Qc décembre by Teq86 Catalogues

Que Choisir

Wechl no 98

Vous face au maire et à votre commune uHtot rÉoÉRnu oEs c0rsoMMATEURs - 0uE clotstR Association à but non lucratif 233, Bd Voltaire - 75555 Paris Cedex 11. Té1, :01 43 48 55 48

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Service abonnements : 01 55 56 71 09

Tarifs: I an, soit 11 numéros,44€

I an +

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1 an

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4 numéros spéciaux: 90

62€

€

olnEcTEuR DEs puBLtcAÏtot{s: Atain Bazot

otRtcrruR cÉttÉRn- oÉt-ÉcuÉ, terome

RÉolCruun

nÉolcreuR

CIEF:

Franck

Jean-Paul Geai

Et{ CHEF ADJ0r{T : patrick potetet

. nÉorcnol: MAOUETTE: Elizabeth Négrel

Hélène Martin

ILLUSTRATIOI{S: Brizemur

stcnÉrntnt ot RÉolcnm : Hizabeth Négrel . srcRÉuRe or RÉoncnor rrcilrouE: Eric Fromy . ASsIsTAilTE DE Ll nÉolcnor : catherine salignon

JURIDIOUE

: Frédéric Blanc, Nicolas Godlroy, Véronique Louis-Arcene, 0lga de Sousa, Amal Taleb

DOCUMEt{TATl0ll : Frédérique Vidal, Véronique Le Verge, Stéphanie Renaudin, Audrey Berbach

DlFtUSl0l{ : Thierry Duqueroy, Marie-Noëlle Decaulne, Laurence Kramer, Raphaëlle Vincent

n{spEcTtot{ ors vrmes/RÉlssoRTS: Stp

lMPRESSl0tl : Aubin lmprimeur 86240-Ligugé C()UVERIURE

PH0T0 DE C0UVERTURE

. . .

Distribution ; MLP

Didier Creté pour Aue-Choisir

C0NCEPTION GRAPHIQUE

lnfo Style

MAQUETTE: Scarlett Laurin

IC0NOGRAPHIE : Chantal Langeard

IMPRESSI0N , Vincent lmprimeries (Tours, lndre et Loire)

Commission paritaire : n'0717G82318

l{'impression : 1306.0035

Notre maire à tous AVant-pfOpOS .

... .. .. ... ............

Bonjour Monsieur le maire

... ..

.....

. Du conseil municipal ... tp.el o ...au fauteuil du maire (p.ls)

Mairg gst maître chgz soi

...................

o Les larges attributions du conseil municip al lp.ztl

. Maire courage (p.28) .

Responsable et (parfois) coupable (p.36)

Le propriétaire face aux règles d'urbanistrê .

...

Le jour où le Plu viendra 9.46)

o Lire un plan local d'urbanisme (p.51)

Scot toujours (p.54)

Décroche o

ton permis d'abord . . . .. . ..

Avec ou sans permis (p.6al

o La marche à

suivre

OUT CHOISIR SPÉCIAL

(p.68)

DÉCEMBRE 2013

.. ... ..

Démarrer sereinement le chantier (p.z1.l

La déclaration d'achèvement des travaux (p.75)

Un passage obligé,les impôts et les taxes $.761

o Le

permis en litige

(p.80)

Droit de préemption : j'achète, dit le maire

.....

o Le droit de préemption urbain, comment ça marche Q.921 o Le 11

contrôle de l'utilisation d'un bien préempté

y a de t'expropriation dans ['air

(p.101)

............

106

. Vous avez dit d'utilité publique ? (p.108)

. La phase administrative .

(p.110)

La phase judiciaire (p.115)

Pouvoir citoyen, pouvoir local

. Agia

...............

124

mais comment (p.126)

........................... InfOS GOnSO ............................. IndeX .... . ...... . . . . ... . . . . . .. . . . . ... . .

JUriSprUdencg

ASSOCiatiOnS lOCa[êS

...................... 0uE cH0tstR sPÉcnL

oÉcrnilsRu zotg

135

139

140 742

Avant-propos Notre maire à tous es lois de décentralisation, nées il y a trente ans, ont voulu définitivement mettre fin à l'opposition séculaire entre Girondins, les tenants d'un partage des compétences de l'État avec les collectivités locales, et Jacobins, qui

prônaient le pouvoir exclusif d'un État fort, garant d'une République une et indivisible, rempart contre le retour des féodalités. Aujourd'hui, les vents seraient plutôt favorables aux premiers : les pouvoirs de proximité, les pouvoirs locaux, prennent une part de plus en plus importante dans la répartition des tâches dévolues à l'État. Les communes bénéficient d'un large transfert de compétences qui leur permettent de prendre la main sur les choix et les décisions dans un grand nombre de domaines : fiscalité, propriété

privée, logement social, gestion de l'eau, hygiène, sécurité, éducation (les écoles si bien nommées ,, communales "...). Évolution majeure, le transfert des pouvoirs en matière d'ur-

banisme attribue à chaque commune la pleine maîtrise de ses o sols », avec pour principale prérogative la délivrance des permis de construire. Le rôle des départements, malgré un fort attachement des citoyens et des compétences élargies, reste encore méconnu. On ne sait pas toujours ce qu'ils font ni à quoi ils servent. Ils ont pourtant également le pouvoir de lever f impôt pour remplir leurs missions, axées principalement sur le domaine social, avec comme principaux secteurs d'intervention l'attribution du RSA (revenu de solidarité active), Ia protection maternelle et infantile, la protection des populations âgées, les aides aux personnes souffrant d'un handicap... La région, créée en 1972, est la plus jeune de nos collectivités locales. Elle n'obtiendra cependant un véritable pouvoir

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

qu'onze années plus tard avec les lois de décentralisation de 1983. Depuis,les régions sont devenues de véritables touche-à-tout avec de larges compétences en matière de développement économique et social, au point d'empiéter parfois sur les attributions du département. Reste que si ces trois collectivités territoriales sont clairement identifiées, il n'est pas toujours aisé de savoir où commence l'autorité (et les compétences) d'une collectivité locale par rapport à une autre. Sans oublier les chevauchements du pouvoir de l'État central sur les pouvoirs locaux, même si des lois récentes tentent de mieux délimiter le périmètre de chaque instance. Savoir qui décide et de quoi, c'est assurément, à l'heure des échéances électorales municipales du printemps prochain, le moyen de mieux comprendre ce pour quoi vous allez voter et aussi de connaître la destinée de vos impôts locaux. Une bonne occasion de revisiter les missions, pouvoirs et responsabilités des collectivités territoriales, en particulier celles de la commune et de son maire, pivot du pouvoir local, en prenant la vraie mesure de leurs conséquences pratiques et concrètes sur votre vie quotidienne. H.M.

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

Bonjourr Monsieur Le maire D u t rrnps

de Vercingétorix j usqu' à nos j ours, la oie des

hommes s'est toujours organisée en

" collectivités

ayant pour noms oilles, oillages, hnmeaux. Dans la foulée de la Réaolution de 1,789,la loi fixe l'existence d'une commune pour chnque paroisse. Résultat : la France compte aujourd'hui 36 682 communes, alors que leur nombre ne dépasse guère 1,2 000 chezlaplupart des pays aoisins. La comDu conseil

municipal...

mune traaerse les siècles de l'histoire sans grande rem§e en cause, aaec une

... au fauteuil du

maire formidable stabilité his-

torique, si ce n'est l'élection des conseils municipaux par les citoyens et, plus tard,le maire qui cesse d'être déstgné par l'État. Plus près de nous,les lois de décentr alisation tr ansforment complèt ement le chnmp de la commune en accentuant et en dérnultiplinnt ses missions et prérogathtes. Mais qu'est-ce au juste qu'une commune : elle est, dit la Constitution, une collectioité territorinle, qui a la personnalité morale, un nom, une population et un territoire précis. Que sa

QUE

cHorsrR spÉctnL

oÉcrMgRE zota

population ffiche un chffie confidentiel ou se cornpte m millius d'âmes,la commune est administrée identiquement auec, à sa tête, un conseil municipal élupar les citoyens. k conseil choisit ensuite un maire en son sein. L'entité cotnmunale beneficie d'une large autonomie financiÈre locnle, qui lui permet d' engagu des dEenses financées grâce à un important pouaoir fiscal ouarant sur la rnanne des impôts locaux communaux, Mais si la commune a la libre adrninistration de ses cornpétences et de ses ressources, c'est toujours dans le cadre des lois et règlements et ne saurait ernpiéter sur

légisktif ou réglementaire. Une instance communnle ne pourrait pas, par exernple, supprimer le dhtorce, multiplier par cinq le montant du Smic ou abolir l'innpôt sur le rcuenu sur son tewitoire. Outre ses missions et cornpétencespropres,la commune est aussilebras armé del'État, dont elle remplit au quotidien de nombreuses missions. Ainsi, le mnire ex,erce toutes les actirsités liées à l'état cirsil au nom et pour le les attributions du pouaoir

cornpte de l' État. De la même façon, certaines démarches administratioes auprès de l'État peuaent êtres réalisées

m mairie. LIn État qui garde néanmoins un æil aigilant sur certaines de leurs missions, dont la plus emblémntique est lafixation de leur budget.

QUE

cHorsrR spÉcrnr

oÉcrMsnr zote

BONJOUR, MONSIEUR LE MAIRE

Du conseil municipal... a o o a oo

t a a a o o a a a o o aa

a a a o oa

a o a a aa

Selon l'article 72 de la Constitution de 1958, o les collectiaités territorinles Les membres du conseil

municipal,

autrement appelés « conseillers municip atx »,sont élus pour six ans.

s'administrent librement par des conseils élus (...). Aucune collectiaité territoriale ne

peut exercer une tutelle sur une autre

>».

L article L2121-1du code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que le corps municipal de chaque commune se compose du conseil municipal, du maire et d'un ou de plusieurs adjoints. Impossible donc de passer directement de votre fauteuil à celui de maire. Pour espérer exercer (un peu ou beaucoup) le pouvoir dans votre commune, vous devez d'abord coiffer la casquette de conseiller municipal.

Les élections municipales ont toutes lieu en même temps sur l'ensemble du Les élections municipales sont territoire national, au mois de mars, des élections au suffrage uni- à une date annoncée par décret en versel direct consistant pour les conseil des ministres/ au moins trois électeurs à élire directement mois avant le jour du vote. les personnes qui vont siéger Une loi peut toutefois prévoir que les élections municipales auront lieu à un au conseilmunicipal. autre moment, ce qui a pour conséquence d'allonger ou d'écourter les mandats en cours. Cela s'est produit deux fois dans Ie passé.

Catendrier des élections locales (pour l'ensemble du terrîtoîre)

Elections

municipales

Date

Durée du mandat

23 mars 2014 (1" tour)

6 ans

30 mars 2014 (2'tour)

. départementales

mars 2015

6 ans

mars 2015

6 ans

régionales

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

BONJOUR, MONSIEUR LE MAIRE

Les (nouveaux) mots pour le dire

inies les élections cantonales, dont les jeunes cancres pensent qu'elles ont un rapport avec les cantonniers de leur commune ! A compter de 2015, il

faudra parler d'élections o départementales, destinées à élire les conseillers départementaux, qui perdent ainsi leur nom de u conseillers généraux,.Le conseil général de votre département devient ainsi le conseil départemental,

l'institution où siégeront les conseillers départementaux.

N'est pas électeur qui veut Comme leur nom l'indique, les élections

municipales visent à choisir (élire) les Ont !a qualité d'électeurs, les

citoyens ayant la nationalité française. Néanmoins, en application du traité de Maastricht, les ressortissants de I'un des vingt-huit pays de I'Union européenne peuvent être électeurs

personnes physiques qui siégeront au conseil municipal et exerceront les pouvoirs etprérogatives attadrés à ce statut. Mais, pour être élu, il faut des électeurs. Et n'est pas électeur qui veut. Les conditions sont minutieusement fixées par la Constitution et le code électoral.

aux élections municipales, mais

également aux élections européennes, dès lors qu'ils ont leur

domicile réel dans !a commune (française)où ils demandent Ieur

inscription. Ces citoyens européens sont inscrits sur une liste à part (dite) complémentaire.

. Pour faire partie du corps électoral et aooir la qualité il'électeur aux élections municip ales, plusiews conütions sont nécessaircs:

- avoir la nationalité française ; - être âgé d'au moins dix-huit ans ; - justifier d'une attache avec la commune;

- avoir Ia capacité électorale, c'est-à-dire ne pas tomber sous le coup d'une décision de justice ou d'une mesure de protection juridique qui vous en aurait privé. Pour aooir la qualité d'électeun il faut aussi (et surtout) être inscrit sur les listes électorales. Cette inscription aura lieu à votre demande ou d'office (automatiquement donc) si vous venez de fêter votre majorité. o

)

Un lien avec la commune

Nul ne peut être inscrit sur plusieurs listes électorales, mais le choix de votre point de chute est assez ouvert. Vous obtiendrez OUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE 2013

©ans o◊

BONIOU& MONSTEUR LE MArRE Les deux notions peuvent se confondre

mais pas toujours. Les

fonctionnaires assujettis

une

résidence obligatoire dans une commune peuvent êtres inscrits sur les listes électorales de cette commune, sans avoir à justifier qu'ils vivent là depuis au moins six mois. On doit les inscrire, quel que soit le temps écoulé depuis leur arrivée dans la commune.

Quoi qu'il en soit, occuper une résidence depuis au moins six mois dans une commune vous permet d'y demander votre inscription sur les listes électorales ;

- y payer

ses impôts locaux. Vous

pou-

vez demander votre inscription sur les listes électorales de la commune avec laquelle vous avez un lien fiscal sous forme d'une taxe d'habitation ou d'une

taxe foncière pour un logement ou un terrain au titre duquel vous êtes redevable d'un de ces deux impôts locaux pour la cinquième fois sans interruption, donc depuis au moins cinq ans. De la même façory l'inscription sur les listes est possible dans la corrunune où vous payez la contribution économique territoriale (CET), un impôt local dfi par les entreprises qui, avec sa célèbre CFE (contribution foncière économique), a remplacé la taxe professionnelle. Ainsi, un cofiunerçant peut s'inscrire dans Ia commune où se situe son corunerce même s'il n'y réside pas.

. Une lois inscrit le s, ch a q ue

Les détenus ayant conservé un domicile personnel peuvent s'inscrire dans la commune de ce domicile ou dans cetle où se

situe l'établissement pénitentiaire, à condition qu'ils y soient « hébergés » depuis au moins six mois et qu'ils n'aient pas été privés de leur capacité électorale.

sur les listes électora-

cit oy en rcç o it une c art e d' él ec-

teur personnelle établie à ses nom et prénom, valable pour toutes les élections politiques au suffrage universel direct (élections présidentielles, élections municipales, élections législatives, élections cantonales, élections régionales, etc.). Lors de la refonte des Iistes électorales, effectuées en général tous les trois à cinq ans, une nouvelle carte est délivrée à tous les électeurs.

Tiens, tiens, voilà le candidat qui vient Les personnes susceptibles d'être élues (on dit « éligibles ») at

conseil municipal doivent présenter une candidature. Mais,

corune pour les électeurs, ne peut être candidat qui veut.

.il faû

en premier lieu posséder la nationalité française. Cependant pour les élections municipales, cette condition de nationalité n'est pas exigée des ressorüssants d'un autre État QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

BONJOUR, MONSIEUR LE MAIRE

Français de l'étranger : [e rattachement à une commune ['lès lors qu'ils sont inscrits au registre des Français établis hors de France, l-lles citoyens ne résidant pas sur le tenitoire national peuvent, sur leur demande, s'inscrire sur la liste électorale de I'une des communes suivantes

- commune de leur naissance - commune de leur dernier domicile en France - commune de leur dernière résidence si elle a duré au moins six mors - commune de naissance de l'un de leurs ascendants (parents, grands-pa;

;

rents), si cet ascendant est ou a été inscrit sur la liste électorale

;

commune sur la liste électorale de laquelle est inscrit ou a été inscrit un

membre de leur famille jusqu'au quatrième degré.

membre de l'Union européenne qui résident en France. Un citoyen ayant âge, il suffit d'avoir la nationalité de l'un des vingt-huit Question au moins dix-huit ans à la date pays composant l'Union européenne de l'élection pour être candidat pourra ainsi être candidat aux élections (article L 228, code électoral). municipales s'il est domicilié en France (article 88-3 de la Constitution).La qualité d'électeur est également exigée de tout candidat, ainsi que la jouissance de ses droits civiques et civils (aoir encadré p.10).

Dans les communes de plus de

. Selon l'article L45 du code électoral, nul ne peut être élu (quelle que soit l'élection) s'ilne justifie aaoir satisfait

500 habitants, le nombre de conseillers municipaux qui ne

aux obligations imp o sées p ar le co de du sentice national. Soit, depuis la suspen-

résident pas dans la commune

sion de la conscription, se soumettre au recensement et à répondre à I'appel de préparation à la défense. Ces obligations concernent les hommes et les femmes. ]eunes qui espérez occuper un jour des fonctions électives, courez vite vous faire recenser auprès de votre mairie dès votre seizième anniversaire t @oir encadré p. L3).

au moment de l'élection ne peut excéder Ie quart des membres du conseil. Dans celles comprenant

au maximum 500 habitants, le

nombre de conseillers municipaux n'y résidant pas ne peut pas dépasser quatre pour les conseils municipaux comprenant neuf membres et cinq pour les conseils municipaux comportant

onze membres.

o Les candidats aux élections municipales doiaent présenter un lien aoec la

cotnmune où ils 12

QUT CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

présentent, donc :

BONJOUR, MONSIEUR LE MAIRE

faire recenser, c'est sensé

a conscription, c'est-à-dire l'obligation pour les hommes d'accomplir leur

Lservice militaire - le service national de son vrai nom - a été suspendue (et non pas supprimée) en 1997. Depuis cette date, les filles et les gargons de France doivent se faire recenser auprès de leur mairie dès qu'ils atteignent l'âge de seize ans et au plus tard dans

les trois mois suivant cet anniversaire. Une fois recensé(e) le jeune homme, la jeune fille, sera convoqué (e) par le bureau des armées, pour effectuer la "

journée défense et citoyenneté

Iabsence de recensement dans les délais a des conséquences redoutables, dont les deux plus graves sont l'interdiction de demander votre inscription sur les listes

électorales (quand vous aurez dix-huit ans) et I'impossibilité de présenter votre candidature à une élection. Le code électoral prévoit en effet qu'on ne peut pas être éligible si I'on n'est pas inscrit sur les listes électorales. 0r, pour s'inscrire sur

ces listes, 0n vous demandera de présenter le justificatif de recensement délivré

par le centre national (le bureau militaire) dont vous dépendez.

- être électeurs dans cette commune (inscription sur la liste électorale); soit avoir la qualité de contribuables dans cette commune, ce qui signifie y payer l'un ou l'autre des impôts locaux : taxe d'habitation, taxe foncière, contribution économique territoriale (CET) ou être inscrit sur les listes du fisc au titre de I'impôt sur le revenu.

Ne pas être placé sous [e coup d'une inétigibitité Être étigible signifie que l'on a la capacité juridique à se présenter à une élection et à être élu. I- inéligibilité désigne la situation d'une personne qui légalement ne peut être éIue.

. P our d' éoidentes r aisons, la loi fixe précisément les situations il'inéligibilité, certaines tenant à la personne qui souhaite se porter candidat, d'autres existent en raison de l'exercice de certaines fonctions. Sont donc inéligibles et ne peuvent être conseillers municipaux : - les majeurs placés sous tutelle ou sous curatelle ; - les individus privés du (de leur) droit électoral à la suite d'une décision de justice. Pour certaines infractions, le code pénal prévoit, en effet, une incapacité électorale (donc une inéligibilité) qui ne peut pas être automatique, mais expressément prononcée par un jugement qui en fixe la durée ; QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

BONJOUR, MONSIEUR LE MAIRE

Nombre de conseillers municipaux à étire selon l'importance de [a commune Nombre des membres

Communes

du conseil municipal De moins de 100 habitants

De 100 à 499 habitants

De 500 à

499 habitants

De1500à2499habitants

De2500à3499habitants

De3500à4999habitants

De5000à9999habitants

De 10 000 à 19 999 habitants

De 20 000 à 29

999 habitants

De 30 000 à 39

999 habitants

De 40 000 à 49

999 habitants

De 50 000 à 59 999 habitants

De 60 000 à 79

999 habitants

De 80 000 à 99

999 habitants

De 100 000 à 149 999 habitants

De 150 000 à 199 999 habitants

De 200 000 à 249 999 habitants

999 habitants

De 250 000 à 299

De 300 000 et au-dessus

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

BONJOUR, MONSIEUR LE MAIRE de corununes de plus de 30 000 habitants et adjoints au maire d'une commune de plus de L00 000 habitants

- pour un an,les maires

qui n'ont pas déposé la déclaration de situation patrimoniale prévue par la loi sur Ia transparence financière et politique. . Pour éoiter un mélange

fâcheux,la loi décide que certaines fonctions implique l'inéligibilité des genres

le fait d'aoofu exercé comtne conseiller municip al (article L 23L , alinéa 2 à 1L , code électoral).Ilne s'agit pas d'une inéligibilité générale, elle s'applique uniquement au ressort (le secteur géographique) où la personne concemée a exercé depuis moins de six mois. Cette inéligibilité concerne, notamment : les magistrats des cours d'appels, des tribunaux de grande instance et d'instance, les fonctionnaires des corps actifs de la police nationale,les fonctionnaires comptables des deniers publics. Les agents salariés communaux ne peuvent être élus au conseil municipal de la commune qui les emploie, mais ils peuvent se présenter ailleurs. Cette interdiction ne s'applique pas non plus si, au moment de l'élection, le salarié communal a fait valoir

ses

droits à la retraite.

. Si un candidat sous le coup il'une inéligibilité se présente et qu'il est élu, son élection sera annulée par le juge électoral. Quand la cause d'inéligibilité survient en cours de mandat, le préfet devra immédiatement déclarer l'élu démissionnaire d'office du conseil municipal, sauf si ce dernier dépose, au plus tard dans les dix jours qui suivent une réclamation auprès du tribunal administratif. Cependant, la saisine de Ia justice ne suspend pas la décision du préfet lorsque Ie conseiller municipal démissionné d'officel'aété à la suite d'une condamnation pénale devenue définitive ayant entraîné la perte de ses droits civiques et électoraux.

o.. au fauteuit du maire ' ' '' ' ;.:, ,;";;;,;-".-:'érecteur

et vous avez sourné les bougies de votre majorité ? Pas de doute, vous Pouvez devenir maire de l'une des (presque) 37 000 communes de France et des départements et régions d'outre-mer, notamment dans l'un de ces petits villages souvent en manque de candidats de bonne volonté.

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

BONJOUR, MONSIEUR LE MAIRE Mais avant de pouvoir vous installer dans le fauteuil de maire, il est nécessaire de remplir une peüte formalité : obtenir votre élection à un poste de conseiller municipal et donc remplir les conditions d'éligibilité exigées par le code électoral et déveIoppées plus haut.

Jour J au conseil municipal Le maire de la coûunune n'est pas choisi par la population, comme on pourrait le

croire. Maire et adjoints sont élus par le conseil municipal parmi ses membres, traditionnellement lors de la première réunion du conseil. En pratique, les citoyens connaissent à l'avance le nom de l'élu qui revêtira le manteau de maire: c'est le responsable de liste, autrement appelé « tête de liste ».

Aaant d'atiaer au jour l, celui de l'élection aufauteuil demaire ou d'adjoint, il faut respecter les conditions propres à ces mandats. En premier lieu, il est obligatoire de posséder la nationalité française, sans exception possible. Un ressortissant d'un État de l'Union européenne, autorisé à voter aux élections municipales et à se présenter à un mandat de conseiller municipal, votera pour élire Ie maire, mais ne peut pas se présenter à un poste de maire ou d'adjoint s'il n'a pas la nationalité française. Seconde condition, vous devez ne pas avoir été révoqué d'une fonction de o

La règle de non-cumulinterditde cumuler les fonctions de maire

avec celle de présidentdu conseil

général ou de président de conseil régional. Les adjoints ne sont pas concernés par cette incompatibilité. En revanche, le nombre de mandats aux fonctions de maire ou d'adjoints n'est pas limité : on

peut se présenter indéfiniment.

maire ou d'adjoint au maire depuis moins d'un an, sauf si entre temps un renouvellement général du conseil municipal est intervenu. Il convient également de respecter les incompatibilités fixées par la loi avec le mandat de maire ou d'adjoint. Ainsi, il n'est pas possible d'être éIu maire ou adjoint si vous exercez des fonctions publiques non électives comme agent d'une administration financière ayant à connaître des questions de la comptabilité de la coûunune, ainsi que des impôts et taxes. 16

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

BONIOU& MONSIEUR LE MAIRE

Paris, Lyon, Marseilte

n raison de leur taille, les trois plus grandes villes de France sont l'objet d'un

Lsystème particulier instauré par la loi PLM (Paris,

Lyon, Marseille) codifié

aux articles L 2511 et suivantS du code général des collectivités tenitoriales. La gestion municipale y est organisée à deux échelons : le conseil municipal

qui se réunit à la mairie centrale et les conseils d'anondissements. Comme dans toutes les communes de France, le conseil municipal est l'assemblée délibérante. C'est lui qui élit le maire de la commune et les adjoints, vote

le budget communal, crée ou supprime les services publics communaux, etc. Le conseil d'anondissement est composé des élus des anondissements qui composent la commune. lls élisent un maire pour chaque anondissement, mais, pour être éligible à ce mandat, les conseillers d'arrondissements doivent également être conseillers municipaux. Ainsi, à Paris,

il existe vingt maires

d'anondissement, et le maire de Paris. Chaque conseil d'arrondissement est composé des conseillers municipaux et des conseillers d'anondissement. En revanche, le conseiller d'arrondissement ne siège pas au conseil municipal,

sauf s'il a également le titre de conseiller municipal.

Les adjoints au maire ne sont pas

de simples frgurants. lls exercent des fonctions que la loi leur reconnaît et dont ils ne peuvent être privés. Les adjoints peuvent aussi exercer des fonctions en

vertu d'une délégation que Ie

. Une lois élus, le maire et les adjoints le sont pour une durée équiaalente à cellc duconseilmunicipal, six ans donc. Le nombre des adjoints est fixé par le conseil municipal, mais ne peut dépasser 30 % de l'effectif légal du conseil municip al (article L 2L22-2, code géné-

ral des collectioités territoriales). Ce seuil

peut toutefois être dépassé dans les

corununes de plus de 80 000 habitants en vue de la création de postes d'adjoints, chargés principalement d'un ou plusieurs quartiers, sans que le nombre de ceux-ci puissent dépasser 10 % de l'effectif légal du conseil municipal.

maire leur octroie, de manière discrétionnaire.

Toute fonction mérite

solaire

»»

Avec plus de 530 000 conseillers municipaux, les communes affichent leur incontestable vitalité. Ces élus exercent un mandat et non pas une profession. La nuance n'est pas seulement linguistique : lorsqu'on exerce une profession (un travail), on reçoit une contrepartie sous forme de rémunération. Quand QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRT 2013

BONIOUR, MONSIEUR LE MAIRE on remplit une fonction élective, il ne s'agit pas d'un travail au sens habituel du terme. Il n'empêche que l'argent intervient quand même dans le débat, pour ne pas risquer que les fonctions municipales électives soient de fait réservées à ceux qui possèdent une fortune personnelle leur permettant de subvenir à leurs besoins. Un statut de l'élu local a donc été créé pour offrir les garanties permettant d'exercer un mandat local, mais aussi dans certains cas une « rémunération >r. En pratique, la plupart des élus locaux exercent une activité professionnelle (enseignant, avocat, dentiste, agriculteur...) à côté de leur mandat local. Des indemnités de

fonction encadrées

|usqu'à la fin du 19" siècle, les mandats locaux devaient être assumés gratuitement pour montrer qu'il s'agissait de fonctions désintéressées exercées dans l'intérêt général et non d'une profession ouvrant sur un enrichissement. Mais cette position irréaliste n'était plus tenable. Le dédommagement financier de I'élu local entre dans les mæurs et la loi. Pas question pour autant de parler de rémunération, terme un peu trivial : l'élu local (et les élus en général) reçoit des indemnités de fonction et des remboursements de frais.

. Les indemnités de fonction constituent une dépense obligatoire pour les comtnufles (article L 2321--2,3", code général des collectktités territorinles), qui doivent les inscrire à leur budget, sans possibilité de les supprimer. La loi leur pose une limite en montant et un encadrement au regard des personnes susceptibles de toucher ces indemnités.

.En principe, seuls les maires et les adjoints ont droit aux de fonction Les o simples, conseillers municipaux

indemnités

peuvent en bénéficier dans certains cas : - dans les communes de plus 100 000 habitants; - facultativement, dans les villes de moins de 100 000 habitants, à condition que Ie conseil municipal vote expressément cette indemnisation pour les conseillers municipaux investis d'une délégation du maire ou exerçant un mandat spécial. oLes indemnités de fonctions maximales (les communes peu-

aeat ooter moins si elles le souhaitent) sont fixées par la loi par référence à l'inilice brut 1015 de la fonction publique, fu.é 18

OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

BONJOU& MONSIEUR LE MAIRE

S'il exerce d'autres mandats, l'élu

de la commune peut cumuler les

indemnités defonction, sans que le montant mensuel puisse dé-

passer

8272,02€.

actuellement à3 801.,47 € par mois. En fonction de la populatiory un pourcentage de cet indice sert à calculer f indemnité ksoir tableau p. 21). Une commune ayant par exemple 4500 habitants peut verser à son maire 55 % de f indice brut 10L5, soit 2 08011 €par mois;22o/" de ce même indice, soit 832,16 € mensuels aux adjoints au maire.

. Les conseils municipaux de certaines con munes peuaent aoter une majoration d'indemnités permettant ile dépasser les plafonds légaux.' communes abritant la préfecture ou la souspréfecfure, co[ununes touristiques/ corununes disposant d'un centre de cure thermale, etc.

LJne amie me soutient qu'en France, il est obligatoire de s'inscrire sur les listes électorales. Est-ce vrai ? Oui et non. Effectivement, l'article L 9 du code électoral dispose que l'inscription sur les listes électorales est obligatoire. Comme il n'est pas prévu de sanction, cela revient à chaque citoyen libre d'agir comme il l'entend.

qu'un citoyen peut demander à connaître la somme versée chaque mois au maire de la commune ? Oui. Les indemnités de fonctions versées aux élus sont publiques. Elles font l'objet d'une délibération avec vote du conseil municipal, dont chacun peut prendre connaissance. Presque toujours, ces informations figurent sur le site Internet de chaque commune. Connectez-vous au site de votre ville (ou sur celui d'une autre si vous voulez satisfaire une légitime curiosité), vous y découvrirez à coup sûr les montants votés o Est ce

au bénéfice de vos élus.

o Un habitant peut-il consulter n'importe quel document concernant la vie de la commune ? Oui. Les citoyens ont le droit d'être informés des décisions prises par les élus et peuvent exercer leur droit d'accès à de nombreux documents administratifs, procès-verbaux des conseils municipaux, documents budgétaires, d'urbanisme, etc. Le droit d'accès emporte celui d'obtenir des copies totales ou QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

BON]OUR, MONSIEUR LE MAIRE partielles. En cas de refus ou si la municipalité sollicitée garde le silence, vous pourrez saisir la Commission des documents administratifs (Cada), qui devrait exiger qu'on vous donne satisfaction. Sauf si les documents que vous souhaitez visionner peuvent porter atteinte à la sfrreté de l'État, à la sécurité publique ou à la vie privée.

. Qui peut décider de changer le nom d'une

commune ? Les habitants ont-ils leur mot à dire ? Uinitiative de changer le nom de la commune appartient au conseil municipal, qui doit adresser une demande au préfet. Le conseil général du département où elle se situe donne son avis. Si Ie changement de nom est accepté, il fait l'objet d'un décret pris sur le rapport du ministre de I'Intérieur, après avis du conseil d'État. En pratique, les demandes de changement de nom sont assez rares, les habitants étant très attachés au nom de leur corunune. o ]e travaille dans une mairie et l'autre jour quelqu'un a évoqué les lois de Rolland. Savez-vous de quoi il s'agit ? Oui. Le professeur de droit administratif Louis Rolland a, dans les années 1930, « théorisé " les principes de ce que doit être un service public digne de ce nom et ses qualités essentielles : continuité, égalité et mutabilité. La continuité signifie qu'un service public doit fonctionner

régulièrement et correctement sans interruption. Uégalité concerne l'accès facile à un service public. La mutabilité signifie qu'un service public doit s'adapter de manière à rendre un service plus efficient aux usagers. Les lois de Rolland sont également connues sous le nom de " lois du seruice public ". Et pour que tout soit précis, il convient de signaler que le professeur Léon Duguit avait, à la fin du 19" siècle, commencé à construire une brillante théorie sur la notion de service public.

Pour en savoir plus

Association des maires de France (AMF)

Direction des collectivités locales du ministère de l'lntérieur

Ministère de l'Économie et des Finances, service des finances des collectivités locales

www.amf.asso.fr

dgc l. i n te r i e u r. go

v.fr

www. c ol loc. m i n ef i. gouv.f r

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

BONJOUR, MONSIEUR LE MAIRE

Indemnités maximates des maires et adjoints Population

lndemnités des adjoints

lndemnités des maires

En% de

En%de

Montant

Nombre

l'indice 1015

Montant

l'indice

d'habitants de

de la

brut

1015

brut

la commune

fonction

mensuel

de la

mensuel

publique

fonction

(taux maxi)

publique 6,6

250,90

€

8,25

131,62

€

l 634,63 €

16,5

627,24€

3500à9999

10 000 à 19 999

2 470,95

20 000 à 49 999

3 42t,32€

t254,48€

50 000 à 99 999

110

4 181,62

€

1672,65€

100000à 200000

145

5 512,13

€

2 508,97

€

Plus de 200 000

145

5 512,13

€

72,5

2755,07

€

Paris, Lyon,

145

5 512,13

€

72,5

2756,01€

€

646,25

500 à 999

1 178,46

1000à3488

Moins de 500

090,81€

€

27,5

836,32

Marseille

OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

€

045,40

€

Maire est maître four

après

jour

ch ez

SO.l

ait une extrêrne injustice

nos yeurc ile citoyuts pressés et

sous

indffiutts. On ne

le connnît pas, on ne cherclæ pas ou si rarement à saooir ce qu'ilfait, s'il aune influence sur laoie quotidienne deslnbitants. Normnl, tous les regards sont fi*ét sur le dref d'orclrcstre, celui qui ayparaît comme le mnître incontestable de la aille : le mnire. Pourtant, loin d' être un simple marchepied pour Les larges attributions le maire, le conseil municipal prend les déci-

{r ii.r;3:iiliiï':i

sions engagmnt Responsable et (parfois) coupable

l'aoe-

nir et, phts largement, comme le dit le code genéral des collectioités territorinles, règle

par ses délibérations les ffiires de la commune. Cette contpétence genêrale est d'aillzurs dans la logtque du système démocratiquepour quile decileur est celui qui a reçu l'onction du sufftage unioersel direct. Ce qui est le cas de tous les conseils municipaurc de France, puisqu'ils sont élus par les citoyuts. Vote du budget, donc du oolet dépenses et recettes

QUE

cHorsrR

spÉcrlr-

oÉceMans zotg

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^F-'\.,

(fixation du taux des quatre impôts locaux notamment) de la commune, création ou suppression des seroices publics, gestion du patrimoine immobilier communal, création et implantation des écoles primaires, interaentions en matière d'urbanisme, actitsités économiques locales, tout y passe. Loin d'être symbolique, le domaine de compétence du conseil municipal couare de larges pans de la aie communale. Mais de la théorie démocratique à la pratique, il y aparfois loin, car le conseil municipal peut déléguer au maire nombre de ses pouaoirs. Ces délégations de compétence consenties par le conseil municipal, ajoutées aux innombrables pouaoirs que la loi lui accorde en propre et les missions qu'il exerce comme représentant de l'État, font du mair e I e « patron » q uasi ab s olu de I a a ill e. S' il s e tr om' pe,fait des choix aberuants,mégalomanes et coûteux, personne ne peut l'en empêcher aussi longtemps que ses concitoyens lui maintiennent leur suffrage comme tête de liste aux élections municipales. Quand il quittera la scène - pour cause de décès ou d'échec électoral - toute la aille (et pas seulement ses ffidés) deara alors payer le lourd prix de ses mauaaises décisions, parfois pendant des décennies.

