VAV Asunnot Oy: vuosikertomus 2016

VUOSIKERTOMUS 2016

SISÄLTÖ 4

Toimitusjohtajan katsaus

6

VAV juhli 30-vuotistaivaltaan

11

VAV kantaa vastuunsa ja rakentaa ekologisempaa

14

Tukkilaisentien asukkaat lajittelevat tarkkaan ja säästävät

16

Vuonna 2016 valmistui 105 asuntoa ja aloitettiin

tulevaisuutta

477:n rakentaminen 18

Rakennuksien lämpötilaa ja kosteutta mittaavan automaattisen järjestelmän kehitystyö on loppusuoralla

19

Suomen suurin Joutsenmerkki-talohanke käynnistyi

20

Korjausrakentamisen kasvu jatkuu

22

Vuokrien tasaus muuttuu 2017

VAV Asunnot Oy:n toimintakertomus 2016

2

24

Toimintakertomus

32

Tuloslaskelmat

33

Taseet

35

Rahoituslaskelmat

36

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot

42

Tilintarkastuskertomus

VAV ASUNNOT OY

Myyrmäkeen Loiskekuja 1:een valmistui 105 uutta asuntoa.

Rakentamisen aikana kosteusja lämpötilaarvoja seurattiin antureiden avulla.

VAV ASUNNOT OY

3

4

VAV ASUNNOT OY

VAV on suurin yksittäinen vuokranantaja Vantaalla.

Toimitusjohtajan katsaus 2016 VAV Asunnot Oy on suurin yksittäinen vuokranantaja Vantaalla ja yksi niistä harvoista toimijoista, joka vielä keskittyy valtion tukemien vuokra-asuntojen tuotantoon ja kohtuuhintaiseen asuntotarjontaan.

Vuokra-asuntotarjonta seudulla on kasvanut ja monipuolistunut, mutta kohtuuhintaisia asuntoja kysytään edelleen enemmän kuin mitä niitä rakentuu.

VAV:n vuosi 2016 onnistui taloudellisesti hyvin. Jo vuosia jatkunut alhainen korkotaso ja tarkka taloudenpito tukivat edelleen hyvää taloudellista tulosta. Lisääntynyt korjaustoiminta näkyi sekä korjausmenojen hienoisena kasvuna että käyttöasteen pienenä laskuna edelliseen vuoteen verrattuna. Korjaustoiminnasta johtuvaa velkaantumista pyritään välttämään, mikä on taloudellisen vakauden ja vuokratason kohtuullisena pitämisen lisäksi yhtiön hallituksen keskeisiä linjauksia.

Asuntoja kysytään edelleen enemmän kuin niitä on mahdollista tarjota, ja etenkin pientä asuntoa haluavien odotusajat ovat pitkiä.

VAV:lle valmistui toimintavuonna 105 uutta asuntoa ja se aloitti 477 uuden asunnon rakentamisen.

Vantaan kaupunki korotti yhtiön tuotantotavoitetta tuleville vuosille 320 asuntoon vuositasolla, mikä on puolet enemmän kuin aiemmin. Taustalla on seudun ja valtion yhteinen sopimus (MAL-sopimus) asuntotuotannon lisäämisestä sopimuskunnissa. Lähivuosina uusien asuntojen tarjonta tulee siis selvästi kasvamaan.

Yhtiö pyrkii toiminnassaan kehittämään ympäristön kestävyyttä tukevia ratkaisuja. Eritoten energiatehokkuus on ollut kehitystyön keskiössä. VAV on mukana viime vuonna uudistetussa valtakunnallisessa energiatehokkuussopimuksessa VAETSissa, minkä lisäksi yhtiössä on otettu käyttöön oma energiatehokkuusjärjestelmä (ETJ+). Näiden rinnalla vahvistuvat materiaalitehokkuus suunnittelussa ja kestävät ja turvalliset rakennusmateriaalit rakentamisessa. Käytännössä näitä kaikkia sovelletaan hankkeeseen, joka toteutetaan uudistuneet Joutsenmerkki-kriteerit täyttävänä asuinrakennuksena.

Toimintavuosi oli juhlavuosi, sillä yhtiön perustamisesta tuli kuluneeksi 30 vuotta. Merkkivuotta juhlistettiin muun muassa historiikilla ja asukkaille tarjotuilla elokuvailloilla.

Arjen aherrus oli kuitenkin pääosassa, ja siinä ammattitaitoinen ja upea henkilökunta onnistui hienosti, minkä tunnusluvutkin osoittavat. Yhtiön hallitusta haluan kiittää arvokkaasta tuesta ja hyvästä yhteistyöstä kaikissa eteen tulleissa tilanteissa.

Laaja-alainen yhteistyö Vantaan kaupungin ja useiden muiden sidosryhmien sekä eritoten asukkaiden kanssa on yhtiön toiminnan ja kehittymisen kannalta välttämätöntä, ja näille kaikille esitän myös lämpimät kiitokseni.

Teija Ojankoski Toimitusjohtaja

VAV:n toimitusjohtaja Teija Ojankoski.

Kuva: Timo Porthan

VAV ASUNNOT OY

5

VAV Asunnot Oy juhli 30-vuotistaivaltaan VANTAAN KAUPUNKI perusti vuonna 1986 tytäryhtiön tavoitteenaan koota kaikki Vantaan kaupungin kokonaan omistamat asunnot yhden yrityksen alle helpommin hallittavaksi kokonaisuudeksi. Yhtiö nimettiin Vantaan Vuokra-asunnot Oy:ksi, ja vuonna 1997 nimi vaihtui nykyiseen muotoonsa VAV Asunnot Oy. Ensimmäisen tilikauden 1987 päättyessä yhtiön hoidossa oli 3 061 asuntoa.

Kymmenen vuotta myöhemmin niitä oli jo yli 7 000, ja nykyisin asuntokanta on noin 10 000. 

Hansinkatu 1–3 marraskuussa 1989.

6

VAV ASUNNOT OY

Asukasilta vuonna 2004.

VAV ASUNNOT OY

7

Variston Niittäjäntie 13:een valmistui 1989 rivitalokiinteistö.

Viime syksynä VAV Asunnot Oy juhli yhteistyökumppanien ja henkilökunnan voimin 30-vuotista toimintaansa.

VAV:n toiminnan käynnistyessä yhtiölle asetettiin kiinteistönpidon ja hallinnoinnin lisäksi vuosittaiset tuotantotavoitteet, aluksi 300–400 asuntoa vuodessa.

Vantaan kaupunki vastasi rakennustoiminnasta vuoteen 1990, jonka jälkeen yhtiö on itse rakennuttanut asuntonsa.

Suuren laman vuodet 1990-luvulla siirsivät rakentamisen painopistettä aravatuotantoon. Vuosi 1991 on tähän asti ennätyksellinen, silloin valmistui peräti 755 uutta asuntoa.

Yhtiön toisella vuosikymmenellä VAV:n omat toiminnot kehittyivät voimakkaasti. Tällöin painopiste alkoi myös siirtyä perusparantamiseen, kun 1970-luvun nopean rakentamisen ajan kiinteistöt tulivat korjausikään. Perusparantamisen suhde uuden rakentamiseen on luonnollisesti kasvanut vuosien kuluessa.

Vuosituhannen vaihtuessa pääkaupunkiseudun asuntokysyn-

8

VAV ASUNNOT OY

tä alkoi muuttua voimakkaasti, ja tuo trendi jatkuu edelleen. Isojen perheasuntojen sijaan etsitään yhä enemmän yksiöitä. Eräs tärkeä lehti VAV:n historiassa kääntyi 2006, kun asukasvalinta kunnallisiin vuokraasuntoihin siirtyi kaupungilta VAV:n tehtäväksi.

Asukasdemokratialla merkittävä rooli Asukasdemokratialla on aina ollut merkittävä rooli VAV:n toiminnassa, jo ennen 1991 voimaan tullutta yhteishallintolakia. Päätöksenteon kaari ulottuu asukastoimikunnista yhtiön hallitukseen, jossa on kaksi asukkaiden edustajaa.

Asukastoimielimiin valitaan toista tuhatta asukkaiden edustajaa; luottamushenkilö, asukastoimikunnan puheenjohtaja ja jäsenet, ympäristöekspertti, kiinteistönhoidon, siivouksen ja viherhoidon yhdyshenkilöt, maahanmuuttajayhdyshenkilö sekä turvallisuus- ja väestönsuojavastaavat. VAV:n asukkaille järjestämä koulutustoiminta on säännöllistä ja asukasilloissa tieto on kaikkien ulottuvilla.

Energiansäästöllä on merkitystä Kestävä kehitys kirjattiin Vantaan kaupungin ympäristöpoliittisen ohjelman johtolauseeseen 1994–1995.

Ympäristöpoliittisessa ohjelmassa 1995 esitettiin ympäristöasioista tulevan päätöksenteossa taloudellisten ja toiminnallisten näkökohtien kanssa samanarvoisia.

VAV ryhtyi 1996 kouluttamaan asukkaiden omia energiaeksperttejä, vuodesta 2004 ympäristöeksperttejä. Taloussuunnitelmassa 1996–1998 otettiin mukaan mittavat tavoitteet säästää lämmön ja veden kulutusta kymmenellä prosentilla sekä sähkön kulutusta viidellä prosentilla. Energiankulutuksen seuranta siirtyi kuukausitasolle 2007. Samana vuonna VAV sai oman ympäristöohjelman. Koko toimintansa ajan yhtiö on korostanut energian säästämisen merkitystä kaikessa tiedottamisessaan.

Lämminhenkinen juhlailta VAV ASUNNOT OY kutsui lokakuussa 2016 asukkaiden edustajat, yhteistyökumppanit ja yrityksen henkilökunnan 30-vuotisjuhlaan Hiekkaharjun ravintola Puistokulmaan.

VAV:n hallituksen puheenjohtaja, eläkkeellä oleva Vantaan entinen kaupunginjohtaja Juhani Paajanen toivotti juhlavieraat tervetulleeksi juhlimaan yhtiön kolmekymmenvuotista taivalta ja nauttimaan pöydän antimista sekä tilaisuuden ohjelmasta.

Puheen päätteeksi juhlavieraat kohottivat maljan VAV:n uudelle alkavalle vuosikymmenelle.

Lämminhenkistä ja rentoa juhlaa vietettiin iloisten puheiden ja musiikkiesitysten merkeissä.

Juhlaillan tervetuliaislaulun lauloivat Vantaan kaupunginhallituksen puheenjohtaja Tapani Mäkinen ja Vantaan vanhimman mieskuoron, vuonna 1962 perustetun Korson Mieslaulajien kvartetti.

Illan musikaalinen ilottelu jatkui myös VAV Asunnot Oy:n toimitus-

johtaja Teija Ojankosken esityksessä, joka perinteisen puheen sijasta puki sanottavansa laulun säveliin.

Hän tavoitti hyvin Katri Helenan alkuperäisen, vuonna 1969 Euroviisukarsintoihin osallistuneen tutun laulun, ”Maailman pihamaat”, tunnelman. Myöhemmin illalla kuultiin vielä juhlivan yrityksen henkilökunnasta muodostetun kokoonpanon musiikkipotpuri, jossa laulujen ohella oli panostettu myös 1970-luvun tyyliseen pukeutumiseen ja esiintymiseen.

Musiikkiesitysten välissä kuultiin yrityksen 30-vuotisesta taipaleesta koottua historiikkia, josta sen kirjoittaja Jukka Halonen poimi juhlayleisölle mielenkiintoisia välähdyksiä. Historiikki on luettavissa ja ladattavissa VAV:n verkkosivuilla.

VAV Asunnot Oy:lle juhlan merkeissä annetut muistamiset pyydettiin ohjaamaan suoraan Suomen Icehearts ry:lle, joka tekee lastensuojelutyötä joukkueurheilun avulla. Iceheartsin nuoret olivat myös mukana juhlaillan järjestelyissä.

Juhlaan oli kutsuttu niin asukkaita kuin asuntoalan edustajia. Kuvassa vasemmalta oikealla RAKLIn toimitusjohtaja Jyrki Laurikainen, VAV:n toimitusjohtaja Teija Ojankoski, ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahti sekä SATOn liiketoimintajohtaja Tuula Entelä.

Korson mieslaulajien kvartetti.

Tommi Läntinen viihdytti juhlavieraita.

VAV ASUNNOT OY

9

Jukka Halosen VAV:n 30-vuotisesta taipaleesta kirjoittama historiikki julkaistiin myös näköisversiona VAV:n kotisivuilla.

VAV:in hallituksen puheenjohtaja Juhani Paajanen piti 30-vuotisjuhlan juhlapuheen VAV:n jo kolme vuosikymmentä kestänyttä toimintaa voidaan pitää vantaalaisena menestystarinana.

