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FINANZA & MERCATI ● SABATO 13 GENNAIO 2007
LEX&LATER
Una panoramica di Tokyo
SOTTO LA REGGIA RIAUMENTA LA TASSA RIFIUTI a tassa rifiuti (ma adesso L si dice «tariffa», evoca meno pressione tributaria) au-
I fondi fiutano la pista dell’investimento FRANCO CANEVESIO
Nel mondo informatico, dicono le statistiche 2006, il settore più ricercato dagli utenti di Internet è l’immobiliare, primo nel mondo con un incremento del 31% rispetto al 2005. Le parole chiave più ricercate sono: casa, vendita casa, affitto casa, agenzia immobiliare e mutuo casa. Che il mercato degli immobili stia tirando ancora saldamente è evidente da questi dati che mettono in luce come, soprattutto in Europa, la gente sente che nel real estate c’è ancora «aria d’investimento». E allora, quale può essere il modo migliore per approfittare dei futuri rialzi del mercato? Secondo Umberto Ronsisvalle, managing director di R Capital Investment Fund (ronsisvalle@rcapital.eu), non ci sono dubbi: «Costruire un piccolo portafoglio di quote di fondi immobiliari, di quelli primari, composti da team di professionisti esperti che passano il loro tempo a individuare immobili da comprare, inquilini con cui fare i contratti di locazione, società di property a cui affidare ogni problematica connessa con il possesso di un asset in portafoglio». Il portafoglio da costruire, spiega Ronsisvalle, «potrebbe prevedere quote di fondi giapponesi e tedeschi specializzati nei rispettivi mercati locali. Insieme a questo si può prevedere un investimento più qualificato in un fondo riservato dedicato ai nuovi paesi dell’Est-Europa con focus specifico a Romania, Bulgaria, i nuovi membri dell’UE». Tutto questo senza dimenticare la Vecchia Europa, «mercato sempre molto sicuro, più prudente ma non meno interessante». Per i più «aggressivi» un’ottima opportunità d’investimento potrebbe essere decidere di investire in quote di fondi riservati attivi nel settore degli hotel. «Il mercato è al rialzo a ogni livello - dice Ronsisvalle sia per quanto riguarda gli hotel a 3 stelle che per gli alberghi di lusso, anche se questo resta un settore rischioso». Un esempio di allocation? «Potrebbe essere questa spiega il manager - Un 30 per cento di Nippon Bulding Fund (www.nbf-m.com), un altro 30% SEB Immoinvest (www.sebassetmanagement.de) o Difa-Grund (www.difa.de) e la restante quota del 40% in fondi che prestino maggiore attenzione all’Europa che non al solo mercato italiano, facendo sempre attenzione alla qualità della società di gestione del risparmio e all’esperienza reale internazionale del team operativo». I dati recentemente pubblicati sulla ricchezza delle famiglie fanno accendere le luci sul «caro-case», uno dei problemi più urgenti da affrontare. Le cause di questo fenomeno sono molteplici anche
Ronsisvalle (R Capital): «Investire in strumenti tedeschi e giapponesi dà la possibilità di approfittare dei rialzi del mercato. Attenzione per hotel e ciclo delle acque» I MIGLIORI FONDI IMMOBILIARI DEL MONDO Dati in euro aggiornati al primo semestre 2006. Fonte: elaborazione dati R Capital Investment Fund
FONDO
SOCIETÀ DI GESTIONE
Giappone
Nippon Building Fund
Nippon Building Fund
Spagna Germania Belgio
Segurfondo Inversion FII SEB Immoinvest Wereldhave Belgium
Inverseguros SEB Wereldhave Belgium
Italia
Michelangelo
Sorgente
