1_9788411695305 by Editorial Tirant Lo Blanch

OBRAS DE CONSERVACION Y MEJORA EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. ANÁLISIS NORMATIVO Y JURISPRUDENCIAL NOVEDADES LEGISLATIVAS RECIENTES. ESPECIAL REFERENCIA A LAS NORMATIVAS SOBRE REHABILITACIÓN DE VIVIENDA, POBREZA ENERGÉTICA Y LA NUEVA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.

COMITÉ CIENTÍFICO DE LA EDITORIAL TIRANT LO BLANCH María José Añón Roig

Marta Lorente Sariñena

Ana Cañizares Laso

Javier de Lucas Martín

Jorge A. Cerdio Herrán

Víctor Moreno Catena

Catedrática de Filosofía del Derecho de la Universidad de Valencia Catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Málaga

Catedrático de Teoría y Filosofía de Derecho. Instituto Tecnológico Autónomo de México

José Ramón Cossío Díaz

Ministro en retiro de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y miembro de El Colegio Nacional

María Luisa Cuerda Arnau

Catedrática de Derecho Penal de la Universidad Jaume I de Castellón

Manuel Díaz Martínez

Catedrático de Derecho Procesal de la UNED

Carmen Domínguez Hidalgo

Catedrática de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile

Eduardo Ferrer Mac-Gregor Poisot Juez de la Corte Interamericana de Derechos Humanos Investigador del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM

Owen Fiss

Catedrático emérito de Teoría del Derecho de la Universidad de Yale (EEUU)

José Antonio García-Cruces González Catedrático de Derecho Mercantil de la UNED

Catedrática de Historia del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid Catedrático de Filosofía del Derecho y Filosofía Política de la Universidad de Valencia Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Carlos III de Madrid

Francisco Muñoz Conde

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla

Angelika Nussberger

Catedrática de Derecho Constitucional e Internacional en la Universidad de Colonia (Alemania). Miembro de la Comisión de Venecia

Héctor Olasolo Alonso

Catedrático de Derecho Internacional de la Universidad del Rosario (Colombia) y Presidente del Instituto Ibero-Americano de La Haya (Holanda)

Luciano Parejo Alfonso

Catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III de Madrid

Consuelo Ramón Chornet

Catedrática de Derecho Internacional Público y Relaciones Internacionales de la Universidad de Valencia

Tomás Sala Franco

Catedrático de Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social de la Universidad de Valencia

José Luis González Cussac

Ignacio Sancho Gargallo

Luis López Guerra

Elisa Speckmann Guerra

Catedrático de Derecho Penal de la Universidad de Valencia

Catedrático de Derecho Constitucional de la Universidad Carlos III de Madrid

Ángel M. López y López

Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla

Magistrado de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo de España Directora del Instituto de Investigaciones Históricas de la UNAM

Ruth Zimmerling

Catedrática de Ciencia Política de la Universidad de Mainz (Alemania)

Fueron miembros de este Comité: Emilio Beltrán Sánchez, Rosario Valpuesta Fernández y Tomás S. Vives Antón Procedimiento de selección de originales, ver página web: www.tirant.net/index.php/editorial/procedimiento-de-seleccion-de-originales

Dra. Mª Pilar Montes Rodríguez Profesora TEU Dret Civil. Universitat de València

tirant lo blanch Valencia, 2023

Copyright ® 2023 Todos los derechos reservados. Ni la totalidad ni parte de este libro puede reproducirse o transmitirse por ningún procedimiento electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación magnética, o cualquier almacenamiento de información y sistema de recuperación sin permiso escrito de los autores y del editor. En caso de erratas y actualizaciones, la Editorial Tirant lo Blanch publicará la pertinente corrección en la página web www.tirant.com. La presente obra ha sido sometida a la revisión de pares ciegos según el protocolo de publicación de la editorial a efectos de ofrecer el rigor y calidad correspondiente tanto en su contenido como en su forma, aplicándose los criterios específicos aprobados por la Comisión Nacional E 016 (BOE num. 286, de 26 de noviembre de 2016).

