Revista317

Nยบ 317 โ ข Octubre de 2013

Encuentre en esta ediciรณn toda la informaciรณn del Congreso. Las conferencias. Las declaraciones de los visitantes extranjeros. Todos los detalles de este encuentro regional.

Integrantes del Consejo Directivo de la CAPHyAI.

El administrador en Argentina

Un enfoque federal

Pág. 12

El administrador en Latinoamérica

¿Administrador o mayordomo?

Pág. 18

Diego Santilli

El administrador puede ayudarnos

Pág. 23

Colegiación

Una asignatura pendiente

Pág. 26

Ricardo Calabrese

La experiencia italiana

Pág. 33

Legislación comparada

La realidad latinoamericana

Pág. 37

Código Civil

Un proyecto de reforma

Pág. 42

Negociación

Cómo gestionar el conflicto

Pág. 74

El sector inmobiliario

Falta el crédito

Pág. 82

La vivienda

El mejor activo de los argentinos

Pág. 87

Staff Director Miguel Ángel Summa Publicidad 4331-9968 / 4345-0010 Diseño y producción www.leaderconsulting.com.ar

La revista “Propiedad Horizontal” es el órgano de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en Perú 570, Capital Federal.

Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010.

Horario de 11 a 18.30. www.caphai.com.ar - E-mail: camara@caphai.com.ar - Registro Nº 144.283 de la Dirección Nacional de Derecho de Autor.

Colaboraron en esta edición: Dra. Diana Sevitz y Dr. Jorge S. Villar.

Se autoriza la reproducción total o parcial de los artículos publicados, haciendo mención de la fuente. Los artículos firmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores.

Tirada de esta edición: 2.000 ejemplares

Precio del ejemplar: $ 15,00

Propiedad Horizontal

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Editorial

Un sueño hecho realidad espués de muchos meses de trabajo el Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal dejó de ser un sueño para transformarse en un encuentro que será inolvidable para quienes participaron. Por las ponencias, por los conocimientos, por los visitantes de otros países y por la capacidad de organización y convocatoria que demostró tener la CAPHyAI, fruto de un intenso trabajo en los últimos años de gestión.

El año pasado celebramos los 61 años de la Cámara con otro gran evento. Ahora, los 62 los hemos recordado con esta maravillosa convocatoria que reunió en un mismo encuentro a representantes sectoriales de instituciones de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Guatemala, Paraguay, Perú y Uruguay, así como también de Italia y España.

Hemos disfrutado intercambiando información sobre la situación de los administradores en el resto del mundo, a la vez que se analizaron temas excluyentes de Argentina.

Pero eso no fue todo, porque de lo contrario el éxito no habría sido completo. Por eso es necesario resaltar el fiel cumplimiento de uno de los objetivos de nuestro Consejo Directivo, como la suscripción de un acuerdo de cooperación con la Unión Nacional de Administradores de Inmuebles de Italia (UNAI), la integración de la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI) y la carta de intención suscripta entre siete entidades representativas de administradores de propiedad horizontal de todo el país para declarar la necesidad de constituir una Confederación Argentina que nuclee entidades que agrupen administradores de propiedad horizontal.

El éxito de este congreso es un ejemplo más de lo que siempre hemos pregonado desde esta columna: sólo unidos obtendremos los objetivos de dignificación de esta actividad, para la difusión de nuestras obligaciones pero también de nuestros derechos. No deben quedar dudas de que somos mandatarios, como bien lo especifican las reformas del Código Civil. Y si le sumamos la Colegiación, por la que tanto venimos trabajando desde la CAPHyAI, entonces podremos profesionalizar la actividad y separar a los buenos de los malos administradores para que nuestra profesión no sea víctima de injurias y en función de ello inventen los controles del control.

Sean mis últimas palabras de agradecimiento a quienes nos acompañaron como participantes del Congreso, a todos los disertantes, a los auspiciantes, por su incondicional apoyo, y a la empresa organizadora, que han permitido materializar nuestro sueño.

Daniel Roberto Tocco Presidente de la CAPHyAI

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Ecos del Congreso

Estamos en marcha Cuando todavía quedaban los ecos del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, durante un reportaje en el programa de radio Hablando con Propiedad, Daniel Tocco hizo un balance del encuentro donde destacó la representación extranjera latinoamericana y de Europa.

Habló también de la ULAI y de la futura Confederación Argentina de Administradores de Propiedad Horizontal. En este reportaje se reproducen los pasajes más destacados de esa nota.

-HP: ¿Qué balance hace de los dos días vividos en el congreso latinoamericano de administradores de propiedad horizontal?

-DT: El resultado del congreso fue más allá de lo esperado, a tal punto que sobrepasó nuestras expectativas. Tuvimos un excelente nivel de disertantes que nos transmitieron muy buena información, experiencia y capacitación en cada uno de los temas que conformaron los distintos paneles del encuentro.

En particular hay que destacar la participación de Rosario Calabrese, Presidente de la Unión Nacional de Administradores de Inmuebles de Italia, a lo que hay que sumar la presencia de Rafael del Olmo Garrudo, Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla y Secretario del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.

Claro que también hay que resaltar la fuerte

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representación de los administradores de Latinoamérica que vinieron desde Chile, Perú, Colombia, Guatemala, Paraguay, Uruguay y Brasil.

En tren de destacar presencias, fue muy importante para nosotros que también nos hayan acompañado el Ministro de Ambiente y Espacio Público del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Diego Santilli, quien vino a contarnos el trabajo que está realizando su ministerio, que en gran parte se encuentra muy relacionado con los administradores y consorcistas.

También nos acompañó Víctor Santa María, Secretario General del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

En síntesis, hay que decir que este encuentro de administradores ha sido muy importante para nosotros, porque sentimos que estamos caminando juntos hacia un mismo objetivo -HP: Sin duda que el común denominador del encuentro fue comprobar que la problemática de los administradores es muy similar en toda Latinoamérica, incluso también en los países europeos que participaron del congreso. Y eso en alguna medida ayuda a que se puedan pensar acciones en conjunto para tratar problemas que son comunes…

-DT: Efectivamente eso es así, y en cierta medida es lo que ha dado lugar a la conformación de la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI). En tal sentido ha quedado establecido un marco de trabajo y acciones a desarrollar de ahora en más, para que esta unidad que hemos logrado no sea sólo una expresión de buena voluntad, sino todo lo contrario, queremos que se pueda reflejar en hechos concretos en cada uno de los países que la integran.

-HP: La oportunidad de este encuentro fue propicia también para firmar una serie de acuerdos entre las entidades presentes, ¿no?

-DT: Sí, y eso fue muy bueno. Con Rosario Calabrese, representante italiano de la UNAI, la CAPHyAI firmó un convenio de cooperación. Pero también se firmó una carta de intención entre las cámaras y asociaciones de administradores nacionales para dar el puntapié inicial de lo que será la Confederación Nacional de Administradores.

Integrantes del Consejo Directivo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

-HP: ¿Se puede decir que la Confederación Nacional de Administradores ya es una realidad?

-DT: Lo que podemos decir es que ya estamos en marcha hacia ese objetivo, para lo cual se ha decidido nombrar a Alejandro Pani, Presidente de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos aires, como coordinador para que ponga en marcha esta iniciativa en la que todos estamos decididos a seguir adelante.

-HP: Después de estos dos intensos días de deliberaciones y de los distintos convenios que se firmaron, bien podríamos decir que ahora hay muchos deberes por hacer. O sea que esto recién empieza…

-DT: En realidad hay que decir que el congreso fue el disparador de una serie de situaciones que ahora hay que poner en marcha y comenzar a manejar sin prisa pero sin pausa. Un ejemplo de esto es la próxima reunión de la ULAI que tenemos en Chile el 24 y 25 de octubre, a lo que hay que sumar el encuentro de Guatemala que se realizará en enero de 2014. En los dos casos la idea es seguir trabajando en las propuestas y proyectos que tenemos en carpeta.

A esto hay que sumarle el hecho de que en

noviembre próximo nos volvemos a reunir todos los representantes de cámaras y asociaciones de la Argentina con el fin de establecer pautas comunes para seguir trabajando por la profesionalización, la capacitación y todo lo que contribuya a mejorar la actividad de los administradores en el país. Si bien cada entidad tiene su particularidad regional, independientemente de eso compartimos una problemática común, de modo que la idea es generar consensos y trabajar sobre aquellos temas que nos involucran a todos.

-HP: El poder de convocatoria demostrado con este congreso latinoamericano deja a la claras también que la CAPHyAI es la principal referente de los administradores de la ciudad de Buenos Aires y un jugador importante a nivel nacional…

-DT: Estamos en marcha y bien encaminados. De eso nunca tuvimos duda, lo que pasa es que es muy distinto cuando esa representación se ve plasmada en hechos como ocurrió estos dos días de congreso.

Fue una demostración del poder de convocatoria que tiene la CAPHyAI a nivel nacional y regional, y eso es bueno porque nos hace cada día más fuertes y nos otorga una gran responsabilidad en las cosas que hacemos por nuestros representados, que son los socios de la cámara.

Propiedad Horizontal

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Daniel Tocco

Un día de fiesta oy es un día de fiesta para los administradores de propiedad horizontal de nuestro país, y en especial para la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, porque este congreso ratifica el compromiso de nuestra institución con el sector a través de un trabajo permanente en pos de la jerarquización y profesionalización de la tarea del administrador.

Particularmente quiero agradecer la presencia de colegas de las distintas instituciones de administradores de América latina, como es el caso de Chile, Colombia, Perú, Paraguay, Brasil, Guatemala y Uruguay, que junto con los representantes de España e Italia enriquecen y prestigian este congreso y la consolidación de la ULAI como representante del sector en Latinoamérica.

Deseo destacar la presencia también de los representantes de entidades nacionales como la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, la Cámara de la Provincia de Buenos Aires, de Córdoba, de Santa Fe (Rosario), de Bahía Blanca y Zona Sud, de La Plata y la Unión de Administradores de Inmuebles.

Este Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal es el puntapié inicial de un camino permanente en el desarrollo de la actividad. Estamos orgullosos de que nuestra Cámara sea pionera en este crecimiento institucional de la actividad del administrador. Estoy seguro de que el invalorable aporte de los expositores invitados más la participación de todos ustedes, nos permitirá bucear en lo más profundo de nuestra actividad, y conocer sus pormenores en otros países, de modo que entre todos podamos llegar a conclusiones que nos permitan mejorar y optimizar la labor del administrador de propiedad horizontal.

En nombre de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, deseo dar la bienvenida a los disertantes y auspiciantes que permitieron concretar este Congreso. Fundamentalmente quiero agradecer a nuestros colegas, porque esta numerosa presencia demuestra el interés y la necesidad en el desarrollo de esta actividad.

No debemos perder de vista el objetivo final, que

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Daniel R. Tocco, Presidente de la CAPHyAI. venimos impulsando en reiteradas oportunidades junto con otras entidades del sector, que es el reconocimiento a través de la colegiación de la jerarquía que el sector ha adquirido en la Argentina.

Con la alegría que me embarga de ver que este Congreso ya es una realidad, pero con la responsabilidad que ello significa por implementar y llevar adelante los resultados que este encuentro nos deje, declaro oficialmente inauguradas las deliberaciones del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal.

Que disfruten de este encuentro.

Y ahora, señores, a trabajar por el engrandecimiento y la jerarquización del administrador de propiedad horizontal.

Muchas gracias a todos.

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El apoyo de los proveedores Desde un inicio, un grupo de importantes proveedores de la actividad creyeron en el éxito del congreso y no escatimaron esfuerzo para estar presentes con su stand a disposición de

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quienes asistieron al encuentro y se acercaron a consultar los servicios que cada uno de ellos brinda a la propiedad horizontal. También ellos fueron protagonistas del éxito de las jornadas.

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El administrador en Argentina

Un enfoque federal Como no podía ser de otro modo, en este Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, hubo lugar también para abordar la temática de los administradores desde una visión federal. El desarrollo del tema estuvo a cargo de cuatro profesionales que representan a entidades de la ciudad de Buenos Aires y del interior del país.

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Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal

Abrió la ronda de exposiciones el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, Presidente de la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, quien señaló que la actividad del administrador se encuentra socialmente poco valorizada. Al respecto fue determinante cuando aseguró que los mayores responsables de que eso sea así son los propios administradores. No a los malos administradores, sino al conjunto de administradores en general; los malos y los buenos. Porque no se ha podido, o no se ha sabido, transmitir al conjunto de la sociedad el verdadero valor del trabajo del administrador.

El común denominador de la gente piensa que el administrador sólo saca cuentas para que los consorcistas paguen a fin de mes. Pero lo que no siempre se tiene en cuenta es que lo que los propietarios o inquilinos pagan a fin de mes son los gastos que ellos mismos generaron.

Una de las inversiones más importantes que una familia hace en su vida es la compra del

departamento donde va a ir a vivir. Y la mayoría de la gente, de un tiempo a esta parte, pregunta cuánto tienen que pagar de expensas, lo cual a veces es un determinante para concretar la compra. Pero nadie averigua por el profesional que administra el edificio que está a punto de comprar.

En otras palabras, esto quiere decir que a nadie le interesa quién va a ser la persona que le va a mantener el valor a la inversión que está haciendo, que es una de las más importantes de su vida. Y si no se fijan, es porque los propios administradores nunca se preocuparon por hacer valer el trabajo que hacen y que la sociedad sea consciente de su trabajo y responsabilidad al frente de un consorcio.

Para el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, esta es una de las asignaturas pendientes de todas las instituciones que representan a los administradores de propiedad horizontal, destacar y hacer notar la importancia que tiene el trabajo del administrador.

“Estos son más que detalles que ocurren en nuestra actividad y que no podemos permitir que sigan pasando por alto en la sociedad. Es prioritario que trabajemos todos juntos para revertir esta situación que tanto nos perjudica como personas”, señaló.

“Claro que este desprestigio con el que nos miran no sólo ocurre con el común de la gente, sino que va más allá”, dijo el titular de AIERH. Y agregó: “Hasta las autoridades también tienen poca consideración de nosotros, y si no que me expliquen por qué en la ciudad de Buenos Aires nos equiparan con el service del lavarropas, porque nos puso en la Dirección de Defensa y Protección

al Consumidor. O sea que la gente se puede quejar del service del lavarropas y de nuestro trabajo en el mismo lugar. Para las autoridades de la ciudad de Buenos Aires somos iguales”.

Con todo esto lo que se quiere decir es que resulta muy importante que las entidades representativas del sector puedan transmitir los valores del administrador y que puedan poner en palabras qué significa administrar. “Este es el verdadero problema que tenemos”, señaló Juan Manuel Acosta y Lara. “No hemos puesto en palabras cuál es nuestra tarea. Primero porque si bien existen algunas carreras de administración nadie las hace porque no son obligatorias, y no son muy conocidas y difundidas. ¿Quién es el responsable de esta situación? No busquemos a nuestro alrededor porque somos nosotros mismos”.

Esto de no poner en palabras la responsabilidad del administrador es lo que crea el primer conflicto con los consorcistas porque hay una zona gris, que no está clara, y que tiene que ver con la tarea que debe hacer el administrador por lo que le pagan. El administrador considera que debe hacer una cosa y los consorcistas entienden que tiene que hacer otra cosa. “El problema es serio –sostiene Acosta y Lara– y es prioritario que nos pongamos a trabajar en transmitir el valor de nuestra actividad si es que queremos cambiar nuestra imagen”.

Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires A su turno, Alejandro Pani, Presidente de la Cámara de Administradores de Propiedad

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Alejandro Pani, Presidente de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires.

Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, destacó que la problemática que tienen en general los administradores, suele agravarse en las zonas turísticas o veraniegas cuando los propietarios no están presentes todo el año.

En tal sentido, Pani sostuvo que muchos de los actuales propietarios que antes podían tener dos viviendas, una para todo el año y otra de veraneo, están jubilados, la situación económica no es la de antes y eso hace que existan serios problemas para realizar las obras de mantenimiento en las unidades que se encuentran en las zonas veraniegas.

“De modo que la problemática que expuso el Dr. Juan Manuel Acosta y Lara, nosotros la padecemos multiplicada. Y es el administrador el que siempre tiene que poner la cara y es el ‘culpable’ de que las expensas sean tan o más costosas que en las viviendas que el propietario ocupa todo el año. A nosotros tampoco nos conviene que las expensas sean altas, pero eso está más allá de lo que nos convenga o no a nosotros. En el caso específico de quienes operamos en el interior del país, y sobre todo en zonas turísticas, la actividad se nos complica mucho más porque el propietario está ausente y no le interesa hacer cientos de kilómetros para venir a una asamblea anual en la que se pueden resolver muchas cosas”.

Otro problema planteado por Alejandro Pani, muy específico de los lugares turísticos, es que los encargados de edificios tienen un convenio colectivo de trabajo similar a los encargados que trabajan en la ciudad de Buenos Aires, que es un trabajo de todo el año, cosa que no ocurre en ciudades como Mar del Plata o en otros lugares de la costa donde el trabajo se incrementa o se hace

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a tiempo completo en la época estival. Frente a esta situación, la problemática que tienen los administradores es que el propietario se queja de por qué hay que pagarle al encargado todo lo que no hace durante el invierno.

Frente a esta problemática, el titular de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires expresó que se está trabajando para ver si el Convenio Colectivo de Trabajo se puede regionalizar para ver si es factible diferenciar entre los encargados que trabajan todo el año, como es el caso de la ciudad de Buenos Aires, y los que sólo lo hacen en el verano. En tal sentido dijo que hay edificios en algunas de las ciudades de la costa que cuando termina el verano literalmente se cierran y no se vuelven abrir hasta la próxima temporada.

Claro que el encargado sigue allí, sin trabajar, pero cobrando el sueldo completo. Y esto trae problemas con los propietarios porque no hay forma de diferenciar una zona veraniega de otra que no lo es.

En materia de jerarquización de la actividad, Pani sostuvo que la Cámara de Administradores de la Provincia de Buenos Aires ha presentado conjuntamente con un diputado provincial un registro que nada tiene que ver con la Ley 941 de la ciudad de Buenos Aires porque se lo pudo trabajar para que no fuese una burda copia del 941 que es lo que se había intentado en un principio.

La innovación de este proyecto es que se pensó no sólo en los administradores sino también en los propietarios porque el tema involucra a las dos partes. Es necesario cuanto antes poder sacar a esos administradores que porque tienen un título les parece que es más sencillo trabajar

de administrador que ejercer la profesión para la cual se han preparado y estudiado, porque siguen pensando que lo único que hay que hacer es prorratear un gasto entre un conjunto de propietarios, desconociendo verdaderamente la actividad con los perjuicios que eso suele traer para los consorcistas.

Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba

El Dr. Mario Francisco Robledo, en representación del presidente de la entidad, Juan Carlos Brembilla, recordó cuando en 1998 en un congreso realizado en Buenos Aires presentaron una ponencia cuyo núcleo era el tratamiento diferenciado de la propiedad horizontal en las pequeñas ciudades. Y recordó que en esa oportunidad presentaron una investigación realizada en la ciudad de Bell Ville donde sólo había ocho edificios. Inimaginable pensar en una cámara de propiedad horizontal con ocho administradores o un sindicato con ocho encargados.

“Como se estaba tratando la modificación de la ley –explicó el Dr. Robledo– quisimos insertar un artículo muy simple que dijera que el Juez estaba autorizado para flexibilizar del rigorismo del sistema de propiedad horizontal en las ciudades pequeñas donde era desconocido el sistema.

Simplemente flexibilizar, lo cual no quería decir eximir de nada de lo fundamental de las normas.

En su momento fue una innovación y hoy nos felicitamos de que se vea al interior como un ámbito diferente de la ciudad de Buenos Aires”.

Guillermo Isla Vieyra, Presidente de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona Sur.

“En Córdoba, desde hace mucho tiempo tenemos una serie de delegaciones en el interior de la provincia, como es el caso de La Falda, Carlos Paz, Villa María, San Francisco o Río Cuarto, que nos permite trasladar al interior profundo la problemática de la propiedad horizontal. O sea que si hoy desde la Ciudad de Buenos Aires se habla de la visión del administrador del interior del país, nosotros desde la ciudad de Córdoba hablamos del interior del interior”.

En segundo lugar, tenemos que resaltar este abrazo conjunto de entidades hermanas que estamos con la misma problemática, dejando de lado antinomias personales y pensando en los beneficios que puede traernos la conformación de una confederación argentina que nuclee entidades que agrupen administradores de propiedad horizontal.

