Nº 316 • Agosto de 2013
Los días 19 y 20 de septiembre, Argentina será escenario de la reunión de administradores de propiedad horizontal más importante de la región. El broche de oro será la formación de la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI).
Disposición 2.450 Otro ataque a los consorcios
Disposición 2.450
Otro ataque a los consorcios
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Seguridad
Rosario en llamas
Pág. 13
Estrés laboral
Causas y efectos
Pág. 20
Dossier
Congreso de administradores
Pág. 28
Televisión por cable
Libertad de elección en los consorcios
Pág. 41
Accesibilidad
¿Tener o ser?
Pág. 49
CEDIN
Pronóstico reservado
Pág. 53
Separación de residuos
¿Hay que pagar el plus?
Pág. 57
Mercado inmobiliario
La década en cifras
Pág. 63
Staff Director Miguel Ángel Summa Publicidad 4331-9968 / 4345-0010 Diseño y producción www.leaderconsulting.com.ar
La revista “Propiedad Horizontal” es el órgano de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en Perú 570, Capital Federal. Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010. Horario de 11 a 18.30. www.caphai.com.ar - E-mail: camara@caphai.com.ar - Registro Nº 144.283 de la Dirección Nacional de Derecho de Autor. Colaboraron en esta edición: Arq. Antonio Aguel; Dr. Enrique Albisu; Dr. Alberto Aníbal Gabás; Dra. Valeria Nerpiti; Dra. Diana Sevitz y Dr. Jorge S. Villar. Se autoriza la reproducción total o parcial de los artículos publicados, haciendo mención de la fuente. Los artículos firmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores. Tirada de esta edición: 2.000 ejemplares
Precio del ejemplar: $ 15,00
Propiedad Horizontal
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Editorial
Sumar para ser mejores na vez más aparecen disposiciones elaboradas en el escritorio de algún iluminado, que solo perjudican el funcionamiento de la administración, les suman innecesarias obligaciones a los consorcios y a los administradores. Quienes administramos hoy nos vemos obligados a dedicarle más tiempo a cumplir con las tareas administrativas y burocráticas que a atender las reales necesidades de los consorcistas. Disfrazadas como beneficios para los vecinos que viven en edificios de propiedad horizontal, esas disposiciones generan nuevas tareas que significan más erogaciones que inciden directamente en las expensas. Estas nuevas normas desconocen que los “consorcios” no son todos edificios importantes. También es un consorcio un PH, una casa con un pasillo y departamentos hacia ese pasillo, cuya recaudación es mínima y pagan a alguien que limpie el pasillo una o dos veces por semana. Esos “consorcios” ahora sumarán gastos administrativos para no incumplir lo determinado en la nueva legislación. Han vuelto a copiar la Disposición 408 acomodada al fallo que obtuvo nuestra cámara cuando presentó el recurso de amparo. Es evidente que tenemos que analizar la nueva norma para fijar una posición como Cámara y determinar cuál será nuestra postura ante estos arrebatos. Estamos acostumbrados a estas medidas inconsultas. Nos distraen, sí, pero no opacarán el gran evento que estamos organizando para todos los profesionales de la administración: el Primer Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal, al que están convocados profesionales de países latinoamericanos, de España e Italia, para escuchar y capitalizar sus experiencias y tomar de ellas las que puedan enriquecer nuestro quehacer diario. También concurrirán representantes de las cámaras del interior del país, quienes nos contarán sobre la problemática en sus provincias; además nos acompañarán colegas de otras instituciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Estamos convencidos de que este congreso se convertirá en un hito histórico para el sector y el desarrollo profesional de los administradores. Queremos sumarlos a todos, porque como siempre la unión hace la fuerza, y hoy más que nunca necesitamos sumar para mejorar esta profesión.
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Daniel Roberto Tocco Presidente de la CAPHyAI
Disposición 2.450
Otro ataque a los consorcios La Disposición 2.450 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires es un nuevo atropello a la labor de los administradores de propiedad horizontal. Siempre hemos dicho que no nos oponemos a los controles cuando son razonables y persiguen un claro objetivo de ordenar la actividad para el bien de todos, administradores y consorcistas. Pero no es este el caso. Una vez más estamos frente a excesos regulatorios que entorpecen la actividad de los administradores poniendo más palos en la rueda y estigmatizándonos so pretexto de un mayor control, sin interesarse en el consorcista, quien afrontará con todo esto mayores gastos.
na vez más el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires dictó una resolución que incidirá en la ya desmedidamente controlada labor de los administradores de consorcios de propiedad horizontal. Concretamente nos referimos a la Disposición 2.450 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, a través de la cual se vuelve a la carga con el fallido intento de la Resolución 408 de la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana de septiembre de 2012, conocida por todos como expensas claras. Como ya se ha informado por los distintos medios de difusión de la Cámara, la CAPHyAI presentó con éxito un recurso de amparo ante la Justicia en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad de Buenos Aires, obteniendo una medida cautelar de no innovar que logró frenar
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la vigencia contra la antigua Resolución 408, lo que llevó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a su derogación y a la creación de la nueva Disposición 2.450. Los defectos que tenía la Resolución 408 fueron denunciados por la CAPHyAI y reconocidos por la sentencia dictada por la jueza Dra. Andrea Dana, quien dictó una medida cautelar en donde sostuvo: 1º Que el Dr. Eduardo Macchiavelli, Secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, no tenía facultades para dictar dicha resolución. 2º Que obligar compulsivamente a todos los consorcios a abrir cuentas bancarias y que los egresos e ingresos obligatoriamente debieran hacerse de forma bancarizada, contradice nuestro ordenamiento jurídico. 3º La remisión de las liquidaciones de expensas de forma digital y el posterior envío
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por mail a todos los propietarios de forma obligatoria, atenta contra la libertad de trabajo y excede las facultades de los gobernantes. Frente a ese fallo que frenó la entrada en vigencia de la anterior Resolución 408, ahora el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires intenta subsanar los defectos señalados en la medida cautelar con la sanción de la Disposición 2.450. Esta vez, la normativa fue dictada por el Dr. Juan Manuel Gallo, Director General de Defensa y Protección del Consumidor, corrigiendo así el defecto en cuanto a la competencia del órgano de Gobierno de la Ciudad que dictó el acto administrativo anterior. “La actual disposición establece que los consorcios deberán tener cuenta bancaria y efectuar los egresos e ingresos a través de dicha cuenta, salvo que la asamblea de propietarios del consorcio decida lo contrario, con lo cual dejó de ser compulsiva aunque deberá efectuarse una asamblea de propietarios que le indique expresamente al administrador la no apertura de la cuenta bancaria a nombre del consorcio”, explica el Dr. Jorge Martín Irigoyen, asesor de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. Sobre este punto, Daniel Tocco, Presidente de la CAPHyAI, aclara que “tal como está consignado en la norma, los consorcios que en cumplimiento de la ley 3.254 han dispuesto no abrir cuenta, no deben realizar un nuevo llamado por este tema, esta decisión se mantiene vigente”. Asimismo, la norma sostiene que deberán remitirse a todos los propietarios las liquidaciones de forma digital, con un formato único, vía correo electrónico. Faculta en aquellos casos en que los propietarios de forma individual o conjunta que deseen seguir recibiendo las liquidaciones en papel lo puedan seguir haciendo. La regla es la digitalización y la excepción es la opción de los propietarios de recibir las expensas en papel impreso.
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Por último obliga a todos los administradores a guardar digitalmente los comprobantes de egresos de cada liquidación y remitirlos a los propietarios o a los autorizados por estos, lo que sin ninguna duda generará mayores costos que seguramente se trasladarán a las expensas, ya que un administrador deberá invertir en tecnología, empleados y diversos recursos para poder cumplir con la disposición o de lo contrario tercerizarlos, lo cual también suma costos. “Una vez más –añade el Dr. Martín Irigoyen– vemos cómo los excesos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires entorpecen la actividad de los administradores, estigmatizándolos so pretexto de un mayor control, regulando de tal forma las tareas y entrometiéndose en la libertad de contratar entre los particulares, exigiéndoles tareas que no son exigidas a otros profesionales, como contadores, administradores de empresas y funcionarios de la administración pública”. Por último, queremos informarles que la CAPHyAI presentará las acciones del caso ante las autoridades competentes a los fines de intentar traer mayor claridad a tanta confusión, porque para que existan expensas claras también tienen que dictarse normas claras.
Los administradores tienen la palabra
Para escuchar a los administradores y conocer sus opiniones sobre la Disposición 2.450, la CAPHyAI organizó dos reuniones donde se intercambiaron ideas acerca de esta nueva normativa que complica aún más la actividad. Como señaló Daniel Tocco, Presidente de la Cámara, “la idea es trabajar juntos en el análisis de esta disposición respecto de los pros y contras de la norma y en función de ello elaborar la estrategia más adecuada para actuar en consecuencia”. En opinión del Dr. Jorge Martín Irigoyen, “hoy por hoy gran parte de los argumentos que nosotros opusimos han sido subsanados
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El intercambio de ideas entre los administradores apuntó a elaborar una estrategia para actuar en consecuencia.
en un ochenta por ciento por el Gobierno de la Ciudad. Lo único que quedó es el tema de la digitalización, que obliga a todos los administradores a guardar digitalmente la documentación respaldatoria de los ingresos y de los egresos”. Sobre este mismo punto, Daniel Tocco agrega que “la digitalización tiene dos problemas. Por un lado suma mayor cantidad de trabajo a los administradores con lo cual nos quita tiempo para abocarnos de lleno nuestra tarea específica: la atención a los consorcios. Pero también agrega costos porque en muchos casos nos obligará a incorporar gente para hacer la digitalización. Y esto también va en contra de nuestros honorarios porque habrá criterios diferentes para fijarlos. Mientras unos pondrán esta tarea dentro del honorario, otros lo harán como un gasto adicional y algunos nunca lo realizarán, con lo cual defender el monto del honorario se complicará todavía más. Hoy es dificultoso obtener incrementos razonables, porque al no haber regulación sobre este punto y por tratarse de un acuerdo de partes, nos encontramos con que las propuestas entre administraciones tienen diferencias importantes y eso tampoco ayuda”. A su turno Fernando Staino, Vicepresidente Primero de la Cámara, explicó que esta normativa salió por disposición por el trabajo oportuno de las autoridades de la CAPHyAI, que gracias a una rápida acción realizada en el
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propio recinto de la Legislatura lograron parar lo que prácticamente era una decisión tomada en el sentido de que iba a salir algo muy similar a la disposición pero por ley. A los conceptos de Staino se agrega la opinión de Miguel Ángel Summa, Prosecretario de la Cámara, quien sostiene que “es muy importante hacerles entender a los legisladores y a los funcionarios de otros organismos oficiales que ellos tienen que legislar para todos los habitantes de la ciudad de Buenos Aires, y no sólo para quienes viven en los barrios más pudientes. Y digo esto porque al profesional que le toca administrar un PH de diez departamentos por pasillo, o un edificio en las zonas más pobres de la ciudad, qué le van a decir, o con qué le van a tirar, cuando el administrador les explique que hay que digitalizar la información y eso sumará mayores costos a las expensas. O sea que las medidas que habitualmente se sancionan deberían ser de fácil cumplimiento en toda la ciudad, no sólo en un sector”. Fue unánime la opinión de los administradores presentes en la reunión en el sentido de que hoy la CAPHyAI es muy respetada en los distintos organismos oficiales que directa o indirectamente tienen alguna incumbencia en el sector. A lo que el Dr. Martín Irigoyen agregó que “eso ocurre porque la Cámara les ha puesto muchos frenos a los distintos avances que se pretendieron llevar adelante desde distintas reparticiones
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La disposición de la discordia
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Para recordar lo indicado en la Disposición 2.450 publicada el pasado 13 de agosto en el Boletín Oficial, nos remitimos a lo dispuesto por el Director General de Defensa y Protección del Consumidor, que dispone: Artículo 1º. Los Administradores de Consorcios deberán realizar la rendición de expensas de los consorcios que administran según las pautas y el modelo establecidos en el Anexo I a) AD Nº DI-2013-03555154-DGDYPC Anexo I b) AD Nº IF2013-03555079-DGDYPC que forman parte de la presente disposición y que conforman el “modelo único digital de liquidación de expensas”. El modelo podrá adecuarse a las condiciones de cada consorcio pero deberá respetar sin excepción la información obligatoria que establece el artículo 10º de la Ley 941. Artículo 2º. Los Administradores de Consorcios deberán enviar a los copropietarios por correo electrónico las liquidaciones de expensas en formato digital. Los copropietarios individualmente o en conjunto podrán solicitar al administrador que sustituya el envío en formato digital por el de una versión impresa, solicitud que deberá constar por escrito o a través de un correo electrónico. La versión impresa deberá realizarse conforme lo estipulado en el Anexo II AD Nº DI-2013-03555188-DGDYPC que forma parte de la presente Disposición. Artículo 3º. Los Administradores de Consorcios deberán extender los recibos de pagos de expensas según las pautas establecidas en el Anexo III AD Nº DI-2013-03555225- DGDYPC que forma parte de la presente. Artículo 4º. Los ingresos y/o egresos del consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada a través de las cuentas bancarias
que posea el consorcio, salvo en los casos en que, de conformidad con el art. 9º inciso h de la Ley 941 y mediante decisión adoptada en asamblea se haya decidido no poseer cuenta bancaria. Dicha situación se mantendrá hasta tanto se modifique dicha decisión. Artículo 5º. Los Administradores de Consorcios pondrán a disposición de los propietarios los comprobantes respaldatorios de los pagos en conformidad con lo previsto en el Anexo IV AD Nº DI-2013-03555323-DGDYPC que forma parte de la presente. Artículo 6º. Los plazos para cumplir con la presente disposición, contados a partir de la publicación, son los siguientes: - Implementación de lo establecido en los artículos 1º, 2º y 3º: 120 días. - Implementación de lo establecido en el artículo 4º: 180 días. - Implementación de lo establecido en el artículo 5º: 365 días. Artículo 7º. La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor pondrá a disposición en el sitio web oficial del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal los modelos digitales indicados en los artículos precedentes. Artículo 8º. Regístrese, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y para su conocimiento y demás efectos, comuníquese a la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana. Cumplido, archívese. Gallo
públicas, incluso la propia Legislatura. Es más, el único amparo que se le ganó a la AFIP en cuanto a una actividad que no es agente de información fue el amparo presentado por la CAPHyAI. Fue el único amparo del país que tuvo un fallo unánime de esta Corte Suprema en el sentido de que es absolutamente inconstitucional que un administrador sea agente de información de los propietarios que viven en un edificio de propiedad horizontal. Se trató de una resolución que fue tapa de los diarios, y esa pelea la dimos nosotros”. También fue amplia la coincidencia entre los presentes en el sentido de que normativas como esta lo que logran es que administradores con muchos años de antigüedad en la actividad la estén abandonando porque no pueden soportar
tanta burocracia administrativa y no están en condiciones de incorporar más personal, todo lo cual atenta contra la libertad de trabajo. “Si siguen así van por el camino equivocado y será responsabilidad de todos los administradores unirnos y trabajar para revertir la situación”, afirmó Staino. Otro de los pensamientos expuestos en la reunión y que tuvo amplia adhesión, fue el que sostuvo que si digitalizar es una solución para controlar a los administradores, sería bueno que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires siguiera el mismo camino, para que todos los contribuyentes puedan ejercer el mismo control sobre los actos de gobierno, que ellos pretenden imponer a otras actividades.
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Nota: Quienes deseen tener copia completa de la Disposición 2.450 y sus respectivos anexos, podrán encontrar esa información en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.
Seguridad
Rosario en llamas Como toda tragedia colectiva, la explosión del edificio de la ciudad de Rosario lastimó a todos los argentinos. Esta desgracia, como otras, también alerta sobre lo que aún falta trabajar en materia de seguridad en el país.
l complejo inmobiliario, ubicado a metros del tradicional bulevar Oroño, y a sólo cuatro cuadras del río Paraná, habitado por vecinos de clase media, en su mayoría comerciantes y profesionales, estaba integrado por tres torres. En la que da a la calle Salta fue donde se generó la combustión. Su frente, balcones incluidos, y la parte posterior resultaron tan dañados que parecía que una bomba había estallado en el lugar. Pero la torre del medio fue el testigo más válido para dimensionar la tragedia: sus diez pisos se derrumbaron. Esta desgracia, como otras que han ocurrido en distintas ciudades argentinas, marca la pauta de lo que nos falta trabajar todavía en materia de seguridad para evitar que catástrofes como esta sigan enlutando a la familia argentina.
