I GRANDI PROGETTI A FRANCOFORTE...
... E LE TRANSAZIONI
Settore uffici - Fonte: OFB Projektentwicklung, LB ImmoWert, Thomas Daily
PROGETTO
ZONA
Riepilogo 2006 - Source: LB ImmoWert
SUPERFICIE TOTALE IN MQ.
CHIUSURA LAVORI
DESTINAZIONE D’USO
131.600 8.500 26.000 72.000 72.200 80.000 195.000 181.000
3/2008 4/2007 2/2007 4/2008 12/2007 Fine 2009 2010 2010
Uffici Hotel Logistica Commerciale Destinazione mista Totale
City Centre FrankfurtHochVier Frankfurt Ostend Fiat Headquarters Theodor-Heuss-Allee KIA Headquarters Westend Opernturm Airport LSG Sky Chefs (Gateway Gardens) Airport Quarter Alpha (Gateway Gardens) Ostend European Central Bank Airport Airrail Center
PREZZO IN EURO
TRANSAZIONI CONCLUSE
3,6 miliardi 100 milioni 100 milioni 160 milioni 365 milioni 4,33 miliardi
92 8 30 12 155 297
Source: LB ImmoWert
Fonte: OFB Projektentwicklung, LB ImmoWert, Thomas Daily
Francoforte
A Francoforte uffici con vista sul rendimento
La Maintower di Helaba Bank a Francoforte
I prezzi concorrenziali e gli alti tassi di resa trainano il mercato. Che corre anche grazie a megaprogetti come il Gateway Gardens FRANCO CANEVESIO
Basta avere un po’ di tempo a disposizione e fermarsi ad analizzare lo scenario europeo che in un batter d’occhio si finisce per essere d’accordo con chi ritiene che la Germania abbia tutte le carte in regola per essere un luogo privilegiato di investimento. I dati macro, di tutto rispetto (il Pil 2006 è salito del 2,5%, il più alto tasso dal 2000 e quest’anno si parla di un altro +2%), spingono forte tutti i settori, immobiliare compreso, interessante e vivo un po’ in tutte le città. Bonn e Berlino, in primo luogo, ma anche Francoforte. Con 660mila abitanti, sede della Bce, la Banca centrale europea, la città è diventata un centro finanziario di grandissimo rilievo. «Una metropoli commerciale importante dove tutte le imprese confermano il loro ottimo stato di salute» spiega Umberto Ronsisvalle, manager di R Capital Investment fund, che richiama i dati di una recente ricerca condotta dalla camera di Commercio di Francoforte. Il report, dice Ronsisvalle, indica che il 44% delle imprese della zona godono di ottima salute e che il 37% crescerà nel 2007 oltre le aspettative. La buona salute dell’industria fa bene anche all’immobiliare, soprattutto al settore degli uffici. «Solo quest’anno - spiega Ronsisvalle - il mercato degli uffici è cresciuto di 542.000 metri quadri, con un tasso del 15% rispetto al 2005, il miglior risultato dal 2002». Tra le operazioni più grandi, i 36.000 metri quadri della Ibc Tower sul Theodor-Heuss-Allee affittata a Deutsche Bank, i 35.000 metri quadri dell’Airrail Center all’aeroporto di Francoforte per Kpmg, 31.000 metri quadri vicino al Teatro dell’Opera destinati a Ubs e i 16.000 metri quadri vicino a Deutsche Bank ma questa volta locati all’American Express. Pochi sono gli spazi lasciati liberi a Francoforte, città dove il tasso di vacancy (il rapporto percentua-
