www.caphai.com.ar • Nº 318 • Diciembre de 2013
Balance 2013
Una gestión a paso firme Daniel Tocco hace un balance de los puntos más salientes de la gestión en la CAPHyAI a lo largo del año que termina.
Federación de Administradores
La unión federal
Balance 2013
Una gestión a paso firme
Pág. 6
Federación de Administradores
La unión federal
Pág.10
Gabriela Pilar Saldivia
Multas para los infractores
Pág. 18
Proyecto
Ascensores seguros y confiables
Pág. 22
Ciudad Verde
Socorro, basura
Pág. 23
Filial La Plata
Encuentro de administradores
Pág. 26
Accesibilidad
El uso de la piscina
Pág. 28
Guía
Para propietarios e inquilinos
Pág. 33
Código QR
¿Qué es y para qué sirve?
Pág. 38
Pararrayos
Para defendernos del cielo
Pág. 41
Administración
La ética es el camino
Pág. 59
Patrimonio histórico
Confitería del Molino
Pág. 64
Staff Director Miguel Ángel Summa Publicidad 4331-9968 / 4345-0010 Diseño y producción www.leaderconsulting.com.ar
La revista “Propiedad Horizontal” es el órgano de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en Perú 570, Capital Federal. Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010. Horario de 11 a 18.30. www.caphai.com.ar - E-mail: camara@caphai.com.ar - Registro de la Dirección Nacional de Derecho de Autor. en trámite. Colaboraron en esta edición: Arq. Antonio Aguel; Dr. Enrique Albisu; Contador Marcelo Dragunsky; Arq. Tito Gastaldi; Dra. Valeria Nerpiti; Contador Pablo Schwarz; Dra. Diana Sevitz, Miguel Ángel Dettoni Verdugo, desde Chile, y el Dr. Jorge S. Villar. Se autoriza la reproducción total o parcial de los artículos publicados, haciendo mención de la fuente. Los artículos firmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores. Esta edición se imprimió en Artes Gráficas Buschi S.A. – Ferré 2250/52 – CABA – Argentina Tirada de esta edición: 2.000 ejemplares
Precio del ejemplar: $ 15,00
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Editorial
Hacia dónde vamos i bien a esta altura del año corresponde hacer un balance de la gestión realizada en la Cámara, tema del que trata la nota de tapa de esta edición, entiendo que lo que hicimos en este tiempo está a la vista de nuestros socios y cada uno podrá hacer su evaluación al respecto. De todos modos, más allá de eso hoy es importante hablar del futuro y contarles hacia dónde vamos. Esta profesión que hemos elegido se convierte muchas veces en una carrera de escollos donde los administradores somos la primera línea y quedamos en el medio entre las, muchas veces arbitrarias, disposiciones del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y nuestros clientes: los propietarios, generándose situaciones complicadas para el desarrollo de la actividad. ¿Hacia dónde vamos?, a luchar por obtener la colegiación, viejo anhelo de todos, y la consolidación de las relaciones entre los administradores. Tenemos que comprender que este trabajo en soledad, donde muchas veces recurrimos a otros profesionales o inventamos nuestras propias soluciones, es bueno compartirlo con los colegas porque de esas charlas informales surgen soluciones. Sucede que lo que nos ocurre a cada uno de nosotros es casi un común denominador en la profesión que se reitera también en los demás administradores. Impulsados en este sentido es que hemos formado la Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina, donde conformamos grupos de trabajo que analizarán la problemática a nivel nacional, ya que en cada provincia se reiteran, con mayor o menor medida, los problemas que tenemos los administradores en la Ciudad de Buenos Aires. También a partir de 2014 pondremos en funcionamiento un sistema a fin de colaborar y facilitar la transmisión de documentación entre colegas, esto nos parece muy importante porque tenemos reiterados reclamos de particulares y administradores que no reciben en tiempo y forma la documentación del consorcio, esta tarea la desarrollarán integrantes del Consejo Directivo y no tiene otro objetivo que facilitar y acercar a las partes para evitar problemas futuros. Nuestras metas son muchas, pero necesitamos manos que se sumen a las comisiones de trabajo la Cámara, para que entre todos encontremos caminos alternativos para el desarrollo del día a día. Sólo juntos obtendremos resultados en el corto plazo. Daniel Roberto Tocco Presidente de la CAPHyAI
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Balance 2013
Una gestión a paso firme En diálogo con Daniel Tocco repasamos los puntos más salientes de la gestión a lo largo del año que termina. in de año siempre es una buena ocasión para hacer un balance de lo que se hizo en los últimos doce meses. Esa fue la propuesta que le hicimos a Daniel Tocco, Presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, y con ese objetivo nos sentamos a dialogar y surgió la primeras pregunta relacionada con la gestión profesional de los administradores. En tal sentido, Tocco señala que la situación actual que viven los administradores en la ciudad de Buenos Aires no ha tenido grandes cambios respecto de 2012. “Seguimos con una carga administrativa muy grande, cada vez nos suman más obligaciones y eso nos impide la atención adecuada de nuestros clientes, que son los consorcistas”. Pero la preocupación por el exceso de regulaciones en que ha caído la actividad, rápidamente da paso a una de las más grandes satisfacciones del año que tuvieron los directivos de la Cámara: la realización del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal. “Un encuentro que nos dejó
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un claro mensaje a todos los administradores, y es que no tenemos que trabajar más en soledad. Es necesario que modifiquemos nuestra tradicional forma de trabajar y enfoquemos la actividad en un trabajo en conjunto, inclusive por encima de nuestros intereses personales. El primer paso ya lo dimos, ahora hay que seguir profundizando esa estrategia que es la de mantenernos unidos”, dijo Tocco. Y agregó: “En el ámbito nacional hay que destacar la conformación de la Federación Argentina de Administradores de Propiedad Horizontal, cuyos primeros pasos se dieron en el congreso latinoamericano que realizamos en septiembre y ahora reforzamos en un reciente encuentro realizado en la primera semana de diciembre. Los objetivos de la Federación quedaron claros y apuntan a trabajar en el logro de la jerarquización de la actividad del administrador en todo el país. También será responsabilidad de la nueva entidad el armado de un perfil de incumbencia del administrador para ser difundido en cada provincia”. El Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal también fue la oportunidad propicia para dar otro puntapié importante en la unión de los administradores. Pero esta vez a nivel regional con la formación de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios (ULAI), que integran Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Guatemala, Paraguay, Perú y Uruguay. Todos estos acuerdos y encuentros internacionales sin duda han sido una bisagra en la unión nacional y regional de los administradores de propiedad horizontal. La relación con áreas de la Dirección de Defensa y Protección del Consumidor también ocupó parte de nuestra charla. En tal sentido, el Presidente de la CAPH-
Daniel Tocco: “El trabajo constante nos ha permitido ganar protagonismo y demostrarle a los socios de la cámara que verdaderamente los estamos acompañando”.
yAI sostuvo que “en ese ámbito hemos logrado afianzar una mejor relación, lo cual nos ha permitido llegar a importantes acuerdos en beneficio de nuestra actividad. Y lo que no pudimos alcanzar en base a la negociación, lo conseguimos a través de los recursos de amparo”. En este rápido repaso de la gestión del año no hay que olvidar también que en marzo se inauguró una nueva filial de la Cámara, en este caso en la ciudad de La Plata, que se suma a la de la zona norte, en San Isidro. “Pero la novedad que a través de las páginas de nuestra revista queremos adelantarle a nuestros socios –añade Tocco–, es que tenemos en carpeta la apertura de una nueva filial, posiblemente en la zona oeste de la provincia de
Buenos Aires, con lo cual vamos cumpliendo con el objetivo de acercar la Cámara a los socios, independientemente de dónde se encuentren”. “Todo lo que hemos hecho en 2013, que se suma a la tarea de años anteriores de este mismo Consejo Directivo, nos ha permitido ganar protagonismo y demostrarle a nuestros socios que verdaderamente los estamos acompañando. Con las acciones que hemos desarrollado en los últimos tiempos empezamos a mostrar que tenemos una institución de más de 60 años que es referente en materia de propiedad horizontal en el país. Por eso está siendo reconocida por todos los que directa o indirectamente toman contacto con nosotros”. En tal sentido, Daniel Tocco Propiedad Horizontal
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aclara que todo esto no deja de ser un motivo de orgullo para quienes trabajan en la institución, porque a paso firme se están cumpliendo los objetivos que se habían propuesto cuando hace cuatro años asumieron la responsabilidad de conducir los destinos de la Cámara. Cuando la conversación giró en torno de analizar la gestión desde el punto de vista financiero también las noticias son buenas, porque la Cámara está cerrando este ejercicio con superávit económico. “Esto es muy importante porque alcanzamos un buen resultado económico en un año de mucha erogación para hacer frente a los diversos eventos que llevamos adelante, como por ejemplo el congreso latinoamericano. A pesar de todo cerramos el balance con un superávit como hacía tiempo no tenía la Cámara”, sostuvo Tocco. Como en toda institución
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“La Colegiación de nuestra actividad es todavía una asignatura pendiente que pronto tendremos que resolver”.
siempre hay cosas para hacer. Por eso cuando se analizó la situación de cara al futuro, el titular de la CAPHyAI fue contundente al señalar que la colegiación de la actividad es todavía una asignatura pendiente que pronto hay que resolver. Sobre este punto Daniel Tocco explica que “es mucho lo que se ha hecho, pero todavía no ha sido suficiente. En cada una de las reuniones que hemos tenido con los legisladores porteños les explicamos por qué es necesario que nuestra actividad esté colegiada,
por qué necesitamos una carrera para capacitar a los administradores y por qué es importante contar con un tribunal de ética que pueda sancionar a los malos administradores. Pero pareciera que las cuestiones políticas tienen más fuerza que la propia realidad, de modo que no nos queda otra que seguir luchando hasta conseguir el objetivo, que estoy seguro, tarde o temprano lo vamos a lograr”. Finalmente, Daniel Tocco remarca que “si hemos llegado hasta acá ha sido pura y exclusivamente por el trabajo y la colaboración constante de un Consejo Directivo que está totalmente comprometido con los objetivos fijados. Una mención también para el personal de la Cámara que nos acompaña en el día a día de la gestión; ellos son un pilar importante en la marcha de la institución porque ayudan a que nuestras ideas se materialicen en la atención de los socios”.
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Federación de Administradores
La unión federal Se creó la Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina.
La formación profesional de sus miembros es uno de los principales objetivos de la nueva Federación.
a nueva entidad, cuya sede es Perú 570 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, tiene jurisdicción y alcance en todo el territorio nacional y podrá establecer filiales y designar representantes en cualquier lugar del país. Según la opinión unánime de los socios fundadores, uno de los objetivos primarios de la Fundación será trabajar para mejorar
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la actividad del administrador, fijando metas y prioridades que tiendan a la jerarquización del administrador. Pero también se propone velar por el cumplimiento de las reglas de la actividad y propiciar la promulgación de las reglamentaciones para la creación de la carrera de administrador de propiedad horizontal con rango de título universitario o terciario.
Entre sus estatutos figura también la responsabilidad de brindar a sus asociados asesoramiento técnico y jurídico para el mejor cumplimiento del desarrollo institucional, así como fomentar la organización y creación de entidades afines con la actividad en todo el país. Será también función de la Federación trabajar cerca de los organismos competentes del Es-
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Los socios fundadores Son socios fundadores de la recientemente creada Federación Nacional de Administradores, las siguientes instituciones: Cámara de Administradores de la Provincia de Buenos Aires, Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, Cámara de la Propiedad Horizontal de Santa Fe 2º Circunscripción, Cámara de Propiedad Horizontal de Córdoba, Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de Bahía Blanca y Zona Sur, Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata, Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal y la Unión Administradores de Inmuebles
tado para impulsar la sanción de leyes que hagan al mejor desenvolvimiento y desarrollo de la actividad. Como asimismo concretar el establecimiento de un seguro social para los administradores. Figura también entre sus actividades la de representar a las entidades asociadas ante los organismos competentes, sean públicos, privados o instituciones civiles.
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De acuerdo con el estatuto social que dio origen a la Federación, entre sus objetivos figura también desarrollar las tareas necesarias que apunten a combatir el ejercicio ilegal de la actividad de administrador. La formación profesional de sus miembros no es un tema que quede de lado entre sus responsabilidades, motivo por el cual podrá organizar congresos, simposios, cursos o debates tendien-
Alejandro Pani, Presidente de la Federación: Trabajaremos por la unión y profesionalización de los Administradores argentinos.
tes al perfeccionamiento profesional de sus representados. Un párrafo aparte merece el trabajo que deberá desarrollar pensando en los destinatarios finales de la labor del administrador: los consorcistas. En tal sentido, será función de la entidad realizar las gestiones nece-
La Federación velará por el cumplimiento de las reglas de la actividad y propiciará la promulgación de las reglamentaciones para la creación de la carrera de administrador de propiedad horizontal.
El Consejo Directivo Estos son los dieciseis consejeros que componen el primer Consejo Directivo de la recientemente creada Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina. Presidente: Alejandro Pani (CAPHPBA) 1º Vicepresidente: Fernando Staino (CAPHyAI) 2º Vicepresidente: Arcángel Ibánez Díaz (CPHSTA.FE 2º - Rosario) 3º Vicepresidente: Guillermo Isla Vieira (CAPHBB) Secretario: Miguel Ángel Summa (CAPHyAI) Prosecretario: Daniel D. Defrancesco (CAPHPBA) Tesorera: Gabriela Calavita (CPH Córdoba) Protesorero: Ariel Adelmo Coppari (CAC La Plata) 1º Vocal Titular: Alberto Lisssa (AIERH) 2º Vocal Titular: Adolfo Jager (CPHSTA.FE 2º - Rosario) 3º Vocal Titular: Martín Valiente (CAC La Plata) 1º Vocal Suplente: Osvaldo Primavesi (UADI) 2º Vocal Suplente: Alejandro Orlando (AIERH) Comisión Revisores de Cuentas: 1º Titular: María Judit del Castillo (CPH Córdoba) 2º Titular: José Pusterla (CAPHyAI) 1º Suplente: Jorge Esteban Arcuri (CAPHBB)
sarias ante organismos públicos o privados tendientes al mejoramiento de la calidad de vida de los consorcistas, traducidos en el mejoramiento y la economía de los servicios prestados a los mismos, además de perfeccionar el funcionamiento de los consorcios de propietarios de edificios en propiedad horizontal. Como se puede observar, no es poca la responsabilidad y la tarea que tiene por delante la nueva Federación de Administradores que acaban de fundar ocho prestigiosas instituciones nacionales que representan un mayoritario porcentaje de administradores a lo largo y ancho del país.