se pochi si sono concentrati sull’impatto della progressiva sostituzione col mercato dei grandi proprietari, come banche e assicurazioni, che svolgevano un importante ruolo di freno alla corsa degli affitti. I soggetti più indicati a ereditarne il ruolo sono i fondi immobiliari o, se prenderanno piede in Italia come sta avvenendo già in altri Paesi europei, le nuove Siiq (vedi box in basso), società quotate che promettono vantaggi fiscali per gli immobili acquistati per essere dati in affitto. Passiamo agli Stati Uniti: qui, l’indice che misura le richieste di mutui per la casa ha registrato la scorsa settimana un aumento del 16,6% e i rifinanziamenti sono aumentati del 17,3%, rialzo più alto dal 2005. L’andamento è stato favorito dal ribasso dei tassi d’inte-
VALORE DEI PORTAFOGLI 45.220.874 276.150.000 3.501.000.000 301.000.000 124.600.000
Berlino, i grattacieli di Potsdamer Platz
resse, quello medio a valere su un finanziamento trentennale è calato al 6,13% dal 6,22%. «Sono segnali forti - sostiene Ronsisvalle - che lasciano immaginare come anche gli americani stiano riposizionando i loro investimenti per muoversi su altri mercati più promettenti. Come? Attraverso alleanze internazionali, partecipando a fondi immobiliari o attraverso altri veicoli a cui lasciare il compito di mantenere le alte performance degli ultimi 5 anni». Infine, un consiglio per i veri intenditori, quelli che vogliono fin d’ora prendere in considerazione lo «sviluppo sostenibile» come chiave per un futuro migliore e, soprattutto, per un investimento sicuro. Accanto ai tradizionali fondi, sembra giunto il momento di considerare l’acquisto di quote di fondi specializzati nel ciclo delle acque (Jb Multiparnter Sam o Pictet water fund) e nelle foreste (Arcadian Timber incombe Fund o Hancock Timber Resource Group). «Non si tratta proprio di immobili - spiega Ronsisvalle - ma di beni connessi all’immobile per eccellenza: la terra. L’investimento - prosegue il manager - invece di essere sfruttato per fare un palazzo di cemento da mettere a reddito viene gestito come fonte di qualcosa di valore immenso: l’acqua, energia della vita, e la foresta, fonte di legno e, ancora più importante, fonte di aria pulita».
QUANTO VALGONO I PORTAFOGLI DEI FONDI
LE PERFORMANCE PER NAZIONE
Dati in mld di euro aggiornati al primo semestre 2006. Fonte: elaborazione dati R Capital Investment Fund
Dati in % aggiornati al primo semestre 2006. Fonte: elaborazione dati R Capital Investment Fund
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0
GIAPPONE
SPAGNA
GERMANIA
BELGIO
GIAPPONE
ITALIA
SPAGNA
GERMANIA
BELGIO
L’Italia prepara il terreno all’arrembaggio delle Siiq Arrivano anche in Italia le Siiq, le società immobiliari d’investimento quotate che all’estero, grazie a una normativa più razionale e sicura, sono ormai «di casa». In Francia sono presenti da tempo col nome Siic, Société d’investissment immobilier cotee. Gli altri, Germania, Regno Unito e Olanda, le hanno introdotte o stanno per farlo. Negli Stati Uniti rappresentano, con oltre 50 miliardi di dollari, oltre il 15% della capitalizzazione complessiva del mercato, con rendimenti superiori al 6,5%, un tasso che oggi in Italia si accetta per un hotel. A livellocomunitario, laCommissioneUehapubblicato un libro bianco nel quale è sottolineata la necessità di armonizzare i fondi immobiliari a livello europeo.InItaliail compartoèstatooggettodifortiacquisti,dopol’annuncio dellapossibileintroduzione nella Finanziaria 2007 di un emendamento
