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de Reims
2 | L’UNIONIMMO
MAI2019
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CARRE D’ART 1 rue de l’Arbalète
Conseils d’un négociateur au service transactions de SEFIC Immobilier pour réussir l’acquisition de son bien immobilier, et que ce qui est souvent le rêve d’une vie ne se transforme pas en cauchemar.
La première chose à faire : connaître quelle somme précisément on peut emprunter, en allant voir son banquier. Ce n’est pas la même chose que de faire une simulation sur le site internet d’un courtier. Ça permet d’éviter une mauvaise surprise, et surtout de voir un coup de cœur vous échapper, faute de financement.
2/ Bien mûrir son projet Il faut vraiment prendre son temps. Si on est en couple, en discutant ensemble, pour définir les critères prioritaires et ceux sur lesquels on peut éventuellement transiger. Ensuite, l’agent immobilier pourra au mieux vous renseigner et surtout vous faire éventuellement comprendre que votre bien idéal ne correspond pas à votre budget, et qu’il faut peut-être transiger sur un ou deux critères, faire évoluer sa recherche. Et puis surtout, il faut se laisser séduire ! Il arrive de flasher pour un bien qui, sur le papier, ne correspond pourtant pas aux critères de recherche.
3/ Se décider rapidement Si vous visitez un bien qui correspond à vos critères, ou en grande partie, et dans lequel vous vous sentez bien, il ne faut pas hésiter trop longtemps. Le marché est tel qu’il faut se décider rapidement sous peine de voir le bien vous passer sous le nez car il y a beaucoup de demandes et très peu d’offres. A Reims, les biens les plus recherchés, comme les grandes surfaces ou ceux situés en centre-ville élargi, partent en moins d’une semaine.
ID BAT 1 rue des Moissons
NOKOMIS 44 place du Forum
LADAM PRIMEURS 24 rue de Mars
Cave Colbert
4/ Se poser la question des travaux Ce qui ne vous pose pas de problème, peut en gêner d’autres. Les biens atypiques suscitent moins d’acquéreurs potentiels. Cela ne signifie pas qu’il ne faut pas acheter ces biens, simplement qu’il faut avoir conscience que lors de la revente, il y aura moins d’acheteurs potentiels. »
5/ Penser revente 1/ S’assurer du financement
TOYOTA 1 rue Léna Bernstein
Oui, s’il s’agit d’une maladie chronique stabilisée, comme le VIH ou l’insuffisance rénale. Maintenant, une grille permet de déterminer le délai au terme duquel les malades peuvent souscrire une assurance avec des surprimes plafonnées. Et pour certains cancers, le délai peut être réduit à 3 voire même 1 an.
6/ Savoir se projeter Il faut avoir une visibilité sur le moyen terme, être sûr de garder ce bien pour les 5 voire même les 7 prochaines années. Lorsque l’on achète un bien immobilier, les premières années, on rembourse les intérêts. Il faut donc pouvoir se projeter : a-t-on un emploi stable qui va nous permettre de rester sur le secteur pour quelques années ? Est-ce que l’on souhaite agrandir la famille ?
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COUTELLERIE CHAMPENOISE 30 rue Colbert
8/ Ne pas oublier les frais à venir Outre les frais d’agence, et de notaire, il faut intégrer dans son budget les charges de copropriété éventuelles, ainsi que les travaux actés mais pas encore réalisés, sans oublier la taxe d’habitation et la taxe foncière.
DP STYLE 50 cours J.-B. Langlet
CENTAUREA 42 place du Forum
LUNETIERS ET CREATEURS 2 rue de l’Arbalète
BMW 3 rue Léna Bernstein LEXUS 1 rue Léna Bernstein
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LA TABLE DES HALLES 23 rue de Mars
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LE CONTINENTAL 93 place Drouet d’Erlon
Le QG QG 16 rue de Mars
CENTRAL PARK 5 place Léon Bourgeois
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7/ S’assurer du juste prix Lorsque l’on passe par un professionnel de l’immobilier, on est sûr d’acheter son bien au juste prix . Il n’y a aucun intérêt pour un agent de rentrer en mandat, un bien, au-dessus de la valeur du marché.
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JUIN2019
IMMO NEWS CHARTE Les 1 350 habitants des 600 pavillons composant la cité-jardin du Chemin Vert ont été récemment invités à signer une nouvelle charte de bon voisinage, à l’initiative du Foyer Rémois, gestionnaire de ces logements, construits en 1921 et très mal insonorisés. Chaque locataire-signataire s’est ainsi engagé notamment à entretenir la haie de son jardin, qui ne doit pas dépasser les deux mètres de haut, à ne pas détenir d’animal pouvant occasionner une gêne pour les autres habitants, à ne pas faire pousser de plante grimpante sur sa façade ou à respecter les couleurs de la peinture des volets. La dernière charte en date remontait à 1997.