QUE

cHorsrR spÉctnt

oÉcrNenr zota

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI

Les larges attributions

du conseil municipal

o''''

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t))r'r'rducode généraldescotlectiviterritoriales (CGCT),le conseil municipal règle par ses délibérations les affaires de Ia commune. Voilà un propos clair qui attribue au conseil municipal une compétence de principe pour toutes les questions concemant la commune. Il peutnéanmoins déléguer au maire une partie de ses attributions générales. Par « délégation », il faut comprendre la possibilité pour le conseil municipal de transférer une partie de ses fonctions au maire, ce qui permet à ce dernier de prendre des décisions engageant la corunune en lieu et place du conseil municipal. Les délégations du conseil au profit du maire sont généralement données en début de mandat et valables pour toute Ia durée du mandat, donc pendant six ans. Il peut aussi, en cours de mandat, élargir la liste des compétences déléguées (transférées) au maire. Outre la clause de compétence générale,le conseil municipal se voit également confier par la loi des compétences particulières qu'il ne peut en aucun cas déléguer. tés

communole

»»

Une pour les garçons, une autre dans unbâtiment séparé pour les filles, Ie cahier des punitions pour tous les bavards et bavardes, mais aussi pour les réfractaires à l'orthographe obligés ls « faire " des lignes et de copier des dizaines de fois « le ne dois pas baaarder aTJec mon aoisin/ma aoisine r. Sinon, gare aux coups de règle sur les doigts (aujourd'hui interdits). La blouse grise pour le maître, rose pour la maîtresse : l'école

communale, un nom qui fleure bon la nostalgie. Mais si ce nom passé de mode ne s'emploie plus guère, les écoles primaires et les écoles maternelles sont depuis les lois Jules Ferry (1881) confiées aux bons soins de chaque commune.

. Le conseil municipal déciile la création et ile I'implantation des écoles de classes primaires etlou maternelles, après aois itu préfet (article L 212-L, code de l'Éducation). Cette décision de création ou d'implantation d'écoles primaires ou matemelles est une compétence propre du conseil municipal, il ne lui est pas possible de Ia déléguer au maire (article 2121-30, CGCT). 24

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI Un avis favorable du préfet à la création d'une école signifie que l'État r La scolarisation obligatoire des enfants commence à l'âge de six ans. La création de classes et d'écoles maternelles reste facultaüve pour les enfants plusjeunes.

. L'école primaire n'a pas le statut

d'établissement public, elle n'a pas de personnalité morale, ni de budget propre, ni

d'autonomie administrative ou financière, elle est un service de Ia commune.

s'engage à affecter les postes d'enseignants nécessaires au fonctionnement

de l'école. Car si les communes ont la charge des écoles dont elles sont propriétaires, assortie de l'obligation d'assumer la construction, l'entretien, l'extension, les grosses réparations et toutes les dépenses nécessaires, le salaire des enseignants est à Ia charge exclusive de l'État. Même si la commune y tient, l'école ne sera pas créée si l'État n'accepte pas d'accorder les postes d'enseignants.

. Le lieu de situation géographique de l'école, sa taille et son nom (écote Marcel Pagnol, école Verlaine, etc.) appafiiennent au pouooir discrétionnaire de chaque commufle, qui n'a pas à justifier ses choix. Sous réserve d'un contrôle très restreint des tribunaux administratifs en cas de non-respect des principes fondamentaux des services publics.

Récemment,les juges ontestimé que lefait de donner à une école le nom d'un responsable politique d'envergure nationale, encore en

activitÇ estcontraire au principe de neutralité des services publics.

. Chaque comrnune iloit posséder au moins une école primaire (article L 272-2, code de l'éilucation), à moins qu'elle ne s'entende avec ou plusieurs municipalités voisines pour entretenir une école primaire. Pour accueillir des enfants habitant une autre ville, une municipalité peut demander une participation à la commune où ils résident. Le budget et les impôts Une attribution majeure de nature financière est accordée au conseil municipal, sans possibilité de la déléguer au maire : Ie vote du budget. Cette interdiction de délégation est dans la logique du système démocratique : il est normal que l'instance issue du suffrage universel direct exerce les pouvoirs financiers. OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI

L'Etat participe aux ressources de la commune au moyen de

o Le budget est l' acte officiel p ar lequel les dépenses et les recettes de la commune sont préoues et autorisées. En le

votant, Ie conseil municipal oriente la politique économique de la corunune. dans le jargon. Comme partout, les finances communales sont le nerf de la guerre. Il incombe au maire de préparer et de proposer le budget qui sera ensuite présenté au vote du conseil municipal, dans Ia limite du principe de légalité. En clair, cette instance collégiale ne peut voter que des dépenses autorisées ou rendues obligatoires par la loi, notamment : rémunération du personnel, indemnités des élus, dépenses d'entretien et de conservation des ouvrages communaux, frais d'entretien des voies communales, frais de police municipale et rurale si elles existent, coût de désinfection par les services communaux, opérations d'hygiène et de sécurité, dépenses de fonctionnement, traitement des effluents et eaux usées, enlèvement des déchets et ordures ménagères, etc. subventions, des « dotations

. Pour financer

Afin de protéger les deniers publics et s'assurer qu'ils ne sont pas détournés de leur but, le comptable de la commune, le préfet et la chambre régionale des comptes contrôlentle budget communal.

les dépenses, il faut iles ressources qui prennent la forme de recettes fiscales ou t ott. Parmi les recettes d'origine fiscale, on trouve notamment les quatre aieilles » (appelées ain-

si car l'origine de ces impôts directs locaux date de la Révolution: la taxe foncière sur les propriétés bâties (les biens construits comme les appartements, maisons, villas, etc.), la taxe fon-

cière sur les propriétés non bâties (terrains sans construction), la taxe d'habitation, Ia contribution économique territoriale (qui a remplacé la taxe professionnelle)prélevée sur les entreprises.

Les services publics communaux Une commune n'est pas totalement libre de décider qu'elle prendra en charge une activité sous forme de service public : elle ne peut se dérober à la mise en place de services publics rendus obligatoires par la loi, notamment : l'élimination des déchets ménagers, Ia gestion et la distribution des ressources en eau, l'assainissement des eaux usées, inhumation des personnes décédées et gestion des cimetières, entretien des voies publiques, enseignement primaire. 26

QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI o

C'est au conseilmunicipal qu'apparorganiser,

tient le pouaoir de créer, Le maire est Ie chef du personnel communal. La décision de créer ou de supprimer des emplois communaux, appartient au

géret les seraices publics cotnrnunaux,

fixer les turtfs,leurs modalités de fonctionnement. Toutes les décisions

conseil municipa!, mais c'est bien Ie maire qui a compétence pour nommer, noter, faire avance[ pro-

mouvoir, sanctionner les agents communaux. ll est Ieur supérieur hiérarchique et se fait aider dans sa tâche par le directeur généra! des services (secrétaire général mairie de son ancienne appelIation|. Comme pour n'importe de

quelemployeur, les mesures indi-

viduelles concernant les agents de la commune sont prises sous le contrôle de la justice.

d'en

à caractère général, comme créer des emplois, fixer dans le respect de la loi la durée hebdomadaire du travail des agents communaux sont votées par le conseil municipal. Le maire ne peut pas nonrlner ou titulariser des agents dans des emplois qui sont créés par le conseil municipal. En revanche, les décisions individuelles concemant les agents municipaux relèvent de la compétence du maire et non du conseil : c'est donc le maire qui peut prononcer la suspension d'un salarié de la commune.

C'est également le conseil municipal qui déciile si les seraices publics municipaux seront ilirectement pris en charge par la cotntnufle, con-fiés à une régie, un organisme doté de I'autonomie financière

mais pas de l'indépendance juridique ou, au contraire, sous forme d'établissement public autonome. Le conseil municipal peut aussi décider de faire une déIégation de (d'un) services publics à une entreprise privée, créer une structure communale avec d'autres villes ou adhérer à une structure existante (un établissement public de coopération

intercommunale, EPCI).

Attention : cette adhésion à un EPCI fait perdre au conseil municipal toute compétence sur le service public transféré.

ljurbanisme Les compétences du conseil municipal sont si nombreuses qu'il est impossible de les citer toutes, mais il est une attribution qui ne saurait être passée sous silence : l'urbanisme. C'est en effet

cette instance qui a la charge d'élaborer le plan local d'urbanisme (Plu),le zorrage et le règlement de ce plan. Mais c'est le maire qui, au nom de la commune, délivre les autorisations d'urbanisme. Vu l'importance de cette question, nous la développerons plus en détail page 44 et suivantes. QUE CHOISIR SPÉCIAL

OÉCTMSNT ZOIA

MAIRE gsr IueîrRE cHEZ

sol

Maire courage a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a a o a a a a a a a aa

courage, il luienfautpour remplir mille et une fonctions car il est sur tous les fronts : le maire, personnage local nettement plus puissant qu'un ministre de la République, grâce aux multiples attributions que la loi lui confie personnellement, notamment des pouvoirs de police. Il cumule ses activités propres avec les fonctions / normalement dévolues au conseil mufilt nicipal, mais que ce dernier décide de déléguer au maire. Il jouit également de compétences à partager avec le conseil municipal. Sans oublier les nombreuses missions qu'il exerce au nom de l'État. Et, en tant qu'organe exécutif du conseil municipal, il a aussi un rôle de premier plan. Il porte deux casquettes principales couvrant de multiples fonctions : le titre d'agent de l'État et la qualité d'agent de la commune. ses

Au nom et pour te compte de t'État Le maire est agent de l'État. Sous l'autorité du préfet du dépar-

tement, au nom et pour le compte de l'État, il est chargé de la publication et de l'exécution des lois et règlements ; de l'exécution des mesures de sûreté générale; des fonctions spéciales qui lui sont attribuées par les lois. Il exerce également au nom de l'État des fonctions d'état civil mais qui, contrairement aux précédentes, ne tombent pas sous le contrôle du préfet.

)

Officier d'état civil

Le maire est officier de l'état civil. I exerce cette mission au nom de l'État dans les conditions prévues par le code civil. Les adjoints au maire sont également officiers de l'état civil, ils exercent cette fonction sans avoir besoin d'une délégation du maire ; ce demier ne peut le leur interdire, même s'il leur a par ailleurs retiré les délégations qu'il leur avait accordées. Et ce, conformément à l'article L 2122-32 du code général des collectivités 28

QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI

conseiller municipal n'ayant

pas le titre d'adjoint peut, en cas d'empêchement ou d'absence du maire et des adjoints, remplir les fonctions d'officier de l'état civi!, s'il a reçu une délégation en bonne

territoriales stipulant que le maire et les adjoints sont officiers d'état civil. Un adjoint peut donc marier des couples sans avoir besoin de l'accord ou de la délégaüon du maire. Dans les villes organisées par arrondissements, le maire d'arrondissement et ses adjoints ont le titre d'officier d'état civil.

et due forme du maire. o Le

maire peut égalemmt, sous sofi con-

. Les litiges sur les actes de l'état

trôle et sous sa responsabilité, ilélécivil sont de la compétence des ti- guer à un plusieurs fonctionnaires titulaires de la commune, les foncbunauxde I'ordre judiciaire, donc tions d'état ciail, afin que ces salariés du tribunal de grande instance. puissent établir certains actes: transcription des mentions sur les registres de l'état civil, réception des déclarations de naissance, de décès, d'enfant sans vie, de reconnaissance d'enfants, ainsi que la délivrance de copies ou d'extraits de tous les actes de l'état civil. fonctions exercées en qualité d'officier de l'état cioil par le maire (ou ses adjoints) le sont sous le contuôle de l'autorité judiciaire, concrètement par le procureur de la République et o Les

non pas par le préfet.

)

Officier de police iudiciaire

La police judiciaire a pour mission de constater, sous l'autorité de la justice, les infractions afin d'identifier les auteurs et réunir les preuves en vue de déclencher l'action pénale. Le maire ainsi que ses adjoints ont la qualité d'officier de police judiciaire (OPl) qui leur permet de constater les infractions et dresser les procès-verbaux. En cas de flagrant délit, ce titre leur permet d'arrêter ou détenir les auteurs d'infractions, saisir les pièces à convictions. En pratique, ce sont les services de police ou de gendarmerie qui font ces constatations, mais le maire (ou l'adjoint de permanence) est immédiatement informé des infractions les plus graves survenues sur le territoire communal. urbanisme, le maire interuient au notn de l'État lorsqu'il constate l'exécution ile traaaux inéguliers (non autorisés ou non déclarés) et ordonne leur interruption. Il est également chargé de Ia réglementation des débits de boissons situés dans sa commune. o Côté

OUI CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

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MAIRE EST MAITRE CHEZ SOI

Le maire, agent de [a commune Le maire a reçu de nombreux pouvoirs propres qu'il exerce au nom de la commune, puisqu'il en est l'organe exécutif. Pour l'exercice de ses pouvoirs propres, il se trouve dans une situation d'indépendance totale : il n'a aucune autorité hiérarchique au-dessus de lui, personne ne peut lui donner d'ordres, pas plus l'État que le préfet. Il est toutefois soumis au principe de légalité de ses actes, qui peuvent être contestés devant le tribunal administratif . Les principaux pouvoirs lui appartenant en propre sont la police municipale et la police rurale, l'application des lois et règlements en matière d'urbanisme. Enfin, son pouvoir de police spéciale lui permet d'intervenir sur les questions de stationnement et de circulation, de funérailles et lieux de sépulture, la police des bals, des animaux dangereux, etc.

)

La police municipale

Entrée presque par effraction, seulement tolérée au début, tant les résistances étaient grandes, la police municipale a aujourd'hui acquis ses lettres de noblesse, puisqu'un chapitre entier du code des collectivités territoriales lui est dédié. c Le maire est chargé, sous le contrôle administratif du pftfet du ilépartement, de la police municipale, ilont la compétence est uniquement communale. Pas question que la police municipale d'une ville aille exercer ses talents dans une autre commune,

même si celle-ci ne possède pas sa propre police municipale. Rémunérée sur le budget de la comnune,la police municipale a, sous l'autorité du maire, pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique (article L 2212-2, code général des collectioités territoriales).

Ces larges compétences de huit pôles cumulatifs :

lapolice municipale

répartissent

assurer la commodité, la sûreté et l'hygiène des voies publiques, comprenant notamment l'enlèvement des encombrants, l'interdiction d'exposer des objets aux fenêtres, de réprimer les déversements et déjections. Les articles L 541.-1. et suivants du code de l'environnement enfoncent le clou et prévoient que l'autorité en charge de la police municipale dispose des pouvoirs les plus larges pour, après mise en demeure, assurer d'office l'élimination des dé30

QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE

20I3

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI chets aux frais du/des responsables de cet acte' En outre, le code pénal autorise le maire à dresser (faire dresser par la police municipale si elle existe) une amende à ceux qui utilisent une décharge sauvage ou déposent des ordures et des encombrants tant sur le domaine public que sur des propriétés privées ; - réprimer les atteintes à Ia tranquillité publique, notamment Ies bruits et les divers troubles de voisinage, les rassemblements nocturnes qui troublent le repos des habitants ; - maintenir l'ordre dans les lieux de grands rassemblements d'hommes (sic), tels que les foires, marchés, réjouissances, spectacles, jeux, cafés, églises ; - vérifier la fidélité du débit des denrées qui se vendent au poids ou à la mesure et s'assurer de la salubrité des produits comestibles exposés à la vente. En clair, le policier municipal peut vérifier que c'est bien un kilo de pêches qui vous est remis et non 950 grarnmes payés au prix d'un kilo. Quant à Ia salubrité des produits comestibles, il s'agit pour la police municipale de vérifier leur fraîcheur. Curieux, on pensait que c'était la mission des directions départementales de la répression des fraudes. Mais bon, puisque la loi le dit... ; - prévenir les accidents, catastrophes et fléaux naturels, les ruptures de digue, les incendies, etc. et organiser les secours avec Ie préfet;

- prendre

provisoirement les mesures nécessaires contre les personnes atteintes de troubles mentaux dont l'état pourrait troubler la morale publique (chasse aux exhibitionnistes), la sécurité des personnes ou la conservation des propriétés ;

- « Oboier » (oncite) auxévérremenb fâdreuxquipouraimtêtre

occa-

sionnés par la divagation des animaux malfaisants ou féroces; à la fermeture annuelle desboulangeries,lorsque cette fermeture est rendue obligatoire par l'application de la loi sur

-veiller

les congés payés.

. Toutefois, dans les cofitmufles où la police étatisée est présente (hôtel ile police, brigaile de gendarmerie), le maire ne dispose pas du pouooit de police générale oisant à assurer le bon ordre, h sécurtté, la tranquillité iles habitants.Il en est de même dans les communes qui sont le siège de préfectures (chef-lieu du département) ; ainsi que dans les villes qui forment un ensemble urbain, population saisonnière incluse, de plus de 20 000 habitants et dont la délinquance est identique à celle des zones urbaines. Dans toutes ces communes, le pouvoir de réprimer les atteintes à la tranquillité publique incombe exclusivement à l'État et à ses forces de l'ordre, sauf pour les OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI

Une ctoche sonne, sonne l'\es

enfants qui braillent dans I'appartement d'un voisin, l'automobiliste qui

L/laisse tourner le moteur

de son véhicule en pleine nuit devant les habita-

tions, les aboiements des chiens, les joyeuses et bruyantes fêtes, les travaux de construction dans le quartier démarrés à l'aube... À ces motifs de conflits connus et archi connus, s'ajoutent aujourd'hui, de manière extrêmement forte,

les litiges sur les sonneries des cloches des églises des villes ou villages.

[opposition est radicale, sans concession, entre les tenants d'une cloche qui respecte leur grasse matinée et ceux qui en appellent au respect des usages.

farticle 27 delaloi du 9 décembre 1905 concernant la séparation des Églises et de l'État dispose que les sonneries des cloches seront réglées par arrêté municipal et en cas de désaccord entre le maire et le président ou directeur de l'association cultuelle, par arrêté préfectoral. Au titre de son pouvoir de police générale, le maire est également chargé de réprimer les atteintes à la tranquillité. De là à demander à un maire de faire taire une cloche notamment la nuit ou

d'en réduire le volume,

ily

a un pas qu'aucun maire n'accepte de franchir.

Résultat, certains habitants excédés attaquent devant les tribunaux administra-

tifs les refus de réglementer les heures ou tout au moins d'ordonner la baisse de l'intensité du son. Le succès judiciaire est rarement au rendez-vous , les tribunaux administratifs comme les cours administratives d'appel s'abritent denière les usages pour rejeter les demandes des riverains excédés. Récemment, un couple demandait qu'une cloche cesse de sonner entre 21

et 7 h du matin et qu'on réduise l'intensité des sonneries diurnes. Refus du tribunal, confirmé par la cour d'appel avec cet argument en béton , lorsque le couple s'est installé dans une maison voisine de l'église, les sonneries retentis-

saient de longue date. En clair, avant de vous installer quelque part, vérifiez les heures de sonnerie des cloches, si vous avez l'oreille ou le sommeil sensibles.

troubles de voisinage (article 2 2L4-4, code général des collectirsités territoriales). Les autres pouvoirs de police du maire ne sont pas concernés par cette limitation.

)

La réglementation du sol et l'urbanisme

Le maire n'est pas tout puissant en matière d'urbanisme dans sa commune. Les règles nationales figurent dans le code de

l'urbanisme et dans le code de la construction et de l'habitation. Quant aux documents et règlements locaux (plan local d'urbanisme, Plu), ils nécessitent le vote du conseil municipal. Mais le maire est compétent pour ordonner l'enquête publique préalable à l'élaboration,la modification ou la révision du Plu. 32

QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI . De la même façon, le maire est compétent lorsqu'existe un planlocal il'urbanisme ouune carte communale, pour statuer au nom de la corrunune, sur les demandes de permis de construire, d'aménager, de démolir (aoir p. 62 et s.),les certificats d'urbanisme, l'opposition aux déclarations de travaux. Le maire peut aussi exercer certaines fonctions liées à l'urbanisme (droit de préemption par exemple) après avoir reçu une délégation du conseil municipal.

Les fonctions exercées sur détégation du conseil municipal Le conseil municipal peut déléguer au maire une partie des compétences que « Délégation sur délégation ne yaut » disent les juristes. Cela signifie que le maire doit exercer personnellement les délégations qui lui sont consenties par le conseil municipal (article

L 2722-23, code général des collectivités territoriales) et doit signer personnellement les déci-

la loi lui attribue, mais ce dernier doit

rendre compte des décisions prises dans le cadre de cette délégation. maire peut ainsi, pour toute la dumandat, receaoir délégation de cette instance collégiale pour exer cer tout ou partie de ses fonctions : - arrêter et modifier l'affectation des o Le

fte

de son

propriétés communales utilisées par les services publics municipaux; - fixet dans les limites déterminées par le conseil municipal, les tarifs des droits de voirie, de stationnement et, d'une manière générale, les droits prévus au profit de la commune qui n'ont pas un caractère fiscal; -procéder, dans les limites fixées par le conseil municipal, à la réalisation des emprunts destinés au financement des investissements prévus par le budget et aux opérations financières utiles à la gestion des emprunts; - prendre toute décision concemant la préparation, la passation, I'exécution et le règlement des marchés publics.

sions prises pour la commune au

titre de ces délégations.

Le maire peut également, sw délégation du conseil municipal : décider la location et la révision de ses conditions d'un bien

pour une durée n'excédant pas douze ans; - passer les contrats d'assurance et accepter les indemnités de sinistre ; - créer les régies comptables nécessaires au fonctionnement des services municipaux ; - prononcer la délivrance et la reprise des concessions dans les cimetières; QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

MAIRE EST MAITRE CHEZ SOI accepter les dons et legs qui ne sont grevés ni de conditions ni de charges; - décider la vente de gré à gré de biens

Le maire peut, par délégation du

conseil municipal, être chargé pour la durée de son mandat d'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption. La délégation ne se présume pas: Ie propriétaire préempté pourra demander I'annulation de la déci-

sion de préemption s'il apparaît que le maire ne disposait pas d'une

délégation du conseil municipal au momentoù ila pris la décision.

mobiliers jusqu'à 4 600 €

;

- fixer les rémunérations et régler les frais et honoraires des avocats, notaires, huissiers de justice et experts ; - fixer, dans les limites de I'estimation des services fiscaux (domaines), le montant des offres de la commune à notifier aux expropriés et de répondre à leurs demandes; - décider de la création de classes dans les établissements d'enseignement ;

.rr""d\r"d"""","*r"ti:il"rï:isesd'alignementenappliintenter au nom de la commune les actions en justice ou défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal ; - régler les conséquences dommageables

des accidents dans lesquels sont impliqués desvéhicules municipaux, dans la Toute personne qui le souhaite a le

droit d'accéder aux informations relatives à I'environnement, détenues ou reçues par une autorité publique (dont la commune). De la même façon, toute personne a le droit d'être informée sur les etfets préjudiciables pour la santé

de I'homme et I'environnement

du ramassage, du transport, du traitement, du stockage des déchets, ainsi que des mesures prises pour prévenir ou compen-

ser ces etfets farticle L 725-7, code de l'urbanisme). La création sur un site d'opérations d'élimination etde stockage de déchets par décision du préfet ou du consei! municipalouvre également, pour les citoyens, un droit d'accès aux informations.

OUE CHOISIR SPECIAL

limite fixée par le conseil municipal; - donner I'avis de la commune préalablement aux opérations menées par un établissement public foncier local; - signer la convention précisant les conditions dans lesquelles un constructeur participe au coût d'équipement d'une zone d'aménagement concerté, ainsi que celle précisant les conditions dans lesquelles un propriétaire peut verser la participation pour voirie et réseaux ; - réaliser les lignes de trésorerie sur la base d'un montant maximum autorisé par le conseil municipal; - exercer, au nom de la commune et dans les conditions fixées par le conseil municipal,le droit de préemption; - exercer/ au nom de la commune, le droit de priorité lui permettant d'acquérir des immeubles mis en vente pour réaliser des logements sociaux;

DECEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI

Sous par

['ei[ du préfet

le passé, le représentant de l'État (le préfet donc) disposait d'un pouvoir

de tutelle sur les actes des communes

qu'il pouvait annuler avant leur

entrée en application. Logique inverse depuis 1982, les actes des autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'ils ont été affichés, publiés ou notifiés aux personnes concernées. Ceftains de ces actes doivent aussi être transmis au préfet par lnternet pour un contrôle a posteriori, notamment, les délibérations du conseil municipal, la plupart des arrêtés du maire comme les conventions relatives aux marchés publics et aux emprunts, la nomination et l'avancement des personnels, les modalités de recrutement et de licenciement de salariés non fonctionnaires ; les

permis de construire, les certificats d'urbanisme, les autorisations du sol, etc. Le préfet est chargé du contrôle de légalité de ces actes et de vérifier

qu'ils ont

été pris dans le respect de la loi. S'il estime qu'un acte d'une autorité commu-

nale est illégal, le préfet saisit le tribunal administratif d'un recours en annulation, appelé déféré préfectoral. En cas d'urgence, le préfet peut déposer devant le tribunal administratif un

référé suspension, procédure demandant au tribunal d'ordonner d'urgence la suspension de l'application de l'acte en attendant que l'affaire soitjugée.

-prendre, conformément au code du patrimoine,les décisions relatives à la réalisation de diagnostics d'archéologie préventive prescrits pour les opérations d'aménagement ou de travaux sur le territoire de la commune ; - autoriser, au nom de la commune,

le renouvellement de I'adhésion aux associations dont elle est membre. Dans les oilles de plus de 3 500 habitants, une note explicatioe sur les affaires soumises à délibération doit êtue jointe àla conaocation adressée à chaque c ons eill er muni cip al. Si la délibération concerne un contrat de service public ou de marchépublic, tout conseiller municipal peut consulter l'ensemble des pièces. En outre, le maire doit rendre compte, à chacune des réunions obligatoires du conseil municipal, des actes qu'il a accomplis o

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

MAIRE EST MAITRE CHEZ SOI dans le cadre des domaines qui, normalement, sont de la compétence du conseil municipal, mais que ce dernier a décidé de déléguer au maire.

Responsabte et (parfois) coupable ''''' ;:,;,

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;, .;,;,:rdonnen,

des dépenses, signent des contrats, peuvent commettre des erreurs sur les droits d'un administré, lui opposer un refus illégal ou s'abstiennent d'agir : des actions ou des abstentions qui peuvent engager leur responsabilité.

. Être responsable signifie deaoir répondre de ses actes, en supporter les conséquences. Et comme n'importe quel individu, un élu local est civilement et pénalement responsable de ses actes. La responsabilité civile se traduit par le versement de sommes d'argent à la personne lésée. La responsabilité pénale se traduit par une punition sous forme d'amendes et/ou de peines de prison contre l'auteur d'un acte qualifié d'infraction par la loi. De nos jours, la responsabilité pénale a pour but d'empêcher les comportements désinvoltes ou imprudents des élus locaux, qui font courir des risques sur la santé ou la sécurité de la population.

La responsabilité de [a commune La commune peut aussi, en tant que personne morale de droit public, voir ses responsabilités mises en cause et tenue de réparer les dommages qu'elle a causés.

. La responsabilité de la commune peut être fondée sur une faute ile seroice qui peut résulter d'une erreur par l'administration communale dans l'application de la loi, d'une lenteur et, de manière générale, à l'occasion de tout acte ou fait illégal qui occasionne un dommage. La faute peut aussi prendre la forme d'une abstention : en n'agissant pas la commune engage sa responsabilité. I existe aussi des cas de responsabilité sans faute, la commune doit alors réparer les conséquences de ses actes alors qu'elle n'a pas commis de faute. En réalité,la responsabilité de la commune est extrêmement 36

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI large et couvre tous les domaines qui font partie de son champ d'intervention cofiune le pouvoir de police du maire' La responsabilité est souvent invoquée à la suite d'un défaut de signalisation : lieux de baignade, aires de jeux publiques, équipements dans les écoles et les centres sportifs communaux, etc. Les obligations de sécurité sont particulièrement rigoureuses dans les stations balnéaires dotées de plages ouvertes à un large public.

. La responsabilité de la commune est également fréquemment mise en cause eflmatière ile traoauxpublics, c'est-à-dire quand un travail immobilier est exécuté pour son compte. . La commune est aussi responsable enoers des dommages faisant suite à un accident subi par le maire, les ailjoints et les présidents de délégation spéciale ilans l' exercice ile leurs fonctions. La coûunune est responsable des dommages subis par les conseillers municipaux et les délégués spéciaux lorsqu'ils sont victimes d'accidents suwenus à l'occasion des séances duconseilmunicipal ou de réunions de commissions et des conseils d'administration des centres cofiununaux d'action sociale dont ils sont membres.

Le propriétaire d'un terrain d'environ 12 000 mr situé sur l'île d'Oléron demande un certificat d'urbanisme lui permettant de savoir si l'opération qu'il projette est envisageable. En retouç on lui délivre un certificat d'urbanisme négatif, signé par le septième adjoint au maire, titulaire d'une délégation de pouvoirs et de signafure pour l'urbanisme. Mécontent, Ie propriétaire demande et obtient du tribunal administratif I'annulation de Ia décisiory en invoquant l'absence d'affichage de l'arrêté accordant la délégation de pouvoir à cet adjoint au maire. La commune interjette appel dans l'espoir d'obtenir l'annula-

tion du jugement du tribunal administratif. La cour administrative d'appel de Bordeaux (CAA, 30 aoril 20013, requête n" 12 8X00958, commune de Saint-Pierre d'Oléron c/propriétaire X) ne s'arrête pas à cette histoire d'affichage, mais constate que la délégation de pouvoirs consentie à l'adjoint au maire lui délègue « lamission de représenter la commune dans les domaines de l'urbanisme et la qualité de l' aménagement du territoire ». Trop imprécise dans sa formulation, cette délégation est irrégu-

lière, décident les juges. Et une décision prise sur la base d'une détégation de pouvoir sans valeur est nulle. QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI La Cour de Bordeaux rappelle que, selon la jurisprudence cons-

tante du Conseil d'État,l'objet et l'étendue de la délégation doivent être définis avec une précision suffisante dans l'arrêté du maire accordant cette délégation. À défaut, le bénéficiaire de la délégation ne peut signer valablement une décision. Et voilà une belle victoire pour le propriétaire obtenue pour vice de forme, sans que le fond de l'affaire ait été abordé.

La responsabitité personnelle de 1'é[u La responsabilité d'un élu peut être engagée à titre personnel - et non en raison de sa fonction - lorsqu'il commet une faute ne présentant aucun lien avec le service. Les tribunaux estiment qu'il y a faute personnelle détachable de la fonction lorsque : le maire a agi en dehors de ses fonctions ; il a commis une négligence ou une erreur d'une gravité exceptionnelle; il a agi dans un but personnel complètement étranger à l'intérêt de la commune avec une intention délictuelle. Le maire peut aussi prendre des actes tellement entachés d'irrégularité qu'ils en deviennent des voies de fait.

.Depuis quelques années, la recherche Même sil'élu n'a pas causé directement le dommage ou conüÈ bué à le causer, il engage sa responsabilité pénale s'il est établi qu'il a violé de façon manifestement délibérée une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par une loi ou un règlement, soita commis une faute caractérisée etqui exposait Ies citoyens à un risque d'une particulière gravité.

ile la responsabilité pénale des élus ileoient de plus en plus fréquente. Sila fatte

qu'on lui reproche (un citoyen, une

entreprise...) constitue une infraction, c'est le juge pénal qui est compétent. Lorsque Ia loi le prévoit, il y a délit de mise en danger délibéré de la vie d'autrui en cas de faute d'imprudence, de négligence ou de manquement à une obligation de prudence ou de sécurité, s'il est établi que l'auteur des faits n'a pas accompli les diligences normales compte tenu de la nature de ses missions ou fonctions, de ses compétences ainsi que du pouvoir et des moyens dont il disposait. Il en est ainsi de l'élu qui s'abstient de prendre des mesures de sécurité alors qu'il a le pouvoir de décision. o En dehors des questions de sécuité,le code pénal pfiooit de nombrcuses dispositions oisant à punir les élus tentés d'abuser de leurs pouaoirs dans les domaines sensibles comme les marchés publics ou l'urbanisme.

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI

Privé de délégation

e nombre d'adioints au maire est déterminé par chaque conseil municipal

Lsans pouvoir dépasser 30 % de I'efiectif total du conseil municipal. Les adjoints ou certains d'entre eux seulement peuvent recevoir du maire une délégation de fonction qui les chargent spécifiquement d'un ou plusieurs par exemple un adloint est chargé de la police municipale, ' un autre est en charge de l'éducation et de la petite enfance, en charge de

secteurs précis

l'urbanisme et du logement, etc. Les intitulés et les fonctions déléguées sont librement fixés par chaque maire, qui peut déléguer une partie de ses fonctions, mais pas la totalité. Une délégation générale portant sur l'ensemble des fonctions du maire serait nulle. Accorder une délégation de fonctions à un adjoint est un pouvoir discrétionnaire

du maire qui, par parallélisme des formes, peut y mettre lin, " rappofter la délégation, dans le jargon de la loi. Ce genre de choses se produit souvent à l'approche d'élections municipales quand l'adjoint prétend devenir califemaire à la place du maire en place. Cette décision de retrait prend la forme

d'un anêté municipal et ne doit pas être inspirée par des motifs étrangers

la bonne marche de l'administration communale. Lorsqu'il met fin à une délégation de fonctions, le maire doit rapidement réunir le conseil municipal pour qu'il décide si l'élu privé de sa délégation doit ou non être maintenu dans ses fonctions d'adjoint. Le retrait de la délégation ou même de son

titre d'adjoint ne saurait priver l'élu

concerné des attributions que tout conseiller municipal tient de la loi. Attention. Qu'il s'agisse d'une décision individuelle ne concernant que vous 0u d'une décision collective (qui concerne tout ou partie de la population) assurez-vous qu'elle est signée d'une personne qui en a légalement le pouvoir. Par exemple, un adjoint au maire chargé de la culture vous menace de quelques foudres pénales parce que vous avez construit un cabanon dans votre jardin sans déclaration préalable : Ça ne le fait pas, c'est le maire ou l'adjoint en charge de l'urbanisme qui aurait dû signer la missive et à condition qu'il ait reçu sa délégation dans les formes légales.

. À ce titre, sont considérés comme un manquement au deooir probité, pénalement sanctionnés par les articles L 432-L0 à L 432-L5 du code pénal : - le fait pour une personne dépositaire de l'autorité publique ou chargée d'une missionpublique, de recevoil, exiger ou ordonner à titre de droits, contributions ou taxes qu'elle sait ne pas être due (concussion ou perception de sommes indues); - la corruption passive et le trafic d'influence consistant pour un élu d'utiliser son influence réelle ou supposée Pour obtenir des de

OUE CHOISIR SPÉCIAL

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MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI avantages, des dons, des promesses ; - la prise illégale d'intérêts (ooir encadré Le maire peut voir sa responsabilité pénale engagée en cas d'atteinte à I'environnement, notamment pour défaut de protection de I'eau, d'infracüons en maüère dedéchets, de pollutions de toute nature... L'article L224-13 du code général des collectivités territoriales précise que les communes assurent l'élimination des déchets ménagers. Cela signifie que la collecte incombe bien à la commune et non pas aux habitants.

p.39)

;

le délit de favoritisme portant at-

teinte à la liberté d'accès et à l'égalité des candidats dans les marchés publics (en gros trucage de marchés publics pour avantager l'une des entreprises candidates en échange de versements d'argent ou d'avantages) ;

- la soustraction et le détournement

de biens publics; - les faux en écritures publiques consistant en une altération frauduleuse de la vérité et causant un préjudice.

. Outte

des peines d'amendes et d'emprisonnement, l' élu reconnu coup able peut aussi subir une peine complémen-

taire sous forme de privation de ses droits civils ou d'interdiction d'exercer une fonction publique.

. Poursuivi en justice par un habitant, nohe maire a décidé de faire payer les honoraires de son avocat sur le budget de la commune. Est-ce normal que nos impôts aillent dans la poche d'un ténor du barreau uniquement au service de la défense du maire ? Cette question fait souvent polémique,

notamment lorsque des maires sont poursuivis pour des actes de détournements ou des décisions considérées comme faits de corruption. L"article L2123-34du code général des collectivités territoriales dispose que la commune est tenue d'accorder sa protection au maire, à l'élu municipal ou au suppléant ayant reçu une délégation ou à I'un de ces élus ayant cessé ses fonctions lorsque celui-ci fait I'objet de poursuites pénales à I'occasion de faits qui n'ont pas le caractère de faute détachable de I'exercice de 40

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

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MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI

C'est [a taxe qu'its préfèrent

lle est aimée de tous les conseillers municipaux de France qui ne se lassent

Lpas

de la voir s'étaler encore, encore et partout. C'est que la taxe de séjour

rapporte plein d'euros à la commune, sans apparaître sur une agressive feuille

d'impôt. Normal, elle n'est pas payéepar les habitants de la commune et ne voit pas l'ombre d'un percepteur de l'Etat. Tout conseil municipal d'une commune souhaitant réaliser des opérations de

promotion touristique peut ainsi créer une taxe de séjour dans le respect d'un plafond national qui comprend un minimum et un maximum. Elle sera payée par ceux qu'0n appelle o touristes » qui viennent pour un séjour de villégiature, qui logent dans un hôtel, en location saisonnière (meublé de tourisme, village de

vacances...), un camping, un port de plaisance, etc. Pour chaque nuit passée, le tourisme paie de 0, 20 à 1,50

€

selon le montant voté par le conseil municipal.

