De 10 van Tussentijd Rotterdam Leegstandaanpak in cluster van individuele panden pagina 8
Leegstandaanpak gecombineerd met gebiedsstrategie pagina 10
Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepen pagina 10
De 10 van tussentijd rotterdam
Tussentijd Rotterdam investeert in Rotterdam
01 Tussentijd Rotterdam zet als publiek ontwikkelaar beschikbaar vastgoed in voor versterking van pand, buurt en stad Tussentijd Rotterdam initieert, organiseert, beheert, ontwikkelt en makelt voor, door en met de stad. Van eigenaar tot
02
2
eindgebruiker, van beleidsmaker tot makelaar. Van stedelijk boegbeeld tot de kennis van de buurman van onze gebruikers.
03
Tussentijd Rotterdam helpt gebiedsstrategen en managers om vastgoed in te zetten voor gebiedsontwikkeling
04
Tussentijd Rotterdam ontlast vastgoedeigenaren en verandert leegstandskosten in een (groeiende) positieve kasstroom en een zieltogende ruimte in een aantrekkelijk gevuld pand met een positieve uitstraling op de woon- en leefomgeving
We gebruiken technieken van placemaking tot plintenstrategie, van comakership tot zelforganisatie.
05
Tussentijd Rotterdam helpt partijen die in Rotterdam meer plek verdienen. Met ons netwerk brengen we in beeld welke groepen met meerwaarde voor Rotterdam in de stad onvoldoende geaccommodeerd worden. We ontwikkelen strategieĂŤn om die groepen in de stad beter te accommoderen.
06
Tussentijd Rotterdam werkt aan comakership
07
Tussentijd experiment met open, nieuwe werkvormen
08
Tussentijd Rotterdam organiseert het netwerk
We bouwen coalities van gebruikers en investeerders. We verbinden belangen van vastgoedeigenaren, strategen, bestuurders, beleidsmakers, gebiedsontwikkelaars en eindgebruikers.
Met opdrachtgevers en partners ontdekken we de aanpak van de toekomst.
Tussentijd Rotterdam organiseert regelmatig bijeenkomsten voor partijen uit haar netwerk. Wij verknopen ons netwerk met als doel het proces van versterking van de stad te versnellen.
Tussentijd Rotterdam deelt haar kennis: op de website en facebook, via twitter en linked in Tussentijd participeert regelmatig in discussies over stedelijke ontwikkeling en publiceren hierover in vakmedia.
09 Tussentijd Rotterdam is een samenwerkingsorganisatie van Stipo en ANNA Vastgoed & Cultuur Stipo is meer dan 20 jaar actief als team voor stedelijke ontwikkeling. ANNA Vastgoed & Cultuur werkt sinds jaren aan leegstandbeheer met een plus en is actief in de koppeling maken van tijdelijk naar lange termijn gebruik. Samen zijn zij een publiek ontwikkelaar die van strategisch tot uitvoerend
10
niveau in de stad aan de slag zijn gegaan.
3
Waarom werken met Tussentijd Rotterdam? Corporaties zitten midden in een enorme transitie: een groeiend accent op het beheren en realiseren van de sociale woningvoorraad en daarnaast de zoektocht wat de toekomst is voor het bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG). Naast deze inhoudelijke accentverschuiving kampen de corporaties ook met grotere bezuinigingen en reorganisaties waardoor er vergrote werkdruk is op de werkvloer. Tevens is de markt voor maatschappelijk onroerend en bedrijfsonroerend goed zelf de afgelopen jaren sterk aan het veranderen. Afnemende vraag naar kantoor- en winkelruimtes als gevolg van trends als het nieuwe werken en de als maar toenemende groei van internet verkopen. Nieuwe concepten komen op, zoals maakindustrie, combinaties tussen diensten en winkels, en sociaal-maatschappelijke functies uit de buurt.
4
De targets voor de afdelingen bedrijfs- en
Projecten Tussentijd Rotterdam voor Havensteder en
maatschappelijk onroerend goed blijven echter in
Woonstad in vogelvlucht
grote lijnen gelijk: • • •
goed gevulde panden met een kasstroom, zo
Tussentijd Rotterdam heeft samen met Havensteder
mogelijk met een groeiende passende huur
een model ontwikkeld waarbij potentiële huur
panden die meerwaarde bieden voor
kandidaten voor een periode van zes maanden een
hetwoningbezit en huurders in de omgeving
locatie kunnen ‘uitproberen’. Op de Jonker Fransstraat
op stedelijk niveau zijn prettige, leefbare wijken
en aan de Zaagmolendrift heeft dit voor een nieuwe
van belang.
stroom van ondernemers gezorgd.