Yhtiölle asetetut tavoitteet on pystytty toteuttamaan keskeisten sidosryhmien osalta. Asukkaat ovat saaneet laadukkaita ja kohtuuhintaisia asuntoja, asukastyytyväisyys on ollut hyvää tasoa. Vantaan kaupunki yhtiön omistajana on saanut asuntokantaansa valtion lainoittamia ja kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja.

Itsenäinen yhtiö on toiminut tehokkaasti ja yhtiön osaava henkilökunta on myös ollut tärkeä menestyksen tekijä. Se on voinut keskittyä toiminnan oleellisiin asioihin, mikä näkyy muun muassa henkilöstön kokonaismäärässä.

Yhtiön perusliiketoimintaa voidaan pitää vakaana, liiketulosta pienet häiriöt eivät heiluta. Raskaasti lainoitetun asuntokannan lainoitus on korkotason osalta tulevaisuuden riskitekijä, alhainen korkokanta näyttää kuitenkin toistaiseksi jatkuvan. Tulevaisuuden turvaa antaa hyvä yhteistyö kaupunkikonsernin rahoitusyksikön kanssa, tämä yhteistyö ansaitsee yhtiön puolelta erityiskiitoksen.

Hyvä ja avoin yhteistyö kaupungin kanssa on välttämätöntä. VAV Asuntojen yhteistyö kaupungin sosiaalitoimen kanssa on toiminut hyvin.

Uudistuotannon jatkuvuutta on viime vuosina varmistanut kaupungin maankäytön toimialan tonttiohjelma, se on tuonut pitkäjänteisyyttä hankkeitten valmisteluun.

Rakentamista on saatu ohjattua suurempiin yksiköihin ja kaupunginosiin, joista on hyvät joukko-

10

VAV ASUNNOT OY

liikenneyhteydet. Yhtiön tulevien vuosien haasteita ovat yleiseen taloudelliseen kehitykseen, säätelyyn ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä peruskorjaustyössä onnistuminen.

Sote-uudistuksen vaikutukset palveluasumiseen ovat vielä avoinna. Hallituksen vuokrasopimusten määräaikaisuutta ja tulorajoja koskevat ratkaisut ovat nykyajalle outoja ja vaikuttavat nuorten ja yleensä työelämään siirtyvien asumiseen.

Vantaan kaupungin valmisteilla oleva uusi asunto-ohjelma on yhtiön kehittämisen kannalta erittäin tärkeä, siinä tulisikin selkeästi viestittää omistajan näkemys siitä mihin suuntaan VAV Asunnot Oy:n liiketoimintaa tulee kehittää. Kuntalain muutosten tuomaa konserniohjausta lisättäessä tulee myös muistaa, että yhtiö joutuu toimimaan osakeyhtiölain säännösten mukaisesti.

Yhtiön toiminnan ja sen kehittämisen kannalta tärkeää on myös hyvä yhteistyö ja kehittämishankkeet asuntoviranomaisten ja erityisesti suurten kaupunkien niin sanottujen serkkuyhtiöiden kanssa.

Haluan kiittää yhtiön henkilökuntaa hyvästä työstä sekä Vantaan kaupunkia ja kaikkia yhteistyökumppaneita, erityisesti rakentajia, kiinteistöpalvelujen tuottajia ja rahoittajia sekä yhtiön asukkaita hyvästä yhteistyöstä.

Hyvät juhlavieraat, VAV Asunnot Oy:n hallituksen puheenjohtajana toivotan teidän kaikki tervetulleeksi juhlimaan VAV Oy:n kolmekymmenvuotista taivalta ja nauttimaan pöydän antimista sekä tilaisuuden ohjelmasta.

Tavoitteena on vähentää vuosien 2017−2025 aikana asuintalojen energiankulutusta 7,5 prosenttia.

VAV kantaa vastuunsa ja rakentaa ekologisempaa tulevaisuutta

VAV ASUNNOT OY on Vantaan suurin vuokranantaja: joka kymmenes vantaalainen asuu VAV-kodissa. Yhtiöllä on siis merkittävä asema kaupungin asuntomarkkinoilla, ja jo senkin vuoksi VAV:lle on tärkeää toimia vastuullisesti niin asuntojen vuokrauksessa kuin uusien talojen rakennuttamisessa ja nykyisten ylläpidossa. VAV on Vantaan kaupungin tytäryhtiö, jonka tehtävänä ei ole tuottaa voittoa vaan tarjota hyvää ja kohtuuhintaista asumista vantaalaisille. Kohtuuhintaisuuden ohella 

VAV ASUNNOT OY

11

sosiaalisesti ja ekologisesti kestävä asuminen on yhtiön toiminnassa keskeisellä sijalla.

Energiatehokkuus kasvaa VAV Asunnot Oy:n toimitusjohtaja Teija Ojankoski allekirjoitti 26.10.2016 uuden VAETS-energiansäästösopimuksen, johon liittyi VAV:n lisäksi 34 muuta keskeistä vuokranantajaa. Kiinteistöalan yhteistyöjärjestö RAKLIn ja valtion neuvottelemalla sopimuksella pyritään tehostamaan vuokrataloyhtiöiden energiankäyttöä huomattavasti vuoden 2025 loppuun mennessä.

Energiatehokkuussopimuksen tarkoituksena on edistää energian tehokasta käyttöä sekä täyttää EU:n Suomelle asettamat sitovat säästötavoitteet vuokra-asumisen osalta.

Sopimukseen liittyneet vuokranan-

tajat raportoivat vuosittain, miten ne ovat tehostaneet energiankäyttöään ja millaisia säästöjä ne ovat saavuttaneet.

VAETS-sopimuksen mukaisesti VAV:n tavoitteena on vähentää vuosien 2017−2025 aikana asuintalojen energiankulutusta 7,5 prosenttia.

Yhtiö oli jo vuosina 2010−2016 mukana nykyistä sopimusta edeltäneessä vuokranantajien energiatehokkuussopimuksessa. VAV:lla on käytössään ETJ+ -energiatehokkuusjärjestelmä, joka yhdessä VAETS-sopimuksen kanssa täyttää suuren yrityksen lakisääteisen velvoitteen energiatehokkuuden jatkuvalle parantamiselle.

Käytännössä ETJ+ -järjestelmä toimii VAV:lla työkaluna tehtäessä kiinteistökatselmuksia. Energiatehokkuutta seurataan vuosittaisilla

VAV:n verojalanjälki vuonna 2016 Tilitetyt verot (yht. 3,87 M€)

Kiinteistövero 2,51 M€ Ennakonpidätys palkoista 0,61 M€ Oman käytön arvonlisävero 0,40 M€ Myynnin arvonlisävero 0,30 M€ Sosiaaliturvamaksut 0,05 M€ Ostopalveluiden sisältämä arvonlisävero (yht. 16,75 M€)

Uustuotannon investoinnit 9,14 M€ Asumispalveluiden ostot 3,86 M€ Vuosikorjaukset 3,75 M€

12

VAV ASUNNOT OY

katselmuksilla, joissa puututaan mahdollisiin kiinteistöistä löytyviin ongelmakohtiin ja selvitetään keinoja vähentää energiankulutusta.

Yksittäisessä kiinteistössä on esimerkiksi voinut olla turhan korkea keskilämpötila johtuen venttiileissä olevasta viasta, mikä on katselmuksessa tunnistettu ja korjattu.

Kiinteistöissä tehtyjen säätöjen ja korjausten vaikutusta voidaan seurata etänä VAV:n kiinteistöautomaatiojärjestelmässä. Järjestelmän kautta voidaan varmistaa tehtyjen toimenpiteiden vaikutus energiatehokkuuteen, ja myös paikantaa mahdollisia ongelmakohtia, joissa energiankulutus poikkeaa liiaksi normista.

Mittausten perusteella energiankäytön tehostamisella on ollut selkeä vaikutus. Esimerkiksi lämmitysenergian käyttö VAV:n kiinteistöissä laski vuonna 2016 noin kolme prosenttia verrattuna vuoden 2015 lukemiin. Edellisvuoteen verrattuna energiaa säästettiin koko kiinteistökannan tasolla yhteensä 1 215 megawattituntia.

Ympäristöystävällisiä ratkaisuja Säätöjen ja korjausten lisäksi kiinteistöjen energiatehokkuutta on voitu lisätä ottamalla niihin käyttöön uusia teknologisia ratkaisuja.

VAV on esimerkiksi halunnut eroon öljylämmityksestä niissä muutamassa rivitalokiinteistössään, jossa öljylämmitystä on vielä käytetty. Öljyn tilalle on otettu käyttöön ekologisempia lämmitysmuotoja.

Askiston Tukkilaisentie 9:ssä sijaitsevaan rivitaloon asennettiin jo vuonna 2015 maalämpöpumppu, joka on siitä lähtien tuottanut kaiken kiinteistön tarvitseman lämmön. Vuoden 2016 joulukuussa aloitettiin vastaavan pumpun asennustyöt osoitteissa Kiitäjäntie 6, Korennontie 39 ja Mehiläisenpolku 17 sijaitsevassa rivitaloryppäässä. Maalämpö alkaa toimia tässä Nikinmäessä sijaitsevassa kiinteistössä keväällä 2017. Maalämpöpumppujen tuoman säästön on laskettu maksavan pumppujen asennuskustannukset takaisin noin kuudessa vuodessa.

Ruskeasannassa sijaitsevassa rivitalokiinteistössä Malvatie 1–4 otettiin lokakuussa 2016 käyttöön maalämpöä tuntemattomampi

lämmitysratkaisu, vesi-ilmalämpöpumppu. Tässä järjestelmässä lämmitysveteen tarvittava lämpöenergia kerätään suoraan auringon lämmittämästä ilmasta.

Vesi-ilmalämpöpumppua voidaan käyttää esimerkiksi kiinteistöissä, joissa maalämmön käyttö ei maaperän ominaisuuksista johtuen ole järkevää. Myös tämän lämmitysteknologian arvioidaan maksavan asennuskustannuksensa takaisin muutamassa vuodessa.

VAV on saanut aikaan ympäristön kannalta hyviä tuloksia myös asentamalla vedensäästösuuttimia kylpyhuoneiden ja keittiöiden hanoihin sekä suihkuihin. Nämä vedenkulutusta hillitsevät suuttimet vähensivät vuonna 2016 vedenkäyttöä yhteensä 4 821 kuutiometriä verrattuna vuoden 2015 kulutukseen. Kaiken kaikkiaan vedenkulutus VAV:n kiinteistöissä laski noin 2,7 prosenttia vuoden 2015 lukemista.

VAV:n strategiaan on kirjattu, että yhtiö painottaa ympäristönäkökulmaa uudisrakentamisessaan.

Ympäristöystävällisyys näkyy sekä tavanomaisten uudiskohteiden rakentamisratkaisuissa että erilaisissa koerakennushankkeissa. Hyvä esimerkki jälkimmäisestä on uraauurtava Joutsenmerkki-talohanke, jonka urakkasopimus solmittiin rakennusyhtiö NCC:n kanssa joulukuussa 2016. Valmistuessaan tämä uudiskohde tulee olemaan Suomen suurin Joutsenmerkin saanut asuintalo. Hankkeesta kerrotaan tarkemmin tämän vuosikertomuksen sivulla 19.

Yhdenveroisuus etusijalla Vuoden 2016 aikana yhteensä 1 280 VAV:n asuntoon tehtiin uusi vuokrasopimus. Vuokrasopimuksen tekijöistä 22 prosenttia vaihtoi asuntoa VAV:n sisällä ja 78 prosenttia muutti uuteen asuntoon VAV:n ulkopuolelta. Kun vuokralainen irtisanoo asuntonsa, valitsee VAV siihen uuden asukkaan asunnonhakijoiden jättämien hakemusten perusteella. Valtion tukemissa ara-asunnoissa asukkaat valitaan asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ARA:n ohjeiden mukaisesti.

Aran asukasvalintaohjeissa keskeisin periaate asunnon

myöntämiselle on asunnonhakijan tilanteen kiireellisyys. Kiireellisimmässä tilanteessa ovat esimerkiksi asunnottomat tai sellaiset hakijat, joiden nykyinen vuokrasuhde on päättymässä ja jotka uhkaavat siksi jäädä asunnottomiksi.

Asunnon tarpeen kiireellisyyden lisäksi huomioidaan muun muassa asunnonhakijan vähävaraisuus ja pienituloisuus. Syksyllä 2016 Suomen hallitus päätti, että pääkaupunkiseudun ara-asunnoissa otetaan vuoden 2017 alussa käyttöön tulorajat. Hakijaruokakunta ei saa ylittää näitä rajoja voidakseen vuokrata valtion tukeman asunnon.