Pilar Montes Rodríguez

TIRANT LO BLANCH EDITA: TIRANT LO BLANCH C/ Artes Gráficas, 14 - 46010 - Valencia TELFS.: 96/361 00 48 - 50 FAX: 96/369 41 51 Email:tlb@tirant.com www.tirant.com Librería virtual: www.tirant.es DEPÓSITO LEGAL: V-3204-2023 ISBN: 978-84-1169-530-5 MAQUETA: Disset Ediciones Si tiene alguna queja o sugerencia, envíenos un mail a: atencioncliente@tirant.com. En caso de no ser atendida su sugerencia, por favor, lea en www.tirant.net/index.php/empresa/politicas-de-empresa nuestro procedimiento de quejas. Responsabilidad Social Corporativa: http://www.tirant.net/Docs/RSCTirant.pdf

A Ramón y a nuestros hijos Ramón y María. Gracias por todo vuestro apoyo.

Índice I. Introducción. ........................................................................... 15 II. Antecedentes históricos y legislación concordante........................... 17 III. Novedades recientes en la regulación del arrendamiento de vivienda y su incidencia en las reglas sobre conservación y mejora.................23 A. Ley 4/2013, de 4 de junio. ....................................................... 23 B. R. D. Ley 21/2018, de 14 de diciembre y R. D. Ley 7/2019, de 1 de marzo...........................................................................28 C. Las medidas excepcionales dictada por la pandemia de COVID 19 y la Guerra de Ucrania. Cambios tras la ley 12/2023, de 24 de mayo...........................................................................36 D. La normativa estatal sobre rehabilitación de viviendas y protección frente a la pobreza energética y su aplicación al arrendamiento de vivienda..............................................................................46 E. La nueva ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Las modificaciones introducidas en la lau....................................50 IV. Delimitación del objeto de estudio. Supuestos excluidos.................. 71 V. La obligación de conservar el inmueble arrendado......................... 79 A. La conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad como un derecho-deber de arrendador y arrendatario. Su ratio legis. Cambios tras la ley 12/2023, de 24 de mayo: el deber de información del arrendador del art. 31...........................................................79 B. Las obras de conservación y reparación. Sus diferencias con otras figuras. .....................................................................91

10 1. Concepto legal, doctrinal y jurisprudencial de obras de conservación y reparación: las reparaciones necesarias.......................................91 2. Las diferencias con otros supuestos............................................ 107 a. Las obras de mejora................................................................ 107 b. Las obras de reconstrucción...................................................... 114 c. La obligación de saneamiento por vicios ocultos........................... 118 d. Las obras que modifican la configuración de la vivienda. Las que disminuyen su estabilidad o seguridad. .......................... 122 e. Las obras de adaptación.......................................................... 130 f. Las obras de reforma y rehabilitación. Las obras de mejora energética............................................................................... 133 C. Los sujetos obligados a la conservación de la vivienda arrendada: legitimación............................................................................ 138 1. La obligación del arrendador de conservar el inmueble: La regla general...................................................................... 140 a. Caracteres de la obligación del arrendador................................. 141 b. La destrucción del inmueble como excepción a la obligación de conservar y reparar. Delimitación de supuestos. ....................... 153 c. La ejecución de las obras de conservación y reparación por el arrendador.......................................................................... 161 d. Incumplimiento por el arrendador de la obligación de conservar y reparar................................................................................ 175 e. La posible repercusión en el arrendatario del importe de las obras de reparación y conservación ejecutadas por el arrendador............. 179 2. La obligación del arrendatario de conservar el inmueble: Supuestos y requisitos para su ejecución. .................................... 182

Índice

a. Supuestos.............................................................................. 182 a.1 El deterioro imputable al arrendatario o a quienes conviven con él. La regla de los arts. 1.563 y 1.564 CC....................................... 182 a.2 Las reparaciones locativas...................................................... 192 a.3. Pacto de realización de obras de conservación en compensación por la renta: el nuevo art. 17.5 LAU.......................................... 196 b. La ejecución de obras de conservación por el arrendatario............. 199 b.1 Obras del arrendatario que necesitan el consentimiento expreso del arrendador. El problema de las denominadas obras inconsentidas. Cambios tras la Ley 4/2013, de 4 de junio................................. 199 b.1.1. El fundamento de la exigencia de consentimiento en el art. 23 L.A.U. .................................................................................. 201 b.1.2 El consentimiento del arrendador: requisitos legales. El consentimiento tácito y las obras de adaptación....................................... 204 b.1.3 Las consecuencias de la falta de consentimiento...................... 212 b.2 Obras que no necesitan el consentimiento pero sí el conocimiento del arrendador........................................................................ 214 b.2.1 Las reparaciones urgentes.................................................... 215 b.2.2 Las obras realizadas por el arrendatario con discapacidad. Cambios tras la Ley 4/2013............................................................ 222 b.3 Obras que no necesitan ni el conocimiento ni el consentimiento del arrendador........................................................................ 234 c. Incumplimiento por el arrendatario de su obligación de conservar y reparar................................................................................ 235 VI. Las obras de mejora de la vivienda arrendada. Régimen jurídico..................................................................... 237