“Finalmente, quiero transmitirles que actualmente la Cámara de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Córdoba tiene dos improntas.

La primera, difundirse hacia el interior del interior de la provincia. La segunda es tutelar los intereses de los administradores, que son los intereses de los administrados”, expresó Robledo.

Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona Sur

Guillermo Isla Vieyra, Presidente de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona Sur, hizo un pormenorizado análisis de la situación por la que pasan los administradores en esa ciudad de la provincia de Buenos Aires. En tal sentido, comentó que la ciudad tiene alrededor de 2.000 edificios y 180 administradores, de los cuales apenas 16 de ellos son socios de la Cámara después de 13 años de historia de la entidad fundada en el año 2000.

En opinión de Isla Vieyra, uno de los principales problemas que tienen en Bahía Blanca es que la Municipalidad local no se involucra en el tema como para crear un registro público de administradores.

Uno de los objetivos de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca es precisamente la creación de un Colegio que dignifique y profesionalice la actividad, pero no lo hemos podido lograr hasta el presente. Ni siquiera existe un lugar donde se dicte un curso para administración de consorcios en esa ciudad.

Según Isla Vieyra la situación de los administradores en Bahía Blanca no es buena, están mal remunerados y nadie se preocupa por mejorar la actividad, ni siquiera los propios administradores, que como ejemplo basta el dato de que apenas 16 de 180 son socios de la cámara.

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Bienvenidos a casa

La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias abrió las puertas de su casa para darles una cordial bienvenida a los representantes de las cámaras del interior del país y a los directivos de las entidades latinoamericanas y europeas que participaron del congreso. Los comensales disfrutaron de exquisitas empanadas y un típico asado argentino, todo regado por un buen vino tinto de origen nacional.

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El administrador en Latinoamérica

¿Administrador o mayordomo?

El tema de la profesionalización de la administración de comunidades en Latinoamérica estuvo a cargo de Aníbal Ahumada Álvarez, de Chile, quien sostuvo que la mayoría de los administradores no son profesionales y no tienen una mentalidad empresarial. Consideran que lo que hacen es un oficio, una forma de ganarse honestamente la vida, y esa es una realidad que se debe cambiar.

Hay que trabajar en la capacitación para administrar correctamente, cambiar la imagen que hoy se tiene del administrador y dar un buen servicio a los propietarios.

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nte la pregunta sobre cuál es la realidad de los administradores de propiedad horizontal en Latinoamérica, Aníbal Ahumada Álvarez señaló que es muy similar en la mayoría de los países de la región. Y dijo: “Francamente no son buenas noticias porque nos hemos dado cuenta de que en todos los países existe una mala imagen del administrador que viene de todos los actores: de las autoridades, de los medios de comunicación, de los propietarios, de los proveedores, de los consejos de administración, de las asambleas y hasta de los propios encargados de edificios, que tienen una imagen de nosotros como aves de paso. Ese trabajador que lleva veinte años en el edificio en ese tiempo ha visto pasar diez o quince administradores. Y lo peor de todo es el etc., porque eso significa que todos piensan de la misma manera”.

Aseguró también Ahumada Álvarez que uno de los puntos negativos que más se destacan de los administradores tiene que ver con la calidad de servicio. “Pero saben qué, esto siempre va a ser igual, porque nunca vamos a dejar conforme a todo el mundo. Podemos tener el edificio impecable, las cuentas en orden y nuestro trabajo totalmente transparentado, pero ocurre que la señora del 5º B mandó un mail a las nueve de la noche pidiendo una información, y como el administrador no le pudo responder antes de las ocho de la mañana, en el tiempo que ella quería, entonces nuestro trabajo ya será mal visto y catalogado de ineficiente por esa propietaria”.

Qué más se dice de los administradores –se pregunta Ahumada Álvarez–, que no somos responsables, que no cumplimos con los horarios o que no enviamos determinada información con la premura que los propietarios quisieran, que no tomamos las previsiones, que no nos preocupamos por conseguir el presupuesto más económico, que no se recargaron los extintores en tiempo y forma, y así una lista grande de temas de los cuales se responsabiliza al administrador, muchas veces sin razón. “Así es como se deteriora nuestra imagen y perdemos credibilidad en la sociedad”, aseguró.

Aníbal Ahumada Álvarez, Presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile: “Tenemos que comunicar mejor lo que hacemos. Nos falta marketing, y eso también es parte de la transparencia”.

Un trabajo de investigación realizado en Chile para estudiar la imagen del administrador, arrojó entre otros resultados que la primera cualidad que le pedían al administrador es que fuera responsable. “¿Es que la gran mayoría de nosotros no somos responsables? Creo que sí, pero el problema está en la percepción, en la imagen que tienen de nosotros”, explicó Ahumada Álvarez.

“También se dice de nosotros que cobramos mucho por lo que hacemos. ¿Pero alguien se ha puesto a pensar en realidad por qué cobramos lo que cobramos? Cuántas especialidades debe tener hoy en día un administrador profesional. Cuál es la responsabilidad que tenemos ante la sociedad y ante la ley. En cuántas oportunidades podríamos, incluso, tener que responder con nuestros propios bienes. Pero no es todo. También se cuestiona nuestra presencia en el edificio, dicen que vamos poco, que nunca nos ven. Porque lo que realmente quieren los propietarios es que el administrador esté todos los días allí. No hay duda, el permanente planteo que nos hacen los propietarios es parte de la mala imagen que arrastramos los administradores”, opina el administrador chileno.

La mala imagen

Y acto seguido el expositor se preguntó: ¿por qué tenemos mala imagen? ¿De quién es la culpa?

A lo que los presentes en la sala respondieron al unísono: la culpa es nuestra. “Pero no sólo el

administrador tiene culpa por lo que le pasa”, señaló Ahumada Álvarez. Y agregó: “Hay muchos otros actores de nuestra actividad que también son culpables, pero por ignorancia y desconocimiento.

Es que la mayoría de quienes están relacionados directa o indirectamente con nuestro trabajo no tienen la más mínima idea de lo que significa verdaderamente la administración inmobiliaria.

Y si no qué pasa con las autoridades oficiales que sancionan leyes sin tener el más mínimo conocimiento de nuestra actividad y de la realidad de la propiedad horizontal en su conjunto. No viven el día a día que vivimos nosotros y después, a través de las normas que sancionan, pretenden decirnos qué y cómo tenemos que hacer nuestro trabajo”.

Siguiendo con esta descripción, el titular del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile agregó a la lista de quienes tienen poco conocimiento del trabajo del administrador al Comité de Administración. Y dijo: “La verdad es que en la mayoría de los casos son gente que no tienen idea de lo que pasa en el edificio ni de lo que realmente hace el administrador para que las cosas funcionen mejor. Claro, ellos son gente que se ocupa de sus propios asuntos, y está bien que sea así, pero sin embargo no sólo opinan de lo que desconocen sino que tratan de imponer, de coadministrar. Y claro, como se llaman Comité de Administración, eso de por sí ya les da una especie de autoridad como para coadministrar juntamente

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El disertante Aníbal Ahumada Álvarez es Presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile.

Es administrador con una trayectoria de más de 22 años, y flamante Presidente de la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI).

con el administrador, lo que evidentemente no corresponde”.

“Cuando comentamos esto entre colegas –añadió–, les digo que nosotros tenemos que ser autoridad en nuestra materia, en lo que sabemos hacer. Y hay quienes me dicen que algunos de los integrantes del Comité son abogados o licenciados en contabilidad, a lo cual yo les respondo que en este aspecto puntual, el de administrar un edificio, nosotros sabemos más que ellos por más título de abogado o contador que tengan. Por lo tanto debemos lograr que nos vean también a nosotros como una autoridad”.

“De los propietarios, ni hablar. La mayoría de ellos no tienen idea de nada, lo único que saben es reclamar. No sólo eso, también saben buscar dónde está el punto débil del administrador para atacarlo. Y acá tenemos un problema muy serio del cual debemos hacernos cargo los administradores y es que, no sé cuál es la realidad argentina, pero al menos en Chile la gran mayoría de los administradores son ignorantes en materia relacionada con la copropiedad inmobiliaria, cosa que lamentablemente se da en muchos países de la región”, aseguró Ahumada Álvarez.

La falta de marketing

En opinión de este administrador, falta que se comunique mejor lo que hace el administrador.

Le falta marketing a la actividad y eso también es parte de la transparencia. No hay por qué ocultar nada de lo que pasa en el consorcio. Y eso a veces ocurre porque el administrador tiene temor de que si comunica tal cosa algún propietario se sienta ofendido o se enoje. Siempre y cuando sea

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algo relacionado con el edificio es obligación del administrador informar todo, tanto las malas como las buenas noticias.

“Y en esto de no informar como debemos –añadió Ahumada Álvarez– tampoco hablamos de nuestras responsabilidades. Y comento un caso personal para que seamos conscientes de hasta dónde llega el desconocimiento de los propietarios sobre nuestra responsabilidad. Sucede que hace un tiempo cuando tomé un consorcio nuevo que tenía un serio problema con las mascotas que habitaban en el edificio, creo que había como 4 ó 5 animalitos por unidad, me dice el Comité de Administración que había que regularizar esa situación, para lo cual me encomendaban que me encargara de controlar las vacunas de cada animalito. Lo más triste de esto es que es verdad.

Se dan cuenta ustedes de hasta dónde llega la falta de conocimiento de nuestro trabajo por parte de los administrados. Y los culpables somos nosotros porque no sabemos comunicar, porque no hacemos el marketing que debiéramos hacer para posicionar nuestra actividad donde debería estar”.

En opinión de este administrador chileno, lo que se debería hacer es una lista de las responsabilidades del administrador, un temario sobre las cosas en las que se involucrará y de las que no le corresponde involucrarse y dejarla junto con la propuesta en el momento de hacer la presentación al consorcio. Si quieren lo contratan o no lo contratan, pero las dos partes ya saben cuál es la responsabilidad de ese administrador.

Siguió diciendo Ahumada Álvarez: “Como señala Juan Acosta y Lara, el Presidente de la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal, no

está puesto en palabras lo que hacemos, por lo tanto la gente supone lo que se le ocurre sobre el trabajo del administrador, y lo lamentable es que nosotros aceptamos eso. Y saben por qué lo aceptamos, porque muchos piensan que si no es así pierden a ese consorcio y se achica el negocio.

Y ahí es importante la actitud que tomemos.

Agachamos la cabeza, aceptamos y le decimos que sí a todo lo que nos impongan, o no. El hecho de que como administrador no tenga claro cuáles son mis responsabilidades es lo que también hace que aceptemos todo”.

No somos mayordomos

“Es que en muchas administraciones los colegas confunden la labor del administrador con la del mayordomo, y terminan haciendo cosas que no les corresponden. Entiendo que el Comité de Administración o el propietario lo pidan porque a veces por desconocimiento no saben dónde termina nuestra responsabilidad. Pero somos nosotros los que sí tenemos que saberlo y decirles que esa no es nuestra responsabilidad. Este es un problema muy serio en la medida en que sigamos aceptando más trabajos adicionales, con lo cual menos posibilidades tendremos de crecer porque cada vez tendremos menos consorcios porque no nos alcanzará el tiempo para hacer todo lo se nos encarga”, aseguró el colega chileno.

Y añadió: “El problema está también en que la mayoría de los administradores no tiene una mentalidad empresarial. Y eso se ve muy claro cuando mandan al consorcio el currículum vitae y no la presentación de su empresa. O cuando se encuentran por primera vez con el Consejo de Administración van a una entrevista de trabajo y no a una reunión de negocios. Hay que cambiar esa mentalidad y sentir que manejamos una empresa. La gran mayoría de los administradores no son empresarios. En Chile el 79% de los

administradores son “funcionarios” que manejan entre uno y dos consorcios, y sólo el 2% de ellos manejan más de veinte edificios”.

“La gran mayoría de los administradores, y ya no me refiero sólo a Chile sino a casi todos los países de la región, no somos profesionales y tenemos que trabajar para cambiar eso. El problema serio es que muchos de nosotros no nos sentimos profesionales porque consideramos que lo nuestro es un oficio, una forma de ganarse honestamente la vida y nada más que eso.

Tenemos que actuar profesionalmente, y de acuerdo con la definición de la Real Academia Española, profesional es una persona que ejerce su actividad con relevante capacidad y aplicación”.

“Por lo tanto, tenemos que trabajar mucho en nuestra propia capacitación para ser capaces de administrar correctamente y dar un buen servicio a nuestros administrados. Hacer muy bien lo que estamos haciendo. Y no es fácil, porque me atrevería a decir que la nuestra es la única actividad en el mundo que tiene tantos jefes como unidades tenga el edificio; es más, deberíamos multiplicarlo por dos, porque por lo general viven dos o tres en cada departamento.

Y todos ellos se sienten con el derecho de corregirnos, de mandarnos, de decirnos lo que está mal o está bien o de llamarnos a la hora que se les ocurra”.

Y finalizó Ahumada Álvarez con un mensaje a todo el auditorio al señalar que “es importante que pensando que somos una empresa apuntemos a dar también un servicio de excelencia que nos permita estar innovando y trabajar hacia una mejora continua. Eso significa trabajar profesionalmente, y si no lo hacemos los que ahora son clientes satisfechos es posible que se conviertan en clientes seducidos por las novedades que plantea la competencia”.

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La fuerza de ULAI El fruto del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal también quedó plasmado en la formación, ya oficial, de la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI).

Como ya lo anticipamos en la edición anterior de Propiedad Horizontal, la nueva entidad está conformada por representantes de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Guatemala, Paraguay, Perú y Uruguay.

El espíritu de ULAI es trabajar juntos en el intercambio de ideas y aprender de la experiencia regional, ya que los problemas del sector son bastante comunes a todos los países. De ahí la importancia de haber formado esta entidad, que sin duda será un pilar fundamental para el tratamiento de temas de administración.

En este caso, a los avances logrados en encuentros anteriores, como fue el caso de

Lima y Punta del Este, ahora se suma un acuerdo firmado entre la ULAI y la UNAI de Italia. Ellos tienen mucha experiencia en el sector y seguramente será para la organización latinoamericana un complemento que puede ayudar a encontrar alternativas que perfeccionen la actividad.

Ya que a nivel de administradores de consorcios no hay una representación latinoamericana, esta es la primera entidad en su tipo. Si bien la base de la ULAI es la administración, se sumaron algunas inmobiliarias que también están involucradas en el negocio de la administración.

Las bases están echadas, ahora es cuestión de ponerse a caminar y a buscar las áreas de complementación para trabajar juntos por una administración de propiedad horizontal más profesional y jerarquizada.

De izquierda a derecha: Aníbal Ahumada Álvarez (Chile), Presidente de ULAI; Mónica Rocha (Brasil);Susana Figueroa Espósito (Guatemala), Vicepresidenta de la ULAI; Daniel Roberto Tocco (Argentina); Carola Riquelme (Perú); Rosario Calabrese (Italia) y Germán Molano Baquero (Colombia), Secretario de la ULAI.

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Diego Santilli

“El administrador puede ayudarnos” Para el Ministro de Ambiente y Espacio Público del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el administrador tiene un rol central en el cuidado del medio ambiente y en el objetivo de alcanzar una ciudad más limpia. Pidió ayuda para cambiar la cultura de los propietarios e inquilinos que viven en propiedad horizontal.

iego Santilli participó del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal y expuso sobre la temática en la que está trabajando el ministerio a su cargo vinculada con los consorcios y los administradores de propiedad horizontal.

El funcionario señaló que “para mí era muy importante estar aquí porque los administradores tienen un rol central en la ciudad de Buenos Aires por su conformación como ciudad en términos de edificios y propiedad horizontal”.

“En tal sentido –agregó– creo que todos tenemos que tomar conciencia de que el cambio climático vino para quedarse, y los fenómenos que el mundo está viviendo, y la Argentina no es la excepción, se están haciendo constantes y comunes”. “¿Qué tiene que ver mi presencia aquí y esto

Diego Santilli: “Les pido encarecidamente que nos ayuden a mejorar la ciudad porque el cambio empezó y vino para quedarse”.

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que les digo con lo que ustedes están tratando?

Significa que todos nosotros podemos y debemos hacer algo para mejorar el medio ambiente en el que nos toca vivir. Tal vez se pregunten: ´¿Y nosotros como administradores de propiedad horizontal qué podemos hacer?´. En primer lugar ayudarnos, concientizando al encargado del edificio y a los propios vecinos explicándoles que tenemos que empezar a separar nuestros residuos porque de esa forma vamos a generar menos dióxido de carbono, y ahora les explico cómo”.

“La ciudad de Buenos Aires produce 6.000 toneladas diarias de residuos, que acumulados en un año suman más de 2 millones de toneladas de residuos que se entierran en el Ceamse, lo cual genera alrededor de 5 millones de dióxido de carbono que se emiten a la atmósfera por año. De modo que si generamos menos basura se generará menos dióxido de carbono”.

“Nosotros tenemos dos objetivos centrales: tener una ciudad más limpia y ambientalmente más correcta para que nuestros hijos puedan vivir en un mundo mejor de acá a diez años. Y ustedes, los administradores de propiedad horizontal, tienen una herramienta central en esta estrategia de ser mejores cada día. Porque si no es sencillo hacer cumplir la norma que indica que los residuos deben sacarse en un horario prestablecido, imagínense lo que es separar cartón, papel, plástico, vidrio, lata, de la basura propiamente dicha”.

“Entonces es central que en cada edificio tengamos dos recipientes en cada piso, el verde y el negro; que el verde vaya a la cooperativa del recuperador urbano que le toca según la zona, y el resto de la basura se destine al recipiente negro. Eso está generando un cambio importante en los lugares donde ya se está instrumentando, pero requiere de la participación de todos los ciudadanos de la ciudad. Por eso acá apelo a ustedes no sólo como vecinos de esta ciudad sino

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también como responsables de la administración de la propiedad horizontal de los edificios Buenos Aires para que nos ayuden a cambiar la cultura del encargado, de los propietarios e inquilinos que viven en los edificios que ustedes administran y comencemos de esta forma a generar algo distinto”.

“Y eso se puede. Tenemos muchos ejemplos de ciudades en el mundo, como Madrid, Barcelona o París, por nombrar sólo algunas, que hace 25 años eran muy sucias; sin embargo hoy son absolutamente limpias. Son ustedes los que nos pueden dar una gran ayuda en el cambio que queremos hacer, pero no sólo a nosotros, sino a la sociedad en su conjunto”.

“Pero también el Suterh tiene mucho que aportar en este cambio y con ellos hemos hecho un acuerdo para trabajar en este sentido.

También llegamos a un acuerdo con los cartoneros que tienen que empezar a salir de la calle porque no se resiste más que rompan todo y dejen toda la basura tirada. El cartonero se tiene que llevar la campana verde que ustedes administran porque ya no lo podrán operar más en la calle, tendrán que llevarla al centro verde que les hicimos y ahí tienen que procesar, cambiar y clasificar. De modo que también será obligatorio para ellos que tendrán la obligación de no ensuciarnos más la ciudad ni destruir nuestros frentes que ustedes tienen que cuidar”.

“De modo que les pido encarecidamente que nos ayuden a mejorar la ciudad porque el cambio empezó y vino para quedarse. Es que de una vez por todas tenemos que empezar a tratar de vivir mejor y poder soportar de la mejor manera posible el cambio climático que viene muy duro.

Una vez más les pido a los administradores que nos ayuden a construir entre todos una ciudad más limpia, para dejarles a las futuras generaciones un país mejor”.

Colegiación

Una asignatura pendiente La necesidad de profesionalizar la actividad, el proyecto de ley de colegiación de los administradores de inmuebles y la experiencia de colegiación de administradores de fincas de España fueron los temas abordados por Daniel Roberto Tocco y el Dr. Jorge Martín Irigoyen, de Argentina, junto con el Dr. Rafael del Olmo Garrudo, de España.

Daniel Roberto Tocco

“Estamos convencidos de que la colegiación de los administradores más que una ventaja para nosotros mismos es una garantía para los propietarios”, sostuvo Daniel Tocco, Presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

Y agregó: “Los propietarios que muchas veces tratan de evitar este tipo de colegiación porque entienden que a través de ella habrá una fijación de honorarios, no se dan cuenta de que profesionalizar la actividad va a permitir mejorar la administración de los bienes del consorcio. Es más, significará un seguro para los copropietarios, porque el colegio tendrá la función de controlar el normal desenvolvimiento de los administradores

Rafael del Olmo Garrudo.