Koska asukkaat vapautuviin asuntoihin valitaan asunnon tarpeen perusteella, ei VAV:n tekemissä valinnoissa ole sijaa minkäänlaiselle syrjinnälle. Hakijan kansallisuus, etninen tausta, sukupuoli, seksuaalinen tai sukupuolinen suuntautuminen, uskonto tai muu vastaava ominaisuus ei vaikuta asunnon saamiseen. Kantasuomalaiset ja maahanmuuttajataustaiset, miehet ja naiset, hetero- ja homoparit ovat kaikki yhdenveroisessa asemassa asunnonhakijoina, kuten myös VAV:n asukkaina.

Asukasvalintojen läpinäkyvyyden takaamiseksi kaikki asuntohakemukset ja tehdyt valintapäätökset säilytetään VAV:n rekisterissä viisi vuotta. Näin ARA:n on mahdollista halutessaan tarkistaa, että päätökset on tehty oikeudenmukaisesti ohjeita noudattaen.

Asukkaiden ja asunnonhakijoiden oikeudenmukainen kohtelu on kirjattu myös VAV:n tasa-arvo- ja yhdenvertaisuussuunnitelmaan, joka päivitettiin vuonna 2016. Suunnitelman mukaisesti VAV toteuttaa sukupuolten välistä tasa-arvoa sekä eri ihmisryhmien yhdenvertaisuutta niin vuokranantajana kuin myös työnantajana. Esimerkiksi sukupuoli tai sukupuoleen liittyvät tekijät, kuten mahdollinen raskaus tai asevelvollisuus, eivät saa vaikuttaa yhtiön rekrytointeihin tai henkilöstöpolitiikkaan.

VAV seuraa tasa-arvon ja yhdenveroisuuden toteutumista toiminnassaan erilaisilla tyytyväisyyskyselyillä, joita tehdään säännöllisin väliajoin sekä asukkaille että yhtiön henkilökunnalle.

Sosiaalisesti ja ekologisesti kestävä asuminen on yhtiön toiminnassa keskeisellä sijalla.

VAV ASUNNOT OY

13

Tukkilaisentien asukkaat lajittelevat tarkkaan ja säästävät rahaa KUN ARJA WAHLSTRÖM muutti nykyiseen kotiinsa Askiston Tukkilaisentie 9:ään vuonna 2012, talon asumisviihtyvyys kaipasi parannuksia. Roskakatoksessa roskia oli kaikkialla muuallakin kuin niille tarkoitetuissa astioissa. Jätteitä ei lajiteltu kovin ahkerasti, sillä sekajäteastioita oli noin 50 asukkaan kiinteistössä viisi kappaletta. Pihakin kaipasi siistimistä.

Wahlström asettui ehdolle seuraavassa asukaskokouksessa ja tuli valituksi kiinteistön luottamushenkilöksi – tai asukkaiden ja VAV:n yhdyshenkilöksi, kuten hän itse mieluummin sanoo. Yhdessä muiden asukastoimikunnan jäsenten kanssa hän laittoi tuulemaan roska-asioiden kuriin saamiseksi.

Nyt roska-astiat puhuvat luonaan olevien kylttien kautta. Esimerkiksi kartonginkeräysastia kehottaa asukasta näin: ”Tee minusta litteä, pyytää pahvilaatikko”. Kevään 2016 talkoiden yhteydessä Tukkilaisentien asukastoimikunta siivosi, opasti ja tiedotti. Talkookutsun kääntöpuolella oli tietovisa roska-asioista.

– Kysymykset olivat hyvin helppoja, kuten ”montako sekajäteastiaa kiinteistössämme on?” Tarkoitus oli saada asukkaat avaamaan silmänsä jäteasioille. Vastanneiden kesken arvottiin herkkukori sekä

pienempiä palkintoja, Wahlström kertoo.

Toimeen tarttuminen kantoi hedelmää. Roskakatoksesta pystyttiin poistamaan lopulta kolme sekajäteastiaa. Tämä on myös merkittävä rahallinen säästö, sillä sekajäte on jätelajeista kallein. Yhden sekajäteastian poisto merkitsee Tukkilaisentie 9:ssä yhden kaksion kuukausivuokran verran säästöä vuodessa.

Tämä on Wahlströmin mieleen.

Hänellä on asukastoiminnassa kaksi tärkeää periaatetta: hän haluaa ylläpitää hyvää yhteishenkeä asukkaiden kesken sekä pitää kustannuksia kurissa, eli ehkäistä vuokrien ja vesimaksujen nousua.

– Jätteiden lajittelu ja veden käyttö ovat tärkeimmät keinot, joilla asukkaat voivat vaikuttaa kustannuksiin.

Nuoria kaivataan asukastoimintaan Eläkkeellä olevalla Wahlströmillä on aikaa asukastoiminnalle. Oman kiinteistönsä asioiden hoitamisen lisäksi hän on YTE 1 -alueen eli Pähkinärinteen alueen puheenjohtaja.

Hän puuhaa myös rautalankatöiden parissa ja hoitaa silloin tällöin maailmalla reissaavan tyttärensä koiraa.

Wahlströmillä on kaksio, kuten useimmilla naapureillaankin.

"Jätteiden lajittelu ja veden säästäminen ovat ne keinot, joilla asukkaat voivat vaikuttaa suoraan kustannuksiin."

14

VAV ASUNNOT OY

– Muuttaessani tänne olin niin onnellinen, että sain edullisen, kivan asunnon!

Wahlström on tyytyväinen siihen, että asukastoimikuntaan on saatu mukaan myös nuorempia asukkaita, joille siirtää tehtäviä vähitellen.

Esimerkki nuoresta polvesta on Taru Vainio, joka on äskettäin muuttanut Tukkilaisentielle. Hän lähti saman tien mukaan asukastoimikuntaan.

– Halusin tietää, mitä täällä tapahtuu, Vainio kertoo.

Robert Tammela on asunut Tukkilaisentiellä viisi vuotta ja on kolmas asukastoimikunnan jäsen. Hän osallistuu talkoisiin, haluaa tutustua naapureihin sekä luoda yhteishenkeä. 11 vuotta talossa viihtynyt Juha Huvinen on ollut aiemmin asukastoimikunnassa ja osallistuu edelleen tiiviisti talkoisiin ja muuhun toimintaan. Kun piipahdamme roskakatoksessa, hän tarttuu heti toimeen repsottavan lampun korjaamiseksi – pienet hommat voi hoitaa itse, eikä tarvitse jäädä odottamaan huoltoyhtiön saapumista.

Wahlström kehottaa kaikkia asukasaktiiveja hyödyntämään vanhojen konkarien kokemusta.

Itse hän kertoo saaneensa tehtäviä aloittaessaan paljon tukea ja neuvoja Rajatorpassa toimivalta Raija Toivoselta, joka on ollut asukasaktiivi 30 vuotta.

– Ilman Raijan apua en tietäisi niin paljon. Sain apua muun muassa raporttien lukemiseen. Kun saa vähän tietoa pohjalle, on helpompi ymmärtää uusia asioita. Kokeneilla tekijöillä on paljon hiljaista tietoa.

Wahlström tiivistää, miksi kannattaa lähteä mukaan asukastoimintaan: – Kivaa yhdessäoloa, pientä puu-

hastelua, siistiä jälkeä, tutustumista naapureihin, ja talkoissa saa myös hyvää ruokaa!

Talkoissa on mukava touhuta yhdessä Roska-asioiden kuriin laittamisen lisäksi Tukkilaisentiellä on ehditty tehdä monenlaista. Kesällä 2016 maalattiin leikkitelineiden puuosat. Lisäksi varasto on siivottu ja pihaa haravoitu yhdessä. Pihalla on kasvatettu kurpitsoja, joista tehtiin talkoisiin keittoa. Varastoon on perustettu myös kierrätyspiste tavaroille. Yleensä vuosittain pidetään kevät- ja syystalkoot.

– Noin 30 prosenttia asukkaista osallistuu talkoisiin, Wahlström kertoo.

VAV tukee asukastoimintaa

rahallisesti. Talkoisiin se kustantaa tarjoilut. Myös grilli, jolla tarjoiltavat herkut valmistetaan, sekä kerhotilassa sijaitseva kuntopyörä on hankittu VAV:n asukastoimikunnan määrärahoilla.

VAV myös huolsi ilmastointikanavat sekä uusi lukot ja vesikourut viime vuoden aikana. Tarkan markan naisena Wahlström huomauttaa, että budjetissa pysyttiin aktiivisesta toiminnasta huolimatta.

Vuoden 2017 keväälle on suunnitteilla talkoot toukokuun puolivälissä. Grilli otetaan ulos, herkkuja valmistetaan yhdessä ja paikkoja putsaillaan. Wahlström on miettinyt, että parkkipaikkojen viivat olisi hyvä maalata paremmin näkyviin.

Hän haaveilee myös kerhotilan kohentamisesta, ehkä verhoilla.

Asukastoimikunnan jäsenet loihtivat epäsiististä roskakatoksesta väljän, puhtaan ja lajittelemaan kannustavan jätepisteen.

Kiinteistön alueella on myös pieni metsikkö, jota voisi harventamalla saada viihtyisämmäksi.

Tiedossa on, että pihalle saadaan 2017 kesällä lisää pensasistutuksia. VAV:n hortonomi ja isännöitsijä tekivät kierroksen, jolle Arja Wahlström osallistui. Hän välitti toiveen pensaista, ja nyt siitä on tulossa totta.

Asukasaktiivit Arja Wahlström (oikealla), Juha Huvinen ja Robert Tammela pistivät tuulemaan Tukkilaisentie 9:n roskakatoksessa.

VAV ASUNNOT OY

15

Vuonna 2016 valmistui 105 asuntoa ja aloitettiin 477:n rakentaminen VUONNA 2016VAV:lle nousi uusia asuintaloja edellisvuotta vähemmän. Asuntoja valmistui Loiskekuja 1:n uudiskohteen myötä 105, kun 2015 määrä oli kolmessa kohteessa yhteensä 273. Rakennustöitä tehtiin 2016 kuitenkin poikkeuksellisen vilkkaasti, sillä Loiskekujan lisäksi työt olivat käynnissä neljässä muussa kohteessa, joihin odotetaan valmistuvan yhteensä 407 asuntoa.

Marsinkuja 1 Mikkolassa sai asukkaansa jo alkuvuodesta 2017, kun 147 asunnon talo valmistui neljän puretun tilalle tammikuun lopussa.

Muut vuonna 2017 valmistuvat kiinteistöt ovat Kivistön Jaspiskuja 7a ja Leinelän Auringonkierto 2, joiden rakennustyöt alkoivat maaliskuussa 2016, sekä Martinlaaksonpolku 3, jonka rakentaminen käynnistyi elokuussa.

Toukokuussa valmistuvaksi arvioidun Jaspiskujan talossa on 109 asuntoa. Talo on osa kehityshanketta, jossa VAV ja Fira Oy hyödyntävät ja kehittävät 3D-mallintamisen työkaluja asuinkiinteistöjen rakentamiseen ja ylläpitoon.

VAV ja Fira Oy hyödyntävät ja kehittävät 3D-mallintamisen työkaluja asuinkiinteistöjen rakentamiseen ja ylläpitoon Jaspiskujan talossa.

16

VAV ASUNNOT OY

Auringonkierto 2 on VAV:n ensimmäinen kohde Leinelän kaupunginosassa. Neljän rakennuksen kokonaisuuteen tulee yhteensä 99 vuokra-asuntoa, joista noin puolet on paljon kysyttyjä yksiöitä.

Kiinteistön odotetaan valmistuvan lokakuussa.

Martinlaaksonpolku 3:n joulukuussa valmistuvaksi arvioidun kahdeksankerroksisen talon kokonaisasuntomäärä on 52. Näistä 15 tulee olemaan kehitysvammaisten asumisyksikön käytössä.

Joulukuun 2016 lopussa VAV solmi myös kaksi merkittävää urakkasopimusta.

Myyrmäen Ruukkukuja 8:aan rakennettava palvelutalo on yhtiön historian suurin rakennushanke.

Valmistuessaan vuonna 2019 se tulee olemaan VAV:n suurin kiinteistö sekä asuntojen että neliöiden määrässä. Asumiskeskukseen tulee kaikkiaan 199 asuntoa, joista 135 palveluasuntoja ja 64 ryhmäkotipaikkoja. Rakennustyöt on tarkoitus aloittaa kesän 2017 alussa.

Yhtä kunnianhimoinen hanke on Kaskelantielle Hakunilaan nouseva 127 asunnon kerrostalo. Kestävän kehityksen periaatteen ja pohjoismaisen Joutsenmerkin kriteerien mukaisesti rakennettava talo tulee valmistuessaan olemaan suurin joutsenmerkitty rakennus Suomessa. VAV osoittaa tämän hankkeen myötä olevansa ympäristöystävällisen rakentamisen edelläkävijä.

