Vastgoed Adviseur oktober 2019

Page 1

Jan Fokkema: “Verstedelijking en woningbouw als rode investeringsmotor” Rabobank: “Financiële prikkel voor gemeenten bij nieuwbouw” Makelaars over woningtekorten buiten de Randstad Gebiedsontwikkelaar AM betrekt alle partijen bij plannen Tweeluik met Taco van Hoek en Stephan Bekx over binnenstedelijk bouwen jaargang 33, nummer 5 | oktober 2019 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van brancheorganisatie VBO



in dit nummer

no nonsense Bouwen door heilige huisjes af te breken

5

actueel Jan Fokkema (NEPROM): “Verstedelijking en woningbouw als ‘rode investeringsmotor’”

6

Carola de Groot (Rabobank): “Financiële prikkel voor gemeenten”

12

Makelaars over woningnood buiten de Randstad

16

Ronald Huikeshoven (AM): “Plannen maken met alle betrokkenen”

22

Tweeluik – Taco van Hoek (EIB) en Stephan Bekx (gemeente Rotterdam) over binnenstedelijk bouwen

26

columns Kadaster – Groen of Rood: wat wil de woningkoper?

11

Bedrijfsmatig Vastgoed – Liever inbreiden dan uitbreiden

19

6 JAN FOKKEMA: “HET MAG SNELLER EN MINDER VRIJBLIJVEND”

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Oproep: ontzie de grondmarkt bij de stikstofproblematiek

25

achtergrond Uit de rechtspraak – Afgebroken bemiddeling voor nieuwbouwcomplex

20

Makelaar van de maand – Cantrijn Makelaardij

28

Marktonderzoek

30

12

colofon

“LAAT GEMEENTEN FINANCIEEL PROFITEREN VAN NIEUWBOUW”

VASTGOED ADVISEUR IS EEN UITGAVE VAN BRANCHEORGANISATIE VBO HOOFD- EN EINDREDACTIE Carola Peters, info@codex-pr.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Henk de Kleine, Harry Mos, Carola Peters, Hans Peters, Johan van de Sande, Paul de Vries, Eddy Westmaas BEELDMATERIAAL AM, EIB, Cantrijn Makelaars, Extra Makelaars, Gemeente Rotterdam, Truus van Gog, NEPROM, Rabobank, Thuis Nieuwbouwmakelaars

16 MAKELAARS IN ENSCHEDE EN GRONINGEN OVER WONINGTEKORTEN

COVER Truus van Gog PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 E-mail: vbo@vbo.nl Advertentietarieven en verschijningsdata vindt u op www.vbomakelaar.nl.

22

ISSN: 1384-7635

FSC® C017135

RONALD HUIKESHOVEN: “IN GESPREK GAAN MET ALLE BETROKKENEN” | V A STGOED A DV I SEU R | 3


TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

!

ZEER SNEL

VERKOCHT

TAXATEUR LANDELIJK EN AGRARISCH VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Landelijk en Agrarisch Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start najaar 2019


NO NONSENSE

bouw huizen door heilige huisjes af te breken Deze editie van de Vastgoed Adviseur staat in het teken van een probleem dat proporties heeft aangenomen die tot voor kort ongekend waren. Wie had enkele jaren kunnen bevroeden dat we anno 2019 maar liefst 263.000 woningen tekort zouden komen? Helaas is dat wel de realiteit. Met name starters en middeninkomens vragen zich af hoe lang zij nog bij pa en ma moeten bivakkeren of wanneer ze een woning kunnen vinden die past bij hun huishouden. Als er kinderen komen, wordt dat probleem nog groter.

D

at woningtekort is alleen maar op te lossen

En zo zijn er nog meer effectieve maatregelen die wat

Daarvoor moeten dan wel de nodige heilige

Afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters,

door heel snel heel veel woningen te bouwen.

huisjes worden afgebroken. En dan heb ik het natuurlijk

niet over al die kerken die een nieuwe bestemming krij-

gen in de vorm van een mooi appartementencomplex, een schitterende boekhandel of anderszins. Dan gaat

het met name om bouwen in het zo vaak geroemde

‘groen’. Er zijn nog steeds mensen die denken dat we daarmee prachtige, waardevolle gebieden als De Hoge Veluwe bedoelen. Dat is een beetje dom.

Ik zou u willen voorstellen om samen met mij een ritje

te maken van Gouda naar Woerden. Daarna vraag ik u

of u nog steeds van mening bent dat het daar om een

VBO betreft op korte termijn kunnen worden genomen. zodat de trein van de doorstroming op gang komt. Maatregelen voor huurders die scheefwonen, zodat

degenen die echt recht hebben op een betaalbare woning, naar die woning kunnen verhuizen. Daarbij denk ik nadrukkelijk ook aan empty-nesters, die best willen verhuizen maar geconfronteerd worden met

zeer hoge woonlasten, vergeleken met hun huidige situatie.

Veel senioren zullen nog heel lang (moeten) wonen in hun huis of appartement. Dat vraagt om maatregelen waarmee aanpassingen mogelijk worden gemaakt.

waardevol groen gebied gaat. Waarschijnlijk niet. En zo

Woningcorporaties kunnen bij dit alles een cruciale rol

worden voor al die mensen die steeds wanhopiger op

voor krijgen. Waarom zien we corporaties niet veel meer

zijn er meer gebieden waar uitstekend gebouwd kan

zoek zijn naar een woning. Zonder waardevolle natuur

op te offeren. Het stikstofprobleem is – zoals inmiddels algemeen wordt geaccepteerd – geen probleem als het

woningbouw betreft. Snel van tafel met dat rigide besluit!

Bouwen; daarmee bedoel ik niet alleen woningen bou-

spelen, maar dan moeten ze daar wel de mogelijkheden als partner bij het oplossen van het woningtekort? Geef

hun de ruimte om te bouwen. Sociale huurwoningen waar nodig. Maar zorg er ook voor dat ze huurders kunnen stimuleren om uit die goedkope woningen te ver-

trekken als hun inkomen daartoe de mogelijkheid biedt. Het kán. Als we die heilige huisjes afbreken.

wen. Een goede infrastructuur met veel aandacht voor

Deze Vastgoed Adviseur laat u kennismaken met de

Het investeringsfonds dat op Prinsjesdag beloofd is, kan

weer veel leesplezier. ■

het openbaar vervoer hangt daar direct mee samen. daarbij goede diensten bewijzen. Laten we gebruik

visies van diverse deskundigen. Ik wens u zoals altijd Harry Bruijniks, voorzitter VBO

maken van de miljarden die beschikbaar zijn!

| V A STGOED A DV I SEU R | 5


drs. ing. jan fokkema (1957) Studie:

Informatietechniek Breda

Sociale geografie Universiteit van Amsterdam Loopbaan:

1978: Laboratoriumassistent Fundamenteel Onderzoek der Materie

1981: Systeemprogrammeur/beheerder Psychologisch Laboratorium UvA

1988: Onderzoeker Werkgroep’2duizend 1990: ProgrammacoÜrdinator SEV

2005: Lid Raad van Commissarissen De Key

1999: directeur Vereniging van Nederlandse

Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)


ACTUEEL | Woningtekort

263.000 woningen tekort. neemt het rijk nu toch de regie? verstedelijking en woningbouw als ‘rode investeringsmotor’ Het is crisis in de nieuwbouw van woningen. Het aantal nieuwbouwwoningen die onder garantie worden verkocht, blijft dalen en dreigt zelfs onder het niveau van het crisisjaar 2014 te komen. Het tekort aan aanbod loopt op. De stikstofuitspraak van de Raad van State zorgt er ook nog eens voor dat tal van projecten worden tegengehouden of stilliggen. De obstakels voor de woningbouw worden steeds talrijker en groter, en dat terwijl het kabinet aandringt op de bouw van méér woningen. Die woningen zijn overigens ook nog eens veel te duur geworden, en het aanbod stemt niet overeen met de woonwensen. Alle reden om te gaan praten met Jan Fokkema, directeur van de Nederlandse Vereniging van Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). Het Kabinet vraagt van de betrokken partijen om meer hun best te doen. De minister gaf vorig jaar aan dat ze de regie

“I

zou gaan nemen. Wat is daarvan het resultaat?

k ben van mening dat de minister echt haar best doet, maar het mag allemaal sneller, concreter en minder vrij-

blijvend. Ik zie wel dat het politiek en maatschappelijk

draagvlak gegroeid is voor meer regie door het Rijk, maar de marktpartijen worden nog te weinig betrokken bij alle

plannen. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de Woondeals die met vijf stedelijke regio’s zijn gesloten. De NEPROM heeft

haar adhesie betuigd aan het plan voor de zuidelijke Rand-

stad, maar Nederland is natuurlijk veel groter. Bovendien gaan de Woondeals bijna allemaal over binnenstedelijke

gebieden. Dat is te beperkt en onderwerpen als de energietransitie en de uitbreiding van de infrastructuur komen ook te weinig aan de orde.”

Wordt de NEPROM nog steeds gezien als die club die alle

die locaties veelal heel duur is en dat het tempo te laag

ligt. Gemiddeld genomen kun je ongeveer de helft van de

zo gewenste productie gewoon niet kwijt in die gebieden. Dus worden de problemen alleen maar groter. Je zult ook

moeten bouwen buiten de bestaande stad – en uiteraard

anders en in hogere dichtheden dan in de Vinex-periode. Om een hoger productieniveau te bewerkstelligen is (zoals we al een aantal jaren roepen) een investeringsimpuls van

het Rijk noodzakelijk: geld voor flankerende investeringen. Dat hebben we in 2018 al in onze Routekaart voor duur-

zame verstedelijking ‘Thuis in de Toekomst’ beschreven: samen met de overheid en met bewoners willen we onze

investeringskracht aanwenden om de uitdagingen aan te

pakken. Maar zonder geld en regie van het Rijk lukt dat niet. Dan moet je denken aan één tot twee miljard euro per jaar. Met de eenmalige woningbouwimpuls van een miljard van het kabinet is daarmee een belangrijke, eerste stap gezet.”

groene gebieden wil volbouwen?

