Torenhoge inflatie

Meets inflatie

Torenhoge inflatie: wat gebeurt er met je geld?

De laatste maanden horen we vaak over het opdoemend inflatiespook. Inflatie verwijst naar een algemene stijging van de prijzen van goederen en diensten. Met andere woorden, bij inflatie kan je vandaag voor hetzelfde geld minder kopen dan een kleine periode voorheen. Door inflatie wordt de munt in de loop van de tijd dus minder waard. Hoe werkt inflatie, en wat is de invloed op consumenten en spaarders? VBC geeft duiding.

Inflatie meet het tempo waarin het algemene niveau van de prijzen evolueert. Door al het andere relatief constant te houden (bijvoorbeeld lonen) komt dit overeen met een verlies aan koopkracht voor een valuta (bijvoorbeeld de euro) die in de economie (een bepaald land of unie) wordt gebruikt. Als gevolg van inflatie is er meer geld nodig om dezelfde hoeveelheid goederen en diensten te kopen dan in het verleden. Met pakweg 10 euro koop je dus minder spullen, of het nu brood of tandpasta is. Geld wordt minder waard door inflatie.

HOE WERKT INFLATIE? Veel consumenten associëren inflatie ten onrechte met de stijging van de prijs van slechts enkele goederen of diensten, zoals olie. Maar inflatie is per definitie alleen aanwezig als de totale prijs van goederen en diensten stijgt. Aangenomen wordt dat twee hoofdkrachten verantwoordelijk zijn voor deze stijging van de prijzen van goederen en diensten: een toegenomen vraag naar de goederen en diensten (vraaginflatie), en stijgende kosten om deze te produceren of aan te bieden (kosteninflatie).

Bij inflatie aan de vraagzijde is de vraag naar goederen en diensten in de economie groter dan het vermogen van de economie om ze te produceren, en het tekort aan aanbod zet de prijzen onder opwaartse

druk en leidt tot inflatie. Zo is momenteel – na de wereldwijde economische stilstand door corona – het aanbod van veel goederen niet opgewassen tegen de snelle herneming van de vraag.

Bij kosteninflatie zorgt de stijgende prijs van grondstoffen of andere ‘inputgoederen’ voor een hogere prijs van het eindproduct of -dienst. In de jaren zeventig veroorzaakte een oliecrisis voor een afname van het olieaanbod en dus voor een stijging van de prijs van aardolie, een belangrijke grondstof voor veel goederen. Vandaag zijn de stijgende energieprijzen, onder andere door de spanningen tussen Rusland en het Westen, verantwoordelijk voor het duurder worden van veel producten en diensten.

Maar inflatie kan ook in de hand worden gewerkt door de overheid zelf, alhoewel deze maatregel vandaag (gelukkig) bijna niet meer wordt toegepast: ongebreideld geld bijdrukken. Inflatie ontstaat dan wanneer er meer geld wordt gedrukt zonder dat er meer producten worden verkocht of diensten worden aangeboden. Zo drukte het Duitse keizerrijk na de eerste wereldoorlog enorm veel geld bij om haar eigen uitgaven te bekostigen. Dit zorgde echter voor een enorme ontwaarding van het geld, een brood kostte op dat moment tientallen keer meer dan enkele maanden ervoor.

GEVOLGEN VAN INFLATIE Inflatie treft individuen en de economie. Wanneer de inflatie sneller stijgt dan de lonen stijgen, leidt dit tot een afname van de koopkracht. Dit wil zeggen dat het individu minder kan kopen met hetzelfde geld. Inflatie kan ook de spaarder schaden, aangezien de inflatie de waarde van de rente doet dalen. Als je op 1.000 euro 10 euro rente krijgt, is de nominale waarde van deze rente minder door de stijgende consumptieprijzen.

OVERHEIDSBELEID OM INFLATIE TEGEN TE GAAN Een eerste, beste en gemakkelijkste oplossing is dat de markt zichzelf reguleert. Als de vraag naar bepaalde grondstoffen, goederen en diensten vermindert, zal volgens de klassieke vraag-en-aanbodcurve de prijs ook zakken. Daarnaast kunnen energieprijzen naar een aanvaardbaar niveau zakken omwille van geopolitieke redenen. Maar, als de inflatie toch aanhoudt, vermindert de economische positie van een land en dreigt stagflatie, wat een samentrekking van stagnatie (trage economische groei) en inflatie is. Dit leidt tot een vicieuze cirkel met hoge inflatie, vertraagde economische groei en hoge werkloosheid. Bij stagflatie komen overheden en centrale banken voor een dilemma te staan. Ofwel kiezen ze ervoor om de economie op gang te trekken door de rente laag te houden, waardoor er gemakkelijker kan worden geleend. Ofwel kiezen ze ervoor om de rente te verhogen, waardoor mensen meer sparen en minder uitgeven, wat de vraag naar en dus ook de prijs van goederen en diensten doet zakken, maar wat nadelig is voor de economie en werkloosheid.