Aikataulun mukainen valmistumisaika on syyskuussa 2018.

VAV:n rakennushankkeista suunnitteluvaiheeseen etenivät vuonna 2016 Tikkurilan Orvokkirinne 4 ja Veturikuja 8, Kiulukuja 7 Havukoskella sekä VAV Palvelukodit Oy:n kohde Koisotie 8 Koivuhaassa.

Orvokkirinteessä vanhan kiinteistön purkaminen on aikataulutettu alkuvuoteen 2018, ja uuden kiinteistön on tarkoitus valmistua 2019. Tilalle on tulossa 65 uutta asuntoa, joista 15 olisi vammaispalveluiden ryhmäasuntoja. Kiulukujan ja Koisotien kohteiden arvioidaan valmistuvan vuoden 2018 aikana.

RAKENTEILLA JA SUUNNITTEILLA OLEVAT UUDISKOHTEET Jaspiskuja 7a, 109 asuntoa. Valmistuu 2017.

VAV Asunnot Oy

Auringonkierto 2, 99 asuntoa. Valmistuu 2017.

Martinlaaksonpolku 3, 52 asuntoa. Valmistuu 2017.

Kaskelantie, 127 asuntoa. Arvioitu valmistuminen 2018.

VAV Asunnot Oy, osa asunnoista erityisryhmille

Orvokkirinne 4, 65 asuntoa. Arvioitu valmistuminen 2018.

Veturikuja 8. Arvioitu valmistuminen 2019.

VAV Palvelukodit Oy

Kiulukuja 7. Arvioitu valmistuminen 2018.

Koisotie 8. Arvioitu valmistuminen 2018.

Ruukkukuja 8, 199 asuntoa. Arvioitu valmistuminen 2019.

VAV ASUNNOT OY

17

Rakennuksien lämpötilaa ja kosteutta mittaavan automaattisen järjestelmän kehitystyö on loppusuoralla VAV ASUNNOT OY ja Mexem Ky toteuttivat kesällä 2016 Loiskekujalle valmistuneen kiinteistön rakennustöiden yhteydessä pilottihankkeen, jossa kokeiltiin uutta automaattista lämpötilan ja kosteuden mittausjärjestelmää. Rakennuksen kaikkien märkätilojen lattioihin, talon vesikattoon, alapohjaan ja ulkoseinien sisään asennetuista antureista sekä mittakammiosta ja varausputkistosta koostuva järjestelmä lähettää reaaliaikaista tietoa rakenteiden lämpötilasta ja suhteellisesta kosteudesta.

Helppokäyttöinen järjestelmä ei vaadi aktiivista seurantaa, vaan lämpötilan ja kosteuden suhteen voidaan asettaa hälytysarvot, joiden ylittyessä tieto välittyy sähköisesti ylläpitäjälle, esimerkiksi huoltoyhtiölle. Näin ollen mahdollisiin ongelmiin kyetään puuttumaan välittömästi. VAV:n projektipäällikkö Petri Kasurisen mukaan mittauksia on tehty aiemmin manuaalisesti, jolloin virheiden mahdollisuus on aina olemassa. Automaatio takaa sen, että tulokset ovat aina tarkkoja ja luotettavia.

Loiskekujan rakennusvaiheen aikana testattiin myös lähetysyhteyksiä sekä erilaisten mitta-antureiden soveltuvuutta kyseiseen käyttöön.

Kiinteistön valmistumisen jälkeen havaittiin kuuluvuusongelmia, mutta maaliskuun lopulla muissa projekteissa koekäytössä olleet uudet lähettimet ratkaisivat tämän ongelman. Järjestelmää voidaan tarvittaessa hyödyntää asumisaikaiseen rakenteen lämpötilan ja kosteuden seurantaan.

Mittakammiolle ja varausputkistolle jätettiin viime vuoden lopulla patenttihakemus kehitystyössä

Myyrmäkeen Loiskekuja 1:een valmistui 105 uutta asuntoa.

Rakentamisen aikana kosteusja lämpötila-arvoja seurattiin antureiden avulla.

18

VAV ASUNNOT OY

mukana olleiden yhtiöiden toimesta. Keksijöinä ovat Petri Kasurinen, Tuomo Kovanen (Lujabetoni) ja Markku Peittola (Mexem). Päätöstä patentista odotetaan kevään 2017 aikana. Kasurinen kertoo, että yhteinen hanke antaa VAV:lle mahdollisuuden käyttää myös tulevien projektien yhteydessä yhteistyökumppaneiden uusinta teknologiaa sekä innovaatioita.

Kehitystyö on nyt loppusuoralla ja järjestelmää hiotaan käynnissä olevien rakennustöiden yhteydessä.

Kunhan toimintavarmuus paranee, antureita, mittakammiota ja varausputkistoa on tarkoitus ryhtyä käyttämään laajemmassa mittakaavassa.

Kaikille VAV:n työmaille järjestelmä ei ehkä ole tulossa, mutta se on herättänyt kiinnostusta myös muissa rakennusalan toimijoissa.

Joutsenmerkin kriteerien mukaisesti rakennettava kerrostalo valmistuu Hakunilan Kaskelantielle. Rakennustyöt käynnistyivät maaliskuussa 2017, ja talon arvioidaan valmistuvan syyskuussa 2018.

Suomen suurin Joutsenmerkki-talohanke käynnistyi VAV ja rakennusyhtiö NCC allekirjoittivat 30.12.2016 urakkasopimuksen talosta, joka täyttää pohjoismaisen Joutsenmerkki-ympäristöstandardin tiukat kriteerit.

Alun perin idea ympäristöystävällisestä talosta syntyi VAV:n toimitusjohtaja Teija Ojankoskelle Joutsenmerkin järjestämässä tilaisuudessa elokuussa 2015.

Sopimuksen mukaisesti NCC alkoi keväällä 2017 rakentaa VAV:lle uutta kerrostaloa, jonka on tarkoitus täyttää Joutsenmerkin ympäristökriteerit. Valmistuessaan se tulee olemaan suurin Suomessa toteutettu rakennus, jolle Joutsenmerkki myönnetään. 127 asunnon kiinteistö tulee myös olemaan ensimmäinen joutsenmerkitty kerrostalo Suomessa.

Tuleva Joutsenmerkki-kerrostalo valmistuu Hakunilan Kaskelantielle, entisen tiehallinnon varikon alueelle nousevaan uuteen asuinkort-

teliin. Rakennustyöt käynnistyivät maaliskuussa, ja talon arvioidaan valmistuvan syyskuussa 2018. NCC vastaa sekä hankkeen suunnittelusta että toteutuksesta.

Kaskelantien talohanke osallistuu myös ympäristöministeriön Sitoumus 2050 -yhteiskuntasitoumukseen, jossa yritykset ja organisaatiot voivat sitoutua noudattamaan kestävän kehityksen periaatteita erilaisissa hankkeissaan ja projekteissaan.

Vaikka kiinteistö toteutetaan Joutsenmerkin vaatimusten mukaisesti, ei tästä seuraa suurempia kustannuksia tuleville asukkaille.

Talon 127 asuntoa valmistuvat kohtuuhintaisiksi vuokrakodeiksi, jotka vuokrataan samaan tapaan kuin muutkin VAV:n ara-asunnot.

127 asunnon kiinteistö tulee olemaan ensimmäinen joutsenmerkitty kerrostalo Suomessa.

19

Asuintalojen korjaussykli on normaalisti 20−30 vuotta, joten jopa lähes puolet VAV:n kiinteistöistä on lähivuosina remontin tarpeessa.

Korjausrakentamisen kasvu jatkuu VAV:n korjausrakentamisen volyymi on viime vuosina kasvanut vuosittain noin kymmenellä prosentilla, eikä 2016 ollut poikkeus. Korjaukset koskivat noin kuudesosaa VAV:n asunnoista. Korjausrakentaminen lisääntyy myös tulevina vuosina, sillä vilkkaan rakentamisen kaudella 1990-luvun alussa valmistuneet kiinteistöt ovat tulleet korjausikään.

Vuonna 2016 korjausrakentamiseen käytettiin yli 9,2 miljoonaa euroa.

Peruskorjauskohteita ei ollut, vaan kiinteistöihin tehtiin osakorjauksia. Korjaukset perustuvat pitkän tähtäimen suunnitelmaan, johon tarvittaessa tehdään muutoksia kesken vuottakin. Puolet VAV:n rakennuskannasta on priorisointilistalla, jolla korjausvelan kertymistä pyritään taittamaan. Rakenteiden ikä ja luonnollinen kuluminen ratkaisevat korjaustahdin.

Julkisivukorjauksia tehtiin 23 kiinteistössä yhteensä 552 319 eurolla.

Kiinteistöä kohden keskimäärin 24 014 euron julkisivukorjaukset olivat pääasiassa elementtisaumausten uusimisia, ikkunoiden huoltomaalauksia ja joitakin betonipintojen paikkakorjauksia.

18 kiinteistössä korjattiin vesikattoa yhteensä 1 324 125 eurolla. Nämä olivat bitumitasakattojen uusimisia kaivoineen ja viemäreineen sekä pel-

20 VAV ASUNNOT OY

tikattojen huoltomaalauksia. Vesikaton korjaaminen maksoi kiinteistöä kohden keskimäärin 73 563 euroa.

Lämmitysjärjestelmän uusiminen tuo lämpöpumpun Talotekniikkakorjauksia tehtiin yhdeksässä kiinteistössä yhteensä 1 542 898 eurolla. Vesijohtojen uusimisia ja viemäreiden sukituksia tehtiin pääasiassa kylpyhuoneremonttien yhteydessä. Muut talotekniikkakorjaukset olivat lämmönjakokeskusten uusimisia ja lämmitysjärjestelmän muutoksia.

Yksittäisissä VAV:n kohteissa ei ole tällä hetkellä taloudellista mahdollisuutta siirtyä kaukolämpöön johtuen lämpöverkkojen kaukaisesta sijainnista. Yksiportaisissa taloissa on taloudellisesti perusteltua siirtyä poistoilmalämpöpumppuun, joita vuonna 2016 asennettiin yhteen kohteeseen.

Ensimmäinen maalämpöjärjestelmä asennettiin vuonna 2015, ja viime vuonna alkoi toisen VAV:n kohteen lämmitysjärjestelmän uusiminen maalämpötekniikkaan. Muissa kohteissa lämmitysjärjestelmiä uusittiin hybriditekniikalla, jossa on aina mukana lämpöpumppu. Järkevin ratkaisu valitaan kohdekohtaisesti.

Vuonna 2016 tehtyjen korjausten jälkeen kokonaan öljylämmittei-

siä taloja VAV:n kiinteistöistä on enää viisi. Talotekniikkakorjaukset maksoivat kiinteistöä kohden keskimäärin 317 854 euroa. Lähes kaikki VAV:n kiinteistöt kuuluvat talotekniikan osalta etävalvontajärjestelmään.

Vuoden aikana rakennettiin yksi uusi ja kunnostettiin neljä hissiä.

Näihin käytettiin 551 748 euroa, joka on kiinteistöjen 229 asuntoa kohden keskimäärin 2 409 euroa.

Keittiötiloja uusittiin neljän kiinteistön 267 asunnossa yhteensä 1 276 393 eurolla, eli keskimäärin 4 780 eurolla per keittiö. Keittiöremonteissa uusitaan keittiön kaikki pinnat lattiasta kattoon, kiintokalusteet ja tarvittaessa kodinkoneet.

Uusina ominaisuuksina keittiöremontin yhteydessä tulevat yleensä liesikupu, paikka mikroaaltouunille ja lisää sähköpistorasioita.

Märkätilojen korjaus on kalleinta Suurimman osuuden korjausrakentamisen budjetista veivät märkätilojen ja asuntosaunojen uusimiset.

Viime vuonna kylpyhuoneremontteihin käytettiin yhteensä 3 932 992 euroa 14 kohteessa, joissa kaikkiaan 501 asuntoa. Asuntokohtaisen remontin keskihinta oli 7 850 euroa.

Erityisesti 1990-luvulla rakennetuissa taloissa yleiset märkätilojen

Vellamonkuja 1:ssä uusittiin vuonna 2016 kylpyhuoneet. VAV teettää remontin 400–450 kylpyhuoneeseen vuosittain ja käyttää tähän noin 4 miljoonaa euroa.

muovimatot, jotka useimmiten asennettiin yhtenäisenä mattona saunatilasta kylpyhuoneeseen, alkavat olla elinkaarensa päässä.