che avrà valore dal prossimo 30 giugno e permetterà di istituire le Siiq, società per gli investimenti immobiliari quotate. Secondo l’attuale proposta, questenuoverealtà, similiaiReit(Real estateinvestment trust) statunitensi godranno di un trattamento fiscale agevolato. In particolare, i proventi distribuitisotto formadi dividendiagli azionistidovrebberoessereassoggettatiaun’imposta sostitutiva del 20% (come gli altri investimenti finanziari) mentrele Siiqnon pagheranno né l’Iresné l’Irap.E poi sono previste esenzioni per i fondi pensione e gli organismi di investimento collettivo. Le società immobiliariquotate a PiazzaAffari potranno quindi decidere, entro giugno 2007, se trasformarsi o meno in Siiq, svolgendo prevalentemente attività di locazione immobiliare. Saranno soggette a un tetto alla partecipazione detenibile da ciascun so-
cio e avranno un vincolo di tre anni per il patrimonio conferito. Già ora la possibilità che siano introdotti questi veicoli ha messo le ali ai titoli immobiliari: il rialzo degli ultimi tre anni è sopra il 100%. Nel solo 2006, la crescita è stata superiore al 25%. Qualche disappunto invece arriva dal mondo dei fondi chiusi specializzati nel real estate. «Le nuove disposizionicreanounadisparitàditrattamento fiscale e di trasparenza che favorisce le Siiq rispetto ai più regolati strumenti del risparmio gestito spiega UmbertoRonsisvalle, managing director di R Capital investment fund che lavora a un progetto per creare una Siiq da utilizzare sul mercato europeo - E poi queste società sarebbero avvantaggiate dalla maggior liquidità, mentre i fondi non hanno ancora risolto il problema della quotazioFra.C. ne a sconto rispetto al Nav».
I FONDI IMMOBILIARI QUOTATI SULL’MTF DI PIAZZA AFFARI Dati espressi in euro aggiornati al 12 dicembre 2006
Società di gestione BERENICE BNL PORTFOLIO IMMOBILIARE CARAVAGGIO ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE FONDO ALPHA FONDO BETA IMMOBILIUM 2001 INVEST REAL SECURITY INVESTIETICO NEXTRA IMMOBILIARE EUROPA NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE OLINDA FONDO SHOPS PIRAMIDE GLOBALE POLIS PORTFOLIO IMMOBILIARE CRESCITA SECURFONDO TECLA FONDO UFFICI UNICREDITO IMMOBILIARE UNO VALORE IMMOBILIARE GLOBALE
ITALIA
Pirelli Real Estate Bnl Fondi Immobiliari Sorgente Bnl Fondi Immobiliari Fimit (Capitalia) Fimit (Capitalia) Beni Stabili Gestioni Beni Stabili Gestioni Aedes Bpm Real Estate Nextra Im (Gruppo Intesa) Nextra Im (Gruppo Intesa) Pirelli Real Estate Deutsche Bank Fondimmobiliari Polis Fondi Bnl Fondi Immobiliari Beni Stabili Gestioni Pirelli Real Estate Pioneer Im (Unicredito) Deutsche Bank Fondimmobiliari
Ultima quotazione 491 2.311 2.574 2.400 3.200 1.096 3.600 1.800 2.034 1.515 2.110 486 1.589 1.870 3.080 2.579 550 2.236 3.855
Perf. 5 gg. 1,45 1,81 0,55 -2,04 3,66 0,18 1,64 0,95 1,76 1,81 1,11 1,15 0,57 1,41 -3,75 1,94 3,87 1,26 0,13
Rendimento a 12 mesi* 16,16 12,14 -1,00 -1,64 11,81 13,87 2,95 -2,70 11,69 1,81 4,51 13,93 2,62 6,21 15,57 3,08 24,89 5,94 -10,35
Rendimento annuo obbiettivo 4,75% semplice Inflazione +3% composto 7% composto 5,5% composto Indice cap lordo Btp + 0,75% Istat +3% 5% semplice 5% semplice 5% semplice Istat +3% ND 8% composto 5% composto 5% netto composto 7,5% composto 4,5% semplice 8% composto 5% composto 5% composto
Dur. res. in anni 6 5 7 8 10 5 12 8 6 11 11 6 10 7 3 9 5 9 8
Rendimento annuale comprensivo dei dividendi distribuiti nell’ipotesi che vengano reinvestiti nel fondo