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Dr. Jorge Martín Irigoyen. para que desarrollen su trabajo correctamente”.

“También queremos evitar –añadió Tocco– que los funcionarios de turno legislen sobre temas que no tienen el conocimiento necesario para hacerlo, generando innecesarios costos adicionales para los consorcios, disfrazados de medidas de control”.

“Es necesario garantizar que los funcionarios que asuman tengan los conocimientos para desarrollar la actividad para la cual han sido designados, sobre todo tratándose de un tema técnico y cada día más complejo como es la administración de propiedad horizontal”.

“Claro que la colegiación por sí sola tampoco es la solución a los problemas del sector —dijo el Presidente de la CAPHyAI—. Hay muchas cosas más que tenemos que hacer para jerarquizar la actividad, como es recuperar la confianza de los copropietarios. En eso nos tenemos que poner a trabajar todos, no sólo en Argentina sino también en el resto de los países que nos acompañan en este congreso, porque de acuerdo con lo que hemos escuchado la realidad del administrador de propiedad horizontal es muy similar en toda la región. La propuesta está hecha, es hora de poner manos a la obra”.

Dr. Rafael del Olmo Garrudo

A su turno, el español Rafael del Olmo Garrudo se refirió a las principales características de la

Los disertantes Daniel Roberto Tocco es Presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

El Dr. Rafael del Olmo Garrudo es Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla y Secretario del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España.

El Dr. Jorge Martín Irigoyen es abogado, socio fundador del estudio jurídico Martín Irigoyen, Borda & asociados” y asesor de la CAPHyAI.

colegiación obligatoria en España a través del Colegio Nacional de Administradores de Fincas creado por decreto durante el gobierno de Francisco Franco en 1968.

Dicho decreto regula las formas iniciales de acceso a la profesión, que originariamente fueron dos. La primera a través de un examen, para el

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cual se debe tener un título habilitante de bachiller superior. Pasada esa prueba se puede acceder directamente al Colegio de Administradores. La otra es una forma de acceso directo que está al alcance de los licenciados en Derecho, en Ciencias Políticas, Económicas y Comerciales, los profesores mercantiles, los procuradores de los tribunales de justicia, los ingenieros agrónomos, los veterinarios y los ingenieros técnicos agrícolas.

“Tal vez les llame la atención que pudieran acceder en forma directa los veterinarios o ingenieros agrícolas”, señaló Rafael del Olmo Garrudo. “Es que el Colegio de Administradores de España es un colegio de administradores de fincas urbanas y rústicas, como puede ser un campo”.

Hoy en día existe una tercera vía de ingreso al Colegio, y es a través de una diplomatura de tres años que se puede cursar en alrededor de ocho universidades españolas. El título que esas casas de altos estudios otorgan también permite el acceso directo al Colegio de Administradores.

El posfranquismo

Muerto Franco el pueblo español vota una Constitución democrática donde se regula el panorama jurídico y político para el futuro de la península.

El engarce de los colegios profesionales en la nueva Constitución del año 78 se produce mediante el artículo 36 de la Carta Magna, que dice: “La ley regulará las peculiaridades propias

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del régimen jurídico de los Colegios Profesionales y el ejercicio de las profesiones tituladas. La estructura interna y el funcionamiento de los Colegios deberán ser democráticos”.

En opinión de Rafael del Olmo Garrudo, “esto es importante porque los colegios profesionales no podrán desaparecer o ser suprimidos por el legislador sin antes haber modificado la Constitución, lo que en España viene a ser, legislativamente, muy complicado”.

A pesar de la reforma de la Constitución en el 78, el ejecutivo del Colegio de Administradores de Fincas de España sostiene que “paradójicamente seguimos estando regulados por una ley de 1974, lo que equivale a decir una ley preconstitucional aunque ha estado modificándose hasta el año pasado”.

Como dato importante, en su artículo 1º esta ley del 74 define a los colegios como corporaciones de derecho público, lo que viene a significar de alguna manera que estas entidades forman parte de la estructura administrativa del Estado.

Define como propios de los colegios los siguientes objetivos: la ordenación del ejercicio de las profesiones, la representación institucional exclusiva, la defensa de los intereses de profesionales de los colegiados y la protección de los consumidores y usuarios.

La ley, aun existiendo los colegios, somete el ejercicio de las profesiones colegiadas al principio de libre competencia y a la ley de defensa de la competencia.

Características de los Colegios en España

Los Colegios en España no somos omnipotentes, sostiene del Olmo Garrudo. Y agrega que un dato de mucha relevancia que han introducido las nuevas modificaciones es el que los colegios sólo podrán cobrar como cuota de inscripción los costos que este acto suponga para la corporación. Y esto es así porque se consideró que cualquier otra medida supondría una práctica restrictiva de la competencia.

La colegiación es única en todo el territorio nacional, lo cual significa que una persona que se incorpora como administrador al colegio de Sevilla, por ejemplo, puede prestar sus servicios en cualquier punto de España. Al tratarse de una corporación de derecho público, el artículo 8º dice que “los actos emanados de los órganos de los colegios y de los consejos generales, en cuanto están sujetos al derecho administrativo, una vez agotados los recursos corporativos, serán directamente recurribles ante la jurisdicción contencioso-administrativa”.

Asimismo se atribuye personalidad jurídica a los consejos al señalar que “los consejos generales de los colegios tienen a todos los efectos la condición de corporación de derecho público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad”.

Otra característica que introdujo la ley de colegios profesionales de 1974 es la ventanilla única. Se trata de una nueva imposición legislativa en aras de la transparencia y de la defensa del consumidor. En tal sentido la norma señala que “las organizaciones colegiales dispondrán de una página web para que, a través de la ventanilla única prevista en la Ley 17/2009 sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, los profesionales puedan realizar todos los trámites necesarios para la colegiación, su ejercicio y su baja en el colegio, a través de un único punto por vía electrónica y a distancia”.

En España, desde el año 1999, los honorarios de los administradores están totalmente liberalizados.

En tal sentido el ejecutivo español comenta que se comenzó hablando de honorarios mínimos, luego se pasó a la categoría de honorarios orientativos, que nadie llegó a comprender qué se quería decir con eso, y finalmente ha desaparecido cualquier referencia al tema honorarios. Y esto es así porque se considera una práctica restrictiva de la competencia.

Y así lo establece la ley cuando señala que “los colegios profesionales y sus organizaciones colegiales no pueden establecer listas orientativas ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales”.

Ya sobre el final de su disertación, Rafael del Olmo Garrudo se preguntó: ¿en qué beneficia al ciudadano y al propio administrador la existencia de un colegio profesional?

“Creo que estas ideas finales que quiero transmitirles pueden servir para un futuro debate sobre el tema. En tal sentido, y respondiendo mi misma pregunta, diría que sin perjuicio de que la organización colegial nazca y trabaje para la defensa de los intereses colegiales, el sustrato justificativo de su existencia no puede ser otro que la garantía que ofrece al ciudadano de contratar con un profesional que tiene valores añadidos, frente al que no lo está. Ya no sirve la mera defensa del interés corporativo como medio de sustentación dialéctica del fenómeno corporativo”.

Y también se preguntó: ¿desde el punto de vista del copropietario cuáles son las variables que determinan un incremento de valor respecto del no colegiado? Sin duda experiencia y bagaje indiscutible frente a nuevas formas de gestión. La garantía de que el profesional con el que se contrata cuenta con determinados seguros de responsabilidad profesional, cuyas garantías, capital asegurado o compañía aseguradora pueden ser certificados por el colegio y constatados por el cliente.

“Tenemos que ser capaces de transmitir tanto a los políticos como al resto de la sociedad, los valores añadidos que tenemos quienes integramos un colegio de administradores. El consumidor sabe que puede contar con la mediación del colegio o, inclusive, con los procesos sancionadores que procedan en aras del interés de los consumidores. Sin colegio sólo hay acceso al sistema judicial ordinario, con los gastos y molestias que ello conlleva”.

Dr. Jorge Martín Irigoyen

Las primeras palabras del Dr. Martín Irigoyen apuntaron a un interrogante: ¿por qué estamos todos tan interesados en tratar de ver hacia dónde dirigimos la propiedad horizontal en general y en particular la actividad de los administradores?

Y él mismo se respondió al decir que tal vez sea porque en los últimos seis o siete años, al menos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se han dictado una serie de resoluciones, disposiciones y normas que prácticamente ha cambiado la vida profesional del administrador de propiedad horizontal. Sin duda el Estado ha tomado una participación que afecta de lleno a la actividad.

“Creo que este congreso es una muy buena oportunidad para debatir la mejor estrategia a seguir por quienes están en la actividad de la administración de propiedad horizontal. Y hablo de una actividad porque hoy por hoy en Argentina no es una profesión con título universitario. Simplemente

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lo que tenemos en la actualidad es un curso. En tal sentido, creo que el principal desafío es determinar el camino que quieren seguir, porque si no hay objetivos claros tampoco habrá una meta clara”, aseguró Martín Irigoyen.

“El camino que hay que transitar es el de pensar la actividad de acá a diez años en adelante. Algo que se piensa poco en Argentina, y tal vez en algunos otros países de la región también sea así.

Todos pensamos en el corto plazo, pero acá hay que pensar en las futuras generaciones, porque en la medida en que haya mejores administradores todo los que viven en propiedad horizontal vivirán mejor”.

En opinión de este profesional el primer desafío que existe es el de la jerarquización, para convertir la actividad del administrador en una profesión. No tengo dudas de que a las futuras generaciones de administradores al menos se les tendría que exigir una tecnicatura especializada en administración de propiedad horizontal.

De acuerdo con como están las cosas, el Estado por lo único que se ha preocupado hasta ahora es por exigir mayores responsabilidades a quienes ejercen la actividad, pero no se preocupa en formarlos. Es cierto que hay cursos, que se ha mejorado en algunas cosas, pero no es suficiente.

De modo que si se sobrecarga a los administradores de responsabilidades que tienen un sinnúmero de consecuencias, también habría que preocuparse por su formación. ¿Y por qué tiene que ver esto de la jerarquización? Porque los colegios que regulan una actividad tienen que ser una actividad que esté profesionalizada. Con lo cual, para que pueda existir un colegio, tiene que haber una profesionalización de la actividad.

No a la Defensa del Consumidor

En otro pasaje de su exposición, el Dr. Jorge Martín Irigoyen argumentó que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, hoy por hoy, los administradores tienen un gran problema desde que se ha puesto al Registro Público de Administradores bajo la órbita de la Dirección General de Defensa del Consumidor, con lo cual hace que lo que regula el Estado para la actividad del administrador sea un apéndice de Defensa del Consumidor, “cuando nosotros entendemos que la Ley de Defensa del Consumidor fue pensada hace más de 15 años para los problemas que tenían los consumidores con los teléfonos celulares, las prestadoras del servicio de TV por cable, la medicina prepaga, etc. De modo que nada tiene que ver la vida de propiedad horizontal con el mundo de quienes ofrecen productos masivos”, sostiene Martín Irigoyen.

En opinión de este abogado la relación que

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hay entre administradores y administrados es una relación privada, de mandato, donde no se ofrece masivamente ningún tipo de producto. De modo que este congreso es una gran oportunidad para que de una vez por todas, mientras se trata de lograr la colegiación, sacar el Registro Público de Administradores de la Dirección de Defensa del Consumidor, porque honestamente me parece que el director de esa área poco puede saber sobre el derecho de propiedad horizontal. Consideramos que el registro debería estar en un lugar autónomo, dependiendo de la Secretaría de Participación y Gestión Ciudadana, pero no dentro de la Dirección General de Defensa del Consumidor. Si el Gobierno local tiene tanto interés en expensas claras, en libros que aparecen y desaparecen y otras cuestiones, lo primero que tiene que hacer es poner a los administradores en el lugar que corresponde, pero no bajo la órbita de la Dirección General de Defensa del Consumidor.

La Colegiación

La CAPHyAI ha trabajado mucho, y lo sigue haciendo, para alcanzar la colegiación del sector.

Parte de ese trabajo se ha plasmado en dos proyectos, uno en el año 2007 que tuvo trato legislativo pero no llegó a votarse. El otro proyecto fue el año pasado, y seguimos trabajando en el tema.

En tal sentido el Dr. Martín Irigoyen sostuvo que “no hay que tener miedo a la colegiación, porque tranquilamente pueden coexistir un colegio con una regulación estatal”.

Un colegio tiene un órgano ejecutivo, otro legislativo que son las asambleas de representantes y un tribunal de disciplina que controla la actividad.

“Como abogado, debo confesarles que sería increíble pensar la actividad de abogado o de contador sin la existencia del Colegio Público de Abogados o del Consejo Profesional de Ciencias Económicas. Hoy por hoy absolutamente todos se han beneficiado con la colegiatura”, afirmó el Dr. Martín Irigoyen. ¿Qué beneficios traería la colegiación para los administradores? Básicamente tres, entre otros muchos: 1. Mayor participación de los que ejercen la actividad. Ocurre que hoy por hoy, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, el Registro de Administradores contabiliza alrededor de 4.000 matriculados, de los cuales deben participar o estar asociados a las entidades que los representan no más del 35% de quienes ejercen. De modo que si la matriculación fuese obligatoria, además de tener más poder, la participación sería del ciento por ciento para que puedan ejercer la actividad.

2. El segundo beneficio es el mayor control que se puede dar desde un tribunal de disciplina que

sea fuerte. Por ejemplo en el Colegio Público de Abogados hay sanciones permanentes a muchos de sus matriculados. Y lo interesante es que el sancionado puede recurrir a la justicia ordinaria en caso de no estar de acuerdo con la decisión del tribunal de disciplina. Pero también es cierto que por lo general son muy pocos los fallos de la justicia ordinaria que difieren de lo que se falló en el tribunal de disciplina del Colegio.

Pero no es todo. También habría mayor control sobre la actividad, porque el mismo Colegio velaría para que no se desarrolle la actividad en forma ilegal, cosa que hoy por hoy nadie en la Argentina lo está controlando. Se controla a partir de la denuncia de un particular, pero no existe un control donde se verifique consorcio por consorcio.

3. Finalmente otro beneficio es que un Colegio puede contar con recursos que siempre son necesarios para resolver las cosas, de modo que no queden en buenas intenciones. Sin duda que un Colegio podría ayudar muchísimo a resolver los conflictos consorciales en las jurisdicciones locales. Todos saben que tenemos una Justicia absolutamente lenta, basta señalar que cuando

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hay que hacer un arreglo urgente en una unidad funcional en la que el dueño está desaparecido, conseguir que un juez ordene abrir la puerta de ese departamento puede llevar un año.

Finalmente, el Dr. Jorge Martín Irigoyen marcó una crítica sobre la colegiación. La primera es la posibilidad de que los colegios puedan ser cooptados por algún poder determinado.

Al respecto señaló que “es mucho más fácil cooptar una asociación de 10 o 15 asociados o una cámara de 100 afiliados, que un colegio en el que participan más de 4.000 matriculados. Creo que a mayor grado de participación más peso tienen quienes ejercen la actividad. Volviendo al Colegio Público de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires, cada dos años se realizan elecciones y participan 20.000 colegiados. De modo que ese temor es infundado y hay que perderlo, porque si se crea un Colegio los que tendrán todo el poder son los matriculados a través del voto. A mayor participación más autonomía”.

“Celebro lo que ha pasado en este congreso, y sigan en este camino, que seguramente los próximos años van a venir mejor”.

Rosario Calabrese

La experiencia

italiana

Rosario Calabrese es el Presidente de la Unión Nacional de Administradores de Inmuebles de Italia, y fue uno de los invitados especiales de Europa que participó del congreso para transmitir la experiencia de los administradores en ese país, sobre todo después de la ley de condominio Nº 220 recientemente sancionada. La cuenta bancaria, el mandato del administrador y la formación profesional fueron los pilares de su disertación.

a Unión Nacional de Administradores de Inmuebles de Italia (UNAI) es una organización fundada en 1968. Es la primera entidad de este tipo fundada en ese país para representar a los administradores de propiedad horizontal y la más grande con un total de 12.427 asociados y 197 delegaciones en todo el territorio italiano. En total hay en la península 19 entidades representativas de administradores de propiedad horizontal, incluida la UNAI, que agrupan a 393.687 administradores que pagan los impuestos para ejercer la actividad, de los cuales sólo 24.832 son profesionales inscriptos en alguna de las entidades que los representan.

En opinión de Rosario Calabrese, la primera característica a destacar de la UNAI es la formación, la capacitación de los administradores. La realidad es que en Italia hoy cualquiera puede ser administrador, sin mayores exigencias profesionales. Pero según Calabrese no es esa la realidad en la UNAI. El administrador que quiera inscribirse en la entidad debe hacer un curso de ingreso y aprobar un examen.

Otro aspecto para destacar es la ética que se

El disertante Rosario Calabrese, Presidente de la Unión Nacional de Administradores de Inmuebles de Italia.

Vicepresidente de la Unión Europea de Administradores de Departamentos y miembro del Consejo Directivo de la Asociación Romana de Propiedad Horizontal.

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les exige a los administradores para desarrollar la actividad. Sobre este punto la UNAI cuenta con tres niveles de sanciones que se aplican de acuerdo con el grado de incumplimiento realizado por el administrador.

Una particularidad que distingue a los asociados de la UNAI es el uniforme que obligatoriamente tienen que usar los afiliados a la entidad. En las reuniones de comisión directiva quien no lleva puesto el uniforme no tiene derecho a hablar en la reunión. Pero la importancia de usar el uniforme va más allá de las reuniones internas. Cuando un administrador de la UNAI participa de las reuniones de consorcio es obligación que use el saco y la corbata que lo identifican como asociado a la entidad. En caso de que no lo haga corre el riesgo de que se le quite el carnet que lo acredita como asociado a la entidad.

La UNAI tiene la representatividad sindical otorgada por el Ministerio de Trabajo para todos los administradores, los asociados y los no asociados a la institución.

La nueva ley

Desde el 18 de junio de este año Italia tiene una nueva ley de propiedad horizontal sobre cuyos resultados todavía es prematuro hacer pronósticos.

No obstante, según explicó Rosario Calabrese se trata de una norma muy redundante en algunos de sus artículos, lo cual estima que podrá traer algunos inconvenientes en su funcionamiento.

La nueva ley indica que para poder trabajar como administrador en Italia se necesita que la persona tenga buenos requisitos de honorabilidad, que no haya emitido cheques sin fondo y particularmente que nunca haya tenido problemas con la justicia, como por ejemplo haber estado preso. También es requisito tener un diploma de una escuela media superior, lo que equivale a un secundario en Argentina. La ley también exige que el administrador mantenga una formación continua a manera de actualización de la actividad.

La flamante norma italiana indica que se necesitará un administrador cuando el consorcio supera los ocho propietarios. Hay que aclarar que si en un edificio una persona es dueña de cuatro unidades, para la ley cuenta como un propietario independientemente de los departamentos que figuren a su nombre. Si llegado el caso de que superados los ocho propietarios la asamblea no designa un administrador, cualquier propietario puede acudir a la justicia para pedir que se nombre un administrador.

Es obligación también que cada edificio tenga una placa en el frente con los datos del administrador donde figuren nombre y apellido, la

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dirección de su oficina y el teléfono.

Quien debe controlar que el administrador cumpla con todos los requisitos que le exige la ley es el Consejo de Propietarios. Consejo que deberá estar compuesto por no menos de tres propietarios y que es obligatorio siempre y cuando haya más de once unidades habitacionales en el edificio.

Seguros

En materia de seguros, la nueva ley establece que la asamblea puede solicitarle al administrador que tenga un seguro para cubrir al consorcio ante cualquier problema que pudiera tener el administrador durante el desarrollo de su mandato, aunque dicho seguro no es obligatorio. O sea que si la asamblea no lo exige no es necesario contar con ese seguro. De lo contrario, la UNAI les da ese seguro a los administradores inscriptos en la entidad.

Cuenta corriente bancaria

No sólo la cuenta corriente bancaria es obligatoria sino que todas las operaciones que se realicen con el consorcio deben quedar registradas en la cuenta corriente. Es más, los propietarios tienen la posibilidad de solicitarle al administrador el extracto bancario de la cuenta o ir juntos al banco para verificar los movimientos. “Nosotros lo consideramos verdaderamente un despropósito”, afirma Calabrese.

Tampoco está permitido que el administrador tenga una cuenta corriente personal para manejar los fondos de uno o varios consorcios. Eso está prohibido y es motivo suficiente para que se le retire la autorización para seguir ejerciendo como profesional.

