1_9788413555140 by Editorial Tirant Lo Blanch

EL DERECHO INMOBILIARIO EN MÃ&#x2030;XICO

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH

María José Añón Roig

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia

Ana Cañizares Laso

Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Jorge A. Cerdio Herrán Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Javier de Lucas Martín

Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia

Víctor Moreno Catena

Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

Jueza del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Catedrática de Derecho Internacional de la Universidad de Colonia (Alemania)

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot

Héctor Olasolo Alonso

Presidente de la Corte Interamericana de Derechos Humanos. Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González

Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Luis López Guerra Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Marta Lorente Sariñena

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

Ignacio Sancho Gargallo

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España

Tomás S. Vives Antón

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

EL DERECHO INMOBILIARIO EN MÉXICO

MIGUEL OSWALDO ZÁRATE MARTÍNEZ Coordinador

tirant lo blanch Ciudad de México, 2020

Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch México publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com/mex/

Miguel Oswaldo Zárate Martínez

© EDITA: TIRANT LO BLANCH DISTRIBUYE: TIRANT LO BLANCH MÉXICO Río Tíber 66, Piso 4 Colonia Cuauhtémoc Alcaldía Cuauhtémoc CP 06500 Ciudad de México Telf: +52 1 55 65502317 infomex@tirant.com www.tirant.com/mex/ ISBN: 978-84-1355-514-0 Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

AUTORES MIGUEL OSWALDO ZÁRATE MARTÍNEZ MARCELO SEPÚLVEDA FERRER MICHELLE WILLIAMS GONZÁLEZ GERARDO MATA MÉNDEZ MÓNICA TORRES MANAUTOU PRISCILA VIEYRA SOLÍS LUIS FERNANDO GONZÁLEZ CHAPA VÍCTOR MANUEL MONTERO RODRÍGUEZ JORGE MANUEL CASTILLO SAUCEDA RENÉ CRUZ HERRERA LUIS GERARDO FERNÁNDEZ MARTÍNEZ JUAN ISIDORO LUNA HERNÁNDEZ

Índice Prólogo................................................................................................................................. 15

LA PROPIEDAD PRIVADA Y EL PATRIMONIO

Miguel Oswaldo Zárate Martínez I. II. III. IV.

Introducción............................................................................................................... 21 Antecedentes del derecho de propiedad................................................................. 21 Concepto de propiedad privada............................................................................... 27 El patrimonio............................................................................................................. 34 A. Derechos reales................................................................................................... 35 B. Derechos personales........................................................................................... 37 V. Conclusiones.............................................................................................................. 39 VI. Bibliografía................................................................................................................. 40

ANÁLISIS DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO. NUEVOS ESQUEMAS PARA SU ESTRUCTURACIÓN

Marcelo Sepúlveda Ferrer I. Introducción............................................................................................................... 43 II. El régimen de condominio........................................................................................ 44 III. Personalidad jurídica del condominio. ................................................................... 48 IV. El patrimonio del condominio.................................................................................. 51 V. El proindiviso............................................................................................................... 54 VI. Defensa de los intereses condominales..................................................................... 56 VII. Condominio de terreno urbano: ¿realmente un condominio?.............................. 60 VIII. Condominio maestro................................................................................................. 62 IX. Conclusiones.............................................................................................................. 64 X. Bibliografía................................................................................................................. 67

Contenido

LA VALIDEZ DE LOS ACUERDOS PACTADOS EN MATERIA DE LINEAMIENTOS DE CONSTRUCCIÓN Y USOS DE SUELO EN LOS REGLAMENTOS CONDOMINALES DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN

Michelle Williams González I. II.