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L’UNIONIMMO | 3
DERNIÈRES OPPORTUNITÉS 1
Reims Néo’Vert Secteur : écoquartier Réma Vert Disponible : 2 T3 de 71 m2 aux 4e et 5e étage Prestations : balcons, garage en sous-sol Dispositifs : Pinel, TVA réduite Prix : à partir de 178 000 € Infos : www.plurial-immo.fr
2
Witry-lès-Reims Les Loges du Parc Disponibles : 3 T1, 1 T2 Prestations : chaudière gaz individuelle, parking souterrain avec box Dispositifs : PLSA, accession à prix maîtrisé Prix : à partir de 62 000 € Infos : www.homeandyou.fr
A Reims, le délai pour vendre un studio dépasse 100 jours, contre 74 jours en moyenne nationale, 45 jours à Strasbourg et 37 à Paris, selon le baromètre publié comme chaque année par Seloger.com. Pour un T3, il faut même compter 110 jours pour trouver un acquéreur dans la Cité des Sacres, une durée en hausse de 25,5 % par rapport à 2018, alors que la moyenne en France est de 76 jours.
TRANSFERT Depuis quelques semaines, Catherine Batillot Immobilier reçoit ses clients dans de nouveaux locaux, situés rue de Mars, à quelques mètres des halles du Boulingrin. Plus spacieux, avec une vitrine plus large pour mieux exposer les biens à vendre, ces bureaux permettent à cette agence indépendante, qui fêtera ses 10 ans en 2020, de franchir un nouveau cap. Composée de 4 personnes, l’équipe intervient dans un rayon de 15 km à Reims et ses alentours.
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Reims Le Clos des Lilas Secteur : Clairmarais Disponibles : 2 T3 au 1er étage Prestations : balcons, ascenseur, parking sous immeuble ou aérien Dispositifs : Loi Pinel, PTZ (sous conditions) Prix : à partir de 224 000 € Infos : www.rmimmo.com
TOP 3 Selon une étude publiée par le réseau ORPI, Reims est la deuxième ville française où il est intéressant d’investir dans un logement étudiant. En comparant la mensualité moyenne pour un prêt sans apport à 1 % sur 20 ans et le loyer moyen en vigueur dans chaque ville pour un appartement de 25 m2, l’étude évalue pour Reims le remboursement mensuel de crédit à 255 € pour un loyer moyen de 350 €, soit une rentabilité immédiate de 95 €.
CROISSANCE Après l’acquisition en avril du réseau Native Immobilier, présent dans la Marne, l’Aisne et les Ardennes, Citya Immobilier a ouvert il y a quelques semaines une agence cours Langlet à Reims. Fondé en 1990 à Tours, ce réseau regroupe aujourd’hui 175 agences en France et plus de 3 000 collaborateurs. A noter que la holding propriétaire du groupe possède également les agences Laforêt, et vient de racheter le réseau Guy Hoquet. Chaque enseigne conservera son identité au sein de la maison-mère, nouveau mastodonte du marché immobilier.
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Reims Clos Champ de Mars Secteur : Jacquart Disponibles : 1 T2, 1 T3 Prestations : balcon ou terrasse, insonorisation renforcée Dispositifs : loi Pinel Infos : www.goldimmobilier.net
N° 50. Juin-Juillet 2019. Textes : Jacques Taquet. Photos : Hubert Lapinte, Adobe Stock, Ville de Reims. Fabriqué et imprimé au journal l’Union Reims. Ne pas jeter sur la voie publique. Conception-réalisation : Global Est Médias et Prémédias l’union. Corinne Miche 03 26 50 50 55 - cmiche@globalestmedias.fr Provenance du papier : Scandinavie. Les papiers utilisés sont certifiés PEFC. La fabrication de ce journal a généré l’émission de 90 g eq CO2.
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CHIFFRES CLES
LA TAXE AU FOND DU JARDIN Peu connue, la taxe d’aménagement, plus communément appelée « taxe cabane » s’applique à toutes les constructions en dehors d’une maison principale dont la superficie est supérieure à 5 m2 et la hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Sont également concernés les abris démontables, les serres, les vérandas, les piscines, les garages, les caves ou l’aménagement des combles. Depuis son instauration en 2012, son montant a augmenté de plus de 14 %, avec une hausse de 3 % en 2018 et de 3,9 % cette année. Fixée par un décret annuel, sa valeur forfaitaire atteint 753 € par m2 pour la province, avec un abattement de 50 % pour les 100 premiers mètres carrés. Si le montant à payer est inférieur à 1 500 €, vous devez payer la taxe d'aménagement en une seule fois, lors du 12e mois qui suit la date de délivrance de votre autorisation d'urbanisme.
