ENDURHEIMT VERSLUNARRÝMA á miðborgarsvæði Reykjavíkur

ENDURHEIMT VERSLUNARRÝMA á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Tamara Kocan & Garðar Snæbjörnsson

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur Styrkt af miðborgarsjóði haustið 2017 Prentað í Reykjavík, mars 2019 Höfundar: Tamara Kocan, skipulagsfræðingur tamara.kocan@googlemail.com Garðar Snæbjörnsson, arkitekt gardarsn@gmail.com Ágrip Í rannsóknum á stöðu og þróun verslunar í Reykjavík og á höfuðborgarsvæðinu hefur komið fram að hverfisverslun, ekki síst á miðborgarsvæðinu, hafi hnignaði allan síðari hluta 20. aldar. Víða þar sem áður voru litlar hverfisbúðir eru nú íbúðir. Þar sem íbúðum í miðborginni fer fjölgandi vegna þéttingar byggðar má leiða líkur að því að því eftirspurn eftir hverfisverslun og afþreyingu á ytri svæðum miðborgarinnar muni aukast á komandi árum. Verslunarrými sem breytt hefur verið í íbúðir gætu mögulega nýst til þess að koma til móts við þá þróun. Slík rými í Reykjavík hafa ekki verið rannsökuð til þessa. Þessari rannsókn er ætlað að svara því hversu mörgum verslunarrýmum í miðborg Reykjavíkur hefur verið breytt í íbúðir og því hvernig komi megi því til leiðar að sumum þeirra verði breytt aftur í verslunarrými.

Notast var við eldri aðalskipulög Reykjavíkur, Teikningavef Reykjavíkurborgar, Húsakannanir Minjastofnunar, Fasteignaskrá og vettvangskannanir til þess að afla gagna.

Gögnin voru skoðuð með hliðsjón af sögulegri þróun, lagaumhverfi, þróun markaðar, borgarskipulagi og reynslu annarra borga.

Alls fundust 143 rými sem breytt hafði verið úr verslunarhúsnæði í íbúðir. Þar af voru 33 rými (23%) skilgreind sem álitleg til breytinga í verslanir, veitingastaði eða aðra þjónustu sem borgarbúar hafa aðgang að. Úrvalið var byggt á núgildandi aðalskipulagi Reykjavíkur og ýmsum atriðum þess er snúa að verslun og nýtingu jarðhæða. Unnt er að endurheimta verslunarrými meðal annars við gerð eða breytingu á deiliskipulagi. Þar gefst skipulagsyfirvöldum tækifæri til þess að eiga í beinu samtali við byggingareigendur og hönnuði. Einnig geta styrkir og aðrar beinar aðgerðið af hálfu borgarinnar stuðlað að eindurheimt verslunarrýma. Þessi rannsókn á verslunarrýmum í Reykjavík sem breytt hefur verið í íbúðir sýnir að umfangið er töluvert. Margvíslegar aðferðir koma til greina við að endurheimta álitleg rými.

Niðurstöðurnar nýtast þeim er koma að skipulagsmálefnum miðborgarinnar og öllum þeim er hafa áhuga á þróun borgarinnar og framtíðarmöguleikum þar að lútandi. Þakkir Sérstakar þakkir fá Pétur Snæbjörnsson og Rachael Marshall fyrir yfirlestur. Einnig viljum við þakka Borghildi Sölvey Sturludóttur og Haraldi Sigurðssyni hjá Skipulagssviði Reykjavíkur fyrir ráðgjöf og stuðning við úrvinnslu rannsóknarinnar.

2

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

ENDURHEIMT VERSLUNARRÝMA á miðborgarsvæði Reykjavíkur

EFNISYFIRLIT 1.0 Inngangur

4

2.0 Kortlagning

6

2.1

Yfirlit yfir verslanir sem hefur verið breyt í íbúðir

10

3.0 Samhengi

20

3.1

Söguleg þróun

21

3.2

Laga- og reglugerðaumhverfi

26

3.3

Skipulagsumgjörð

28

3.4

Markaður

38

4.0

Reynsla annarra borga, Vínarborg

40

5.0 Lokaorð

42

6.0

44

Helstu heimildir

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

3

1.0 Inngangur

Í miðborg Reykjavíkur eru fjölmargar íbúðir á jarðhæð þar sem áður voru verslanir. Í flestum tilfellum eru þessar íbúðir í lágum gæðaflokki af þeirri einföldu ástæðu að viðkomandi rými voru ekki byggð með íbúðir í huga. Oft eru stórir búðargluggar þaktir filmu eða gardínur ávallt dregnar fyrir. Þetta skapar fráhrindandi götumynd. Í sumum tilfellum hafa breytingarnar heppnast betur, jafnvel svo vel að fáa grunar að þar hafi áður verið verslun.

Umbreyting á verslunarrými yfir í íbúðir hófst á sjöunda áratug síðustu aldar og er m.a. afleiðing breytts ferðamáta.

Einkabíllinn gerir fólki kleift að versla og sækja þjónustu langt frá heimili og vinnu. Breytingar á verslunarháttum hafa einnig haft sitt að segja. Þar má helst nefna tilkomu kjörbúða og stórmarkaða sem gjörbreyttu verslunarvenjum og drógu mjög úr vægi kaupmannsins á horninu.

Vöxtur ferðamannaþjónustunnar hefur einnig skapað þrýsting á gömul verslunarrými í miðborginni. Í sumum tilfellum hefur verslunarrýmum verið breytt í gistiheimili eða íbúðir til útleigu á Airbnb. Samhliða þessu hefur fjölgun ferðamanna aukið mjög umferð gangandi vegfarenda um helstu verslunargötur bæjarins.

Markmið og uppsetning rannsóknarinnar Markmið rannsóknarinnar var einkum að gera aðgengilegt heildaryfirlit yfir verslunarrými miðsvæðis í Reykjavík sem hefur verið breytt í íbúðir á síðustu áratugum. Rannsóknin náði til miðborgarsvæðis samanber aðalskipulag og stefnu miðborgarmála. Yfirlitið var sett fram í töflu og á kortum þar sem dreifing og staðsetning rýmanna var skoðað út frá ýmsum sjónarhornum. Í rannsókninni var breyting verslana í íbúðir og möguleg endurheimt skoðuð með hliðsjón af sögulegri þróun, lagaumhverfi, efnahagsþróun og skipulagsumgjörð. Með endurheimt er átt við að íbúðum verði breytt aftur í verslun, veitingastað eða annars konar þjónustu sem almenningur hefur aðgang að. Einnig var litið til reynslu annarra borga í þessum efnum. Í síðasta kafla eru settar fram hugmyndir að aðgerðum sem gætu reynst mikilvægar fyrir framtíðarþróun miðborgarinnar og framfylgd aðalskipulags Reykjavíkur 2010-2030.

Í núgildandi aðalskipulagi Reykjavíkur frá árinu 2014 er lögð áhersla á blandaða og þétta byggð. Þetta á ekki síst við um miðborgina. Þétting byggðar mun m.a. auðvelda fólki að ferðast um fótgangandi þar sem fjarlægðir milli heimilis, nærþjónustu og vinnu styttast. Möguleikinn á því að geta gengið í vinnuna og að geta sótt ýmsa þjónustu fótgangandi stuðlar að betri heilsu, minni mengun og líflegri götum.

Líklegt er að þétting byggðar leiði til aukinnar eftirspurnar eftir nærþjónustu. Fyrir vikið felst mikið tækifæri í því að endurheimta verslunarrými sem áður hefur verið breytt í íbúðir. Það er skiljanlegt að verslunum hafi fækkað á vissum stöðum. Þetta á einkum við í rólegum íbúðargötum sem þó eru ekki langt frá öðrum verslunum og þjónustu. Á öðrum stöðum gæti endurheimt verslunarrýma styrkt mikilvægar götur, víkkað út miðborgina, gagnast íbúum viðkomandi svæðis og aukið möguleika smærri sprotafyrirtækja.

Dæmigerð verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir Grettisgata 31 og Baldurstorg, ljósmynd: T. Kocan

4

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Mikilvægi virkrar nýtingar á jarðhæð bygginga Segja má að gatan sé grunneining borgarinnar og því mikilvægasta tegund opinbers rýmis. Notkun og ásýnd jarðhæðar bygginga hefur afgerandi áhrif á viðkomandi götu, lífið sem þar þrífst eða þrífst ekki. Jarðhæðir og það hvernig þær tengjast götunni getur því verið mun mikilvægara en frágangur götunnar sjálfrar, hellulagnir eða götugögn.

Með virkri nýtingu á jarðhæð er átt við starfsemi sem almenningur hefur aðgang að, rými sem eru gjarnan opin út í götuna með aðlaðandi inngangi og rausnarlegum gluggum.

Fjölbreytt og virk nýting jarðhæða…

• • • • •

gerir götur borgarinnar líflegri og virkjar þær á mismunandi tímum dags - ef fleiri eru á ferli verður borgin öruggari fyrir alla. auðveldar aðgengi eldri borgara og fatlaðra að grunnþjónustu og eykur þar með lífsgæði þessara hópa. hvetur fólk til þess að fara ferða sinna gangandi og stuðlar þar með að bættri heilsu meðal borgarbúa. eykur möguleika á nærþjónustu sem ekki er háð ferðum með einkabíl, dregur úr umferð og stuðlar þar með að sjálfbærri þróun. laðar til sín gesti frá öðrum hverfum borgarinnar og ferðamenn.

Mannlíf á Laugavegi, ljósmynd: T. Kocan

Félagsleg sjálfbærni - aðgengileg þjónusta Mannskepnan hefur eðlislæga þörf á að vera innan um annað fólk. Breytingar á lífsvenjum síðustu áratugi hafa hins vegar dregið mjög úr þeim tíma sem fólk eyðir innan um aðra í opinberum rýmum. Það ætti því ekki að koma á óvart að einmannaleiki sé vaxandi vandamál á Vesturlöndum. Í Reykjavík vekur athygli að tiltölulega fáir sem eru 60 ára eða eldri sjást á gangi um götur borgarinnar. Þetta skýrist einkum af því að umrædd kynslóð er vön því að fara allra sinna ferða á einkabílum. Í hugum margra eru göngutúrar einungis eitthvað sem maður gerir úti í náttúrinni eða í almenningsgörðum. Ef fara á milli staða í praktískum tilgangi er yfirleitt farið á bíl, jafnvel mjög stuttar leiðir. Önnur möguleg ástæða er að eldri kynslóðir búi frekar í úthverfum.

Meira framboð af nærþjónustu inni í íbúðarhverfum myndi koma sér vel fyrir ýmsa jaðarhópa svo sem einstæða eldri borgara og fólk með hreyfihömlun. Það að geta verslað í næsta nágreni heimilis og sótt þjónustu án þess að vera háður einkabíl eða akstursþjónustu eykur mjög lífsgæði fólks. Gönguferðir gætu hentað mörgum sem regluleg líkamsrækt og dregið úr félagslegri einangrun. Virk nýting jarðhæða skiptir sköpum ef hvetja á fólk til að fara ferða sinna gangandi.

Líflegar götur og virkar jarðhæðir skipta í raun miklu máli fyrir alla íbúa borgarinnar. Raunveruleg samskipti við annað fólk eru öllum lífsnauðsynleg og hafa ef til vill aldrei verið mikilvægari en nú á dögum samfélagsmiðla.

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

5

2.0 Kortlagning

6

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Notkun jarðhæða á miðborgarsvæði Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir Verslanir og þjónusta Veitingastaðir og hótel Skrifstofur Opinberar stofnanir Óþekkt notkun Önnur notkun svo sem íbúðir er ómerkt

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

7

Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir

143 verslunarrýmum var breytt frá 1970 til dagsins í dag.

Skipting eftir áratug breytingar: Fjöldi Áratugur 07 1970 - 1980 10 1980 - 1990 31 1990 - 2000 50 2000 - 2010 19 2010 - 2012 26 breytingar eru án ártals

8

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir

Samanburður við núverandi dreifingu verslunar, þjónustu og veitingastaða

Veitingastaði, verslanir og þjónustu er einkum að finna við ákveðnar götur og torg svo sem Laugaveg, Skólavörðustíg, Austurstræti, Austurvöll og Ingólfstorg. Af rauðu punktunum má sjá að verslun dreifðist áður með mun jafnari hætti um miðborgina.

Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir Verslanir og þjónusta Veitingastaðir og hótel

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

9

2.1

Yfirlit yfir rými sem hefur verið breytt

Eftirtöldum aðferðum var beitt til þess að setja yfirlitið saman.

Leitað var að sjónrænum vísbendingum um breytingar með því að ganga um allar götur innan umrædds svæðis.

Einnig var stuðst við eldri kort af dreifingu verslunar svo sem í aðalskipulagi Reykjavíkur 1962-1983 og aðalskipulagi Reykjavíkur 1984-2004. Helstu sjónrænu vísbendingar er að finna í inngangshurðum og gluggum á jarðhæðum bygginga. Aldur og staðsetning hefur einnig mikið að segja. Þar sem grunsemdir vöknuðu var saga viðkomandi húss skoðuð á teikningum af Teikningavef Reykjavíkurborgar. Í sumum tilfellum þurfti einnig skoða Húsakannanir Minjastofnunar til þess að staðfesta fyrri notkun húsa.

Upplýsingar um núverandi notkun fengust hins vegar úr Fasteignaskrá. Nokkuð er um það að notkun fasteigna sé rangt skráð í fasteignaskránni. Í slíkum tilfellum voru viðkomandi hús skoðuð aftur. Þar sem grunur vaknaði um að hús væru notuð undir óskráða gististarfsemi var leitað á leiguvefsíðum fyrir ferðamenn, svo sem Airbnb. Bakhús og byggingar á baklóðum voru ekki skoðaðar.

Byggingarár og gróft ártal breytinga kemur fram í yfirliti.

Rýmunum er skipt í eftirtalda flokka: Horn (H), kjallari (K), við miðja götu (M). Í sumum tilfellum eru rýmin blanda af þessum flokkum og eru þá merkt samkvæmt því með fleiri en einum bókstaf. Rýmin eru einnig flokkuð með hliðsjón af gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur það er að segja hvort þau séu við aðalgötu í íbúðarbyggð eða við götur með ákvæði um götuhliðar. Nánar verður farið yfir þessa þætti í kafla um skipulagsumgjörð. Þar að auki eru rýmin flokkuð eftir gæðum götuhliðar. Með því er átt við inngang og glugga út að götu sem og aðra “arkitektóníska” þætti eftir atvikum.

Lengst til hægri í yfirlitinu er dálkur fyrir aðrar upplýsingar og athugasemdir.

Alls fundust 143 rými Ef öllum þessum 143 rýmum yrði breytt aftur í verslunar- og þjónusturými þá þyrfti heilan götureit eða “city block” með nýjum íbúðum til þess að bæta upp fyrir fækkun íbúða. Það verður því að teljast óraunhæft og að einhverju leyti tilgangslaust að breyta öllum þessum rýmum aftur til fyrri notkunar. Magnið sem hér birtist er engu að síður áhugavert og gefur vísbendingu um það hversu miklar breytingar hafa orðið á notkun jarðhæða á miðborg Reykjavíkur.

10

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Rými sem undirrituðum þykja vænleg til endurheimtar eru flokkuð og forgangsröðuð með eftirfarandi hætti: Flokkur 1 Rauður Flokkur 2 Appelsínugulur

10 rými 23 rými

Forsendur fyrir ofangreindri forgangsröðun eru með eftirtöldum hætti: Rými sem eru innan miðborgar (M1) samkvæmt landnotkunarflokkun í aðalskipulagi Reykjavíkur og eru þar að auki við götur með ákvæði um götuhliðar eru í flokki 1 (rauður). Undanskilin eru rými með lítil götuhliðargæði og/ eða í kjallara. Rýmin sem falla í þennan flokk eru á jarðhæð við götur þar sem margt fólk á leið hjá og henta því illa til búsetun sökum ónæðis. Slíkar aðstæður eru hins vegar eftirsóknarverðar fyrir verslun og þjónustu.

Rými sem eru við aðalgötur í íbúðarbyggð samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags falla í flokk 2 (appelsínugulur).

Líkt og í flokki 1 eru rými með lítil götuhliðargæði og/eða í kjallara undanskilin. Rými sem falla í flokk 2 gætu haft mikil áhrif í útjöðrum miðborgarinnar og mögulega stækkað hana til lengri tíma.

Tabelle 1 Myndir

Heimilisfang

Byggingarár

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag Miðbær

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

1

Sólvallagata 74

1944

1990

H

2

Framnesvegur 44

1927

2000

M

3

Framnesvegur 29

1941

1980

H

4

Framnesvegur 21

1922

1970

M

5

Framnesvegur 2

1925

2000

H

6

Vesturgata 59

1924

2000

H

7

Brekkustígur 1

1923 / Geymsla

1990

H

8

Sólvallagata 60

1927 or 1956

?

H

9

Sólvallagata 48

1962

2010

M

10

Sólvallagata 27

1955

2010

H

11

Sólvallagata 9

1936

1970

H

12

Bræðraborgarstígur 43

1956

2000

H

x

13

Bræðraborgarstígur 47 2 íbuð

1932

2000

H

x

14

Holtsgata 1

1924

2000

H

15

Bræðraborgarstígur 22

1919

1990

M

16

Bræðraborgarstígur 4

1929

1970

H/K

17

Bræðraborgarstígur 5

1946

1990

H

x

18

Bræðraborgarstígur 1

1906

2010

H

x

1

x

x

x x

x

Íbúð fyrir erlenda verkamenn, kom fyrir í umfjöllun Kveiks á RÚV

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

11

Myndir

12

Heimilisfang

Byggingarár

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag Miðbær

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

19

Öldugata 29

1928

1990

H

x

20

Öldugata 29

1928

2000

M

x

21

Vesturgata 52

1956

1990

M

x

22

Vesturgata 45

1914

2010

M

x

23

Vesturgata 40

1980

?

M

x

24

Vesturgata 35b

1939

?

M

25

Vesturgata 33a

1937

1990

M

26

Vesturgata 29

1881

1980

M

27

Vesturgata 27

1929

2000

H

x

28

Vesturgata 28

1932

1990

M

x

29

Vesturgata 23

1935

2010

M

x

30

Vesturgata 20

1926

1990

H

x

x

x

31

Vesturgata 17a

1936

1980

M

x

x

x

32

Vesturgata 16

1938

1990

M

x

x

x

33

Vesturgata 14

1911

1990

M

x

x

x

34

Vesturgata 12

1940

2000

M

x

x

x

35

Norðurstígur 3a

1938

2000

M

36

Ægisgata 4

1928

2000

H

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

2

Einungis teikningar af íbúð frá 2005

x

x

x x

x

x

x

Myndir

Heimilisfang

Byggingarár

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag Miðbær

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

x

37

Ægisgata 10

1954

2000

H

38

Ránargata 10

1920

1980

M

39

Ránargata 8a

1927

1970

M

40

Bárugata 15

1942

1980

H

x

41

Garðastræti 13a

1939

2010

M/K

x

42

Mjóstræti 2b

1987

2000

M

43

Brattagata 3b

1905

2010

M

44

Túngata 5

1923

2010

M

45

Laufásvegur 2

1904

2010

H

x

46

Laufásvegur 2a

1910

?

M

x

47

Laufásvegur 2

1942

2010

M

x

48

Þingholtsstræti 23/21

1914

?

M

49

Þingholtsstræti 15a

1920

2010

M

50

Ingólfstræti 12

1926

1990

51

Grundarstígur 2

1928

52

Grundarstígur 2

53

spítalastígur 2

x x Gistiheimili

x Ekki á teikningum en breytt nýlega, ca. 2017

x Upphaflega verslun, skóli á tíunda áratugnum, nú gistiheimili

x

Teikningar frá 1940 af breytingu í bílskúr. Breytt aftur sbr. teikningar undir húsnr. 21

H

x

Upphaflega verslun, breytt í íbúð en tilheyrir nú Kærleiksboðberar Teresusystur

2000

H

x

1928

1980

M

x

1923

1990

H

x

3

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

13

Myndir

14

Heimilisfang

Byggingarár

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag Miðbær

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

x

54

spítalastígur 10

1949

1990

M

55

óðinsgata 5

1953

?

M

x

x

56

óðinsgata 5

1910

?

H/K

x

x

Engar teikningar eftir 1950

57

Týsgata 3

1925

?

H

x

x

Var mögulega breytt 1937

58

Lokastígur 8

1930

1990

M

59

Hverfisgata 41

1908

1990

M

x

x

60

Hverfisgata 59

1928

2010

M

x

x

x

61

Hverfisgata 74

1949

2000

M

x

x

x

62

Hverfisgata 74

1949

2000

M

x

x

x

63

Lindargata 14

1943

?

M

x

Var verkstæði

64

Lindargata 12

1942

2010

M

x

Var verkstæði

65

Lindargata 21

1905

?

M

x

Var verkstæði

66

vatnsstígur 11

1943

1980

H

x

Gistiheimili, var verkstæði/iðnaður

67

vatnsstígur 5

1965

?

M

x

68

Grettisgata 2a

1936

2010

H

x

69

Grettisgata 6

1947

2000

M

x

70

Grettisgata 12

1988

1990

M

x

Virðist hafa verið breytt strax eftir byggingu

71

Grettisgata 13

1930

?

M

x

Engar teikningar af íbúð

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

4

x

Engar teikningar eftir 1950

Gistiheimili, tilheyrir Reykjavík Apartments

x x

x

Gistiheimili

Myndir

Heimilisfang

Byggingarár

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag Miðbær

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

72

Grettisgata 16

1930

2000

M

73

Frakkastígur 14

1920

2000

H

74

Grettisgata 31

1947

2000

M

x

75

Grettisgata 31

1947

2000

M

x

76

Grettisgata 32

1962

2000

M

x

77

Grettisgata 46

1936

2000

M

x

78

Grettisgata 44a

1912

2000

H/K

79

Grettisgata 45a

1920

?

H

80

Grettisgata 54

1909

1990

M

Tvö rými

81

Grettisgata 54

1909

1990

M

Tvö rými

82

Grettisgata 64

1929

2010

H

x

x

Gistiheimli/íbúðir

83

Grettisgata 64

1929

2010

M

x

x

Gistiheimli/íbúðir

84

Grettisgata 86

1942

1990

M

85

njálsgata 14

1922

2000

M

86

njálsgata 22

1942

1990

M

x

87

njálsgata 26

1952

?

M

x

88

njálsgata 26

1901

2000

M

89

njálsgata 48

1906

2000

H/K

5

x

x

x

x

Merkt á teikningu sem tómstundarherber gi

x x

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

15

Myndir

Heimilisfang

Byggingarár

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag Miðbær

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

90

njálsgata 43a

1906

1970

H/K

91

njálsgata 49

1946

1990

M

x

92

njálsgata 58a

1935

?

M

x

93

njálsgata 62

1957

2000

M

x

94

njálsgata 65

1930

2000

H

95

njálsgata 86

1944

2000

M

96

bergþórugata 2

1936

1980

H

97

bergþórugata 23

1926

2000

H

98

Bergstaðastræti 28a

1945

2010

M

x

99

Bergstaðastræti 40

1903

1990

M

x

100

Bergstaðastræti 48

1940

2000

H

x

101

Bergstaðastræti 55

1928

2000

H

x

102

Bergstaðastræti 54

1928

2010

H

x

103

fjölnisvegur 2

1931

1980

H

x

104

Nönnugata 16

1930

1990

H

x

105

urðarstígur 9

1921

1980

M

106

bragagata 22

1932

?

H

107

baldursgata 9

1926

1990

H

16

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

6

x

x x

x

x

Breytt í anddyri og stigagang

x

Myndir

Heimilisfang

Byggingarár

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag Miðbær

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

108

óðinsgata 30

1919

1970

M

109

Baldurgata 11

1921

?

H

110

freyjugata 27

1960

2000

H

x

x

111

baldursgata 30

1921

?

H

x

x

Engar teikningar

112

baldursgata 30

1964

1990

M

x

x

Er á Freyjugötu þrátt fyrir heimilisfang

113

Freyjugata 15

1935

2000

H

x

x

114

Freyjugata 15

1935

2000

M

x

x

115

Freyjugata 26

1929

2000

H

x

116

þórsgata 17

1928

2000

H

117

þórsgata 14

1934

2000

H

118

þórsgata 23

1922

1970

M

119

barónsstígur 59

1934

?