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Congreso
El encuentro trasandino Viña del Mar y Santiago fueron sede del Vl Congreso de Administradores Inmobiliarios realizado en Chile.
n mes después del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal que la CAPHyAI organizó en Buenos Aires, Chile también tuvo su encuentro. Los días 24 y 25 de octubre, las ciudades de Viña del Mar y Santiago fueron escenario del VI Congreso de Administradores Inmobiliarios. Una reunión que contó con más de 60 delegados internacionales que llegaron desde Japón, Italia, España, Bélgica, Francia, Canadá, Estados Unidos, México, Guatemala, Colombia, Paraguay, Perú, Uruguay y Argentina, además de la presencia de más de un centenar de administradores chilenos que llegaron de distintas ciudades del interior del país. En representación de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias participaron Daniel Tocco, Presidente, y Fernando Staino, Vicepresidente Primero. En un ambiente de mucho profesionalismo, AníPropiedad Horizontal
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bal Ahumada, Presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile (CGAI), dio la bienvenida en Viña del Mar a los asistentes, exhortándoles a que “no solo sacaran el máximo provecho de los temas que dirigentes de los países visitantes expondrían en el encuentro, sino que también pudieran ser transmisores de esos mensajes a las bases de sus organizaciones en cada país”. Efectivamente, todos los dirigentes de los países extranjeros, incluyendo al líder de los administradores de la Comunidad Europea que congrega a todos los gremios de los países que la componen, contaron sus experiencias, realidades y buenas prácticas. Ahumada, quien es también el presidente de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios (ULAI), instó también a los presentes a que se conocieran entre sí y buscaran formas de proyectarse internacionalmente a través de las rondas de negocios programadas, formando de esta manera redes de contactos que les pudieran servir en el presente o futuro para generar algún negocio inmobiliario. Al término de la jornada del día 25, todos los asistentes, nacionales y extranjeros, quedaron muy satisfechos con la organización del congreso, con los temas desarrollados y con el ambiente de confraterni-
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dad y de amistad que se logró entre los delegados de los distintos países. Por lo anteriormente señalado, el presidente del CGAI en sus palabras de cierre puso énfasis a la importancia de conformar una unión profesional más férrea entre los países asistentes, con el propósito de lograr la homologación de buenas prácticas a nivel internacional, cosa que es posible si existe buena voluntad por parte de los dirigentes asistentes. En tal sentido, puso como ejemplo el Decálogo de Buenas Prácticas acordado y aprobado por la ULAI. En opinión de Daniel Tocco y de Fernando Staino, tanto el encuentro celebrado en Argentina como el de Chile, fueron dos magníficas oportunidades de intercambiar experiencias con administradores de otros países, que terminarán resultando beneficioso no sólo para los administradores sino también para los consorcistas, que son quienes reciben el servicio brindado por los administradores. “Estamos seguros que también con ese mismo espíritu se realizará el encuentro de Guatemala el próximo mes de enero. En todos los casos la idea es seguir trabajando en las propuestas y proyectos que hay en carpeta, más todos aquellas iniciativas que se sumen para mejorar la actividad de los administradores”.
Gabriela Pilar Saldivia
Multas para los infractores La Coordinadora del RPA visitó la Cámara para reunirse con administradores y aclarar las dudas existentes sobre la actividad. •
En cuanto a las declaraciones juradas estas deben estar presentadas, ya es sabido que hubo dos prórrogas, de modo que los administradores que no la hayan presentado es muy probable que sean multados por el no cumplimiento de este requisito. De todos modos la Coordinadora del RPA aclaró que quienes no
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hayan presentado la declaración jurada por algún motivo particular, pero entregaron una nota en tiempo y forma haciendo el descargo de esa situación, serán citados al RPA, se les dará una nueva clave y tendrán un plazo de cinco días para hacer la presentación de la documentación correspondiente y no serán multados.
Quedó claro que las multas son sólo para quienes no presentaron nada, ni se acercaron al Registro ni siquiera le dieron de alta a la clave. “Esos, que claramente son infractores a la ley, son los que serán multados”, señaló. • El monto de las multas son cinco salarios de un encargado de cuarta categoría de un edificio de
Gabriela Pilar Saldivia: “Las multas son sólo para quienes no presentaron nada, ni se acercaron al Registro, ni siquiera le dieron de alta a la clave. Esos, que claramente son infractores a la ley, son los que serán multados”.
propiedad horizontal, aunque en algunos casos esa suma se eleva hasta diez salarios. Sin duda se trata de montos muy significativos. Teniendo en cuenta que la base que se utiliza para el cálculo de las multas comparativamente con los honorarios del administrador son muy elevadas, la Cámara está realizando gestiones frente las autoridades respectivas para equiparar esos valores. • En el mismo sentido, la Cámara ha realizado un pedido de para simplificar el aplicativo para la próxima presentación. Sobre el particular, la CAPHyAI se comprometió a presentar un proyecto de cómo debería ser un aplicativo más simplificado. Básicamente a lo que se apunta con este pedido es que se trate de un aplicativo más sencillo, con menor cantidad de datos, que no demande tanta carga de información. • En materia de nuevas disposiciones, Gabriela Pilar Saldivia aclaró que se están entregando las matrículas, que como ya es de público conocimiento deberán
estar exhibidas en algún lugar visible del consorcio, sobre todo porque los inspectores las están pidiendo. En tal sentido aclaró que no es necesario que se exhiba el original, puede ser una fotocopia y de este modo se estará cumpliendo igualmente con la normativa. Dijo que hay muchas matrículas que entregar y están abocados a ese trámite hasta diciembre próximo. En tal sentido, señaló que “tal vez salga una nueva disposición en algún momento para que los que en diciembre no hayan retirado su matrícula tengan un plazo de treinta días más para realizar el trámite”. Sobre este punto cabe señalar que los socios de la CAPHyAI tienen la ventaja de no tener que acercarse al RPA para hacer este trámite, ya que la pueden retirar en las oficinas de la Cámara donde hay una persona del Registro abocada a todos los trámites que tengan que ver con esa institución. • Respecto al nuevo libro 2014 indicó que se estaba trabajando
para que en los próximos días saliera a la venta. Al respecto, cabe señalar que al cierre de esta edición el Libro Único de Datos 2014, necesario para el reempadronamiento del Administrador, ya estaba a la venta en la sede de la CAPHyAI. • En cuanto al tema de Expensas Claras, y ante las preguntas de los presentes en la reunión, la Coordinadora del RPA señaló que existe una disposición sobre el tema donde está todo explicado. Al respecto dijo que en el Registro están abocados a las declaraciones juradas y todavía no están trabajando en este tema porque falta para su vencimiento. No obstante, y ante el comentario de los administradores en el sentido de que actualmente hay colegas que ya están implementando liquidaciones bajo la nueva normativa, Gabriela Pilar Saldivia aclaró que la disposición sobre Expensas Claras establece un modelo de liquidación y hay muchos administradores que ya se están adecuando para no espePropiedad Horizontal
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rar a último momento. Además, dijo, la Ley 3.254 contempla todos esos requisitos mínimos a pesar de que en la práctica no se instrumentaba. Pero en la nueva disposición sobre el tema hay un modelo de liquidación de expensas, y lo que están haciendo mu-
chos administradores es adecuarse a ese modelo. • En cuanto a la posibilidad de generar un libro electrónico, Gabriela Pilar Saldivia dijo que es un tema sobre el que no hay novedad; es más, hasta el momento no hay ningún proyecto al res-
pecto. En tal sentido expresó que recientemente sobre el tema del aplicativo se probó de enviarlo vía on line y hubo muchos problemas con el alta de las claves. Es un sistema totalmente nuevo sobre el que habrá que seguir trabajando.
En defensa propia
Fernando Staino, Vicepresidente Primero de la CAPHyAI, aprovechó el encuentro para comentar una vez más que desde que apareció la Ley 3.254, que introdujo modificaciones de fondo y muy profundas en la actividad del administrador, la Cámara fue una de las pocas instituciones que no ha dejado de trabajar y hacer presentaciones ante la Justicia en defensa del administrador. A modo de ejemplo, señaló que desde esa institución se presentó la cautelar sobre el seguro de caución. Dejó sin efecto el proyecto primitivo de Expensas Claras que dejaba mucho que desear y era muy perjudicial para la actividad de los administradores. También por una gestión de la CAPHyAI se dieron de baba varios libros innecesarios para el desarrollo de la actividad. “No nos vamos a quedar cruzados de brazo –aseguró Staino– porque desde la Cámara estamos dispuestos a llevar adelante todas las
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acciones que sean necesarias cuando aparezcan normas, disposiciones o proyectos que atenten contra el buen funcionamiento de nuestra actividad”. Por su parte Daniel Tocco, Presidente de la CAPHyAI, explicó que “no es resorte ni de la Cámara ni del RPA modificar una ley. Lamentablemente antes de la sanción de la Lay 3.254 nadie se ocupó de frenarla o explicarles a los legisladores los errores que se estaban cometiendo con la sanción de la norma. De modo que la única forma de modificar una ley es a través de otra ley. Lo que sí pudimos cambiar por disposición fueron las reglas del mandato, que tanto nos perjudicaban, y también la firma conjunta. De modo que podemos avanzar e intentar modificar todo aquello que no demanda una nueva ley, y en eso estamos trabajando y, como bien decía Fernando, no vamos a bajar los brazos”.
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Ascensores seguros y confiables
Esta iniciativa permitirá que los ciudadanos puedan verificar el estado de los equipos y de la empresa conservadora. os administradores de consorcio de inmuebles que tengan instalados ascensores, montacargas, escaleras mecánicas o rampas móviles, deberán registrar obligatoriamente las instalaciones que se encuentren en sus edificios, así como identificar a las empresas de conservadores que hubieren contratado. A partir de los datos que se obtengan de este relevamiento se procederá a la generación informática de una tarjeta de seguridad que contendrá un “Código de Respuesta Rápida” o código QR con los datos técnicos de los equipos y la empresa conservadora. Esto permitirá que todos los ciudadanos puedan verificar el estado de los equipos y de la empresa conservadora. El proyecto “Ascensores Seguros”, que estará a cargo de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, obligará a abonar una tasa por cada ascensor existente en el edificio. Los trámites se pueden iniciar por Internet en base a módulos de fácil comprensión que serán accesibles
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desde la página web de la Agencia Gubernamental de Control http://www.agcontrol.gob.ar No obstante, oportunamente la Cámara enviara un instructivo a los administradores a efectos de que puedan, con facilidad, iniciar los trámites on line.
Ciudad Verde
Socorro, basura Preguntas y respuestas sobre el programa de separación de residuos implementado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires . n diálogo con el programa de radio Hablando con Propiedad, que se emite todos los martes de 20 a 21 por FM Radio Cultura, Franca Antolini y Carolina Theler, representantes de la Unidad de Proyectos Especiales, Construcción Ciudadana y Cambio Cultural, del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, explicaron los pilares básicos del programa Ciudad Verde. En tal sentido, sostuvieron que el programa pone foco en varios objetivos a la vez. Por un lado la mobilidad sustentable, como el Metrobus o las bicisendas. También se trabaja en la energía, motivo por el cual se están cambiando lámparas tradicionales por energía lumínica led, con lo cual se disminuye considerable-
mente el consumo. Sin duda, otros de los grandes pilares del programa es la separación de residuos. Y de esto se habló con las invitadas al programa. -HP: ¿Por qué es importante que separemos los residuos? -Carolina Peler: Cada uno de nosotros somos responsables de la basura que producimos, y muchos de esos residuos están hechos para que duren mucho tiempo, como vidrio que tarda en degradarse alrededor de 4.000 años, lo cual es mucho tiempos. Entonces, como somos responsables de esa generación de residuos, es importante que los vecinos de esta ciudad separen la basura, porque sin separación no tenemos forma de encarar esta difícil la problemática a la que nos enfrentamos en la ciudad de Buenos Aires.
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-HP: Muchos vecinos viven en edificios de propiedad horizontal y son grandes productores de residuos. En tal sentido, ¿qué puede hacer el administrador para colaborar con este programa? -Franca Antolini: Es mucho lo que puede hacer. Por ejemplo, proveer de información a los consorcistas, promover la separación de la basura, capacitar al encargado y dotar de todos los elementos tanto al encargado como a los consorcistas para que el programa de separación de residuos se pueda cumplir. El administrador es una pieza clave en un programa de este tipo. -HP: ¿Qué beneficio social tiene el reciclado de la basura? -Carolina Peler: El beneficio social es donde nosotros más nos apoyamos, ya que contamos con un programa cooperativista que se ha transformado en un modelo a seguir porque somos uno de los pocos países en el mundo que hemos desarrollados un programa de cooperativas para el tratamiento de los materiales reciclables. Esto significa que el beneficio social está en la mano de obra que significan estas cooperativas que emplean a gente que antes eran cartoneros que hacían un manejo informal de la basura en la calle y hoy trabajan en una estructura organizada con los beneficios que eso conlleva para todos los involucrados en el programa. -HP: ¿Qué rol tienen los recuperadores urbanos dentro del programa de separación y reciclado de residuos? -Franca Antolini: Son nuestro eje fundamental, porque se encargan de recolectar el material y separarlo en los centros verdes que se les asignan. Ellos tienen una gran responsabilidad en el programa.
Carolina Peler: “Generamos 6.000 toneladas de basura por día, y eso es mucho”.
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Franca Antolini: “El administrador es una pieza clave en un programa de este tipo”.
-HP: Todos los días, cada uno de nosotros, en cada momento, en cada instante estamos generando basura. ¿Tienen idea de qué cantidad de toneladas de residuos generamos por día en la ciudad de Buenos Aires? -Carolina Peler: Producimos muchos residuos, tal vez demasiados. La mejor manera de verlo es si le digo que generamos 6.000 toneladas de basura por día. -HP: ¿Y eso qué representa, si es que se puede ejemplificar? -Carolina Peler: Equivale a 1.000 elefantes. Y todos somos responsables de esta situación, porque individualmente generamos 1,5 kilos de residuos por día. -HP: El CEAMSE ya tiene poco lugar para la disposición de la basura, ¿qué hacemos con este problema a futuro? -Franca Antolini: Precisamente porque es un problema, una forma de reducir la cantidad de basura que producimos es separando y reciclando. Sobre todo si se tiene en cuenta que del 1,5 kilos de residuos que producimos por día alrededor del 40% es reciclable, con lo cual estaríamos reduciendo casi a la mitad nuestra basura diaria. Además, hay que sumar a esto la apertura de plantas de tratamiento de residuos que contribuye en forma importante con el desarrollo del programa. “Pero independientemente de lo que se está haciendo desde el Gobierno de la Ciudad, que es mucho –sostienen Franca y Carolina –, necesitamos de la colaboración de todos: de los consorcistas, de los encargados y de los administradores; sobre todo en una ciudad como Buenos Aires donde más del 70% de la
Diez felicitado ¿Cuánta sabe en cuestiones de medio ambiente, residuos y materiales reciclables? Si responde este cuestionario usted mismo podrá calificarse. Para diez felicitado deberá responder todas las preguntas bien. ¿Se anima al desafío? 1. ¿Cuántos millones de kilos de residuos por día se generan aproximadamente en la Ciudad de Buenos Aires?
a. 2 millones de kilos
b. 6 millones de kilos
c. 10 millones de kilos.
