Realitatea virtuală a diminuării valorii activelor și compensarea acesteia

Dr. Magdalena Habdas este evaluator calificat de proprietăți imobiliare, avocat și profesor asociat la Facultatea de Drept și Administrație, Universitatea din Silezia, Katowice, Polonia.

1. Comentarii introductive

Diminuarea valorii de piață a unui activ este o situație ce apare frecvent și pe care majoritatea proprietarilor, dacă nu toți, ar prefera să nu o trăiască. Din păcate, acest fenomen este, de regulă, inevitabil și se întâmplă dintr-o multitudine de motive. Unele dintre ele provin din fenomene naturale (de exemplu, deprecierea fizică a obiectelor materiale), dar altele pot fi asociate cu acțiuni juridice care decurg dintr-un prejudiciu (de exemplu, poluarea), dintr-un contract (de exemplu, efectuarea necorespunzătoare a reparațiilor) sau dintr-un drept public (expropriere /executare, protecția mediului /autorizații, alte forme de intervenție publică). Întrebarea ce apare inevitabil este dacă diminuarea valorii de piață se califică drept prejudiciu legal pentru care poți fi despăgubit. Având în vedere că opiniile asupra valorii exprimate de evaluatorii profesioniști sunt indispensabile în soluționarea litigiilor privind deprecierea valorii proprietății imobiliare sau a afacerii (n.r.-întreprinderii), înțelegerea provocărilor juridice și economice de compensare a diminuării valorii de piață este importantă.

La prima vedere problema poate că nu pare foarte complicată. Dacă acțiunea sau inacțiunea cuiva a provocat scăderea valorii proprietății altcuiva, pare logic că ar trebui să existe posibilitatea de a pretinde despăgubiri. Cu toate acestea, problema nu este atât de simplă, pentru că despăgubirile vor fi datorate numai dacă premisele de răspundere prevăzute de lege sunt îndeplinite și acestea necesită întotdeauna îndeplinirea mai multor condiții. Diferitele solicitări vor fi stabilite prin lege atunci când răspunderea este bazată pe culpă, pe risc, pe neimputarea unei culpe, pe echitate, sau când se referă la fapte ilicite ori acte juridice care afectează negativ valoarea de piață a proprietății. În funcție de cele de mai sus, solicitarea despăgubirilor poate fi posibilă sau nu, iar dacă este permisă, compensația poate fi limitată ca nivel sau timp.

2. Diminuarea valorii de piață și prejudiciul compensabil

Calcularea diminuării valorii de piață poate fi necesară în trei situații.

Prima implică un activ care a fost deteriorat fizic (contaminarea terenului, daune auto într-un accident rutier). Pentru a exprima amploarea prejudiciului în termeni monetari, se pot calcula fie costurile de reparare a activului, fie

pierderea din valoarea de piață a activului respectiv, în funcție de varianta care este mai ușor de realizat și care permite și un calcul mai exact.

A doua situație se referă la daune juridice asupra activului, de exemplu introducerea unor restricții privind utilizarea terenului, zonarea defavorabilă etc., în care exprimarea pierderii ca sumă în bani va presupune, de regulă, calcularea scăderii valorii de piață. Prima situație nu este problematică; cu toate acestea, a doua presupune provocări, deoarece „prejudiciul legal” nu poate fi calculat sub forma unor costuri de remediere, ci prin recurgerea la valoarea de piață. Aceasta din urmă este afectată de fluctuații și, prin urmare, se poate pretinde că nu este definitivă.

O complicație similară apare în cea de-a treia situație, în care singurul prejudiciu este diminuarea valorii de piață a activului. Un exemplu în acest sens este diminuarea valorii de piață a unui teren care nu este el însuși contaminat, dar care se află într-o vecinătate care are potențialul de a-l contamina sau de a-i compromite utilizarea și dispoziția de acel teren și astfel valoarea de piață să fie influențată negativ. Recurgerea la valoarea de piață ca dovadă și măsură a pierderii compensabile legal este îndoielnică deoarece, după cum s-a menționat deja, această pierdere poate fi temporară, poate fluctua în timp și, prin urmare, poate să existe teoretic doar atât timp cât aceasta nu a fost confirmată într-o tranzacție de piață.

Instanțele din toate jurisdicțiile se luptă cu următoarea dilemă: când anume diminuarea valorii de piață a unui activ presupune o compensare și este justificată din punct de vedere juridic.

Problema se referă la diferite tipuri de active începând cu instrumentele financiare, trecând prin bunuri mobile și ajungând la proprietățile imobiliare. În funcție de tipul de răspundere aplicabilă într-un anumit caz se poate argumenta că: Ű Conservarea valorii de piață nu face parte din avantajul contractual;

Ű Stigmatizarea terenurilor implică temerea unei terțe părți pentru care inculpatul nu poate fi tras la răspundere;

Ű Sau diminuarea valorii de piață poate fi o măsură a daunelor, dar nu dauna în sine.