Hoe staat het eigenlijk met die Routekaart ‘Thuis in de toe-

soms is het ook bewuste framing. Maar dan gaat men wel

“Ik ben blij dat we de afgelopen anderhalf jaar behoorlijk

“Bij nog te veel mensen lijkt dat wel het geval te zijn; voorbij aan het feit dat wij de initiatiefnemer waren van het Manifest Binnenstedelijke Gebiedsformatie en het

omvangrijke programma dat daaruit voortgekomen is. Wij onderschrijven de noodzaak van binnenstedelijk bouwen

en transformeren. Nagenoeg alle NEPROM-leden werken daar ook hard aan, maar we weten ook dat bouwen op

komst’?

wat progressie hebben geboekt. Ons uitgangspunt was

dat de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) de verschillende

grote opgaven – verstedelijking, energie, bereikbaarheid, klimaat, landbouw en landschap – bij elkaar zou brengen, daarin keuzes zou maken en de grote lijnen zou uitzetten

waarbinnen regio’s en gemeenten samen met marktpartij-

| V A STGOED A DV I SEU R | 7


moet de methodiek klaar zijn. Politiek draagvlak is daar-

voor natuurlijk onmisbaar. Ik verwacht dat de woning-

bouwimpuls van 1 miljard hiervoor als een katalysator

gaat werken. Voor lokale partijen moet het duidelijk zijn: zonder Regionale Investeringsagenda die past binnen de nationale kaders van de NOVI kun je geen partnership van het Rijk verwachten.”

Wat betekent dat voor ‘rood’ en ‘groen’? Gaan we dan toch bouwen in de groene gebieden die door veel gemeenten met hand en tand worden beschermd?

“Bouwen buiten bestaand verstedelijkt gebied is geen doel op zich. Maar binnen de steden is gewoon te weinig ruimte

en bovendien zijn er ook grote kansen om buiten de stad

kwaliteit toe te voegen. Neem nu de veenweidegebieden, en en maatschappelijke organisaties hun gebiedsgerichte plannen maken. Daarom hebben we inmiddels de NOVIalliantie tot stand gebracht. Dat is een samenwerkingsver-

band waarin tal van partijen participeren, zoals de G40 (de

middelgrote gemeenten) maar ook o.a. Staatsbosbeheer, reizigersorganisatie Rover en de leerstoel Gebiedsontwik-

keling. Ook de NS, de netbeheerders en VNO-NCW staan sympathiek tegenover de alliantie.”

Wat gaat die alliantie dan precies doen?

“De noodzakelijke verstedelijking, en in het bijzonder het

wonen, is het uitgangspunt om afspraken te maken over alle aspecten van gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat

waar voornamelijk intensieve veehouderij plaatsvindt. Het

vergt enorme investeringen om die gebieden droog te ma-

len. Dat moet, want anders kunnen de boeren de weilanden niet gebruiken. Maar tegelijkertijd snapt iedereen goed dat

het een heilloze weg is. Wij denken dat we een veel mooier

landschap kunnen creëren door ‘rood’ en heel veel ‘groen’ (én ‘blauw’) met veel meer natuurwaarde en belevingswaarde te verweven in dat landschap. We hebben in onze

routekaart mooie voorbeelden gegeven van zo’n landschap. Ook in bestaand stedelijk gebied moeten we veel meer

hoogwaardige groen-blauwe stucturen creëren. Vanwege

de klimaatopgave, maar ook om het bewegen in de stad te voet en op de fiets te bevorderen en plezieriger te maken.”

op regionaal niveau investeringsagenda’s moeten worden

Vindt die gedachte weerklank?

investeringsmotor. Die concrete gebiedsontwikkelingen op

vasthoudt aan alléén binnenstedelijk bouwen. Dat bete-

opgesteld op al die onderdelen, met verstedelijking als rode lokaal en regionaal niveau moeten – in samenhang – een

oplossing bieden voor de nationale opgaven. Dat daar uiteindelijk ook nog een extra investering van het Rijk voor

“Niet overal. Je ziet bijvoorbeeld dat de gemeente Utrecht

kent dat Rijnenburg, een gebied dat bij uitstek geschikt zou zijn voor woningbouw, groen moet blijven en dat er moge-

lijk grote aantallen windmolens zullen worden gebouwd. Het betekent ook dat je er de eerstkomende 30 jaar geen woningen kunt bouwen. Juist die locatie is perfect gelegen

“Wij denken dat we een veel mooier landschap kunnen

om echt een duurzame stad van de toekomst te maken,

creëren door ‘rood’ en ‘groen’ (én ‘blauw’)

fiets en hoogwaardig openbaar vervoer. En dan ook nog

met veel meer natuurwaarde en belevingswaarde te verweven in dat landschap.” noodzakelijk is, is natuurlijk zonneklaar, maar dat is niet ons uitgangspunt.

De minister heeft aangegeven dat ze heel positief staat tegenover dit initiatief, dat een mooie opmaat vormt voor de uitvoeringsparagraaf van de NOVI. Een aantal pilotregio’s

gaan nu aan de slag met de methodiek van de Regionale Investeringsagenda’s.”

Wanneer horen we daar meer over?

“We hopen in november a.s. de eerste resultaten te kun-

nen presenteren. Als in 2020 de NOVI wordt vastgesteld,

8 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

met veel groen, water en natuur, optimaal ingericht op de energieneutraal of zelfs energieleverend, stedelijker en in hogere dichtheden dan Leidsche Rijn.”

Gemeenten staan kennelijk niet te trappelen om bouwver-

gunningen af te geven. Zijn ze bang voor hun achterban? Dan kun je je afvragen of een financiële prikkel, zoals het Centraal Planbureau voorstelt, wel kan helpen.

“Dat NIMBY-effect (Not In My Back Yard) speelt natuurlijk

een rol. Mensen die prettig wonen, zitten niet te wachten

op nieuwbouwprojecten. In zoverre hebben gemeenten ‘last’ van hun eigen inwoners, want die zorgen er in veel gevallen voor dat projecten lang uitgesteld worden. Te vaak kiezen gemeentebesturen voor de vlucht naar voren: extra eisen opleggen of besluiten uitstellen. Dus wordt er niet gebouwd, terwijl dat zo hard nodig is.

Maar afromen van winsten, zoals het CPB voorstelt, is niet

O KTO B ER 2 0 1 9


de oplossing. Dat afroominstrument bestaat namelijk al lang en het wordt ook volop toegepast. In de gevallen dat

de gemeente de grond uitgeeft, worden daar afspraken over gemaakt. Als de grond in handen is van een ontwik-

kelaar, maakt die afspraken met de gemeente over de bedragen die naar publieke voorzieningen gaan.

Ik denk dat een financiële bijdrage van het Rijk vanuit de woningbouwimpuls, gekoppeld aan te leveren prestaties

(woningaantallen dus) wél kan helpen om de gemeenteraad net dat extra zetje te geven.”

En dan hebben we ook nog de uitspraak van de Raad van State over het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Door die

uitspraak liggen tal van nieuwbouwprojecten in één klap stil.

“Dat is wat mij betreft een paniekreactie van gemeenten en provincies. Alsof iedere vorm van stikstofuitstoot die

NEPROM: “VERJUBEL DE TWEE MILJARD NIET”

mee eens dat de Natura 2000-gebieden optimaal moeten

geadviseerd: “Koppel woningbouwimpuls aan Nationale omgevingsvisie”. Volgens

meer is dan 0,00 onacceptabel is. Ik ben het er volkomen

worden beschermd. De afgelopen jaren is er veel te veel stikstof op de bodem van die waardevolle natuurgebieden gekomen. Gemiddeld het equivalent van 100 kilo

kunstmest elk jaar op elke hectare in Nederland, dus ook in alle natuurgebieden. Volstrekt onacceptabel. Alleen: de woningbouw heeft nauwelijks tot geen impact op die hoeveelheid stikstof. Om precies te zijn: bij een project

van 100 woningen op 500 meter afstand van een natuur-

gebied nog niet één gram per hectare per jaar. Daarbij is

het (toekomstige) autoverkeer van en naar die woningen meegerekend. Dat is dus verwaarloosbaar, en de natuur- en

milieuorganisaties erkennen dat ook volmondig. Het is ook helemaal niet hun bedoeling om woningbouwprojecten

‘plat’ te leggen, maar dat gebeurt nu wel. Gemeenten en

provincies hadden wel wat moediger mogen zijn. Het Rijk moet nu binnen enkele weken met een beoordelingskader

Daags na Prinsjesdag publiceerde de NEPROM een persbericht. Daarin werd o.a.

de ontwikkelaars moet de besteding van de 2 miljard euro gekoppeld worden aan zogenoemde Regionale InvesteringsAgenda’s die gemeenten met marktpartijen en maatschappelijke organisaties opstellen in het kader van de uitvoering van

de recent gepubliceerde Nationale Omgevingsvisie (NOVI). NEPROM-voorzitter Desirée Uitzetter: “Het verhogen van de woningproductie dient gekoppeld te

worden aan investeringen in de noodzakelijke infrastructuur, de energietransitie, voorzieningen ten behoeve van de klimaatadaptie en in de versterking van de

groene en blauwe structuren in de stad en daar buiten. Veel van die investeringen blijven op dit moment achterwege of vinden ongecoördineerd en los van elkaar

plaats. De NEPROM ziet de woningbouwimpuls van 2 miljard euro als opmaat naar

een langjarige investeringsstroom vanuit het Rijk om de transitie mogelijk te maken naar een hoogwaardige, duurzame leefomgeving en structurele verbetering van

de betaalbaarheid van het wonen in de nieuwe economie. Veruit het leeuwendeel van de investeringen komt van marktpartijen samen met gemeenten en maatschappelijke organisaties.”

of iets dergelijks komen, waarin staat dat bij een bepaalde

maximale uitstoot bij een bepaalde minimale afstand van een natuurgebied wetenschappelijk is aangetoond dat de

stikstof zo verwaarloosbaar laag is dat er geen nadelige

mijnperspectief ontwikkelen én een aantrekkelijk product

zoiets als: minder dan 1000 woningen op meer dan 500

betalen, en vooral niet de ‘scheefwoners van de toekomst’

effecten voor de natuur zijn. In de praktijk betekent dat dan meter van een overbelast Natura2000 gebied? Dan mag je

door met je plan en hoef je verder geen onderzoek te doen of compenserende maatregelen te nemen. Daarna moet

er natuurlijk een veel uitgebreider plan van het Rijk komen

met garanties dat de stikstofuitstoot door sectoren die voor het leeuwendeel daarvoor verantwoordelijk zijn – in de

eerste plaats de veeteelt en het verkeer – op korte termijn drastisch gereduceerd wordt. Maar de bouwprojecten die

daar nauwelijks tot niet aan bijdragen, mogen daardoor niet langer gegijzeld worden.

Wat is het effect van de noodknop middenhuur?

“Er moeten goede afspraken worden gemaakt, maar als je te streng gaat reguleren, zullen beleggers zich terugtrekken. En die hebben we juist zo hard nodig voor dat

middensegment. Geen noodknop dus, maar een langeter-

voor de middengroepen. Je moet huren naar inkomen laten gaan creëren. Ik zie dat het maatschappelijk en politiek draagvlak groot is om wat aan de excessen te doen. Ieder-

een is voor een redelijk rendement van de pensioenfondsen, maar we willen ook dat starters en jonge gezinnen een

betaalbare woning krijgen. En natuurlijk kan niet iedereen

binnen de Amsterdamse ring wonen. Ook daar hangt een prijskaartje aan.”