Pour dix jours, un couple avec grands enfants paiera par exemple 60 taxe est calculée à son montant maximal de 1,50

€

si la

par nuitée. Des réductions

sont parfois accordées pour les enfants de moins de treize ans, les familles nombreuses, les personnes dans une situation délicate (bénéficiaires d'une allocation pour personnes handicapées, aidées par un service de réinsertion sociale...). C'est l'hébergeur qui joue le percepteur: il encaisse la taxe de séjour auprès des vacanciers et la reverse à la commune. Cette taxe doit, en principe,

alimenter la caisse de l'office de tourisme de la commune.

ses fonctions. La commune est donc tenue de régler les frais de justice et l'éventuelle amende prononcée Par un tribunal contre le maire ou un autre élu, sauf s'il est prouvé qu'il a commis une faute personnelle. S'il est poursuivi pour les actes exercés en tant que représentant de l'Etat, c'est ce dernier qui paie les frais de justice. À h lecture de cet article du code, il semblerait que la corunune n'a pas à payer les frais de justice d'un élu poursuivi pour des faits de corruption, de détournement ou d'enrichissement personnels.

. Les réunions du conseil municipal sont-elles publiques ? Oui. Le conseil municipal représente la population, iI est donc logique que ses réunions suivies d'un vote - on les appelle « délibératiotls »» - soient publiques et ouvertes à qui souhaite y assister. Néanmoins, à la demande de trois membres ou du maire, le conseil municipal peut décider, sans débat, à la majorité absolue des membres présentés ou représentés, qu'il se réunit à huit clos, c'est-à-dire hors de la vue du public (article L 2L2L-L6, code général des collectiaités territoriales).

OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRT 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI

. Mon mari

soutient que Paris possède une police municipale, mon fils affirme catégoriquement le contraire. Qui a raison ? Il n'existe pas de police municipale à Paris. Les pouvoirs de police sont exercés par le préfet de police, mais le maire de Paris est associé à ta politique de prévention de la délinquance (article L 2572-1-i-L, code général des collectiaités territoriales). Néanmoins, le maire de Paris dispose des pouvoirs de police administrative sur la salubrité et la tranquillité publique, le stationnement,les immeubles menaçant ruine, etc. Notez qu'il existe à Paris une brigade ASP (agents de surveillance de Paris), qui fait partie de la préfecture de police, chargée de réprimer les infractions au stationnement et l'occupation illégale de la voie publique.

. Le préfet peut-il ordonner à un maire de célébrer un mariage ? Non. Le maire et les adjoints sont officiers d'état civil, ils exercent cette fonction au nom de l'État sous l'autorité du procureur de la République. Le préfet ne peut donc donner ordre à un maire récalcitrant de célébrer un mariage ou de désigner l'un de ses adjoints ou, en leur absence, un conseiller municipal pour le faire. Les personnes destinataires du refus peuvent saisir le président du tribunal de grande instance en procédure de ré1éré (urgence) pour qu'il donne cet ordre, si Ie refus aPParaît illégal. Ou déposer une plainte auprès du procureur de la République. Le refus illégal de célébrer un mariage expose l'auteur du refus à des sanctions pénales, donc cinq ans de prison et une amende de 75 000 €. Dans d'autres domaines en revanche, le préfet peut réaliser lui-même d'office ou désigner quelqu'un pour réaliser un acte que le maire, en tant qu'agent del'Etat, refuse d'accomplir (article L 2L22-34, code général des colle ctioit é s t err it or ial

Pouvez-vous me dire ce qu'est exactement la gestion de fait ? Les deniers publics doivent être recouvrés et décaissés par les comptables publics, responsables personnellement et pécuniairement des sommes et valeurs qui leur sont confiées. Quand un élu (ou une autre personne), n'ayant pas la qualité de comptable public, s'ingère dans le maniement des fonds et valeurs destinées à la commune ou un autre organisme, les élus locaux peuvent être déclarés comptables de fait, s'ils ont par exemple encaissé ou fait encaisser par des proches des sommes destinées à la commune. La chambre régionale des comptes est chargée de Ia vérification des recettes et dépenses de la commune et s'assure de l'emploi o

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

MAIRE EST MAÎTRE CHEZ SOI régulier des crédits, fonds et valeurs. Elle peut déclarer comPtable de fait une personne qui fait une immixtion malvenue dans les finances de la commune et l'obliger à restituer les fonds « euaporés ». Ce qui n'empêche pas les poursuites pénales contre la personne mise en cause. o

Est-il vrai que la mairie peut obliger les habitants

déclarer

qu'ils ont des termites chez eux ? Oui. Ces insectes xylophages peuvent détruire unbien immobilier aussi rapidement qu'une grue. Une dizaine d'articles du code de la construction et de l'habitation est donc consacré à la lutte contre ces insectes rongeurs. Le principe : dans les secteurs délimités par le conseil municipaf le maire peut ordonner auxpropriétaires de biens immobiliers, bâtis ou non, de faire à titre préventif une recherche et de réaliser dans les six mois les travaux d'éradication. Le maire dispose d'un pouvoir d'injonction envers les propriétaires pour les contraindre à réaliser les travaux d'éradication. Des arrêtés préfectoraux peuvent aussi prescrire la recherche des foyers de termites. En toute hypothèse, dès qu'il a connaissance d'une infestatiory l'usager d'un lieu (propriétaire ou non) doit réaliser une déclaration (sur un formulaire réglementaire téléchargeable sur Internet) à Ia mairie du lieu où se situe l'habitation ou le terrain, sous peine d'une lourde amende.

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

propriétaire face aux règLes d'urbanisme lmaginez : un matin, au moment de quitter aotre domicile, ootre regard s'arrête sur des ouoriers en train de démolir une (ou plusieurs) maison(s) située(s) en face ou à côté de la aôtre. Quelques temps plus tard, r)ous aperctoez, sortAnt de terue, un imposant immeuble àlaplace dela ou des bâtiments détruits. Le jour où [e Plu Quoi ? Un immeuble de 46 viendra plusieurs étages dans aoLire un plan local tre tranquille quartier pas1 d'urbanisme aillonnaire ! Eh oui, depuis 1983, la décuttrali54 Scot toujours sation a confié aux maires .,,,.,,,,. lespourtoirs deréglunenter l'utilisation des sols de la commune et de déliarer les permis de construire. D'ailleurs,le premier traoail

:,i,

d'une équtpe municipale fraîchnnent élue consiste à établir ou à refondre le plnn local d'urbanisme, à créer QUE

cH0rsrR spÉctnL

oÉcrMsRr zots

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un schérna de cohérenceterritorinle et autres documents

d'urbanisme. Pouaoir absolu, pas ou peu contrôlé, menant à tous les excès, protestent les citoyens,forcément inquiets. De leur côté, les autorités argumentent que pour protéger la aaleur financière de leurs biens et leurs futures plus-aalues, les citoyens ooudraient une oille

figér,oùrienne se construit... ou alors,loin deleur propriété ! Qui a tort, qui a raison ? In reponse est sans doute entreles deux. Maisles chosesaont changer. Alur (Accès au logunent et urbanisme rénoaé) (1) ,le projet de (1) En cours d'adootion

,;;;if,';;;

ordonnances

la ministre du Logement Cécile Duflot, aeut reaisiter largement le code de l'urbanisme, rrtndre en profondeur les documents de planification et d'urbanisme afin de faciliter la construction de logements tout en luttant contre l'étalement urbain et permettre un réel deueloppentent de l'ffie de logements. Autrement dit, on aa faaoriser la densification des quartiers paaillonnaires. Finie égnlunent la transformation annrchique des terres agricoles ou forestières, des espaces naturels en zones d'hnbitntions de plus en plus éloignées des pôles urbains, où se concentrent les emplois artec, pour résultat, un allongement des pnrcours dcmicile-trarsail et ses conséquences dommageables en termes de qualité de

l'air et de cadre de aie. 0uE cH0rsrR spÉctRL

oÉcrMsnr zoti

LE pRopRrÉramr FACE

eux nÈclEs

D'URBANISME

Le jour où [e Plux viendra a o o a a aa

plan local d'urbanisme

a a o a a a o a a a o a a a a a a a a a a a a a

Selon l'article L 110 du code de l'urbanisme, le territoire français est le patrimoine commun de la nation. Chaque collectivité publique en est la gestionnaire et la garante dans le cadre de ses compétences (...). Un propos clair pour signifier que personne n'est réellement propriétaire de ce patrimoine et que partout,le

droit de propriété des individus passe toujours après l'intérêt général ou supposé tel. . L'urbanisme, cette grande affaire qui intéresse tout citoyen propriétaire immobilier ou qui aspire à le deaenir entre dans le champ ile compétence du conseil municipal sous l'autorité du maire. Cependant,la compétence d'urbanisme de la commune sera plus ou moins étendue selon qu'elle est ou non dotée d'un plan local d'urbanisme (Plu) ou d'un plan d'occupation des sols (Pos) approuvé avant l'arrivée de la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain), il y a environ quatorze ans. . En réalité, peu ile citoyens s'intércssent au Plu au moment de son élaboration À tort: ils découvriront la portée pratique de ce sigle abscons seulement lorsqu'ils s'y trouveront confrontés ou que, nouvellement installés dans une ville, ils devront faire face à des mæurs urbaines bien différentes de celles de leur précédent lieu de domicile. Mais au fait, qu'est-ce au juste que le plan local d'urbanisme ? C'est tout simplement le document local d'urbanisme qui organise l'utilisation des sols de la commune : comment et quels quartiers ou secteurs aménager, quels secteurs mettre envaleur

ou réhabiliter, réaménager, voire détruire et reconstruire, ou pas. Une commune peut-elle vivre sans lui ? Assurément oui, de nombreuses municipalités n'ont pas et n'ont jamais eu de

Plu. En revanche, si la municipalité décide d'élaborer un tel plan, il devra couvrir l'intégralité de la commune et respecter les lois et règlements en vigueur.

Un plan concerté Le travail d'une équipe municipale fraîchement élue consiste, en général, à refondre le plan local d'urbanisme ou tout au moins de le modifier profondément. Il est rare qu'une équipe, surtout si elle a une sensibilité politique différente de celle qui a été

QUE CHOISIR SPÉCIAL

OÉCTNART

ZOIi

LE pRopRlÉramr FACE

eux

RÈct-ES D'URBANISME

battue, se contente de chausser le plan de la précédente. Le conseil municipal n'agit pas en

Chaque commune a, en effet, la maîtris e du pr o c e s sus dé ci si onn air e prisque c'est une délibération (une décision) du lation pour l'élaboraüon du plan. conseil municipal qui décide l'élaboration du plan local d'urbanisme et une autre délibération du même conseil municipal qui approuve et adopte le document. Il est toutefois interdit à une commune d'élaborer un plan local d'urbanisme si elle est membre d'un Établissement public de coopération intercommunale (EPCD (un groupement de communes) compétent en la matière.

autarcie totale dans un splendide isolement. La commune doit organiser Ia concertaüon avec la popu-

. Afr.n

de permettre l'élaboration de ce document,le préfet doit communiquer aux communes toutes les informations nécessaires, notamment les études techniques dont il dispose sur la prévention des risques, la protection de l'environnement et l'inventaire général du patrimoine culturel.

. Une fois élaboré, le projet de plan local d'urbanisme sera soumis à enquête publique. Concrètement, sur demande de la commune concernée, le président du tribunal administratif désigne un commissaire enquêteur qui va recueillir les avis obligatoires, les remarques et les opinions du public (il organise des réunions pour cela). À l'issue de l'enquête publique, le commissaire enquêteur rédige un rapport au maire, tenu à la disposition du public, comprenant les observations de la population ainsi que ses conclusions motivées favorables ou défavorables à l'approbation du Plu. Mais, reconnaissons-le, l'histoire urbaine ne montre pas souvent des avis défavorables, émis par des commissaires-enquêteurs. Il est fréquent que le projet de plan local d'urbanisme décroche un avis favorable du commissaire-enquêteur. Un plan bien encadré Les communes sont des acteurs à part entière de l'aménagement

urbain, grâce aux larges pouvoirs de maîtrise foncière qu'on leur a transmis. Cette liberté ne saurait toutefois être absolue, la commune doit agir dans les clous fixés par la loi.

. Le plan local d'urbanisme doit ainsi prendre en compte le respect de tous les principes énumérés à l'article L 1L0 du code QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE 2013

nÈclgs D'URBANISME

LE PROPRIÉTAIRE FACE AUX

ile l' urb anisme consist ant à : aménager le cadre de vie; assurer sans discrimi-

Le plan local d'urbanisme est facultatif. De nombreuses communes n'en ont pas. Lorsqu'il existe, le Plu doit être compatible

avec le schéma de cohérence territoriale et, s'il y a lieu, avec les lois montagne et littoral, le schéma directeur de la région,

nation aux populations résidentes et futures des conditions d'habitat, d'emploi, de services et de transports répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources ; gérer le sol de façon économe; réduire les émissions

de gaz à effet de serre, réduire les

consommations d'énergie ; économiser les ressources fossiles ; assurer la protection des milieux naturels et des paysages, Ia préservation de la biodiversité notamment par la conservation, la restauration et la création de continuités écologiques ; assurer Ia sécurité et la salubrité publiques; promouvoir l'équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales ; rationaliser la demande de déplacements, etc.

les chartes des parcs nationaux et régionaux, etc.

Le plan local d'urb anisme doit respecter les normes sup,freures, comme un plan de prévention aux risques (il fonctionne sous l'autorité du préfet) ; la loi (dite) littoral qui protège les rivages de la folie bétonneuse ; la loi montagne protégeant les espaces montagneux, mais aussi Ia loi aérodrome qui crée des servitudes autour des aéroports. o Initié sous l'autorité du maire, le plan fait l'objet d'une délibération du conseil municipal pour son adoption.Il est ensuite transmis au préfet en vue d'un contrôle de légalité. Si la commune est adhérente d'un EPCI, elle n'a pas de Plu communal, mais un Plu intercommunal.

Le contenu du plan Le projet de plan local d'urbanisme représente plusieurs centaines de pages car il comporte notamment : un rapport de présentation ; un rapport d'aménagement et de développement

durables; des orientations d'aménagement et de programmation; un règlement. Chacun de ces documents peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques.

)

Le rapport de présentation

Ce rapport expose Ie diagnostic, analyse I'environnement existant avec, par exemple, le constat des lacunes (manque 48

QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE

20I3

LE pRopRlÉramp FACE

aux

RÈcrES D'URBANISME

de logements sociaux, manque ou insuffisance d'équipements

publics, etc.). Le rapport doit également expliquer et iustifier les choix retenus et la délimitation des zones. I1évalue les incidences des orientations du plan sur l'environnement. En cas de modification, de révision ou de mise en compatibilité avec d'autres normes, le rapport de présentation comPrend aussi un exposé des motifs dédiés aux changements apportés par le plan.

)

Le projet d'aménagement et de développement durables Le PAAD expose les intentions de la municipalité pour les années à venir. Destiné aux citoyens, ce document ne doit pas

être trop technique ni jargonnant. I1 définit précisément les projets d'aménagement des quartiers centraux, les orientations d'aménagement et de programmation.

) Le règlement délimite les zones urbaines, les zones à urbaniseç les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones. Le règlement peut aussi délimiter, dans des secteurs situés à proximité des transports collectifs existants ou Programmés, des secteurs dans lesquels une densité minimale de construction est imposée. Autrement dit, dans ces secteurs, le règlement peut exiger qu'une construction ait un gros volume. Il s'agit clairement de toumer le dos à la pratique qui consistait à limiter en volume les autorisations de construire. Une pratique qui a pour résultat l'édification de minuscules maisons ou immeubles sur de grands terrains. . Concrètement, le plan local d'urbanisme de l'urbanisme) organise

(article L L23-1, code

l'affectation des sols.Il définit pour

chaque zone la destination et la nature des constructions autorisées. I1 détermine aussi les règles concernant l'aspect extérieur des constructions, Ieurs dimensions et l'aménagement de

leurs abords afin de contribuer à l'harmonie architecturale. En claiç pas question d'espérer peindre la façade de votre actuelle ou future maison ou immeuble en jaune si le Plu prévoit, par exemple, du blanc pour tous. De la même façon, le plan local d'urbanisme peut ptéaoir des règles précises pour l'ensemble de la construction : tallle et couleur des tuiles du toit, taille des ouvertures et fenêtres, consistance et hauteur des clôtures. Vous ne Pouvez donc pas entourer votre propriété d'un mur ou d'un grillage de grande hauteur si le plan local d'urbanisme limite la hauteur des clôtures. o

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

LE PROPRIÉTAIRE FACE AUX RÈGLES D'URBANISME

En revanche, le plan ne peut pas s'opposer à l'utilisation de certains matériaux, procédés ou dispositifs écologiquement performants (article R 11L-50, code de l'urbanisme). Sauf dans certains secteurs protégés et certains secteurs délimités localement.

Les annexes du plan Des annexes sont jointes au Plu, appuyées d'éléments graphiques. Ces documents font apparaître les différentes zones délimitées par le plan et indiquent notamment : - les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où I'implantation de la construction est envisagée ;

- les espaces boisés classés ; - les secteurs où les nécessités du fonctionnement des services publics, de I'hygiène, de la protection contre les nuisances et de la préservation des ressources naturelles ou I'existence de risques naturels, tels qu'inondations, incendies de forêt, érosion, affaissements, éboulements, avalanches, ou de risques technologiques justifient que soient interdites ou soumises à des conditions spéciales les constructions et installations de toute nature, permanentes ou non, les plantations, etc. ; - les secteurs protégés en raison de la richesse du sol ou du soussol, dans lesquels les constructions et installations nécessaires à la mise en valeur de ces ressources naturelles sont autorisées ; - les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général et aux espaces verts, en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires ; - les secteurs dans lesquels, pour des motifs d'urbanisme ou d'architecture, la reconstruction sur place ou I'aménagement de bâtiments existants peut être imposé ou autorisé avec une densité au Plu égale à celle qui existait antérieurement, nonobstant le ou les coefficients d'occupation du sol fixés pour la zone ou le secteur; - les éléments de paysage,les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique, et notamment les secteurs dans lesquels la démolition des immeubles estsubordonnée à la délivrance d'un permis de démolir.

. Sur les annexes ilu plan local d'urbanisme, apparaissent également ce que laloinomme les .. servitudes d'utilité publique ». Rappelons qu'une servitude est une contrainte imposée à un 50

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

LE pRopRlÉremg FACE

eux

RÈcrES D'URBANISME

propriétaire foncier qui peut prendre la forme d'une interdiction ou de l'obligation de faire quelque chose. Des servitudes qui peuvent rendre inconstructibles des terrains voués à accueillir un futur équipement public (école, crèche...) ou d'intérêt général (autoroute, voie expresse, aéroport...). Les propriétaires voisins risquent de voir leur environnement bouleversé par ces projets.

.Il

peut aussi y aooir des seruituiles nécessitées par les plans il'exposition aubruit,la protection du patrimoine (zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager). La servitude sera, par exemple, d'interdire toute construction à proximité d'un bien classé. Il peut aussi y avoir création de servitudes en vue de la conservation des forêts, du passage sur le littoral, des réserves naturelles, des parcs nationaux et monuments historiques.

. ll y a également les contraintes (seroituiles) justifiées par la salubrité et la sécurité publiques ainsi que les plans d'exposition aux risques naturels et les zones sensibles à l'incendie.

Attention : pensez à lire les annexes du plan local d'urbanisme avant de décider de poser vos pénates de propriétaire dans tel ou tel quartier, dans telle ou telle ville. Les documents graphiques peuvent faire apparaître les terrains cultivés à protéger et inconstructibles,les emplacements réservés en vue de la réalisation dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programme de logements.

Lire un plan tocal d'urbanisme aa

o a a a aa

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o a a a a

Tout propriétaire immobilier ou qui aspire à le devenir devrait savoir lire un plan local d'urbanisme, car ses droits de construire, de démoliç d'agrandir, etc. peuvent être sérieusement limités par ce plan.

oPout chaque zofle ou secteut, une quinzaine d'atticles détaillent les décisions (article R 123-9 , code de l'urbanisme) ; - article 1 ; la liste des occupations et utilisations du sol interdites. Par exemple, interdiction totale de construire à tel endroit, OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRT 2013

LE pRopRrÉramr FACE

aux nÈcrEs D'URBANISME C'est [a zone

pour

lire avec profit un plan local d'urbanisme, ilfaut connaître les sigles qui

peuplent le règlement, ce document annexé au plan. Les zones U pour zones urbaines, désignent les secteurs déjà urbanisés et

les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Les zones AU, c'est-à-dire les zones à urbaniser, classent les secteurs à carac-

tère naturel de la commune destinés à être ouvert à l'urbanisation. Autrement dit, le

joli bois qui jouxte l'appartement ou la maison que vous envisagez d'acquérir

va peut-être à terme être urbanisé et recevoir de nouvelles constructions.

les zones A, les zones agricoles donc, classent les secteurs de la commune,

équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, brologique ou économique des terres agricoles. En zone A, il peut être autorisé uniquement

les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ; les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière et qu'elles ne portent pas atteinte

à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

Les zones N, les zones naturelles et forestières. Sont classés en zones

les secteurs de la commune à protéger en raison de leur caractère d'espaces naturels, de leur intérêt esthétique, historique ou écologique. Seules peuvent y être autorisées : les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière

; les constructions et installations

nécessaires à des

équipements collectifs ou à des services publics. Le Schéma de cohérence tenitoriale (Scot) peut toutefois faire échec à ces exceptions en autorisant les constructions en zones A et N quand elles y sont interdites.

interdiction de modifier ou de toucher de quelque façon à une maison, un immeuble, un ouvrage; - article 2 ; ce qui est permis mais avec des conditions ; - article 3 ; la liste des accès et voiries desservant les terrains construits ou non. Si le terrain que vous envisagez d'acquérir n'a aucun accès sur la voie publique, mention en sera faite sur Ie plan local d'urbanisme; - article 4 ; la desserte par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement; - article 5 :lasuperficie minimale des terrains constructibles. Cette exigence devant être justifiée par des contraintes liées à l'absence d'assainissement collectif, par le souci de préserver l'urbanisation naturelle ou l'intérêt paysagü de la zone concemée. Conséquence, si le terrain que vous achetez dans ce secteur n'at-

ouE cHorsrR spÉoAl

DÉcEMBRE 2013

LE PROPRIÉTETNE FACE AUX RÈGLES D'URBANISME

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Le Plu n'est ptus [e chouchou

cHANGER AvEc LA

<< I,RBANISME

»»

Compétence intercommunale

Actuellement, rien (ou presque) ne peut se faire sans le plan local d'urbanisme, élaboré et voté par le conseil municipal. C'est

fini. Le plan perd sa place de chouchou du code

de I'urbanisme. Et les communes qui n'en veulent pas ou qui avaient d'autres choix en vue dans le cadre d'un plan communal, peuvent se retrouver couvertes par un Plu sans avoir leur mot à dire. Le proiet de loi prévoit en effet !e transfert automatique de la compétence Plu au niveau intercommunal. En clair, les communautés de communes et les communautés d'agglomération exerçaient de plein droit la compétence

d'élaboration du plan local d'urbanisme. Pas sûr pourtant que cette mesure soit votée en l'état tant est vive l'opposition des maires.

géoportail national de I'urbanisme sera créé afin de permettre la standardi-

sation des données et un accès aux documents d'urbanisme, aux décideurs mais aussi à la population.

teint pas cette surface minimale, le permis de construire sera refusé; Mieux vaut, avant d'acheter un terrain ou une maison à agrandir, demander un certificat d'urbanisme qui indiquera la constructibilité théorique. Demandez également une copie du règlement de la zone et ses annexes, afin d'avoir une vision complète des possibilités de construction. Reste que I'obtention du certifrcat d'urbanisme ne vous met pas à

I'abri d'un refus de permis de

articles 6, 7, I et 9 ; l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques, et aux autres constructions voisines; - articles 10 et 1L : la hauteur maximale des constructions, leur aspect extérieur, ainsi que les mesures à respecter pour protéger un paysage, un monument...; - article 12; les obligations imposées aux

constructeurs en matière de création de places de stationnement ;

article 13 : les obligations imposées aux constructeurs en matière de création d'espaces libres, d'aires de jeux, plantations ; - article 1-4 : le coefficient d'occupation des sols (Cos), un élément très important puisqu'il conditionne la surface que vous pourrez construire (aoir p. 63) ; - article 15 : les obligations à respecter en matière de performances énergétiques et environnementales lors de Ia réalisation de constructions, travaux ou installations;

construire (voir p.68 et s.).

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

pRopRrÉremg FACE eux RÈct-ES D'URBANISME - article 16 ; les obligations imposées aux constructeurs en matière d'infrastructures et réseaux de communications électroniques.

Scot toujours o

' ' '' ;";;r:at

d'urbanisme est le document de référence de la réglementation urbaine locale. Il est aussi l'expression du projet urbain d'une corrunune ou d'un grouPement de communes. D'ailleurs, tout le monde ou presque coruraît le Plu. Moins connu, mais loin d'être insignifiant, le schéma de cohérence territoriale, officiellement siglé Scot, est un document de planification urbanistique d'une corunnnauté de communes ou d'un regroupement de colrununes.

Un Scot pour quoi faire Le schéma de cohérence territoriale est Le Scot n'est pas obligatoire, mais

loiincitefortementà sa généralisation à partirde 2017. Entoute hypothèse, tous les Scot doivent

être compatibles avec les normes quileur sont supérieures. lls sont

un document d'urbanisme organisant la planification stratégique d'un territoire intercommunal. Il définit les grands enjeux et les objectifs afin de synthétiser

les politiques publiques directement liés à l'urbanisme (logement transports, environnement, commerce...).

soumisà !'enquête publique avant

Ieur approbation.

C' est un proi et de déa eloppement ter-

itorial

appliqué

plusieurs comtnufles.

Un schéma de cohérence territoriale, tout comme le plan local d'urbanisme, fait l'objet d'une concertation associant pendant toute la durée de l'élaboration du Projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées (préfet par exemple, dans certains cas).

Les schémas de cohérence

tetitoriale (tout comme

les plans

locaux d'urbanisme et les cartes communales) déterminent les conditions permettant d'assurer, dans le respect des objectifs du développement durable, notamment : - l'équilibre entre le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé et l'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des esPaces affectés aux activités agricoles et forestières ; 54

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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pRopRlÉrerns FACE eux nÈcrEs D'URBANTsME -la sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquable;

la qualité urbaine, architecture et paysagère des entrées de ville.

. Un Scot

comprend nécessairement

un rapport de présentation, le projet d'aménagement de déoeloppement durable (PADD), le do cument d' orientations et d'objectifs (DOO).

Le rapport de présentation du Scot explique les choix retenus, expose le diagnostic de la situation existante. Il présente aussi une analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédentes. Le projet d'aménagement de développement durable fixe les objectifs à atteindre en matière d'implantation commerciale, d'équipements structurants, de logements, de développement économique, touristique. LeDOO (document d'orientations et d'objectifs) estl'élément central ilu dossier du Scot.Il détermine les orientations générales de l'organisation de l'espace,les grands projets d'équipements et de services, les grandes orientations de la politique des transports et des déplacements. Des documents graphiques doivent accompagner le DOO, montrant l'emplacement exact des terrains situés dans un secteur de délimitation des espaces naturels, agricoles forestiers à protéger. o

Attention : le schéma de cohérence territoriale n'est pas, cofiune on pourrait le croire, une sorte d'ovni bureaucratique abstrait. Certes, on ne va pas vous refuser un permis de construire en argument d'une disposition du Scot mais, en pratique, il a des conséquences concrètes sur la vie des habitants. Par exemple, votre commune s'associe avec une ou plusieurs de ses voisines pour, entre autres projets, adopter la création d'une ligne de tramway, qui passe devant votre domicile. Soit vous serez l'objet d'une expropriation si le terrain de votre maison ou immeuble est nécessaire, soit votre environnement va changer avec le

bruit incessant. QUE CHOISIR SPECIAL

DTCEMBRE 2013

LE pRopRrÉraIRp FACE

eux RÈcrES D'URBANISME Le champ du sigle

e code de l'urbanisme est décidément le territoire des sigles en tous genres.

LLe

code du patrimoine n'est pas triste non plus lorsqu'il faut en inventer

de nouveaux. [Amvap, dernier-né issu du Grenelle

llde

l'environnement, se

traduit par o Aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine

".EI

alors, direz-vous ? Eh bien, cela peut avoir tout simplement des conséquences contraignantes sur votre environnement, voire sur vos droits de propriétaire foncier, notamment par la limitation de vos droits à construire ou à modifier votre habitation. Si vous faisiez construire dans un secteur compris dans cette aire de protection, on pourrait, par exemple, vous obliger à adopter un certain

ÿpe d'architecture. Une Amvap est mise à l'étude par une délibération conseil municipal. Elle a pour objet, dit l'article

642-l du code du patrimoine,

de promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces dans le respect du développement durable. Le dossier

qui présente le projet d'Amvap comprend un rappoft de présentation

exposant les objectifs de I'aire, un règlement précisant la qualité architecturale

des constructions ou espaces naturels, dont la conservation ou la mise en valeur est souhaitée. Le document graphique détaille le périmètre de l'aire, la typologie des constructions et liste les immeubles ou tenains à protéger.

Les associaüons locales d'usagers

. Une lois adopté, le schéma de cohérence territoiale est transmis au préfet. Ce dernier peut s'opposer à son exécu-

tion ou demander des modifications, s'il estime que ce document contrarie schémas de cohérence tenitoriale les choix nationaux d'urbanisme, s'il et des plans locaux d'urbanisme. se révèle contraire aux lois montagne et littoral, aux directives territoriales d'aménagement ou s'il le juge en opposition avec les principes généraux du code de l'urbanisme. agréées sont consultées à leur demande, pour !'élaboration des

Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d'urbanisme peut instituer des servitudes d'urbanisation consistant, notamment, à réserver une partie du programme immobilier à des logements sociaux, dans le respect des objecüfs de mixité sociale. Dans cette affaire, un Plu est contesté par un constructeur car il prévoyait l'obligation de consacrer une partie de la surface à construire autorisée à la réalisation de logements sociaux. Au 56

QUT CHOISIR SPECIAL

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LE pRopRrÉraIRg FACE

cE QUI vA .HANGER AVE. LA Lor

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eux nÈcrEs D'URBANISME

,RBANT,ME

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Le Scot devient [a référence

Le Plu soumis au Scot

Avec cette réforme, les élus qui élaborent leur Plu auront juste à s'assurer qu'it est conforme au Scot, sans avoir à vérifier que le plan respecte les normes supérieures

(les autres règles). Le délai de mise en compatibilité d'un Plu avec un Scot passe à un an, au lieu de trois ans jusqu'à maintenant.

Limiter I'urbanisation en I'absence de Scot

Les possibilités d'urbanisation par les communes non couvertes par un

teldocument

seront fortement réduites. Le but étant de donner un coup d'arêt à la création de friches commerciales (espaces dédiés aux commerces) qui « mordent sur les

terrains agricoles ou sur les espaces naturels.

Clarifier l'échelle d'élaboration du Scot ll laudra désormais au minimum deux EPCI pour créer un Scot, alors que jusqu'à présent un seul EPCI Ie pouvait.

r Transmission dématérialisée aux communes Actuellement, une commune peut être couvefte par un Scot mais sans en connaître le contenu. Désormais, l'établissement public qui l'é!abore doit transmettre l'intégralité du Scot aux communes concernées par voie électronique (lnternet donc).

cas présent, le constructeur se retrouvait obligé de réaliser onze logements

L'annulation ou la déclaration d'illégalité par le tribunal d'un schéma de cohérence territoriale

sociaux dans son programme. Le Conseil d'Étatluge légales (26 juin 2013, no 353408) les prescriptions du ou d'un plan locald'urbanisme ne plan local d'urbanisme et rappelle que créent pas le vide. Le Scot ou !e les auteurs du plan peuvent définir Plu antérieur s'applique. dans les zones urbaines ou à urbaniser des programmes de logements répondant à des préoccupations de mixité sociale. Donc exiger qu'un programme immobilier aitun nombre minimal de logements sociaux. Les auteurs du plan peuvent aussi constituer dans ces zones des réserves foncières (des terrains) afin de permettre la mise en ceuvre de ces prograrunes. QUE CHOISIR SPÉCIAL

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LE pRopRlÉremg FACE

aux nÈclEs D'URBANISME

Sortir du Scot Un Scot est un outil juridique d'élaboration et de mise en æuvre d'une planification à l'échelle d'un territoire, organisé par un syndicat mixte, qui a la personnalité morale. Les communes qui le souhaitent vont donc adhérer à un syndicat mixte de Scot : par exemple, syndicatmixte du Scotdupays de Brocéliande, syndicat mixte du Scot du Biterrois, etc. Mais s'il est facile d'adhérer à un syndicat mixte de Scot, il est en revanche assez difficile d'en sortir. o La commune qui souhaite obtenir son retrait d'un schéma de cohérence tercitoriale doit respecter une procédure en plusieurs étapes. Pas question de claquer la porte n'importe comment.

. Selon l'article L 722-9 du code de l'utbanisme, lorsqu'une commune membre d'un syndicat mixte de Scot estime que l'un de ses intérêts essentiels est compromls par les dispositions du projet de schéma en lui imposant, notamment, des nuisances ou des contraintes excessives (article L L22-9, code de l'urbanisme). . La commune qui souhaite quitter un syndicat mixte

de Scot

doit

saisir le préfet par délibération motivée pour demander la modification au projet de schéma. Si, malgré un avis favorable du préfet les modi-fications demandées ne sontpas obtenues, le conseil municipal de la commune qui souhaite partir constate son retrait du Scot.

Le plan local d'urbanisme qui fixe les règles générales d'utilisation des sols, peutprévoir l'interdiction de construire, délimiter les zones à urbaniser ou à protéger. Le Plu peut-il aller jusqu'à interdire les lotissements, ces espaces qui regroupent un grand

nombre d'habitations

Non, a répondu le Conseil d'État (arrêt du 27 juittet 20L2 n" 342908) dans une affaire qui opposait un propriétaire à un maire qui s'était opposé au projet de division d'un terrain. La faculté de diviser (leurs terrains) participe de l'exercice du droit des propriétaires de disposer de leurs biens, dont il appartient

au seul législateur de fixer les limites. Tïaduction : seule la loi peut restreindre le droit de diviser un terrain. Les Ptu peuvent interdire, dans certaines zones, les habitats

groupés, mais ils ne peuvent spécifiquement interdire les constructions qui sont réalisées dans le cadre de lotissements. 58

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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pRopRlÉramn FACE eux nÈcrEs D'URBANTsME

Risques calculés es catastrophes et les drames naturels et industriels ont fini par imposer ILaux pouvoirs publics prévention une culture de la sécurité et de la face au « risque,. Désormais, toutes les communes soumises à certains ÿpes d'événements (inondations, incendies, accidents technologiques, etc.) doivent adopter un plan préventif des risques (PPR). Ce plan, destiné à assurer la sécurité des personnes et des biens dans les cas graves, doit aussi tirer les leçons des événements passés. ll a des conséquences sur l'urbanisme, la construction et la gestion des espaces. Le plan de prévention des risques peut arnsi décider le gel de construction, l'interdiction de modifier les biens existants, dans tel quartier particulièrement exposé à un risque. Pour les secteurs qui ne sont pas directement exposés, le

plan de prévention peut quand même apporter des limitations aux nouvelles constructions, mais aussi à celles déjà existantes, si leurs travaux d'aménagement peuvent aggraver ou fragiliser les autres quartiers de la ville. Ainsi, un plan de prévention peut rendre inconstructibles des terrains jusquelà constructibles. Les habitants de l'île de Ré, suite au passage de I'ouragan Xynthia qui avait provoqué le décès de quarante-sept personnes, « bén éficient

désormais d'un plan de prévention des risques qui aboutit... à faire chuter la

valeurfinancière de leurs biens

Le plan décide en effet, pour les secteurs les plus exposés au risque de submer-

sion, le gel total de toute nouvelle construction (plus de permis de construire !) et surtout interdit tous travaux d'aménagement sur l'existant.

. En discussion

depuis plusieurs années, le plan local d'urbanisme de notre ville est enfin adopté. Nous découvrons que le maire a décidé de transformer en voie sans issue une petite route qui nous pennet actuellement de rentrer chez nous sans faire un immense détour. Il a aussi décidé de faire de ce secteur un quartier protégé. Comme un conseiller municipal habite sur cette voie, la rumeur affirme que c'est pour assurer la tranquillité de la maison de cet élu. Pensez-vous que ce soit vrai ? Non, totalement improbable. Première précisiory le plan local d'urbanisme est élaboré et adopté par le conseil municipal et non paspar le maire toutseul dans soncoin. Le rapport deprésentation du Plu indique toujours les motifs ayant conduit à protéger tel quartier. Vous pourrez donc connaître ces raisons, en demandant à consulter ce document d'urbanisme, auprès de votre mairie. QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

pRopRlÉrernr

FACE

eux nÈclEs

D'URBANISME

La carte communale Qon

nom fleure bon le village de notre enfance. Sisa ville n'est pas dotée

ùd'un

plan local d'urbanisme, le maire peut, dans le cadre d'un groupement

intercommunal, conduire l'élaboration d'une carte communale qui précise les règles d'urbanisme. La carte communale comprend un rapport de présentation,

qui analyse l'environnement existant et détaille les prévisions de développement envisagées, ainsi que des documents graphiques. Actuellement,

il n'y

a besoin d'aucune décision du conseil municipal pour lancer une procédure d'élaboration de ce document. La cour administrative d'appel de Bordeaux a néanmoins jugé que le maire ne peut décider seul, sans délibération préalable du conseil municipal, d'instituer une carte communale. La carte commu nale (article L 124-2, code de

l\rbanbme)délimite

les secteurs

constructibles et inconstructibles et ceux réservés à l'implantation d'activités économiques. Elle ne doit pas empêcher ou interdire les adaptations et les modifications des constructrons existantes, dès lors que ces constructions ou installations ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière. La carte communale doit également être compatible avec le Scot (s'il en existe un dans le secteur), avec le schéma de mise en valeur de la mer, avec la charte du parc naturel régional ou du parc national, etc. Une fois élaboré, le projet de carte de carte communale est soumis à enquête

publique, permettant de connaître les avis des habitants. Elle est ensuite adoptée

par délibération du conseil municipal, puis transmise au préfet qui en vérifie la légalité et la compatibilité. La carte communale esttenue à la disposition du public. Toute personne qui le souhaite peut demander à la consulter. Elle peut aussi faire I'objet de contestation

par les habitants et être annulée si le tribunal juge leurs arguments pertinents.

