PREDIAL RURAL ACTUAL Y UTILIZANDO UN SIG

3.3.2. FASE 2. APLICACIÓN DE LAS METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN MASIVA PREDIAL RURAL ACTUAL Y UTILIZANDO UN SIG

1.- Simular la propuesta de metodología para valoración masiva utilizando un SIG, con la información catastral e información cartográfica temática existente, en función del Estudio de Mercado Inmobiliario Rural del GADM Pangua y los factores de corrección, se aplicará el Método Geográfico, una vez analizada y generada la metodología de valoración masiva se generará el modelamiento cartográfico donde ingresará la información gráfica y alfanumérica.

2.

- Analizar la información técnica de la metodología de valoración masiva de predios rurales sin SIG (actual), esta información entregada por el GADM de Pangua), la recopilación de la información de la metodología actual, la base de datos catastral y generación con la metodología actual.

3 Generar la simulación de la metodología con un SIG en función del Estudio Inmobiliario de tierras rurales del GADM Pangua y obtener del Padrón o registro de avalúos de predios rurales de la metodología con SIG.

4. Generar la simulación de la metodología actual en función del Estudio Inmobiliario de tierras rurales del GADM Pangua y obtener del Padrón o registro de avalúos de predios rurales.

3.3.3. FASE 3. TÉCNICAS DE ANÁLISIS COMPARATIVO de los resultados de las metodologías de la valoración masiva predial rural en función del Estudio de mercado inmobiliario de manera cuantitativa valores adecuados de los predios rurales y de manera cualitativa a través de una matriz de uso de recursos y herramientas empleadas.

1.- Evaluar la propuesta metodológica para valoración con un SIG a través de herramientas estadísticas.

2. Analizar la comparación de los padrones de valor de los predios rurales obtenidos de las dos metodologías con respecto al muestreo de los valores del EMR, que responderá a la diferencia mínima de valores.

3.

- Generar la matriz comparativa de los recursos y las herramientas utilizadas en las metodologías.

Se procederá a comparar las variables: valor del suelo, características del predio, factores de suelo.

3.4. JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Una vez diseñada la metodología propuesta de valoración masiva predial rural, se la debe aplicar para generar los valores individuales de cada uno de los predios con una aplicación automatizada y masiva, para ello es necesario que se enmarque en la normativa técnica de valoración nacional con la que se norma el GADM para la valoración catastral predial (MIDUVI, 2016). Así la valoración masiva debe cumplir con los siguientes criterios:

a) Una metodología de fácil manejo, que permita continuar ajustando los valores a presente, que no involucre tasaciones, que no sea manipulable y que pueda dar trasparencia en la administración pública. b) Debe ser lo más objetiva y medible para evitar la subjetividad dentro de todo el proceso de la valoración masiva rural. c) Usar nuevas metodologías para la obtención de los datos y así tener una mayor fuente de diversidad de bases de información para generar un sistema integrado de datos relacionados con la información. d) La información resultante de esta valoración masiva debería ser fuente de consulta para actores tanto públicos y privados del mercado inmobiliario. e) Una vez calculados los valores deben ser fáciles de leer y responder a las condiciones propias del predio y factores que lo afecten. f) La normativa legal deberá ser el eje fundamental para generar la metodología.

g) Es indispensable que se utilice los resultados de la valoración masiva predial rural, en este caso el valor individual del predio para los fines de recaudación, impuestos y tasas administrativas.

El valor del suelo de un predio será la aproximación de un valor administrativo que es el resultado de la simulación y estudio del levantamiento de información en campo del mercado inmobiliario que se identificó en cada uno de los predios individuales y con sus peculiaridades propias que se va a valorar. La metodología para aplicar genera los valores diseñados a través de la ciencia y el estudio comparativo, enmarcado en la legislación lo que permite tomar de base para el valor catastral que servirá para los impuestos y otros trámites administrativos.

La normativa legal indica que el valor deberá ser calculado a partir de la información catastral levantada y administrada por el GADM, lo que implica tener un valor del suelo y de la edificación como base; además indica la normativa MIDUVI, 2016 que el método para obtener el valor del suelo rural será a través del Método Comparativo:

a) Costo del suelo, precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por el análisis comparativo de los valores de la unidad de venta de fincas o propiedades rurales de igual características y además típicas de la zona a investigar, este valor será multiplicado por el área total del predio;

Para obtener el costo de las edificaciones en el área rural el método normado es el de “COSTO REPOSICIÓN”: b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y, c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

Para el cálculo objetivo se aplicarán los siguientes factores:

Valor del Predio = Valor del SUELO + Valor de la Edificación

La cual se puede continuar desagregando y seguir obteniendo los factores que continúen modificando el valor del suelo así:

Valor del Predio = Sumatoria del valor de las coberturas del predio + Sumatoria de las construcciones

Estas desagregaciones son un tanto subjetivas, pero que se irán analizando de manera independiente para agruparse con lo que se obtendrá el valor catastral del predio resultado de la información de la propia base catastral del GADM.

La obtención de los datos (precios de mercado inmobiliario) para la metodología de valoración que usa el método comparativo en el suelo puede ser de diferentes maneras:

- A través de Observatorios de mercado inmobiliario el cual ofrece información masiva ya que se tiene datos de varios lugares, tipologías constructivas, varias zonas de producción entre otras, sin embargo, en el país no se cuenta con esta fuente de información oficial.

- Y por medio de un Estudio de mercado inmobiliario que es por el cual se realizar una investigación en campo y se obtiene valores en ese instante y con las realidades que el investigador puede ir capturando, se requiere desplegar mayor logística.

Jaramillo et al. (2017) indica que el estudio de mercado rural tiene como objetivo recolectar información a través de entrevistas en el sitio de cada predio o finca en el área rural, los cuales entregan el precio para poder valorar, según los registros de mercado que se den en la zona, con las ventajas de que al tener a disposición las fuentes se puede obtener detalles que servirán para precisar y ajustar la información de los precios.

A pesar de que la estadística es una herramienta que ayuda a disolver la subjetividad, debido a que el mercado inmobiliario tiene varios factores en los procesos catastrales, la estadística será un apoyo mas no la metodología.

Mapa de cobertura del suelo y clasificación agroecológica

La información espacial en este caso los cultivos que se encuentran dentro de un mapa de cobertura y pertenecen a una calidad de suelo que se encuentra relacionado con el catastro rural en tanto que servirá para la planificación del área rural agro productiva y además para proceso de la valoración del suelo rural se deberá tomar en cuenta por su diferenciación económica que incluso lo exige la normativa legal.

