SPECIAL E H UU R / V ERH UU R E D ITI E !
Hans van der Ploeg: “Consument verdient zekerheid van betrouwbare verhuurbemiddelaar” ACM komt in actie tegen ‘foute’ verhuurbemiddelaars Goede software maakt het bemiddelaarsleven makkelijker Professionalisering van verhuurbemiddelaars Tweeluik met Henk Nijboer (PvdA) en Daniel Koerhuis (VVD) over regulering huursector jaargang 33, nummer 3 | juni 2019 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van brancheorganisatie VBO
in dit nummer
no nonsense Goed verhuurderschap is actueler dan ooit
5
actueel Hans van der Ploeg: “Consument verdient zekerheid van betrouwbare bemiddelaar”
6
ACM komt in actie tegen ‘foute’ verhuurbemiddelaars
12
Goede software maakt het bemiddelaarsleven makkelijker
15
6
Opleiding verhuurbemiddelaars: bijdrage aan vakbekwame beroepsuitoefening
22
Tweeluik – Henk Nijboer (PvdA) en Daniël Koerhuis (VVD) over regulering huursector
26
HANS VAN DER PLOEG: “PROFESSIONALISERING ESSENTIEEL VOOR VERHUURBEMIDDELAAR”
columns Kadaster – Aan- en verkopen van particuliere verhuurders
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Vitale winkelstraten
19
Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Belangen van pachters en verpachters
25
achtergrond Uit de rechtspraak – Is een beetje dollen dan zo erg?
20
Makelaar van de Maand – B&S Rental Services
28
Marktonderzoek
30
12
colofon
ACM BESCHERMT KWETSBARE WONINGZOEKENDE
VASTGOED ADVISEUR IS EEN UITGAVE VAN BRANCHEORGANISATIE VBO HOOFD- EN EINDREDACTIE Carola Peters, info@codex-pr.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Jan de Groot, Jan Hendrikse, Jan Lavrijsen, Henk de Kleine, Harry Mos, Carola Peters, Johan van de Sande, Paul de Vries BEELDMATERIAAL Truus van Gog,
15 GOEDE SOFTWARE VOOR VERHUURBEMIDDELAARS
COVER Truus van Gog PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 E-mail: vbo@vbo.nl Advertentietarieven en verschijningsdata vindt u op www.vbomakelaar.nl. ISSN: 1384-7635
22 DEGELIJKE OPLEIDING: DE BASIS VOOR DE BEMIDDELAAR
FSC® C017135
| V A STGOED A DV I SEU R | 3
ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.
Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.
WWW.SCVM.NL
NO NONSENSE
‘foute’ huurders en verhuurders; goed verhuurderschap is actueler dan ooit Verhuurbemiddelaars hebben het niet gemakkelijk. Als u in die sector werkzaam bent, weet u daar alles van. Jarenlang was de vrije huursector het zwarte schaap van de woningmarkt – en niet altijd ten onrechte. De misstanden waren er gewoon. Ik herinner u even aan al die gevallen waarin onterechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening werden gebracht. Dat komt overigens nog steeds voor. Als we niet oppassen, duikt het zwarte schaap vanzelf weer op. VBO doet er alles aan om dat te voorkomen.
E
envoudig is dat niet. Nu het tekort aan woningen
minister voor Wonen, heeft hier en daar zaken opgelost,
toenemen. De media berichten er regelmatig
oplossingen komen voor alle collega’s die dagelijks wor-
steeds nijpender wordt, zien we ook de excessen
over: huisjesmelkerij, intimidatie en discriminatie lijken aan de orde van de dag. VBO zet zich in om die uitwas-
sen uit te bannen, want goed verhuurderschap is actue-
ler én belangrijker dan ooit. Het doel: een gezonde huursector die vrij is van excessen en die toegang biedt
maar we zijn er nog lang niet. Er moeten werkzame
stelen met de problemen die ik hierboven heb geschetst. Daarover ben ik inmiddels samen met onze directeur
Hans van der Ploeg in gesprek met verschillende ministeries.
aan huurders in alle inkomensklassen.
In deze speciale editie van de Vastgoed Adviseur dan ook
De Grondwet is duidelijk: discriminatie is verboden. Over
van huur en verhuur. We sturen deze editie naar zo veel
de taak van de verhuurbemiddelaar is ook geen discus-
sie: u hebt de mooie taak om een bijdrage te leveren aan veilig verhuren. Maar we weten allemaal dat er sprake is van een spanningsveld. Wat doen we met personen waarvan u weet dat ze al vaker woonfraude hebben
gepleegd? Een lijst aanleggen met ‘foute’ verhuurders en dito huurders is verboden. Screenen van huurders en verhuurders? Hoe zit het dan met de toegang tot het
BRP? En de AVG kan ook nog wel eens roet in het eten gooien. Bij voorkeur laat u een huurwoning na het teke-
nen van de huurovereenkomst regelmatig inspecteren, maar zo’n actie staat op gespannen voet met het huisrecht. Dat stelt immers strikte voorwaarden aan het betreden van woningen. Betere wetgeving
Er moet dus iets gebeuren. VBO pleit al jaren voor betere
uitsluitend aandacht voor de activiteiten op het gebied mogelijk verhuurbemiddelaars in Nederland; ook naar degenen die (nog) niet aangesloten zijn bij VBO.
Overigens: in dit blad leest u ook welke voordelen wij bieden aan de bemiddelaars die wél aangesloten zijn bij
VBO. Want naast de vraagstukken waarmee we dagelijks worden geconfronteerd, vraagt ook de efficiency van onze bedrijfsvoering de aandacht. We willen alle-
maal goed werk leveren waar onze klanten blij mee zijn. En waar we zelf trots op zijn. Dat kan: met de juiste
instrumenten. Ook daarover leest u in dit magazine alles.
Ik wens u veel leesplezier. Ziet u dit magazine voor het
eerst? Dan bent u waarschijnlijk nog geen lid van VBO. Ik nodig u graag uit voor een kennismakingsgesprek met één van onze relatiebeheerders. ■
Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar
wetgeving – en niet tevergeefs. Stef Blok, voormalig
| V A STGOED A DV I SEU R | 5
hans van der ploeg (1970) Loopbaan:
Hans van der Ploeg heeft ruim 15 jaar een
eigen makelaarskantoor gehad in Capelle
aan den IJssel. Ook heeft hij verschillende bestuursfuncties bij VBO vervuld. Hij was o.a. ruim zes jaar lid van het Dagelijks Bestuur en twee jaar voorzitter van de sectie Bedrijfsmatig Vastgoed.
Vanaf december 2008 is Hans van der Ploeg directeur van VBO.
ACTUEEL | Huurbemiddeling
hans van der ploeg, directeur vbo:
“ professionalisering is de eerste voorwaarde voor een beter imago van de verhuurbemiddelaar” De particuliere verhuurder kampt met een slecht imago. De benaming ‘huisjesmelkers’ is nog steeds populair, en de media berichten gretig over superslechte woningen die voor veel geld worden verhuurd. Om over hennepplantages, gecombineerd met identiteitsfraude, nog maar te zwijgen. De verhuurbemiddelaar is in de beeldvorming dan al snel de handlanger van de verhuurder die het niet zo nauw neemt met de regels van goed verhuurderschap. De woningvraag is groot en het aanbod klein; dat werkt malafide praktijken in de hand. VBO-directeur Hans van der Ploeg is zich terdege bewust van het slechte imago. “Daarom is het onze verantwoordelijkheid om dat beeld te veranderen”, zegt hij. “Wij zijn dé organisatie die ervoor kan zorgen dat het kaf van het koren wordt gescheiden. Professionalisering is daarvoor de eerste voorwaarde. Én een eenduidige ‘regelset’ voor de landelijke huurmarkt. Die eenduidigheid moet er snel komen wat mij betreft.”
“D
Wat bedoel je met die professionalisering?
an heb je het in de eerste plaats over een adequaat
kennisniveau en over het feit dat je je als bemidde-
laar houdt aan de geldende beroeps- en gedrags-
regels van een brancheorganisatie als VBO. Maar ook over het bezit van een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en
over aansluiting bij de geschillencommissie makelaardij. En als het toch fout gaat, dien je je te onderwerpen aan het tuchtrecht. Steeds vaker ook wordt door gemeenten
van VBO zijn bijvoorbeeld getraind in goede screening van
kandidaat-huurders. We hebben daar mooie systemen, zoals Huurcheck, voor gebouwd. Ben je niet tevreden over
een makelaar die is aangesloten bij een brancheorganisatie, dan kun je eenvoudig een klacht indienen bij – in
ons geval – Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Bij nietaangesloten bemiddelaars kun je hooguit klagen bij de makelaar zelf.”
geadviseerd alleen zaken te doen met een georganiseerde
Bestaat er een register van huurders en verhuurders?
niet aansluiten bij een brancheorganisatie die eist dat ze
slechte huurders en verhuurders mooi registreren. De
bemiddelaar. De ‘boefjes’ in bemiddelaarsland zullen zich zich aan deze regels houden. En dat is prima.” Moet dat wettelijk worden geregeld?
“Waarschijnlijk wel. VBO is geen voorstander van nóg meer regels, maar ik denk dat er in dit geval weinig anders op
zit. Wij willen geen regels die ondernemerschap praktisch onmogelijk maken, maar wellicht moet aansluiting bij een
brancheorganisatie wél verplicht worden gesteld. Leden
“Nee, was het maar zo’n feest. Dan konden we daar de minister van Justitie en Veiligheid wil er in elk geval in het kader van de AVG – nog – niet aan. Wij zijn het daar niet
mee eens: het voorkómen van maatschappelijke schade gaat wat ons betreft boven de privacy. Het kan toch niet zo
zijn dat iemand malafide praktijken uitoefent in Brabant, daar gepakt wordt en een paar maanden later in Groningen vrolijk verder gaat met zijn duistere zaakjes; gewoon omdat daar niemand iets over hem weet?
| V A STGOED A DV I SEU R | 7
De consument moet de zekerheid hebben dat hij zaken
doet met een betrouwbare bemiddelaar. En de bemid-
delaar moet worden beschermd tegen huurders die geen goede bedoelingen hebben met de woning.”