Introducción............................................................................................................... 71 El régimen jurídico de la propiedad en condominio en el Estado de Nuevo León............................................................................................................................ 72 III. La existencia y validez de los actos jurídicos............................................................ 75 IV. El derecho público como límite al consentimiento................................................. 78 V. La contravención con el orden público de los acuerdos pactados en materia de lineamientos de construcción y usos del suelo en los reglamentos condominales del Estado de Nuevo León........................................................................... 81 VI. Conclusiones. ............................................................................................................ 88 VII. Bibliografía................................................................................................................. 89

CONTROVERSIAS EN LA PROPIEDAD DE LOS FRACCIONAMIENTOS

Gerardo Mata Méndez I. Introducción............................................................................................................... 93 II. Concepto de propiedad............................................................................................. 94 III. ¿Qué es el Registro Público?...................................................................................... 95 IV. Concepto de condominio.......................................................................................... 98 V. Concepto de fraccionamiento................................................................................... 99 VI. Controversias sobre la propiedad de los fraccionamientos..................................... 102 VII. Conclusiones.............................................................................................................. 102 VIII. Bibliografía................................................................................................................. 103

DUE DILIGENCE INMOBILIARIO

Mónica Torres Manautou I. II.

Introducción............................................................................................................... 105 Consideraciones Generales....................................................................................... 107 A. Concepto............................................................................................................. 107 B. Relevancia........................................................................................................... 109 C. Marco Jurídico.................................................................................................... 111 III. Análisis Inmobiliario.................................................................................................. 113 IV. Análisis Urbanístico.................................................................................................... 120 V. Análisis Ambiental...................................................................................................... 123

Contenido

VI. Conclusiones.............................................................................................................. 126 VII. Bibliografía................................................................................................................. 127

LOS CONTRATOS INMOBILIARIOS

Priscila Vieyra Solís I. II.

Introducción............................................................................................................... 131 Teoría general del contrato....................................................................................... 132 A. Contrato vs. Convenio........................................................................................ 132 B. Clasificación de los contratos civiles.................................................................. 133 C. Régimen legal de los contratos.......................................................................... 136 D. Estructura del contrato...................................................................................... 137 E. Tipos de cláusulas............................................................................................... 138 III. Contratos preparatorios............................................................................................. 139 A. La promesa de contratar.................................................................................... 140 B. La oferta de contratar......................................................................................... 143 IV. Contratos traslativos de dominio............................................................................... 145 A. La compraventa de inmuebles........................................................................... 145 V. Contratos traslativos de uso y goce temporal........................................................... 148 A. El arrendamiento de inmuebles........................................................................ 148 B. Pacto comisorio expreso.................................................................................... 149 VI. Contratos de prestación de servicios......................................................................... 151 A. El contrato de obras a precio alzado................................................................. 152 B. Precios unitarios................................................................................................. 153 VII. Conclusiones.............................................................................................................. 155 VIII. Bibliografía................................................................................................................. 156

EL ARRENDAMIENTO Y SU JUICIO ORAL EN EL ESTADO DE NUEVO LEÓN

Luis Fernando González Chapa I. Introducción............................................................................................................... 159 II. El arrendamiento: concepto y generalidades........................................................... 160 III. Modalidades del arrendamiento y regulación del arrendamiento en Nuevo León............................................................................................................................ 164 IV. Procedimientos orales en lo general......................................................................... 166 V. Juicio oral de arrendamiento.................................................................................... 168 VI. Procedimiento de ejecución...................................................................................... 179 VII. Conclusiones.............................................................................................................. 181 VIII. Bibliografía................................................................................................................. 181

Contenido

EL ABUSO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Víctor Manuel Montero Rodríguez I. Introducción............................................................................................................... 183 II. Concepto de derecho de propiedad......................................................................... 184 III. Limitaciones al derecho de propiedad..................................................................... 185 IV. El abuso del derecho.................................................................................................. 186 V. ¿Cómo evitar el abuso del derecho de propiedad al pretender edificar?.............. 191 VI. Derecho comparado.................................................................................................. 193 VII. Conclusiones.............................................................................................................. 194 VIII. Bibliografía................................................................................................................. 195

LA PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR EN OPERACIONES INMOBILIARIAS

Jorge Manuel Castillo Sauceda I. II. III. IV.