Como por ejemplo tenemos zonas agrícolas y centro poblados con sectores dedicados a ciertos tipos de actividades agrícolas, pecuarias, forestales y entre otras que responden a un conjunto de variables explicativas del valor del predio rural ciertamente similares: cereales, huertos familiares, plantaciones típicas de un cantón o región tal es caos de las bananeras, cacaoteras, etc. Con ello definiremos submercados de condiciones similares en un territorio (zona agroeconómica homogénea de cada GADM), en función de sus productos reales, potencial o factores propios de la zona en su ámbito económico.

Así se empieza a diferenciar y determinar las variables a utilizar que en este caso serán los cultivos agrupados dependiendo de su tipo de producción, mercado, entre otros que además se verificarán, medirán y cuantificarán con el EMR.

AGREGACIONES

La práctica agronómica-catastral pone de manifiesto que en una determinada zona las agregaciones se mantienen en el tiempo, pues los agricultores y ganaderos tienden a buscar el mayor y mejor uso de sus terrenos. Y esta tendencia va en aumento, en tanto los medios de transporte y comercialización han mejorado, y no es necesario dedicar terrenos y esfuerzos a generar productos básicos que no eran adecuados al medio ambiente dentro del que se cultivaban. La disponibilidad de estos productos, procedentes de otras zonas más aptas para su obtención, favorece la homogenización de las agregaciones propuestas; es decir: cada vez será más reducido el mosaico de cultivos y aprovechamientos, y más ajustada la tendencia hacia el aprovechamiento óptimo del terreno. Sin lugar a dudas, quedarán predios explotados por familias en una clara perspectiva de subsistencia; pero la mejora económica y social del país tenderá a reducir su número. Sin llegarse a monocultivos, cada vez será menor la diversidad y mayor el grado de similitud en los procesos productivos agrarios: semilla, maquinaria, cuidados culturales, ganadería, comercialización, etc.

El Modelado Cartográfico

Según Moreno (2003) es una metodología general, pero bien definida, que se usa para abordar diversas aplicaciones de los SIG de un modo sencillo. Es una técnica usada tanto para SIG raster como vectorial y, como su propio nombre indica, el modelado cartográfico supone el uso de modelos (de información geoespacial) representados cartográficamente (como mapas).

El Modelado Cartográfico se usa para analizar simultáneamente las características tanto espaciales como temáticas de la información geoespacial. Aisladamente, la componente temática de la información geoespacial se analiza mediante la realización de operaciones estadísticas sobre los datos (ej. hallando la media y la desviación típica), mientras que las características espaciales de la información geoespacial se describen mediante técnicas de análisis espacial (que se basan en coordenadas).

La Superposición en un SIG, Los Sistemas de Información Geográfica se usan para realizar una serie de operaciones fundamentales de análisis espacial, las cuales pueden usar gran cantidad de procesos analíticos. Sin embargo, casi todos los análisis espaciales utilizan seis operaciones fundamentales: Superposición Topológica de Mapas, generación de corredores (buffers), extracción de Información, fusión de información y las dos operaciones de base de datos relacional (unión y relación).

El principal objetivo de este módulo es definir y presentar los conceptos y algoritmos asociados a los procesos de superposición topológica de mapas, específicamente en lo que se refiere a SIG Vectoriales.

Superposición Topológica de Mapas

La superposición Topológica genera nuevos mapas, mediante la integración de la información espacial y no espacial de los mismos. Toda la información que se ingrese entre dos mapas podrá ser integrada en un mapa resultante así se tendrá un nuevo mapa temático y una nueva tabla de atributos.

Si se requiera la combinación de más de dos mapas, el proceso debe darse a través de la combinación dual y paso a paso, para ir obteniendo información de cada uno de los mapas y el resultante sucesivamente pueda combinarse con uno siguiente y obtener la mayor cantidad de información más clara y precisa.

Además, para desarrollar la metodología de valoración masiva con SIG se deberá completar con la Lógica Booleana que es útil para realizar cálculos con la información alfanumérica y gráfica de mapas temáticos que responden a entidades geográficas en un SIG. la ventaja de esta es que se puede realizar tanto con información de tipo vector o raster, para ello podemos utilizar las condiciones de unión, intersección, diferencia entre otras que ayudaran a realizar una superposición de mapas y con ello una automatización de los procesos con GIS.

4. RESULTADOS Y DISCUSIÓN

4.1 RESULTADOS

Se presentan los siguientes resultados de la investigación realizada de los procesos o análisis realizados y mencionados en la metodología. Para obtener estos se ha tomado en cuenta generar la propuesta metodológica de valoración masiva rural aplicando un SIG que comienza con el análisis y tratamiento de la información de valores de mercado proporcionado por el Estudio de mercado rural del GADM luego la comprobación y aplicación del modelo con el catastro rural y comparación entre una metodología con SIG y sin SIG exclusivamente para el componente suelo, ya que las construcciones como se describió en la metodología responde al estudio resultado del análisis de precios unitarios que no depende de la condición geográfica y la normativa legal así lo requiere .

4.1.1. Análisis espacial de los factores que influyen en la generación de la propuesta metodológica de valoración rural masiva con SIG.

Para valoración masiva rural es necesario la generación de Zonas Homogéneas de valor, como se observa en la figura 5 donde los factores que inciden en la valoración masiva han sido analizados a través de un modelo de regresión múltiple como podemos ver en la , así el valor del metro cuadrado del suelo dependerá de las siguientes variables: superficie por metro cuadrado, accesibilidad a cada predio, escrituras para la legalización del predio, el riego, los servicios básicos, la pendiente de los predios, el uso del predio y su cobertura vegetal.

SUPERFICIE

E

ACCESO

ESCRITURA S

SERVICIOS OS

Figura 5. Matrices de gráficos de dispersión de base R: pares, de los factores que inciden en el valor del metro cuadrado del suelo.

Se observa que el diagrama de dispersión entre las variables muestra fuerte relación entre el valor del precio por metro cuadrado y la pendiente del terreno presente en el cantón Pangua; siendo esta negativa por lo tanto mientras la variable pendiente aumenta el valor del suelo por m2 disminuye; de igual manera se observa con el tamaño del predio; mientras aumenta su tamaño el valor por m2 disminuye. Para la variable accesibilidad al predio entre menos accesible el predio el valor por m2 disminuye; con las demás variables no tiene una relación directa con el valor por metro cuadrado; es decir no existe una correlación significativa tal es el caso del riego, la legalización, servicios básicos y el uso distinto del predio.