12 A. El concepto de obra de mejora. Clases......................................... 240 B. Las obras de mejora efectuadas por el arrendador, tras la llegada del apartado 4 del art. 19 LAU. ............................................... 245 1. Los derechos y obligaciones del arrendador respecto de las obras de mejora ejecutadas por él........................................................ 246 a. Derecho a ejecutar las obras de mejora pactadas con el arrendatario (art. 19.4 LAU)...................................................................... 247 a.1. Ámbito subjetivo, objetivo y temporal de aplicación del art. 19.4 LAU................................................................... 248 a.2. Derecho a la elevación de la renta cumplido lo dispuesto en el art. 19.4 LAU.............................................................................. 250 a.3 Derecho a que las mejoras queden en beneficio de la vivienda....... 251 b. Derecho a ejecutar las obras de mejora no pactadas que no puedan razonablemente diferirse (art. 22 LAU). ..................................... 252 b.1. Ámbito subjetivo, objetivo y temporal de aplicación del art. 22 LAU...................................................................... 252 b.2. Derecho a la elevación de la renta cumplido lo dispuesto en el art. 19.1 LAU.............................................................................. 258 b.3 . Derecho a que las mejoras queden en beneficio de la vivienda. ... 261 2. Los derechos y las obligaciones del arrendatario respecto de las mejoras ejecutadas por el arrendador.................................. 262 a. Derechos y obligaciones respecto de las obras de mejora consentidas............................................................................ 262 b. Derechos y obligaciones respecto de las obras de mejora no consentidas y que no puedan razonablemente diferirse al fin del arriendo.......... 262

Índice

C. Las obras de mejora efectuadas por el arrendatario. Especial referencia a las obras de rehabilitación y mejora energética. Régimen liquidatorio aplicable.................................................. 274 VII. Conclusiones....................................................................... 285 VIII. Bibliografía....................................................................... 289 IX. Índice jurisprudencial........................................................... 297 1. Sentencias del Tribunal Constitucional...................................... 297 2. Sentencias del Tribunal Supremo.............................................. 297 3. Sentencias de las Audiencias Provinciales.................................. 300

I. Introducción. El arrendamiento de vivienda ha sido, desde siempre, una institución jurídica de gran importancia social y, por tanto, de especial relevancia práctica, en la medida en que a través de él pueden los ciudadanos satisfacer su necesidad permanente de vivienda, incluso en un país donde la opción preferida para cumplir tal finalidad ha sido habitualmente la compraventa. Su utilidad social y económica ha motivado también que haya sido un instrumento más o menos usado por los legisladores para corregir y dinamizar o limitar el mercado inmobiliario, especialmente en tiempos de crisis como las que hemos estado sufriendo en los últimos años. La relevancia de la institución y la necesidad de delimitar a quien corresponde conservar y mejorar la vivienda arrendada justificó su presencia en los arts. 1.554 y ss. CC entre las obligaciones de arrendador, pero también entre los deberes del diligente arrendatario. Y, con posterioridad, estuvo presente en las diversas leyes de arrendamientos urbanos hasta la vigente. Ya han pasado casi 30 años desde que se dictara la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en la que se incluyó, en sus arts. 21 a 24, el régimen jurídico de las obras de conservación y mejora de la vivienda arrendada. Esta normativa ha sido muy aplicada por los tribunales y, en los últimos tiempos, ha venido sufriendo cambios importantes que, en ocasiones pretendían actualizarla y, en otras, hacer frente a las consecuencias de las graves crisis económicas y sanitaria que han afectado especialmente a los ciudadanos más vulnerables, entre ellos los arrendatarios de vivienda. Y a todo ello cabe unir la incorporación de normativas que persiguen actualizar el estado del parque de viviendas en España y mejorar su eficiencia energética , sin olvidar la reciente entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que concreta los derechos y deberes de los propietarios arrendadores respecto de la conservación y rehabilita-