. Mon adresse, ainsi que celles d'une dizaine d'autres maisons, figure surle plan local d'urbanisme de maülle et apparaît donc sur le site Internet de la mairie, accessible à tous. Cette dernière a't-elle le droit d'afficher ainsi mon adresse personnelle ? Oui. r,"articleLl23-1,-5-7o du code de l'urbanisme permet à la corunune de prendre, dans le cadre du plan local d'urbanisme, des dispositions particulières pour protéger un patrimoine bâti, architecturalement remarquable. Ces mesures consistent à empêcher toute dénaturation du bien concerné, en interdisant sa démolition ou en soumettant tous les travaux envisagés à une autorisation spéciale. Apparemment, votre maison est dans ce cas. C'est pourquoi son adresse est citée précisément sur les annexes du plan local d'urbanisme. Ces documents étant publics, ils sont diffusés sur le site Internet de votre ville. 60

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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pRopRlÉreIRg FACE aux nÈclEs D'URBANISME

. Pouvez-vous me dire rctrait de la décision

ce que

signifie exactement l'expression

de non-opposition

»»

Avant d'entreprendre certains travaux, le propriétaire du bien immobilier dépose auprès de lamairie, surunformulaire officiel, une déclaration préalable de travaux. La municipalité dispose alors d'un délai d'un mois (« délai d'instruction >», dans le jargon) pour l'étudier. Si, à la fin de ce délai, elle a gardé le silence,la décision de non-opposition tacite est acquise (article R 424-1-, a, code de l'urbanisme) et Ia mairie perd le droit de s'opposer à la réalisation des travaux déclarés. C'est donc une autorisation tacite qui vous est accordée. Récemment, s'est posée la question de savoir si une corunune peut annuler cette autorisation tacite, alors que le délai d'un mois est achevé. I- arrêt du Conseil d'État (30 janoier 2013, no 340652) rappelle que la notification de la décision d'opposition avant la fin du délai d'instruction d'un mois est une condition de légalité de cette décision. Même si elle a été signée avant l'expiration du délai d'un mois,la décision d'opposition doit être annulée dès lors qu'elle n'a pas été notifiée au propriétaire dans le délai, donc avant la fin d'un mois.

. Propriétaire d'un

grand terrain, je souhaite le partager entre dit que ie vais devenir un lotisseur,lui même ayant connu le problème. Bizarre ? Non. Rien de bizarre. Vous allez diviser en plusieurs propriétés ce qui est actuellement une (votre) propriété unique. Pour l'article L 442-1du code de I'urbanisme, le fait de diviser en deux lots (ou davantage) un terrain dont l'un est à bâtir, est un lotissement. Cette notion est très large : un propriétaire qui, par exemple, vend (ou donne) le terrain qui entoure sa maison, est considéré comme réalisant un lotissement. mes trois enfants. Mais un ami me

. Nous pensons réaliser des havaux dans une résidence secondaire située au bord de la mer, pour ensuite la louer pendant la saison estivale. Quelles sont les autorisations à demander ? Il conüent de distinguer la phase de l'autorisation d'urbanisme de la phase de location. Au moment de réaliser les travaux, vous devrcz demander auprès dela mairie où se sifue cette maisory un permis de construire s'ils sont très importants, ou produire une simple déclaration de travaux dans le cas contraire. La municipalité peut s'opposer à la réalisation de ces travaux, en motivant son opposition. S'il s'agit de simples travaux d'embellissement, il n'y a pas à en informer la mairie, ni à demander quoi que ce soit. Il vous faudra ensuite, avant de cofiunencer la locatiory déposer en mairie une déclaration de location d'un meublé de tourisme. OUE CHOISIR SPÉCIAL

OÉCTNgNT

ZOI:

Décroche ton permis d'abord Vous rùtez de aiare dans une mnison sinon construite de oos mains, en tout cas bâtie à aotre conoenance sur un terrain que aous aaez ou allez acquérir.

Mais, du rêae à la réalité,le chemin est paaé d'embûches administratiaes. C'est qu'il oous faut obtenir des autorités un permis de construire qui, comme son nom l'indique, est une autorisntion légale dont nul ne peut se passer pour construire. Décrocher le précieux sésame est une Avec ou sans permis ffiire de longue hnleine La marche à suivre

car nous al)ons, en la ma-

tiùe, l' un Démarrer sereinement

le chantier

des systèmes les

plus cornplexes du monde.

S'il aise à empêchu

La déclaration d'achèvement des travaux

Un passage obligé, les impôts et les taxes

Le permis en litige

les

constructions anar chiques ou dangueuses, le permis

de construire est deaenu le moyen d'organiser la aie des sols de la commu-

ne, de faire respecter les règles d'urbnnisme, mais

QUE

cH0rsrR spÉctRL

oÉcrMsnr zota

(zz,'7ryrfi ./ttttl/t/lt

aussi parfois de protéger les situations acquises de ceux

qui sont déjà installés, Au fil du temps et des amendements, des élus ont multiplié les règles s'appliquant à un terrain, Outre les multiples lois empilées dans le l'urbanisme,les plans locaux d'urbanisme sont deoenus de redoutables machines aux exigutces souaent surréalistes : surface minimale du terrain ; taille maximnle de la maison autorisée à la construction... Vousoous sentezàl'étroit et àdefaut d'aooir del'espace code de

àl'intérieur

de aotre maison, uous en possédez autour

ou au-dessus ? Ne rêoezpas. Aménager aotre grenier,

njouter un étage, construire une chambre au fond du jardin, transformer aotre garage en pièce habitable, etc., appellent aussi un permis de construire. Qui, généralement, serA rfusé sila superficie de aotre maison Cos ,, fixé dans le plan local d'urbanisme, schémntiquement la surface maximale à laquelle zsotre dEasse le

terrain aous donne droit. Vous aaez enfin aotre permis en poche ? Braao, mais attention : oos aoisins, ainsi que toute personne qui << y a intérêt >> pourra le contester et, peut-être, en obtenir l'annulation. Enfin, sachez qu'il aous faudra aussi une autorisation pour démolir la bicoque en ruine qui trône sur le terrain destiné à l'édification de ootre future maison. 0uE cH0rsrR spÉctnL

oÉcrMsRr zote

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD

S'il apparaît

dans un édit royal d'Henri IV en 1.607,\e permis de construire dans sa forme actuelle et sous ce nom ne devient obligatoire sur l'ensemble du territoire qu'en 1943. Mais les services de l'État,tout à leurs vérifications tatillonnes, suscitent la fureur des propriétaires contraints d'attendre des mois, parfois des années avant d'obtenir le précieux document. Plus tard,l'accord tacite devient la règle : le silence de l'Admi-

nistration pendant un certain temps vaut délivrance du permis de construire, sauf si celle-ci vous écrit uniquement pour empêcher le délai de s'achever. Ce qu'elle fait souvent. Arrivent ensuite les lois de décentralisation et une réforme appuyée sur une idée toute simple : les services proches du lieu de la construction sont forcément plus réactifs que les lointaines administrations de l'État. Les communes reçoivent alors le pouvoir total sur la délivrance des permis de construire.

Avec ou sans permis

'''''

;";;,;,;;;;,,_;;;;".no.*u*" ne comportant pas de fondations, doit au préalable obtenir

un permis de construire (article L 421-1, code de l'urbanisme). Il en va de même si vous voulez édifier un modeste cabanon sur un terrain non bâti. Les ttaaaux sur constructions existantes nécessitent également un permis de construire s'ils ont pour ffit de modifier l'aspect extérieur ou le oolume, ou de créer des niaeaux supplémentaires. Pas question donc d'ajouter un nouvel étage à votre maison, ni d'aménager votre grenier en surface habitable, creuser une fenêtre sur le toit, agrandir une ouverture sur façade ou sur cour, sans avoir en main un permis de construire. o

. Le code de l'urbanisme présente trois catégoies de constructions ou de traaaux.'ceux nécessitant l'obtention d'un permis de construire, ceux qui révèlent du régime de la déclaration préalable et ceux qui sont dispensés de toute formalité.

Constructions nouvetles : jamais sans permis Le principe incontournable, c'est que toute construction neuve

appelle l'obtention d'un permis de construire avant de com64

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD mencer à donner le premier coup de pioche. Sinon, gare aux sanctions pénales. Il en est ainsi du propriétaire d'un terrain, souhaitant y édifier sa maison ou un local non destiné à l'habitation. Peu importe Ia destination de la future bâtisse. Il peut s'agir d'un futur lieu d'habitation, d'une installation commerciale, agricole, de garages, etc. Peu importe aussi, s'il s'agit d'une

construction sans fondations. o

La construction d'une maison indioiduelle est donc toujours

précédée de la déliorance d'utt permis de construire. Cependant, certaines constructions nouvelles, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles se situent dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé, sont dispensées de permis de construire, mais aussi de toute autre formalité si elles répondent aux trois critères cumulatifs suivants (article R 421--2, code de l'urbanisme) :

une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à12m; une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m2; une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m2.

. Aucufle déclarution ni formalité non plus pour les constructions suiaantes, sauf si elles sont implantées dans un secteut sauoegardé ou dans un site classé : - les éoliennes terrestres dont la hauteur du mât est inférieure

à12m; - les ouvrages

de production d'électricité à partir de l'énergie installés sur le sol dont la puissance de crête est infésolaire rieure à trois kilowatts et dont la hauteur maximum au-dessus du sol ne peut pas dépasser 1,80 m (article R 421-2 c, code de l'urbanisme); - les piscines non couvertes dont le bassin a une superficie infê rieure ou égale à L0 m2;les piscines couvertes dont la hauteur de Ia couverture est inférieure à 1,80 m2; - les châssis et les serres dont Ia hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 m; - les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à2m., sauf s'ils constituent des clôtures soumises aux prescriptions d'un plan local d'urbanisme, sont situés à proximité d'un site classé ou font partie d'une commune dont Ie plan local d'urbanisme a décidé de soumettre les clôtures à autorisation; - les caveaux et monuments funéraires situés dans I'enceinte

d'un cimetière;

- les terrasses ou plates-formes de plain-pied ; - le mobilier urbain, notamment la pose d'enseignes OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

et de pan-

20I3

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD neaux publicitaires. Un plan local d'urbanisme peut toutefois interdire ou réglementer les installations d'enseignes ou panneaux publicitaires sur des propriétés privées ou les limiter à certains secteurs de la ville. Avant de signer un contrat, qui en échange de la pose d'un panneau publicitaire sur votre terrain, vous procure quelques revenus (imposables), il est judicieux de vous assurer que ce type d'installation n'est pas interdit dans votre ville ou dans votre quartier.

Menu atlégé pour les constructions existantes Certains aménagements sont soumis à une procédure de simple déclara-

CHIEN AgSiS

tion préalable, sorte de permis de construire allégé. Par « prénlalls »,11 faut comprendre l'obligation d'effectuer la déclaration avant d'avoir commencé les travaux. Sinon, gare au retour de bâton. Les articles R 421-1 à R 422-2 du code de I'urbanisme livrent en détail les situations où un permis de construire est requis, celles nécessitant

une déclaration préalable et celles qui ne donnent lieu à aucune formalité. o

Sont ainsi soumis à déclaration préalable, notamment :

les travaux de ravalement ou les travaux ayant pour effet de

modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. Mais aussi la création d'une piscine non couverte dont le bassin a une superficie de 10 à 100 m2 (et si elle est couverte,l'abri doit faire moins de 1,80 m de hauteur); - la construction sur un terrain déià bâti, créant une surface de plancher hors æuvre brute inférieure ou égale à 20 m2 ; - la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol inférieures ou égales

à 5 m2 et une

hauteur supérieure à 12 m2;

- les changements de destination (par exemple Ia transformation d'un garage attenant à votre maison, en pièce à vivre) sans travaux ou avec travaux ne modifiant pas les structures porteuses du bâtiment ou de la façade. À f inverse, le permis de construire est nécessaire si le changement de destination s'accompagne de travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade. Cette liste n'est pas exhaustive, il existe de nombreux autres cas où les travaux sur une construction existante sont soumis au régime de la déclaration préalable. 66

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

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DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD

Quelles autorisations pour quels travaux

Permis de

construire

. ajouter un étage supplémentaire; . une terrasse sur un toit; . création d'une surface de plus de 20 m2 ou de plus de 40 m2 en cas de Plu; . une cave à vins; . transformer un blockhaus en logement; . un court de tennis

. éolienne supérieure ou égale

. véranda ou loggia

agrandissement d'une fenêtre ; . création d'un garage séparé de la maison de surface infé-

d'une surface de 5 à 20 m2 ou permis de construire si la surface maison + véranda ou loggia dépasse

une petite serre de moins de 5 m2; . nouvelle ouverture ou Déclaration préalable

(*)

rieure ou égale à20 m2 ; . ravalement ; . pièce supplémentaire de moins de 20 m2 en rcz-de-

àL2m; . changement de destination avec travaux modifiant les structures porteuses ou la façade . travaux démolissant ou rendant inutilisable tout ou partie d'une construction.

170

rfi

;

édification d'un mur de plus de 2 m.

chaussée.

Aucune formalité

. un abri de jardin de moins de5m2 ; . piscine gonflable mais dé-

. mur de clôture de moins de 2 mr de haut ;

claration préalable si bassin supérieur à 10 m2 et installation pendant plus de trois mois.

oüvrâgê de producsolaire d'une puissance ino

tion d'énergie

férieureà3kilowatts ; . piscine à ciel ouvert de moins de 10 m2 ; . terrasses ou platesformes de plain-pied (en rez-de-chaussée).

En copropriété ou

en lotissement, vérifiez si une autorisation des copropriétaires ou des

colotis est également nécessaire.

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

2013

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD

La marche à suivre ''''' ;;;;,, ;;;;" ;;";;, ." ;,;o",

*u,""

source de litiges suscitant Ia mauvaise humeur des propriétaires en raison de pratiques très disparates, voire inégalement tatillonnes : à situation identique, celui-ci obtenait sans coup férir son autorisation de construire, tandis qu'ailleurs l'obtention du précieux sésame ressemblait à un chemin de croix. Aujourd'hui,la demande de permis de construire est à présenter sur un formulaire standard, donc le même document partout. La liste des pièces à joindre au dossier de demande est également standardisée et listée par des textes officiels nationaux.

Une demande en bonne et due forme Les démarches de demande de permis de construire, sans être

complexes, sont un peu lourdes.

Vous pouvez réaliser vous-même

. Renseignez-oous d'abord auprès dela mairie pour connaître les règles d'urbanisme en oigueur sur cette commttne,

le plan de situation en vous

certaines peuvent acfuellement être con-

connectant gratuitement au site lnternet www. geoportail. gouv.tr

traignantes, par exemple, la limitation

Après avoirrenüé I'adresse exac-

te de votre terrain, vous obtiendrez un fond de carte IGN ou un extrait du plan cadastral.

drastique des hauteurs, l'exigence d'un très large espace séparatif avec la propriété voisine, etc. Le dossier de demande de permis de construire est téléchargeable à partir d'lrternet(aoir Bon à saooir p.70),maispeut aussi être obtenu

en mairie. I1 est à produire en quatre exemplaires accompagné de nombreux documents, notamment : un plan de situation permettant de localiser précisément votre terrain sur la commune, un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, un plan en coupe du terrain et de la construction permettant de voir le profil du terrain avant et après les travaux, etc.

. La demande depermis de construire est également accompagnée ile ootre projet architectural,l'élément déterminant qui permet de comprendte ce que oous ooulez faire exactement. Établi par un architecte, sauf si la construction fait moins de 170 rnz,le projet architectural comprend une notice précisant notamment l'état du terrain et des constructions, la végétation 68

QUE CHOISIR SPECIAL

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DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD et les éléments paysagers existants,les

matériaux et les couleurs. Le recours à I'architecte est obli-

gatoire si la future construction présente une surface supérieure à 170 m2. Le projet architectural établi par I'architecte est joint au dossier de demande de permis de construire. ll en est de même quand un projet d'ajout ou de surélévation d'une construction existante a pour conséquences d'aboutir à une superficie totale supérieure à ce seuilde 170 m2. Les CAU (Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement!

vous conseillent gratuitement.

Présents dans pratiquement tous les départements, leurs architectes peuvent vous fournir aides et conseils sur vos projets

immobiliers de construction, aménagement, rénovation etc. (v oi r li ste su r wv,tw.î n c au e.f rl . Les architectes conseillers assurent des permanences gratuites ou se déplacent sur le terrain.

. Des documents supplémentaires sont à preooir pour ufle constructiot ou ufle mo ilification d' un bien immobilier situé dans certaines zones soumises à des protections particulières : un dossier d'incidence sur I'environnement pour un bien sifué en zone « Naturn 2000 ", une attestation de l'architecte ou de l'expert si votre projet est dans une zone couverte par un plan des risques, une attestation du contrôleur technique si votre bien est situé dans une zone soumise à des règ1es parasismiques (risque de tremblement de terre) et paracycloniques (risque d'ouragan, cyclone, tempête dévastatrice).

aooir rempli la demande de permis de construire et y aaoir joint . Après

les documents etpièces exigés, déposez l'ensemble à la mairie contre reÇu ou

procédez par envoi postal sous la forme recommandée avec avis de réception, ce qui permet de donner une datation certaine à votre demande.

Attention: le permis de construire, tout corune la déclaration présenter à la mairie du lieu où se situe le bien immobilier appelé à accueillir une construction ou des travaux. préalable, sont

Les suites de ta demande de permis Parfois, sur initiative personnelle ou à la demande de la com-

mune, certains employés municipaux réclamaient une liste invraisemblable de documents supplémentaires. C'est fini. Le caractère limitatif des pièces est désormais la règle (article R 431-7 et suioants du code de l'urbanisme). o Quoi qu'il en soit, à Éception de ootre dossier complet, on aous aibesse un récépissé comportant un numéto d'enregistrement et la date à partir ile laquelle les traoaux pourront

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD comtnencet sous téserae qu'il n'y ait pas d'opposition. Le maire doit affiSont disponibles gratuitement sur cher en mairie un avis de demande le site www.fo rmulaires.gouv.îr de permis de construire avec le nom tous les formulaires dontvous avez du demandeur, le numéro et la date besoin : demande de permis de d'enregistrement de la demande. construire, déclaration préalable Dans les jours ou les semaines qui suivent, votre demande de permis de de tavaux, déclaraüon d'achèvement, etc. Attention,certains for- construire sera instruite (étudiée) par mulaires se déclinenten plusieurs le service compétent. versions ditférentes. Le service instructeur va étudier votre demande, mais finies les instructions à rallonge, les délais sont très stricts, soit : - deux mois pour un permis de construire une maison individuelle et pour un permis de démolir; - trois mois pour les autres permis (notamment permis d'aménager, permis ne portant pas sur une maison individuelle); - un mois si vous avez déposé une déclaration préalable.

. Les délais d'instruction seront nettement plus longs si la mairie doit consulter l'architecte des bâtiments de Erance si votre terrain ou la construction que vous souhaitez modifier est englobée dans un secteur classé (ooir encadré p. 72) . La décision du maire, enfin

Après instruction de votre demande par le service compétent, le maire vous livre la réponse sous forme d'un arrêté municipal nominatif qui vous est adressé sous la forme recommandée avec avis de réception. Le permis de construire peut oous être accordé purement et simplement. ll peut aussi être assorti de certaines prcscriptions.Ces obligations supplémentaires que l'on vous impose ne doivent pas remettre en cause fondamentalement votre projet et être justifiées par des règles ou des lois. La douche froide du refus de permis de construire n'est pas une hypothèse d'école. La décision de rejet de votre demande doit être motivée en fonction des règles d'urbanisme (loi, plan local d'urbanisme, Scot) applicables. C'est rare, mais pas impossible, vous pourrez recevoir une décision de sursis à statuer. Traduction : la mairie décide de différer sa réponse, ce qui bloque totalement votre projet. Le sursis à statuer est d'une durée maximale de deux ans et doit o

OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD être motivé/ par exemple, sont en cours dans votre quartier une

procédure d'utilité publique, une déclaration d'utilité publique, l'élaboration ou la révision d'un plan local d'urbanisme (Plu). À noter que si vous possédez un certificat d'urbanisme qui ne

mentionnait pas cette possibilité de sursis pas vous l'opposer.

à statuer, on ne

peut

Le permis de construire tacite est également préou par la loi. Le principe est simple : si on ne vous donne aucune réponse à l'issue du délai d'instruction (deux mois pour le cas général),le silence de la mairie vaut accord de votre permis de construire. Vous pouvez alors lancer librement votre construction. Vous pouvez aussi, après avoir obtenu cette autorisation tacite, o

demander à la mairie de vous délivrer un certificat attestant de l'existence de ce permis tacite. Positive ou négative, la décision du maire est un acte administratif pouvant être contesté en justice.

Démarrer sereinement

le chantier a a a a aa

a o a aa

a a a a a a a a aa

o a a a a a a a o ot

Vous avez obtenu

le permis de construire. Ou encore, vous avez effectué la déclaration préalable de réalisation de travaux, sans que l'administration municipale ait exprimé son opposition dans le déIai d'un mois. Bravo. En réalité, c'est maintenant que tout

corunence, puisque vous allez pouvoir lancer la construction de votre maison ou les travaux dont vous avez déclaré le projet. Avant de pouvoir écrire le mot fin ,r, vous devrez respecter de multiples étapes, faites d'obligations plus ou moins lourdes. <<

Afficher [e permis de construire Bonne nouvelle, votre permis de construire a été accordé, tacite-

ment ou explicitement. Dans les huit jours suivant cette autorisation, la mairie affichera pendant deux mois, dans ses locaux, la décision d'attribution de votre permis de construire, ainsi que votre nom, l'adresse du lieu bénéficiant de cette autorisation, Ia nature de la construction ou travaux. De votre côté, la première et indispensable étape, c'est l'affichage de votre permis de construire. OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD

Chefs d'euvre en périt pas

moins de trois législations(code du patrimoine, code de l'environnement

code de t'urbanisme) édictent des règles spéciales pour protéger les

biens classés mais aussi leurs abords. Même si votre maison (ou immeuble) est d'une banalité affligeante, le moindre des travaux nécessitera un permis de construire ou tout au moins une décla-

ration préalable, si elle est située dans un secteur sauvegardé, c'est-à-dire présentant un caractère historique ou esthétique et

fait l'objet d'un plan

sauvegarde. ll en de même pour le terrain destiné à accueillir votre future habitation. À condition toutefois que votre bien immobilier (construit ou à construire) se trouve dans le champ de visibilité du monument classé (château, église, carmel, demeure historique, etc.), c'est-à-dire est visible depuis ce monument, et est situé à moins de 500 m de celui-ci. [architecte des bâtiments de France

(une administration de l'État) devra donner son accord à vos gros travaux,

qui ne pounont pas être réalisés par n'importe qui, mais par une entreprise habilitée. Qui, c'est logique, pratique des tarifs plus élevés que ceux d'une entreprise de travaux ordinaire.

L'obligation de I'affichage s'impose aussipour la réalisation de travaux ayant fait I'objet d'une déclaration préalable.

. Réalisé spontanément à ootre initiatioe, l'affichage consiste à apposer, de manière bien aisible de l' extéieur, sur ootre tertain, un panneau d'une dimension supérieure à 80 cm (à acheter dans

les enseignes de bricolage), comportant les mentions réglementaires : nom du bénéficiaire du permis, date et numéro de son obtention, adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, nature du projet immobilier (par exemple construction d'une maison individuelle, surélévation d'une habitation), surface, droits et recours des tiers, etc. Cet affichage fait courir les délais d'éventuels recours. Il reste apposé pendant toute la durée du chantier. Le panneau, bien aisible de l'extéieur, doit mentionner le numéro de la déclaration, sa date, le nom ilu bénéo

Sachez qu'il y aura toujours un voisin « bien attentionné » pour aller « cafter »à la mairie que vous

n'avez pas affiché votre permis de construire.

fici aire, la superficie autorisée, la hauteur, l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté et un petit texte sur les droits de recours des tiers (voir modèle sur le site wzuzu.formulaires.goua.fr).

QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE 2013

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD

N'oubliez pas le petit coup de chiffon salutaire et régulier,le panneau d'affichage peut devenir illisible par suite des outrages des intempéries comme la pluie,la neige,le vent. Faute il'affichage dans les temps et pendant toute la durée du chantier, le recours des tiers (ceux qui aeulent attaquer aotre permis de construire ou faire annuler ootre iléclarution préalable de traaaux) est ouoert indéfiniment. o

Déclarer l'ouverture du chantier Vous avez informé le constructeur, l'architecte et/ou l'entreprise de traPresque toujours, !a déclara- vaux de I'obtention des autorisations tion d'ouverture de chantier est d'urbanisme. Fort bien. Mais avant de réclamée par les banques pour lancer le premier coup de pioche, vous débloquer les prêts. C'est un dé- devez, en cas de permis de construire, but de preuve du démarrage des adresser en recommandé avec avis de travaux, qui doivent ête enbepris réception (même si c'est la direction départementale de l'équipement qui au plus tard dans les deux ans. vous a délivré votre permis, ce qui est parfois le cas, dans certaines villes de taille modeste), à la mairie du lieu de situation de la construction, une déclaration d'ouverture de chantier, en utilisant le formulaire officiel (téléchargeable gratuitement dr site www.formulaires. gours.fr) en trois exemplaires et une copie de l'arrêté de permis de construire. Il est nécessaire de conserver soigneusement une copie de cette déclaration pour prouver que vous l'avez faite, si d'aventure elle se perd après son arrivée dans les services municipaux. . À défaut de commencer les traoaux aztant la fin de ce délai ile ileux ans, calculé à compter ile la déclaration d'ouaerture de chantier,le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé. Tout se passe comme s'il n'avait jamais existé. I en est de même si, passé ce délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

.Néanmoins aous pouoez, au moins deux mois aoant f expiration de la date ile sa aalidité, demander à la mairie que aotre permis de construire soit prorogé il'une année. Elle pourra (mais n'est pas obligée) accepter votre demande de prorogation du délai, si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives auxquelles est soumis votre projet n'ont pas évolué de façon défavorable. QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD

Pour les travaux soumis à décla-

ration préalable et ceux qui ne

. Lorsque le permis de construire ou la déclarution préalable de traoaux est attaqué deaant une jurtdiction administratiae, le délai de deux ans

créent pas de surface nouvelle, vous serez dispensé de la déclaration d'ouverture de chantier. En revanche, vous n'avez pas l'éternité pour entreprendre ces

est suspendu jusqu'au prononcé de la décision judiciaire (article R 424-19, code de l'urbanisme).

travaux soumis à déclaration préalable : deux ans, pas plus. Sauf

une assurance pour votre construction et vos gros travaux et d'en conserver soigneusement les attestations car ces assurances bénéficieront aux acquéreurs de votre bien immobilier.

si, à votre demande, la mairie accepte de prolonger ce délai.

Attention: n'oubliez pas de souscrire

Ouvrir [a porte aux contrôleurs Qu'il s'agisse d'une nouvelle construction ou de travaux sur un bien existant et ayant fait l'objet d'une déclaration préalable, il est nécessaire qu'ils soient conformes à ce que vous avez déclaré.

C'est pourquoi, dès le début du chantier et pendant toute sa durée, des fonctionnaires assermentés et habilités à contrôler la conformité des traoaux peuvent, dans le cadre d'un droit

de visite très large, venir sur place pour s'assurer que votre construction ou vos travaux sont bien conformes à ce qui est mentionné sur le permis de construire ou la déclaration préalable. La loi leur permet de réaliser toutes vérifications qu'ils jugent utiles et de se faire communiquer tous documents techniques se rapportant au bâtiment construit ou à construire.

. Ce droit de aisite et de communication peut aussi être exercé par ces agents assermentés pendant une période de trois ans suiaant l'achèaement des traoaux (article L46L,1, code de l'urbanisme). S'ils constatent des anomalies, les contrôleurs dressent un procès verbal et vous recevrez de la mairie une mise en demeure d'avoir à vous conformer à vos engagements, sous peine de transmettre l'affaire au procureur de la République aux fins de poursuites pénales contre vous. C'est qu'il existe un droit pénal de l'urbanisme qui fait du moindre manquement aux règles d'urbanisme un délit passible de grosses amendes, voire même de peines de prison. La mairie peut également demander en justice une suspension immédiate du chantieç s'il apparaît que les manquements sont très importants.

QUE CHOISIR SPICIAL

DECEMBRE 2013

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD

La déclaration d'achèvement des travaux o ao

o o a a aa

a a o o a o a a a a a a a a a ao

o o o o ao

Lorsque la construction ou les travaux déclarés sont achevés, vous devez attester officiellement de cet achèvement et de la conformité des travaux à l'autorisation que vous aviez obtenue.

. La déclaration d'achèaement des traaaux de construction ou d'aménagement est adressée par pli recommandé aaec demande d'aois de réception au maire de la commune ou iléposée contre décharge (un reçu) à la mairie. Si votre commune est équipée du matériel nécessaire, vous pourrez lui transmettre cette déclaration d'achèvement par courrier électronique, aia L:rternet donc. En choisissant ce mode de communication, vous acceptez implicitement de recevoir les courriers liés à cette déclaration par courriels. o Cette

déclaration d'achèoement des

tr aa aux est à présenter sur un formulaire type (cerfa no 13408/02), en trois

exemplaires, du moins si vous la rédigez sur support papier. Pour une construction nouvelle, la déclaration d'achèvement des travaux est accompagnée d'une attestation indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermi que 2012.

. L'absence ou le retard de cette déclaration n'est pas sanctionné directement, mais peut avoir d'autres conséquences, notamment de ne pas obtenir Ie certificat de conformité.

Attention: cette déclaration d'achèvement de la construction ou des travaux à destination de la mairie ne se confond pas avec la déclaration spécifique, à souscrire auprès des services

fiscaux, au plus tard dans les quatre-vingt-dix jours suivant l'achèvement de la construction ou des travaux. QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE 2013

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD

Le certificat de conformité

À compter de la réception en mairie de votre déclaration d'achèvement de travaux,le service compétent dispose de trois mois pour contester Ia conformité de vos travaux au permis de construire ou à la déclaration préalable. S'il estime que Ies travaux ou la construction ne sont pas conformes au permis de construire où à la déclaration préalable, le service de l'urbanisme vous adresse (sous l'autorité du maire ou de l'adjoint en charge de l'urbanisme) une mise en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre vos travaux en conformité avec l'autorisation accordée. Cette mise en demeure peut vous être envoyée par courrier électronique, si vous aviez envoyé votre déclaration d'achèvement des travaux par Intemet. o Si ootre construction ou oos traoaux sont conformes aux autoisations que aous aoiez obtenues, dans les quinze jours qui suioent, le seruice de l'urbanisme aous enaoie une attestation - connue sous le nom de certificat d'urbanisme - indiquant la conformité des travaux ou de la construction avec le permis de construire ou Ia déclaration préalable. Il convient de conserver soigneusement le certificat de conformité, il vous sera réclamé

par le notaire lorsque vous voudrez vendre votre bien. I- absence de ce certificat peut empêcher la signature de la vente.

Un passage obligé, les impôts et les taxes Construit ou à construire, l'immobilier est la vache à lait fiscale de la nation, affirment certains grincheux. Vrai, faux débat ? Pas facile de prendre une position objective. Toujours est-il que vos projets de construction ou de gros travaux vous obligeront à passer par la case taxes à payer. De la TLE à ta TAM La taxe locale d'équipement (TLE) a rejoint le cimetière des bonnes vieilles taxes rentables, mais terriblement impopulaires. Voici donc sa remplaçante, au nom énigmatique et indolore : la taxe d'aménagement (TAM). 76

0uE cHorsrR sPÉcrAL

oÉcrNsnr zoB

DÉCROCHE TON PERMIS D'ABORD Son contenu en revanche n a rien Le conseil

municipal n'est pas obli-

gé de voter I'application de cette

taxe, sauf dans les communes cowertes par un plan local d'urbanisme (Plu). Dans ces communes, la

part communale est instituée de

plein droit, sauf siune délibération

expresse de I'autorité municipale y renonce. Mais ne rêvez pas. À notre connaissance, aucune commune n'a décidé de renoncer à cette manne financière.

d'indo-

lore, c'estbel etbienun impôt territorial qui vous attend. Ia taxe d'aménagement

est due sur l'ensemble des opérations d'aménagement, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement de tout bâtiment nécessitant une autorisation d'urbanisme. Il s'agit des opérations faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déCaration préalable de travaux. o

La taxe est comÿosée de deux parts

(municip ale et

dép

artementale) sur l' en-

semble du territoire, de trois parts pour la région Île-de-Erance, auxquelles s'ajoute en plus une part régionale.Chaque part est instaurée par délibération de I'autorité locale concemée : le conseil municipal vote la part communale, le conseil général délibère sur la part départementale et, en région

Île-de-France,le conseil régional pour la part régionale.

. C'est la loi fiscale qui fixe des fourchettes de taux pouoant être utilisées par les autorités locales. La taxe d'aménagement est, pour la part communale, votée par Ie conseil municipal à hauteur d'un taux situé entre 1 et 5 "/o. Ce taux peut être augmenté de2O"/" dans certains secteurs de la commune. Le taux départemental ne peut excéder 2,5 "/". Pour la part régionale (Île-de-France seulement), le taux d'imposition ne peut excéder L o/o, mais peut être différent selon les départements composant la région. En pratique, partout, tout le monde vote Ie maximum autorisé par la loi.

cLa taxe d'aménagement est appliquée sur la surface totale de la construction. On retient la somme des surfaces de plan-

cher closes et couvertes et dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. La surface de la construction est ensuite multipliée par un prix « forfaitaire " (majoré chaque année) fixé atuellement à 724 € par m2 en régions, à 821 € par m2 pour les communes situées en région parisienne. En supposant une surface taxable en région de 100 m2 et une part communale fixée par le conseil municipal à 5 % et le maximum, soit 2,5 "/o, potx la part départementale, Ie montant de la part communale sera de: 100 mr x724€x5o/, =3 620€. QUE CHOISIR SPECIAL

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l-a loi sur I'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) risque bien de révolutionner le droit de I'urbanisme et la gestion des sols par les communes et, panant

vos possibilités de construire ou d'effectuer des travaux.

Densification des quartiers pavillonnaires

Dans les zones pavillonnaires, y compris en zones tendues, les plans locaux d'urbanisme comportent des mesures destinées à empêcher leur densification. La loi Duflot

Urbanisme " prévoit donc d'ouvrir la densification de ces quartiers, notamment en supprimant I'exigence de surface minimale des terrains (voir plus bas) et I'autorisation

d'une densité de conslruction plus élevée.

Favoriser la surélévation d'immeubles

Les règles de densité (volume, hauteul nombre d'étages) inscrites dans la plupart des plans locaux d'urbanisme brident la construction de logements. La surélévation des immeubles dans les zones en pénurie de logements est encouragée.

Faciliter la transformation de bureaux en logements Île-de-France, les bureaux vacants représentent 2,5 millions de m2. Leur transformation en logements sera facilitée en leur permettant de passer outre aux règles En

imposées par les plans locaux d'urbanisme.

Construire sur les toits

Dans les zones sous pénurie, la création de logements par surélévation (ajouter un ou deux étages) d'immeubles existants sera autorisée, même si le bâtiment dépasse

la densité maximale de construction autorisée par le plan local d'urbanisme.

Construire sur

Un projet de

les.

dents creuses

des bâtiments mitoyens

construction prévoyant une hauteur identique à celle du mur mitoyen

déjà existant, sera autorisée même si le plan local d'urbanisme I'interdit.

condition que ce choix ne compromette pas !a qualité urbaine du secteur. Concrètement, il s'agit de surélever les bâtiments d'une hauteur inférieure à ceux qui les jouxtent.

Supprimer la taille minimale des terrains

De nombreux plans locaux d'urbanisme, même en zones en pénurie de logements une

uigent

taille minimale des terrains pour avoir la possibilité d'y construire. Résulbt, certaines

parcelles sont inutilement gelées alors qu'elles pourraient accueillir des constructions.