CIMR, MODE D’EMPLOI Pour éviter une double imposition 2018-2019 suite à l’instauration du prélèvement à la source, le gouvernement a mis en place le Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement. Ce dispositif concerne les propriétaires bailleurs, dont il effacera les revenus fonciers courants (loyers et assimilés) perçus en 2018, sur lequel aucun impôt ne devra être acquitté. En revanche, ceux qui ont encaissé des revenus fonciers exceptionnels (impayés de loyers, avances, indemnités de pas-de-porte, régularisation de charges non déductibles…) seront taxés sur ces sommes. D’autre part, des mesures ont été adoptées pour contrer les tentatives d’optimisation fiscale liées à « l’année blanche » : au lieu d’être déductibles à 100 %, comme c’est le cas classiquement, les travaux dans un logement locatif réalisés en 2019 ne peuvent être pris en compte qu’à hauteur de 50 % du total des dépenses 2018 et 2019.
5000 €
C’est le montant maximum de la nouvelle aide gouvernementale à la rénovation des salles de bain, qui devrait entrer en vigueur en septembre. Destinée aux retraités de plus de 70 ans disposant de « ressources modestes » selon les critères de l’ANAH, elle permettra par exemple de remplacer une baignoire par une douche au sol antidérapant.
260
regroupements d’organismes de logement social sont « entamés, mis en œuvre ou sur le point d’aboutir », selon le ministre de la Ville et du Logement Julien Denormandie. Une conséquence directe de la loi ELAN, qui prévoit l’obligation pour les bailleurs sociaux gérant un parc inférieur à 12000 logements de se regrouper (et « non de fusionner », précise le ministre). La mesure concerne la moitié des 700 organismes français.
661 €
C’était le coût mensuel moyen d’un logement pour un ménage français en 2018, selon la dernière étude Sofinscope, soit une hausse de 30 € par rapport à l’année précédente. Les ménages qui vi vent en région parisienne dépensent 852€, contre 617€ pour ceux qui habitent en province. Si l’on est propriétaire, la dépense moyenne est de 790 € contre 566 € pour un locataire.
MAI2019
ON PEUT (A NOUVEAU) RENÉGOCIER SON CRÉDIT Pour la 3e année consécutive, le volume des ventes enregistrées en 2018 a augmenté dans la Marne (+ 6 % sur un an), selon les statistiques officielles dévoilées par la Chambre des Notaires lors du dernier Salon régional de l’immobilier. Un marché essentiellement porté par Reims, où l’on note une hausse moyenne des prix de 1,7 % pour les appartements anciens, 5,5 % pour les maisons anciennes et 4,4 % pour les appartements neufs. Sans surprise, le centre-ville reste le quartier le plus prisé, avec une hausse de 12,7 % du prix médian des maisons anciennes. Plus étonnant, le quartier Ste Anne semble reprendre des couleurs, avec une augmentation notable de 15,6 % du prix des maisons anciennes. A l’inverse, à Saint-Remi et Courlancy, le prix des appartements anciens a diminué d’environ 3 %. Dans les communes périphériques, on notera une augmentation du prix des maisons anciennes à Bétheny (+10 %), Tinqueux (+7 %) et Fismes (+5 %), mais une diminution dépassant les 5 % à Cormontreuil et Saint-Brice-Courcelles.
C’est la surface supplémentaire que les Français peuvent acheter par rapport à 2008, selon le dernier indicateur BNP Paribas Real Estate. La baisse des taux d’emprunt, passés de 4,7 % à 1,4 % en 10 ans, explique en grande partie ce gain notable de pouvoir d’achat.
C’est le délai maximum fixé aux syndics par un décret d’application de la loi ELAN récemment publié au Journal officiel pour la transmission au conseil syndical des copropriétaires de l’ensemble des pièces et documents permettant de comparer leurs prestations avec celles de leurs concurrents. Passé ce délai, la sanction financière s’élèvera à 15 € par jour à partir du 1er juillet prochain. Un second décret fixe quant à lui la liste des documents devant obligatoirement être mis en ligne sur l’extranet de la copropriété, obligatoire depuis 2014
millions d’euros ont été collectés en 2018 par les plateformes de crowdfunding immobilier, soit une hausse de 83% en un an.
