Tabla 1 Usos del análisis multicriterio

Tabla 1 Usos del análisis multicriterio

Nombre

Evaluación de usos del suelo y evaluación de tierras Desarrollo forestal

Desarrollo urbano

Desarrollo agrícola Recursos pesqueros Evaluación de estabilidad del suelo

Planificación y gestión de cuencas hidrográficas Agrupación de clases climáticas Reforestación/repoblación de especies Localización de instalaciones, servicios Localización de plantas de tratamiento de residuos Localización de centros de salud en áreas rurales

Clasificación/evaluación de calidad de vida

Obtención de patrones de desigualdad Evaluación de alternativas de planificación Construcción de nuevas autovías

Construcción de nuevas presas

Nota: Listado de usos del análisis multicriterio. (Dávila et al., 2016). 10

• Precios de Mercado

El precio de mercado se refiere al monto con que una persona estaría dispuesta a vender su inmueble. Núñez (2008, p. 14) expone que:

Se entiende por precio de mercado la cuantía económica vinculada a una transacción, medida en términos monetarios. Es una cifra perfectamente medible y exacta cuando se realiza en dinero, como la mayor parte de las transacciones inmobiliarias y más o menos fácil de calcular cuando en el intercambio se incluyen diferentes activos o bienes de naturaleza no monetaria. Esta cifra puede ser conocida o no, aspecto éste diferente a la precisión y exactitud de la cifra en sí misma. Se trata de algo absolutamente real:

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intercambio de un bien, inmueble, por dinero en una transacción real ya ocurrida. El precio, pues, es un hecho. (p. 14)

• Estadística Descriptiva

La estadística descriptiva tiene como fin mostrar las características de los datos tal y como son. “En general, la estadística descriptiva tiene como función el manejo de datos recopilados en cuanto se refiere a su ordenación y presentación para poner en evidencia ciertas características en la forma que se más objetiva y útil” (Llinás y Rojas, 2005, p. 4).

• Estadística Inferencial

La estadística inferencial se trata sobre las técnicas estadísticas aplicadas a un conjunto de datos que sirven para deducir o inferir relaciones entre los mismos.

La inferencia se define como el conjunto de métodos estadísticos que permiten deducir cómo se distribuye la población e inferir relaciones entre variables a partir de la información que proporciona la muestra recogida. Por tanto, los objetivos fundamentales de la inferencia estadística son la estimación y el contraste de hipótesis (Seoane, Martín, Martín, Lurueña y Moreno, 2007, p. 469).

2.3 MARCO HISTÓRICO

El origen del catastro en el territorio nacional está en la época de la conquista española, por lo que la administración del territorio se dio desde los primeros instantes de la colonia, con la institución de la “Encomienda” (López, 2007).

En Ecuador, actualmente, la institución que ayuda a fomentar las buenas prácticas para la administración de territorio es la AME que fue creada en 1941 con el objeto de fomentar la cooperación entre municipios para investigar, estudiar, resolver y recomendar mejoras en la aplicación de los métodos más eficientes en el gobierno y administración municipales (AME, 2017).

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Posteriormente, en el año de 1948 el Congreso Nacional expide un decreto y se promulga en el Registro Oficial No. 390, por el cual se establece que el impuesto predial ingrese al patrimonio municipal. En 1963 se expide el Decreto Supremo 1148 publicado en el Registro Oficial No. 162, de 24 de enero de 1964 con el cual se crea la Oficina Nacional de Avalúos y Catastros (López, 2007).

En la actualidad, el Instituto Geográfico Militar (IGM) es la entidad o ente regulador sobre las actividades de elaboración de cartografía y datos geográficos del país.

En cuanto a leyes relacionadas al catastro, el 19 de octubre del 2010 el COOTAD se convirtió en ley de la república mediante registro oficial No 303 (Consejo Nacional de Gobiernos Parroquiales Rurales del Ecuador, 2017).

En el COOTAD se establece que los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GAD) deben actualiza su catastro cada dos años.

2.4 MARCO LEGAL

Con respecto a la regulación existente acerca de los avalúos catastrales en el Ecuador, a continuación, se describen los aspectos importantes relacionados a la valoración de predios que las municipalidades deben tomar en cuenta el momento de ejecutar un proceso de valoración.

La COOTAD o conocido como Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, como se indica en el Art. 1, tiene como objetivo regular y establecer la organización y autonomía político, administrativa y económica a los gobiernos autónomos descentralizados en el territorio ecuatoriano (Registro Oficial Suplemento 303, 2010).

