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FINANZA & MERCATI ● SABATO 6 GENNAIO 2007
Sotto, una veduta di Varna, in Bulgaria. A destra, una via di Timisoara, in Romania
Il mattone diventa un business bulgaro
FRANCO CANEVESIO
Gli esperti sono divisi sul futuro del mercato immobiliare europeo. Secondo alcuni il 2007 porterà un altro aumento dei prezzi seguito da un drastico calo: la famosa bolla immobiliare che scoppia, insomma. Secondo altri, l’aumento dei prezzi sarà moderato e continuerà per anni. Tutti comunque concordano su un punto: chiave di volta del mercato del Vecchio Continente saranno i risvolti psicologici legati all’allargamento dell’Ue, con particolare riguardo a Romania e Bulgaria. Come die a F&M Weekend Umberto Ronsisvalle, managing director di R Capital investment fund (ronsisvalle@rcapital.eu) «mentre noi, nella vecchia Europa, pensiamo a proteggerci dall’ombra lunga degli Stati Uniti e parliamo solo di bolla immobiliare pronta a scoppiare e di caduta dei prezzi, in Romania e ora anche in Bulgaria il boom del mattone è solo all’inizio. E i prezzi continuano a crescere, senza fine». In questi Paesi si può ancora acquistare in periferia un terreno per poi costruire tanti piani quanti se ne riescono a negoziare in fase di progetto con le autorità (vista l’arretratezza della normativa urbanistica). «Potrei riuscire a comprare mille metri quadri costruendo poi 10 piani da 700 mq ciascuno - spiega Ronsisvalle - Un affare perfetto: se il fondo costasse 4.000 euro al metro quadro, potrei costruire 7.000 metri quadri da rivendere sempre a 4.000 euro al metro. L’esborso iniziale sarebbe di 4 milioni di euro ma il guadagno equivarrebbe a 28 milioni di euro». Timisoara, sostiene Ronsisvalle, sarà una delle nuove capitali d’Europa: una città dove l’esperienza degli operatori del mattone porterà a rinnovare gli immobili tipici del vecchio regime comunista, arginando se possibile la speculazione e portandoli, allo stesso tempo
Milano e Roma ideali per tutti i cassettisti E il resto d’Europa? E l’Italia? Gli esperti sostengono che Roma e Milano restano sempre un ottimo terreno d’investimento per chi cerca la tranquillità e vuole evitare i volicharterversol’Est.Ancheperchélafiducianelmattone resta comunque ben salda, nel Vecchio Continente. UnaricercadellaBceconfermachelaricchezzaimmobiliare basata su case ed edifici delle famiglie dell’UE è aumentata del 445% in 7 anni. Secondo Federconsumatori poi, in Italia il caro-mattone non sembra arrestarsi: nel 2007 l’aumento del prezzo degli immobili sarà del 5%, passando, di fatto, a 4.792 euro al metro quadrato dai 4.564 euro del 2006. Gli affitti, invece, registreranno unrialzo del2%, passandodai 1.061 euromedi mensili del2006ai1.081euro.«Unacorsadeiprezzicheconferma come l’emergenza-case sarà un problema gigantesco per le famiglie già impoverite dall’euro», sostiene Umberto Ronsisvalle, managing partner di R Capital investmentfund. Il nuovoregime fiscale e l’aumentosicuro del tasso di sconto, dice Ronsisvalle, «consigliano di investire indirettamente nel mercato immobiliare in Europa, comprando quote di fondi specializzati, anziché acquistare direttamente fosse solo un piccolo appartamento». Un investimento, quest’ultimo, che potrebbe diventare un incubo da gestire, se l’affittuario non paga regolarmente il canone di locazione e la rata del mutuo F.C. fosse anche più pesante del previsto.
