2.2.2. VALORACIÓN MASIVA RURAL A TRAVÉS DEL CATASTRO EN ECUADOR

otras restricciones de uso, impuestos, disponibilidad de crédito, otra información que se considere pertinente (vecinos, comerciantes, oficinas gubernamentales).

2.2.2. VALORACIÓN MASIVA RURAL A TRAVÉS DEL CATASTRO EN ECUADOR

En el Ecuador en cuanto a generación de metodologías de valoración están relacionadas con los gestores de catastros y valoración predial rural, así según Erba (2015), en una encuesta aplicada por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) en el año 2014, a los responsables de la gestión catastral en 132 GADM, mostró que el 25% de GADM no dispone de un Sistema de Información Geográfica, y que, si bien el 92% cuenta con internet de banda ancha, el 66% considera que las Direcciones de Catastro no disponen de la infraestructura tecnológica necesaria. Esta encuesta muestra también que hay mucho espacio para la integración del catastro municipal con órganos del gobierno local y externos. En el área económica, la tendencia fuerte es consolidar observatorios de valores liderados por las instituciones catastrales. Los excelentes resultados arrojados por los observatorios existentes en diferentes ciudades latinoamericanas son suficientemente elocuentes y pedagógicos, como para mostrar a los administradores que es ventajoso contar con una estructura de monitoreo del mercado inmobiliario que se articule a los actores más involucrados con la compraventa de inmuebles, créditos hipotecarios, traslación de dominio, entre otros. En tal sentido, la elaboración de mapas de valor basados en técnicas econométricas con apoyo de geo estadística, actualmente de conocimiento casi exclusivo de consultores particulares y no se encuentran socializados a los gestores de los catastros en el país, pero estos se incorporarán paulatinamente en los equipos de funcionarios públicos de los catastros territoriales.

2.3 MARCO METODOLÓGICO

La metodología para valoración rural de predios señala Ortega (2011) que se la puede realizar utilizando el siguiente método:

Analítico – sintético, para el cálculo del avalúo comercial de las propiedades, conforme a lo que determina la Ley de Régimen Municipal de su localidad, procediendo de forma separada la valoración del lote y de la o las edificaciones. Para determinar los valores reales de precios de suelo y la construcción que son producto de una investigación de ofertas y transacciones que se ha realizado en el último año en el mercado inmobiliario de la ciudad de Pangua. Esta investigación consistió en la realización de algunos puntos de investigación en las diferentes zonas de la ciudad, a través de formularios diseñados para este fin consultando a compradores y vendedores de inmuebles.

Jaramillo et al. (2017) indican que la metodología para la valoración económica del precio de los terrenos en el área rural del cantón sobre la base técnica conceptual territorial del manejo del espacio rural, y la realidad que dinámicamente en territorio rural en el tiempo experimenta ritmos de desarrollo físico, socio económico, político y ambiental, elementos sobre los cuales se consideran para la estructuración de una metodología, con variables e indicadores, que en conjunto permiten configurar el subsistema de valoración de terrenos, los cuales se describen a continuación:

Delimitación del área de estudio: condiciones físicas, componentes, características y propiedades intrínsecas del suelo.

El componente suelo se sustenta en los datos agronómicos de su formación, clasificación taxonómica y la clasificación agrológica.

Para la jerarquización territorial rural se debe tener en cuenta la Infraestructura básica del territorio rural, infraestructura de riego y drenaje, servicios, cercanía a centros poblados, zonas vulnerables y de riesgo.

Para la determinación de sectores homogéneos, que son la base fundamental para proponer una metodología, es que el área rural cantonal de intervención esté definida, bajo parámetros jurídicos, políticos y de previsión, considerados por el

instrumento regulador; como es el Plan de Ordenamiento Territorial. Un área rural para definirse como tal, es decir; es que su territorio esté habilitado para su conservación, protección y uso sustentable, que prevenga su degradación.

a. Proceso metodológico de la valoración de terrenos rurales:

Según García (2007) y Jaramillo et al. (2017) determinan el siguiente proceso empezando con la administración municipal tiene definido lo que es el territorio rural, es en la aplicación de la norma del ordenamiento territorial. Al interior del territorio rural existen normas de ordenamiento y regulación, como la zonificación, plan de uso y ocupación del suelo. Así la dinámica del territorio rural se registra en el inventario predial o catastro de la propiedad rural, que es otra de las competencias que la ejercen las municipalidades, este inventario debe constar con el valor de la propiedad actualizado. El COOTAD contiene en varios de sus artículos, referentes conceptuales y operativos de valor, de precio, de avalúo.