Zouden makelaars meer bij de plannen moeten worden betrokken?

“Dat denk ik wel. Projectontwikkeling is een lokale aangelegenheid, en wie kent de lokale markt nu beter dan de

plaatselijke makelaar? Gelukkig gebeurt het ook steeds

vaker. Zeker nu de nieuwbouwmarkt zo onder druk staat, hebben we iedereen nodig om projecten tot stand te brengen.” ■

| V A STGOED A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: Truus van Gog


Presentatiepakket

2D foto’s

Blinqlab bestaat 10 jaar!

2D/3D interactieve plattegrond

Tijdelijk €10,- korting op het presentatiepakket op uw eerste bestelling voor 1 dec 2019

Al 10 jaar hét adres voor fotografie, plattegronden en visualisaties.

360° foto’s & tour op funda

e vast

lage

prijs

5,-

€14

Woonclip met échte video

funda uploadservice 088-678 6789

l

www.blinqlab.nl

l

info@blinqlab.nl


COLUMN Kadaster

groen of rood: wat wil de woningkoper? Wil je wonen in de stad of in het groen? Het is een lastige vraag omdat het antwoord samenhangt met heel veel factoren. Waar woont je familie, waar is je werk en waar wonen je vrienden? Je keuze voor groen of rood is altijd gekleurd door al die afwegingen.

W

ie kan een keuze maken tussen een stede-

Die stijging gaat vooral ten koste van de middelgrote

zonder dat allerlei persoonlijke normen en

kopers hun eerste woning in de G4 (Amsterdam,

lijke omgeving en een groene omgeving

waarden een doorslaggevende rol spelen in die woon-

beslissing? Dat zijn er maar weinigen, vermoed ik. In

veel meerpersoonshuishoudens verschillen de woonvoorkeuren tussen de huisgenoten, die hun wensen koppelen aan praktische (on)mogelijkheden. Dat komt

doordat een woning – en dat geldt ook voor de woon-

omgeving – een verzameling is van kenmerken. Die

kenmerken (of combinaties daarvan) zijn doorslaggevend voor de keuze die huishoudens kunnen en willen

steden. Op dit moment koopt 12% van de jongste

Rotterdam, Den Haag en Utrecht), 31% in de G40. Eigenlijk gaan ze dus steeds meer voor groen en niet

voor rood. Waarschijnlijk is de woningprijs van grote invloed op hun keuze: de prijzen in de grote steden stij-

gen veel harder dan buiten de steden. Sinds 2016 is de gemiddelde woningprijs in de vier grote steden uitge-

komen boven de gemiddelde prijs in de kleinere steden.

maken. Natuurlijk scoren groen en uitzicht altijd hoog,

Dat is pas sinds 2016 het geval, en sinds dat jaar is het

woon-werkafstand en/of de nabijheid van winkels of

Daarvoor was het decennialang toegenomen. Dat kan

en dan moet je op het platteland zijn. Maar ook de scholen is voor velen van groot belang. Dan kies je eerder

voor

dilemma’s…

een

stedelijke

omgeving.

Dilemma’s,

Wellicht ervaren koopstarters nog de meeste vrijheid om een eigen keuze te maken, die gebaseerd is op hun eigen waarden. Zij zijn nog niet gesetteld en zijn daar-

door vrijer om te gaan wonen waar ze zouden willen. Vaak hebben ze nog geen kinderen maar zien ze toch in gedachten al hun kinderen in de natuur ravotten. Of

zien ze die kinderen juist opgroeien in de nabijheid van

aantal jongeren dat voor de G4 kiest, afgenomen. geen toeval zijn, lijkt me.

Vooral Amsterdam werd duurder door de jaren heen. Nu lijkt een nieuw tijdvak aangebroken. In de afgelopen 12 maanden stegen de prijzen in Amsterdam veel minder hard dan elders in het land. Met andere woor-

den: Amsterdam is relatief goedkoper aan het worden. Als deze trend zich voortzet, dan wordt onze hoofdstad

weer een stad voor koopstarters. Dat is nu nog lastig voorstelbaar. ■

musea en musicalscholen. Juist vanuit fundamentele waarden kiezen zij voor een plek om te wonen. En wat kiezen zij dan?

Paul de Vries,

Opvallend genoeg kopen jonge mensen het laatste

Woningmarktexpert

decennium steeds meer een woning buiten de stede-

Kadaster

lijke omgeving. In 2008 kocht 50% van de 30-minners

hun woning buiten de 40 grootste Nederlandse steden. Dat percentage ligt nu op 57%.

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 1


ACTUEEL | Huizenmarkt

Carola de Groot, senior-econoom huizenmarkt Rabobank:

“ gemeenten moeten meer financieel profijt krijgen van nieuwbouw” De ambities zijn er; bij de overheid en bij marktpartijen, maar het tekort aan woningen loopt alleen maar op. Met name starters en de middeninkomens zijn de klos. Dr. Carola de Groot, senior-econoom huizenmarkt bij de Rabobank, weet natuurlijk dat dé oplossing – meer woningen bouwen – niet zo simpel is. Maar er zijn wel maatregelen te bedenken die kunnen bijdragen aan de oplossing van het vraagstuk, zegt ze.

“G

emeenten bezitten al sinds de jaren 90 van de

Groot denkt niet dat vérgaande bemoeienis van het Rijk

posities. Die zijn nu veelal in het bezit van markt-

aliseerd. “In de Vinex-jaren had het Rijk een stevige vinger

vorige eeuw niet meer het monopolie op grond-

partijen, en die zijn inderdaad in sommige gevallen afwach-

tend. Maar de lagere overheden spelen wel degelijk een rol

als het gaat om het oplossen van het woningvraagstuk. Uit onderzoek van het Centraal Planbureau blijkt dat ge-

meenten diverse belangen tegen elkaar moeten afwegen. Dan gaat het vaak over ruimtelijke kwaliteit (groen!) ver-

sus woningbouw. Daarnaast zijn (landbouw)gronden die mogelijk geschikt zijn voor woningbouw, vaak verkaveld c.q. versnipperd. En dan hebben gemeenten natuurlijk ook

“Je kunt je afvragen of je het wonen in de stad koste wat het kost moet faciliteren. Misschien moeten we accepteren dat de ruimte in de stad nu eenmaal beperkt is.” nog te maken met – vaak lange – inspraakprocedures. Dat

is niet onterecht, want ze moeten de belangen behartigen

van hun eigen inwoners. Ook de politiek speelt daar een rol: wat wil de achterban?”

ervoor zal zorgen dat de streefgetallen wél worden gere-

in de pap, maar ook toen werden de gewenste aantallen

niet gehaald. We hebben te maken met een gedeelde

opgave van verschillende partijen. Als gemeenten meer financieel profijt gaan krijgen van nieuwbouw (in plaats

van alleen de ontwikkelaar of de grondbezitter) zullen ze

wellicht eerder geneigd zijn om nieuwbouw toe te staan. Het Centraal Planbureau komt op basis van onderzoek ook tot die stelling. Een van de mogelijkheden is invoe-

ring van een gemeentelijke heffing op planbaten. Als een bestemmingsplan wordt gewijzigd van bijvoorbeeld landbouwgrond naar grond voor woningbouw, stijgt de waarde. De gemeente kan dan meeprofiteren van die waardestijging.”

MEER OF MINDER RUIMTE

Hier en daar horen we ook de roep om wat meer ‘gemeenschapszin’ te tonen. Mensen kunnen best met wat minder

ruimte toe – net als vroeger. Hoezo anderhalve kamer c.q. 65 m2 per persoon? Voordeurdelen moet gefaciliteerd wor-

den, zodat meer mensen van één woning gebruik kunnen maken.

WIE KRIJGT DE REGIE?

“Maar dat gebeurt al”, zegt de econome. “Het probleem is

rijksrelaties) heeft vorig jaar al aangekondigd dat zij de

huishoudens. Daardoor kunnen steeds meer huishoudens

Minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken en Konink-

regie zou nemen in het woningbouwvraagstuk. Carola de

12 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

dat het aantal woningen niet voldoende is voor het aantal zich geen plaats op de woningmarkt verwerven. En dat

O KTO B ER 2 0 1 9


aantal groeit. Tot 2040 zullen er volgens CBS-cijfers nog zo’n 760.000 huishoudens bijkomen, met name in stede-

lijke regio’s. Moeten we dan weer terug naar de tijd van de wederopbouw, toen ‘inwonen’ heel gewoon was? We ontkomen er niet aan om te bouwen voor de toekomstige woningbehoefte. De verduurzamingsopgave komt daar nog bovenop.”

TRANSFORMATIE

Transformeren dan? ‘Verrommelde’ randen van gemeenten

bebouwen met mooie, duurzame woonwijken? Dat kan volgens De Groot een oplossing zijn. “Maar dat verschilt

regionaal. De transformatiepotentie in het binnenstedelijk gebied is niet overal voldoende als je uitgaat van de huidige

verdichtingsmaatstaven. Bovendien kun je je afvragen of je

het wonen in de stad koste wat het kost moet faciliteren. Misschien moeten we accepteren dat de ruimte in de stad

nu eenmaal beperkt is. We zien al sinds 2015 dat jonge ge-

Carola de Groot, senior-econoom huizenmarkt Rabobank

zinnen de stad verlaten omdat ze kiezen voor meer ruimte. Desondanks komen er – ook in de stad – nog steeds huishoudens bij.

onwenselijk, zowel voor het huishouden als voor het func-

Er zijn diverse oplossingen om te voorzien in de woning-

woningmarkt van groot belang voor de economie.

behoefte: transformatie van o.a. oude bedrijventerreinen, bouwen in het ommeland én verdichting van de stedelijke omgeving, bijvoorbeeld door hoogbouw.” STARTERS HELPEN

Hoe helpen we de starters op de woningmarkt? Door de aflossingstermijn naar 40 jaar te verlengen? Door het mogelijk te maken dat slechts de helft van de leensom hoeft

te worden afgelost? Door de overdrachtsbelasting voor de

tioneren van de woningmarkt. Bovendien is een stabiele

De maatregel om starters vrij te stellen van overdrachtsbelasting voor de aankoop van hun eerste woning, is op zich sympathiek en kan jongeren zeker helpen. Je kunt deze maatregel echter ook zien als een vorm van vraagondersteuning, die prijsopdrijvende effecten kan hebben als het

aanbod niet toeneemt. Als de huizenprijzen ook stijgen, schieten ze er niets mee op.”

eerste woning af te schaffen?

