Guia do investimento imobiliário | Guide de l´investissement immobilier

GUIA DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO EM PORTUGAL GUIDE DE L´INVESTISSEMENT IMMOBILIER AU PORTUGAL www.telles.pt

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INTRODUÇÃO Face à crescente procura de que o mercado imobiliário português tem sido alvo, potenciada pelos regimes dos chamados “Vistos Gold” e “Residentes Não Habituais”, a Telles de Abreu e Advogados decidiu publicar as linhas gerais que norteiam os referidos institutos. Não pretendemos desenvolver um trabalho exaustivo sobre os contornos legais do regime aplicável, mas antes permitir que os leitores se possam inteirar de forma simples das reais vantagens proporcionadas pela obtenção do visto gold ou do reconhecimento da situação de residente não habitual.

Faremos uma breve abordagem aos veículos de investimento mais utilizados em Portugal, aos impostos mais significativos que se aplicam à actividade imobiliária, e, por fim, dedicarnos-emos concretamente ao regime dos vistos gold e ao regime dos residentes não habituais.

A Telles de Abreu e a sua vasta equipe de advogados e consultores coloca-se à disposição de todos aqueles que tenham interesse nestas matérias para o esclarecimento de quaisquer questões que possam surgir.

CONTACTOS _ Carlos Lucena Email: c.lucena@telles.pt Pedro Almeida e Sousa Email: p.almeidasousa@telles.pt Henrique Moser Email: h.moser@telles.pt Mariana Ferreira Martins Email: m.ferreiramartins@telles.pt Tel: (+351) 220 308 800 | Tel: (+351) 210 308 830 www.telles.pt

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ÍNDEX_ I – VEÍCULOS DE INVESTIMENTO

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II – ENQUADRAMENTO FISCAL

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III – VISTOS GOLD || GOLDEN VISA

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IV – RESIDENTES NÃO HABITUAIS || REGIME FISCAL

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Não obstante a informação transmitida ser actualizada e rigorosa, trata-se de um conjunto de informações com carácter meramente indicativo, não constituindo um parecer jurídico pelo que se recomenda o recurso a profissionais devidamente qualificados sempre que se mostre necessário.

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I - VEÍCULOS DE INVESTIMENTO Os veículos de investimento mais adequados ao exercício da actividade imobiliária são os seguintes: a) Sociedade imobiliária – Trata-se uma pessoa colectiva de direito privado, que se mostra eficaz e adequada à promoção, exploração e detenção de imóveis.

Enunciamos de seguida, os principais tipos de sociedades comerciais existentes em Portugal: (i) A sociedade anónima (SA) constitui o tipo societário característico das empresas portuguesas de maior dimensão. O seu capital social é dividido em acções, devendo observar um mínimo de € 50.000, e ter inicialmente, pelo menos, 5 accionistas, excepto quando constituída exclusivamente por outra sociedade comercial. A transmissão de acções não está sujeita a forma especial, embora possa estar sujeita a restrições.

Na sua forma mais comum, os órgãos sociais das SA são a Assembleia Geral, o Conselho de Administração (ou Administrador Único) e o Fiscal Único (ou Conselho Fiscal), devendo este ser um Revisor Oficial de Contas. (ii) A sociedade por quotas (Lda) constitui o tipo societário mais utilizado em Portugal, correspondendo à estrutura típica das pequenas e médias empresas em virtude de ter

menores exigências de capital inicial, menores custos, de ter uma maior simplicidade de funcionamento e de estrutura, e do maior controlo assegurado aos sócios. A transmissão de quotas está sujeita a forma escrita e o seu registo junto da Conservatória do Registo Comercial é obrigatório.

O seu capital social é dividido em quotas e não está sujeito a qualquer mínimo legal, podendo ser constituídas com apenas um sócio (pessoa individual ou colectiva). A identidade dos respectivos sócios e o valor da sua quota é informação sujeita a registo junto da Conservatória do Registo Comercial, sendo de acesso público. Na sua forma mais comum, os órgãos sociais destas sociedades são a Assembleia Geral e a Gerência.

Para ambos os tipos de sociedade, quer o processo de constituição quer a manutenção da sua estrutura, constituem processos bastante simples, desburocratizados e de fácil tratamento. b) Sociedade imobiliária colectada para revenda – Este veículo assume todas as características previstas para as sociedades imobiliárias referidas na alínea a) anterior, podendo ser constituída através de qualquer uma das formas acima referidas. No entanto, a sua particularidade reside no facto de se no ano transacto tiver realizado uma aquisição ou venda de imóveis, poderem gozar do benefício fiscal de isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) durante 3 anos.

Este benefício possibilita que estas sociedades adquiram imóveis não pagando o respectivo IMT, desde que declarem que o imóvel se destina a “revenda”, gozando assim de 3 anos contados da data da aquisição, para realizar a revenda do mesmo, pagando o imposto o novo comprador, que, por sua vez, não o pode destinar a revenda. O imposto será, no entanto, devido pela sociedade imobiliária colectada para revenda nas seguintes circunstâncias: (i) Se o imóvel não for revendido no prazo de 3 anos; (ii) Se, não obstante não tiver decorrido o prazo de 3 anos, for dado ao imóvel um destino diferente; (iii) Se o imóvel for revendido no prazo de 3 anos e o comprador destinar o mesmo para revenda. c) Fundo de investimento imobiliário (FII) – Trata-se de um património autónomo que resulta da agregação e aplicação de poupanças de entidades individuais e colectivas em valores imobiliários ou equiparados, administrado por sociedades gestoras especialmente qualificadas para o efeito, independentes dos titulares do fundo. Trata-se de um veículo de investimento geralmente utilizado na realização de investimentos avultados.

Sucintamente, os fundos de investimento imobiliário têm o seu capital representado por unidades de participação (UP´s), que constituem 02 | 03

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as partes representativas do investimento realizado. Pode tratar-se de fundos abertos sempre que constituídos por UP´s em número variável em função da subscrição realizada, aumentando ou diminuindo consoante as correspondentes participações são subscritas ou resgatadas, ou de fundos fechados, sempre que as suas UP´s sejam fixas e estabelecidas no momento de emissão, podendo eventualmente existir um aumento de títulos em condições pré-definidas no regulamento de gestão.

A constituição de um FII está sujeita a autorização da CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) – entidade que regula e supervisiona os mercados de valores mobiliários e instrumentos financeiros derivados (tradicionalmente conhecidos como “mercados de bolsa”) e a actividade de todos os agentes que neles actuam. d) Sociedades estrangeiras: Tal como acima referido, uma sociedade sediada num país estrangeiro pode adquirir imóveis ou participações sociais em Portugal com total liberdade.

De referir, no entanto, que o regime fiscal varia consoante a nacionalidade da sociedade, nomeadamente no que diz respeito às denominadas sociedades “offshore”, cujo regime fiscal aplicável é claramente mais gravoso. Os denominados paraísos fiscais encontram-se elencados na “lista negra”, que discrimina os territórios sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável.

II - ENQUADRAMENTO FISCAL a) Aquisição de Imóveis: regra geral, e não sendo aplicável nenhuma das isenções tipificadas na lei, a aquisição de imóveis está sujeita ao pagamento de dois impostos distintos – IMT e IS – que abordaremos de seguida.

• Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) – O IMT é um imposto que recai sobre as transmissões onerosas de imóveis ou figuras similares como tal classificadas na lei, e incide sobre o preço do imóvel ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do mesmo, consoante o que for mais elevado. Usualmente, Este imposto deve ser pago antes da celebração do contrato de aquisição do imóvel.

Taxas de IMT - Regra geral, as aquisições onerosas de imóveis estão sujeitas a IMT, à taxa de 6,5%, se estiverem em causa prédios urbanos (incluindo terrenos para construção), e de 5%, se estiverem em causa prédios rústicos. Caso se trate de imóveis destinados exclusivamente a habitação, ou exclusivamente a habitação própria e permanente, a taxa aplicável será progressiva, sendo que acima de determinado valor é fixada em 6%. A taxa de IMT será de 10% sempre que se trate de aquisições por parte de entidades sediadas em centros offshore (incluídos na lista negra), conforme supra referido.

• prédios urbanos (incluindo ter-

renos para construção): 6,5% • prédios urbanos exclusivamente destinados a habitação e habitação própria e permanente: taxa progressiva até 6% • prédios rústicos: 5% • quaisquer imóveis adquiridos por sociedades offshore incluídos na lista negra: 10% Isenções de IMT – A lei tipifica diversas situações nas quais haverá uma isenção do pagamento de IMT, umas com carácter automático, outras dependentes de autorização ou reconhecimento pela Administração Fiscal. Dentro destas isenções, destacamos as seguintes: (i) As aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável; (ii) As aquisições de imóveis situados nas regiões economicamente mais desfavorecidas, quando efectuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao exercício, naquelas regiões, de actividades agrícolas ou industriais consideradas de superior interesse económico e social; (iii) As aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que no prazo de 2 anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as obras, e o estado de conservação do imóvel tenha sido reconhecido pela câmara municipal.