menta fino al 5 per cento. Non basta leggere i 1364 commi della Finanziaria 2007 e non basta seguire l’iter del disegno di legge delega sull’armonizzazione delle rendite finanziarie: chi voglia davvero conoscere tutte le novità fiscali sulla casa e la sua gestione, non può perdersi gli schemi di decreti legislativi proposti dal governo. A condizione di rintracciarli. Le associazioni della proprietà immobiliare hanno perciò unito le loro forze, e in settimana hanno diffuso un comunicato a metà strada tra lo sconforto di chi, ogni giorno, ne scopre una a carico degli immobili e la soddisfazione di aver scovato quel che nessuno sapeva: «All’articolo 264, comma 1, la lettera n) è soppressa». La lettera n) si limita a recitare: «articolo 19 del decreto legislativo 504/1992» e poiché la rubrica dell’articolo 264 parla di «Abrogazioni», si intuisce che la soppressione di una abrogazione fa rivivere la norma precedente, la quale prevedeva una maggiorazione della tassa per lo smaltimento dei rifiuti urbani, a favore delle province (ciascuna delle quali poteva istituirla, con un’aliquota fra l’1 e il 5% rispetto alla tariffa applicata in ogni comune) «a fronte dell’esercizio delle funzioni amministrative di interesse provinciale». Dalla scorsa primavera il Codice dell’ambiente (il D.Lgs 152/2006, che comprende appunto l’articolo 264 sulle abrogazioni) aveva soppresso la maggiorazione, a valere da quest’anno. Ma ora il decreto tenta di ripescare in corsa quel gettito di circa 200 milioni di euro in totale, in base a un’aliquota media vicinissima al 4,5% (un buon 50 per cento in più rispetto al 3% medio con il quale la maggiorazione aveva fatto il suo esordio nel 1993). Ora, è vero che lo schema di decreto di cui stiamo parlando, correggendo molte norme del Codice dell’ambiente, restituisce alle province funzioni che erano state ridimensionate. E poiché la maggiorazione è riscossa insieme alla tariffa comunale, saranno in pochi ad accorgersene quando sarà il momento. Ma è il metodo a lasciare sconcertati, mentre il governo continua a non capire che il deficit di trasparenza non ha nulla a che fare con il deficit di comunicazione, al quale ancora ieri alla Reggia di Caserta si sono attribuiti tutti i limiti dell’azione di governo, altrimenti benedetta e invocata dai cittadini. Però nel cortile della Reggia non si sono viste masse plaudenti e invocanti nuove imposte. Vedremo nella fase 2. Quanto al ripristino del tributo, va precisato che l’entrata in vigore non è così imminente come fanno pensare le associazioni della proprietà: l’iter del parere parlamentare è rinviato a dopo la formulazione del parere della Conferenza Unificata (Stato-enti territoriali). Finora si sono svolte un paio di riunioni tecniche in novembre e dicembre; difficile immaginare la conclusione prima di febbraio. Poi si passerà alle Camere e in caso di modifiche occorrerà un secondo parere. Insomma, la tassa rifiuti ci terrà fino all’estate con il fiato soA.Cia. speso. Per i miasmi.
Via libera di Bankitalia ad Aedes value A Sgr Nulla osta dalla Banca d’Italia ad Aedes Value Added Sgr, società per la gestione di fondi speculativi rivolti a investitori istituzionali posseduta al 100% da Aedes spa. La società avrà l’obiettivo di gestire fondi immobiliari chiusi di natura opportunistica, riservati a investitori qualificati italiani ed esteri. Tali fondi saranno specializzati per tipologia di prodotto immobiliare - residenziale, sviluppo, retail, turistico, uffici e trading - e avranno una durata media di 5-7 anni. Nell’ottava i prodotti quotati sull’Mts hanno registrato ottime performance ad eccezione di Estense Grande Distribuzione (-2,04%) e Portfolio Immobiliare Crescita (-3,75%). Positivi tutti i prodotti di Pirelli Re, Fimt, Beni Stabili e Db. Tecla Fondo Uffici migliore del S.F. listino con il 3,87 per cento.