NIEUWE MAATREGELEN

“Probleem is dat jonge mensen vaak verhuizen”, stelt De

enthousiasme rekenen: “Je hebt natuurlijk wel in één klap

Groot. “Als je de aflosverplichting met de helft vermindert, kan dat leiden tot een hoger risico op een restschuld. Dat is

Het voorstel van een ‘noodknop middenhuur’ kan op weinig meer woningen met een huurprijs tot 1.000 euro, maar

zo’n maatregel creëert veel onzekerheid voor investeerders: zij zien hun rendement mogelijk afnemen. Daardoor kan de maatregel ook averechts werken. De afgelopen jaren

KABINETSPLANNEN

Het kabinet maakte tijdens Prinsjesdag bekend

dat de woningbouw wordt gestimuleerd. Daarvoor is een miljard euro beschikbaar. Die impuls moet

zagen we juist een groei in het middensegment. Mogelijk zou die groei worden afgeremd door een vorm van extra regulering. En het middensegment hebben we hard nodig voor een goed functionerende woningmarkt.”

volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken

Ze is wel positief over de kabinetsplannen om de woning-

oplossen van knelpunten’. Het geld kan bijvoorbeeld

toont de hoognodige daadkracht met deze aangekondigde

‘bijdragen aan betaalbare woningbouw en het worden gebruikt om bedrijven uit te plaatsen,

nieuwe wijken beter bereikbaar te maken of de

gevolgen van de stikstofuitspraak op te vangen.

Daarnaast is er een miljard euro beschikbaar om de wachtlijsten in de huursector aan te pakken zodat

mensen sneller aan een betaalbare woning kunnen

komen. De bedoeling is dat woningbouwcorporaties en andere verhuurders worden gestimuleerd om meer betaalbare huizen te bouwen.

bouw aan te jagen met twee miljard euro: “Het kabinet

financiële impuls. Die moet resulteren in meer betaalbare huizen voor starters en middeninkomens in gebieden met

een groot tekort aan huizen.” Tegelijkertijd tempert ze de

verwachtingen. “Het woningtekort is niet van vandaag op morgen opgelost. Bovendien moet er eerst een oplossing

komen voor de gevolgen van de stikstofuitspraak voor de bouw, bijvoorbeeld via noodwetgeving. Zolang er geen oplossing is, zullen die nieuwe bouwprojecten sowieso niet van de grond komen.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Rabobank

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 3



ACTUEEL | Woningnood

Neem Groningen, neem Enschede…

woningnood treft ook oosten en noorden Het woningtekort in Nederland is groot. Er moet gebouwd worden. Maar waar, wat, voor wie en hoe? Veelal

stellen we ons die vragen met de Randstad in het achterhoofd. Maar hoe zit het daarbuiten? In Enschede bijvoorbeeld? Of in Groningen? Welke problematiek speelt daar een rol? Hoe verhoudt zich de lokale situatie tot die in het westen? En welke oplossingen zijn er volgens de deskundigen voor die gebieden?

“D

e ‘gekte’ is hier weliswaar minder dan in het wes-

tuintje zoeken. Zolang die er niet zijn, is er dus geen door-

Bruinenberg van Extra Makelaars, één van de drie

klaar’ – in de buurt van voorzieningen en/of het centrum

ten, maar ook hier is de nood hoog.” Dat zegt Bjorn

grotere kantoren in Enschede. “Door de lage rentestand en

de toegenomen werkgelegenheid is het aantal mensen die wat ruimer willen gaan wonen, groot. Probleem is alleen

stroming. Ruimere eengezinswoningen – het liefst ‘instapkomen onvoldoende vrij. Dat drijft de prijzen op; starters komen er daardoor niet of nauwelijks tussen.”

dat er vrijwel niets beschikbaar is. In de stad (ca. 160.000

STUDENTENSTAD

Om de hele markt te kunnen bedienen, zouden dat er door-

teit en hogeschool een studentenstad is. Bjorn: “Ook hier

inwoners, red.) staan momenteel zo’n 350 huizen te koop. lopend zeker 1.000 moeten zijn. Nu blijven mensen zitten waar ze zitten. Er wordt wel gebouwd, maar dat zijn vooral appartementen in het hogere segment. Wij zien juist heel

veel jonge ouderen die een gelijkvloerse woning met een

Bijkomend probleem is dat Enschede met zijn universi-

neemt het aantal beleggers toe. Huizen worden opgekocht, verkamerd en verhuurd. Dat is iets waar de gemeente niet

echt grip op krijgt. Maar daardoor neemt het aanbod voor andere woningzoekenden natuurlijk nog verder af. Boven-

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 5


dien blijven zowel de gemeente als de corporaties achter de

OVERBIEDEN

vatie. Ze doen wat ze kunnen, maar het blijft – voor zowel

de Randstad. “In Amsterdam ligt de gemiddelde verkoop-

feiten aan lopen waar het gaat om nieuwbouw en/of renode koop- als de huurmarkt – onvoldoende. En dat terwijl het hier echt niet ontbreekt aan ruimte.”

Toch zijn de prijzen in Enschede nog altijd flink lager dan in prijs van een woning op 434.000 euro; hier nog op zo’n

240.000 euro”, zegt Bjorn. “Voor dat bedrag gaan goed on-

derhouden, ruime eengezinswoningen de markt op. Als je geluk hebt, kun je er zelfs een twee-onder-één-kapwoning

voor kopen. Maar als er niets verandert, rijzen de prijzen ook hier straks de pan uit. Kopers gaan nu al meer en meer

“Als er niets verandert, rijzen de prijzen ook hier straks de pan uit.”

overbieden.”

De rol die de makelaar kan spelen, is volgens hem beperkt. “Wíj kunnen het aanbod nu eenmaal niet groter maken. We

proberen iedereen zo goed mogelijk te bedienen. Vanwege

de krapte is het niet zo lastig om woningen te verkopen.

16 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

O KTO B ER 2 0 1 9


Bjorn Bruinenberg, Extra Makelaars

Dagmar Bolwijn, Thuis Nieuwbouwmakelaars

Het is vooral een uitdaging om voor de verkopende partijen geschikte woningen te vinden. De oplossing voor dat

probleem moet toch echt uit Den Haag komen. De plannen uit de Miljoenennota zijn een mooi begin. Maar of het

“Zowel in de bestaande woningvoorraad als in nieuwbouw vissen starters voortdurend achter het net.”

voldoende is…” GRONINGEN

Hoe zit het zo’n 150 kilometer noordelijker, in en om de stad Groningen (232.000 inwoners)? “Er is hier zeker ook een groot tekort”, zegt Dagmar Bolwijn van Thuis Nieuw-

dat overal het tempo er een beetje uit is, met name door

gewoon pech. Zowel in de bestaande woningvoorraad als

komen niet meer uit de kosten en maken pas op de plaats.

bouwmakelaars. “Vooral starters zijn de dupe. Die hebben in nieuwbouw vissen ze voortdurend achter het net. Ver-

der signaleren we een toenemende vraag naar wat luxere

appartementen voor welgestelde 55-plussers. Die zijn er

ook bijna niet. Alles met het gevolg dat de prijzen ook hier sky-high zijn, hoewel Groningen-stad wat dat betreft niet

de gestegen bouwprijzen. Ontwikkelaars en investeerders Óf ze verhogen hun verkoopprijzen. Maar vergeet ook niet

de kostenverhogende consequenties van aardbevingsbestendig bouwen. Dat is in een groot deel van deze provincie verplicht.”

model staat voor het hele noorden. Door de universiteit, het

VERKAMEREN

haven, de regiofunctie e.d. is de vraag hier groter. 300.000

heeft, spreekt voor zich. “De afgelopen jaren zijn er voor

Universitair Medisch Centrum, de nabijheid van de Eemstot 350.000 euro voor een fatsoenlijke eengezinswoning is

inmiddels normaal. Onbereikbaar voor veel starters. Vandaar ook de toenemende trek naar buitenwijken en naar dorpen als Roden en Leek, die zo’n 20 minuten rijden van de stad liggen.” TEMPO ERUIT

Toch is de bouwambitie van het Groningse gemeentebestuur groot. Goed nieuws voor een makelaarskantoor als

Dat een stad als Groningen veel jonge woningzoekenden studenten en net-afgestudeerden heel veel huurwoningen gebouwd”, zegt Dagmar. “Daardoor worden minder wonin-

gen opgekocht door particuliere beleggers. Het gaat ook

het verkameren tegen. Daar zit de gemeente trouwens ook

anderszins bovenop. Vroeger mocht je zonder vergunning drie studenten in een pand laten wonen; nu zijn dat er nog maar twee. En nieuw te bouwen units mogen niet kleiner zijn dan 50 m2.”

dat van Dagmar, dat eigenlijk uitsluitend in nieuwbouw

Deze werkwijze en regelgeving vormen volgens Dagmar

een compleet nieuwe wijk met de naam Meerstad”, vertelt

in het westen van het land die met een soortgelijke proble-

doet. “Zuidoostelijk van de stad ontstaat geleidelijk aan ze. “Daarnaast zijn wat grote nieuwbouwlocaties aange-

wezen. Eén daarvan is het voormalige Suikerunieterrein. Daar is op circa 130 hectare plek voor maar liefst 2.500 tot

5.000 woningen voor diverse doelgroepen. Lastig is alleen

misschien een goed voorbeeld voor de (universiteits)steden matiek kampen. Ze realiseert zich wel dat daar veel meer

met de ruimte moet worden gewoekerd. “Aan ‘groen’ is

hier gelukkig geen gebrek. Dat is in alle opzichten een fijne, luxueuze situatie.” ■

Tekst: Harry Mos Beeld: Extra Makelaars, Thuis Nieuwbouwmakelaars

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 7


ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL


COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

liever inbreiden dan uitbreiden! Na tien jaar stilstand is de grondmarkt voor nieuwe woningbouwlocaties de afgelopen twee jaar fors aangetrokken. Het woningtekort is groter dan ooit. Het toegenomen consumentenvertrouwen en de lage rentes hebben de vraag naar woningen een grote stimulans gegeven. Het gevolg: een voortdurende zoektocht naar nieuwe woningbouwlocaties. Die wordt inmiddels doorkruist door de stikstofproblematiek die menig nieuwbouwproject onmogelijk maakt. Maar waar liggen dan de kansen voor nieuwbouw? Buiten of binnen de stad?