Deze nieuwe situatie vraagt om nieuwe vormen
In Crooswijk heeft Tussentijd met Woonstad ruimte
van opdrachtgeverschap, werkwijzen en coalities
gecreëerd voor een groep van tien jonge creatieve
met huurders, andere corporaties, gemeenten,
ondernemers, die aansluiten bij de aan te trekken type
ondernemers, etc om vanuit de verschillende
ondernemers en bewoners. Deze groep profileert zich
doelstellingen tot oplossingen te komen.
op zeer positieve en eigen wijze in het gebied.
Tussentijd Rotterdam is sinds 2012 partner van de Rotterdamse corporaties en gemeente om op vernieuwende wijze, met bestaande middelen leegstaande m2 tot versterking van pand, wijk en stad te komen.
5
Zomerhof schaalvergroting. Het Zomerhofkwartier is door Tussentijd Rotterdam / Stipo, samen met Havensteder en andere locale partners in een klein jaar tijd op de kaart gezet. Binnen een jaar is praktisch al het leegstaande vastgoed van Havensteder (circa 10.000, helft van het totale eigendom van Havensteder in het gebied) gevuld met zowel vaste als tijdelijke huurders. Graag willen we samen met de corporaties en gemeente Rotterdam een volgende stap maken, om het potentieel dat zichtbaar is geworden in deze projecten nog verder te benutten. Door een schaalsprong te maken in de aanpak denken we tot een aanbod te kunnen komen, waarmee we de vastgoedaanbieders en gebieden, ontzorgen, inspireren en vitaliseren. We hebben een voorstel in 3 varianten, die apart van elkaar kunnen worden opgepakt en elkaar kunnen aanvullen:
1. Leegstandaanpak in cluster van individuele panden 6
2. Leegstandaanpak gecombineerd met gebiedsstrategie 3. Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepen
7
Leegstandaanpak in clusters van individuele panden Tussentijd Rotterdam aanbod variant 1
8
Tussentijd Rotterdam biedt aan om clusters leegstaande
Tussentijd Rotterdam kan dit aanbod waarmaken indien
panden tijdelijk in de markt te zetten, met als doel
•
• •
een (groeiende) kasstroom te creëren voor
heeft praktische voordelen op gebied van beheer
vastgoedeigenaren
waardoor de kosten verlaagd worden. Daarnaast
het ontzorgen van afdelingen verhuur
biedt het ook mogelijkheden om de inhoudelijke
(bedrijfsonroerend goed) door het beheer van panden
doelstellingen op grotere schaal te kunnen realiseren.
die relatief veel tijd kosten en weinig opbrengsten met zich meebrengen (tijdelijk) over te nemen. Dit kan
•
het cluster voldoende omvang heeft. Schaalvergroting
Het Zomerhofkwartier is hiervan een goed voorbeeld. •
er vooraf duidelijke afspraken worden gemaakt over de
bijvoorbeeld een deel van het BOG of MOG zijn, maar
wijze waarop Tussentijd de BOG afdelingen kan en mag
ook woningen in een herontwikkelingsgebied.
ontzorgen, de termijnen van beschikbaarheid en hoe
het vinden van een nieuwe doelgroep die past bij het
om te gaan met inkomstenstromen.
vastgoedaanbod, met een prijsstelling die past bij de veranderende marktsituatie. •
Inkomstenstromen en kosten Tussentijd Rotterdam
Een met de vastgoedeigenaar vooraf af te spreken deel tijdelijk te verhuren, vast te verhuren of af te stoten.
Gemiddeld is de omzet van de panden van in tijdelijk beheer via Tussentijd Rotterdam 300 euro per maand op
Tussentijd Rotterdam wil dit doen op een wijze die:
basis van een portefeuille van ca. 35 panden, uitgaand van
•
Past bij (realistische) financiële doelstellingen vanuit
plintlocaties met een oppervlak van 50 – 300 m2. Deze
vastgoedeigenaren
locaties zijn arbeidsintensief om invulling aan te geven
•
De buurt(en) versterkt waar het vastgoed zich bevindt
en leveren relatief weinig financieel rendement op maar
•
Inspeelt op vraag van bij het gebied en vastgoed
hebben wel een grote impact op de beleving van een straat.
passende doelgroepen.