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L’UNIONIMMO | 5
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NOUVEAUX PROGRAMMES
REIMS L’AMPHITHÉÂTRE Quadrance Immobilier et Nord Est Aménagement Promotion viennent de lancer la commercialisation d’un programme très attendu : la deuxième tranche de la résidence Live in Saint-Thomas. Elle sera composée de 3 immeubles, une résidence services seniors, un bâtiment réalisé par CDC Habitat, et la résidence L’Amphithéâtre. Elle comportera 36 appartements, majoritairement des T2 et des T3, dont les plus grands pourront atteindre 80 m2, et 3 maisons de ville, dont 2 T4 et 1 T6. Chacune sera construite sur deux niveaux, en R+1, disposera d'un jardin privatif, et sera directement accessible depuis le box sécurisé dédié au stationnement en sous-sol. Donnant droit au dispositif Pinel, la résidence sera proposée à des prix très compétitifs, autour de 3200 € le m2. Infos : 03 26 88 16 16 / 03 26 35 11 89
REIMS RIVAGE Le nouveau programme du promoteur Kaufman & Broad sera construit rue Soussillon, entre les berges du canal et la Coulée verte, au cœur d’un quartier en plein devenir, qui accueillera bientôt des bureaux, des écoles supérieures et des commerces de proximité, à 15 minutes à pied du centre historique et à 8 minutes de la gare. La résidence Rivage comprendra 33 appartements (17 T2, 13 T3, 3 T4), faisant la part belle à la lumière grâce à de larges baies vitrées et dont les séjours et certaines chambres seront prolongés par une loggia ou une terrasse pouvant atteindre 22 m2. Résolument contemporaine, l’architecture du bâtiment se distinguera par une géométrie fine et épurée, avec des façades lumineuses posées sur un socle en béton et animées par des lignes verticales régulières. La rampe d’accès au parking sera quant à elle dissimulée par des pergolas végétalisées. Un programme accessible au dispositif Pinel et au Prêt à Taux Zéro (sous conditions). Infos et visites 3D : www.kaufmanbroad.fr / 0800 544 000
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DOSSIER
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LE TOP 7 DES QUARTIERS REMOIS Revue de détail des secteurs les plus prisés des acquéreurs et des investisseurs dans la Cité des sacres, sur la base du dernier baromètre LPI-Se Loger et des estimations ou prix de vente publiés sur les sites Meilleurs agents et Bien’ici. Publié fin mai, le baromètre annuel LPI-Se Loger dresse le portrait d’un marché dynamique, malgré une baisse des prix estimée à 2,5 % par rapport à 2018. Interrogé par les journalistes du site internet, le directeur de Citya Native Immobilier, Vincent Hallier constate d’ailleurs « une reprise progressive, après un coup de frein en termes de volume de transactions à la mi-octobre ». D’après l’étude le prix moyen du m2 à Reims avoisine aujourd’hui les 2 444 € pour un appartement ancien. Mais comme c’est souvent le cas, cette moyenne doit être relativisée, car l’écart constaté entre les différents quartiers est pour le moins spectaculaire. Les prix varient en effet du simple au triple, entre des secteurs comme Orgeval ou Croix-Rouge, où l’on peut trouver un bien à 1 300 € le m2, et le centre-ville, où les prix peuvent grimper à 3 700 € le m2. Côté programmes neufs, même engouement pour le UN PLACEMENT RENTABLE centre, où le m2 peut atteindre 5 000, voire 7 000 €. La demande reste quant à elle fidèle aux fondamentaux Pour les investisseurs, le logement étudiant reste le placement de prédilection. Un habitant de Reims rémois : les biens les plus recherchés sont les T3 ou T4 sur six fréquente en effet les bancs de l’URCA, d’une école de commerce ou de Sciences Po, et beaucoup en centre-ville (ou à proximité immédiate) et les fameux viennent d’une autre commune, d’une autre région ou même d’un autre pays. De plus en plus de « particuliers rémois », véritable perle rare du marché parents choisissent d’acquérir un petit appartement qui accueillera leur enfant durant ses études, et immobilier local. A tel point que certains professionnels qu’ils pourront ensuite louer ou revendre, d’autant que Reims fait partie des villes où ce placement est évoquent une pénurie de biens… le plus rentable. Comme les investisseurs classiques, ils sont intéressés par des petites surfaces (studio ou T2). Là encore l’hypercentre est plébiscité, mais aussi l’ensemble des secteurs proches du tramway ou de transports en commun menant directement aux sites universitaires et grandes écoles. A noter enfin l’émergence de quartiers directement concernés par les projets de la Ville, notamment Reims Grand Centre. Clairmarais confirme ainsi son dynamisme, tandis que le faubourg de Laon amorce un essor très prometteur.
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DOSSIER
MAI2019
FORUM/BOULINGRIN
Prix moyen 3 300 €/m2
Pour Frédéric Tourteaux, directeur de l’Agence Reims, dont les bureaux sont situés place Léon Bourgeois, les offres dans ce secteur parfois surnommé le nouvel hypercentre sont très convoitées car très peu nombreuses : « un bien peut se vendre en une semaine, qu'il soit rénové ou en l'état. Les investisseurs représentent une bonne part des acquéreurs, particulièrement pour les nombreuses petites surfaces, d'autant que les loyers sont à la hauteur des prix de vente. Parmi ceux qui recherchent une résidence principale, on trouve beaucoup de jeunes cadres au budget confortable, qui n'hésitent pas à dépasser le prix du marché pour résider dans un quartier agréable et branché, qu'ils connaissent généralement, et qui sont sensibles au charme de l'ancien, même si ils doivent faire certaines concessions. Il y a par exemple peu d'ascenseurs dans les immeubles du quartier, ce qui peut constituer un obstacle pour les clients plus âgés ». Constat quasiment identique autour des halles du Boulingrin. « Quand un bien est mis en vente, ce qui est très rare, il part très rapidement, en moins d'un mois, à un prix nettement supérieur à la moyenne rémoise », souligne Catherine Batillot, dont l’agence est implantée rue de Mars. « C'est particulièrement vrai pour les maisons, extrêmement difficiles à dénicher, surtout si elles disposent d'un jardin ou d'une cour, et d'un garage, même situé quelques mètres plus loin. Il y a quelques mois, une maison de ce type, de 110 m2, en bon état, a été vendue pour 540 000 € ».