le tra gli spazi realizzati e quelli costruiti ma inutilizzati) è sceso al 16,2% dal 17,5% del 2005. Non solo: le grandi imprese non hanno avuto alcuna difficoltà a riaffittare gli spazi lasciati liberi in favore di sedi più prestigiose e di alta qualità. Con prezzi concorrenziali: nel settore uffici, il costo medio in affitto è di 17 euro al mese al metro quadro. Tra i player più attivi nello sviluppo del mercato di Francoforte c’è Helaba Bank che, in questo momento, svetta su tutti, nel settore, anche solo con la sua sede: una Maintower alta 200 metri dove trovano alloggio ogni giorno i 5.400 dipendenti che gestiscono asset per oltre 165 miliardi di dollari. Helaba Bank, tramite il suo «braccio» immobiliare Ofb sta finanziando uno dei megaprogetti della città: il Gateway Gardens, 35 ettari di area nei pressi dell’aeroporto sui quali saranno costruiti 700.000 metri quadri di superfici. Oltre al nuovo Termina 3, sorgeranno hotel, centro congressi, ristoranti, negozi e, ovviamente, uffici. Anzi, proprio quest’area, l’Alpha Quar-
ter è una delle più interessanti e da sola vale un investimento da 230 mln di euro. Il termine dei lavori è fissato per il 2016: molte superfici sono già state vendute, anche a 30 euro mensili al metro quadro. D’altronde il mercato degli investimenti è solidissimo in Germania: nel solo 2006
ha fruttato 4,33 miliardi di euro e ha corso a un tasso di crescita del 212% rispetto all’anno precedente. A Francoforte la domanda di uffici è enorme rispetto all’offerta, soprattutto per l’ottimo tasso di rendimento offerto dagli immobili in confronto alle altre città europee.
Il «gate» oltre il giardino cambia faccia alla città «Gateway Gardens cambierà la faccia dell’aeroporto di Francoforte. E della città». Parola di Katalin Molik, manager di Ofb, la società di sviluppo immobiliare del gruppo Helaba Bank che, insieme a Fraport, Groß&Partner, Ing Real Estate metterà mano al progetto di riedificazione dell’area che sorgerà di freonet al (nuovo) Terminal 3 dell’aeroporto, destinata a diventare un vero e proprio quartiere con tanto di hotel, residenziale e uffici. Un pogetto faraonico che dovrebbe portare lo sbarco tedesco, attualmente terzo a livello europeo dopo Londra e Parigi, a scalare gli ultimi gradini della hit parade continentale dando un nuovo volto (soprattutto commerciale) all’intera città. «La domanda di uffici di grande qualità è sempre alta in tutta la città e continuerà a crescere visto il suo ruolo a livello europeo - spiega a F&M Weekend Katalian Molik - Per quanto riguarda Gateway Gardens, immagini di vedere immobili moderni, di Classe A, inseriti in una delle più belle foreste d'Europa, collegata al centro città con mezzi ad alta velocità. Da questo punto di vista, cuore del progetto è
quello che si chiama Alpha Quarter, giusto? Sì, Alpha Quarter è la parte più importante del progetto in vista della costruzione del nuovo Terminal 3, che nascerà sulle ceneri delle residenze occupate per lunghi anni dalla Us Air Force. In cosa si caratterizza Alpha Quarter? Proprio in questa zona sorgeranno tre hotel, due immobili per uffici di grande qualità, dei negozi e altri spazi. Tutti, compresi gli hotel già in fase di cessione a investitori internazionali. Cosa avete venduto per primo? La prima cessione è avvenuta sul mercato locale ed è stata effettuata a Lufthansa che ha costruito nel sito 70.000 metri quadri per il centro catering che occuperà oltre 2400 persone. In generale, a quale tipo di affittuari puntate? Confinante con l’Alpha Quarter c'è la sede tedesca di Dell e lo Steinberger Hotel che ospita la massa di viaggiatori che percrorre queste rotte. Calcoli che solo nel 2006 a Francoforte ci sono stati 53 milioni di viaggiatori.
