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FINANZA & MERCATI ● SABATO 24 MARZO 2007
Corbis
La tigre asiatica ruggisce ancora forte Singapore, Orchard Road. A sinistra, una panoramica della città dalla funivia del Mount Faber.
LEX&LATER
LA CEDOLARE FA PAURA L’ICI LEGGERA NO iusto un mese fa, nelle CoG municazioni al Parlamento per verificare la sussistenza
FRANCO CANEVESIO
Le tigri asiatiche sono di nuovo in fermento. Tralasciando un momento i mercati più aggressivi, tutti gli indicatori dei Paesi di riferimento sono in una fase di boom: tra questi non fa eccezione la Repubblica di Singapore, che presenta un’economia tanto stabile quanto sviluppata, in grado di assicurare un alto tenore di vita ai suoi abitanti. Singapore è un centro commerciale e finanziario di prim’ordine e in questo momento sembra molto impegnato a star dietro alla sua seconda fase di sviluppo immobiliare sostenibile. «Nei primi mesi del 2007 molti uffici di grande livello sono stati venduti e comprati sul mercato - spiega Umberto Ronsisvalle managing partner di R Capital real estate investment fund - Mi riferisco per esempio al VisionCrest Tower Commercial venduto a Difa (fondo immobiliare tedesco, ndr) insieme all’immobile confinante, la House of Tan Yeok Nee per un con-
trovalore di 260 milioni di dollari di Singapore». Secondo quanto dice il manager, Capital Land ha venduto Samsung Hub per per 152,9 milioni di dollari di Singapore al gruppo Ho Bee e a Chinese Chamber Realty.
ne per acquistare tutte le unità di Santam House per circa 35 milioni di dollari di Singapore. Il progetto di David Libeskind «Reflection Towers» a Keppel Bay è uno di quelli destinati a far impennare il mercato resi-
comprende un immobile per uffici con vista a 360 gradi. Ma a Singapore anche il mercato retail si preenta come assolutamente «superbo»: quest’anno, solo a Natale e Capodanno, la città ha avuto 900mila visita-
Dopo un periodo di stasi il mercato di Singapore ritorna a dominare la scena. Il fondo tedesco Difa acquista VisionCrest per 260 mln di dollari, Lehman Brothers compra Crosby House per 163 mln e Merrill Lynch affitta oltre 10mila mq a uso ufficio «E questo - dice Ronsisvalle ha aiutato Capital Land a ottenere una plusvalenza di tutto rispetto, da oltre 40 milioni di dollari». Sempre a Singapore, Crosby House è stato venduto a Kajima e Lehman Brothers per 163 milioni di Singapore e Anson House è stata venduta a GE Real Estate a 11,194 dollari per metro quadrato. Altri operatori (legati a Royal Brothers) sono attivi nell’area e pare abbiano avuto un’opzio-
denziale della metropoli asiatica: Keppel è una delle più importanti corporation di Singapore con core-business le infrastrutture e lo sviluppo sull’acqua. Le Reflections Towers sembrano ergersi sull’acqua: sono 6 torri e 11 blocchi con 1.129 unità immobiliari dislocate su 750 metri di spiaggia. Il progetto include campo da golf, aree verdi e il Mount Faber (da cui si domina la città e grande attrattiva per i turisti) e
tori con una crescita quasi del 10% rispetto al 2006. Affari d’oro quindi nel settore per tutti gli investitori, localizzati principalmente in quattro grandi shopping mall lungo Orchard Road e Scotts Road: Far East Plaza, Centrepoint, Paragon and Pacific Plaza. Chi volesse aprire un’attività, però, è bene se ne stia calmo e tranquillo: di spazi liberi, infatti, non ce ne sono già più. Merril Lynch sembra intenzionata a prendere in
affitto la parte restante dell’Harbourfront Place di proprietà di Mapletree Investments il cui completamento è previsto nel 2008: la banca d’affari prende in affitto il 60% dei 18.600 metri quadri di superficie. Roba non da poco, visto che a Singapore l’affitto (in termini di valore per metro quadrato) è passato da 785 dollari all’anno a 988 dollari con un incremento del 25.9%. «In fermeno c’è anche il settore industriale - spiega ancora Ronsisvalle - Un A-Reit ha acquistato di recente 5 immobili da Flextronics per 63 milioni di dollari di Singapore». L’opzione put and call legata al sale & lease back darà soddisfazioni all’investitore che potrà rinnovare il contratto di 10 anni dopo i primi 7 convenuti. Tutto questo perché a Singapore, gli immobili (qualunque sia la loro destinazione) sono sempre visti come beni non speculativi, ma piuttosto come ottimi investimenti, sicuri e a lungo-termine. Un riflesso dell’economia (stabile) del Paese.