H

120

Leifsgata 32

1935

1990

H

x

121

Leifsgata 32

1935

1990

M

x

122

Snorrabraut 61

1938

2000

H

x

123

Mánagata 18

1938

1990

H

124

háteigsvegur 2

1945

2000

H

125

Njálsgata 106

1937

?

H/K

7

x Breytt í skrifstofu á 8. áratug, íbúð upp úr 2000

x x

Gistiheimili

x

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

17

Myndir

Heimilisfang

Byggingarár

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag Miðbær

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

x

x

126

Njálsgata 112

1944

1990

H

127

Njálsgata 112

1944

2000

H

x

128

Njálsgata 112

1944

2000

H

x

129

Stórholt 16

1948

1990

M

x

130

Stórholt 16

1948

2000

M

x

131

Stórholt 16

1948

2000

H

x

132

Skipholt 9

1959

2010

M

x

x

133

Skipholt 9

1959

?

H

x

x

134

àsholt 2

1990

?

M

x

x

135

Laugavegur 147

1926

2000

H

x

136

Laugavegur 134

1930

2000

M

x

x

137

Laugavegur 133

1962

2000

M

x

x

138

Laugavegur 128

1940

?

M

x

x

x

139

Hverfisgata 117

1942

?

M

x

x

140

Bríetartún 8

1945

2000

M

x

141

Bríetartún 8

1945

?

M

x

142

hverfisgata 108

1944

2000

M

x

x

x

143

hverfisgata 108

1944

?

M

x

x

x

18

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

8

x

x

3 einingum breytt í veitingastað, síðar 2 íbúðir

Íbúð til útleigu

Myndir

Heimilisfang

Byggingarár

1880-1920: 20 1920-1930: 38 1930-1940: 31 1940-1950: 34 1950-1960: 10 1960-1970: 06 1980-1990: 03 1990-2000: 01

Áratugur breytingar

Flokkun Horn (H) kjallari (K) við miðja götu (M)

Aðalskipulag

2010-2020: 19 2000-2010: 50 1990-2000: 31 1980-1990: 10 1970-1980: 07 26 án ártals

Horn (H): 63 Miðja (M): 80 Kjallari (K): 7

Miðbær

25

Aðalgata Ákv. um Gæði Athugasemdir götuhliðar götuhliðar

45

21

10 í flokki 1 (rauður) 23 í flokki 2 (appelsínugulur)

Byggingarár Byggð á tímabilinu

40

20

1880 - 1920

38

1920 - 1930

30

31

1930 - 1940

20

34

1940 - 1950

10

10

1950 - 1960

6

1960 - 1970

0

1970 - 1980

3

1980 - 1990

1

1990 - 2000

Fjöldi

Fjöldi

0 Ár

18801920

19201930

19301940

19401950

19501960

Ár

19701980

19801990

19902000

20002010

20102020

19601970

19801990

19902000

Breytingarár Fjöldi

Breytt á tímabilinu

7

1970 - 1980

10

1980 - 1990

31

1990 - 2000

30

50

2000 - 2010

20

19

2010 - 2020

10

50

Fjöldi

40

Ekki tókst að finna ártal breytinga fyrir 26 rými (18%).

Núverandi notkun var í slíkum tilfellum staðfest með vettvangsskoðun.

0 óþekkt

Flokkun (H, M, K) FJöldi

Hlutf.

Flokkur

63

44%

Við götuhorn (H)

80

56%

Við miðja götu (M)

7

5%

Kjallari (K)

Aðalskipulag Fjöldi Hlutf. Flokkur 25

17%

Miðbær

45

31%

Aðalgata í íbúðarbyggð

21

15%

Ákvæði um götuhliðar

9

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

19

3.0 Samhengi

Bragagata 22, byggt árið 1932, ljósmynd: T. Kocan

20

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

3.1

Söguleg þróun

Saga verslunar í Reykjavík er samofin þeim samfélagsog efnahagslegu breytingum sem hafa átt sér stað á Vesturlöndum á síðustu öld. Margir samverkandi þættir leiddu til þess að kaupmaðurinn á horninu er nánast horfinn.

Aldamótin 1900 Árið 1870 voru tólf verslanir í Reykjavík. Þar af voru fjórar í eigu erlendra kaupmanna. Árið 1905, einungis 35 árum síðar, var fjöldi verslana kominn upp í 75. Þessi mikla aukning skýrist af örum vexti bæjarins, tíðari siglingum og aukinni verslun í Evrópu. Í lok 19. aldar jókst verslun Íslendinga við aðrar þjóðir en Dani, einkum og sér í lagi við Breta. Samhliða þessu tóku Íslendingar sjálfir í auknum mæli að stunda inn- og útflutning. Árið 1880 opnaði Þorlákur Ó. Johnson verslun í Reykjavík. Hann var fyrstur Íslendinga til að læra verslun í skóla erlendis og kynnti til sögunnar ýmsar nýjungar svo sem auglýsingar og gluggaútstillingar. Á svipuðum tíma opnaði fyrsta vöruhúsið að erlendri fyrirmynd. Litlum sérvöruverslunum fjölgaði einnig mjög mikið, m.a. meðfram Laugavegi þar sem menn reyndu að lokka til sín bændur á leiðinni inn í bæinn.

Austurstræti í kringum 1914, ljósmyndari ókunnur

Heimsstyrjaldir og millistríðsár Á árum fyrri heimsstyrjaldarinnar varð öll verslun mjög erfið og stóru vöruhúsin hurfu úr Reykjavík. Eftir urðu smáar og sérhæfðar verslanir sem sinntu einungis helstu nauðsynjum borgaranna. Upp úr stríði vænkaðist hagur þjóðarinnar aftur og margar byggingar voru byggðar í borginni með verslun á jarðhæð og íbúðum á efri hæð. Smáar verslanir svo sem mjólkur- og kjötbúðir var að finna í hverju hverfi. Mörg af þeim rýmum sem tekin eru fyrir í þessari rannsókn eru í húsum sem voru byggð á þessum tíma.

Kreppan mikla hófst árið 1929 og í kjölfarið dró mjög úr allri verslun. Ríkisstjórnin neyddist til að setja á innflutningshöft til að hefta útflæði gjaldeyris. Kreppan varði lengi á Íslandi og í raun allt fram að seinni heimsstyrjöld. Eftir hernám Breta og síðar Bandaríkjamanna vænkaðist hagur landsmanna mjög en verslun var eftir sem áður takmörkum sett og sneri einkum að helstu nauðsynjum.

Óðinsgata 34 upp úr 1940, ljósmyndari ókunnur

Síðari hluti 20. aldar Árið 1947 var höftum aflétt og verslun blómstraði. Íslendingar voru hins vegar fljótir að eyða stríðsgróðanum og gjaldeyrisforðinn þurrkaðist upp. Í kjölfarið fylgdi nýtt haftatímabil. Á sjöunda áratugnum losnaði um verslun á ný, höft voru afnumin, efnahagslífið blómstraði og Reykjavík þandist út.

Löngu tímabær nútímavæðing reið yfir þjóðina á áratugunum eftir seinni heimsstyrjöld. Kjörbúðir innleiddu það form innkaupa til sögunnar sem við teljum sjálfsagðan hlut í dag, þ.e.a.s að verslað sé með innkaupakerru sem viðskiptavinir raða sjálfir í. Með því færðist áhersla verslunarmanna frá þjónustu og ráðgjöf yfir í pakkningar og ásýnd að bandarískri fyrirmynd. Vörurnar sjálfar breyttust frá því að vera lítið merktar og viktaðar af verslunarmönnum yfir í það að vera verðmerktar og pakkaðar inn samkvæmt útliti viðkomandi vörumerkis. Afleiðing þessarar þróunar var að innra skipulag verslana breyttist og þær stækkuðu m.a. vegna aukinnar lagerþarfar og nýrra afgreiðsluborða. Hinar nýju verslanir þjörmuðu mjög að smærri kaupmönnum sem höfðu oft ekki burði til þess að nútímavæða verslanir sínar.

Innreið kjörbúða, tæknivæðing heimila og aukin einkabílaeign leiddi af sér breyttar verslunarvenjur. Fólk hóf að versla meira í einu, fyrir lengri tímabil, t.d. einu sinni í viku. Tilkoma ísskápa og breytt innpökkun matvæla ýtti mjög undir þessa þróun. Einkabíllinn jók einnig möguleika fólks á að kaupa mikið af vörum í einu. Fjarlægðir skiptu minna máli en áður. Með einkabílnum varð mögulegt að versla fjarri heimili og vinnu. Aukin atvinnuþáttaka kvenna leiddi þar að auki til þess að þörfin fyrir smáar hverfisverslanir minnkaði enda voru sífellt færri á ferli í íbúðarhverfum yfir daginn.

Ofangreindum breytingum var tekið fagnandi af íslenskum almenningi enda voru þær í samræmi við ríkjandi tíðaranda á Vesturlöndum.

Sem fyrr segir þandist Reykjavík út á árunum eftir seinni heimsstyrjöld. Mönnum varð smátt og smátt ljóst að skipulag borgarinnar þyrfti að taka fastari tökum en áður. Aðalskipulag Reykjavíkur 1962-1983 markar kaflaskil í þróun borgarinnar.

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

21

Ein af forsendum skipulagsins var sá spádómur að miðborgin myndi ekki geta þjónað sem eini verslunarkjarni borgarinnar til mjög langrar framtíðar. Þessi spá var í rökréttu samhengi við megináherslur skipulagsins. Í því var gert ráð fyrir að byggðin dreifðist austur fyrir Elliðaár og að einkabíllinn tæki við sem aðalsamgöngutæki borgarbúa. Að því gefnu var hæpið að ætla að miðborgin, eins og hún var á þeim tíma, gæti tekið við allri framtíðaraukningu í verslun og meðfylgjandi einkabílaumferð. Fyrir vikið var gert ráð fyrir nýjum miðbæ í Kringlumýri, þ.e. við horn Kringlumýrar- og Miklubrautar. Þessi kjarni þróaðist hins vegar ekki eins og gert var ráð fyrir. Uppbygging á svæðinu hófst ekki fyrr en upp úr 1980. Í millitíðinni byggðist verslun og þjónusta upp meðfram Suðurlandsbraut, í Múlunum og í Skeifunni. Árið 1988 opnaði fyrsta stóra verslunarmiðstöðin á Íslandi, Kringlan, þar sem áður hafði verið gert ráð fyrir nýjum miðbæ. Þrettán árum síðar, árið 2001, opnaði önnur stór verslunarmiðstöð í Kópavogi, Smáralind. Fyrsta lágvöruverðsverslunin, Bónus, opnaði árið 1989. Undir lok tíunda áratugarins voru verslunarkeðjurnar Bónus og Hagkaup með yfir 50% hlutdeild á matvörumarkaði. Almennt séð má segja að stórmarkaðir og verslunarmiðstöðvar hafi verið komnar með algera yfirburðastöðu á markaðnum um aldamótin 2000.

Ofangreindar breytingar á seinni hluta 20. aldar höfðu óhjákvæmilega áhrif á stöðu verslunar í miðborginni.

Margar verslanir fluttu í verslunarmiðstöðvar eða annað stærra húsnæði. Í staðinn komu veitingastaðir og litlar gjafavöruverslanir. Verslun utan við aðalgötur dróst saman og hvarf nær algerlega á endanum. Í staðinn komu íbúðir, sjoppur, myndbandaleigur og fleira.

Upphaf 21. aldar Upphaf 21. aldar einkenndist m.a. af innreið stórverslana (e. big-box store) að bandarískri fyrirmynd. Með því er í einföldu máli átt við mjög plássfrekar verslanir í húsnæði sem minnir helst á lagerskemmur. Önnur einkenni eru mikið framboð ókeypis bílastæða og staðsetning við stórar umferðaræðar í jaðri borga. Í raun má segja að þessi tegund verslunar hafi að einhverju leyti þekkst áður hér á landi. Nokkuð var um það að stórmarkaðir væru í húsnæði sem ætlað hafði verið undir iðnað. Upp úr aldamótum færðist hins vegar í vöxt að verslunarhúsnæði væri sérstaklega byggt með þessum hætti. Stórverslanir eru nánast eingöngu aðgengilegar fólki á einkabílum enda hélst uppbygging þeirra hér á landi í hendur við öra útþennslu borgarinnar og mikla fjölgun einkabíla.