T

oen in 2008 de IJslandse bank Icesave omviel,

Deze transformaties zijn veel kapitaalsintensiever dan

grondtransacties voor woningbouwgrond. De

het gewenste maatschappelijke draagvlak. Inzetten op

deed ons kantoor net een van de laatste grote

toen gerealiseerde koopsommen voor warme grond

werden tot voor kort niet meer behaald. Sterker nog, deze uitbreidingsgebieden lagen er een decennium leeg en verlaten bij. De aankopen vormden een blok aan

het been bij menige gemeente en projectontwikkelaar. Anno 2019 lijkt alle ellende vergeten: er moet gebouwd

het bebouwen van weiland, maar ze beschikken over deze transformaties; dat is pas verduurzaming! De prak-

tijk bewijst dat deze transformaties succesvol kunnen

verlopen. Mooie, kleinschalige en uiterst duurzame woonwijken verrijzen snel op deze – vaak uitstekend gelegen – locaties.

worden.

De markt aan zet

Minister Ollongren pleitte er in 2018 voor om zowel in

ontwikkelingen en transformaties echt aan de markt

de binnensteden als in de groene gebieden aan de stadsranden te bouwen. Gemeentes en provincies in de

Randstad reageerden onverbiddelijk: het opofferen van meer groen in de Randstad is uitgesloten. Verregaande concentratie van woningbouw bij en langs bestaande infrastructuur moet het motto zijn. Inmiddels speelt

ook het Programma Aanpak Stikstof een prominente

rol. De strenge stikstofeisen maken nieuwbouw in de buurt van Natura 2000-gebieden vrijwel onmogelijk. Aan stads- en dorpsranden

Ik verwacht dat de komende jaren vaker ingezet zal wor-

den op woningbouwlocaties op verouderde bedrijventerreinen en op glastuinbouwgebieden aan stads- en dorpsranden in de Randstad. Aan alle voorwaarden

wordt daar voldaan. De gebouwen verkeren – uitzonde-

ringen daargelaten – aan het einde van hun economische en technische levensduur. ‘Direct’ groen wordt niet

Bijkomend voordeel is dat de betrokken overheden deze overlaten en geen graantje mee willen pikken van de

grondmarkt. Immers: de overheidswens tot participatie

in de grondmarkt vormt nogal eens een vertragende factor bij de realisatie van plannen. De overheid heeft

naar mijn mening bij dergelijke transformaties alleen een regierol met betrekking tot de planologie en het noodzakelijk kostenverhaal. Daar moet het bij blijven.

Kortom: we moeten inzetten op een vlotte transforma-

tie van verouderde bedrijventerreinen aan de randen

van stad en dorp. Er liggen tientallen gebieden in de Randstad die rijp zijn voor zo’n transformatie. Daar kun-

nen – zoals inmiddels is bewezen – mooie nieuwe woonwijken verrijzen. Zulke transformaties zijn van

meerwaarde voor de woningzoeker, voor de maatschap-

pij én uiteraard voor de eigenaars van deze gebouwen. Onze VBO-makelaars zijn graag behulpzaam bij het realiseren van deze meerwaarde. ■

REV RT Bc, Jurist/ onteigeningsdeskundige/

opgeofferd en de infrastructuur is vaak nabij. De stik-

makelaar/taxateur

stofproblematiek gooit op die locaties geen roet in het eten.

Mr. E.D.J. Westmaas

Specialist bedrijfsmatig

| V A STGOED A DV I SEU R | 1 9


UIT DE RECHTSPRAAK

afgebroken bemiddeling voor nieuwbouwcomplex Iedere makelaar zal wel een gevoel van voldoening krijgen als hij een mooie bemiddelingsopdracht tot verkoop verwerft. Ook uw collega Caljé was dik tevreden toen hij werd benaderd door Duinrand Vastgoedontwikkeling om zestig nieuw te ontwikkelen appartementen in de verkoop te nemen. Er zat echter wel een vervelend detail aan vast. Dat zo’n detail tot heel wat problemen zou leiden, had Caljé niet voorzien. Wat was het geval?

D

uinrand Vastgoedontwikkeling had een centraal

scratch af aan’ uitleggen waarom zijn verkoopstrategie

centrum van de stad. De ontwikkelaar nam contact

het was.

gelegen stuk bouwgrond aangekocht vlak bij het

op met Caljé, die goed was ingevoerd in de plaatselijke wo-

goed zou werken. Na eindeloze discussies bleef alles zoals

ningmarkt. Van hem werd verwacht dat hij Duinrand zou

Nou ja, bijna alles. Willem meende dat mevrouw Saskia

geen ander wat de woonbehoefte van het publiek was. Of

SMS Real Estate, ingeschakeld moest worden. Zij was

adviseren over de planontwikkeling. Caljé wist immers als

meneer Caljé zo vriendelijk wilde zijn om Duinrand te adviseren over de te realiseren appartementen, de gewenste

woonoppervlakte en wel of niet gedeelde buitenruimten. O ja, ook graag nog een stuk of wat slimmigheidjes in de splitsingsakte en dat soort zaken. Caljé ging vol energie

en goede moed aan de slag. Het overleg met de medewerkers van Duinrand en diens externe adviseurs vergde al gauw zo’n 100 uur. De ontwikkeling van het project

verliep voorspoedig en na verloop van tijd stonden er grote verkoopborden op het bouwterrein. Caljé ontwierp een ronkende verkoopbrochure en maakte plannen om een drietal

Pitronella van Super Makelaars Specialisten, kort gezegd immers een Top Specialist op het gebied van vastgoed. Heel eerlijk gezegd had Caljé nooit eerder van deze Saskia gehoord. SMS kende hij wel; gewichtigdoeners die overal

en tegenover eenieder beweerden dat zij De Beste waren. Tastbare resultaten had hij daarvan nog nooit gezien. Cal-

jé maakte bezwaar tegen een tweede verkoopmakelaar.

Dat werkte alleen maar averechts én kostenverhogend. Tevergeefs: Saskia moest en zou worden toegevoegd aan het ‘verkoopteam’, zoals Caljé en zijn assistent plots werden genoemd.

verkoop-informatiebijeenkomsten te houden.

EFFECTIEF AANPAKKEN

TWEEDE MAKELAAR

appartementen succesvol verkocht zouden worden. Hij

Rond die tijd trad Willem Maison aan als nieuwe bestuur-

der bij Duinrand. Willem vond dat een aantal zaken anders moesten worden georganiseerd. Hij was het type bestuur-

der dat zich onvermoeibaar inspande om zaken die goed

waren gepland, opnieuw te gaan regelen. Inderdaad, u hebt het goed gezien, Willem was afkomstig van de over-

heid. Hij stelde alle adviezen van Caljé ter discussie, en hetzelfde lot viel de door hem opgemaakte verkoopbro-

chures en de verkoopstrategie ten deel. Caljé moest ‘van

20 |

| VAS T G OED AD VIS EUR

Caljé had beproefde opvattingen over de wijze waarop de organiseerde drie open dagen waarbij informatie werd

verstrekt over de appartementen. Gegadigden konden dan meteen intekenen. Saskia vond dat een slecht idee. Zij was

van mening dat kandidaat-kopers meteen € 250,- moesten

betalen om een optiecontract te mogen ontvangen. Waar

dat geld naartoe ging? Naar SMS natuurlijk. Dat vond Caljé weer een slecht idee en hij negeerde het dan ook. De

informatiedagen waren een daverend succes. Voor alle appartementen waren kandidaat-kopers gevonden.

O KTO B ER 2 0 1 9


Enkele dagen na de laatste informatiedag ontving Caljé een

niet bij zitten. Hij begreep dat een opdrachtgever in begin-

dat Caljé haar buiten het verkoopproces hield. De reden

gezegd had hij ook totaal geen trek meer in het uitvoeren

Brief-Op-Poten van Willem. Die had van Saskia gehoord lag volgens Saskia in pogingen van Caljé om de woningen te gunnen aan zijn eigen relaties. Bovendien zou Caljé de potentiële kopers van de appartementen dwingen om

hypotheekadviezen af te nemen van een vrindje. Saskia had Willem er daarbij op gewezen dat, anders dan SMS, de organisatie van Caljé niet beschikte over een Compliance Afdeling. Tsjaaa, dan krijg je vanzelfsprekend dergelijke

frauduleuze praktijken! Integriteit bestaat slechts bij goede compliance, zo had Saskia Willem verteld. Caljé werd direct op non-actief gezet in afwachting van nader onderzoek.

Collega Caljé reageerde direct en wees erop dat het verhaal

van A tot Z onzin was. Willem ging vervolgens opnieuw

op onderzoek uit. Dat wil zeggen: hij raadpleegde Saskia, en die bleef bij haar aantijgingen. Zelf noemde ze dat een

sel een opdracht te allen tijde kan beëindigen. Heel eerlijk van een dergelijke opdracht. Maar Duinrand moest niet

vergeten dat er bijzonder veel en goed werk was verricht

door Het Team Caljé, om het vocabulaire van Willem te gebruiken.

Caljé ging dus vanzelfsprekend niet akkoord met een af-

wikkeling met gesloten beurzen. Geen stuiver vergoeding

voor zoveel werk was natuurlijk ook niet redelijk. Caljé eiste daarom courtage. Probleem was wel dat er nog geen koop-

overeenkomst tot stand gekomen was. De courtage zou pas verschuldigd zijn nadat de bemiddelingswerkzaamheden

tot resultaat zouden hebben geleid, maar dat was onmoge-

lijk gemaakt. Caljé eiste een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Duinrand gaf geen krimp waarna Caljé de dagvaarding uitbracht.

‘Aangifte-Van-Niet-Integer-Handelen’. Binnen haar organi-

De rechter was snel klaar met deze zaak. Op grond van de

Specialist (op z’n Engels uit te spreken) moest dat versturen

heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het

satie was zo’n formulier ontworpen en iedere Real Estate aan de opdrachtgever als er misstanden waren vastgesteld. Willem wist genoeg en zegde met directe ingang de bemiddelingsopdracht van Caljé op. REDELIJK LOON

Aangezien de opdracht was opgezegd en er formeel nog

geen appartement verkocht was, meende Duinrand geen stuiver courtage verschuldigd te zijn. Bovendien betrof dit

een ‘kwestie van eigen-schuld-meneertje’. Caljé liet het er

wet bestaat de mogelijkheid dat de makelaar toch recht

loon als de opdracht voortijdig wordt beëindigd. Bij de bepaling hiervan wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de makelaar verrichte werkzaamheden, het

voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de reden waarom de overeenkomst is beëindigd.

Nu was het nog zaak om dat redelijke loon vast te stellen. Dat was een kwestie van het doorhakken van een

knoop: Duinrand moest 50% van de courtage betalen.