Als ik verhuurbemiddelaar was en slechte plannen had, zou ik wel gek zijn als ik me aansloot bij VBO.
“Dat is precies wat ik bedoel. De boefjes wil VBO ook niet
in haar vereniging hebben. De buitenwereld moet dan ook wel weten dat de waarborgen waar ik het over had, bij een niet-georganiseerde bemiddelaar niet geregeld zijn.” Dan gaan die praktijken toch gewoon door?
“Maar dan weet je dus waar de betrouwbare beroepsbeoefenaars zitten: dat zijn degenen die zich onderwerpen aan de regels van de branchevereniging.
“Wij zijn dé organisatie die ervoor kan zorgen dat het kaf van het koren wordt gescheiden”
Kijk: de basis van alle problemen is niet het slechte karakter van sommige bemiddelaars. Dat is het enorme tekort
aan betaalbare woningen. Daarvoor is maar één oplossing: er moeten meer woningen gebouwd worden. Dat regel je natuurlijk niet op korte termijn. Maar dat tekort legt
wel de basis voor het verdienmodel van sommige (foute)
bemiddelaars, die bijvoorbeeld nog steeds ten onrechte
VBO en verbetering van de huurmarkt 2013: In opdracht van VBO onderzoekt Peter Risseeuw de aard en omvang van malversaties. Enkele conclusies: de huurmarkt wordt voor hennepteelt gebruikt, makelaars en bemiddelaars schieten tekort in de screening van huurders, er is bij meerdere spelers op de huurmarkt een kennistekort, en veel te veel bemiddelaars brengen bemiddelingskosten in rekening bij huurders. 2014: Er is nog veel onduidelijkheid over bemiddelingskosten. De bemiddelaar weet niet waar de grenzen liggen en de huurder krijgt soms onterechte kosten in rekening gebracht. VBO besluit om strikt te gaan handhaven en informeert de leden uitvoerig. De uitzondering voor dubbele bemiddelingskosten bij onzelfstandige woonruimten wordt geschrapt. Met de gemeente Tilburg wordt intensief samengewerkt aan de aanpak van de hennepteelt. Via Huurcheck kunnen huurders gescreend worden. 2016: In Noord-Holland werkt VBO samen met politie en gemeenten om het gebruik van vrijesectorwoningen voor de teelt van hennep en andere criminele activiteiten tegen te gaan (het ‘stoplichtconvenant’). De samenwerking wordt later beëindigd vanwege het ontbreken van een wettelijke grondslag voor het uitwisselen van persoons- en/of politiegegevens. 2017: VBO pleit voor het vergroten van de particuliere huursector als smeerolie voor de woningmarkt. Er wordt een appel gedaan op (kleine) investeerders om meer in deze sector te investeren. 2019: Samen met NVM en Vastgoedpro pleit VBO ervoor dat de Wwft van toepassing wordt op alle huurtransacties.
8 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
bemiddelingskosten rekenen aan huurders. Als je eindelijk die woning of die kamer mag huren, pas je wel op om te
gaan klagen over de bemiddelaar. Wat ons betreft moet je dat dus wél doen.”
Is er eigenlijk wel voldoende zicht op de hoeveelheid werk van een bemiddelaar?
“Daar heb je een belangrijk punt te pakken. Stel dat een bemiddelaar een maandhuur aan bemiddelingskosten
rekent, dan kun je zelf uitrekenen dat dat bedrag eigenlijk gewoon te laag is. Want vergis je niet: er moet vaak behoorlijk veel werk worden verzet om de juiste kandidaat
voor de woning te selecteren. Denk alleen maar eens aan het begeleiden van alle potentiële huurders die de woning willen bekijken. De verhuurder heeft natuurlijk geen zin
om méér te betalen voor de bemiddeling. Dus zoekt de
bemiddelaar naar andere wegen om toch uit de kosten te komen, hoe verkeerd dat ook is. Zo houden alle partijen elkaar in een wurggreep.”
En wat is daarvoor de oplossing?
“Verhuurders zullen moeten accepteren dat de tarieven omhoog gaan. Dat is niet leuk voor hen, maar het is waarschijnlijk toch het enige wat erop zit.”
Over screening gesproken; er was enkele weken geleden veel te doen over discriminatie van huurders.
“Lastig onderwerp. In sommige gevallen kan ik me namelijk best voorstellen dat verhuurders op basis van ervaringen uit het verleden, bepaalde huurders niet zien zitten. De
taak van de bemiddelaar is om met de instrumenten die hem ter beschikking staan, betrouwbare kandidaat-huur-
JUNI 2019
ders aan te brengen. Vooraf selecteren op bijvoorbeeld
huidskleur of etnische achtergrond is daarbij echt uit den boze, ook als de verhuurder daarom vraagt. De verhuurder bepaalt vervolgens wie de woning mag huren.”
Waarom zou je als verhuurder dan een bemiddelaar in de arm nemen?
“Bemiddelaars zijn er om betrouwbare huurders te selec-
teren: gaat de huurder voorzichtig met het gehuurde om en betaalt hij netjes de huur? Op de markt zijn een aantal
systemen beschikbaar om huurders te screenen. Het programma Huurcheck, dat VBO mede heeft ontwikkeld, is er
een van. Huurcheck probeert ook aan te sluiten bij lokale
regelgeving zoals in Rotterdam. Daar heeft de gemeente
een aantal richtlijnen ontwikkeld voor veilig verhuren. Deze eisen worden verwerkt in Huurcheck zodat ze ook eenvoudig in de praktijk uitgevoerd kunnen worden.
Overigens vraag ik me wel eens af of dit soort lokale wetgeving voldoende is uitgedacht. Rotterdam schrijft bijvoor-
beeld voor dat de bemiddelaar of verhuurder binnen drie maanden na ondertekening van de huurovereenkomst
langs moet gaan bij de woning om te kijken of alles in
orde is. Wordt de woning bijvoorbeeld niet gebruikt voor
de wietproductie? De havenstad wil daarmee natuurlijk problemen aanpakken, en dat snap ik allemaal wel. Maar regelgeving moet wel uitvoerbaar blijven zeker als je als
bemiddelaar in verschillende gemeenten actief bent. Ik
vraag me dan af: waarom is er geen algemene ‘regelset’ voor heel Nederland? Dan weet iedereen waar hij aan toe is.
Zolang die er niet is, zijn wij een voorstander van regels die gebaseerd zijn op de realiteit en op zelfregulering.”
Wat is het risico voor de verhuurder als een wietplantage in
“De consument moet de zekerheid hebben dat hij
een huurwoning wordt ontdekt?
“In dat geval kan de verzekeraar besluiten dat de schade
zaken doet met een betrouwbare bemiddelaar”
(die heel groot kan zijn) niet gedekt wordt. Had de verhuur-
der maar beter moeten oppassen! Wij bieden onze leden
de Huurschadeverzekering aan: dan is ook die schade gedekt. Daarnaast kun je nog handhaving vanuit de ge-
Maar helaas is dat er allemaal nog niet. VBO ziet het als
van een woning. En als de levering van stroom niet op
wij willen kwaliteit ontwikkelen, borgen en verhogen.
meente tegemoet zien. Denk aan een boete of het sluiten
naam van de huurder stond, komt de elektriciteitsleveran-
cier ook nog even langs om de gestolen stroom met je af te rekenen.”
haar taak om het systeem te verbeteren. Kort gezegd: Daarover zijn we in overleg met andere marktpartijen, het ministerie van Binnenlandse Zaken en een aantal gemeenten.”
Er zijn dus veel gemeente-overstijgende problemen. En ken-
Desondanks heeft VBO al veel bereikt.
niet goed in kaart gebracht.
de belangen van alle betrokkenen. We hebben in elk geval
nelijk is het particuliere deel van de huurwoningmarkt nog
“Dat klopt: het zou mooi zijn als er een systeem zou zijn
waarin informatie over alle huurobjecten is ondergebracht. Een soort Kadaster voor verhuurtransacties, waarin alles te vinden is over de geschiedenis van het pand. Dat
zou de transparantie zeker bevorderen. Je zou dan ook in
één oogopslag de ontwikkeling van de huurprijs kunnen zien.
“Dat is zeker waar: iedereen begrijpt dat we vechten voor voor elkaar gekregen dat de wet aanzienlijk is verduidelijkt; bijvoorbeeld ten aanzien van de dubbele bemiddelingskos-
ten. Voor sommige partijen was dat een pijnlijke operatie, maar het was nodig. Nu moeten we verder bouwen aan het vertrouwen in de beroepsgroep. Dat doen we bijvoorbeeld door kennisbevordering, educatie en een goede verzekering. Daarmee maken we het verschil!” ■
| V A STGOED A DV I SEU R | 9
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog
TE KOOP
TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN
T OP
NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -
Ti m Scha ap TIMV AST
D. NL
THOLEN
V ER KO CH T
Ook snel verk ope n? Bel ons
HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK
!
ZEER SNEL
VERKOCHT
TAXATEUR LANDELIJK EN AGRARISCH VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Landelijk en Agrarisch Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl
> start najaar 2019
COLUMN Kadaster
kopen particuliere verhuurders meer dan dat zij verkopen? In de media lezen we vooral over het aantal woningen dat particuliere verhuurders kopen. Maar verkopen ze ook? Tot voor kort was daar geen informatie over. Dat veranderde de afgelopen maand toen de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur ons rapport aanbood aan de minister.
I
n mijn ogen is het terecht dat er veel aandacht is
Er zijn op lokaal niveau namelijk grote veranderingen
nialang een klein deel van onze woningmarkt, maar
het rapport inzoomt op het aantal aankopen en verko-
voor particuliere verhuur. Dit segment is al decen-
dat kleine deel wordt snel groter. Zo’n verandering zorgt voor onrust en vragen over de gevolgen. De alge-
mene indruk is dat woningen in toenemende mate in handen komen van particuliere verhuurders. Met als gevolg dat koopwoningen aan de markt worden ont-
trokken en dat hierdoor woningprijzen kunnen gaan stijgen. Koopstarters hebben het daardoor moeilijker dan een aantal jaren geleden.