Fjöldi ferðamanna óx hægt og bítandi upp úr aldamótum.

Vöxturinn tók hins vegar mikinn kipp á árunum 20112018. Þegar þetta er ritað er ferðamannaþjónustan orðinn stærsta atvinnugrein landsins. Þessi þróun hefur sett mark sitt á miðborgina. Með auknum fjölda ferðamanna fjölgaði mjög verslunum sem sérhæfa sig í þjónustu við þann hóp. Í mörgum tilfellum hafa litlar og veikburða gjafavöruverslanir vikið fyrir “túristabúðum”. Afleiðingin er sú að lítið er eftir 22

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Austurstræti árið 1964, ljósmyndari ókunnur

af hagnýtri verslun í miðborginni. Á móti kemur að mikill fjöldi ferðamanna blæs auknu lífi í ýmsa aðra starfsemi sem heimamenn sækja, svo sem kaffihús og veitingastaði.

Framtíðin Verslunarhættir halda áfram að breytast. Um það bil 200 þúsund Íslendingar versla á netinu nú á tímum. Netverslun hefur stóraukist á síðustu árum og mun að öllum líkindum halda áfram að vaxa. Margir munu þá spyrja sig hvort hefðbundin verslunarrými verði óþörf í framtíðinni.

Sérfræðingar á sviði verslunar telja að svo sé ekki. Ein kenning er sú að margar smærri verslanir komi til með að breytast í eins konar sýningarrými þar sem viðskiptavinir munu geta skoðað og upplifað vörur, drukkið kaffi og jafnvel unnið. Hin eiginlegu viðskipti munu þá eiga sér stað á netinu. Sem dæmi um þróun í þessa átt má nefna að Ikea hefur opnað sprettiverslanir (e. pop-up store) og -kaffihús í miðborgum til þess að ná til viðskiptiavina og auglýsa vörur sem eru fáanlegar á netinu eða í stærri verslunum á jaðri viðkomandi borgar. Ýmsir framleiðindur sem selja vörur sínar á netinu hafa farið svipaða leið og opnað sprettisýningarrými til þess að lokka til sín nýja viðskiptavini. Í Evrópu færist í vöxt að lítil verslunarrými séu leigð út til skamms tíma á góðu verði. (millibilsnotkun, e. inbetween use). Í mörgum tilfellum er það gert með aðstoð borgaryfirvalda. Þetta er einkum gert þar sem húsnæði myndi annars standa tómt eða þar sem til stendur að breyta eða rífa byggingar. Þannig er oft hægt að halda götuhliðum virkum við erfiðar aðstæður. Auk þess fá grasrótarfyrirtæki tækifæri til að prófa hugmyndir áður en ráðist er í stórar fjárfestingar og skuldbindingar til lengri tíma.

Innreið kjörbúða, stórmarkaða og verslunarmiðstöðva leiddi af sér fækkun dagvöruverslana á tímabilinu 1950 til 2000. (Dagvöruverslanir eru verslanir sem selja almennar neysluvörur til daglegra þarfa á heimilum.) Á sama tímabili fjölgaði íbúum. Fyrir vikið fjölgaði íbúum á hverja dagvöruverslun á umræddu tímabili. Samanlagt flatarmál dagvöruverslana jókst að sama skapi. Dagvöruverslanir urðu með öðrum orðum færri og stærri.

Yfirtaka verslunarrisa og fjölgun stórverslana hafði mikil áhrif á dreifingu verslunar. Árið 1998 bjuggu 74% borgarbúa í innan við 400m fjarlægð frá dagvöruverslun. Árið 2008 var þetta hlutfall komið niður í 54%. Þessi breyting er til marks um það að verslanir fluttust fjær heimilum fólks. Í yfirliti á bls. 10-19 má sjá gróft ártal þess þegar hverri og einni verslun var breytt í íbúð. Séu ártölin skoðuð má sjá að umbreyting verslunarrýma í íbúðir byrjaði hægt á sjöunda áratugnum og náði hámarki upp úr aldamótum. Athygli vekur að þessi þróun var ekki í takt við fækkun dagvöruverslana sem var mun fyrr á ferð. Á því eru þrjár mögulegar skýringar.

1. Könnun á þróun verslunar frá árinu 1981 sýnir að sérvöruverslunum fjölgaði í miðborginni á tímabiliinu 1973-1981. Á sama tíma fækkaði dagvöruverslunum.

Af þessu má ráða að sérvöruverslanir hafi oft komið í staðinn fyrir dagvöruverslanir.

2. Sjoppur og vídeóleigur komu víða í staðinn fyrir hverfisverslanir á síðustu áratugum 20. aldar. Mjög fjaraði undan slíkri starfsemi upp úr aldamótunum þegar kvikmyndir urðu aðgengilegar á netinu og bensínstöðvar útvíkkuðu vöruvúrval og opnunartíma.

Tíðari umbreytingu á verslunarhúsnæði yfir í íbúðir upp úr aldamótum má líklega skýra að hluta með undanhaldi hverfissjoppunnar og vídeóleiga.

3. Ártöl breytinga í yfirliti eru byggð á samþykktum aðaluppdráttum hjá byggingarfulltrúa. Samþykkt byggingarulltrúa endurspeglar hins vegar ekki alltaf rétt ártal enda er nokkuð um það að breytingar innanhúss skili sér inn á teikningar talsvert eftir að þær eiga sér stað. Það getur t.d. átt við um ósamþykktar íbúðir í gömlu verslunarhúsnæði. Hyggjist menn selja slíkar íbúðir er æskilegt að fá þær samþykktar af yfirvöldum. Til þess þarf samþykkta aðaluppdrætti.

Skýringarnar hér að ofan útiloka ekki hver aðra. Höfundar þessarar skýrslu telja raunar líklegt að fyrrnefnt misræmi milli umbreytinga verslana yfir í íbúðir, annars vegar, og fækkunar á dagvöruverslunum, hins vegar, orsakist af samspili ofangreindra þátta. Að því gefnu má leiða líkur að því ártöl breytinga í yfirliti gefi rétta mynd af heildarþróuninni, þ.e. að umbreyting verslunarrýma í íbúðir hafi byrjað hægt á áttunda áratugnum og náð hámarki upp úr aldamótum.

Samanburður á fækkun dagvöruverslana og fjölda breytinga eftir áratugum

Fjöldi breytinga á verslunum í búðir

Samantekt - tölfræði

325

50

Fjöldi dagvöruverslana

40 30

120

20

79

10 0 Ár

19501960

19601970

19701980

19801990

19902000

20002010

20102020

Fjöldi íbúa að meðaltali á hverja dagvöruverslun í Reykjavík 1600

1504

1400

1312

1200 987

1000 800

666

600

740

422

400 172

200 0 Ár

1950

1973

1981

1984

1989

2001

2008

Tölur um þróun dagvöruverslunar fengust úr Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030

Verslunarhættir eru í sífelldri þróun. Breytingar á notkun verslunarrýma eru því að einhverju leyti óumflýjanlegar. Sú mikla hnignun sem átti sér stað í hverfisverslun undir lok 20. aldar og upp úr aldamótum er hins vegar dæmi um þróun sem var ekki óumflýjanleg. Orsakir hennar, þ.e. útþennsla byggðar og innreið stórverslana, hefði þurft að hemja með skipulagsaðgerðum.

Millibilsnotkun gæti nýst vel til þess að milda áhrif tíðra efnahagsbreytinga hér á landi. Með því gæfust einnig auknir möguleikar fyrir minni grasrótarfyrirtæki.

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

23

Söguleg þróun í kortum, Reykjavík árið 1920

100 af 143 verslunarrýmum sem hefur verið breytt í íbúðir eru innan þess svæðis sem Reykjavík þakti árið 1920. Mörg verslunarrými á þessu svæði voru engu að síður byggð eftir 1920. Innsti hluti miðborgarinnar hefur í raun verið í stanslausri endurnýjun allt frá upphafi 20. aldar.

Athygli vekur að tiltölulega fá rými eru á svæðum utan við gula merkingu á korti hér að ofan. Svæðin sem hér um ræðir voru að miklu leyti byggð og skipulögð sem íbúðarsvæði samkvæmt fyrsta heildarskipulagi Reykjavíkur frá 1927.

24

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Byggt svæði í Reykjavík árið 1920 Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir

Dreifing dagvöruverslana 1962 - 2018

1962

1981

2001

2018

Upplýsingar fengust úr aðalskipulögum Reykjavíkur frá árunum 1962, 1984, 2010 og könnun Bjarna Reynarssonar á verslun á höfuðborgarsvæðin frá 2001

Dagvöruverslanir

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

25

3.2 Laga- og reglugerðaumhverfi

Ýmis lög og reglugerðir koma við sögu ef endurheimta á verslunarhúsnæði á miðborgarsvæði. Þar má helst nefna: lög um fjöleignarhús, byggingarreglugerð, og reglugerð um skipulagsmál. Hér á eftir verður farið stuttlega yfir ofangreind lög og reglugerðir og áhrif þeirra.

Lög um fjöleignarhús Grein 27 úr gildandi lögum um fjöleignarhús frá árinu 1994: Breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, eru háðar samþykki allra eigenda hússins. Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meiri hluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir.

Af þessu má ráða að tiltölulega einfalt er að breyta rýmum fyrir verslun eða þjónustu í íbúðir, ef viðkomandi hús er að megninu til íbúðarhús. Til þess þarf aðeins samþykki frá einföldum meirihluta eigenda enda getur slík breyting varla talist veruleg frá sjónarhóli nágranna.

Ef breyta á íbúð í verslun/þjónustu eða veitingahús vandast málið. Ef hin nýja notkun felur í sér „verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra…“ þá þurfa allir eigendur að samþykkja breytinguna. Ónæði og röskun veltur augljóslega mjög á þeirri starfsemi um ræðir. Starfsemi sem á sér stað langt fram á kvöld svo sem eins og veitingahúsastarfsemi veldur líklega mestri aukningu á ónæði og er því alltaf háð samþykki allra eigenda. Starfsemi sem á sér stað á dagvinnutíma, til dæmis á hárgreiðslustofu, veldur hins vegar mun minna ónæði. Margir munu þó líta þannig á málið að allri atvinnustarfsemi fylgi verulega meira ónæði en íbúð. Umferð til og frá starfseminni, aukin notkun bílastæða og fleira mætti nefna sem dæmi um það sem gæti valdið einhverjum áhyggjum. Það er hætt við að mjög misjafnar skoðanir séu á því hvaða breytingar þurfi einfaldan meirihluta eða samþykki allra. Um ágreining innan fjöleignarhúsa gildir að málum er hægt að vísa til kærunefndar fjöleignarhúsmála.

Ef menn vilja forðast átök í fjöleignarhúsum er alltaf öruggast að leita samþykkis allra eigenda.

Gera verður ráð fyrir því að mörg tækifæri til endurheimta verslunarrými séu líkleg til að fara forgörðum vegna ótta við breytingar. Ef til vill má vega upp á móti slíkum ótta með upplýsingagjöf og umræðu um jákvæð áhrif nærþjónustu í borgarumhverfinu. Yngri kynslóðir virðast almennt séð vera áhugasamari um þann lífstíl sem blönduð byggð og nálægð við verslun, þjónustu og afþreyingu býður upp á. Mótstaðan gæti því minnkað hægt og bítandi sökum kynslóðaskipta.