2. ¿Qué materiales son reciclables?
a. Yerba mate, papel, vidrio, cartón. vidrio, papel, cartón y metal.
b. Resto de comida, papel, cartón, plástico
c. Plástico,
3. ¿Cuánta basura tira cada persona aproximadamente en la Ciudad de Buenos Aires?
a. 0,5 kg
b. 1 kg
c.1,33 kg
4. ¿Cuántos años aproximadamente tarda en descomponerse una botella de plástico?
a. entre 1 y 10 años
b. entre 10 y 100 años
c. entre 100 y 1.000 años
5. ¿Cuántos años aproximadamente tarda en descomponerse una botella de vidrio?
a. 1.000 años
b. 4.000 años
c. 6.000 años
Respuestas: 1: Opción b, 2: Opción c, 3: Opción c, 4: Opción c y 5: Opción b.
Tiempo que tardan en biodegradarse Papel y cartón
Latas
de 1 a 2 años
10 años
Son los más sencillos La naturaleza transforma de reciclar y el metal ferroso en óxido biodegradar. de hiero. Reciclar una lata ahorra un total de energía equivalente a 3 horas de un televisor prendido.
Cigarrillo
La nicotina y el alquitrán de un solo cigarrillo pueden contaminar hasta 50 litros de agua.
Plástico
El plástico desechado que va a ríos, lagunas y océanos mata alrededor de 1 millón de animales por año.
Hasta 25 años Hasta 1.000 años
Pilas
Contienen mercurio y otros metales que se filtran en el suelo y contaminan el agua y los seres vivos. Una micropila de mercurio puede contaminar 600.000 litros de agua.
1.000 años
Vidrio
Es un material altamente reciclable, pero muy resistente para ser biodegradado naturalmente.
4.000 años
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Filial La Plata
Encuentro de administradores La presencia de la Cámara en La Plata pretende sumar esfuerzos para trabajar juntos en la mejora de la actividad. n los primeros días del mes de noviembre la ciudad de La Plata fue escenario del primer encuentro de administradores de propiedad horizontal. La reunión, que se realizó en el salón Dardo Rocha del Hotel Corregidor, fue organizada por la filial de la CAPHyAI en aquella ciudad, que como es de público conocimiento opera desde los primeros días de marzo de este año. Concurrieron alrededor de 30 personas, y a juzgar por los comentarios de los presentes, entre los que se encontraban el Presidente y representantes de la Comisión Directiva de la Cámara de Administradores de La Plata, el encuentro fue sumamente positivo por el interesante intercambio de ideas y experiencias. Por la CAPHyAI asistieron Daniel Tocco, Fernando Staino y Miguel Ángel Summa. La oportunidad fue propicia para transmitir a los presentes la importante trayectoria de la Cámara en el sector, sus últimos logros conquistados para mejorar la actividad de los administradores en la ciudad de Buenos Aires y el éxito del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal.
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Los representantes de la CAPHyAI le transmitieron la idea a los administradores de La Plata que le objetivo es sumar voluntades y trabajar juntos por el bien de la actividad.
Asimismo, se dejó claro que la presencia de la cámara en la ciudad de La Plata no persigue un objetivo de competencia entre profesionales del sector, sino todo lo contrario, “queremos sumar voluntades, juntarnos y trabajar
unidos por la jerarquización de la actividad. Entendemos que es la única forma de mejorar la profesión, con lo cual nos beneficiaremos todos: administradores y copropietarios”, sostuvo Daniel Tocco.
Accesibilidad
El uso de la piscina Las piscinas deben ser accesibles a todas las personas que habitan un edificio de propiedad horizontal.
os nuevos desarrollos inmobiliarios han incorporado desde hace varios años los amenities, entre los que se encuentran las piscinas, solarium, sum, spa, etc. Toda vez que las vacaciones se acercan y el calor comienza a sentirse en la ciudad, las piscinas son el espacio más frecuentado por los copropietarios de un edificio. El término piscina procede de piscīna (vocablo latino), que se refiere a un depósito artificial de agua que se utiliza con fines recreativos, deportivos o decorativos. Conocida en algunos países como pileta o alberca, la piscina permite que las personas se refresquen en el verano, practiquen natación o realicen juegos acuáticos, entre otras actividades. Desde la época romana, el hombre ha diseñado diversos reservorios de agua para aprovechar sus beneficios sin tener que recurrir a ríos, lagos, océanos u otros medios naturales. Las piscinas pueden tener características y tamaños muy diversos, de acuerdo con el espacio disponible, pero ello no obsta a que las mismas sean accesibles a todos ya que, entre otras cosas, el ocio y la recreación no debe ser exclusivo de un grupo de personas, sino de todos.
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Accesibilidad en las piscinas
Cuando hablamos de accesibilidad, lo hacemos desde la mirada del diseño universal, lo cual permite que en el colectivo de la diversidad de las personas todas, o casi todas, puedan acceder y hacer uso, en este caso, de la piscina. No sólo la accesibilidad tiene como destinatario final a las personas con discapacidad motora, sino que el abanico al cual está dirigida es mucho más amplio. Las mujeres embarazadas, los adultos mayores, los niños, las personas con discapacidad, etc., todos ellos
en su diversidad tienen el derecho de poder acceder libremente, con la autonomía e independencia que se mueven a diario, a la piscina sin que ello implique mayores costos o la necesidad de depender de un tercero que colabore con la accesibilidad a las mismas. La accesibilidad debe formar parte del criterio no solo de los profesionales del diseño, que desde ya crean el entorno donde nos movemos y habitamos habitualmente, sino también en aquellos que deben tomar las decisiones para realizar una obra de remo-
delación u obra nueva. En la ciudad de Buenos Aires, la Ley 962 establece las condiciones de accesibilidad con que deben contar tanto los proyectos de obra nueva como también aquellos de remodelación. No debe olvidarse que cualquier obra que se realice en un edificio tiene que requerir del correspondiente aviso o permiso de obra según corresponda y presentar los planos pertinentes. Un concepto muy gráfico sobre la accesibilidad es la denominada “accesibilidad desapercibida”, que es aquella basada en la medida de la silla de ruedas para dimensionar los espacios y el alcance del niño para acceder a objetos. Donde un niño llega, llegamos todos, pensemos en las personas de baja talla quienes quedan aún más marginados al momento de la accesibilidad. Por otro lado, desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal 13.512 –por las leyes 22.431 y 24.314–, todos los edificios deben ser accesibles en sus partes comunes en el recorrido desde planta baja hasta la azotea. Podemos decir, entonces, que los sectores de piscina, solarium, etc deben ser accesibles a todos. Así como menciono a la accesibilidad en relación con las personas con discapacidad motora, también en el diseño de las piscinas se debe prestar particular atención en relación con las personas cie-
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gas o con baja visión. Solo a modo enunciativo es recomendable tener en cuenta: 1. Que los márgenes de la piscina sean firmes, estables, antideslizantes y sin reflejos. 2. Las escaleras de material, ubicadas dentro de la piscina, deberán tener peldaños antideslizantes y con una banda de color contrastante en el borde de cada uno de ellos. 3. Pasamanos rugoso, para evitar que las manos se resbalen, ubicados a ambos lados 4. El aumento de profundidad, cuando sea importante, se señalará con cambio de color y textura en el fondo de la piscina y el margen. 5. El acceso a la piscina también puede realizarse mediante la utilización de una rampa ubicada en la zona de menor profundidad. No tendrá una pendiente superior al 8%, con un ancho mínimo de 0.90 cm, provista de pasamanos a ambos lados y a doble altura. La superficie deberá ser antideslizante y no abrasiva. 6. Como alternativa de accesibilidad están las grúas hidráulicas, que consiste en un sencillo dispositivo con eje vertical de accionamiento hidráulico al que se sujeta
una silla que sube hasta la superficie y se sumerge hasta el interior de la piscina. Al poder girar, resulta sencilla la transferencia desde la silla de ruedas hasta esta silla sumergible. En algunos proyectos, sus autores dejan las instalaciones preparadas para que, a futuro, cuando el consorcio así lo disponga, se coloque este tipo de grúa sin la necesidad de realizar obras nuevas que terminan resultando más costosas. La Convención de los Derechos de las Personas con Discapacidad establece como definición de discapacidad que es “la deficiencia más la barrera (sea esta arquitectónica, social, actitudinal, comunicacional)”. Entonces, según los términos de la Convención, si como miembro de esa pequeña sociedad llamada consorcio de copropietarios, podemos eliminar las barreras ya no hablaríamos de discapacidad. Entre todos podemos hacer de nuestra sociedad un lugar inclusivo para todos sin discriminación de ningún tipo. Nota: Sugerimos ver el cuadernillo de esta edición como complemento de esta nota. Dra. y Arq. Valeria E. Nerpiti Abogada y Arquitecta. Asesora de la CAPHyAI
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Guía
Para propietarios e inquilinos Derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos para evitar conflictos que pueden terminar en pleitos. n la relación contractual entre propietarios e inquilinos tantos unos como otros tienen derechos y obligaciones que hay que conocer en detalle. La letra chica de los contratos, la falta de conocimiento o las malas prácticas, suelen llevar a fricciones de diversa índole entre dueños e inquilinos que a veces terminan en pleitos que la mayoría de las veces se podrían evitar. En una nota publicada en el diario La Nación, firmada por Clarisa Herrera, se presenta una interesante guía para propietarios e inquilinos para evitar conflictos, que nos parece oportuno compartir con nuestros lectores. Allí se dice que los desacuerdos
se suceden en tres instancias de la relación: previo a la firma del contrato, durante el transcurso del
mismo y en su finalización. Y se analizan los distintos puntos de conflicto.
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El contrato de reserva
Uno de ellos proviene del contrato de reserva, oportunidad en que la inmobiliaria solicita al locatario un anticipo, a veces del equivalente a un mes o un poco más, sujeto a la evaluación de la documentación que presenta el potencial inquilino. ¿Pero qué sucede? Si después de la evaluación, la documentación no es suficiente o el dueño decide
que el potencial inquilino no da con el perfil que buscaba, muchas veces no sólo no se firma el contrato sino que no se le devuelve el monto de la reserva a quien quería alquilar. Según la propiedad a arrendar se puede hablar de $2.000 o $ 3.000. Entonces ¿qué pasa? Si la persona acciona judicialmente es muy probable que se lo devuelvan, pero muchos inquilinos, por el poco dinero que representa, ni siquiera se les ocurre ponerse en gastos judiciales porque sienten que no vale la pena porque terminarán pagándole más al abogado que lo que finalmente recuperarán. Visto el tema desde la vereda de enfrente, un problema que suelen enfrentar los propietarios es la falta de solvencia del inquilino y la validez de la garantía. Con el afán de alquilar, muchos locadores que no requieren los servicios de inmobiliarias, no piden garantías o bien no verifican adecuadamente su situación, y se encuentran con personas inescrupulosas que salen como garantes; son las denominadas “garantías compradas”.
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La realidad es que al tiempo esa garantía cambia de titular y ante un incumplimiento del inquilino si el propietario quieren ejecutar se encuentran con que el garante no tiene más esa propiedad. Ante esta situación los especialistas consultados sugieren que para evitar riesgos es necesario que el dueño invierta el tiempo y dinero necesarios en corroborar el perfil de su locatario. En tal sentido sostienen: “Los contratos cubren al propietario, pero es necesario chequear que el inquilino tenga los ingresos suficientes para hacer frente a sus obligaciones, saber quién es y qué hace. Y que la garantía sea fiel y no “trucha”.
El estado del inmueble
Otro punto de fricción entre propietarios e inquilinos es el estado del inmueble. Al momento de la firma del contrato es necesario constatar el perfecto estado de la unidad. La particularidad que tiene el contrato de locación es que el propietario debe cumplir con su obligación dándole al inquilino el departamento en condiciones de habitabilidad y funcionalidad. Un problema muy frecuente con
los departamentos a estrenar, por ejemplo, suele ser que tenga luz de obra o el gas no esté habilitado. Pero en departamentos de años, también es frecuente que no funcione bien el horno, el calefón o haya alguna cañería tapada. Por eso es aconsejable dejar en claro, mediante la forma de un contrato, lo que se entrega y en qué estado es recibido por el inquilino. Pero claro, muchos inquilinos no reparan en este punto y firman el contrato igual porque el dueño se compromete a arreglarlo en cierta cantidad de tiempo, pero el contrato empieza a transcurrir y los arreglos no se hacen. ¿Y entonces qué pasa? Comienzan los reclamos mediante el envío de cartas documento, que muchas veces termina con mediaciones que no siempre tienen un resultado favorable.
Los impuestos y expensas
¿Qué pasa en términos de impuestos? El pago del ABL corresponde al propietario en carácter de titular. Mientras que todos los servicios que implican un consumo que usufructúa el inquilino corresponde que él los pague; es un tema que no se discute. Otro punto de alta conflictividad son las expensas. Las expensas
de convivencia, inquilinos que hacen ruidos o ponen música en horarios y días que no corresponde.
Depósito en garantía
comunes implican los gastos del consorcio constantes de todos los meses, si hay un gasto adicional, como una instalación nueva de gas, refacciones estructurales o remodelaciones, se detallan como extraordinarias. Si por contrato se estipula que el locatario se hace cargo de las expensas totales, el problema sobreviene con la liquidación de una expensa extraordinaria. En el punto de pago de expensas y servicios, una gran responsabilidad que suelen olvidar los propietarios es el control del pago de las expensas por parte del inquilino. Hay propietarios que sólo les interesa que el inquilino esté con el alquiler al día. Y eso es un error. Tienen que saber que si hay atraso en el pago de las expensas, el responsable del pago de las mismas ante la administración es el propietario, porque cuando compra declara conocer el reglamento de copropiedad que rige al edificio. El problema se presenta porque los propietarios suponen que si las expensas están a cargo del inquilino, éste las tiene que pagar sí o sí. Es así por una cuestión contractual, pero si no las paga, el responsable y sobre quien recaerán
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las acciones judiciales, siempre es el titular de la unidad.
Problemas domésticos
Entre los problemas domésticos más comunes entre propietario e inquilino se encuentran la rotura de una cocina, el calefón o un caño. Los parámetros para definir a quién le corresponde los gastos tienen que ver con el tipo de artefacto que sufre los desperfectos. Humedad o filtraciones por humedades son arreglos estructurales que no debe asumir el inquilino porque implica arreglarle el inmueble al propietario cuando éste último tiene que asegurar las condiciones de habitabilidad. Los gastos de mantenimiento que corresponden al inquilino son los comunes, una llave de luz, un cuerito, pérdida de un caño exterior (no interno) y arreglos menores sobre la cocina o el calefón.