Kylpyhuoneremontti kestää yleensä 4–6 viikkoa, ja koska asunnon kylpyhuone on sen ajan poissa asukkaan käytöstä, asukkaalla on mahdollisuus saada remontin ajalta hyvitystä vuokrassa. Toisin kuin monella muulla vuokranantajalla, VAV:n kohteissa valmiiksi saatu remontti ei nosta asuntojen vuokraa.

Kylpyhuoneremonttiin kannattaa varautua Kylpyhuoneremonteista tiedotetaan asukkaille kuusi kuukautta ennen remontin alkua, jotta myös he, joilla on erityistarpeita, ehtisivät tehdä tarvittavat järjestelyt ennen remontin alkua. Noin kuukausi ennen remonttia sen vaikutukset ja käytännön järjestelyt käydään läpi asukasillassa, jonka materiaali jaetaan asukkaille myös paperimuodossa. Remontin aikana tiedotusvastuu on urakoitsijalla. Korjausrakentamisessa VAV hoitaa rakennuttamisen omana työnä, ja kaikki urakat kilpailutetaan.

VAV ei pysty järjestämään korvaavia asuntoja kylpyhuoneremontin ajaksi, koska asunnot on rakennettu normaaleiksi vuokra-asunnoiksi. Niinpä liikuntavammaisten, vanhusten,

sairaiden ja omaishoitajien täytyy kääntyä viranomaisten puoleen esimerkiksi laitospaikan järjestämiseksi kylpyhuoneremontin ajaksi. Remontin aikana kerrostaloissa kiinteistön yhteiset saunatilat ovat käytettävissä peseytymiseen, ja paikalle tuodaan

ekovessat tai kemialliset wc:t.

Keittiöremonttien tavoin kylpyhuone- ja asuntosaunaremonteissa uusitaan kaikki pinnat, mikä tarkoittaa myös vesieristeitä ja tarvittaessa kiintokalusteita.

Korjausrakentamisen kustannusten jakaantuminen vuonna 2016 Märkätilat

14%

6% 14%

Talotekniikka Vesikatot

17%

Keittiöt Hissit

43% 6%

Julkisivut

VAV ASUNNOT OY

21

VAV:n vuokraustoiminta ei tuota voittoa.

Vuokrien tasauksessa otetaan huomioon myös kiinteistöjen ylläpidon kulut.

Vuokrien tasaus muuttuu vuonna 2017 VALTION korkotuella rakennettujen VAV:n vuokra-asuntokiinteistöjen, niin sanottujen ara-kiinteistöjen, vuokrien tasaus muuttuu. Aiemmin ara-kiinteistöjen kesken on tasattu vain pääomavuokra, eli kiinteistöjen rakentamis- ja korjauslainoista sekä niiden koroista aiheutuvat kulut.

1.3.2017 alkavalla vuokranmaksukaudella tasaukseen otetaan mukaan myös hoitovuokra: kiinteistöjen ylläpidon kulut. Tasaus tehdään Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n suositusten mukaisesti.

Vuokranmääritys perustuu korkotukilakiin, jonka noudattamista ARA valvoo. Lain keskeisin periaate on vuokrien omakustanteisuus, jonka mukaan asunnoista saa periä vuokraa enintään sen määrän, ”joka tarvitaan muiden tuottojen ohella vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin” (lainaus korkotukilain 1. luvun 13. pykälästä).

Käytännössä omakustannusvuokra tarkoittaa sitä, että VAV:n vuokraustoiminta ei tuota voittoa.

Yhtiö kerää vuokrissaan ainoastaan sen rahamäärän, joka tarvitaan kiinteistöjen ja asuntojen ylläpitoon, hallinnoimiseen, vuokraamiseen ja korjaamiseen sekä rakentamis- ja perusparannuslainoihin.

ARA on laatinut kiinteistöjen käyttöarvon mukaisen tasausmallin, jossa kiinteistöjen eri ominaisuuksille annetaan tietty painoarvo laskettaessa niiden kokonaiskäyttö-

22 VAV ASUNNOT OY

arvoa. Tasausmalli esiteltiin VAV:n luottamushenkilöille keväällä 2016 järjestetyissä kahdessa infotilaisuudessa. Tämän jälkeen VAV kartoitti kyselyllä heidän mielipiteitään mallista, jotta ne voitiin ottaa huomioon uuteen vuokrantasaukseen siirryttäessä.

ARA:n tasausmallissa 45 prosenttia käyttöarvosta muodostuu asuinalueen luokittelusta: kiinteistön sijainnista, vajaakäytöstä, vaihtuvuudesta ja kysynnästä.

Vaihtuvuus- ja tyhjyystiedot saadaan suoraan VAV:n kiinteistörekisteristä ja asuntojen kysyntä puolestaan VAV:lle jätetyistä asuntohakemuksista. Alueen yleisen vuokratason VAV saa puolestaan yhteistyökumppaninsa keräämistä tilastoista, joissa on laskettu alueen asuntojen keskivuokrat.

Toiset 45 prosenttia kiinteistön käyttöarvosta saadaan sen teknisistä ominaisuuksista. Näistä 5 prosentin painoarvon saa talotyyppi, joita VAV:lla on kolme: kerrostalo, pienkerrostalo ja rivitalo. Kiinteistön teknisen iän painoarvo on puolestaan 30 prosenttia. Sitä määritettäessä otetaan huomioon kiinteistön sisäpinnat ja kalusteet, ikkunat ja ovet, ulkopinnat ja runko sekä talo-, sähkö- ja teletekniikka. 10 prosentin painoarvo on kiinteistön laatu- ja varustetasolla, jota määritellessä arvioidaan julkisivun, yhteistilojen sekä asuntojen kylpyhuoneiden ja keittiöiden kunto. Lisäksi otetaan huomioon se, onko asunnoissa omat saunat ja lasitetut tai lasitta-

mattomat parvekkeet. Myös hissi vaikuttaa laatu- ja varustetason arviointiin.

Jäljelle jäävä 10 prosenttia on Aran suosituksessa vuokranantajan oma harkintakerroin. Sitä käyttämällä vuokranantaja voi pitää vuokratason kohtuullisena ja estää sen, etteivät muut käyttöarvoon vaikuttavat tekijät nosta yksittäisen kiinteistön vuokria kohtuuttomasti.

VAV aikoo kuitenkin vuosina 2017−2019 käyttää vähintään 20 prosentin harkintakerrointa.

Tällöin kiinteistön teknisten ominaisuuksien sekä sijainnin ja kysynnän osuudet käyttöarvosta olisivat molemmat 40 prosenttia. Suurempaa harkintakerrointa käyttämällä VAV voi varmistaa sen, etteivät uudistuksen aiheuttamat mahdolliset vuokrankorotukset ole yhdessäkään kiinteistössä enempää kuin kaksi prosenttia. Vuodesta 2020 alkaen harkintakerroin laskee suosituksen mukaiseen 10 prosenttiin.

Vuokrien tasauksen ulkopuolelle jäävät vuokralaisilta perittävät vesimaksut sekä autopaikkamaksut, sillä ne vaihtelevat suuresti eri kiinteistöjen välillä. Myös asukastoimikuntien määrärahat ja niiden esittämät investoinnit ovat tasauksen ulkopuolella, koska asukastoiminnan aktiivisuus vaihtelee kiinteistöittäin. Lisäksi asukkaiden aktiivisuus vihertöissä otetaan erillisenä hyvityksenä huomioon niissä kiinteistöissä, joissa asukkaat tekevät nämä työt itse.

VAV Asunnot Oy toimintakertomus 2016

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

23

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILIKAUDELTA 1.1.–31.12.2016 VAV Asunnot Oy on Vantaan kaupungin kokonaan omistama yhtiö, joka rakennuttaa ja omistaa vuokra-asuntoja. Vuoden 2016 päättyessä yhtiön ja sen tytäryhtiön omistuksessa oli eri puolilla Vantaata 10 334 asuntoa, joissa asui noin 20 000 ihmistä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä on 4 553 755.

VAV aloitti toimintansa vuonna 1986. Yhtiön perustamisen myötä fuusioitiin kaikki kaupungin kokonaan omistamat vuokrataloyhtiöt yhdeksi kokonaisuudeksi.

Yhtiö tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille.

Kiinteistökannan suunnitelmallisilla korjauksilla varmistetaan niiden arvon säilyminen sekä asumisviihtyvyys yhteistyössä asukkaiden kanssa.

Yhtiön pyrkimyksenä on pitää vuokrataso kohtuullisena ja oikeudenmukaisena yleisistä taloudellisista heilahteluista huolimatta.

Yhtiön sisällä on arava- ja korkotukirahoitteisten kiinteistöjen pääomakuluja tasattu.

VAV Asunnot Oy:n hallitus.

Takarivissä vasemmalta oikealle: Hannu Ahonen, Ari Männikkö, Pentti Hakulinen, Marja Heikkinen, Ahti Kara, Jari Keränen, Arja Niemelä, Hannu Penttilä (asiantuntijajäsen).

Eturivissä vasemmalta oikealle: Teija Ojankoski (toimitusjohtaja), Juhani Paajanen, Sirpa Pajunen, Eija Grönfors, Sirpa Tuuva, Johanna Zalagh, Sanna Lesch (hallituksen sihteeri).

24 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

VAV Asunnot Oy:n tytäryhtiö VAV Hoivakiinteistöt Oy perustettiin 5.5.2015 hallinnoimaan yhtiön palvelutalokiinteistöjä. Koko VAV Konsernin palvelu- ja hoivakiinteistöjen liiketoiminta siirtyi liiketoimintasiirrossa 1.6.2015 tytäryhtiöön nettoapporttisiirtona. VAV Palvelukodit Oy:stä, perustettu 1.3.2011, tuli näin ollen VAV Hoivakiinteistöt Oy:n tytäryhtiö. Vantaan kaupungin sosiaali- ja terveystoimi vuokraa yhtiön ja sen tytäryhtiöiden asunnot erityisryhmien asumiskäyttöön.

Yhtiön pyrkimyksenä on pitää vuokrataso kohtuullisena ja oikeudenmukaisena yleisistä taloudellisista heilahteluista huolimatta.

HALLINTO Varsinainen yhtiökokous pidettiin 16.3.2016.

Yhtiöjärjestyksen mukaisesti hallituksen toimikausi on kaksi vuotta.

Hallitus ajalla 1.1.–31.12.2016 Juhani Paajanen, puheenjohtaja Pekka Virkamäki, varapuheenjohtaja Mika Niikko, 2. varapuheenjohtaja Hannu Ahonen, asukasjäsen Eija Grönfors, jäsen

Pentti Hakulinen, jäsen Marja Heikkinen, jäsen Ahti Kara, jäsen Jari Keränen, asukasjäsen Ari Männikkö, jäsen Arja Niemelä, jäsen Sirpa Pajunen, jäsen Visa Tammi, jäsen Sirpa Tuuva, jäsen Johanna Zalagh, jäsen Anne Sinkkonen, varajäsen Liisa Tilander, varajäsen Hannu Penttilä, asiantuntijajäsen

Yhtiön toimitusjohtajana toimi Teija Ojankoski.

Hallituksen sihteerinä oli hallintosihteeri Sanna Lesch. Hallitus kokoontui kaksitoista (12) kertaa vuoden 2016 aikana.

Tilintarkastajina toimivat tilintarkastusyhteisö Deloitte & Touche Oy vastuunalaisena tarkastajanaan Anu Servo, KHT, JHT sekä asukastilintarkastajana Heidi Vierros, KHT.

VAV-KONSERNIN AVAINTIETOJA Liikevaihto, M€ Liikevoitto, M€ Liikevoitto % liikevaihdosta Taseen loppusumma, M€ Pitkäaikaiset lainat, M€ Varaukset ja oma pääoma, M€ Oman pääoman tuotto % (emo) Omavaraisuusaste % (emo) Poistot, M€ Uusien asuntojen hankinta-arvo, M€ Maksuvalmiussuhde (Quick ratio) Korkorasite, % liikevaihdosta Asunnot Asuinhuoneistoneliöt Valmistuneet asunnot Valmistuneet vuokranmäärityskohteet Asuntojen käyttöaste, % (emo) Vuokrasaatavat liikevaihdosta, %

2016

2015

2014

88,3 24,6 27,8 623,0 467,8 95,6 64,8 19,3 17,8

88,6 31,7 35,8 617,3 472,9 81,0 85,4 16,5 19,2

84,1 24,4 29,0 597,6 484,4 62,4 55,3 12,4 21,2

27,3 0,6 7,2

45,8 1,0 9,9

37,6 1,1 11,6

10 334 602 091 105

10 223 588 340 273

10 056 587 468 182

1 99,0

4 99,1

4 99,4

1,3

1,2

0,9

Vuokratappiot liikevaihdosta, % Keskivuokra, €/m²/kk (emo) Vuokrien vaihteluväli, €/m²/kk (emo)

0,2 11,90 9,33–15,02

Keskivuokra 1.3.2017 alkaen,€/m2/kk (emo) Valmistuvat asunnot vuonna 2017, kpl Valmistuvia vuokranmäärityskohteita vuonna 2017, kpl Vuokrien vaihteluväli 1.3.2017 alkaen, €/m²/kk (emo)

11,90 105 1 9,33– 15,02

0,1 11,72 9,28–14,67

0,1 11,45 9,12–14,34

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

25

KIINTEISTÖT Uustuotanto Toimintavuonna solmittiin neljän vuokratalo- ja palvelukohteen urakkasopimukset (Auringonkierto 2, Martinlaaksonkuja 2 b, Kaskelantie 1 ja Myyrmäen asumiskeskus), yhteismäärältään 72,3 miljoonaa euroa. Kohteiden keskimääräinen hankinta-arvo on 3 832 €/asm2.