della fiducia al governo, il presidente Prodi si impegnò a rilanciare «l’offerta di edilizia residenziale pubblica, assieme a misure per allargare il mercato privato degli affitti, in particolare con una revisione degli incentivi fiscali». Qualcuno gli fece notare che la seconda parte favoriva l’offerta di case (cioè la proprietà) e qualche giorno dopo, nelle repliche al Senato e alla Camera, si limitò a parlare di tagli all’Ici sulla prima casa, in relazione all’ampiezza della famiglia. Favorire la famiglia in quanto tale, e la piccola proprietà abitativa, è una legittima e meritoria scelta di politica sociale, più che economica. Ma non è alternativa agli incentivi fiscali per chi affitta, come la cedolare secca sui redditi da locazione (in analogia con la tassazione separata delle rendite finanziarie) la quale, oltretutto, farebbe emergere materia imponibile. Ma l’argomento, a sinistra, è tabù. Solo la Margherita ha creduto di trovare la quadratura del cerchio, nel comitato esecutivo del partito riunito il 20 marzo. Ha riferito che Prodi, in Parlamento, ha parlato delle due misure come se fossero entrambe allo studio e perciò di prossima adozione (ciò che sarebbe giusto; ma la realtà è che sono misure contese, tra parti contrapposte della maggioranza). E ha fatto di più: ha descritto la cedolare secca come una misura a favore delle famiglie, perciò da includere nelle misure di redistribuzione del cosiddetto extragettito, chieste - irritualmente - anche dal presidente del Senato, Franco Marini (e Padoa-Schioppa si è affrettato a dire che, detratte misure e accantonamenti obbligatori, di quell’extra restano sì e no 2 miliardi e mezzo). Bisogna avere il coraggio di motivare le ragioni (e ce ne sono) delle proprie proposte. Dire che la cedolare secca sui redditi immobiliari è una misura a favore delle famiglie, è falso. Se non nel senso di far riemergere il mercato degli affitti abitativi. A.Cia.
RICERCHE SALE DEL 12,9% IL NUMERO DEGLI STRANIERI CHE COMPRANO CASA
In Italia l’integrazione passa attraverso l’immobile Nel 2006 gli immigrati che hanno acquistato un appartamento sono stati oltre 130mila. E hanno speso 15,3 miliardi di euro ALESSANDRO DE MICHELE
L’integrazione razziale passa anche per il mattone. «Da presenza marginale, gli immigrati sono diventati un fattore importante del mercato immobiliare italiano», spiega Mario Breglia, presidente dell’istituto di ricerca Scenari Immobiliari. Nel 2006 sono stati 131mila i forestieri in grado di affrontare l’acquisto di una casa, il 12,9% in più rispetto all’anno precedente, per una spesa complessiva di 15,3 miliardi di euro (+27,5%). E le previsioni per l’anno in corso parlano di un ulteriore aumento dell’8,4% nel numero delle compravendite e del 14,4% in termini di fatturato. «Entro i prossimi due anni una compravendita italiana su cinque sarà conclusa da immigrati», si legge in uno studio firmato Scenari Immobiliari. «È una tendenza ano-
mala rispetto a quanto generalmente avviene nei Paesi europei, dove gli immigrati guardano per lo più al mondo degli affitti o delle case popolari», continua Breglia. Colpa (o merito, a seconda del punto di vista) dell’arretratezza italiana. «Si tratta di una conseguenza positiva di un problema - precisa - Da noi le case popolari sono estremamente scarse. Mentre sarà almeno un quarto di secolo che non si costruiscono più abitazioni destinate al mercato degli affitti». Senza contare i pregiudizi di molti proprietari di casa, che spesso e volentieri rifiutano di affittare a immigrati. Se a questo si aggiunge che gli alti costi del canoni di locazione rendono conveniente imbarcarsi nella rata di un mutuo, il gioco è fatto. Risultato: «la corsa degli extracomunitari all’acquisto di una casa - continua lo studio - ha