(De namen zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

| V A STGOED A DV I SEU R | 21


GebiedsACTUEEL | ontwikkeling

Ronald Huikeshoven, directievoorzitter AM:

“ plannen maken we samen met alle betrokkenen” In gesprek gaan. Met ouderen die comfortabel willen wonen, starters die op zoek zijn naar een betaalbare woning, omwonenden die een nieuw appartementencomplex eigenlijk niet zo zien zitten. Zelfs met krakers in de voormalige Bijlmerbajes. De term ‘in gesprek gaan’ valt bij ieder onderwerp dat we bespreken met Ronald Huikeshoven, directievoorzitter van gebiedsontwikkelaar AM. Wie AM vooral associeert met heel hoge appartementencomplexen (denk aan de Zalmhaventoren in Rotterdam), leert al snel dat de werkelijkheid anders is.

“W

ij zijn een gebiedsontwikkelaar en we richten

En inderdaad: we ontwikkelen prachtige appartementen-

voorzieningen”, zegt Huikeshoven. “We heb-

woningen. Ook buiten de stad. Ik denk dat zo’n 80 procent

ons op wonen, werken, winkelen en vrijetijds-

ben een eigen conceptafdeling waar stedenbouwers en landschapsarchitecten samenwerken met vormgevers en

marktonderzoekers. Onze kracht ligt in creatief denken. We bedenken zelf onze eigen producten. De visie die ver-

volgens ontstaat, delen we met externe architecten en

complexen in de stad, maar ook heel veel grondgebonden van al onze eengezinswoningen in uitbreidingsgebieden wordt gerealiseerd. Ons motto is: binnenstedelijk als het

kan. Wanneer dat niet mogelijk is, dan kun je de stap maken naar bouwen in uitbreidingsgebied.”

stedenbouwkundigen, die het concept uitwerken. De keuze

HET GESPREK

groot deel of een project slaagt. En of je een prijsvraag wint!

elke ontwikkelaar – de nodige obstakels te overwinnen.

van de architect is heel belangrijk: die bepaalt voor een heel

“De Bijlmer-krakers ontdekten: ‘Hé, jullie willen dus in het groot doen wat wij hier in het klein doen!’.”

Ondanks al die succesvolle projecten heeft AM – net als

Huikeshoven heeft het liever over uitdagingen. Opvallend genoeg noemt hij het tekort aan bouwvakkers niet

als eerste. “De grootste uitdaging op dat gebied is een

goede leeftijdsopbouw. Het is lastig om jongeren voor de bouw te interesseren. Ik denk dat dat zal veranderen als

ze zien dat er inmiddels heel veel digitale systemen in de bouw zijn geïntroduceerd. Je maakt een gebouw steeds

meer met data en met computers; digital construction. Dat houdt ook in dat er minder personeel nodig is op de bouwplaats.”

Obstakels zijn er om te slechten, vindt de directievoorzitter. En om dat te bereiken, gaat hij het gesprek aan met alle betrokkenen. “We hebben al menigmaal meegemaakt dat

een buurt fors tegen onze plannen was. We gaan altijd in gesprek en we maken het plan samen met alle omwonen-

den. Onlangs was het resultaat dat aanvankelijke tegen-

standers in de gemeenteraad pleitten vóór realisatie van het project. Dat lukte ook met de krakers die de voormalige Bijlmerbajes hadden ‘bezet’. Toen we onze plannen met hen

22 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

O KTO B ER 2 0 1 9


bespraken, ontdekten ze: ‘Hé, jullie willen dus in het groot doen wat wij hier in het klein doen!’. Weer een obstakel uit de weg geruimd.”

VOOR ALLE DOELGROEPEN

AM ontwikkelt tal van concepten voor starters. Compacte

(ofwel kleine) woningen die opvallend genoeg flexibel in-

deelbaar zijn. “Een aantal van die bewoners heeft zelfs een eigen Facebookpagina gemaakt waarop ze laten zien wat er allemaal mogelijk is”, zegt Huikeshoven. “Toen we hoorden dat jongeren ook belangstelling hadden voor woningen die

je met z’n tweeën kon kopen, hebben we de Friendswoning ontwikkeld. Ook daarvoor hebben we weer veel gesprekken

gevoerd met de doelgroep. En het mooie is dat niet alleen jongeren deze woningen kopen; ook senioren hebben er

veel belangstelling voor. Kennelijk zat ook een heel andere doelgroep op dit concept te wachten.”

Naast starters vormen senioren een belangrijke doelgroep

voor AM. Het Stadsveteranenconcept is eveneens succesvol:

DE VIJF MAATSCHAPPELIJKE THEMA’S VAN AM

elkaar waarbij een aantal voorzieningen wordt gedeeld,

2. Gedurfde duurzaamheid: circulair bouwen!

hier kopen of huren vier of vijf senioren woningen naast

evenals een gemeenschappelijke woonruimte. En ten slotte

zijn er nog de gezinsappartementen, die tegemoetkomen

aan de behoeften van gezinnen die graag in de stad willen – blijven – wonen. Huikeshoven weet dat de ideeën en con-

cepten van AM graag worden overgenomen door anderen.

1. Inclusieve stad – met veel aandacht voor middeninkomens 3. Healthy urban living & working: luchtkwaliteit, mogelijkheden voor bewegen etc.

4. Stads- en gebiedsmaker

5. Gelukkig leven – met veel aandacht voor ontmoeting.

“Prima toch? Dat prikkelt ons alleen maar om weer nieuwe dingen te bedenken.”

BEGIN MET BOUWEN!

DUURZAAM EN CIRCULAIR

het enorme woningtekort. “We moeten nú beginnen met

ten wat er ‘leeft’. Dat betekent dat we oog hebben voor

De belangrijkste ‘uitdaging’ hadden we nog niet benoemd: heel veel bouwen. Het miljard dat minister Ollongren heeft toegezegd, is mooi. Maar: boter bij de vis. Keer dat geld uit

als er iets gebeurt. Koppel het aan de start van een bouwproject. En aan de aanleg van goede infrastructuur natuur-

lijk, waarbij het openbaar vervoer en de fiets een belangrijke

plaats moeten krijgen. Onze starterswoningen zijn onder

andere zo populair omdat ze pal naast een tram- of metrohalte staan. We hebben bij een complex voor 627 starters

“We hebben overal onze voelhorens, want we willen wealle aspecten; ook bijvoorbeeld voor brandveiligheid. Als bestuurslid van de Stichting Hoogbouw hebben we het

initiatief genomen om aan tafel met de brandweer te gaan zitten, want we moeten de krachten bundelen zodat

we toekomstige problemen voorkómen. Zo maken we de

parkeerdekken extra zwaar voor eventueel gebruik door brandweervoertuigen en brengen we sprinklers aan.”

(huur en koop) 32 parkeerplaatsen aangelegd. Er waren er

Dat heeft allemaal te maken met duurzaam bouwen: zó

ook niet meer per gebouw aanleggen, maar per gebied.”

Huikeshoven: “Het gaat ons om ‘gedurfde duurzaamheid’.

bij de oplevering acht verkocht… Parkeergarages moet je

Nog zo’n uitdaging: de middeninkomens. “Lastig”, zegt Hui-

keshoven. “Je moet er in elk geval voor zorgen dat de huren voor deze inkomensgroepen niet ‘exploderen’. Regulering

is daarbij een optie. Je kunt een prijs afspreken voor een bepaald type woning, die je vervolgens alleen indexeert

volgens de Consumentenprijsindex (CPI). Dat kan een mo-

gelijkheid zijn om deze woningen te behouden voor de doelgroep.”

bouwen dat de bewoners er veilig en comfortabel wonen. Dat betekent dat we een stap verder gaan dan ‘duurzaam

bouwen’, want dat zou normaal moeten zijn. Wij bouwen energieneutraal, klimaatadaptief en circulair, en we zet-

ten stappen waar nog niemand om vraagt. Zo werken we

eraan om bij de transformatie van de Bijlmerbajes 98 procent van alle materialen te hergebruiken. De tralies wor-

den bijvoorbeeld balkonhekjes. De kennis die we opdoen met dit ‘learning by doing’ delen we overigens ook graag met anderen.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: AM

| V A STGOED A DV I SEU R | 23


TAXATEUR BEDRIJFSMATIG VASTGOED WORDEN? Kies dan voor onze Opleiding Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start najaar 2019

ALS MAKELAAR OPTIMAAL BEREIKBAAR ZIJN? WIJ ONTZORGEN U GRAAG Telefonische ondersteuning Bezichtigingen inplannen Opstellen koopovereenkomst

Natascha REOC

Medewerkers met ruime ervaring in de makelaardij

AL VANAF € 1,90 PER GESPREK!

Uitwerken taxatierapport

Opstartkosten € 25,00 eenmalig

Professionele bereikbaarheid van uw kantoor

Abonnementskosten € 32,50 per maand

Flexibele abonnementen

Inclusief intakegesprek, eigen doorschakelnummer & persoonlijk ingesproken welkomsttekst.

Eenvoudige doorschakeling Diverse administratieve taken

Bezoek REOC.NL


COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

oproep: ontzie de grondmarkt bij de stikstofproblematiek Schaalvergroting in het buitengebied is een niet te stoppen ontwikkeling en leidt onvermijdelijk en automatisch tot het vrijkomen van erven en leegstaande agrarische locaties. Die ontwikkeling wordt mogelijk nog versterkt door de oplossing van de problematiek rond het Programma Stikstof Aanpak (PAS), dat – zoals bekend – vérstrekkende gevolgen heeft voor vele duizenden projecten. Niet alleen in de landbouw, maar ook als het gaat om de infrastructuur en de woningbouw.

H

oe we ook over schaalvergroting in de land-

Van de ondernemer wordt ook veel gevraagd. Zo kan de

mogelijkheden biedt voor hergebruik van vrij-

ruimtelijke ontwikkeling, bijvoorbeeld bij een rood-

bouw mogen denken; feit is dat deze ook

gekomen – en vrijkomende – agrarische bedrijfslocaties. De overheid kan een belangrijke bijdrage leveren aan dat hergebruik; bijvoorbeeld door functieverandering mogelijk te maken. Daarmee kan ze wellicht ook

bijdragen aan een oplossing voor het enorme woning-

tekort in ons land. Daarvoor zijn tal van mogelijkheden. Te denken valt aan functieverandering van een agrari-

sche bestemming naar een woon- of werkbestemming. Er zijn natuurlijk ook andere mogelijkheden. Zo kunnen agrarische locaties in sommige gebieden ook een bedrijfsbestemming krijgen.

gemeente hem verplichten tot een bijdrage voor de voor-roodregeling. De gemeente heeft deze bevoegdheid: de Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt het

mogelijk om voor het toevoegen van rode functies in

het buitengebied een financiële bijdrage ruimtelijke

ontwikkeling te vragen. Een voorbeeld is de bijdrage

landschappelijke versterking: voor elke nieuwe ‘rode’ toevoeging wordt een financiële bijdrage gevraagd. Dit

is het vereveningsprincipe: de bijdrage wordt gestort in

een landschapsfonds waaruit ‘groene initiatieven’ kun-

nen worden gerealiseerd. Die moeten een ruimtelijke kwaliteitsverbetering opleveren voor de omgeving.