Introducción............................................................................................................... 199 La protección al consumidor. Derecho elevado a rango Constitucional............... 200 Autoridades competentes en materia de protección al consumidor...................... 203 De la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor..................................... 204 A. Origenes............................................................................................................... 204 B. Naturaleza Jurídica.............................................................................................. 204 C. Organización........................................................................................................ 204 D. Competencia........................................................................................................ 206 V. La relación de consumo............................................................................................ 207 VI. Principios básicos en las relaciones de consumo..................................................... 208 VII. Obligaciones comúnes para proveedores................................................................. 211 VIII. Protección jurídica al consumidor en materia inmobiliaria................................... 213 IX. Venta de viviendas...................................................................................................... 213 A. Recepción de pagos y entrega del inmueble..................................................... 216 B. Garantías............................................................................................................. 217 C. Bonificación por fallas........................................................................................ 217 X. Tiempo compartido................................................................................................... 221 XI. Autofinanciamiento................................................................................................... 224 XII. Contratos de adhesión............................................................................................... 225 A. Incumplimiento de contrato registrado............................................................. 231 B. Cláusulas inválidas............................................................................................... 233 XIII. Conclusiones.............................................................................................................. 234 XIV. Bibliografía ................................................................................................................ 235

Contenido

RESPONSABILIDAD PENAL DERIVADA DE CONTRATOS SOBRE INMUEBLES SIN AUTORIZACIÓN DE LEY

René Cruz Herrera I. II. III. IV. V. VI.

Introducción............................................................................................................... 239 Delito federal de fraude sobre fraccionamientos sin autorizaciones de ley........... 240 Delito federal de fraude sobre condominios............................................................ 250 Delito de fraude sobre fraccionamientos en el Estado de Nuevo León................. 253 Conclusiones.............................................................................................................. 258 Bibliografía ................................................................................................................ 259

EL MERCADO INMOBILIARIO EN NUEVO LEÓN Y EL DERECHO HUMANO A UNA VIVIENDA DIGNA Y ASEQUIBLE

Luis Gerardo Fernández Martínez I. II.

Introducción............................................................................................................... 261 El bloque de constitucionalidad mexicano relativo al derecho humano a una vivienda digna y asequible y su regulación interna.................................................. 263 III. El mercado inmobiliario en México, Nuevo León y la Zona Metropolitana de Monterrey................................................................................................................... 273 IV. El mercado inmobiliario en Nuevo León y la zona metropolitana de Monterrey y el derecho humano a la vivienda digna y asequible...................................... 277 V. Conclusiones.............................................................................................................. 283 VI. Bibliografía................................................................................................................. 285

EL FIDEICOMISO COMO ESTRUCTURA DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

Juan Isidoro Luna Hernández I. Introducción............................................................................................................... 291 II. Antecedentes del fideicomiso.................................................................................... 292 III. El fideicomiso en las leyes mercantiles de México................................................... 293 IV. Tipos de fideicomiso.................................................................................................. 296 V. Esquemas de financiamiento de proyectos.............................................................. 301 VI. El fideicomiso en desarrollos inmobiliarios............................................................. 304 VII. Fideicomiso de inmuebles en zona restringida........................................................ 309 VIII. Conclusiones.............................................................................................................. 311 IX. Bibliografía................................................................................................................. 312