La revisión anual que casi nadie realiza
Todos los edificios y viviendas particulares deberían controlar una vez al año el estado de sus instalaciones de gas. Sin embargo, son pocos los
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propietarios que efectivamente cumplen con este requisito de seguridad que no es obligatorio por ley. Así lo aseguran los voceros de las distintas empresas distribuidoras de ese servicio público, hasta lo confirma el Ente Nacional Regulador del Gas (Enargas). Aunque muchos consideran que debería ser obligatorio tal control, lo cierto es que este riesgo hoy está librado a la decisión de los vecinos o del consorcio de propietarios, que deben contratar a un gasista matriculado para verificar el estado de las instalaciones internas, ya que las empresas afirman que su responsabilidad llega hasta la conexión de la red pública al domicilio particular. Es bueno remarcar que ante cualquier inconveniente, pérdida u olor a gas, lo primero que se debe hacer es avisar al administrador del edificio para que este llame a un gasista matriculado que será el responsable de tomar las acciones que considere convenientes, incluso cortar el suministro si la gravedad del caso lo amerita.
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La importancia del mantenimiento
Tal como se pudo comprobar en la tragedia de la ciudad de Rosario, las instalaciones de gas en los edificios son de las más riesgosas por el poder destructivo que tienen en caso de tener fallas, pérdidas o mal uso. En las líneas que siguen, el asesor Técnico Municipal de la CAPHyAI, arquitecto Antonio Federico Aguel, presenta una serie de consideraciones que vale la pena tener en cuenta. Si bien los controles se realizan esporádicamente a voluntad, y con aplicación del sentido común, lamentablemente a la fecha y dentro del ámbito de la ciudad de Buenos Aires, y en la mayoría de los distritos fuera de esta, no hay una ley de aplicación obligatoria en cuanto al mantenimiento y control. No obstante, existen algunas pautas de aplicación y normas en manuales de instaladores domiciliarios, inclusive, dictadas por la propia empresa prestadora del servicio que sería beneficioso aplicar preventivamente. Antes de entrar en dicha lectura, es
importante tener en cuenta que en los edificios convencionales, y en general en viviendas, comercios y oficinas, la red pública domiciliaria de gas natural pasa por el frente a una presión mayor de la que generalmente se utiliza para el consumo normal, mayormente a media presión, que al ser los artefactos que reciben el suministro por lo general de baja presión, aunque algunos de uso común en edificios (calderas, termotanques) pueden requerir media presión, el edificio debe contar con un regulador que adecue ese suministro a la presión de consumo necesaria. En algunos casos el edificio debe ceder espacio dentro de su predio para construir cámaras reguladoras para alimentar, además del propio, a otros edificios, por norma obligatoria de Servicios Públicos establecida también en los Códigos de la Edificación. Más allá de esta planta reguladora el sistema requiere de la presencia de llaves de corte o de paso del fluido; además de las existentes en la red externa en la vía pública, se necesitan en la entrada al edificio general, en el cuarto o sala de medidores a razón de una por cada conexión, y en las unidades una por cada artefacto a alimentar. También se encuentra en la columna de medidores un drenaje o purga que se acciona periódicamente para eliminar restos de agua de condensado y aire. La llave general de entrada al edificio que debe estar a cierta distancia de la línea de edificación municipal y la de la salida de medidores para llegar hasta la unidad, son comunes hasta llegar a los departamentos, donde la instalación se hace por lo general privativa, dependiendo esto de lo que cada reglamento de copropiedad especifique expresamente. De acuerdo con el manual de instalación de la empresa suministradora del servicio, es
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responsabilidad de la empresa la instalación hasta la llave de paso general interna en el edificio, siendo responsabilidad el tendido a partir de allí del consorcio o propietario.
Consideraciones generales
Todas las instalaciones receptoras una vez construidas y con anterioridad a su puesta en disposición de servicio por parte de la empresa suministradora, deberán someterse a una prueba de estanquidad, debiendo su resultado ser satisfactorio, es decir, no debe detectarse fuga alguna. Del mismo modo se realizarán las pruebas y verificaciones luego de puestas en funcionamiento, siendo en este caso al total de la instalación común y en cada unidad recomendado sea realizada en forma anual. Estas las realizará un matriculado habilitado de la categoría correspondiente a la instalación. Estas pruebas de estanquidad se realizarán en todos los tramos que componen la instalación receptora, es decir, desde la llave de acometida, excluida esta, hasta las llaves de conexión de aparato, incluidas estas, y siempre antes de ocultar, enterrar o empotrar las tuberías. Siempre que en una instalación receptora existan tramos alimentados a diferentes presiones, en cada tramo se aplicarán los criterios establecidos para el rango de presión de servicio que corresponda en función del esquema de instalación. Esta prueba de estanquidad deberá ser realizada por la empresa instaladora utilizando como fluido de prueba aire o gas inerte, ya que está prohibido el uso del gas de suministro o de cualquier otro tipo de gas o líquido. La prueba de estanquidad no incluye a los conjuntos de regulación, reguladores de abonado, válvulas de seguridad por defecto de presión y contadores, por lo que estos deberán aislarse
Cómo proceder en caso de fuga En caso de detectar fugas, olores o pérdidas que signifiquen riesgos súbitos o peligros inminentes, como ya se ha dicho, es decisivo dar aviso de inmediato al administrador del edificio. Mientras tanto, no está demás tomar las siguientes precauciones: • Mantener ventilado el ambiente. • Si es posible, cortar el gas desde la llave de paso del medidor. • Cerrar las llaves de paso de los artefactos que estén encendidos. • No accionar llaves de luz ni aparatos eléctricos. • No encender cerillas o mecheros y, por supuesto, no fumar. En caso de verificaciones de rutina, obras en las instalaciones internas o cambio de artefactos, o por detección de olores no identificados debidamente, para su control y verificación se debe dar la correspondiente intervención al matriculado, debiendo verificarse antes de su contratación que se encuentre habilitado por su colegio o consejo para realizar la tarea encomendada.
Terminantemente prohibido
Es importante tener en cuenta una serie de puntos que están prohibidos, tales como:
Síntesis
Todos los edificios y viviendas particulares deberían controlar una vez al año el estado de sus instalaciones de gas. Sin embargo, son pocos los propietarios que efectivamente cumplen con este requisito de seguridad que no es obligatorio por ley. Ante cualquier problema siempre avisar primero al administrador del edificio.
Teléfonos útiles Emergencias Metrogas: 4309-1050 o 0800 333 6427. Urgencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires: 103. Emergencias Policía Federal: 911.
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a) No pueden instalarse elementos usados. b) La cañería no puede cruzar próxima a lugares donde esté constantemente sujeta a la acción de la humedad o de algún agente químico, excepto que esté protegida y se asegure su integridad. c) La cañería no puede cruzar o pasar dentro de conductos calientes, plenos que coexistan con otras instalaciones, huecos de ascensores, etc. Si corre adosada exteriormente a una chimenea o cañería de calefacción debe tener aislamiento térmico. Si corre adosada a tabiques de madera debe engraparse. d) La cañería no puede instalarse dentro de losas, vigas o cualquier estructura portante, permitiéndose sólo su cruce en forma encamisada. Por último, es recomendable y sería beneficioso hasta tanto se regulen normas obligatorias al respecto, en los ambientes cerrados, salas de medidores, reguladores, salas comunes con artefactos como calderas, o grandes generadores, etc., o en las propias unidades habitacionales, contar con detectores de gases homologados que cumplan con las Normas IRAM.
mediante llaves de corte o desmontarse de la instalación, colocando los correspondientes tapones extremos. Con anterioridad a la realización de la prueba de estanquidad, deberá asegurarse que están cerradas las llaves que delimitan la parte de instalación a ensayar, colocados los puentes y tapones extremos necesarios y, además, que se encuentran abiertas las llaves intermedias. Una vez pasado el período de ensayo, intentando que durante este período la temperatura se mantenga lo más estable posible, se tomará de nuevo lectura de la presión en el aparato de medida y se comparará con la lectura inicial, dándose como correcta la prueba si no se observa disminución de la presión en el período de ensayo. En el supuesto de que la prueba de estanquidad no dé un resultado satisfactorio, es decir, que se observara una disminución de presión, deberán localizarse las posibles fugas utilizando agua jabonosa o un producto similar, corregirse las mismas y repetir la prueba de estanquidad. Arq. Antonio F. Aguel Asesor Técnico Municipal
Estrés laboral
Causas y efectos Cómo administrar edificios y vivir para contarlo. Esta frase que a primera vista resulta risueña, tiene un trasfondo realista que hoy por hoy es parte de la historia de la mayoría de los administradores sometidos a fuertes presiones que en muchos casos terminan en serios trastornos de estrés. En esta nota le contamos las causas, los efectos y los modos para contrarrestar el estrés nuestro de cada día. ausas y efectos del estrés laboral en el administrador fue el tema de un taller que se realizó en la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias en los primeros días de agosto bajo la conducción del licenciado Ricardo Casciaro, psicólogo con quien mantuvimos el siguiente diálogo: -PH: ¿A qué nos referimos cuando hablamos de estrés? -Casciaro: El estrés es una respuesta general del organismo ante cualquier estímulo o situación estresante, sea interna o externa. -PH: ¿ Qué es el estrés negativo y cómo nos afecta? -Casciaro: Cuando un estímulo o situación estresante nos produce un trastorno biopsicosocial recibe el nombre de estrés negativo o distrés. En esas ocasiones las respuestas son negativas, insuficientes o exageradas en relación con la demanda planteada. -PH: ¿Cuáles son las señales que nos ponen en alerta de que estamos frente a ese cuadro? -Casciaro: La irritabilidad, el agobio, la apatía y cierta tonalidad depresiva son algunas de ellas. Suelen aparecer con bastante frecuencia dolores precordiales,taquicardia, palpitaciones, dificultades respiratorias, mareos, perturbaciones en el dormir y en el comer, etc., sin compromiso orgánico que justifique estos malestares. Se empiezan a manifestar también crisis en las relaciones interpersonales y desequilibrios entre las demandas laborales y la capacidad de la
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persona para llevarlas a cabo. -PH: ¿Qué tipo de personas son más proclives a padecer esta situación? -Casciaro: Las más vulnerables son aquellas personas que dedican la mayor parte del tiempo al trabajo, que viven agobiadas y angustiadas por buscar la perfección en el área laboral, descuidando aspectos importantes de la vida, como la familia y los amigos.
Ricardo Casciaro: Las más vulnerables son las personas que dedican la mayor parte del tiempo al trabajo, descuidando aspectos importantes de la vida, como la familia.
Trabajo en equipo A la hora de los trabajos grupales en el taller, se formaron dos equipos que llegaron a las siguientes conclusiones: Equipo I: En su relación laboral los administradores deben establecer vínculos con el Consejo de Administración, consorcistas, encargados, empleados administrativos, proveedores, etcétera. Si bien cualquiera de ellos puede ser una fuente de conflicto, la mayoría del equipo sostuvo que el principal foco de conflictos es con los propietarios, mientras que una minoría consideró que está centrado en los proveedores. Se consideró que los propietarios son cada vez más demandantes y exigentes, lo cual no estaría mal si lo hicieran de buenos modos. Mandan mensajes de texto los domingos, y se dio el caso de que un administrador recibiera 240 mails con pedidos de pronta respuesta. Si a eso se le suma el hecho de que en la mayoría de los casos cuando se tratan los temas del consorcio generalmente nunca se ponen de acuerdo, todo esto le trae al administrador una mayor carga de trabajo y pérdida de tiempo que podría utilizar para otro tipo de tareas. “Terminamos haciendo de psicólogo y en muchos casos de magos para cumplir con lo que nos piden y en los tiempos que lo quieren”. Ante un panorama de este calibre, este equipo planteó la necesidad de encontrar la mejor manera de poner límites, siempre y cuando cuente con los fundamentos básicos que justifiquen esos límites. Equipo II: En el grupo que integró el segundo equipo de trabajo hubo unanimidad al sostener que el vínculo que originaba los principales motivos de conflictos para los administradores son los consorcistas. Los
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propietarios no entienden que el administrador es un representante legal; “por el contrario, están convencidos de que somos sus empleados”. Uno de los puntos de fricción es que cuando los consorcistas no quieren gastar para no aumentar las expensas, consecuentemente no les importa cumplir con las normativas establecidas. De modo que las normativas funcionan como una presión para los administradores frente a los propietarios porque al no querer cumplirlas se corre el riesgo de quedar en infracción, y el administrador será responsable de esa situación. Otro de los problemas que se presentan es cuando los propietarios llaman permanentemente al administrador por temas que en muchos casos no son de su competencia. Generalmente se trata de temas personales donde el administrador pasa a jugar el rol de psicólogo para lo cual obviamente no está preparado. “O sea que nuestros administrados pretenden que nosotros solucionemos todos los temas del consorcio más la problemática personal que a veces tienen puertas adentro de sus departamentos”. Este equipo también destacó otro foco de problemas que está dado cuando se mezclan las incumbencias entre administrador y encargado. Un tema que está perfectamente claro y definido, pero parece ser que los propietarios no lo entienden o no les interesa diferenciar los roles. Como conclusión, el equipo II coincidió con el equipo I en el sentido de que hay que aprender a poner límites. Y señaló que uno de los límites es el fiel cumplimiento de los horarios establecidos. A eso agregaron la posibilidad de tener mayor capacitación y actualizaciones permanentes sobre los temas diarios que maneja el administrador. En tal sentido destacaron la importancia de los cursos que se dictan en la CAPHyAI.
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Para los administradores el vínculo que origina los principales motivos de conflictos son los consorcistas, porque están convencidos de que somos sus empleados.
-PH: ¿Qué es el pensamiento único y cómo salir de él? -Casciaro: El pensamiento único es creer que el único pensamiento válido es el propio, y que se es dueño de toda la verdad. La cultura individualista y competitiva en la que nos hallamos inmersos, muchas veces no nos permite ver que hay otros que quizás hayan resuelto situaciones problemáticas de una manera diferente a la mía y que me pueden ayudar. Y que, en algún caso, mi manera les puede servir a otros. Aislados y desconectados, probablemente nos vamos sumergiendo cada vez más en un mar de ansiedades y angustias. Recordemos que somos seres sociales y que no hay un criterio de verdad absoluto y aplicable en todo tiempo y lugar. -PH: ¿Cuál es la diferencia entre ansiedad y angustia? -Casciaro: La angustia se refiere al plano somático. La ansiedad remite a lo psíquico. A modo de conclusión, el licenciado Ricardo Casciaro explicó que “lo importante es que cada uno esclarezca sus objetivos, sus motivaciones, sus conflictos y contradicciones. Que puedan
reflexionar sobre su propia manera de actuar y las consecuencias que derivan de la misma. Ponerse y poner límites, y esto es muy importante en la tarea del administrador. Pedir ayuda. Intercambiar ideas. Salir del aislamiento y la resignación que lo único que provocan es el aumento de los sentimientos depresivos y masoquistas”.
Síntesis
Los más vulnerables son quienes dedican la mayor parte del tiempo al trabajo, que viven agobiados y angustiados por buscar la perfección. En el caso puntual de los administradores una estrategia recomendada es encontrar la mejor manera de poner límites, siempre y cuando cuenten con los fundamentos básicos que justifiquen esos límites.
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Dossier Congreso de administradores
La ciudad de Buenos Aires se prepara para ser sede durante los días 19 y 20 de septiembre próximos del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal. El encuentro, que contará con la presencia de representantes de varios países de la región, más autoridades europeas que llegarán de España e Italia, promete ser el evento más importante del año para el sector. En esta nota le anticipamos las expectativas de los organizadores, que ven en esta reunión una magnífica oportunidad de intercambio de experiencias y capacitación profesional.