b. Implementación de la Metodología

b.1. Determinación del área de intervención la determinación del área de intervención y el alcance de la valoración masiva predial, parten de la intervención territorial del catastro, por lo tanto, con esta información se obtiene la valoración de la propiedad rural, se debe tener identificado cómo la municipalidad administra el territorio cantonal, en urbano y en rural, en base a la normativa nacional y la que ha sido aprobada por la legislación local. Lo rural se origina a partir de una política territorial del GADM, si el territorio rural para determinar el valor del suelo se establece en zonas similares u homogéneas, definidos en base a la clasificación agrológica de los suelos y la jerarquización territorial. La base legal se encuentra en el COOTAD (2016), que a más en el artículo 515, indica que el “Sujeto Pasivo. - Son sujetos pasivos del impuesto a los predios rurales, los propietarios o poseedores de los predios situados fuera de los límites de las zonas urbanas.”

b.2. Análisis preliminar y recolección de datos, García (2007) y Jaramillo et al. (2017), indican identificar los siguientes elementos: definición de suelo, características de los suelos, formación de los suelos, horizontes del suelo, clasificación de los suelos, capacidad productiva de los suelos, y la Generación

del Plano de clases de Tierras, con el diseño de muestras de suelo y toma de muestra de suelo, además se debe recolectar las agregaciones o grupos de los cultivos y la jerarquización del área rural; a continuación la tabla de las clases agrológicas:

TABLA 1. CLASES DE TIERRAS Y PUNTAJES DE IDENTIFICACIÓN

Clases de tierras y puntajes de identificación

I 89.1 a 100

II 78.1 a 89

III 67.1 a 78

IV 56.1 a 67

V 45.1 a 56

VI 34.1 a 45

VII 23.1 a 34

VIII 12.1 a 23

c.- Análisis de información con la información temática de infraestructura rural, se analiza la cobertura de cada servicio y se establecen los sectores jerárquicos a nivel cantonal, el sector jerárquico con mejores servicios y conforme decrecen los servicios tendrá la numeración siguiente, el producto de este estudio es el plano de jerarquización del territorio rural.

d.- Determinación de sectores homogéneos con la superposición y análisis del plano de clasificación agrológica de tierra con el plano de sectores jerárquicos, se establece el plano de sectores homogéneos, el número se sectores homogéneos a nivel cantonal, depende de la extensión territorial, de las características geomorfológicos y climáticas entre otras.

e.- Estudio de mercado es que la investigación de precios de la tierra o estudio de mercado, inspección física del inmueble, es determinado mediante el proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, entrega una amplia base de datos:

f.- Tabulación de las encuestas y análisis estadístico. Realizadas las encuestas de precios de los terrenos en los Sectores Homogéneos se debe efectuar el análisis estadístico para determinar el pecio base de cada sector homogéneo, se aplica el Método de Centralización de la Mediana y Desviación Estándar, con un correcto criterio de homogenización de los precios comparables y determinar un precio compraventa (Jaramillo et al., 2017; Ayala, 2008)

g.

- Elaboración del plano de valor de la tierra. Con la información de los precios base se elabora el plano de valor de la tierra, este valor base será el referente de valoración predial, además con precio base se confecciona la tabla precios por sector homogéneo:

El plano del valor de la tierra contiene: información de la calidad del suelo; sectores homogéneos en el área de intervención, el valor base por hectárea de cada uno de los sectores homogéneos.

El valor de mercado del suelo de cada uno de los predios es producto del área del terreno por el costo de la hectárea que se ha investigado en cada una las zonas homogéneas del mapa de valor del suelo del estudio de mercado inmobiliario y los factores de modificación del suelo como tipo de suelo para la producción agropecuaria, la ubicación del terreno, tamaño entre otros. El valor del suelo en el predio rural tendrá las siguientes características:

- Costo del suelo = costo por hectárea de la zona homogéneas x factor de modificación x área.

- Costo de otras construcciones permanentes en el predio

- Costo de plantaciones permanentes. - Costo de coberturas forestales.

h.- Valoración de Edificaciones se lo determina a través del costo reposición, el cual tiene por objetivo la valoración de la edificación al realizar el análisis de los costos de una de obra de construcción al presente, tomando en cuenta el factor de demérito de depreciación en función del tiempo de vida útil de la edificación.

“El procedimiento para determinar el valor de la edificación, se realiza a partir de la inversión realizada en los procesos de construcción de las edificaciones en las áreas de intervención del catastro Urbano y Rural, mediante el Método de Reposición, es decir, a partir de la identificación de los precios unitarios actualizados, incorporados en los rubros de la construcción, para establecer el valor de las edificaciones” (García, 2007).

3. METODOLOGÍA

3.1. ÁREA DE ESTUDIO

El cantón Pangua pertenece a la provincia de Cotopaxi del Ecuador, con una superficie de 723 km2 , una altitud de entre 100 y 3600 msnm, los límites cantonales son al norte y este Pujilí y la Maná al sur, el Guaranda y al oeste Quinsaloma, como se observa en la figura 1.

