2.2. MARCO HISTÓRICO

valores en zonas similares en condiciones o metodologías alternativas, como puede ser la metodología aditiva y también realizando analogías, propio del mercado inmobiliario en la zona rural.

Guadalajara (2018) y el MIDUVI (2016) indican que el método de costo es el importe que se requeriría a la actualidad para reemplazar o generar la capacidad de servicio de un activo, con las características a actuales o condiciones en las que se encuentre (denominado en algunos casos coste de reposición actual). Es una metodología muy apropiada para evaluar exclusivamente el valor de las construcciones o edificaciones y generar la aplicación de la metodología aditiva del inmueble, a este se encuentra muy ligado el método residual ya que descontando el valor de la edificación se obtendrá el valor del suelo como valor residual.

El método de la renta o capitalización de rendimiento es el adecuado para propiedades de explotación económica, estima el valor presente para el importe futuro (con el uso del flujo de efectivo o ingresos o gastos) en un único importe actualizado retribuidos su uso o explotación. El valor es igual a los rendimientos dividido para el índice de capitalización; fundamentada su capitalización en perpetuidad, y por anualidades o compuesta (Guadalajara, 2018; MIDUVI, 2016)

2.2. MARCO HISTÓRICO

2.2.1. LA VALORACIÓN RURAL MASIVA EN EL ECUADOR Y EN LA REGIÓN

La valoración predial rural masiva es administrativa, tributaria, legal y normada. La evolución que ha venido sufriendo la administración de la tierra en Ecuador es conforme a las circunstancias a nivel mundial, presentándose necesidades primeramente fiscales, luego, de fortalecimiento de mercados de tierra, casi a la par con la seguridad de tenencia y finalmente de planificación; más las políticas adoptadas durante toda esta evolución para hacer efectivo el control de estos cambios, no han pasado por el fortalecimiento del catastro. La utilización de metodologías complejas de valoración y la poca experiencia de los funcionarios y técnicos en este ámbito dificultan su aplicación (Crecente, R., Miranda, D. & Reyes, F., 2012).

En la mayoría de provincias en el Ecuador y sus cantones a cargo de estas funciones, tal es el caso de municipios de Latacunga y Pujilí, se identifica problemas en el manejo catastral, un pobre desarrollo catastral rural, a esto se suman o derivan situaciones como las técnicas obsoletas utilizadas para el levantamiento de cartografía catastral, el almacenamiento de información catastral en bases de datos alfanuméricas sin vincular la información geográfica, la falta de capacitación y la falta de personal técnico principalmente, la falta de una mayor dotación de equipos y dispositivos tecnológicos para la adecuada formación, conservación y mantenimiento del catastro a través de una actualización permanente de la información lo que implica que no se revisen a profundidad las ordenanzas en valoración y cuantificación impositiva predial; además de lo anteriormente mencionado falta disponer de un sistema informático más flexible y ajustable a los requerimientos institucionales que permita contar con una plataforma que integre la información y permita llevar automatizada mente todos los procesos (Benavides, 2015).

Según Jaramillo, M., Salgado, J. & Vega, M. (2017) en referencia a la valoración de la propiedad en el área rural del Ecuador, de una encuesta a 71 municipios se obtuvieron: que el 66 % del universo investigado, tiene datos y el 34% no dispone de datos, de los datos entregados, se conoce que el 9.85 % de los municipios administran el valor de la propiedad en base a las normas establecidas en la Ley de Régimen Municipal, el 52,11% de los Municipios administran el valor de la propiedad en base a las normas establecidas en la Ley Orgánica de Régimen Municipal (entre los años 2006 y 2010) y el 11,26 % de los Municipios administran el valor de la propiedad en base a las normas establecidas en el COOTAD a partir 2010.

Por lo general para la valoración del suelo rural, se estima primordialmente observar la naturaleza agrícola en el momento de la tasación o valoración y no considera las expectativas derivadas de la asignación de edificación y uso de esta, dependiendo de la ley o normativa se podrá realizar la posibilidad de corregir con factores a su incremento en función de la localización estratégica, accesibilidad, núcleo de la población o al centro de la actividad económica. Así, la valoración sintética es la estimación del valor de una finca por comparación con

fincas similares, y es quizá el procedimiento de valoración más antiguo. Actualmente se denomina método comparativo (Hernández, 2016).

Para la aplicación de metodologías de valoración masiva según Hernández (2016) se cuenta con la metodología de valoración analítica, que consiste en la capitalización de la renta, a un tipo de interés; sin embargo, los principales problemas que presenta esta valoración son la falta de fuentes de información de valores de mercado, no existen bases de datos y aunado a esto se tiene lo opaco de la información en las operaciones de compra venta. Estos factores entre otros, constituyen una gran limitante dentro de la metodología de valoración analítica y por lo tanto dificulta la aplicación de los métodos econométricos. Sin embargo, al realizar los métodos econométricos, parte de una valoración analítica, se puede basarse en la aplicación del análisis de regresión simple ó múltiple, para obtener una relación funcional que ligue el valor de mercado con un conjunto de variables explicativas y que han adquirido carta de naturaleza en los tratados modernos bajo el epígrafe de métodos o valoración estadísticos. No cabe duda, por lo tanto, que estos métodos son una extensión natural de la metodología sintética o método comparativo.