O explicație importantă a motivului pentru care diminuarea valorii de piață neînsoțită de alte daune aduse activului poate fi totuși clasificată drept prejudiciu compensabil este diferența dintre durata de viață economică a unui activ și orizontul investițional al proprietarului său. Cu cât durata de viață economică a unui activ este mai apropiată de orizontul investițional, cu atât mai puțin poate fi motivat argumentul că diminuarea valorii de piață constituie un prejudiciu legal. Dacă un anumit activ, indiferent dacă este financiar, necorporal sau fizic este de obicei deținut până la maturitatea sa sau până la finalul utilității sale legale/fizice, atunci nu va fi revândut pe piață și, prin urmare, diminuarea valorii sale de piață este irelevantă și nu constituie un prejudiciu legal. Cu alte cuvinte, diminuarea valorii de piață poate fi o pierdere, dar nu una care se clasifică drept prejudiciu legal (damnum absque injuria).

Pe de o parte pot exista bunuri de consum tipice și pe de altă parte, instrumente financiare și proprietăți imobiliare selectate, ambele având de obicei o durată de viață economică semnificativ mai mare decât orizontul investițional al proprietarilor lor consecutivi. Autoturismele ar putea fi un exemplu situat undeva la mijlocul acestui spectru, deoarece sunt de obicei revândute, cu toate acestea, în funcție de tipul mașinii, orizontul investițional poate sau nu să se apropie de durata sa economică.

Justificarea de mai sus a luării în considerare a diminuării valorii de piață ca prejudiciu compensabil, coincide de obicei

cu o înțelegere intuitivă a daunelor care pot beneficia de reparații, totuși nu întotdeauna este înțeleasă în mod conștient de instanțe și avocați. Acest lucru este regretabil, deoarece atunci când se stabilește că cineva are de-a face cu pierderi semnificative din punct de vedere juridic, se permite respingerea tuturor cazurilor de diminuare a valorii de piață care depășesc domeniul de interes legal.

Odată realizat acest lucru, ultimul obstacol care rămâne este de a stabili dacă prejudiciul relevant din punct de vedere juridic a fost de fapt susținut.

3. Pierderi nerealizate

Întrebarea evidentă este dacă pierderea a avut loc de fapt atunci când un activ, care îndeplinește criteriile menționate mai sus, nu a fost încă tranzacționat pe piață și poate chiar să nu se știe dacă proprietarul îl va vinde înainte de sfârșitul vieții sale economice. După cum se menționează în comentariile introductive, pierderea trebuie să fie reală și nu virtuală. Pentru a acorda despăgubiri pentru diminuarea valorii de piață, instanțele vor solicita adesea dovada că pierderea este permanentă și nu poate fi corectată prin aplicarea despăgubirilor prevăzute în regulamente speciale. De exemplu, dacă diminuarea valorii de piață a unui teren este cauzată de o servitute de trecere, prevederile care dau dreptul proprietarului terenului să ceară o remunerație adecvată pentru o astfel de servitute vor fi percepute la fel ca rezolvarea problemei oricărei diminuări a valorii de piață a terenului cauzată de existența acelei servituți. Cu toate acestea, chiar și atunci când cineva este mulțumit că pierderea este permanentă și nu a fost despăgubită, trebuie să se stabilească nivelul ei și acest lucru devine complicat din cauza faptului că valoarea de piață fluctuează.

Dacă pierderea pentru care se acordă daune-interese se dovedește a fi reală, atunci trebuie cumva remediată în timp și verificată. Se pare că, din moment ce cineva se bazează pe diminuarea valorii de piață, atunci piața este locul unde ar trebui să aibă loc verificarea pierderii și a mărimii acesteia. Cu siguranță, verificarea pierderii nu poate depinde de momentul în care litigiul este

adus în fața instanței, deoarece în funcție de noroc sau de lipsa acestuia, se creează fie plăți neprevăzute fie reclamantul este privat de despăgubire dacă piața este volatilă sau în curs de schimbare. Prin urmare, compensarea diminuării valorii de piață este cel mai puțin controversată atunci când a fost confirmată pe piață de un eveniment obiectiv, cum ar fi o vânzare, un credit ipotecar, o contribuție în natură la o companie, un schimb etc.

