ASIGNATURA ELECTIVA ORIENTATIVA - CS BÁSICAS DEGANO - ROUX 2023
PATOLOGÍAS DE LOS EDIFICIOS TRABAJO PRÁCTICO. PARTE 2
INFORME TÉCNICO ESCRITO DE PATOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS
ÍNDICE 1. Acercamiento al tema 1.1 Presentación 1.2 Descripción 1.3 Primera vista 1.4 Observaciones 1.5 Antecedentes 1.6 Ubicación de los síntomas (documentación) 2. Síntoma caso 1: PINTURA DEFORMADA EN PLENO 2.1 Descripción síntomas 2.2 Causa/ s probable/ s (Hipótesis) 2.3 Cómo se produce (Tesis y demostración) 2.4 Solución Técnica (Corolario) y Recomendaciones de Mantenimiento Preventivo 3. Síntoma caso 2: EFLORESCENCIA EN LA COLUMNA 3.1 Descripción síntomas 3.2 Causa/ s probable/ s (Hipótesis) 3.3 Cómo se produce (Tesis y demostración) 3.4 Solución Técnica (Corolario) y Recomendaciones de Mantenimiento Preventivo 4. Síntoma caso 3: DESCASCARADO DE PINTURA EN CIELORRASO 4.1 Descripción síntomas 4.2 Causa/ s probable/ s (Hipótesis) 4.3 Cómo se produce (Tesis y demostración) 4.4 Solución Técnica (Corolario) y Recomendaciones de Mantenimiento Preventivo 5. Lista de tareas y presupuesto estimado 1/16
PRESENTACIÓN En el presente informe se realizará un recorrido técnico-metodológico a pedido del Sr. Carlos X ubicado en Calle 3 N°406 en la ciudad de La Plata, en el cual se irá desarrollando el acercamiento al problema, la descripción de los síntomas (daños), sus posibles causas (patológicas), cómo se producen (hipótesis), llegando a las resoluciones técnicas constructivas (corolarios) junto con sus presupuestos estimativos para poder llevar a cabo las refacciones, finalizando con recomendaciones de mantenimiento preventivo de dichas patología.
TIPO DE EDIFICIO: PROPIEDAD HORIZONTAL. UBICACIÓN: CALLE 3 Y CALLE 56, LA PLATA, BUENOS AIRES. 2/16
1_ ACERCAMIENTO AL TEMA 1.2 DESCRIPCIÓN Se trata de un edificio de departamentos de al menos 40 años de antigüedad, de sistema de construcción tradicional de hormigón armado y ladrillo cerámico. La propiedad se encuentra en alquiler, por lo que está sujeta a la ley 13.512 y las costas de reparación, dependiendo de la ubicación de la patología, están a cargo del propietario en el caso del interior del departamento o de la administración en partes comunes del edificio. El edificio se encuentra en una zona de media densidad, cuenta con 14(catorce) pisos de altura y 4(cuatro) departamentos por piso, con varios edificios de departamentos alrededor en una zona céntrica de la ciudad con grado alto de movilidad.
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1.3 PRIMERA VISITA El llamado del afectado indica que los problemas surgen cuando en el lavadero y el baño se comenzó a deformar la pintura en distintos puntos, por lo que se coordina una visita al sitio para realizar el relevamiento. Al llegar al edificio se pudo observar que no cuenta con escalera de emergencia presurizada y está revestida de alfombran, exigida como reglamentaria en 1979, lo que da indicios de los años de antigüedad de la edificación. Al subir al departamento ubicado en el tercer piso, se observa que el lavadero y el baño están orientados al este. En este caso se pudieron determinar tres posibles problemas distintos: > En el primero se puede ver la pintura deformada en forma de globos en la parte superior del pleno. > El segundo, un desprendimiento de pintura con presencia de eflorescencia en la parte inferior de una pared que parece ser una columna. > Y el tercero, un desprendimiento de yeso de revestimiento del cielorraso, con presencia de eflorescencia también.
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1.4 OBSERVACIONES Mediante algunas preguntas, se pudo constatar algunas características que puedan ayudar con las hipótesis de los casos planteados, como: _ El local se ventila con frecuencia, favorecido por ventilación cruzada _ Los locales donde se encuentran los síntomas no cuentan con calefacción _ Solo llega luz de asoleamiento por la mañana _ En los días fríos se condensan los vidrios. _Del lado exterior del edificio se puede notar que parte de lo que parece una columna está expuesta a la intemperie y solo tiene un revoque como revestimiento.
1.5 ANTECEDENTES Se descubrió mediante Carto Arba que el edificio se construyó en 1973. En el departamento hubo refacciones, se cambió el solado por cerámico, y el baño se revistió las paredes con el mismo cerámico. El edificio tiene recurrentes reclamos y cortes de agua por problemas de filtración, el mayor se hace notar en el local de planta baja, por lo que se inspeccionó en los plenos de algunos pisos hasta llegar a la fuga de agua por rotura de caño.