Problemas de convivencia
Los problemas de convivencia suelen ser también factor de conflicto entre propietarios e inquilinos. Está entre los motivos que más crispación genera en el dueño de la vivienda porque produce conflictividad con otros copropietarios. Es más que nada un problema de educación, de respeto de las normas elementales
La devolución del depósito en garantía es un gran problema común a casi todos los contratos. Se trata de un contrato adicional que se firma entre las partes donde el dinero se devuelve a condición de entregar el inmueble en las condiciones que se brindó originalmente, libre de deuda de expensas y servicios. Pero muchos dueños se comprometen a devolver el depósito de un mes a sesenta días finalizado el contrato. Lo que ocurre es que pasan esos días y el dueño argumenta que entró al inmueble y que encontró que tenía un caño roto u otros desperfectos y que utilizó el dinero para arreglarlo, por lo tanto no se lo reintegra al inquilino. Para evitar esta situación locador y locatario deben revisar el departamento al finalizar el contrato, constatar el estado y devolver en el acto el depósito.
Subalquiler
Otra sorpresa con la que pueden encontrarse los dueños, es que la propiedad ha sido subalquilada con otros fines. Todo contrato debe incluir la cláusula de prohibición del subalquiler. A veces ocurre que los dueños lo ponen formalmente, pero en la práctica piensan que si el alquiler se paga y la convivencia con el resto es buena, no importa quién viva, pero es un peligro potencial. Como se puede apreciar, ser propietario de un inmueble alquilado o ser inquilino no son cosas fáciles. Por eso, para evitar problemas innecesarios, lo aconsejable es hacer bien las cosas y asesorarse. Todos los problemas son evitables, siempre y cuando se hagan bien las cosas y haya buena voluntad de ambas partes.
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Código QR
¿Qué es y para qué sirve? Se trata de una evolución del código de barras que almacena información y puede ser leído a través de un teléfono celular. Ya es exigido por la AFIP.
asta el más reacio a la tecnología habrá visto alguna vez este dibujo en blanco y negro, compuesto de líneas y cuadrados: el Código QR. Conocido también como quick response code o “código de respuesta rápida”, es una evolución del código de barras y consiste en una forma de almacenar información que puede ser leída rápidamente por un láser. Creado en 1994 por la compañía japonesa Denso Wave, fue utilizado en un principio por las industrias para administrar sus inventarios, pero luego su uso se extendió cuando los teléfonos móviles comenzaron a incluir software capaz de leerlo. A diferencia de otros formatos de códigos, el QR es abierto y sus derechos de patente no son ejercidos.
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Los códigos QR también son llamados bidimensionales, porque codifican los datos a lo largo y a lo ancho, a diferencia de los códigos de barra, en donde lo que importa es el grosor de las barras negras y el espacio blanco entre ellas. De este modo, con sólo escanear la imagen con la cámara del smartphone el usuario puede acceder, por ejemplo, a una dirección web o incluir datos en el dispositivo sin necesidad de tipear. Muchos también permiten acceder a textos, canciones, imágenes o videos. La publicidad aprovecha muchísimo el código QR en los últimos tiempos: suelen aparecer en carteles, en puertas de baños públicos, en transportes o en etiquetas de productos.
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El QR y la AFIP
Incluso muchas dependencias estatales los utilizan para acelerar y facilitar trámites. La AFIP, por ejemplo, diseñó un sistema para que los consumidores puedan hacer denuncias de evasión en tiempo real. Con sólo escanear el código exhibido en las vidrieras de cada local, podrán alertar sobre irregularidades en la entrega de facturas. Desde el año pasado, por disposición Nº 3377 de la AFIP, los contribuyentes están obligados a exhibir el Formulario 960/NM, que el organismo llama “Data Fiscal”. Se trata de un formulario interactivo que contiene un código QR con información fiscal del contribuyente, y que cualquier cliente puede leer utilizando su propio celular con conexión a Internet y un software gratuito que permite interpretar la información contenida en el código. La información que suministra el código sobre el contribuyente es básicamente su condición frente al IVA o al Monotributo. Si están presentadas todas las declaraciones juradas del IVA. La condición frente al Impuesto a las Ganancias y si cumplió con la presentación de las declaraciones juradas que correspondan. Si adeuda el pago del Monotributo o si presentó la declaración jurada informativa del mismo.
Dónde exhibirlo
La normativa exige que el código QR se ubique en lugares visibles y destacados que puedan estar a la vista de todo el público, al alcance de la mano y una distancia prudente que permita capturar su información. Quienes tengan vidriera en su local deberán colocar el formulario con el código contra el vidrio. En cambio, cuando se utilicen máquinas registradoras o controladores fiscales autorizados por la AFIP, se deberá exhibir un formulario 960/NM por cada máquina o controlador fiscal.
Quiénes deben exhibirlo
El formulario 960/NM deberá ser exhibido por los contribuyentes que se encuentren obligados a emitir facturas.
Cómo se obtiene
Ingresando a la página de la AFIP y accediendo al Servicio Web “Formulario 960/NM – Datas Fiscal” por medio de la clave fiscal. El sistema despliega en pantalla la lista de servicios de la AFIP que se encuentran habilitados. Es allí donde se debe seleccionar el “Formulario 960/NM – Datas Fiscal” . En caso de no encontrar este servicio, se puede habilitar utilizando la opción “Administrador de
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Pararrayos
Para defendernos del cielo Cada año en el mundo hay 400 personas impactadas por rayos. Las estadísticas hablan de 1 muerte cada 10 personas impactadas.
e acuerdo con la opinión de los expertos, generalmente hay más peligro durante la previa de la tormenta, cuando el cielo se pone negro, que una vez que empezó a llover. Hay personas más receptivas que otras, y actividades también. Pero, básicamente, cuando hay tormenta eléctrica no se puede estar afuera, simplemente porque está comprobado que una hora antes y una hora después de la tormenta se puede ser impactado por un rayo. A fin de evitar una trágica experiencia y estar prevenidos antes este fenómeno natural, cabe recordar algunos datos importantes acerca de qué hacer cuando hay tormenta: • No hablar por teléfono afuera de la vivienda. • No pararse al lado de un mástil. • Salir del agua en caso de estar en una pileta de natación. • No descolgar la ropa que pueda haber en la terraza del edificio. • No permanecer junto a ventanas o balcones mirando la tormenta, ya que las estructuras metálicas pueden actuar como conductor. El pararrayos, o mejor denominado “captador de rayos”, es un elemento metálico que se coloca en la parte más alta de una edificación o construcción a efectos de que los rayos producidos por descargas eléctricas “caigan” siendo atraídos por estos, bajando por su conducción hasta la tierra, y no lo hagan aleatoriamente sobre cualquier otro elemento que los atraiga, como árboles, animales, personas o edificaPropiedad Horizontal
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Prevención sí, garantía no Si bien es importante tomar todas las medidas de prevención para resguardar la salud e integridad de las personas, nada puede garantizar en forma absoluta la inmunidad de la gente o de las cosas contra el peligro del rayo, pero sí es adecuado tomar en cuenta determinados comportamientos para disminuir el riesgo personal de ser impactado por el mismo. Durante una tormenta eléctrica, salvo que sea estrictamente imprescindible, no se debe salir de la casa ni permanecer fuera de ella. De no ser posible, se debe buscar refugio de la siguiente forma: 1. En una casa u otra construcción que estén protegidas contra rayos, manteniéndose alejado de puertas y ventanas abiertas. 2. En refugios bajo tierra, tales como subterráneos, túneles, etc. 3. En grandes construcciones con estructura metálica. 4. En automóviles, trenes o embarcaciones cerrados y en otros vehículos con techos y carrocerías metálicas. 5. En calles de ciudades que estén escudadas por la edificación circundante, preferentemente deteniéndose junto a un muro de un edifio alto.
En lo posible se deben evitar los siguientes lugares:
1. Pequeñas construcciones no protegidas, tales como cobertizos, tinglados, etc. 2. Carpas, toldos o refugios temporarios. 3. Automóviles de techo no metálico o descubiertos. 4. Remolques, acoplados abiertos o no metálicos.
ciones, principalmente partes metálicas expuestas de éstas, como puede ser la propia estructura. Es decir que la caída sea conducida en lo posible por estos elementos y no por cualquier otro que la descarga encuentre en su camino hacia la tierra. Si bien existen distintos tipos de pararrayos (radioactivo, piezoeléctrico, jaula de Faraday o reticular), los más usuales son los conocidos como “pararrayos Franklin”, en homenaje a su inventor. ¿Quiénes son los responsables de instalar un
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Lugares y actividades que deben evitarse durante una tormenta eléctrica:
1. Cimas o laderas de colinas o lomas. 2. Zonas en la parte superior del edificio, cerca de puertas o ventanas abiertas, estufas, chimeneas, cañerías, piletas de lavar, radiadores de calefacción. 3. Campos abiertos, campos deportivos, campos de golf. 4. Playas de estacionamiento, canchas de tenis. 5. Piletas de natación, lagos, costas. 6. Árboles aislados, cercas de alambrados, tendederos, cables aéreos en general, vías ferroviarias, líneas eléctricas o telefónicas, molinos, rejas de metal, conductores de bajada de pararrayos. 7. El contacto con equipos eléctricos conectados, teléfonos fijos, cañerías sanitarias. 8. El uso de elementos metálicos tales como cañas de pescar, palos de golf, etc.
Qué hacer
Si una persona se halla irremediablemente aislada en una zona expuesta a rayos y siente que un rayo está próximo a caer, se debe arrodillar y doblar hacia adelante, poniendo las manos sobre las rodillas. No debe quedar acostado sobre el suelo ni poner las manos sobre el piso. Si una persona es alcanzada por un rayo puede llegar a quemarla, ante lo cual no se debe temer tocarla pues no retiene carga eléctrica alguna. Por lo tanto se la puede revisar y revivir mediante respiración boca a boca o masaje cardíaco.
pararrayos en un edificio? ¿Lo puede hacer cualquier persona o se necesita un profesional capacitado? ¿En este caso qué tipo de profesional y que características debe reunir? Se necesita un profesional capacitado, capaz de aplicar las normas IRAM que correspondan para diseñar e instalar los sistemas de protección contra rayos, tanto el externo como el interno. ¿Todos los edificios deben tener pararrayos? ¿O sólo los edificios más altos de la manzana? La instalación de pararrayos en los edificios se
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realiza en los siguientes casos: I) Por disposición de la autoridad competente (Estados nacional, provinciales o municipales). II) Por exigencias de compañías aseguradoras de riesgos en convenios con particulares. III) Por decisiones de particulares que evalúan los riesgos de muerte, incendios, etc. y de destrucción de la propiedad a causa de rayos.
El pararrayos es una buena medida de prevención, aunque nada puede garantizar en forma absoluta la inmunidad de la gente o de las cosas contra el peligro del rayo.
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En todos estos casos las normas IRAM que, en principio, son de aplicación voluntaria, pasan a ser obligatorias para las partes que las adoptan, ya sea por disposición de la autoridad o bien por acuerdo previo entre partes interesadas. Respecto de su instalación en la Ciudad de Buenos Aires, la normativa vigente (Código de la Edificación) establece la “necesidad de instalar pararrayos” cuando dice: En cada caso la Dirección indicará la necesidad de instalar pararrayos en obras que, por su altura o por sus especiales características, sean susceptibles de ser dañadas por descargas eléctricas atmosféricas.
Fideicomisos
Nuevas obligaciones ecordamos que la Resolución General Nº 3.312 de la AFIP había establecido un Régimen de Información Anual y de Registración de Operaciones para los fiduciarios (administradores) de fideicomisos constituidos en el país, financieros o no financieros.
Régimen de información anual
El régimen debe ser cumplimentado por: 1) Quienes actúen en carácter de fiduciarios (administradores) respecto de los fideicomisos constituidos en el país, financieros o no financieros. 2) Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciarios (trustees/fiduciaries o similares), fiduciantes (trustors/settlors o similares) o beneficiarios (beneficiaries) de fideicomisos (trusts) constituidos en el exterior.
Datos a informar
Entre otros datos hay que informar la identificación de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios; detalle y monto total de activos fideicomitidos y detalle de la emisión a valores nominales y su composición (valor nominal, tipo y clases de títulos).
Procedimiento
La carga de datos se realizará utilizando el programa aplicativo denominado “AFIP - DGI Fideicomisos del país y del exterior - Versión 1.0”.
Vencimiento de la obligación
La información tendrá carácter anual, con corte al día 31 de diciembre de cada año, debiendo suministrarse hasta las última semana del mes de julio de cada año, comenzando el día 27 y concluyendo el día 31, acuerdo con la terminación del número de CUIT del sujeto obligado.
Registración de operaciones
Quedan obligados quienes se detallan a continuación:
1) Sujetos que actúen como fiduciarios de fideicomisos –financieros y no financieros– constituidos en el país respecto de las siguientes operaciones: • Constitución inicial de fideicomisos. • Ingresos y egresos de fiduciantes o beneficiarios, que se produzcan con posterioridad al inicio. De tratarse de fideicomisos financieros, deberá detallarse el resultado de la suscripción o colocación. • Transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos. • Entregas de bienes efectuadas a fideicomisos, con posterioridad a su constitución. • Modificaciones al contrato inicial. • Asignación de beneficios. • Extinción de contratos de fideicomisos. 2) Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciarios en fideicomisos constituidos en el exterior. Propiedad Horizontal
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3) Sujetos residentes en el país que actúen como fiduciantes o beneficiarios en fideicomisos constituidos en el exterior, únicamente por las operaciones relacionadas con sus respectivas participaciones. 4) Vendedores o cedentes y adquirentes o cesionarios de participaciones en fideicomisos constituidos en el país, respecto de transferencias o cesiones gratuitas u onerosas de participaciones o derechos en fideicomisos.
Datos a registrar
Entre otros detalle el de la constitución inicial; ingresos y egresos de fiduciantes o beneficiarios; transferencias de participaciones o derechos; modificaciones contractuales; asignación de beneficios.
Procedimiento
La registración de las operaciones se perfeccionará a través de la aplicación denominada “Registración de Fideicomisos del País y del Exterior”, debiendo ingresar previamente con clave fiscal a la página web de la AFIP.
Vencimiento de la obligación
Las registraciones mencionadas deberán realizarse dentro de los diez días hábiles administrativos contados a partir de la fecha de formalización de la operación. La resolución aclara que se entiende por formalización de la operación: cancelación total o parcial, documento público o privado, actas o registraciones, entre otras, la que ocurra primero.
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Nuevas obligaciones
Ahora, a través de la Resolución General Nº 3.538 se establece como obligación adicional a las ya existentes la de presentar electrónicamente la documentación respaldatoria de las operaciones registradas en formato “pdf”. Esta nueva obligación entró en vigencia el 15 de noviembre pasado, oportunidad en que fue publicada en el Boletín Oficial.