Mandato del administrador

Respecto de la duración del administrador en su cargo es de un año, pero hay un año más para convocar la asamblea para tratar su continuidad o nombrar otro administrador. Si en el término de ese segundo año no se convoca a la asamblea cualquier propietario puede acudir a la justicia y se nombra un administrador judicial.

En caso de que el administrador cometa irregularidades los copropietarios pueden revocarle el mandato. Y si esa revocación se hace mediante acción judicial la asamblea no puede nominarlo nuevamente en ese edificio, con lo cual ya jamás podrá volver a trabajar a ese consorcio.

La formación profesional

Como ya se ha dicho, de los 393.687 administradores registrados en Italia sólo 24.832 son profesionales. La formación profesional exigida por la nueva ley para ser administrador

Rosario Calabrese: “La nueva ley italiana indica que se necesita un administrador cuando el consorcio supera los ocho propietarios”. incluye tres puntos: ser egresado de una escuela media superior, hacer un curso específico de capacitación y tener continuidad en su formación.

Se trata de una capacitación multidisciplinaria, porque se entiende que el administrador debe estar preparado para afrontar situaciones muy diversas dentro de un consorcio, tales como cuestiones legales, contables, fiscales, de técnica edilicia, comunicación, etc.

En el caso específico de la UNAI la formación del administrador es más exigente. El primer año se hace el curso de ingreso. El segundo año se cursan materias más específicas que permiten tener un conocimiento más profundo de la actividad y la responsabilidad del administrador, como es derecho administrativo y procesal, contratos, seguridad de los inmuebles y del trabajo. Y el tercer año la capacitación apunta a las responsabilidades del administrador y normas obligatorias de su función.

Todo esto le significa al administrador 180 créditos formativos, que es un sistema para medir la formación de la gente. Esta fórmula de los créditos formativos es algo muy común en Italia que se usa en las universidades europeas.

Una vez alcanzado este nivel, con un cuarto año de capacitación el administrador de UNAI puede lograr el diploma de calificación que le permite, entre otras cosas, poder inscribirse en otros países

de Europa para desarrollar su actividad.

También el administrador puede tener la certificación ISO 9001, que es voluntaria, no obligatoria, tiene un costo de 3.500 euros que los paga totalmente la UNAI, con lo cual esta certificación es gratuita para los administradores asociados que quieran obtenerla.

Solidaridad

En opinión del titular de la UNAI es importante la colaboración entre colegas y eso es algo que se da frecuentemente entre los administradores italianos, ya sea entre las personas como entre las propias entidades. “En la UNAI es obligatorio ayudarnos entre nosotros, si un colega tiene un problema y pide ayuda seguramente la encontrará en otro administrador de nuestra institución. También creemos que es importante la colaboración internacional entre las asociaciones, es un claro objetivo que tenemos en la UNAI el participar de encuentros internacionales y congresos para transmitir nuestra experiencia y aprender de las otras entidades colegas. Conocer realidades diversas no sólo es interesante sino sumamente constructivo para nuestra actividad.

En ese marco es que somos proclives a firmar acuerdos internacionales como el que firmaremos aquí en Argentina con la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.

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Regalitos para todos Como fiel reflejo de las horas de camaradería y del buen espíritu que reinó durante las dos jornadas del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal,

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representantes de las asociaciones y cámaras participantes intercambiaron presentes en señal de agradecimiento y como recuerdo de su presencia en el encuentro.

Susana Figueroa Espósito y Daniel Tocco.

Rosario Calabrese y Aníbal Ahumada Álvarez.

Rosario Calabrese y Daniel Tocco.

Daniel Tocco y Rafael del Olmo Garrudo.

Carola Riquelme y Daniel Tocco.

Germán Molano Baquero y Rosario Calabrese.

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Legislación comparada

La realidad latinoamericana Germán Molano Baquero vino de Colombia para presentar un tema por demás interesante. No sólo por lo curioso que resulta conocer las diversas realidades de los países latinoamericanos en la materia, sino porque prácticamente no hay literatura que abarque en un solo texto legislación comparada de la propiedad horizontal en América latina. De eso habló este administrador oriundo de Bogotá. Esta es una síntesis de su disertación.

a propiedad horizontal, más que un régimen político, es un sistema de vida. En varias de las conferencias de este congreso se ha escuchado hablar a los ponentes sobre la conducta que tienen que desplegar los administradores, porque realmente hoy, más que un ladrillo o un concreto, el administrador está dedicado a vigilar la conducta y la actitud de los consorcistas.

La propiedad horizontal ha evolucionado como contestación a situaciones sociales, escasez de espacio físico en el sector urbano, prestación de servicios públicos insuficientes, aspectos económicos y de inseguridad ciudadana.

En la Antigüedad y la Edad Media jurídicamente esta clase de propiedad fue notable, obviamente no como se la conoce ahora. En Roma sólo fue de facto la presencia de situaciones parecidas a esta clase de propiedad.

Germán Molano Baquero: “Las Constituciones políticas de América latina tienen similitud en sus derechos, deberes, principios y valores”.

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El disertante Germán Molano Baquero es Presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, Colombia, y Secretario reciente de la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI)

A partir de estas y otras tantas circunstancias nace el régimen de propiedad separada o dividida, y es el Código de Napoleón el que reconoce la existencia de esta clase de propiedad. Como antecedente del derecho positivo moderno, su artículo 664 decía textualmente: “Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan el modo de realizar las reparaciones y reconstrucciones, ellas se harán en la siguiente forma; las paredes maestras y la cubierta del edificio serán de cuenta de todos los propietarios, cada uno de ellos en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario de cada piso satisfará los gastos del suelo mismo. El propietario del primer piso satisfará los de la escalera que conduce al mismo. El propietario del segundo

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piso, los del tramo del primero al segundo piso, y así en relación con los demás”.

A partir de esta norma se han venido redactando en el mundo las legislaciones del régimen especial de propiedad horizontal. Es más, podríamos asegurar que la columna vertebral de la propiedad horizontal surgió de este artículo del Código de Napoléon.

En América latina

Las Constituciones políticas de América latina tienen similitud en sus derechos, deberes, principios y valores. Lo mismo ocurre con el Código Civil de cada país. La verdad es que los grandes civilistas de Latinoamérica se han dedicado a dejar muy claro que tanto el contrato de mandato como el contrato de comunidades son la fuente del derecho inmobiliario de cada uno de nuestros países.

En cuanto a la propiedad privada se dedican normas para reconocerla, protegerla, permitir su libre disposición, obligar a la función social y, en forma especial, a que los ciudadanos tienen derecho a una vivienda digna. Esto, en forma incluyente, afecta a autoridades urbanísticas, constructores o desarrolladores de proyectos inmobiliarios, autoridades de control de obras, redactores de estatutos o reglamentos de propiedad horizontal y a entes encargados del registro inmobiliario.

Como administradores de propiedad horizontal tenemos que hacer respetar la propiedad privada: nos quema ese deber, esa obligación.

Si bien es cierto que no es un bien común, está formado por bienes comunes, y allí es donde tenemos que intervenir para que las personas y usuarios como actores de la propiedad horizontal trabajemos bien.

Pero también tenemos la libre disposición: puedo comprar, vender, hipotecar, donar o permutar, nadie me lo puede impedir. Pero esta parte de proteger la propiedad privada también tiene un malentendido en todas las legislaciones, y sobre todo en los protagonistas de la propiedad horizontal. Y es cuando entendemos que de esta puerta hacia adentro esto es mío y yo puedo hacer lo que quiera: genero ruidos, indisciplinas

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o molesto a los vecinos. Pero realmente no es tan cierto que todo sea mío porque también es de todos los copropietarios porque las unidades privadas están constituidas por bienes comunes.

Lo que hay que dejar en claro entonces es que, como copropietario, lo que realmente tengo es el espacio para disfrutar.

En Colombia, como consecuencia de los inconvenientes surgidos para las comunidades de propiedad horizontal, entre otros: el recaudo judicial de las expensas comunes o cuotas de administración, apertura de cuentas bancarias, reclamos ante entidades oficiales, adquisición de bienes inmuebles para los condominios o consorcios y reclamaciones de indemnizaciones de seguros, surgió la necesidad de darle a la propiedad horizontal una condición incidentalmente normativa, de otorgarles la personalidad jurídica a los edificios, conjuntos o consorcios, que permitiera a los edificios adquirir derechos y contraer obligaciones con la intervención de su representante legal.

En España, más precisamente en Alicante, hay sentencias donde precisamente se hace un llamado al Gobierno para que se pueda establecer la calidad de persona jurídica en la propiedad horizontal. Igual he leído algunas cosas que tienen que ver con el mismo tema aquí en Argentina

y en Uruguay buscando también la calidad de persona jurídica. Chile también la tiene y pronto ocurrirá lo mismo con Panamá y El Salvador. En tal sentido la tendencia es que en todos los países de la región esté presente la calidad de persona jurídica para la propiedad horizontal.

Los derechos y contribuciones surgidos a partir de la construcción, enajenación y adquisición de bienes privados que integran el régimen de propiedad horizontal requiere de la determinación de índices de copropiedad calculados como lo determine cada legislación, ya sea por área privada, por valor del bien privado o como lo determine el catastro o el aforo inmobiliario o finalmente por la convención de los propietarios.

Si tenemos derechos tenemos obligaciones que, en algunos casos especiales como el uso comercial de las unidades privadas o por diferentes tipologías de construcción, requieren la creación de índices de contribución económica que permitan la equidad en el pago de las cuotas o expensas comunes.

Para decidir, orientar, dirigir, coordinar, controlar y otras tantas actividades dentro de la propiedad horizontal, en las legislaciones latinoamericanas encontramos la organización social integrada por la asamblea general de copropietarios, comuneros, consorcistas o condóminos, juntas directivas, consejos de administración, comité de vigilancia o junta de condominio.

Para asumir la responsabilidad de lo que acontece y no acontece en la propiedad horizontal, tenemos el administrador, elegido por las asambleas generales o consejos de administración, según el caso. Generalmente es el representante legal, y tiene funciones señaladas en las normas del régimen o en los reglamentos de propiedad horizontal.

Cada país crea regulaciones tendientes a proteger y fortalecer las relaciones de vecindad.

Es así como encontramos en Costa Rica que las expensas comunes en mora terminan originando un gravamen hipotecario por esta razón, mientras que en Venezuela se puede expulsar al propietario incumplidor y vender en subasta pública su bien privado, y en Guatemala, la exclusión del goce personal de la unidad privada para el propietario de unidad privada que incumple las normas de convivencia.

La informalidad es el peor enemigo de la propiedad horizontal y sus administradores.

En Colombia, por ejemplo, existe un Registro Público de Administradores pero sólo para que se inscriban y puedan actuar como tales, no se les pregunta si saben leer, sumar, restar o multiplicar;

Las Constituciones políticas de América latina tienen similitud en sus derechos, deberes, principios y valores. Lo mismo ocurre con el Código Civil de cada país. Lo bueno sería entonces acercar lo culturalmente aceptado a lo legalmente permitido”.

o sea que no se les exigen condiciones mínimas para su ejercicio, y después los problemas son bien complejos. De modo que es prioritario profesionalizar esta actividad para que sea reconocida por el Estado.

“Algo que no he visto en las legislaciones de los países latinoamericanos –comentó este experto colombiano– son normas de procedimientos para administrar la propiedad horizontal. Les dan normas pero no les dicen cómo hay que administrar. Ese es un híbrido, y tenemos que decidir nosotros cuál es la mejor forma de organizar nuestra propia actividad.

Tenemos que ser reconocidos por el Estado, pero además deberíamos tener una matrícula profesional para poder actuar. Sería una excelente forma de combatir la informalidad que tanto mal le hace a esta actividad”.

Al no contar con una realidad jurídica bastante amplia para cada país en cuanto al régimen de propiedad horizontal, consideramos la importancia de insistir en normas de convivencia para que los comportamientos de quienes somos propietarios de unidades privadas, residentes o moradores de los mismos, administradores e integrantes de los consejos de administración o juntas de administración, sean de respeto al derecho de los demás y obtengamos con ello la mejor calidad de vida en el colectivo denominado propiedad horizontal.

Finalmente, Germán Molano Baquero concluyó remarcando el pensamiento de su compatriota Paul Brombreg, quien sostiene que “es necesario acercar lo culturalmente aceptado a lo legalmente permitido”.

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Código Civil

Un proyecto de reforma

La incidencia del proyecto de reforma del nuevo Código Civil en la propiedad horizontal fue el tema de la exposición del Dr. Eduardo Molina Quiroga, quien hizo un rápido repaso de las modificaciones más importantes que afectarán el desenvolvimiento de los administradores de propiedad horizontal.

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osiblemente la propiedad horizontal sea el derecho más lego, porque lo manejan no necesariamente los abogados o los jueces, sino que es el derecho del vecino del edificio, del administrador y del encargado.

La Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, que tiene 64 años y está próxima a jubilarse, fue una ley propia de otra época. A lo largo de su historia ha vivido infinidad de situaciones, algunas de las cuales se resolvieron judicialmente, en otros casos la doctrina no se ponía de acuerdo, y en otras situaciones fueron creaciones de la gente que fueron apareciendo en los reglamentos de copropiedad.

Entrando de lleno en el análisis del nuevo Código Civil y su incidencia en la propiedad horizontal, hay que decir que el proyecto que se

encuentra en análisis no reduce la original Ley Nº 13.512, sino que por el contrario, tiene muchos artículos más que la ley actualmente vigente.

Lo importante es que el nuevo articulado resuelve un montón de problemas que fueron apareciendo en los últimos tiempos. Un ejemplo es la personalidad jurídica del consorcio, sumamente importante porque se trata de un tema que tiene una directa incidencia en la vida consorcial.

También en el artículo 160 hay una mención especial para los administradores, que era una figura ajena al Código Civil. Esta modificación les otorga ahora una entidad concreta que antes no tenían. Específicamente es cuando señala que “los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión”.

Otro de los puntos que contempla esta reforma es la creación de la propiedad horizontal como un derecho real autónomo. ¿Cómo define a la propiedad horizontal? En el artículo 1.888 existe una distinción que se hace entre derechos reales sobre cosas propias y derechos reales sobre cosas ajenas. En tal sentido, el artículo en cuestión habla de derechos reales sobre cosa propia o ajena, y señala que “son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad comunitaria indígena, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria”. Mientras que la hipoteca es un típico ejemplo de un derecho real sobre cosa ajena. Se tiene el derecho real de ejecutarla ante un incumplimiento de pago, pero mientras tanto sigue siendo propia del deudor o de quien prestó su inmueble para ser hipotecado.

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Definiciones

En la Ley 13.512 nos encontramos con que hay una serie de definiciones vinculadas a la propiedad horizontal que no están especificadas. O sea que hasta ahora son definiciones que no existen para la ley. Un ejemplo es el de las unidades funcionales, que no están mencionadas en la norma. Bien podemos decir que es una invención de los agrimensores y arquitectos que después tomaron los escribanos, pero claramente no aparece nunca en el texto de la Ley 13.512.

También hay que señalar que existía una confusión o debate sobre cuál era el objeto del derecho real. Esto ahora quedaría subsanado en el artículo 2037 de la reforma del Código Civil, donde claramente se expresa que “la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

En el proyecto del nuevo Código Civil también se define qué se entiende por unidad funcional, que si bien hasta ahora se podía deducir del artículo 1 de la Ley 13.512, ahora el artículo 2.039 del proyecto la define con total exactitud cuando afirma que “el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional

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comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”.

El proyecto aclara también qué se entiende por cosas y partes comunes. Sobre este último punto, si bien el artículo 2º de la ley vigente hace una enumeración no taxativa respecto de qué se considera partes comunes, hay que decir que este tema ha sido siempre un semillero de líos y de pleitos, sobre todo cuando hay que ver quién se hace cargo de pagar los gastos que ocasione el inconveniente en cuestión.

Y aquí en este punto el nuevo código incluye una novedad que seguramente en la Ley 13.512 pareció innecesaria porque no dice absolutamente nada al respecto, y es definir qué son las cosas propias. En tal sentido, el artículo 2.043 afirma que “son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada”.

También se habla de la personalidad del consorcio, otro tema que era ignorado por la Ley 13.512 ya que no contiene ninguna disposición al respecto. Ahora se acaban todas las dudas que pudieran existir sobre este punto, ya que el artículo 2.044 del proyecto dice que “el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio.

Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el

administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario”.

En lo referente al reglamento de propiedad y administración se puede decir que el artículo 2.038 del proyecto es mucho más detallista que el artículo 9º de la ley en vigencia, ya que sostiene que “a los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad y administración, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad y administración se integra al título suficiente sobre la unidad funcional”.

Resulta interesante destacar que en una parte del artículo 2.056 se habla de la “composición del patrimonio del consorcio”, y ese es un tema importante porque hasta ahora era un híbrido y había muchas dudas y pocas certezas al respecto.

En el mismo artículo se hace referencia a otra cantidad de cosas importantes y no menores, entre ellas lo referido a “las formas de computar las mayorías”. En este aspecto el proyecto incorpora una novedad muy importante porque las mayorías se computan con un doble sistema: por unidades y por porcentuales. Y esta solución que tal vez pueda parecer engorrosa o complicada apunta a equilibrar situaciones en las cuales hay pocas unidades que concentran un gran porcentual, por ejemplo tres unidades pueden controlar a veinte, con lo cual las que están en minoría pueden sentirse perjudicadas o viceversa.

Otro punto que aclara el artículo 2.056 es el referido al “plazo de ejercicio de la función de administrador”. Ahora se aclara que el profesional designado para tal fin en el reglamento dura un año y después hay que nombrarlo por asamblea, lo cual no implica una modificación de reglamento. Haber

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aclarado este punto es importante porque era otro de los temas que generaba debates.

En materia de obligaciones del propietario no existe mucha diferencia entra la ley vigente y el proyecto de reforma. Lo que hay es un mejor ordenamiento, una sistematización más clara de un conjunto disperso que hoy tiene la Ley 13.512, como por ejemplo el artículo 5º primera parte o el 8º, y ahora los ordena.

Sí vale destacar que el artículo 2.046 del proyecto diferencia muy bien las expensas ordinarias de las extraordinarias, e introduce una aclaración muy importante para la vida consorcial cuando habla de “permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional”.

Esto se complementa con el artículo 2.048 donde se plantea la diferencia entre expensas ordinarias y expensas extraordinarias. Las primeras son las que surgen del reglamento y es el propio administrador el encargado de establecerlas porque tiene la obligación de atender a la conservación de la cosa común. En cambio las expensas extraordinarias son las que resuelve la asamblea y tienen otras finalidades, como puede ser mayor confort, mayor renta, etc. De modo que si este proyecto se aprobara así como está este tema de las expensas ordinarias y extraordinarias queda clarísimo. Sobre todo para los inquilinos que es a quienes más les preocupa el tema de las expensas extraordinarias.

Otro tema que también trae más luz a la realidad actual de la vida consorcial es el vinculado a la ejecución de deudas por expensas.

En la justicia nacional no hay problema con este punto porque el artículo Nº 524 del Código Procesal lo tiene previsto, pero no está en el Código Civil ni en la Ley 13.512. Ahora, con esta reforma el tema queda perfectamente establecido en el artículo 2.048 cuando dice que “el certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.

El artículo 2.049 también pone luz sobre un punto que en el texto de la ley en vigencia no está siquiera mencionado. Se refiere a la negativa de un propietario a pagar las expensas ante la reiterada excusa varias veces escuchada cuando sostiene que el consorcio le debe la reparación de su unidad o no le reintegró un determinado gasto.

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Mi posición, que no es compartida por otros colegas, es que al tratarse de expensas de conservación y mantenimiento del edificio, no pueden dejar de pagarse bajo el argumento de que el consorcio le debe plata a ese propietario.

Salvo por compensación, siempre y cuando el propietario tenga un crédito líquido y exigible, o sea que haya tenido una sentencia judicial o un reconocimiento expreso del consorcio. En ese caso sí se podría llegar a una compensación de saldos.

Pero está bueno que quede escrito porque este es un tema que suele despertar mucha polémica en los consorcios.

Concretamente el artículo 2.049 dice: “Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente”.

En lo relacionado con mejoras u obras nuevas, el artículo 2.052 del proyecto afirma que “si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario”.

Este era otro de los criterios importantes que son objetivos. Una resolución de la asamblea que es de interés general no puede equipararse a una resolución que beneficia a un particular que quiere hacerse su propio quincho, una pileta o un cerramiento.