Figura 6. Modelo de correlación de Pearson”s para los factores que inciden en el valor del suelo.

En la figura 6 se observa que existe una correlación positiva baja del 8%, la ajustada del 7% en donde la variable pendiente y servicios básicos son altamente significativo y significativo con 0.0000000229 y 0.029499 respectivamente.

4.1.2. Modelo geoespacial para las zonas homogéneas de valor

Con el análisis de las variables se procedió a realizar un modelo de zonificación para zonas homogéneas de valor que consiste en generar un mapa de características de producción, cobertura y pendiente del suelo además de características como accesibilidad y tamaño del predio, la cual incluye variables de clasificación ponderadas, como se muestra en la figura 7; además en la figura 8 se indicad el diagrama de flujo modelado para las zonas homogéneas de valor en ModelBuilder de ArcGis.

Tabla 2.- Matriz de ponderaciones para la generación de zonas homogéneas de valor

Ponderaciones zonas Variable Rango

20 % CLASES DE SUELO -CUT No aplicable

Valor Arcgis

1 1 VI, VII, VIII 7 3 IV,V, Tierras Misceláneas 13 6 II,III 20 9 10 % COBERTURA DEL SUELO SIN COBERTURA 2 2 CONSERVACIÓN 3 3 AGRICULTURA MIXTA 6 5 AGRCULTURA COMERCIAL 9 8 HABITACIONAL 10 9

50 % PENDIENTE ESCARPADA 1 1 MUY FUERTE 11 2 FUERTE 17 3 MEDIA 28 5 SUAVE 44 8 PLANA 50 9

10 % ACCESIBILIDAD

10 % TAMAÑO MUY BAJA 1 1

BAJA

2 2 REGULAR 4 4 MODERADA 5 5 ALTA 9 8 MUY ALTA 10 9 1m2 - 400 m2 1 9 400m2 - 2400 m2 2 8 2400m2 - 7000 m2 3 5 7000m2 - 15500 m2 4 4 15500 m2 - 38000 m2 5 2 38000m2 - adelante 6 1

Las ponderaciones son el resultado del análisis de las variables que intervienen en los valores del suelo provenientes del Estudio de Mercado Rural en los cuales la pendiente es el factor mas influyente para este cantón, siendo después de este, de mayor importancia la capacidad de uso de la tierra, ya que de esta dependerá la producción de la tierra, su cobertura vegetal, y por lo tanto el valor del suelo en el mercado.

Figura 7.- Diagrama de flujo modelado para el Mapa de Zonas homogéneas de valor

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4.1.3. Zonas homogéneas de valor

La figura 8 muestra las Zonas homogéneas de valor obtenidas para el cantón, este se localiza en la zona de estribaciones de la cordillera occidental de los Andes, por lo cual presenta pendientes es pronunciada desde escarpadas y muy fuertes; sin embargo, hacia la zona litoral o costa se observa que la pendiente disminuye siendo esta suave y plana; lo que determina la clase de capacidad de la tierra y la producción para el suelo rural; es por ello que resultado del análisis se presenta 3 zonas de valor en el cantón muy bien definidas.

Figura 8. Mapa de Zonas Homogéneas de Valor metodología propuesta.

Se obtuvieron 3 zonas homogéneas de valor en el área rural con las siguientes características: la zona 1 en mayor porcentaje con estribaciones de la cordillera occidental de los Andes, con una pendiente muy fuerte y fuerte, la capacidad de uso de la tierra VI, VII y VIII; la clase VI con altas restricciones para la agricultura, y las clases VII y VIII destinadas para la conservación del suelo, el uso del suelo y coberturas presente en esta zona son vegetación natural y cultivos de la zona andina y además esta zona se encuentra cerca de la cabecera cantonal, el destino de los productos agrícolas son para la comercialización local, en cuanto a la accesibilidad y tamaño del predios esta zona cuenta con diversidad desde una alta y baja accesibilidad y en tamaño del predio desde pequeños predios tipo urbano hasta fincas netamente agrícolas y de conservación.

La zona 2 es una zona de transición entre las zonas 1 y 3 es de pendiente media e incluye a la cabecera cantonal de Pangua – El Corazón y las cabeceras parroquiales de Pinllopata y Ramón Campaña, que son centros económicos del cantón, cuenta con las siguientes características pendiente fuerte y media, capacidad de uso de la tierra clase IV y V con limitaciones altas para la agricultura, las coberturas presentes en esta zona es por lo general productos agrícolas para comercialización local, cuenta con pastos y caña de azúcar; además de una agricultura de subsistencia; en cuanto a la accesibilidad y tamaño del predios esta zona cuenta con diversidad desde una alta y baja accesibilidad y en tamaño desde pequeños predios tipo urbano hasta fincas netamente agrícolas.

La zona 3 cuenta con las siguientes características por relevancia la pendiente es de moderada a plana, la capacidad de uso de la tierra con clase II y III con limitaciones muy bajas para la agricultura son los mejores suelos del cantón, las coberturas que tiene presente esta zona es por lo general de agricultura para comercialización local y nacional; además en cuanto a la accesibilidad y tamaño del predio esta zona cuenta con diversidad desde una alta y regular accesibilidad y en tamaño desde pequeños predios tipo urbano hasta fincas netamente agrícolas, además predominan lotizaciones con predios de tipo urbano.

4.1.4. Matriz de valor del suelo respecto al Estudio de Mercado Rural

El resultado del análisis del Estudio de Mercado se lo puede observar en la tabla 3 que es la matriz de precios del suelo para este cantón según las zonas homogéneas con una normalización, análisis estadístico, de las muestras, estas se presentan con el valor por hectárea por estar en el área rural, pero dependerá del uso que se le otorgue al predio su valor pudiendo llegar a ser por metro cuadrado si este se encuentra con uso habitacional si fuere el caso. Tabla 3. Matriz de valor con los precios correspondientes al uso del predio y la capacidad de uso de la tierra representada en sus coberturas.