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(iv) As aquisições de prédio urbano ou fracção destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do imóvel reabilitado, quando localizado em Área de Reabilitação Urbana; (v) As aquisições de prédios ou de fracções autónomas com destino à instalação de empreendimentos qualificados de utilidade turística, nos termos da respectiva legislação; (vi) As aquisições de prédio urbano ou de fracção autónoma, destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, cujo valor base, não exceda determinado montante, anualmente fixado pela legislação aplicável; (vii) As aquisições de imóveis por sociedades colectadas para revenda, conforme acima referido. (viii) De referir ainda que são reduzidas para metade as taxas de IMT aplicáveis aos imóveis adquiridos ou integrados em fundos de investimento imobiliário, abertos ou fechados e de subscrição pública que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional.

• Imposto do Selo (IS) – Trata-se de um imposto aplicável a determinados actos e contratos. O Imposto do Selo na aquisição de imóveis apresenta, regra geral, uma taxa fixa de 0,8%, a qual é aplicável independentemente do tipo, natureza ou nacionalidade do veículo ou do negócio em causa.

Este imposto deve ser pago antes da celebração do contrato de aquisição do imóvel, e incide sobre o preço do negócio, ou sobre o VPT, consoante o que for mais elevado. Note-se que não haverá lugar ao pagamento deste imposto, na medida em que a transacção esteja sujeita a IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado.

Imposto do Selo: 0,8% b) Detenção de Imóveis: regra geral, e não sendo aplicável nenhuma das isenções tipificadas na lei, a detenção de imóveis fica sujeita ao pagamento de determinados impostos, taxas ou encargos – IMI, IS, encargos de condomínio e TCE - que abordaremos de seguida.

• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis (VPT), e que é devido por quem é proprietário a 31 de Dezembro de cada ano.

Taxas de IMI - Actualmente, as taxas de IMI variam entre 0,3% e 0,5% para os prédios urbanos (incluindo os terrenos para construção).

Quanto aos prédios rústicos, a taxa a aplicar está fixada em 0,8% do VPT. Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, fixam a taxa a aplicar em cada ano, dentro dos intervalos previstos.

As taxas referidas para os prédios urbanos são elevadas ao triplo, nos casos de prédios urbanos que se en-

contrem devolutos há mais de um ano e de prédios em ruínas.

Quanto aos imóveis detidos por sociedades offshore incluídas na lista negra, são tributados à taxa de 7,5% independentemente da sua natureza, rústica ou urbana.

- prédios urbanos (incluindo terrenos para construção): 0,3% a 0,5% - prédios rústicos: 0,8% - quaisquer imóveis detidos por sociedades offshore incluídos na lista negra: 7,5% Isenções de IMI - Estão tipificadas na lei diversas situações às quais pode ser aplicada a isenção temporária/permanente do pagamento do IMI devido, podendo ter carácter automático ou encontrar-se dependente de autorização ou reconhecimento pela Administração Fiscal.

Dentro destas isenções, destacamos as seguintes: (i) Isenção, por 2 anos ou por 5 anos, renovável, no âmbito dos imóveis submetidos ao regime da reabilitação urbana; (ii) Isenção, por sete anos, no âmbito do regime aplicável à utilidade turística ou turismo de habitação; (iii) Isenções aplicáveis à habitação própria e permanente de agregado familiar com determinadas características; (iv) Isenção para os prédios que sejam classificados como monumentos 06 | 07

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nacionais ou de interesse público, de valor municipal ou património cultural; (v) Isenção para imóveis adquiridos para revenda por sociedades comerciais colectadas para revenda, pelo período da efectiva detenção, desde que se verifique a revenda no prazo de 3 anos; (vi) Isenção para terrenos para construção que constem do inventário de sociedades comerciais que tenham por objecto a construção de edifícios para venda, pelo prazo máximo de 4 anos; De referir ainda que são reduzidas para metade as taxas de IMI aplicáveis aos imóveis adquiridos ou integrados em fundos de investimento imobiliário abertos ou fechados de subscrição pública que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional.

• Imposto do Selo (IS) – Os proprietários, usufrutuários ou superficiários de imóveis com afectação habitacional ou terrenos para construção cuja edificação autorizada ou prevista seja para habitação, cujo respectivo valor patrimonial tributário seja igual ou superior a 1 milhão de Euros são tributados anualmente, em imposto do selo, no montante correspondente a 1% sobre o respectivo VPT. Relativamente a imóveis, incluindo terrenos, detidos por sociedades offshore incluídas na lista negra, a taxa é agravada para 7,5% e a afectação do prédio não releva,

ou seja, o imposto aplica-se independentemente do fim a que o prédio se destina (habitação, comércio, indústria, outro).

• Encargos de Condomínio: Nos casos em que um prédio se encontra constituído em regime de propriedade horizontal, isto é, dividido em fracções autónomas, os proprietários devem participar nas despesas com as partes comuns do prédio. c) Exploração de Imóveis Sem prejuízo de regimes específicos ligados à actividade do turismo, em Portugal, a exploração de imóveis pode assumir diversas figuras jurídicas, sendo a mais comum o arrendamento, o qual poderá ser habitacional ou não habitacional. O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito, tendo obrigatoriamente de conter a identificação das partes, do locado, do fim a que se destina, da renda, do alvará de utilização do imóvel que comprove a aptidão do mesmo para o fim pretendido e ainda referência ao respectivo certificado energético.

Em caso de venda do imóvel pelo senhorio, o novo proprietário sucede automaticamente na respectiva posição contratual de senhorio, mantendo-se o contrato de arrendamento nos mesmos termos entre o arrendatário e o novo proprietário do imóvel, sem necessidade de formalização da respectiva cessão de posição contratual para o efeito. Em determinadas situações, em caso de venda ou dação em pagamento do

imóvel, o arrendatário tem direito de preferência na sua aquisição.

Através do arrendamento são pagas ao proprietário do imóvel as devidas rendas que, regra geral, não estão sujeitas a IVA. O averbamento do arrendamento é obrigatório junto das autoridades fiscais e terá associado o pagamento do Imposto do Selo, a cargo do senhorio, à taxa de 10% sobre o valor da primeira renda mensal. Os rendimentos auferidos a título de rendas serão tributados em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), consoante o senhorio seja, respectivamente, uma pessoa singular ou colectiva. d) Venda de Imóveis Regra geral, a venda de imóveis ou das participações sociais de sociedades detentoras de imóveis está sujeita ao pagamento de IRS ou IRC, em sede de mais-valias, consoante o senhorio seja, respectivamente, uma pessoa singular ou colectiva.

Na venda de participações sociais, sempre que algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social de sociedades por quotas, detentoras de imóveis, haverá ainda lugar ao pagamento de IMT. Há ainda um conjunto alargado de normas e de regras aplicáveis às mais diversas situações, pelo que optámos, neste documento, por apenas chamar a atenção para a existência dos dois regimes de tributação referidos anteriormente. São várias as soluções nesta matéria, consoante se

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trate de pessoa individual ou colectiva, residente ou não residente, pelo que cada caso deverá ser objecto de uma ponderação individual, sendo que, relativamente a não residentes, será essencial a análise do respectivo Acordo de Dupla Tributação, que porventura possa ter sido celebrado.

III - VISTOS GOLD / GOLDEN VISA a) Introdução O que se tem chamado de “Visto Gold ou Golden Visa” não é em rigor um verdadeiro “visto”, mas antes uma autorização de residência temporária para entrada e permanência em território português, para fins de investimento. A designação mais correta é a que resulta da lei: Autorização de Residência para Actividade de Investimento (ARI). Esta autorização de residência destina-se a ser atribuída a quem não seja cidadão de território da União Europeia, ou do espaço Schengen, nem esteja sob sua aplicação, e preencha determinados requisitos, essencialmente relacionados com investimento, aquisição de imóveis e/ou criação de emprego. São aplicáveis taxas/ emolumentos aos pedidos de residência e sua renovação, devendo ser antecipadamente preparados os documentos necessários à verificação e demonstração das condições de atribuição. A ARI é inicialmente concedida pelo prazo de um ano, a qual poderá ser objecto de renovações, cada uma delas por um período de dois anos, se se mantiverem válidos os respectivos pressupostos, em especial no que diz respeito ao investimento.

Decorridos cinco anos, poderá ser concedida uma autorização de residência permanente. Obtida a residência permanente, deixa de ser necessária a manutenção do investimento. De referir ainda que um cidadão estrangeiro que resida legalmente em Portugal há seis anos, poderá obter nacionalidade portuguesa.