Sobre este punto, el de una obra nueva de interés particular, hasta ahora no estaba contemplado expresamente en la ley actualmente en vigencia, mientras que la reforma sí lo tiene en cuenta en el artículo 2.053 cuando señala que “si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad y administración y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos”.

La asamblea

La reforma que se quiere introducir en la Ley de Propiedad Horizontal a través del nuevo Código Civil, en su artículo 2.058 define a la asamblea como “una reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que

El disertante El Dr. Eduardo Molina Quiroga es abogado, profesor de posgrado en diversas universidades nacionales y experto convocado por la Comisión Redactora del Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación.

le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad y administración; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el cinco por ciento (5%) de las partes proporcionales indivisas en relación al conjunto; las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios”.

Otra novedad no contemplada expresamente en la Ley 13.512 es la referida a la convocatoria y quórum. De eso habla precisamente el artículo 2.059 de reforma del código cuando señala que “los propietarios deben ser convocados a la asamblea por medio fehaciente, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad de citación previa. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por unanimidad.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea”.

También se ha incorporado al proyecto un punto del que no se habla en la ley vigente y que tiene que ver con las notificaciones. En el artículo 2.060 se aclara que “la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince (15) días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”.

La otra cuestión es la incorporación de un plazo de caducidad muy breve de treinta días para plantear la nulidad de la asamblea. No es un tema menor, sobre todo teniendo en cuenta que se han manejado distintas teorías sobre cuál es el plazo de prescripción de la acción de nulidad de la asamblea, y se ha llegado a hablar de hasta diez años. Ahora, con la reforma, el artículo 2.060 señala que “el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta (30) días contados desde la fecha de la asamblea”.

El consejo de propietarios

El famoso consejo de propietarios sobre cuyas facultades a veces cuesta ponerse de acuerdo, tiene también un tratamiento especial en la reforma del código. Lo que está claro es que el consejo de propietarios no reemplaza al administrador. Tiene funciones muy claras que están plasmadas en el artículo 2.064 del proyecto cuando dice que “la asamblea debe designar

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un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

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• Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

• Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

• Dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

• Ejercer la administración del consorcio

en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia”.

El administrador

También se aclara, para mejor, el rol del administrador. Así queda plasmado en el artículo 2.065 cuando dice que “el administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica”.

En cuanto a su designación y remoción, el tema está planteado en el artículo 2.066, donde se expresa que “el administrador designado en el reglamento de propiedad y administración cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad y administración.

Pueden ser removidos sin expresión de causa”.

Por supuesto que también tiene derechos y obligaciones, y esto está escrito en el artículo 2.064 donde se expresa manifiestamente que el administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario y, en especial, debe: “convocar a la asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva; ejecutar las decisiones de la asamblea; atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador

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debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios”.

“Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo del consejo de propietarios; cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local; rendir cuenta documentada dentro de los sesenta (60) días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad y administración”.

“También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince (15) días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho (48) horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio”.

“A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres (3) días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal”.

Algunas de estas cosas ya estaban contempladas en la ley y otras son nuevas incorporaciones que apuntan a una mejor definición de los derechos y obligaciones del administrador.

Como es de público conocimiento, por ahora todo esto es un proyecto de reforma, y como todo proyecto puede sufrir modificaciones que mejoren o empeoren la letra escrita. De todos modos el balance de las incorporaciones propuestas es sumamente positivo para la propiedad horizontal y el ejercicio de la actividad del administrador en particular.

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Imágenes del Congreso

Las dos intensas jornadas del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, fue una excelente oportunidad para reencontrarse con gente del sector, compartir información de trabajo y

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pasar un agradable momento entre pares. Los cofee break se transformaron en una caja de resonancia protagonizada por los comentarios y opiniones sobre las casi veinte conferencias que fueron el núcleo del Congreso.

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Accesibilidad

Una ciudad para todos Valeria Nerpiti abordó el tema de la accesibilidad al medio físico y a la comunicación, y destacó que para cumplir las normas vigentes y ser mejores personas con el semejante es necesario comenzar por concientizar al propio consorcio. El rol y las responsabilidades del administrador también fueron temas analizados por la oradora.

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ara entender qué es la accesibilidad, bien se podría comenzar por el principio. Este concepto relativamente nuevo se define como la posibilidad de las personas de gozar de las adecuadas situaciones de autonomía como condición primordial para el desarrollo de las actividades de la vida diaria, sin restricciones derivadas de la inadecuación del medio físico para su integración social y equiparación de oportunidades.

Cuando se habla de accesibilidad es inevitable que el común de la gente lo asocie con discapacidad y como que es algo que está mal, de eso no se habla y a mí no me va a tocar. Y la realidad es que no es así; a todos les puede tocar.

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La disertante Valeria Nerpiti es abogada y arquitecta.

Presidenta de la asociación civil La Vida Especial, docente con un posgrado en discapacidad, salud mental y envejecimiento.

Es importante que cuando se piense en accesibilidad se entienda que se está hablando de un concepto que comprende a todos los que tienen la posibilidad de trasladarse libremente sin la necesidad de otro que lo ayude. Esto es lo que permite la autonomía que todos quieren y necesitan para vivir.

Entonces cuando se habla de accesibilidad en propiedad horizontal hay que pensar no sólo en lo físico sino también en todo lo que tiene que ver con la comunicación, que es lo que cada uno de ustedes hace con sus administrados: se comunica.

La pregunta es: ¿qué cosas hay que tener en cuenta? Cuando se habla de accesibilidad física hay que tener en cuenta a las embarazadas, a las mamás que llevan a sus bebés en los cochecitos, a los adultos mayores, a quienes se trasladan con muletas o andador, en síntesis, a quienes tienen una limitación que bien podríamos llamar temporaria. A esa gente hay que tenerla en

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cuenta, y de hecho las normativas actuales lo contemplan, por la sencilla razón de que de lo contrario estaríamos cometiendo un acto de discriminación totalmente sancionable.

Cuando se habla de la accesibilidad al medio físico y a la comunicación, las acciones que hay que tener en cuenta son las relacionadas con el diseño universal, que desde hace tiempo se vienen trabajando en materia de arquitectura y en otras áreas como la tecnología o las páginas web.

Para avanzar en este concepto es necesario tomar decisiones políticas a nivel social y empresarial. Claro que no hay que descansar en que el Estado es el que debe resolver este tipo de situaciones y encargarse de que la gente tenga un edificio accesible. Como somos los protagonistas estas cuestiones también dependen de nosotros.

En tal sentido hay que destacar que la CAPHyAI haya tomado la iniciativa de abordar el

tema de la accesibilidad para crear conciencia sobre su importancia y asesorar en consecuencia a sus asociados. Pero también hay que decir que como entidad social es una obligación, porque uno de los objetivos cuando se forma cualquier organización civil es justamente colaborar con la sociedad, y claramente la accesibilidad es una obligación que tenemos todos.

El administrador de propiedad horizontal también tiene una responsabilidad social porque ocupa un lugar fundamental. En el momento de enfrentar al consorcio o a la asamblea de copropietarios que quieren sacar del edificio a un grupo de personas que están en un período de transición entre el psiquiátrico y una casa de medio camino simplemente porque vienen del Hospital Borda, en ese momento el administrador tiene una función social que va más allá de su responsabilidad jurídica.

Así las cosas, es necesario que todas las personas se formen y empiecen a crecer y a entender de qué trata la accesibilidad, a qué hay que prestarle atención y qué se puede hacer por el semejante.

Estamos acostumbrados a que exista un modelo de persona, que en el caso de las mujeres es la Barbie, y los hombres también tienen sus modelos. Sin embargo eso no es real, porque en la sociedad son muy pocos los que realmente responden a esos modelos. La gente es distinta, es diferente. Hay una diversidad que hace que la gente sea gorda, flaca, alta o baja. No se puede diseñar todo para un modelo ideal el cual se cumple en algunos casos y por un corto tiempo.

Porque todos, a la larga, llegarán a ser adultos mayores que necesitarán determinados recursos para relacionarse con el resto de la sociedad en un mundo que sea accesible.

Cuando se estudian los porcentajes de discapacidad en la población, si bien las estadísticas disponibles no son demasiado

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La realidad es que la mayoría de los consorcistas no siempre se preocupan por hacer accesible el edificio en el que viven porque no quieren gastar más dinero del que obligatoriamente tienen que gastar. actuales, son lo suficientemente representativas como para indicar que hay un 15% de la población mundial que es discapacitada. Mientras que en la Argentina los estudios realizados demuestran que por lo menos existe una persona por vivienda con algún grado de discapacidad. Son números muy importantes como para dejarlos pasar por alto y no intentar algo para mejorar la situación actual.

En materia de normativa existente, hay que decir que ya sea en la ciudad de Buenos Aires, en el orden nacional o a nivel mundial la normativa existente es suficiente y la adecuada. El tema de la accesibilidad no pasa por una cuestión de más o menos reglamentación, sino por la actitud de la gente. En qué medida se aplican las normativas existentes.

La Convención

No se puede hablar de accesibilidad sin hacer referencia a la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, un documento suscripto por los Estados parte en diciembre de 2006. Dos años más tarde fue aprobada en la Argentina por Ley 26.378, lo cual muestra lo nueva que es.

El artículo 1º de esta convención de las personas con discapacidad indica qué se entiende por discapacidad. Y dice: “Las personas con discapacidad incluyen aquellos que tengan deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales a largo plazo, y que al interactuar con diversas barreras puedan impedir su participación plena y efectiva en la sociedad en igualdad de condiciones con los demás”.

Es que de eso se trata, porque no habría discapacidad si no hubiese barreras. O sea que las barreras no son sólo las arquitectónicas sino también las sociales. Porque desde el momento en que no se reconoce que al lado de cada uno de nosotros puede haber una persona que tenga solamente la necesidad de leer un texto con letras más grandes, es que no se lo está viendo.

Cuando se actúa así no se está prestando la atención suficiente a que el otro tiene una diversidad y hay que aceptarlo como tal.

El artículo 9º de esta Convención plantea específicamente el tema de la accesibilidad y aclara que lo importante en todo esto es alcanzar una vida en forma independiente y autónoma. Una persona que necesita que el encargado de su edificio ponga y saque una rampa en la entrada del edificio para entrar o salir del mismo, claramente no

tiene la posibilidad de una vida autónoma e independiente, porque necesita de un tercero que ponga y saque esa rampa. Desde el punto de vista de las barreras arquitectónicas es obligación que los espacios sean accesibles.

Si nos centramos por un instante en la normativa argentina, hay que decir que existe la Ley 24.314 que habla de itinerarios peatonales, escaleras y rampas, parques, jardines plazas y espacios libres, estacionamientos, señales verticales, obras en la vía pública y elementos urbanos varios.

Esta ley modificó a la ley de propiedad horizontal y genera estos dos conceptos de practicabilidad y visitabilidad, justamente para la visibilización de las personas con discapacidad, porque es necesario generar recorridos que sean accesibles.

Cuando se habla de accesibilidad en un edificio de propiedad horizontal, esto quiere decir el acceso sin barreras a todas las partes comunes del edificio, no sólo la entrada y salida del mismo. Y lo interesante es que esto se aplica tanto para las obras nuevas como para las remodelaciones que se realicen en los edificios ya construidos. Cualquier modificación que se haga debe estar sujeta a esta normativa.

En tal sentido, la Ley Nº 13.512, modificada

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por la Ley 22.431 y el decreto reglamentario de la Ley Nº 24.314, señala que “resultarán responsables de su cumplimiento los profesionales que suscriban proyectos, como arquitectos, maestro mayor de obra o ingenieros, los organismos intervinientes en la aprobación, los fabricantes de materiales que se utilicen en la obra en cuestión y los constructores que la lleven a cabo y las entidades técnico-administrativas así como toda persona física o jurídica que intervenga en cualquiera de las actuaciones relacionadas con la norma”.

La lamentable realidad es que los consorcistas no siempre se preocupan por hacer accesible el edificio en el que viven porque no quieren gastar más dinero del que obligatoriamente tienen que gastar. Lo que no saben es que la obra o la modificación que tienen que hacer siempre será más barata que afrontar un posible juicio por discriminación.

El administrador necesita tener eta información para tratar de evitar que las cosas lleguen a mayores y se realicen las obras necesarias para que el edificio sea accesible para todos y no para unos pocos, aunque esos pocos sean la mayoría.

También en la comunicación

Cuando se habla de accesibilidad no sólo hay que referirse a los temas arquitectónicos como las barreras físicas, sino también la comunicación es un tema a tener en cuenta cuando se trabaja en cuestiones de accesibilidad.

En tal sentido, el artículo Nº 2 de la Convención sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad es muy claro cuando indica que “la comunicación incluirá los lenguajes, la

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visualización de textos, el Braille, la comunicación táctil, los dispositivos multimedia de fácil acceso, así como el lenguaje escrito, los sistemas auditivos, los medios de voz digitalizada y otros modos, medios y formatos alternativos de comunicación, incluida la tecnología de la información y las comunicaciones de fácil acceso”.

De modo que como es una obligación la accesibilidad de todas las personas a la información que los administradores brindan a los consorcistas, deberían comenzar a mirar de qué forma entregan esa información. Generalmente los canales de comunicación son a través del papel, de la página web o vía mail. La pregunta es si esa información es accesible a todos los consorcistas por igual.

Hay que tener en cuenta que cuando se habla de discapacidad no sólo se está hablando de una persona en silla de ruedas o con muleta, sino también de una persona ciega o sorda. Está el caso de personas que sin ser ciegas pueden tener un avanzado grado de baja visión, de modo que si se le entrega la información de determinada manera se le va a facilitar la posibilidad de que pueda tener acceso o no a esa documentación.

Por supuesto que hay que tener en cuenta los colores, más allá de las normativas para los carteles de salida, emergencia, etc. No se trata de pensar en ideas costosas, sino que a veces hay que modificar algo o hacer lo que la convención de las personas discapacitadas llama “ajuste razonable” y transformar en accesible toda la información que se le entrega al copropietario, porque la idea es incluirlo y no hacer un acto de discriminación aunque a veces por ignorancia se puede caer en eso, pero lo bueno de este congreso justamente es capacitarse para evitar la ignorancia.

Nora Salas

Negociación y

comunicación

El perfil del nuevo administrador.

Negociación y comunicación fue el tema desarrollado por la Licenciada Nora Salas, para quien el secreto de la comunicación está en la importancia de la escucha. Basada en la programación neurolingüística, el objetivo de su conferencia fue transmitir los valores de la comunicación a partir de la creación de un ambiente de confianza y cooperación mutuo para entablar una comunicación donde no haya juicios, distorsiones o malos entendidos, sino una escucha sana.

n toda negociación o buena comunicación con el otro debe existir un elemento esencial sin el cual el objetivo no se podrá cumplir, y ese elemento es la confianza. Confiar genera relaciones poderosas, mientras que desconfiar genera miedos, carencias.

Cuando se habla de confianza es preciso analizar las cuatro características que la componen: Sinceridad: Es cuando mi conversación coincide con lo que le estoy diciendo al otro.

Competencia: Cuando demuestro la capacidad requerida para el cargo. ¿Soy capaz para el cargo? ¿Qué necesita saber un administrador? ¿Cómo tiene que formarse?

Confiabilidad: Cuando se cumple lo que se promete. Cuando prometo y no cumplo, ¿qué me pasa y qué le pasa al otro? o ¿cuantas veces voy a dejar que alguien me prometa algo y no me cumpla?

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Involucramiento: Cuando soy parte, lo que pasa, me pasa. Cuando asumo el compromiso y no pienso que es un problema de otros. Estar involucrado es pensar que hay alguien que está esperando que yo responda.

En alguna medida estas pautas van formando los cimientos de la comunicación interpersonal.

Es que las relaciones con el otro se construyen conversando. ¿Y con quién conversa un administrdor? Con el consejo de propietarios, con los vecinos del edificio, con los inquilinos, con los propietarios de los edificios de al lado, con los encargados de edificios, con los proveedores, con abogados, con contadores, con otros colegas, etc.

En estas conversaciones tenemos un primer obstáculo que es nuestra cultura, y como parte de ella siempre queremos tener la razón. La mayoría de las veces las personas conversan para tener razón, no para escuchar o llegar a un acuerdo.

También escuchamos cuando alguien nos dice “sé objetivo”, “te pido que seas objetivo”. Lo que en realidad nos están queriendo decir es que veamos las cosas como las ve el otro, y eso es imposible porque cada uno tiene su propia realidad con características y particularidades diferentes.

Por eso en toda conversación es muy importante la flexibilidad que tengamos en nuestra relación con el otro.

No obstante, a pesar de las diferentes culturas y particularidades tenemos que seguir conversando con la gente, para lo cual tenemos que tener en cuenta las dos partes de una comunicación: el habla y la escucha.

La importancia de la escucha

Por eso es interesante tener en cuenta que no se trata solamente de hablar, sino que es tan o más importante la escucha. Hay que saber escuchar para hablar. Muchas veces la gente habla por turno, primero uno y después el otro, pero la realidad es que no se escuchan, y cuando sucede

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esto no se pueden coordinar acciones, porque la conversación es eso, una coordinación de acciones. La conversación es por sobre todas las cosas acción.

Cuando nos comunicamos lo hacemos con todo nuestro ser y no sólo con la voz. Mediciones científicas determinaron que el movimiento del otro me da información en un 55%, en un 38% su voz y en un 7% las palabras. Y este es uno de los tantos motivos por los que se arman problemas con los mensajes de texto o los mails, porque cuando leemos las frases la emoción se la ponemos nosotros, pero no siempre esto coincide con la emoción de quien nos escribió ese texto. Y esto es así porque las palabras comunican muy poco, el cuerpo y nuestra mirada es lo que verdaderamente comunica, tenemos oro en la comunicación no verbal y hay que utilizarlo.

Esto apunta, ni más ni menos, a plantar la duda de toda la información que podemos perdernos porque tengo una Ferrari y la uso como un Fiat 600. Mi kit biológico es una Ferrari, por eso si estoy entrenado puedo tener muchísima información.

En una conversación no sólo escuchamos una voz, también “escuchamos” los gestos del otro cuando hace determinados movimientos con el cuerpo, las manos o la cara. La voz, los tonos, el volumen, las posturas corporales, y ni que hablar de los silencios. Los silencios nos dan mucha información en una conversación con otra persona. ¿Y qué tiene que ver todo esto con el administrador? Tiene mucho que ver porque el administrador es una persona que teje relaciones con otras personas y debe resultar confiable. Y la confianza es algo que se construye, no es algo que se da, y cada uno de nosotros somos los únicos responsables de construir una confianza sólida.

Si bien es cierto que un administrador no puede resolver todos los problemas, no es menos cierto que cuando su interlocutor observa que

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La disertante Nora Salas es Licenciada en Ciencias de la Educación de la Facultad de Filosofía y Letras de la UBA, técnica en programación neurolingüística y docente.

lo escuchan, se siente atendido. Escuchar es un servicio maravilloso.

A veces se alcanzan desacuerdos importantes entre las personas producto de malas interpretaciones que son producto de una mala escucha. Porque el otro no siempre escucha lo que uno dice, sino lo que puede o lo que quiere; pero no siempre escucha lo que yo le estoy diciendo. Es que las personas no siempre hacen lo que saben sino lo que sienten.

Hay que saber que somos seres emocionales y tenemos que conocer nuestras emociones, porque de la única forma que podemos cambiarlas es identificándolas.

Tipos de escucha

La gente puede escuchar desde una escucha comprometida o desde una escucha activa. Esta última significa percibir e interpretar. ¿Qué es bueno hacer cuando se escucha?

Parafrasear, repetir lo que el otro dijo para ver si realmente estoy entendiendo lo que me quiere decir. La otra cosa muy valiosa es preguntar, que es una práctica bastante poco transitada. No se trata de preguntar ¿por qué?, sino preguntar para adelante: ¿qué necesitás? ¿Para qué tal cosa?

Tenemos que mirar para adelante con el otro.

Todos tenemos nuestras propias barreras de la escucha que de vez en cuando se interponen entre nosotros y quien nos está hablando. Uno de esos casos es cuando mentalmente “nos vamos” de la conversación, después, cuando “regresamos”, nos damos cuenta de que perdimos algo de la conversación.

La otra barrera es la lectura de pensamiento, que todos lo hacemos. Es cuando decimos yo sé lo que está pensando, yo sé lo que está sintiendo.