CARÁCTERÍSTICAS DE LOS PREDIOS RURALES ZONA 1 ZONIFICACIÓN

ZONA 2 ZONA 3

USO DEL PREDIO

OtrosHabitacional

Otros AGREGACIÓNCOBERTURA SUELO NO TECNIFI CADO USD/HA TECNIFI CADO USD/HA NO TECNIFI CADO USD/HA TECNIFI CADO USD/HA NO TECNIFI CADO USD/HA

TECNIFI CADO USD/HA ÁREA CONSTRUIDA 1936 NO APLICA 3057 NO APLICA 8153 NO APLICA ÁREA SIN COBERTURA VEGETAL 1457 NO APLICA 1457 NO APLICA 4076 NO APLICA

Agrícola BANANO 7134 8134 7134 8134 9153 10191 Agrícola CACAO 4076 5076 4076 5076 9357 9866 Agrícola CAFÉ 1529 2529 2548 3548 9134 9134 Agrícola CAÑA DE AZÚCAR 2038 3038 4076 5076 8153 9153

Agrícola CICLO CORTO 2548 3548 3567 4567 8153 8866 Agrícola FLOR SIN PROTECCIÓN 2548 3548 #N/A #N/A 4586 4586 Forestal FORESTAL MADERABLE 8153 9153 8153 9153 10191 11191 Forestal FORESTAL NO COMERCIALES #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A Agrícola FRUTALES PERMANENTES 6000 6600 6000 6600 8153 10191

Agrícola FRUTALES SEMIPERMANENT ES 1631 2631 5299 5700 9357 9866

Agrícola HUERTA 1936 2936 5096 5500 9153 9662 Agrícola OTRAS AREAS 1936 NO APLICA 3567 NO APLICA 8153 NO APLICA

Agrícola OTRAS COBERTURAS VEGETALES 1529 2529 3567 4567 8153 8866

CARÁCTERÍSTICAS DE LOS PREDIOS RURALES

ZONIFICACIÓN ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3

Agrícola PALMA AFRICANA 11210 11720 #N/A #N/A 11210 11720

Agrícola PALMITO 7643 8153 #N/A #N/A 7643 8153 Pecuario PASTOS 1529 2529 3057 3567 7643 8153 Pecuario PASTOS NATURALES 1070 1770 1783 2483 5350 5707

Otros –Habitacional UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO1 30000 NO APLICA 25000 NO APLICA 30000 NO APLICA

Otros –Habitacional UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO2 40000 NO APLICA 30000 NO APLICA 40000 NO APLICA

Otros –Habitacional

Otros –Habitacional UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO3

UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO4 60000 NO APLICA 50000 NO APLICA 50000 NO APLICA

70000 NO APLICA 65000 NO APLICA 97413 NO APLICA

Otros –Habitacional UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO5 80000 NO APLICA 75000 NO APLICA 80000 NO APLICA

Otros –Habitacional UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO6 87000 NO APLICA 87000 NO APLICA 90000 NO APLICA

Otros –Habitacional UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO7 97000 NO APLICA 98000 NO APLICA 100000 NO APLICA

Otros –Habitacional UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO8 108000 NO APLICA 108000 NO APLICA 310294 NO APLICA

Otros –Habitacional UNIDAD ALTERNATIVA AL AGRARIO9 122000 NO APLICA 123000 NO APLICA 258578 NO APLICA

Conservaci ón VEGETACIÓN NATURAL 1936 NO APLICA 1457 NO APLICA 5000 NO APLICA

4.1.5. Modelo geoespacial para la valoración masiva de predios rurales

La individualización de los valores de los predios rurales tomando en cuenta sus características propias tanto alfanuméricas (uso del predio, grado de tecnificación de los cultivos), como las características espaciales como cobertura y el predio generaran cálculos gráficos y por lo tanto las áreas resultantes se multiplican por el valor de los precios de la matriz de Estudio de mercado en cada zona de valor. Una vez realizado el cálculo el valor se aplicará con los factores alfanuméricos, riego, titularidad y los factores gráficos como pendiente y accesibilidad, que se otorgarán de acuerdo con el uso y cobertura del predio y las áreas geográficas que correspondan al predio. La figura 8 muestra los insumos que forman parte del modelo valoración individual de cada predio por zona homogénea realizado en el ModelBuilder de ArcGis.

Figura 9. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio. Parte 1

Figura 10. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio. Parte 2

Figura 11. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio. Parte 3

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Figura 12. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Factores. Parte 4

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Figura 13. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Cálculo de las áreas. Parte 5

Figura 14. Modelamiento de la Valoración Masiva de suelo rurales, para obtener el valor del predio- Cálculo de las áreas. Parte 6

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4.1.6. PREDIOS VALORADOS CON METODOLOGÍA PROPUESTA USANDO UN SIG

La figura 14 muestra los valores del suelo de los predios rurales ajustados aplicando una metodología con el uso de una herramienta SIG los valores por ha de suelo van desde los 900 USD hasta los 16700 USD por ha, siendo los valores más bajos en la zona 1, zona de estribaciones con pendientes fuertes y con clases agrológicas de menor producción y los valores más altos se presentan en la zona 3, donde la pendiente es plana y suave y la clases agrológicas de la tierra son las mejores no tienen limitaciones fuertes para la agricultura. En general la figura 14 indica que la mayoría de los predios alrededor de 11.000 se encuentran en el primer rango de 900 a 11000 USD/ha.

Figura 15. Mapa de predio valorados utilizando una metodología con un SIG.

Figura 16. Frecuencia de número de predios según su valor por hectárea en utilizando una metodología propuesta con el uso de un SIG.

4.1.7. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE PREDIOS RURALES SIN EL USO DE UN SIG.

La figura 16 muestra la matriz de valor de suelo utilizada con el Estudio de mercado rural para la metodología sin el uso del SIG, utiliza la zonificación y la capacidad de uso de la tierra como criterio para la generación de matriz de valor del GADM Pangua metodología de la municipalidad.

MATRIZ DE VALOR DE SUELO:

Figura 17. Matriz de valor de suelo por hectárea sin el uso de un SIG.

4.1.8. PREDIOS VALORADOS SIN EL USO DE HERRAMIENTAS SIG

La figura 17 muestra los valores del suelo de los predios rurales ajustados aplicando una metodología sin el uso de una herramienta SIG, los valores por ha de suelo van desde los 260 USD hasta los 15000 USD por ha, siendo los valores más bajos en la zona 5.3, donde se puede observar que responde a un accesibilidad muy baja en la zona con pendientes fuertes, las clases agrológicas son de baja calidad en la mayoría del cantón y los valores más altos en la zona 4.1, donde la pendiente es plana y suave y presenta los mejores suelos que no tienen ningún tipo de limitación para la agricultura, además esta zona se encuentra en las cabeceras cantonal y parroquiales. En general la figura 19 indica que la mayoría de los predios que son alrededor de 14.000 se encuentran en el rango de 275 a 3700 USD/ha.

Figura 18. Mapa representativo de predios valorados con metodología sin el uso de un SIG.

Figura 19. Mapa representativo de predios valorados con metodología sin el uso de un SIG.