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a Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) avanza en la organización del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, cuyo principal objetivo es trabajar por el profesionalismo y la capacitación de los administradores de propiedad horizontal. Para conocer más detalles del encuentro, Propiedad Horizontal entrevistó a Daniel Tocco, Presidente de la CAPHyAI, quien nos comentó que “este congreso busca ofrecerles a los administradores un lugar de encuentro que sirva también como punto de capacitación y referencia de lo que sucede en Argentina y en la región en materia de administración. Pero no nos quedaremos sólo en la región, porque la novedad es que también nos acompañarán representantes europeos que ya confirmaron su asistencia, y eso nos pone contentos porque significará extender el horizonte de la región para estudiar lo que sucede en latitudes más lejanas pero donde se viven situaciones muy parecidas a las nuestras”. Sin duda será la reunión más importante del año para los administradores de propiedad horizontal, dado que se espera contar con una importante concurrencia no sólo de administradores locales, sino también de Chile, Colombia, Brasil, Guatemala, Paraguay, Perú y Uruguay, a los que en estos últimos días se les sumaron autoridades de España e Italia vinculadas con los administradores europeos, lo cual le da al encuentro un verdadero marco
internacional, además de constituirse en un excelente foro de intercambio de ideas y experiencias que ofrecerá interesantes conclusiones a los asistentes. “El programa a desarrollar durante los dos días del congreso es de trascendental
importancia para la actividad de los administradores, ya sea por los temas que se analizarán como por el nivel de los expositores que tendrán a su cargo el tratamiento de cada uno de ellos”, sostiene Tocco. Y agrega: “El congreso se dividirá Daniel Tocco: “El programa a desarrollar durante los dos días del congreso es de trascendental importancia para la actividad de los administradores”.
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en dos grandes capítulos. Uno dedicado exclusivamente al ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y al resto del país para analizar la realidad nacional de los administradores. El otro capítulo será el internacional y estará destinado a recibir las experiencias de América latina y Europa”.
Es interesante destacar que para que todos los administradores puedan participar, se ha tratado de adecuar los tiempos y los horarios del congreso para que los administradores puedan intercalar esta actividad con sus obligaciones cotidianas. Pensando en este objetivo
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Los paneles El desarrollo del congreso está planificado en la conformación de distintos paneles de discusión, donde se abordarán diversos temas que directa o indirectamente se encuentran relacionados con la actividad del administrador. Al cierre de esta edición, y existiendo la posibilidad de cambios de último momento, estos eran los paneles: • Arquitectura autosustentable. Cambio del paradigma de la construcción. • Convivencia en la vida consorcial. Negociación y responsabilidad. • Código Civil. Incidencia del proyecto de reforma del nuevo Código en la Propiedad Horizontal. • Colegiatura. Necesidad de profesionalizar la actividad. • Visión de la profesión en el interior del país. • Desarrollos e inversiones inmobiliarias. • Visión de la profesión en Latinoamérica. • Administración de consorcios. Nuevas tendencias. Perfil del nuevo administrador. Como se puede observar, y tal como lo aseguran los organizadores, el temario, diverso y amplio, abarca un completo abanico de la labor del administrador, de su problemática y de las posibles soluciones que contribuyan al desarrollo de una profesión cada vez más sólida y profesional donde los principales beneficiados serán los consorcistas, destinatarios finales del trabajo de los administradores.
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El Panamericano El Hotel Panamericano Buenos Aires con sus confortables salones será el escenario del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal. Por encontrarse en el centro de la ciudad su ubicación es estratégica. Está a menos de 300 metros del Obelisco y del Teatro Colón. Fue inaugurado en 1981 y renovado en el año 1998. Es un hotel cinco estrellas que en 2004 recibió el premio “Quality and Renovation Excellence Award”, otorgado por el Intercontinental Group. Entre 1993 y 2005 el Panamericano obtuvo la licencia de la cadena hotelera Crowne Plaza, transformándose en el Hotel Crowne Plaza Panamericano en ese período. Compuesto por dos edificios, “Torre Sur” y “Torre Norte”, es un complejo de estilo postmoderno cuyos interiores están decorados en estilo academicista, recordando la arquitectura clásica de influencia francesa que distingue a Buenos Aires. Cuenta con dos restaurantes y conexión Wi-Fi gratuita, y las habitaciones están equipadas con TV de plasma, minibar y elegantes muebles de diseño italiano. Algunas de sus habitaciones ofrecen vistas espectaculares a la gran Avenida 9 de Julio. En la recepción, abierta las 24 horas, los huéspedes podrán reservar servicios de enlace con los dos aeropuertos de la ciudad: Ezeiza, situado a 32,5 km, y Jorge Newbery, a 7,5 km. Quienes se trasladan en ómnibus al interior del país tienen la terminal de autobuses de Retiro a tan solo 2,4 km de distancia del hotel.
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Costo El Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, que finalizará con una cena de camaradería, tiene un costo de $ 250 por persona que es prácticamente para cubrir los gastos de la cena, con lo cual bien se puede afirmar que se trata de un valor simbólico, ya que ese precio incluye la participación en todas las conferencias durante los dos días que dura el congreso, más el material que se le entregará a cada participante. Cabe señalar que el costo de $ 250 es para los socios de la CAPHyAI, de AIERH y de UADI. El resto de los inscriptos deberá abonar $ 300. En los dos casos está incluida la participación en la cena de cierre.
es que los organizadores decidieron elegir como sede un lugar estratégico, céntrico y de fácil acceso, como es el Hotel Panamericano, a pasos de Obelisco, de modo que se pueda llegar con facilidad desde cualquier punto de la ciudad.
Convenio Colectivo de Trabajo Daniel Tocco explica que durante el congreso está previsto también un espacio de actualización sobre la aplicación del artículo 27 del Convenio Colectivo de Trabajo. “Estamos hablando del seguro vigente para las enfermedades inculposas y el seguro por fallecimiento. Este espacio no formará parte de los paneles, sino que funcionará como una reunión de trabajo que estará a cargo de profesionales de la compañía ART Interacción, quienes se
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encargarán de explicar en detalle todo el procedimiento a llevar a cabo con el mencionado artículo y aclarar las dudas de los administradores presentes”.
Presencia de proveedores El desarrollo del congreso prevé también la participación activa de proveedores del sector, los que estarán presentes con stand donde explicarán las características de los servicios que ofrecen a los administradores. Poder intercambiar opiniones con los proveedores y analizar su trabajo en los consorcios donde operan no dejará de ser también una buena oportunidad para afianzar la relación administrador-proveedor.
La unión hace la fuerza
En este Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, están puestas todas las esperanzas de la unión latinoamericana de administradores. Eso será posible si, como se piensa, durante el desarrollo del encuentro se formaliza la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI). Expectativa por la firma de dos memorandos de entendimiento. Uno entre la CAPHyAI y la UNAI de Italia, y otro entre la ULAI y la UNAI.
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as negociaciones para la formación de la ULAI están avanzadas. Tal como anticipamos en la edición Nº 315 de Propiedad Horizontal, el puntapié inicial se dio el pasado mes de mayo en Lima, Perú, donde se firmó un acuerdo de integración entre un grupo de profesionales de diversas entidades que nuclean a administradores de edificios de propiedad horizontal, condominios y copropiedad inmobiliaria. Los firmantes, representantes de entidades latinoamericanas de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Guatemala, Paraguay, Perú y Uruguay acordaron firmar tres puntos básicos que fueron detallados minuciosamente en nuestra edición anterior. Por Argentina, y en representación de la CAPHyAI, estuvo su Vicepresidente Primero, Fernando Staino. Con él dialogamos sobre el tema y nos explicó que “en las reuniones mantenidas en Punta del Este, Uruguay, y en Lima, Perú, “nos dimos cuenta de que las distintas cámaras de las regiones de América latina teníamos una problemática similar. Entonces es muy importante que nos unamos en una organización latinoamericana para intercambiar opiniones y aprender de nuestras propias experiencias regionales porque los problemas del sector son bastante comunes a todos. Ese es el sentido de formar la ULAI”. Pero no es todo, a título de primicia para nuestra revista, Staino nos adelantó que “hay muchas posibilidades de que una vez formalizada la unidad latinoamericana, en el mismo congreso se firme un memorando de entendimiento entre la ULAI y la UNAI, de Italia, con el fin de intercambiar información entre ambas instituciones. Ellos tienen mucha experiencia en el sector y seguramente será para nosotros un perfecto
complemento que nos puede ayudar a encontrar alternativas que perfeccionen nuestra actividad, o a solucionar problemas que en muchos casos son los mismos que padecemos en nuestros países”. Staino comenta que a nivel de administradores de consorcios no hay una representación latinoamericana, por lo que esta sería la primera entidad en su tipo. “Si bien la base de la ULAI será la administración, se sumaron algunas inmobiliarias que también están involucradas en el negocio de la administración”. Cuando le preguntamos concretamente en qué beneficia la creación de la ULAI al trabajo de un administrador, respondió que “los administradores se beneficiarán a través de las cámaras que los representan y que formarán parte de la unión latinoamericana. Ellas tomarán conocimientos y aprendizajes de sus pares de otras regiones y después los volcarán a sus asociados que son los administradores, y estos a sus clientes, los
Fernando Staino: “Es importante que nos unamos porque las distintas cámaras de las regiones de América latina tenemos una problemática similar”.
consorcistas. En síntesis, todos saldremos favorecidos y ese es el objetivo de la creación de esta organización internacional”. “Por los encuentros que ya hemos tenido con nuestros pares de otras regiones
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–agregó Staino– lo que notamos es que la CAPHyAI está muy bien posicionada como cámara y cuando la comparamos con otras similares de países amigos somos una entidad sólida que está haciendo las cosas bien. Claro que en una entidad como la nuestra siempre hay cosas que aprender, y en ese sentido trabajar mancomunadamente con nuestros colegas de la región nos vendrá muy bien. Si bien es cierto que en este intercambio de ideas y experiencias algunos sacarán mayor provecho que otros, no es menos cierto que todos resultaremos beneficiados porque nadie tiene todas las respuestas a las dificultades ni todos sus problemas resueltos”. Con la mirada puesta en el futuro de la ULAI, Staino explica que “en la CAPHyAI lo que queremos es profesionalizar la actividad, que se desarrolle a través de una carrera universitaria y que, como sucede con otras profesiones, también nosotros tengamos un colegio de administradores que regule y controle la actividad. Ese es nuestro gran objetivo como cámara, y estoy seguro de que nuestros colegas de otros países también están en ese camino. Por lo tanto la idea es que entre todos podamos lograrlo. Creo que los primeros pasos de la ULAI deberían conducirnos a ese objetivo
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común. Siento que hay muchas ganas de hacer cosas para lograr cambios positivos para el administrador y beneficiar a los consorcistas que son los que realmente tienen que contratar y trabajar con gente que sea idónea y profesional”. En opinión de los directivos de la CAPHyAI, la idea es crecer no sólo a nivel país sino a nivel región, y que un administrador argentino pueda trabajar también en Chile, Uruguay, Paraguay o Perú. El camino es largo, pero ya se empezaron a dar los primeros pasos y eso es lo que importa. Cabe remarcar que muchas de las cámaras que firmaron el acuerdo comprometieron su asistencia al Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal y se mostraron interesadas en avanzar cuando antes en la conformación de la ULAI para conocer de cerca la diferente temática de la administración de propiedad horizontal en cada una de las regiones. “En tal sentido –finaliza Staino– somos muy optimistas de que en Argentina se puedan dar los pasos definitivos para que quede conformada esta organización que hace falta a nivel regional y que tanto bien nos hará a quienes estamos involucrados en el sector”.
Televisión por cable
Libertad de elección en los consorcios Así lo establece un proyecto de ley de la diputada María América González, del bloque Buenos Aires para Todos. Fue aprobado por la Legislatura porteña.
El artículo primero de la nueva ley dice que las empresas de cable o “de comunicación audiovisual”, como se las llama legalmente, deberán realizar contratos en forma individual en el ámbito del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires con los propietarios o inquilinos de los edificios, y no en conjunto, desde la administración, como se lo venía haciendo en muchos casos.
Plazo de 180 días a Legislatura porteña acaba de aprobar un proyecto de la diputada María América González, del bloque Buenos Aires para Todos, a través del cual los copropietarios de un consorcio pueden elegir libremente la empresa que les provea el servicio de televisión por cable o Internet. Al cierre de esta edición, y por tratarse de una modificación a una ley anterior, la N° 757 de Procedimiento Administrativo para la Defensa del Consumidor y del Usuario de la Ley Nacional Nº 24.240, aun aguardaba su publicación como ley en el Boletín Oficial, aunque el jefe de Gobierno, Mauricio Macri, puede vetarla.
Desde ahora los recibos o comprobantes que entreguen los prestadores de servicios deberán emitirse a nombre del prestatario del servicio, bien identificado. En tanto, los que al momento de entrada en vigencia de la ley mantengan vigentes sus contratos con consorcios para la prestación del servicio, y que obligan a todos los titulares o locatarios de las unidades funcionales a acogerse a las condiciones acordadas por el consorcio, sin posibilidad de elección sobre el servicio que se brinda, contarán con un plazo de 180 días para adaptarse a las condiciones de la nueva normativa. Los contratos pactados que fueran venciendo antes del plazo de 180 días, deberán renovarse con la
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misma empresa, en el caso en que así lo desee el propietario, inquilino o quien ocupe la vivienda. “Sucede que hubo muchas quejas al respecto. Y de verdad que era algo injusto, porque el cable o Internet no son bienes de primera necesidad. Si una persona no quería tenerlo, se lo cobraban igual. Acá lo que está en juego es la libertad individual para contratar lo que a uno le venga en gana, o no”, explica la diputada María América González.
Dificultades en su implementación
Durante un diálogo que mantuvieron en el programa de radio Hablando con Propiedad, por FM 97.9 Radio Cultura, Alejandro Nourry, administrador, y Osvaldo Bassano, Presidente de la Asociación de Defensa de los Derechos de los Usuarios y Consumidores, quedaron expuestas algunas dificultades para implementar la ley recientemente sancionada. Aunque en opinión de Bassano el derecho constitucional que asiste a los propietarios está por encima de esas dificultades. Alejandro Nourry sostiene que “es absolutamente justo y es bueno el espíritu de esta ley, sobre todo en lo que se refiere al libre comercio. No obstante, los administradores nos encontramos con algunos problemas para poner la ley en práctica. Sucede que muchos consorcios tienen una bajada única de cable y la prohibición
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de pasar cables por el exterior del edificio, lo cual hace que lamentablemente tengamos que optar por un solo servicio de TV. Es que a veces las modificaciones que requiere la opción de optar por dos o más servicios genera una modificación en la estructura del consorcio que no siempre es posible llevarla a cabo”. Por su parte, Osvaldo Bassano, Presidente de la Asociación de Defensa de los Derechos de los Usuarios y Consumidores, explicó que lo único que puede hacer esta nueva ley es “evitar que la empresa de TV por cable tenga cautivos a los consumidores. Pero lo que no puede hacer es cambiar algunas disposiciones del Código Civil o de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, si por decisión del consorcio no se puede modificar el cableado, habrá que dirimir la cuestión constitucional fuera del consorcio y terminará en una acción judicial. Y esto es así porque el derecho del consumidor es un derecho humano y constitucional que no puede ser vulnerado y ninguna norma individual puede desecharlo. Por lo tanto lo que tendrían que entender los copropietarios –sostiene Bassano– es que lo primero es convivir, y si dentro de esa convivencia a un propietario se le antoja tener otro servicio de cable esa libertad hay que dársela porque es la libertad de información y tiene una superioridad constitucional al resto de lo que estamos hablando”. No obstante Nourry insiste en que más allá de las bondades de esta ley, “cuando bajamos esta legislación al plano de la realidad con la que nos tenemos que enfrentar en el lugar de los hechos, nos encontramos con una serie de problemas que nos llevan a que debiéramos comenzar a pensar que así como los edificios nuevos están obligados a facilitar la libre circulación de las personas con capacidades diferentes, también deberían tener la posibilidad de entrar distintos cables y darnos la facilidad de generar la alternativa para poder elegir, que hoy por hoy es muy complicado y demanda una pequeña inversión que no siempre los consorcistas están dispuestos a concretarla”.