Este regime jurídico encontra-se em vigor desde o dia 8 de Outubro de 2012. b) Vantagens da ARI/Visto Gold • Entrar e permanecer em Portugal com dispensa de visto de residência; • Residir e trabalhar em Portugal, podendo manter outra residência noutro país; • Circular pelo espaço Schengen, sem necessidade de visto; • Beneficiar do direito de reagrupamento familiar, conforme infra referido; • Aceder à residência permanente (ao fim de 5 anos e nos termos da legislação em vigor); • Aceder à nacionalidade portuguesa (ao fim de 6 anos e nos termos da legislação em vigor). c) Beneficiários da ARI/Visto Gold Todos os cidadãos nacionais de Estados Terceiros que exerçam uma actividade de investimento, pessoalmente ou através de sociedade constituída em Portugal ou noutro Estado Membro da União Europeia e com estabelecimento estável em Portugal, que reúnam um dos requisitos quantitativos e o requisito temporal

previstos na legislação aplicável, e a seguir indicados. d) Requisitos Quantitativos para Solicitação de ARI/Visto Gold Considera-se como requisito quantitativo mínimo a verificação de, pelo menos, uma das seguintes situações em território nacional: A transferência de capitais num montante igual ou superior a 1 milhão de euros, incluindo investimento em acções ou quotas de sociedades; • A criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho; • A aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros.

Sempre que o investimento seja realizado através de uma sociedade, considera-se imputável ao requerente da ARI apenas a proporção do investimento correspondente à sua participação no capital social. e) Requisitos Temporais Mínimos para a actividade de Investimento O requisito temporal mínimo para a manutenção do investimento é de cinco (5) anos, contado a partir da data da concessão da Autorização de Residência. Findo este prazo, deixa de ser necessária a manutenção do investimento, excepto nos casos em que se pretenda efectuar a sua revalidação. f) Requisitos Cautelares e Documentais a Preencher Todos os interessados na autor10 | 11

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ização da ARI deverão reunir cumulativamente os seguintes requisitos cautelares: • Ausência de condenação por crime que em Portugal seja punível com pena privativa de liberdade de duração superior a um ano; • Não estar interdito de entrar em território nacional, subsequente a uma medida de afastamento do país; • Ausência de indicação no Sistema de Informação Schengen; • Ausência de indicação no Sistema

Integrado do SEF para efeitos de não admissão.

Todos os interessados na autorização de ARI deverão reunir cumulativamente os seguintes requisitos documentais: • Ser titular de passaporte válido; • Ser portador de visto Schengen, se aplicável, e regularizar a situação junto do SEF no prazo de 90 dias a contar da data da primeira entrada em Portugal; • Registo criminal do país de origem ou do país onde resida há mais de um ano; • Declaração a autorizar consulta do registo criminal português; • Declarações negativas de dívida actualizadas emitidas pela Autoridade Tributária e Aduaneira e pela Segurança Social (em Portugal).

• Declaração, sob compromisso de honra, pela qual o requerente atesta que cumprirá os requisitos da actividade de investimento em território nacional; • Comprovativo do seguro de saúde; • Comprovativo do pagamento da taxa de análise do pedido de ARI (514,80€).

Todos os documentos que não estejam escritos em português ou inglês devem ser traduzidos por tradutor reconhecido do posto diplomático ou consular português no país de origem ou de residência do investidor, devendo ser por ele legalizados e autenticados. g) Meios de Prova Necessários para a Concessão da ARI/Visto Gold

Para prova dos requisitos quantitativos, o investidor deve apresentar os seguintes documentos de acordo com o tipo de investimento realizado: • Transferência de capitais no montante igual ou superior a 1 milhão de euros: Considera-se preenchido o requisito sempre que o requerente demonstre ter efectuado investimento no valor mínimo exigido, incluindo investimento em acções ou quotas de sociedades, devendo apresentar: - Declaração de uma instituição financeira autorizada ao exercício da sua actividade em território nacional atestando a transferência efectiva de capitais, no montante igual ou superior a 1 milhão de euros, para conta de que é o único ou o primeiro titular dos capitais, ou para a aquisição de acções ou quotas de sociedades; e - Certidão do registo comercial actualizada que ateste a detenção de participação social em sociedade.

• Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho: Considera-se preenchido o requisito sempre que o requerente apresente certidão actualizada da segurança social.

• Aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros: Considera-se preenchido o requisito sempre que o requerente apresente: - Título aquisitivo ou de promessa de aquisição dos imóveis de onde conste declaração de uma instituição financeira autorizada ao exercício da sua actividade em território nacional atestando a transferência efectiva de capitais para a sua aquisição ou para

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efectivação de sinal de promessa de compra no valor igual ou superior a 500 mil euros; e - Certidão actualizada da conservatória do registo predial, da qual deve sempre constar, no caso de contrato-promessa e sempre que legalmente viável, o respectivo registo provisório de aquisição. h) Meios de Prova necessários para a Renovação da ARI/Visto Gold • Para a renovação do título de ARI, o investidor deve: • Apresentar o meio de prova exigido consoante o tipo de investimento realizado; • Apresentar declarações negativas de dívida actualizada emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira e pela Segurança Social (em Portugal); • Apresentar seguro de saúde válido se não fizer descontos legais em Portugal; • Provar o período exigido de permanência (7 dias no primeiro ano e 14 dias nos subsequentes períodos de dois anos, contados de forma seguida ou interpolada); • Apresentar passaporte válido, assim como bilhetes de avião ou comprovativo de alojamento; • Apresentar a declaração, sob compromisso de honra, pela qual o requerente atesta que cumprirá os requisitos quantitativos e temporais mínimos da actividade de investimento em território nacional.

• Consoante o tipo de investimento realizado deve apresentar: Para a transferência de capitais no montante igual ou superior a 1 milhão de euros:

- Declaração de uma instituição financeira autorizada ao exercício da sua actividade em território nacional atestando a existência de um saldo médio trimestral igual ou superior a 1 milhão de euros; ou - Certidão actualizada do registo comercial que ateste a detenção de participação social em sociedade; ou - No caso de sociedades cotadas na Bolsa de Valores, documento emitido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários ou pela instituição financeira autorizada ao exercício da sua actividade em território nacional a atestar a propriedade das acções; ou - No caso de sociedades não cotadas na Bolsa de Valores, declaração da administração ou gerência da sociedade e relatório de prestação de contas certificadas a atestar a propriedade e a integridade do requisito quantitativo mínimo.

Para a criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho a apresentação: certidão actualizada da Segurança Social a atestar a manutenção dos 10 postos de trabalho.

Para a aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros, a apresentação de certidão actualizada da conservatória do registo predial com os registos, averbamentos e inscrições em vigor, demonstrando ter a propriedade de bens imóveis. Tendo sido celebrado contrato promessa, e não sendo ainda possível outorgar o contrato definitivo de aquisição do imóvel por facto não imputável ao comprador, é entendimento do SEF que a renovação deve ser concedida, não obstante a situação dever ser objecto de análise ponderada. i) Prazo para a Decisão do Pedido de Concessão e Renovação da ARI ou Visto Gold Se o pedido de concessão de ARI estiver completo, o SEF validará a candidatura num prazo máximo de 1 semana. j) Custos com a Concessão e Renovação de um Título de ARI/Visto Gold • Caso o pedido de concessão de ARI seja deferido, o investidor deve pagar uma taxa de €5.147,80.

• Caso o pedido de renovação de ARI seja deferido, o investidor deve pagar uma taxa de €2.573,90. k) Obrigação de Permanência em Território Nacional Para a obtenção da ARI não é necessário que o requerente tenha 14 | 15

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permanecido em Portugal durante determinado período de tempo. Bastará apenas que se apresente no SEF na data que vier a ser acordada para a recolha de determinados elementos pessoais (impressão digital, entre outros).

Após a obtenção da autorização de residência, o respectivo titular terá as seguintes obrigações de permanência em território nacional: - Durante o 1º ano para o qual o visto foi emitido, permanecer em território português pelo menos 7 dias, seguidos ou interpolados; - Durante o período correspondente à 1ª renovação do visto (2 anos), terá de permanecer em território português durante, pelo menos, 14 dias, seguidos ou interpolados; - Durante o período correspondente à 2ª renovação do visto (2 anos), terá de permanecer em território português durante, pelo menos, 14 dias, seguidos ou interpolados. Estas condições são igualmente aplicadas às renovações seguintes; - Durante a vigência do visto de residência permanente, o seu titular não se poderá ausentar do país durante períodos superiores a: a. 24 meses seguidos; b. 30 meses interpolados em cada 3 anos.

De referir ainda que o visto de residência permanente não é obrigatório, podendo ser mantidas as condições das renovações ordinários da ARI/ Visto Gold.

Quanto aos membros do agregado

familiar agrupado, são exigidas exactamente as mesmas condições para cada um deles. Relativamente à prova desta permanência em território nacional, a mesma poderá ser feita através de diversos elementos (ex: bilhetes de avião, hotéis, despesas de alimentação, etc.). l) Familiares do Titular do ARI/ Visto Gold que podem beneficiar do regime de Reagrupamento Familiar e respectivos Custos • São considerados membros da família convencional: - Cônjuge; - Filhos menores ou incapazes a cargo do casal ou de um dos cônjuges; - Menores adoptados pelo requerente quando não seja casado, pelo requerente ou pelo cônjuge, por efeito de decisão da autoridade competente do país de origem, desde que a Lei desse país reconheça aos adoptados os direitos e deveres idênticos aos da filiação natural e que a decisão seja reconhecida por Portugal;

- Filhos maiores, a cargo do casal ou de um dos cônjuges, que sejam solteiros e se encontrem a estudar num estabelecimento de ensino em Portugal; - Ascendentes na linha recta e em 1º grau do residente ou do cônjuge, desde que se encontrem a seu cargo; - Irmãos menores desde que se encontrem sob a tutela do residente, de harmonia com decisão proferida pela autoridade competente no país de origem e desde que reconhecida por Portugal.