4.1.9. COMPARATIVO ENTRE METODOLOGÍAS

A continuación, se presentan los resultados obtenidos del proceso de comparación entre la metodología con un SIG y sin un SIG, se organizó la presentación tomando como criterios los factores de ajuste que se utilizan en una metodología masiva de valoración de predios para el componente suelo, para las zonas homogéneas se cuenta con 6 zonas homogéneas de valor o sectores homogéneos SH 3.2, SH 4.1, SH 4.2, SH 4.3, SH 5.2 y la zona SH 5.3. Para el caso de la metodología propuesta utilizando un SIG, se ha generado 3 zonas homogéneas zona homogénea 1, zona homogénea 2 y zona homogénea 3, esta diferencia es debido a que se ha tomado en cuenta un proceso estadístico con un modelo de regresión múltiple para tomar en cuenta los factores más relevantes que influyen en el valor del suelo, y con ello se obtuvo que el factor que determina los valores de suelo en este cantón es la pendiente para a continuación realizar un proceso de sobre posición de capas con la ponderación de estos factores, además tomando en cuenta los lineamientos generales normativa y a que los predios a valorar se encuentran en la zona rural se ha tomado en cuenta las clases agrológicas y el uso que el predio, mientras que la metodología que no usa SIG, pondera como factor principal para las zonas homogéneas de valor la capacidad de uso de la tierra (CUT); es por ello que encontramos zonas basadas en las clases agrológicas y su nomenclatura se relacionan en si a las capacidad de uso de la tierra, por ello tenemos que el cantón presenta para esta metodología la clases agroecológicas del suelo de tipo III, con ello se aplica el

valor de suelo a cada zona, y de acuerdo a esta zonificación se aplicará según la metodología con Uso o sin uso del SIG, los valores que vienen del Estudio de Mercado Rural.

Para la metodología sin un SIG los factores que se tomó en cuenta vienen de una tabla plana y cuenta con características geométricos los cuales son: forma del predio, poblaciones cercanas, superficie, topografía, accesibilidad al riego, acceso y vías de comunicación, calidad del suelo, erosión, drenaje y servicios básicos. Para la metodología utilizando un SIG además de los factores mencionados se ha tomado en cuenta la de capacidad de uso del suelo a través de agregaciones con su área. Otro de los factores importantes de ajuste de los valores del suelo en el cantón por zona son las agregaciones o conjunto de coberturas que tiene el suelo y la capacidad de uso del suelo, que para el caso de la metodología sin SIG utiliza las 8 categorías del CUT (I, II, III, IV, V, VI, VII y VIII) y para la que usa un SIG, serán tomadas en cuenta que las coberturas del suelo, se desarrollan en estas clases de suelo, el uso agropecuario y de conservación que se van limitando y son propias de la capacidad de producción de la tierra; además se incrementa el uso habitacional de los predios en el área rural.

También se observa que los factores individuales aplicados a cada predio para ajustar su valor por cada uno dependiendo de sus características tenemos la siguiente información, en el caso de la metodología sin SIG: geométricos (forma del predio, poblaciones cercanas y superficie), topográficos, accesibilidad al riego, accesos y vías de comunicación, calidad del suelo (tipo de riesgos, erosión, drenaje) y servicios básicos, cabe señalar que esta información proviene de una fuente que se obtiene de una ficha catastral alfanumérica y no es fuente de una cartografía temática, es por ello que se aplica un promedio de todas estas características (factores) al predio, para el caso de la propuesta metodológica se aplican los factores propias del catastro que son el riego, cobertura (edad de la plantación), información legal; y además a estos se ha incluido cartografía temática de pendientes, accesibilidad y coberturas de uso al predio mediante el

cual se otorgaría el porcentaje exacto en áreas al cual apliquen los factores su coeficiente y no un promedio por todo el predio en general.

Tabla 4. Número de zonas de valor para el suelo en el cantón Pangua, obtenidos por cada modelo.

Metodología sin SIG Sector Homogéneo

Propuesta Metodología con SIG Zonas Homogéneas de valor

Nombre Descripción Nombre Descripción SH 3.2 Jerarquía territorial de Tercera para clase de tierra II Zona 3 Zona de predios con valor de suelo alto, con producción agropecuaria

SH 4.1 Jerarquía territorial de Cuarta para clase de tierra I SH 4.2 Jerarquía territorial de Cuarta para clase de tierra II SH 4.3 Jerarquía territorial de Cuarta para clase de tierra III SH 5.2 Jerarquía territorial de Quinta para clase de tierra II en adelante. SH 5.3 Jerarquía territorial de Quinta para clase de tierra III en adelante. intensiva, clase de suelo II, III y IV, pendiente planas y suave, alta accesibilidad. Zona 2 Zona de predios con valor de suelo medio, con producción agropecuaria intensiva, clase de suelo III, IV y V. Pendientes medias, accesibilidad media.

Zona 3 Zona de predios con valor de suelo bajo con producción agropecuaria intensiva, clase de suelo III, IV y V. Pendientes fueres y muy fuertes, accesibilidad baja o nula.

Total 6 zonas Total 3 zonas

Tabla 5. Comparativa de criterios para la matriz de valor en el cantón Pangua, para el cálculo de los valores.

Metodología sin SIG Matriz de valor: clases agrologicas Propuesta Metodología con SIG Matriz de valor: uso y cobertura del suelo –agregaciones

Nombre Descripción Nombre Descripción Clase I Tierras sin limitaciones

en su uso. Uso agropecuario–banano, cacao, café, frutales permanentes, palma africana, palmito.

Suelos dedicados a la agricultura intensiva para Clase II Tierras con ligeras mercados locales y limitaciones en su uso. nacionales

Clase III Tierras con algunas limitaciones en su uso. Clase IV Tierras con limitaciones en su uso, aptas para pastos, arroz y frutales Clase V Tierras con limitaciones en su uso, no apta para cultivos, recomendable para pastos, bosques y vida silvestre. Clase VI Tierras con limitaciones en su uso, sirven para vegetación espontánea permanente y bosques protectores. Uso agropecuario Caña de azúcar, arroz Ciclo Corto, pastos tecnificado Suelos dedicados a la agricultura y pecuario intensiva y extensiva para mercados locales exclusivamente. y nacionales en pequeña proporción.

Uso –

agropecuario Pastos naturales y forestales Suelos dedicados a la agricultura en menor medida y pecuario intensiva y extensiva en mayor frecuencia además del uso para forestales dedicados al mercado local y de subsistencia.

