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FINANZA & MERCATI ● SABATO 3 FEBBRAIO 2007
Il Principato di Monaco è un regno immobile Imago
Una veduta del Principato di Monaco
Olycom
Una foresta in Canada
IMMOBILIARI ALTERNATIVI Selezione di fondi socialmente responsabili che investono parte in immobili parte in beni legati alla terra e all’ambiente
FONDO
COMMISSIONE DI GESTIONE 1,15% 1,5% 1,5% 1,5% 1,25% 1,5% 1,6% 1,5% 1,76%
DEXIA SUST. EUROPE BAL. MED. C DEXIA SUST. NORTH AMERICA C. DEXIA SUST. PACIFIC C. EURO CAPITAL DURABLE I FORTIS L EQ SRI EUROPE C JPM GLBL SOC RSPNSBL A (D) USD PICTET F (LUX) WATER PCA SAM SUSTAINABLE WATER FUND B SARASIN SUSTAINABLE EQUITY EUR FRANCO CANEVESIO
Il business immobiliare è stato per anni trascurato dai gestori che solo ultimamente hanno iniziato a ribilanciare i propri portafogli. Da qui il record di capitali investiti nel mattone (1.650 miliardi di euro solo in Europa), un trend che continuerà per lungo tempo. In alcuni settori come il residenziale, l’offerta in certe aree è superiore alla domanda e i prezzi hanno raggiunto valori quasi «eccessivi». In altri settori come il commerciale, il problema è l’opposto: la carenza di offerta è strutturale, la domanda costante e sostenuta. Mancano, soprattutto in Italia, immobili direzionali, cioè uso ufficio di qualità: immobili efficienti dove la demotica regni senza rinunciare a spazi ecologici in cui lavorare. In questa specie di giungla, la domanda che più sorge spontanea è: come si può investire correttamente? Scegliendo fondi immobiliari europei specializza-
Per un portafoglio bilanciato va bene puntare su fondi europei, soprattutto belgi e spagnoli Oppure su quelli in fase di lancio nel piccolo stato che è destinato a diventare regno dell’immobiliare ti in grado di seguire i trend, selezionare i settori più convenienti con margini di crescita. In Italia il mercato è ancora giovane, nel settore dei fondi immobiliari: troppo pochi sono gli anni di attività di questi strumenti che viaggiano con regole a volte in-
RENDIMENTO A 1 ANNO 8,66% 0,09% 1,44% 19,89% 18,1% 6,48% 23,26% 20,9% 9,47%
RENDIMENTO A 3 ANNI 34,89% 21,13% 37,17% 58,29% 56,97% 34,11% 81,57% 71,09% 45,72%
certe. Nonostante questo, qualche prodotto è nato, seppure di scarso appeal e troppo focalizzato sul territorio della Penisola, con solo qualche slancio in Europa spesso azzardato e con valori di carico talmente elevati, data la scarsa esperienza, da produrre performance negative anche del 30%. Meglio, dunque, guardare fuori dall’Italia, in Europa soprattutto: in Belgio, per esempio, dove Wereldhave Belgium, partito nel 1998 ha reso anche il 20% annuo, o in Spagna, dove Segurfondo Inversion FII avviato nel 1995 viaggia intorno al 17%. «Le opportunità ci sono spiega a F&M Weekend Umberto Ronsisvalle, managing carnet di R Capital investment fund - e vanno cercate in quei prodotti in grado di operare nel singolo mercato con attenzione, con team specializzati e consulenti di grande livello. Molto interessanti in questo momento dice il manager - sono alcuni prodotti in fase di lancio nel Princi-
REGNO UNITO DIVERSIFICAZIONE IN BOTTIGLIA
pato di Monaco: fondi immobiliari che sapranno beneficiare dell’espansione del piccolo regno con la creazione di oltre 300mila metri di superficie dedicata a residenze, alberghi e uffici senza dimenticare un museo di respiro internazionale». La novità è questa: utilizzare per lo sviluppo immobiliare locale uno strumento come questo, un fondo chiuso a scadenza prefissata che distribuisce proventi ai sottoscrittori durante tutta la durata dell’investimento. «Sono prodotti nuovi che opereranno con profitto in un mercato difficile e maturo come quello del Principato - dice Ronsisvalle - dove un immobile di grande qualità può costare oltre 20 milioni di euro con una resa del 2% annuo, se dato in affitto». Un primo fondo è stato creato nel novembre 2006: le quote sono in fase di sottoscrizione, la durata è prefissata e il patrimonio massimo è di 250 milioni di euro (info: www.cmb.mc). Il mercato mo-
Interessanti per il loro sviluppo futuro i prodotti socialmente responsabili, quelli che investono nell’acqua, nelle energie alternative e quelli che si occupano di acquistare foreste negasco, spiega l’esperto, dimostra grande attività ma in un portafoglio immobiliare evoluto è necessario possedere anche qualcosa che vada al di là dello specifico immobiliare.Ci vogliono fondi che, per esempio, investano nel settore delle
acque: non in quote di società che distribuiscono acqua ma di proprietarie o concessionarie di pozzi. In un certo senso, dicono gli esperti, si tratta pur sempre di fondi immobiliari da inserire in portafoglio per bilanciare il rischio e aumentare le performance. «Personalmente - dice Ronsisvalle - sorveglio fondi come Pictet Water Fund (www.pictet.com) socialmente responsabile e che in un anno ha reso quasi il 25%». Nel settore delle energie alternative sono da sorvegliare anche alcuni prodotti specializzati di Julius Baer (www.juliusbaer.com): una preda potrebbe essere il JB Multipartner Sustainable Water Sam. «E poi in un portafoglio intelligente - dice Ronsisvalle - inserirei sempre una quota significativa non inferiore al 5% di fondi che si occupano di acquistare foreste. Come succede nel caso di Hancock Timber Resource Group (www.htrg. com)».