• São considerados os membros da família em união de facto: - Parceiro que mantenha, em território nacional ou fora dele, com o cidadão estrangeiro residente, uma união de facto, devidamente comprovada nos termos da lei; - Filhos solteiros menores ou incapazes, incluindo os filhos adoptados do parceiro de facto, desde que estes lhe estejam legalmente confiados.

• O reagrupamento familiar deverá

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ser solicitado junto de uma Direcção ou Delegação Regional do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras da área de residência.

• O pedido de reagrupamento familiar pode ser feito no momento do pedido da concessão de ARI ou numa fase posterior, consoante a conveniência do investidor.

Em qualquer caso, está associado à decisão que recaia sobre o pedido de ARI. Nesse sentido, através do mesmo investimento, é possível a obtenção de ARI para todos os membros que integrem o reagrupamento familiar.

• Caso o pedido de reagrupamento familiar solicitado no âmbito do regime de ARI seja deferido, o investidor terá que pagar €5.147,80 por cada familiar reagrupado e, por cada renovação, €2.573,90. m) Obtenção de Nacionalidade Portuguesa De acordo com a Lei da Nacionalidade, as pessoas que residam legalmente em território português há, pelo menos, 6 anos, podem, obter a nacionalidade portuguesa por naturalização. Para além deste requisito, torna-se ainda necessário que o requerente seja maior de idade, conheça suficientemente a língua portuguesa, e não tenha sido condenado, com trânsito em julgado da sentença, pela prática de crime punível com pena de prisão de máximo igual ou superior a 3 anos, segundo a lei portuguesa.

IV - RESIDENTES NÃO HABITUAIS || REGIME FISCAL a) Introdução O regime dos Residentes não Habituais (RNH) aplica-se aos sujeitos passivos de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) que, não tendo residido em Portugal, para efeitos fiscais, nos últimos cinco anos, transfiram para o território português a sua residência fiscal. b) Prazo de duração do regime de RNH Após a inscrição no registo de contribuintes da Autoridade Tributária (AT), os contribuintes nestas circunstâncias adquirem o direito a ser tributados como RNH por um período de 10 anos consecutivos, a partir do ano, inclusive, da sua inscrição como RNH, e desde que em cada um dos anos em causa seja considerado residente fiscal em Portugal. Após este período passarão a ser tributados de acordo com as regras gerais aplicáveis.

A concessão deste estatuto não é automática, dependendo da apreciação e aprovação prévia da AT, que demora, em média, cerca de 3 a 6 meses a ser obtida c) Requisitos Essenciais A residência em território Português para efeitos fiscais pode ser adquirida, em qualquer ano, entre

outras situações, quando o sujeito passivo preencha um dos seguintes requisitos: - Tenha permanecido em território Português mais de 183 dias, seguidos ou interpolados; - Tendo permanecido menos tempo, disponha em território Português, em 31 de Dezembro desse ano, de habitação em condições que façam supor a intenção de a manter e ocupar como residência habitual (nomeadamente através da aquisição ou arrendamento de um imóvel destinado a habitação); - Seja membro de um agregado familiar, desde que, a 31 de Dezembro do ano a que respeitam os rendimentos, um dos elementos do referido agregado seja considerado residente em Portugal para efeitos fiscais.

O gozo do direito a ser tributado como RNH em cada ano do período de 10 anos requer que o sujeito passivo nele seja considerado residente, para efeitos de IRS. Sempre que o sujeito passivo não tenha gozado do direito a ser tributado como RNH no período de 10 anos, poderá retomar o gozo do mesmo em qualquer dos anos remanescentes daquele período, desde que nele volte a ser considerado residente para efeitos de IRS. O pedido de inscrição como RNH deve ser apresentado no momento da inscrição como residente fiscal em território português junto de qualquer Serviço de Finanças ou Loja de Cidadão ou, posteriormente, até 31 de Março, inclusive, do ano seguinte àquele em que se

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torne residente fiscal em Portugal. d) Vantagens do Regime RNH O regime RNH contempla dois conjuntos distintos de vantagens relativamente à proveniência e à natureza dos rendimentos auferidos: - Rendimentos de Fonte Estrangeira: juros, dividendos e outros rendimentos de capital, mais-valias, rendimentos de trabalho dependente e independente, rendimentos prediais e ainda rendimentos provenientes de pensões de reforma ou outras; - Rendimentos de Fonte Portuguesa: rendimentos provenientes do trabalho dependente e independente.

Relativamente aos “Rendimentos de Fonte Estrangeira”, a legislação portuguesa isenta os RNH nos termos seguintes: - Rendimentos de Trabalho Dependente: se efectivamente tributados no Estado da fonte em conformidade com Acordo para Evitar a Dupla Tributação (ADT) celebrada por Portugal com esse Estado ou se efectivamente tributados no Estado da Fonte, nos casos em que não exista ADT, desde que os rendimentos não sejam considerados obtidos no território português; - Rendimentos de Trabalho Independente, Rendimentos de Capitais, Mais-valias, Rendimentos Prediais: se puderem ser tributados

no outro Estado, em conformidade com ADT ou se puderem ser tributados no outro Estado em conformidade com Convenção Modelo OCDE, desde que não conste da lista das offshores incluídas na lista negra. Não se exige, deste modo, para efeitos de isenção de tributação em Portugal, a efectiva tributação desses rendimentos no Estado da fonte, mas apenas a possibilidade de esse Estado tributar os referidos rendimentos; - Rendimentos de Pensões: sejam efectivamente tributados no outro Estado, em conformidade com ADT ou não sejam considerados obtidos em território português, de acordo com as regras do artigo 18.º do Código do IRS, que prevê que são considerados rendimentos obtidos em Portugal as pensões devidas por entidades com residência, sede, direcção efectiva ou estabelecimento estável em Portugal a que deva imputar-se o pagamento.

Neste tipo de rendimentos e desde que preenchidos alguns requisitos a analisar caso a caso (por exemplo, a existência de pensões privadas de fonte estrangeira), poderá não haver qualquer tributação (quer no estado da fonte, quer em Portugal).

São passíveis de ser abrangidos por este regime os cidadãos Franceses, Brasileiros, do Reino Unido, da Escandinávia, entre muitos outros.

No que diz respeito aos “Rendimentos de Fonte Portuguesa”, tem lugar a aplicação de uma taxa especial de 20%, a qual é objecto de retenção na fonte, desde que os mesmos sejam considerados “de elevador valor

acrescentado”. À referida taxa poderá acrescer, enquanto a mesma vigorar, a sobretaxa extraordinária de 3,5%. O RNH podem optar por exercer a opção pelo englobamento, que implica que todos os rendimentos auferidos pelo RNH sejam englobados. A Portaria n.º 12/2010, de 7 de Janeiro, define quais é que são as actividades que são consideradas de elevado valor acrescentado, havendo a destacar as seguintes: • Arquitectos, engenheiros e técnicos similares • Artistas plásticos, atores e músicos • Auditores • Médicos e dentistas • Professores • Psicólogos • Profissões liberais, técnicos e assimilados • Investidores, administradores e gestores e quadros superiores de empresas (isto é, pessoas com cargo de direcção e poderes de vinculação da pessoa colectiva. Estas pessoas podem ser chamadas a apresentar os documentos necessários (procurações, certidões da conservatória do registo comercial, actas, etc.) à comprovação das referidas qualidades de administradores/gerentes/gestores e da respectiva capacidade e poderes de representação).

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INTRODUCTION Face à l’augmentation de la demande que rencontre le marché de l’immobilier portugais, une croissance stimulée par les régimes des dénommés « Visas Gold » et des « Résidents non habituels », le cabinet Telles de Abreu Advogados a décidé de publier les lignes générales qui régissent ces instituts. Nous souhaitons ainsi permettre aux lecteurs de se renseigner en toute simplicité sur les avantages réels accordés par l’octroi d’un visa gold ou par la reconnaissance du statut de résident non habituel, le but n’étant pas de réaliser un travail exhaustif sur les contours légaux du régime applicable.

Nous aborderons brièvement les véhicules d’investissement les plus utilisés au Portugal, les impôts les plus significatifs qui frappent l’activité immobilière, puis nous nous consacrerons concrètement au régime des visas gold et à celui des résidents non habituels.

Le cabinet Telles de Abreu et sa vaste équipe d’avocats et de conseillers restent à la disposition de toute personne intéressée à obtenir de plus amples informations en la matière.