avuto l’effetto di esaurire in breve tempo lo stock di abitazioni di fascia medio-bassa disponibile sui mercati immobiliari delle grandi città». E quel poco che è rimasto viene venduto a prezzi sproporzionati. Inutile pertanto sottolineare come la domanda stia cominciando a spostare il tiro, nonostante la disponibilità economica degli immigrati aumenti di pari passo con il loro grado di integrazione (123mila euro la spesa media prevista nel 2007, in crescita del 5,1% sul 2006). Le capitali del mattone nostrano non sono così più in cima alla lista dei desideri dell’extracomunitario. «Si sta assistendo a un progressivo spostamento degli acquisti dalle province più ricche verso altre che, pur essendo più lontane, offrono soluzioni abitative a costi mediamente più contenuti», tira le somme Scenari Immobiliari. È
questo il caso di città come Milano, Bologna, Brescia, Firenze e Verona, che registrano riduzioni nella presenza di immigrati in favore di centri intermedi come Alessandria, Bergamo, Varese, Cremona, Treviso, Prato, Pistoia, Perugia, Modena, Terni e Viterbo. Uniche eccezioni: Genova, Torino e Roma, oltre che i
principali centri del Sud. «Inizialmente gli immigrati compravano case di pessima qualità, lavorando poi per rimetterle in buone condizioni e contribuendo così a riqualificare le periferie cittadine - conclude Breglia - In seguito hanno cominciato a spostarsi, dando linfa vitale a zone praticamente abbandonate da-
I FONDI IMMOBILIARI QUOTATI SULL’MTF DI PIAZZA AFFARI Dati espressi in euro aggiornati al 23 marzo 2007
Società di gestione BERENICE BNL PORTFOLIO IMMOBILIARE CARAVAGGIO ESTENSE GRANDE DISTRIBUZIONE FONDO ALPHA FONDO BETA IMMOBILIUM 2001 INVEST REAL SECURITY INVESTIETICO NEXTRA IMMOBILIARE EUROPA NEXTRA SVILUPPO IMMOBILIARE OLINDA FONDO SHOPS PIRAMIDE GLOBALE POLIS PORTFOLIO IMMOBILIARE CRESCITA SECURFONDO TECLA FONDO UFFICI UNICREDITO IMMOBILIARE UNO VALORE IMMOBILIARE GLOBALE
Pirelli Real Estate Bnl Fondi Immobiliari Sorgente Bnl Fondi Immobiliari Fimit (Capitalia) Fimit (Capitalia) Beni Stabili Gestioni Beni Stabili Gestioni Aedes Bpm Real Estate Nextra Im (Gruppo Intesa) Nextra Im (Gruppo Intesa) Pirelli Real Estate Deutsche Bank Fondimmobiliari Polis Fondi Bnl Fondi Immobiliari Beni Stabili Gestioni Pirelli Real Estate Pioneer Im (Unicredito) Deutsche Bank Fondimmobiliari
Ultima quotazione 490,22 2.325 2.450 2.301 3.150 1.050 3.605 1.840 1.960 1.569 2.000 464 1.650 1.680 3.111 2.400 565 2.281 3.849
Perf. 5 gg. -1,17 -5,87 0,00 -4,52 -1,32 -7,90 -5,13 -1,67 -6,27 -4,92 -7,62 -0,86 -0,03 -0,89 -4,22 -2,53 -0,18 -2,96 2,09
Rendimento a 12 mesi* 15,86 6,36 -4,30 -4,92 5,15 -0,10 2,27 -1,08 2,62 20,41 -2,91 4,07 11,53 -4,57 14,80 -2,56 31,98 8,34 -3,78
Rendimento annuo obbiettivo 4,75% semplice Inflazione +3% composto 7% composto 5,5% composto Indice cap lordo Btp + 0,75% Istat +3% 5% semplice 5% semplice 5% semplice Istat +3% ND 8% composto 5% composto 5% netto composto 7,5% composto 4,5% semplice 8% composto 5% composto 5% composto
Dur. res. in anni 6 5 7 8 10 5 12 8 6 11 11 6 10 7 3 9 5 9 8
Rendimento annuale comprensivo dei dividendi distribuiti nell’ipotesi che vengano reinvestiti nel fondo
gli italiani, come alcune aree tra Roma e Rieti o certe località del novarese e del bergamasco». Un trend sostenuto dalle banche che, scoprendosi meno razziste di tanti italiani, sempre più sono disposte a concedere mutui agli immigrati, assumendosi di conseguenze maggiori rischi legati al maggior tasso di insolvenza.
Mtf negativo, brilla solo Valore I. Globale Ottava negativa per prodotti immobiliari quotati sull’Mtf che hanno chiuso tutti in terreno negativo, ad eccezione di Valore Immobiliare Globale (di Deutsche Bank Fondimmobiliari) che ha registrato la performance migliore del listino chiudendo la settimana in rialzo di oltre il 2 per cento. A scendere sono stati in particolare i prodotti delle galassie Nextra Im (Gruppo Intesa) e Bnl Fondi Immobiliari: Nextra Immobiliare Europa (-4,92%), Nextra Sviluppo Immobiliare (-7,62%), Bnl Portfolio Immobiliare (-5,87%), Estense Grande Distribuzione (-4,52%), Portfolio Immobiliare Crescita( -4,22%). Scarsi scambi si sono invece registrati per Tecla Fondo Uffici (-0,18%), Polis (-0,89%), Piramide Globale (-0,03%). S.F. Piatto Caravaggio.