Su clima es subtropical, su temperatura se encuentra entre 15 y 20 °C, con una precipitación de 1000 a 3500 mm/año (GADM PANGUA, 2018)

La división política del GADM Pangua consta de 1 parroquia urbana El Corazón y 3 parroquias rurales: Moraspungo, Pinlloptata y Ramón campaña (GADM PANGUA, 2018)

Figura 1.- Mapa de los predios rurales del GADM Pangua Fuente: GADM Pangua, 2018

3.1.1. Relieve

El cantón de Pangua, está caracterizado por dos grandes unidades geológicas bien diferenciadas por su material parental y relieve. Así en la parte oriental afloran materiales volcánicos y volcano – sedimentarios de edad Cretácica, están relacionados con el levantamiento de la Cordillera de Los Andes; estos materiales forman a su vez relieves heterogéneos con profundos drenajes cuyos ríos fluyen hacia el oeste del cantón y en la parte occidental se hallan materiales constituidos por rocas basálticas, con lavas almohadillas que forman relieves un poco más homogéneos y un poco bajos (GADM PANGUA, 2018).

3.1.2. Geología

En el cantón encontramos dos formaciones geológicas bien definidas, ellas son: la formación Macuchi (cretácico superior – paleógeno). Esta formación aflora en la parte oriental del cantón, la principal característica es el relieve montañoso que en

forma generalizada cubre una gran superficie del cantón; éstos son escarpados, heterogéneos, disectados, con laderas de fuertes pendientes, cimas agudas en su mayor parte y un drenaje dendrítico y la formación Pinón de la Sierra. Ocupa una pequeña parte del cantón, en el extremo occidental, presenta un relieve colinado bajo moderadamente disectado, con cimas redondeadas y vertientes convexas. Localmente se hallan pequeñas superficies con suaves pendientes, así como también pequeños valles aluviales (GADM PANGUA, 2018).

3.1.3. Geomorfología

Geomorfológicamente el cantón se caracteriza por la presencia de valles y terrazas aluviales, conos de deyección y esparcimiento; coluvión, coluvio aluviales y relieves montañosos, en el Gran Paisaje denominado Región Andina, Comprende geográficamente la mayor parte de la Cordillera de los Andes, la que se presenta alargada en sentido norte–sur. El cantón Pangua se encuentra únicamente afectado en su parte occidental por las estribaciones de la Cordillera de los Andes (GADM PANGUA, 2018).

3.1.4. Fisiografía

Fisiográficamente corresponden a un conjunto de mesas, cuestas, quebradas, montañas y colinas de pendientes moderadas a muy fuertes, por estas condiciones los procesos erosivos de tipo gravitacional e hidrodinámico son muy activos, especialmente estas características se encuentran localizadas en la zona media y alta del cantón (GADM PANGUA, 2018).

3.1.5. Orografía

La población de Pangua se encuentra asentada, en terreno donde su mayor parte es montaña con pendientes promedios de 70%, el terreno está bastante elevado del nivel del río; y por consiguiente la evacuación de aguas lluvias y residuales no constituye ningún problema. El Cantón, presenta una orografía interesante, es así que la mayoría de la zona oriental de la misma, es prácticamente plana con

ligeras pendientes y con poca susceptibilidad a deslizamientos, pero inversamente susceptible a inundaciones. La parte occidental de cantón presenta diferencias de elevación altas en cortas distancias, hecho que indica pendientes pronunciadas y mayor riesgo a deslizamientos (GADM PANGUA, 2018).

3.1.6. Suelos

En el cantón Pangua las aptitudes del territorio se basa fundamentalmente en la clasificación del suelo mediante categorías, las mismas que están diferenciadas tomando en consideración la topografía o pendientes, las precipitaciones y el tipo o textura del suelo (geología y taxonomía), aspectos que nos permite establecer las limitaciones y aptitudes del suelo para las actividades que recepta el territorio. Los suelos que se encuentran en gran parte del Cantón son suelos característicos de cordillera, por presentar dos grandes unidades geológicas claramente diferenciadas por su material parental y relieve, son suelos generalmente volcánicos y volcano – sedimentarios relacionados con el levantamiento de la Cordillera de Los Andes (GADM PANGUA, 2018).

3.1.7. Uso y Cobertura de Suelo.

En el cantón Pangua la mayoría de la superficie corresponde al área agrícola con un 60 % de su territorio, bosque, montañas naturales y áreas de conservación con un 15 % del total del territorio con alto valor ecológico, la parte agropecuaria ocupa un 15 % de superficie, los pastos cultivados con un 5 %, paramo con un 0,12 % y entre otras áreas y clases de cultivos con 4,88 % de la superficie total.