Wanneer er kantoorpanden met oppervlaktes van 1000 m2 + in het cluster worden opgenomen, zal de omzet kunnen toenemen afhankelijk van de vaste kosten van de locatie zoals nutsverbruik. Bij een cluster van 35 ‘kleinere’ panden (tot 300 m2) zijn de kosten voor Tussentijd tussen de 250 en 350 euro per maand per pand. Deze kosten kunnen op twee manieren worden gedekt: 1.
direct uit de kasstromen van de door Tussentijd te beheren panden. Hierbij neemt Tussentijd Rotterdam zelf het leegstandsrisico.
2.
Vanuit een aparte opdracht, waarbij de kasstromen uit de door Tussentijd Rotterdam te beheren panden (deels) rechtstreeks naar de BOG afdelingen gaan.
9
Leegstandaanpak gecombineerd met gebiedsstrategie Tussentijd Rotterdam aanbod variant 2
10
De ontwikkeling en uitvoering van een gebiedsstrategie
Doel is:
die aansluit bij de behoefte van de vastgoedeigenaar, in
•
Verder uitwerken gebiedsstrategie voor Noord
combinatie met de belangen van Rotterdam, kan leiden tot
en Crooswijk, voortbouwend op in gang gezette
een extra kwaliteitsimpuls voor de stad.
ontwikkelingen in ZoHo, Zwaanshals en in uitvoeringsprogramma’s Noord en Crooswijk.
Het actuele voorbeeld van het Zomerhofkwartier, met haar
•
Koppelen gebiedsstrategie aan het beschikbare
focus op de maakindustrie, laat zien hoe snel leegstaand
vastgoed. Het beschikbare vastgoed zo aanbieden dat
vastgoed passend binnen de gebiedsexploitatie gevuld
groepen uit de gebiedsstrategie er een plek vinden.
kan worden. Maar ook elders wordt vanuit Tussentijd
•
Rotterdam (en deels alleen door Stipo) gewerkt aan een
tussen tijdelijk verhuurd vastgoed, vaste huur en
gebiedsstrategie. Met Tussentijd lopen nu projecten op de Hoogstraat en bij Schieveste in Schiedam, vanuit Stipo
Hierbij kan een passende combinatie worden gevonden verkopen.
•
Coalitie bouwen van partijen die zich met elkaar in
wordt nu gewerkt aan Museumplein Amsterdam, Nieuwe
willen spannen om gebied te versterken, op een wijze
ZijdsVoorburgwal Amsterdam.
die tot vulling van het vastgoed leidt. •
Coalitie bouwen met stedelijk opererende partijen;
Tussentijd Rotterdam biedt aan de succesvol in gang gezette
zodat gebiedsaanpak bijdraagt aan behalen stedelijke
gebiedsstrategie in Noord en Crooswijk, met haar focus op
doelen
makers, kennisinstellingen en stedelijk ontwikkelaars (ZoHo) & food fashion design( Zwaanshals) verder uit te bouwen in
Tussentijd Rotterdam wil dit doen op een wijze die past
Noord en Crooswijk.
bij punt 1. Leegstandsaanpak in cluster creatieve panden. Tussentijd Rotterdam kijkt nadrukkelijker dan bij 1 naar vaste verhuur en het afstoten van vastgoed. Een mogelijke kans ligt in samenwerking met andere vastgoedpartijen. De aanpak van Tussentijd kan worden gecombineerd met plintenstrategie, placemaking, comakerstrategie etc.
Inkomstenstroom en kosten Tussentijd Rotterdam Voor de dekking van de kosten van de panden zie voorstel 1. Participatie in de ontwikkeling van een gebiedsstrategie kost zeker 1 dag per week. In een periode van een half jaar kan hier een kwartiermakerfase goed worden neergezet, in een periode van een jaar kan de gebiedsstrategie staan. Langere betrokkenheid is niet noodzakelijk, maar ligt wel in de rede (zie bijvoorbeeld eerdere ervaringen in ZoHo of Crooswijk)
11
Stedelijke strategie: gericht op specifieke doelgroepen Tussentijd Rotterdam aanbod variant 3
12
Twee jaar Tussentijd Rotterdam heeft geleerd dat er
4. Creatieve ondernemers Culturele en creatieve
verschillende groepen huurders zijn met relevantie voor
ondernemers; startend of doorstartend, dikwijls met
de stad, die in bestaand vastgoed niet optimaal worden
een onzekere economische basis als gevolg van veel
geaccommodeerd.