Wat het ook wordt; het gaat allemaal niet vanzelf. Om

Elk jaar worden grote grondoppervlaktes aan de land-

deze plannen, moeten doelen worden gesteld. Dat

nen, natuur, zonneparken en voor andere niet-land-

ervoor te zorgen dat de overheid mee gaat werken aan moet bovendien op korte termijn gebeuren, want het

tekort aan ‘huisje-boompje-beestje’-locaties is groot. Mogelijkheden zijn er genoeg en in een aantal gevallen hebben ze hun nut al bewezen: een rood-voor-roodregeling, rood-voor-groenregeling, maar ook functiever-

andering en de regeling voor de locaties van Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen (VAB-locaties).

Het zijn veelal complexe en lange ambtelijke trajecten.

bouw onttrokken voor woningbouw, bedrijventerreibouwdoeleinden. Van dat onttrokken areaal is zo’n 90 procent bestemd voor woningbouw. Dat zorgt voor

aanhoudende druk op de grondmarkt. De conclusies van het adviescollege Stikstofproblematiek zijn hard aangekomen. Hopelijk komt er een oplossing waarbij de agrarische sector wordt gespaard. Anders zal het

grondaanbod alleen maar toenemen – met alle gevolgen van dien. Ik heb er een hard hoofd in. ■

Via een principeverzoek moet het college een principebesluit nemen. Bovendien is een landschappelijke inpassing noodzakelijk. Zowel de gemeente als de

Hans Peters REV RMT,

ondernemer krijgt te maken met verplichtingen, die in

voorzitter sectie

een overeenkomst worden vastgelegd. De uitkomst is

Landelijk en Agrarisch

uiteindelijk een wijziging van het bestemmingsplan. Dit

Vastgoed

lijstje is overigens niet compleet, want het traject omvat in de meeste gevallen nog tal van andere aspecten.

| V A STGOED A DV I SEU R | 25


ACTUEEL | Nieuwbouw

Nederland staat voor een enorme bouwopgave: tot het jaar 2030 moeten er zo’n 80.000 woningen per jaar bijkomen. De grote vraag is nu: waar moeten die gerealiseerd worden? Moet de focus liggen op binnenstedelijk ontwikkelen? Of kunnen

“ de discussie over binnenstedelijk bouwen wordt te eenzijdig gevoerd.” Nu zie je vaak dat op voorhand gezegd wordt: ‘Het groene gebied rond de steden, daar gaan we niet zoeken’. Dat

komt door een verkeerde beeldvorming waarbij je autoMet binnenstedelijk bouwen alleen komen we jaarlijks nooit aan de gewenste aantallen nieuwe woningen.

“Het wordt moeilijk, denk ik. Je moet tempo maken en

dat gaat lastig in binnenstedelijk gebied waar je eerst infrastructuur moet omleggen, bedrijven moet verplaatsen en je bezwaren van omwonenden kunt verwachten. Maar eigenlijk vind ik iets anders van wezenlijker belang. Het

matisch uitgaat van aantasting van de groene ruimte. Terwijl we met afwisselende woningbouw in lage dicht-

heden – en in combinatie met groen – soms ook een

kwalitatieve verrijking van de ruimte kunnen bereiken. Ik zou pleiten voor een meer open blik. Want het kan toch niet zo zijn dat we alle steden, groengebieden en locaties in Nederland door dezelfde wasstraat halen?”

gaat bij cijfers en aantallen over kwantiteit. Ik zou veel

Binnenstedelijk bouwen levert woningen op die maar voor

waar willen mensen graag wonen? Naar mijn mening

“Er is niets mis met binnenstedelijk bouwen; het gaat

liever zien dat de discussie gevoerd wordt over kwaliteit: wordt nu te veel zwart/wit geredeneerd en lijkt binnenstedelijk bouwen een doel op zich te worden. Dat ligt ook

aan de terminologie die gebruikt wordt, zoals ‘verstenen’ of ‘verrommelen’ van de omgeving. Op die manier wordt bouwen in het groen een besmet begrip.”

We ontkomen er niet aan om ook aan heilige huisjes te

tornen en uiteindelijk toch flink wat groengebieden op te offeren.

“Deze stelling legt precies bloot wat ik hiervoor al stelde. We hebben het bij die groengebieden niet over beschermd groen, dat is evident. We hebben het wat mij

een beperkte doelgroep aantrekkelijk zijn.

pas mis als bijna alles in al dichtbebouwd gebied moet

plaatsvinden. Kijk heel goed naar hoe mensen willen wonen. Dan zie je dat er heel verschillende wensen zijn

en dat sommigen graag hoogstedelijk wonen en anderen juist graag in de groene ruimtes rond de steden. Als alles in dichtbebouwd stedelijk gebied moet, krijg je heel veel appartementen met vaak ook nog een beperkt aantal

vierkante meters. De grote vraag naar een betaalbare woning met wat meer vierkante meters en buitenruimte

is prima in te vullen als je minder verkokerd naar deze materie kijkt.”

betreft wél over bijvoorbeeld landbouwgronden. Als we

Binnenstedelijk bouwen leidt tot efficiëntere mobiliteit.

kwalitatief kunnen invullen met nieuwe woningen, dan

stad, van locatie tot locatie. Spreiding is vaak helemaal

één of twee procent van de landbouwgrond in Nederland zijn we een heel eind.

Taco van Hoek is directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) in Amsterdam.

“Dat kun je niet zo stellen. Het verschilt echt van stad tot

niet verkeerd vanuit mobiliteitsoogpunt, en te veel ver-

dichten kan ook de toegang tot de steden lastiger maken. Maar de kern is dat we iedere locatie apart moeten bekij-

ken. Wat mij betreft moeten we per locatie een zo evenwichtig mogelijke afweging van voors en tegens maken om zo tot maximale kwaliteit te komen.”

26 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

O KTO B ER 2 0 1 9


we ook kijken naar groene buitengebieden? Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw, en Stephan Bekx, beleidsadviseur van de gemeente Rotterdam, leggen duidelijk verschillende accenten bij de voorgelegde stellingen.

“ binnenstedelijk bouwen is haalbaar, maar dan wel met meer middelen dan we nu hebben.” Met binnenstedelijk bouwen alleen komen we jaarlijks nooit aan de gewenste aantallen nieuwe woningen.

“Ik kan die vraag alleen beantwoorden vanuit mijn rol bin-

nen de Zuid-Hollandse Verstedelijkingsalliantie. In ZuidHolland hebben we de ambitie gesteld dat we tot 2040

de zin kunt maken. Het gaat in de discussie ook niet om

Vrij recent hebben we door de Brink Groep een reality

binnenstedelijk’. Ik geloof niet zo in die tegenstelling. Ik

rond de 250.000 nieuwe woningen hebben gerealiseerd. check laten uitvoeren naar de haalbaarheid daarvan. De conclusie was dat we zo’n 2/3 van die 250.000 in principe binnenstedelijk kunnen realiseren. Maar dan moet er nog wel het een en ander aan de voorkant gebeuren. We heb-

ben meer middelen nodig voor de verwerving van grond

of/of, maar om en/en. We zeggen niet: ‘Het moet allemaal geloof wél in een andere verhouding, waarbij het zwaartepunt bij binnenstedelijk ontwikkelen ligt en dan met

name rond gebieden met hoogwaardig openbaar vervoer. Want die ontsluiting is echt een heel belangrijk punt.”

en voor infrastructuur. Onze hoop is daarbij gevestigd op

We ontkomen er niet aan om ook aan heilige huisjes te

Dus het is haalbaar, maar je moet verder kijken dan naar

offeren.

het door het kabinet aangekondigde Investeringsfonds. de realisatie van woningen alleen.”

Binnenstedelijk bouwen is duur. Dat leidt tot woningen die voor bepaalde doelgroepen financieel onhaalbaar zijn.

“Daar ligt zeker een uitdaging. Ook in die zin zijn we zeer benieuwd naar het al genoemde Investeringsfonds. Want

als je het als overheid belangrijk vindt dat in een binnenstad bijvoorbeeld ook sociale huurwoningen gerealiseerd

kunnen worden, dan moet je ontwikkelaars wellicht tegemoet komen om hun exploitatie rond te krijgen.”

tornen en uiteindelijk toch flink wat groengebieden op te

“Je moet een onderscheid maken tussen enerzijds echt essentiële groengebieden rond de steden en anderzijds de zogenaamde groene rafelranden die niet onder bescher-

mende regelgeving vallen. Met die laatste locaties kom je een heel eind. En kijk ook naar verouderde bedrijfsterreinen, daar is veel mogelijk. Als je die locaties goed kunt

invullen, voorkom je dat je op andere plekken in de stad onmisbare groene stukjes helemaal volbouwt. Want dat wil óók niemand.” ■

Binnenstedelijk bouwen levert woningen op die maar voor een beperkte doelgroep aantrekkelijk zijn.

“De vraag naar binnenstedelijk wonen is groot, dat zie je wereldwijd. Deze ontwikkeling nodigt uit tot anders denken over wonen. Zo zijn we in Rotterdam bezig met ver-

nieuwende woonconcepten, speciaal gericht op gezinnen. Dan kom je aan hun vraag tegemoet. En we moeten ook nadenken over wonen in eenheden kleiner dan 80 m2. Het

is zeker waar dat je het binnenstedelijk niet iedereen naar

Stephan Bekx is beleidsadviseur voor de portefeuilles

Stadsontwikkeling, Ruimte en Wonen bij de gemeente Rotterdam.

Tekst: Henk de Kleine | Beeld: Gemeente Rotterdam en EIB

| V A STGOED A DV I SEU R | 27


MAKELAAR VAN DE MAAND Cantrijn Makelaardij

ideeën om de woningmarkt weer op gang te krijgen Gérald Cantrijn was bij de oprichtingsvergadering van VBO in 1985. Hij is al sinds 1974 actief in de makelaardij en heeft dus alle marktbewegingen doorgemaakt. Niettemin kijkt hij met stijgende verbazing naar de op dit moment vastgelopen woningmarkt. Hij heeft ideeën om de startmotor weer aan te gang te krijgen.

28 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

O KTO B ER 2 0 1 9


V

andaag de dag houdt Gérald Cantrijn het leven

hypotheek van € 1.000 per maand kunnen krijgen. Ze zit-

hij Cantrijn Makelaardij in Breda; hij heeft een

geweest: ‘Bakstenen keer rente is woonlasten’. Woonlasten,

graag overzichtelijk. Samen met zijn vrouw runt

groot vertrouwd netwerk.

