Realitatea virtuală a diminuării valorii activelor și compensarea acesteia
1. Comentarii introductive
Dr. Magdalena Habdas este evaluator calificat de proprietăți imobiliare, avocat și profesor asociat la Facultatea de Drept și Administrație, Universitatea din Silezia, Katowice, Polonia.
50 VALOAREA
Diminuarea valorii de piață a unui activ este o situație ce apare frecvent și pe care majoritatea proprietarilor, dacă nu toți, ar prefera să nu o trăiască. Din păcate, acest fenomen este, de regulă, inevitabil și se întâmplă dintr-o multitudine de motive. Unele dintre ele provin din fenomene naturale (de exemplu, deprecierea fizică a obiectelor materiale), dar altele pot fi asociate cu acțiuni juridice care decurg dintr-un prejudiciu (de exemplu, poluarea), dintr-un contract (de exemplu, efectuarea necorespunzătoare a reparațiilor) sau dintr-un drept public (expropriere /executare, protecția mediului /autorizații, alte forme de intervenție publică). Întrebarea ce apare inevitabil este dacă diminuarea valorii de piață se califică drept prejudiciu legal pentru care poți fi despăgubit. Având în vedere că opiniile asupra valorii exprimate de evaluatorii profesioniști sunt indispensabile în soluționarea litigiilor privind deprecierea valorii proprietății imobiliare sau a afacerii (n.r.-întreprinderii), înțelegerea provocărilor juridice și economice de compensare a diminuării valorii de piață este importantă. La prima vedere problema poate că nu pare foarte complicată. Dacă acțiunea sau inacțiunea cuiva a provocat scăderea va-
lorii proprietății altcuiva, pare logic că ar trebui să existe posibilitatea de a pretinde despăgubiri. Cu toate acestea, problema nu este atât de simplă, pentru că despăgubirile vor fi datorate numai dacă premisele de răspundere prevăzute de lege sunt îndeplinite și acestea necesită întotdeauna îndeplinirea mai multor condiții. Diferitele solicitări vor fi stabilite prin lege atunci când răspunderea este bazată pe culpă, pe risc, pe neimputarea unei culpe, pe echitate, sau când se referă la fapte ilicite ori acte juridice care afectează negativ valoarea de piață a proprietății. În funcție de cele de mai sus, solicitarea despăgubirilor poate fi posibilă sau nu, iar dacă este permisă, compensația poate fi limitată ca nivel sau timp.
2. Diminuarea valorii de piață și prejudiciul compensabil Calcularea diminuării valorii de piață poate fi necesară în trei situații. Prima implică un activ care a fost deteriorat fizic (contaminarea terenului, daune auto într-un accident rutier). Pentru a exprima amploarea prejudiciului în termeni monetari, se pot calcula fie costurile de reparare a activului, fie
