06-03-2007
L’investitore accorto compra un ambiente di terra e acqua FRANCO CANEVESIO È un momento strano, questo, incui investire direttamente in unacasa è quasi impossibile, conprezzi in rialzo per colpa di unabolla che si gonfia e non scoppiamai. In momenti così, suggerisconogli esperti, i fondi immobiliaripiù interessanti sono quelliche hanno una «politica di gestionediretta all’acquisto di terreni», non adibiti alla costruzionedi un palazzo ma utilizzati in manierafruttuosa dal punto di vistaimmobiliare ed ecologica. Come? Affittandoli, per esempio, aqualcuno che pianti alberi, cheestragga acqua da un pozzo emagari trasformi l’intera superficiefondiaria in un campo eolico. Energia pulita e risorse vitalipossono essere a lungo terminegaranzia di un canone locativo costante e (soprattutto) di una rivalutazionecerta del capitale investito. L’investitore accorto,quello che vuol consegnare ai figliun’eredità importante non soloin termini economici ma anche di qualità della vita, «deve» costruire un portafoglio basato su investimenti immobiliari indiretti. In che modo è semplice: comprando quote di fondi che sioccupino a loro volta di acquistare immobili in mercati nuovi (hotele centri commerciali) ma soprattutto società quotate che gestisconoterreni utilizzati comefonti di energie alternative o dimateriali ecologici. Poco tempo fa si sono presentate alla comunità finanziaria alcune società che hanno come core business proprio lo sviluppo di tecnologie cosiddette «alternative»: societàche, ben presto saranno preda difondi immobiliari che, più velocidegli altri, si getteranno sull’osso. Come Falck Renewables cheopera nelle energie rinnovabiliprendendo in locazione spazi da adibire ad esempio a campi eolici.Nel Regno Unito alcuni campieolici sono di proprietà di cooperativeche riuniscono anchemigliaia di investitori cercandodi acquisire tutti insieme più turbinecommerciali. Come Energy4alle Baywind quest’ultima con 6 turbine di proprietà e1.300 investitori diretti con quotedi 20.000 sterline e un votoper testa. Secondo gli esperti,«gli operatori che non investonogià ora in questa direzione sonoperdenti e saranno costretti a rivedereil loro business in modosostanziale».
Pale per la produzione di energia eolica
Insomma, per farebusiness nel mattone non bastapiù possedere molti metri quadrida affittare a uso ufficio,quanto piuttosto possedere immobilidi «classe A» realizzaticon materiali ecologici in gradodi risparmiare energia. Quella stessa energia che sarà prodottacon le nuove fonti che gli altrioperatori immobiliari della filieraavranno creato ella stessa energia che sarà prodottacon le nuove fonti che gli altrioperatori immobiliari filiera.
L’ultimo che è arrivato all’outlet non fa la fila Da ultimo arrivato a primo dellaclasse. La parabola di FashionDistrict, operatore immobiliareattivo nella costruzione e gestionedi factory outlet, è in piena faseascendente. «Valmontone inprovincia di Roma - ha dichiaratocon malcelato orgoglio l’amministratoredelegato del gruppobresciano, Giuseppe Taini èdiventato il primo outlet italiano». Almeno per numero di visitatori.Nel 2006 più di 4,3 milionidi persone hanno battuto imarciapiedi della cittadella dellamoda laziale in cerca di abbigliamentofirmato a saldo.