13 Cuadernillos Coleccionables Es muy poca la literatura que existe sobre el Consejo de Propietarios. Es más, prácticamente no hay jurisprudencia
El Consejo de Propietarios
que se refiera a la cuestión. La mayoría de las legislaciones extranjeras lo omiten, otras lo consideran un mero ente de control como en nuestro país. “Por lo tanto –dice el Dr. Alberto Aníbal Gabás, autor de este trabajo– este artículo es meramente indicativo, una aproximación y hasta una expresión de deseos, a fin de ver si podemos elaborar una teoría del Consejo de Propietarios”. ¿Por qué Consejo de Propietarios y no de Administración?
Cuando quisimos profundizar el estudio sobre el Consejo de Propietarios de edificios sometidos a propiedad horizontal, comprobamos que iba a ser más difícil de lo pensado, pues tomamos real conciencia de que casi ningún autor se refiere expresamente al mismo. Creo no equivocarme al decir que fuimos los únicos que lo tratamos como punto específico en uno de nuestros libros. Observamos también que prácticamente no existe jurisprudencia que se refiera al mismo y ello porque al no tener existencia legal, al no constituir un órgano del consorcio, al no tener independencia funcional, ni representación del ente
ni de sus integrantes, en fin, al no poseer legitimación autónoma, resulta que nunca actúa como actor ni como demandado, de allí la ausencia de jurisprudencia. Por lo tanto recurrimos al Derecho Comparado, para poder obtener elementos como para definirlo y determinar sobre todo su naturaleza jurídica. Pero tampoco tuvimos mucha suerte, pues las legislaciones extranjeras, algunas lo omiten, otras lo consideran un mero ente de control como en nuestro país, sin delinear sus funciones. Y en otras, lo que existe son organismos colegiados pero que en el fondo son de administración, que en definitiva se identifican con la figura de una administración colegiada. Por lo tanto este artículo es meramente indicativo, una aproximación y hasta una expresión de deseos, a fin de ver si podemos elaborar una teoría del Consejo de Propietarios. Existen ordenamientos jurídicos que directamente no contemplan el tema, no mencionan al Consejo, tenemos otros que lo tratan pero es como si no lo hicieran pues como en nuestro ordenamiento lo hacen depender de que lo prescriba el reglamento de copropiedad o lo constituya la asamblea, otros le asignan algunas facultades no muy importantes y otros directamente lo consideran como órgano de administración, en definitiva es un administrador.
Consejo de Propietarios versus Consejo de Administración
He titulado Consejo de Propietarios y no de Administración para que no se preste a confusiones que de por sí ya existen, pues al decir “de administración” suele creerse que ese Consejo puede administrar. La idea al abordar el estudio del Consejo de Propietarios de un consorcio en propiedad horizontal ha sido definir de una vez por todas: a) La naturaleza jurídica del tema, y a partir de ello, b) La razón de su
reconocimiento normativo, como única manera de legitimar para siempre no sólo su existencia sino sus funciones. La experiencia nos ha enseñado que el Consejo de Administración ha funcionado recurrentemente de una manera precaria, dada por su propia inexistencia legal, su indefinición y el desconocimiento de sus incumbencias. Respecto de la función que cumple, pasa desde los que piensan que puede administrar hasta los que entienden que no cumplen ninguna función. Decimos que una futura ley debiera contemplar la existencia de este organismo para disipar dudas y evitar malas interpretaciones. La eventual inclusión normativa debiera contemplar necesariamente cuatro cuestiones atinentes a la forma de actuar a saber: incumbencias, derechos, deberes y responsabilidades. La ley determinará el ámbito físico o espacial de actuación (el edificio) el ámbito temporal (el tiempo de su mandato) y el ámbito social (el consorcio), lo que a su vez significa la fijación de los límites de su actuación, o sea qué debe hacer, dónde lo debe hacer, cómo lo debe hacer y hasta cuándo. Establecidas las funciones, la ley debe establecer derechos a ejercer (no meras facultades) y, correlativamente, si se le da derechos deben asignársele obligaciones (no hay ningún estatus personal o social al que le quepan sólo derechos o sólo obligaciones, salvo las personas por nacer) y como consecuencia última de esa atribución de derechos y obligaciones, es imposible no imputarle responsabilidades y, en su caso, corresponsabilidades junto al administrador, para actos de actuación conjunta. El inconveniente principal que ha tenido este ente es la limitación de su actuación al mero control (sin aditamento alguno) de la gestión del administrador, pero sin ningún poder de decisión, ni facultades ejecutivas y dándoles a sus decisiones el mero carácter de recomendaciones, carentes por completo de virtualidad, por lo tanto pueden ser desoídas.
Entonces, hasta qué punto puede ser efectiva la facultad de controlar, si el resultado de ese control no tiene validez propia ni posibilidad de imponerse. Toda persona jurídica posee normalmente lo que se ha dado en llamar la Comisión Revisora de Cuentas, pero estas comisiones tienen facultades importantes, desde convocar a asambleas, sustituir al presidente o autoridad máxima, y sus informes no son meras facultades sino obligaciones, y en caso de desacuerdo con el dado por la autoridad prevalecen. Aquellos que han pretendido jerarquizar a este ente se han quedado en amagos incurriendo en definitivos errores conceptuales. Y digo esto porque algunos proyectos (incluyendo el de unificación Civil y Comercial 2012), entienden que el Consejo de Administración es un “órgano” del consorcio y no una autoridad de la que se puede prescindir. Por el solo hecho de decir –equívocamente– que es un “órgano” no lo jerarquizamos. Por nuestra parte entendemos que ni siquiera el administrador es un órgano, y sólo reviste tal carácter la Asamblea de copropietarios, que no puede no existir, que está siempre en estado latente, aunque no sesione pero en cualquier momento puede hacerlo ya sea por decisión del administrador como por los copropietarios que solicitan su convocatoria cuando reúnen el mínimo reglamentario para tal petición. El hecho de que no sesione, no significa que no exista. Lo que no merece duda es que el Consejo de Administración no puede ser un órgano. El art. 2044 del proyecto de unificación 2012 dice: “Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el Consejo de Propietarios y el administrador”. Esta norma es errónea, ni el Consejo ni el Administrador son órganos del consorcio en el sentido puro del término. Adelanto que nunca me ha convencido la teoría del órgano para justificar la formación de una persona jurídica y la imputación de su voluntad a la manera de una persona física. Esta teoría es de origen biologista y desarrollada por Spencer, diciendo que la sociedad, o en este caso la persona jurídica, equivale a un organismo vivo y que cada parte funciona en relación con el todo. El mismo autor desarrolla la analogía orgánica en la que asemeja a la sociedad con un organismo biológico. Para esta teoría, las personas jurídicas no son entes artificiales creados por el Estado sino, por el contrario, realidades vivas. Sus sostenedores entienden que no existen dos personas, una jurídica y otra física, o si se quiere que la persona física es la representante de la persona jurídica, sino que se trata de una sola persona integrada por un conjunto de atribuciones y una o más personas físicas que cuando actúan lo hacen como persona jurídica, o sea que la voluntad de esa persona física es la voluntad de la persona jurídica. Gierke dice que esa persona jurídica o ente es una verdadera persona igual que las personas físicas, pero su voluntad no es una suma de voluntades físicas individuales de sus integrantes sino una voluntad superior y distinta formada por los órganos de esa comunidad asociada. En síntesis, hay una sola voluntad. Cuando actúa el órgano, actúa la persona jurídica.
A diferencia de la teoría de la ficción, las personas jurídicas no son entes artificiales creados por el Estado, son realidades vivas. Esta posición se acentúa más a partir de la reforma al art. 33 del Código Civil donde ya no se exige la autorización del Estado para funcionar. En definitiva, si el Consejo de Administración fuese un órgano, sin él la persona jurídica consorcio no podría tampoco existir o funcionar. Entonces si el Consejo de Administración actúa, toma decisiones, dentro de una concepción organicista, estaría actuando la persona jurídica. No habría dos voluntades, la voluntad de ese Consejo sería la voluntad del consorcio.
El Consejo de Administración no es un órgano del consorcio
Sin embargo sabemos que esto no es así, ni el Consejo representa al consorcio, ni el consorcio necesita del Consejo para existir y funcionar. En el organicismo la persona jurídica actúa directamente por medio de sus órganos. Esos órganos son la persona jurídica misma y no sus representantes, mandatarios o delegados. Consecuentemente con estos conceptos el Consejo de Administración no es un órgano del consorcio, y por lo tanto no basta con decir en el Proyecto de unificación Civil y Comercial 2012 que dicho Consejo “es un órgano”, si en realidad no lo es. El único órgano del consorcio es la asamblea de copropietarios. La asamblea no puede dejar de existir pues es la voluntad del consorcio. Mi opinión en el estado actual de la propiedad horizontal: no es un órgano porque: a) No es indispensable para la existencia y funcionamiento de la persona jurídica. b) Puede no existir. c) Sus decisiones no son vinculantes y valen sólo como recomendaciones. d) No tiene poder de decisión ni facultades ejecutivas. e) Carece de imperio para hacer cumplir sus decisiones.
Pautas sugeridas para incluir en cualquier cuerpo normativo: • Ser propietario o copropietario. • Cargo no rentado. • Residir en el lugar de situación del edificio. • Mandato temporal. • Sin vínculo de consanguinidad hasta el 4º grado y 2º de afinidad con el administrador. • No tener relaciones comerciales, deudor, acreedor o garante. • Formado por número impar de miembros. • Llevar el Libro de Consejo de Propietarios. • Resolver por mayoría. • Informe final a la asamblea, sin perjuicio de informes periódicos. • Corresponsabilidad en actos conjuntos con la Administración. • Reemplazo de la administración en caso de acefalía con cargo de convocar a asamblea en plazo de 30 días para su designación. • Convocatoria a Asamblea ordinaria en caso de no hacerlo el administrador y no justifique convocatoria fuera de término. • Redactar reglamento interno o de convivencia para luego someter a la asamblea quien para modificarlo deberá tener una mayoría superior al 51% del total de copropietarios del consorcio. • Eventualmente actuar como árbitro en cuestiones de interés común o de convivencia surgidas entre ocupantes bajo cualquier título del edificio, a pedido de parte. El art. 2064 del proyecto referido determina que “La asamblea debe designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo. b) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. c) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. d) Dar conformidad al nombramiento y despido del personal del consorcio. e) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el Consejo de Propietarios no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones. Si bien por primera vez resulta que el Consejo de Propietarios tiene contemplación normativa y eso es bueno, deja los siguientes interrogantes planteados: • ¿Qué ocurre con los reglamentos de copropiedad existentes? • ¿Qué pasa si el reglamento no contempla tal designación: ¿Será nulo? ¿Será anulable? ¿De qué manera se procederá para su incorporación? ¿Habrá que pedir una asamblea –en última instancia– de carácter judicial? • ¿Cómo procedemos si ningún copropietario quiere aceptar el cargo (que es honorario)?: a) ¿Cómo se compatibiliza esa voluntad con
el requisito de tener que ser copropietario para poder integrar el Consejo?, b) ¿Existe algún método fáctico que obligue a alguna persona a aceptar un cargo que no desea? Conclusión En tal caso el consorcio carecerá de Consejo: a) Pues no está en juego el orden público. b) No es imprescindible por no ser representante legal del consorcio. c) Consecuentemente no representa la voluntad del ente que sólo emana de la Asamblea, salvo aquellas facultades del administrador que derivan directamente de la ley. d) Esa actitud no puede cuestionarse, pues en definitiva se trata de controlar el propio patrimonio del consorcio y consecuentemente el particular de los consorcistas. Dr. Alberto Aníbal Gabás
Los Cuadernillos Coleccionables forman parte de la revista Propiedad Horizontal, órgano de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en la calle Perú 570, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010. Horario de 11 a 18.30. www.caphai.com.ar E-mail: camara@caphai.com.ar Registro Nº 144.283 de la Dirección Nacional de Derecho de Autor. Director: Miguel Ángel Summa Publicidad: 4331-9968 / 4345-0010 Diseño y producción: www.leaderconsulting.com.ar Tirada de esta edición: 2.000 ejemplares
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Inversiones
Los argentinos se van
de Punta del Este
Los inversores inmobiliarios argentinos dejan de invertir en Punta del Este. Las propiedades del balneario uruguayo ya resultan caras para mantener, generan muy baja rentabilidad y los precios están más altos en comparación con otros países. as luces de alerta se encendieron en Punta del Este. Los efectos del parate inversor que se registra en el negocio del real estate en la Argentina también se empiezan a sentir en el balneario uruguayo. Es que hoy los inversores argentinos ya no ven con los mejores ojos el hecho de comprar una propiedad en esa localidad, una postura que alcanza, incluso, a quienes deben mantener un inmueble allí que han comenzado a ponerlos en venta. El alza de los precios, sumada a la imposibilidad de tener un acceso cómodo a los dólares, la única moneda con la que se opera en el mercado inmobiliario esteño, complicaron el panorama. Se estima que cerca de un 70% de los inmuebles de Punta del Este está en poder de inversores
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argentinos. Y tradicionalmente, la tendencia fue creciente, pero desde que se impuso el corralito cambiario ese porcentaje se estancó. La importancia que tiene la participación de los argentinos en ese mercado es muy fuerte, y por esto la preocupación en torno de su poder de compra es creciente. Este panorama, incluso, no sólo provocó una baja en el nivel de operaciones, sino que algunos dueños también decidieron poner en venta sus inmuebles, como una forma de reducir gastos o hacerse de los dólares en efectivo. De cara al futuro, los especialistas estiman que el clima de espera se mantendrá, al menos, hasta octubre, una vez que se hayan realizado las elecciones legislativas en la Argentina.
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Accesibilidad
¿Tener o ser? Cuando se habla de accesibilidad en propiedad horizontal, la barrera social es uno de los principales problemas que enfrenta el tema en cuestión. Evitar las barreras arquitectónicas no sólo es hacerles más fácil la vida a las personas con movilidad reducida, sino también evitar litigios innecesarios. Lo que el administrador debe saber.
uando un desconocido ante una de mis conferencias entabla una conversación de este tenor: -Sr. X: ¿Vos te dedicás a la discapacidad? -Yo: Sí. -Sr. X: ¿Tan rentable es? ¿Vivís de eso? Me lleva a reflexionar sobre el sentido que tiene para algunas personas la discapacidad, la imposibilidad o limitación temporaria que pone en desigualdad de condiciones a dos seres humanos iguales. Esta es la primera de las barreras, la social, a la cual nos exponemos diariamente. Si entendiéramos que cambiando esta actitud cambiaría todo, evitaríamos muchos de los litigios que hoy se presentan en tribunales, por ejemplo por las barreras arquitectónicas. Cuando hablamos de accesibilidad, nos referimos a los términos que establece el art. 20 de la Ley 24.314, que es la posibilidad de las personas de gozar de las adecuadas situaciones de autonomía como condición primordial para el desarrollo de las actividades de la vida diaria, sin restricciones derivadas de la inadecuación del medio físico para su integración social y equiparación de oportunidades. ¿Qué son las barreras arquitectónicas? Son aquellas existentes en los edificios de vivienda, debiendo ser su supresión conforme a lo establecido en la Ley 24.314, es decir que debe tenderse a la adaptabilidad, la posibilidad de modificar en el tiempo el medio físico con el fin de hacerlo completa y fácilmente accesible a las personas con movilidad reducida.
Practicabilidad y visitabilidad
La ley entiende por practicabilidad la adaptación limitada a condiciones mínimas de los ámbitos básicos para ser utilizados por las personas con movilidad reducida. Y por visitabilidad la accesibilidad estrictamente limitada al ingreso y uso de los espacios comunes y un local sanitario que permita la vida de relación de las personas con movilidad reducida. Las viviendas colectivas con ascensor deberán contar con un itinerario practicable por las personas con movilidad reducida, que una la edificación con la vía pública y con las dependencias de uso común. En materia de diseño y ejecución o remodelación de viviendas individuales, deben respetar tanto lo que dicen los códigos de edificación como aquellas normativas referentes a la materia.