Myyrmäen asumiskeskus on palvelutalo ja Martinlaaksonkuja 2 b:n 15 asuntoa on varattu vaikeavammaisille. Näiden hankinta-arvoksi tulee 4 046 €/hym2 (alv 0 %).

Toimintavuoden aikana valmistui uusia asuntoja 105 kpl, Loiskekuja 1.

Vuonna 2016 aloitettiin rakentaminen osoitteissa: Auringonkierto 2 (99 asuntoa), Martinlaaksonkuja 2 b (52 asuntoa), Kaskelantie 1 (127 asuntoa) ja Myyrmäen asumiskeskus (199 asuntoa) eli yhteensä 477 asuntoa. Auringonkierto 2 valmistuu lokakuussa 2017, Martinlaaksonkuja 2b valmistuu tammikuussa 2018, Kaskelantie 1 valmistuu elokuussa 2018 ja Myyrmäen asumiskeskuksen arvioitu valmistuminen on kesäkuu 2019.

Vuonna 2016 aloitettu asuntotuotanto rahoitetaan valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n käynnistys- ja erityisryhmien investointiavustuksilla.

Vuoden 2016 aikana valmistui 105 uutta asuntoa Loiskekujalle.

Korjausrakentaminen Kiinteistöjen korjauskulut olivat 19,3 miljoonaa euroa, josta suunnitelmallisten korjausten osuus oli 9,0 miljoonaa euroa, eli 47 %.

Kiinteistöjen kunnossapitotyöt toteutettiin pitkän aikavälin korjaussuunnitelman mukaisesti. Rahoitus toimintavuonna kerättiin korjattavien kiinteistöjen omarahoitusosuudella ja sisällyttämällä kaikkien kiinteistöjen vuokriin 1,00 €/m²/kk.

Kiinteistöjen suunnitelmalliset korjaukset painottuivat edellisten vuosien tapaan asuntojen kylpyhuonekorjauksiin (40 %) ja keittiökorjauksiin (14 %). Lisäksi julkisivujen kunnostusten osuus korjauksista oli 14 % ja linjasaneerausten 17 %.

Yhtiön kiinteistöjen omaisuus- ja vastuuvakuutukset ovat Pohjola Vakuutus Oy:ssä.

Vuonna 2016 aloitettiin rakentaminen kohteessa Auringonkierto 2.

Kiinteistöön valmistuu 99 asuntoa lokakuussa 2017.

26 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

27

VUOKRA-ASUNNON HAKIJAT Toimintavuoden lopussa asunnonhakijoita oli rekisterissä noin 4 500.

Hakijamäärät vaihtelivat kuukausittain 4 350:n ja 5 000:n välillä.

Hakijoista yli 60 % haki asuntoa yksin. Vuoden 2016 aikana asuntoja vapautui vuokrattavaksi keskimäärin 98 kpl kuukaudessa ja uusia asuntoja valmistui 105 kpl, yhteensä 1 280 kpl. Asuntojen vaihtuvuus vuonna 2016 oli 12,0 %. Vaihtuvuus laski yli prosentin edellisestä vuodesta lähinnä yhtiön asunnosta toiseen vaihtajien lukumäärän vähenemisen myötä. Hakijoista yhtiön asunnosta toiseen vaihtajia oli 267 kpl eli 22 % vaihdoista (ed. vuosi 32 %).

Vuoden 2016 aikana vuokrattavaksi valmistui ja vapautui 1 280 asuntoa.

Näistä 267 oli VAV:n sisäisiä asunnonvaihtoja.

ASUKASTOIMINTA Asukasdemokratia antaa jokaiselle asukkaalle mahdollisuuden osallistua oman talonsa hallintoon ja vaikuttaa maksamiinsa kustannuksiin.

Toimintavuonna VAV Asunnot Oy:llä oli yhteensä 173 arava- tai korkotukilainoitettua vuokranmääritysyksikköä. Näistä kohteista asukastoimintaa oli 155 kiinteistössä.

Yhtiö järjesti asukkaille tiedotustilaisuudet yhtiön talousarvioon sisällytetyistä suunnitelmista, tilinpäätöksen toteumasta kiinteistötalouden ja korjaustoiminnan näkökulmasta. Vuokranmäärityksen muutoksesta vuodelle 2017 järjestettiin tiedotustilaisuuksia vuokran määräytymisperusteista siirryttäessä käyttöarvoon perustuvaan vuokrien määrittämiseen.

Uusia asukastoimikuntien jäseniä perehdytettiin asukastoimintaan keväällä toimikauden alkaessa.

Myös ympäristöön ja kierrätykseen liittyvistä asioista järjestettiin asukastoimikunnille koulutusta.

Opiskelijapariskunta Nona Jung ja Walid Ahmed muuttivat ensimmäiseen VAV:n asuntoonsa Loiskekujalle.

28 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

TIEDOTTAMINEN

TALOUS

Yhtiön asukaslehti VAV-viesti ilmestyi vuonna 2016 neljä kertaa.

Asukaslehti toteutettiin yhteistyössä Omnipress Oy:n kanssa.

Lokakuussa 2016 yhtiön 30-vuotisjuhlan kunniaksi julkaistiin kaksi VAV:n historiaa esittelevää videota ja kirjallinen historiikki sekä järjestettiin asukkaille kaksi elokuvanäytöstä. Videot toteutettiin yhteistyössä Vaisto Creative Oy:n kanssa ja historiikki Mediataju Oy:n kanssa.

Toimintavuonna emoyhtiön liikevaihto oli 84,3 miljoonaa euroa.

Liikevaihto väheni edelliseen vuoteen 1,8 %. Palveluasuntojen liiketoimintasiirto kesäkuussa 2015 VAV Hoivakiinteistöt Oy:öön vaikutti edelleen. Myös uustuotannon tuloutusten määrä väheni.

Liikevaihdosta varsinaiset asuntovuokratuotot olivat 80,4 miljoonaa euroa. Uusien kohteiden rakennuttamistuottoja kertyi tuloutuksista 0,5 miljoonaa euroa ja muut kiinteistötuotot olivat 3,1 miljoonaa euroa sisältäen 2,9 miljoonaa euroa vesimaksutuottoja.

Vuokrausaste oli 99,0 %. Kiinteistöjen korjausten lisääntyminen aiheuttaa asuntojen tyhjäkäyttöä.

Tilinpäätös sisältää vuokraustoiminnan luottotappioita 223 tuhatta euroa. Luottotappiot ovat pääosin vuoden 2015 käräjäoikeuden tuomioita. Luottotappioksi kirjattuja saatavia korkoineen tuloutettiin yhteensä 143 tuhatta euroa.

Erääntyneet asuntovuokrasaatavat tilinpäätöksessä ovat 0,8 miljoonaa euroa. Vuokraustoiminnan vahingonkorvausvaateita ja perinnän kuluja tilinpäätös sisältää 0,3 miljoonaa euroa. Saatavat kasvoivat edellisvuodesta 1,8 %.

Tilinpäätös sisältää 200 tuhannen euron luottotappiovarauksen

-viesti 2/2016

VAV Asunnot Oy:n asukaslehti / www.vav.fi

Talojen uudet luottamushenkilöt ARA:n ylijohtaja Hannu Rossilahti:

Jokaisella on oikeus hyvään kotiin Asukastoiminta on iloista yhteispeliä

Pyörällä perille VANTAALLE RAKENNETAAN UUSIA PYÖRÄILYREITTEJÄ

Asukaslehti VAV-viesti ilmestyy neljä kertaa vuodessa.

VAV ASUNNOT OY:N LAINAT LAINATYYPEITTÄIN:

HENKILÖSTÖ Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä: 2016 50

odotettavissa olevien menetysten varalle.

Tilinpäätöksessä on yhtiön saatavista alaskirjattu Lehtikallio 2:n rakennusaikaisen vakuuden määrä 511 000 euroa. Pankkitakaus on Nordea Pankki Suomi Oyj:n antama. Lopullisesti menetyksen määrä selviää Quattrorakennus Oy:n konkurssipesän lopputilityksen yhteydessä vuonna 2017.

Liikevoitto oli 23,0 miljoonaa euroa eli 28 % liikevaihdosta. Suunnitelman mukaisesti sillä kyettiin kattamaan pitkäaikaisten rakennus- ja korjauslainojen korkokulut. Lisäksi varauduttiin 16,7 miljoonan euron asuintalovarauksella kiinteistöjen tuleviin korjauksiin.

Poistot tehtiin tasapoistoina poistoajan ollessa 22 tai 40 vuotta.

Yhtiön poistosuunnitelma vastaa kiinteistöjen teknistä kulumista.

Kiinteistöt poistetaan suunnitelman mukaan 40 vuodessa. Yhtiö ilmoittaa erikseen sen laskennallisen poiston määrän, joka on laskettu vuoteen 2012 50 vuoden tasapoistolla ja vuodesta 2013 alkaen 30 vuoden tasapoistolla.

Suunnitelman mukaisia poistoja tehtiin 16,7 miljoonaa euroa, joista rakennusten poistot ilman rakennusten kalustoa olivat 15,9 miljoonaa euroa.

2015 48

2014 46

Henkilöstö yksiköittäin vuoden lopussa: Naisia Miehiä Yht. Hallinto

14

Aravalainat Korkotukilainat Rahalaitoslainat Kaupungin lainat Yhteensä

M€

%

Vuosimuutos, M €

146 189 85 36 456

32 41 19 8 100

- 18 - 5 + 11 0 - 12

Valtiokonttorin vuosimaksulainoja konvertoitiin 5 miljoonalla eurolla. Puolet lainasalkusta on vaihtuvakorkoisia luottoja.

Korkosuojauksia vaihtuvakorkoisiin lainoihin on tehty 20 %:in velkapääomasta.

1

15

Markkinointi ja asiakaspalvelu 7

1

8

Kiinteistönpito ja rakennuttaminen

8

20

28

Lainatakaukset

Yhteensä

29

22

51

Valtion täytetakaus Kaupungin omavelkainen takaus

M€ 184 30,4

Vuosimuutos, M € +7 - 9,6

Palkkojen ja palkkioiden kehitys: 2016 2,32 M €

2015 2,19 M €

2014 2,11 M € VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

29

Energiankulutusta seurataan kuukausittain ja käyttöön on otettu uusi ETJ+ -energiatehokkuusjärjestelmä.

RAHOITUKSELLISET RISKIT

YMPÄRISTÖ

Yhtenäislainojen pääomakulut noudattavat heinäkuun kuluttajahintaindeksin muutoksia. Indeksin muutos oli viime heinäkuussa 0,5 %, joten vuosimaksulainojen hoitokuluja nostetaan vastaavasti.

Vuosimaksulainojen markkinakorkoja korkeampi korkotaso ei mahdollista lainojen riittäviä lyhennyksiä ja korjausten rahoitus vaikeutuu.

Konvertoitaessa Valtiokonttorin yhtenäislainoja valtion täytetakauksella tavallisiksi rahalaitoslainoiksi markkinakorkojen muutokset vaikuttavat pääomavuokraan täysimääräisesti. Yhtiön rahoitusrakenteesta johtuen pääomakulut

Yhtiössä on VAV:n oma ympäristöohjelma, jossa on määritelty seurattavat ympäristöä koskevat mittarit. Kuukausittain tapahtuvan energiaseurannan ja mittausten tuloksena saadaan kiinteistöjen energiatodistus suoraan kiinteistöohjelma Tampuurista.

kuitenkin pysynevät kokonaisuutena arvioidulla tasolla. Toimintavuonna ei tehty uusia korkosuojauksia, mutta osa edellisen vuoden korkosuojauksista vaikutti vasta toimintavuonna. Yhtiö on suojannut osan vaihtuvakorkoisista korkotukilainoista, joiden omavastuukorot ovat 3,4 %.

Arava- ja korkotukilainojen pitkät takaisinmaksuajat ja lyhennysohjelmien takapainoisuus vaikeuttavat korjaustoiminnan rahoitusta.