26

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Skipulagsreglugerð Fyrstu sjálfstæðu skipulagslögin tóku gildi árið 1998 og í kjölfarið á þeim kom skipulagsreglugerð. Lögin voru endurnýjuð árið 2010 og reglugerðin árið 2013. Í reglugerðinni eru svokallaðir landnotkunarflokkar skilgreindir. Landnotkunarflokkar eru eitt af meginviðfangsefnum aðalskipulags og hafa mest um það að segja hvaða starfsemi og notkun er leyfileg á hverjum stað. Sá flokkur sem helst kemur við sögu hér er íbúðarsvæði. Flest verslunarrými sem breytt hefur verið í íbúðir eru í íbúðarhverfum. Séu reglugerðirnar bornar saman þá vekur athygli að atvinnustarfsemi sem er leyfileg inni í íbúðarsvæðum er skilgreind sérstaklega í eldri reglugerðinni: Á íbúðarsvæðum skal fyrst og fremst gera ráð fyrir íbúðarhúsnæði. Þar má þó einnig gera ráð fyrir starfsemi sem eðlilegt er að þar sé til þjónustu við íbúa viðkomandi hverfis, s.s. verslunum, hreinlegum iðnaði, handiðnaðarfyrirtækjum, þjónustustarfsemi og leiksvæðum, eða annarri starfsemi sem hvorki verður ætlað að muni valda óþægindum vegna lyktar, hávaða eða óþrifnaðar né dragi að sér óeðlilega mikla umferð. Í núgildandi reglugerð er hins vegar tekið mjög almennt til orða og vísað í stefnu aðalskipulags í viðkomandi sveitarfélagi. Það má því segja að heimild sveitarfélaga til þess að blanda saman íbúðarbyggð og atvinnustarfsemi hafi verið rýmkuð í núgildandi reglugerð. Það samræmist áherslubreytingum sem hafa átt sér stað í skipulagsfræðum síðustu ár og áratugi. Í núgildandi aðalskipulagi Reykjavíkur eru sérstök ákvæði um atvinnustarfsemi innan íbúðarsvæði sem verður farið nánar yfir í kafla um áhrif aðalskipulags.

Byggingarreglugerð Stjórn byggingarmála hér á landi á uppruna sinn á 19. öld en þá voru fyrstu byggingarnefndirnar stofnaðar. Á þeim tíma voru reglur um byggingar einungis í stærstu kaupstöðum. Í upphafi 20. aldar voru sett lög um byggingarmál, annars vegar í þéttbýli og hins vegar í dreifbýli. Á grundvelli þessara laga voru settar byggingarsamþykktir í hverju sveitarfélagi fyrir sig. Árið 1978 voru sett fyrstu byggingarlög sem giltu fyrir allt landið. Í kjölfarið kom fyrsta samræmda byggingarreglugerðin. Reglugerðin hefur verið endurnýjuð þrisvar; 1992, 1998 og síðast árið 2012. Flestar byggingar sem koma við sögu í þessari skýrslu eru frá því fyrir sjöunda áratug 20. aldar og voru því byggðar eftir byggingarsamþykktum Reykjavíkur frá 1903 og 1945. Síðan þá hafa kröfur til bygginga tekið ýmsum breytingum.

Flest þau verslunarrými á miðborgarsvæði sem breytt hefur verið í íbúðir var breytt á árabilinu 1980-2010. Á þessum árum giltu byggingarreglugerðirnar frá árunum 1979 og 1998. Í báðum þessum reglugerðum gilti ákvæði sem hefur haft mjög mótandi áhrif á hönnun fjölbýlishúsa í seinni tíð.

Samkvæmt því þurftu allar íbúðir að hafa tvær gluggahliðar.

Undanþága var gerð fyrir litlar íbúðir, 50 m2 og smærri sem þurftu þá að hafa glugga í suðlæga átt. Þar að auki var gerð

krafa um að íbúðir á jarðhæð væru þannig gerðar að gluggar á stofu sneru ávallt í suðlæga átt. Þessa reglu er einnig að finna í núgildandi reglugerð. Fjölmargar þeirra verslana sem breytt var í íbúðir á ofangreindu árabili eru hins vegar þannig úr garði gerðar að ekki var hægt að uppfylla umrædd skilyrði. Í þeim eru oftar en ekki íbúðir sem snúa alfarið í norðlægar áttir. Athygli vekur að þessar íbúðir voru engu að síður samþykktar af byggingarfulltrúa. Líklegt er að ef byggingarreglugerðum hefði verið fylgt eftir með meiri aga á þessu tímabili þá hefði verið hægt að takmarka verulega fækkun verslunar- og þjónustuhúsnæðis á ytri svæðum miðborgarinnar. Hér til hægri má sjá dæmi um íbúðir í verslunarrýmum við götuhorn sem uppfylla ekki fyrrnefnd ákvæði um dagsbirtu.

Núgildandi byggingarreglugerð tók gildi árið 2012. Meðal helstu breytinga frá því í reglugerðum þar á undan var aukin krafa um aðgengi hreyfihamlaðra. Aldurssamsetning þjóðarinnar hefur breyst talsvert á síðustu árum. Fjöldi fólks sem nær háum aldri hefur aukist verulega og hlutfall fólks sem býr við einhvers konar hreyfihömlun hefur því aukist að sama skapi. Í núgildandi mannvirkjalögum og reglugerð er stuðst við hugtakið algild hönnun sem er ætlað að ná utan um aðgengi hreyfihamlaðra í víðum skilningi: Með algildri hönnun skal tryggt að fólki sé ekki mismunað um aðgengi og almenna notkun bygginga á grundvelli fötlunar, skerðinga eða veikinda og það geti með öruggum hætti komist inn og út úr byggingum, jafnvel við óvenjulegar aðstæður, t.d. í eldsvoða.

Krafan um algilda hönnun er nokkuð víðtæk þegar kemur að nýbyggingum. Ekki er gerð krafa um að eldri hús séu uppfærð til samræmis við núgildandi reglugerð. Þegar breytingar eru gerðar á eldra húsnæði gildir hins vegar eftirfarandi regla: Við breytingu á mannvirki sem byggt er í gildistíð eldri byggingarreglugerða skal eftir því sem unnt er byggja á sjónarmiðum algildrar hönnunar. Ef sérstökum erfiðleikum er bundið að uppfylla ákvæði þessa hluta reglugerðarinnar án þess að breyta að verulegu leyti megin gerð mannvirkis, burðarvirki, útliti, innra skipulagi eða öðrum sérkennum sem vert er að varðveita, getur leyfisveitandi heimilað að vikið sé frá einstökum ákvæðum þessa hluta reglugerðarinnar.

Af þessu má sjá að þeir sem hyggjast breyta íbúð sem var áður verslun aftur í verslun, þjónustu eða annað slikt, þurfa í einhverjum tilfellum að breyta húsnæðinu þannig að það uppfylli kröfur um algilda hönnun. Sum rými henta betur til slíkra umbreytinga en önnur. Inngangar þar sem þarf að ganga upp eða niður mörg þrep, eins og er algengt í miðborg Reykjavíkur, geta verið vandkvæðum bundnir svo dæmi sé nefnt. Ekki er alltaf einfalt að koma fyrir skábrautum eða lyftu. Það hversu auðvelt eða erfitt er að fylgja reglum um algilda hönnun verður því að teljast einn af þeim þáttum sem ákvarða hversu vel einstök rými henta til endurheimtar.

Samþykkt nágranna er líklega stærsta hindrunin sem stendur í vegi fyrirendurheimt verslunarrýma. Það er því mikilvægt að stuðlað sé að jákvæðu viðhorfi almennings til blandaðrar byggðar.

Ef byggingarreglugerð er fylgt eftir af aga má oft koma í veg fyrir að íbúðir séu útbúnar í gömlu verslunarhúsnæði.

Gömul verslunarrými sem eru mjög erfið með tilliti til aðgengis henta ekki vel til endurheimtar.

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

27

3.3 Skipulagsumgjörð

Núgildandi aðalskipulag Reykjavíkur 2010-2030 gerir ráð fyrir að byggð muni þéttast talsvert á næstu árum, ekki síst í miðborginni. Samhliða því munu fjarlægðir milli íbúða, vinnu, verslunar og þjónustu styttast. Öll þróun í þá átt mun stuðla að minni einkabílaumferð, auknu vægi almenningssamgangna, hjólreiða og gangandi umferðar.

Borgin verður með öðrum orðum sjálfbærari og lífsgæði borgarbúa batna fyrir vikið.

Núgildandi aðalskipulag kemur að mestu í veg fyrir að fleiri verslunarrýmum á jarðhæð á miðborgarsvæði verði breytt í íbúðir á komandi árum. Ártöl breytinga í yfirliti gefa til kynna að áhrifa aðalskipulagsins sé þegar farið að gæta í þessum efnum. U.þ.b. 10% verslunarrýma sem hefur verið breytt í íbúðir var breytt á árunum 2010-2014. Núgildandi aðalskipulag var samþykkt árið 2014. Eftir það hefur verið mjög lítið um slíkar breytingar. Í undirköflum hér að neðan verður farið yfir þá hluta aðalskipulags Reykjavíkur 2010-2030 sem hafa áhrif á notkun gamalla verslunarrýma sem breytt hefur verið í íbúðir og mögulega endurheimt þeirra.

Stefna um verslun Í aðalskipulagi Reykjavíkur frá árinu 1984 voru sett ákvæði um að þorri heimila væru í 400 metra göngufjarlægð frá matvöruverslun. Borgina skorti hins vegar tæki til þess að fylgja þessum ákvæði eftir og hverfisverslun hnignaði af ýmsum ástæðum eins og áður hefur komið fram. Í aðalskipulagi Reykjavíkur frá 2001 voru smærri verslunar- og þjónustusvæði felld undir íbúðarbyggð á skipulagsuppdrætti. Þessi breyting tók meðal annars mið af skipulagslögum frá 1998 þar sem leyfileg þjónusta innan íbúðarbyggðar var skilgreind nokkuð ítarlega. Af þessu leiddi hins vegar að auðveldara var að breyta notkun verslunarhúsnæðis en áður.

Núgildandi aðalskipulag skilgreinir fjórar mismunandi tegundir þjónustukjarna í borginni utan miðsvæða. Þessum þjónustukjörnum er m.a. ætlað að uppfylla meginþörf borgarbúa fyrir nærþjónustu. Staðsetning þjónustkjarna er “bindandi” og innan þeirra er breyting verslana í íbúðir bönnuð. Uppbygging verslunar innan iðnaðar- og hafnarsvæða er jafnframt bönnuð. Núgildandi aðalskipulag gengur þar með mun lengra en áður hefur verið gert í að verja hverfisverslun. Markmiðið er að framtíðaruppbygging verslunar og þjónustu verði eingöngu í fyrirfram skilgreindum kjörnum. Á miðborgarsvæði er einungis ein tegund þjónustukjarna, þ.e. svokallaðir nærþjónustukjarnar. Hér verður engu að síður farið yfir hinar þrjár tegundirnar. Milli þeirra ríkir eins konar hlutverkaskipting sem er mikilvæg til að skilja stefnu borgarinnar í þessum efnum. Bein tilvitnun í aðalskipulag Reykjavíkur:

28

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Borgarhlutakjarnar: Fjölbreytt verslun og þjónusta, með úrvali sérvöruverslana og veitingastaða, sem þjóna heilum borgarhluta eða stærra svæði. Í borgarhlutakjörnum geta einnig verið skrifstofur, íbúðir, einkum á efri hæðum bygginga, og fjölbreytt starfsemi…

Hverfiskjarnar: Kjarni með stærri matvöru- verslunum og fjölbreyttri verslun og þjónustu sem þjónar heilu hverfi. Íbúðir á efri hæðum bygginga eru heimilar…

Nærþjónustukjarnar: Kaupmaðurinn á horninu. Minni matvöruverslanir, bakarí, skóbúðir og annað til daglegra þarfa innan hverfa. Íbúðir geta verið á efri hæðum viðkomandi bygginga…

Stórmarkaðir: Kjarnar við stofnbrautir. Rýmisfrekar verslanir, dagvöru- og sérvöruverslanir. Stórmarkaðir skulu einkum vera á miðsvæðum. Íbúðir eru ekki heimilar á slíkum svæðum… Í aðalskipulaginu eru ítarleg markmið og ákvæði um verslun og þjónustu. Samantekt: •

Gert er ráð fyrir að dagvöruverslanir verði einkum staðsettar í borgarhluta-, hverfis- og nærþjónustukjörnum (ekki í stakstæðum stórmörkuðum).

Minni dagvöruverslanir geta einnig verið við aðalgötur innan íbúðarhverfa.

•

Leitast er við að festa í sessi núverandi matvöruverslanir og aðrar dagvöruverslanir innan íbúðarhverfa. Það er m.a. gert með því að skilgreina núverandi verslanir sem nærþjónstukjarna í þar til gerðum þemakortum í aðalskipulaginu.