Con respecto al uso del suelo determinamos que si hay diversidad climática es directamente incluyente en el desarrollo de diferentes tipos de cultivos en el área territorial del cantón Pangua. Con una superficie total de 79.551 has. Destacándose la arboricultura como uno de los principales ejes de explotación económica de los ciudadanos (GADM PANGUA, 2018).

3.1.8. Productividad agrícola

Los productos agrícolas son vendidos directamente desde las fincas a intermediarios, los cuales expenden los productos tanto en el mercado local, o son transportados hacia otros centros de venta fuera del cantón como a Portoviejo, Manta, Santo Domingo, Guayaquil, Quevedo, Ventanas entre otros, el agricultor dueño de la finca un valor relativamente bajo a comparación del ingreso que percibe el intermediario, esta falencia ocurre debido a la inexistencia de un centro de acopio y/o procesadoras de materia primas (GADM PANGUA, 2018).

Las bases de datos del cantón, donde se estableció las zonas agroproductivas (ciclo corto, cultivos permanentes, pastizales); identificando la aptitud agrícola con los siguientes parámetros; aptas para la agricultura (anuales o de ciclo corto), aptas para la agricultura con limitaciones ligeras, aptas para la agricultura con mecanización difícil, aptas para la agricultura, mecanización y riego, área urbana, bosque, pastos, sin usos agropecuarios (citado por GADM PANGUA, 2018).

3.1.8. Organizaciones económicas: sector comunitario Las organizaciones constituidas por familias, grupos humanos o pequeñas comunidades fundadas en identidades étnicas, culturales y territoriales, urbanas o rurales, dedicadas a la producción de bienes o de servicios, orientados a satisfacer sus necesidades de consumo y reproducir las condiciones de su entorno próximo (GADM PANGUA, 2018).

3.2. Flujograma de Metodología

En la figura 3 se procederá a realizar la propuesta metodológica de valoración masiva aplicando un SIG, en ella se observará el diseño de la propuesta metodológica, la cual necesitará utilizar toda la información relevante en el ámbito espacial de la información disponible del GADM Pangua, del Ministerio Agricultura y Ganadería, Ministerio del Ambiente, Instituto Geográfico Militar y los actores relacionados con la información geográfica rural, no espacial con la información disponible del GADM específicamente de la Dirección de Planificación, Avalúos y Catastros, documentos técnicos y legales como el COOTAD, la Normativa referente a avalúos masivos en el área rural del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda. Para generar la valoración masiva rural, con la metodología propuesta, una vez diseñada la metodología que se basará en el método comparativo con la utilización de un SIG, se aplicará el análisis y generación de la información que interviene en la valoración apoyado en el método geográfico a través de modelos cartográficos, algebras de mapas con lo que se obtendrá la simulación de la valoración masiva del cantón y a la par la consecución de pasos para la metodología actual, con la que trabaja el GADM, como resultado se obtendrá un proceso de valoración masiva con SIG y a la vez el padrón de los valores catastrales por predio.

Finalmente se realizará un análisis comparativo de las metodologías para determinar las diferencias mínimas y la objetividad de cada una de ellas frente al estudio de mercado rural el cual es el valor real de transacción en el mercado inmobiliario, al igual que se tendrá en cuenta recursos y herramientas.

Figura 2. Etapas para la propuesta metodológica de valoración masiva

3.3. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA

3.3.1. FASE 1. MÉTODO DEDUCTIVO-INDUCTIVO DESDE LA ZONIFICACIÓN HACIA LA VALORACIÓN MASIVA RURAL E INDIVIDUAL DE CADA PREDIO.

Para diseñar la propuesta de metodología de valoración masiva de predios rurales aplicando un SIG

1.- Recopilar la información alfanumérica con relación a la zona rural del GADM Pangua, con ello se analizará la Normativa legal en el país con la que se está trabajando en la actualidad, en cuanto a materia de avalúos masivos de predios rurales. Una vez con los parámetros legales se compilará la información referente a la aplicación de metodología y el método comparativo, además del estudio de Mercado Rural en relación con el área rural objeto del estudio (información técnica de los estudios de mercado rural del GADM Pangua.

2.- Identificar y recopilar la información espacial en relación a la zona rural del GADM Pangua, y de las instituciones que generan cartografía en cuanto a suelo y producción, coberturas vegetales, áreas protegidas, entre otras y aquellas que se encuentren dentro de los factores involucrados en la valoración del suelo rural.

Figura 3. Insumos para las zonas de valor del área rural

Figura 4. Insumos para la valoración de predios del área rural

3.- Generar la propuesta metodológica de valoración masiva rural con un SIG, se generarán zonas homogéneas de valor a través de análisis estadístico, una matriz de valor de suelo, la aplicación de factores y sus pesos que influyen en los precios de los predios rurales; además de toda información espacial y no espacial generada para generar la valoración uno a uno de los predios rurales como resultado se entregará un modelo geográfico para la automatización del proceso.