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OSSERVATORIO
NIENTE BOLLA, SIAMO ITALIANI gli altri paesi Alcuni dati FEDERICO ORIANA* in particolare emersi nella negli Stati Unirecente presentazione della «Relazione ti - si è preferito che la ricsul mercato immobiliare» di chezza restasse dove è proNomisma fanno riflettere dotta, ossia nel sistema delsul nostro Paese. Soprattut- le imprese. E questo con fato non appena questi stessi vore per la crescita, l’innovadati vengano confrontati zione e l’accumulazione. La socialità italiana ha cercon quelli di altre nazioni. Se il rapporto tra l’indebita- tamente i suoi pregi in termimento complessivo e la ric- ni di uguaglianza, di solidachezza delle famiglie negli rietà, di compattezza sociaStati Uniti è del 25% e nel le, ma rende il sistema proRegno Unito del 20%, in Ita- duttivo più debole, spinge i lia è del 5%. Fatta 100 la consumi, anche voluttuari, ricchezza delle famiglie in rispetto agli investimenti, Italia, in Gran Bretagna è espone a grandissimi rischi 80,9, in Francia 71,6, in il futuro del nostro Paese Germania 60,8 e negli Stati sul piano del suo posizionaUniti addirittura 58,2. Il de- mento economico-produttibito medio delle famiglie vo internazionale. E da chi è italiane è il 7,5% del reddi- stata alimentata questa ricto disponibile e il suo servi- chezza disponibile, ma non zio, cioè quanto si paga prodotta? Ovviamente dal deogni anno per i finanziamen- ficit pubblico: lo Stato, attrati, il 6,7%, percentuale tra verso le pensioni di anzianità, gli stipendi del pubblico le più basse al mondo. Statistiche di questo gene- impiego, gli interessi sui re peccano dell’effetto «Tri- Bot, le provvidenze varie ha lussa», sono cioè una media creato e trasferito alla popopoco democratica tra chi ha lazione denaro non prodotto, molto e chi ha niente. Eppu- virtuale, carta moneta stamre, anche ricordato questo pata senza un corrispettivo difetto, qualcosa ci dicono di ricchezza. Su questo fenosulla società italiana. So- meno (debito pubblico, famiprattutto se guardiamo un glie assistite, imprese sottoaltro dato di Nomisma: fat- capitalizzate), sul suo impatto 100 il Pil pro-capite in to sul futuro dei nostri figli, Italia, cioè la produttività sui possibili rimedi si potrebdelle famiglie, il valore è be (e, a mio avviso, si dovreb103,3 in Germania, 106,7 be) discutere a lungo. Ma in in Francia, 113,5 in Gran questa sede debbo limitarmi Bretagna e 143 negli Stati al riflesso immobiliare di Uniti. Praticamente l’anda- questa problematica, con mento opposto rispetto alla particolare riferimento ai scala della ricchezza: è più mutui. La maggior parte delricco chi produce meno, è l’indebitamento delle famimolto più povero chi produ- glie è per il mutuo dell’abitace (immensamente) di più, zione: se il debito familiare è solo (mediamente) il 7,5% come negli Stati Uniti. Già un paio di decenni fa del reddito disponibile e il un amico brasiliano mi dice- suo costo annuale è solo (meva: «L’Italia è povera, ma gli diamente) il 6,7%, ciò comitaliani sono ricchi. Il Brasi- porta che il rischio di bolla le è ricco, ma i brasiliani so- immobiliare è, in Italia, molno poveri». Come può succe- to basso. Perché? Perché il dere tutto questo e che signi- pericolo maggiore per un fica realmente? Un gigante- mercato immobiliare è un lisco meccanismo di redistri- vello di mutui non più probuzione della ricchezza da porzionato ai valori immobiparte dello Stato e degli al- liari che li garantiscono e al tri enti pubblici ha privilegia- reddito complessivo delle fato in Italia - per uno scopo miglie che li devono pagare, di socialità spinto dal com- livello che dovrebbe essere plesso politico-sindacale do- ogni mese il triplo rispetto minante - il reddito disponi- alla rata di mutuo. Proprio bile per le famiglie (intese quello che, sembra, stia avin senso economico, anno- venendo negli Stati Uniti. verando quindi anche i sin- *Presidente Aspesi - Associazione nazionale società immobiliari gle, per esempio) mentre ne-
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Milano, 17 aprile 2007 Hotel Executive, V.le Don L. Sturzo, 45