•

Í borgarhluta-, hverfis- og nærþjónustukjörnum er óheimilt að breyta verslun á jarðhæð í íbúð.

•

Dagvöruverslanir eru almennt heimilar á miðsvæðum. Þó gilda sérstakar reglur um verslanir yfir 1000 fermetrum.

•

Óheimilt er að byggja nýjar matvöruverslanir á iðnaðar-, athafna- og hafnarsvæðum.

•

Leitast er við að styrkja bakland hverfisverslunar og þjónustu með fjölgun íbúa, fjölbreyttri starfsemi og blandaðri byggð.

•

Gert er ráð fyrir að hlutfall þeirra íbúa sem eru í innan við 400 metra göngufjarlægð (300 metra loftlína/radíus) frá dagvöruverslun hækki verulega. Breytingar á þessu hlutfalli verði vaktað og niðurstöður hafðar til hliðsjónar við mat á einstökum umsóknum um opnun nýrra matvöruverslana.

Stefna um verslun í gildandi aðalskipulagi ætti að tryggja að hverfisverslun í Reykjavík hnigni ekki mikið umfram það sem orðið er.

Verslunar- og þjónustukjarnar

Nærþónustukjarnar Hverfiskjarnar Stórmarkaðir Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

29

Nærþjónusta, dagvöruverslanir

Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir Á vissum svæðum skortir nokkuð upp á að markmið um göngufjarlægð frá dagvöruverslun (400 metrar) sé uppfyllt. Þetta á einkum við vestast í gamla Vesturbænum og í kringum Landspítalann. Á báðum svæðum er talsverður fjöldi eldri verslunarrýma sem breytt hefur verið í íbúðir. Endurheimt verslunarrýma á þessum svæðum gætu nýst til þess að uppfylla umrætt markmið að fullu.

30

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Stórar matvöruverslanir Lítil / einföld matvöruverslun 300m radíus frá verslun

Þéttleiki, fjöldi íbúa á götureitum

48 af 143 rauðum púnktum á kortinu eru á þéttbýlustu götureitum borgarinnar. Á slíkum svæðum ættu að vera kjöraðstæður fyrir hvers kyns hverfisverslun og afþreyingu.

Upplýsingar um íbúafjöla götureita fengust úr aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030.

151 - > 200 íbúar 51 - 150 0 -50 Engar upplýsingar Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

31

Landnotkunarsvæði

•

Svokölluð landnotkunarsvæði eru eitt af meginviðfangsefnum aðalskipulags og hafa mest um það að segja hvaða starfsemi og notkun er leyfileg á hverjum stað.

Eftirtalin landnotkunarsvæði er að finna á miðborgarsvæði:

Styðja hverfisverslun og tengsl íbúðarhverfa við verslunargötur miðborgar, m.a. með því að efla hliðargötur.

•

Ýta undir götu- og torgsölu með ferskmeti.

•

Stuðla að fjölbreyttu framboði nauðsynjavöru sem stenst gæða- og verðsamkeppni.

•

Móta stefnu um umfang verslunarkjarna á jaðri miðborgarinnar.

Íbúðarbyggð, ÍB: Á íbúðarsvæðum er gert ráð fyrir íbúðarbyggð og tilheyrandi nærþjónustu svo sem hárgreiðslustofum, veitingastöðum án vínveitingaleyfa og þrifalegum smáiðnaði. Fyrrnefndir nærþjónustukjarnar eru innan íbúðarsvæða og ekki skilgreindir sem sérstakt landnotkunarsvæði. Innan íbúðarsvæða má jafnframt finna svokallaðar aðalgötur. Meðfram þeim er fjölbreytt starfsemi leyfileg, svo sem veitingastaðir með vínveitingaleyfi (opnunartími til 23:00) og minni gististaðir.

Miðborg, M1, undirflokkar M1a, M1b, M1c: Þessi landnotkunarsvæði þjóna höfuðborgarsvæðinu í heild sinni og á þeim má meðal annars finna verslanir, þjónustu, hótel, veitingastaði og fleira. Í miðborginni er einnig að finna margar af helstu stofnunum landsins.

Miðsvæði, M2: Einkennist fyrst og fremst af rýmisfrekum smávöruverslunum, skrifstofum, stofnunum, ýmsum ráðgjafar- og þjónustufyrirtækjum, hótelum og veitingastöðum.

Samfélagsþjónusta, S: Svæði fyrir stofnanir og fyrirtæki sem veita almenna þjónustu við samfélagið, svo sem mennta-, heilbrigðis-, félags-, trúar- og menningarstofnanir. Á þessum svæðum er verslun og þjónusta háð sérstöku leyfi í deiliskipulagi.

Hverfisverslanir í miðborg Í núgildandi aðalskipulagi er sérstakur kafli um miðborgina. Þar er meðal annars tekið sérstaklega á hverfisverlun í miðborginni. Eftirtalin markmið eru sett fram í þeim efnum, bein tilvitnun: •

Styðja hverfisverslun og tengsl íbúðarhverfa við verslunargötur miðborgar, m.a. með því að efla hliðargötur.

•

Ýta undir götu- og torgsölu með ferskmeti.

•

Stuðla að fjölbreyttu framboði nauðsynjavöru sem stenst gæða- og verðsamkeppni.

•

Móta stefnu um umfang verslunarkjarna á jaðri miðborgarinnar.

Jafnframt eru sett fram markmið um verslun við Laugaveginn sem er óneitanlega aðalverslunargata miðbæjarins. Verslun og þjónusta meðfram Laugavegi stendur sterkum fótum og því hefur lítið sem ekkert af verslunarrýmum meðfram honum verið breytt í íbúðir. Einu dæmin um það eru austan við Hlemm. Hér ber þó að vekja athygli á eftirfarandi markmiði er varðar Laugaveg, bein tilvitnun: 32

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Jafnframt eru sett fram markmið um verslun við Laugaveginn sem er óneitanlega aðalverslunargata miðbæjarins. Verslun og þjónusta meðfram Laugavegi stendur sterkum fótum og því hefur lítið sem ekkert af verslunarrýmum meðfram honum verið breytt í íbúðir. Einu dæmin um það eru austan við Hlemm. Hér ber þó að vekja athygli á eftirfarandi markmiði er varðar Laugaveg, bein tilvitnun: •

Styrkja hliðargötur Laugavegarins, m.a. með því að rýmka starfsemisheimildir við hliðargötur.

Verslanir sem falla undir nærþjónustu, svo sem smærri matvöruverslanir, bakarí, fiskbúðir og fleira eru leyfilegar á öllum þeim landnotkunarsvæðum sem voru tekin til skoðunar hér að ofan nema á þeim svæðum sem falla undir samfélagsþjónustu (S) þar sem hún er háð deiliskipulagi. Endurheimt verslunarhúsnæðis ætti því að vera möguleg á öllu því svæði sem er til skoðunar hér.

46 af 143 rýmum sem fundust í þessari rannsókn eru við aðalgötur í íbúðarbyggð. Gagnlegt væri ef skipulagsyfirvöld héldu svipaða skrá sem yrði yfirfarin við alla deiliskipulagsgerð meðfram aðalgötum. Við gerð eða breytingu á deiliskipulagi leynast tækifæri fyrir borgina til þess að semja við eigendur um breytta notkun jarðhæða þar sem það á við. Til þess má beita hvötum svo sem hækkun nýtingarhlutfalls eða öðrum tilslökunum. Í aðalskipulaginu eru sett fram göfug markmið um eflingu hverfisverslunar, götu- og torgsölu í miðborginni sem samræmast vel þeirri hugmynd sem hér er lögð til grundvallar, þ.e. endurheimt verslunarrýma. Á þvergötum Laugavegs eru 18 gömul verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir. Á næstu götum samsíða Laugavegi (Hverfis- og Grettisgötu) eru 12 slík rými. Samtals eru þetta því 30 gömul verslunarrými sem gætu nýst til þess að uppfylla markmið um styrkingu hliðargatna við Laugaveg.

Landnotkunarsvæði innan miðborgarsvæðis

M1b

M1c

ÍB M1a M1c

M1c

M1b

ÍB S

M1c ÍB

S

24 af 143 rauðum púnktum eru á landnotkunarsvæðum sem falla undir Miðborg (M1), undirfokkar M1a, M1b, M1c

Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir

Miðborg, M1

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

33

Aðalgötur í íbúðarbyggð

Aðalgötur í íbúðabyggð 46 af 143 rýmum sem hafa fundist í þessari rannsókn eru við svokallaðar aðalgötur í íbúarbyggð. Sumar aðalgötur bjóða upp á tiltölulega takmarkaða möguleika til uppbyggingar á verslun og þjónustu í núverandi byggingum. Mikill fjöldi mögulegra rýma er hins vegar við ýmsar götur sem eru ekki skilgr. sem aðalgötur svo sem Vesturgata og Framnesvegur.

Skoða þyrfti kosti og galla þess að útvíkka aðalgötur í íbúarbyggð með áherslu á götur þar sem eru mörg verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir.

34

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Tillaga að útvíkkun Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir

Sólvallagata 27, stendur á horni við Hofsvallagötu sem er skilgr. sem Aðalgata. Á jarðhæðinni var áður sjoppa og myndbandaleiga, ljósmynd: T. Kocan

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

35

Vesturgata 12, jósmynd: T. Kocan

Ákvæði um götuhliðar Ákvæði um götuhliðar eru mikilvægt tæki til þess að hafa áhrif á notkun jarðhæða og ásýnd helstu verslunargatna miðborgarinnar. Samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur eru helstu markmið ákvæða eftirfarandi, bein tilvitnun: •

Stuðla að heildarmynd göturýmisins með því að samræma útlit og umhverfi.

•

Efla mannlíf í görurýmum.

•

Tryggja samfellu í verslunargötuhliðum

•

Stuðla að fjölbreyttri starfsemi.

•

Vernda og efla smávöruverslun.

•

Styrkja samþjöppun smávöruverslunar.

Götuhliðar sem falla undir ákvæðin skiptast í þrjá mismunandi flokka: 70% 50% 50%

Lágmarkshlutfall smávöruverslunar Lágmarkshlutfall smávöruverslunar Hámarkshlutfall starfsemi að smásöluverslun undanskilinni

Þessir mismunandi flokkar endurspegla hlutfall smásöluverslunar gagnvart annarri starfsemi á viðkomandi götuhliðum. Breytingar á notkun jarðhæða við slíkar götur er háð því skilyrði að hlutfallið haldist innan þeirra marka sem 36

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

sett eru með ákvæðunum. Með því er stutt við virka og fjölbreytta nýtingu jarðhæða sem hefur ýmis jákvæð áhrif líkt og farið var yfir í inngangi.

Lykilatriði í samhengi þessarar rannsóknar er sú ótvíræða regla að breyting verslunarrýma í íbúðir er bönnuð þar sem er götuhliðastýring. Þetta ákvæði og svipuð regla um skilgreinda verslunarkjarna koma að mestu í veg fyrir að fleiri verslunarrýmum verði breytt í íbúðir á komandi árum.

Niðurstaða varðandi skipulagsumhverfi Núgildandi aðalskipulag skapar borgaryfirvöldum meiri áhrif en áður hvað varðar breytta notkun verslunarrýma.

Hugmyndir hér að ofan (rammaðar inn) gætu nýst borginni til þess að efla hverfisverslun og nærþjónustu í miðbænum til framtíðar. Endurheimt á verslunarrými gæti spilað lykilhlutverk í þeirri þróun.

21 af 143 rýmum sem hafa fundist í þessari rannsókn eru við götur þar sem gilda ákvæði um götuhliðar.

Endurheimt þeirra gæti nýst til þess að bæta samfellu verslana og þjónustu meðfram slíkum götum. Líkt og nefnt hefur verið í samhengi við aðalgötur þá væri gagnlegt fyrir skipulagsyfirvöld að halda sérstaka skrá yfir slík rými sem yrði yfirfarin við deiliskipulagsgerð þar sem það á við.

Ákvæði um götuhliðar

21/143 rýmum sem hafa fundist í þessari rannsókn eru við götur með ákvæði um götuhliðar (götuhliðastýring).