García y Segura (1993) para los métodos econométricos en la valoración masiva parten de la interpretación del proceso de valoración de la denominada Escuela Americana de Valoración, y del papel que desempeña en la misma el mercado del inmobiliario rural; además indican que la mayoría en América, aun reconociendo que, en líneas generales, las condiciones de mercado no son asimilables en su totalidad a las de competencia perfecta; consideran que a través de los estudios empíricos, se puede reconstruir un mercado que actúa con un reconocible orden, en contraposición a la afirmación de que los mercados inmobiliarios son caóticos, irracionales, cosmopolitas y de difícil formulación, sobre todo cuando se actúa en una zona geográfica con características en similares condiciones (citados por Hernández, 2008).

De acuerdo con García y Segura (1993) las imperfecciones en el mercado generan distorsiones que no pueden ser captadas con absoluta precisión para la estimación del precio de mercado, dándole a la valoración un carácter predictivo. El análisis del comportamiento del mercado y la predicción del precio no puede

hacerse sin referencias al pasado: El más probable precio de venta de un bien inmueble depende de los datos de ventas de bienes similares en similares circunstancias, ahora bien, los datos del mercado pueden utilizarse para tratar de determinar el comportamiento real de ese mercado, y no, para hacer un manejo matemático de la información con el objetivo de lograr un particular objetivo o confirmar unas condiciones ideales en los valores. El valor de mercado no debe determinarse, en algún hipotético, no existente, mercado perfecto, solamente poblado por prudentes y relajados compradores y vendedores, perfectamente informados y no sometidos a presión por sus actos. Es en el mercado real en el que el cliente debe hacer sus movimientos y este mercado es notoriamente imperfecto. Se pretende por tanto la estimación del precio de venta o compra del bien objeto (citados por Hernández, 2008).

Las aplicaciones fundamentales de los métodos econométricos: a) su uso para la predicción, en la técnica estimativa habitual y b) para la determinación de los componentes del mercado de la tierra y la cuantificación de sus efectos. Dentro de la metodología aplicada por Hernández (2018) entre los factores económicos se pueden mencionar los siguientes: el nivel de ingreso, el mercado para los productos cultivados, el consumo doméstico o autoconsumo del propio productor, la cantidad exportada e importada, la población económicamente activa en las labores agrícolas y la productividad de la tierra.

Según Hernández (2008) adicionalmente la política económica y la agrícola también influyen de modo significativo, sobre todo por el impacto que estas tienen en los cambios sobre los precios de los productos e insumos, los impuestos, la tenencia de la tierra y sus condiciones, en este aspecto hay que hacer hincapié en la influencia directa que este tiene sobre la agricultura, sea pequeña propiedad o ejidal; la política crediticia, la política de comercialización, las prioridades nacionales, los tratados comerciales.

De los aspectos geográficos hay que destacar aquellos que determinan el tipo de plantas de ser susceptibles de ser cultivadas en forma eficiente, en términos de la duración de la luz del día, temperaturas, precipitación, índice de radiación e índice de aridez, índice de siniestralidad, entre otros. Sobre los aspectos físicos o también llamados “factores limitantes”, destacan aquellos que de manera notoria

inciden en el uso potencial del suelo agropecuario o rústico. Entre estos cabe destacar los siguientes: a) Deficiencia de agua b) Pendiente del terreno c) Salinidad d) Erosión e) Obstrucciones f) Inundaciones g) Drenaje interno h) Profundidad efectiva del suelo i) Inestabilidad j) Alcalinidad – modicidad k) Acidez l) Fijación del fósforo (Hernández, 2008; Jaramillo, M., Salgado, J. & Vega, M., 2017).

Hernández (2008) y Jaramillo et al. (2017) indican que para efectos de valuación o valoración es muy importante tomar en cuenta las características físicas del predio y analizarlas, a continuación las principales: la calidad del suelo, el uso potencial del mismo, los cultivos existentes en el sector, es decir, el uso actual de la finca, la productividad, la humedad del suelo (cantidad y disponibilidad), los minerales que forman parte del predio sujeto a la valoración, la cantidad, calidad y duración del suministro de agua para uso doméstico en la granja y para irrigación, la forma del predio, la calidad, extensión y suficiencia del drenaje y las condiciones en que se encuentra la tubería y los ductos, el grado de erosión, la localización de la propiedad con respecto a poblaciones, mercados y otras propiedades similares, el acceso al predio, las condiciones climatológicas del área, la localización, calidad y condiciones de cercas, tanto en los linderos como dentro del predio, la superficie de cada cultivo, siembra, pasto y tierras baldías, agotadas, erosionadas, etc., las mejoras: edificaciones y de tipo estructural como caminos y otras. Los autores señalan además la importancia que tiene la obtención de datos relevantes sobre los alrededores del predio a valorar, como son: linderos, prácticas agrícolas característica del área, tipo de suelo, características climatológicas que afectan la regularidad de la siembra, como inundaciones, tormentas, heladas, (índice de siniestralidad), etc., calidad, cantidad y duración del agua disponible para consumo doméstico, ganadero y para irrigación (donde esta última existe), zonas donde el drenaje es importante: información sobre sistemas de drenaje y eficiencia en época de lluvias, servicios comunitarios: localización y calidad de escuelas, iglesias, mercados y otras facilidades, caminos y carreteras en la zona, tipo y calidad del transporte en la región, servicios de electricidad, teléfono, telégrafo, correo, etc., zonificación y