06-03-2007
Come acquistare l’ufficio in pieno centro e vivere felici FRANCO CANEVESIO «A un certo punto anche il mercatoimmobiliare smetterà di offrirerendimenti a due cifre e ritorneràa performance medie». Così l’Urban Land Institue con Price waterhouse Coopers sintetizzano la visione del mercato immobiliare europeo nell’ ultimo rapporto «Emerging trends in real estate Europe 2007» presentato a Parigi. Secondo l’istituto di ricerca e la società di consulenza statunitense, il mercato immobiliare europeo è vicino al top del ciclo d’investimento.«Se le ore 12 sono il top delciclo noi siamo a 5 o massimo10 minuti dalle 12»: è questo ilmessaggio che risulta dalle numeroseinterviste e dai controllieffettuati. I rendimenti, secondoil report, si stabilizzerannoe, secondo il 30% degli intervistati, caleranno. «Sono iprogetti di rigenerazione urbanala fonte di nuovi investimentinei prossimi anni», dice la ricerca. Parchi scientifici e uffici posizionati in zone periferiche sono gli investimenti più arischio ma sono anche quelliche potrebbero dare i rendimenti più interessanti: al contrario, piattaforme logistiche e depositi non offriranno più le performances incredibili che sono riuscite a produrre finora. Il contesto europeo è buono per l’economia europea chevanta uno dei più forti pil degliultimi sette anni, con aziendeche fanno profitti anche se ilprezzo del petrolio è alto e itassi d’interesse sono in crescita.E poi non è neppure da trascurare il cambiamento d’imposizionefiscale in Germania e in Italia, provvedimento che avrà di sicuro «effetti calmieranti» anche sull’immobiliare. L’Europa è (e resterà a lungo) un mercato interessante per gliinvestimenti. Perché? Perchéla diffusione dell’euro permettefacilmente di fare operazioni «cross-border» eliminando il rischio cambio. Questo genere dioperazioni interesserà soprattuttoRegno Unito, Francia eGermania ma contagerà un po’tutto il Vecchio Continente. Gli investitori sono sempre molti in ogni operazione interessante che si presenta sul mercato construtture finanziarie complesse ma soprattutto
con masse di denaro di assoluto livello. «Nel2006 è stato difficile investirepiù di quanto non lo sia statonel 2005», dice il report. Al di làdei possibili trend ottimistici, èprobabile dunque che continuia farsi largo il problema di trovareasset adatti a essere inseritiin portafoglio. La prima cittàsu cui investire, secondo la classificastilata da Urban Land ePricewaterhouseCoopers rimaneè Parigi: la Ville Lumiere,per quanto troppo cara mantiene intatto il suo fascino. Londra, saldamente in seconda posizione, continua il trend di aggiustamento del profilo di rischio-rendimento degli investimenti offerti. Stoccolma, a sorpresaal terzo posto, è definita«una delle città a minor rischioin Europa». Seguono, più staccate, Monaco, Lyon, Helsinki, Madrid e Barcellona. La Spagna rimane molto interessante per il real estate e offre le migliori prospettive nel mercatod egli uffici e dei progetti di sviluppo. «Il nuovo piano di sviluppo di Madrid è assolutamente eccitante dopo le elezioni che siterranno nell’aprile 2007 dicelo studio - Anche le altre cittàspagnole di media dimensione seguiranno e il mercato sarà assolutamente brillante». Tra i Paesi emergenti, quelliche nel 2007 presentano il maggiorprofilo di rischio (ma anchela più grande possibilità di resa)sono Lisbona, Varsavia, Atene,Budapest. A sorpresa, la posizione peggiore è quella di Berlino, Amsterdam e e Francoforte che sono in fondo alla classifica ma che comunque, dice lostudio «stanno andando meglio». In Italia, Milano e Romaoccupano rispettivamente il14mo e il 18mo posto, anche sesono in crescita sia la domandadi investimenti che i rendimenti.Il mercato nelle due città stacambiando e offre investimentidi migliore qualità anche se lontanida quelli delle altre capitali europee. Soprattutto per Milanovale il detto «wait and see»,aspetta e vedrai: la città cambierà moltissimo nei prossimi 5 anni per effetto dell’avvio di grandi progetti di sviluppo. La vera sfida sarà quella sulle infrastrutture: se non saranno migliorate sensibilmente penalizzeranno sicuramente il reddito di qualsiasi operazione futura.