Ons onderzoek doet over die gevolgen geen uitspraken.
die wel voelbaar zijn in de samenleving. Vandaar dat
pen op lokaal niveau. In een aantal steden en wijken ligt dit percentage aankopen door particuliere verhuur-
ders boven de 10 procent en in specifieke wijken zelfs
boven de 20 procent. Volgens onze gegevens is het centrum van Groningen de meest gewilde wijk om woningen te kopen voor de verhuur. De top drie wordt
compleet gemaakt door Rivierenwijk en Bergweide in Deventer. Het nationaal gemiddelde daarentegen is 5 procent.
In latere onderzoeken wordt wel een verband gelegd
Een andere belangrijke uitkomst is dat ook opvallend
ling. Het rapport dat eind mei is gepubliceerd, laat het
bijvoorbeeld, wordt evenveel gekocht als verkocht. In
tussen marktaandelen per wijk en de prijsontwikkeaan- en verkoopgedrag zien van particuliere verhuur-
ders vanaf 2009; nationaal en lokaal. Vooral na 2013
zien we dat particuliere verhuurders meer kochten dan verkochten. Hierdoor steeg hun marktaandeel het afgelopen decennium van 2 naar 3 procent. Ook het
eigenwoningbezit is toegenomen, met name door de verkoop van corporatiewoningen.
Maar het gaat niet zozeer om de verandering in de
woningvoorraad. Meer impact heeft het stijgende
marktaandeel van particuliere verhuurders in het aan-
veel woningen weer worden verkocht. In Amsterdam de andere drie grote steden wordt meer gekocht; vooral
kleine appartementen. Omdat de woningmarkt op lokale schaal functioneert, kan ze relatief snel uit
balans raken. De woningprijzen worden immers
bepaald door het kleine aantal woningen die werkelijk te koop staan. Een snelle opkomst van de particuliere
verhuurder kan daardoor leiden tot merkbare veranderingen. Over de gevolgen hiervan kunt u na de zomer-
vakantie lezen in ons volgende rapport: de gegevens komen dan beschikbaar. Wordt dus vervolgd. ■
tal gekochte woningen. Ik zie grote verschillen tussen regio’s, steden en zelfs tussen wijken in steden. Vooral
Paul de Vries,
in grote steden en in steden met veel studenten en
Woningmarktexpert
expats worden veel woningen gekocht om te verhuren.
Kadaster
Als ik alleen kijk naar het landelijke – zeer beperkte – aandeel van de particuliere verhuurders, dan onderschat ik schromelijk de recente ontwikkelingen.
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 1
ACTUEEL | Verhuurmarkt
Geen ‘grijze gebieden’ in de verhuurmarkt
acm beschermt de kwetsbare woningzoekende tegen ‘creatieve’ verhuurders Verhuurbemiddelaars die namens de verhuurder optreden, mogen geen kosten berekenen aan de huurder. Een aantal van hen is echter bijzonder creatief en vindingrijk. Dat blijkt wel uit het grote aantal termen dat in omloop is voor bemiddelingskosten die tóch aan huurders in rekening worden gebracht. ‘Tijdelijke huurverhoging’, ‘kantoorkosten’, ’sleutelgeld’, ‘administratiekosten’ en ‘contractkosten’ zijn maar enkele van de woorden die gebruikt worden om huurders in deze overspannen markt nog eens extra geld uit de zak te kloppen. Edwin van Houten, directeur Consumenten bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM) is er duidelijk over: de consument moet worden beschermd tegen dit type verhuurbemiddelaars.
“I
k ben blij dat VBO zo actief is in het informeren van
probleem. We zijn nu bezig met een onderzoek naar ver-
kenden in zo’n zwakke positie zitten, is dat zeker geen
hebben ontvangen. Op die manier gaan we – waarschijn-
haar leden”, zegt hij. “In een markt waarin woningzoe-
overbodige luxe. Begin dit jaar hebben we aangekondigd
dat we in actie komen tegen verhuurbemiddelaars die nog steeds onterecht kosten in rekening brengen bij huur-
ders. Er zijn ongeveer 2.000 verhuurbemiddelaars, van
huurmakelaars en -bemiddelaars waarover we signalen lijk later dit jaar – optreden tegen bemiddelaars die de regels overtreden. En ja, die gaan we met naam en toenaam noemen.”
wie een groot deel nog steeds de fout ingaat. Huurders
WETGEVING
gebracht, melden dat bij ConsuWijzer. Dat is een goede
werking getreden. Die moet consumenten beschermen
bij wie onterechte bemiddelingskosten in rekening zijn zaak, want we krijgen daarmee steeds beter zicht op het
Per 1 juli 2016 is nieuwe wetgeving voor bemiddeling in
tegen onterechte bemiddelingskosten bij tweezijdige huurbemiddeling. De wetgeving geldt niet alleen bij de
verhuur van zelfstandige woonruimte, maar ook bij on-
zelfstandige woonruimte (kamers en etages). Kort gezegd:
ACM
verhuurbemiddelaars mogen nooit kosten voor bemid-
De Autoriteit Consument & Markt (ACM) is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor consumenten en bedrijven. ACM houdt toezicht op de mededinging, een aantal specifieke sectoren en het consumentenrecht. Met als doel een gelijk speelveld met bedrijven die zich aan de regels houden, en goed geïnformeerde consumenten die voor hun recht opkomen. Consumenten kunnen bij ACM gratis informatie en advies krijgen. Wie problemen heeft met een bedrijf of – in dit geval – een bemiddelaar, kan dat melden bij ConsuWijzer. Op de website www. consuwijzer.nl is veel advies te vinden over de wijze waarop de problemen gemeld c.q. opgelost kunnen worden. Als uit de klachten blijkt dat ondernemers de wet overtreden, kan ACM optreden.
12 |
| VAS T G OED AD VIS EUR
deling in rekening brengen bij consument-huurders als ze werken voor de verhuurder, ongeacht de naam die de verhuurbemiddelaar aan deze kosten geeft. Er is één uit-
zondering. Wanneer een huurder een opdracht geeft aan
een bemiddelaar om binnen en buiten zijn huuraanbod op zoek te gaan naar een huurwoning, mogen daarvoor
wel kosten in rekening worden gebracht als er buiten zijn eigen aanbod een woning wordt gevonden. Dat is ook het geval wanneer de huurder bijvoorbeeld zelf vraagt
om een parkeervergunning te regelen of wanneer hij via de bemiddelaar een klus laat uitvoeren. Het gaat dan om
optionele werkzaamheden die volledig los staan van de huurbemiddeling.
JUNI 2019
Van Houten: “Er is dus geen sprake van ‘grijze gebieden’,
moeten blijven streven naar een wereld waarin alles ‘aan
schap. Dat is immers ook in het belang van de branche,
niet meer voorkomt.”
en het is goed dat VBO werk maakt van goed verhuurderwant als makelaar/bemiddelaar heb je er belang bij dat
je (potentiële) klanten vertrouwen in je hebben. Ook ver-
huurbemiddelaars zitten niet te wachten op problemen, maar die krijgen ze absoluut als de ACM constateert dat ze de fout ingaan.”
KWETSBARE CONSUMENT
Dan rijst vanzelf de vraag waarom je als aspirant-huurder
aan de bel zou trekken als een verhuurbemiddelaar kos-
de voorkant’ goed geregeld is, zodat dit type misstanden Zo ver is het nog niet, dus gaat ACM ook door met het geven
van voorlichting aan consumenten en met de aanpak van
bemiddelaars die verboden kosten rekenen. Bemiddelaars die zich niet aan de wet houden, kan ACM een last onder
dwangsom opleggen, maar ook een forse boete opleggen. Die kan oplopen tot een bedrag van 900.000 euro, maar het kan ook om een hoger bedrag gaan als een percentage van de omzet als boete in rekening wordt gebracht.
ten in rekening brengt. Immers: voor veel aankopen en
SAMENWERKING
taald. Bovendien wil je die woning of die kamer hebben,
consument ons weet te vinden en de brancheorganisaties
lidmaatschappen moeten administratiekosten worden bewant je bent al lang blij dat je iets gevonden hebt. Dus
betaal je enkele tientallen – of honderden – euro’s voor de bemiddeling; ook al weet je dat dat niet mag.
“Daarom treden wij nu nadrukkelijk naar buiten”, zegt Van
Houten. “De consument is heel kwetsbaar in een situatie
Het gaat om samenwerking, vindt Van Houten. “Als de
aandacht besteden aan deze misstanden, kunnen we die aanpakken. Ik ben blij dat een organisatie als VBO het
“Er zijn ongeveer 2.000 verhuurbemiddelaars, van wie
dat er extreem weinig woningaanbod is. De bemiddelaar
een groot deel nog steeds de fout ingaat. Huurders bij wie
atie.
onterechte bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht,
die onterechte kosten rekent, maakt misbruik van die situWe zien soms dat huurders de bemiddelingskosten wel
betalen en vervolgens via ConsuWijzer melden dat ze ten
melden dat bij ConsuWijzer. Daarmee krijgen we steeds beter zicht op het probleem.”
onrechte bemiddelingskosten moesten betalen. Op de site staan voorbeeldbrieven waarmee ze die kosten terug kunnen vorderen. Dat kan tot vijf jaar na de transactie.” BOETES
Dan is de consument wellicht geholpen doordat hij woonruimte heeft en – hopelijk – zijn geld terugkrijgt. En ACM kan weer een naam toevoegen aan haar lijstje. Toch is de
directeur er niet gelukkig mee: “Ik kan me best voorstel-
len dat je als woningzoekende kiest voor de ‘makkelijke’ weg, zeker als je de kosten – eventueel met hulp van familie – wel kunt betalen. Van dat spanningsveld ben ik
me terdege bewust, maar het moet anders. Ik vind dat we
tuchtrecht inzet om bemiddelaars die in de fout gaan te bestraffen.