Vencimiento febrero 2014
Pero, además, la normativa establece que con carácter de excepción los sujetos obligados a cumplir con el “Régimen de Información Anual” deberán presentar electrónicamente en formato “pdf” el contrato de constitución inicial del fideicomiso informado y las modificaciones que se hubieran efectuado al mismo respecto de las operaciones registradas a partir del día 1° de enero de 2013 hasta el 15 de noviembre de 2013. El vencimiento para esta obligación excepcional será el próximo 28 de febrero de 2014. Por último cabe señalar que la presentación de la documentación digitalizada, tanto para los nuevos contratos de fideicomisos como para los generados a partir del 1º de enero de 2013, debe confeccionarse por vía electrónica a través del sitio la página de la AFIP ingresando con “Clave Fiscal” al servicio “Registración de Fideicomisos del País y del Exterior”. Pablo Schwarz y Marcelo Dragunsky Contadores
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Un vigilador virtual que interactúa en tiempo real
Prosegur lanza su nuevo producto “El ojo del halcón” Un sistema innovador que garantiza máxima seguridad durante las 24 horas los 365 días del año; disuasión efectiva, interacción en tiempo real y respuesta inmediata. Transforma la entrada de edificios y condominios en un sistema de control inteligente. Buenos Aires, 20 de noviembre de 2013.- Prosegur, compañía líder en seguridad, amplía su oferta de productos y servicios mediante el lanzamiento del servicio denominado “El ojo del halcón”, un sistema diseñado especialmente para edificios y condominios, que permite garantizar la máxima seguridad durante las 24 horas, los 365 días del año. “El ojo del halcón” permite verificar en tiempo real lo que sucede en el edificio mediante una vigilancia remota permanente. Con este servicio preciso y confiable, el vigilador puede alertar al personal policial ante cualquier anomalía, brindando tranquilidad y seguridad a los propietarios e inquilinos. Una de las grandes ventajas de este nuevo servicio es su alto poder de disuasión efectiva permanente, mediante un sistema de comunicación en tiempo real con el vigilador, ofreciendo capacidad de respuesta inmediata ante emergencias. Se trata de un servicio de máxima calidad y tecnología, a un costo sumamente accesible. Instalación y funcionamiento El equipamiento de “El ojo del halcón” de Prosegur, transforma a la entrada de un edificio en un sistema de control inteligente. Se trata de un innovador circuito cerrado de televisión IP con múltiples cámaras, y un dispositivo instalado en la recepción del edificio que permite la comunicación con un operador virtual. Las cámaras instaladas se encuentran conectadas en forma
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remota con la Central Receptora de Alarmas; mientras que el módulo electrónico posee una pantalla y un sistema bidireccional de comunicación (audio y video) que permite que, quienes ingresan al edificio o transitan en la zona del hall central, puedan interactuar con el vigilador de Prosegur que aparece en pantalla las 24 hs, los 365 días del año. Mediante esta tecnología de avanzada, Prosegur puede vigilar determinados sectores del edificio, detectar situaciones o hechos anormales y, desde la Central Receptora de Alarmas, ejecutar la correspondiente activación de un operativo de respuesta en caso de un incidente, dando aviso a las fuerzas de seguridad y al referente designado de cada edificio en particular. Prosegur, líder mundial A nivel mundial, Prosegur es una de las empresas líderes en el sector de la seguridad privada a través de soluciones integrales. Prosegur es un proveedor de servicios globales de seguridad y cubre todas las necesidades de sus clientes en esa área, aportando soluciones integrales y asumiendo un papel de especialista en el análisis, diseño, planificación, operación y mantenimiento de sistemas de seguridad. Prosegur cuenta en la actualidad con un equipo de más de 150.000 empleados en el mundo, y está presente en Asia (Singapur, India y China), Europa (Alemania, España, Francia, Luxemburgo, y Portugal) y Latinoamérica (Argentina, Brasil, Chile, Colombia, México, Paraguay, Perú y Uruguay).
Claustrofobia
La enemiga de los ascensores Mucha gente se siente encerrada e insegura en el ascensor, al punto de llegar a la claustrofobia. Consejos útiles para evitar malos momentos.
a claustrofobia es un problema que puede traer severas consecuencias en el normal desenvolvimiento de la vida de una persona. La persona claustrofóbica no tiene miedo al espacio cerrado en sí mismo, sino a las posibles consecuencias negativas de estar en ese lugar, como quedarse encerrada para siempre o la asfixia por creer que allí no hay suficiente aire. En declaraciones realizadas en el programa de radio “Hablando con Propiedad”, la Licenciada Lila Isacovich, Directora del Área Asistencial de la Fundación Buenos Aires, explicó que “para desencadenar este tipo de claustrofobia, puede o no haber ocurrido en algún momento un accidente en un ascensor. No necesariamente alguien “teme” porque alguna vez se quedó encerrado, ya que esta dificultad, en términos psicológicos, puede estar representando otra cosa. Por ejemplo, una escena de seducción, o quizá sufrir alguna agresión física, como se ve en tantas películas y publicidades, ya que es un lugar común en el imaginario social. ¿O acaso no se trata de compartir un viaje con un desconocido a solas?”. En el caso puntual de la claustrofobia, es una fobia específica por la cual la persona reacciona con desesperación por miedo a ahogarse o sofocarse al quedar en el interior de un lugar cerrado que, además de ascensores, puede desatarse también frente a todo espacio relativamente reducido como puede ser el subte, el tren, los aviones, los túneles o sótanos, los equipos para diagnósticos como los de tomografías computadas o resonancia magnética.
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Según Lila Isacovich, “la claustrofobia en sí misma no es un trastorno de ansiedad o un ataque de pánico, sino que suscita los mismos síntomas. Es decir, cuando la persona debe enfrentarse o entrar a un lugar cerrado, comienza a experimentar los mismos síntomas que despiertan esos síndromes. Hoy en día esto se da mucho en los ascensores automáticos, donde las puertas se cierran solas y la gente pierde totalmente la posibilidad de controlar esa situación que pasa a estar en manos de un mecanismo desconocido. Esto, en las personas que sufren de claustrofobia, les genera más ansiedad y temores que a las personas que no tienen problemas de ese tipo.
Síntomas más comunes
En opinión de los expertos, los síntomas más comunes que siente toda persona que sufre de claustrofobia son: • Falta de aire • Temor a morir asfixiado • Taquicardia • Sudoración • Mareos • Desesperación • Dolor de estómago La Licenciada Isacovich explica que “para nadie es agradable tener que evitar los ascensores o sufrir cada vez que se debe usarlos. Las personas que sufren esta fobia tratan de no exteriorizar el temor y el malestar que se les genera cuando no tienen más remedio que tomarlos. Otras, prefieren ir por la escalera, pero si son muchos pisos, directamente no los suben, por lo cual pueden poner en riesgo sus funciones laboral, por ejemplo, o dejar alguna actividad social. Claro que si se quiere eliminar el problema, finalmente tendrán que encarar una terapia donde se investiguen las causas. Dado que si se llega a la raíz de lo que lo motiva, probablemente cambien muchos otros aspectos de la vida de esa persona”. ¿Cómo actuar en caso de encierro en un ascensor? Desde la Federación de Asociaciones y Cámaras de Ascensores de la República Argentina se explica que “todos los usuarios deberían saber que si un ascensor se detiene por alguna falla técnica, corte de luz, o problema de apertura de puertas por la cerradura, el lugar más seguro para permanecer es dentro de la cabina, esperando la llegada del personal especializado para su auxilio. Para ayudar a disminuir la ansiedad, es importante que el equipo cuente con luz de emergencia, alarma de llamada y,
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Consejos básicos Sugerencias a tener en cuenta para desdramatizar los casos de las personas que quedan encerradas en un ascensor .
Desde afuera del ascensor
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En caso de encierro es recomendable no intentar rescatar a las personas atrapadas, sino llamar a la empresa conservadora para su auxilio y, mientras ésta llega, calmarlos mediante el diálogo.
Desde el interior del ascensor
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No intente salir. Aunque a nadie le gusta permanecer encerrado en ningún lugar, si llegara a quedar atrapado en un ascensor la regla de oro es no intentar salir por sus propios medios forzando la puerta, bajo ningún punto de vista. Mantener la calma. Los nervios no solucionan nada y agravan la situación. La ansiedad es contagiosa y mala consejera. Si uno se encuentra encerrado con otra persona tiene que tener en cuenta que el nerviosismo se transmite y empeora la situación. Estructurar el tiempo. Es muy importante establecer una batalla y focalizarse en temas que nos interesan y nos generan placer. La mente necesita pensar y resolver algo agradable, no evocar recuerdos fugaces. Lo recomendable es realizar tareas mentales, tratar de resolver algún problema concreto de nuestra vida o planificar proyectos, forman parte de los temas “distractores” que se sugieren para pasar el rato hasta que la empresa conservadora solucione el problema.. Respirar pausado. La respiración diafragmática, que consiste en inspirar profundamente, (empujando el diafragma hacia abajo) y exhalar lentamente, permite disminuir el ritmo cardíaco y respiratorio y restablecer la calma a nivel físico, primero, y luego a nivel emocional. Además, se evitan mareos y los síntomas propios de la ansiedad, como taquicardia, sensación de desmayo, de asfixia o falta de aire. El humor como herramienta. Es el mejor remedio para desdramatizar la situación y no desesperarse. Tener en cuenta que aunque el tiempo parezca interminable, la situación es pasajera y luego se convertirá en una anécdota.
Para ayudar a disminuir la ansiedad, es importante que el ascensor cuente con luz de emergencia, alarma de llamada o con medio de comunicación como puede ser un sistema de portero eléctrico o intercomunicador.
en la medida de lo posible, con medio de comunicación como puede ser un sistema de portero eléctrico o intercomunicador”. En muchos casos la desesperación de los usuarios, con problemas de claustrofobia o no, los lleva a reaccionar de la forma más inadecuada para estos casos, como por ejemplo intentar salir por sus medios ante una situación de encierro, o que pidan a las personas que están afuera que intenten socorrerlos tratando ellos mismos de abrir las puertas.
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Administración
La ética es el camino Para el Vicepresidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile, la ética debe ser la brújula que guie la gestión de los administradores. n el ámbito del comportamiento social, a menudo nos encontramos con conceptos, muchos de ellos teóricos y de difícil comprensión, como es el caso de la ética, la probidad y la responsabilidad, por nombrar a los más recurrentes. Todos tenemos noción de lo que significa ser justo, responsable, pero la idea de “lo ético” tiende a ser más confuso o de más difícil comprensión. No en vano, existe toda una doctrina filosófica y lineamientos específicos que aluden al tema, respecto del cual se han generado nuevas tendencias para ir adaptándose a los tiempos y a las circunstancias.
La ética, como conjunto de normas y costumbres que regulan las relaciones humanas de un colectivo, la podemos resumir como la actuación en forma correcta. Naturalmente que el concepto debe aplicarse con diferentes acepciones y alcances si nos referimos al derecho, a la medicina, al periodismo u otros ámbitos profesionales. En lo concerniente a los administradores de propiedad horizontal deben tener presente que son profesionales que están al servicio de la administración y colaboradores de la comunidad; y que en aras de su deber procurarán defender empeñosamente los intereses del entorno comunitario, de sus derechos y representarla con estricto apego a las normas jurídicas y morales que dicho cargo le impone. El correcto actuar del administrador responde a lo que debe ser la ética en su gestión de adminis-
tración. Podemos identificar de esta forma, tres dimensiones de cómo ello se materializa:
1.- La ética del administrador en su gestión
Se refiere a su trabajo diario, en donde deberá obrar con honradez y buena fe. Dar cuenta de su gestión en forma íntegra, exacta y oportuna; entendiendo esta rendición como parte integrante de su labor. Cuidar de los bienes ajenos como si fueran propios, observando la máxima diligencia posible en sus quehaceres y responsabilidades.
2.- La ética del administrador con la comunidad
Cuidar el trato con la comunidad, sus integrantes y residentes, como así también la relación laboral con
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el personal y los proveedores. Mantener el honor y la dignidad profesional ejecutando su trabajo con responsabilidad, cuidando las relaciones personales al interior de la comunidad, teniendo presente las distintas sensibilidades humanas de sus integrantes. Deberá atender sus consultas en forma oportuna, dar respuesta a los requerimientos y escuchar todas las voces que soliciten ser oídas. Asimismo, deberá guardar secreto profesional en aquellas situaciones observadas o confidencias realizadas en pos su labor, y que puedan afectar la dignidad o integridad de las personas de la comunidad, incluyendo aquellas realizadas por un tercero al administrador en razón de su cargo, tanto como las que sean consecuencia de pláticas de sus integrantes, sin el previo consentimiento del autor o confidente. Representar a la comunidad en las instancias pertinentes y cuidar sus derechos como velar por el cumplimiento de sus obligaciones. Colaborar con los copropietarios en aquellas tareas dentro de su competencia, ya sea como
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personas individuales o en forma colegiada como comité.
3.- La ética del administrador con sus pares
El administrador debe velar por la dignidad profesional, actuando con diligencia en aras de su competencia. Prestará consejo al colega que se lo solicite y buscará siempre mejorar su gestión. En el cuidado de la comunidad, deberá combatir todo acto contrario a la ley y repudiará la conducta moralmente censurable así como los ilícitos cometidos por otros de los que pueda tener conocimiento. El administrador que en el ejercicio de su gestión actúa ilícitamente, ejerce malas prácticas con los copropietarios, personal o proveedores de la comunidad, falta gravemente al honor y la ética profesional. De igual forma será calificada reprochable la actitud del administrador que descuide sus funciones, atente contra los bienes comunes, o entorpezca el natural desarrollo de la comunidad. A lo anterior, debe considerarse la actuación del
administrador que presente interés por tomar una comunidad menoscabando a otro profesional en ejercicio, y el entorpecimiento en la entrega de la información de la sucesión de un administrador a otro, entre otras conductas. Como puede observarse, al tratarse de relaciones humanas las conductas pueden ser consideradas desde distintas perspectivas. Quienes ejercemos la administración de comunidades, sabemos que no es una tarea fácil. Por el contrario, muchas veces resulta ingrata y menospreciada. La razón radica en que muchas personas pretenden administrar sin tener las capacidades ni conocimientos para ello. Y al tratarse de una función pública, su mal ejercicio proyecta tristemente una imagen negativa de lo que debe ser una tarea noble. Es por ello que hemos unido los esfuerzos por profesionalizar la gestión de administración, agrupando a profesionales afines a la gestión seria, correcta y responsable, dictando normas de ética que salvaguarde nuestro profesionalismo, otorgando capacitaciones y ofreciendo cursos y seminarios con este propósito. Fomentamos la constante capacitación de los administradores a través de experiencias compartidas, encuentros y asesorías, pretendiendo el objetivo que nos define como entidad gremialista y nos reúne como expertos en el rubro de la administración, cual es la profesionalización de la administración, el perfeccionamiento de la actividad y el otorgar un valor agregado a nuestros colegiados y a la comunidad toda. Miguel Ángel Dettoni Verdugo Vicepresidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile.