Suppression du Cos (voftencadré p.79)

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Cos: une fin annoncée /\

lors qu'ils disposent de grands tenains, de nombreux propriétaires sont

flcontraints

à des constructions de taille modeste ou se voient imposer de

construire sur deux niveaux alors que leur préférence va à une habitation de plain-pied étalée sur la surface du tenain. Parfois, ils sont empêchés d'agrandir leur maison, alors que l'espace existe pourtant. En cause le coefficient d'occupation des sols, Cos. Fixé par la commune où se situe le bien immobilier, le coefficient d'occupa-

tion des sols (Cos) détermine la surface maximale que vous avez le droit de construire par rapport à la superficie de votre terrain. Avec un terrain de 500 m2 et un Cos fixé à 0,2, votre construction ne pourra dépasser 100 m2. Vous vous dites que plus tard, vous ajouterez une pièce

puisqu'il vous reste du terrain disponible ? lmpossible, vous ne pouvez pas dépasser le C0S. Une fois utilisé (dans notre exemple), les 100 m2 auxquels vous avez droit, vous ne pourrez pas créer de nouvelles sudaces 0u, au maximum, une surface de 20 m2.

Certains Cos sont si rigoureux qu'ils rendent inconstructibles des tenains qui pounaient accueillir des constructions de volume plus important. Le projet urbanisme de la loi Duflot prévoit la suppression pure et simple du Cos. Dynamiter les Cos, voilà une vraie et belle révolution

La taxe au titre de la part départementale sera de : 100 m2 x724€x2,5"/" = 1810 €. Soit un total de 3 620 € + 1 810 € = 5 430 €. À cette somme, il faut ajouter les 3 % de frais de gestion de la fiscalité locale que l'État demande pour gérer et encaisser ces taxes pour le compte des collectivités locales.

Sachez que les travaux d'agran-

dissement, mais aussi les aménagements (créaüon d'une salle de bains, d'un W.-C., installation d'une chaudière de chautfage, etc.), entraînent obligatoirement une augmentation de lataxefoncière et de Ia taxe d'habitation.

Si le montant de la taxe d'aménagement s'élèoe àmoins ile 1- 500 €,oous deztrez la payer en une seule fois, à

réception il'un aais de paiement qui ooils sera adressé par le fisc.

En reoanche, lorsque la somme due Ç la taxe d'aménagement est payable en deux échéances : Ia première, au douzième mois et la seconde au vingt-quatrième mois, après la délivrance du permis de construire ou de l'autoo

excède un montant ile 7 500

risation de travaux. QUE CHOISIR SPÉCIAL

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Le permis en titige Pour vous, une saine règle de vie c'est que chacun suive sa route sans s'occuper d'autrui. Seulement voilà. Parfois, les voisins ne vous permettent pas de les ignorer et la loi elle-même les autorise à se mêler de vos affaires, pour peu que vous ayez l'intention de construire un logement ou de l'aménager par des travaux importants. Le droit de s'occuper de vos projets immobiliers ne se limite pas à vos proches voisins, il est aussi ouvert à toute « personne qui y a intérêt ,,, formule si vague qu'elle a fini par générer des abus. Toute autorisation d'ur-

banisme peut en effet être contestée. Les nombreux et âpres contentieux

liés aux opérations de construction ou de travaux montrent que certaines personnes ne rechignent pas à aller en justice pour obtenir gain de cause. Vous avez aussi des droits, notamment celui de contester un refus de permis de construire ou une interdiction de travaux que l'on vous oppose. Que vous soyez l'agresseur - celui qui attaque le permis de construire ou la déclaration de travaux d'un voisin ou d'un autre habitant de la commune - ou l'agressé - celui dont quelqu'un cherche à faire annuler une autorisation d'urbanisme - ou encore le destinataire d'un refus, vous devez respecter des délais aussi brefs que rigoureux.

Votre permis de construire ou votre autorisation de travaux Certains propriétaires immobiliers veillent l'arme au poing (au sens métaphorique du terme), prêts à dégainer l'action judiciaire dès qu'un permis de construire ou d'aménager est accordé dans la rue, ou aux alentours du lieu où se situe leur bien. Parfois, l'action en justice est motivée par la malveillance ou la jalousie contre un voisin qu'on veut empêcher d'avoir un bien plus imposant ou plus beau. Or, jusqu'à maintenant, n'importe qui pouvait attaquer n'importe quel permis de construire ou d'aménager : une personne habitant à 800 km d'un terrain pouvait en attaquer le permis de construire ou d'aménager. 80

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Il ne faudrait pas croire que seuls les promoteurs immobiliers sont la cible des attaques contre leur permis de construire : chaque année, de nombreux particuliers doivent faire face à la contestation de leur autorisation de construire ou de réaliser des travaux importants. Ces attaques tout azimut appartiennent au passé. Le contentieux de l'urbanisme s'enrichit de nouvelles

mesures visant à sécuriser les droits des bénéficiaires d'une

autorisation d'urbanisme.

La demande d'annutation du permis mieux encadrée Fini le temps où n'importe qui pouvait faire exploser (c'est une litote) un permis, voire obtenir la destruction d'une construc-

tion ou la suppression de travaux, sans avoir aucun intérêt à cette action si ce n'est l'appât du gain, la malveillance ou l'envie, ce pêché très capital. Quatre nouaelles mesures modifient le contentieux de l'urbanisme afin ile limiter les recours infondés ou abusifs des plaideurs compulsifs; redéfinition de f intérêt à agir, régularisation possible o

en cours de procédure, transparence des transactions financières,

dommages-intérêts pour les victimes de recours infondés. c L'intérêt à agiry c'est-à-dire le droit d'exercer ufl recours contre une autorisation d'urbanisme est séieusement encadré.

Désormais, une personne ne peut former un recours contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance dubien qu'elle détient ou occupe régulièrement, ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire (article 600-1-2, code de l'urbanisme). La personne qui veut attaquer votre permis de construire ou votre autorisation de travaux doit obligatoirement être propriétaire ou à tout le moins s'apprêter à le devenir, après avoir signé une promesse de vente ou un contrat de réservation d'un logement en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). Ou encore est titulaire d'unbail en qualité de locataire. En outre, il faut avoir cette qualité de propriétaire, futur propriétaire ou locataire, à la date où a lieu l'affichage en mairie de la demande de permis de construire, de démolir, d'aménager, ou de la déclaration de travaux. Cette mesure permet d'éviter que des personnes louent ou achètentunbienuniquement dans lebut de pouvoir intenter un recours contre une autorisation d'urbanisme.

OUE CHOISIR SPÉCIAL

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Cie[, mon soteit pourquoiat-on

donné à un voisrn l'autorisation de construire une maison,

un mur, un immeuble dont la hauteur me bouche la vue et le soleil

Cette question récunente hante les relations entre voisins et alimente un intense

contentieux, lorsque l'incrédulité laisse la place aux querelles. Bien souvent, c'est parce que I'on prête aux autorisations d'urbanisme un pouvoir qu'elles n'ont pas, même si celui-ci est déjà immense. Le permis de construire, d'aménager, de démolii l'autorisation de travaux,

etc., ont pour but premier de s'assurer que votre projet respecte bien les règles d'urbanisme et les règlements locaux, l'environnement, la sécurité, la

salubrité, etc. Les autorisations d'urbanisme sont aussi destinées à procurer à la puissance publique (communes, départements, régions, État, etc.) des moyens financiers sous forme d'impôts et taxes. Les inconvénients dus

à une construction régulièrement autorisée n'ont rien à voir avec les règles d'urbanisme. Le service instructeur qui étudie les demandes d'autorisations d'urbanisme s'assurera que la future bâtisse (sauf si elles se jouxtent) est bien séparée de la vôtre par une distance d'au moins 3

n (article R

111-18, code de

l'urbanisme).0r, à I'anivée, votre belle vue sur la grande bleue ou sur un parc est masquée ou, malgré le respect de la distance, la vue de votre voisin plonge directement dans votre chambre à coucher. 0u encore sa propriété empiète sur la vôtre. Ces questions sont sans lien avec les règles de I'urbanisme. Ces atteintes à votre droit de propriété ou troubles de voisinage relèvent du droit

civil. Pour faire cesser ces atteintes ou troubles ou tout au moins obtenir une réparation financière, vous devrez saisir le tribunal de grande instance, avec l'assistance d'un avocat. Mais si les tribunaux admettent aisément de réparer les troubles dus à la disparition du soleil, ils estiment en revanche que la (belle)

vue est un avantage forcément précaire, pouvant disparaître un jour ou l'autre.

N'espérez donc pas faire partager au tribunal de grande instance votre point de vue... sur la vue.

Autre condition, la personne qui veut attaquer un permis de construire, de démoliç d'aménager ou de réaliser des travaux, doit démontrer en quoi elle est lésée par l'autorisation d'urbanisme qui vous est accordée.

Si, malgré

tout, ootre autorisation d'urbanisme est attaquée,

oous pouffez à tout moment demander au juge administratif chargé de l'affaire de oous autoilser à régulariser la situation en déposant une demande de permis modificatif.

S'il décide d'accepter votre demande, il prononcera un sursis à statuer, c'est-à-dire de ne pas juger l'affaire en attendant 82

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DÉCROCHE TON PERMIS D'ABoRD que vous ayez obtenu ce permis modificatif. Jusqu'à présent un petit vice pouvait entraîner l'annulation de tout le permis, voire la destruction de toute la construction ou suppression des travaux. Le juge administratif peut, si la régularisation par un permis modificatif n'est pas possible, limiter l'annulation à la partie du permis ou de la construction concernée par le vice.

Attention : la personne dont des tiers veulent faire annuler le permis est obligatoirement informée de ce qui se trame contre elle, et ce, au plus tard dans les quinze jours suivant la date où le recours est déposé. ]usqu'à une période récente, l'intéressé ne découvrait les attaques lancées contre son permis qu'au moment où s'ouvrait le procès. Face au refus de permis Une petite signature, puis le facteur vous tend la lettre recommandée. Un peu d'appréhension vous saisit, car le recommandé annonce rarement une nouvelle positive. Impensable mais pas impossible, l'arrêté que vous avez entre les mains est une forme de tsunami : le maire vous informe qu'il refuse votre

demande de permis de construire, de démolir, d'aménager, ou dit non à la suite de votre déclaration préalable de travaux. Il faut savoir que le code de l'urbanisme contient une longue liste (non exhaustive) de motifs ouvrant sur un refus de permis de construire, d'aménager, de démolir ou un rejet de votre déclaration de travaux. Il peut s'agir de vices de forme, notamment omission de consulter l'architecte des bâtiments de France (votre bien est situé dans un secteur classé), oubli de joindre un document, absence de volet paysager, etc. Les vices de fond les plus flagrants : incohérence entre votre projet et le plan local d'urbanisme, le terrain est inconstructible ou l'est devenu à la suite d'une modification du plan local d'urbanisme ou la création d'un plan de prévention des risques, etc. Lisez jusqu'au bout l'arrêté reçu en recommandé pour connaître la raison précise de ce refus. Vous pourrez ainsi mieux argumenter votre contestation.

)

Recours gracieux...

Vous pouvez exetcet un recours gracieux (recours en grâce) c'est-à-dire demander à l'auteur du refus (le maire en général) s'il accepte de revenir sur sa décision. OUE CHOISIR SPECIAL

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. Le recours gracieux prend la forme d'une lettre adressée sous la forme relnüoduire un recoursgracieux est

une démarche sans risque, car le délai de recours contentieux est prolongé d'autant.

commandée auplus tard dans les deux mois suioantla date denotifrcation du rcfus (aoir lettre type p. 85). Quand on effectue un recours gracieux,

quel que soit le sujet, il faut toujours donner un prétexte (un argument) à l'interlocuteur pour qu'il revienne sur sa décision sans perdre la face. Ceci est vrai même si c'est I'Administration qui est votre interlocuteur.

)

... ou contentieux

vous préf&ez sauter l'étape du recours gracieux ou si celui-ci il vous reste le recours contentieux qui, comme son nom l'indique, consiste à attaquer une décision administrative. Si

est rejeté,

. La iurtdiction compétente pour contester un refus de permis de construire, Aucune action en vue de I'annulation d'un permis de construire ou d'aménagerou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à I'expiration d'un délaid'un an à compter de I'achèvement de la construction ou de I'aménagement. Sauf preuve contraire, !a

d'aménager ou ufle opposition à ootre déclaration préalable de traaaux est

le tribunal administratif du lieu où se situe le terrain ou la construction objet du refus ou de I'opposition. Si le moindre mot de la lettre de refus vous plonge dans un abîme d'interrogations, mieux vaut confier le recours à un avo-

cat, de préférence spécialisé en droit de l'urbanisme. Lorsque vos finances sont dans les basses eaux, vous pouvez par les autorités demander l'aide juridictionnelle, l'État d'achèvement prend alors en charge les honoraires de compétentes. l'avocat qui va gérer votre procédure. N'oubliez pas non plus que l'assurance de protection juridique éventuellement attachée à l'assurance de votre logement actuel peut vous donner droit aux services gratuits d'un avocat que vous choisirez librement. À moins que vous décidiez d'accepter l'avocat partenaire de l'assureur. date de cet achèvementest celle de la réception de la déclaration

. Mais si la démarche ne aous rebute pas, aous pouoez saisir aous-même le tribunal administratif, sans passer par le cabinet d'un atsocat Vous devrez rédiger une lettre officielle, appelée o requête rr, dans laquelle vous indiquerez votre état civil, rappeIerez les faits et conclurez par ce que vous demandez au tribunal

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Recours gracieux contre un refus de permis Nom, prénom adresse du propriétaire

4...,

1e...

Mairie de...

Recommandé avec avis de réception.

0bjet : recours gracieux contre un refus de permis de construire. Référence dossier, ...

Monsieur/Madame le maire, Par anêté en date du..., dont vous voudrez bien trouver copie jointe, vous avez

refusé ma demande de permis de construire une maison (ou de réaliser des travaux) sur un terrain situé ... (adresse). À l'appui de ce refus, vous invoquez.. . (rappelez brièvement le ou les motifs cités dans l'arrêté). Ce motif me semble manquer de pertinence. En effet ... (vous devez

expliquer

pourquoi le ou les motifs invoqués ne vlus semblent pas acceptables et, lorsque cela est possible, joindre éventuellement des pièces justificatives). C'est pourquoi j'ai l'honneur de solliciter le réexamen bienveillant de mon dossier et vous demander de bien vouloir rapporter votre décision de refus et m'accorder l'autorisation que j'ai initialement sollicitée. Je vous remercie de la bienveillante attention que vous voudrez bien accorder

aux présentes etvous prie de croire, Monsieur le maire, à I'expression de mes

respectueux sentiments. Signature

administratif, au cas présent annuler la décision de refus de votre permis ou l'opposition faite à votre déclaration préalable de travaux. Libellée à destination de Monsieur/Madame le président du tribunal administratif, la requête est établie en trois exemplaires et accompagnée des documents justificatifs, en trois exemplaires également. r-"ensemble est envoyé sous forme recommandée avec avis de réception ou à déposer au secrétariat du tribunal administratif contre reçu. N'oubliez pas que jusqu'au 3 L décemb re 2013, vous devez apPoser un timbre fiscal de 35 € sur votre requête. QUE CHOISIR SPÉCIAL

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o Pouvez-vous me dire si toutes les communes ont un plan d'occupation des sols et de quoi s'agit-il exactement ? Le plan local d'occupation des sols (Pos) est une réglementation communale applicable aux constructions sur son territoire. Avec l'arrivée de la loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) du 13 décembre 2000, il a troqué son nom de Pos pour celui de Plu (plan local d'urbanisme). Les communes qui, lors de la réforme, possédaient un Pos, ont été autorisées à en poursuivre l'application. La loi Duflot " Urbanisme » prévoit néanmoins de rendre caducs les Pos qui n'auront pas été transformés en Plu d'ici un an au maximum. Je voudrais transformer en chambre le garage attenant à ma maison et remplacer la porte par une fenêtre vitrée. Quelle procédure dois-ie suivre ? Vous devez solliciter un permis de construire car vous allez modifier l'aspect extérieur de votre maison. Il faudra donc, comme pour une nouvelle construction, afficher une pancarte bien visible faisant mention de l'obtention du permis de construire, des éventuelles prescriptions édictées par la mairie et du fait qu'aucune opposition n'a été formée. o

Faut-il signaler qu'on va réaliser un ravalement ? Oui. Tout ravalement doit être précédé d'une déclaration préalable. Pour une maison individuelle, la déclaration est à produire par le propriétaire des lieux. Pour un immeuble en o

copropriété, elle incombe au symdicat des copropriétaires et, en pratique, sera effectuée par le syndic de l'immeuble.

. Ma fille voudrait installer

une yourte sur un terrain que nous possédons et qui ne sert à personne. Faut-il demander un permis de construire ? Petite maison ronde en bois, très rudimentaire, la yourte suscite bien des conflits entre les communes qui exigent des demandes de permis de construire et les amateurs d'habitat écologique, qui contestent cette exigence. En arrière-plan, une histoire de sous : un permis de construire engrange des recettes fiscales pour la commune. Jusqu'à récemment, des réponses ministérielles indiquaient l'inutilité du permis de construire en assimilant les yourtes à des tentes, si elles étaient non équipées et ne comportaient ni 86

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Notifier au maire que vous contestez un permis de construire qu'i[ a dêtivré Nom, prénom, adresse de l'auteur du recours en justice

4...,1e... Mairie de...

Recommandé avec avis de réception. Objet : notification d'un recours contentieux.

Monsieur (Madame) le maire, Conformément aux dispositions de l'article R 600-1 du code de l'urbanisme,

je vous informe que j'ai

exercé un recours contentieux

à I'effet d'obtenir

l'annulation de votre décision n"..., en date du... accordant une autorisation de construire (ou décision de non-opposition à une déclaration préalable de travaux, autorisation d'aménagel de démoliç de surélever...)à mes voi-

sins Madame Charlotte Dubois et Monsieur Louis Fleurette, sur le tenain sis 408, rue des Manonniers 38999 SaintMaurice. Je vous remercie de bien vouloir noter que la présente

notification vous est livrée

sous la forme recommandée avec avis de réception, avant la f in du délai de quinze

jours suivant la date de dépôt de mon recours devant le tribunal administratif. À l'appui des présentes, vous voudrez bien trouver en pièces jointes : copie intégrale du dépôt de la requête d'instance déposée devant le tribunal administratif.

Je vous prie de croire, Monsieur (Madame) le maire

à l'expression de

parfaite considération. Signature

PJ:1

sanitaires, ni cuisine (toilettes sèches à l'extérieur). Une récente réponse ministérielle indique que la yourte est une construction qui nécessite d'obtenir un permis de construire. Côté tribunaux, les décisions divergent : certaines juridictions

relaxent les propriétaires de yourtes poursuivis par les communes pour construction sans permis de construire. D'autres condamnent. Dans le doute, que votre fille ne s'abstienne pas et demande un permis de construire. QUE CHOISIR SPÉCIAL

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Dois-je demander une autorisation pour entreposer ma caravane dans mon jardin ? Non. En dehors des zones d'interdiction résultant d'un document d'urbanisme (Plu par exemple), d'un arrêté municipal ou de la loi (forêts classées, secteurs historiques...), f installation d'une caravane est libre à condition qu'elle ne soit pas utilisée comme logement ou annexe de votre habitation. Il est donc nécessaire qu'elle conserve les attributs de sa mobilité, comme les roues, la barre de traction, etc. Au-delà de trois mois par an, il vous faudra effectuer une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie, sauf si le lieu où elle est posée constitue votre résidence. En cas d'interdiction ou de limitation contenue dans le plan local d'urbanisme ou dans un arrêté municipal, un affichage dans votre mairie vous informe de ces restrictions.

o Devons-nous respecter des règles précises pour installer un chalet en bois démontable dans notre iardin ? Oui. C'est la même législation que pour les constructions en dur. ]usqu'à 20 m2, il suffit de faire une déclaration préalable. En présence d'un plan local d'urbanisme, ce régime de la décla-

ration préalable s'applique jusqu'à 40

la:?.

Yériliez toutefois

auprès de votre mairie : le plan local d'urbanisme peut contenir des règles plus strictes. o Est-il vrai que ie peux construire une habitation de 40 m2 dans mon jardin, sans demander de permis de construire ? Les travaux sur une construction existante nécessitent un permis de construire s'ils créent une surface supplémentaire de plus de 20 rr 2. En dessous de cette surface, c'est le régime de la déclaration préalable de travaux qui s'applique. Dans les zones couvertes par un plan local d'urbanisme, il est possible de créer jusqu'à 40 m2 de surface supplémentaire sans permis de construire,la déclaration préalable de travaux étant toutefois exigée. Mais si la surface actuelle de votre habitation augmentée de celle que vous envisagez de créer représente une superficie supérieure à 170 m2, ces facilités ne s'appliquent pas : il vous faudra demander un permis de construire, avec l'assistance obligatoire d'un architecte.

Certains plans locaux d'urbanisme refusent tout permis de construire pour la création d'une surface supplémentaire, dès lors que vous avez * consommé » la densité à laquelle vous donne droit le Cos. Il en de même si la surface de votre habitation actuelle, ajoutée à celle que vous envisagez de créer, aboutissent à une superficie totale supérieure à celle autorisée par votre Cos. 88

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DECEMBRE

20I3

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Nouve[[e contrainte pour [e permis de construire

a loi Duflot va toiletter et simplifier la demande de permis de construire pour

Lréduire les délais d'aüente, nous avait-on promis. C'est raté, promesse non tenue. À partir du 1" janvier 2014, le propriétaire qui souhaite obtenir un permis pour une construction neuve d'au moins 50 m 2 devra réaliseç préalablement au dépôt de la demande (on cite), en énergie

une étude de faisabilité d'approvisionnement

(décret 2013-979, J. 0. du 3 novembre 2013) . [étude doit présenter

un bilan coûts/avantages des différentes techniques d'approvisionnement en énergie de l'habitat, pour son chauffage, sa ventilation, sa production d'eau chaude, etc. ou le recours à l'énergie solaire, à d'autres énergies renouvelables, le raccordement à un réseau de chauffage, l'installation d'une pompe à chaleur.

o Nous venons d'acheter une maison et nos nouveaux voisins nous disent que nous sommes obligés de planter des arbres et de la pelouse sur notre terrain. Pensez-vous que cette information soit crédible ? Oui. De nombreux plans locaux d'urbanisme, notamment en région parisienne, comportent des mentions sur les plantations

d'arbres, en habitat individuel ou collectif. Le règlement du Plu peut interdire l'abattage, mais plus fréquemment il prévoit que chaque arbre arraché doit être remplacé par un autre, pas forcément au même endroit. Parfois, il est exigé de planter non pas un mais plusieurs arbres en fonction de la superficie du terrain. Certains plans locaux d'urbanisme imposent de conserver une partie du terrain végétalisée (pelouse, massifs de fleurs, potager... au choix). Le fait que l'obligation de planter soit imposée par le plan local d'urbanisme ne dispense pas de respecter les règles du code civil sur les distances de plantation et les troubles anormaux de voisinage.

d'un permis de construire, est-il possible de faire une nouvelle demande, au lieu de saisir le tribunal administratif ? Oui. Vous pouvez présenter une nouvelle demande de pero En cas de refus

mis de construire tenant compte des reproches exprimés dans l'arrêté de refus : par exemple, vous vouliez construire une maison avec sous-sol total mais, dans ce secteur, le plan local d'urbanisme l'interdit. En revanche, si le motif du refus est rédhibitoire (terrain inconstructible en raison de risques par exemple), déposer une nouvelle demande ne sert à rien. QUE CHOISIR SPÉCIAL

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Droit de préemption

j'achète,

dit Le maire S'il n'est pas le roi de France, il l'est au moins de sa commune, lui qui peut (presque) tout en son petit royaumelocal, comme se substituer aufutur acquéreur de aotre appartement,

ter-

rain ou maison à un prix Le droit de préemption moindre, alors que aous urbain, comment ça aaiez pourtant déjà stgné marche une promesse ou un comLe contrôte de promis de aente à un prix 101 ['utilisation d'un sup érieur au prix du marbien préempté ché. Lui, c'est le maire et le formidable pouaoir qu'il détient aaec son droit de préemption, créé à l'origine pour rendre moins tr aumatis ant e l' expr opr iat ion. Las. L'enfer est paaé de bonnes intentions. Cette ancienne institution a peu à peu délaissé son manteau protecteur du propriétaire immobilier pour deoenir un rigoureux instrument de politique foncière QUE CHOISIR SPECIAL

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des autorités locales, mal aécu par les oendeurs qui

hurlent àla spoliation et accusent les municipalités de bloquer le marché immobilier. Non sans raison tant il est arai queles maires se sont parfois seroi du droit de préemption pour tout et n'importe quoi, même si cela l'a été pour de nobles intentions comme lutter contre la spéculation immobilière. L'usage du droit de préemption a aussi été détourné par les municipalités afin de bloquer à la porte de la aille des personnes ou organismes considérés comme indésirnbles et qui auraient pu se porter acquéreurs. On a pu s'aperceaoir aussi que le bien préempté a été ensuite reoendu à un proche du pouooir local qui le conaoitait et qui l'a parfois reaendu à son tour en empochant indûment la plus-oalue dont a été prioé le propriétaire initial. Bon ou mauaais usage, le droit de préemption est toujours un coup dur pour le propriétaire qui enfait l'objet. Il ne lui reste plus alors qu'à choisir entre ztendre au prix fixé par la municipalité et renoncer aux gains espérés ou reporter son projet de oente à des jours meilleurs plus lointains. Reste que quelquefois, en faisant aaloir ses droits, le petit pot de terre gagne contre le pot de fer qui aeut l'empêcher de oendre son bien comme bon lui semble. QUE

cHorsrR spÉctnL

oÉcEManr zotg

DROIT DE PRÉEMPTION :J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

Au nom de la maîtrise des sols, les communes

ont reçu de Ia

loi

pour autoriser, interdire, s'opposer, orienter, réglementer les constructions sur leur territoire. Les permis de construire,les Plu, les Scot étant les principaux moyens à leur disposition. Mais cela ne suffit pas pour leur permettre la mise en ceuvre des politiques d'urbanisation ou d'aménagement qu'elles souhaitent. Pour faciliter la réalisation de leurs projets fonciers, on leur a aussi accordé deux puissants instruments sous forme du droit de préempter et celui d'exproprier. Le droit de préemption consiste, pour une autorité, à se porter acquéreur d'unbien immobilier que sonpropriétaire a librement mis en vente. Il y a expropriation quand on oblige le propriétaire d'un logement ou d'un terrain à le quitter alors qu'il n'en avait nulle intention (aoir p. 106 et suiaantes). La lecture du code de l'urbanisme laisse apparaître qu'en réalité, le droit de préemption est pluriel et se décline en de multiples versions, notamment le droit de préemption urbain (DPU) et celui accordé à d'autres personnes publiques : État en zone d'aménagement différé, départements en espaces naturels, Safer pour les terres rurales, communes pour les zones d'aménagement concertées, etc. les pleins pouvoirs

Le droit de préemption urbain, comment ça marche

a a a o o oa

o o o a aa

o o o a a o o o a a a a a a a a a a

En matière d'urbanisme, le droit de préemption est la faculté pour une collectivité publique de se substituer à l'acquéreur d'un bien que son propriétaire a mis en vente. À la base, il y a la libre décision de mise en vente par le propriétaire. Mais, dès lors que vous faites le choix d'aliéner à titre onéreux un bien immobilier, le droit de préemption urbain peut vous concerner.

La préemption dans les zones urbanisées ou d'urbanisation future peut être instituée si la commune du lieu où se situe aotre bien immobilier est couaerte par un plan local d'urbanisme (Plu), un plan d'occupation des sols (Pos), l'ancêtre du Plu ou une carte communale (CC). . Ni Plu, ni Pos, ni carte communale

Inutile de aous réjouir trop aite, ootre commune a pu iléléguer son droit de préemption 92

QUE CHOISIR SPECIAL

DECEMBRE 2013

DROIT DE PRÉEMPTION: J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

Les finalités du DPU sont multiples, mais doivent globalement répondre, dans I'intérêt général, à des obiectifs d'aménagement de la commune.

à une cofiunlnauté de communes, à une société d'économie mixte chargée d'aménager une Zac, un organisme d'habitation à loyer modéré, à l'État, etc. o Les actions ou opérations d'aménagement enztisagéesviale droit ile pré-

emption urbain (article L 300-1-, l'urbanisme) doivent avoir pour objet de

code de

- mettre en æuvre un projet urbain, une politique

locale de I'habitat; - organiser le maintien, I'extension ou I'accueil des activités économiques; - favoriser le développement des loisirs et du tourisme ; - réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur ; - lutter contre I'insalubrité ; - permettre le renouvellement urbain; - sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. Le DPU peut également être institué pour constituer des réserves foncières en vue de réaliser I'un de ces objectifs. Par exemple, la commune va décider d'acheter tous lesbiens immobiliers pour les détruire et édifier à leur place un immeuble collectif, des commerces, des équipements de transport...

Un large champ d'application Le spectre du droit de préemption urbain est extrêmement large, puisqu'il peut s'exercer à l'occasion de toutes les formes de vente immobilières, y compris les ventes aux enchères et les ventes forcées à la suite d'une saisie immobilière. Tout est susceptible d'y passer : maisons individuelles, villas, terrains non bâtis. Peu importe aussi si le propriétaire vendeur du bien immobilier est un particulier ou une société. . Même si l'article L 211-4 du code de l'urbanisme dispose que le droit de préemption urb ain ne s' applique p as lorsque la a ente porte sur un seul logement situé ilans une copropriété ou sur des biens immobiliers achevés depuis moins de dix ans, ces deux exceptions restent très théoriques. En effet, dans son dernier alinéa, le même article L211-4précise que par délibération motivée,la commune peut décider d'appliquer le droit de préemption à la vente d'un seul logement situé dans une copropriété, QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

20I3

DROIT DE PRÉEMPTION

J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

Le droit de préemption urbain en chiffres

es études du ministère du Logement montrent que 80 % des communes de

LFrance ayant un Plu ou un Pos ont institué le droit de préemption urbain sur une large partie de leur territoire. Selon ce ministère, environ

I % (le chiffre

semble étonnamment modeste) des projets de vente sont frappés par cette contrainte ; dans 25 % des cas, les communes passent à l'acte et achètent les biens mis en vente qu'elles ont préemptés. Lexercice du droit de préemption est l'objet d'un intense contentieux. Environ 40 % des décisions de préemption

sont I'objet d'un recours en justice par les propriétaires teniens concernés.

Lors de la devente d'un immeuble

en bloc ou à la découpe, quel

mais aussi aux cessions à titre onéreux de biens construits depuis moins de dix ans (système popularisé sous le nom de « droit depréemptionrenforcé »).

que soitle nombre de logements,

le droit de préemption peut être

utilisé pour assurer le maintien dans les lieux des locataires.

. La préemption ne s'applique pfls dux biens à construire (vente en l'état futur d'achèvement notamment) ni aux mutations à titre gratuit comme les

donations, donations-partages ou les héritages.

Comment ça commence Le droit de préemption fait obligatoirement l'objet d'une délibération du conseil municipal, indiquant les zones susceptibles

d'être préemptées. Mais il n'est pas rare que l'ensemble du territoire de la commune soit couvert.

. La délibération délimitant les secteurs préemptables est ffichée enmairiependantunmois et difusée dans deux journaux du département.Passé le délai d'affichage, il reste possible de consulter ce document en mairie, puisque les délibérations du conseil municipal sont des actes publics accessibles à tous. Cette décision n'est pas figée dans le marbre, elle peut être modifiée pour élargir les secteurs susceptibles d'être concernés ou pour d'autres raisons. o

. Comment passe-t-on de l'éoentualité d'un droit tio n, me sure ab str ait e, à I a pr é emp ti on d e

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DECEMBRE 2013

de préemptre bien immob ilier ?

DROIT DE PRÉEMPTION I J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE C'est un long processus en plusieurs étapes qui aboutit à vous imposer un acquéreur que vous n'avez pas choisi (la mairie).

)

Première étape : la mise en vente

Vous décidez de mettre en vente à un prix que vous fixez librement, une maison, un appartement, une villa ou un terrain, par vos propres moyens ou en Passant par les services d'un agent immobilier. Puis, bonne nouvelle, quelqu'un exprime le souhait d'acquérir votre logement ou terrain, au prix initialement fixé

ou à un prix négocié entre le futur acquéreur et vous. Pour formaliser votre accord sur la chose (le logement ou le terrain) et le prix, l'acquéreur et vous allez signer un avant-contrat sous forme de promesse unilatérale de vente ou de compromis. o Que la a ente se p asse entre p articuliers ou via un professionnel de l'immobilier, vous devez adresser au notaire choisi d'un commun accord ou par l'un de vous (souvent l'agent immobilier impose le sien) la promesse unilatérale ou le compromis de vente, afin qu'il puisse préparer l'acte authentique de vente. Mais bien avant d'en arriver à la rédaction de l'acte de vente, le notaire doit, au nom du propriétaire, vérifier et purger le droit de preemption. Ceta signifie qu'il adresse, à la commune du lieu où se situe le bien à vendre, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Établie sur un formulaire réglementaire,la DlAindique notamment le prix et les conditions de la vente projetée. En l'absence de DIA, la corunune pourra obtenir l'annulation de la vente.

La DIAest déposée en mairie, même si la commune a déIégué son DPU. IJne commune délègue son droit de préemption urbain à une communauté d'agglomérations dont elle est membre. Fort logiquement,le notaire chargé d'une vente envoie la déclaration d'intention d'aliéner, la fameuse DIA, au siège de cette

communauté. Qui signale au notaire qu'en toute hypothèse, les DIA doivent être adressées au maire du lieu de situation du bien immobilier. Le notaire attend deux mois (délai qui laisse présumer qu'une commune ne souhaite pas préempter), puis signe l'acte authentique de vente en son étude. Fureur de Ia communauté d'agglomérations qui traîne en justice le vendeur et l'acquéreur Pour obtenir l'annulation de la vente. Pour sauver la vente de la nullité, ces demiers invoquent OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

DROIT DE PRÉEMPTION

J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

ta loi 2000-321 (sur les droits des citoyens face aux administrations) prévoyant dans son article 20 que lorsqu'une demande est adressée à une autorité administrative incompétente, cette

dernière la transmet à I'autorité administrative compétente et en avise I'intéressé. Dommage, ça ne marche pas : la Cour de cassation rétorque que cette loi ne s'applique pas à la DIA. Résultat,la vente doit être annulée (Cour de cassation,3'chambre ciaile,1.3 féarier 20L3,

)

11-20.655).

Deuxième étape : deux mois pour prendre position

À réception de la déclaration d'intention d'aliéne1,la coûunune dispose de deux mois pour prendre position et faire connaître sa réponse au notaire. Si elle ne souhaite pas préempter, elle indique son refus d'acquérir le bien immobilier au moyen d'une note adressée à l'officier ministériel. Elle peut aussi garder le silence, son absence de réponse dans le délai de deux mois étant assimilée à

un refus de préempter.

Pour ne pas allonger iles délais de oente déjà démesurément longs, cer taines cofinnufles font très rapidement connaître leur refus de préemption,D'autres ne répondent pas, alors qu'elles ne souhaitent pas préempter. Résultat : deux mois inutilement perdus. Mais que le refus de préempter de la commune soit exprimé ou tacitement déduit de son silence pendant deux mois, le droit de préemption est purgé. La vente peut alors reprendre son cours. Le propriétaire signera l'acte authentique de vente au profit de l'acquéreur mentionné dans la promesse ou le compromis de vente. o

. Plus embêtant pottt oous, propriétaire, c'est lorsque la commune décide d'exercer son droit de préemptiott sur aotre bien.

À peine d'illégalité, la décision de préemption doit indiquer le ou les motifs d'intérêt général qui la justifie, afin que le propriétaire concerné puisse à Ia simple lecture de ce document savoir pourquoi son bien est préempté. Si la commune (rare en pratique) déciile de préempter au prtx que oous aaiez fixé, il y a accord sur la chose et sur le prix : c'est o

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DROIT DE PRÉEMPTION : J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE à elle que vous devez vendre et avec elle que vous signerez l'acte authentique de vente chez le notaire. L acquéreur au profit de qui vous aviez signé une promesse ou un compromis de vente, est définitivement évinc é, il n' a aucun moyen d'agfu contre vous.

oDans la prutique,la commune propose un prix parfois ile moitié inférteur à celui porté dans la promesse ou le compromis ile oente. On a même vu des préemptions exprimées au tiers du prix que le vendeur avait fixé.

)

Tloisième étape : l'avis du fisc sur le prix

On le sait,la mairie a deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour dire si elle souhaite exercer son droit de préemption. Dans ce cas, elle transmet une copie de sa décision au service des Domaines (un service de l'administration fiscale spécialiste des questions immobilières), afin de recueillir son avis sur le prix du bien immobilier qu'elle a décidé de préempter. Cet avis est obligatoire pour tout bien supérieur à 75 000 € ou situé dans une zone d'aménagement différé (Zac) ousitué dans les secteurs où s'applique le droit de préemption urbain. Cet avis est rendu dans le délai d'un mois.

L'avis du service des Domaines sur l'évaluation du bien immobilier préempté est un document

administratif communicable à toute personne intéressée. Lire cet avis est utile, vous pourrez

ainsi comprendre comment l'évaluation domaniale a abouti à ce prix. Néanmoins, les ser-

vices fiscaux ont tendance à refuser la communication de ce document en renvoyant la personne vers Ia commune. En cas de ditficulté, il convient de saisir la Commission d'accès

aux documents administratifs (Gadaf : www.cada.îr

. La consultationpar lamairie ilu seroice des Domaines est une formalité substantielle qui, si elle n'est pas réalisée, sera un motif d'annulation de la préemption La mairie est tenue de réaliser cette consultation, mais n'est pas tenue de suivre le prix proposé par le service des Domaines, elle peut proposer une valeur inférieure ou (rare) supérieure. o

Pout réaliser l'éoaluation, les ser-

oices des Domaines prcnnent en compte l'état du marché immobilier et les o aleuts des transactions técentes.