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Valeria Nerpiti: “La falta de accesibilidad es un acto discriminatorio”.
Síntesis
Si la falta de accesibilidad es un acto discriminatorio, ¿por qué nos cuesta tanto, como sociedad, y en muchos casos como copropietarios de un consorcio, tomar las medidas adecuadas para que nuestros semejantes tengan las mismas posibilidades que nosotros?
El administrador
Todo profesional administrador debe conocer cuáles son las normativas básicas que giran en torno a la accesibilidad en la propiedad horizontal, la cual no pueden dejar de lado. A saber, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, son: Internacional I. Convención interamericana contra la eliminación de todas las formas de discriminación (Ley 25.280). II. Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad (Ley 26.378). Nacional I. Constitución Nacional: art. 75. II. Ley 23.592 art. 1 (Penalización de actos discriminatorios). III. Ley 24.314 (Accesibilidad de las personas con movilidad reducida). IV. Decreto reglamentario 914/97. V. Ley 13.512 (Propiedad Horizontal). VI. Normas IRAM 111100 a la 111113-2 (Accesibilidad). CABA I. Constitución CABA art. 11 II. Ley 962 (Modificación al Código de Edificación) III. Disposición Nº 4055 DGFOC.
Jurisprudencia
No hace mucho la Sala F de la Cámara Civil confirmó una sentencia en la cual se condenaba al consorcio de propietarios a realizar las adecuaciones necesarias para permitir la accesibilidad al edificio de una copropietaria, que como consecuencia de una discapacidad motriz permanente e inhabilitante (producto de patologías
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reumáticas), debía utilizar silla de ruedas para su traslado y no podía lograr su autonomía si para entrar y salir del edificio requería de la ayuda de terceros que pudieran subirla o bajarla. La Cámara no hizo lugar al pedido del consorcio que basó su defensa en que el reglamento de copropiedad requería para las obras nuevas la aprobación por mayoría. Dicha sala condenó al demandado a realizar las obras en el plazo de 60 días, con multa por cada día de demora además de ser condenado en costas. Ahora bien, las preguntas y los casos salen a la luz cada vez más. ¿Tengo que comprar un grupo electrógeno para que el ascensor funcione igual cuando no hay luz? ¿Tengo que poner una baranda en la piscina para que la persona con discapacidad pueda utilizarla? ¿Tengo que modificar los baños del SUM para que haya un baño accesible? Los copropietarios no quieren pagar, ¿tengo que hacerlo aunque nadie me lo solicite? ¿Qué sucede si no tengo alternativas para dar la accesibilidad al edificio? Las respuestas, claro está, son variadas y dependiendo de los casos, pero lo que sí puedo asegurar es que el reconocimiento al derecho de igualdad entre las personas es un principio constitucional independiente del resto de los tratados y leyes que así lo sustenten. Por último, volviendo al inicio del artículo recordemos a Erich Fromm y su libro ¿Tener o ser?, a pesar de que en la sociedad en que vivimos todo se mide y se entiende naturalmente por lo que tenés y no por lo que sos, no todos elegimos ese camino y forma de vivir la vida. Muy por el contrario, elegimos el camino de conocer cada día más para pensar productivamente sintiendo que hacemos el bien, al menos a alguien, sin esperar nada a cambio. No olvidemos que la falta de accesibilidad es un acto discriminatorio. Valeria Nerpiti Abogada y Arquitecta. Asesora de la CAPHyAI
Somos gestores Gestionamos una amplia gama de trámites para facilitar la actividad de los administradores. Trabajamos para ofrecer más servicios y mejores soluciones a la propiedad horizontal.
Perú 570, Ciudad Autónoma de Buenos Aires Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010
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CEDIN
Pronóstico
reservado
A poco más de un mes de su lanzamiento, la cuenta regresiva viene más lenta de lo previsto: faltan más de u$s 3.500 millones de los u$s 4.000 millones que el Gobierno estableció como objetivo de mínima cuando lanzó los Certificados de Depósito para la Inversión. Un pronóstico reservado para las expectativas del Gobierno.
l cierre de esta edición, y cuando apenas se habían cumplido los primeros 40 días del lanzamiento del CEDIN, los resultados hablan con una elocuencia demoledora: en números redondos el Gobierno juntó apenas u$s 22 millones. Demasiado poco. O, visto desde otra perspectiva, “demasiado mucho” el entusiasmo que había
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Inmobiliarios optimistas El sector inmobiliario mantiene la llama encendida. En declaraciones realizadas al programa de la CAPHyAI, Hablando con Propiedad, algunos directivos del sector inmobiliario se mantienen optimistas con el resultado del Cedin. Es más, declararon que le dan un voto positivo, “pero que no hay que referenciarlo en las próximas horas. Creemos que esta herramienta financiera explotará una vez pasadas las elecciones Primarias, Abiertas, Simultáneas y Obligatorias (PASO)”, manifestaron con un alto grado de convencimiento. Y agregaron: “Creemos que hay que ser pacientes, recién estamos difundiendo a otros inmobiliarios la mecánica del Cedin y no esperamos grandes avances hasta fines de
generado en el oficialismo este papel, en la previa a su debut. Tan potente lo creían que le endosaron tres funciones a la vez: • Apuntalar al mercado inmobiliario. • Reemplazar al dólar blue. • Amortiguar la caída de reservas del Banco Central. Tampoco el blanqueo de dólares ha servido para amortiguar la caída de las reservas del Banco Central, que continúan en torno de los u$s 37.000
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agosto”, indicó Roberto Arévalo, titular de la Cámara Inmobiliaria. Según indica Arévalo, existen al menos dos razones por las cuales se espera un crecimiento lento. Por un lado, sostiene que hay mucha expectativa por ver cómo se realizan las operaciones pero pocos quieren ser los primeros. Por otro lado, señala que “nos hemos dado cuenta de que mucha gente que va a los bancos para informarse, después acude al gestor inmobiliario para complementar esa información”. En esta línea Arévalo señala que “será clave la formación de los agentes inmobiliarios, ya que muchos clientes incluso van directamente a la inmobiliaria para saber si pueden realizar operaciones con Cedin”.
millones y con perspectivas de seguir en baja. Y, menos que menos, los u$s 14,5 millones que Moreno logró captar contribuyeron para que el Cedin desplazara al dólar paralelo. Por el contrario, en estas cinco semanas que transcurrieron desde que debutara esta cuasimoneda, el blue tuvo una escapada -tras un período de dos meses de calma– y trepó a los $ 8,65, cifra a la que cotizaba al cierre de esta edición en los últimos días de la primera semana de agosto. En el mercado financiero no son pocos los
Mucho ruido y pocas nueces Se imprimieron 1 millón de Cedin pero hasta ahora se usó menos del 0,1%. Hasta el momento la realidad es más fuerte que las expectativas del Gobierno.
Pasada la primera mitad del blanqueo, y al cierre de esta edición a mediados de agosto, sólo se habían suscripto 664 Cedin del millón que imprimió el Gobierno que, al parecer, tenía otra expectativa. El objetivo era que ingresaran u$s 4.000 millones, cuando hasta ahora van solamente u$s 22 millones. Agentes del mercado financiero estiman que “habrán impreso tantos porque las expectativas eran otras: ni el más escéptico esperaba esta adhesión. El mercado secundario iba a generar canjes y reemplazos, pero nada de eso ocurrió”, revelan. Aunque no descartan que, de cara al futuro, la presión para que las empresas suscriban Cedin se intensificará. Visto que voluntariamente casi nadie tuvo interés, ya empezaron las “sugerencias” de parte de Moreno para cedinizar el mercado. “El blanqueo termina a fin de septiembre, así que sería bueno mostrar confianza de los inversores de cara a las legislativas de octubre”, comentan los agentes de la City.
analistas que llaman a mantener por ahora cierta prudencia. Recuerdan el antecedente del blanqueo de capitales de 2009, cuando el grueso de los u$s 4.000 millones que adhirieron a la amnistía tributaria recién llegó sobre el final del plazo legal. De todas formas, muchos de ellos consideran que -dada la connotación política que tuvo este plan Cedin- ya el dificultoso arranque está dejando en evidencia un serio problema para el Gobierno: no logra despertar confianza en los particulares, y eso es un tema serio porque para que esta estrategia sea exitosa necesita de la confianza de la gente.
Ahorristas desconfían
Si bien la prudencia es la estrategia más adecuada para este momento, lo que queda claro es que difícilmente el Gobierno llegue a lo inicialmente previsto, al menos de manera natural y no forzando a empresas a que adquieran esta cuasimoneda. “Si llega a repuntar el Cedin, la cifra va a estar muy lejos del objetivo, dado que es un instrumento que no despierta interés en el mercado”, diagnostica Jorge Todesca, titular de la consultora Finsoport. Su escepticismo no parece ser una excepción sino, más bien, la tónica imperante entre los economistas. “Si la gente ve que este título no es efectivo, por más que estiren los plazos no va a servir para que arranque”, dijo al programa Hablando con Propiedad, Rodrigo Álvarez, economista jefe de la consultora Analytica. Llegado a este punto, lo que parece claro es que el Gobierno no está dispuesto a esperar confiado en que -ya en tiempo de descuento- aparezcan los u$s 3.980 millones que faltan para cumplir su objetivo. Más que nada, porque no sólo está en juego una batalla
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Cómo realizar una operación En caso de adquirir una propiedad, el procedimiento es el siguiente: se avisa al propietario, el interesado hace una reserva, el escribano recibe la documentación, días antes van al banco, de ahí pasa al Banco Central y le ponen el sello de aplicado al certificado. El día de la operación todas las partes leen la escritura en el banco y luego se canjean los Cedin por dólares en la ventanilla.
económica, sino también política. Y eso no es poca cosa porque si el Cedin fracasa dejaría en evidencia la falta de confianza hacia un Gobierno al que aún le restan dos años de mandato y muchas iniciativas económicas por tomar para corregir las distorsiones del modelo. Definitivamente, la “efeméride” del Cedin no es lo que el Gobierno esperaba ni lo que los funcionarios que lo idearon le “vendieron” a la Presidenta. No obstante, si las cosas no se dan como esperaban, les queda un consuelo no menor, y es que a juzgar por las encuestas este fracaso no le estaría implicando un costo político muy importante al Gobierno desde el punto de vista electoral, sobre todo pensando en el mes de octubre. Norberto Malatesta
Separación de residuos
¿Hay que pagar el plus? Teniendo en cuenta que de los textos del acuerdo homologado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no surge claramente cómo se debe resolver el pago del plus por la separación de residuos, la presente nota es una interpretación personal y profesional del asesor laboral de la CAPHyAI.
ada día son más los administradores que nos consultan sobre si se debe o no pagar el plus por separación de residuos. La reflexión que presenta en este artículo debe tomarse como una interpretación personal que hacemos sobre el tema, ya que de los textos del acuerdo homologado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no surge claramente cómo se debe resolver la cuestión. De cualquier forma, interpretamos que lo primero que se tiene que dar en esta cuestión es que en la calle existan los dos tipos de contenedores para poder depositar los residuos, tanto de materia húmeda como de materia seca. Estos contenedores, según las versiones
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conocidas, tendrán un color distinto. Aquellos que contengan los residuos húmedos, serán los negros, mientras aquellos que contengan los residuos secos serán de color verde o amarillo. En el contenedor verde o amarillo se depositarán los residuos tales como cartón, papel, metales, madera, plástico, vidrio, etc., mientras que en el otro (el negro) lo que se denomina materia húmeda, que son los residuos de cocina. Aclarada esta parte vendrá un segundo paso, y esto tiene un altísimo contenido “cultural”, ya que dependerá de que los ocupantes de las unidades del consorcio comiencen a separar en sus unidades en bolsas distintas los residuos húmedos y los secos. Cuando el ocupante de la unidad deje tales residuos en la puerta de su unidad o en el lugar asignado para ello, la próxima etapa es que el empleado encargado de recoger los residuos proceda a juntar y embolsar en bolsas distintas aquello que es materia húmeda y los residuos de materia seca. Cumplida esta tarea, y ya dentro de los horarios establecidos por las autoridades del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, se procederá a depositar los mismos, debidamente separados, en cada uno de los contenedores existentes en la calle: la bolsa con materia seca en el contenedor verde o amarillo, y la de materia húmeda en el contenedor negro. Siguiendo con las aclaraciones sobre el tema, tenemos que precisar que el empleado que ha hecho esa tarea de recoger y de clasificar los residuos, percibirá por un lado el plus por
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Síntesis
El adicional por separación de residuos sólo se debe pagar una vez que exista previamente la campaña del GCBA para separación de residuos y se hayan colocado en la calle los containers diferenciados. De lo contrario el consorcio no está obligado a efectivizar su pago.
“clasificación de residuos” que figura en las tablas salariales, y ya no cobrará más el plus por “retiro de residuos”. Además, cobrará el plus por separación de residuos, que, como es sabido, es una suma fija que depende de la cantidad de unidades que tenga el edificio: hasta 25 unidades $ 150, y cada 25 unidades más $ 50. Por lo tanto, en nuestro criterio, hasta tanto no se hayan instalado en la calle los diferentes contenedores que hemos mencionado, el consorcio no estará obligado a abonar el plus por “separación de residuos”. Enrique Miguel Albisu Asesor laboral
Desayunos
Encuentros con la realidad
Los alcances de la Disposición 415 fueron el tema central del desayuno del mes de julio.
n el desayuno del mes de julio el tema central de la reunión fueron las instalaciones fijas contra incendio y la normativa regulatoria a través de la Disposición 415 de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor. La exposición estuvo a cargo de Graciela Reigert, gerente comercial de la empresa Sios Argentina, quien se refirió a la obligatoriedad de cumplir con esta disposición ya sea por parte de las empresas registradas para llevar adelante el mantenimiento de las instalaciones fijas, como por parte de los consorcios. Se habló también de los alcances de la normativa, la que abarca todo tipo de inmuebles: consorcios, empresas comerciales, sanatorios, hoteles, etc. Se explicó que la Ley 2.231 dispuso que la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, mediante el área “Fuego”, es la responsable de controlar la actividad que realizan las empresas que fabrican, reparan y recargan extintores y las que fabrican, reparan y mantienen instalaciones fijas contra incendio.
Quedó claro también que todos los extintores, equipos e instalaciones fijas deben ser fabricados, reparados, recargados e instalados por las empresas que se encuentran inscriptas en los registros creados a tal efecto. Para cumplir con la norma, la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor realiza inspecciones permanentes en las empresas inscriptas, para lo cual cuenta con un plantel de inspectores capacitados que ejerce esta función. También se señaló que contratando una empresa registrada se tiene una garantía de calidad y la seguridad del cumplimento de todas las normas, incluidas las IRAM, ISO o las que surjan en su reemplazo. Quienes deseen tener más información sobre el tema pueden obtenerla en la página web del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en la sección Dirección de Defensa del Consumidor, en el área “Fuego”. Allí también encontrarán el listado de empresas registradas para llevar adelante esta tarea.
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Ciudad
Para verte cada vez mas limpia y mejor La ciudad es de todos, y en la medida en que la cuidemos viviremos mejor y la disfrutaremos más. Conservarla limpia no sólo es obligación de las autoridades, es también nuestra responsabilidad. Aquí le presentamos diez pasos para tener una ciudad cada vez más limpia.
1. No tires basura en las esquinas La basura que saques ponela siempre en bolsas y dejala en el frente de casa o en los contenedores de la cuadra. Si respetás el espacio para la basura evitaremos la acumulación, la contaminación y el mal olor.
2. Usá los cestos Si tenés residuos livianos, como envoltorios, latitas o botellas chicas, usá los cestos de la vereda. Así mantendremos las calles del barrio limpias.
3. Si tenés restos de poda llama al 147 Pueden ir sueltos o en bolsas, pero no van en los contenedores porque se pueden romper, ni en la esquina porque tapan desagües. Llamando al 147 los pasan a retirar gratis.