MOISSONS Si l'on se réfère au plan officiel des quartiers de Reims, Moissons n'existe pas. Pourtant, ce secteur figure régulièrement en deuxième position des classements établis par la Chambre des notaires ou des sites internet spécialisés en matière de prix de l'immobilier rémois. Et les nombreux acquéreurs intéressés par cet emplacement comme les professionnels savent parfaitement le situer. « Il s'étend du boulevard de la Paix jusqu'au boulevard Saint-Marceaux, en incluant bien évidemment la rue des Moissons et les artères adjacentes, comme les rues Perseval, Piper, Nicolas-Henriot, César-Poulain, Houzeau-Muiron ou Labori », décrit Pascal Lemond, directeur de l'Agence des Sacres. Proche du centre-ville, le quartier Moissons dispose de plusieurs atouts spécifiques : « paradoxalement, l'absence quasi-totale de commerces semble séduire les acquéreurs épris de calme. L'autre avantage majeur, c'est la variété des biens qu'on peut y trouver ». Du studio au T7, la gamme des appartements est en effet très large, aussi bien dans des immeubles anciens, au cachet souvent remarquable, que dans des résidences plus récentes, construites entre les années 70 et 2000. « Les biens situés dans un bâtiment des années 70 et 80 sont un peu moins demandés, car ils impliquent souvent des charges de copropriété élevées. Les plus recherchés sont les logements situés au dernier étage avec une terrasse. Comme dans toute la ville, ce sont aussi les plus difficiles à dénicher ». Autre type de bien présent dans le secteur : « de belles maisons, souvent d'anciens particuliers rémois, avec un jardin. Impossible de donner un prix au m2, mais une maison de 4 chambres dotée d'un jardin et d'un garage se vendra entre 500 et 600 000 € ».
Prix moyen 3 000 €/m2
DROUET D’ERLON Si elle a perdu de sa superbe au profit de la place du Forum, la plus grande place de Reims reste emblématique de la Cité des sacres. « Les prix ont incontestablement baissé depuis une dizaine d'années, mais le quartier est toujours très recherché », indique Karine Hoyet, responsable de l'agence centre-ville D'Erlon Immobilier. « Le secteur conserve quelques atouts majeurs : outre ses très nombreux commerces et restaurants, il est doté de tous les services utiles au quotidien. Sans oublier la proximité de plusieurs parcs et espaces verts. On y trouve aussi bien des petites surfaces que des appartements de plus de 100 m2. La première catégorie intéresse les investisseurs, qui loueront aux étudiants très amateurs d'un logement dans l'hyper-centre. La deuxième concerne davantage les familles, surtout si l'un des conjoints travaille dans le secteur, ou prend le train tous les jours. Autre catégorie demandeuse, les seniors, mais beaucoup d'immeubles construits dans les années 20 sont dépourvus d'ascenseur ». Le bien le plus demandé reste sans surprise le fameux particulier rémois : « il y a en a environ dix à vendre chaque année. Généralement, ils partent en une ou deux semaines, à un prix qui peut largement dépasser la moyenne du quartier. Il y a quelques mois, une maison située dans la rue Buirette a par exemple trouvé rapidement un acquéreur à 800 000 € ».
Prix moyen 2 800 €/m2
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LIBERGIER/CHANZY
Prix moyen 2 600 €/m2
CLAIRMARAIS En à peine 10 ans, ce secteur traditionnellement populaire s'est transformé en quartier d'affaires, attirant de nouveaux habitants, plus jeunes et plus aisés, amateurs de programmes neufs comme de biens anciens. « C'est un secteur très demandé », confirme Xavier Barbarot, directeur de l'agence Immo Reims. « Il intéresse aussi bien les investisseurs, à la recherche de petites surfaces qu'ils pourront louer à des étudiants souhaitant bénéficier de l'animation du centre-ville pour un loyer moins élevé que de l'autre côté de la gare, que des primo-accédants qui souhaitent trouver une maison de ville bien située, à prix raisonnable, quitte à y effectuer quelques travaux. D'ailleurs, un bien correctement évalué part en quelques semaines. Il faut dire que l'offre se raréfie ». Depuis l'arrivée du TGV en 2007, Clairmarais bénéficie aussi des acquéreurs qui travaillent quotidiennement à Paris, et qui peuvent ici trouver un confort de vie et des prix très différents de la capitale. « Cette clientèle est surtout intéressée par les programmes neufs, ou par des biens entièrement rénovés. C'est pourquoi les immeubles remis au goût du jour par des marchands de bien sont assez nombreux dans le secteur ».