También hay que anotar en esta lista el

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enjuiciamiento, cuando prejuzgamos al otro y lo etiquetamos. Somos muy rápidos para prejuzgar y a veces nos equivocamos seriamente.

La eliminación es otra barrera. Y esto ocurre cuando escuchamos sólo algunas partes de lo que el otro dice, lo que a mí me interesa, el resto me lo pierdo.

Otro punto son los consejos. Cuando alguien necesita que lo escuchen lo último que quiere es escuchar consejos de los demás. Es el típico caso cuando alguien nos dice yo en tu lugar… y nos dice lo que haría sin que se lo hayamos preguntado.

Otra de las barreras es cuando ensayamos mentalmente lo que le vamos a contestar a nuestro interlocutor sin siquiera esperar que haya terminado de hablar.

También es una barrera el asentimiento permanente. Aquel que nos dice a todo que sí sin interesarle lo que le estamos diciendo.

¿Visual, auditivo o kinestésico?

No se trata de distintitas religiones. Según la programación neurolingüística es el principal sistema que utilizamos para representar la información que nos llega del exterior. De modo que conocer estos patrones constituye una gran herramienta para establecer una comunicación eficaz.

Cuando se habla de personas visuales, auditivas o kinestésicas, se hace referencia al sistema de representación por el cual una persona tiene preferencia. Esto no significa que no se utilicen los otros dos, de hecho, todos somos capaces de usarlos todos y de cambiar de uno a otro. Pero eso requiere entrenamiento.

Las personas visuales observan, la estética y apariencia de las cosas les resultan muy

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Sintonícenos todos los martes de 20 a 21. por FM 97.9 Radio Cultura.

Señor socio

Si tiene algo importante para comentar en el programa, puede enviarnos un mail con sus datos y explicando de qué se trata el tema a camara@caphai.com.ar para que nos contactemos con usted.

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Nora Salas: “Conocer mejor al interlocutor facilita enormemente la comunicación y la comprensión”. importantes, suelen ser metódicas y ordenadas, usando los colores para clasificar los objetos.

Suelen hablar de prisa, porque las imágenes pasan por su mente a una gran velocidad.

Las personas auditivas hablan más despacio, se toman su tiempo para elegir palabras. Saben escuchar y les gusta conversar.

Las personas kinestésicas se guían por las emociones y sentimientos, necesitan el contacto físico y no les dan importancia al orden y a los detalles. Sus recuerdos se basan en sensaciones y no en imágenes ni palabras.

Ahora bien, ¿dónde radica la importancia de conocer y saber detectar el principal canal que utiliza una persona? Es que si detectamos el patrón de nuestro interlocutor, comprenderemos mucho mejor el mensaje y, si nos adaptamos a este, nuestro mensaje será percibido con mucha más claridad. Adaptarse al canal de nuestro interlocutor nos ayuda a establecer una mejor comunicación.

Evidentemente, no se trata de magia, pero adaptar el lenguaje al del interlocutor ayuda a establecer un nivel de comunicación mucho más fluido. Es que el otro necesita que lo escuchemos en su mismo canal. Y en definitiva eso es lo que importa, sobre todo en personas como los administradores que pasan gran parte de su día de trabajo dialogando con gente.

Todo esto tiene que ver con lo que técnicamente se conoce como rapport en la comunicación, que no es otra cosa que tratar de crear un ambiente de confianza y cooperación mutuo para entablar una comunicación donde no haya juicios, distorsiones o malos entendidos, sino una escucha sana.

Existen diferentes formas de establecer “rapport” y lograr una comunicación interpersonal eficaz. Dichas formas se pueden distribuir en dos grandes grupos: sintonizar contenido y sintonizar emociones.

Para sintonizar contenido es preciso prestar atención a los términos y palabras preferidos de base sensorial que utiliza nuestro interlocutor.

Mientras que para sintonizar emociones es necesario acompañar con el ritmo de la respiración, con nuestro lenguaje no verbal, al que está utilizando la persona con la que nos comunicamos.

Si se consigue esa sincronización seguramente se logrará establecer una comunicación de centro a centro, es decir, del inconsciente al inconsciente. Esto permitirá lograr una genuina identificación con el otro y facilitará grandemente la comunicación y la comprensión, herramientas fundamentales de un buen administrador que sienta respeto por los demás.

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Negociación

Cómo gestionar

el conflicto La Dra. Viviana Díaz habló sobre la aplicación de técnicas y métodos de gestión adecuada de conflictos en la vida consorcial, y explicó cómo abordar los temas de conflicto y a dónde ir a gestionarlos teniendo las herramientas para poder hacerlo.

El SERACARH, un modelo exitoso de negociación.

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¿Qué es el conflicto?

El conflicto es un concepto infinito, es algo congénito que viene con el ser humano. Pero también se puede decir que es un motor para el cambio, o una divergencia de intereses, ideas o principios entre personas o grupos independientes.

Como bien dijo Ortega y Gasset, ni un individuo ni un pueblo pueden vivir sin problemas: al contrario, todo individuo, todo pueblo vive precisamente de sus problemas”. La otra pregunta es, frente a esta situación y teniendo en cuenta que es un concepto infinito, ¿qué podemos hacer?

Gestionarlo, teniendo en cuenta que el conflicto puede ser personal, interpersonal, intrainstitucional

Somos gestores Gestionamos una amplia gama de trámites para facilitar la actividad de los administradores.

Trabajamos para ofrecer más servicios y mejores soluciones a la propiedad horizontal.

Perú 570, Ciudad Autónoma de Buenos Aires Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010

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La disertante La Dra. Viviana Díaz es abogada. Mediadora. Experta en resolución adecuada de conflictos. Directora del SECOSE, y desde 1997 conciliadora laboral del Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria (SECLO).

o interinstitucional. En cualquiera de los casos es preciso tener en cuenta que en toda gestión adecuada de conflictos no se consigue lo que uno merece, sino lo que se negocia. ¿Cómo se puede gestionar el conflicto? En primer lugar a través de los métodos de gestión adecuada, tratando de diseñar el proceso que sea más conveniente para su tratamiento.

Entre las técnicas más probadas que sirven para gestionar el conflicto, vale mencionar la programación neurolingüística, una magnífica herramienta que permite programar la mente para poder entender lo que le pasa al otro.

Otra técnica es el pensamiento lateral, que es un pensamiento no lineal que permite todas las opciones restructurando los modelos existentes y creando otros nuevos.

También hay que sumar a estas técnicas la negociación por intereses, que es la negociación no adversarial que busca la satisfacción de los intereses de las partes a través del consenso.

Esta propuesta es la que se desarrolla a través del Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH).

Cuando se habla de los métodos de gestión adecuada de conflictos más comunes, se pueden mencionar los siguientes: evaluación neutral temprana, facilitación, mediación y arbitraje, mediación, conciliación, arbitraje, juicio sumario por jurado y minijuicio. No obstante, todos ellos tienen un común denominador, algo que los identifica, y es la negociación asistida. Esto significa que hay un tercero que es imparcial, cuya misión es acercar a las partes

para llegar a un acuerdo.

Como se está hablando de negociación es preciso identificar su verdadero significado. En tal sentido, y a modo de definición, se puede decir que es la ciencia y el arte de procurar un acuerdo entre dos o más partes.

La negociación puede ser individual, si atiende conflictos de carácter personal; plurindividual, cuando atiende el interés de más de una persona; o puede ser colectiva, que es cuando trata los intereses de un grupo que generalmente está representado por el sindicato. Es decir que la negociación colectiva es aquella que busca fijar las condiciones de trabajo y regular las relaciones laborales entre una organización de trabajadores y un empleador o varios empleadores.

El mejor ejemplo de esto es el SERACARH. ¿Quiénes lo integran? La FATARYH, el SUTERH, AIERH, UADI y la CAPHyAI. Todos ellos pensaron que era el espacio adecuado para que sólo aquellos que conocen el tema a fondo pudieran llevar adelante este servicio que no solamente es de conciliación laboral. También es de facilitación, de mediación, conciliación, arbitraje y resolución electrónica de disputas.

La composición del SERACARH queda integrada por la comisión directiva, un consejo administrativo, la coordinación y un cuerpo administrativo que permite llevar adelante cuatro ramas importantes de la gestión adecuada del conflicto como son la facilitación o los llamados reclamos de menor cuantía, que son únicos en su especie no sólo en Argentina sino también en América latina.

Otra de las ramas a que se hacía referencia

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Dra. Viviana Díaz: “Negociación es la ciencia y el arte de procurar un acuerdo entre dos o más partes”. es la conciliación laboral creada mediante Ley Nº 24.635 desde 1997 y regulada por el SECLO, que es el Servicio de Conciliación Laboral Obligatoria. Lo interesante es que en el capítulo 4º de esta ley se da la posibilidad para crear servicios sectoriales, con la característica de que estos servicios son optativos. ¿Por qué sectoriales? Porque nacen de la unión de la representación de los empleadores y de los trabajadores. En tal sentido, los únicos dos servicios que existen, porque hay otros pero que no han visto la luz, son el SECOSE, que es el Servicio de Conciliación Laboral Optativo para Comercio y Servicios, y el SERACARH, este último mucho más extenso y completo que el SECOSE porque incluye los cuatro diseños de gestión adecuada de conflictos: facilitación, mediación, conciliación y arbitraje.

Cuando se habla de conciliación se refiere a todos los reclamos de carácter laboral. En cambio cuando se habla de facilitación se refiere a todos aquellos reclamos que no son de carácter laboral pero que hacen a la convivencia. Por ejemplo la señora que se queja porque el encargado no la ayuda con la bolsa de sus compras, y el encargado le dice que esa no es su función. Para estos reclamos que no tienen una cuantificación económica es que existe la facilitación.

La tercera gestión es la mediación civil y la cuarta, el arbitraje.

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Analizando detenidamente estas cuestiones, hay que decir que para el ejercicio de la facilitación existen actualmente seis facilitadores y una estrella: el famoso libro de orden. Todo aquello que da origen a un reclamo puede ser negociado en el SERACARH y termina, en caso de acuerdo, con un pacto que es registrado. Si bien esto no permite homologar porque no se trata de una conciliación, ofrece la posibilidad de tener un número de registro donde consta la cantidad de veces que se fue a una facilitación. Con lo cual de seguir los problemas abre la puerta a lo que tiene que ver con incumplimientos reiterados que va a terminar en un conflicto laboral que será negociado en la etapa de la conciliación y homologado, sí o sí, por la autoridad de aplicación que es el SECLO. La conciliación laboral está a cargo de diez conciliadores que fueron seleccionados dentro de una lista de 180 conciliadores laborales del SECLO. A ellos se les exige un entrenamiento especial que tiene que ver con la gestión adecuada del conflicto y el manejo del convenio colectivo. No es lo mismo sentarse a negociar el convenio de los bancarios que las situaciones que se plantean con la propiedad horizontal.

Cabe señalar también que todos aquellos empleadores que se encuentran asociados a las entidades que fueron mencionadas anteriormente no tienen costo alguno por los honorarios del

conciliador. Un dato no menor si se tiene en cuenta que se trata de $ 950 más IVA si es un solo reclamante. Con lo cual el conocimiento y el uso que los administradores puedan hacer del SERACARH redunda en un ahorro de plata genuino para el consorcio administrado.

En cuanto a la mediación, también a cargo de diez mediadores, puede darse dentro de la órbita de lo civil o de lo comercial. Se requiere que sean mediadores matriculados, los que fueron capacitados en técnicas especiales que tienen que ver con la temática de la propiedad horizontal. En este caso los honorarios se pactan entre las partes, mientras que los gastos que implica la mediación, que no son pocos, quedan a cargo del SERACARH, lo cual también representa un ahorro genuino para el consorcio.

En cuanto al arbitraje, hay que decir que a diferencia de las restantes gestiones tiene la particularidad de que la decisión es vinculante, el árbitro decide. El año próximo se estará desarrollando dentro del SERACARH todo lo que es arbitraje tanto a nivel individual, plurindividual o colectivo, tal como está pautado en el convenio original.

Para dar una pauta de la utilización del servicio que ofrece el SERACARH, basta indicar que sólo en facilitación, donde se dirimen los reclamos de menor cuantía, hay alrededor de 400 expedientes con un 62% que llegaron a un acuerdo entre las partes, mientras que hay un 13% que se encuentra en trámite.

En los expedientes de conciliación, que son alrededor de 1.000, en el 43% de ellos se alcanzó un acuerdo homologado por el Ministerio de Trabajo.

La comunicación, base de la negociación Cada una de las partes que negocian tiene “filtros” en su cabeza que hace que vean la realidad de forma diferente. Esos filtros tienen que ver con tres sistemas representacionales: el visual, el auditivo y el kinestésico.

Esto sirve porque en una negociación es importante conocer el sistema del otro para hablarle en su sistema y lograr una mejor comunicación.

En función de esto, en el SERACARH recordamos a las personas la necesidad de mantener un buen trato con el otro, una relación respetuosa, para poder desarrollar lo que se llama la escucha activa, que no es otra cosa que escuchar como a mí me gustaría que el otro me escuche, que no es lo mismo que oír. Si no tenemos interés o estamos enojados no escucharemos lo que nos dicen. Además, no escuchamos lo que no queremos escuchar. En todos

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estos casos: oiremos y no escucharemos.

Oír es captar un sonido, mientras que la escucha activa requiere de un compromiso de quien escucha, que tiene que ver con los elementos de la escucha, que son: la sensación, la interpretación, la evaluación y la respuesta.

La escucha activa implica atender el lenguaje corporal del otro, mantener un contacto con el interlocutor y escucharlo como a uno le gustaría ser escuchado.

También es importante saber quién tiene el control de la conversación. Generalmente se cree que lo tiene el que habla, pero verdaderamente el control lo tiene quien sabe escuchar, no quien habla sin medida.

La generalidad de las personas no saben escuchar. Al oír a alguien sólo se está escuchando una parte de lo dicho. De lo registrado sólo se entiende una porción, y a las 48 horas se recuerda apenas el 25% de lo oído. Por eso la importancia de la escucha activa, porque al estar más atentos y compenetrados en la comunicación es mayor el porcentaje de información que se puede almacenar.

En el SERACARH se les exigen determinadas características a los negociadores para que puedan hacer mejor su trabajo, tales como el conocimiento del convenio colectivo, sentido común, buena predisposición y mentalidad abierta para poder aplicar las técnicas descriptas hasta ahora. No se trata de fórmulas mágicas, sino de herramientas que sirven para poder utilizar en situaciones específicas.

Finalmente algo que es la clave de un buen negociador: el arte de preguntar. Es más difícil preguntar bien que saber responder. Poder descubrir lo que el otro quizás ni siquiera sabe que me quiere decir es realmente una técnica apasionante.

Las preguntas tienen a su vez distintas clasificaciones que tienen que ver con el objetivo de la entrevista y el grado de información que se desee obtener. Por ejemplo, las preguntas abiertas suelen ser fuentes de mucha información, que es lo opuesto a las preguntas cerradas, que apuntan a tener poca información pero generar confianza. Esto también quiere decir que el fracaso o el éxito de una negociación mucho dependen del tipo de preguntas que hace el negociador.

En síntesis, el SERACARH facilita la negociación a través de los conciliadores, mediadores y facilitadores. Es un espacio de encuentro, difusión, capacitación y formación de técnicas de negociación.

La prensa, otra protagonista Los dos días de deliberaciones del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal fueron seguidos de cerca por la prensa.

Sobre todo por los medios especializados que buscaron información actualizada sobre la actividad del sector. En tal sentido fue excelente la oportunidad de encontrarse con administradores argentinos, latinoamericanos y europeos, lo que les permitió a los periodistas tener un pantallazo internacional sobre la realidad que atraviesan los administradores de propiedad horizontal en diferentes latitudes.

Dr. Germán Molano Baquero, Presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, y flamante secretario de la UNAI.

Rosario Calabrese, Presidente de la Unión Nacional de Administradores de Inmuebles de Italia.

Alejandro Pani, Presidente de la Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de buenos Aires.

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El sector inmobiliario

Falta el crédito La difícil situación que atraviesa el sector inmobiliario, producto del cepo cambiario y del fallido intento del Cedin, fue el tema desarrollado por Hugo Mennella, quien aseguró que todo esto lamentablemente generó una crisis de confianza que paralizó el mercado inmobiliario, empantanando a compradores y vendedores por igual ante la imposibilidad de acceder a dólares por la vía legal.

ean mis primeras palabras para felicitarlos por el trabajo que están haciendo para profesionalizar el trabajo del administrador.

Por la experiencia propia vivida les digo que es una larga lucha que cuando se llega a la meta se valoriza enormemente.

Nosotros desde el Colegio Profesional de la Ciudad de Buenos Aires estamos viviendo la experiencia desde hace seis años de contar con una institución de este tipo y les puedo asegurar que ha significado una bisagra, un antes y un después en la actividad profesional que desarrollamos.

Dicho esto –comentó Hugo Mennella- y en función de la invitación recibida, voy a referirme a la situación actual del mercado inmobiliario en la Argentina. Como todos ustedes saben se trata de un sector absolutamente dinámico y uno de los más importantes de la economía nacional, ya que representa una parte considerable de la actividad productiva del país mediante su efecto multiplicador hacia una amplia variedad de industrias, y sobre todo es intensiva en lo que hace al mercado de trabajo.

El sector de la construcción y otras actividades conexas constituyen aproximadamente el 9% de la mano de obra mundial. También hay que decir que el mercado inmobiliario podría consolidar su desarrollo si hubiese un financiamiento más fluido a la vivienda. Esta es una asignatura pendiente

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que permanentemente tenemos en nuestro país: la falta de financiación. Es que el financiamiento de la vivienda contribuye a la estabilidad social y permite a los hogares comprar un activo que en la mayoría de los casos representa la mayor inversión en la vida de las personas.

La vivienda propia constituye entre el 75% y el 90% del patrimonio de los hogares. Además, la vivienda representa entre el 15% y el 40% del gasto mensual de los hogares en todo el mundo. De modo que apoyar el financiamiento de la vivienda significa promover la prosperidad económica.

Según datos aportados por la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI), en la ciudad de Buenos Aires la producción y comercialización de inmuebles involucra a más

de 20.000 empresas (13,3% del total), empleando a más de 130.000 personas (el 8,2% del empleo), aporta un 14% al PBI de la ciudad, que traducido a números equivale a 8.000 millones de dólares.

Además, es conocido el efecto dinamizador que tiene sobre la economía la industria de la construcción por su extensa cadena de valor, lo que hace que se la considere una verdadera industria de industrias.

El mercado inmobiliario es básicamente un mercado de stocks. Si bien, como en todos los mercados, la demanda y la oferta concurren para determinar los precios, en el sector inmobiliario el plazo de maduración del producto hace que sea la oferta la que domine los ciclos de precios en condiciones de evolución normal de la demanda.

El valor de reposición de los departamentos –añadió el titular del CUCICBA–, en ocasiones resulta más costoso que adquirirlos en el mercado usado. Cuando comienza a revelarse este escenario las nuevas viviendas detienen su producción, en consecuencia se forma una sobreoferta que estabiliza los precios. Sin embargo, luego de un cierto período ese proceso se detiene. La sobreoferta se va consumiendo por el accionar de la demanda y vuelve a generarse una demanda que presiona los valores. Estos aumentan y permiten que se produzcan nuevas ofertas.

El período de 2003 a 2008 significó una franca recuperación de la actividad económica, y el PBI recuperó las caídas acumuladas en la crisis del 2002. Desde mediados de este año se viene produciendo un crecimiento en los precios. Es importante destacar que fueron los inversores los que mayoritariamente movilizaron el sector inmobiliario después de la debacle de 2002. Se estima que el 40% de la inversión inmobiliaria directa proviene de pequeños y medianos inversores que aportan menos de 100.000 dólares cada uno. Cada vez son más los agentes económicos dispuestos a incorporar inmuebles a su cartera de inversiones.

Es de destacar que además de los precios, uno de los indicadores que mejor refleja los ciclos permanentes del mercado inmobiliario es la construcción de nuevos proyectos.

En Argentina existe un régimen bimonetario que no es habitual en otros países. Esto significa que desde hace más de cuarenta años las operaciones inmobiliarias son en dólares. En este país la gente usa el peso sólo para las transacciones habituales, pero ahorra en dólares para cubrirse de imprevistos, y dado que los inmuebles están dentro del circuito del ahorro y la inversión, la desdolarización compulsiva de las operaciones inmobiliarias ha significado un freno para el mercado, lo cual estamos comprobando en estos tiempos.