CONTACTS _ Carlos Lucena Courriel: c.lucena@telles.pt Pedro Almeida e Sousa Courriel: p.almeidasousa@telles.pt Henrique Moser Courriel: h.moser@telles.pt Mariana Ferreira Martins Courriel: m.ferreiramartins@telles.pt Tél: (+351) 220 308 800 | Tél: (+351) 210 308 830 www.telles.pt

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ÍNDEX_ I – VÉHICULES D’INVESTISSEMENT

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II – CADRE FISCAL

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III – VISAS GOLD || GOLDEN VISA

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IV – RÉSIDENTS NON HABITUELS || RÉGIME FISCAL

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Les informations fournies sont rigoureuses et régulièrement mises à jour. Elles ne présentent néanmoins qu’un caractère purement indicatif et ne constituent en aucun cas un avis juridique. Il est ainsi préférable de consulter un professionnel dûment qualifié aussi souvent que nécessaire.

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I - VÉHICULES D’INVESTISSEMENT Les véhicules d’investissement qui conviennent le mieux à l’exercice de l’activité immobilière sont les suivants: a) Société immobilière – Il s’agit d’une personne morale de droit privé, efficace et adéquate à la promotion, l’exploitation et la détention d’immeubles. Nous énonçons à la suite, les principaux types de sociétés commerciales existants au Portugal: (i) La société anonyme (SA) (sociedade anónima) constitue le type sociétaire caractéristique des entreprises portugaises de grande dimension. Son capital, qui s’élève au minimum à € 50 000, est divisé en actions, et doit être constitué d’au moins 5 actionnaires, exception faite lorsque constituée exclusivement par une autre société commercial. La transmission d’actions n’est soumise à aucune forme spéciale, bien que des restrictions puissent s’appliquer.

Dans sa forme la plus courante, les organes sociaux des SA sont l’assemblée générale, le conseil d’administration (ou administrateur unique), le contrôleur unique (ou conseil de surveillance), qui devra être un expert-comptable. (ii) La société à responsabilité limitée (Lda) (sociedade por quotas) constitue le type sociétaire le plus utilisé au Portugal. Elle correspond à la structure typique des petites et moy-

ennes entreprises car elle est moins exigeante en termes de capital initial; elle présente des frais inférieurs, et dispose d’un fonctionnement et d’une structure plus simples. De plus, elle offre aux associés un meilleur contrôle.

La transmission de parts est sujette à la forme écrite, son enregistrement étant obligatoire auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (Conservatória do Registo Comercial). Le capital social se divise en parts et n’est soumis à aucun minimum légal, pouvant être constitué d’un seul associé (personne physique ou morale). Les informations concernant l’identité des associés et le montant de leur part respective, qui revêtent un caractère public, doivent être enregistrés auprès du Registre du commerce et des sociétés (Conservatória do Registo Comercial). Dans leur forme la plus courante, l’assemblée générale et la gérance constituent les organes sociaux de ces sociétés.

Pour ces deux types de société, les procédures de constitution et de maintien de leur structure sont relativement simples, débureaucratisées et faciles à mettre en œuvre. b) Société immobilière enregistrée à des fins d’achat-revente – Ce véhicule présente toutes les caractéristiques des sociétés immobilières, précédemment énoncées à l’alinéa a), pouvant revêtir tout type susmentionné. Les sociétés immobilières d’achat-revente ont toutefois la particularité de pouvoir être exonérées de l’impôt municipal sur l’achat des biens immobil-

iers (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis - IMT), si elles ont réalisé un achat ou une vente immobilière au cours de l’année écoulée. Ce bénéfice permet ainsi aux sociétés qui achètent des biens immobiliers de ne pas être redevables de l’IMT respectif sous réserve qu’elles déclarent que le bien immobilier est destiné à la «revente». Un délai de 3 ans à compter de la date d’achat leur est ainsi accordé pour revendre le bien. L’impôt est acquitté par le nouvel acheteur qui ne peut le destiner également à la revente. L’impôt sera néanmoins dû par la société immobilière d’achat-revente dans les circonstances suivantes : (i) si le bien immobilier n’est pas revendu dans un délai de 3 ans ; (ii) si, malgré la non-échéance des 3 ans, le bien immobilier est destiné à toute autre fin ; (iii) si le bien immobilier est revendu dans les 3 ans et que l’acheteur l’acquiert à des fins de revente également. c) Fonds d’investissement immobilier (FII) – Il s’agit d’un patrimoine autonome qui résulte de l’agrégation et de l’application d’épargnes détenues par des entités individuelles et collectives en valeurs immobilières ou assimilées, qui est administré par des sociétés gestionnaires spécialement qualifiées et indépendantes des titulaires du fonds. Il s’agit d’un véhicule d’investissement généralement utilisé dans la réalisation d’investissements importants.

En résumé, les fonds d’investisse28 | 29

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ment immobilier ont son capital représenté par des unités de participation (UP) qui constituent les parts représentatives de l’investissement réalisé. Il peut s’agir de fonds ouverts, lorsqu’ils sont constitués par des UP en nombre variable selon la souscription réalisée, dont le nombre augmente ou diminue selon que les participations correspondantes sont souscrites ou rachetées; ou de fonds fermés, lorsque les UP sont fixes et définies au moment de leur émission, pouvant éventuellement exister une augmentation de titres conformément aux conditions prédéfinies dans le règlement de gestion.

La constitution d’un FII est soumise à l’autorisation de la CMVM (Comissão do Mercado de valores Mobiliários) – l’entité qui réglemente et supervise les marchés de valeurs mobilières et instruments financiers dérivés (traditionnellement connus comme « marchés boursiers ») et l’activité de tous les agents qui y opèrent. d) Sociétés étrangères : Comme précisé précédemment, une société sise dans un pays étranger peut, en toute liberté, acheter des biens immobiliers ou des parts sociales au Portugal. Il convient toutefois de préciser que le régime fiscal varie selon la nationalité de la société, notamment en ce qui concerne les dénommées sociétés « offshore », dont le régime fiscal applicable est bien plus lourd.

Les dénommés paradis fiscaux sont énumérés dans la « liste noire » qui détaille les territoires sujets à un régime fiscal nettement plus favorable.

II - CADRE FISCAL a) Achat de biens immobiliers: en général, en l’absence d’application d’exonérations inscrites dans la loi, l’achat de biens immobiliers est assujetti à l’acquittement de deux impôts – l’IMT et l’IS – que nous aborderons ci-après.

• Impôt municipal sur l’achat des biens immobiliers - (IMT ou Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) – L’IMT est un impôt qui frappe les achats de biens immobiliers ou assimilés, tels que définis par la loi. Il est perçu sur le prix de vente du bien immobilier ou sur sa valeur imposable (VPT ou valor patrimonial tributário), le montant le plus élevé étant retenu. Il est généralement nécessaire de s’acquitter de cet impôt avant la conclusion du contrat de vente du bien immobilier.

Taux de l’IMT - D’une manière générale, les achats de biens immobiliers sont assujettis à l’IMT, au taux de 6,5 %, pour les propriétés urbaines (y inclut les terrains à bâtir) et de 5 % pour les propriétés rustiques. Dans le cas de biens immobiliers uniquement destinés au logement, ou utilisés exclusivement comme résidence permanente, le taux applicable est progressif, plafonné à 6 % à partir d’un certain montant. En cas d’achat par des entités ayant leur siège dans un centre offshore (figurant sur la liste noire), tel que susmentionné, le taux de l’IMT est de 10 %.

• Propriétés urbaines (y inclut terrains à bâtir): 6,5%

• Propriétés urbaines exclusivement destinées au logement et destinées au logement en tant que résidence permanente: un taux progressif jusqu´à 6 % • Propriétés rustiques : 5 % • Tout bien immobilier acquis par une société offshore figurant sur la liste noire : 10 % Exonérations de l’IMT - La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles une exonération de l’IMT est applicable; certaines à caractère automatique et d’autres sujettes à l’autorisation ou la reconnaissance de l’administration fiscale. Parmi ces exonérations, nous soulignons les suivantes: (i) les achats de propriétés individuellement classées comme d’intérêt national, d’intérêt public ou d’intérêt municipal, conformément à la législation applicable ; (ii) les achats de biens immobiliers localisés dans des régions économiquement plus défavorisées, lorsqu’ils sont acquis par une société commerciale ou une société civile sous la forme commerciale afin d’exercer, dans ces régions, une activité agricole ou industrielle servant un intérêt économique et social supérieur ; (iii) les achats de propriétés urbaines destinés à la réhabilitation urbanistique, sous réserve que l’acquéreur démarre les travaux dans les 2 ans à compter de la date d’achat, et son état de conservation être attesté par la Mairie;

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(iv) les achats de propriétés urbaines ou fractions utilisées exclusivement comme résidence permanente de l’acquéreur, à la première cession du bien immobilier réhabilité, lorsque ce dernier est situé en zone de réhabilitation urbaine ; (v) les achats de propriétés ou fractions autonomes destinées à accueillir un complexe classé d’utilité touristique, conformément à la législation respective ;

en cause. Il est nécessaire de s’acquitter de cet impôt avant la conclusion du contrat de vente du bien immobilier. Il est perçu sur le prix du marché ou sur sa valeur imposable (VPT), le montant le plus élevé étant retenu. Il doit être souligné que cet impôt n´est pas imposable lorsque la transaction en cause est sujette au paiement de TVA (IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado)

pale, fixent le taux à appliquer chaque année, dans la fourchette prévue.