Clase VII Tierras con grandes limitaciones en su uso recomendadas para bosques protectores y vida silvestre. Uso Conservación -Vegetación Natural y forestales. Suelos dedicados a la conservación de la vegetación y forestales

Metodología sin SIG Matriz de valor: clases agrologicas

Propuesta Metodología con SIG Matriz de valor: uso y cobertura del suelo –agregaciones

Nombre Descripción Nombre Descripción Clase VIII Tierras con fuerte dificultades en su uso, solo se recomienda para vegetación protectora de las cuencas hidrográficas, páramos, glaciares y barrancos. Uso Conservación -Vegetación Natural y forestales. Suelos dedicados a la conservación de la vegetación y forestales N/A N/A Otros usos con cobertura de suelo habitacional, industrial, entre otros denominada unidad alternativa al agrario. Suelos que indistintamente sean de su capacidad o vocación del suelo son dedicados a otros usos que no sea agropecuario.

Tabla 6. Número de Factores individuales aplicados al predio

Metodología sin SIG Propuesta Metodología con SIG Número Descripción Número Descripción

1 Forma del Predio 1 Tecnificación del Cultivo con superficie de la cartografía. 2 Poblaciones Cercanas 2 Acceso al riego 3 Superficie 3 Edad del Cultivo 4 Topografía 4 Legalidad del predio 5 Accesibilidad al riego 5 Pendientes en el predio con superficie de la cartografía

6 Accesos y vías de comunicación 7 Calidad del Suelo –Riesgos 8 Calidad del Suelo –Erosión 9 Calidad del Suelo –Drenaje 10 Servicios Básicos Total 10 factores 6 Accesibilidad en el predio con superficie de la cartografía 7 Factor de ajuste opcional

Total 7 factores

Tabla 7. Valores obtenidos de las dos metodologías y el Estudio de mercado

N Código

catastral Estudi o de Mercad o Rural Metodolog ía Sin SIG Variaci ón Zonificaci ón Metodolog ía Con SIG Variaci ón Zonificaci ón

1. 005035103400 28 1048 330 31% SH 5.3 1239,04 118% ZH 1

2 050350001051 4 1454 622 43% SH 4.3 1149,08 79% ZH 1

3 005035000206 22

4 005035101408 56

5 005035100202 18

6 005035101008 95

7 005035101503 35

8 005035300506 10

9 050353002014 4

1 0

1 1

1 2 005035000700 32

050352004054 2

050352003011 6 1536 589 38% SH 4.3 1406,06 92% ZH 1

12797 4515 35% SH 3.2 9263,43 72% ZH 3

11900 1485 12% SH 4.3 7964 67% ZH 3

13500 2127 16% SH 4.3 11210 83% ZH 3

4079 1323 32% SH 4.3 3609,02 88% ZH 2

1321 1848 140% SH 3.2 1573 119% ZH2

2791 1431 51% SH 4.2 2796 100% ZH2

2536 2822 111% Sh 4.1 2293 90% ZH 2

1634 879 54% SH 5.2 1411 86% ZH1

1420 518,9 37% SH 5.2 1146,75 81% ZH1

Promedio comparativo 50% Promedio comparativo 90%

Se ha realizado una evaluación y comparación de metodologías frente al estudio de mercado tomando unas muestras en las distintas zonas generadas y en ese caso se obtiene el ajuste al EMR, es del 50% en la metodología sin SIG y del 90% de la metodología con SIG.

4.2. DISCUSIÓN

La información catastral para fines multifinalitarios en el Ecuador se da por normativa debe ser georeferenciada tanto para el área urbana como para el área rural es por ello sus bases catastrales deben contener información gráfica y alfanumérica enlazada; el catastro rural contiene la información gráfica y alfanumérica de sus predios que son responsabilidad de los GADM, en cuanto a su levantamiento, mantenimiento y gestión dentro de un sistema de información geográfica para gestión catastral (COOTAD, 2015); es por ello que permite tener los insumos para que los predios sean valorados en el componente suelo principalmente a través de una propuesta de metodología masiva de valoración de los predios rurales utilizando un Sistema de Información Geográfica con las herramientas que permiten su cálculo tal es el caso para el cantón Pangua, respondiendo una normativa legal.

Según el COOTAD (2015) los GADM dentro de sus atribuciones tiene la competencia de la generación de los avalúos de predios de manera masiva cada bienio; por tal motivo se ha diseñado una metodología o proceso para la valoración masiva rural de suelo utilizando una herramienta SIG, con la información disponible tanto cartográfica y alfanumérica que ha sido proporcionada por el GADM, el MAG y el IGM.

Para el análisis estadístico se ha realizado una regresión múltiple según lo analizado en Vidal (2019), que entregó los criterios para la generación de zonas homogéneas de valor con la información disponible anteriormente mencionada; los datos fueron de predios, coberturas, capacidad de uso de la tierra, pendientes y accesibilidad que fue información cartográfica y como información alfanumérica la legalidad, características como servicios básicos, titularidad y riego; con estos insumos y el estudio de mercado que nos entregó la información del valor del suelo por hectárea, por uso y por cobertura con la que se encuentre la propiedad, se aplicó el método comparativo, para suelo lo que permitió que se ha realizado la zonificación por la cual el valor del suelo es generalizado en cada sector o cuales

son las condicionantes que cambian los valores de suelo de acuerdo a cada región, la variable más significativa es la pendiente resultado de un modelo de regresión múltiple; es decir si el predio se encuentra en una zona con una pendiente muy alta el valor del predio disminuye significativamente, con lo cual añadido los otros factores con su ponderación se generó las zonas macro (zonas homogéneas de valor).