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2_ SÍNTOMA CASO 1: PINTURA DEFORMADA EN PLENO 2.1 DESCRIPCIÓN DEL SÍNTOMA UBICACIÓN: > El síntoma se puede ver en la parte superior de la pared del pleno ubicado entre la cocina y el lavadero. CARACTERÍSTICAS: > Sobre la pared del pleno en la parte superior se observó el desprendimiento de la pintura, en forma de globos. > Al abrir las canillas de agua, se escucha un zumbido desde las llaves de agua. > El pleno está compuesto por una pared de ladrillo común y un revoque de terminación. 2.2 POSIBLES CAUSAS (HIPÓTESIS) Por la ubicación del síntoma y teniendo en cuenta los años del edificio, la posible causa puede estar relacionada a la instalación sanitaria, por lo que el origen pueden ser varios: > Vetustez: por los años del edificio, puede que las instalaciones estén fuera de servicio. > Mala ejecución de la instalación > Deterioro debido a su intensa frecuente uso. La rotura de caños pudo originar una fuga de agua, la cual humedeció las paredes del pleno, siendo absorbida por el material y deformando en última instancia a la pintura.
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2.3 CÓMO SE PRODUCE (TESIS Y DEMOSTRACIÓN) Con respecto a la formación de la pintura, se produce mediante capilaridad, donde el material constructivo absorbe la humedad por capilares debido a la acción de la tensión superficial. La tensión superficial es la fuerza de atracción que ejercen entre sí las moléculas de un líquido en su superficie. Cuando el agua encuentra un capilar, con ángulo de mojado positivo, penetra por él, encadenando sus moléculas y “viajando” a través del tubo. El ladrillo al ser muy poroso, es decir que respecto a su volumen está conformado en parte por materia y otros espacios vacíos, tiene la capacidad conducir el agua a través de estos espacios vacíos. Al haber una fuga de agua por rotura de caño, el ladrillo absorbió el agua, afectando el revoque interior, y por último a la pintura, la cuál muestra el síntoma. PREJUICIOS: Aparte de afectar el aspecto estético de la vivienda, la prolongación del agua estancada generan colonias de microorganismos como hongos negros que afectan a la salud y su posterior “olor a humedad”.
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2.4 SOLUCIÓN TÉCNICA (COROLARIO) Y RECOMENDACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO SOLUCIÓN TÉCNICA 1. se refaccionará la cañería averiada para detener la fuga de agua. Y en caso de que ya esté reparada, se sellará el pleno donde se realizó la abertura para la inspección. 2. Se lijará, cepillará y limpiará las zonas afectadas alrededor del pleno, limpiando los residuos, para aplicar una barrera de vapor, la cual busca impedir que se genere condensación sobre el muro. 3. Luego de que se seque, se aplicará dos manos de pintura en la pared. RECOMENDACIONES 1. Efectuar prueba hidráulica antes de tapar cañerías. 2. Realizar todos los trabajos bajo la supervisión de un Profesional de la Construcción debidamente matriculado.
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3_ SÍNTOMA CASO 2: EFLORESCENCIA EN COLUMNA 3.1 DESCRIPCIÓN DEL SÍNTOMA UBICACIÓN: > El síntoma se puede observar en la parte inferior de la superficie de la pared, en la columna ubicada en el lavadero. CARACTERÍSTICAS: > La pintura comenzó a deformarse, desprendiéndose de la pared. > Al quitar los pedazos de pintura seca agrietada, se puede ver que cae un polvillo blanco. > La columna por el exterior del edificio se ve descubierta de aislaciones. 3.2 POSIBLES CAUSAS (HIPÓTESIS) Por la presencia de polvillo y encontrarse solo en la columna, puede ser eflorescencia salitrosa por la presencia de sales en materiales o morteros, que por la humedad y la evaporación del líquido se cristaliza. La presencia de humedad puede ocurrir por distintas causas: > Condensación superficial por el vapor de aire al ser un local de secado de telas. > Condensación superficial por puente térmico al encontrarse en la columna de hormigón. > Condensación superficial por vapor de aire al utilizar la cocina.
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3.3 CÓMO SE PRODUCE (TESIS Y DEMOSTRACIÓN) La eflorescencia salitrosa se genera por la presencia de sales solubles (sulfatos de calcio o magnesio), que pueden provenir de arenas de mar mal lavadas, aguas de pozo con sales en disolución, tierras salinas usadas en la elaboración de ladrillos o morteros, etc. Al producirse la humectación, las sales viajan junto con el agua. Al evaporarse el líquido, se cristalizan, dando lugar a la presencia de “barbas” o “espumas” de sustancia blanquecina. Todos los volúmenes de aire tienen cierta cantidad de vapor de agua. Si una masa de aire, a determinada temperatura, sufre un descenso de la misma, el vapor se hace visible, ya que a menor temperatura, el aire tiene menor capacidad de albergar agua en estado gaseoso. La columna de hormigón armado es un puente térmico ya que transmite el calor por conducción, y al descender la temperatura, el vapor de agua se condensa sobre su superficie. PREJUICIOS: No hay deterioro sustancial pero afecta el aspecto estético.