Les propriétés urbaines inoccupées depuis plus d’un an et les biens immobiliers en ruine sont frappés d’une majoration de l’IMI, égale au triple du taux fixé pour les propriétés urbaines.

Les biens immobiliers détenus par des sociétés offshore figurant sur la liste noire sont imposables au taux de 7,5 %, quel que soit leur nature (rustique ou urbaine).

- Droit de timbre : 0,8 % (vi) les achats de propriété urbaine ou de fraction autonome, utilisée exclusivement comme résidence permanente de l’acquéreur, et dont la valeur imposable n´est pas supérieur à un montant déterminé, qui est annuellement fixé par la législation applicable; (vii) les achats de biens immobiliers par des sociétés immobilières enregistrées à des fins d’achat-revente, tel que susmentionné.

Il est à noter que les taux de l’IMT sont réduits de moitié pour les biens immobiliers acquis ou intégrés dans des fonds d’investissement immobilier ouverts ou fermés à souscription publique, constitués et exploités conformément à la législation nationale.

Droit de timbre (IS ou Imposto do Selo) – Il s’agit d’un impôt qui frappe certains actes et contrats. Le droit de timbre pour l’achat de biens immobiliers présente généralement un taux fixe de 0,8 %, applicable quel que soit le type, la nature ou la nationalité du véhicule ou du marché

b) Détention de biens immobiliers : en général, en l’absence d’application d’exonérations inscrites dans la loi, la détention de biens immobiliers est assujettie à l’acquittement de certains impôts, taxes ou charges - tels que l’IMI, l’IS, les charges de copropriété et la taxe sur l’entretien des égouts (TCE) – que nous aborderons ci-après.

• Impôt municipal sur les biens immobiliers (Imposto Municipal sobre Imóveis ou IMI) - L’IMI est un impôt annuel perçu sur la valeur imposable des biens immobiliers (VPT). Cet impôt est dû par les propriétaires respectifs au 31 décembre de chaque année.

Taux de l’IMI - Actuellement, les taux de l’IMI oscillent entre 0,3 % et 0,5 % pour les propriétés urbaines (y compris les terrains à bâtir).

Quant aux propriétés rustiques, le taux à appliquer est fixé à 0,8 % de la VPT. Ce sont les municipalités qui, sur délibération de l’assemblée munici-

- propriétés urbaines (y inclut les terrains à bâtir): de 0,3 % à 0,5 % - propriétés rustiques : 0,8 % - out bien immobilier détenu par une société offshore visée dans la liste noire : 7,5 % Exonérations de l’IMI - La loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles une exonération temporaire/permanente de l’IMI est applicable; certaines à caractère automatique et d’autres sujettes à l’autorisation ou la reconnaissance de l’administration fiscale. Parmi ces exonérations, nous soulignons : (i) l’exonération de 2 ans ou 5 ans renouvelables dans le cadre des biens immobiliers soumis au régime de la réhabilitation urbaine ; (ii) l’exonération de 7 ans dans le cadre du régime applicable à l’utilité touristique ou du tourisme d’habitation ; (iii) les exonérations applicables à la résidence permanente du ménage 32 | 33

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présentant certaines caractéristiques ; (iv) l’exonération pour les propriétés classées comme monuments nationaux ou d’intérêt public, à valeur municipale ou patrimoine culturel ; (v) l’exonération pour les biens immobiliers acquis à des fins de revente par des sociétés commerciales d’achat-revente, pendant la période de détention effective, et dès que la revente se vérifie dans un délai de 3 ans; (vi) l’exonération pour les terrains à bâtir figurant dans l’inventaire de sociétés commerciales ayant pour objet la construction de bâtiments destinés à la revente, pour une durée maximale de 4 ans ; Il est à noter que les taux de l’IMI sont réduits de moitié pour les biens immobiliers acquis ou intégrés à des fonds d’investissement immobilier ouverts ou fermés à souscription publique, constitués et exploités conformément à la législation nationale.

• Droit de timbre (IS) – Les propriétaires, usufruitiers ou superficiaires de biens immobiliers affectés au logement ou de terrains à bâtir à des fins de logement, dont la valeur patrimoniale imposable respective est égale ou supérieure à 1 million d´euros, en droit de timbre, à hauteur de 1 % de la valeur patrimoniale respective.

En ce qui concerne les biens immobiliers (y compris les terrains) détenus par des sociétés offshores figurant sur

la liste noire, le taux est de 7,5 %, quel que soit leur affectation (logement, commerce, industrie, autre).

• Charges de copropriété : Dans les cas où un immeuble est construit en copropriété, i.e., lorsqu’il est divisé en fractions autonomes, le propriétaire doit participer dans les frais des parties communes de l’immeuble c) Exploitation de biens immobiliers Sans préjudice des régimes spécifiques liés à l’activité du tourisme, au Portugal, l’exploitation de biens immobiliers peut revêtir diverses figures juridiques, la plus courante étant la location, à des fins de logement ou non. Le contrat de bail doit être conclu par écrit et doit obligatoirement contenir l’identification des parties, du bien en location, de sa finalité, du loyer, du certificat de conformité attestant son aptitude à la finalité souhaitée ; il doit également faire référence au certificat énergétique respectif.

Si le bailleur met son bien en vente, le nouveau propriétaire lui succède automatiquement en tant que bailleur. Les termes du contrat de bail initial sont ainsi maintenus entre le locataire et le nouveau propriétaire, qui n’est pas tenu de formaliser la cession du contrat à cet effet. Dans certains cas, notamment la vente ou la dation en paiement du bien immobilier, le locataire dispose d’un droit préférentiel d’achat.

Les loyers versés au propriétaire du bien immobilier ne sont générale-

ment pas assujettis à la TVA. Il est obligatoire de faire porter mention de la location auprès des autorités fiscales. Cet acte est associé de l’acquittement du droit de timbre, à la charge du bailleur, qui représente 10 % du montant du premier loyer mensuel. Les revenus tirés de la location sont frappés de l’impôt sur le revenu (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares ou IRS) si le bailleur est une personne physique, ou de l’impôt sur les sociétés (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas ou IRC) si le bailleur est une personne morale. d) Vente de biens immobiliers En général, la vente de biens immobiliers ou de parts sociales de sociétés détentrices de biens immobiliers est frappée de l’IRS (si le bailleur est une personne physique) ou de l’IRC (si le bailleur est une personne morale), à titre de plus-values. L’IMT sera également dû en cas de vente de parts sociales représentant plus 75 % du capital social des sociétés à responsabilité limitée qui possèdent des biens immobiliers. Il existe de plus un ensemble de normes et de règles applicables aux situations les plus diverses, raison pour laquelle nous avons choisi de nous limiter à évoquer, dans ce document, l’existence des deux régimes antérieurement mentionnés. Les solutions en la matière sont très diverses, selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale, d’un résident ou non-résident, ce pourquoi chaque situation devra faire l’objet d’une réflexion

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individuelle. En ce qui concerne notamment les non-résidents, il s’avère essentiel d’analyser l´accord d´élimination de la double imposition que le Portugal peut avoir conclue avec le pays en question.

III - VISAS GOLD /GOLDEN VISA a) Introduction Les dénommés « Visas Gold » ou « Golden Visa » ne sont pas des visas proprement dit. Il s’agit en effet d’un permis de séjour temporaire qui confère à son titulaire le droit d’entrer et séjourner sur le territoire portugais à des fins d’investissement. La désignation la plus correcte est celle qui résulte de la loi : permis de séjour pour activité d’investissement (ARI). Ce permis de séjour est attribué à toute personne non citoyenne de l’Union européenne ou de l’espace Schengen, ni sous son contrôle, réunissant certains critères, essentiellement liés à l’investissement, l’achat de biens immobiliers et/ou la création de postes de travail. Des taxes/émoluments s’appliquent aux demandes de séjour et de renouvellement, tous les documents attestant le respect des conditions d’attribution devant être préparés au préalable. L’ARI est initialement accordé pour une durée d’un an, renouvelable pour des périodes de deux ans si les conditions d’octroi persistent, notamment en ce qui concerne l’investissement. À l’issue des cinq premières années, un permis de séjour permanent pourra

être accordé. Il n’est plus nécessaire de satisfaire à la condition liée à l’investissement après l’obtention d’un permis de séjour permanent. Il est à noter que tout citoyen étranger résidant légalement au Portugal depuis six ans pourra obtenir la nationalité portugaise.

Ce régime juridique est en vigueur depuis le 8 octobre 2012.

relle prévues dans la législation applicable, ci-dessous énoncées.

b) Avantages de l’ARI ou Visa Gold

Le transfert de capitaux d’un montant égal ou supérieur à 1 million d’euros, y compris un investissement en actions ou parts de sociétés ; • La création d’au moins 10 postes de travail ; • L’acquisition de biens immobiliers d’une valeur égale ou supérieure à 500 000 euros.