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4. Juntemos las hojas Cuando barras las hojas de la vereda, no las tires a la calle. Juntalas en una bolsa y sacalas de 20 a 21 como cualquier residuo. De este modo evitamos tapar desagües y alcantarillas.
5. Levantá la caca de tu mascota Si sacás a pasear a tu mascota llevá siempre una bolsita a mano. Así evitarás ensuciar las veredas o plazas y prevendrás tanto el mal olor como la transmisión de enfermedades.
6. Estacioná a 30 centímetros del cordón Manteniendo esa distancia estas ayudando a que el barrendero haga mejor su trabajo. Así las calles quedan cada vez más limpias.
9. Sacá la basura de 20 a 21 Dejala en el frente de tu casa o en los contenedores de la cuadra. Si respetás el horario evitamos malos olores y contaminación.
7. Si tenés escombros llama al 147 Evitá tirar escombros en los contenedores, porque se pueden romper y además el camión no puede vaciarlos. Cuando tengas escombros llamá al 147 y pasarán a retirarlos gratis por tu domicilio hasta un máximo de 15 bolsas. Y si lo que tenés son residuos voluminosos llamá al mismo número.
8. Separá los materiales reciclables Papel, cartón, plástico, metal y vidrio son materiales reciclables. Tratá de ponerlos en bolsas separadas del resto, siempre limpios y secos, para dárselos a los recuperadores urbanos.
10. Si llueve no saques la basura No saques la basura si está lloviendo o con pronóstico de lluvia. De esta forma evitás tapar los desagües y ayudás a que la lluvia drene bien.
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Mercado inmobiliario
La década en cifras Durante los últimos diez años la actividad inmobiliaria estuvo marcada por una evolución muy variada, donde la caída más abrupta fue en 2009. e acuerdo con el informe realizado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en una década el mercado inmobiliario registró una evolución muy variada, con sus naturales altas y bajas, según los ciclos y los momentos de la economía. Observando las coordenadas que muestran los
Año 2003 2006 2009 2013
Valor promedio en pesos 84.646,72 158.281,23 271.772,01 504.446,67
gráficos que ilustran esta nota, lo más llamativo es cómo impactó la crisis internacional en 2009, con una caída marcada entre 2008 y 2010. Esa caída, de 2009, es muy similar –por lo menos hasta mayo de 2013– también a una caída en el registro de este año, tal como lo refleja el gráfico. Habrá que ver cuáles serán los montos de compraventa de los siguientes meses para conocer la evaluación final. Considerando la información brindada por el Colegio de Escribanos, si tomamos los datos indicados podremos ver cómo se fueron incrementando los valores promedio de los precios de los bienes que se escrituraron.
Tipo de cambio Banco Nación $ 2,90 $ 3,10 $ 3,755 $ 5,285
Dólares 29.188,52 51.058,46 72.376,03 95.448,75
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires / La Nación
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Puerto Madero
Construirán el rascacielos más alto de Sudamérica El Alvear Tower será un edificio de viviendas, tendrá 235 metros de altura y 56 pisos. Superará a la Torre Espacial del Parque de la Ciudad, hasta ahora el hito local más alto. Demandará una inversión de u$s 130 millones y estará listo en febrero de 2017.
l Grupo Sutton, dueño de los hoteles Alvear, Alvear Art y, desde hace dos meses atrás, del Plaza, acaba de comenzar a construir una torre en Puerto Madero que será el edificio de residencias más alto de toda Sudamérica. Sobre la calle Azucena Villaflor 559, en el Dique 2, el edificio contará con nada menos que 56 pisos en 235 metros de altura, lo que equivale a tres veces y media la longitud del Obelisco. De esta manera, superará además al hito más alto de la Argentina, hasta el momento la Torre Espacial del Parque de la Ciudad, de 200 metros, o 228 metros si se incluyen las antenas. Con u$s 130 millones de inversión, financiados con fondos propios del Grupo Sutton, será el edificio de viviendas más alto de la región. Actualmente se levanta una torre mayor en
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Santiago de Chile, bajo el nombre Gran Torre Santiago, a cargo de Cencosud, que tendrá 300 metros de altura y se posicionará como el más alto de América latina, pero será destinado a oficinas, y no a residencias. Como edificio en general, superará en Sudamérica además a las dos torres Parque Central, Oeste y Este, de Caracas, Venezuela, de 225 metros cada una, y a Torre Colpatria, de Bogotá, Colombia, de 196 metros. El Alvear Tower también será más alto que la torre Titanium La Portada, de Santiago de Chile, y que el Centro de Comercio Internacional, de Bogotá. Si se incluye a toda América latina, el edificio quedará por debajo de ocho rascacielos de Panamá, que sirven a fines mixtos (oficinas, hoteles o centros comerciales y viviendas). Las obras del Alvear Tower a cargo de la empresa Criba, constructora de la Torre YPF, de las River View y los edificios Quartier, entre otros, ya se iniciaron. Contará con una superficie de 72.000 metros cuadrados, con 56 pisos y dos niveles de subsuelos. Enfocado a residencias de alta gama, contará con 197 departamentos, siete monoambientes y 426 cocheras. Pese a que las obras recién se iniciaron, el 40%
de las unidades ya fueron vendidas a un promedio de nada menos u$s 7.500 el m2, según datos de la empresa BDA Realty, que comercializa las viviendas. El Grupo Sutton evalúa si aceptará los Cedin como parte de pago. Por el momento, el mismo grupo ofrece financiación para la compra en dólares de las unidades. La torre contará con servicios de lujo para los propietarios, como un salón para 120 personas, un business center, un spa y gimnasio, piscina climatizada y otra exterior semiolímpica, además de una tercera para chicos. Ofrecerá sala de cine de alta tecnología, cancha de tenis, peluquería, cavas privadas, simulador de golf y ascensores de alta velocidad, entre otros. Además, contará con recepción y conserjería, room service, spa de mascotas, lavadero de autos, sala de juegos para chicos y adolescentes y juegos al aire libre, entre otros. Por su altura, la construcción de la torre será compleja. Criba usará un sistema de encofrado autotrepante, desarrollado por una firma especializada, para trabajar en estructuras de hormigón armado verticales y para ascender en la misma medida que la estructura lo hace.
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CUCICBA
Nueva sede De izquierda a derecha: Dr. Héctor D´Odorico (Vicepresidente segundo de Cucicba), Dr. Omar Penna (Jefe de Gabinete del Ministerio de Justicia del GCBA), Sr. Carlos Sotelo (Vicepresidente primero de CUCICBA), Dr. Jorge Enríquez (ex legislador e impulsor de la ley 2340), Sr. Hugo Mennella (Presidente de CUCICBA) y el Dr. Carlos Marcelo D´Alessio (Presidente del Colegio de Escribanos de CABA).
in duda la inauguración de la nueva sede del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), en los primeros días de julio, es una noticia alentadora para el sector. Más aún si se trata de una sede propia, un gran salto cualitativo para una institución joven, pero que trabaja pensando en el mediano y largo plazo. El acto de inauguración de las nuevas instalaciones -un edificio de tres plantas de 2.100 metros cuadrados ubicado en la calle Alsina 1382, en el barrio de Monserrat- congregó a más de 600 matriculados, además de autoridades del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires e invitados especiales. Hugo Mennella, presidente del CUCICBA, comentó que “la adquisición y puesta en valor de la sede propia implica predicar con el ejemplo, mostrando al mercado que el ladrillo es la mejor inversión. Se ha seleccionado cuidadosamente un edificio capaz de satisfacer las necesidades de los colegiados. Un edificio industrial inglés de principios del siglo pasado al mejor estilo Harrod’s o Gath & Chaves, que conserva la magnificencia de sus características edilicias, la exquisitez de los detalles de la arquitectura
eclecticista que caracterizó los primeros años del 1900, manteniendo todo su esplendor de antaño: mármoles en los pisos, los detalles y las molduras en sus techos y paredes, vidrios biselados, escaleras metálicas y otros lujos de la época”. La nueva sede albergará el trabajo de todo el personal del Colegio y de las comisiones de trabajo integradas por colegiados: Matriculación, Fiscalización, Legislación, Prensa, Capacitación y Cultura. Es de destacar que del conjunto de estas comisiones participan activamente más de 100 colegiados de diferentes zonas de la ciudad.
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Misceláneas
Aprendamos de la tortuga y la liebre na tortuga y una liebre siempre discutían sobre quién era más rápida. Para dirimir el argumento, decidieron correr una carrera. Eligieron una ruta y comenzaron la competencia. La liebre arrancó a toda velocidad y corrió enérgicamente durante algún tiempo. Luego, al ver que llevaba mucha ventaja, decidió sentarse bajo un árbol para descansar un rato, recuperar fuerzas y luego continuar su marcha. Pero pronto se durmió. La tortuga, que andaba con paso lento, la alcanzó, la superó y terminó primera, declarándose vencedora indiscutible.
Moraleja: Los lentos y estables ganan la carrera. Pero la historia no termina aquí. La liebre, decepcionada tras haber perdido, hizo un examen de conciencia y reconoció sus errores. Descubrió que había perdido la carrera por ser presumida y descuidada. Si no hubiera dado tantas cosas por supuestas, nunca la hubiesen vencido. Entonces, desafió a la tortuga a una nueva competencia. Esta vez, la liebre corrió de principio a fin y su triunfo fue evidente.
Moraleja: Los rápidos y tenaces vencen a los lentos y estables. Pero la historia tampoco termina aquí. Tras ser derrotada, esta vez la tortuga reflexionó detenidamente y llegó a la conclusión de que no había forma de ganarle a la liebre en velocidad. Como estaba planteada la carrera, ella siempre perdería. Por eso, desafió nuevamente a la liebre, pero propuso correr sobre una ruta ligeramente diferente. La liebre aceptó y corrió a toda velocidad, hasta que se encontró en su camino con un ancho
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río. Mientras la liebre, que no sabía nadar, se preguntaba: “¿Qué hago ahora?”, la tortuga nadó hasta la otra orilla, continuó a su paso y terminó en primer lugar
Moraleja: Quienes identifican su ventaja competitiva y cambian el entorno para aprovecharla, llegan primeros. Pero la historia tampoco termina aquí. El tiempo pasó y tanto compartieron la liebre y la tortuga, que terminaron haciéndose buenas amigas. Las dos reconocieron que eran buenas competidoras y decidieron repetir la última carrera, pero esta vez corriendo en equipo. En la primera parte, la liebre cargó a la tortuga hasta llegar al río. Allí la tortuga atravesó el río con
que aquella que habían experimentado en sus logros individuales.
Moraleja: Es bueno ser individualmente brillante y tener fuertes capacidades personales.
la liebre sobre su caparazón y, sobre la orilla de enfrente la liebre cargó nuevamente a la tortuga hasta la meta. Como alcanzaron la línea de llegada en un tiempo récord, sintieron una mayor satisfacción
Pero, a menos que seamos capaces de trabajar con otras personas y potenciar recíprocamente las habilidades de cada uno, no seremos completamente efectivos. Siempre existirán situaciones para las cuales no estamos preparados y otras personas pueden enfrentar mejor. La liebre y la tortuga también aprendieron otra lección vital: cuando dejamos de competir contra un rival y comenzamos a competir contra una situación, complementamos capacidades, compensamos defectos y potenciamos nuestros recursos… obtenemos mejores resultados. Para ser exitoso no tenés que hacer cosas extraordinarias. Hacé cosas ordinarias y trabajá en equipo extraordinariamente bien.
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Honorarios y aranceles del administrador sugeridos por la CAPHyAI Valores indicativos para el segundo semestre de 2013, correspondientes a la Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512.
Honorarios a partir del mes de julio de 2013
Consorcios de Propietarios: Clase D Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.300 UF posteriores a 20 adicional de $ 70 a $ 90 Consorcios de Propietarios: Clase C Tipología: consorcios con servicios comunes. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.600 UF posteriores a 20 adicional de $ 100 a $ 130 Consorcios de Propietarios: Clase B Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.000 UF posteriores a 20 adicional de $ 100 a $ 130 Consorcios de Propietarios: Clase A Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.600 UF posteriores a 20 adicional de $ 130 a $ 170 Consorcios de Propietarios: Clase A1 Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de superconfort. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.200 UF posteriores a 20 adicional de $ 170 a $ 240 Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales.
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Aranceles a partir del mes de julio de 2013
En forma independiente de los honorarios, el administrador deberá percibir retribución por las tareas de:
Certificaciones Deuda por expensas comunes Poderes para asistir a asambleas Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales RPA Ley 941 / Gob Bs. As. DDJJ Anual Otros trámites: Presentación de pólizas de seguros, seguro por daño ambiental. Altas/bajas de consorcios; presentación de edificio seguro y cualquier otra cuestión no contemplada en la presente. Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales
$ 250 $ 100 $ 350 $ 500 $ 120 $ 280
Reuniones o asambleas A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20
$ 300
Mediación Asistencia del administrador por cada audiencia en trámites de mediación (privada u oficial)
$ 350
Fianzas y garantías En juicio por expensas comunes En convenios de pagos
$ 400 $ 400
Gestión de negocios Porcentaje a cobrar por el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes (v.gr.: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable, etc.) PJ Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mínimo $ 30) AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana AFIP - Clave Fiscal RG 2239 AFIP - Retención Imp. a las Ganancias Encargados AFIP - Mi Simplificación Empleadores AFIP - Mensual RG 3369 (Por consorcio) ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fliar ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos ART - Liquidación de siniestros (Por vez) DNPD - Base de datos GCBA - Registro de Empleadores Rendición de cuentas final y traspaso admi. Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripción) A cargo del proveedor Trámites Trámites vía Internet (No incluidos en esta lista) Trámites Normales: 72 hs. Importes y porcentajes determinados en esta lista Trámites Urgentes: 24 hs. Trámites Semi Urgentes: 48 hs.
5% 10% $ 120 $ 170 $ 350 $ 350 $ 400 $ 350 $ 120 $ 150 $ 200 $ 250 $ 700 $ 700 $ 120 Recargo 100% Recargo 50%
Los montos indicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, ni servicios de computación. Esta tabla de honorarios es sugerida por la CAPHyAI.