Gérald startte zijn veelzijdige loopbaan in het vastgoed als

ten klem. Maar ik zie oplossingen. Mijn stokpaardje is altijd daar gaat het om!”

‘jong broekie’ bij de Stok Groep. “Dat was destijds de groot-

DE STARTMOTOR AAN DE GANG

alles wat met onroerend goed te maken had. We kochten

kritischer naar die meetlat van Loan To Income moeten

ste vastgoedpartij in Nederland. In die dagen ondernam ik en verkochten de vreemdste objecten, van postkantoren tot fabrieken tot kerken, als er maar grond onder zat. Hele nieuwbouwwijken hadden we in de verkoop. De turbulente

tijden stagneerden echter, waardoor de Stok Groep binnen

een paar maanden omviel. Uit het faillissement van Stok

“Wat mij betreft zouden we met z’n allen toch nog eens kijken. Als mensen kunnen aantonen dat ze al een aantal

jaren samenwonen en steeds keurig hun huurpenningen

hebben betaald, waarom dan niet een hypotheek met de-

zelfde maandlast? Laat die veel te strakke LTI-richtlijn los.

heb ik het kantoor in Breda overgenomen. Het was inmid-

“Bakstenen x rente = woonlasten.

dels 1980, en het land was in een diepe crisis gedompeld. Collega-makelaars verklaarden me voor gek dat ik juist op

Woonlasten daar gaat het om.”

dat moment startte. Maar ik had van huis uit meegekregen: als je tegen de stroom in kunt zwemmen, dan kan dat ook

met de stroom mee. Ik werkte me vier slagen in de rondte.

Voorwaarde is wel dat je de rente verplicht voor minimaal

kelaarskantoren, nu zijn dat er ruim 50. Op dit moment is

gelijkheden bij vermogende ouderen. Die mensen zie ik vol-

Het is niet voor te stellen, maar Breda telde toen vier mahet aanbod ongeveer 900 woningen en vissen we met z’n allen in een vijver waar nagenoeg geen vis in zit. Toch is er

een wezenlijk verschil tussen de crisis van toen en die van nu. De slechte woningmarkt van destijds werd veroorzaakt

door torenhoge rentes; nu zitten we in een dip die het gevolg is van verkeerde keuzes. De hele boel zit vast, omdat

we mede door Europese regels geen creatieve oplossingen meer kunnen/mogen bedenken of aandurven.” BEZIT OPBOUWEN

20 jaar vastzet alsmede een aflossingsvorm. Ik zie ook mo-

doende in mijn omgeving. Ze krijgen nu nul rente en lopen

risico bij beleggen. Stel, ik vind iemand met een vermogen.

Dan kan ik die koppelen aan een jong stel dat wil kopen, maar geen eerste hypotheek krijgt. Nog even verder met

het gedachtenexperiment: ons jonge stel huurt nu voor

€ 1.200. Ze vragen om een hypotheek van € 250.000. Ik ga

naar onze vermogende vriend. Die leent het bedrag tegen, laten we zeggen, een rente van 4%. Het jonge stel betaalt

per maand € 833 aan rente en € 200 aan aflossing; dus ca.

€ 200 per maand verdiend. Onze jonge kopers kunnen iets

Gérald Cantrijn verbaast zich over de wijze waarop mensen

opbouwen. Weliswaar tegen een hogere rente, maar ik geef

van het onroerend goed als het gaat om huur, koop, hypo-

maals: het enige dat belangrijk is in onroerend goed, dat

van buitenaf en onze overheid aankijken tegen de wereld

theken, risico’s en waardeopbouw. “Aan het begin van mijn loopbaan was het kopen van een woning echt iets bijzon-

ders. Zo herinner ik me nog het jonge stel dat een woning wilde kopen, en de vader die meekwam. Die man trapte van meet af aan op de rem. De hypotheeklast voor de jongelui

was immers wel 300 gulden per maand en hij betaalde zelf maar 250 gulden huur per maand; klopte dat wel? Ik heb de

je op een briefje: dat interesseert de kopers niet. Want nog-

zijn de woonlasten. En die zijn in dit geval lager en vast. De

vermogende geldschieter haalt een prima rendement en loopt geen risico middels een eerste hypotheek. Waarmee ik maar wil aangeven: we moeten creatiever denken. Nu is

alles vastgespijkerd en we zien dat een hele generatie jonge mensen buiten de boot valt. Is dat wat we willen?”

beste man uitgelegd dat zijn dochter en schoonzoon jaren

PREMIEREGELING

bezit opbouwden terwijl hij inmiddels veel meer huur zou

een premieregeling door de overheid. “In de jaren 70 en

later nog hetzelfde maandbedrag zouden betalen én eigen betalen. Kijk, bij wonen en woningen gaat het feitelijk maar

om één ding: de woonlasten. We zien nu dat veel jongeren

aan huur torenhoge woonlasten hebben, als ze al een

huurhuis kunnen krijgen. Kopen is helemáál lastig, want ze komen er niet tussen. De hele woningmarkt stagneert aan

de onderkant, omdat alles met veel te stringente regels is vastgelegd. Neem als voorbeeld een jong stel van nu, met

een normaal inkomen. Het is hun gelukt om een woning te

huren voor € 1.000 per maand of meer. Die huur hoesten

ze braaf op. Het jaar daarna wordt het ca. 3% meer, enzo-

voort. Ze bouwen niets op. Als ze bij de bank aankloppen, kijkt die naar hun Loan To Income. Dikke kans dat ze geen

Een andere uitweg ziet Gérald Cantrijn in het optuigen van

80 kende ons land de zogenaamde Premie A-woningen. Dat was een enorm succes. Het ging om kleine, basale wo-

ningen, maar je kon in elk geval wonen en bezit opbouwen. Ik denk nu vaak van jonge kopers: je hoeft niet meteen in

de Eerste Klas te zitten. Zorg eerst dat je in die trein komt. Dus een premieregeling die ook voor bestaande woningen

geldt, is volgens mij een prima idee. En ten slotte: diezelfde overheid wil dat we meer eigen geld inbrengen. Veel jonge-

ren hebben dat gewoon niet, het is wishful thinking. Eigen geld is op zich helemaal geen gek streven, maar niet op dit

moment. Dus ook daar zeg ik: ‘Ga nog eens terug naar de tekentafel’.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Cantrijn Makelaardij

| V A STGOE D A DV I SEU R | 29


MARKTONDERZOEK

kadastercijfers Publicatie september 2019 Aantal geregistreerde verkochte woningen

marktrapportage DNB over de woningmarkt De Nederlandsche Bank waarschuwt

opnieuw voor de risico’s van de

grillige Nederlandse woningmarkt. De

verwevenheid tussen de woningmarkt

(m.n. de hypotheekschulden) en de

economie is groot. Dat heeft nadelige gevolgen voor de financiële stabiliteit. Belangrijke remedie: een veel grotere vrijehuursector.

Huurstijging 2,5% Publicatiedatum: 20-09-2019 | Kadaster

Aantal geregistreerde verkochte woningen

De woninghuren waren in juli 2019 gemiddeld 2,5 procent hoger dan een jaar eerder, meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek.

De huren van sociale huurwoningen van

woningcorporaties stegen met 2,0 procent. De huren van de overige sociale huurwoningen van de vrijesectorwoningen gingen met 3,3 procent omhoog.

Erfpacht en woningwaarde Amsterdamse kopers houden slechts

rekening met veertig procent van de

Publicatiedatum: 20-09-2019 | Kadaster

Gemiddelde koopsom

contante waarde van de erfpachtbe-

talingen. Een huis op erfpachtgrond is

daardoor relatief duurder dan een huis

op eigen grond. De onderzoekers van Ortec denken dat een mogelijke oorzaak ligt in de complexiteit van het erfpachtstelsel.

Huurders minder tevreden Huishoudens in een huurwoning waren in

2018 minder tevreden met hun woning dan

in voorgaande jaren. In 2018 was 71 procent van de huurders (zeer) tevreden met de

Publicatiedatum: 20-09-2019 | Kadaster

Gemiddelde koopsom

woning. In 2009 was dat nog 81 procent.

Er zijn nauwelijks verschillen in tevreden-

heid tussen sociale huurders en particuliere

huurders.

Jongeren en belemmeringen De weg van jongeren naar een zelfstandig

bestaan verloopt trager dan voorheen, stelt de

Sociaal-Economische Raad. Jongeren met de

juiste relaties hebben meer kans op interessant

werk, op hulp bij financiële tegenslagen en

op een soepeler combinatie van werk en zorg.

Publicatiedatum: 20-09-2019 | Kadaster

Anderen hebben het – ondanks behaalde

diploma’s – een stuk moeilijker.

Bron: Kadaster.

30 |

| VAS T GOED AD VIS EUR

O KTO B ER 2 0 1 9


Samenwerken met DIVA Makelaars

VOOR UITBREIDING VAN ONS LANDELIJK NETWERK ZOEKEN WIJ • Gediplomeerd makelaars en/of kantooreigenaren met passie voor mensen en huizen; • Ondernemerschap, enthousiasme, lef en doorzettingsvermogen; • Goede communicatieve vaardigheden en met een scherp oog voor de wensen van de klant.

Meer weten over de mogelijkheden? DIVA MAKELAARS Patricia van Eijk 088 448 31 59 patriciavaneijk@diva.nl www.kiezenvoordiva.nl

DIVA MAKELAARS.NL


‘Move.nl, omdat ik 24/7 informatie wil kunnen delen’ Zodat • Klanten hun aan- of verkooptraject kunnen volgen • Alle betrokken partijen sneller kunnen schakelen • De afhandeling van de koop makkelijker gaat

Opdrachtgevers kunnen online hun digitale woningdossier bekijken, opmer-

Move.nl verbetert de samenwerking met kopende

kingen plaatsen, notificaties ontvangen, opdracht tot dienstverlening en de

en verkopende partijen, vergroot de betrokkenheid,

koopacte ondertekenen en AVG-proof informatie, formulieren en legitimaties

versnelt het proces en maakt het afhandelen van de

up- én downloaden.

verkoop en/of aankoop makkelijker. Door het digi-

Afspraken, ingesproken verslagen, e-mails, telefoongesprekken, documenten, taken, biedingen en alle contactmomenten zijn per item vrij te geven.

Move.nl is powered by

taliseren bespaart de makelaar veel tijd en blijkt de klantwaardering aanzienlijk toe te nemen.

www.realworks.nl


Turn static files into dynamic content formats.

Create a flipbook
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.