Ákvæði öðru megin við götu Ákvæði báðum megin við götu Verslunarrými sem hefur verið breytt í íbúðir

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

37

3.3 Markaður

Þróun verslunar og þjónustu í miðborg Reykjavíkur mótast að miklu leyti af efnahagslegum þáttum. Nákvæm rannsókn á þeim krefst sérstakrar rannsóknar. Hér verður einungis farið í stuttu máli yfir nokkur meginatriði.

Ferðamennska Á síðastlitðnum árum hefur ferðamannaþjónusta verið eitt helsta hreyfiafl þróunar í verslunar- og veitingarekstri í miðborginni. Aðalverslunargata borgarinnar, Laugavegur, hefur verið aðlöguð að þessari starfsgrein og þjónar nú einkum og sér í lagi ferðamönnum. Fjölgun ferðamanna hefur aukið mjög umferð gangandi vegfarenda um verslunargötur bæjarins sé miðað við stöðuna undir lok 20. aldar.

Mörgum heimamönnum finnst lítið vera eftir af verslun og þjónustu í miðbænum sem mætir daglegum þörfum þeirra. Þessi tilfinning er að mörgu leyti réttmæt en ósanngjarnt væri að skella skuldinni alfarið á ferðamannaþjónustuna.

Eins og fram kemur í kafla um sögulega þróun þá má má rekja hnignun verslunar í miðborginni að minnsta kosti þrjá áratugi aftur í tímann. Ferðamennska í mjög miklu magni eða “massatúrismi” er hins vegar frekar ungt fyrirbæri hér á landi og hófst í raun fyrir minna en áratug. Önnur afleiðing ferðamannaþjónustunar er tilkoma Airbnbíbúða, smærri gististastaða og hótelíbúða miðborginni. Í sumum tilfellum hefur litlum verslunar- eða þjónusturýmum á jarðhæð verið breytt í gistirými. Leiða má líkur að því að hertar reglur og mikil fjölgun hótelrýma í miðborginni muni þrengja að slíkri gististarfsemi á komandi árum. Það er því mögulegt að tækifæri til endurheimtar á gömlu verslunarhúsnæði myndist þar sem eigendur Airbnb-íbúða gefist upp á slíkum rekstri.

Vöxtur ferðamannaþjónustunar hefur að langmestu leyti verið mjög til hagsbóta fyrir borgina. Til dæmis má nefna að ýmsar hliðargötur þykja nú ákjósanlegri en áður til fjárfestinga í verslun og þjónustu. Skýrasta dæmi þessa er efsti hluti Skólavörðustígs sem áður var róleg íbúðargata. Stanslaus straumur ferðamanna til og frá Hallgrímskirkju hefur í raun endurskilgreint þennan hluta götunnar. Frakkastígur gengur nú á svipaðan hátt í gegnum endurnýjun. Á þessum tveimur götum má finna nokkur af örfáum dæmum þess að íbúðarhúsnæði á jarðhæð hafi verið breytt í verslun eða veitingastað.

2030. Þessi vöxtur mun hafa lykiláhrif á þróun verslunar og þjónustu á svæðinu.

Fjölgun íbúa á þéttingarsvæðum mun líklega framkalla aukna eftispurn eftir verslun og þjónustu í nærliggjandi byggð. Þar með ættu forsendur fyrir endurheimt verslunarrýma að batna. Hér ber þó að hafa í huga að á flestum stærri uppbyggingarreitum í miðborginni er gert ráð fyrir verslun og þjónustu á jarðhæð. Framboð af verslunarhúsnæði mun þar af leiðandi aukast verulega. Það er því ljóst að markaðslegt svigrúm til þess að endurheimta verslunarrými í miðborginni er takmörkum háð. Á móti kemur að eldra húsnæði ætti oft að vera ódýrara í leigu en nýbyggingar og gæti því hentað mörgum grasrótarfyrirtækjum betur.

Endurheimt verslunarrými í eldri byggingum myndu að öllum líkindum ekki að þjóna sama markaði og stór nýbyggð rými.

Einnig má benda á þá staðreynd að umfang verslunarrýmis sem er vænlegt til endurheimtar er ekki af þeirri stærðargráðu að það geti kollvarpað markaði með verslunarhúsnæði á komandi árum. Meðalstærð rýma sem hafa fundist í þessari rannsókn er í kringum 50 fermetrar.

Samanlagt flatarmál allra rýma í flokki 1 er um það bil 500m2.

Til samanburðar þá eru 7381m2 af verslunarhúsnæði í hinu nýbyggða Hafnartorgi. Verslunarrýmin í flokki 1 eru með öðrum orðum einungis 7% af verslunarrými Hafnartorgs.

Verðlag Opinberar tölur um leiguverð atvinnuhúsnæði eru nokkuð ófullkomnar þar sem mörgum leigusamningum er ekki þinglýst. Opinberar tölur um söluverð atvinnuhúsnæðis eru sömuleiðis ófullkomnar. Margar eignir eru sökum skattalegs hagræðis í eigu eignarhaldsfélaga. Við kaup og sölu á slíkum eignum er eignarhaldsfélagið oft á tíðum selt frekar en eignin sjálf, einkum til að forpast greiðslu stimpilgjalda.

Við slík viðskipti skapast engar opinberar tölur um söluvirði fasteignarinnar sjálfrar. Að þessu leyti eru markaðir með atvinnu- og íbúðarhúsnæði nokkuð ólíkir.

Spár benda til þess að ferðaþjónustan muni vaxa hægt á næstu árum og jafnvel staðna. Það verður því að teljast líklegt að aðrir þættir muni stjórna miklu um þróun verslunar og þjónustu í miðborginni á komandi árum.

Verð atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæði hefur meira en tvöfaldast á síðustu fimm árum samkvæmt nýjasta riti Seðlabanka Íslands um fjármálastöðugleika. Leiguverð hefur að öllum líkindum hækkað um tveggja stafa prósentutölur, að jafnaði, á sama tíma. Samkvæmt viðtölum við leigjendur og leigusala er verulegur munur á leigu eftir staðsetningu innan miðbæjarins. Götur með stöðugu flæði vegfarenda (einkum ferðamanna) svo sem Austurstræti og neðsti hluti Laugavegar og Skólavörðustígs eru í hæsta verðflokki.

Verslunarrými við aðrar aðliggjandi götur eru umtalvert ódýrari. Þessi munur hefur leitt til þess ýmsar verslanir og veitingastaðir hafa opnað á áður óvinsælum hliðargötum.

Framtíðaruppbygging

Skattar

Miðborg Reykjavíkur gengur nú í gegnum umtalsverða endurnýjun og uppbyggingu, einkum við Höfnina og meðfram Hverfisgötu. Samkvæmt núgildandi aðalskipulagi mun fjöldi íbúða í miðborginni vaxa um 20% fram til ársins

Fasteignaskattar eru önnur stærsta tekjulind íslenskra sveitarfélaga. Sveitarfélög ákveða skatthlutfallið sem verður þó að vera innan þess ramma sem er ákvarðaður af Alþingi.

Skattar af fasteignum eru reiknaðir sem prósentuhlutfall

38

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

SKEKK, nýleg verslun / sýningarrými við Hofsvallagötu, ljósmynd: dtile.nl

af fasteignamati sem er í stuttu máli mat hins opinbera á verði fasteignarinnar. Almennt séð er gert ráð fyrir að skattprósenta fasteignaskatta geti verið hærri fyrir atvinnuhúsnæði en heimili. Sem stendur er skattheimta af atvinnuhúsnæði í Reykjavík í hámarki, þ.e. 1,65%. Skattheimta af íbúðarhúsnæði er hins vegar lægri, 0,18% (hámark 0,5%).

Af þessu er augljóst að það er óhagstætt að eiga tómt atvinnuhúsnæði, enda eru skattar innheimtir hvort sem húsnæði er í notkun eða ekki. Það má leiða líkur að því að skattkerfið hafi oft á tíðum hvatt fasteignaeigeindur til þess að breyta tómu verslunarhúsnæði í íbúðir.

Háir skattar á atvinnuhúsnæði hvetja til umbreytinga á tómu verslunarrými í íbúðir. Vilji menn hvetja til endurheimtar á verslunarhúsnæði verður að skoða kosti og galla þess að lækka fasteignaskatta á atvinnuhúsnæði.

Háværar raddir eru meðal atvinnurekenda um að skattheimta af atvinnuhúsnæði sé óhófleg, einkum í Reykjavík.

Fasteignamat atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað snarlega á síðustu árum og skattheimtan hefur aukist fyrir vikið. Deildar meiningar eru um það hversu rétta mynd fasteignamat gefur af verði atvinnuhúsnæðis og getu fyrirtækja til þess að borga skatta.

Lækkun skatta á atvinnuhúsnæði hefði augljósa kosti vilji menn hvetja til endurheimtar á gömlum verslunarrýmum.

Við slíkar breytingar ber að hafa í huga að markaður með atvinnuhúsnæði er verulega sveiflukenndur. Tímasetningu skattalækkana þyrfti því að skoða sérstaklega ef ekki á að ýta undir offjárfestingu og bólumyndun.

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

39

4.0

Reynsla annarra borga, Vínarborg

Reykjavík er að ýmsu leyti frábrugðin öðrum borgum í Evrópu og Norður-Ameríku hvað varðar umbreytingu verslunarrýma. Við vinnslu þessarar rannsóknar fundust engar aðrar borgir þar sem jafnmikið af verslunum hefur verið breytt í íbúðir. Helsta skýringin á þessari sérstöðu er sú staðreynd að flestar borgir eru með mun strangari reglur um breytingar nýtingu húsnæðis. Strangar reglur og skortur á sveigjanleika hafa hins vegar leitt af sér annars konar vandamál. Í Bandaríkjunum virðist helsta vandamál minni borga vera mikill fjöldi tómra verslunarrýma. Í stærri borgum svo sem New York er aftur á móti mikið um að verslunarrými séu sameinuð í mjög stórar einingar sem eru oftar en ekki einhæfar og fráhrindandi gagnvart viðkomandi götum. Í Bretlandi hefur stofnun sem sér um málefni sveitarfélaga (“Department for Communities and Local Government”) gefið út skýrslu þar sem er talað fyrir mikilvægi þess að losa um reglur er varða breytingu á atvinnuhúsnæði í íbúðir. Helsta ástæða þess að breskar sveitastjórnir beina nú athygli sinni að illa nýttu atvinnuhúsnæði er víðtækur húsnæðisskortur, einkum í höfuðborginni og á nærsvæði hennar. Margir óttast þó að vanhugsuð umbreyting atvinnuhúsnæðis í íbúðir kunni að hafa slæm áhrif á götumynd borga og að íbúðir í slíkum byggingum verði lélegar, líkt og þarlend dæmi sanna.

Hnignun hverfisverslunar er útbreytt vandamál á meginlandi Evrópu. Þetta á meðal annars við í Vínarborg. Þar er mikið af tómum verslunarrýmum í eldri hverfum. Sérstaklega verður farið yfir vanda Vínar og aðgerðir borgaryfirvalda í undirkafla hér að neðan.

Vínarborg Samkvæmt samanburðarkönnun ráðgjafarfyrirtækisins Mercer er Vín sú borg í heiminum sem býður íbúum upp á mest lífsgæði. Borgin hefur haldið þessu sæti samfellt í níu ár og kemur einnig vel út úr ýmsum öðrum samanburðarkönnunum. Hún er þar af leiðandi fyrirmynd annarra borga og áhugavert rannsóknarefni.

Vínarborg hefur gengið í gegnum kunnuglegar breytingar á verslunarháttum síðustu áratugi. Verslanir hafa færst út í jaðar borgarinnar og gamlar verslunargötur í íbúðarhverfum hafa hnignað. Internetverslun sem er gríðarlega vinsæl í MiðEvrópu hefur ýtt enn frekar undir þá þróun á síðustu árum. Árið 2011 voru um það bil 5000 auð verslunarrými í borginni.

Vandi Tóm verslunarrými er einkum að finna í svokölluðum „Gründerzeit“ hverfum sem voru byggð undir lok 19. aldar.

Fyrir því eru ýmsar ástæður. Rýmin eru smá og uppfylla ekki nútímakröfur. Verslunarrekendur kjósa gjarnan yngra húsnæði utar í borginni. Einnig er nokkuð um að verslanir flytjist í lestarstöðvar sem hafa á síðustu árum breyst í eins konar verslunarmiðstöðvar.