Prólogo El Derecho Inmobiliario en México es un libro que todos los involucrados en el sector debiéramos leer. Agradezco a los autores por compartir y hacernos parte, y sobre todo a su coordinador, el Dr. Miguel Oswaldo Zárate Martínez, de quien conozco su asombrosa capacidad como abogado, destacando su participación en varios casos de trascendencia urbana e inmobiliaria en el país. Aprecio que, a pesar de no ser abogado, me haya considerado para escribir estas líneas, lo que es un honor al tratarse de una obra cuyo valor y aportación trasciende mas allá del ámbito del Derecho. Reconozco a los autores por su activa labor y esfuerzo al publicar estos textos, relevantes aportaciones producto de su amplia experiencia, precisa investigacion y vasta trayectoria inmobiliaria. El ejercicio es una oportunidad para profundizar en temas trascendentales, desde la evolución del derecho de propiedad y la conformación del patrimonio, hasta los instrumentos jurídicos esenciales para desarrolladores e inversionistas. Hace años, cuando incursioné por primera vez en el desarrollo inmobiliario, me hubiese gustado mucho tener un libro como este, por lo que hoy me entusiasma que contemos con esta herramienta de consulta entre las actuales y nuevas generaciones. La obra comienza con el Dr. Miguel Oswaldo Zárate Martínez, quien hace un recorrido por la historia de la evolución del derecho de propiedad y la conformación del patrimonio; en el siguiente apartado, Marcelo Sepúlveda Ferrer, se refiere al régimen de condominio como una modalidad del derecho de propiedad, y a las novedades planteadas por la nueva Ley del Estado de Nuevo León recientemente publicada en el 2017, como lo es la personalidad jurídica del régimen, además de hacer un serio cuestionamiento de esta figura en la propiedad urbana, complementándose por el tercer apartado en el que Michelle Williams González menciona los requisitos mínimos para la validez de los acuerdos tomados en los reglamentos de los condominios. Por su parte, Gerardo Mata Méndez, explica problemáticas legales respecto a la propiedad en fraccionamientos autorizados, planteando conflictos puntuales del día a día. En el quinto apartado, Mónica Torres Manautou, explica detalladamente las auditorías jurídicas desde el punto de vista inmobiliario y urbanístico, antes de la celebración de un contrato, lo que conocemos como “due diligence”; complementando este contenido con el sexto tema, donde Priscila Vieyra Solís habla propiamente de los contratos en materia y la teoría general de éstos.

Prólogo

Luis Fernando González Chapa, en el séptimo apartado, profundiza sobre los contratos de arrendamiento y lo que en ellos debe detallarse, a fin de poder ejecutarlos de manera más sencilla, explicando incluso el juicio oral de arrendamiento del Estado de Nuevo León. Por su parte, Víctor Manuel Montero Rodríguez toca el tema del abuso del derecho de propiedad, cuestión compleja e interesante para los que no estamos dentro del fascinante mundo del Derecho y en donde queda demostrada la capacidad del autor para sintetizar y explicar de manera clara este contenido. En tanto, en el noveno apartado, Jorge Castillo Sauceda establece los derechos que protege el Estado sobre las operaciones inmobiliarias, tema de gran importancia para las preventas, operaciones tan comunes en nuestra cadena de valor como desarrolladores. Posteriormente, el siguiente texto René Cruz Herrera, se enfoca en las responsabilidades de los funcionarios públicos que cometen ilicitudes al otorgar autorizaciones o permisos, lo cual es una valiosa lección para todos los involucrados en estos procesos. Luis Gerardo Fernández Martínez, explica un tema social muy importante en nuestros días: el derecho humano a una vivienda digna, como lo estipula nuestra Constitución por el bienestar de las personas. El libro cierra con Juan Isidoro Luna Hernández, quien aborda el tema de los Fideicomisos, un instrumento jurídico de mucha utilidad para los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios, pues detalla los diferentes tipos que existen en nuestro país, además de ejemplificar de manera muy práctica la forma de usarlos. Todos los capítulos son muy valiosos, lo que hace de este contenido una gran contribución para debatir y estudiar los fenómenos del Derecho Inmobiliario en Mexico. Esta especialidad es, sin duda, el cimiento de una gran industria, permiténdole avanzar de manera sostenible y sustentable en todos sentidos. Los alcances de esta obra trascienden al gremio, al ser también un aporte social para todos aquellos que pretendan incursionar en el desarrollo inmobiliario con creatividad, innovación, tecnología y adaptabilidad, considerando siempre los fundamentos legales. El Derecho Inmobiliario en México es un libro que nos permite soñar con un mejor futuro para el desarrollo de México, al tratar aspectos de interés particular, público y social. Dicho todo lo anterior, no me queda más que felicitar y reconocer el esfuerzo del Centro de Investigaciones Zárate Abogados (CIZA) y la Cámara