Lorsque l’investissement est réalisé par le biais d’une société, le demandeur est uniquement tenu d’investir à hauteur de sa participation au capital social de la société.

• Être dispensé de visa de résidence pour entrer et séjourner au Portugal ; • Séjourner et travailler au Portugal tout en conservant une résidence dans un autre pays ; • Circuler dans l’espace Schengen, sans visa ; • Bénéficier du droit au regroupement familial, tel qu’énoncé ci-dessous; • Accéder au permis de séjour permanent (après 5 ans et conformément à la législation en vigueur) ; • Accéder à la nationalité portugaise (après 6 ans et conformément à la législation en vigueur). c) Bénéficiaires de l’ARI ou Visa Gold Tout ressortissant d’un État tiers exerçant une activité d’investissement, que ce soit à titre personnel ou par le biais d’une société établie au Portugal ou dans tout autre État-membre de l’Union européenne, qui détient un établissement stable au Portugal, et qui remplit l’une des exigences quantitatives et la condition tempo-

d) Exigences quantitatives pour la demande d’ARI/Visa Gold En ce qui concerne les exigences quantitatives, il est nécessaire de remplir au moins l’une des situations suivantes sur le territoire portugais :

e) Exigences temporelles minimales pour l’activité d’investissement L’investissement doit être conservé pour une durée de cinq (5) ans à compter de la date d’octroi du permis de séjour. À l’issu de ce délai, le maintien de l’investissement n’est plus exigé, exception faite dans les cas où le renouvellement est prétendu. f) Obligations de prudence et exigences en matière de documentation Toute personne intéressée par un ARI devra cumulativement remplir les conditions suivantes : 36 | 37

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• Absence de condamnation pour crime passible au Portugal d’une peine privative de liberté de plus d’un an ; • Ne pas être interdit d’entrée sur le territoire national comme suite à une mesure d’éloignement du pays ; • Absence de référence dans le système d’information Schengen ; • Absence de référence dans le système intégré du SEF (service frontalier) à des fins de non-admission.

Toute personne intéressée par un

ARI devra cumulativement remplir les conditions suivantes en matière de documentation : • Détenir un passeport en cours de validité ; • Détenir un visa Schengen, le cas échéant, et régulariser sa situation auprès du SEF dans les 90 jours à compter de la date de la première entrée au Portugal ; • Copie du casier judiciaire du pays d’origine ou du pays de résidence depuis plus d’un an ; • Déclaration autorisant les autorités à consulter le casier judiciaire portugais ; • Attestation de non-endettement récente délivrée par le service des finances (Autoridade Tributária e Aduaneira) et par la sécurité sociale (au Portugal).

• Attestation sur l’honneur du demandeur s’engageant à respecter les obligations pour l’exercice de l’activité d’investissement sur le territoire national ; • Justificatif de la mutuelle ; • Justificatif de l’acquittement de la taxe d’analyse de la demande d’ARI (€514,80).

Tous les documents non rédigés en portugais ou en anglais doivent être traduits par un traducteur reconnu par le poste diplomatique ou consulaire portugais du pays d’origine ou de résidence de l’investisseur, qui devra les certifier conforme. g) Moyens de preuve nécessaires à l’octroi de l’ARI ou Visa Gold

Afin de prouver qu’il remplit les exigences quantitatives, l’investisseur doit fournir les documents ci-dessous énoncés en fonction de la nature de l’investissement réalisé : • Transfert de capitaux d’au moins 1 million d’euros : L’exigence est considérée respectée lorsque le demandeur apporte la preuve qu’il a investi à hauteur du montant minimum exigé, y compris en actions ou parts de société. Pour cela, il doit présenter : - une déclaration délivrée par un établissement financier autorisé à exercer son activité sur le territoire national, attestant du transfert effectif de capitaux, d’un montant d’au moins 1 million d’euros, sur un compte dont il est le seul titulaire ou le premier titulaire des capitaux, ou pour l’achat d’actions ou de parts de sociétés ; - un extrait du registre du commerce et des sociétés récent qui atteste qu’il détient des parts sociales dans une société.

• Création d’au moins 10 postes de travail : L’exigence est considérée respectée lorsque le demandeur remet une attestation récente délivrée par la sécurité sociale.

• Achat de biens immobiliers d’une valeur égale ou supérieure à 500 000 euros: L’exigence est considérée respectée lorsque le demandeur fournit: - un titre d’achat ou une promesse d’achat des biens immobiliers sur

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lequel figure une déclaration d’un établissement financier autorisé à l’exercice de son activité sur le territoire national, certifiant le transfert effectif de capitaux en vue de l’achat ou à titre d’acompte de la promesse d’achat d’un montant égal ou supérieur à 500 000 euros ; - un extrait récent du registre foncier comportant l’enregistrement provisoire respectif de l’achat, pour le cas d’une promesse d’achat et si la loi l’autorise. h) Moyens de preuve nécessaires au renouvellement de l’ARI ou Visa Gold • Pour le renouvellement de l’ARI, l’investisseur doit : • présenter le moyen de preuve requis selon la nature de l’investissement réalisé ; • présenter une attestation de non-endettement récente délivrée par le service des finances (Autoridade Tributária e Aduaneira) et par la sécurité sociale (au Portugal).

• présenter une mutuelle valable, en l’absence de cotisations au Portugal ; • Justifier la période de permanence exigible (7 jours la première année et 14 jours pour chaque période consécutive de deux ans - les jours sont suivis ou intercalés) ; • présenter un passeport en cours de validité et les billets d’avion ou un justificatif d’hébergement ; • présenter une attestation sur l’honneur dans laquelle il s’engage à respecter les obligations pour l’exercice de l’activité d’investissement sur le

territoire national ; • En fonction de la nature de l’investissement réalisé, il est tenu de fournir : Pour le transfert de capitaux d’au moins 1 million d’euros : - une déclaration délivrée par un établissement financier autorisé à exercer son activité sur le territoire national, qui confirme l’existence d’un solde bancaire trimestriel moyen d’au moins 1 million d’euros ; ou - un extrait du registre du commerce et des sociétés récent qui atteste qu’il détient des parts sociales dans une société ; ou - Dans le cas de sociétés cotées en bourse, un document délivré par la Commission du marché de valeurs mobilières ou par un établissement financier autorisé à exercer son activité sur le territoire national, qui confirme la propriété des actions ; ou - Dans le cas de sociétés non cotées en bourse, une déclaration de l’administration ou de la gérance de la société et le rapport de reddition de comptes

certifiés, qui confirme la propriété et l’intégrité de l’exigence quantitative minimale.

Pour la création d’au moins 10 postes travail, une attestation récente délivrée par la sécurité sociale, qui confirme le maintien des 10 postes de travail.

Pour l’achat de biens immobiliers d’un montant égal ou supérieur à 500 000 euros, un extrait récent du registre foncier, qui indique les enregistrements, mentions et inscriptions en vigueur, démontrant la propriété des biens immobiliers. En cas de conclusion d’un compromis de vente, si le contrat définitif d’achat ne peut être signé pour une cause non imputable à l’acheteur, le SEF entend que le renouvellement doit être accordé, nonobstant un examen attentif de la situation. i) Délai de décision pour la demande d’octroi et de renouvellement de l’ARI ou du Visa Gold Si le dossier de la demande d’octroi de l’ARI est complet, le SEF se prononcera sous un délai maximum d’une semaine. j) Frais liés à l’octroi et au renouvellement d’un titre ARI ou Visa Gold • Si la demande d’octroi de l’ARI est acceptée, l’investisseur doit s’acquitter d’une taxe s’élevant à la somme de €5 147,80.

• Si la demande de renouvellement de l’ARI est acceptée, l’investisseur doit s’acquitter d’une taxe s’élevant à la somme de €2 573,90.

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k) Obligation de résidence sur le territoire national Lorsqu’il dépose son dossier d’ARI, le demandeur n’est pas tenu d´avoir résider au Portugal pour une durée minimale. Il lui suffit de se présenter auprès du SEF, à la date convenue, afin de fournir certains éléments personnels (empreinte digitale, entre autres).

Après l’obtention du permis de séjour, le titulaire respectif devra satisfaire aux obligations suivantes en matière de permanence sur le territoire national : • Durant la 1ère année pour laquelle le visa a été délivré, demeurer sur le territoire portugais pendant au moins 7 jours, suivis ou intercalés; • Pendant la période correspondante au 1er renouvellement du visa (2 ans), il devra demeurer sur le territoire portugais pendant, au moins, 14 jours, suivis ou intercalés ; • Pendant la période correspondante au 2e renouvellement du visa (2 ans), il devra demeurer sur le territoire portugais pendant, au moins, 14 jours, suivis ou intercalés. Ces conditions sont également appliquées aux renouvellements suivants; • Tout titulaire d’un permis de séjour permanent ne pourra, pendant toute la durée de celui-ci, s’absenter du pays pour des périodes de plus de : a. 24 mois suivis ; b. 30 mois intercalés sur 3 ans.

Il est à noter que le permis de séjour permanent n’est pas obligatoire, les conditions ordinaires de renouvelle-

ment de l’ARI ou visa Gold pouvant être maintenues.