HUIDIGE SITUATIE IN BELGIË De sterk toegenomen inflatie de afgelopen maanden is vooral toe te schrijven aan de energieproducten. In januari bedroeg de inflatie in België 7,59% (dit is het verschil tussen het indexcijfer van januari 2022 en het indexcijfer van dezelfde maand het jaar voordien), het hoogste niveau sinds augustus 1983. Dit wil zeggen dat de LOONINDEXERING België heeft, samen met Luxemburg en Malta, als enige land nog een automatische indexering van de lonen. Het principe van loonindexering is eenvoudig: wanneer de spilindex (de prijzen van goederen en diensten) overschreden wordt, worden de meeste lonen verhoogd. Als de inflatie stijgt, stijgen de lonen mee. Maar omdat bepaalde goederen (zoals benzine, diesel, …) niet worden meegeteld om de spilindex te berekenen, volgt de loonindexering de inflatie niet volledig en blijft er in de meeste gevallen verlies van koopkracht. Omdat de stijgende lonen zwaar wegen op de concurrentiekracht van bedrijven, pleiten werkgevers soms voor een indexsprong, dan worden de lonen bij het overschrijden van de spilindex die keer niet verhoogd. Dergelijke maatregel is eerder uitzonderlijk.

VASTGOED ALS BESCHERMING TEGEN INFLATIE De huidige lage rentevoeten en de uit de pan swingende consumptieprijzen betekenen dat spaargeld zijn waarde verliest. De spaarder verliest dus koopkracht als het rendement van zijn spaargeld het inflatiecijfer niet volgt. Dit is vandaag duidelijk het geval voor spaargeld op de bank. Wie echter investeert in vastgoed kan de waardedaling van zijn spaargeld te snel af zijn.

Nikolaas De Clerck, expert investeringsvastgoed: “Vastgoed biedt zelfs een dubbele bescherming tegen inflatie. Cijfers tonen aan dat de prijs voor vastgoed de laatste zestig jaar sterker steeg dan de inflatie diezelfde periode. Wie dus investeerde in vastgoed zag de waarde van zijn portefeuille stijgen, wie datzelfde geld op de bank zette, verloor aan koopkracht.

En omdat de huurprijzen van (investerings-)vastgoed ook mee geïndexeerd worden, stijgen ze grotendeels mee met de inflatie. De huurindexatie is met andere woorden een buffer tegen stijgende inflatie. Wie wil investeren kan daarenboven nu profiteren van lage renteprijzen. Wie aan pakweg een vast tarief van 1,5 procent kan lenen, zal door de inflatie de nominale waarde van deze rente zien zakken. Bij een vastgoedinvestering bieden dus het geïndexeerde huurrendement en de gangbare prijsevoluties op de markt een goede bescherming tegen inflatie.”

© Unsplash

Meets DELBOO

Investeren in vastgoed via een vennootschap of privé? Een beslissing op maat is aangewezen

Investeren in vastgoed kan een hoog rendement opleveren, zeker in vergelijking met andere beleggingen zoals aandelen of sparen. Er is de meerwaarde van het pand en een investering in vastgoed kan huuropbrengsten opleveren.

Mark Delboo Advocaat & partner

Investeren in vastgoed kan ofwel privé, of via een vennootschap. Beide vormen hebben hun voor- en nadelen. Er zijn echter te veel bepalende factoren om zomaar te zeggen welke manier het best is. Een weloverwogen beslissing op maat van het project en op basis van de persoonlijke situatie is belangrijk om de investering te optimaliseren. Mark Delboo (Advocatenkantoor DELBOO) licht de voordelen en valkuilen van de twee vormen toe.

Huurinkomsten: werkelijke inkomsten versus geïndexeerd KI Het doel van de vastgoedinvestering bepaalt hoe de hieruit vloeiende inkomsten worden belast. Wie als privépersoon vastgoed koopt en dit verhuurt aan natuurlijke personen die het gebouw niet beroepsmatig gebruiken, wordt enkel belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Het werkelijke huurinkomen, ongeacht de grootte, is in dit geval dus niet belastbaar.