We kunnen bemiddelaars geen beroepsverbod opleggen, maar we kunnen er – als we goed samenwerken – wel voor zorgen dat het onaantrekkelijk wordt om ten onrechte bemiddelingskosten in rekening te brengen. Daar hebben
we de consument ook voor nodig. Als er genoeg huurders zijn die de onterechte kosten niet meer betalen of ze terug-
vragen, wordt het voor bemiddelaars immers steeds onaantrekkelijker om hun foute praktijken vol te houden.” ■
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 3
Tekst: Carola Peters
TAXATEUR BEDRIJFSMATIG VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl
> start najaar 2019
ALS MAKELAAR OPTIMAAL BEREIKBAAR ZIJN? WIJ ONTZORGEN U GRAAG Telefonische ondersteuning Bezichtigingen inplannen Opstellen koopovereenkomst
Natascha REOC
Medewerkers met ruime ervaring in de makelaardij
AL VANAF € 1,90 PER GESPREK!
Uitwerken taxatierapport
Opstartkosten € 25,00 eenmalig
Professionele bereikbaarheid van uw kantoor
Abonnementskosten € 32,50 per maand
Flexibele abonnementen
Inclusief intakegesprek, eigen doorschakelnummer & persoonlijk ingesproken welkomsttekst.
Eenvoudige doorschakeling Diverse administratieve taken
Bezoek REOC.NL
ACTUEEL | Verhuurbemiddelaar
altijd grip op uw werk met de beste software voor verhuurmakelaars
Goede software maakt het leven van de makelaar en de verhuurbemiddelaar een beetje leuker, zegt VBOdirecteur Hans van der Ploeg. “Zonder die goede software blijf je steeds maar (veelal dezelfde) gegevens invoeren. Dat betekent: tijdverlies en een grote kans op fouten. Je hoeft maar één cijfer van een bankrekening fout in te vullen en je hebt een probleem. Om nog maar te zwijgen van allerlei andere onaangename verrassingen zoals een vervalst identiteitsbewijs. Dat moet je allemaal zien te voorkómen. Digitalisering van het hele verhuurproces is in het belang van alle partijen: huurder, verhuurder én verhuurbemiddelaar.” Samen met Ronald Evers (directeur van Venum BV), Joey van Boxel, Product Manager van Kolibri, en Alex Faraco, directeur van Huurcheck, legt Van der Ploeg uit waarom VBO-leden het – dankzij een transparant digitaal proces – nét iets makkelijker hebben dan veel van hun collega’s. En alles is AVG-proof!
“I
n feite kun je als verhuurmakelaar niet meer om digi-
wij hebben API First ontwikkeld (Application Programming
op de markt, maar Kolibri kan iets wat de anderen niet
nen worden aangesloten op de informatie in Kolibri. De zo-
talisering heen”, stelt Evers. “Er zijn diverse systemen
kunnen! Met Kolibri heb je te allen tijde grip op je werk. Het
complete woningaanbod komt met enkele muisklikken op
alle relevante websites die je zelf als makelaar wilt. De re-
acties die binnenkomen op een pand dat te huur is, worden
automatisch aan het object gekoppeld. Nóg een voordeel:
Interface) waardoor ook andere pakketten, zoals Exact, kun-
genaamde API staat in principe open voor iedere partij die
met ons wil koppelen. Wij gaan ervan uit dat de gebruiker bepaalt wat er moet gebeuren. Wij maken mooie software
om het leven van de verhuurbemiddelaar makkelijker en efficiënter te maken.
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 5
Van der Ploeg: “Het mooie van dit pakket is dat het is
GEBRUIKSVRIENDELIJK
gangspunt is de vraag ‘Wat heb je nodig om je werk zo
paald niet eenvoudig uit. Dat is het wél, vertelt Joey van
ontwikkeld in samenwerking met verhuurmakelaars. Uit-
makkelijk en efficiënt mogelijk te doen?’ Zelfs van tele-
foontjes die binnenkomen, herkent het systeem of we degene die belt al kennen. Zo ja, dan wordt automatisch het
klantendossier geopend. Al het dubbele werk dat vroeger
nu eenmaal inherent was aan dit vak, is daarmee verleden tijd. Anno 2019 werkt iedere makelaar/verhuurbemidde-
laar met een CRM-systeem (Customer Relationship Management), maar dit gaat veel verder. En het mooiste is: als bemiddelaar kies je zelf welke delen van het pakket je wilt gebruiken. Alhoewel: dat is het op-een-na-mooiste, want
het belangrijkste is dat VBO-leden Kolibri gratis kunnen gebruiken: het is onderdeel van de contributie.”
Alle enthousiasme ten spijt: voor een leek ziet het er beBoxel. “We hebben veel tijd en aandacht besteed aan de gebruiksvriendelijkheid. Een pakket dat moeilijk is, werkt
nu eenmaal niet. Op de site staan diverse filmpjes die op
heel klantvriendelijke wijze uitleggen hoe de software
werkt. Er is een pagina met ruim 400 veel gestelde vragen én VBO houdt geregeld introductiebijeenkomsten. Het uitgangspunt is dat iedere makelaar met het systeem moet kunnen werken. Sterker nog: VBO-leden kunnen direct met het pakket aan de slag.”
Hij noemt nog een paar voordelen van het pakket: “Objecten die eerder verhuurd zijn, kunnen eenvoudig opnieuw
worden aangeboden: het complete dossier is altijd be-
schikbaar. En het wordt in de loop der jaren alleen maar completer. Het sleutelbord maakt ook deel uit van het pak-
“Met Kolibri heb je te allen tijde grip op je werk. Het complete woningaanbod komt met enkele muisklikken op alle relevante websites die je zelf als makelaar wilt. De reacties die binnenkomen op een pand dat te huur is, worden automatisch
ket: er is een overzicht van alle sleutels die in omloop zijn. Via een app op zijn smartphone ziet de bemiddelaar direct
welke sleutel hij mee moet nemen bij een bezichtiging. Ook dat bevordert de snelheid waarmee gewerkt wordt, en ook hier is de kans op vergissingen minimaal. Die tijdwinst
kan belangrijk zijn in situaties waarin iemand heel snel een woning nodig heeft.”
aan het object gekoppeld. Nóg een voordeel: wij hebben API
“En vergeet het notificatiecentrum niet”, zegt Evers. “Dat is
First ontwikkeld (Application Programming Interface)
berichten verschijnen over panden en relaties. Je ziet in één
waardoor ook andere pakketten, zoals Exact, kunnen worden aangesloten op de informatie in Kolibri. De zogenaamde API staat in principe open voor iedere partij die met ons wil koppelen. Wij gaan ervan uit dat de gebruiker bepaalt wat er moet gebeuren. Wij maken mooie software om het leven van de verhuurbemiddelaar makkelijker en efficiënter te maken.”
in feite een soort berichten-inbox waarin alle belangrijke oogopslag wanneer het huurcontract verloopt. Als daarna een nieuw huurcontract moet worden opgesteld, is dat
een eenvoudig klusje. Immers: alle gegevens zijn al aan
elkaar gekoppeld. Dat geldt ook voor de VBO-documenten. Die zijn vanzelfsprekend uitvoerig op hun juistheid en compleetheid getoetst, en ze zijn direct eenvoudig te koppelen aan het systeem van Kolibri.”
Hij ziet nog een belangrijk voordeel: “Je loopt met je smart-
phone of tablet door de woning en je handelt alles in één keer ter plaatse af. Nabewerken en controleren op kantoor
16 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
JUNI 2019
hoeft niet meer. Als je de woning verlaat, ben je helemaal klaar met het traject. Ideaal.”
VAN SCREENING NAAR SLEUTELOVERDRACHT
Als een woning online te huur wordt aangeboden, start
voor de verhuurmakelaar het proces om te komen tot een
verhuurdossier. De Algemene Verordening Gegevensbe-
scherming speelt een belangrijke rol. Iedere verhuurder wil weten wat voor vlees hij met zijn nieuwe huurder in de kuip heeft. Probleem: alle gegevens moeten tot in de finesses beschermd zijn. Het programma Huurcheck levert
de verhuurder die maximale zekerheid, vertelt Alex Faraco, directeur van Huurcheck. “We zijn in 2015 gestart met een proces om gegevens te controleren op juistheid met als doel de makelaar – maar ook de huurder en de verhuur-
der – te voorzien van optimale verhuurbemiddeling, die
voldoet aan alle zorgplichteisen. Met het ‘if-this-than-that-
systeem’ realiseert de makelaar de juiste screening en dos-
sieropbouw. Alle gegevens worden versleuteld opgeslagen. Via een beveiligde klanten-login kunnen huurders hun gegevens veilig uploaden en doorsturen naar de bemiddelaar, die de kandidaten vervolgens kan screenen. Het systeem biedt onder andere creditchecks en een ID-check.
Met één klik kan de verhuurbemiddelaar alle gegevens checken omtrent de kredietwaardigheid van de aspiranthuurder. Huurcheck maakt – als enige partij in Neder-
land – gebruik van een systeem waarin alle leveranciers gebundeld zijn. De makelaar heeft zo alle controles tot zijn beschikking: van o.a. BKR, EDR, Experian en Focum.
Alle identiteitsbewijzen worden snel en eenvoudig op hun echtheid gecontroleerd. Dat beperkt zich niet tot Neder-
landse ID-bewijzen. Het aantal buitenlandse huurders
(studenten, arbeidsmigranten, expats) groeit elk jaar fors. Met Huurcheck kunnen alle reisdocumenten ter wereld op
hun echtheid worden onderzocht. Pas als alles in orde is, krijgt de verhuurder een aantal potentiële kandidaten te zien. In principe kan het hele traject van de start van het
verhuurdossier tot de sleuteloverdracht in één dag worden afgelegd.”
VIER OGEN
“Als optionele service biedt Huurcheck een validatiedienst
die de controle van de dossiers handmatig uitvoert. Indien
nodig geven medewerkers van Huurcheck feedback. Door dit ‘vier-ogen-principe’ minimaliseren we de kans op fouten.
Dus: gemak, tijdwinst en natuurlijk rechtsgeldig! Ook de
een huurschadeverzekering. Als een huurder na enige tijd
plaatse afgehandeld.