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Jurisprudencia Laboral La jubilación da pie a un nuevo contrato de trabajo
El fallo “Cachero José Ramón c/Televisión Federal SA (Telefe) s/Indemnización por despido”, del 20 de marzo de 2013, dictado por la Suprema Corte de Justicia de la provincia de Buenos Aires, es importante porque unifica la jurisprudencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con la de la provincia de Buenos Aires. El entonces fallo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo (con la creación de los Tribunales de Casación ya no existen los fallos plenarios, aunque siguen siendo un importante precedente), en el caso “Couto de Capa Irene M vs. Aryva S”, del 5 de junio de 2009, establecía lo que este nuevo fallo ordenó para la provincia de Buenos Aires. ¿Qué es lo que establecen ambos fallos? Disponen que el empleado que se jubila y continúa trabajando comienza una nueva relación laboral. Por la antigüedad, a los efectos de la indemnización, por despido se cuenta a partir de que la persona obtuvo la jubilación. Esto importa la posibilidad de que un empleado, a pesar de que haya obtenido la jubilación, pueda continuar trabajando para su empleador con un nuevo régimen de cargas sociales reducidas (el empleado paga aportes y el empleador, contribuciones al sistema previsional y al Instituto de Jubilados y Pensionados, y ya no el resto de las mismas). Se le paga en caso de despido la indemnización por antigüedad por los años posteriores a la jubilación, y no todos los años de la relación laboral. Cambios El contrato de trabajo por tiempo indeterminado dura hasta que el trabajador se encuentre en condiciones de jubilarse. En la actualidad, cuando reúne los requisitos exigidos para obtener una de las prestaciones de la Ley 24.241. Cuando el trabajador reúne esas condiciones, el empleador está facultado para intimarlo -cumpliendo ciertos requisitos y cargasa que inicie los trámites pertinentes. A partir de ese momento la relación debe
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mantenerse hasta que el dependiente obtenga el beneficio y por el plazo máximo de un año. Concedida la jubilación, o vencido el año, el contrato queda extinguido sin obligación para el empleador de pago de la indemnización por antigüedad. En ese marco, los empleadores lo intimaban para no tener que cargar con la indemnización por antigüedad anterior a la jubilación. En ambos fallos se ha señalado que el legislador, en la Ley 24.437, quiso evitar que se indemnice al trabajador teniendo en cuenta los mismos períodos de trabajo que se consideraron para obtener el beneficio jubilatorio. Es decir que los años que se utilizaron para conseguir el beneficio jubilatorio no puedan luego computarse a los fines indemnizatorios de una relación laboral nacida con posterioridad a la obtención de ese beneficio. El acceso al beneficio jubilatorio produce la extinción automática del vínculo laboral, “sin obligación para el empleador del pago de la indemnización por antigüedad”. Se interpreta cese cuando el empleado obtuvo la jubilación, por más que haya seguido trabajando, por lo que debe computarse solamente la antigüedad desde ese momento y no desde su real fecha de ingreso. Por lo tanto, el trabajador jubilado, al tener menos cargas sociales y mucha experiencia en su puesto de trabajo, muchas empresas querían seguir contratándolo, pero sin arrastrar la indemnización por los años anteriores. De allí que al momento de optar se veía en la disyuntiva de desvincularlo por el art. 252 de la LCT (para no cargar con la indemnización), o continuar contratándolo con menores costos, pero con un pasivo muy importante. Ahora en la provincia de Buenos Aires y en la ciudad de Buenos Aires, debido a este fallo al que se hace referencia, el empleado se jubila y continúa trabajando sin su pasivo de años de antigüedad desde la fecha de ingreso, sino solamente desde la jubilación. Más casos En opinión del asesor laboral de la CAPHyAI, el Dr. Enrique Albisu, “el pronunciamiento expuesto viene a ratificar, de alguna manera, lo que oportunamente desde estas páginas se ha
publicado a los efectos de notificar sobre estas cuestiones a nuestros asociados de la provincia de Buenos Aires. No obstante, y para ampliar lo expuesto, bien vale la pena sumar a este pronunciamiento otros casos de jurisprudencia de la Corte de la Provincia de Buenos Aires, especialmente para los asociados de la Cámara que desarrollan su actividad en ese ámbito”. Autos: Saldaño, Juana C. c/Pesquera, Sebastián G. SRL s/Despido Fecha: 15-06-2011 Sumarios: Corresponde rechazar la demanda por el cobro de indemnizaciones derivadas del despido, en tanto se acreditó que el trabajador solicitó y obtuvo su beneficio jubilatorio, por lo que debe considerarse que el vínculo laboral se extinguió en los términos del art. 252 de la LCT sin que fuera necesario realizar la intimación prevista en dicha norma, dado que el trabajador ya se encontraba gozando de su jubilación sin conocimiento del empleador. Antecedentes: El Tribunal del Trabajo N° 3, del Departamento Judicial Mar del Plata, rechazó la demanda promovida, imponiendo las costas a la parte actora (fs. 177/180). Esta última interpuso recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs.181/185). Dictada la providencia de autos y hallándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte decidió plantear y votar la siguiente cuestión: ¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley? Votación: A la cuestión planteada, el Dr. Hitters dijo: I. El tribunal del trabajo interviniente rechazó la demanda deducida por Juana Carlota Saldaño contra Pesquera Sebastián Gaboto S.R.L. en la que pretendía el cobro de las indemnizaciones derivadas del despido y las previstas en los arts. 2 de la ley 25.323 y 16 de la ley 25.561. (v. fs. 177/180). Para así resolver, con apoyo en el informe proveniente de la A.N.Se.S. (fs.100) y las respuestas brindadas por la señora Saldaño en oportunidad de absolver posiciones, declaró acreditado que esta última, espontáneamente había solicitado las certificaciones previsionales respectivas e iniciado los trámites tendientes a la obtención del beneficio jubilatorio, que finalmente le fuera otorgado con fecha 21-VII2003, sin que tales circunstancias fueran puestas
en conocimiento de su empleador. En otro tramo de su pronunciamiento, tras examinar el intercambio postal habido entre los litigantes, el órgano jurisdiccional concluyó que mediante carta documento de fecha 29 de enero de 2004, la accionada había intimado a la actora para que le informara “si había obtenido el beneficio jubilatorio a los efectos de dar por finalizada su vinculación laboral” (C.D. 18050332 0 AR; v. fs. 6 y 48). Asimismo, tuvo por demostrado que la trabajadora, con el telegrama del 2 de febrero de 2004 contestó dicho emplazamiento admitiendo que se encontraba percibiendo haberes previsionales desde el mes de octubre del 2003 (T.C.L. 01979533, v. fs. 7 y 49). Finalmente estableció que, ante dicha circunstancia, la empleadora dio por finalizado el vínculo laboral mediante carta documento fechada el 9 de febrero de 2004 (C.D. 18067866 6 AR; v. fs. 8 y 50). Sobre este específico contexto fáctico, ya en sentencia, hubo de entender que la relación laboral se había extinguido en los términos del art. 252 de la Ley de Contrato de Trabajo, resultando inoficioso a tal fin que la accionada cumpliera con la carga de intimar a la trabajadora, toda vez que ésta ya había obtenido el beneficio jubilatorio correspondiente (v. fs. 178/178 vta.). II. Contra dicho pronunciamiento la parte actora interpone recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncia absurdo y errónea aplicación del art. 252 de la Ley de Contrato de Trabajo y de la doctrina legal que cita (fs. 181/185 vta.). En primer lugar denuncia absurdo en la valoración de la prueba por entender que el juzgador se apartó de las circunstancias reales del caso. Bajo la misma línea argumental, insinúa que la demandada tenía conocimiento de que -la actora- había obtenido el beneficio previsional, y no obstante ello, había consentido la continuidad de la relación laboral. Afirma que no resulta aplicable en la especie la citada norma legal, atento a que la hipótesis extintiva allí contemplada requiere como presupuesto para su configuración la previa intimación al trabajador a los efectos de que inicie el trámite tendiente a obtener el haber previsional correspondiente. Desde esta perspectiva, señala que atento a que la empleadora en ningún momento hubo de intimarla bajo los términos y condiciones establecidos en dicho precepto, mal pudo el
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sentenciante juzgar extinguido el vínculo de aquel modo, eximiendo a esta última del pago de la indemnización por despido. III. El recurso no puede prosperar. 1. Es dable recordar que determinar, conforme las pruebas arrimadas y los escritos constitutivos de la litis, la forma en que se produjo la rescisión contractual constituye una facultad privativa de los tribunales de trabajo, quedando su decisión, en principio, marginada de la casación, salvo la eficaz y acabada demostración de absurdo (conf. causa L. 91.970, “Reyes Tobar”, sent. del 26-VIII-2009). 2. El juzgador de la instancia de origen, luego de analizar las diferentes constancias de la causa -en ejercicio de las mencionadas facultades (art. 44 inc. “d” , ley 11.653)- arribó a la determinación de que la relación laboral que vinculó a las partes se había extinguido en los términos del segundo párrafo del art. 252 de la Ley de Contrato de Trabajo, sin que fuera obstáculo para ello la ausencia de la intimación prevista en dicho precepto, toda vez que la trabajadora ya se encontraba gozando del beneficio jubilatorio sin conocimiento del principal (fs. 178/178 vta.). 3. Ante ello, corresponde efectuar una primera consideración en torno a aquella parcela del embate por la que, partiendo de la denuncia de absurdo -en la inteligencia de que el fallo no se compadece con las circunstancias reales del caso-, pretende abonar la tesis de que la demandada conocía su situación previsional; y que -en consecuencia- habría consentido la prosecución del vínculo en tales condiciones, por ser normal que en su establecimiento trabajaran personas jubiladas. La crítica ensayada carece de idoneidad para representar la hipótesis de la efectiva configuración del aludido vicio invalidante. En su formulación, intenta la recurrente reeditar ante esta instancia extraordinaria argumentos esgrimidos en sustento de su pretensión en el escrito de inicio (v. fs. 30 vta.) que -vinculados a típicas cuestiones de índole fáctica- a la postre no fueron verificados (v. fs. 176 y 178). En definitiva, la agraviada se limita a exteriorizar, de este modo, nada más que su discrepante opinión personal en orden a la valoración de los medios probatorios y a las conclusiones arribadas, evidenciando así la insuficiencia de la impugnación en este tramo del recurso (conf. causa L. 90.224, “Amprimo”, sent. del 16-IX-2009). 4. Firme entonces el andamiaje fáctico sobre el que se estructuró la decisión atacada, adelanto que no se advierte que el tribunal de origen
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hubiere incurrido en una errónea aplicación del art. 252 de la Ley de Contrato de Trabajo. a. Sostiene la recurrente que la operatividad de la citada norma legal resulta inescindible de la requisitoria del principal al dependiente para promover la obtención de su jubilación. b. La Ley de Contrato de Trabajo (B.O., 5IX-1974; t.o. dec. 390/1976) contempla en su art. 252 la hipótesis de extinción por jubilación del dependiente. Frente al supuesto previsional comprendido: esto es, que el trabajador se encuentre en condiciones de acceder a una de las prestaciones de la ley 24.241 (o de algún otro sistema previsional), el empleador tiene la potestad de intimarlo para que inicie los trámites necesarios a tal fin, y con ello, la carga de extenderle la certificación de servicios, aportes y remuneraciones correspondientes (art. 80 , L.C.T.). Cumplida esta, el principal tiene la obligación de no extinguir la relación de trabajo hasta que el dependiente obtenga el haber jubilatorio o hasta el vencimiento del plazo de un año. Sin perjuicio de ello, nada impide al trabajador iniciar por su propia voluntad los trámites previsionales sin que medie intimación patronal al respecto. En este caso, conforme lo previsto en el segundo párrafo de la norma en análisis, si el mismo obtiene la jubilación y el empleador no conocía dicha circunstancia, enterado de ello, puede dar por extinguido el vínculo sin derecho a indemnizaciones (conf. “Ley de Contrato de Trabajo”, T. III, dirigida por Antonio Vázquez Vialard, Ed. Rubinzal-Culzoni, 2005, pág. 533 y sgtes.). c. Esta última hipótesis es la que se verifica en el sub lite, toda vez que -como fuera señalado ut supra- de acuerdo con las probanzas producidas, el juzgador de la instancia de origen concluyó que la señora Saldaño había promovido espontáneamente el correspondiente trámite previsional y la demandada no había tenido conocimiento de que aquella había obtenido el respectivo beneficio jubilatorio, sino hasta el momento en que tuvo lugar el intercambio postal que puso fin al contrato de trabajo (vered., fs. 176/176 vta.; sent., fs. 178). IV. Por todo lo expuesto, corresponde rechazar la propuesta impugnativa traída y confirmar lo resuelto por el a quo en cuanto -a partir de las particulares circunstancias de la causa que arriban firmes a esta instancia- declaró extinguida la relación laboral que vinculó a las partes en los términos del segundo párrafo del art.252 de la Ley de Contrato de Trabajo. Costas a la recurrente (art. 289 del C.P.C.C.).
Voto por la negativa. A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Soria dijo: I. Adhiero a lo expuesto por mi distinguido colega Dr. Hitters en los puntos 1, 2 y 3 del apartado III de su voto. Luego, no evidenciado el absurdo denunciado y con ello, incólume la valoración efectuada por el a quo en orden a los hechos y las pruebas de la causa, no aporta el recurrente ningún argumento apto para desvirtuar la solución que contiene el fallo de grado. En efecto, pretendiendo sortear las particulares y relevantes circunstancias consideradas por el tribunal a la hora de resolver la contienda, aquel se circunscribe a citar ciertos sumarios emanados de precedentes de esta Corte sin siquiera intentar arrimar explicación alguna tendiente a justificar de qué modo las directrices allí plasmadas podrían resultar de aplicación al caso en sostén de su tesitura. A la par, se limita a postular, sin rebatir eficazmente las razones esgrimidas al respecto por el juzgador de la instancia, que al no haber efectuado el empleador la intimación prevista en el art. 252 de la Ley de Contrato de Trabajo, dicha norma no resultaría aplicable. Encuentro entonces que el medio extraordinario de impugnación traído no abastece idóneamente las cargas procesales exigibles en el ámbito de la casación (art. 279 del C.P.C.C.). II. Bajo tales consideraciones, a partir de la insuficiencia que porta el recurso, suscribo la solución que propone el colega ponente en el presente acuerdo. Voto por la negativa. Los Dres. Negri, de Lazzari y Kogan, por los mismos fundamentos expuestos por el Dr. Soria, votaron también por la negativa. Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente sentencia: Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se rechaza el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley traído; con costas (art. 289, C.P.C.C.). Eduardo N. De Lazzari - Héctor Negri - Daniel F. Soria - Juan C. Hitters - Hilda Kogan. Nota: Este Fallo ha sido publicado por I.J. Editores en su Newsletter del 8 de noviembre de 2011.
Jurídica Daños ocasionados por obras antirreglamentarias. Hechos: Un consorcio demandó al propietario de una unidad ubicada en los tres pisos superiores de un edificio, por los daños derivados de construcciones que realizó en infracción al Reglamento de Copropiedad. El juez admitió el reclamo en forma parcial. La Cámara condenó a la demandada a demoler la construcción antirreglamentaria de un balcón, reinstalar una escalera de acceso al piso superior, reparar los daños y pagar una suma de dinero en compensación por los metros cuadrados de la superficie común apropiada indebidamente. Sumarios: 1. El propietario de la unidad que construyó sobre superficies comunes en infracción al reglamento de copropiedad debe indemnizar al consorcio por el valor de la totalidad de los metros cuadrados de la obra sobre la cual no se practicará una demolición, pues esta importará volver las dimensiones de la unidad a su estado anterior. 2. El frente del edificio, al igual que el contrafrente, por tratarse de muros maestros, son de propiedad común, razón por la cual no puede ser objeto de ninguna modificación sin el consentimiento de todos los propietarios, pues los derechos de los copropietarios sobre las partes comunes encuentran su límite en un uso adecuado a la finalidad a la que se han afectado y en igual derecho por parte de los restantes. 3. El propietario de una unidad que realizó obras antirreglamentarias debe indemnizar al consorcio únicamente por los daños acreditados por el perito como consecuencia de la construcción –en el caso, en la escalera del edificio, en el ascensor, en la portería y en la sala de máquinas– pues al estar obligado a desmontar todo lo realizado, preservará el metraje original dominial del bien que adquiera. (Del voto en disidencia parcial del Dr. Bellucci). La Ley – 07/03/ 2013 – Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G – 29/11/2012.
Dr. Jorge S. Villar Asesor Legal
Dr. Enrique Albisu Asesor Laboral
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Consultorios
Jurídico Consulta: La administración FB consulta acerca de la posibilidad de instalar por parte de un propietario una parrilla en un patio de la planta baja. Respuesta: Si bien el tema puede resultar materia opinable en principio no estaría prohibida la instalación de una parrilla en el patio de planta baja, siempre que su funcionamiento no perturbe la tranquilidad de los moradores del edificio ni provoque incomodidades a otros consorcios vecinos, afectando las normales reglas de convivencia. Relacionado con el tema de consulta el artículo 2.618 del Código Civil establece: “Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente”. Como se observa, si los olores, humo, calor, etc., exceden la normal tolerancia, los jueces, según las circunstancias del caso, pueden disponer la cesación de tales molestias. La parrilla en cuestión deberá contar con un sistema de tiraje a cuatro vientos, no obstante hay que solicitar autorización al resto de los copropietarios si dicha instalación invade espacios comunes. Por su parte el artículo 6° de la Ley 13.512 establece: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometen la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”. Concordantemente, el artículo 15 dispone: “En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del artículo 6° el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente
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ante el juez competente y, acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos”.