Una panoramica dall’alto di Milano che (insieme a Roma) è considerata ancora un buon investimento a livello europeo
Prezzi Indicativi TERRENI AGRICOLI (E/ETTARO)
1.500
TERRENI INDUSTRIALI, COMMERCIALI E DIREZIONALI (E/MQ)
300
APPARTAMENTI IN CENTRO STORICO (E/MQ) VILLE INDIPENDENTI (E/UNITÀ)
a rendimenti di tutto rispetto. «A Bucarest e nelle principali città romene - dice Ronsisvalle - il prezzo per degli appartamenti di bassa qualità costruiti durante il regime comunista ha raggiunto quasi i 2.000 euro al mq, con un aumento superiore al 100%». Poco più in là, in Bulgaria, a Sofia si trovano investimenti definiti «straordinari». Un buon affare, per esempio, può essere comprare terreni a pochi chilometri dalle città costiere sul Mar Nero: qui i prezzi sono aumentati talmente negli ultimi tempi che i proprietari, con la prospettiva di facili guadagni, sono pronti a vendere senza problemi. Gli acquirenti, di solito, comprano piccoli complessi immobiliari e li vendono a chi vuole vivere fuori dai centri che sono sempre densamente popolati. «Le persone hanno iniziato a cercare case nei paesi piccoli ma ben colle-
Note d'investimento Pianeggianti, fertili, ottimi per agricoltura biologica Dotati di infrastrutture. I costi di costruzione sono circa 400 E/mq. La rendita potenziale è intorno a 5 E/mq
4.000
APPARTAMENTI IN PERIFERIA (E/UNITÀ)
In palazzi di qualità
40.000
Unità con due camere da letto
200.000
Superficie di 150 mq con giardino non inferiore a 500 mq
2007: OPPORTUNITÀ E RISCHI NELL’IMMOBILIARE Fonte: R Capital
POLONIA INDIA GERMANIA/UNGHERIA POLONIA GIAPPONE CINA ROMANIA DANIMARCA/REP. CECA RUSSIA/TURCHIA GRECIA NORVEGIA FRANCIA/ITALIA AUSTRIA MEDIO ORIENTE REGNO UNITO BELGIO/SVEZIA SPAGNA USA OLANDA/FINLANDIA IRLANDA/PORTOGALLO SVIZZERA
AFRICA RISCHIO
Sull’asse verticale delle ordinate sono riportate le opportunità d’investimento divise da una linea ideale tra quelle al rialzo e quelle al ribasso. Sull’asse orizzontale delle ascisse sono evidenziati i valori di rischio, tanto maggiori quanto più ci si sposta verso destra.
gati con le grandi città - dice Ronsisvalle - La tendenza è destinata ad aumentare, soprattutto a non più di 15 chilometri dalla costa, a Bourgas e Varna». Qui le case costano circa 30mila euro: pochi anni fa i prezzi si aggiravano sui 5mila-6mila leva, pari a 2.500-3.000 euro. «Gli investitori stranieri - dice il manager - comprano le case per poi rivenderle dopo alcuni lavori di ristrutturazione a un prezzo maggiorato del 50%-100% rispetto all’acquisto». I dati dell’Associazione Nazionale per la Proprietà Immobiliare, dicono che in Bulgaria nel 2006 sono stati conclusi oltre 220mila contratti nel settore immobiliare: il 23% degli investimenti riguarda gli investitori stranieri, il 18% in più rispetto all’anno scorso». Se e per quanto tempo continuerà così non è facile dire: la Romania cresce a ritmo vertiginoso (intorno all’8% annuo) e le banche hanno cominciato a concedere mutui fino a poco tempo considerati troppo rischiosi per l’acquisto di immobili. Sul mercato immobiliare, poi, continuano ad affacciarsi nuovi investitori esteri che si uniscono a quelli romeni che si erano già trasferiti in Europa occidentale: tutti troppo attratti dai facili guadagni e dai rendimenti che hanno causato un’impennata della domanda nelle grandi città.
I FONDI IMMOBILIARI QUOTATI SULL’MTF DI PIAZZA AFFARI Dati espressi in euro aggiornati al 5 gennaio 2007
Società di gestione BERENICE BNL PORTFOLIO IMMOBILIARE CARAVAGGIO ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE FONDO ALPHA FONDO BETA IMMOBILIUM 2001 INVEST REAL SECURITY INVESTIETICO NEXTRA IMMOBILIARE EUROPA NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE OLINDA FONDO SHOPS PIRAMIDE GLOBALE POLIS PORTFOLIO IMMOBILIARE CRESCITA SECURFONDO TECLA FONDO UFFICI UNICREDITO IMMOBILIARE UNO VALORE IMMOBILIARE GLOBALE
Pirelli Real Estate Bnl Fondi Immobiliari Sorgente Bnl Fondi Immobiliari Fimit (Capitalia) Fimit (Capitalia) Beni Stabili Gestioni Beni Stabili Gestioni Aedes Bpm Real Estate Nextra Im (Gruppo Intesa) Nextra Im (Gruppo Intesa) Pirelli Real Estate Deutsche Bank Fondimmobiliari Polis Fondi Bnl Fondi Immobiliari Beni Stabili Gestioni Pirelli Real Estate Pioneer Im (Unicredito) Deutsche Bank Fondimmobiliari