Prix moyen 2 500 €/m2
A proximité immédiate de la cathédrale et de l'hyper-centre, le secteur formé par les rues Libergier, Hincmar, du Jard et le début de la rue Chanzy a su se forger une identité, très séduisante pour les acquéreurs. « Lorsqu'un mandat nous est confié dans le quartier, il est fréquent que le bien soit vendu avant que nous l'ayons mis en ligne ou en vitrine », explique Alain Duval, négociateur au service transactions de Sefic Immobilier. « Notre fichier de clients intéressés par le secteur est en effet très fourni. Le profil des acquéreurs potentiels est de surcroît très varié, avec des familles, des couples, des seniors et des primo-accédants qui doivent toutefois disposer d'un budget conséquent. Sans oublier les investisseurs, car depuis quelques années, le quartier est très prisé par les étudiants, notamment ceux de la fac de médecine, qui apprécient les loyers légèrement inférieurs à l'hyper-centre tout proche ». Autre atout du secteur : le prix des biens, sensiblement moins élevé que du côté du Boulingrin ou du Cours Langlet. « Les tarifs démarrent autour de 2 200 € le m2 pour un bien à rafraîchir, et peuvent aller jusqu'à 2 500 € le m2 pour un T4, voire 2 800 € ou 3 000 € le m2 pour un studio ». La typologie des logements est quant à elle très variée :« on trouve des petits immeubles anciens comme des résidences construites il y a 15 ou 20 ans. Certains comportent une place de parking ou un garage, mais ils ne sont pas majoritaires. Les garages mis en vente partent d'ailleurs très rapidement, à des prix confortables ».
JUIN2019
L’UNIONIMMO | 11
DOSSIER
BARBATRE/SAINT-REMI Ouvert depuis 2010 dans l'ancien Collège des jésuites, le campus Sciences Po Reims accueille cette année près de 2 000 étudiants de 50 nationalités différentes. « L'effet sciences po sur le marché immobilier est surtout sensible depuis 2016 », analyse Gaëtan Stäeglé, manager de l'agence Orpi Murs et Pierres, située place Saint-Timothée. « Nous sommes de plus en souvent sollicités par des investisseurs, notamment parisiens, à la recherche d'une niche fiscale LMNP (meublés non professionnels), qui disposent d'un budget conséquent mais insuffisant pour la capitale, et qui veulent aménager un bien pour la colocation, très recherchée par les étudiants anglo-saxons. La formule est d'autant plus intéressante qu'elle permet de majorer les loyers, avec un risque très réduit de vacance locative à proximité du campus. Les propriétaires et investisseurs rémois sont en revanche encore réticents face à ce type de placement, et préfèrent s'en tenir aux petites surfaces, pour lesquelles la demande est également très forte ». Autre facteur de développement pour le quartier : le projet de transformation des alentours de la basilique Saint-Remi. Le retour des acquéreurs constaté depuis 4 ou 5 ans s'accompagne aujourd'hui d'un rajeunissement de la population. « Les propriétaires-vendeurs ont souvent plus de 75 ans, et beaucoup d'entre eux quittent leur logement pour rejoindre une maison de retraite dans le quartier. Les acheteurs se divisent en 2 grandes catégories : des jeunes primoaccédants, à la recherche d'un bien "dans son jus", plus vaste et moins cher que dans le centre, et qui veulent effectuer eux-mêmes les travaux nécessaires, et des couples un peu plus âgés, qui sont attirés par des appartements rénovés et bien situés ».
Prix moyen 2 400 €/m2
FAUBOURG DE LAON Dopé par le projet de centre aqualudique et de salle événementielle sur le site du SERNAM, le faubourg de Laon et ses alentours n’ont, contrairement à une idée reçue, jamais cessé d'attirer les acquéreurs, grâce à la variété des biens disponibles et à des prix sensiblement inférieurs à ceux du centre-ville tout proche. « Les studios proches du tramway sont de plus en plus recherchés par les investisseurs, car ils correspondent à une demande locative aussi forte que dans le centre-ville, mais avec un écart de prix sensible », note Charlotte Redouté, responsable de l'agence Guy Hoquet L'immobilier Reims Nord. « Le marché est aussi largement porté par les primo-accédants, séduits par les prix raisonnables : ils peuvent acheter une surface plus importante qu'en centre-ville, pour un budget identique. Et plus on se rapproche du boulevard des Belges, plus les tarifs diminuent ». Un dynamisme qui concerne aussi le secteur Luton-Champ de Mars, où les programmes neufs se multiplient depuis quelques mois, tout comme les demandes pour les immeubles anciens.
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12 | L’UNIONIMMO
LE GRAND REIMS EN CHANTIER
MAI2019
RENOUVEAU PARTICIPATIF POUR L’ILOT SAINT-GILLES
Ce micro-quartier, havre de verdure en cœur de ville, sera prochainement réhabilité, en concertation avec les habitants du quartier. La première phase du projet comprend la construction de 30 logements d’ici 2023.