SHOPPING LA STRATEGIA DI MCARTHURGLEN
Quando il mattone sostituisce la pinta Serravalle rilancia al tavolo dell’outlet Le leggi emanate per limitare il consumo di alcol danneggiano Il colosso inglese risponde alla concorrenza con proposte il mercato dei pub che però trova nuova linfa nell’immobiliare immobiliari e commerciali dedicate agli acquisti full-price ELIO FRANCESCHI
In Irlanda il ministro per le Politiche rurali, Eamon O Cuiv ha proposto l’introduzione di un servizio di bus navetta per portare al pub e riportare a casa gli avventori, generalmente agricoltori scapoli che si ritrovano al bar a bere e scambiare quattro chiacchiere. L’intento del governo è varare una misura restrittiva che ponga un freno alla guida in stato di ebbrezza che nel 2005 ha causato 396 morti, cifra che, nella prima metà del 2006 si è alzata di un buon 10%. Il provvedimento del governo irlandese però sta provocando uno sconquasso a livello economico: 200 bar della zona intorno alle città hanno chiuso e gran parte delle licenze sono state cedute ad altri
proprietari che hanno aperto in città, meglio servite dai mezzi pubblici. Un problema, quello delle licenze, già falcidiato da leggi antifumo (l’Irlanda è stato il primo paese europeo ad averle adottate) e dal moltiplicarsi dei controlli della polizia coi test alcolemici. Nei dintorni di Dublino negli ultimi 3 anni hanno chiuso 800 pub, circa il 13% del totale, e le vendite sono scese del 2,3% nell’ultimo anno. Tutto questo che dal lato drink & food è una iattura si tramuta in oro dal lato immobiliare: Enterprise Inns, si occupa di proprietà, locazione e gestione di pub tra Inghilterra, Scozia e Galles. Ne possiede 7.700 e di recente ha venduto i 137 che ha in Scozia per 115 milioni di sterline (170 milioni di euro circa). Il titolo di Borsa,
da inizio 2006 ha guadagnato il 32,7% e, solo negli ultimi tre mesi del 2006 ha messo a segno una performance da +20%. Come lui l’inglese Punch Taverns, 9.000 pub in gestione, un dividendo in rialzo del 27% in tre anni e un titolo che nell’ultimo anno è salito del 40%. E poi ancora Wolverhampton & Dudley (dal 9 gennaio 2007 ha cambiato nome in Marston’s Plc) che possiede 2.400 pub: nel 2006 gli utili sono saliti dell’87%. Merito della birra? Anche, ma merito soprattutto degli scambi immobiliari di cui ormai sono protagoniste queste società che il mercato ha sempre considerato solo food & beverage e il cui core business, invece, è al 50% diviso con l’immobiliare. Che in questo momento ripaga più del drink.
VITTORIO ZIRNSTEIN
La partita italiana degli outlet si fa sempre più dura. E McArthurGlen, gruppo inglese leader europeo del settore e pioniere in Italia con la struttura di Serravalle, rilancia la posta. Su un doppio fronte: quello degli outlet naturalmente, ma anche su nuove proposte immobiliari-commerciali. «In Italia mancano strutture dedicate allo shopping full price (a prezzo pieno, ndr) - spiega a F&M Stefano Stroppiana, amministratore delegato di McArthurGlen Italia - Si tratta di un’opportunità ancora inesplorata, mutuata dall’esempio americano, che stiamo valutando di introdurre anche qui». Prima di cimentarsi in nuove avventure, però, la società in-
Uno scorcio del Serravalle Outlet
tende consolidare la propria posizione nel più collaudato settore delle cittadelle della moda a sconto. «Entro l’estate partiranno i lavori per un nuovo outlet in Veneto, nella zona del Piave dice Stroppiana - L’investimento previsto per il nuovo complesso è di 80 milioni di euro circa.