Guardacoches
Su uso indebido Cómo proceder cuando el lugar destinado a guardacoches se utiliza innecesariamente para otros fines. El caso en análisis
El reglamento de copropiedad establece que la unidad complemetaria xxx será destinada a guardacoches, con capacidad de guarda un automotor em cada una.
Definición
Para que no queden dudas, cuando hablamos de unidad complementaria podemos definirla diciendo que se trata de una unidad que tiene espacio como para albergar a un buen número de vehículos. Si bien puede pertenecer al titular de una unidad funcional, usualmente corresponde en condominio a todos o algunos de los propietarios de unidades funcionales, de acuerdo con el número de espacios guardacoches. En tales casos se adquieren partes indivisas y debe entenderse que en ese ámbito hay espacio para tantos automóviles como espacio haya.
Destino de la unidad complementaria
Guarda de un automotor en cada espacio. O sea que el reglamento es claro. No deja lugar a duda, no se puede utilizar para otra cosa. Es decir que si se utilizara para otro destino, guarda de muebles, sustancias peligrosas o colocación de armarios, claramente se estaría transgrediendo el destino.
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Análisis del artículo 6º Ley 13.5121
El mencionado artículo establece que “queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. b) Perturbar con ruidos o de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades
que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio”. En el primer caso, ya lo he referenciado antes, los propietarios incumplirían lo normado por el reglamento de copropiedad, motivo por el cual les cabría la aplicación de lo normado por el art. 15º de la Ley 13.512 que dice: “En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del
artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.”
Art. 6to. inc. b) in fine: Depósito de mercaderías peligrosas o perjudiciales
Es la otra cara de la misma moneda del supuesto anterior. Aquí lo que se contempla es el depósito de cosa peligrosa, cuya presencia estática puede generar peligro o causar perjuicio. Sabido es que existen líquidos que, dado un cambio de temperatura ambiente por variaciones climáticas, pueden provocar explosiones, o al entrar en contacto con humedades pueden liberar energías nocivas. De tal manera es, en definitiva, el reglamento de copropiedad quien determina el destino y uso determinado para las unidades funcionales. En este caso, el reglamento nos remite al uso para guarda de auto, la violación de esta normativa habilita al consorcio para pedir se
Cuando se habla de “guarda” de un automotor en cada espacio, el reglamento es claro y no deja lugar a duda: no se puede utilizar para otra cosa. Es decir que si se utilizara para otro destino, guarda de muebles, sustancias peligrosas o colocación de armarios, claramente se estaría transgrediendo el destino.
restablezca el uso permitido contractual y legalmente. La propiedad horizontal, en tanto derecho real, otorga el derecho de poseer, o ius possidendi, tal como lo establece el art. 2513 del Código Civil. La norma citada dice: “Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular”, fijando de tal modo el contenido del derecho de dominio en cuanto a las facultades conferidas al titular. En este caso, juega también el art. 6º de la Ley 13.512 inc. b), puesto que este edificio sometido al régimen de propiedad horizontal se constituyó con una finalidad determinada y el reglamento determinó claramente cuál es el destino y los usos aceptados para las unidades funcionales, incluidos los espacios guardacoches. En opinión de nuestros tribunales “las exigencias de la vida en común en el régimen de la propiedad horizontal someten el derecho de cada uno de los copropietarios a limitaciones mayores”.
Los actos citados en el art.6º de la Ley de Propiedad Horizontal son meramente ejemplificativos, y ello es así tanto que el art. 6º introduce una regla general y amplia cuando dice “perturbar […] de cualquier otra manera”, dando a entender que se trata de cualquier perjuicio ocasionado por la conducta de un consorcista u ocupante da lugar al pertinente reclamo . El art.15 del mencionado cuerpo legal fija sanciones para los supuestos de violación del reglamento por parte de los propietarios u ocupantes de las unidades, sin perjuicio de la acción civil resarcitoria que en cada evento cupiere. En lo que respecta al procedimiento a utilizar, el art.15 de la Ley de Propiedad Horizontal, al igual que el 10º, se refiere a procesos judiciales a tramitar en la forma más breve posible. Por lo que podrá aplicarse el proceso sumarísimo (previsto en el art.498 del CPCCN) o el del los interdictos (arts.610/611 del código de rito). Y en lo referido a la prescripción de la acción, entendemos que conforme la naturaleza contractual del RCA, la decenal del art.4023 del Código Civil es la aplicable a la acción por infracción a cualquiera de sus cláusulas. Los pasos legales a seguir para el retiro de los elementos que contraían el destino de los espacios guardacoches serían los siguientes: 1) Intimar en forma fehaciente a los propietarios infractores vía carta documento, estableciendo un plazo para su retiro voluntario, evaluar la peligrosidad de los elementos depositados. 2) Convocar a una asamblea para informar estas circunstancias y la toma de decisión para iniciar las acciones judiciales. 3) Previo iniciación de las mediaciones judiciales. Dra. Diana Sevitz Asesora Legal Propiedad Horizontal
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Patrimonio histórico
Confitería del Molino Este edificio tradicional de Buenos Aires es un caso más del abandono de nuestro patrimonio histórico. a vieja e histórica Confitería del Molino en la esquina de las avenidas Callao y Rivadavia, emblemático edificio de la ciudad que estoicamente, resiste el paso del tiempo, de pie, elevando su cúpula al cielo, aguarda que alguien se apiade de ella y le depare un futuro mejor para que no le suceda lo mismo que a los árboles que mueren de pie. Sus orígenes se remontan a mediados del siglo XIX cuando hacia 1850, dos señores de origen italiano: Constantino Rossi y Cayetano Brenna, poseían una confitería en la esquina de las calles “Federación” (hoy Av. Rivadavia) y “Garantías” (hoy Rodríguez Peña) llamada Confitería del Centro. Brenna era un prestigioso pastelero especializado en la fabricación de pan dulce, oficio que había aprendido en su país natal. A principios del siglo XX se instala en las cercanías del negocio el primer molino harinero de la ciudad: el Molino Lorea. A consecuencia de ello, la confitería pasó a llamarse Antigua Confitería del Molino y se traslada a un local frente al Congreso Nacional, su actual ubicación. Poco después, en 1910, se finaliza la construcción de la Plaza del Congreso. El negocio mejora y Brenna, con mucha visión, pese a que se había iniciado la Primera Guerra Mundial, adquiere 2 edificios vecinos, uno en Cal-
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“Aquellos que no respetan el patrimonio de su pueblo, no merecen vivir en él. Un gobierno que no cuida el patrimonio nacional, que es la historia viva de toda la comunidad y la expresión de su cultura, y un pueblo que enmudece ante éste y otros delitos o atropellos, no merece llamarse País”.
lao 32 y otro en Rivadavia 1815. Ahora, en sociedad con la familia Rocatagliatta, ve la necesidad de erigir un nuevo edificio para fusionar las dos propiedades en un solo conjunto, con la exigencia de que las obras no interrumpieran la atención a los clientes. Para este trabajo encarga el proyecto al arquitecto italiano Francisco Gianotti, constructor también del actual Banco Comafi y de la Galería Güemes. El arquitecto Gianotti proyecta un edificio Art Nouveau, estilo que identificaba a la Belle Epoque y que también se vivía en Argentina, cuando ésta tenía una posición
destacada entre los países líderes del mundo. La estructura de hormigón armado, configuró una novedad para ese momento ya que aún era común construir con ladrillos y losas de bovedilla. Está constituido por tres subsuelos, una planta baja y cinco pisos. En la esquina estaban los salones para fiestas (Versalles y Gran Molino), los subsuelos alojaban una planta de elaboración integral, una fábrica de hielo, las bodegas, los depósitos y el taller mecánico. Los pisos superiores servían para viviendas y oficinas. Tal como era usual en esa época en edificios de jerarquía, Gianotti hizo traer todos los materiales de Italia: puertas, ventanas, mármoles, manijones de bronce, cerámicas, cristalería y más de 150 metros cuadrados de vitrales. La construcción estuvo a cargo de
la empresa alemana Geopé, que aportó su conocimiento y manejo del nuevo material, que entonces era conocido como “cemento portland”. La fachada, que contiene la esquina, es simétrica, con revestimiento de piedra París. Es destacable la ornamentación de la misma. La mansarda posee cerámicas de oro y mosaicos opalinos. Los vitrales multicolores aportaban su nota de color en diversas partes del edificio, tales como la imponente aguja de la cúpula que sostiene las aspas de un molino, en clara alusión al nombre de la confitería. En el ático, coronando el mismo se encontraban unas esculturas alegóricas en homenaje a las provincias argentinas. El edificio posee columnas de hierro con capiteles de bronce y artefactos de iluminación Art Nouveau en bronce y vidrio.
Según algunas fuentes, la inauguración del nuevo edificio (aún sin finalizar) fue, simbólicamente, el 9 de julio de 1916, día del Centenario de nuestra Independencia. La obra fue concluida en 1917. Durante el golpe de estado de 1930, el edificio sufrió un incendio, siendo reconstruido al año siguiente. En 1938 falleció Brenna. Renato Varesse se convierte en nuevo propietario hasta 1950 y luego Antonio Armentano hasta 1978. Éste vende el fondo de comercio y la marca a un grupo de personas, quienes luego se presentarían en quiebra. Los nietos de Cayetano Brenna vuelven a comprar la confitería manteniéndolo en funcionamiento hasta el 24 de enero de 1997, fatídico día en que cerró sus puertas. En 1992 pasó a conformar un Área de Protección Histórica (APH) de la Ciudad de Buenos
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Aires. Fue declarado Monumento Histórico Nacional (MHN) en 1997, por Decreto 1110/97. Innumerables figuras nacionales e internacionales de los más diversos ámbitos la frecuentaron. Entre los políticos argentinos se puede mencionar a los presidentes Agustín P. Justo, José Félix Uriburu, Marcelo Torcuato de Alvear. Importantes personajes de la realeza: Humberto I, el Príncipe de Gales. Los artistas e intelectuales han sido múltiples. Sólo mencionaremos a modo de ejemplo al Tenor Tito Schipa, Leopoldo Lugones, Amado Nervo, José Ingenieros, Oliverio Girondo, Roberto Arlt, Alfredo Palacios. Eva Perón, Libertad Lamarque y Niní Marshall concurrían a tomar el té, aunque cabe aclarar que no compartían sus mesas. No podemos dejar de mencionar al “Morocho del Abasto”, Carlos Gardel, quien le realiza un pedido especial a Brenna: deseaba un postre para regalarle a su goloso amigo, Irineo Leguisamo. Así nació el “postre Leguisamo”, una exquisita combinación de bizcochuelo, merengue, hojaldre, marrón glacé y crema con almendras. En 1996, durante su día de descanso de filmación de la película Evita, la cantante pop estadouni-
dense Madonna participó de la grabación del video de tema musical Love don´t live here anymore en esta confitería.
El rescate que no llega
Desde el momento de su cierre se han sucedido diversos proyectos para su reapertura, que hasta la fecha no han podido concretar. Pocos días atrás, el 16 de octubre de este año, diversas ONG´s de defensa del patrimonio se reunieron frente a la confitería solicitando una pronta resolución en pro del rescate de este edificio tan paradigmático. En la actualidad habría dos proyectos, una en la Legislatura de la CABA que intentaría continuar negociando la expropiación para convertirla en un proyecto rentable como en sus mejores años. En tanto, el Congreso Nacional intentaría integrarlo a un ambicioso proyecto que busca sumar toda la manzana de la confitería a nuevos anexos para diputados, enmarcándose dentro del Plan Rector de Intervenciones Edilicias (PRIE), un plan integral para la recuperación y preservación del patrimonio arquitectónico y cultural del Parlamento iniciado en 2012. Este proyecto propone consi-
derar a la Confitería del Molino como parte del nuevo complejo que el Congreso desea instalar en la manzana donde hoy funciona el Anexo A. Esa manzana –Callao, Rivadavia, Riobamba y Bartolomé Mitre – se destinaría a oficinas del Congreso, preservando el palacio principal. Este plan ha avanzando: hoy ya se está trabajando en la remodelación del anexo sobre Rivadavia y al ex edificio de la Franco Argentina, que está en Mitre y Callao, donde funcionaba otro ícono porteño: el café El Águila (hoy Starbucks). El Molino, sería así el único edificio aún fuera del conjunto. Por ello, la idea es sumarlo, reinstalando el café en la planta baja y el resto con oficinas o bien un espacio cultural, devolviéndole el esplendor que supo tener. Pero la realidad es que hasta hoy nada se ha concretado y, quienes defendemos el patrimonio, hacemos votos para que la resolución llegue pronto, que no sea demasiado tarde como ya ha sucedido con muchos edificios patrimoniales de nuestro país. Tito Gastaldi Arquitecto Magister en Preservación
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Credencial del administrador La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias tiene muy avanzado el proyecto de emisión de una credencial para los administradores de propiedad horizontal. Este documento identificatorio serviría para acreditar a los administradores en los diferentes trámites que resulten necesarios para desarrollar su gestión ante organismos oficiales, y en aquellos consorcios en los que el administrador no es conocido por los propietarios. En caso de ser aprobado el proyecto, el documento sería de uso voluntario.
Diego Santilli pide ayuda
Diego Santilli, Ministro de Ambiente y Espacio Público del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, afirmó que “todos podemos y debemos hacer algo para mejorar el medio ambiente en el que nos toca vivir. Y en el caso concreto de los administradores de edificios de propiedad horizontal les pido que nos ayuden concientizando al encargado del edificio y a los propios vecinos, explicándoles que tenemos que empezar a separar nuestros residuos. La ciudad de Buenos Aires produce 6.000 toneladas diarias de residuos, que acumulados en un año suman más de 2 millones de toneladas de residuos que se entierran en el Ceamse.
Se inscribieron más de 700 administradores Según información suministrada por el Registro Público de Administradores, entre enero y septiembre de este año se inscribieron más de 700 nuevos administradores. De continuar esa tendencia, a fin de 2013 el RPA alcanzará un crecimiento del 20% con respecto a 2012. Los datos surgen del análisis del padrón de administradores inscriptos que el RPA publicó en el sitio Web del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a principios de octubre.
El sueño de la casa propia Para un empleado con un nivel salarial promedio estimado en $ 10.000 al mes, en los últimos años se le hizo mucho más difícil, por no decir prohibitivo, acceder a un departamento propio. Así lo reflejan cifras oficiales del gobierno porteño que aseguran que se necesitan 69 sueldos para comprar un departamento usado de 40 metros cuadrados en la Capital Federal. Dos años atrás, ese mismo departamento podía ser adquirido con 46 sueldos. Esto implica que se necesitan 23 sueldos más que hace dos años para comprar la misma vivienda. Un aumento de 50%.