Reste que l'évaluation domaniale est généralement inférieure aux prix réels

du marché libre. Si la commune fait une proposition à un prix très inférieur à celui fixé par les Domaines, sa QUE CHOISIR SPECIAL

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DROIT DE PRÉEMPTION :J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

préemption peut apparaître comme un simple moyen de contrôle des prix, sans réelle volonté d'acheter.

)

Quatrième étape: la réplique du propriétaire

Grosse déception : la commune a décidé de préempter votre bien pour l'acquérir à un prix qui ne vous convient pas, mais alors pas du tout. o Vous disposez

d'un ilélai de deuxmois à compter de laréception ile l'offre d'acquérir que oous aoez reçue de la maiie pour prendre position.Yous pouvez décider de retirer votre bien de la vente, votre silence équivaut à une renonciation de vendre. En reoanche, si aous souhaitez maintenir aotre projet de oente au prix que aous aaiez fixé dans la prornesse ou le compromis de oente, aous deoez absolument répondre à la commune. Dans une lettre adressée sous forme recommandée avec avis de réception au maire, vous indiquerez clairement que vous maintenez votre prix (uoir lettre type p.99). Si elle décide de maintenir la préemption, la commune devra alors, dans les quinze jours suivant la réception de votre lettre (refusant son prix) saisir le juge de I'expropriatiory c'est-à-dire le tribunal de grande instance (TGD, afin qu'il fixe le juste prix. o

Attention:

si la mairie vous informe qu'elle fait jouer son droit de préempüon à un prix plus faible que celui indiqué dans la promesse unilatérale ou le compromis de vente déjà signé avec

un acquéreur, il faut absolument lui répondre pour lui faire part de votre désaccord. À défaut, votre absence de réaction est considérée comme une acceptation tacite. Vous n'aurez ainsi pas d'autre choix que de lui vendre au prix qu'elle aura fixé.

)

Cinquième étape: aux marches du palais

Dès lors que vous avez contesté le prix proposé, vous entrez dans la même procédure que pour une expropriation. La com-

mune doitvous envoyer un double du mémoire qu'elle adresse au tribunal de grande instance pour le saisir et lui demander de fixer la valeur de votre logement ou de votre terrain. La commune doit, en outre, déposer (on dit consigner ») à la Caisse " des dépôts et consignations (c'est la banque de l'État) une solrune

égale à 15 % du prix tel qu'il apparaît dans l'évaluation réalisée par le service des Doma ines hrticle L 21 3-4-L , code de l' urbanisme) .

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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DROIT DE PRÉEMPTION

J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

Refuser la préemption du maire pour insuffisance de prix Nom, prénom, adresse du propriétaire Nom

Mairie de ...

À...,|e... Recommandé avec avis de réception

Objet: contestation de préemption avec offre de prix inférieure. Monsieur le maire, Par arrêté notifié 1e... (date),uous me faites savoir que vous avez décidé d'exer-

cer votre droit de préemption à I'occasion de la vente de... (ma maison, mon

appaftemen| mon tenain) situé(e) 804, rue de Bretagne 29999 Sainte-Marie. Ce bien a prix de ...

fait I'objet d'une promesse unilatérale (un compromis)de vente au

€,

ce prix étant également celui indiqué dans la déclaration d'intention

d'aliéner (D10. Votre offre d'achat est exprimée au prix de... prix proposé par le maire). Je regrette beaucoup d'avoir à vous dire que

€

(indiquez le

je refuse votre offre car le prix

proposé me semble anormalement bas par rapport aux prix du marché libre. La valeur de mon bien n'est pas surévaluée, je n'entends donc pas la réduire. Je

vous prie de croire, Monsieur le maire, à l'expression de ma parfaite considération.

Signature

L'obligation d'une consignation

de 15 % a été introduite par Ia loi Bosson afin de faire échec aux préemptions bidon. Bloquer de I'argent de longs mois devrait réussir à dissuader les communes d'utiliser Ie droit de préemption tout azimut.

Au plus tard dans les trois mois suivants la saisine du tribunal, la commune lui adresse, ainsi qu'au propriétaire du bien immobilier, une copie du récépissé délivré par la Caisse des dépôts attestant que la consignation a eu lieu et le montant déposé en consigne. Cette somme sera bloquée jusqu'à la

signature de la vente chez le notaire ou encore le moment où la commune décide de renoncer à la préemption. OUE CHOISIR SPÉCIAL

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DROIT DE PRÉEMPTION :J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE Contester le prix est ilonc pour le propriétaire un excellent moyen de c

Si elle ne saisit pas le TGI dans les quinze jours suivant le refus par le propriétaire du prix proposé ou ne consigne pas les 15 % du

prix, la commune est réputée avoir renoncé à exercer son droit

de préemption. Le propriétaire vendeur a donc intérêt à répondre très vite à la municipalité pour lui indiquer qu'il conteste sa proposi-

tion afin de la prendre de vitesse car quinze jours pour saisir un juge est un délai bien court pour

faire rcculer le préemptew et connaître le prix d'éoaluation fixé par le seruice desDomaines. Le juge fixe le prix comme en matière d'expropriatiory il prend en compte les améliorations ou transformations du bien. Pour fixer son évaluation,le juge s'appuie sur les références des transactions immobilières récentes concernant des biens comparables à celui préempté. Généralement, le prix fixé par Ie juge est nettement supérieur à celui proposé par la commune.

une administration communale.

. Une fois le pix fixé dan s une décision

de justice deaenue iléfinitiae, préempteur et préempté peuaent renoncer à la oente. C'est là toute la perversité du système : la commune peut fort bien se lancer dans une longue procédure allant jusqu'en cassation pour finalement... renoncer à la préemption, après avoir fait perdre au propriétaire vendeur de longs mois, voire des années. C'est là un véritable désastre pour le vendeur qui, ayant perdu l'acquéreur d'origine, devra repartir de zéro pour trouver un autre candidat à l'achat de son bien. Et surtout, ce vendeur restera lié par le prix fixé par le juge. Il devra vendre à ce prix fixé judiciairement, qu'il peut seulement réévaluer à hauteur de l'indice du coût de la construction.

)

Sixième étape : le paiement par la commune

Lorsque le préempteur (la commune) et le propriétaire préempté sont d'accord pour réaliser la transaction à un prix fixé ensemble à l'amiable ou à la valeur décidée par le juge de l'expropriation, l'acte authentique de vente doit être signé dans les trois mois et le prix versé dans les six mois, façon o signez d'abord, on aous paiera plus tard ». ljne vente à une collectivité locale peut se faire par acte administratif, sans passage obligé devant le notaire. De fait, la collectivité locale oblige un simple particulier à lui consentir un crédit sous forme de délais de paiement d'au moins six mois et davantage en pratique. Bonne nouvelle, l'article L 213-15 du code de l'urbanisme dispose que l'ancien propriétaire d'unbien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien

jusqu'au paiement intégral du prix. 100

QUE CHOISIR SPECIAL

DECTMBRE 2013

DROIT DE PRÉEMPTION :J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

La rétrocession pour défaut de paiement désigne le droit pour Ie propriétaire quin'a pas été payé dans les six mois de demander à Ia

collectivité locale de luirendre la propriété du bien qu'elle a acquis par préemption sans le payer.

. Puisqu'elle est deztenue propriétaire, la collectioité locale doit, c'est logique, régler les charges de copropriété et la taxe foncière. Cette règle est, hélas, souvent négligée, bien des collectivités locales se font ürer l'oreille pour payer. C'est qu'iln'y pas de sanction au dépassement du délai de trois mois pour

signer l'acte authentique de vente, mais si le paiement n'intervient pas dans les six mois, le propriétaire préempté bénéficie d'un droit de rétrocession... qui ressemble à une victoire à la Pyrrhus tant son application est complexe. Lorsque le transfert de propriété n'a pas eu lieu devant notaire, la rétrocession est réalisée par acte sous seing privé. Inutile d'espérer

rétrocession réalisée, le bien redevient négociable par celui qui est redevenu propriétaire au prix qu'i! souhaite. Une fois la

que la coûunune mauvais payeur va spontanément procéder à cette rétrocessiory il sera nécessaire de la demander au juge.

Le contrôle de I'utilisation

d'un bien préempté a ao

a a a a ao

o a o a a a a a a aa

a a o oao

o a a a a

Théoriquement, le propriétaire dont Ie bien a été préempté et l'acquéreur évincé ont un droit de regard sur l'utilisation du bien. La municipalité doit utiliser le bien préempté conformément au motif qu'elle a indiqué dans sa décision depréemption.

. Pour oérifier le respect de cette finalité, les préemptés disposent ile différents moyens : - le registre des préemptions que toute collectivité doit ouvrir, mais que peu d'entre elles üennent à jour, est accessible à tout citoyen. Ce registre précise la décision et le motif de la préemption et ce qu'il est advenu des biens préemptés ; - est également publique la délibération municipale précédant la vente du bien préempté à une personne privée autre qu'une société d'économie mixte d'aménagement ou une société HLM.

. S'il constate que son bien a été utilisé à d'autres fins que celles indiquées lors de la préemption,lâncien propriétaire a la possibilité de faire valoir son droit de rétrocessiory c'est-àQUE CHOISIR SPÉCIAL

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DROIT DE PRÉEMPTION

T'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

Gare aux dérives ['lepuis

1992, le Conseil d'État n'a cessé de dénoncer la pratique consistant

l,/pour

une commune à décider de préempter en faisant une proposition à un prix nettement inférieur à celui indiqué dans la DIA (et donc dans la promesse unilatérale ou le compromis de vente), une habitude assimilée

un détournement de préemption. Cette méthode permet de faire pression sur un vendeur pressé, qui ne veut ou

fin d'un procès en fixation du prix par le juge de l'expropriation. Parfois, I'auteur de la préemption achète à prix bas pour revendre ne peut attendre la

avec une forte plus-value. Face à des dérives réelles et fréquentes, certains professionnels préconisent

d'obliger les communes à préempter au prix indiqué dans la déclaration d intention d'aliéner (DlA), donc le prix fixé par le vendeur. Mais ce serait mettre le doigt dans un engrenage dangereux en donnant une sorte de légitimité à la gourmandise des vendeurs et accepter le maintien durable des prix au sommet. 0r, certaines communes, comme Montreuil en région parisienne (93), utilisent depuis longtemps le droit de préemption urbain, pour précisément calmer (un peu) la folie des prix sur leur territoire.

dire demander à la municipalité de lui céder le bien. Mais ce ne sera pas au prix payé par la ville mais à une valeur réactualisée en fonction des aménagements et de l'état du bien. En cas de désaccord sur ce nouveau prix, c'est le tribunal de grande instance qui le fixera.

Attention: ce droit de rétrocession pour non-respect de la finalité ne doit pas être confondu avec celui qui peut être exercé pour non-paiement du prix du bien préempté. Après cinq ans à dater ile l'acquisition, la colntnune a la possibilité d'utiliser le bien préempté à d'autres fins que celles annoncées, à condition de faire une offre de vente au propriétaire évincé. C'estune sorte de droit de préemption, rarement exercé. Après ce long délai de cinq ans,l'ancien propriétaire a généralement toumé la page et ne souhaite pas racheter son ancien bien' o

. Les sanctions à l'encontre des communes qui n'utilisent pas le bien pour l'objet inztoqué sont minimalistes et rarement appliquées. Il arrive néanmoins que d'anciens propriétaires demandent et obtiennent le versement de dommages-intérêts, 102

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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DROIT DE PRÉEMPTION

J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

Quelques motifs

d'annulation f\omme \,lune

en matière d'exproprialion(voi p. /15), toutes les contestations liées à

décision de préemption relèvent des tribunaux administratifs. En revanche,

tous les désaccords autour du prix et de son paiement sont de la compétence des

tribunaux de l'ordre judiciaire, donc les tribunaux de grande instance. Face à une décision de préemption envisagée pour votre bien, quelques

vérifi-

cations salutaires s'imposent. C'estque les municipalités ne sont pas à l'abri des bourdes procédurales étant donné le formalisme rigoureux et les délais assez courts qui leur sont imposés

vérifiez que l'institution du droit de préemption est régulière en demandant

copie de la délibération du conseil municipal. C'est un droit, on ne peut vous opposer un refus

;

contrôlez que les mesures de publicité de cette décision ont été conectement

accomplies : affichage en mairie pendant un mois, ce qui est certifié par le registre des délibérations municipales (consultable par toute personne qui le souhaite), mentions insérées dans deux journaux diffusés dans le département

a reçu une délégation pour cela

;

assurez-vous que la préemption s'applique au secteur géographique où se

situe votre bien immobilier

;

contrôlez que l'auteur de la décision est bien compétent pour la prendre et

;

vérifiez que le projet de la commune n'est pas contraire à une loi de pro-

tection des espaces naturels, liüoraux, forestiers. Par exemple, la commune décide de faire jouer son droit de préemption pour acquérir des biens en vue de l'urbanisation ou l'extension de l'urbanisation d'un quartier proche du rivage

alors que la loi littoral (article L 146-4, code de lTrbanbme) interdit ou limite cette urbanisation. ll arrive aussi que I'opération envisagée par la commune soit contraire à la loi montagne

;

assurez-vous de la régularité de la décision en ce qui concerne le respect

du délai de deux mois, qu'elle a bien été transmise au préfet, la qualité du signataire de la lettre et, surtout, le motif invoqué. Attention à ne pas saisir le mauvais juge. Pour contester le principe même de la décision de préemption de la commune ou d'une autre autorité sur votre bien

immobilier, il convient de contacter le tribunal administratif. En revanche, si c'est uniquement l'insuffisance du prix proposé qui motive votre démarche, c'est le juge de l'expropriation qui est compétent, donc le

tribunal de grande instance.

notamment lorsqu'il apparaît que la préemption à un prix moindre a fait l'objet d'une vente à une personne privée, qui à son tour a cédé le bien moyennant une grosse plus-value. QUE CHOISIR SPECIAL

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103

DROIT DE PRÉEMPTION : J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

CE QUI VA CHANGER AVEC

LA LOI

<« URBANISME

»»

Sous couvert de sécuriser les droits des propriétaires dont les biens sont ou pour-

raient être I'obiet d'une préemption, le système est prolondément modifié, mais plutôt en faveur des communes et organismes préempteurs divers.

r Visite obligatoire des logements à vendre Après avoir acquis des terrains préemptés, une commune les découvre pollués et demande alors une réduction du prix qu'elle a payé à l'ancien propriétaire. Relus du tribunal. ll n'en faut pas plus pour que les pouvoirs publics s'affolent et veuillent créer un droit de visite des lieux au profit des collectivités locales pour leur permettre de

prendre une décision en pleine connaissance de cause. En clair; tout propriétaire qui met en vente un logement ou un terrain devra accueillir pour une visite des lieux cet acheteur potentiel au genre très particulier qu'est la commune ou une autre collectivité territoriale. Espérons que ce droit de visite sera sérieusement encadré, car il pourrait être à son tour détourné de sa finalité et utilisé pour vérifier que les locaux à vendre sont conformes à ce qui est déclaré (par exemple, existence de trois salles de bains alors qu'une seule est déclarée, ajout d'une véranda jamais déclarée et donc non intégrée dans la valeur locative cadastrale du logement, etc).

Droit de communication auprès du propriétaire du bien

Iout le monde 0u presque connaît le droit de communication (organisé par la loi) qui permet au fisc de questionner n'impode qui soit sur sa propre situation, soit sur des éléments concernant un tiers. Grande et étonnante nouveauté, il est prévu de créer au profit de la commune un droit de communication : au lieu de se contenter des mentions contenues dans !a DIA (déclaration d'intention d'aliéner), la commune pourra en outre adresser au propriétaire du logement une demande de communication d'éléments complémentaires. Espérons que ce droit de communication sera suffisamment encadré pour ne pas être détourné et utilisé à des fins de contrôle, ou de mise à jour d'un lichier immobilier sur la typologie des logements présents dans la ville. Car ce fichier existe depuis 1958 et s'appelle le cadastre.

Droit de préemption du préfet dans les communes carencées

Ceilaines municipalités argumententque le manque detenains disponibles les empêchent d'avoir les 25 % de logemenb sæiauxexigés par la loi. Ces communes carencfos (qui n'ont pas le quob de logements sæiaux), paient

alon une lourde amende annuelle pourtous les

logements sociaux manquants. Pour passer outre les réticences des élus municipaux qui préfèrent sortir le chéquier plutôt que construire, il est prévu d'accorder au pÉfet un droit de pÉempüon renlorcé sur les biens immobiliers afin de créer des logements sociauÇ asurer la mixité sociale ou requalifier (sic) des logements dégradés du secteur privé.

104

QUE

cHorsrR spÉcrAl

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DROIT DE PRÉEMPTION

J'ACHÈTE, DIT LE MAIRE

Réduire le délai de crédit accordé à la commune Actuellement, le transfert de propriété est automatique dès lors qu'il y a eu accord sur la chose et le prix (ou prix lixé par le juge). La commune a ensuite six mois pour

régler le prix. Ce qui ne I'empêche pas de devenir

propriétaire avant de débourser le moindre euro. Le projet prévoit de ramener le délai de paiement par la commune à quatre mois au lieu de six jusque-là ! La seule vraie mesure utile aux préemptés serait de décider que le transfert de propriété au profit de la commune ne sera effectif qu'après paiement complet du prix.

ce n'est pas à I'ordre du jour

. À l'occasion de notre séparation, mon compagnon me rachète ma part du logement que nous avons acquis ensemble. Est-ce que la commune peut faire iouer son droit de préemption ? Nory jamais. Les rachats de parts d'indivision ne sont pas dans le champ du droit de préemption. Votre compagnon pourra vous racheter votre part sans craindre une éventuelle préemption. Existe t-il un droit de préemption pourles locaux commerciaux ? Oui. Longtemps,les communes n'ont eu aucun moyen de lutter conte la disparition des commerces deboudre (boulangeabouche{, épiceries...) et leur remplacement par des mono-activitég de textile notamment. On trouve ainsi dans les grandes villes des quartiers qui ourrrent sur une longue enfilade de boutiques non alimentaires. Désormais, l'article LZL+L du code de l'urbanisme accorde aux corununes un droit de préemption sur les fonds de commerce et les fonds artisanalx. Le locataire qui envisage de vendne son fonds de commerce ou son fonds artisanal doit, à peine de nullité de la vente, eninformer la commune, quipeutalors décider de se substituer à l'acquéreur choisi. Elle a deux mois pour prendre position. Une limite : ce droit est institué uniquementpour la protection des activités commerciales et artisanales de proximité. Un maire qui avait exercé le droit de préemption au détriment d'urrfonds o cafe, bar, PMU, lsl6 »>, eîraison de troubles anorrnaux de voisinage a vu sa décision anrulee. Alors pourtant que ce corunerce était situé o

dans le secteur de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité délimité pil une délibération du conseil municipal. Le Conseil d'État,à l'occasion de cette affafie,a rappelé que le droit de préemption ne peut en aucun cas être institué pour des moti-fs de protection de la sécurité et de l'ordre public.

QUE CHOISIR SPÉCIAL

OÉCTMgNT ZOIS

105

yade

l'expropriation dans L'air Le territoire communal ne saurait être figé pour éternité et refuser tout changement. Nul ne peut, en effet , contester la nécessité d' aménager des routes, des transports collectifs, de construire des logements sol'

ciaux ou prioés, des écoles, des lieux d'actiaités, Vous avez dit d'utitité des hôpitaux, de rénopubtique ? aer les quartiers ghettos La phase à la périphérie des oilles administrative souoent aétustes, isolés géographiquement et so115 La phase judiciaire cialement. Détruire puis reconstruire ailleurs ou autrement, toucher au foncier bâti ou non bâti du territoire local, sont autant d'ardentes nécessités pour (presque) toutesles communes deFrance. Mais est-il besoin, pour y paraenir, de piétiner le droit de propriété, que la déclaration des droits de l'homme et

106

QUE

cHorsrR spÉcrnr

oÉcrMsRr zots

gr uc EBTI

NBÉ BEI7

du citoyen de L789, puis le code ciail, depuis plus de deux cents ans, déclarent inaiolable et sacré ? Car l'expropriation peut être aécue comme un drame : on aous oblige à partir de chez uotts, à un moment que aous n'aoez pas choisi et alors même que aous n'en auez ni l'intention ni l'enaie. Petite ou grande aille, personne n'est à l'abri de se retrouaer un jour sommé de déguerpir, de quitter sa maison, son aryartement, le terrain aierge préau pour accueillir une jolie maison familiale ou consenté en souaenir des grands-parents qui aous l'ont offert. Tbut bisn immobilier peut être ftappé d'expropriation. Villages engloutis, charnps bitumés, maisons ou immeubles fracassés pnr les grues, les propriétaires terriens n'ont pas leur mot à dire. La loi ne leur laisse que quelques rares interstices pour contester l'exproprintion. Elle preuoit seulement qu'on ne peut les prioer deleur propriété sans une juste et préalnble indemnité.

0uE cHorsrR spÉcrnL

oÉcrMsnr

zorg

107

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR Inviolable et sacré, le droit de propriété ? Pas vraiment. A preuve environ 40 000 expropriations sont engagées chaque année sur l'ensemble du territoire. Il existe même un code de l'expropriation pour cause d'utilité publique entièrement dédié aux départs forcés des propriétaires fonciers. Pourtant I'article L7 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 aoit 1789 dit haut et fort que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique légalement constatée l'exige évidemment et sous la condition d'une juste et préalable indemnité. De son côté, l'article 545 du code civil né en L804 reprend ce beau principe et affirme que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Vous avez

Py.f lf

g.Tg.

dit d'utilité

a a aaaoaaaaooa

aaoooaao

Etymologiquement, exproprier consiste à priver de sa propriété et contre son gré un propriétaire terrien. Cette opération est aussi vieille que le monde et fut utilisée dès le moyen âge par les seigneurs pour agrandir leurs domaines. Hier comme aujourd'hui, l'expropriation pour cause d'utilité publique est donc l'arme juridique pour obliger un propriétaire terrien à vendre son bien alors qu'il n'a aucun projet de vente. Vivre dans une grande ville ne vous met pas à l'abri,la preuve c'est que Paris connaît chaque année de multiples opérations d'expropriation. Cette grave atteinte au droit de propriété ne saurait toutefois être décidée si elle n'est pas d'utilité publique.

.Il faut comprendre, par utilité publique, l'affirmation de l'intérêt supérieur de la collectiaité publique pffi rapport aux intfuêts priaés des proprtétaires. À l'origine, cette notion de l'utilité publique se confondait avec la nécessité du service public. Les choses ont changé. Les juges interprètent largement l'utilité publique et valident la décision d'y recouriq, même lorsque les opérations envisagées profitent à des opérateurs privés. Lors de la construction du parc Eurodisney, les tribunaux ont validé l'opération d'expropriation à très grande échelle au détriment des propriétaires de terrains agricoles et argumenté 108

QUE CHOISIR SPECIAL

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IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR que les emplois créés à cette occasion justifiaient bien l'utilité publique. L'utilité publique a également Personne n'a non plus oublié le plateau été reconnue à propos de la du.Larzac devenu un long et violent création d'une base de loisirs face à face entre l'armée française et avec plan d'eau, Ia réalisation les paysans que celle-ci voulait exprod'une auberge de jeunesse, la prier - à bas prix semble-t-il - afin de création d'espaces verts, etc. s'agrandiç un agrandissement indisReconnaissons-le, en réalité, le pensable, disait-elle. L utilité publique droit de I'expropriation est plutôt a été reconnue. en faveur des expropriants. Jusqu'à ce que, face au tapage médiatique et le soutien de l'opinion pula République de l'époque décide de Ie président de blique, » o suspendre la procédure d'expropriation. Quinze ans plus tard, l'armée a, dans l'indifférence générale, indiqué qu'elle renonçait à l'appropriation des terrains en cause. Tout ça pour ça ! Il ne faut pas non plus oublier certaines Sem (sociétés d'économies mixtes) qui ont, dans les années quatre-vingt-dix, organisé de multiples opérations d'expropriation reconnues d'utilité publique en vue de rénovations des quartiers, mais dont il apparut plus tard qu'elles étaient parfois guidées par f intention spéculative. Résultat, des déficits faramineux quand le marché immobilier s'est retourné et des expropriés à la peine lorsque les Sem se sont révélées incapables de payer les indemnités d'expropriation prévues.

. L'expropriation pour cause d'utilité publique relèoe de la compétence ile

Dès que vous entendez parler d'expropriation, mettez en pratique ce bon vieil adage « l'union faitlatorce » en créant une association de défense avec les autres

l'État, mais il en est rarement le bénéficiaire direct. Presque toujours, les expropriations le sont au bénéfice des collectivités locales (communes , départements, régions), leurs établissements publics, mais aussi des concession-

propriétaires futurs expropriés.

naires de services publics ou de travaux, y compris s'ils ont le statut d'enpriation, au moins vous pèserez treprises privées. C'est le bénéficiaire davantage pour obtenir une meil- de l'opération (appelé « expropriant ») leure indemnisation, qui en prend f initiative, mais c'est le préfet du département qui la met en æuvre et signe les documents. En toute hypothèse,les informations sont disponibles à la mairie du lieu où se situent les biens immobiliers susceptibles d'être concernés par l'expropriation.

À défaut d'empêcher I'expro-

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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109

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR

La phase administrative o a a a a a o a a a a a oa

a a o o a a o a o o aa

a a a aa

La procédure d'expropriation est tout simplement une privation légale de propriété, une démarche de vente forcée. yÉtat ou une collectivité territoriale va s'approprier des biens immobiliers (maisons, appartements, terrains, etc.) appartenant à des personnes privées (vous, moi, votre voisin...), afin de réaliser un projet déclaré d'utilité publique comme la construction de routes et d'espaces publics ; la construction de logements, la création d'un lotissement, la construction d'une centrale nucléaire, d'un aéroport, d'opérations d'aménagement, etc.

Pour que cette déclaration ait lieu, il est indispensable que lebut poursuioi soit conforme à l'intérêt gén&al. Néanmoins, l'utilité publique ne sera reconnue que si les inconvénients de l'opération projetée n'excèdent pas ses avantages. Ce principe connu sous le nom de théorie du bilan », permet de créer " schématiquement deux colonnes l'une pour les avantages par exemple, création de nouveaux logements, rénovation d'un quartier ghetto, création d'une grande zone d'activité économique, etc.) et des inconvénients au nombre desquels figurent l'atteinte au droit de propriété,le coût financier de l'opération pour les finances publiques (les impôts du peuple donc),les inconvénients de nature sociale, etc. o

Si les inconoénients apparaissent

excessifs par rapport aux aaantages, Uarrêté préfectoral ouvrant I'enquête publique constitue un acte préparatoire qui ne peut pas êüe attaqué devant les tribunaux. En revanche, la délibération préalable

du consei! municipal ou de toute autre autorité locale, demandant I'ouvertrre de I'enquête publique en vue d'une futnre expropriaüon,

peutêüe attaquée

si elle

estviciée.

l'opération ne doit pas aooir lieu.Du moins en théorie, car le passé proche montre la réalisation de quantités de projets inutiles, ruineux, excessivement néfastes. Il y aussi de nombreuses opérations d'expropriation ayant abouti à Ia construction de bâtisses surdimensionnées (stades, voies routières, locaux d'activités...) aujourd'hui à l'abandon ou tout au moins sous-utilisées faute de besoins réels.

. La constatation ile l'utilité publique du projet cotnmence pdr l'établissement, à l'initiatioe de l'autorité expropriante, d'un dossier d'enquête adressé au préfet. 110

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IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR Ce dossieç lorsque le projet porte sur la réalisation de travaux

ou d'ouvrages, comprend les informations listées à l'article R 11-3 du code de I'expropriation pour cause d'utilité publique, notamment une noüce explicative, un plan de situaüon, l'appréciation sommaire des dépenses, l'impact sur l'environnement etc. Et suttout, it indique précisément les parcelles (maisons, appartements, terrains, friches, etc.) qui seront concernées par l'opération d'expropriation.

L'enguête publique À réception du dossier communiqué par I'autorité qui envisage une opération d'expropriation, le préfet prend un arrêté préfectoral d'ouverture de I'enquête d'utilité publique et désigne un commissaire-enquêteur ou une commission d'enquête, dont le nom figure sur une liste officielle, établie sous l'autorité du

président du tribunal administratif.

. ll n' est ? as nécessaire que les enquêteurs aient une compétence particulière dans le domaine concerné par l'exproprtafion.En revanche, ne peuvent être désignés comme commissaires enquêteurs (article R 1L-5, code de l' expropriation pour cause d'utilité publique),les personnes appartenant à l'administration de la collectivité territoriale ou l'organisme exProPriant, ou qui y ont exercé leurs activités depuis moins de cinq ans. En prutique, ces cofinnissaires-enquêteurc sont souoent iles magistrats, des notafues, des huissiers ile justice, des profeso

sionnels lib&aux en retraite. Ce qui fait dire, s€uts Preuve, aux grincheux, qu'il s'agit de notables dont les avis sont trop souvent favorables aux expropriants.

prélectoral ouorant l' enquête publique iloit être ffi' ché à la mairie du lieu où le proiet est enoisagé. Au cours de cette enquête publique, dont la durée est précisée dans l'arrêté préfectoral, sans pouvoir être inférieure à quinze jours, toute personne qui le souhaite peut consulter le dossier d'enquête et formuler ses observations ou désaccords sur un registre spécial mis à la disposition du public. Il est également possible d'exprimer votre avis sous forme de note envoyée au commissaire enquêteur. Le maire clôt et signe Ie registre d'enquête qu'il transmet ensuite au commissaire enquêteur. Ce demier fait la synthèse des observations exprimées par le public, y ajoute son propre avis favorable ou défavorable au projet, puis transmet L' arrêté

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IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR le tout au préfet. I- avis défavorable du commissaire-enquêteur n'engage pas I'autorité expropriante, qui peut décider de ne pas en tenir compte et persister dans son intention de réaliser l'opération projetée. Le résultat de l' enquête publique n' est pas inscrit dans les Tables de la Loi : c

pourra être modifié ultérieurement, à condition que ces modifications restent mineures et ne dénaturent pas le projet. Ce qui soulève quand même de graves questions quand une autorité masque certains aspects du projet, puis le modifie en catimini. Il arrive en effet que la population soit consultée sur un projet relativement indolore, voire modeste, puis l'autorité expropriante décide de le modifier. Cette façon de faire n'est pas acceptée : si la ou les modifications sont importantes, il convient de lancer une nouvelle enquête publique. C'est du moins l'avis des tribunaux, en général. le projet

La déclaration

d'utitité pubtigue

(DUP)

L enquête publique achevée, quel que soit l'avis du comrnissaire enquêteur (et du public),la collectivité territoriale expropriante doit, au plus tard dans les six mois suivants, adopter une déclaration de projet permettant de préciser l'objectif d'intérêt général poursuivi. Cette déclaration fait l'objet de larges mesures de publicité (affichage en mairie notamment) et permet au préfet de prononcer la déclaration d'utilité publique (DUP) au plus tard dans le délai d'un an suivant la clôture de l'enquête publique.

L'acte déclaratif d'utilité publique fixe le délai maximum pour réaliser l'opération projetée, en principe au plus tard dans les cinq ans (prolongeable une fois pour cinq ans), mais dix ans pour les projets prévus dans un plan d'urbanisme. o

. L'arrêté préfectoral de iléclaration d'utilité publique est un acte administratif au sens de la loi et peut ainsi faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, dans Ie délai de deux mois à compter de son affichage en mairie.

tt2

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IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR Propriétaire expropriable, vous devez surveiller l'affichage de la DUP (déctaration d'utilisation publique) en mairie comme le lait sur le feu, car il n'est pas prévu de notification personnelle de cet acte. Le déIai de recours est déclenché par l'affichage en mairie. Mais pas de panique, l'absence de recours dans les deux mois ne vous prive pas de soulever l'illégalité de la DUP lors d'un recours contre les actes pris sur son fondement. Ce recours peut être assorti d'une demande en référé (procédure d'urgence) pour que le tribunal suspende l'exécution de cet arrêté préfectoral et bloque la suite des décisions.

. Pow oérifier la légalité il'une déclaration d'utilité publique, le tribunal administratif va recourir à la technique du bilan corits-avantages Pour appréhender l'ensemble des données d'un projet d'expropriation. Outre les classiques atteintes au droit de propriété, les inconvénients d'ordre social de l'opération, le risque environnemental, etc., il faut aussi désormais tenir compte du risque sanitaire et les éventuelles atteintes à la santé, u dit, it y a quelques mois, le Conseil d"É!tat. Attention : l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique est soumise aux règles du code de l'expropriationPour cause d'utilité publique. Néanmoins, Pour les opérations susceptibles d'affecter l'environnement, l'enquête sera organisée conformément aux dispositions du code de l'environnement'

Uarrêté de cessibilité

lJexproprié se sachant condamné à perdre son logement Peut avoir

intérêt à presser le mouvement. ll arrive que faute de fonds disponibles, I'autorité expropriante

tarde à lancer l'opération.

elle n'a rien fait au bout d'un an à compter de Ia publication de

I'arrêté de cessibilité, I'exproprié peut la mettre en demeure d'acquérir son bien dans Ies deux ans qui suivent. Ce délai pouvant être prolongé d'un an.

S'il y a de I'expropriation dans l'aiç outre l'affichage en mairie, n'hésitez pas à vous rendre sur le site Internet de la préfecture du lieu de situation du bien à exproprier : vous y trouverez tous les actes publiés par le préfet. Pour déterminer aoec précision les biens dont l'expropriation est nécessaire à la réalisation ile l'opfuation o

proietée,le préfet organise une enquête parcellaire, soit lors de I'ouverture de

l'enquête publique (aoir plushaut), solt

ultérieurement. Une fois la déclaration d'utilité publique prononcée, on entre dans le dur QUE CHOISIR SPÉCIAL

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20I3

113

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR

Jusqu'au

décembre 2013,

pour toute requête auPrès du tribunaladministraüf (ou un autre tribunal) vous devez régler une taxe de 35 € sous forme de ümbre fiscal. À partir du 1"' janvier 2014, cette conüibution disparaft : saisir le tribunal redevient gratuit.

de l'affaire : l'arrêté de cessibilité. Cet arrêté préfectoral détermine avec précision la liste des biens immobiliers (on dit des " parcelles ») à exproprier et les noms des propriétaires mais n'entraîne pas par lui-même I'expropriation. Il en est le préalable, l'antichambre. Cet arrêté qui déclare cessibles précisément tel et tel bien est obligatoirement notifié à chacun des propriétaires qui sera exproprié.

propriétaire concerné peut attaquer cet arrêté au plus tard dans les deux mois qui suiaent la date de sa notification au moyen d'un recours pour excès de pouvoir (REP) devant le tribunal administratif. Pour être valable,l'arrêté de cessibilité est également transmis par le préfet au greffe du tribunal de grande instance (TGI) au plus tard dans les six mois suivant Ia date de sa signature. Cette transmission au juge de l'expropriation n'a pas lieu si le propriétaire accepte de vendre son bien à l'autorité exPropriante dans Ie cadre d'un accord amiable. Cette possibilité est fréquemment utilisée à la satisfaction des deux parties : le propriétaire qui sait la partie perdue voit là l'occasion d'obtenir un bon prix, parfois avec surcote, de son bien immobilier et l'autorité expropriante gagne du temps en évitant des procédures longues et coûteuses. Le

Un préfet prononce la déclaration d'utilité publique de travaux d'aménagement d'une liaison routière. Ultérieurement, il prend un arrêté de cessibilité au profit de la commune, d'un bien immobilier appartenant à un couple. Qui n'a nulle envie d'enfiler le manteau d'exproprié. Devant le tribunal administratif, le couple invoque les irrégularités (exception d'illégalité dans le jargon) des deux délibérations du conseil municipal : la première délibération de ce conseil avait décidé du lancement d'une procédure d'expropriation en raison du refus de ce couple de céder leurs terrains à l'amiable. La seconde délibération du conseil municipal était intervenue en application de l'alinéa 3 de l'article R 11-13 du code de l'expropriation. Ce texte précise que si les conclusions

114

QUE

cHorstR spÉctAL

DÉcEMBRE 2013

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR du commissaire enquêteur sont défavorables à l'adoption du projet,le conseil municipal doit émettre son avis par délibération motivée. Faute de déIibération du conseil municipal dans les trois mois suivants la date où le commissaire enquêteur transmet le dossier (avec son avis défavorable au maire), le conseil municipal est regardé comme ayant renoncé tacitement à l'opération. Au cas présent, les irrégularités relevées par ce couple s'appuient sur les règles concemant la convocation et l'information préalable des conseils municipaux. Les articles L 2121-10 et L2121-12 du code général des collectivités territoriales listent précisément la façon dont sont convoqués les conseillers municipaux dans les communes de plus de 3 500 habitants.