I FONDI IMMOBILIARI QUOTATI SULL’MTF DI PIAZZA AFFARI Dati espressi in euro aggiornati al 2 febbraio 2007
Società di gestione BERENICE BNL PORTFOLIO IMMOBILIARE CARAVAGGIO ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE FONDO ALPHA FONDO BETA IMMOBILIUM 2001 INVEST REAL SECURITY INVESTIETICO NEXTRA IMMOBILIARE EUROPA NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE OLINDA FONDO SHOPS PIRAMIDE GLOBALE POLIS PORTFOLIO IMMOBILIARE CRESCITA SECURFONDO TECLA FONDO UFFICI UNICREDITO IMMOBILIARE UNO VALORE IMMOBILIARE GLOBALE
Pirelli Real Estate Bnl Fondi Immobiliari Sorgente Bnl Fondi Immobiliari Fimit (Capitalia) Fimit (Capitalia) Beni Stabili Gestioni Beni Stabili Gestioni Aedes Bpm Real Estate Nextra Im (Gruppo Intesa) Nextra Im (Gruppo Intesa) Pirelli Real Estate Deutsche Bank Fondimmobiliari Polis Fondi Bnl Fondi Immobiliari Beni Stabili Gestioni Pirelli Real Estate Pioneer Im (Unicredito) Deutsche Bank Fondimmobiliari
Ultima quotazione 491 2.370 2.525 2.405 3.165 1.095 3.650 1.820 2.011 1.535 2.108 472 1.575 1.881 3.061 2.642 535 2.300 3.950
Perf. 5 gg. 0,59 -1,25 1,00 0,21 0,48 -0,46 0,55 -0,12 0,17 0,33 -0,99 -1,03 0,64 0,33 -0,62 -1,97 -2,77 0,00 0,00
Rendimento a 12 mesi* 15,94 13,70 1,05 -0,62 10,06 13,56 3,41 -1,62 9,87 5,48 4,05 6,98 3,35 6,85 13,37 7,13 20,75 9,23 -7,73
Rendimento annuo obbiettivo 4,75% semplice Inflazione +3% composto 7% composto 5,5% composto Indice cap lordo Btp + 0,75% Istat +3% 5% semplice 5% semplice 5% semplice Istat +3% ND 8% composto 5% composto 5% netto composto 7,5% composto 4,5% semplice 8% composto 5% composto 5% composto
Dur. res. in anni 6 5 7 8 10 5 12 8 6 11 11 6 10 7 3 9 5 9 8
Rendimento annuale comprensivo dei dividendi distribuiti nell’ipotesi che vengano reinvestiti nel fondo
Inoltre stiamo completando l’iter burocratico per la costruzione di un ulteriore struttura a Marcenise, in provincia di Caserta, i cui lavori dovrebbero partire nella primavera del 2009». Anche McArthurGlen, come gli altri operatori di settore, starebbe valutando la possibilità di sbarcare in Sicilia. In questo caso, però, si tratta di un interessamento ancora in fase preliminare. Quanto ai numeri, le tre strutture del gruppo già operative (Barberino parzialmente, Castel Romano e Serravalle) sono state visitate nel 2006 da 9 milioni di persone (+25% sul 2005) e hanno fatturato oltre 360 milioni di euro. «E Serravalle - cala infine l’asso l’ad del gruppo - si conferma con 180 milioni il primo outlet italiano per fatturato».
Bnl sale al 100% di Bnl Fondi Immobiliari Nell’ottava Polis Fondi Sgr, quotato alla Borsa Italiana e partecipato da Sopaf (49%), Unione Fiduciaria e cinque banche popolari (Bpu, Bpi, Bper, Popolare Vicenza e Popolare di Sondrio) ha acquistato per 40,4 milioni di euro un complesso immobiliare a uso logistico a Gorgonzola, in Provincia di Milano. Intanto Bnl ha acquisito il 100% di Bnl Fondi Immobiliari Sgr, acquistando il 5% del capitale della società dal Gruppo Ixis-Aew. Quanto all’andamento dei fondi, rendimenti altalenanti per i prodotti quotati sull’Mtf: in perdita Tecla Fondo Uffici (-2,77%), Securfondo (-1,97%), Olinda Fondo Shops (-1,03%), Bnl Portfolio Immobiliare (-1,25%). Lievi guadagni per Caravaggio (+1%), Immobilium 2001(+0,55%), PiramiF.C. de Globale (+0,64%).