Estas zonas homogéneas de valor darán los precios base o brutos para la homogeneización del valor en suelo de todos los predios en el cantón tal como lo indica MIDUVI (2016), para ello se realizó el proceso geomático un over map (superposiciones con ponderaciones), para disminuir la subjetividad del proceso. Es por ello que se obtuvieron 3 zonas. Una vez generadas las zonas se tomó en cuenta la información actual y el uso que tiene cada uno de los predios individualizados y se los agrupa para poder definir que superficies dependiendo al uso corresponde el valor generado en la matriz por zonas homogéneas de valor, esto realizado con las herramientas GIS que permite relacionar el área del predio, su uso y el valor que tenga cada uno de ellos, por lo cual no será un estimado si no un valor real y ajustado, una vez ingresados los valores del Estudio de mercado Rural analizado y los factores propios de cada predio se realizó el cálculo del área de la superficie del área del predio con su respectivo uso y valor y sus factores de ajustes como se observa en la figura 13 de predios valorados donde la zona 1 es la de menor valor de 900 a 3700 usd/ha por poseer las pendientes más abruptas lo que no permite realizar una agricultura adecuada (clase de tierra predominante V, VI, VII, VIII) por este motivo los predios son destinados solo ciertas áreas a esta actividad y lo que resta de superficie su uso es de conservación con la presencia de vegetación natural que se identifica en la cobertura actual del predio y adicional a ello menor accesibilidad en los predios o fincas, la zona 2 es de transición, e incluso son los centros poblados que a pesar de no tener las mejoras tierras para la agricultura, se presentan predios en la mayoría pastos y caña de azúcar, la infraestructura económica permite mayor valor del suelo que va desde 3700 a 6300 usd/ha, además de que las pendientes empiezan a disminuir siendo media, y la accesibilidad es mejor para el acceso a mercados e insumos. En la zona 3 el valor

de suelo se incrementa desde los 6300 hasta los 14700 usd/ha, debido a que la pendiente es plana y suave, donde además de esta el costo por ha dependerá del uso que se le esté dando al predio en este caso desde conservación hasta producción agropecuaria y las mejoras que se le haya dado al predio, con mayor incremento reflejado en el precio por la capacidad del suelo que tenga para producir y además su accesibilidad será un factor determinante.

Se puede observar que además el estudio de mercado responde a ciertos valores que no son propios del área rural, sino más bien tienen otro comportamiento ya que el uso que se está dando al predio no es netamente rural, sino más bien habitacional en la zona rural es por ello por lo que en la Figura 14. Mapa de predio valorados utilizando una metodología con un SIG se puedo observar valores que van desde los 16.700,01 usd/ha o 1,67 usd/m2 hasta los 115.000,00 usd/ha o 11,50 usd/m2, los cuales responde a factores como los servicios básicos y accesibilidad a la que dispongan los predios, por lo tanto más que a una realidad de capacidad de uso de la tierra, el valor del suelo por su uso no será para una actividad agropecuaria si no uso habitacional, por ello se puede ver estos predios en todo el cantón formando conglomerados urbanos y en zonas periurbanas. En la figura 18 mapa de predios valorados con metodología sin SIG, se observa la metodología de valoración en función a la información declaratoria de áreas y características del predio sin el uso de cartografía predial basado en la guía de la Asociación de Municipalidades del Ecuador. (2018), por lo que cada predio tiene un estimado que corresponde a la localización de este y es general su cálculo con el sector homogéneo que se le asigne, sin tomar en cuenta las distintas características que puede tener dentro del predio, relacionadas con áreas o superficies geográficas por pequeñas que estas sean; así esta metodología tan solo se realiza el cálculo del valor del suelo a través de una ficha alfanumérica. La generación de sectores viene de la información temática de suelos, para establecer la clasificación agrológica de la tierra, así también la infraestructura vial, riego y centros poblados, para configurar la jerarquía del territorio rural, con estos dos componentes configurar los sectores homogéneos, con los cuales no se analiza de una forma más detalla que factores no espaciales, además son los que influyen dentro del valor de suelo rural, con una ponderación de accesibilidad

como el predominante o significativo con 10 puntos seguidos de los factores riego y centros poblados con 6 puntos respectivamente y la infraestructura, la cercanía a centros poblados con 4 puntos respectivamente y al final su servicios básicos con 2 puntos. De los cual se obtuvo 6 sectores homogéneos, que responde a la jerarquía del cantón encontrándose este en un cantón de 3era categoría, ya que su accesibilidad es media, el equipamiento rural es bajo y sus centros poblados tiene una cercanía a nivel cantonal no provincial; con este análisis se identifican 6 sectores que el valor bruto de cada uno de ellos o sin ajuste dependerá netamente de la capacidad de uso de la tierra al momento de aplicar los factores de cada uno de los predios se tiene los siguiente: la jerarquía SH 4.1 con el mejor suelo tiene un valor mayor entre 9.828,00 a 15.000,00 usd/ha, es decir los predios se encuentra en una zona con alta accesibilidad, y cercana a centros poblados con una capacidad de tierra productiva II, sin ningún tipo de limitación para la generación de esta actividad donde se encuentran la mayoría de cultivos, la zona SH 3.2 con un suelo de calidad III, cuenta con un valor de entre los 5.000,00 a 9.800,00 usd/ha, es decir la accesibilidad disminuye y se va alejando de los centros poblados al igual que la infraestructura rural, además las actividades agrícolas pueden desarrollarse con limitaciones. Las zonas SH 4,2 y 5,2 cuenta con un valor de entre 3.500,00 a 5.000,00 usd/ha, debido a que se van alejándose de los centros poblados a pesar de que cuentan con una clase de tierra productiva III donde se puede realizar la actividad agropecuaria sin muchas limitaciones. En las zonas SH 4.3 y 5.3 con un valor de entre 275,00 a 3.500,00 usd/ha son predios alejados principalmente de los centros poblados sin accesibilidad y con clases de tierra desde la IV a la VIII, que tiene severas limitaciones para la agricultura y en el caso de la clase VI, VI y VIII la recomendación es netamente para conservación del suelo con la permanencia de la vegetación natural.

Análisis de los resultados de generados por las metodologías

Al observar la comparación entre los valores calculados pro las dos metodologías frente al estudio de mercado, se puede ver que la metodología propuesta genera 3 zonas homogéneas de valor a nivel cantonal tomando en cuenta la variación del precio del suelo tomando en cuenta factores de calidad de suelo, accesibilidad, pendientes, mercado y poblaciones cercanas, donde estos definieron 3 zonas principales, frente a la metodología sin SIG que genera 6 zonas que toma en cuenta principalmente al capacidad de producción de la tierra, lo cual hace que no se vea el factor principal para este cantón que será a más de este la pendiente y los cambios de uso de los predios rurales, que indica que a pesar de que la tierra no tenga la mayor capacidad de producción pero el uso del predio es que otorgará el precio al suelo, es por ello que la generación de la zonas dependerá de donde se encuentre el cantón siendo este la región, zona o incluso si este es netamente agrícola, por lo que se necesita de un análisis y tratamiento de la información del estudio de mercado, para generar la ponderación utilizando el número de variables representativas del sector rural.