Dacă există legislație specială care vizează diminuarea valorii de piață, cum ar fi despăgubirea pentru expropieri (adică restricții privind utilizarea terenului în planurile de dezvoltare locală) sau pentru deprecierea valorii cauzată de exproprierea doar a unei părți din proprietate, atunci ar trebui să fie atent aplicată pentru a se asigura că acea compensație nu privește pierderea iluzorie, ci daune care au fost realizate, verificate și stabilite la timp.

Un exemplu din practică al dilemelor de mai sus este o Hotărâre din Marea Britanie care privea despăgubirea pentru diminuarea valorii de piață cauzată de poluarea fonică creată de avioane militare care survolau proprietatea unui reclamant (ca-

zul Dennis împotriva Ministerului Apărării, 2003). Evaluările furnizate de patru evaluatori (câte două evaluări prezentate de fiecare parte) au determinat instanța să concluzioneze că diminuarea valorii de piață s-a ridicat la 4.000.000 GBP și totuși instanța nu a fost mulțumită că prejudiciul a fost de fapt admis.

În cazul de față, avioanele zgomotoase urmau să înceteze activitatea în termen de 10 ani de când s-a pronunțat decizia, ceea ce însemna că valoarea de piață ar fi restabilită. În cazul că aceste avioane ar fi fost înlocuite cu altele și zgomotul excesiv ar fi continuat, reclamantul ar fi avut un nou motiv de acțiune. În consecință, instanța a concluzionat că, din moment ce reclamantul nu intenționa să vândă proprietatea (într-adevăr, proprietatea era una istorică care fusese în proprietatea familiei reclamantului de mulți ani) și nu era obligat să vândă în următorii 10 ani, diminuarea valorii de piață a fost în mare măsură virtuală. Instanța a fost de acord să o ia în considerare numai în contextul unui risc pe care îl pot provoca circumstanțele neprevăzute din nevoia de a vinde înainte ca valoarea să fie restabilită, dar a evaluat acest risc ca fiind scăzut, între 5-10% din diminuarea calculată a valorii de piață. Acest lucru a dus la acordarea de despăgubiri de 300.000 GBP, sumă care reflecta riscul reclamantului de a fi nevoit să suporte pierderi de capital dacă apăreau circumstanțe extraordinare, dar nu a fost stabilită pentru a acoperi diminuarea valorii de piață, declarată ca temporară și iluzorie. Acest caz demonstrează diferitele aspecte juridice și economice care intră în joc, când despăgubirile pentru diminuarea valorii de piață urmează să fie acordate.

4. Concluzii

Deși diminuarea valorii de piață poate fi reală și posibil de calculat, este important să ne amintim că, în sine, nu este un motiv suficient pentru a pretinde despăgubiri.

După cum s-a arătat, legea conține diverse cerințe care trebuie îndeplinite pentru ca pierderea sau dauna să se califice drept prejudiciu legal care poate beneficia de despăgubire. Dauna trebuie să fie reală și susținută, altfel există un mare risc ca reclamanții să obțină câștiguri nejustificate (neașteptate).

Când legea în vigoare conține reglementări speciale care specifică când și în ce măsură diminuarea valorii de piață trebuie compensată, scopul lor ar trebui să fie excluderea posibilităților de a fi compensat pentru pierderi iluzorii, care nu sunt permanente sau care fluctuează în timp.

În special în cazurile care sunt soluționate în conformitate cu prevederi legale generale, instanțele întâmpină dificultăți în a decide când ar trebui compensată diminuarea valorii de piață.

De fapt, sunt emise hotărâri incoerente, cu explicații care pot fi discutabile atât din punct de vedere legal, cât și din perspectivă economică. Un alt aspect care nu poate fi neglijat este diferențierea dintre corelație și cauzalitate, deoarece numai acesta din urmă declanșează răspunderea.

Corelația indică doar faptul că situațiile (cazurile) sunt oarecum legate și demonstrează o anumită interdependență, totuși nu dovedește că o singură situație provoacă un eveniment dat. Prin urmare, corelația nu este suficientă pentru a dovedi că o activitate specifică a inculpatului a fost cauza pierderii și acest lucru este necesar dacă răspunderea urmează a fi atribuită.

Ca întotdeauna, în cazurile de compensare a diminuării valorii de piață a unui activ, „diavolul se ascunde în detalii“, totuși conștientizarea provocărilor din aplicarea corectă a legii și principiilor economice reprezintă primul pas spre evitarea transferurilor nejustificate de sume importante prin plăți compensatorii. De aceea, evaluatorii profesioniști care asistă părțile în litigii sau instanța ar trebui să fie la curent nu numai cu diferitele aspecte care trebuie luate în considerare în calculul diminuării valorii de piață, dar și cu implicațiile și limitările unor astfel de calcule. Acest articol a fost tradus/ preluat din numărul 21 din februarie 2021 al publicației European Valuer, editată de TEGoVA