Tijdens het proces kan de bemiddelaar ook nog kiezen voor toch slechte plannen heeft met zijn huurwoning, lijdt de
inspectie van de woning wordt via een app verwerkt en ter
verhuurder geen schade: die is verzekerd. Niet alle bemid-
Er zijn nu ruim 2.000 makelaars en bemiddelaars aange-
zekering. Dan is het risico voor hen als het toch misgaat.
veel sneller dan voorheen. Ik geloof heel erg in een ‘klik-
delaars kiezen voor die – overigens erg voordelige – ver-
Aan het eind van het traject staat het huurcontract al
helemaal klaar en kan het digitaal worden ondertekend.
De ROZ- en VBO-huurcontracten worden gefaciliteerd.
sloten bij Huurcheck. Zij verwerken hun huurdossiers nu
en-klaar’-workflow waarbij we optimaal gebruik maken van de automatiseringsmogelijkheden zonder verlies van flexibiliteit.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: Kolibri en Huurcheck
| V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
vitale winkelstraten; ook dat doen we samen! De klachten zijn bekend: “Waar je ook komt; de winkelstraten zien er allemaal hetzelfde uit. Dezelfde kledingzaken; dezelfde ‘drogisten’, die steeds meer op kleine warenhuizen gaan lijken. Saaie boel!”. Dat klopt: de opgave om winkelstraten in te vullen met een gemêleerd winkelaanbod, is bepaald geen sinecure. Maar het kan wél, als we tenminste de juiste instrumenten inzetten. En als we samenwerken.
N
og niet zo lang geleden was een huurovereen-
Leegstand veroorzaakt druk op de huurprijzen en daar-
voor een bestendige invulling van de winkel-
goed. De afwaarderingsslag die in de kantorenmarkt
komst met een landelijke keten een garantie
straten. De uitstraling was in orde, de eigenaar van de panden was verzekerd van zijn huurinkomsten en de
consument had het naar zijn zin in het winkelgebied. Dat is veranderd: in de huidige tijd is een overeenkomst met een gedreven lokale partij waardevoller.
Het wegvallen van winkelketens in de winkelstraten is
niet louter een aderlating; deze ontwikkeling biedt ook mogelijkheden. Hoewel de afgelopen jaren aardig wat
vierkante meters winkelruimte zijn toegevoegd (tegen
de marktbeweging in) ontkomen we niet aan een zekere ‘indikking’ van de winkelgebieden. Maar laten we ervoor waken dat de winkelstraten verworden tot louter horecastraten.
mee op de marktwaarde van het commercieel vastheeft plaatsgevonden als gevolg van de crisis, bedreigt
nu de markt voor vastgoed met een winkelbestem-
ming. De beperkte financieringsmogelijkheden voor de aankoop van commercieel vastgoed doen de zaak even-
min goed, en de verduurzamingsopgave hangt als een zwaard van Damocles boven de markt.
De oplossing is tweeledig: verruiming van bestemmingsmogelijkheden biedt vastgoedeigenaren de
mogelijkheid om hun vastgoed op een andere wijze te gebruiken en de waarde in stand te houden. Daarnaast
moeten de financieringsmogelijkheden verruimd wor-
den om aankoop, eventuele transformatie en in ieder geval verduurzaming mogelijk te maken.
Leegstand is de doodsteek voor een winkelstraat die
Kortom: alle sleutels die bij de diverse partijen in
de eigenaren en de detaillisten gezamenlijk optrekken,
deuren open. Voor de VBO-bemiddelaars ligt daar een
een sfeervolle uitstraling wil hebben. Als de overheid, kunnen we de binnensteden gezellig én leefbaar houden. En vergeet de consument niet: die heeft de sleutel in handen door meer in fysieke winkels te kopen en niet
vanachter zijn pc of tablet. Kunnen we dat tij nog keren?
Dat kán: als de overheid winkels en horeca een eigen plek geeft, zonder ze van elkaar te scheiden. Als ze
actief met de bestemming van de binnensteden
omloop zijn, moeten worden gebruikt. Dan gaan er mooie taak: wij kunnen partijen bij elkaar brengen om
het proces op gang te brengen. We moeten onze ogen niet sluiten voor actuele ontwikkelingen, maar gezamenlijk de koe bij de horens vatten en de binnensteden omvormen tot aantrekkelijke verblijfsgebieden.
Eigenaren, detaillisten én consumenten zullen ons dankbaar zijn! ■
Mr. Jan Hendrikse,
omgaat, kunnen winkelstraten makkelijker indikken.
lid Algemeen bestuur,
De overheid moet ook oog hebben voor de vrijvallende
sectie Bedrijfsmatig
locaties aan de randen, die geheel of gedeeltelijk tot
Vastgoed
woonruimte kunnen worden bestemd. Dan verandert de aanblik maar houden we de leefbaarheid in stand.
| V A STGOED A DV I SEU R | 1 9
UIT DE RECHTSPRAAK
is een beetje dollen door de huurder echt zo erg? Voor een verhuurder is het van belang dat de huurder zich netjes gedraagt. Recent maakte een huurder het zó bont dat ontruiming werd geëist. Maar was het allemaal zo ernstig? De huurder zelf vond van niet. Waarschuwing: de cursieve teksten zijn authentiek en kunnen voor de (gevoelige) lezer schokkend zijn.
W
oningstichting SteentjesBlij, na een geldver-
in- en uitloop van mannen die even bij Mo binnen komen
mand het nut inzag) omgedoopt tot ‘Argsty’,
loopt dagelijks uit de hand met gevechten en ruzies. Afgelo-
slindende reclamecampagne (waarvan nie-
verhuurde een appartement aan een zekere Mo. Mo moest, net als andere huurders, beloven dat hij zich zou onthouden van hinderlijk gedrag. Hij tekende het huurcontract
vlot, want wat zegt een papiertje nou helemaal? Al snel
kwamen er bij het Meldpunt Woonoverlast van de gemeente meldingen binnen van omwonenden. De klachten
werden steeds weggesust door een legertje maatschappelijk werkers. Zij hadden begrip voor de ‘sociaal-maat-
schappelijke achterstandsituatie’ van Mo. En dan gelden andere regels.
De klagende buren, veelal ouderen, lieten het er maar bij
zitten en gingen steeds vaker uit logeren. Voor de bovenburen Bart en Mylene was dat problematischer. Zij moesten vroeg uit de veren voor hun werk. Na zes weken kwam hun
eerste klacht: “Mijn buurman is een bekende van de politie; hij heeft last van een ernstige dubbele verslaving die voor
overlast zorgt. Er komt steeds veeltallig nachtelijk bezoek, waarbij de deur hard wordt dichtgeslagen. Hij heeft een
grote hond die dan loopt te blaffen – en die zo te horen een
en weer weggaan. De deur klapt steeds hard dicht. Het
pen week stond er een man buiten voor de deur. Hij had het
over respect en dat ze hem alsjeblieft niet in elkaar zouden slaan. Dat is later binnen wel gebeurd. Ik hoorde hem luid
gillen. Gisternacht is het ook geëscaleerd. Er waren zo’n tien
man in huis. Er werd gevochten, wat erg bedreigend klonk. Er vielen meubels kapot en ik hoorde glas breken. Ik hoorde
Mo en een andere man smeken dat ze op zouden houden. Ik
heb toen 112 gebeld. Mo vluchtte zijn huis uit en de daders
kwamen achter hem aan. De andere man was nog binnen.
Hij was gewond geraakt in zijn gezicht, het bloed liep eruit. Hij schreeuwde in paniek tegen de politie. Die wilde een ambulance laten komen maar hij weigerde en is toen weg gestrompeld. Mo kwam later weer terug, duidelijk onder
invloed van drugs. Hij bewoog spastisch toen hij met de
politie sprak, hij rende op blote voeten door de buurt, zijn slippers lagen verspreid in onze straat. Wij hebben geen
oog meer dichtgedaan; doodsbang dat die dader terug zou komen. De volgende ochtend zag ik een bloedplas bij de voordeur.”
vreselijk pak slaag krijgt.”
en twee dagen later:
Argsty ging op onderzoek uit en sprak met Mo. Die herken-
“In huis hangt een verstikkende geur, afkomstig van mijn
Mo en zijn bovenburen werden aangemeld bij PrachtBuren.
goed, crack drugs, ongezonde chemische lucht. Het nachte-
de zich niet in de klachten, maar wilde deze wel bespreken. Veel zin had dat niet want Mo kwam tot driemaal toe niet
opdagen. Aanvankelijk zou PrachtBuren dat melden aan Argsty, maar later bleek het dossier gesloten omdat Mo vanwege zijn drugsverslaving en justitiële verleden niet binnen de doelgroep viel. BLIJVEND GEDOE
Argsty bleef klachten ontvangen van de buren: “Er is niks
veranderd. Bijna elke nacht tot 7 uur ’s ochtends is er herrie,
20 |
| VAS T G OED AD VIS EUR
onderbuurman. Deze geur kennen wij inmiddels maar al te lijke geweld bij Mo gaat door en dit weekend werd er ook
overdag gevochten in huis terwijl ik een Moederdaglunch had georganiseerd. Mijn familie schrok zich dood van het kabaal en de agressie van onze onderburen.” OEI, TOCH ERNSTIG
Er vond overleg plaats over Mo’s situatie tussen Argsty en een aantal instanties. Mo werd gemeld dat – als de overlast niet stopte – hij aangemeld zou worden voor een project
JUNI 2019
Begeleid Wonen en de cursus Sociaal Overleg. Nou, daar was Mo van onder de indruk, poeh poeh….