En cuanto a los valores brutos o de base que se aplicó a cada uno de los predios sin los factores de ajuste, se puede observar que las clases de suelo aplicado por las zonas donde la metodología que no usa SIG, son limitantes ya que no toma las adecuaciones y el uso actual del predio se puede observar en la Tabla 5. Comparativa de criterios para la matriz de valor en el cantón Pangua, para el cálculo de los valores; en cambio la metodología propuesta que indica que los valores de mercado, van a depender del uso y cobertura actual de cada predio. Para este cantón los usos pueden ser para el área agropecuaria, la conservación y otras actividades como el caso el uso habitacional que pueden darse en el catastro rural del país, debido a la formación y planificación de estos (GADM Pangua, 2018).

En la tabla 6 Número de Factores individuales aplicados al predio se puede observar que los factores individuales utilizados en la metodología sin uso del SIG, llega a un número de 10, los cuales realizó un mayor afinamiento del valor final o ajustado del predio; sin embargo todos los valores que utilizan son a demérito (a disminuir el precio bruto o base), a excepción del factor tamaño que si realiza una duplicación del valor base - valor de la matriz con un coeficiente de 2,26 para predios de hasta 50 metros cuadrados, que puede solventar el valor del uso del predio, sin tomarlo como un dato espacial; sino como un dato alfanumérico. En cuanto a la metodología propuesta utilizando un SIG utilizó 7 factores, de los cuales 2 de ellos son cartográficos y ligados a la cobertura y uso del suelo, por lo que genera un cálculo con las áreas que se encuentran dentro de estas características como es la pendiente y accesibilidad, que fueron los que inciden al final en el valor ajustado del suelo y pueden hacer que estos suban o bajen su valor dentro de la zona homogénea de valor.

En la Tabla 7 valores obtenidos de las dos metodologías y el Estudio de mercado se observa el comparativo de los resultados de las metodologías, el cual indica que hay menor variación de los valores del suelo de los predios frente al estudio de mercado cuando utilizamos herramientas SIG, ya que se ha hecho el comparativo de cada zona y los valores varían llegando a un 90% en promedio lo que indica que los valores van hacia el ajuste y este es alto frente al EMR frente a al metodología sin SIG que su variación es del 57% que indica que es bajo el ajuste frente al EMR.

5. CONCLUSIONES

Se propuso una metodología de Valoración masiva predial rural para el componente suelo utilizando herramientas de SIG e insumos geográficos a través de una recopilación, análisis, uso de herramientas estadísticas y además el uso actual y la cobertura de suelo del predio rural permitieron generar 3 zonas homogéneas de valor en el área rural del GADM Pangua y de una manera objetiva llegar a la aplicación de factores de características espaciales y no espaciales que pueden ajustar los valores individuales al suelo de cada predio de una manera específica, dando como resultado la valoración masiva rural de los predios en el componente suelo a través de la metodología propuesta con un SIG del GADM; teniendo como base el valor del inmobiliario del mercado tal como lo indica la normativa legal vigente nacional para avalúos y catastros MIDUVI (2016) y Asamblea Nacional (2015). Se observó que las herramientas SIG disminuyeron la subjetividad ya que existió relación significativa entre los factores geográficos y el valor del suelo de los predios, siendo el factor más influyente la pendiente del terreno para el caso del cantón Pangua, ya que definió junto al mapa de ubicación de la capacidad de uso de la tierra las zonas homogéneas de valor en el suelo rural.

Las metodologías aplicadas para la valoración masiva predial rural en el GADM de Pangua, son: la propuesta que utiliza herramientas SIG y la que no utiliza una herramienta SIG. La metodología que no utiliza herramientas SIG en la generación de zonas de valor aplica una ponderación a partir de parámetros espaciales y no espaciales y por ser un proceso generado a nivel nacional responde a ciertos criterios sin análisis local, por lo cual entrega la posibilidad de que existan 7 jerarquías de zonificación que además de ser en la zona rural se relacionan directamente con las clases agrológicas del suelo y al momento de aplicar los factores de ajuste a cada predio esto no responde a un ámbito geográfico solo a uno descriptivo no espacial. La metodología propuesta aplicando un SIG propone un análisis de los factores principales con una relación espacial en el cantón con el cual se pondera y analiza a través de correlación cuales son los factores que influyen en el valor del suelo en el sector rural del cantón, para su zonificación por lo cual se obtiene 3 zonas de valor que comparten características similares de capacidad del suelo, accesibilidad, servicios básicos y sobre todo dentro del análisis estadístico fue el factor pendiente el que mayor influencia tuvo sobre la variación del suelo. Para la individualización del valor del suelo de los predios se utilizaron factores espaciales que ajustaron el valor del predio conforme al Estudio de Mercado Rural; además garantiza una homogeneidad de los valores por zonas de valor y hace que sea imparcial y automatizado el valor de cada uno de los predios.

En concordancia con Vidal, 2019 no se ha realizado un análisis de las construcciones ya que estas se basan en las tipologías de construcción tal como lo indica la normativa vigente, y no responde a una relación de espacio, por lo cual se recomienda realizar la valoración a través de sus tipologías, sin utilizar una herramienta SIG, en su análisis, con las dos metodologías.

Al realizar la comparación entre las dos metodologías frente al Estudio de Mercado Rural se observa que la metodología aplicando herramientas SIG presenta un ajuste mayor al 70% a los valores de mercado del suelo y conforme lo indica la normativa COOTAD (2016) el porcentaje de ajuste debe ser entre el 70 y 100% del valor comercial o de mercado; en cambio la metodología sin la utilización de herramientas SIG llegó a una variación del precio menor a un 70%; por lo cual el propietario debería solicitar la actualización del valor del predio si así lo requiere.

Con ello se concluye que la hipótesis fue acertada ya que al utilizar herramientas SIG, se incrementó la objetividad de los valores que se obtuvieron para los predios conforme al valor del mercado inmobiliario para el GADM Pangua.

RECOMENDACIONES

Se recomienda probar factores y zonificaciones por regiones en el país, para poder normalizar u orientar acerca de los factores que influyen dentro de la variación de valores de suelo por lo menos en el área rural del país.

Se requiere normar la información de las bases catastrales conforme lo solicita la normativa nacional para poder manejar los mismos modelos y campos al utilizar la metodología de valoración y ejecutar el modelo a nivel nacional ya que no se podría utilizar un SIG, sin los insumos cartográficos necesarios de los predios.

Se recomienda trabajar con cartografía hasta 1:25000, debido a que menor escala podría generar datos erróneos al momento de obtener el valor individual de cada predio, ya que la valoración de los predios es usada para la tributación de impuestos, para los certificados de avalúos catastrales y además para la planificación de la ciudad tanto productiva como de urbanismo lo que generaría el uso multifinalitario de los valores.

6. REFERENCIAS

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