Le
Chant
U
n chemin étroit, avec de part et d’autre, de petites maisons de style années 20, certaines habitées, d’autres en ruines, des terrains vagues ainsi qu’un jardin potager partagé, l’un des premiers à avoir vu le jour en France. L’îlot Saint-Gilles et ses 250 m2 de jardin sont coincés entre les immeubles, dans le
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Un laboratoire de connaissance
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www.residence-lechantducoq.fr 21 RUE DU BARBÂTRE 51100 REIMS 21(0)6 rue60du92barbâtre +33 18 39
quartier Saint-Remi, précisément dans le quadrilatère rues du Barbâtre, Montlaurent, Ponsardin et cours Lepagnol. On y accède par une petite ruelle, un sentier, qui porte d’ailleurs le nom de passage Saint-Gilles, à hauteur du numéro 123 de la rue du Barbâtre, ou encore par la rue Ponsardin. Sur ce site préservé par l’urbanisation grandissante, depuis 2016, une poignée d’hommes et de femmes planche sur un idéal de l’habitat de demain. Et depuis deux ans, ils travaillent au sein d’ateliers, à l’aide d’études urbaines réalisées par la Ville et avec le soutien de Reims habitat, qui doit contribuer à concrétiser le renouveau de l’îlot. Ces Rémois souhaitent « une construction sobre », « respectueuse de l’environnement », avec un îlot toujours préservé des voitures. Un projet d’habitat participatif, « où l’entraide et l’échange prédominent », notamment grâce à la mise en place de locaux communs (salle de rencontre) et de services comme une conciergerie numérique ou une buanderie. Un projet qui vise à recréer du lien via une mixité sociale. Ils sont encore une cinquantaine à habiter l’îlot. La refonte du micro-quartier va se dérouler en deux phases. Première étape : le réaménagement du côté droit (1 264 m2), la parcelle comprise entre le passage Saint-Gilles et la rue Montlaurent. « Cette première emprise offre la perspective d’une trentaine de logements en deux bâtiments distincts », détaille Patrick Baudet, directeur général de Reims habitat. « L’un destiné à l’habitat locatif, l’autre à l’accession sociale à la propriété ». Tous deux seront dotés de services partagés et d’équipements communs. « On ne va pas faire que du béton : il s’agit aussi de développer les emprises vertes, d’accentuer les espaces piétons, de développer le partage et le lien social…L’îlot Saint-Gilles sera un laboratoire de connaissance des besoins et des aspirations de ces ménages qui souhaiteront investir de leur temps pour co-concevoir leur habitat et leur relation de voisinage ». Prochaines étapes : des études de terrain seront lancées début 2020. Il faudra ensuite encore compter trois ans pour que ces immeubles deviennent réalité. Quant à la seconde tranche, qui comprend la métallerie à l’abandon, des petites maisons et des parcelles libres de construction (soit du passage Saint-Gilles jusqu’au cours Lepagnol), « il reste encore beaucoup de travail pour réunir l’ensemble du foncier et mener un projet ». Autrement dit, « Impossible de se projeter sur un calendrier pour cette seconde tranche ».
JUIN2019
PICTURALE
L’UNIONIMMO | 13
MAISONS ET APPARTEMENTS AU CŒUR DE REIMS Le nouveau programme lancé par le Foyer Rémois conjugue des solutions de logements variées, accessibles, confortables, sûres et permettant de réelles économies d’énergie, dans l’un des quartiers les plus prisés de la Cité des sacres.
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LOCATIO ACCE SS N IO N
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REIMS - SECTEUR JAMIN RUE JEAN URBAIN
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Doté de nombreux commerces et services de proximité, à quelques pas de la dynamique avenue Jean Jaurès, et à 1,5 km de la Place Royale ou de la Mairie, le secteur Jamin reste l’un des préférés des familles et des amateurs de quartier authentique et convivial. Les programmes neufs y sont plutôt rares, faute de terrain disponible. Bâti Allée Jean Urbain, le projet Picturale a été conçu pour s’intégrer dans un écrin de verdure préservé des nuisances de la ville et au cœur d’un projet d’aménagement ambitieux du Foyer Rémois. En effet, le projet Picturale s’insère au cœur d’un projet comprenant la construction de la nouvelle crèche en partenariat avec la SPE, la construction de logements intermédiaires et la réhabilitation importante des immeubles de la rue de Verdun et de l’immeuble de l’Allée Jean Urbain. Le projet Picturale comprendra 10 maisons individuelles et 12 appartements, pour répondre au mieux aux attentes et aux projets de vie diversifiés des acquéreurs,
tout en offrant des prestations communes de grande qualité : revêtement de sol en parquet stratifié et carrelage en grès émaillé, volets roulants à commande électrique… Côté maisons, 7 T4 et 3 T5, la superficie en surface habitable varie de 89 à 106 m2. Chacune dispose d’un jardin arrière orienté plein sud, clos et engazonné, avec terrasse et sans vis-à-vis, un confort très rare en ville, et d’un garage avec accès direct au logement. Une attention particulière permet de différencier chaque maison à travers une variation de hauteur et de couleur de façade ; cela permet à chaque acquéreur de se projeter dans un projet « cousu main » Les 12 appartements (6 T2, 4 T3, 2 T4, pour une superficie s’étendant de 46 à 85 m2) s’insèrent quant à eux dans un immeuble R+3, construit avec des matériaux garants de performances énergétiques conformes aux dernières normes en vigueur. Majoritairement dotés d’un espace extérieur, dont une spacieuse terrasse au dernier étage, les logements disposeront tous d’un stationnement et d’un accès résidence sécurisé par visiophone. Le Foyer Rémois permet l’acquisition de ces logements sous plusieurs formes : Accession à la propriété en VEFA, location-accession (PSLA) ou encore l’investissement type PINEL. Principalement destiné à la résidence principale, le projet est réellement sécurisé pour l’accédant à travers les garanties de rachat et de relogement offertes par le Foyer Rémois. Ces garanties sont l’assurance d’un avenir serein, même en cas d’accident de la vie. Soutenu par l’attractivité du programme et les premières ventes, les travaux commenceront dès le mois de mai 2019 ! Une opportunité d’investissement qui ne semble pas falloir rater.