Als diezelfde privépersoon hetzelfde vastgoed verhuurt aan een vennootschap of aan iemand die het voor zijn beroep gebruikt, dan zal die verhuurder wel belast worden op de effectieve huurinkomsten. Het verhuren van vastgoed als privépersoon aan natuurlijke personen is echter niet onbeperkt. De fiscus laat uitschijnen dat wanneer een privépersoon zeven of meer wooneenheden

verhuurt dat mogelijkerwijs beschouwd zal worden als een beroep en dus dat de huurinkomsten als professionele inkomsten belast kunnen worden. Vastgoed dat aangekocht wordt via een vennootschap valt daarentegen altijd onder het regime waarbij de effectieve huurinkomsten belast worden.

Aankoop en verkoop: aftrekbare kosten en belastbare winsten Bij de aankoop via een vennootschap kunnen de kosten (notariskosten, registratiebelasting, btw) afgetrokken worden. Dit is als privépersoon niet mogelijk. Echter, bij verkoop van het vastgoed word je als vennootschap – in tegenstelling tot als privépersoon –

belast op de meerwaarde. Ook hier is fiscale optimalisatie op maat aangewezen. Indien goed georganiseerd houdt de investeerder ongeveer 62,7% netto over.

Successie: roerend versus onroerend Wie vastgoed als privépersoon schenkt, betaalt hierop een progressieve schenkbelasting die kan oplopen tot 27%, in de rechte lijn. Wie vastgoed via een vennootschap schenkt, schenkt eigenlijk de aandelen in plaats van het onroerend goed. Omdat aandelen roerende goederen zijn, bedraagt de schenkbelasting hiervoor altijd 3%, in de rechte lijn.

Gesplitste aankoop: vruchtgebruik en blote eigendom Bij een gesplitste aankoop worden het vruchtgebruik en de blote eigendom door verschillende partijen aangekocht. Een vennootschap kan het vruchtgebruik van een onroerend goed van een natuurlijk persoon verwerven. De blote eigendom blijft dan van de privépersoon, en het vruchtgebruik kan voor maximum 30 jaar naar de vennootschap gaan. De vennootschap heeft op die manier het gebruik en het genot van het onroerend goed, èn het kan de aanschaffingsprijs afschrijven. Na afloop van de periode wordt de natuurlijke persoon volle eigenaar van het vastgoed zonder fiscale gevolgen. Een gelijkaardige constructie kan interessant zijn bij vastgoed in en als privébezit. Kinderen kopen de blote eigendom (eventueel via geld dat zij voorafgaand geschonken hebben gekregen van hun ouders), de ouders verwerven levenslang het vruchtgebruik. De kinderen zijn dan bij de uitdoving van het vruchtgebruik geen erfbelasting verschuldigd, als de kinderen zelf de blote eigendom (eventueel met door de ouders voorafgaand aan de aankoop geschonken gelden) betalen. In beide gevallen zijn er belangrijke voorwaarden en is een correcte waardering van de verhouding tussen het vruchtgebruik en de blote eigendom belangrijk. Dit moet goed onderbouwd worden.

Wat brengt de toekomst? Internationale monetaire instellingen nemen de Belgische fiscaliteit, in het bijzonder omtrent residentieel vastgoed, onder vuur. Een verplichte verhoging van de belasting op huurinkomsten is daarom niet uitgesloten.

De tendens naar vastgoedinvesteringen via een vennootschap is de laatste jaren duidelijk. Waar vroeger slechts één op tien investeringen via een vennootschap gebeurden, is dit vandaag al de helft. Zeker voor wie grote onroerend goed ambities heeft lijkt een vennootschap op het eerste zicht meer aangewezen.

“Het is de persoonlijke situatie en het project zelf die bepalend zijn voor de keuze tussen investeren als privépersoon of via een vennootschap. Beide vormen hebben pro’s en contra’s. Een weldoordachte beslissing is belangrijk om de investering te optimaliseren.”

Plan je vastgoedinvesteringen? Zoals bij iedere grote investering is advies op maat aangewezen. Laat je zeker op juridisch en fiscaal vlak informeren. Naast deze vennootschapsrechtelijke zaken kan u ook voor andere specialisaties (zie kader) terecht bij Advocatenkantoor DELBOO

Advocatenkantoor DELBOO is een onafhankelijk advocatenkantoor dat gespecialiseerd is in:

• successieplanning • fiscaal advies • bedrijfsopvolging • bedrijfsoverdracht • familiale betwistingen • vermogensbescherming • fiscale fraude en regularisatie Advocatenkantoor DELBOO Vredestraat 55 bus 11 | 8790 Waregem Tel: 056 62 51 00 | Fax: 056 62 51 01 www.delbooadvocaten.be

Daarnaast hebben ze ook vestigingen in Brussel, Sint-Martens-Latem en Zandhoven.