En el Art. 2 literal d, indica que la organización territorial debe ser equitativa y solidaria de tal manera que compense las injusticias y exclusiones sociales dentro de cada circunscripción, también en el Art. 3 literal h, menciona aspectos sobre la sustentabilidad del desarrollo, en la que se debe impulsar el desarrollo y mejorar el bienestar de la población.

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También, en el ámbito de la actualización catastral, en el Art. 426 indica que los gobiernos autónomos descentralizados deben llevar un inventario actualizado de todos los bienes del dominio privado y afectados al servicio público que sean susceptibles de valoración y que en el Art. 139 menciona que esta actualización debe realizarse cada dos años.

Con respecto al avalúo de las propiedades, se indica en el Art. 495 que este valor es la suma del valor del suelo y en case de haberlas, el de las edificaciones y que este valúo servirá de base para la determinación de impuestos y otros efectos tanto tributarios como no tributarios.

Con respecto a la valoración del suelo, el Art. 495 literal a, indica que el precio unitario del suelo ya sea urbano o rural, se determina mediante un proceso de comparación de precios de venta de bienes inmuebles de similares condiciones u homogéneas dentro del mismo sector multiplicado por la superficie del mismo.

De acuerdo a lo expuesto, el COOTAD expone directrices relacionadas al catastro de forma general por el cual los municipios deben regirse al momento de realizar la actualización catastral.

Actualmente, en la legislación ecuatoriana para el ámbito catastral, no existe ninguna ley o normativa que exija una metodología ni procedimiento para la determinación de las ZHF, en cuanto a las zonas geoeconómicas tampoco existe ninguna normativa que exija aplicar una metodología específica en valoraciones masivas de suelo, sino que se siguen metodologías ya existentes de acuerdo a la necesidad de cada ciudad.

2.5 MARCO METODOLÓGICO

El plano de zonas geoeconómicas es el principal insumo para determinación del avalúo de los predios de una ciudad. Es conocido que en el procedimiento para la obtención del plano de zonas geoeconómicas existen dos componentes principales:

- Determinación de las ZHF

- Determinación de zonas homogéneas geoeconómicas

2.6 Métodos para la determinación de ZHF

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Las ZHF son espacios dentro de la ciudad que tienen características físicas similares, cada característica tiene un puntaje o valor porcentual que es asignado en base al criterio experto y al análisis realizado con cada una de las variables. Para la determinación de las ZHF existen algunas metodologías o procedimientos conocidos que se pueden seguir tales como:

- Análisis multicriterio

- Elaboración del estudio de ZHF y geoeconómicas, determinación del valor unitario por tipo de construcción (IGAC, 2017). - El método de Comparación De Variables Por Pares Ordenados (Dávila et al., 2016).

A continuación, se describen las 3 principales metodologías investigadas:

2.6.1.1 Análisis multicriterio

Da Silva y Cardozo (2015), en su trabajo “Evaluación multicriterio y Sistemas de Información Geográfica aplicados a la definición de espacios potenciales para uso del suelo residencial en resistencia (Argentina)”, indican que la EMC permite una completa evaluación cuantitativa de las alternativas que se adapta perfectamente en el ámbito de ordenación de territorio. Además, se determina criterios o factores relevantes para la determinación de uso de suelo residencial: criterios limitantes, criterios del medio físico, criterios de accesibilidad.

La EMC está orientada y calza perfectamente en la evaluación de todas las alternativas posibles en la determinación de las ZHF, en donde para cada sector donde se desee aplicar la EMC debe primero encontrar los factores o criterios que ayuden a determinar de mejor manera lo que se desea determinar. El principal procedimiento dentro de la EMC es la ponderación de los factores.

2.6.1.2 Elaboración del estudio de ZHF y geoeconómicas y determinación del valor unitario por tipo de construcción

Esta metodología abarca desde la evaluación y preparación de recursos humanos y físicos, determinación de las ZHF a intervenir y las variables físicas. En esta metodología, para la determinación de las variables físicas, se enfoca o da prioridad a las características y condiciones que permiten o dificultan el desarrollo de las construcciones. Los terrenos con

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características relevantes que indicen en la valoración del suelo, cada variable se organiza en rangos, se ordena y clasifica cada rango de acuerdo a las características relevantes y se le otorga un puntaje, luego se sobreponen todos los planos de las variables dando como resultado un plano de superposición, el cual es analizado para definir las ZHF preliminares (IGAC, 2017, p. 39).