Dr. Jorge S. Villar Asesor Legal
Consulta: ¿Es posible un cambio de porcentual en el reglamento de corpropiedad por equivocación de mensura? El caso es que se han encontrado diferencias en una unidad funcional con respecto a los metros existentes. Respuesta: En principio debo decir que el reglamento es un contrato y no siempre están de acuerdo los metros de la unidad funcional con el porcentual establecido para abonar las expensas. Esto es convencional, al respecto el porcentual establecido en el reglamento está dentro de la clasificación de las llamadas cláususlas estatutarias. Estas cláusulas estatutarias están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios tienen sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento: “La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias, las mayorías exigidas por la Ley 13.512, o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad” (Cámara Nacional Civil, Sala D 2/3/1966 ED 16-351). “Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos” (Cámara Nacional Civil, Sala 1º 22/85 - Cardona Laura c/Cons Rivadavia 2633). Se ha dicho que el reglamento de copropiedad no es solamente una enumeración de normas de vecindad y convivencia entre los componentes
del consorcio, sino que representa una parte integrativa del propio título del derecho real y, como tal, oponible no sólo a los integrantes del consorcio sino también a terceros y sucesores de los propietarios, por lo que su carácter obligatorio es indubitable. A su vez, el objeto es uno de los elementos esenciales de los contratos (Cfr. arts. 953, 1.167 al 1.179, en especial el 1.168 y 1.169 del Código Civil) por lo que, de incumplirse por algunas de las partes contratantes, permite la rescisión y hasta la resolución del acuerdo de voluntades. Cualquiera fuere la interpretación respecto de la mayor o menor injusticia del contenido de la cláusula reglamentaria en cuestión, lo cierto es que los alcances de la misma se extienden a todos los integrantes del consorcio. En efecto, el eventual aumento de contribución de una de ellas implica la disminución de aportes de las restantes y, correlativamente como en este caso, la pretendida rebaja importaría un incremento en la contribución de las demás unidades. Esta es la razón por la cual las estipulaciones referidas a los derechos que cada uno de los copropietarios tienen sobre su unidad y sobre las cosas comunes sólo pueden ser modificadas con el consentimiento de la
unanimidad de los integrantes del consorcio. Son las llamadas cláusulas estatutarias. O sea que la modificación de los porcentuales de las unidades que componen un consorcio de propietarios no puede ser decidida sino mediante la resolución votada afirmativamente por la unanimidad de los integrantes del consorcio, reunidos en asamblea convocada al efecto. Si se obtuviere tal resolución unánime, sería preciso que el acta de la asamblea sea elevada a escritura pública y, tras ello, se proceda a la inscripción de la modificación del reglamento de copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble. Ninguna mayoría, por abrumadora que fuera, puede modificar las condiciones bajo las que cada titular de las unidades ha accedido al dominio de estas. Así como un grupo de copropietarios no podría aumentar su porcentual de dominio sobre el inmueble común en desmedro de otros condóminos, tampoco podría disminuir su participación en los gastos de la comunidad en perjuicio de los restantes comuneros. En relación con los recaudos que deben cumplimentarse para una eventual modificación de los aportes de las unidades a los gastos comunes, ha dicho la jurisprudencia: “La contribución a las expensas comunes
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establecida en el reglamento de copropiedad sólo puede modificarse con el voto unánime de los copropietarios de conformidad con el art. 9 de la Ley 13.512”. (Cámara Nacional Civil, Sala F, noviembre 12, 1968; ED, 39-316). “Si según el artículo 9 de la Ley 13.512, el reglamento de copropiedad puede modificarse por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios, las bases para determinar el monto de la contribución de los propietarios al pago de las expensas sólo son reformables con el consentimiento de todos los copropietarios interesados... La asamblea general de copropietarios actuando con cualquier mayoría que fuese, no podría imponer a la minoría el aumento de su participación”. (Cámara Nacional Civil, Sala E, diciembre 24, 1964; ED 11-371). “Para que proceda la reforma del reglamento de copropiedad y administración debe existir unanimidad entre los miembros del consorcio o prestar conformidad el copropietario a quien afecte dicha modificación cuando ella verse sobre la proporción en que debe atribuirse al pago de los gastos comunes” (Cámara Nacional Civil, Sala E, febrero 3, 1993 - J.A., 1993-IV, síntesis). Por otra parte, si se pretendiera demandar judicialmente la referida modificación, en el eventual proceso deberán ser parte necesariamente todos los copropietarios que integran el consorcio. Aun en el supuesto de que una asamblea de copropietarios pretendiere decidir por mayoría la modificación de los porcentuales, el administrador estaría imposibilitado de materializar dicha decisión, pues su principal deber es el de cumplir y acatar la ley y el reglamento de copropiedad. Para poder cambiar los porcentuales es menester convocar a una asamblea a los fines de que todos los propietarios autoricen su modificación, elevar a escritura pública el acta donde se decide esta e inscribirla en el registro respectivo, dejando aclarado que con esta modificación se modificarán todos las otras
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escrituras traslativas de dominio, es decir si hay un error en el metraje se deberán corregir todas las escrituras cambiando el porcentual que estaba asignado en el reglamento, en la misma asamblea también deberán decidir a quién le corresponde afrontar los gastos de dichas reformas e inscripciones, y consultar con un escribano el monto de los mismos. Consulta: Todos los reglamentos establecen que para su modificación en lo que concierne a la contribución de expensas se requiere unanimidad. Quisiera que alguien me disipe las dudas porque creo que el tema que paso a exponer está viciado de nulidad: A) Se trata de un local con entrada independiente que no pagaba expensas. B) Es un PH con 14 unidades funcionales. C) Los propietarios del local no denunciaron el cambio de domicilio. D) En segunda convocatoria, con 10 propietarios deciden que el local debe pagar. En tal sentido, pregunto: 1) ¿En estos problemas el quórum debe ser la unanimidad de los propietarios o se puede entender que en la unanimidad no participa el local? 2) Si no se logra quorúm, ¿puede votarse con los que estén en segunda convocatoria? (entiendo que no, que deberían -de no lograr el quórumrealizar una asamblea judicial, pero corríjame por favor si no estoy en lo cierto). 3) De ser correcta mi apreciación, ¿la decisión es nula de nulidad absoluta? ¿Puede imponerse el nuevo monto? 4) Si la modificación del reglamento no se inscribe en el Registro, ¿obliga a los propietarios que no tuvieron conocimiento, pese a que no denunciaron el cambio de domicilio, o no obliga a los terceros? 5) Si hicieron juicio por cobro de expensas, ¿puede plantearse allí la nulidad de la asamblea o debo hacerlo en un incidente por separado o en un juicio ordinario? ¿Qué posiblidades hay?
Respuesta:Usualmente, en todos los reglamentos se encuentra establecido que para la reforma del reglamento, en este caso puede ser expensas, se requiere unanimidad. He tenido a la vista otros reglamentos en los que se exigen las dos terceras partes, pero son los menos. En principio, para la reforma de un reglamento, como ya lo expresara en la consulta que antecede a esta, se necesita la unanimidad de todos los propietarios. Para cambiar el porcentual, y además para que se pueda exigir en este caso que el local comience a abonar expensas, dicha reforma debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Por lo que usted refiere y de su relato deduzco, se convocó a una asamblea extraordinaria con el fin de cambiar el porcentual y adicionar a local rubros que de por sí están exentos por reglamento. Debo dejar aclarado que son conceptos distintos el quórum y la mayoría. Por reglamento, en la mayoría de los consorcios una de las obligaciones primordiales de los propietarios es denunciar fehacientemente si han mudado su domicilio, si no, se considera válido el de la unidad funcional. Por eso el administrador debe llevar un registro de propietarios y de sus nuevos domicilios a los fines de mantenerlos informados y convocarlos en forma correcta a las asambleas. Si se ha convocado a una asamblea extraordinaria con una segunda convocatoria y en el primer llamado no puede reunir el quórum (que es la cantidad de propietarios necesarios para que la asamblea sea válida o, en otras palabras, se encuentra legalmente constituida) se abrirá en segunda convocatoria con los propietarios o apoderados que se encuentren en el acto asambleario. Acá es donde los propietarios se confunden, podemos tener una asamblea declarada válidamente en segunda convocatoria y no tener la mayoría para decidir el punto, pues quórum
y mayoría no son sinónimos. Si necesitamos unanimidad para decidir un punto debe estar presente todo el consorcio o mejor dicho sus propietarios o quienes hayan sido apoderados por estos. O mejor dicho, basta que uno se oponga para que no se pueda tratar el punto, pero en este caso no se ha alcanzado la mayoría necesaria, siempre y cuando en el reglamento se exija la unanimidad para el cambio de reglamento porque si se exigieran las 2/3 partes ya se habría alcanzado. Supongamos que en el caso que usted refiere no existió la mayoría necesaria “unanimidad” para decidir sobre el punto de cambiar los rubros que integran los gastos que debe abonar el local, por ende, no se pudo haber tratado el punto. Al no poder decidirse, no se pueden modificar los rubros para que sean soportados por el local. Sencillamente, reitero que si se formalizó de esta manera es nulo. La unidad funcional afectada, en caso de que el administrador liquidara conforme a esa decisión que no es ni legal ni reglamentaria, tiene las acciones de solicitar la nulidad de la asamblea, siempre y cuando la haya impugnado en tiempo y forma y no haya consentido la misma, en este caso, abonando los mayores costos que se le han liquidado. En un juicio por expensas no se puede plantear la nulidad de asamblea, debe hacerse en un juicio por separado. Con referencia a las posibilidades de ganarlo o perderlo, no es a través de un mail que se pueda contestar, deberá consultar con un abogado especialista a la luz de toda la documentación que se pueda aportar: convocatoria a asamblea, fotocopia de las actas, liquidaciones de expensas, reglamento de copropiedad y cartas documento impugnando la asamblea en tiempo y forma. Dra. Diana Sevitz Asesora Legal
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Laboral Consulta: Me contacto para consultarle por la indemnización de un suplente que pasó a ser vigilador nocturno. ¿Por eso hay que abonar alguna indemnización? Respuesta: Ante todo debo decirle que este tema de la antigüedad está legislado en la Ley de Contrato de Trabajo, donde textualmente dice: Art. 18. Tiempo de servicio: “Cuando se concedan derechos al trabajador en función de su antigüedad, se considerará tiempo de servicio el efectivamente trabajado desde el comienzo de la vinculación, el que corresponda a los sucesivos contratos a plazo que hubieren celebrado las partes y el tiempo de servicio anterior, cuando el trabajador, cesado en el trabajo por cualquier causa, reingrese a las órdenes del mismo empleador. Esto quiere decir que si el trabajador tenía cinco años como suplente, y de común acuerdo de partes resuelven que pase a trabajar como vigilador, se sumará a la antigüedad anterior
que tenía, la nueva. O sea que al tomarlo como vigilador ya tendrá cinco años de antigüedad. Por otra parte, no se entiende cuál es el sentido de pagar una indemnización si entre las partes, de común acuerdo, establecieron que pasaría de una calificación laboral (suplente) a otra (vigilador). Dr. Enrique Albisu Asesor Laboral
Técnico - Municipal Consulta: ¿Qué opciones tenemos los consorcios sobre el pago de gas importado que factura la empresa prestadora del servicio? Respuesta: En principio, ante las presentaciones realizadas por distintos organismos y algunos fallos de Cámara, este concepto en las facturas puede ser pagado o no por parte de los usuarios, hasta tanto la Corte Suprema se expida al respecto. El usuario de cualquier categoría de consumo puede optar por no pagar el cargo extra, dadas las resoluciones de la Justicia y como lo recomiendan algunas asociaciones de defensa del consumidor. La propia factura de Metrogas incluye al pie de la misma una aclaración que indica: “Si esta factura incluye el cargo Dec. 2067/08 y ud. decide pagarla sin el mismo deberá acercarse a nuestras oficinas comerciales para realizar el trámite correspondiente”. Es así que la Defensoría del Pueblo de la Nación presentó una acción judicial a efectos de evitar que las compañías de gas cobren el concepto cuestionado, ya que en los hechos se trata de un impuesto y, como tal, sólo puede tener origen en una ley sancionada por el Congreso de la Nación. Actualmente, existe la posibilidad de no abonar esa suma. En efecto, cada usuario puede pagar el monto consignado en la factura y solicitar que se le descuente el “costo del gas importado”. Pero al hacer uso de esa facultad, es importante
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advertirle al lector que el pago que realice de la factura será considerado “a cuenta”, por lo que queda pendiente de cancelación hasta tanto no se resuelva la cuestión de fondo en la Justicia. O sea que cabe la posibilidad de que reclamen el saldo impago en caso de confirmarse la aplicación del cargo. Por su parte, el Ente Nacional Regulador del Gas también ratificó que si la cuestión de fondo se resuelve a favor de la aplicación del costo, quienes no lo hayan pagado deberán abonarlo de forma retroactiva a través de cuotas en las sucesivas boletas. Arq. Antonio Federico Aguel Asesor Técnico Municipal
Comisiones Internas Administración y Relaciones Laborales: Fernando Staino y Daniel Grass
Consejo Directivo Presidente Daniel Roberto Tocco
Administrativa, Financiera y Logística: José Pusterla
Vicepresidente 1º
Asuntos Legales Rubén Vignapiano
Vicepresidente 2º
Corretaje Inmobiliario y Locaciones: Armando Caputo y Horacio Guillermo Bielli Ética: Arturo Molina
Fernando Staino
Armando R. Caputo Vicepresidente 3º Néstor Nicolás Pirosanto Secretario
Prensa y Difusión Marta Rondó y Silvia Ghianda
Arturo Claudio Molina
Relaciones Públicas Silvia B. de Rodríguez Maceira y Graciela Perrone
Miguel Ángel Summa
Revista Miguel Summa y Mario G. Mazzini Cursos y Conferencias: Arturo Molina Registro de Administradores Profesionales Daniel R. Tocco Relaciones con Cámaras del Interior Néstor Pirosanto y Carlos García Relaciones con Cámaras Iberoamericanas Marcos Schwab y Fernando Staino Relaciones con Cámaras Empresarias y Proveedores del Sector Silvia De Filippo
Prosecretario
Tesorero José E. Pusterla Protesorera Silvia A. De Filippo Vocales Titulares Silvia B. de Rodríguez Maceira Salvador Víctor Perez Marta Rondó Vocales Suplentes Roberto Rubén Vignapiano Silvia Beatriz Ghianda Horacio Guillermo Bielli Ángela Graciela Perrone
Usted es el protagonista Invitamos a nuestros socios a integrarse a los equipos de trabajo en alguna de las diferentes comisiones de la Cámara. Es importante que lo hagan para que podamos trabajar más y mejor por todos aquellos a quienes representamos a través de nuestra institución. Quienes así lo entiendan y deseen participar pueden comunicarse con Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010, int. 33. También pueden hacerlo vía mail a patriciacolle@caphai.com.ar o camara@ caphai.com.ar Su participación le da mayor sentido a nuestro trabajo.
Daniel Grass Mario Guillermo Mazzini Carlos García Leonardo Martín Tocco
Tribunal de Cuentas Miembros Titulares Alejandro Nourry Marcos Schwab Carlos Weiler Miembros Suplentes Tomasa del Carmen Roldán Luis Martín Pino
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Sabía usted que… Un hotel que se maneja desde una tablet De la mano de inversores locales, abrió sus puertas el primer hotel hipertecnológico de Sudamérica, en el barrio de Palermo. Se trata de 1828 Smart Hotel, un exclusivo establecimiento donde la tecnología manda. Con una tablet que recibe en el ingreso, el huésped puede manejar todas las variables dentro del hotel. En un ambiente cálido donde hay hasta un piano que toca sólo según la orden que se le dé desde un dispositivo -como un iPod- se vive una verdadera experiencia 2.0. Con su tablet, el huésped no solamente puede modificar la iluminación de la habitación, correr las cortinas, poner música, cambiar los canales y hasta elegir un perfume para la habitación y hacer que se active el aromatizador, sino que además está conectado permanentemente con los servicios del hotel. Desde la tablet, se puede ver el menú, optar
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por un plato, elegir dónde se quiere comer y ordenarlo. El sistema le avisa cuando su plato está servido, para que recién ahí, si lo desea, salga de la habitación a comer. Con cámaras instaladas en los espacios comunes, por ejemplo, se puede ver si es buen momento para usar la sala de relax, o ver a los chicos en la pileta desde la habitación. 1828 Smart Hotel cuenta con un total de 14 habitaciones distribuidas en cuatro plantas y, además de ofrecer hospedaje, está preparado para albergar eventos exclusivos.