losse klussen. Bijv. multimedia, decorbouw, festivals en evenementen, grafisch ontwerp, architectuur en
Enige voorbeelden:
1. Onderwijsgerelateerd studenten IHS (elk jaar 10 tot 40 plekken tekort voor studentenhuisvesting); studenten
ambachtslieden. Maar ook kunstenaars; zowel startend vanaf de opleiding als reeds langer bezig, met slechts gering inkomen.
5. Sociale initiatieven en organisaties zelf-
WMDC (kamers in combinatie met oefenruimte), Ruimte
organisatieactiviteiten uit de buurt, zorgpartijen,
voor colleges en exposities; Tijdelijke werkruimte
maatschappelijke initiatieven
voor exposities WDKA, AvB; Tijdelijke collegeruimte; Kenniscentra a la Pakhuis de Zwijger
2. Maakbedrijven Geschikte locaties voor Rotterdamse
6. Open staan voor niches Tussentijd Rotterdam komt steeds groepen tegen die goed zijn voor de stad, maar suboptimaal worden geaccommodeerd in het vastgoed.
maakbedrijven: Maakplekken, Verkoopplekken,
Wij houden onze ogen open voor die groepen en
Opslagplekken
bezien met vastgoedeigenaren, de betreffende groepen
3. Startende MKB’ers Startplekken voor MKB’ers, voor wie tijdelijk beschikbaar vastgoed de kans is om hen kennis
en relevante partijen hoe we hen kunnen helpen accommoderen.
te laten maken met het ondernemerschap Tussentijd Rotterdam biedt aan om in een deel van het leegstaande vastgoed een strategie te ontwikkelen om geselecteerde groepen beter te accommoderen. Hierbij leren we lessen uit andere steden, zoals uit Amsterdam waar Stipo het geactualiseerde broedplaatsenbeleid heeft ontwikkeld. De ontwikkeling van een specifiek een op 1 van de groepen gerichte strategie kan onderdeel zijn van een gebiedsstrategie. Het kan ook door de stad heen in afzonderlijke panden. De tijdbesteding is vergelijkbaar met voorstel 2.
13
De Tussentijd Rotterdam CV Beheer Het beheer van Tussentijd Rotterdam verloopt via ANNA Vastgoed & Cultuur. ANNA is sinds 2007 actief als leegstandbeheerder met een plus en streeft naar een koppeling tussen tijdelijk gebruik en lange termijn ontwikkelingen. Sinds 2012 werken zij samen in de door hen opgerichte projectorganisatie Tussentijd Rotterdam en in 2013 is Tussentijd Schiedam gevolgd. ANNA Vastgoed & Cultuur beheert o.a. in Den Haag panden van 40 m2 tot 12.000 m2, van retail locaties tot monumentale kantoorpanden. Voor Tussentijd Rotterdam en Schiedam varieert het beheer van ANNA van braakliggende terreinen op Schieveste, panden vanaf 40 m2 in diverse wijken, tot 500m2 op Coolhaveneiland. ANNA beschikt over het Keurmerk Leegstandsbeheer, werkt met flexibele kortlopende contracten. Met onze partners bieden we ook woonruimten aan. De aanpak van ANNA leidt binnen 6 maanden tot minimaal 50% bezetting.
14
15
Als stedelijk ontwikkelaar is Stipo onder meer De doelgroepen die gehuisvest zijn variëren van ‘vaste’
verantwoordelijk voor een strategie voor plinten in
werkplekken tot project/event based gebruikers
de binnenstad van Rotterdam, de oprichting van
voor 1 uurtje. Gebruikers zijn divers; van startende
Vereniging Schouwburgplein (waarin culturele
ondernemers tot gevestigde eenpitters tot MBK- ers
partijen rond het plein samen het Schouwburgplein
met projecten waar 80 man aan werken. Overheden
programmeren), projectleiding van trajecten als
(ministeries, gemeente, provincies), culturele partijen
Museumplein en Stadionplein in Amsterdam,
(locatie theater, exposities, festivals, podiumkunsten
tussentijdstrategie voor de Hoogstraat in Schiedam.