Mª Pilar Montes Rodríguez.

ción de la vivienda arrendada y les impone un específico deber de información sobre sus características y condiciones jurídicas. Es, por tanto, hora de hacer balance, de realizar un análisis pormenorizado de los preceptos citados, con las modificaciones que se han introducido y su aplicación jurisprudencial, teniendo presente las nuevas necesidades que se han incorporado a la tradicional obligación de conservar y mejorar la vivienda arrendada. Ello nos permitirá apreciar sus luces y sombras y sacar conclusiones acerca de su real eficacia y coste económico para ambos contratantes.

II. Antecedentes históricos y legislación concordante. La regulación legal de las obras de conservación y mejora en el arrendamiento urbano se encuadra en el régimen normativo de los derechos y obligaciones respectivos de arrendador y arrendatario. Así ha sucedido, desde sus inicios hasta la actualidad, tanto en el Código civil como en la legislación especial. La obligación del arrendador de conservar la vivienda arrendada aparecía ya en el Derecho romano (L.15, 1, L, 19, 2; L, 25.2; L, 13, 6. Digesto, de damno infecto, XXIX, 2.). También en nuestro Derecho histórico se encontraba presente; así, tanto el Fuero Real (Ley 2ª, título XVII, lib. 3º) como las Partidas (Leyes 6ª y 8ª, tit. VIII, Partida V) obligaban al arrendador a efectuar obras de conservación.1 El Código civil2 dedica el Título VI del Libro IV al contrato de arrendamiento, y en él, su Capítulo II a los arrendamientos 1

López Alarcón, M., “Obras de conservación y mejora en el arrendamiento urbano. Estudio teórico-práctico del Capítulo X de la Ley de 22 de diciembre de 1.955, Texto Articulado de 13 de abril de 1.956”, Revista Pretor, núms. 57 a 60, 1.957, p. 406. La propuesta de Código civil, Libros quinto y sexto, de la Asociación de Profesores de Derecho Civil, publicada por Tirant lo Blanch en 2016, incluye, dentro del Libro Quinto dedicado a las obligaciones y los contratos, un Título VI “del arrendamiento de bienes” con un Capítulo III en el que se regulan las obligaciones del arrendador y un Capítulo IV con las obligaciones del arrendatario. En el primero el art 563.1 b) obliga al arrendador a conservar el bien objeto del contrato en estado de servir para el uso convenido o que quepa deducir de su naturaleza. Además, los arts. 563.5, 7 y 8, regulan la extensión de la obligación de conservación del bien arrendado, los derechos del arrendatario en relación con la obligación de conservación del arrendador y la realización de reparaciones urgentes mientras está vigente el arrendamiento. En el Capítulo IV dedicado a las obligaciones del

Mª Pilar Montes Rodríguez.

de fincas rústicas y urbanas. La sección segunda del mismo capítulo (arts. 1.554 a 1.574) regula los derechos y obligaciones del arrendador (que puede ser propietario o titular de un derecho de uso y disfrute como usufructuario) y arrendatario. Entre las obligaciones del arrendador (y correlativos derechos del arrendatario), recogidas en el art. 1.554, se encuentra la de hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (p. 2º). Además, en otros lugares le impone similares deberes en su calidad de propietario. Así el art. 389 CC obliga al propietario si un edificio, pared, columna o cualquier otra construcción, amenazase ruina, a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si el propietario no cumpliera tales deberes, la Administración podría hacerla demoler a su costa. Y en coherencia con ello, su art. 1907 hace responsable al propietario de un edificio de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias. Por su parte, el arrendatario debe, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.555 2º, usar la cosa objeto del contrato como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y, en defecto de pacto, al uso que se infiera de su naturaleza, de acuerdo con la costumbre de la tierra; así como devolver la finca al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el transcurso del tiempo o por causa inevitable (art. 1.561 CC). La legislación especial arrendaticia urbana, que había arrancado en los años veinte -R.D. 21 de junio de 1.920, D. de 29 de