Quant aux membres du ménage regroupé, les mêmes conditions s’appliquent à chacun d’eux. En ce qui concerne la preuve de cette permanence sur le territoire national, elle pourra être apportée à travers divers éléments (billets d’avion, hôtels, frais d’alimentation, par exemple). l) Membres de la famille du titulaire de l’ARI ouVisa Gold pouvant bénéficier du régime - Regroupement familial et coûts respectifs • Sont considérés comme membres de la famille conventionnelle les personnes suivantes : - le conjoint, - les enfants mineurs ou déclarés incapables à la charge du couple ou de l’un des époux, - les mineurs adoptés par le demandeur si ce dernier n’est pas marié, ou par le demandeur ou son conjoint, suite à un jugement rendu par l’autorité compétente du pays d’origine,

sous réserve que la loi de ce pays reconnaisse aux enfants adoptés les mêmes droits et devoirs que ceux de la filiation naturelle et que le jugement soit reconnu au Portugal; - les enfants majeurs, à la charge du couple ou de l’un des époux, qui sont célibataires et inscrits dans un établissement scolaire au Portugal; - les ascendants en ligne directe et au premier degré du résident ou du conjoint, sous réserve qu’ils soient à sa charge ; - les frères et sœurs mineurs, à conditions qu’ils aient été placés sous la tutelle du résident, conformément à une décision rendue par l’autorité compétente du pays d’origine, dûment reconnue par le Portugal.

• Sont considérés comme membres de la famille en concubinage les personnes suivantes : - le partenaire entretenant, sur le territoire national ou à l’étranger, avec le citoyen étranger résident une relation de concubinage, dûment prouvée conformément à la loi ; - les enfants célibataires mineurs ou

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déclarés incapables, y compris les enfants adoptés du concubin, sous réserve qu’ils leur aient été confiés sur décision judiciaire.

• Le regroupement familial devra être requis auprès d’une direction ou délégation régionale du service frontalier (SEF) du lieu de résidence.

• La demande de regroupement familial peut être déposée au moment de la demande d’octroi de l’ARI ou ultérieurement, à la convenance de l’investisseur.

Quel que soit le cas, elle est associée à la décision émanant de la demande d’ARI. Dans ce sens, avec le même investissement, il est possible d’obtenir un ARI pour tous les membres qui composent le regroupement familial.

• Si la demande de regroupement familial déposée dans le cadre du régime de l’ARI est acceptée, l’investisseur devra s’acquitter de la somme de €5 147,80 - pour chaque membre de la famille ; cette somme s’élève à €2 573,90 - pour chaque renouvellement. m) Obtention de la nationalité portugaise Conformément à la loi sur la nationalité, les personnes qui résident sur le territoire portugais depuis plus de 6 ans peuvent obtenir la nationalité portugaise par naturalisation. Outre cette exigence, il s’avère également nécessaire que le demandeur soit majeur, qu’il ait une connaissance

suffisante de la langue portugaise et qu’il n’ait pas été condamné, par jugement ayant force de chose jugée, pour la pratique d’un crime passible d’une peine d’emprisonnement de 3 ans ou plus, conformément à la loi portugaise.

tre 3 et 6 mois pour l´effectuer.

IV - RÉSIDENTS NON HABITUELS / RÉGIME FISCAL

- avoir séjourné sur le territoire portugais plus de 183 jours, suivis ou intercalés; - dans le cas contraire, disposer d’un logement, sur le territoire portugais, au 31 décembre de cette année-là, dans des conditions qui laissent supposer son intention de le conserver et de l’occuper comme résidence habituelle (notamment en achetant ou louant un bien immobilier destiné au logement); - faire partie d’un ménage, à condition que, au 31 décembre de l’année à laquelle les revenus se rapportent, l’un des membres dudit ménage soit considéré comme résident au Portugal à des fins de fiscalité.

a) Introduction Le régime des résidents non habituels (RNH) s’applique à toutes les personnes physiques assujetties à l’impôt sur le revenu (IRS) qui, n’ayant pas résidé au Portugal au cours des cinq dernières années, transfèrent à des fins fiscales leur résidence fiscale sur le territoire portugais. b) Durée du régime de RNH Après inscription au registre des contribuables du service des finances (Autoridade tributária ou AT), les contribuables dans ces circonstances acquièrent le droit d’être imposables comme RNH pour une durée de 10 ans consécutifs, incluant l´année d´inscription comme RNH, à condition qu’ils soient considérés comme résident fiscal au Portugal chacune des années de la période en question, à l’issue de laquelle ils seront imposables conformément aux règles générales.

Ce statut n´est pas automatiquement concéder, dépendant d´une appréciation et approbation préalable de l´AT, qui demeure, en moyenne, en-

c) Exigences essentielles La résidence sur le territoire portugais à des fins de fiscalité peut être acquise, à tout moment, lorsque l’individu satisfait aux exigences suivantes :

Pour pouvoir être imposable en tant que RNH chacune des années de la période de 10 ans, il est nécessaire que le contribuable soit considéré comme résident aux fins de l’IRS. Lorsque le contribuable n’a pas bénéficié du droit d’imposition en tant que RNH au cours de ces 10 années, il pourra en bénéficier à nouveau pour toute année restante de cette période, à condition qu’il soit à nouveau considéré comme résident à des fins de l’IRS. La demande d’enregistrement en tant que RNH doit être déposée au moment de l’inscription comme rés-

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ident fiscal sur le territoire portugais auprès de tout service des finances, ou bien ultérieurement, jusqu’au 31 mars (inclus) de l’année qui suit celle au cours de laquelle l’individu est devenu résident fiscal au Portugal. d) Avantages du régime de RNH Le régime de RNH comprend deux groupes d’avantages accordés selon la provenance et la nature des revenus perçus: - Revenus de source : intérêts, dividendes et autres revenus de capital, plus-values, revenus salariaux et issus d’une profession libérale, revenus fonciers et revenus issus de la retraite ou autres pensions; - Revenus de source portugaise: revenus salariaux et issus d’une profession libérale.

En ce qui concerne les «Revenus de source étrangère », la législation portugaise exonère les RNH de la façon suivante: - Revenus salariaux: s’ils sont effectivement imposables dans l’État de la source, en application de la convention fiscale conclue entre le Portugal et cet État, ou, en l’absence d’une telle convention, s’ils sont effectivement imposables dans l’État de la source, à condition que les revenus ne soient pas considérés comme ayant été obtenus sur le territoire portugais; - Revenus issus d’une profession libérale, revenus de capitaux, plus-values, revenus fonciers: si ces

revenus peuvent être imposés dans l’autre État, en application de la convention fiscale conclue entre le Portugal et ce pays, ou s’ils peuvent être imposés dans l’autre État en application du modèle OCDE de convention fiscale, à condition qu’il ne figure pas sur la liste noire des offshores. Ainsi, en pratique, il ne sera pas nécessaire que ces revenus soient effectivement imposés dans l’État de la source, étant seulement nécessaire d´exister la possibilité de que ces revenues soient imposables dans l´État en cause, pour effets d´exemption d´imposition au Portugal.

- Revenus de pensions: si ces revenus sont effectivement imposables dans l’autre État, en application de la convention fiscale conclue entre le Portugal et ce pays, ou s’ils ne sont pas considérés comme ayant été obtenus sur le territoire portugais, en application des règles de l’article 18 du Code de l’impôt sur les revenus (IRS), qui considère que les pensions versées par des entités avec siège, direction effective ou établissement stable au Portugal sont des revenus obtenus au Portugal. Les revenus de cette nature, et pour autant que certaines conditions à analyser au cas par cas soient remplies (par exemple, l´existence de pensions privées de source étrangère), pourront ne pas être imposables du tout (ni dans l’État source ni au Portugal).

Les citoyens français, brésiliens, du Royaume-Uni, de Scandinavie, entre autres, peuvent prétendre à ce régime.

En ce qui concerne les « Revenus de source portugaise », un taux autonome spécial de 20 % s’applique, assujetti à

une retenue à la source, à condition que ces revenus soient considérés « à haute valeur ajoutée ». Ce taux pourra être majoré d’une surtaxe extraordinaire de 3,5 %, pendant toute sa durée d’application. Les RNH peuvent choisir d ´englober tous les types de revenus imposables.

L’arrêté nº 12/2010 du 7 juin définit les activités considérées à haute valeur ajoutée, parmi lesquelles : • Architectes, ingénieurs et techniciens assimilés • Artistes plastiques, acteurs et musiciens

• Auditeurs • Médecins et dentistes • Professeurs • Psychologues • Professions libérales, techniciens et assimilés • Investisseurs, adminitrateurs et gestionnaires et cadres supérieurs d´entreprises (les personnes qui ont des fonctions de direction et le pouvoir d´ engager les personnes morales. L´AT pourra demander à ces personnes de présenter les documents nécessaires (pouvoirs, certificats du registre du commerce et des sociétés et procès-verbal etc) de façon à pouvoir confirmer les qualités d´administrateur, de gérant et gestionnaire, bien sa capacité et pouvoirs de représentation).

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