Veel veranderde er dus niet. De buren klaagden opnieuw: “Gisteren probeerde een bezoeker onze deur te forceren en onze woning binnen te dringen. We moesten met kracht de deur dicht slaan. Daarna schreeuwde hij door de brievenbus
met bedreigingen als ‘Jullie hebben grote problemen, ik heb
10 jaar in de bak gezeten en ben niet bang voor de politie, jullie zijn hoeren en je hep grote problemen als je die filmpjes aan de politie geeft’. Daarna hoorden we dat hij mijn fiets
was gevuld met rook. Een buurvrouw rende naar de politie. Direct hierna zag ik dat een man uit de rokende woning kwam. Hij schreeuwde naar de buurvrouw ‘Vieze, vuile kankerhoer, je moet je bek houden, vies rotwijf. Het is gewoon
een pannetje dat op het vuur staat, kankerwijf.’ Tegen de politie riep hij: ‘Opkankeren hiero, oprotten, het is gewoon een aangebrand pannetje. Oplazeren en die hoer ook met
haar kankerbek’. Vervolgens liep de man steeds de rokende
woning in. Hij had zijn bovenkleding uitgedaan en schold voortdurend. De sfeer was zeer agressief.”
vernielde.”
PROCEDURE
KRACHTDADIG OPTREDEN
zettingsprocedure. Mo vond dat onzin want hij deed niets
Argsty stuurde een maatschappelijk werker met de functie ‘wooncommando’ op Mo af. Hij dronk een kop sterke thee
en rapporteerde dat het probleemgeval Mo afgemeld kon worden.
Twee dagen later kwam er weer een klacht: “De politie
kwam gisternacht met meerdere eenheden vanwege een
Toen was ook voor Argsty de maat vol: ze startte een uit-
verkeerd. Hij had zelfs acht verklaringen van omwonenden geregeld. Daaruit bleek dat Mo een rustige bewoner en een belangrijke buurtschakel was. De maatschappelijk werker
zag ook positieve ontwikkelingen – én ordinaire leugens en kwaadsprekerij van de buren.
zwaargewonde man voor de deur. Er werden twee bezoekers
Door het vele werk van de bovenburen beschikte Argsty
was al de derde keer dat zoiets gebeurde.”
diende de woning te ontruimen. En Mo? Die begreep niets
aangehouden vanwege poging doodslag en gijzeling. Het
Argsty nam opnieuw daadkrachtige maatregelen, bestaan-
de uit het maken van een notitie in het huurdossier. Twee
weken later verklaarde de wijkagent: “Politie, brandweer en ambulance arriveerden vanwege woningbrand. De straat
over een berg aan bewijs. De rechter was duidelijk: Mo van het vonnis. Gewoon een hoop onzin en laster van die
nare bovenburen. Maar ach, hij had inmiddels een andere woning gekregen in een nette buurt. Daar kon hij rustig
gaan wonen en een frisse start maken met zijn handel. (De namen zijn gefingeerd) ■
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
| V A STGOED A DV I SEU R | 21
ACTUEEL | Huurbemiddeling
Professionalisering huurbemiddelaar
“degelijk opleiden kan een mooie basis zijn” De verhuurbemiddelaar ligt nog altijd onder vuur. De politiek, landelijke en regionale overheden, maar ook consumenten en consumentenorganisaties vragen de beroepsgroep in toenemende mate om een professionelere houding én om meer verantwoordelijkheidsbesef. Kees Doedens, directeur van Beroepsopleiding Makelaars B.V., over het begin van een oplossing: kennis en kunde op het juiste niveau brengen.
“E
r is inderdaad best veel mis”, zegt Doedens. “En dan
van de beroepsgroep. Een mooie aanzet om het verloren
bemiddelaars ten onrechte kosten aan huurders
te beïnvloeden.”
heb ik het niet alleen over al die gevallen waarin
in rekening brengen. Iedereen weet dat dat verboden is.
vertrouwen terug te winnen én het imago in positieve zin
Zeker sinds de aanscherping van de wetgeving op dat
GOED NIEUWS
dacht die de Autoriteit Consument & Markt en media
maar een degelijke opleiding van verhuurbemiddelaars
gebied in 2016. Die was mede het gevolg van de aanals de tv-programma’s Radar en Kassa aan dit onderwerp gaven… Nee, het gaat om méér! Want ook verhuurders hebben een belang. Zij hebben nogal eens onvoldoende
“Makelen en verhuurbemiddeling zijn ook vrije beroepen.
Het is volgens Doedens zeker niet de enige oplossing, kan daarvoor een goede basis zijn. Met zijn organisatie
werkte hij het afgelopen jaar hard aan een programma voor de opleiding ‘Huur en Verhuur’. Na de zomer gaan de eerste lessen van start. “Voor zover ik weet, is ons instituut de eerste organisatie in de branche die met
een dergelijke opleiding komt”, zegt hij. “En dat is goed
Dat betekent dus dat niet-geregistreerde makelaars
nieuws. Huur en verhuur maken nog altijd deel uit van de
en zelfstandige verhuurbemiddelaars veelal de
huurbemiddeling zijn ook vrije beroepen. Dat betekent
professionaliseringsslag hebben gemist. Ik wens hun toe dat ze die alsnog gaan maken.” zicht op de vraag wie de huurder van hun pand is. Maar
ze willen wél – net als overigens de gemeenten waar die panden staan – behoed worden voor overlast, schade en
reguliere makelaarsopleidingen. Maar makelen en ver-
dus dat niet-geregistreerde makelaars en zelfstandige
verhuurbemiddelaars veelal geen opleiding hebben ge-
volgd die is toegesneden op het verhuurvak. Zo’n ‘eigen’ opleiding, mét een afsluitend examen, zorgt voor be-
wustwording bij de beroepsgroep. Daarnaast kunnen we langs die weg een bijdrage leveren aan een vakbekwame beroepsuitoefening.”
ontwrichting. Bijvoorbeeld door contracten die juridisch
STEVIG STUDIEPAKKET
tijken als hennepteelt, opslag van verdovende middelen,
ling van de opleiding niet over één nacht ijs: er werd een
niet in orde zijn, maar ook door leegstand, criminele prak-
illegale verhuur e.d. Dat vraagt om professionalisering
22 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
Beroepsopleiding Makelaars B.V. ging bij de ontwikke-
stevig studiepakket ontwikkeld. Doedens: “Vooral ook
JUNI 2019
omdat er een belangrijke juridische component in zit en
zieningen. Echt ingewikkelde onderwerpen waarmee het
literatuur en jurisprudentie te lezen. In ongeveer vier
mis kan gaan.”
deelnemers dus in staat moeten zijn om de bijbehorende maanden kun je je de stof eigen maken, zodat je klaar
– dat heeft de praktijk inmiddels wel uitgewezen – flink
bent voor het examen. Maar dan moet je wel de bereid-
ERKENNING
als bij veel van onze andere opleidingen speelt e-learning
professionalisering. “Op die manier zet je – ongeacht over
heid hebben om flink wat tijd in zelfstudie te steken. Net een belangrijke rol. Eén van de voordelen daarvan is dat
we de stof altijd onmiddellijk kunnen actualiseren. Want
zeker in dít vakgebied zit veel beweging en ontwikkeling. Het huurrecht verandert voortdurend en snel.” RODE DRAAD
In de opleiding staat de model-huurovereenkomst van
de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) centraal. “Het is de rode draad door de hele opleiding”, verklaart Doedens die keuze. “Daardoor wordt niets vergeten, want alle aspecten van het huurrecht komen erin aan de orde. Van daaruit
gaat het lesprogramma enerzijds de diepte in en geeft het
anderzijds veel praktische tips. Over de totstandkoming, uitvoering en beëindiging van een huurovereenkomst
bijvoorbeeld. Maar ook over huur voor bepaalde of onbepaalde tijd, over de verplichtingen die huurder en verhuurder hebben, over hoe om te gaan met overlast, hoe het zit met zelf aangebrachte voorzieningen (‘klusrecht’, red.), wat
de signalen zijn voor voorgenomen hennepteelt en andere
criminele zaken. Én er is veel aandacht voor huurprijsbepaling en voor de verwerking van servicekosten en nutsvoor-
Doedens is een warm voorstander van georganiseerde
welke beroepsgroep het gaat – een belangrijke stap als je vertrouwen wilt winnen, onderscheidend vermogen wilt creëren en maatschappelijke kritiek wilt wegnemen”, zegt
hij. “Al sinds de 19e eeuw verlopen dergelijke processen via een bepaald patroon. Dat begint bij een degelijke opbouw van kennis en kunde, zeker als het om een complex
vakgebied gaat. Parallel vindt veelal ‘organisatie in een collectief’ plaats, komt een gedrags- en beroepscode tot
stand en wordt handhaving geregeld door het opzetten van een klachtenprocedure en tuchtrecht. Gaat het om dat
collectief, dan weet ik dat VBO de door ons gediplomeerde verhuurbemiddelaars welkom zal heten. Van de andere brancheorganisaties weet ik dat niet. Maar feit is dat ver-
huurbemiddelaars en niet-geregistreerde makelaars die professionaliseringsslag tot nu toe gemist hebben. Én dat
ik hun van harte toewens dat ze die alsnog gaan maken. Want verhuurbemiddeling is een serieus vak. Verhuurbe-
middelaars gaan écht veel baat hebben bij de volwaardige erkenning door huurders, verhuurders, politiek en over-
heden die als gevolg daarvan kan ontstaan. Een degelijke opleiding levert daaraan een onmisbare bijdrage.’’ ■
Tekst: Harry Mos
| V A STGOED A DV I SEU R | 23
NeVaCon, hét vastgoedevent waar alles draait om inspiratie opdoen, kennis delen en netwerken. Mis het niet!
VRIJDAG 21 JUNI 2019
DE LOODS, HART VAN HOLLAND NIJKERK Toegang tot NeVaCon is gratis. Voor meer informatie over het programma en om te registreren gaat u naar NEVACON.NL
REGISTREER NU!
COLUMN
Landelijk en Agrarisch Vastgoed
pachtperikelen: de balans tussen pachtersen verpachtersbelangen Het initiatief van minister Carola Schouten (Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit) verdient lof. De bewindsvrouw wil langdurige pacht introduceren en kortlopende pacht ontmoedigen. Duurzaam bodembeheer moet centraal staan bij de herziening van het pachtstelsel. Dan moet wel de bodemkwaliteit in beeld worden gebracht. En dan rijst de vraag: hoe bepalen we die grondkwaliteit? Welke systematiek wordt gehanteerd om te komen tot een gebalanceerde pachtprijs?