Prólogo

de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León (CAPROBI), además de recomendar ampliamente El Derecho Inmobiliario en México, donde los expertos han depositado, a través de estas páginas, valiosas aportaciones a la cultura del derecho inmobiliario en nuestro país. ¡Enhorabuena! Gerardo Santiago Cavazos Marroquín. Montererrey, N.L., a 8 de junio de 2020

Antes de dirigir el mensaje a todos nuestros agremiados, es un placer presidir este gremio en el Centésimo Aniversario. Mucho les puedo expresar acerca de la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León (CAPROBI), pero personalizare el tema un poco, ya que para mi es un escudo protector para todos los propietarios. La Cámara brinda a sus afiliados y a su comunidad, protección, no sólo ante la autoridad incidente, sino también ante los potenciales generadores de riesgo para nosotros y para las mismas propiedades involucradas en el negocio inmobiliario. Dicha protección, tiene por objeto mejorar a través de la participación en iniciativas de ley, implementación de nuevas regulaciones y mediante prácticas cotidianas que al final del día impactan directamente a través de sus actores en beneficio de la comunidad. La Cámara, tras haber cumplido sus 100 años de servicio, lo que afortunadamente se traduce en alrededor de 50 administraciones, ha permitido que el tiempo hable por si mismo, pues dicha trayectoria representa un sinfín de aprendizajes y un proceso de maduración para el continuo mejoramiento de nuestro entorno, esto, partiendo de que la Cámara y su comunidad, hoy en día, son algo muy distinto a lo que se veía anteriormente. Sin embargo, los retos a los cuales nos enfrentamos siguen siendo grandes, y más que nada, igual de desafiantes a como lo eran en el año inicial. Por lo que, dichos retos deberán seguir tratándose con la atención requerida y trabajándolos con el esfuerzo que nos concierne. Uno de los retos constantes de nuestros inicios es la búsqueda de trascendencia durante las generaciones, lo cual no ha sido una tarea fácil, sin embargo con muy buenos frutos, en los que hoy vemos a jóvenes propietarios impulsando grandes iniciativas, ejemplos hay muchos y muy buenos. Por otro lado, es importante reconocer que el sentido del negocio está en constante evolución y en consecuencia es necesaria la adaptación a las generaciones de hoy en día, lo que implica una proyección con alto impacto en las redes mediáticas, ya sean empresariales o sociales de la comunidad. Es un trabajo constante y continuo, pero, mientras las bases estén bien cimentadas, como lo han estado hasta ahora, las futuras administraciones seguirán adaptándose a lo que venga el día de mañana. A los socios, a sus miembros afiliados, a su personal y al Consejo que forman de manera importante cada uno de ellos lo que hoy conocemos como CAPROBI, les agradezco ampliamente en primera instancia, la gran oportunidad y experiencia que me han dado para liderar y servir a los intereses comunes.

Ricardo Fautsch Garza

Es sumamente gratificante, el sentido de pertenencia que se forma, puesto que en ningún de los momento nos sentimos solos, siempre al interior permea un ambiente de comunidad y apoyo. Definitivamente, vamos de la mano con los participantes, lo que en realidad hace que esta Cámara tenga un valor agregado para todos. Esto hace de nuestro gremio una experiencia muy placentera para compartir, para realizar y para recomendar hacía nuestros futuros líderes de nuestra Cámara, no está demás agradecer a Zárate Abogados el esfuerzo realizado por sus integrantes para hacer realidad esta obra, que servirá como proemio del festejo de nuestro centenario. Ricardo Fautsch Garza Presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León