als orkesten, oefenruimte, film/screenings), onderwijs (hogeschool der kunsten, Conservatorium,
Recent hebben Stipo en Tussentijd Rotterdam een
workshops), maatschappelijk (imkers, wijkgerelateerde
hoofdrol gespeeld bij de revitalisering van het
bijeenkomsten, non-profit organisaties), bedrijven
Zomerhofkwartier in Rotterdam. In minder dan een
(ANWB, grafisch vormgevers, beveiligingsbedrijven,
jaar tijd is bijna alle leegstand van Havensteder in het
stickeraars, maquettebouwers, filmmakers, architecten,
gebied (ca. 10.000 m2) verdwenen, door een aanpak
kunstenaars, muzikanten), hebben allen het vastgoed
waarin de lessen van Tussentijd Rotterdam een rol
weten te vinden
hebben gespeeld.
ANNA stimuleert samenwerking tussen haar
Centraal in de ontwikkelende aanpak staat co-
klanten en opdrachtgevers. Dit leidt tot nieuwe
makership. Tussentijd Rotterdam speelt in op groepen
businessconcepten en verbindingen. Zoals Stg. Nelis,
die willen investeren in de stad. Investeerders
een glazenwasser- en schoonmaakopleiding, die
kunnen kleinschalig zijn, zoals huurders van panden.
in ruil voor lesruimte glazenbewassing uitvoert. Zo
Door zelforganisatie uit te lokken stimuleren we
komen veel samenwerkingsverbanden tot stand in het netwerk van ANNA en Tussentijd. Gebruikers van ANNA blijven na het wegvallen van een tijdelijke locatie voor ca 50% in het tussentijd circuit, 25% stopt/gaat thuis werken en 25% stroomt door naar de reguliere huur.
Strategie en Ontwikkeling Tussentijd Rotterdam werkt als publiek ontwikkelaar aan versterking van het vastgoed voor pand, buurt en stad. Tussentijd Rotterdam maakt gebruik van de expertise van Stipo. Stipo is publiek ontwikkelaar met meer dan 20 jaar ervaring in stedelijke ontwikkeling in binnenen buitenland.
16
bijvoorbeeld investeringen in ZoHo. Investeerders
om het platform Haagse Bodem op te zetten ter
kunnen ook grootschaliger zijn, en inspelen op
stimulering van de herontwikkeling in de Haagse regio.
nieuwe investeerders en/of ontwikkelend beheren.
Een on- en offline netwerk waar vastgoedpartijen
Voorbeelden van het laatste zijn co-investeringen
expertise en inzichten uitwisselen.
vanuit hogere overheden (zoals op Schieveste), subsidies en fondsen (zoals bij ZoHo), banken
Stipo is al jarenlang een spin in het web in de
(bij Oostkousdijk) of culturele instellingen (zoals
Rotterdamse stedelijke ontwikkeling. Via onder meer
Schouwburgplein).
de Rotterdamse Voorhoede, Inspiring Cities en vele uitgevoerde stedelijke trajecten heeft Stipo een breed
Netwerkbeheer
netwerk onder strategen, beleidsmakers en uitvoerders in de stad.
De werkzaamheden van Tussentijd Rotterdam staan of vallen bij een goed netwerk in de stad.
Tussentijd Rotterdam heeft de bestaande netwerken van ANNA Vastgoed & Cultuur en Stipo verdiept naar
Zowel ANNA Vastgoed & Cultuur, Stipo als Tussentijd
ruimtevragers in de stad. In samenwerkingsverbanden
Rotterdam beschikken over een uitgebreid netwerk.
met koepelorganisaties als Rotterdamse Nieuwe, de
wANNA Vastgoed een positie als leegstandbeheerder
Spaanse Vloot, de EDBR (nu Rotterdam Partners) en
die zowel de belangen van vastgoedeigenaar, huurder,
onderwijsinstellingen, worden nieuwe doelgroepen
als de meerwaarde voor buurt en stad in het vizier
aangeboord. Via de huurders die nu via Tussentijd
heeft. Zo heeft ANNA in Den Haag initiatief genomen
Rotterdam huren, wordt het netwerk dagelijks vergroot.
Meer informatie: www.tussentijdrotterdam.nl www.annavastgoedencultuur.nl www.stipo.nl
17
Meer informatie: www.tussentijdrotterdam.nl www.annavastgoedencultuur.nl www.stipo.nl