Työttömyys ja asuvien asukkaiden taloudelliset ongelmat aiheuttavat yhtiölle luottotappioriskin kasvua.

Energian ja veden kulutus 2016

2015

2014

Lämpö, kWh/rm3 (normeerattu) 45,3 46,7 46,5 Vesi, l/rm3 475

488

486

Sähkö, kWh/rm3 4,8 4,5

4,6

Energiatehokkuus Energiatehokkuutta on parannettu käyttöönotetun ETJ+ (yrityksen energiatehokkuusjärjestelmä) -järjestelmän avulla, joka täydentää vuonna 2016 uudistettua VAETS (vuokra-asuntoyhteisöjen energiatehokkuussopimus) -energiatehokkuussopimusta. Energiatehokkuusjärjestelmää auditoidaan vuosittain ETJ+ -ohjeistuksen mukaisesti.

30 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

KATSAUS TULEVAISUUTEEN Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella ja sen taloudellisen aseman arvioidaan pysyvän vakaana ja maksuvalmiuden hyvänä.

Yhtiö jatkaa yhtiörakenteensa selkiyttämistä sulauttamalla palveluasumisliiketoimintansa samaan tytäryhtiöön sekä eriyttämällä luovutus- ja käyttörajoitusten alaiset kiinteistöt omaksi yhtiöksi.

Muutokset toteutunevat vuoden 2017 aikana.

Yhtiö on sopinut Vantaan kaupungin kanssa tonttiohjelmasta, jolla varmistetaan tonttitarjonta lähivuosien asuntotuotantoon.

Tavoitteena on kaupungin asuntoohjelman ja Valtion kanssa solmitun aiesopimuksen mukaisesti noin 320 asunnon tuotanto vuosittain.

Yhtiö jatkaa yksittäisten vuokraasuntokäytössä olevien asuntoosakkeiden myymistä sitä mukaa kun ne vapautuvat.

Yhtiö myy yksittäisiä rajoituksista vapaita vuokra-asuntokäytössä olevia kiinteistöjä korjaustoiminnan ja uudistuotannon omien varojen rahoittamiseksi.

Yhtiö myy täydennyskaavoituksen yhteydessä tonteilleen syntynyttä lisärakennusoikeutta silloin, kun se on tarkoituksenmukaista.

Vuokra-asuntojen kysyntä Vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan pysyvän suurena. Suurin kysyntä kohdistuu yksiöihin ja pieniin kaksioihin. Suuresta hakijamäärästä huolimatta perheasuntojen kysynnän oletetaan pysyvän vähäisenä. Vuoden 2017 alusta voimaan tulleen asukasvalintojen tulorajoja koskevan lain vaikutusta kysyntään seurataan.

Asuntojen korjaustoiminta Yhtiön kiinteistöihin lähivuosina suunnitellut peruskorjaukset perustuvat kiinteistökannan kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ja salkutukseen. Korjaamisen tarvetta priorisoidaan välttämättömyyden, käytettävissä olevan rahan, tehokkuuden sekä ennakoivan korjaamisen näkökulmista. Korjaamisella tähdätään kiinteistön arvon säilyttämiseen sekä hyvien asumisolosuhteiden ja asuntojen vuokrattavuuden varmistamiseen.

Yhtiön korjaustoiminnan painopiste on vuosina 1970–1975 ja 1989 –1995 valmistuneissa tai peruskorjatuissa kiinteistöissä.

Kiinteistöt muodostavat noin 55 % yhtiön kiinteistökannasta.

Korjaus- ja energia-avustusten hakuedellytykset täyttäviin hankkeisiin haetaan aina tarjolla olevia avustusta.

Uudistuotanto Rakentamisen hintaa mittaavan tarjoushintasindeksin mukaan asuinrakentamisen hinnat olivat pääkaupunkiseudulla vuoden 2016 syyskuussa 2 prosenttia suuremmat kuin vuotta aiemmin. Hintojen odotetaan lievästi nousevan alkuvuoden 2017 aikana. Kilpailu asuinrakennusurakoista näkyy pienentyneenä kiinnostuksena tarjota urakoita yhtiön urakkakilpailuissa.

Yhtiö tulee käynnistämään vuoden 2017 aikana arviolta 190 uuden asunnon rakentamisen.

Kehittäminen Yhtiö jatkaa yhteistyötä kaupungin kanssa ja tukee omalla toiminnallaan kaupungin perustehtäviä.

Uudistuotannossa painotetaan ympäristön kestävyyttä tukevia kehittämistoimia.

Asumisviihtyvyyden ja asukastoiminnan kehittämisessä painopisteenä on edelleen muun muassa viestintä-, energia- ja turvallisuusasiat.

EHDOTUS TULOKSEN KÄYTTÄMISESTÄ Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta ja että emoyhtiön tilikauden voitto 98,47 euroa kirjataan vapaaseen omaan pääomaan.

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

31

TULOSLASKELMAT (1000 €)

VAV-konserni 1.1.–31.12.2016

1.1.–31.12.2015

84 612 3 126 533 13 88 284

86 144 450 1 959 5 88 558

80 404 3 126 533 211 84 273

83 364 449 1 959 134 85 907

686

5 111

686

5 110

-2 321 -404 -98 -2 824

-2 189 -389 -79 -2 657

-2 321 -404 -98 -2 824

-2 189 -389 -79 -2 657

-17 789

-19 198

-16 708

-18 348

-760 -2 670 -640 -1 633 -7 227 -4 091 -1 343 -1 812 -382 -59 -2 649 -19 242 -498 -43 005

-781 -2 944 -604 -1 597 -7 396 -3 999 -1 227 -1 829 -362 -75 -2 624 -15 384 -502 -39 323

-743 -2 510 -625 -1 570 -6 972 -3 992 -1 223 -1 745 -352 -59 -2 506 -18 908 472 -494 -41 697

-777 -2 817 -593 -1 554 -7 252 -3 930 -1 160 -1 788 -359 -75 -2 521 -15 282 638 -500 -37 968

Luottotappiot

-253

-165

-253

-165

Muut kiinteistön kulut

-510

-601

-510

-601

24 589

31 724

22 967

31 277

103 -6 348 -6 244

155 -8 938 -8 782

103 -5 894 -5 791

155 -8 544 -8 389

VOITTO (TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA

18 345

22 942

17 177

22 889

Tuloverot Laskennallisen verovelan muutos

-2 771

-4 555

-

-

-

-

-469 -16 708

-22 720

15 574

18 387

-

169

LIIKEVAIHTO Vuokratuotot Käyttökorvaukset Rakennuttamistuotot Isännöintituotot

Muut kiinteistön tuotot Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut

Poistot Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö- ja huoltopalvelut Ulkoalueiden hoitopalvelut Siivouspalvelut Lämmitys Vesi- ja jätevesi Sähkö Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset ./. Saadut esinevahinkokorvaukset Muut hoitokulut

LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Rahoitustuotot ja -kulut Osuus osakkuusyhtiöiden voitosta Muut korko- ja rahoitustuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut

Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos Vapaaehtoisten varausten muutos TILIKAUDEN VOITTO (+) / TAPPIO (-)

32 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

Emoyhtiö 1.1.–31.12.2016

1.1.–31.12.2015

TASEET (1000 €)

VAV-konserni 1.1.–31.12.2016

1.1.–31.12.2015

Emoyhtiö 1.1.–31.12.2016

1.1.–31.12.2015

VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Ennakkomaksut ja keskener.hankinnat Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksistä Saamiset konsernin yrityksistä Muut osakkeet ja osuudet

Pysyvät vastaavat yhteensä

-

-

-

-

106 476 420 145 297 1 161 52 950 581 030

102 908 414 283 396 1 306 28 344 547 238

99 238 390 087 287 1 087 52 685 543 384

95 671 382 863 382 1 224 28 286 508 425

14 191 5 098 19 290

43 105 5 367 48 473

414 14 473 5 098 19 986

414 43 317 5 367 49 098

600 320

595 711

563 370

557 523

867 10 713 313 11 893

873 10 409 591 11 873

865 10 037 159 11 061

873 9 733 590 11 197

5 070 5 789

5 060 4 624

5 070 1 514

5 060 1 186

22 753

21 557

17 645

17 442

623 072

617 267

581 015

574 966

VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Saamiset kiinteistön tuotoista Muut saamiset Siirtosaamiset

Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

33

VAV-konserni 1.1.–31.12.2016

1.1.–31.12.2015

Emoyhtiö 1.1.–31.12.2016

1.1.–31.12.2015

VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Osakepääoma Ylikurssirahasto Muut rahastot

Edell. tilik.voitto/tappio Tilikauden voitto(+)/tappio(-)

Oma pääoma yhteensä

7 659 15 929 3 092 26 679

7 659 15 929 3 092 26 679

7 659 15 929 3 092 26 679

7 659 15 929 3 092 26 679

54 102 15 574 69 677

35 715 18 387 54 102

118 118

-51 168 118

96 356

80 782

26 797

26 797

469

-

84 687

67 979

TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero Vapaaehtoiset varaukset Muut varaukset 200

225

200

225

467 771 14 561 482 332

472 950 10 006 482 956

428 874

432 926

29 381 1 400 4 857 4 324 1 451 2 771 44 184

37 215 1 465 3 957 4 034 2 079 4 555 53 305

27 945 1 400 4 738 306 4 261 1 338 39 988

35 483 1 465 3 864 315 3 989 1 923 47 038

Vieras pääoma yhteensä

526 516

536 261

468 862

479 964

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

623 072

617 267

581 015

574 966

PAKOLLISET VARAUKSET Pakolliset varaukset VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta Laskennalliset verot Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat Laskennalliset verot

34 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

RAHOITUSLASKELMAT (1000 €)

VAV-konserni 2016

2015

VAV Asunnot Oy 2016

2015

VASTAAVAA VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA Vuokrauksesta saadut maksut Tuloslaskelman liikevaihto Vuokraustoiminnan muista tuotoista saadut maksut Maksut vuokraustoiminnan kuluista Tuloslaskelman ostot Vuokraustoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista Korkokulut ja muut rahoituskulut Saadut korot vuokraustoiminnasta

88 229 88 284

88 856 88 558

84 374 84 273

85 829 85 907

686 45 580 46 561

5 111 41 550 42 815

686 44 316 45 254

5 110 40 145 41 316

43 335

52 416

40 743

50 794

7 030 6 348 91

9 345 8 938 127

6 541 5 894 91

8 753 8 544 127

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA ( A )

36 396

43 198

34 292

42 168

51 581 -269 -29 092 11 -

22 546 1 107 14 918 24 30

51 667 -269 -29 021 11

-2 615 1 492 9 324 25

22 231

38 625

22 388

8 226

Pitkäaikaisten lainojen nostot Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Saadut korot

26 355 -39 367 13

47 242 -51 404 28

26 355 -37 944 12

26 802 -60 412 28

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA ( C )

-12 999

-4 134

-11 577

-33 582

Rahavarojen muutos (A+B+C)

1 165

439

328

360

Rahavarat tilikauden alussa Rahavarat tilikauden lopussa

4 624 5 789 1 165

4 185 4 624 439

1 186 1 514 328

826 1 186 360

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Investoinnit muihin sijoituksiin Muut saamiset Rahoitusarvopaperit Muut velat INVESTOINTIEN RAHAVIRTA ( B ) RAHOITUKSEN RAHAVIRTA

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

35

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 31.12.2016 Konsernin emoyhtiön VAV Asunnot Oy:n omistaa Vantaan kaupunki.

VAV Konsernin tilinpäätökseen sisältyvät emoyhtiö VAV Asunnot Oy ja tytäryhtiö VAV Hoivakiinteistöt Oy sekä sen tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy. Osakkuusyhtiö Asunto Oy Vantaan Normannilaaksoa ei ole huomioitu konsernitilinpäätöksessä, koska yhtiön omistuksesta ollaan luopumassa ja omistuksen merkitys konsernissa on vähäinen.

Konserniin kuuluvia autopaikoitusyhtiöitä Kivikirveen Autopaikoitus Oy, Asunto Oy Viljapelto Kiinteistö Oy Myyrinsärki ja Metsolan Pysäköinti Oy - ei ole konsolidoitu.

Yhtiöiden taseiden loppusummat ovat 2,0 M€ ja osuus omasta pääomasta on 0,7 M€.

Konsernin osuus oman pääoman muutoksesta on 0,04 M€ ja tilikauden tappiosta noin 2 tuhatta euroa.

LAADINTAMENETELMÄ Konsernitilinpäätös käsittää konsernituloslaskelman, konsernitaseen sekä konsernin rahoituslaskelman. Yhtiöiden sisäiset liiketapahtumat on peruutettu ja keskinäiset saamiset ja velat eliminoitu hankintamenomenetelmää käyttäen.