T
oen aan het einde van de negentiende eeuw
kaart gebracht moet worden. Daarbij valt o.a. te den-
zwak was, werd besloten dat er specifieke
(koolstofvastlegging). Ook grondbewerking, mechani-
bleek dat de positie van de pachters veelal zeer
pachtwetgeving tot stand moest komen. Dat lukte: op 1 november 1938 is de eerste wettelijke regeling in werking getreden (de Pachtwet van 1937).
Het doel was duidelijk: agrarische ondernemers konden een landbouwbedrijf exploiteren zonder hoge kosten te hoeven maken met het in eigendom verwerven van gronden en gebouwen. Dwingendrechtelijke voor-
schriften in de Pachtwet moesten de zwakke positie van de pachter ten opzichte van de verpachter versterken. Dat is maar ten dele gelukt.
ken aan bemesting en het beheer van organische stof
satie, gewasdiversiteit in tijd en ruimte, het telen van groenbemesters, gewas- en rassenkeuze, de inzet van gewasbeschermingsmiddelen en drainage- en berege-
ningsmogelijkheden zijn onderdeel van de bodemkwaliteit.
De minister lijkt twee vliegen in één klap te willen
slaan; door de bodemkwaliteit te laten meewegen in de bepaling van de pachtprijs is maximalisering van
koolstofvastlegging waarschijnlijk lucratief. Dat kan helpen om klimaatdoelstellingen te realiseren.
Neem nu de pachtprijzen: de reguliere pachtprijs op
Een mooie gedachte, maar hoe moet het nu met die
bouwgrond in het zuidoosten van de provincie Noord-
zijn allerlei digitale hulpmiddelen beschikbaar voor
grond van het pachtprijzenbesluit voor 1 hectare landBrabant is € 550; de geliberaliseerde pachtprijs voor 1 hectare landbouwgrond bedraagt circa € 1.500. En dat
is nog niet alles: bij geliberaliseerde pacht zijn partijen zo vrij als een vogeltje, terwijl bij reguliere pacht par-
tijen zich geconfronteerd zien met een groot aantal
dwingende bepalingen. Er is geen enkele stimulans om langdurige contracten aan te gaan. En bij kortdurende
geliberaliseerde pachtovereenkomsten (korter dan 6
jaar) is er geen prijsbescherming. Door de kortdurende geliberaliseerde pacht met hoge pachtprijzen kan goed
bodemgebruik onder druk komen te staan (roofbouw door intensieve teelten, bijvoorbeeld aardappelen, wortels, bloembollen, etc.)
pachtprijs waarbij de bodemkwaliteit een rol speelt? Er
bureau-onderzoek, die een indicatie kunnen geven als
het gaat om de bodemkwaliteit. Echter: een opname ter plaatse om de waarde van de landbouwgrond te bepalen, lijkt wenselijk om echt maatwerk te kunnen leveren. Daar komt de VBO-taxateur in beeld. Voor ons
is er in feite niets nieuws onder de zon: wij taxeren
regelmatig landbouwgronden waarbij op verzoek ook diverse bodemkwaliteitfactoren meegewogen worden in de schatting van de marktwaarde. Als professionele
VBO-taxateur landelijk en agrarisch vastgoed kunnen we een goede bijdrage leveren aan de ontwikkeling van langdurige pacht. Aan expertise ontbreekt het ons immers niet! ■
Jan Lavrijsen REV RT, bestuurslid sectie Landelijk en Agrarisch Vastgoed
Vandaar de gewenste herziening van het pachtstelsel, waarbij volgens de minister de bodemkwaliteit in
| V A STGOED A DV I SEU R | 25
ACTUEEL | Huurwoningmarkt
Nederland kent een groot tekort aan huurwoningen met een maandhuur tussen € 720,- en € 1.000,-, de zogenoemde middenhuur. Het kabinet komt nu met het voorstel voor een Noodknop Middenhuur. Deze ‘noodknop’ moet leiden tot meer
“ik wil naar veel meer regulering op de huurmarkt” Ook in een gereguleerde markt zijn prima rendementen mogelijk. Laten we wel wezen: wie van de beleggers had Met de Noodknop Middenhuur worden veel woningen voor
het middenhuursegment behouden, zoals de minister in haar brief aan de Tweede Kamer stelt.
“Deze maatregel gaat geen zoden aan de dijk zetten. Het
klinkt mooi en stoer, maar in mijn ogen houdt ze met
haar brief de coalitie een beetje zoet. Er is geen werke-
kunt vragen? Laten we niet doen of dat normaal is. Ik
krijg mails van mensen die een huurverhoging van soms wel 10% of meer voor de kiezen krijgen. Redelijk rendement, daar is niemand tegen. Maar nu is die redelijkheid soms zoek.”
lijke actie. Ik ben voorstander van rigoureuzere maat-
Er zijn slimmere alternatieven dan de Noodknop Midden-
Denk daarbij aan het verhogen van de grens voor sociale
“Zeker zijn die er. Maar daar is (nog) geen draagvlak
regelen, van echt en stevig ingrijpen in de huursector. huur naar minstens € 1.000,- per maand. Denk ook aan
het maximeren van huurstijgingen en de bevriezing van huren. Dus nee, dit gaat niet helpen.”
De Noodknop Middenhuur jaagt verhuurders onnodig in de gordijnen.
“De maatregel zal op verhuurders niet wezenlijk veel indruk maken, omdat hij dus geen zoden aan de dijk
huur.
voor. Zo heb ik onlangs twee amendementen ingediend
die het niet gehaald hebben. In het eerste stelde ik voor dat een huurverhoging maximaal 3% meer mag zijn
dan de inflatie. In het tweede stelde ik voor dat, als een huurprijs in de afgelopen vijf jaar met 30% of meer is gestegen, deze bevroren moet worden. Er zijn dus betere oplossingen te bedenken.”
zet. Zeker, het is evident dat rendementen voor beleg-
Hier is sprake van symboolpolitiek.
laatste is uiterst belangrijk, want wonen is een grond-
steviger en sneller reguleren, én we moeten nu snel veel
gers lager worden als we de huren in toom houden. Dat
recht en daarmee een publieke taak. Als speculanten en beleggers onze steden overnemen en torenhoge huren kunnen vragen, dan ben ik er voorstander van om dat te beperken.
Henk Nijboer zit voor de PvdA in de Tweede Kamer. Hij heeft o.a. wonen en huur in zijn portefeuille.
26 |
erop gerekend dat je op dit moment zulke enorme huren
| VAS T GOED AD VIS EUR
“Absoluut. We moeten de bestaande voorraad echt veel gaan bouwen. Voor dat laatste stel ik een investerings-
fonds voor, met een grote rol voor woningcorporaties. We staan nu stil of we gaan de verkeerde kant op. Zie bijvoorbeeld de afspraken die het kabinet nu maakt met
beleggers om de komende tien jaar middenhuren in de hand te houden. Over tien jaar gaan de huren van de
woningen die onder deze afspraak vallen alsnog hard omhoog. Ik wil het permanent geregeld hebben, met veel meer regulering. Anders komen we er niet.” ■
JUNI 2019
huurwoningen in het middensegment. Over de zin van het voorstel denken VVDkamerlid Daniel Koerhuis en zijn PvdA-collega Henk Nijboer nogal verschillend. Ze reageren beiden op dezelfde stellingen.
“we doen in ons land het omgekeerde van wat de huursector nodig heeft” Met de Noodknop Middenhuur worden veel woningen voor
het middenhuursegment behouden, zoals de minister in haar brief aan de Tweede Kamer stelt.
“Ik sta niet te trappelen, maar ik sta ook niet helemaal
wil een meerderheid van de Tweede Kamer nóg meer
en maatregelen die ik zie langskomen nog het minst
hogere grens voor de sociale huur. Die sector is al veel te
negatief tegenover dit idee. Het is van alle plannen
slechte. Mijn zorg is dat regels de doorstroom remmen.
Dat geldt zowel op de woningmarkt als bij woningbouw. Dit is dus wel weer een regel erbij. Toch kan ik ermee
instemmen, omdat ik denk dat deze maatregel per saldo
woningen gaat toevoegen aan het middensegment. In het Regeerakkoord hebben we afgesproken dat we volle aandacht gaan geven aan de middensector en dat gebeurt hiermee. Maar het is bij lange na niet genoeg.”
reguleren. Helaas, zeg ik dan. Ik hoor de roep om een groot. De VVD wil juist een lagere grens, om meer ruimte
te geven aan de vrijehuursector. Dan kom je tot een lagere middenhuur. We doen in Nederland precies het
verkeerde. We hebben zo’n beetje de kleinste vrijehuur-
sector van alle landen om ons heen. Dan is het niet zo
gek dat die prijzen de pan uit rijzen. Dat is Economie Les
1. Bijna alle andere partijen willen dus precies de andere kant op dan wij.”
De Noodknop Middenhuur jaagt verhuurders onnodig in
Hier is sprake van symboolpolitiek.
“We zullen inderdaad huurwoningen verliezen, omdat
Middenhuur. Die regelt dat de middenhuur van nieuwe
de gordijnen.
beleggers en verhuurders zich terugtrekken uit de markt. Dat gaat dan om de duurdere huurwoningen. Maar ik verwacht dat een groter aantal woningen die nu te duur verhuurd worden, met deze maatregel in het
middensegment terechtkomt. Dus ja, beleggers zullen
niet blij zijn. Maar ik kijk nu toch eerst even naar de belangen van huurders in het middensegment.”
“We hebben gelukkig al een ander middel: de AMVB woningen voor de komende tien jaar vastligt. Dat vind ik
een prima eerste stap. Over de Noodknop Middenhuur: van alle maatregelen is deze nog de minst slechte. Het
slimste alternatief is uiteraard: nu heel snel veel bouwen. Dat kan bijvoorbeeld met kleine noodwoningen. En die lagere grens voor de sociale huur. Dan gaat er pas echt iets gebeuren.” ■
Er zijn slimmere alternatieven dan de Noodknop Middenhuur.