2.6.1.3 Comparación De Variables Por Pares Ordenados

Este método se basa en generar las ZHF diferenciando las características físicas y características cualitativas de relevancia que permitan justificar el valor del terreno dentro del espacio urbano.

Este método consiste en generar rangos para cada variable tanto física como cualitativa, cada rango se clasifica o se agrupa si cumplen con determinadas características y luego son ordenadas de acuerdo a su importancia. De esta manera las características de cada variable son transformadas a clases ordenadas por el nivel de importancia. Luego se genera una matriz de jerarquización de variables o criterios donde se ordena cada variable por orden de importancia. Finalmente, a la matriz anterior se aplica la comparación de variables por pares (Dávila et al., 2016).

2.7 Métodos para la determinación de zonas geoeconómicas

Las zonas geoeconómicas son espacios físicos homogéneos que tienen en común un precio de terreno homologado. El proceso de cálculo o valoración del valor de terreno de las zonas geoeconómicas parte de las ZHF sobre los cuales es necesario realizar una investigación de los precios de mercado del terreno sobre un número de lotes seleccionados denominados puntos de investigación, esto se lo debe realizar dentro de cada una de las ZHF (IGAC, 2017). Para determinar la valoración comercial del terreno sobre los puntos de investigación existen algunos métodos conocidos que se detallan a continuación:

2.7.1 Método de comparación o de mercado

El método de comparación o de mercado busca establecer el valor del bien comparando ofertas en el mercado inmobiliario con bienes que tengan características similares.

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Una definición de Aznar (2012) leída en una publicación de Molano y Alvarado (2018, p. 12) es:

Los métodos de valoración por comparación parte de dos procesos de simplificación de los procedimientos de avaluó, los cuales tienen que tener como antesala un importante catastro actualizado 12 que permita manejar de manera uniforme los procesos de higienización de los inmuebles a estudiar, por otra parte un mercado importante de bienes inmuebles los cuales ingresen en las dinámicas del mercado para ser valorizados, de tal manera que se cumplan las condiciones de homologación y homogenización, la primera entendida como un proceso de contraste entre bienes inmobiliarios y la segunda como un proceso de equiparación de los mismos, ya sea por su ubicación espacial, inventarios urbanos, procesos sociales u otras dinámicas que interfieran, permitiendo de esta manera constituir conjuntos de bienes inmuebles que a pesar de sus diferencias intrínsecas puedan ser aglomerados de manera uniforme, haciendo de esta manera un corte transversal de estratificación o segmentación (Aznar, 2012, Citado en Molano y Alvarado, 2018).

2.7.2 Método de capitalización de rentas o ingresos o rendimientos

Esta técnica establece el valor comercial del bien en base a los ingresos que pueda producir el bien en su vida útil.

El IGAC (2017) la define como: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés (p. 41).

Núñez (2008, p. 87) menciona que la fórmula para el cálculo del valor de venta es la siguiente:

Vv = R

i

Donde:

Vv = Valor en venta

R = Renta neta i = Interés del capital 17

Por lo que esta técnica se basa en medir cuanto rendimiento económico genera un lote para determinar su valor de venta presente.

2.7.3 Método residual

Establece el valor comercial del bien tomando en cuenta el valor total de venta de las

construcciones que se puedan desarrollar en él. IGAC (2017) define el método residual como aquel que:

busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo. (p. 41).

2.7.4 Método del coste o de reposición

Este método consiste en calcular el valor de un bien a partir de estimar el costo de generar un bien con las mismas características empleando los mismos materiales y precios actuales para construir la estructura edificada. Es más utilizado para la valoración de la construcción de un bien inmueble. Núñez (2008) indica que “este método es más aconsejable utilizarlo cuando la construcción es lo más nueva posible y no se aconseja utilizarlo en edificios viejos” (p. 85).

En el trabajo de Aznar, González, Guijarro y López (2012), ‘Valoración Inmobiliaria, Métodos y Comparaciones’ , se realiza una descripción amplia sobre el método de comparación de mercado, en la que expone diversos factores que se consideran para la comparación de bienes inmuebles al momento de realizar la comparación. Explica también los conceptos técnicos del método de capitalización de rentas, explica el procedimiento en la que se toma en cuenta el flujo de caja del rendimiento económico del bien inmueble, luego con la aplicación de un interés adecuado al rendimiento financiero puede obtener

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el valor del inmueble. En el mismo trabajo detalla todo el procedimiento para generar el valor de un bien por el método de coste y el método del valor residual, este trabajo contiene fundamentos técnicos sólidos de demuestran la aplicabilidad de cada uno de los métodos mencionados.