Konsernisaamiset sisältävät varoja 14 191 498,85 euroa, jotka ovat osa Vantaan kaupungin konsernipankkitiliä.

ARVOSTUSPERIAATTEET Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn välittömään hankintamenoon. Pysyvien vastaavien arvostuksessa ei ole tehty muutoksia aikaisempaan arvostukseen.

POISTOSUUNNITELMA Poistot tehdään ennalta laaditun suunnitelman mukaan. Poistoperusteena on kiinteistöjen ikä. Vuosina 1969 –2003 valmistuneet kiinteistöt poistetaan 22 vuodessa ja vuosina 2004 –2015 valmistuneet kiinteistöt 40 vuodessa.

Vuoteen 2014 poistosuunnitelma perustui lainojen lyhennyksiin, jotka omakustannusperiaatteen mukaan saadaan sisällyttää asuntojen vuokriin. Tasapoistoihin siirryttiin, jotta poistosuunnitelma paremmin vastaisi kiinteistöjen kulumista 40 vuoden laina-ajalla.

Muista kuin asuinrakennuksista tehdään 10 –25 %:n menojäännöspoistot.

TILIKAUDEN POISTOT Poistot eriteltynä: suunnitelmapoistot rakennukset ja rakennelmat koneet ja kalusto muista aineellisista hyödykkeistä

2016 17 530 759,94 99 090,26 159 498,00 17 789 348,20

2015 18 927 311,69 129 787,37 141 185,35 19 198 284,41

Vantaan kaupunki -konsernissa sovellettavia suunnitelmapoistoja käyttäen on yhtiön poistoalitus 77 805 115 euroa (ed. vuosi alitus 59 645 179 €) Ennen vuotta 2014 poistosuunnitelmassa rakennukset tasapoistettiin 50 vuodessa loppuun.

Vuodesta 2013 rakennukset poistetaan 30 vuodessa.

36 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

2016

2015

OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSET Osakepääoma tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa

7 658 866,11 7 658 866,11

7 658 866,11 7 658 866,11

15 928 832,62 15 928 832,62

15 928 832,62 15 928 832,62

3 091 578,12 3 091 578,12

3 091 578,12 3 091 578,12

Sidottu oma pääoma tilikauden lopussa

26 679 276,85

26 679 276,85

Voitto ed.tilikausilta tilikauden alussa Tilikauden voitto * Saldo tilikauden lopussa

54 102 358,25 15 574 432,65 69 676 790,90

35 715 103,95 18 387 254,30 54 102 358,25

Vapaa pääoma tilikauden lopussa

69 676 790,90

54 102 358,25

Oma pääoma tilikauden lopussa

96 356 067,75

80 781 635,10

0,00

0,00

Ylikurssirahasto tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa Vararahasto tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa

Vähemmistöosuus

LASKENNALLISET VEROVELAT JA -SAAMISET Tilinpäätössiirtojen kertymä yhtiössä muodostuu kertyneestä poistoerosta sekä asuintalovarauksesta. Konsernitilinpäätöksessä vapaaehtoiset varaukset on jaettu omaan pääomaan ja laskennalliseen verovelkaan. Huomioiden yhtiön poisto- ja asuintalovarauksen muodostusmahdollisuudet veromaksun toteutuminen on epätodennäköistä.

2016 Laskennalliset verovelat tilinpäätössiirroista

17 331 446,17

2015 14 560 925,14

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

37

2016

2015

PYSYVÄT VASTAAVAT Maa-alueet tilikauden alussa lisäys vähennys * Saldo tilikauden lopussa

102 908 393,74 3 567 635,02 0,00 106 476 028,76

97 088 691,93 6 335 806,62 -516 104,81 102 908 393,74

Rakennukset ja rakennelmat tilikauden alussa lisäys vähennys poisto * Saldo tilikauden lopussa

414 282 609,26 23 685 186,91 -291 788,00 -17 530 759,94 420 145 248,23

395 665 281,70 39 565 165,02 -2 020 525,77 -18 927 311,69 414 282 609,26

396 360,99 0,00 -99 090,26 297 270,73

546 689,13 -20 540,77 -129 787,37 396 360,99

1 306 216,85 14 432,00 0,00 -159 498,00 1 161 150,85

884 470,76 563 653,19 -721,75 -141 185,35 1 306 216,85

Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat tilikauden alussa lisäys vähennys * Saldo tilikauden lopussa

28 344 420,75 52 737 227,80 -28 131 629,22 52 950 019,33

49 704 755,29 28 740 506,94 -50 100 841,48 28 344 420,75

Saamiset konsernin yrityksiltä tilikauden alussa lisäys / vähennys * Saldo tilikauden lopussa

43 105 215,23 -28 913 716,38 14 191 498,85

29 012 114,24 14 093 100,99 43 105 215,23

5 367 292,96 0,00 -268 839,52 5 098 453,44

4 286 609,81 1 352 462,46 -271 779,31 5 367 292,96

600 319 670,19

595 710 509,78

Koneet ja kalusto tilikauden alussa vähennykset poisto * Saldo tilikauden lopussa Muut aineelliset hyödykkeet tilik. alussa lisäys vähennys poisto * Saldo tilikauden lopussa

Muut osakkeet tilikauden alussa lisäys vähennys (myynnit) * Saldo tilikauden lopussa Pysyvät vastaavat yhteensä

38 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

SIJOITUKSET KONSERNIN OMISTAMAT OSAKKEET JA OSUUDET kpl Huoltoyhtiöiden osakkeet Pähkinähoito Oy Martinlaakson Huolto Oy Koivu-yhtiöt Oy Autopaikkayhtiöiden osakkeet Kivikirveenkujan Autopaikoitus Oy Asunto Oy Viljapelto Martinlaakson Autopaikoitus Oy Ruukkukujan Autopaikat Oy Kiinteistö Oy Myyrinsärki Autopaikoitus Kiinteistö Oy Vantaan Rubiiniparkki Metsolan Pysäköinti Oy Muut osakkeet ja osuudet Kuntarahoitus Oyj Kivistön Putkijäte Oy, B-osake Yhtiö omistaa 13 asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet

osuus, %

kp-arvo

556 1 754 874

3,6 1,4 6,3

5 624,20 74,84 3 132,77 8 831,82

116 21 53 22 750 39 17 732

67,4 23,3 11,8 1,1 33,3 17,7 35,5

0 2 628,04 295,00 178 790,49 4 431,75 1 052 392,46 661 202,10 1 899 739,85

963 048 5 015

3,13 %

1 891 415,49 300 499,00 997 967,29 3 189 881,78

Martinlaaksonpolku havainnekuva.

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

39

2016

2015

VASTUUSITOUMUKSET Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys: Lainat rahoituslaitoksilta Annetut kiinnitykset Velat, joissa Vantaan kaupungin takaus Velat, joissa HUS:in takaus

423 465 567 958 672 537

426 026 785 915 578 637

31 778 399 341 343

41 490 553 382 695

JOHDANNAISSOPIMUKSET Yhtiön vaihtuvakorkoisia korkotukilainoja, joiden omavastuukorko on 3,4 %, on suojattu korkoriskiltä koronvaihtosopimuksin. Korkotason ollessa negatiivinen aiheuttaa myös negatiivinen korkoero maksuvelvoitteen. Sopimukset noudattavat lainojen ehtoja ja siksi ne esitetään taseen ulkopuolisena vastuuna.

Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset 1 - 4 Korkotukilainan pääomaa vastaava nimellisarvo 31.12.

Sopimukset erääntyvät 2025 Vaihtuva korko Kiinteä korko Käypä arvo 31.12. (pankin ilmoituksen mukaan)

19 847 447 12 kk Euribor 1,034 % - 1,096 % -813 362

Koronvaihtosopimukset 5 - 10 Korkotukilainan pääomaa vastaava nimellisarvo 31.12.

Sopimukset erääntyvät 2025 Vaihtuva korko Kiinteä korko Käypä arvo 31.12. (pankin ilmoituksen mukaan)

26 862 810 6 kk Euribor 0,937 % -0,952 % -1 026 683

Autopaikkavastuut Rakentamattomia autopaikkoja, 264 kpl

VELAT, JOTKA ERÄÄNTYVÄT VIIDEN VUODEN TAI SITÄ PIDEMMÄN AJAN KULUTTUA 2016 Rahalaitoslainat Vantaan kaupungin lainat Muut pitkäaikaiset velat Lyhennysohjelma määritetään vuosittain: Valtiokonttorin yhtenäislainat 31.12.

2015

89 363 778,79 38 524 891,58 159 745 667,04 287 634 337,41

69 704 703,86 39 435 274,13 153 476 731,73 262 616 709,72

151 099 058,84

167 776 119,31

SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT Saaminen Quattrorakennus Oy:n konkurssipesältä Arvonlisäverosaaminen uustuotannosta Muut siirtosaamiset

40 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

0,00 138 303,11 174 846,63 313 149,74

511 000,00 0,00 79 761,90 590 761,90

2016

2015

MUIDEN SAAMISTEN OLENNAISET ERÄT Pitkäaikaiset saamiset Liittymismaksut Lyhytaikaiset saamiset Saamiset konsernin yrityksiltä Saamiset kiinteistön tuotoista

Saamiset yhteensä

10 712 551,01

10 409 124,78

14 191 498,85 867 030,62 15 058 529,47

43 105 215,23 873 238,04 43 978 453,27

26 084 230,22

54 978 339,95

1 360 283,33 91 035,10 1 451 318,43

2 042 473,93 36 701,40 2 079 175,33

SIIRTOVELKOJEN OLENNAISET ERÄT Korkojaksotusvelat Muut siirtovelat yhteensä

MUIDEN VELKOJEN OLENNAISET ERÄT Lomapalkkavelat Saadut lyhytaikaiset vakuudet Muut velat yhteensä

428 972,00 3 624 725,70 270 012,59 4 323 710,29

422 455,00 3 386 899,86 224 888,41 4 034 243,27

VARAUKSET Tilikauden aikana on vähennetty rakennuttamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvää pakollista varausta 25.000 euroa, joten pakollinen varaus on 200.000 euroa.

LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT Pysyvien vastaavien aineellisten hyödykkeiden Myyntivoitot Muut tuotot

159 092,75 526 673,45 685 766,20

4 617 671,21 492 935,66 5 110 606,87

50 191 372,00

48 180 584,00

2016 41 566 933,65 1 108 439,38

2015 41 749 720,73 514 528,89

HENKILÖSTÖ Konsernin palveluksessa oli keskim.

Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksettiin yht.

KONSERNISAAMISET JA -VELAT Pitkäaikaiset velat Vantaan kaupungin lainat - lyhytaikainen osuus

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

41

TILINTARKASTUSKERTOMUS VAV ASUNNOT OY:N YHTIÖKOKOUKSELLE Tilinpäätöksen tilintarkastus Lausunto Olemme tilintarkastaneet VAV Asunnot Oy:n (y-tunnus 0640915-7) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2016. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausunnon perustelut Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa. Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:  Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.  Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.  Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.  Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme.

Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.

42 VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

 Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.  Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET Muu informaatio Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomukseen sisältyvän informaation. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.

Velvollisuutenamme on lukea toimintakertomukseen sisältyvä informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko toimintakertomukseen sisältyvä informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomukseen sisältyvässä informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Vantaalla, 16. maaliskuuta 2017 Deloitte & Touche Oy Tilintarkastusyhteisö

KPMG Oy Tilintarkastusyhteisö

Anu Servo KHT, JHT Deloitte & Touche Oy Porkkalankatu 24, 00180 Helsinki Puh. 020 755 500

Heidi Vierros KHT KPMG Oy Töölönlahdenkatu 3 A, 00100 Helsinki Puh. 020 760 3000

VAV ASUNNOT OY Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset Vantaa, 14. päivänä helmikuuta 2017 Juhani Paajanen (puheenjohtaja), Pekka Virkamäki, Mika Niikko, Hannu Ahonen, Eija Grönfors, Marja Heikkinen, Ahti Kara Jari Keränen, Ari Männikkö, Arja Niemelä, Sirpa Pajunen, Visa Tammi, Sirpa Tuuva, Johanna Zalagh, Teija Ojankoski (toimitusjohtaja)

TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Vantaa, 14. helmikuuta 2017 Deloitte & Touche Oy KHT-yhteisö Anu Servo, KHT, JHT

Heidi Vierros, KHT

VAV TOIMINTAKERTOMUS 2016

43

VAV ASUNNOT OY p. 010 235 1450 info@vav.fi Käyntiosoite: Veturikuja 7, Tikkurila PL 39, 01301 Vantaa Fax 010 235 1451

TOTEUTUS: OMNIPRESS | ULKOASU: VAULA AUNOLA