Claro que esta situación no afectó por igual a las operaciones de compraventa y a los desarrollos inmobiliarios. El mercado de los emprendimientos mayoritariamente se adaptó a la nueva realidad de trabajar en pesos, sencillamente porque la mayoría de los insumos se pagan en pesos. El único problema viene por el lado de la compra del terreno, ya que los propietarios de la tierra siguen prefiriendo el dólar. Allí se pone en juego la habilidad de cada desarrollador en tratar de involucrar a los dueños de la tierra en el emprendimiento inmobiliario o entregarles unidades terminadas en otro edificio, y de ese modo salvar el único insumo que queda dolarizado.

El mercado de los inmuebles usados es el

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El disertante Hugo Mennella es corredor inmobiliario y Presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CUCICBA).

más afectado porque quien vende un inmueble difícilmente acepte recibir pesos.

El cepo cambiario

Uno de los temas más polémicos del negocio inmobiliario argentino como es el cepo cambiario tampoco estuvo ausente en la exposición de Hugo Mennella. En tal sentido sostuvo que el cepo cambiario tuvo el efecto de modificar valores, frenar operaciones y poner en duda el inicio de algunos emprendimientos. Por suerte todavía no hay noticias de que el dólar paralelo esté siendo usado como parámetro para fijar precios de insumos, ya sea por parte de importadores que quieran cubrirse ante un eventual aumento del costo de reposición o de fabricantes de productos exportables que quieran igualar lo que creen que pronto van a cobrar demás por venderlo afuera.

Que finalmente esto termine o no sucediendo, dependerá de si la actual diferencia entre ambas cotizaciones sea transitoria o se torne permanente.

Hay que atacar el nudo del problema: una inflación de dos dígitos cuyo primer dígito es dos es la causa de que los agentes económicos corran detrás del dólar, y con los niveles actuales de inflación es imposible el crédito hipotecario. Es casi una lección de manual de macroeconomía.

Hay que dominar la inflación y luego desarrollar un sistema de crédito ajustado por índices creíbles.

“La falta de seguridad jurídica y reglas económicas estables a largo plazo –afirmó Mennella– está afectando sensiblemente la actividad inmobiliaria. Todos tenemos presentes tristes experiencias del pasado cuando desde el Estado se intentan regular las decisiones económicas de las personas: en qué moneda vendo, en qué moneda ahorro o cómo regulo las operaciones en moneda extranjera. Todo esto

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no hace más que violentar elementales derechos constitucionales que deberían ser regulados a través de leyes y no mediante resoluciones de organismos del Estado.

Las normas que regulan las conductas y actividades de las personas o empresas son las leyes. Pero lamentablemente hoy en forma constante se están cambiando las reglas del juego de la economía, sin ponderar correctamente las consecuencias que cada decisión produce.

La realidad actual del mercado cambiario, en que los contribuyentes no pueden acceder a la compra de moneda extranjera si desde la AFIP no se los autoriza, incluso cuando puedan demostrar el fiel cumplimiento de todas las normas impositivas, complica mucho la situación inmobiliaria, con lo cual el sueño de la vivienda propia que tiene toda familia argentina es cada vez más difícil de lograr.

Este objetivo sólo se puede alcanzar con el fruto de los ahorros de muchos años de trabajo. Pero a la luz de las últimas disposiciones del Banco Central se pretende direccionar el ahorro de la gente en pesos y no en dólares. Cómo se puede mantener el poder adquisitivo ahorrando en pesos para comprar un producto que hace más de cuarenta años está dolarizado en el mercado. Cómo se defiende una persona de los niveles de inflación actual de la economía argentina. Cómo se cubre de las variaciones constantes del tipo de cambio del mercado nacional.

Los inversionistas locales que invierten dólares en la compra de una propiedad no aceptan desprenderse de la misma para ahorrar en pesos y mantener inversiones en una moneda que se deprecia constantemente por el efecto inflacionario. Ni hablar de las inversiones del exterior que pretenden recomponer sus posiciones en moneda extranjera y no en pesos argentinos.

Como resultado de esta política notamos que los propietarios prefieren no vender su propiedad ni emprender nuevos desarrollos, lo cual ya generó una significativa recesión en la comercialización de los inmuebles.

“Todo esto –indicó el disertante– lamentablemente ha generado una crisis de confianza que prácticamente ha paralizado el mercado inmobiliario empantanando a compradores y vendedores por igual ante la imposibilidad de acceder a dólares por la vía legal y por las dificultades entre potenciales compradores y vendedores para acceder a un precio en pesos. Si se trata de actividad inmobiliaria repercute inmediatamente en cadena sobre otras actividades como la construcción y servicios que son los mayores generadores de empleo en la economía argentina. Así las cosas, las políticas intervencionistas en esas áreas reservadas a la autonomía de la voluntad individual, como son la libertad de disposición y la decisión sobre el propio patrimonio y el ahorro, están destinadas al fracaso.

Frente a esta situación, sólo nos cabe esperar que se den rápidas señales favorables a los mercados a fin de reestablecer la confianza necesaria y generar seguridad jurídica que permita normalizar el mercado inmobiliario a la mayor brevedad posible.

El Cedin

Los últimos minutos de su exposición Hugo Mennella los empleó para hacer un comentario sobre el Certificado de Depósitos de Inversión (Cedin). En tal sentido comentó que pasaron tres meses de la implementación de este instrumento financiero y las expectativas que había puesto el Gobierno en sus resultados hasta ahora no fueron satisfactorias.

El mercado inmobiliario confiaba en este instrumento pero no obtuvo buenos resultados.

Es una lástima porque más allá de posiciones políticas o pensamientos individuales, podría haber sido una herramienta para reactivar el mercado inmobiliario.

“Creo que este fracaso es producto de la desconfianza que tiene el consumidor con respecto a la situación política y económica que vive el país, donde los índices no son claros y el horizonte no está despejado. No obstante este panorama, somos optimistas en el sentido de que todos los ciclos tienen su principio y su fin.

En tal sentido entiendo que en breve se tienen que empezar a dar condiciones para que la actividad inmobiliaria retome el nivel que nunca debió perder”, finalizó el Presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

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La vivienda

El mejor activo de los argentinos Como Presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, entidad que nuclea, desde hace 77 años, a empresas constructoras de toda envergadura, el Ingeniero Gustavo Weiss se refirió a la importancia de la inversión inmobiliaria y sus efectos sobre el desarrollo del país.

a vivienda sigue siendo esencial y, en las comunidades modernas, debe satisfacer muchas otras demandas. Para la evolución de este sector tan significativo, el aporte de la propiedad horizontal ha sido trascendente en el último siglo. Su implementación permitió el desarrollo de las ciudades modernas, posibilitando su densificación con adecuada seguridad jurídica para los copropietarios.

Considerando a ese copropietario, no hay que olvidar que, para la inmensa mayoría de las familias, la compra de la vivienda es la operación económica más importante que realiza en toda la vida. La vivienda propia es, sin duda, el mayor activo de una enorme proporción de las familias argentinas.

Pero afortunadamente la vivienda es, al mismo tiempo, una actividad beneficiosa para el país y para la comunidad toda.

Su posesión da seguridad jurídica y calidad de

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El disertante Gustavo Weiss es Ingeniero en Telecomunicaciones, egresado de la Facultad de Ciencias Físico-Matemáticas de la Universidad Nacional de La Plata, y es el actual Presidente de la Cámara Argentina de la Construcción.

vida al usuario. Es reserva de valor y convierte a su propietario en sujeto de crédito, facilitando su desarrollo profesional o comercial.

Además, durante su construcción, da empleo y genera actividad en las más diversas ramas de la economía, devolviendo al Estado, en impuestos, aportes y contribuciones, una parte sustancial de la inversión realizada.

“Estudios de nuestra Cámara –indicó Gustavo Weiss– cuantifican la actividad derivada en 2,16 veces la inversión realizada en construcción, y el retorno fiscal en el 38% de esa inversión.

Y agregó: “En cuanto al empleo, según la Encuesta Permanente de Hogares, 1.400.000 personas están vinculadas al sector, bajo distintas formas de actividad laboral. Pero además, el 75% de esa actividad, que alcanza a alrededor del 13% del PBI, se concreta en la construcción privada. La iniciativa privada emprende y concreta, entonces, esa enorme inversión, asumiendo los riesgos que ella implica y optimizando los proyectos para asegurar su viabilidad”.

Los privados son responsables así de la ocupación, en la construcción de viviendas unifamiliares y multifamiliares, de alrededor del 24% del empleo total del sector, mientras que las reformas y las ampliaciones ocupan el 51% de dicho empleo.

Producen así alrededor de 8 millones de m2 de viviendas cada año, es decir, alrededor de 130.000 unidades de viviendas nuevas a las que se les suman alrededor de 30.000 viviendas sociales ejecutadas por el Estado. Esto es mucho, pero totalmente insuficiente para atender la demanda de 120.000 nuevas familias cada año y para resolver un déficit cuantitativo y cualitativo de viviendas del orden de 2,5 millones de unidades de vivienda.

Es decir que queda mucho por hacer. Lo deberá

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hacer el Estado, en el área de la vivienda social, y los privados en el área de la vivienda media y la de alta calidad.

“Para el tramo de la vivienda media –acotó– nuestra entidad considera imprescindible la facilitación del crédito hipotecario. En ese sentido, hemos presentado a las autoridades y al público, en nuestras convenciones anuales, estudios para el desarrollo de esa herramienta vital, basados en la experiencia de modelos exitosos en otros países de América latina. Es decir que tenemos un enorme desafío por delante para proveer de vivienda a las nuevas familias, a quienes no tienen hoy vivienda, y para reemplazar o recuperar las viviendas hoy deterioradas. Pero vale la pena hacerlo. La inversión inmobiliaria es un buen negocio para todos”.

“Tratamos de mostrarlo, a pesar de la falta de estadísticas que cubran un largo periodo de nuestra actividad. Pero lo intentamos en base a casos específicos y al empalme de series estadísticas, hoy discontinuadas, como el relevamiento de precios de venta de unidades nuevas y usadas, realizado por Giménez Zapiola hasta los años 90, luego por el Departamento de Economía de UADE hasta noviembre de 2011, y por Reporte Inmobiliario en los últimos años”, explicó Weiss.

Sin duda, comprar un departamento en 1973, hace 40 años, rindió mucho más que el dólar o que otras alternativas financieras. No somos muy conscientes de ello, pero en 40 años, desde 1973 la inflación en Estados Unidos, medida por el CPI, índice de precios al consumidor, llevó los precios medios de la economía de Estados Unidos a 5,079 veces su valor de 1973. Quien hubiera guardado dólares en la caja de seguridad en 1973, compraría hoy el 20% de los productos y servicios que compraba entonces. Quien compró

un departamento nuevo en 1973 puede venderlo hoy, usado, en dólares, en alrededor de 16 veces el valor inicial.

A efectos comparativos, si ese monto de 1973 hubiera sido colocado en bonos del Tesoro americano, a 10 años, y este se hubiera renovado íntegramente a cada vencimiento, se tendría hoy 8,11 veces el valor inicial.

Si, de la misma forma, dicho monto hubiera sido colocado en bonos del Tesoro a 90 días, su valor a hoy sería de 7,83 veces el capital inicial.

Es decir que los valores actuales de las distintas alternativas de inversión, luego de 40 años, serían: • Caja de Seguridad, 1 vez el capital.

• Bienes (ajustado por inflación), 5,079 veces.

• Bono Tesoro a 90 días, 7,83 veces.

• Bono Tesoro a 10 años, 8,11 veces.

• Departamento, 16 veces.

Pero, en este último caso, vivimos durante 40 años en la vivienda.

O si la usamos para renta, rindió alrededor de 2 veces el valor actualizado de la unidad, pues el alquiler rindió, históricamente, cada año, entre el 4 y el 8% anual del valor actualizado.

Puede aducirse que el año 1973, usado como base, fue uno de bajos precios inmobiliarios y el valor final es hoy alto, lo que distorsionaría la comparación. Pero, aun considerando otros años de arranque y fin de la comparación, el

rendimiento de la inversión inmobiliaria es muy alto comparado con cualquier otra inversión, accesible al común de la gente y mantenida durante todo el lapso bajo análisis.

Y esto es fácil de justificar. La propiedad mantiene su valor real, defendiéndose de toda depreciación monetaria, por ser una necesidad básica de la comunidad, como decíamos al principio, y, además, por ser un mercado atomizado con múltiples actores, lo que lo acerca a un mercado guiado por la oferta y la demanda, difícil de regular.

Pero el rendimiento de la inversión inmobiliaria, muy por encima de la inflación, se debe a otros factores concurrentes, presentes en todo el mundo.

La población crece. La urbanización es rápida e inevitable, por las mejores condiciones de vida y de acceso al trabajo que ofrecen las ciudades. Y el progreso de los países implica una mejora de los ingresos de la población. Es decir que la demanda crece y tiende a ser más solvente.

El otro factor de valorización por encima de otros bienes es la creciente incidencia del valor de la tierra en la vivienda. La tierra urbana es un recurso escaso y no renovable. Por ello, su incidencia creció enormemente y seguirá creciendo, aquí y en todo el mundo.

El Departamento de Economía de la UADE publicaba, hasta noviembre de 2011, el ratio

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La realidad es que la mayoría de los consorcistas no siempre se preocupan por hacer accesible el edificio en el que viven porque no quieren gastar más dinero del que obligatoriamente tienen que gastar.

Q, un índice que mostraba la evolución de la relación entre el precio de venta de un m2 de vivienda terminada y el costo de construirlo. Desde diciembre de 2001 a noviembre de 2011, el ratio Q casi se duplicó, habiendo alcanzado valores superiores al doble en 2009 y 2010.

Por supuesto, la relación entre precio de venta y costo de construcción se justifica por la incidencia del terreno, el beneficio inmobiliario convalidado por el mercado, la incidencia de metros comunes no vendibles, los impuestos y los costos de proyecto y de intermediación inmobiliaria. Sin embargo la mayoría de estos factores (metros comunes, impuestos, costos de proyecto e inmobiliario) no han sufrido variaciones porcentuales significativas en esos años.

De modo que podemos presumir que el grueso de la variación del ratio Q se debe a la variación de la incidencia del terreno y, en menor medida, a la adaptación del beneficio inmobiliario a las circunstancias de mercado. El encarecimiento de la tierra ha llevado entonces a una creciente valorización de las propiedades. Por todo ello, se estima que la valorización de las propiedades urbanas en todo el mundo será una tendencia permanente. Entonces, sin duda, la inversión inmobiliaria seguirá siendo un buen negocio, a largo plazo, más allá de circunstanciales dificultades.

“No quiero terminar sin referirme a la necesidad de un adecuado mantenimiento y operación de los edificios”, dijo Gustavo Weiss.

Y agregó: “Estudios técnicos de nuestra Cámara demuestran que es muy caro no mantener en el momento oportuno. En el caso de los edificios, a esa ventaja económica resultante de mantener adecuadamente, se suma la necesidad de evitar siniestros que podrían tener consecuencias gravísimas para la vida o salud de la comunidad, y ruinosas para el capital de los copropietarios, si se descuida el mantenimiento y la operación de instalaciones como ascensores, gas y electricidad.

En este aspecto, quienes administran propiedades tienen una importante y, en muchos casos, difícil

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tarea, que debe ser asumida con continuidad y responsabilidad”.

Finalmente, quiero plantear una inquietud sobre una circunstancia que, creo, tendrá trascendencia creciente en el futuro. La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal cumple 65 años.

Es una de las pocas leyes, en uso activo, que soportó esa larga vida. Debe ser un indicio de que es una legislación equilibrada. Sin embargo, y por eso, muchos condominios del país tienen edades importantes, hasta 65 años. No digamos que han llegado al fin de su vida útil, pero, en muchos casos, están en etapas en que su mantenimiento resulta demasiado oneroso o en que su deterioro es creciente o inevitable.

En esas condiciones, que cada día afectarán a más edificios, el régimen de la ley en su artículo 16 prevé el mecanismo para decidir la renovación o reemplazo de los edificios vetustos, lo que evitaría frenos al desarrollo de las ciudades, como ya ocurre en muchos lugares del mundo.

La falta de acción del consorcio de esos edificios vetustos, por falta de acuerdo –o por trabas legales sobre alguna unidad, daría lugar a edificios deteriorados, barrios afectados, con pérdida de valor de las unidades en el edificio y su entorno.

Es probable que se acerque el momento de aplicar el citado artículo 16 de la ley para permitir, luego de cierta edad del condominio y con el previsto resarcimiento de los derechos de propiedad individual, que el consorcio decida la renovación o reemplazo del edificio, por un régimen de mayorías.

“Como conclusión –sostuvo el titular de la Cámara Argentina de la Construcción–, quiero hacerles llegar nuestra convicción institucional de que la inversión inmobiliaria es la mejor forma de inversión para el grueso de las familias argentinas pues preserva el valor, capitaliza la inevitable valorización de la tierra urbana, al tiempo que da calidad de vida al usuario. Para construir esos proyectos cuenten con la experiencia y responsabilidad de los constructores argentinos”.

Arquitecto Nicolás Incolla Garay

El agua, un elemento

estratégico

El tema de la importancia del agua como un elemento estratégico en el corto, mediano y largo plazo fue expuesto por el Arquitecto Nicolás Incolla Garay, quien dejó un claro mensaje sobre la importancia del uso racional del agua, porque según dijo “no es utópico pensar en un conflicto mundial por el agua”.

Podemos y debemos ahorrar agua. ¿Usted ahorra agua?

l agua es un tema en sí mismo de gravedad mundial, que tiene mucho que ver con los administradores de propiedad horizontal, no en vano los organizadores de este congreso internacional lo han elegido como tema de uno de los paneles de este encuentro.

El consumo per cápita

Cuando se habla de consumo de agua, no sólo hay que tener en cuenta lo que se suministra a través de los servicios públicos, sino que es muy importante también el consumo de agua envasada. Para tener una idea de magnitud de lo que se consume de agua envasada basta señalar que en España se consumen 121 litros de agua envasada por persona por año, en Bélgica 133 litros y en Francia 148 litros.

Muy distinto es el consumo de agua envasada por año en Asia. Por ejemplo, los chinos consumen apenas medio litro, en Filipinas 15 litros y en Tailandia 45 litros.

En América latina hay algunas variantes al respecto. En Cuba el consumo por persona por año es de 1,5 litros, mientras que en Argentina 18 litros y en aumento. En América del Norte, los canadienses beben 33 litros mientras que en Estados Unidos consumen 72 litros de agua envasada por persona por año.

No se puede modificar la cantidad de agua que existe en el planeta, pero sí se puede hacer un uso responsable de ella.

El disertante Nicolás Incolla Garay es Arquitecto urbanista, Licenciado en arquitectura interior y parquización, y embajador del Consejo Económico Social de la ONU.

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Antártida Argentina

Para hacer un análisis exhaustivo del estudio del agua en la Argentina, es importante dividir la cuestión en tres grandes rubros: Antártida y glaciares, Cuenda del Plata y Acuífero Guaraní.

Desde 1951 en que el por entonces coronel Hernán Pujato estableció la primera base General San Martín en el continente blanco, teníamos prerrogativas que el país fue perdiendo poco a poco hasta nuestros días.

Esa gran masa helada es una potencial presa para muchos países que no tiene disponibilidad de agua.

Este es uno de los motivos que genera potenciales conflictos a futuro por el agua.

Los glaciares

Pero también hay que decir que al margen de la Antártida este país cuenta con un recurso extraordinario, que es la cadena glacial en el sur de la cordillera argentina. También descuidada.

Hace muy poco se ha sancionado la Ley de Glaciares. Pero desde entonces no se han podido poner de acuerdo sobre cuántos glaciares hay y qué características tiene cada uno de esos glaciares.

Los glaciares tienen un rol indicador de los cambios climáticos, presentes y futuros. Ahí está nuestra cadena de glaciares en proceso de estudio para saber cuántos glaciares tiene el país.

La Cuenca del Plata

Esta cuenca es, sin duda, el gran desafío de la Argentina en materia de agua. Pero además de desafío es una gran preocupación por la cantidad de desechos que se vierten en su larga extensión: 3.200.000 kilómetros cuadrados y ocupa el tercer

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lugar en el mundo en grandes superficie de agua potable contaminada, un galardón que nos debería avergonzar. De esta cuenca se abastecen 16 millones de personas, en especial de las costas de Uruguay y Argentina.

El sistema hídrico de la Cuenca del Plata está seriamente amenazado por la contaminación y eso es muy grave.