“Ik zou haast willen zeggen: ‘Er zijn dommere alternatieven’. We hebben in het Regeerakkoord afgesproken dat
we iets aan die middenhuursector moeten doen, want
die is veel te klein in Nederland. Om hier wat aan te doen,
Daniel Koerhuis zit voor de VVD in de Tweede Kamer. Hij heeft o.a. wonen en bouwen in zijn portefeuille.
Tekst: Henk de Kleine | Beeld: PvdA en Jan de Groot
| V A STGOED A DV I SEU R | 27
MAKELAAR VAN DE MAAND B&S Rental Services
al dertig jaar op weg en nog steeds niet ingehaald Een niche kiezen en daarbinnen beter zijn dan je concurrenten en nieuwkomers. Dat is de strategie die B&S Rental Services al bijna dertig jaar volgt. De aanhouder wint, zo bewijst deze verhuurspecialist uit Utrecht.
28 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
A PR I L 2 0 1 9
“W
at wij doen, is op het eerste gezicht helemaal niet zo moeilijk.” Ergens tijdens het gesprek bij
B&S Rental Services doen de eigenaren Yvonne
waardoor we voor de tweede keer dachten: ‘Dit is einde oefening’. Achteraf heeft het echter heel goed uitgepakt.”
Vennik en Ferdinand van der Klok deze schijnbaar ontnuch-
ANDER VERDIENMODEL
in de niche van de huur- en verhuurmarkt waarin ze nu al
kosten voor huurbemiddeling niet bij de huurder mogen lig-
terende onthulling. In 1990 rolden zij min of meer per toeval bijna dertig jaar floreren. “Toen we begonnen, zaten we in de huur en verhuur van studentenkamers. Tot er zich twee ge-
beurtenissen voordeden waardoor alles kantelde. Ten eerste
verkocht een aantal beleggers hun panden waarin ze tot dan toe studenten huisvestten. Daarmee viel een deel van onze
business weg. Maar ook belde Foot Locker, de Amerikaanse keten voor sportkleding en schoenen. Ze zochten naar tijde-
lijke huisvesting in Nederland voor hun directeur. Dus deden
wij voor het eerst wat we nu al jaren doen: kijken welk type huisvesting gewenst is en voor welke duur, wat het budget
Zo’n zeven jaar geleden bepaalde de Hoge Raad dat de gen, maar betaald moeten worden door de verhuurder. “Dat
was voor ons wel even een klap”, herinnert Ferdinand zich. “We moesten ineens aan al onze verhuurders melden dat
zij voortaan de rekening van onze diensten voor de kiezen kregen. Toen gebeurde er iets fascinerends. Een aantal ver-
huurders kwam met reacties als ‘Dan ga ik de verhuur zelf wel oppakken’ of ‘Dan laat ik het mijn neef wel doen’. Het
bijzondere is nu: al die verhuurders zijn weer bij ons terug-
gekomen. Zonder uitzondering. Ze ontdekten al snel wat wij
“De verhuurders waarderen wat we allemaal doen.
is – en vervolgens zoeken naar woningen die bij dat verlang-
lijstje passen. In die dagen was er nog nauwelijks internet,
De hele papierwinkel. Het geregel. De juridische haken
ons persoonlijke netwerk en we stelden een lijst van mogelijk
en ogen. Voordien stonden ze helemaal niet stil bij de
geen navigatie, geen mobiele telefonie. We vroegen rond in
geschikte woningen samen. Met de kaart op schoot reden
waarde van onze dienstverlening. Dus zagen zij onze
de match die hij zocht. Van het een kwam het ander. Na Foot
vergoeding als behoorlijk hoog. Maar al snel betaalden ze
we zo in Het Gooi rond met deze directeur en we maakten Locker belden andere internationale bedrijven. Universitei-
die graag. Sterker nog: nu en dan krijgen we nog een fles
FC Utrecht meldde zich: of we een speler voor een seizoen
wijn of een andere attentie als dank.”
ten volgden. Internationale instellingen als de NAVO. Zelfs aan goed onderdak konden helpen. Dat lukte, net als met de
Canadese jockey die hier voor een paar maanden paarden
allemaal doen. De hele papierwinkel. Het geregel. De juri-
en we bedienen hen al sinds jaar en dag naar wens. Je zou
door hen gezien als iets zonder waarde. Althans, ze stonden
kwam inrijden. Al met al een bont internationaal gezelschap, zeggen: iedereen kan dit. Maar we hebben inmiddels ontdekt dat wat wij doen toch echt uniek vakwerk is.” PANIEK IN DE TENT
In de omgeving van Utrecht en Het Gooi is B&S Rental Ser-
vices verreweg de belangrijkste speler in dit specialisme op het gebied van huur en verhuur van woningen. “Toch hebben we best eens gedacht dat het einde nabij was”, herinnert
dische haken en ogen. Voordien werd onze dienstverlening helemaal niet stil bij die waarde. Dus toen het eerste bericht
van de verandering kwam, zagen zij onze vergoeding als behoorlijk hoog. Maar al snel betaalden ze die graag. Sterker
nog: nu en dan krijgen we nog een fles wijn of een andere
attentie als dank. Dat heeft voor ons andermaal de ogen geopend en het heeft duidelijk gemaakt dat dit toch echt een vak apart is.”
Yvonne zich. “De eerste keer was dat toen een aantal grote
DE HALVE WERELD OP DE PASSAGIERSSTOEL
hadden flink wat kapitaal achter zich staan en ze hadden
ces is Elisabeth Immink, die bij het gesprek is aangeschoven.
marktpartijen in ons werkgebied hetzelfde ging doen. Zij hun naamsbekendheid mee. Deze nieuwe concurrenten
gingen behoorlijk ver om bijvoorbeeld verhuurders bij ons weg te kapen. En toch is het ze uiteindelijk niet gelukt om de markt in deze regio te veroveren. Dat was het eerste moment dat we ons realiseerden waar onze kracht ligt. We heb-
ben een groot netwerk van loyale opdrachtgevers, zowel aan
de zijde van de huurders als aan die van de verhuurders. Die
verhuurders zijn deels mensen die zelf regelmatig voor enige tijd naar het buitenland gaan, waardoor hun woning tijdelijk beschikbaar is. Het kunnen ook beleggers zijn die permanent
woningen in de verhuur hebben. De band met hen is stevig, zo hebben we gemerkt. We werken uitermate secuur, nemen alle wet- en regelgeving in acht; we doen meer dan je zo op het eerste gezicht zou zeggen. Dat hebben onze verhuurders wel gemerkt toen de Hoge Raad met een uitspraak kwam
Belangrijke spil in de dienstverlening van B&S Rental ServiZij rijdt met de woningzoekende klanten rond in Utrecht
en omstreken om de ideale tijdelijke woning te selecteren. “De ene dag is dat een gezin uit India, de andere dag een jonge universitair onderzoeker uit Duitsland of iemand uit
de Verenigde Staten. Het aardige is dat je kennismaakt met
al die achtergronden en cultuurverschillen. De woningen
hier in Utrecht zijn vaak volkomen anders dan die in hun
thuislanden. De afstanden zijn hier veel kleiner, Utrecht is in hun ogen een dorp. Je doet heel veel aan verwachtingsmanagement, want een Nederlandse woning is in veel opzichten anders dan wat onze huurders thuis gewend zijn. Het
is dus altijd een spel van zoeken, meedenken, alternatieven voorstellen, geven en nemen. Ik denk dat we wel hebben
bewezen dat we de regels van dat spel goed onder de knie hebben.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: B&S Rental Services
| V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MARKTONDERZOEK
kadastercijfers
marktrapportage
Publicatie mei 2019 Aantal geregistreerde verkochte woningen
Stijging huurprijzen De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is met 5,9% gestegen ten opzichte van dezelfde
periode een jaar eerder, de absolute huurprijs met 2,9%. De gemiddelde huurprijs per m2
van een woning in de vrije sector (kaal boven liberalisatiegrens) komt uit op 11,40 euro.
280.000 particuliere verhuurders Publicatiedatum: 21-05-2019 | Kadaster
Aantal geregistreerde verkochte woningen
In 2018 waren er volgens het CBS ruim
280.000 particuliere verhuurders in
Nederland. Deze groep verhuurders had totaal
ruim 475.000 woningen in de verhuur. Ruim
31 procent van de totale huurmarkt werd
verhuurd door particulieren.
Nรณg minder nieuwe woningen Ondanks het groeiende woningtekort loopt
de bouw van nieuwe woningen de komende jaren terug, stelt ABN AMRO in een rapport
Publicatiedatum: 21-05-2019 | Kadaster
Gemiddelde koopsom
over de bouwsector. Het aantal afgegeven vergunningen nam vorig jaar af met 5,7 procent.
100.000 woningen extra voor zuidelijke Randstad In de zuidelijke Randstad zijn zes
locaties vastgesteld waar woningbouw
wordt versneld. Doel: verbetering
van de leefbaarheid in zwakke
Publicatiedatum: 21-05-2019 | Kadaster
Gemiddelde koopsom
wijken en tegengaan van malafide
huisjesmelkerij. Tot 2025 moeten er
100.000 woningen extra komen.
Eis: voldoende rendement Tijdens een bijeenkomst van beleggers en
gemeente Utrecht bleek dat de grondprijs die beleggers aan gemeenten kunnen betalen
voor de bouw van middeldure huurwoningen 30 tot 50 procent lager ligt dan voor
koopwoningen. Anders haalt de belegger het
Publicatiedatum: 21-05-2019 | Kadaster
verwachte rendement van 6,5 procent niet.
Bron: Kadaster.
30 |
| VAS T GOED AD VIS EUR
JUNI 2019
Samenwerken met DIVA Makelaars
VOOR UITBREIDING VAN ONS LANDELIJK NETWERK ZOEKEN WIJ • Gediplomeerd makelaars en/of kantooreigenaren met passie voor mensen en huizen; • Ondernemerschap, enthousiasme, lef en doorzettingsvermogen; • Goede communicatieve vaardigheden en met een scherp oog voor de wensen van de klant.
Meer weten over de mogelijkheden? DIVA MAKELAARS Patricia van Eijk 088 448 31 59 patriciavaneijk@diva.nl www.kiezenvoordiva.nl
DIVA MAKELAARS.NL