Cette convocation en vue de délibérer sur le projet d'expropriation aurait dû être envoyée aux conseillers municipaux au moins cinq jours francs avant la date de la réunion et être accompagnée d'une notice explicative de synthèse sur les affaires soumises à la délibération. Le non-respect des règles de convocation a influencé de manière négative les deux délibérations qui ont abouti à la décision d'expropriation du couple. Résultat, les deux délibérations du conseil municipal sont annulées etentraînent par conséquence l'annulation de la déclaration d'utilité publique (cour administratitse d'appel de Marseille,2 mni 20L3).

La phase judiciaire aa

a a a a a o a a aa

a o aa

a a a aa

Lejuge doit refuser de prononcer I'ordonnance d'expropriation s'il constate que le dossierestincom-

a a o o a o o a o oa

Les différentes étapes administratives sont, pour le propriétaire contestataire, confiées à la compétence du tribunal administratif du lieu où se situe le bien immobilier. La phase judiciaire

plet, n'est pas constitué conformément à la Ioi ou encore si la déclaration d'utilité publique ou les arrêtés de cessibilité sont

de la procédure d'expropriation est

caducs. En revanche, il n'a pas à véri6er la légalité des actes administratifs de la procédure larticle

droits des particuliers). Il s'agit concrètement d'un magistrat du tribunal de grande instance (TGI) désigné par le premier président de Ia cour d'appel. Par commodité, nous garderons cette appellation de juge de l'expropriation.

R 72-3, code de l'expropriation pour cause d'utilité publiquel.

un juge unique appelé " juge de l' exproprintion » (historiquement conconfiée

sidéré comme plus protecteur des

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DÉCEMBRE

20I3

115

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR Saisi par te préfet (sauf accord amiable entre l'expropriant et l'exproprié), le juge de I'expropriation qui, après avoir vérifié

que toutes les pièces du dossier lui ont bien été transmises, est amené à prendre deux mesures d'une importance capitale : l'ordonnance d'expropriation et la fixation de l'indemnité d'expropriation à verser au propriétaire exproprié.

L'ordonnance d'expropriation transfère ta propriété r-"ordonnance d'expropriation est rendue dans les quinze jours de la réception du dossier complet transmis au juge par le préfet. Le juge se prononce au vu du dossier transmis par les autorités, sans

entendre les arguments du propriétaire exproprié. r-"ordonnance d'expropriation est notifiée aux propriétaires des lieux, mais cette notification n'ouvre pas des droits bétons aux expropriés.

Le juge de l'expropriation se prononce en premier et dernier ressort, cela

signifie que l'ordonnance d'expropriation n'est pas susceptible d'appel. Elle donnance d'expropriation met peut seulement être attaquée, au plus fin au bail des locataires. S'ils tard dans les deux mois suivants, par la voie du recours en cassation et seune partent pas immédiatement, ils devront payer une indemnité lement pour incompétence, excès de d'occupation à I'autorité expro- pouvoir ou vice de forme. priante. Néanmoins, les loca- Les recours en cassation contre les taires, toutcomme le propriétaire ordonnances d'expropriation sont, en des lieux, peuvent prétendre au pratique, rarement couronnés de sucversement d'une indemnité. Dans cès, hormis les cas où il y a eu vice de forme : la procédure est si complexe tous les cas, les locataires bénéficient du droit à un relogement qu'il n'est pas rare de voir l'autorité par I'expropriant. expropriante <, louper » une étape et faire le bonheur des spécialistes du vice de forme... pour un court moment. Car il suffit à l'autorité expropriante de recommencer la procédure et le tour est joué. Le régime de I'expropriation est plus fort que Ie droit locatif. L'or-

o Pour le propriétaire, l'ordonnance d'expropriation est araiment le début de la fin: elle est nominative et a pour effet immédiat le transfert de la propriété du bien immobilier à l'autorité expropriante. En clair, l'ordonnance d'expropriation dit que tel bien immobilier situé à telle adresse appartenant à monsieur Y cesse de lui appartenir et devient la propriété de l'autorité qui a décidé l'expropriation. Ce changement de propriétaire est immédiatement commu-

116

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR

Le ConseiI constitutionnel égratigne [a loi

e Conseil constitutionnel a, l'an dernier, abrogé deux articles un peu filous

Ldu

code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et demandé qu'ils

soient réécrits de manière plus conforme à la Constitution. Retour en arrière

, l'article l5-1 de ce code autorise l'autorité expropriante

à prendre possession des lieux dans le délai d'un mois suivant le paiement de l'indemnité, la consignation ou l'acceptation d'un local de remplacement. [article 15-2 de ce code dit que lorsque le jugement fixant l'indemnité d'expropriation est frappé d'appel, l'expropriant peut, dans tous les cas, prendre possession des lieux s'il verse à l'exproprié une indemnité égale au montant proposé à l'origine et qu'il consigne le surplus de l'indemnité ordonné par le juge. ll suffisait à I'autorité expropriante de verser l'indemnité pourtant contestée

par le propriétaire, pour obliger ce dernier à déguerpir. Au besoin par la force.

À l'occasion d'un procès, un propriétaire (ou plutôt son avocat, vra la Cour de cassation) utilise la question prioritaire de constitutionnalité (QPC) pour argumenter que ces deux articles méconnaissent l'exigence (constitutionnelle) selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition

d'une juste et préalable indemnité ". Depuis cette décision, les deux adicles ont été réécrits, de manière supposée un peu moins attentatoire aux droits et libertés des expropriés. Pas sûr pourtant que cela suffise car, à la vérité, les différences entre les textes abrogés par le

Conseil constitutionnel et ceux qui les remplacent ne sautent pas aux yeux. La loi maintient le principe de la consignation sans dire si elle porte sur la totalité de la somme fixée par le juge de l'exproprration. Saisi d'une autre QPC (question prioritaire de constitutionnalité), le Conseil constitutionnel vient de juger conforme à la Constitution l'article L 12 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoyant que l'ordonnance d'expropriation emporte

transfert de propriété immédiat au profit de I'expropriant, alors qu'il n'a à ce stade rien payé à l'exproprié. Dommage

niqué et enregistré au fichier immobilier autrement appelé <<

conseroation des hypothèques 'r.

. À p artir de là, o ous n' aurez plus aucun droit sur le bien immo' bilier objet de l'exproprtation,votts ne pouvez ni le vendre, ni Ie donner, ni constituer une hypothèque dessus.

Attention : l'ordonnance d'expropriation transfère immédiatement le droit de propriété à l'expropriant. L exproprié perd aussitôt son titre de propriétaire, mais il continue d'occuper QUE CHOISIR

SPÉCIAL- DÉCEMBRE

2013

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IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR son logement jusqu'à ce que les indemnités d'expropriation aient été versées ou aient été consignées. Ce mot « consigné " est source de litiges car parfois utilisé pour violer les droits des expropriés (ooir encadré p. 1L7).

De l'indemnité peau de chagrin à l'indemnité surcotée Une fois que l'ordonnance d'expropriation vous a été notifiée, vous n'êtes plus que ce qu'il fautbien appeler " l'ancien propriétaire )) : vous avez juridiquement perdu votre droit de propriété alors que vous n'avez pas encore touché le moindre euro ! Quoi qu'il en soit, l'ancien propriétaire du bien exproprié a droit à une indemnité d'expropriation fixée sans qu'il ait son mot à dire. Or, pour des biens similaires, l'indemnité peut être fort généreuse ou quasi misérable, selon I'autorité expropriante et son désir d'éviter les vagues médiatiques.

-É7,415s

Après aooir recueilli l'aois du seruice

l'expropriant notifie à chaque ayant droit (ancien propriétaire donc), par lettre une indemnité de remploi si !e bien » était « notoirement destiné à la recommandée avec avis de réception, vente ou déjà mis en vente par le une offre d'indemnité d'expropriation propriétaire exproprié au cours distinguant l'indemnité principale (qui des six mois précédantla date de correspond à la valeur du bien) et les indemnités accessoires (frais de déméla déclaration d'utilité publique. nagement, indemnités éventuelles versées par l'exproprié à ses locataires, etc.). L exproprié peut, en outre, demander une indemnité dite " deremploi » permettant de prendre en compte les frais qu'il devra supporter pour le rachat d'un autre bien immobilier (article RL3-46, code de l'expropriation pour cause d'utilité publique). des Domaines (un service du fisc),

lln'estpas possible de demander

Ott oous a notifié le montant de l'indemnité d'expropriation, faire ? Vous devezfaire connaître votre position dans le délai d'un mois : si la somme proposée vous convient, exprimez votre

que

acceptation à l'autorité qui vous a fait l'offre. Si l'indemnité proposée vous paraît insuffisante, vous devez dire le montant 118

QUE CHOISIR SPECIAL

DTCEMBRE

20I3

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR

que vous demandez et argumenter le chiffre que vous avez fixé. Pour Les personnes faisant I'objet

éviter les soucis, répondez systémati-

d'une expropriation peuvent

quement par lettre recommandée avec avis de réception.

accéder, par voie électronique, aux informations sur les ventes immobilières détenues par le

. S'il souhaite régler l'affaire au plus oite, l'expropiant od, efi réponse à d'affiner ootte refus, oous présentet une offre

frsc. Ce téléservice, dit « Patrim

usagers

vous permet

la valeur vénale de votre bien immobilier. 0n vous communiquera gratuitement les prix des biens présentant des caractéristiques comparables au vôtre. Pour éviter les abus, le service est limité à cinquante consultations par période de trois mois.

d'un montant un peu plus éleoé : cel.tains expropriants font une proposition basse pour commencer/ tout en se gardant une marge de manæuvre pour unpetit supplément qui donnera à l'exproprié l'illusion qu'il a gagné. .

À délaut d'accoril amiable sur

montant ile l'inilemnité, l' exproprtant ou l'exproprié peuoent s'adresset au juge ile I'expropriation. Propriétaire immobilières ». exproprié, pour saisir le juge, il vous faut rédiger un mémoire exposant vos arguments, à envoyer au tribunal de grande instance du lieu où se situe le bien exproprié.

Site www.impots.gouv.fr rubrique

« recherche des inîormations

Pourfaire face

toutes les étapes

de I'expropriation et négocier au

mieux le montant de I'indemnité d'expropriation, il est préférable de vous faire assister d'un avocat, ses services ne sont pas forcément hors de prix. Vérifiez auparavant qu'il estvraiment spécialiste de cette question. Le droit de I'expropriation est une matière vraiment spécifrque : on peut être untrès bon professionnel du droit civil, du droit pénal, du droitfi scal,

etc. et n'y connaître que goutte au droit de I'expropriation.

Vous deoez également enaoyer à l'ex-

propriant (le iléfenileur dans le jaryon) un exemplaire du mémoire adressé au TGI, sous la forme recommandée aaec aois de réception. I- expropriant dispose d'undélai de six semainespourvous répondre. S'il ne repond pas ou maintient sa positiory c'est le juge de l'expropriation qui fixera le montant des indemnités d'expropriatiorL lors d'une audience dont il vous communiquera la date. Auparavant le juge de l'expropriation fixera une date pour aller en votre présence visiter les lieux, accompagné de l'expropriant et du directeur des services

fiscaux ou de son représentant.

Attention : l'exproprié ou l'expropriant qui n'est pas d'accord avec la somme fixée par le juge dispose d'un délai d'un mois pour faire appel. QUE CHOISIR SPÉCIAL

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119

TL Y

A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR

Sept conseils utiles en cas d'expropriation O

Ne signez jamais une prise de possession anticipée permettant à l'expro-

priant de prendre possession des lieux avant de vous avoir versé I'indemnité d'exproprration. Jouez à fond 12 ç2ds «l'y suis, j'y reste, tant que je n'ai pas touché mon argent. Même si on vous reloge, ne partez jamais, au grand jamais, avant d'avoir les sous sur votre compte bancaire.

Faites systématiquement évaluer votre bien par un professionnel de l'immo-

bilier (notaire, agent immobilier). Cela vous donnera un point de repère par rapport à l'évaluation du service des Domaines (forcément en basses eaux). Si vous habitez une petite ville où tout le monde se connaît, rien ne vous empêche de demander cette évaluation à un professionnel immobilier d'une grande ville.

En cas d'accord amiable avec I'autorité expropriante, passez I'acte de

cession devant un notaire plutôt que de vous contenter d'un acte administratif.

[administration est mauvaise fille qui, souvent, renie ses engagements. Même lorsqu'il existe un jugement en faveur du citoyen.

G) Faites mentionner le versement d'intérêts de retard si vous acceptez une cession amiable (devant notaire, dans tous les cas).

Ne réalisez pas de travaux, sauf urgence ou péril. La valeur de votre bien

sera fixée à la date de signature de la déclaration d'utilité publique. Les travaux

réalisés ultérieurement reviennent gratuitement à l'expropriant et ne sont pas pris en compte pour le calcul de l'indemnité d'expropriation. (D Popularisez systématiq uement l'affaire faço n je veux q ue tout I e monde en " parle

".Certes,la

médiatisation n'empêche pas l'opération (la preuve, l'aéroport

Notre-Dame-des-Landes : l'ultra médiatisation n'a pas permis de faire un sort définitif au projet, mais au moins cela limitera les velléités o d'entourloupe " de l'expropriant.

Ne vous croyez pas trop malins : vos propres turpitudes vous reviendront en

boomerang si vous avez quelque peu bricolé à la baisse la valeur de votre bien

immobilier lors d'une déclaration d'lSF (impôt de solidarité sur la fortune), de droits de succession ou de donation. 0u encore, si vous avez omis de déclarer au fisc des travaux d'amélioration importants (création d'un W.-C., d'une salle de bains). Ces améliorations que vous n'avez pas déclarées pour éviter de faire flamber la valeur locative de votre bien (et donc la facture des taxes foncières et

d'habitation) ne pounont pas être retenues pourfixer l'indemnité d'expropriation.

120

OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR

Contester le montant de l'indemnité d'expropriation Nom, prénom,

adresse du propriétaire

Nom, adresse de

l'autorité expropriante À..., te...

Recommandé avec avis de réception Références dossier, ...

0bjet : contestation du montant de l'indemnité d'expropriation. Monsieur, Madame, Par lettre en date du..., vous me présentez une offre d'indemnisation pour l'expropriation de ma maison (mon appartement, mon tenain) siluée 520, rue Molière 22999 Nerval, fixée à la somme de... € (indiquez le montant que

l'on vous propose). Je regrette beaucoup d'avoir à vous signifier que

je ne peux pas accepter ce

montant très nettement inférieur à la valeur réelle de mon bien et très en deçà des prix libres du marché local. Selon l'évaluation, dont vous trouverez copie jointe, réalisée par Maître Dubois, notaire à Ept, le juste prix de ma maison se situe à...

€.

En conséquence, je vous demande de me faire parvenir une nouvelle offre d'un caractère plus raisonnable et la plus proche possible de cette évaluation. (ou : je vous demande de me faire paruenir une nouvelle offre au prix de...

€,

correspondant à la valeur effective de mon bien).

vous prie de croire, Monsieur, Madame, à l'expression de ma parfaite consi-

dération. Signature

PJ.:l

o Quand faut-il partir ? L'expropriant est autorisé à prendre possession des lieux un mois après le paiement des inilemnités ou de leur consignation en cas de désaccord. À défaut d'un départ spontané, l'expropriant Pourra demander l'expulsion des occupants du logement exproprié.

OUE CHOISIR SPÉCIAL

_ DÉCEMBRI 2013

tzl

IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR

Uindemnité que l'on nous propose pour l'expropriation de notre maison est ridiculement basse par rapport à la proposition que nous avait faite un promoteur immobilier qui voulait 1'acheter... Les biens objet d'une future expropriation sont (sauf accord amiable) évalués à la date où le juge de l'expropriation fixe le montant de l'indemnité. Presque toujours, l'annonce d'un projet d'envergure (création d'une ligne TGÿ d'un métro...) crée des phénomènes de spéculation qui font flamber les biens immobiliers situés à proximité des futurs aménagements. La loi a donc décidé de situer la valeur des biens à un an avant Ia date d'ouverture de l'enquête publique. Autrement dit, on chiffre la valeur de votre maison in concreto sans tenir compte de la surcote spéculative. Reste que vous pouvez contester l'offre d'indemnisation et indiquer le montant que vous souhaitez obtenir. Tâchez de foumir des éléments justifiant le sérieux de votre propre chiffrage.

. Au moment

de remplir notre première déclaration de fortune, nous avons involontairement sous-évalué la valeur de notre maison, sans oser la réévaluer par peur de sanctions. Aujourd'hui, nous sommes sous le coup d'une expropriation et une amie me dit que cette évaluation va nous faire du tort. Est-ce exact ? Oui. La sous-évaluation des biens immobiliers peut se retourner contre le propriétaire exproprié. Votre déclaration réalisée au titre de f impôt de solidarité sur la fortune vous est opposable. Pour calculer I'indemnité d'expropriation,

l'expropriant

va s'appuyer sur la valeur vénale que vous avez vous-même chiffrée et déclarée. Il en est de même lorsqu'une autorité utilise le droit de préemption pour acquérir des biens immobiliers : la valeur déclarée à I'ISF servira de base d'évaluation pour Ie prix du bien préempté. o Nous sommes propriétaires d'un appartement situé dans un immeuble qui fait l'objet d'une prochaine expropriation. Nous nous demandons comment cela va se passer pour les impôts, surtout qu'il a pris de la valeur depuis que nous l'avons acquis il y a une quinzaine d'années... Concrètement, vous vous demandez quel sera le sort fiscal de la plus-value immobilière, ce profit réalisé parce que l'indem-

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QUE CHOISIR SPÉCHL

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IL Y A DE L'EXPROPRIATION DANS L'AIR

nité d'expropriation est supérieure au prix d'acquisition de votre logement. Les plus-values d'expropriation sont soumises aux mêmes règles que Pour les biens qui sont vendus volontairement par leurs propriétaires. Ainsi, lorsque ce logement constitue votre résidence principale,le gain réalisé échappera à f imposition en totalité. Si aucun cas général d'exonération ne peut s'appliquer, la plus-value d'expropriation jouit d'un régime spécifique avantageux. Le profit n'est pas soumis à l'impôt de plus-value si, dans le détai d'un an, vous faites un remploi d'au moins 90'/" ùtmontant total de l'indemnité d'expropriation (et non pas uniquement du montant de la plus-value) pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers.

Nous sommes cinq copropriétaires d'un petit immeuble d'information,le maire a annoncé qu'à terme tout le quartier, incluant notre bien, ferait l'objet d'une expropriation. Pouvons-nous saisirla Cour européenne des droits de l'homme de cette Srave atteinte à notre droit de propriété ? Oui, mais pas tout de suite. Avant de saisir une juridiction européenne (notamment la Cour européenne des droits de l'homme, la Cour de justice de l'Union européenne), il est obligatoire d'avoir épuisé tous les recours juridictionnels internes. Cela signifie que vous devez d'abord saisir les iuridictions françaises. Lorsqu'elles auront définitivement jugé votre affaite, vous pourre z alorsenvisager un recours auprès des juridictions de l'Union européenne. de belle qualité. Lors d'une réunion

QUE CHOISIR SPÉCNL

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Pouvoir

citoyen, pouvoir local Quelque part en F r ance une oingt aine de p ersonnes réunies dans l'arrière-salle d'un café se concertent sur le meilleur moyen de pousser la commune à renoncer à la construction d'une usine d'incinération source de nuisances sur son enaironnement. Ailleurs, c'est la flambée exponentielle de la fiscalité locale qui nouruit la discussion et l'inquiétude des habitants. ,< Iæ droit des citoyens de participer à la gestion des affaires publiques tait partie des principes démocraüques communs à totrs les États merrrbres du Conseil de I'Europe et c'est au niveau local que ce droit peut êtrre exercé le plus directemmt ,, énonce dnns son prénntbule la Clwrte atropéenne de l'autorn-

mie locale. * Longtanps,l'indiffêrutce et le syndrome

du ,, c'est trop compliqué, ie rien

124

QUE

cHorsrR

.'y comprends

ont permis à certains de s'approprier la chose

spÉcm- oÉcrmenr zotr

-.&_rB

*É

publique locale et de la gérer comme un bien propre. Aujourd'hui, les citoyens électeurs ont pris conscience de la place et du rôle déterminants des pouaoirs locaux sur leur aie quotidienne. lls saoent qu'aoec leur bulletin de oote ils tiennent entre leurs mains la légitimité des pouaoirs locaux. Mais, parfois, cette arme essentielle de l'expression démocratique ne suffit pas à obtenir des comptes de ceux qui se fouraoient en prenant des décisions inadaptées, coûteuses aoire dangereuses pour la commune. Reste alors aux habitants de la cité - les citoyens au sens étymologique du terme - de s'unir et de se regrouper en usant de l'arme du droit, de la iustice et de l'ac-

tion commune, car même désigné aaec un score de maréchal soaiétique, un élu doit agir conformément aux lois aotées par la représentation nationale, donc les députés et les sénateurs. * Signée le L5 octobre 1985 par les États membres du Conseil de l'Europe et ratifiée par quarante-quatre pays.

QUE

cHorstR

spÉctRt- oÉcrNsnr

zott

L25

POUVOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL Le citoyen a compris que toute décision, aussi minime soit-elle, prise au niveau local, a une influence directe sur sa vie quotidienne, sa sécurité, sa santé et son portefeuille. On le voit avec les révoltes initiées ici ou là par des citoyens furieux ou déçus. Les avancées restent néanmoins timides et inégales. Reconstruire la démocratie locale passe par une meilleure information des administrés et Ie respect de leurs droits d'être consultés, conformément à la loi, avant certaines prises de décisions. Encore faut-il que ces citoyens/administrés aient l'envie d'exercer les pouvoirs que Ia loi leur accorde. La partie n'est pas gagnée si l'on se réfère, non seulement au taux élevé des abstentions lors des élections locales (parfois jusqu'à 60 "/o), mais aussi à I'indifférence affichée par les uns et les autres face aux décisions du pouvoir local. Les pouvoirs des administrés existent, il faut juste que ces derniers soient suffisamment nombreux à avoir envie d'agir.

Agir, mais comment a o a a a a a a a a a a

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Accéder aux documents Le premier moyen d'action, au plan local, c'est évidemment le bulletin de vote. Voter, c'est d'abord remplir votre devoir de citoyen, mais c'est aussi avoir votre mot à dire dans le choix de ceux, qui, pendant six ans, prendront des décisions en votre nom. S'engager, c'est-à-dire se présenter aux élections reste aussi un bon moyen de prendre votre destin en mains, en devenant décideur. Vous pouvez également utiliser votre droit à l'information et à l'intervention prévu à I'article L21.41-1, du code général des collectivités territoriales qui précise que de " le droit des habitants de la commune à être informés des ffiires celle-ci et à être consultés sur les décisions qui les concernent est un principe essentiel de la démocratie locale ». Cette information passe notamment par la publicité des actes des autorités municipales

ainsi que par la liberté d'accès aux documents administratifs.

)

La publicité des actes municipaux

Il existe, depuis 1884, mais il est longtemps resté caché, ignoré et peu respecté : on parle bien sûr de l'affichage du compte

t26

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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POWOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL

Les documents accessibles dans les grandes communes l\ans

les villes de plus de 3 500 habitants, il est possible d'obtenir commu-

nication des documents budgétaires, mais aussi les données synthétiques sur la situation financière de la commune, la liste des prestations en nature (par exemple mise à disposition de locaux eVou de matériels) et des subventions accordées aux associations, les résultats du dernier exercice budgétaire incluant le budget principal et les budgets annexes (très importants, ces budgets annexes

qui prennent parfois la forme de fourre-tout illisible), les tableaux de synthèse des comptes administratifs du dernier exercice. Est également consultable, la liste des organismes (avec leurs noms, adresses, forme juridique) dans lesquels

la commune détient une part du capital ou au profit desquels elle a garanti un

€

ou emprunt 0u encore obtenu d'elle une subvention supérieure à 75 000 représentant plus de 50 % du budget de l'organisme bénéficiant de ces avan-

tages. S'y ajoute la consultation du tableau retraçant l'encours des emprunts

garantis par la commune ainsi que l'échéancier de leur remboursement, la liste des délégataires de service public, le tableau des acquisitions et cessions immobilières (article L 2313-1, code général des collectivités territoriales).

rendu de chaque séance du conseil municipal. Car, aux termes de l'article L2121,-25 du code général des collectivités territoriales,le compte rendu de la séance du conseil municipal est affiché au plus tard dans les huit jours qui suivent.

.lJn extrait

iles ilélibérations du conseil municipal prises en matière il'intententions économiques, ainsi que celui des délibérations approuvant une convention de délégation de service public, fait I'objet d'une insertion dans une publication locale diffusée dans la corunune.

Dans les communes de plus ile 3 500 habitants, s'impose en outre l'obligation de publien au moins une fois pat trimestrc, dans un recueil des actes administratifs, les mesures à caractère réglementaires. Ce recueil est consultable par le public' On ne peut pas dire que la loi lésine sur les moyens pour garantir f information des administrés des décisions prises par leurs élus locaux. Dans la même logique d'information la plus large possible, toute personne physique (particulier) ou morale (entreprise, association...) peut demander communication et copies budgétaires ou non. Est également autorisée la consultation des documents préparatoires à une décision. o

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POUVOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL Néanmoins, bien qu'étant des documents administratifs au sens de la loi, certains documents sont en accès interdit ou limité, notamment si leur divulgation risque de porter atteinte au secret de défense nationale ou au bon déroulement d'une procédure judiciaire en cours.

Exiger d'être consulté Les initiatives référendaires ont rarement lieu dans I'indifférence

à preuve, une douzaine de réfé-

rendums Iocaux ont fait I'objet d'annulations par les juridictions administratives, I'un parce qu'il

portait sur une situation individuelle et les autres parce qu'ils relevaient de compétences n'appartenant pas aux autorités muni-

cipales. La régularité d'un référendum local peutêtre contestée de la même façon que l'élection des conseillers municipaux.

Le rôle actif des administrés peut aussi s'organiser autour de procédures de

référendum, d'enquêtes publiques ou de consultations ponctuelles. L article

la Constitution et l'article LO 711,2-l du code général des collectivités territoriales prévoient que Ie conseil municipal peut décider de consulter les électeurs par la voie du référendum, sur les projets de délibérations ou d'actes relevant de sa 72-1 de

compétence. Le projet approuvé par référendum vaut adoption du texte. Ce n'est donc pas une simple consul-

tation sans lendemain. De son côté, le maire et lui seul, peut proposer au conseil municipal de soumettre à référendum local tout projet d'acte relevant des attributions qu'il exerce au nom de la commune, à l'exception des actes individuels. Autre limite,l'organisation d'un référendum local est fuès encadrée dans le temps, de sorte qu'il n'est pas possible o

Le droit de pétition prévu par f'article 72-l de la Constitu-

d'y recourir si le renouvellement du

tion permet aux électeurs de la commune, représentant au

conseil municipal doit avoir lieu dans moins de six mois, pendant la cam-

moins 20 7o des inscrits sur les listes électorales, de demander

pagne électorale et les jours de vote.

I'inscription à I'ordre du jour du conseil municipal d'une consultation sur toute affaire

relevant des attributions de ce conseil. Un même électeur ne pouvant, dans I'année, signer

QUE CHOISIR SPECIAL

est

concerne pas un sujet pour lequel il est obligatoire de consulter la popu-

lation, ce qui est le cas pour un projet de fusion avec une autre commune, en

qu'une seule demande.

t28

La consultation des électeurs

aussi po ssible quand une décision doit être pise au nio e au commun al ou intercommunal, dans la mesure où elle ne

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POUVOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL matière d'urbanisme ou d'aménagement (enquêtes publiques)' En dehors de ces cas où existe déjà une obligation de consultation, les autorités peuvent prendre l'avis de la population.

Plaider au nom de [a commune Vous avez f impression que la municipalité fait mauvais usage de vos impôts. Plus d'hésitation, agissez concrètement.

. L'article L 2L32-5 ilu coile général des collectiaités tetitoiales ûronce que Les personnes morales (entreprises, syndicats, associations) peuvent exercer une action en

« tout contribuablelocal ale droit d'exercel

justice contre la commune à partir du moment où elles ont la qualité de contribuable de

tant en detnande qu'm défutse, àsesfrais et risques, aoec l' autorisatian du tribunnl adrninistratif,les actions qu'il croit appartenir à la commune et que celle-ci, préalablunmt appelée à en délibérq, a refusé ou négligé

ladite commune.

d'exucer

Cela signifie que vous avez

le droit d'agir pour le compte de la com-

mune dans le cadre d'un contentieux dont vous prenez l'initiative ou dans lequel vous décidez de vous irunisceq, dès lors que cette demière néglige ou refuse de le faire. Il peut s'agir d'une action civile, pénale ou administrative, par exemple demander à un ancien élu de rembourser des sommes ou avantages obtenus indûment, efger d'un entrepreneur qu'il réalise la prestation qui lui a été payée, mais qu'il a oubliée ou mal réalisée, demander que cesse la prise en charge injustifiée sur les fonds communaux de loyers ou de train de vie d'élus, de fonctionnaires, de chargés de missions ou d'autres personnes. Pas question pour autant que ce droit d'agir puisse se transformer en moyen de chantage contre la commune. La procédure de l'autorisation de plaider est extrêmement encadrée : cette autorisation d'agfu ne sera accordée que si le conseil municipal aétépréalablement appelé à en délibérer. o

Le citoyen diligent iloit ainsi, dansunpremiertemps, adresser à la commufle une lettrc lui ilemandant d'agir. Si cette demière refuse ou garde le silence pendant les mois qui suivent, il pourra saisir le tribunal administratif au moyen d'un mémoite, c'est-àdire une note détaillant les faits et Ia nature de l'action envisagée. o

. Après aaoir oérifié si la cofltmune a bien négligé d'engager l'action üclamée par le citoyen,le tribunal administratif acQUE CHOISIR SPÉCIAL

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tzg

POUVOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL corde l'autorisation de plaider à celui qui la demande ou bien la refuse. Qu'elle soit positive ou négative,la décision du tribunal administratif n'a pas le caractère de jugement. Conséquence, le tribunal n'est pas obligé de respecter les exigences prévues en matière de procédure.

Attention : n'oubliez pas que vous disposez de nombreux recours judiciaires pour les décisions qui vous concement personnellement, comme les autorisations administratives, I'exercice du droit de préemption, un projet d'expropriation qui vous frappe, etc.

Longtemps méconnue et peu utilisée, l'autorisation de plaider au nom de la commune qui refuse implicitement ou explicitement d'agir pour défendre ses intérêts (et donc les intérêts des contribuables qui alimentent ses caisses) commence à se diffuser, même si c'est lentement. Comme le montre ce récent arrêt du Conseil d'État. Un membre du cabinet du maire fait l'acquisition avec l'argent de la commune sur une période de trois ans, d'environ cinqcents cigares pour un montant total de 22 000 €. Monsieur A, un habitant et contribuable de la ville, n'ayant pas obtenu de la commune qu'elle intente une action en remboursement auprès de l'amateur de cigares, saisit alors le tribunal

administratif, qui lui délivre une autorisation de plaider au nom de la commune et l'autorise à déposer une plainte avec constitution de partie civile contre personne non dénommée (astuce juridique qui permet d'éviter une condamnation pour diffamation) au titre de détournements de fonds publics. La commune engage alors un pourvoi en cassation contre le jugement du tribunal administratif et argumente qu'elle a déposé une plainte en diffamation contre le citoyen Monsieur A. Certes, répond le Conseil d'Élat, mais l'homme a bénéficié d'une relaxe (donc le délit de diffamation n'a pas été retenu) et en outre le membre du cabinet a, au cours de l'instruction, indiqué que les cigares étaient destinés à la consommation personnelle du maire. Résultat, le Conseil d'État valide l'autorisation accordée par le tribunal administratif à Monsieur A et, cerise sur le cigare, lui accorde 3 000 € au titre de ses frais de justice. (Conseil d'État,4 juillet 20L2, n" 356130) 130

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POUVOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL iFÆii.liilfjf ti:trll'i

Demander au maire l'inscription d'une question à ['ordre du jour du conseil municipal

Monsieur le maire de...

À..., te...

0bjet : pétition de demande d'inscription d'une question sur les horaires de ramassage de déchets. Monsieur le maire, Nous soussignés, habitants de la commune de Chairbleu, dont figurent ciaprès l'état civil et les adresses, appuyés de la copie des justificatifs d'identité représentant un cinquième des électeurs inscrits sur les listes électorales, vous

demandons conformément aux dispositions de l'article

72-l

de la Constitution

et celles de L 1112-16 du code général des collectivités territoriales, de bien vouloir inscrire à l'ordre du jour du conseil municipal la question suivante :

lrganisation et notamment horaires de ramassage des déchets dans la commune. Ce ramassage débute actuellement à 5 h du matin dans les

quartiers Rostand, Kennedy, Stendhal et Canal Rouge.

Les soussignés souhaitent que soit étudiée la possibilité de faire débuter le

ramassage dans ces quartiers le matin à partir de 7 h au lieu de 5 h, horaire extrêmement nuisible au repos des habitants, en particulier les jeunes enfants. Nous vous remercions et vous exprimons l'assurance de nos cordiaux sentiments.

Signatures

PJ., I

Agir au sein des conseils de quartier Le conseil municipal apparaît parfois lointain, inaccessible, abstrai! incompréhensible. La loi a donc décidé que toute corunune de plus de 80 000 habitants se doit de créer dans chacun des quartiers composant la corrunune un o conseil de quartier " (article L 2143-L, code général des collectirtités territoriales) .

. Le conseil municipal fixe le périmètue de chaque quartiet ainsi que sonnom.Toutepersonne résidant ou travaillant dans la comOUE CHOISIR SPÉCIAL

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POUVOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL mune peutfairepartie de cette instance, dont les membres sont désignés par le conseil municipal ou en cas de trop plein de candidatures, tirés au sort.

Dans certaines municipalités, toute personne qui le souhaite peut s'inscrire pour intégrer un conseil de quartier. o Sans disposer de aéritables pouooirs (normal, ils n' ont p as été élus), les umseils de quartier sontune sorte de courroie de transmission entte les habi-

tants et les autoités municipales.Ils peuvent donner leur avis sur les projets de la municipalité, sur les projets concemant les aménagements urbains, la sécurité, le cadre de vie, etc.

En pratique, les conseils de quartier connaissent des sorts plus ou moins réussis : certains sont des quasi-partenaires du pouvoir municipal, d'autres fonctionnent mollement empêtrés dans des rivalités de voisinage entre membres. Parfois, les habitants supposées trouver là un moyen de dialogue direct avec le pouvoir local n'ont pas saisi la perche. Le conseil de quartier apparaît comme une sorte de marchepied pour ceux qui souhaitent accéder un jour au saint des saints : I'élection comme conseiller municipal.

. Sur mon avis d'impôt de taxe d'habitation

apparaissent deux

intetcomtnunalité » avec des montants inscrits dans l'une des colonnes. Quel est que ce syndicat auquel je dois verser de I'argent ? Un syndicat de communes est un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) au sein duquel plusieurs colonnes intitulées

syndicat

de cotnmunes

»>

communes décident de se regrouper autour de projets de développement local, d'aménagement... Visiblement,le conseil municipal de votre ville a décidé récemment ou il y a longtemps d'adhérer à ce syndicat. Votre commune vous fait donc payer aialestaxes foncières et d'habitation une participation financière destinée à ce syndicat. La communauté d'agglomération est un EPCI, sans limitation L32

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POUVOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL

Informer [e conseil municipal d'une prochaine demande d'autorisation de ptaider au nom de [a commune Vos, nom, prénom, adresse

Conseil municipal de la commune de Ritaville Recommandé avec avis de réception

0bjet , Mise en demeure d'agir Mesdames, Messieurs les conseillers municipaux, La lecture des comptes communaux laisse apparaître le versement d'avantages

indus en argent au profit de l'association Badigue présidée par monsieur Luc l[oselle (nom de la personne l'association, l'entreprise supposée bénéficiaire de manière indue d'un marché, d'une commande...) pour un montant de ...

€.

Ces versements ont pris la forme de subventions dont l'opportunité et la légalité ne sont pas démontrées. Les liens familiaux de monsieur Badigue avec l'ancien

maire dont il est le gendre accentuent les questionnements. C'est pourquoi je mets en demeure votre conseil municipal d'exercer toutes les actions et recours à l'effet d'obtenir la restitution des versements indus. À Oétaut, je solliciterai, conformément aux dispositions des articles

LZl32-5

L1232-7 et R 2131-l du code général des collectivités tenitoriales, du tribunal administratif l'autorisation de plaider au nom de la commune. J'ajoute que je réside de manière permanente à Ritaville etque j'y suis contribuable au titre de l'impôt sur les revenus, ainsi que des taxes foncières et d'habitation. Je vous prie de croire, Mesdames, Messieurs les conseillers municipaux,

l'expression de ma parfaite considération. Signature

de durée regroupant plusieurs communes, qui décident de s'associer dans un espace de solidarité, en vue de réaliser en corunun des projets de développement urbain et d'aménagement des territoires. De la même façon,la communauté de communes est également un EPCI regroupant plusieurs corununes en vue de développer des projets communs. La communauté QUE CHOISIR SPÉCIAL

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POUVOIR CITOYEN, POUVOIR LOCAL d'agglomération et la communauté de corununes ont une fiscalité propre, ce qui signifie que les habitants des communes adhérentes de ces grouPements voient prélever sur leurs feuilles de taxe d'habitation et de taxes foncières des impôts (supplémentaires) figurant dans la colonne << intercommunalité ". o Pouvez-vous me

dire si les Sem existent touiours ? Oui. Après quelques scandales financiers, dont parfois une spéculation immobilière outrancière, les sociétés d'économie mixte (Sem) se sont vues ajouter un petit « L » pour ,. locale 'r, qui rappelle que leur vocation est de gérer un service public à caractère industriel ou coilunercial (SPIC), de réaliser des opérations d'aménagement et de construction,la gestion des transports publics... Une SEML, donc, est une personne morale de droit privé sous la forme de société anonyme (SA), composée d'au moins sept actionnaires : la ou les communes qui doivent rester majoritaires et détenir, seules ou avec d'autres organismes publics, au moins 85 % du capital de la SEML. Le ou les actionnaires privés peuvent détenir 15 % du capital social. o Un maire

peut-il créer un hôtel pour faire concurrence au mien ? Un maire dispose de larges pouvoirs économiques. S'il apparaît que Ie secteur privé ne veut ou ne peut proposer suffisamment d'hébergements touristiques,la mairie peut créer des modes d'hébergement, dont la gestion sera confiée à une entreprise publique ou fera l'objet d'une concession (après appel d'offre) à une entreprise privée. Vous ne pouvez pas exiger de garder un monopole de fait sur les hébergements touristiques et empêcher la commune de développer l'offre. De la même façory un maire peut créer un commerce de bouche ou même un bar-tabac si la commune en est dépourvue.