40

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Endurbætur og sameining rýma í stærri einingar myndi að öllum líkindum leysa vandann að hluta. Margbrotin eigendasamsetning, flókin byggingarreglugerð og þunglamalegt byggingareftirlit standa hins vegar í vegi fyrir slíkri aðlögun. Önnur hindrun er áhugaleysi fasteignaeigenda á því að betrumbæta yfirgefin verslunarrými. Endurbætur eru dýrar og leiguverð til verslana og veitingastaða virðist ekki standa undir þeim kostnaði. Oft á tíðum eiga eigendur auðra rýma alla viðkomandi byggingu og leigutekjur af efri hæðum nægja til að tryggja arðsemi.

Smærri verslanir, lítil verkstæði og alls kyns grasrótarfyrirtæki sem gætu nýtt sér yfirgefin rými án mikilla breytinga standa almennt ekki undir þeirri leigu sem farið er fram á í innri hverfum borgarinnar. Afleiðing ofangreindra þátta er að mörg þúsund verslunarrými standa auð eða hefur verið breytt í bílskúra fyrir íbúðir á efri hæðum.

Viðbrögð Aðalskipulag Vínar „STEP 2025“ frá árinu 2014 gerir ráð fyrir að íbúum fjölgi um 200.000 fram til ársins 2025 og að byggð verði þétt til að bregðast við því. Skipulagið skiptir verslunargötum í flokka, þ.e. götur sem þjóna stóru svæði, ferðamönnum eða ákveðnu hverfi. Skipulagið leggur ríka áherslu á nærþjónustu í hverfum borgarinnar til að draga úr löngum ferðum milli borgarhluta með tilheyrandi álagi á samgöngukerfi borgarinnar.

Mismunandi skýrslur um vanda hverfisverslunar og mögulegar lausnir voru gerðar á árunum 2009 til 2013. Þar má helst nefna „Masterplan für Urbanitätsoffensive“. Hér á eftir fylgir stutt samantekt á nokkrum tillögum þaðan: •

Fjárstyrkir til endurnýjunar á húsnæði voru látnir vera háðir því skilyrði að jarðhæðir yrðu eingöngu nýttar í verslun eða þjónustu. (Vínarborg er með umfangsmikið styrkjakerfi fyrir endurnýjun húsa í miðborginni.)

•

Sérstakir styrkir fyrir sameiningu lítilla verslunarrýma.

•

Afnám reglna um lágmarksfjölda bílastæða fyrir rými undir 500 fermetrum til þess að draga úr líkum á því að verslunum yrði breytt í bílskúra.

•

Ókeypis skammtímabílastæði (30 mín.) við minni verslunargötur.

•

Endurskipulag minni verslunargatna í samstarfi við verslunareigendur.

•

Markaðsherferð sem hvatti minni skrifstofu- og þjónustufyrirtæki (arkitektar, endurskoðendur, tannlæknar o.s.frv.) til þess að flytja sig í rými á jarðhæð.

Tillögur sem voru settar fram í „Masterplan für Urbanitätsoffensive“ voru að miklu leyti teknar inn í núgildandi aðalskipulag Vínar og eru þegar farnar að skila árangri.

Dæmigerð auð verslun í Vínarborg, ljósmynd: Space Quest

Tilraunaverkefni á Lerchenfeldstrasse Vínarborg hefur einnig beitt afmörkuðum tilraunaverkefnum til þess að takast á við vanda smærri verslunargatna. Þar má helst nefna “Lerchenfeldstrasse” sem glímdi við mikinn fjölda tómra verslunarrýma og neikvæða ímynd. Borgin opnaði miðstöð við götuna undir nafninu “Lebendige Lerchenfeldstrasse” sem þýða mætti sem Líflega Lerchenfeldstrasse. Miðstöðin býður upp á ráðgjöf fyrir fyrirtæki í leit að plássi, skipuleggur millibilsnotkun á tómum verslunarrýmum og heldur utan um samráð milli fasteignaeigenda, verslunarrekenda, íbúa og yfirvalda.

Verkefnið er nú 10 ára gamalt og hefur náð talsverðum árangri. Tómum verslunum hefur fækkað og samheldni aukist í hverfinu.

Tilraunaverkefni líkt og “Lebendige Lerchenstrasse” er áhugaverð leið til þess að komast nær grasrótinni og auðvelda mögulegar lausnir. Reykjavík gæti komið á fót svipaðri miðstöð þar sem hún vill stuðla að ákveðinni þróun.

Margar tegundir þjónustu svo sem skrifstofustarfsemi geta nýtt gömul verslunarrými og þar með hjálpað til við að halda jarðhæðum virkum. Í sumum tilfellum og á ákveðnum svæðum getur verið þörf á fjárhagslegum stuðningi til fyrirtækja.

Margar aðrar götur hafa gengið í gegnum svipaða endurnýjun. Oftast nær hefur umbótum verið náð með hjálp einhvers konar svæðismiðstöð (“Gebietsbetreuung”) sem miðlar málum milli hagsmunaaðila í viðkomandi hverfi.

Einnig má geta þess að borgin býður upp á styrki (allt að 40.000 evrur) fyrir fyrirtæki með undir 30 starfsmönnum ef þau hefja rekstur á ákveðnum stöðum.

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

41

5.0 Lokaorð

Í Reykjavík er að finna ótrúlegan fjölda eldri verslunarrýma sem breytt hefur verið í íbúðir. Þessi þróun orsakaðist af almennri hnignun hverfisverslunar á seinni hluta 20. aldar og er nátengd samfélagsbreytingum, tækniframförum og skipulagssögu síðustu áratuga. Í dag má þó greina aukinn áhuga fyrir minni verslunum, veitingastöðum, verkstæðum, vinnustofum og annari slíkri starfsemi á útjöðrum miðborgarinnar. Ef til vill er um að ræða viðbrögð heimamanna við ferðamannavæðingu Laugavegs og Skólavörðustígs.

Sé hoft til annarra landa má sjá að fjölmargar borgir hafa gengið í gegnum svipaða þróun, bæði hvað varðar undanhald hverfisverslunar og aðlögun að ferðaiðnaði.

Skoðun á reynslu annarra borga leiðir jafnframt í ljós að ákveðinn sveigjanleiki hvað varðar notkun húsnæðis auðveldar borgaryfirvöldum að takast á við þarfir hvers tíma.

Of strangar reglur geta skapað ný vandamál og komið í veg fyrir nauðsynlega aðlögun.

Gert er ráð fyrir að íbúum Reykjavíkur muni fjölga um 25.000 fram til ársins 2030 og að borgin verði þéttari og blandaðri í framtíðinni. Þróun í þessa átt er þegar hafin. Nú stendur yfir umtalsverð uppbygging á innri svæðum Reykjavíkur. Þessar breytingar munu líklega leiða til þess að fleiri borgarbúar sjái hag sinn í því að ferðast um fótgangandi, hjólandi og/ eða með almenningssamgöngum. Þar með gætu skapast aðstæður fyrir auknu vægi hverfisverslunar. Í aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 eru mörg verkfæri sem munu hjálpa til við að tryggja núverandi nærþjónustu og beina framtíðaruppbyggingu verslunar og þjónustu inn á fyrirfram ákveðin svæði. Hér að neðan er yfirlit yfir helstu tillögur úr meginmáli þessarar rannsóknar sem gætu stuðlað að endurheimt verslunarrýma og styrkingu hverfisverslunar í miðborginni.

42

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Helstu tillögur

1. Borgin haldi skrá yfir umbreytt verslunarrými við aðalgötur í íbúðabyggð og við götur með ákvæði um götuhliðar. Skráin verði yfirfarin við deiliskipulagsgerð meðfram þessum götum. Þar sem tækifæri gefst og ástæða er til getur borgin samið um endurheimt verslunarrýma við gerð eða breytingu deiliskipulags.

2. Útvíkkun aðalgatna í íbúðabyggð. Mögulegar viðbætur eru t.d. Framnesvegur og Vesturgata en þar er mikill fjöldi íbúða sem voru áður verslanir.

3. Borgin styðji við endurheimt verslunarrýma með fjármunum, t.d. með því að kaupa og leigja út verslunarrými og/eða með því að veita framkvæmdastyrki fyrir endurgerð verslunarrýma sem breytt hefur verið í íbúðir.

4. Skoðun á áhrifum þess að lækka fasteignaskatt á atvinnuhúsnæði.

5. Tilraunaverkefni líkt og Líflega Lerchenfeldstrasse á vel völdum stað.

6. Stutt við millibilsnotkun (e. inbetween use) þar sem rými eru ekki í notkun.

Rými sem þykja álitleg til endurheimtar

Að lokum gefur að líta kort sem sýnir þau 33 rými sem bent hefur verið á sem sérstaklega áhugaverð til endurheimtar (næsta blaðsíða). Þau skiptast sem fyrr segir í tvo flokka: 10 rými í flokki eitt (rauður) og 23 rými í flokki tvö (appelsínugulur). Rýmin í flokki eitt eru við götur með ákvæðum um götuhliðastýringu og innan miðborgar (M1) samkvæmt landnotkunarflokkun. Rýmin í flokki tvö eru hins vegar við aðalgötur í íbúðabyggð. Nánari upplýsingar um hvert og eitt rými er að finna í yfirliti á bls. 11-19.

Miðborg, M1 Flokkur 1, rými til endurheimtar Flokkur 2, rými til endurheimtar Ákvæði um götuhliðar öðru megin við götu Ákvæði um götuhiðar báðum megin við götu Aðalgata í íbúðarbyggð Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

43

5.0

Helstu heimildir

Inngangur Af vefnum • https://www.ecommerce-europe.eu/research-figure/ iceland Skýrslur • Future of retail, issue 0508, Raconteur, 03.2018, Time to shift from passive to active retailers, MATTHEW CHAPMAN Söguleg þróun Skýrslur • Saga verslunar á Íslandi, útgáfa, SVÞ - Samtök verslunar og þjónustu, 2004 • Was Kommt nach dem Handel?

• Umnutzung von Einzelhandelsflächen und deren Beitrag zur Stadtentwicklung, Tilman Sperle, Städtebau-Institut der Universität Stuttgart, 2012, (Bauer, Vall.e 2007, 5) • Aðalskipulag Reykjavíkur 1962-1983, gefið út 1966.

• Aðalskipulag Reykjavíkur 1984-2004, gefið út 1988 Af vefnum • http://b-c-ing-u.com/2015/02/17/the-rise-and-fall-ofthe-corner-shop-2/ Skipulagsumgjrörð Skipulag • Aðalskipulag Reykjavíkur 2010-2030, gefið út 2014 Markaður Skýrslur • Fjármálastöðugleiki, Séðlabanki Íslands, 02.2018 Viðtöl • Viðtal við Gunnar Pétursson eiganda Skekk • Samtal við Svan Kristbergsson fasteignaeignada og leigusala Reynsla annarra borga Skýrslur • Wien: polyzentral, Forschungsstudie zur Zentrenentwicklung Wiens, TU Wien ifoer – Fachbereich örtliche Raumplanung, im Auftrag der MA 18, gefördert durch die MA 7.

• Perspektive erdgeschoß, reihe Werkstattberichte, Magistratsabteilung 18 – stadtentwicklung und stadtplanung mit der tU Wien, stadt Wien , 2011 • MASTERPLAN ZUR URBANITÄTSOFFENSIVE WIEN, Erdgeschoßzonen in Wien, Kurzfassung Strategien, Leitlinien und Maßnahmen, Wirtschaftskammer Wien Abteilung Stadtplanung und Verkehrspolitik Stubenring 8-10 1010 Wien, Österreich, Mai 2013 • Urban Development Plan Vienna STEP 2025, Vienna City Administration, Municipal Department 18 (MA 18) Urban Development and Planning, 2014 Af vefnum • Year 2017: https://wirtschaftsagentur.at/foerderungen/ programme/nahversorgung-fokus-11/ • https://www.mercer.com/newsroom/2018-quality-ofliving-survey.html

44

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

Grettisgata 64, ljósmynd T. Kocan

Endurheimt verslunarrýma á miðborgarsvæði Reykjavíkur

45