arrendatario, el art. 564.1 b) y c) usar el bien arrendado con la diligencia debida, destinándolo al uso pactado y, en defecto de pacto, al que se infiera de su naturaleza, de los usos y de la buena fe, así como restituir el bien arrendado al final del arrendamiento, en los términos del art. 564-5. Además, el art. 564-7 regula los supuestos de pérdida o deterioro del bien arrendado imputable al arrendatario, el art. 564-8, la realización de mejoras por el arrendatario y el art. 564-9 el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Antecedentes históricos y legislación concordante

diciembre de 1.931 y D. de 21 de enero de 1.936-, se incrementó tras la guerra civil, con la promulgación de tres leyes de arrendamientos urbanos en dieciocho años. La primera de ellas surgió a partir de la Ley de Bases de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1.946, cuyo texto articulado sería aprobado por Decreto de 21 de marzo de 1.947, incluyendo en sus arts. 136 y ss. el régimen relativo a las obras de conservación. Tan sólo habían transcurrido diez años cuando se sustituyó esta regulación por la incluida en el Capítulo X (arts. 107 y ss.) de la Ley de Bases de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1.955, cuyo texto articulado sería aprobado por Decreto de 13 de abril de 1.956. La tercera de las Leyes de arrendamientos urbanos apareció a mediados de la década de los sesenta, en concreto a partir de la Ley 40/64, de 11 de junio, que ordenaba la publicación de un texto refundido que fue aprobado por Decreto 4.104/1.964, de 24 de diciembre (en adelante TRLAU), y que rigió la materia que aquí se analiza hasta la entrada en vigor de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU). El TRLAU dedicó a regular las obras de conservación y mejora la totalidad de su Capítulo X (arts. 107 a 113) y todavía sigue siendo de aplicación a algunas relaciones jurídicas arrendaticias subsistentes a la entrada en vigor de la nueva ley, de acuerdo con lo dispuesto en sus Disposiciones Transitorias. En la LAU esta materia aparece regulada en el Capítulo IV del Título II dedicado a los derechos y obligaciones de las partes, en especial, en los arts. 21 a 24,3 a los que dedicaremos 3

Para Rodríguez Morata, F., “Régimen de las obras y mejoras en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994”, Ar. Civil, 1.995-III, p. 174, “el carácter “especial” de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos evita la “excepcionalidad” que la doctrina atribuía a la derogada LAU de 1.964 (RCL 1.964, 2885; RCL 1.965, 86 y NDL 1844). La mayor virtualidad de la nueva Ley está en haber asumido su especialidad

Mª Pilar Montes Rodríguez.

nuestro análisis. También se incluyen reglas en el Capítulo III, en concreto el art. 19 que permite la elevación de la renta por mejoras, tanto las pactadas (nuevo apartado 4 introducido por el RD Ley 7/2019, de 1 de marzo) como las que no pueda razonablemente diferirse (art. 22) y, tras la reforma de la LAU introducida por la Ley 4/ 2013, de 4 de junio, el nuevo art. 17.5 que permite el acuerdo de sustitución total o parcial de la renta por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble. En el Derecho civil foral o especial son muy escasas las normas relativas al arrendamiento urbano. El Título XV del Libro III de la Compilación de Derecho civil Foral o Fuero Nuevo de Navarra, en su redacción inicial, y dentro del régimen jurídico del arrendamiento de cosas, incluía la Ley 590 dedicada a las reparaciones en la que se afirmaba escuetamente que “el arrendatario debe pagar las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.”. Tras la entrada en vigor de la Ley 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación de Derecho Civil de Navarra o Fuero Nuevo, se mantiene el mismo precepto pero cambia su ubicación al Capítulo VIII del Título III del recién creado Libro IV De las obligaciones, estipulaciones y contratos. También en la normativa propia del arrendamiento rústico, nuestro Ordenamiento jurídico ha venido regulando, tanto en

dentro del “sistema del Derecho civil” con remisiones lógicas al Derecho común del Código civil (vgr. art. 21 L.A.U”, en relación con los arts. 1.563 y 1.564 CC). Con ello, en suma, demuestra el legislador su voluntad de disciplinar “con vocación de permanencia en el sistema” un conjunto de relaciones jurídicas más típicamente “civiles” que en la regulación anterior, más que una regulación administrativizada y, por tanto, mudable, detallista o casuista.”