134

QUE CHOISIR SPÉCIAL

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maires disposent de pouvoirs étendus pour garantir la tranquilltté de leurs

administrés. lls

s'y

emploient à travers la lutte contre les bruits de voisinage, en gérant

les autorisations d'ouverture de ceftaines activités diurnes etlou nocturnes , marchés, commerces alimentaires, concefts, festivals, bars, clubs... lls superuisent de même

l'organisation de l'espace public, à travers la délivrance des permis de construire

et l'émission de diverses réglementations læales. Mais leurs pouvoirs étant limités par ceux des préfets, le respect des libertés publiques et de celles des acteurs économiques, conflits et décisions de iustice foisonnent, fondés sur deux principes , un arrêté municipal ne doit jamais aboutir à la disparition dune liberté publique, tandis que les interdictions ne peuvent avoir un caractère général.

Les maires et les OGM Le maire

de Valence avait émis un arrêté municipal interdisant pour trois ans la

culture de plantes génétiquement modifiées en plein champ, dans certaines zones du plan d'occupation des sols de la commune. Mais le préfet de la Drôme réussit à obtenir l'annulation de cet arrêté par un jugement du tribunal administratif de Grenoble, obligeant ce maire à se tourner vers le Conseil d'État. 0r, le législateur a organisé une police spéciale de la dissémination volontaire d'organismes génétiquement modifiés (0GM) confiée à l'Etat et non aux municipalités (artictes

L 533-3 et s., code de l'environnement). Cette police prévient

les atteintes à

l'environnement et à la santé publique pouvant résulter de l'introduction intentionnelle d'0GM dans l'environnement. Quant aux autorités publiques, ce sont elles qui décident

au cas par cas

d'autoriser ou d'interdire la dissémination d'OGM par leur culture en

plein champ. Voilà pourquoi les maires ne peuvent s'immiscer dans I'exercice de cette police spéciale par l'édicüon d'une n4glementation locale, quand bien même ils seraienttenus de prendre les mesures de police générale nécessaires au bon ordre, à la sûrete, à la sécurité et à la salubrité publiques. Résultat ? Le pourvoi de la commune de Valence est rejeté. (Conseit d'État,24 septembre 2012,

N" 342990, publié au recueit Lebon)

Permis de construire refusé Les maires peuvent refuser ou déclarer illégale la délivrance dans leur commune de certains permis, en raison de nuisances sonores ou d'un risque d'insalubrité. Le Conseil d'État a ainsi jugé parfaitement justifié le refus de permis de construire d'une maison d'habitation sifuée à proximité immédiate d'une porcherie, en raison d'un nsque lourd d'insalubrité publique.

(Conseil d'État, 12 février 1990, époux Hanne c. commune de Merigntes, n" 82.057)

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

135

lnversement, un autre maire avait violé la loi en accordant un permis autorisant l'extension d'un silo de céréales situé à proximité rmmédiate d'habitations, en oubliant de prendre en considération le fait que des nuisances graves

notamment sonores

allaient

inéluctablement s'ensuivre pour leurs habitants. En effet, la loi dispose que , u le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserue de lobseruation de prescriptions spéciales à la sécurité

les constructions... sont de nature à

publique..., (article R 111-2,

code de

pofter atteinte à la salubrite ou

|urbanbme). Selon

le Conseild'État, le

maire a alors, au regard de la réglementation, non seulement le droit, mais aussi le devoir de prendre en compte ces atteintes potentielles. Par conséquent, en autorisant l'extension d'un silo de céréales

entra,înant une aggravation du bruit et une augmentatron du volume des

poussières dégagées à l'extérieul Qui o risq'nient de pofter atteinte à la

avoisinants,, le maire a commis une erreur manifeste (Conseit d'État,22

salubité

des lieux

appréciation.

juiltet 1992, Établissements Marchais, n" 10/37il.

Dans le même esprit et sur les mêmes fondements, le juge administratif a déclaré illégal le permis de construire d'un bâtiment destiné à un élevage de volailles. En effet, cette construction, contiguë à une maison, était susceptible de causer divers

préjudices à ses habitants. Sans oublier leur réveil matinal par ses coqs... (Conseil d'État,21

juin

1993, Gouzou,

11881).

Péril en la demeure Le tribunal administratif de Grenoble avait annulé

deux titres de perception émis par

le maire à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la

résidence.

Les Arandelières

suite à un arrêté de péril imminent. Ces titres conespondaient aux travaux réalisés d'office dans un parking par la commune pour un montant global avoisinant 232 000

€,

suite

à cet arrêté, Les mesures prescrites par l'arrêté de ce maire visaient principalement à

assurer la stabilité au feu de structures béton et de joints de

dalle,.

Toutefois, ces

mesures entendaient ainsi prévenir les risques qui résulteraient d'un incendie. Et non pas ceux liés à un défaut de solidité de l'immeuble. Le Conseil d'État saisi par la commune qui contestait ce jugement estime cependant

que le syndicat des copropriétaires n fondé est entaché d'illégalité

à soutenir que l'arrêté

de péril du

maie...

elne pouvait donc, de ce fait, servir de fondement aux titres

exécutoires émis par le maire pour le recouvrement des 232 000

€

en jeu.

Un maire peut certes prendre un arrêté de péril imminent lorsqu'un bâtiment menace de

s'effondrer et prescrire les mesures qui s'imposent mais ne doit pas confondre la prévention des risques incendie et ceux d'effondrement pour prendre un anêté de péril. En effet, la prévention du risque incendie n'est pas au nombre des motifs permettant au maire d'user des pouvoirs qu'il tient de l'article L 511-1 du code de la construction. (Conseil d'Etat,

336945, jeudi 28 juillet 2011, publié au recueil Lebon)

136 ouE cHorsrR spÉcrAl - DÉcEMBRE 2013

Le maire au pénal Bien des maires l'ignorent, mais ils peuvent parfaitement être condamnés pénalement, en cas de négligence grave dans l'exercice de leur mandat et la protection de la quiétude

de leurs administrés. Ainsi, l'un d'eux avait-il omis de prendre les mesures nécessaires pour éviter les nuisances sonores provenant d'une salle polyvalente municipale où se déroulaient très tard

et fréquemment

des manifestations portant sérieusement

atteinte à la tranquillité du voisinage. La cour d'appel de Rennes a confirmé sa condamnation pénale pour infraction au règle-

ment sanitaire et tapage nocturne. Relevant à cette occasion qu'aucune étude acoustique n'avait été demandée avant la construction de cette salle, bien que le bâtiment incriminé

fût situé en zone urbaine.

(cur d'appet de de

Rennes, chambre ænectonnelle,

juilht

lWL

GueganYves, n"

1M191)

Jamais en été Les

maires ont tout à fait le droit de restreindre les conditions d'exercice de certaines

activités, voire d'interdire des travaux de chantiers ou de construction durant une période déterminée. Ainsi, celui d'une commune balnéaire avait-il interdit, entre le 1" juillet et le 3

août et sur toute l'étendue de cette commune, tous travaux de construction constituant

un trouble illicite compte tenu de leur impact sonore (et en poussières) sur la vie des

habitants et vacanciers. La Cour de cassation n'y a rien vu à redire puisqu'il doit veiller à la tranquillité des citoyens.

(Cour de cassation,3' chambre civile, 10 mars 1993, pouruoi

n" 90-19.40518)

Dansez maintenant... mais pas trop tard Le maire

de Ville-sur-lllon (Vosges) ramène, par un arrêté, l'heure de fermeture de

la discothèque

" Le Garage "

de 4 h à 2 h du matin. Cette mesure a pour objet de lutter

contre des nuisances provoquées par la clientèle de l'établissement à l'égard des riverains et voisins. Son propriétaire conteste alors cet arrêté devant les tribunaux administratifs.

lltriomphe devant le tribunal administratif de Nancy, mais perd devant le Conseil d'État. Ce dernier rappelle qu'il incombe au maire, chargé de la police municipale, de prendre les

mesures appropriées pour empêcher sur le tenitoire de sa commune les nuisances excessives de nature à troubler le repos et la tranquillité de ses habitants. Aussi, en avançant à 2 h du matin I'heure de fermeture de la discothèque, ce maire

n'a-t-il aucunement excédé

ses pouvoirs. Dans ces conditions, la mesure attaquée ne présente aucun caractère excessif au regard des nécessités du maintien de la tranquillité publique.

OUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

137

Jur*sprudsnce En revanche, si

æ maire avait dfoidé d'interdire btalement et définitivement I'ouver-

trre de cet etablissement le conseil d'Éht I'eût ærtainement désavoué. (&lnseil d'État,

déæmbre 1W5, Commune de Vitle-sur-lllon, n" 1tt41it3)

Clochemerle L'habitant d'une commune peut légiümement souhaiter ne pas être réveillé de bon maün. Théoriquement du moins. Tandis qu'il appartient au maire de É$er l'usage des cloches dans l'intâût de I'ordre public. Mais cet élu est également

bnu

de concilier l'exer-

cice de son pouvoir avæ le rcspect de la liberté des cultes, légalement pnantie. Plene, propdéhire d'une maison sihrée

jusb

faæ de l'é$ise de Sauvat, avait donc

demandé à son maire de réglemenbr la mnnede des clæhes le maün à 7

devant le refus de æ demier

h, puis

porté son différend en jusüce.

fuur prendre sa dfuision, le Conseil d'État a rappelé que la sonnede de l'angélus a, par son odgine, un caractère religieux et revêt le caractÈre d'un usage local, usage auquel les habitants de ætte commune étaient attachés. Pâr conséquent, cette juddiction juge que ce maire n'a commis aucune eneur de droit en

refusant de donner suite à la demande de son administé. Cette décision, apparemmenthhlementfondée

moins

athinb à la liberE

sur le plan du dmit, n'en porb pas

des administés demeunanttès pÈs de l'é$ise : ælle de æ

rcveiller à l'heure de leur choix même si elle ne coihcide pas avec la sonnede de l'angélus. 0r la République frangaise enbnd nonnalement ne faire aucune différenæ quant au respect des droib de ses divers cibyens, fussent-ils cmyanb ou non, lève-tôt ou amaburs de grasses maünées...

(Conæild'État,

mai 1994,|ârcena,

137612)

t Alain Farshian

138

QUE cHorsrR

spÉcnL

DÉcEMBRE 2013

Dépannage sur autoroute : tarifs en hausse Depuis le

octobre 2013,l'intervention vous coûtera 121,18

€:

ce prixforfai-

taire concerne le dépannage et le remorquage, sur autoroutes et voies express, des véhicules d'un poids total inférieur à 1,8 t. En hausse de (119,75

€).

l,l9 % par rapport à 2012

Ce tarif est applicable du lundi au vendredi, pour des appels effectués

entre 8 h et 18 h. En dehors de ces périodes, ilfaudra débourser 181',17 €. Pour les véhicules dont le poids total est supérieur à 1,8 t et inférieur ou égal à 3,5 t, le tarif applicable la iournée en semaine est identique s'il s'agit d'un simple dépannage sur place. Si le véhicule doit être remorqué, vers une aire de repos ou un atelier, le tarif sera alors de 149,85 €. Entre 18 h et 8 h, le samedi, le dimanche et les jours fériés, le

tarif passe à224,17

€.

Les

tarifs sont réglementés et fixés par un anêté publié au

Journal officiet L'automobiliste n'a en effet pas le choix du dépanneur et doit recourir à un dépanneur agréé qui est envoyé par le service de sécurité relié à la borne d'appel d'urgence. Ce prix forfaitaire peut cgncerner différents types d'intervention : dépannage sur place (durée maximum de 30 minutes), dépannage sur une aire de repos 0u de service après remorquage, remorquage jusqu'à l'atelier du dépanneur, remorquage en un lieu choisi par l'automobiliste.

Azheimer, Cest fuu

Le nombre de personnes atteintes de la maladie d'Alzheimer ou d'une autre atteinte psychique a progressé de 14 % en trois ans. Elles étaient près de 320 000 en 2010, selon l'lnstitut de veille sanitaire (INVS). 73 % sont des femmes. Cette

hausse s'explique non seulement par le vieillissement de la population, mais aussi par un meilleur diagnostic de la maladie.

Une fois par mois janvier 2014, les allocations de retraite complémentaires (droit direct et pensions de réversion) seront versées chaque mois et non plus chaque trimestre comme actuellement (circulaire Agirc Anco n" 2013-4-DRJ du 21131lil.

À compter du

QUE CHOISIR SPÉCIAL

DÉCEMBRE 2013

139

INDEX ALPHABETIQUE A Adjoint au maire

Décisionde 17,

nL, 715, 116, 117, 118,119,ln,121.,1». 1@, 110,

nonoppostion

21,28,29,39

Declaration

Agentde l'État 28

. d' achèoetnent dæ trawux

Amvap 56

75,76 . d' intentiun d' aliéner

Architecte 69 des bâtiments de

France 70,72,83 Arrêté de cessibilité 114

(DW

95,96,y,1U2,1U

Fonction élective 18 Fonctionnaires 11

chantier 73,74 de

publiques

Fenêtres 67

. d'owrrtutede . préalable

Faux en écritures

trnm,x 33,

Françaisdeféhanger

67,6,67,74 Budget

Défarépréfectoral 35 Délegation 24,27,D,

commnnal 25,26,33

u,æ

Groupement de commurres kf. EPCI)

Déliberation 47,47,Æ,

æ,94,775,127

Dersification 78

[rcapacité électorale 13

.canmunale û,92.

Destinaüon

Indemnités

. d'électzur

(clr,angernent de) (6, 67

Cafte 1L

Certificatde conformité 75

publics 40

Coefficiert

Document d'orientaüors

d'occupationdes sols

ado§ecti{s(DOO)

(Cæ) fl,53,78,D CommunauÉs

Doiatiors 26 Droi(s)

decommur:res,/

. deryémtptionurbain

Détoumernsrtdebiens

J |oumee défense

etcitoyenneté

(DPU) 33,y,92,93,94,

Comptablesde h,t 42,43

95, 96, 97, 98, 99, 100, 101,

Consdl .d'mrundissrnent 77 .üWfiemefitnl 9

7U,103,lM,lcF,1»

ü,

Inéligibilité 13,15 Lrtérêt à agir 81

dâgglomération 53,7Y

. depopriete 18 . ciaiqtæ 10,12

.derynrtier 131,132 .munici@ 8,17,72,75,

de fonction 18, 19, 2'1, .deremploi 118

L Listes électorales 9, 10, 11

Loi . aérodrome 48

.montagrrcülrtbral 48 . urfutisne 53,57,n,1M

32, æ, 42, 46, 47, 48, 77, g+,

foohcommunale (mabrnelle/primaire)

.PLM

\26,W,791

24,25

. SRU (solidarité et

16, 17, !8, 24,',26,

Conservationdes Elections municipales hypotheques 117 8,10,12"16 Consignation 9,7æ,177 BrquêEpublique t9,

Eriloriale (CEI) CuraElle 1Q

11.,\3,14 il, û,

Déchalgesauvage 31

Décheb 140

31'Y,q QUE CHOISIR SPÉCIAL

770, 711., 112, 113,

128,129 Étaf fssernerrt public de

coopération intercommunale (EI{I) 27, 47, 48, 1æ

Expropriation

DÉCEMBRE

Y2, 98,

20I3

1æ,

renouvellement

urbain) 46,86 Lois de Rolland 20 l,otissements 58, 67, 170 M Iv{afue 16, 18, 27, 27, 28,

29,n,37,32,y,93 IMardrêpublics 33,æ,q

0 Officier . del'état cioil 28,29 . de police judicinire

(oPD

rurale 28,30

Surface minimale

Projet d'aménagement et de développement

desterrains 78 Sursisàstatuer

durable (PAAD) 49,55

Syndicat de

commune

Ouvrages publics 50

Panneaux

publicitaires

128

(foncière/ d'habitation)

Référésuspension 35

Tiaxes

Règle . d'urbanisme 82

Tâxe

Permis de

. denon-cumul

.construire 33,53,&, 65,67,68,69,70,71, 72,73,74,80,81,82,

Responsabilité pénale (élulocal) 36,37,38

93,83,U,89,92

132

Référendumlocal P

. d'aménagement

(TAM) 76,77,79 . de séjour 41 . professionnelle

(cf.CET)

. démolir 50 Personnelcommunal 27 Plan

Schéma de cohérence

Tïoubles de voisinage

territoriale (Scot) 48, 52,54,55,57,58,60,92

Tutelle 10,13

. d'occupation des sols

Secteurclassé 70,72

(Pos) 46,86,92,94 . local d' urbanisme @lu)

Services . desDomnines 97,118, 120 .publics communnux

27,32,46,47,48,49 à

59,65,66,7\,77,86, 88,89,92,94 . preuentif des isques (PPR) 59 Police municipale/

26,27 Servitudes d'utilité publique 50,57,56

31.,32

Urbanisme 27,30,32, 33,53,76,78

Utilité publique

71,

108, 109, 170,111,1\2, 713, 11.4, 115, 177, 118,

120

Subventions 26

TUFC.QUE CHOISIR DANS VOTRE VILLE La force de ltIFCQue Choisir, ce sont ses quatre publications, son site Intemet et ses deux cenb associations locales animees par des bénévoles compétents. Ils tiennent régulièrement des permanences Pour vous cônseiller et vous lnformer. Dès auiourdhui, adhérc2à vône association locale et complétez le coupon ci-dessous en joignant un chèque de 28 € minimum pour la premièrc adhésion.

Adresse.... Code postal...............Ville.. UFC-QUE CI{OISIR -z33,BdVoltaire 75555 - Paris Cedex

QUE CHolSlR SPÉCIAL

DÉCEMBRE

2013

141

NOS ASSOCIATIONS LOCALES Les associations locales UFC-Que Choisir sont composées de militants de la consommation et de responsables bénévoles. Elles fournissent documentation, conseils juridiques et techniques et informent leurs adhérents. 01 AIN ) AGLCA - Maison

12 AVEYRON

16 CHARENTE

26 DRÔME

)

) 4,

2, Boulevard

21, rue des Fasquets 12100 MILLAU 05 65 6t 20 52

lrène-JolioLCurie

)

01000 Bourg-en-Bresse 04 74 22 58 94

Résidence Universitaire

I7 CHARENIE.

de la vie associative

Caserne Burloup

02 AISNE

12000 R0DEZ 05 65 77 00 01

)

13 BOUCHES-

2, rue Deflandre 02200 s0tssoNS 03 23 59 06 45

Logis Lunesse

la République

roooo nrucoulÊue

25OOO VALENCE

05 45 95 32 84

04 75 42 5A 29

MARITIME

) 3,

rue Jean-Baptiste-

17OOO LA ROCHELLE

02 32 39 44 70

05 46 4L 53 42

28 EURE.ET.LOIR > La Madeleine 25, place Saint-Louis

4, place Coimbra

)

52, rue de la Gironde 03100 MoNTLUÇON

18 CHER

PROVENCE

> Maison des Associations

0470053038

04 42 93 74 57

28, rue Gambon

)

> Centre Social MPT

18OOO BOURGES

Rue du vieux Moulin

02 4A 70

)

6, rue lvontaigu 041OO MANOSQUE 04 92 72 19 01

05 HAUTES-ALPES ) Résidence "Le Saint-Denis" 7, passage Montjoie

05000 GAP 04 92 44 37 t3

06 ALPES-MARITIMES

)

UFC-Que Choisir

Antenne Nice-Marseille 1 1, rue de la Liberté 06100 NtcE 04 93 04 58 18

13220 CHATEAUNEUF LES MARTIGUES

10, boulevard Max-Dormoy 19100 BRTVE-

Les Peupliers

13800 ISIRES 04 42 55 50 86 ) 5, rue Colbert 13001 MARSEILLE 04 91 90 05 52

)

8, boulevard Joliot-Curie

13500 MARTIGUES 04 42 8t t0 2t

)

Maison des associations 2, chemin du Couvent 13700 MARIGNANE

04 42 31 07 69

)

107, rue de Bucaræt

260 13666 SALON-DE-

PROVENCE CEDEX

04 75 39 20 44

08 ARDENNES

rg conRÈze )

Chemin de la Croix

04 90 42 19 80 ) Maison du Droit

O72OO AUBENAS

Quartier Plantier

13127 VITROLLES 04 42 89 03 31

Maison du Bénévolat

05 55 23

)

15, rue du Cardinal-Fesch 20000 AJAccto 04 95 22 69 A3

22 CÔTES-D'ARMOR > Villa Labenne

16, rue Bécot

22500 PAIMPOL 02 96 20 58 76

)

3, rue Pierue-Cléret 22120 YFFtNtAC 02 96 78 12 76

MEZIERES CEDEX

14400 BAYEUX 02 31 22 A2 27 ) 19, quai de Juillet 14000 cAEN 02 31 86 32 54

09200 sr-GrR0Ns 05 61 66 03 66 1

1 AUDE

)

89, rue de Verdun

l1OOO CARCASSONNE

04 68 47 64 00 » 3, rue d'lsÿ 1 1 1OO NARBONNE 04 68 32 6A 72

I42

)

Centre socio-culturel CAF

Rue Anne-Morgan

CREUSE avenue Pieile-Leroux

242 23005 GUERET CEDEX 05 55 52 82 83 BP

DORDOGNE

Mairie

33220

PORT-STE-FOY

3I >

HAI.'TE-CTARONNE

Ls Orms

Bât. E2

Avenue Salvador-Allende 3

1320 CASTANET-TOLOSAN

05 61 75 08 41 > sP 70529 59, boulevard Lascrosses

31005 TOULOUSE CEDEX 6

05 61 22 13 00

32 GERS ) l\4aison des associations

29, chemin de Baron 32000 AUCH 05 62 6t 93 75

33 GIRONDE

DOUBS

) 8,

avenue de L4ontrapon

15OOO AURILLAC

25000

04 71 48 58 68

03 81 81 23 46

DECEMBRE 2013

34 HÉRAULT ) l\4aison de la Vie associative

Vermenouze

Le Mithra

92, avenue Jean-Jaurès

33300 BORDEAUX 05 56 79 9t 94

05 53 63 25 31

QUE CHOISIR SPÉCIAL

04 66 52 80 80

)

05 53 09 68 24

16, rue Arsène-

GARD

> 197 A, quai de Bilina 30100 AtES

> 17, cours Balguerie-Stuttenberg

1, square Jean-Jaurès 24ooo PÉRrcuEUx

)

14500 VtRE 02 31, 67 73 66 CANTAL

29OOO QUIMPER

04 66 84 31 87

) 25,

lvlaison du Couserans

rue Pen-ar Creach

29200 BREST 02 98 80 64 30 ) 3, allée de Roz-Avel

sosoo NîMes

)

Place Alphonse Sentein

) 6,

2, rue des Coroyeurs Boîte n" 14 21068 DIJON CEDEX 03 80 43 84 56

O8OO4 CHARLEVILLE-

)

t7 57 29 FINISTÈRE

zr côrp-o'on >

> BP 561

og enrÈce

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24, rue d6 Bouche6

28OOO CHARTRES

02 37 30

o29A 55 30 ?t

LA.GAILLARDE

14 CALVADOS

03 24 53 70 17

)

oz aRoÈcxr Maison des associations

04 42 79 84 50

)

La Gare

lmmeuble Cambrésis

DU.RHONE

13090 AIX-EN-

PROVENCE

EURE

17, rue des Aér61ieE

)

Le Félibrige Bt B

04 ALPES-DE-HAUTE.

)

27OOO EVREUX

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03 ALLIER

42, rue du Progrès 03000 MouLtNs 04 70 20 96 30

place de

7, avenue PaulDsfarg$

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15, rue Général-Marguerite 34500 BEZIERS 04 67 2a 06 06

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34026 MONTPELLIER CEDEX

0467 663296 ) 48, avenue Gambetta 34400 LUNEL 04 67 77 33 26 ) 3, rue FrédéIicFabrègues 34250 PALAVAS.LES. FLOTS

04 67 50 79

)

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40 LANDES ) Maison

51 MARNE ) Maison de Quartier

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Maison Blanche 41, boulevard

MARSAN CEDEX

5lIOO

05 58 05 92 88

03 26 08 63 03

41 LOIR-ET.CHER ) Maison des Associations 17, rue Roland-Garros 41000 BLols

o?54423566

60 olsE

)

BP 80059 60303 SENLIS CEDEX

Bouches-du-Rhône

16, rue Etoupée 61000 ALENÇ0N 02 33 26 79 47

52 HAUTE-MARNE ) 20,

ORNE

)

REIMS

62 PAS.DE-CALAIS

rue de

la Commune de Paris 52100 Sï-DlZlER

)

03 25 56 26 59

16, rue Aristide-Briand

53 MAYENNE

62OOO ARRAS

Maison des sociétés

Bureau

34200 SÈTE 04 67 53 10 05

42OOO SAINT.ETIENNE

54 MEURTHE.

03 21 23 22 97 ) 536, avenue Yeruant Toumaniantz, Bât. 11 62100 CALAIS 03 21 96 33 69

35 ILLE-ET.VILAINE

43 HAUTE-LOIRE

ET.MOSELLE

)

) 29,

)

des Associations 1, place du

La Mapar

)

LOIRE

) 37,

17, rue Brossard

53OOO LAVAL

02 43 67 01 18

04 77 33 72 15

rue Victor

Chantem*æ

76, rue de la Hache

Aiguilhe

54OOO NANCY

35601 REDON CEDEX

43OOO LE PUY-

03 83 85 51 95

02 99 71 36 22

EN-VELAY

56 MORBIHAN

30 105

I, plæ

du Colombier

35OOO RENNES

02 99 A5 94 23

)

Maison des associations 35, rue Ernest-Renan 35400 Saint-Malo

0299564047

36 INDRE ) 34,

espace

Mendès-France

Avenue François-M itterand 36000 CHÂTEAUROUX 02 54 27 43 57

0471022945

)

ATLANTIOUE Maison des Associations 2 bis, rue AlbefiieMun

63 PUY-DE.DôME )

44000 Nantes 02 53 51 60 53

FERRAND

04 73 98 67 90

1, avenue Clémenceau

)

57400 SARREBOURG 03 a7 86 97 4l ) BP 46 Espace

des Associations

Acti-Chapelle 57470 HOMBOURG-HAUÏ

LOIRET

03 87 81 67 80

rue Saint-Marceau

21, rue Jæn-Richepin

63OOO CLERMONT.

57 MOSELLE ) Bâtiment Schweitzer

44600 ST-NAZAIRE 02 40 22 00 19 ) 1, place du l\4artray

) 39,

Cité Allende

0297 A47424

)

Général-de-Gaulle 62219 LONGUENESSE 03 21 39 81 81

12, rue Colbert 56100 LORIENT

ZI4 LOIRE.

Maison

) 4,

Maison

20, rue du Palais 63500 tssolRE 04 73 55 06 76

PYRÉNÉES-

ALANTIOUES

place de la Nation

45OO1 ORLÉANS

57950 MONTIGNY.

) 9,

37 INDRE.ET-LOIRE

02 38 53 53 00

LES-METZ

> 12, rue Camille Flammarion

)

64100 BAYONNE 05 59 59 48 70

37100 TOURS 02 47 51 91 12

45120 CHALETTE. SUR-LOING

rSÈRE

) 27,

rue Bovier Lapiene

38300 BOURGOINJALLIEU

04 37 03 00 85 ) 24 bis, rue Mallifaud

38100 GRENOBLE 04 76 46 AA 45 > Maison des Associations

2, place Stalingrad 38500 V0lRoN 04 76 66 16 97

)

Maison des Associations 32, rue ClaudeDebussÿ

centre social

du Plan des Aures 6, rue Louis-Leydier BP 261

02 38 85 06 83

46 LOT ) Espace associatif Place Bessières

46000 CAHORS 05 65 53 91 19

GARONNE 301 47008 AGEN CEDEX 05 53 48 02 41 > BP

49 MAINE.ET-LOIRE ) 34, awnue de Chanzy 49OOO ANGERS

38202 VIENNE CEDE( 04 74 59 43 17

39 JURA

)

19 bis, rue des Arènes 39100 DOLE 03 84 82 60 15

LOT-ET-

a8 56 42

50 MANCHE 4231425, avenue des Platanes 5OOOO SAINT.LÔ

02 33 05 68 76

03 72 13 73 57

) 2,

)

rue d'Austrasie

rue Sainte-U6ule

1, rue Saint-Gilles

64300 oRTHEZ 0s 59 67 05 80 ) 10, rue Bourbaki

57100 THIONVILLE 03 a2 51 4429

58 NIÈVRE ) Maison municipale

64000 PAU 05 59 90 12 67

des Eduens. Bureau 2 Allée ds droits de l'enrant 58OOO NEVERS

65 HAUTES-PYRÉNÉES ) 4, rue Alphonse-Daudet

03 86 21 44 14

65OOO TARBES

05 62 34 72

NORD

> 104, rue d'Esquæhin

59500 DOUAI 03 27 96 05 15

)

PYRÉNÉESORIENTALES

Maison de quartier de la Tente-Verte 61, rue de Verdun

)

5 bis, rue Grande-

des-Fabriques

66000 PERPIGNAN 04 68 34 10 17

59240 DUNKERQUE 03 28 20 74 AL ) 54, rue Jacquemars-

67 BAS.RHIN

Gielée

des Orphelins

59000 ULLE 03 20 85 14 66

67000 STRASBOURG 03 88 37 31 26

)

Rue de la Croix

58 HAUT-RHIN

40037 59601 I\4AUBEUGE BP

)

125, rue Soultz 68000 MULHOUSE 03 89 50 86 62

CEDEX

03 27 64 20 02

QUE CHOISIR SPÉCIAL

1 A, place

DECEMBRE

20I3

143

NOS ASSOCIATIONS LOCALES 69 RHÔNE

77 SEINE.ET.MARNE

84 VAUCLUSE

)

1, rue S. cryphe BP 7055 69341 LYoN CEDEX 07 04 78 72 00 g4

77120 COULOMMIERS

01 64 65 88 70

)

70 HAUTE.SAÔNE 22, rue du Brcuil BP 10357 70006 VESOUL 03 84 76 36 71 >

7T SAôNE.EI-LOIRE

)

lmmeuble

22, rue du làlaisdeJustice

Associations

25-27 , rue Mathieu 71oOO N4ÂCON 03 85 39 47 17

84082 AVIGNON CEDEX 2 04 90 89 12 86

85 VENDÉE )

MARNE

85OOO LA-ROCHEYON

93 SEINE.ST.DENIS

01 64 73 52 07

02 51 36 t9 52

78 WELINES ) 3, avenue des Pages

E6 VIENNE ) 80, rue de Slovénie 86000

93140 BONDY 06 42 0t 07 a9

78110 LE VESINET ) 40, rue de Verdun 78800 HOUILLES 01 39 57 35 89 ) 27, avenue de l'Europe

ot 34 76 92 AO ) 7, avenue Foch

Bld Louis Blanc

POITIERS

93330 NEUILLY/MARNE

Casimir-Ranson 87000 LtMoGES

05 55 33 37 32

)

02 43 85 88 91

)8P56

)

01 39 65 63 39 ) 5, impasse

12 rue lsaline 73104 AIX.LES-BAINS

CEDEX

des gendarmes

04 79 88 16 72 ) 21, rue Georges Lamarque

01 39 53 23 69

Maison des Associations

I * Les Marronniers ,

73200 ALBERTVILLE 04 79 37 17 07 ) 41, rue Ducis

73OOO CHAMBERY

78320 Lwis Saint-Nom

DEUX.SÈVRES

> Hôtel de la vie

74 HAUTE.SAVOIE 5, rue de la Liberté

74OOO ANNECY

associative 12, rue Joseph-Cugnot 79000 NroRT

05 49 09 04 40

0450697467

01 34 61 90 47

04 79 85 27 87

)

78OOO VERSAILLES

PARIS

> Paris Nord 9", 10", 18" arr 18, rue Victor-Massé

75018 PARIS 42 8t 14 97

03 29 64 16 58

89 YONNE ) 25, rue Haute-Perière 89OOO AUXERRE

03 86 52 54 69. 90 BELFORT > BP 462 9OOO8 BELFORT CEDEX

03 a4 22 10 9r

91 ESSONNE ) 5, avenue de Villiers 91210 DRAVEIL 0169408691 > Ecole Descartes

)

Lâ Ferme

) Paris Nord-Est lL", 19',20" ar.

)

Charles de Gaulle

ANTOINE

32, 75019 PARTS 0t 42 4t 85 04

81000 ALBt 05 63 38 42 15

01 69 56 02 49

rue des Chaulournie6

)

82 TARN.ET.GARONNE

Paris Ouest

7",

14",15", 16", 17"

54, rue de l'Ouest 75014 PARTS 01 56 68 97 48

76 SEINE.MARITIME

)

10-12, rue Saint-

Wandrille

4192 76610 tE HAVRE CEDEX 02 35 47 75 00 ) 12, rue Jsn-Lffinuet 76000 ROUEN 02 35 70 27 32 BP

397 25, place Charles-Caperan > BP

91800 BOUSSY.SAINT-

)

Maison des Associations

62, rue de la Nil+Rorsseau 91240 ST-MICHEL. SUR-ORGE

CEDEX

0i 69 25 08 13 ) 10, rue de Concy

05 63 20 20 80

91330 YERRES

82003

VIONTAUBAN

83 VAR

)

196, bd de la NIer

83616 FRUUS CEDEX

09 63 04 60 44 ) 89, rue du Général Michel-Audéoud

83200 TOULON 04 94 89 19 07 > 100, allée du Titan 83240 CAVALAI RE.SUR.I\,4ER

92 HAUTS.DE-SEINE

)8P31 92293 CHÂTENAY.MALABRY CEDEX

01 40 91 81 55 ) 11, rue Hédouin 92190 MEUDON 01 45 34 36 10

)

Centre Charlemagne

7, rue Félix-Braquet

92270

BOrS-COLOMBES

01 47 85 70 10

L44 QUE CHOISIR SPÉCIAL _ DECEMBRE

0143776045

91300 MASSY 01 69 34 60 36 > 3, rue Alfred de Musset 91 120 PALAISEAU 01 69 34 60 36

1, avenue

94OOO CRETEIL

BP 1004 88050 EPINAL CEDEX 9

Allée du Roussillon

81 TARN

36, Bd JF-Kennedy

>8P22

)

88, avenue Jean Jaurès 80480 SALOUEL 03 22 72 10 84

94 VAL-DE.MARNE ) Centre social Kennedy

Maison des Associations 8, quartier Magdeleine

80 SOMME Amiens et sa région

Centre SalvadoFAllende

87 HAUTE.VIENNE ) 4, cité Louis

01 34 85 97 03

SUR.SEINE

)

Rue du Dauphiné

72OOO LE MANS

78480 VERNEUIL-

22, place de la République

05 49 01 61 61

88 VOSGES

SAVOTE

18, rue des Écoles 92210 SainrCLOUD 0146 02 10 09 ) 25, rue du Bocage 92310 SÈVRES 01 46 23 15 02

77420 CHAMPS-SUR-

78120 RAMBOUILLET

)

Centre Brassens Place du BoisdsGrâce

78200 MANTES-Ia-lOLlE

72 SARTHE ) 21, rue Besnier

BP 855

2013

94121 FONTENAY-SOUSBOIS CEDEX

48 76 18 65

)

26, rue EmileRaspail 941 10 ARCUEIL

45 47 74 74

95 VAL.D'OtSE

)

Espace Nelson-lvlandela

82, boulevard du Général-Leclerc

95100 ARGENTEUIL 01 39 80 78 15 > BP 90001 95471 FOSSES CEDEX 0t 34 72 76 87

)

Centre socio-culturel

o Les Louvrais 2, place de

la Fraternité 95000 PoNTOtSE o1 30 32 t2 12 ) Office culturel Place du Forum

95210 ST-GRATIEN 24 45

ot 34 t7

LA RÉUNION

)BP2 97480 SAINT.JOSEPH 02 62 45 24 44 NOUVELLE CALÉDONIE > sP 2357 98846 NOUMÉA CEDEX

06 87 28 51 20