Ultima quotazione 483 2.265 2.600 2.495 3.100 1.094 3.540 1.788 1.998 1.488 2.087 477 1.580 1.845 3.275 2.529 530 2.220 3.845
ARRIVA LA SIIQ E SUL MATTONE IL FISCO È LIGHT a reverse charge sull’Iva in edilizia è partita. SicuraL mente dal 1˚ gennaio, forse da
IL MATTONE IN ROMANIA
OPPORTUNITÀ
Nel 2007 il mercato immobiliare europeo sarà dominato da Romania e Bulgaria Le new entry Ue sono l’ago della bilancia e l’Eldorado
LEX&LATER
Perf. 5 gg. 1,47 2,44 -5,80 -0,60 0,36 2,24 0,29 0,73 1,73 -0,73 1,07 0,95 2,13 0,36 9,53 1,16 -0,00 -0,23 1,18
Rendimento a 12 mesi* 14,55 9,96 4,92 1,84 8,19 13,66 1,92 -2,08 9,73 1,12 3,78 13,85 3,30 5,07 25,19 1,48 21,57 5,92 -10,58
Rendimento annuo obbiettivo 4,75% semplice Inflazione +3% composto 7% composto 5,5% composto Indice cap lordo Btp + 0,75% Istat +3% 5% semplice 5% semplice 5% semplice Istat +3% ND 8% composto 5% composto 5% netto composto 7,5% composto 4,5% semplice 8% composto 5% composto 5% composto
Dur. res. in anni 6 5 7 8 10 5 12 8 6 11 11 6 10 7 3 9 5 9 8
Rendimento annuale comprensivo dei dividendi distribuiti nell’ipotesi che vengano reinvestiti nel fondo
prima. La circolare 37 dell’Agenzia delle Entrate, datata 29 dicembre 2006, il 29 sera non esisteva (si veda F&M Weekend del 30 dicembre) ma poi è stata caricata sul sito dell’Agenzia. Ora più, ora meno. Avevo segnalato che l’entrata in vigore, cioè il punto chiave da risolvere, non era affatto chiarito. In effetti la circolare lo sfiora con imbarazzo, e dopo aver accennato a Capodanno capovolge la soluzione: «Si ritiene, tuttavia, che possano considerarsi emesse correttamente anche le fatture per le quali le modalità dell’inversione contabile siano state applicate anteriormente al 1˚ gennaio 2007 (...) al fine di tutelare il legittimo affidamento sulla vigenza della norma recata dall’articolo 35, comma 5, del Dl 223 del 2006». Più interessante (commi 119 e seguenti della Finanziaria) la rottura degli indugi sull’istituzione delle Siiq, le società di investimento immobiliare quotate, sorta di fondo aperto specializzato nella locazione. I provvedimenti di attuazione dovranno arrivare entro aprile per scattare dal 1˚ luglio. Gli utili (gli affitti riscossi) distribuiti ai soci persone fisiche sono assimilati alle rendite finanziarie e tassati al 20%, mentre i redditi della società sono esenti da Ires e Irap. Problemi a parte (come il «valore normale» dei beni) si tratta di un ottimo cavallo di Troia per superare le resistenze ideologiche e le presunte rigidità di bilancio sulla tassazione separata dei redditi da fabbricati, che frenano il ddl delega all’esame della commissione Finanze della Camera. Va trovata la copertura corrispondente al minor gettito, si dice. Questa tesi va respinta: se c’è una nuova spesa da finanziare, la copertura va indicata; ma se c’è un diverso regime fiscale (vedi appunto le Siiq) non si indica alcuna copertura. Tanto più che la dinamica del gettito risente di molteplici influenze, come dimostra il boom delle Entrate che ha ridotto del 40% il fabbisogno 2006. Governi vecchi e nuovi se ne contendono il merito, incapaci di ammettere che le entrate si orientano e si gestiscono. Ma non si determinano. A.Cia.
Shopping a Milano per Polis e Bnl Fondi Polis Fondi Sgr ha acquistato da Artesia Srl un edificio a uso residenziale e terziario a Milano. Per l’immobile, che si sviluppa su una superficie di circa 4mila mq, la sgr ha investito 18 milioni. Anche Bnl Fondi Immobiliari sgr ha fatto shopping nel capoluogo lombardo acquistando dalla Redilco Re, per conto del fondo «immobiliare dinamico», un complesso a San Giuliano milanese per 14,4 milioni. Nell’ottava i fondi quotati sull’Mts hanno registrato ottime performance a eccezione di Caravaggio che ha ceduto oltre il 5 per cento. Il migliore del listino è stato Portfolio Immobiliare Crescita che ha messo a segno un rialzo tecnico del 9,53 per cento. Alla base del guadagno il tendenziale allineamento tra la quotazione e il valore del Nav in vista della scadenza del fondo (fine 2008). S.F.