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3.4 SOLUCIÓN TÉCNICA (COROLARIO) Y RECOMENDACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO SOLUCIÓN TÉCNICA 1. Se lijará, cepillará y limpiará la zona afectada, limpiando los residuos que genere. 2. Una vez que no se encuentre humedad, puede realizarse un lavado con una solución de ácido muriático en agua al 10 o 20 %, ayudándose con un cepillo de cerda semi dura, para asegurar la eliminación completa de la alcalinidad. 3. Aplicar una capa de barrera de vapor de pintura asfáltica para evitar que la humedad entre en contacto con la superficie. 4. Luego de que se seque, se aplicará dos manos de pintura en la pared. RECOMENDACIONES 1. Realizar todos los trabajos bajo la supervisión de un Profesional de la Construcción debidamente matriculado. 2. Nunca deben eliminarse las sales lavando con agua, ya que esta agravará el defecto. 3. No se debe emplear pinturas basadas al agua.
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4_ SÍNTOMA CASO 3: DESCASCARADO DE PINTURA EN CIELORRASO 4.1 DESCRIPCIÓN DEL SÍNTOMA UBICACIÓN > En el cielorraso del lavadero y el baño CARACTERÍSTICAS > En el cielorraso, cerca de la pared del baño, la pintura o yeso comenzó a desprenderse. > El entrepiso parece ser una losa maciza con solo revoque. >El mayor desprendimiento se ve sobre la ducha.
POSIBLES CAUSAS En el caso de la pintura pueden ocurrir por humedad y alcalinidad. Aunque la humedad no esté presente en el momento de aplicación, puede ser traída a la interfase de la capa de pintura por el sustrato, la filtración de agua o presencia de humedad. Así el desprendimiento de la pintura puede ocurrir por: > Incompatibilidad del sustrato y la pintura > Falta de preparación del sustrato (Ausencia o lijado insuficiente) > Falta de aplicación de sellador > Retracción excesiva de la pintura > Variación dimensional del soporte (humedad o temperatura) 12/16
4.3 CÓMO SE PRODUCE (TESIS Y DEMOSTRACIÓN) La falta de adherencia entre pintura y soporte provoca el desprendimiento del acabado, un proceso patológico que está directamente relacionado con la adherencia química y los espesores de las capas. El ataque químico por álcalis se produce a partir de que la presencia de humedad, al tratarse de un baño, activa los compuestos agresivos y los traslada a la zona donde se produce el fallo. Siendo la ruptura mecánica del film de pintura el efecto inmediato. Una forma de valorar la agresividad alcalina de un material o superficie es ponerla en contacto con un papel indicador de ph o papel de tornasol, humedecido en agua destilada.
PREJUICIOS: No hay deterioro sustancial pero afecta el aspecto estético.
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4.4 SOLUCIÓN TÉCNICA (COROLARIO) Y RECOMENDACIONES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO SOLUCIÓN TÉCNICA 1. Se lijará, cepillará y limpiará la zona afectada, limpiando los residuos que genere. 2. Se limpiará y rociará con solución fungicida anti hongo en el cielorraso. 3. Aplicar una capa de barrera de vapor de pintura asfáltica para evitar que la humedad entre en contacto con la superficie y pueda sostener la pintura. 4. Luego de que se seque, se aplicará dos manos de pintura en la pared. RECOMENDACIONES 1. Realizar todos los trabajos bajo la supervisión de un Profesional de la Construcción debidamente matriculado. 2. Nunca deben eliminarse las sales lavando con agua, ya que esta agravará el defecto. 3. No se debe emplear pinturas basadas al agua.
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5_ LISTA DE TAREAS Y PRESUPUESTO ESTIMADO LISTAS DE TAREAS PRIMER SÍNTOMA • Se picará la zona a intervenir. • Se limpiará dentro del pleno todo escombro y restos de mugre. • Se reparará el tramo de cañería averiada en el pleno. • Se sellará el pleno siguiendo la técnica constructiva del mismo. • Se lijará, cepillará y limpiará las zonas afectadas alrededor del pleno. • Se limpiará los residuos. • Se aplicará una mano de fijador en donde sea pertinente. • Se aplicará 2 (dos) manos de pintura en la pared. SEGUNDO SÍNTOMA • Se lijará, cepillará y limpiará la zona afectada. • Se limpiará los residuos. • Se aplicará 2 (dos) manos de pintura en la pared. TERCER SÍNTOMA • Se lijará, cepillará y limpiará la zona afectada. • Se limpiará y rociará con solución fungicida anti hongo en el cielorraso. • Se aplicará una mano de pintura asfáltica. • Se aplicará 2 (dos) manos de pintura anti hongo en el cielorraso. 15/16
PRESUPUESTO ESTIMADO
*Fuente: Home Solution/Precios de referencia
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