Acuífero Guaraní

Es la perla de las reservas acuíferas argentinas.

Está sentado bajo los territorios de Brasil, Paraguay, Uruguay y Argentina. Es una colosal marea humana subterránea de agua dulce, que comprende 37.000 kilómetros cúbicos de agua en estado 96% de potabilidad y tiene millones de años, basta tener en cuenta que este acuífero se formó cuando América y África todavía estaban unidas.

Pero como a todos, también a este acuífero le ha llegado la contaminación porque no se lo cuida lo suficiente. Demás está decir el deseo que esta joya de la naturaleza causa en aquellos pueblos que no tienen agua potable en cantidad suficiente.

Lo que haría falta es que los cuatro países establecieran realmente una comisión intergubernamental para una explotación racional del Acuífero Guaraní. Los 2.000 millones de personas que no tienen agua suficiente en el mundo deberían ser un llamado de atención para que cuidemos este regalo de la naturaleza que permite la vida.

Así las cosas, no es utópico pensar en un conflicto mundial por el agua. Yo puedo ahorrar agua, ¿y vos?

Fernando Staino

El éxito de todos

Las palabras de cierre del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal estuvieron a cargo del Vicepresidente Primero de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, Fernando Staino. n representación del Consejo Directivo de la CAPHyAI, quiero expresarles nuestro agradecimiento y orgullo de que tanta gente haya participado de este congreso latinoamericano de administradores.

La verdad que fue un desafío difícil porque no pensábamos que la convocatoria sería tan importante, con lo cual el éxito de este encuentro en gran medida se debe a la decisión de todos los participantes, de no haber sido así no hubiésemos tenido el éxito que tuvimos. Y eso es bueno porque acá no hay un beneficiado, no hay un Consejo Directivo beneficiado. Los beneficiados fuimos todos, porque con seriedad y responsabilidad se pudieron abordar los temas que nos preocupan a los administradores, y en el intercambio de ideas y experiencias todos ganamos.

En este congreso fuimos testigos de tres hechos importantes que seguramente quedarán

plasmados en la historia de la propiedad horizontal del país. En primer lugar la formación de la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI). Segundo, el documento de intención que tanto la ULAI como la CAPHyAI firmaron con el Presidente de la Unión Nacional de Administradores de Inmuebles de Italia. Tercero, la carta firmada con las Cámaras y Asociaciones del interior del país para comenzar a trabajar en la conformación de una Confederación Argentina de Administradores de Propiedad Horizontal.

Quiero agradecer muy especialmente a las Cámaras, a las Asociaciones colegas y a los disertantes por el magnífico nivel de sus exposiciones. Sobre todo a aquellos que vinieron desde muy lejos de Latinoamérica o de Europa, para contarnos su experiencia y dejarnos la sabiduría de sus palabras que tanto valoramos.

Un párrafo aparte para los empleados de la CAPHyAI que atienden casi al 25% del padrón de administradores habilitados para desarrollar la actividad.

Finalmente quiero que mis palabras finales sean para brindar por el éxito de este congreso y sobre todo por nosotros para que tengamos una profesión digna que pronto encuentre el verdadero camino de la jerarquización que nos hará bien a todos, administradores y administrados.

Muchas gracias a todos y hasta el próximo encuentro.

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Broche de oro para un éxito

Después de dos jornadas intensas de diálogo e intercambio de experiencias, la cena de camaradería fue el mejor broche de oro para un congreso que llevó muchas horas de preparación.

Claro que tanto tiempo y esfuerzo se vio

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recompensado por la presencia y participación de la gente. Con el brindis final todos se despidieron hasta un próximo encuentro en que nuevamente los reúna para seguir trabajando por un futuro mejor de la actividad.

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Honorarios y aranceles del administrador sugeridos por la CAPHyAI Valores indicativos para el segundo semestre de 2013, correspondientes a la Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512.

Honorarios a partir del mes de julio de 2013

Consorcios de Propietarios: Clase D Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.300 UF posteriores a 20 adicional de $ 70 a $ 90 Consorcios de Propietarios: Clase C Tipología: consorcios con servicios comunes.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.600 UF posteriores a 20 adicional de $ 90 a $ 100 Consorcios de Propietarios: Clase B Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.000 UF posteriores a 20 adicional de $ 100 a $ 130 Consorcios de Propietarios: Clase A Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.600 UF posteriores a 20 adicional de $ 130 a $ 170 Consorcios de Propietarios: Clase A1 Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de superconfort.

Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.200 UF posteriores a 20 adicional de $ 170 a $ 240 Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales.

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Aranceles a partir del mes de julio de 2013

En forma independiente de los honorarios, el administrador deberá percibir retribución por las tareas de:

Certificaciones

Deuda por expensas comunes

Poderes para asistir a asambleas

Confección y firma de declaraciones juradas: laborales,

previsionales, fiscales y judiciales

RPA Ley 941 / Gob Bs. As. DDJJ Anual

Otros trámites: Presentación de pólizas de seguros, seguro por daño ambiental.

Altas/bajas de consorcios; presentación de edificio seguro y cualquier otra

cuestión no contemplada en la presente.

Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales

$ 250 $ 100 $ 350 $ 500 $ 120 $ 280

Reuniones o asambleas

A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del

administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas

celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20

$ 300

Mediación

Asistencia del administrador por cada audiencia

en trámites de mediación (privada u oficial)

$ 350

Fianzas y garantías

En juicio por expensas comunes

En convenios de pagos

$ 400 $ 400

Gestión de negocios

Porcentaje a cobrar por el administrador

a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren

el cobro de facturas a través de las expensas comunes

(v.gr.: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras,

cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio,

televisión por cable, etc.)

PJ Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mínimo $ 30)

AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana

AFIP - Clave Fiscal RG 2239

AFIP - Retención Imp. a las Ganancias Encargados

AFIP - Mi Simplificación Empleadores

AFIP - Mensual RG 3369 (Por consorcio)

ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fliar

ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos

ART - Liquidación de siniestros (Por vez)

DNPD - Base de datos

GCBA - Registro de Empleadores

Rendición de cuentas final y traspaso admi.

Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripción)

A cargo del proveedor

Trámites

Trámites vía Internet (No incluidos en esta lista)

Trámites Normales: 72 hs.

Importes y porcentajes determinados en esta lista

Trámites Urgentes: 24 hs.

Trámites Semi Urgentes: 48 hs.

5% 10% $ 120 $ 170 $ 350 $ 350 $ 400 $ 350 $ 120 $ 150 $ 200 $ 250 $ 700 $ 700 $ 120 Recargo 100% Recargo 50%

Los montos indicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, ni servicios de computación.

Esta tabla de honorarios es sugerida por la CAPHyAI.

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Día del Administrador

Un año especial Este año el encuentro del Día del Administrador y del Corredor Inmobiliario tuvo un motivo extra para festejar: la realización del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, que coronó con el éxito el trabajo del Consejo Directivo de la Cámara.

Las palabras pronunciadas por Daniel Tocco hicieron foco en destacar el encuentro regional, a la vez que pidió un brindis por la jerarquización y profesionalización del administrador, eje central del congreso latinoamericano.

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25 años no es nada

Silvia De Filippo

Martín Brandt

Viviana Facal

Marcos Barassi

Como ya es tradicional cada año que se celebra el Día del Administrador y del Corredor Inmobiliario, también esta ocasión fue propicia para reconocer a quienes cumplieron años como socios de la Cámara.

Probablemente para la letra de un tango 20 o 25 años sea nada, pero para una organización, independientemente de su rubro, un cuarto de siglo de vida al servicio de la gente es mucho tiempo. Ni que hablar de aquellos socios que cumplieron 50 años junto a la CAPHyAI.

Los que recibieron el certificado, el reconocimiento y el fuerte aplauso de sus pares fueron: Sagafe Administración y Enrique Ruiz, por sus 50 años como socios de la Cámara.

Cumplieron 25 años, y también tuvieron su merecido reconocimiento, Arvica Constructora, Olga Lozano, Acin Administración, Facal Administración, Martín I. Brandt, Marcos J. Barassi, Alberdi Administración y Silvia De Filippo. ¡Felicitaciones!

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Jurisprudencia Jurídica Daños por filtraciones Hechos

La propietaria de una unidad funcional que sufrió filtraciones exigió que se condene al consorcio de propietarios demandado a realizar trabajos de reparación en la propiedad y a resarcirla por los daños sufridos por la falta de realización oportuna de las obras.

En primera instancia se desestimó la excepción de falta de legitimación opuesta por el accionado y se rechazó la demanda por lo cual ambas partes interpusieron recursos de apelación y la actora, que previo al dictado de la sentencia había enajenado el bien, exigió el pago por disminución del valor de la venta. La Alzada resuelve revocar la sentencia recurrida y, en consecuencia, condenar a la demandada al resarcimiento por la disminución del valor de la venta.

Sumario

La morosidad en el pago de expensas comunes por parte de un consorcista no exime la obligación del consorcio de realizar los trabajos de conservación o reparaciones de las unidades que puedan surgir a consecuencia de deterioros originados en sectores comunes, pues estas obligaciones carecen de correlación y, en consecuencia, no pueden compensarse, máxime si se tiene en cuenta que, más allá de que la excepción prevista en el art. 1201 del Código Civil resulte inaplicable, los afectados tienen a su disposición la posibilidad de acudir a los reclamos pertinentes para obtener los pagos.

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B. Publicado en RCyC 2012 VI, 145 – DJ 15/08/12, 89. Cita on line: AR/ JUR/10848/2012.

Responsabilidad del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por daños ocasionados a un consorcio por fenómeno meteorológico.

Hechos

Un consorcio de propietarios demandó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a fin de obtener una indemnización por los daños que le ocasionara el fenómeno meteorológico del 24 de enero de 2001 como consecuencia de la cantidad de agua caída en la ciudad, sosteniendo que el inmueble se encontraba ubicado en una de las calles que la Dirección General de Emergencias Sociales y Defensa Civil calificó como zona afectada por las inundaciones. El juez de primera instancia rechazó la demanda. La Cámara revocó la sentencia apelada e hizo lugar a la demanda entablada.

Sumarios

1. Es procedente la demanda entablada contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en virtud de los perjuicios sufridos por un consorcio de propietarios como consecuencia de la cantidad de agua caída sobre la ciudad que produjo inundaciones donde el inmueble se encontraba ubicado, pues los daños sufridos provienen de la responsabilidad del Estado por omisión en mantener en buen estado de uso y conservación las calles y caminos que se encuentran bajo su custodia y en que no ha cumplido con su obligación de adoptar las medidas de precaución para evitar que las precipitaciones causen dichas inundaciones.

2. La antijuridicidad del obrar del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires,

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demandado por los daños y perjuicios derivados de una inundación producida por la caída de una gran cantidad de agua sobre la ciudad, resulta palmaria en la medida en que no existe ninguna constancia de la que se permita derivar que ha cumplido con sus obligaciones emergentes en su carácter de dueño de la calle ni de su obligación de asegurar que los sistemas de drenaje funcionen razonablemente, esto es que no se transformen las calles de la ciudad –ante precipitaciones– en fuente de daño para la vida y bienes de los ciudadanos.

3. Corresponde responsabilizar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por los daños y perjuicios sufridos por un consorcio de propietarios como consecuencia de una inundación en la ciudad provocada por la caída de una gran cantidad de agua, pues, al tratarse de bienes de dominio del demandado, correspondía a este último mantener en buen estado de uso y conservación las arterias de la zona donde se encuentra

ubicado el inmueble en cuestión, respondiendo por los daños que su negligencia en el mantenimiento hubiese provocado a los usuarios (del voto del Dr. Centanaro).

4. A los fines de determinar los daños materiales en el edificio de propietarios actor, derivados de una inundación en la ciudad, no puede considerarse que todas las consecuencias dañosas tienen causa exclusiva en el agua ingresada como resultado del anegamiento del sótano, pues la presencia de un tanque de combustible líquido en ese lugar incidió favorablemente en la extensión de los daños (del voto del Dr. Centanaro).

Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la CABA, Sala II. Publicado en La Ley 31/01/2008, 3. Cita on line: AR/JUR/9459/2006.

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También tenemos el Libro de Registro de Firmas de Copropietarios Cajas metálicas y de madera para guardar los libros en los Consorcios Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo el nombre del consorcio a: camara@caphai.com.ar CÁMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs. As. - Tel.: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 www.caphai.com.ar

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Consultorios

Jurídico Consulta: El reglamento de copropiedad y administración del consorcio que administro establece para la UF 1 (planta baja) una superficie cubierta de 55 m2, semicubierta de 5,20 m2 y descubierta de 75 m2, total propio 135,20 m2, correspondiéndole un porcentual de 4,28. Por su parte la unidad funcional 4 (primer piso) tiene la misma superficie cubierta y semicubierta que la unidad 1, no contando con superficie descubierta, correspondiéndole también un porcentual de 4,28. ¿Es correcto que a diferentes superficies propias corresponda el mismo porcentual? ¿Debería modificarse en este supuesto el reglamento?

Respuesta: A los efectos de determinar los porcentuales existen dos maneras básicas de calcular los mismos. Uno es matemáticamente con el simple prorrateo de las superficies cubiertas más las semicubiertas de cada unidad en relación con la superficie total (cubierta más semicubiertas) del edificio. Esto da porcentuales proporcionales en igualdad según las superficies de los departamentos.

Como se observa, no se computan los metros de las superficies descubiertas, de allí que de acuerdo con el anexo adjunto en la consulta, ambas unidades, la 1 y la 4, tienen los mismos metros cuadrados tanto cubiertos como semicubiertos, resultando entonces correctos los porcentuales correspondientes (lo descubierto no suma porcentual).

La otra posibilidad es determinar

porcentuales no sólo interviniendo las superficies sino también las “bondades” que cada departamento posee, es decir, el mayor valor venal posible según las características del mismo, como, por ejemplo, aplicándoles coeficientes correctivos por ubicación en la planta (frente–contrafrente) en altura, con expansiones de terrazas descubiertas, pero considero que este no fue el método aplicado en el edificio en consulta.

Conforme lo expresado precedentemente no correspondería modificar el reglamento.

Dr. Jorge S. Villar Asesor Legal Consulta: Alquilo un local donde rige un reglamento de propiedad horizontal que dice que el local tiene un 25% y las otras

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unidades, que son 4, ocupan un 18,55% cada una. El tema es que yo no uso nada y cada vez que arreglan el ascensor o le hacen el mantenimiento anual me suben las expensas un 20%, lo mismo pasa con la luz del hall la cual no utilizo.

En mi contrato de alquiler dice que yo debo pagar las expensas comunes pero no las extraordinarias.

Respuesta: En principio voy a dividir en dos la respuesta a fin de que se puedan entender bien los conceptos: 1) Lo que denominamos expensas o gastos en un edificio organizado bajo la Ley 13.512 son los que se demandan para la administración normal de un edificio: honorarios del administrador, del encargado, combustible para los servicios centrales, gas, luz, elementos de limpieza, funcionamiento de ascensores y todos los otros gastos que conlleve el mantenimiento en buen estado de la cosa o cosas comunes. Estas expensas surgen de aplicar el porcentual establecido en el reglamento de copropiedad.

A su pregunta de que se le estarían aplicando a su liquidación de expensas rubros de los cuales usted no usa ni goza, debo decirle que en algunos reglamentos, podría ser su caso (le aconsejo que lo solicite y lea si existe alguna exención), se encuentran determinadas algunas exenciones a locales, por lo que si se lo estuvieran liquidando, debería informar al propietario que haga las impugnaciones para que se ajusten las mismas a lo establecido en el reglamento.

Su duda se va a despejar con una lectura

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del reglamento de copropiedad, ya que me es imposible contestarle su caso en particular pues no cuento con dicha documentación, pero igual lo guiaré en forma general y usted podrá determinar en qué caso está.

En general, los locales se encuentran exentos de solventar algunos rubros, como puede ser luz de pasillos, fuerza motriz, abono de porteros eléctricos, etc., lo que no estaría exento es de aportar para el mantenimiento de aquellas cosas en las cuales fuera condómino de las partes comunes y cosas comunes del edificio, entre ellas seguros del edificio, reparación y mantenimiento de medianeras, azoteas, fachadas y cimientos, carga y reposición de matafuegos, esto se traduce en que si se le están liquidando estos rubros ud. los debe pagar aunque sea un local, salvo que en su reglamento se establezca otra cosa.

2) En referencia a la segunda pregunta, que usted sólo debe pagar las expensas ordinarias y no las extraordinarias, debo decirle que de lo que usted manifiesta no surge que se estarían liquidando expensas extraordinarias, usted a lo mejor confunde con los rubros que cree no debe abonar.

Además, la ley no distingue las expensas ordinarias de las extraordinarias y el consorcio es totalmente ajeno al contrato que haya firmado con el propietario de la unidad funcional, pues frente a este es el único responsable.

Dra. Diana Sevitz Asesora Legal

Comisiones Internas Administración y Relaciones Laborales Fernando Staino y Daniel Grass

Consejo Directivo Presidente Daniel Roberto Tocco

Administrativa, Financiera y Logística José Pusterla

Vicepresidente 1º

Asuntos Legales Rubén Vignapiano

Vicepresidente 2º

Corretaje Inmobiliario y Locaciones Armando Caputo y Horacio Guillermo Bielli Ética Arturo Molina

Fernando Staino

Armando R. Caputo Vicepresidente 3º Néstor Nicolás Pirosanto Secretario

Prensa y Difusión Marta Rondó y Silvia Ghianda

Arturo Claudio Molina

Relaciones Públicas Silvia B. de Rodríguez Maceira y Graciela Perrone

Miguel Ángel Summa

Revista Miguel Summa y Mario G. Mazzini Cursos y Conferencias Arturo Molina Registro de Administradores Profesionales Daniel R. Tocco Relaciones con Cámaras del Interior Néstor Pirosanto y Carlos García Relaciones con Cámaras Iberoamericanas Marcos Schwab y Fernando Staino Relaciones con Cámaras Empresarias y Proveedores del Sector Silvia De Filippo

Prosecretario

Tesorero José E. Pusterla Protesorera Silvia A. De Filippo Vocales Titulares Silvia B. de Rodríguez Maceira Salvador Víctor Perez Marta Rondó Vocales Suplentes Roberto Rubén Vignapiano Silvia Beatriz Ghianda Horacio Guillermo Bielli Ángela Graciela Perrone

Usted es el protagonista Invitamos a nuestros socios a integrarse a los equipos de trabajo en alguna de las diferentes comisiones de la Cámara. Es importante que lo hagan para que podamos trabajar más y mejor por todos aquellos a quienes representamos a través de nuestra institución.

Quienes así lo entiendan y deseen participar pueden comunicarse con Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010, int. 33. También pueden hacerlo vía mail a patriciacolle@caphai.com.ar o camara@ caphai.com.ar Su participación le da mayor sentido a nuestro trabajo.

Daniel Grass Mario Guillermo Mazzini Carlos García Leonardo Martín Tocco

Tribunal de Cuentas Miembros Titulares Alejandro Nourry Marcos Schwab Carlos Weiler Miembros Suplentes Tomasa del Carmen Roldán Luis Martín Pino

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Sabía usted que…

Esto pasó, aunque no lo crea Días pasados el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires quedó en el centro de la escena por un insólito error de planificación que se reflejó en la construcción, en Brandsen y Necochea, de una rampa para discapacitados que no se podía utilizar, porque un poste obstaculizaba el paso, tal como lo muestra la fotografía. De no creer.

La noticia tuvo una repercusión inusitada y obligó a que la gente del Gobierno de la Ciudad saliera a dar explicaciones para frenar las críticas que se multiplicaron a través de los medios de comunicación y las redes sociales; en ese escenario, indirectamente se vio involucrada la empresa Edesur, debido a que uno de los palos de la polémica le pertenece.

El poste fue removido a los pocos días de las denuncias, pero la pregunta que cabe es: ¿nadie se dio cuenta cuando se estaba haciendo la obra de que algo

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estaba mal? ¿Fue necesario que el tema tuviera amplia repercusión en las redes sociales para recién entonces corregir un error que nunca debió haber pasado?

En Propiedad Horizontal varias veces hemos dicho que la falta de accesibilidad es un acto discriminatorio hacia el semejante. Y nos preguntamos también: ¿por qué nos cuesta tanto, como sociedad, y en muchos casos como copropietarios o autoridades gubernamentales, tomar las medidas adecuadas para que nuestros semejantes tengan las mismas posibilidades de transitar que nosotros?