Invierten $ 164 millones en Tigre La constructora P&S invertirá $ 164 millones en la edificación de un conjunto de torres residenciales frente a la estación fluvial, con vista a todo el delta. El complejo constará de dos torres que suman un total de 190 unidades, distribuidas de a cinco por planta, que tendrán entre 70 m2 y 105 m2. El emprendimiento será comercializado bajo el sistema de fideicomiso al costo en pesos, y el valor de las unidades va desde los $680.000 a los $1.650.000. La metodología de pago será con un anticipo del 30% y el resto en 30 cuotas en moneda nacional. Tigre Park Tower contará con amenities propios de un complejo residencial de su categoría, entre los que destacan solarium, salón de usos múltiples, piscina, seguridad y laundry. Además, dispondrá de 220 cocheras que serán tanto para el uso de sus propietarios como de invitados. Propiedad Horizontal
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Honorarios y aranceles del administrador sugeridos por la CAPHyAI Valores indicativos para el segundo semestre de 2013, correspondientes a la Administración de Edificios sometidos al régimen de la Ley 13.512.
Honorarios a partir del mes de julio de 2013
Consorcios de Propietarios: Clase D Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.300 UF posteriores a 20 adicional de $ 70 a $ 90 Consorcios de Propietarios: Clase C Tipología: consorcios con servicios comunes. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 1.600 UF posteriores a 20 adicional de $ 90 a $ 100 Consorcios de Propietarios: Clase B Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.000 UF posteriores a 20 adicional de $ 100 a $ 130 Consorcios de Propietarios: Clase A Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.600 UF posteriores a 20 adicional de $ 130 a $ 170 Consorcios de Propietarios: Clase A1 Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de superconfort. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.200 UF posteriores a 20 adicional de $ 170 a $ 240 Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales.
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Aranceles a partir del mes de julio de 2013 En forma independiente de los honorarios, el administrador deberá percibir retribución por las tareas de: Certificaciones Deuda por expensas comunes $ 250 Poderes para asistir a asambleas $ 100 Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales $ 350 RPA Ley 941 / Gob Bs. As. DDJJ Anual $ 500 Otros trámites: Presentación de pólizas de seguros, seguro por daño ambiental. Altas/bajas de consorcios; presentación de edificio seguro y cualquier otra cuestión no contemplada en la presente. $ 120 Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales $ 280 Reuniones o asambleas A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20
$ 300
Mediación Asistencia del administrador por cada audiencia en trámites de mediación (privada u oficial)
$ 350
Fianzas y garantías En juicio por expensas comunes En convenios de pagos
$ 400 $ 400
Gestión de negocios Porcentaje a cobrar por el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes (v.gr.: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable, etc.) PJ Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mínimo $ 30) AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana AFIP - Clave Fiscal RG 2239 AFIP - Retención Imp. a las Ganancias Encargados AFIP - Mi Simplificación Empleadores AFIP - Mensual RG 3369 (Por consorcio) ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fliar ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos ART - Liquidación de siniestros (Por vez) DNPD - Base de datos GCBA - Registro de Empleadores Rendición de cuentas final y traspaso admi. Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripción) A cargo del proveedor Trámites Trámites vía Internet (No incluidos en esta lista) Trámites Normales: 72 hs. Importes y porcentajes determinados en esta lista Trámites Urgentes: 24 hs. Trámites Semi Urgentes: 48 hs.
5% 10% $ 120 $ 170 $ 350 $ 350 $ 400 $ 350 $ 120 $ 150 $ 200 $ 250 $ 700 $ 700 $ 120 Recargo 100% Recargo 50%
Los montos indicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, ni servicios de computación. Esta tabla de honorarios es sugerida por la CAPHyAI.
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Jurisprudencia Laboral
actividades que se le requerirán y poseen carácter obligatorios, debiendo efectuarse de manera previa al inicio de la relación laboral, siendo responsabilidad del empleador, sin perjuicio de que pueda convenir con su ART la realización del mismo.
Daño - Responsabilidad profesional - Accidente de trabajo - Aseguradoras de Riesgos de Trabajo - Empleador Muerte del trabajador - Indemnización por accidente de trabajo - Acción del Derecho Común - Derecho a la salud. 1. Corresponde responsabilizar al empleador y a la aseguradora por la muerte del trabajador -cónyuge de la actora-, en tanto de haberse cumplido las normas de seguridad y salud en el trabajo podría haberse evitado el deceso, dada la falta elemental de servicios de primeros auxilios en el lugar de trabajo y la no realización de examen pre ocupacional al actor, máxime cuando ante la grave indisposición del trabajador no hubo ninguna posibilidad de atención médica o de auxilio, ambulancia para su traslado y fue el mismo quien intentó trasladarse para la emergencia. 2. Los empleadores deberán prever, cuando sea necesario, medidas para hacer frente a situaciones de urgencia y a accidentes, incluidos medios adecuados para la administración de primeros auxilios. 3. La situación en materia de seguridad y salud de los trabajadores y medio ambiente de trabajo deberá ser objeto, a intervalos adecuados, de exámenes globales o relativos a determinados sectores, a fin de identificar los problemas principales, elaborar medios eficaces de resolverlos, definir el orden de prelación de las medidas que haya que tomar, y evaluar los resultados. 4. Los exámenes pre ocupacionales o de ingreso tienen como propósito determinar la aptitud del postulante conforme sus condiciones psicofísicas para el desempeño de las
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5. Se configurada la responsabilidad civil de la empleadora demandada con que conduce a reparar en forma integral el daño, conforme el art. 1078 y 1109 del Código Civil. 6. Corresponde condenar a la codemandada aseguradora en los términos del art. 1074 del Cód. Civ. ya que no hay constancias de que hubiera visitado el lugar de trabajo en que se desempeñaba en precarias condiciones el esposo de la actora, ni que hubiera controlado la realización o no del examen pre ocupacional que determinaría la falta de aptitud laboral del mismo para ese puesto de trabajo Cámara Nacional de Apelaciones del Trabajo. Autos: Larocca, María C. c/Compañía Sudamericana de Gas SRL y Otros s/Accidente Acción Civil. 28-08-2013. IJ Editores. Newsletter “Derecho del Ttrabajo”, octubre 1º de 2013.
Continuidad de Obra Social sobre despido de un enfermo de VIH.
1. Corresponde revocar el pronunciamiento apelado y, en su mérito, admitir la medida solicitada, ordenando a la empleadora mantener y/o reintegrar la cobertura de la obra social del actor, interrumpida como consecuencia del despido dispuesto por aquélla, ya que los extremos fácticos individualizados en el escrito de inicio relativos al padecimiento de VIH, a la atención médica a través de la referida obra social y a la ruptura del vínculo laboral resultan verosímiles con el grado de intensidad propio de una medida cautelar inaudita parte.
2. Teniendo en cuenta la jerarquía del derecho a la salud y a la integridad psicofísica, así como el indiscutible derecho de quien está recibiendo un tratamiento médico a través de una obra social en la que se encuentran todos sus antecedentes e historial clínico, especialmente ante una patología como la que aquí se presenta, resulta evidente el peligro que se derivaría de la interrupción de la prestación de los servicios de la obra social como consecuencia de la ruptura del contrato de trabajo. 3. El derecho a la salud, máxime cuanto se trata de enfermedades graves, se encuentra íntimamente relacionado con el derecho a la vida que está reconocido por la Constitución Nacional y por los tratados internacionales que tienen jerarquía constitucional (art. 75 inc. 22 de la Ley Suprema), y la autoridad pública tiene la obligación impostergable de garantizar ese derecho con acciones positivas, sin perjuicio de las obligaciones que deben asumir en su cumplimiento las jurisdicciones locales, las obras sociales o las entidades de la llamada medicina prepaga. 4. El derecho a elegir la atención médica a recibir también es un derecho fundamental de la persona humana y, por ende, el hecho de que el actor se haya atendido en ocasiones en un nosocomio público no puede ser interpretado como un argumento que obste a la viabilidad de la pretensión, pues se encuentran en juego diversos derechos
personalísimos y fundamentales de la persona que trabaja que dan cuenta también a un derecho al mantenimiento de la atención médica, farmacológica y de laboratorio que venía recibiendo y que podría verse interrumpida como consecuencia de la ruptura del vínculo laboral respecto del cual se debate en los autos principales. 5. La garantía de acceso a la jurisdicción y el derecho a la tutela judicial efectiva a través de un procedimiento sencillo y breve goza de reconocimiento constitucional y en la normativa internacional con jerarquía constitucional, entre los que se puede citar los arts. 18 y 43 de la Constitución Nacional; arts. 18 y 26 de la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre; arts. 8 , 10 y 11 de la Declaración Universal de Derechos Humanos; arts. 8 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos; arts. 2 inc. 3, 14 y 15 del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos; art. 5 inc. A de la Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las formas de Discriminación Racial. C.N.A.T. Sala IX 12-jul-2013 autos M. R. A. c/ Consorcio de Propiearios de la Calle Beruti 3465 s/ medida cautelar” Microjuris–Laborjuris Boletin Diario106 año 2013. Dr. Enrique Albisu Asesor Laboral
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Laboral Consulta: ¿Cuánto debe cobrar un suplente que suplanta al encargado, o a cualquier otro titular, por ejemplo el sábado luego de las 13 y los domingos, que generalmente son los descansos de los titulares? Respuesta: Generalmente cuando se nos consulta por estas cuestiones es inevitable que el consultante no nos recuerde lo que le dijo el vecino del edificio de enfrente, el encargado del consorcio vecino y, en algunos casos, hasta se nos ha dicho que fue la información que se le proporcionó en el sindicato, hecho este último que no siempre nos consta de que así sea. El tema es que muchas veces se repite que la respuesta es que se debe pagar las horas trabajadas por el suplente con el 100% , y si por ejemplo el domingo trabajó las 8 horas la suma que corresponde por esas 8 horas sería los $ 232,05 x 2 = $464,10. A fin de empezar a desentrañar el tema, vamos a reiterar lo que ya hemos dicho en el “Manual Práctico para Trabajadores y Empleadores de la Propiedad Horizontal” (Pág.21). Jornal a percibir por el suplente En cuanto al valor de lo que percibirá, la redacción del Convenio Colectivo de Trabajo es clara y precisa en fijar el valor del día, y así lo establece: “... La jornada laboral de este personal podrá ser igual al del/la titular, percibiendo los importes que fije la escala salarial vigente.” Por lo tanto, el valor que cobrará el suplente, que por ejemplo trabajará el día sábado por la tarde y el domingo, será el valor que fija la escala salarial del convenio, valor éste que para este trabajador es su día habitual de trabajo. Existen algunos criterios que sostienen que por el hecho de trabajar el suplente el día sábado por la tarde (o para ser más exacto, luego de las 13 horas del sábado), y los domingos, debería percibir el doble de lo que la escala salarial fija. Es evidente que esta postura es realmente contraria a la interpretación que reiteradamente ha establecido la justicia. Debemos considerar que el suplente de sábados y domingos es un trabajador que tiene como jornada ordinaria de trabajo el sábado por la tar-
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de y el domingo, y hasta podemos agregar que el resto de los días de la semana son días de descanso para él. Es decir que si releemos la definición del C.C.T. 589/10 en su art. 7 inc. g), el mismo establece que el suplente percibirá lo que fije la escala salarial, y ésta, al momento de contestar esta pregunta escribir artículo señala $ 232,05 y no otro valor. Por lo tanto, y ajustándonos a lo fijado por el convenio colectivo, debemos insistir una vez más en que el valor de la suplencia del sábado luego de las13 horas y el domingo, por las 8 horas de trabajo, será de $ 235 y no una suma mayor. Ahora bien, si el consorcio por el motivo que fuere le quiere abonar dichos días de suplencia $ 300 o $ 464,10 ó $ 1.000 por cada suplencia, no habría inconveniente alguno, pero eso sería un acto “gracioso” del consorcio y no otra cosa. D e l a m i s m a f o r m a d e b e m o s r e c o r dar que una vez que se haya resuelto abonar un importe superior, después no se podrá bajar el mismo, ya que esto, para el dependiente constituye un “derecho adquirido”. Agregando un elemento más a la cuestión, podemos decir que para el suplente del descanso semanal del titular, que como hemos manifestado generalmente se produce el fin de semana, es para este dependiente su día ordinario de trabajo, gozando el resto de la semana de descanso, es decir que traduciéndolo a días, es un empleado que descansa 5 días y trabaja sólo 2. Volviendo al tema de la pregunta, acompañamos como elemento de análisis de los lectores parte
de este fallo de la Sala IV de la C.N.A.T., del 10 de febrero de 2009, que fuera publicado por Microjuris -Laborjuris (Cita: MJ-JU-M-43067-AR | MJJ43067 | MJJ43067). “I) El actor se queja, en primer lugar, del rechazo del reclamo con sustento en los arts. 204 y 207 de la LCT, pues sostiene que la compensación que establece la norma citada se da con el beneficio de disfrutar un descanso para el fin de semana, que son los días que laboraba el actor. Anticipo que, a mi juicio, no le asiste razón al reclamante por las consideraciones que paso a explicar: Se encuentra fuera de debate que García laboraba para la demandada sólo los sábados por la tarde y domingos. Ahora bien, el descanso semanal que pretende el actor, es aquel tiempo del que goza el trabajador luego de haber prestado tareas a lo largo de una semana. En consecuencia no resulta de aplicación respecto de aquellos trabajadores que (como el caso de autos) prestan servicios en períodos reducidos de aquélla (en dos días), pues el art. 204 resulta incompatible con dicha modalidad de trabajo. En consecuencia, coincido con la magistrada de grado en cuanto consideró que “en el caso del actor no hay trabajo desarrollado en días destinados al descanso (que eventualmente lo serían los restantes días de la semana) que ameritaría la aplicación del art.207 de la LCT sino solamente el cumplimiento de la jornada pactada en los días sábados y domingos” (cfr. fs. 225, 2° párrafo).” Como se puede observar, lo que han hecho los Jueces al tratar este caso, no ha sido más que ratificar el criterio que el valor suplencia no es otro que el que figura en el propio convenio y no con recargos de ninguna especie. Para redondear el tema, considero que no podemos dejar de aclarar qué puede ocurrir cuando el sábado o domingo cae en un día feriado nacional o es un suplente al que además de hacer las suplencias de los días de descanso del titular, a veces también hace algún feriado. En tal caso, como el feriado nacional es un día no laborable para ningún empleado (tanto sea encargado, suplente o personal jornalizado) ese feriado nacional percibirá las horas trabajadas como horas extras, al 100%. Consulta: ¿Cómo se hace para determinar a qué encargados se les debe abonar la “clasificación de residuos Resolución 2013/243. Hay que