06-03-2007
Londra diventa la capitale mondiale dell’affitto FRANCO CANEVESIO È Londra la capitale mondialeper il costo degli affitti degli uffici.Per un metro quadrato nelWest End District della capitale inglese sono necessari 2.009 euro all’anno. A testimoniarlo è l’ultima edizione dell’Office SpaceAcross the World, la ricerca svolta a livello mondiale sui prezzi delle location a uso ufficio pubblicata dalla società diconsulenza immobiliare Cushman & Wakefield. La cifra da sborsare a Londra è superiore del 35% a quella pagata nella seconda città più costosa, Tokyo (1.493 euro), poi seguono Hong Kong (1.448) e Parigi (1.011). La ricerca è stata effettuata confrontando i costidi occupazione degli uffici in 211 location chiave in 51 Pesidel mondo. Per trovare la prima città italiana, Milano (698euro) occorre scendere all’ottavo posto della classifica, subito dopo Mosca, con 787 euro per metro quadro all’anno. Tra le città che hanno registratoun forte aumento c’è Dublino e Mumbai. La capitale finanziaria dell’India ha scalato ben sei posizioni nella classifica,ora è al quinto posto. Mentre la città irlandese offre bendue zone esclusive tra le prime10 città europee. Nel panorama internazionale degli affitti per uffici il 2006 è stato caratterizzato da una buona ripresa del mercato, con un aumento generale dei canoni di locazioni pari al 12,3%, il tasso più alto degli ultimi cinque anni. La spinta verso l’alto è stata favorita dalla sostanziale mancanza di location e quindi dalla forte richiesta del mercato. «L’aumento che abbiamo registrato nel costo di occupazionedi uno spazio a uso ufficionelle location più importantial mondo è stato il più rapido in assoluto, a partire dalla svolta ascensionale delciclo economico degli immobili avvenuta nel 2001. Tutto questo grazie allo svilupp odei mercati finanziari», spiega Elaine Rossall, autrice della ricerca e responsabile Businessspace research consultancyper Cushman & Wakefieldnell’area Emea (Europa,Medio Oriente e Africa). Se si guardano le diverse macroaree con cui è stato diviso ilmondo si nota che il mercatodegli uffici in Europa ha registratoun andamento positivo(9,2%), spinto dalle attivitàcorporate, grazie
all’aumentodel tasso occupazionale, checostituiscono il principale motivodell’aumento della domanda.I settori trainanti sono iservizi bancari, finanziari e diconsulenza. Nell’est Europa siconferma il buon andamentocon tassi superiori alla crescitaeuropea, specie in Romania,Lituania e Bulgaria. Dall’altraparte dell’Atlantico, sono gliStati Uniti ad aver registrato lamigliore performance in terminidi disponibilità e aumento deicanoni di locazioni dal boom deglianni 90. Mentre il Brasile haregistrato l’aumento più elevatocon il 42 per cento. Bene anchel’Argentina. Tra le zone chehanno registrato un alto tassodi crescita (il 29%) c’è anche laregione Asia-Pacifico con India,Singapore, Hong Kong, imercati più forti. Qui e in Cina atrainare il mercato sono soprattuttole multinazionali che stannodelocalizzando.Per quanto riguarda invecel’Italia, Milano e Roma sono lecittà predominanti per la clientela internazionale, anche se altrecittà si stanno affacciando nel panorama: Bologna, Napoli, Torino e Padova. Le zone più costose in Italia sono via Montenapoleone a Milano (2.450 euro al metro quadro annuo) e via Condotti a Roma (2.400 euro). A Milano è presente in maggioranza una clientela corporate internazionale,a Roma prevalgono invece i clienti nazionali e uffici pubblici. In particolare Milano soffre della mancanza di spazidisponibili: rispetto al 2005 sono aumentati di 250 mila metri quadrati disponibili, ma insufficienti per soddisfare il mercato. E una soluzione si attende nel completamento del quartieredi Santa Giulia, destinato a rivoluzionare il mercato. E una nuova tendenza sta modificando il mercato: si stanno attuando piano di sviluppo aggressivi da parte delle multinazionali che »vogliono» una vetrina nei luoghi piùesclusivi della città. Le prospettive del 2007, secondo Cushman & Wakefield, confermano una crescita stabile, ma disomogenea. Guardandoil pil delle varie regioni,l’Asia continuerà a guidare lacrescita economica, l’Europa dovrebbe registrare un andamentosuperiore alla media mondiale e gli Stati Uniti registreranno un rallentamento nella seconda parte dell’anno.Per gli affitti dunque, sono attesiancora rialzi.
06-03-2007