completar alguna planilla? Respuesta: Hay que manifestar que luego de haber leído el acta donde se instrumenta esta cuestión, para liquidar el plus por separación de residuos se tiene que partir de una primera premisa, y es que en la calle se encuentren los dos tipos de contenedores de basura, es decir, uno para los residuos húmedos y el otro para los residuos secos. Dicho de otro modo: el contenedor negro/verde oscuro y el amarillo/verde claro. El primero es para los residuos húmedos, y el segundo par los secos (cartón, papel, metales, madera, plástico, vidrio, etc.) En caso de que se encuentren los dos tipos de contenedores en la calle, comienza entonces la segunda fase de la cuestión, que depende de algo “cultural”, o sea que los mismos copropietarios u ocupantes de las unidades procedan a separar en sus domicilios los dos tipos de residuos en bolsas separadas. El paso siguiente es que el empleado que hace el retiro de residuos retire los mismos de las unidades o compartimientos existentes en el edificio, y los separe en bolsas de consorcios diferentes. Por último, el mismo empleado deberá proceder a llevarlos a la calle y depositarlos en cada uno de los contenedores conforme corresponda a los residuos húmedos por un lado y a los secos por el otro. El empleado que ha hecho esa tarea percibirá por un lado el plus por “clasificación de residuos” y ya no cobrará más el plus por retiro de residuos. Además cobrará el plus por separación de residuos, que como es sabido, es una suma fija que depende de la cantidad de unidades que tenga el edificio. Quiero aclarar que esto que acabo de señalar surge de la interpretación de la lectura del acta firmada, pero de cualquier forma debo manifestar que la misma, a mi entender, deja muchos claros y dudas, ya que seguramente con el tiempo se irá perfeccionando y precisando. Digo esto porque una de las preguntas que nos hacemos, y que no lo dice el acuerdo, es a qué distancia deben estar los contenedores en la cuadra: ¿a 100 metros, a 200 metros, en la misma vereda, en cualquiera de las veredas de la cuadra, a la vuelta, cruzando la calle o sin cruzar? Dr. Enrique Albisu Asesor Laboral
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Jurídico Consulta: Soy administrador de un edificio en el que un copropietario del último piso procedió al cerramiento de un balcón hace aproximadamente 15 años. Solicito su asesoramiento al respecto. Respuesta: El principio general en materia de propiedad horizontal establece que ningún copropietario puede realizar nuevas construcciones en su unidad sin el consentimiento unánime del resto de los copropietarios en asamblea convocada al efecto, y así lo ha considerado la jurisprudencia cuando ha determinado que: “En materia de inmuebles sometidos al régimen de la Ley 13.512, la observancia de las limitaciones impuestas por ésta y por los reglamentos han de cumplirse escrupulosamente y, por ello, la remoción o demolición de lo construido en infracción está, aunque pueda parecer severa, impuesta por la necesidad de conservar la pacífica conveniencia de los comuneros.” No obstante ello, existen fallos que se transcriben,
donde la justicia ha atenuado dicho rigorismo: “Aun cuando se haya violado la ley y el estatuto del consorcio, no corresponde acceder a la demolición de lo construido en infracción si no hay perjuicio cierto, y el pedido tardío del actor importe una pretensión abusiva por la destrucción de valores económicos, lo cual no estaría en correspondencia con la magnitud de la falta y el daño invocado.” Cámara de Apelaciones de Mar del Plata, Sala 2,
Sr. Administrador Libro de Datos 2013 - DGDyPC - GCABA para dar cumplimiento a lo estipulado en la disposición Nº 470 DGDYPC/13 • Adquiera los libros con su respectiva oblea del GCABA y rubricados por el RPA, en forma ágil. • Valor del libro $ 280.- , Precios especiales para Socios. Contáctese con nosotros para comprarlo. También tenemos el Libro de Registro de Firmas de Copropietarios Cajas metálicas y de madera para guardar los libros en los Consorcios Adquiéralos en nuestras oficinas, enviando previamente un mail con todos sus datos incluyendo el nombre del consorcio a: camara@caphai.com.ar CÁMARA ARGENTINA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Perú 570 - Ciudad Autónoma de Bs. As. - Tel.: 4331-9968 / 4345-0010 / 4342-2232 www.caphai.com.ar
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Exp. 47.219, reg. 319 – 8, Ferraris M. L c/ Giacomelli de Sotassi, A. – 15/11/79. La pasividad del consorcio, adquiere mayor trascendencia, ya que su silencio prolongado, ha demostrado la existencia de un tácito y unánime consentimiento por parte de los restantes copropietarios del edificio lo que hace perder a estos, en principio, el derecho a reclamar la demolición de obras realizadas en sitios comunes sin la autorización de los mismos. En el caso en consulta, considero en términos generales que si el cerramiento data de aproximadamente 15 años sin que haya existido oposición, dicha construcción ha quedado prácticamente convalidada. En cuanto a la modificación del porcentual, el mismo ha variado desde que el cerramiento ha derivado en un aumento de superficie, por lo tanto, cabría la posibilidad de su modificación, sin perjuicio de analizarse el tema en particular. Consulta: Uno de los temas que demanda mayor cantidad de consultas a los asesores de la Cámara es el relacionado con las filtraciones en balcones, balcones terrazas, etc. En tal sentido, parece oportuno tratar de aclarar algunos puntos al respecto. Respuesta: Como principio general, el mantenimiento y reparación del solado (mosaicos, cerámicos, juntas, pegamento, etc.) corresponde al titular de la unidad, sea que se trate de un sector de propiedad exclusiva o de una propiedad común de uso exclusivo. Lo que se encuentra debajo de tal superficie son los bienes de propiedad común, tales como capa impermeabilizante o hidrófuga, el contrapiso o la losa, siendo su cuidado y mantenimiento a cargo del consorcio, como asimismo las cañerías pluviales. No obstante ello se debe considerar que la coincidencia en el sector de bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común hace que se practique un apericia
que determine en qué sector de bienes se encuentra ubicado exactamente el origen de las filtraciones y consecuentemente por aplicación de lo que establece el artículo 1113 del Código Civil *, cuyo texto se transcribe al pie, se ha de determinar quién es el responsable por la reparación, si el propietario de la superficie dañada o el consorcio. Vale decir que todas las reparaciones necesarias a efectuar deben estar a cargo del causante del daño, sea éste un copropietario, si el daños proviene del mal estado del solado, o el consorcio, si el mismo proviene de aquellos que se encuentra debajo del solado. Seguidamente se transcribe jurisprudencia que anexo de aplicación al tema en cuestión: “El contrapiso, por ser una parte real o potencialmente afectada al servicio del edificio, ha de ser considerado como bien común y no propio, por lo que su “reparación queda a cargo del consorcio”. (CNCiv. Sala E, 8/3/91, - E 160, DJ, 1991 – 2982). Si el daño se originó “por una falla en la instalación hidrófuga de la azotea, que provocó filtraciones”, es decir, una “falla” o defecto en la estructura del subsuelo de la terraza, puesto que la capa hidrófuga está por debajo de la cubierta de la terraza, la comunidad consorcial no puede eludir responsabilidades. Esto resulta así aunque se trate de una superficie privativa (azotea complementaria de algún departamento) pues la situación es la misma que en el interior de los departamentos, en que sólo las paredes interiores y los revestimientos, cielorrasos, baldosas, parquets, les pertenece a los propietarios, no perteneciéndoles en forma independiente de la comunidad las losas o pisos, y techos, no las paredes que dividen el departamento de otros y de los espacios comunes, es decir, no los planos horizontales, ni verticales que circundan el objeto exclusivo.
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En consecuencia, la conservación del techo, es decir, la estructura del subsuelo de la terraza, estará a cargo de la comunidad; en cambio, la conservación y reparaciones superficiales serán por cuenta de su propietario”. (Conf. Highton, Derechos reales, Vol. 4, “Propiedad horizontal y prehorizontalidad”, p. 83). (CNCiv., Sala K, 1/4/91, Jurispr. Cám. Civ., Isis, sum. 1811). *Código Civil: Artículo 1113. La obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado. En los supuestos de daños causados con las cosas, el dueño o guardián, para eximirse de responsabilidad, deberá demostrar que de su parte no hubo culpa; pero si el daño hubiere sido causado por el riesgo o vicio de la cosa, sólo se eximirá total o parcialmente de responsabilidad acreditando la culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder. Si la cosa hubiese sido usada contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián, no será responsable. Dr. Jorge S. Villar Asesor Legal Consulta: Vivo en un PH con reglamento de copropiedad. Los vecinos nunca se reunieron ni se quieren reunir. Pedí por carta documento una asamblea extraordinaria, ya que según el reglamento soy la administradora. Dos días después, una de las copropietarias me envió otra carta documento en la que me ponía que me desconocía como administradora. Por otra parte, la otra propietaria se apersonó pero dijo que no se podía quedar por el trabajo. Necesito saber quién es el organismo y dónde puedo recurrir para obligarlos a que funcione el consorcio. Vivo en Villa Ballester, provincia de Buenos Aires. Respuesta: Conforme a lo referido por usted, sin haber leído su reglamento, el redactor del mismo ha nombrado una administradora que en este caso ha recaído en su persona. En tal sentido, la ley y el reglamento mismo acuerdan en el derecho de convocar a asambleas ordinarias o extraordinarias que no es necesario pedirlas por carta documento. Ud. tiene la facultad de convocarlas. En atención a ello, deberá fijar una fecha y hora para desarrollarla así como también los temas que colocará en la misma
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para que los propietarios debatan. Sabido es que lo más difícil de solucionar en un consorcio es la asistencia de los propietarios a las asambleas, dado que no existe ninguna ley que los obligue a asistir pero sí se los obliga a la toma de decisiones que se concensuen en la asamblea con las mayorías requeridas para cada tema a tratar. En caso de que se hubiera agotado la vía administrativa, es decir, que no concurran a las asambleas que usted en su carácter de administradora convoque, y habiendo evaluado que el caso amerita que se reúnan y decidan sobre la marcha del consorcio, siempre queda el recurso de lo normado por la Ley 13.512, Art. 10º “Asamblea Judicial”. Cabe destacar que el principal recaudo de esta acción es la de demostrar la prueba fehaciente de tal imposibilidad -en este caso- de reunir la asamblea. Ello obliga, por tanto, a demostrar dos extremos fundamentales: A) El agotamiento del procedimiento reglamentario, con resultado negativo. B) La importancia y urgencia de la cuestión a tratar. Para solicitar la Asamblea Judicial se requiere: 1) Título de propiedad. 2) Antecedentes que prueben el fracaso de asambleas anteriores y los motivos que llevan a esta instancia judicial. 3) Listado con nombres, apellidos y direcciones de todos los consorcistas, a fin de notificarlos en forma fehaciente. En este caso se realizará por cédula judicial. 4) El Reglamento de Copropiedad y Administración de donde surge el pedido a asamblea judicial. Propiedad Horizontal. Asambleas. Convocatoria judicial. Art. 10 de la ley 13512. Alcances: “En tanto el remedio previsto por el Art. 10 de la Ley 13.512 es de naturaleza excepcional y no se trata de un juicio contradictorio, no puede pretenderse por dicha vía el cuestionamiento a la designación del administrador, ni a las asambleas realizadas o a las cuentas del Consorcio, ya que la dilucidación de tales temas -por su índole- deviene propia de la amplitud de debate y prueba, característica del proceso de conocimiento”. Pezzella, María Cristina y otros c/ Consorcio de propietarios Thames 459 s/ Interdicto. (Sentencia Interlocutoria - CNCIV - Sala A - Nro. de Recurso: A268861 - Fecha: 19-04-99) Citar: elDial - AE12F5. Dra. Diana Sevitz Asesora Legal
Comisiones Internas
Consejo Directivo
Administración y Relaciones Laborales Fernando Staino y Daniel Grass
Presidente
Administrativa, Financiera y Logística José Pusterla Asuntos Legales Rubén Vignapiano Corretaje Inmobiliario y Locaciones Armando Caputo y Horacio Guillermo Bielli Ética Arturo Molina
Daniel Roberto Tocco Vicepresidente 1º Fernando Staino Vicepresidente 2º Armando R. Caputo Vicepresidente 3º Néstor Nicolás Pirosanto Secretario
Prensa y Difusión Marta Rondó y Silvia Ghianda
Arturo Claudio Molina
Relaciones Públicas Silvia B. de Rodríguez Maceira y Graciela Perrone
Miguel Ángel Summa
Revista Miguel Summa y Mario G. Mazzini Cursos y Conferencias Arturo Molina Registro de Administradores Profesionales Daniel R. Tocco Relaciones con Cámaras del Interior Néstor Pirosanto y Carlos García Relaciones con Cámaras Iberoamericanas Marcos Schwab y Fernando Staino Relaciones con Cámaras Empresarias y Proveedores del Sector Silvia De Filippo
Prosecretario Tesorero José E. Pusterla Protesorera Silvia A. De Filippo Vocales Titulares Silvia B. de Rodríguez Maceira Salvador Víctor Perez Marta Rondó Vocales Suplentes Roberto Rubén Vignapiano Silvia Beatriz Ghianda Horacio Guillermo Bielli Ángela Graciela Perrone
Usted es el protagonista Invitamos a nuestros socios a integrarse a los equipos de trabajo en alguna de las diferentes comisiones de la Cámara. Es importante que lo hagan para que podamos trabajar más y mejor por todos aquellos a quienes representamos a través de nuestra institución. Quienes así lo entiendan y deseen participar pueden comunicarse con Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010, int. 33. También pueden hacerlo vía mail a patriciacolle@caphai.com.ar o camara@ caphai.com.ar Su participación le da mayor sentido a nuestro trabajo.
Daniel Grass Mario Guillermo Mazzini Carlos García Leonardo Martín Tocco
Tribunal de Cuentas Miembros Titulares Alejandro Nourry Marcos Schwab Carlos Weiler Miembros Suplentes Tomasa del Carmen Roldán Luis Martín Pino
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Sabía usted que… El countrie San Eliseo ya es inglés La aparición de grupos extranjeros como protagonistas de grandes compras inmobiliarias desde hace tiempo ya es habitual en la Argentina. Un ejemplo es el grupo inversor inglés Craybrouke, que encabeza el empresario inmobiliario Richard Jackson, que se acaba de quedar con el 51% del paquete accionario del countrie San Eliseo, ubicado en la zona de Canning y uno de los más reconocidos del mercado. El plan de los ingleses es fuerte y no termina en San Eliseo. Emilia Hazell Smith, directora de Marketing y Comunicación de San Eliseo, explicó
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que se llevará a cabo un plan de inversión de u$s 47 millones para levantar distintos tipos de desarrollos en el país. Los puntos que se trabajarán son varios. Uno de ellos será la construcción de un hotel boutique de lujo, de 106 habitaciones, que será operado por una de las principales cadenas hoteleras del mundo, aunque todavía no está del todo definido cuál será.