14 | L’UNIONIMMO
DEVELOPPEMENT DURABLE
MAI2019
UN NOUVEAU QUARTIER ECO-RESPONSABLE Le premier écoquartier labellisé de l’ex-région Champagne-Ardenne vient d’être inauguré officiellement. D’ici 2025, Réma’Vert comprendra 730 logements, ainsi qu’une salle de convivialité, des commerces de proximité et des services. Des retraités aux faibles ressources, des familles monoparentales, des familles de cadres. Bref : une mixité sociale.Des programmes immobiliers menés par Plurial (pour les deux tiers de l’opération), ainsi que d’autres bailleurs sociaux et des promoteurs privés.
De nombreuses innovations
Située entre le quartier Jean-Jaurès et celui du Pont de Witry, l’usine Rémafer (fabrication de matériel ferroviaire) a cessé son activité en 1999. C’est la localisation de la friche (à deux pas du centre, d’un côté, des faubourgs de la ville de l’autre, mais aussi à quelques mètres d’un hypermarché) qui pousse Plurial Novilia à imaginer un écoquartier. Un projet au long cours, puisque les premiers coups de pelleteuse ont été donnés en 2012. « Il y a eu la dépollution du sol, un an de démarches administratives, un an pour les travaux de voirie et réseaux divers », explique Alain Nicole, Directeur général de Plurial Novilia. « Les premiers habitants sont arrivés en 2017. Ensuite, on doit attendre aussi que l’État délivre ses agréments. On peut donc construire actuellement 50 logements par an ». Le chantier devrait être terminé pour 2025. Réma’vert doit accueillir à terme, sur 11 hectares, plus de 700 logements (55 % en locatif, 22 % d’accession sociale à la propriété, 23 % d’accession libre), mais aussi une salle associative, des commerces de proximité et des services. La cible ?
Le quartier est alimenté par une chaufferie biomasse qui produit ainsi 73 % de la chaleur requise, réduisant significativement l’impact environnemental de l’écoquartier, en évitant l’émission dans l’atmosphère de plus de 1100 tonnes de CO2 par an, et permet de réduire de près de 30% les charges des habitants. Partenaire du projet, ENGIE Cofely s’engage à couvrir la quasi-totalité des besoins de l’écoquartier avec des énergies locales et renouvelables : 2 100 tonnes de boisénergie par an, dont l’approvisionnement est réalisé dans un rayon de moins de 50 km (avec une provenance essentiellement d’Épernay). Chaque bâtiment construit ou à venir est orienté au mieux pour bénéficier des apports solaires. Certains bâtiments vont tendre vers le passif, notamment grâce au choix de matériaux durables comme le bois. Le 1er immeuble collectif à ossature bois de Champagne-Ardenne est ainsi en cours de construction. Un immeuble R+4 qui accueillera 68 logements à l’horizon 2020. Si cette technique est depuis longtemps plébiscitée pour la construction de maisons individuelles, c’est la première fois qu’un constructeur imagine un bâtiment de plusieurs étages avec murs et planchers en bois dans la région. Autre innovation marquante : le projet Villaprint comprend cinq maisons de plain-pied, du T3 au T5, construites en partie par la technique de l’impression 3D. Livraison prévue en 2020.
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JUIN2019
DESIGN PAYSAGER
L’UNIONIMMO | 15
FAIRE UN PETIT POTAGER DANS UN JARDIN DE VILLE Se lancer dans la création d’un potager sur une petite surface de jardin, c’est possible ! Parce que oui, nous aussi les citadins nous avons le droit de profiter des bienfaits d’un potager ! Quel plaisir de jardiner pour ensuite déguster ses fraises ou tomates à l’apéro, cueillir des herbes aromatiques pour parfumer un plat qui mijote… Vous en rêvez ? Suivez donc le guide ! Pour être sûr de vous occuper correctement de votre potager, qu’il pleuve ou que vous soyez pris d’une flemmingite aigue, il vaut mieux le placer près de la maison et non à l’autre bout du jardin ! L’avoir sous les yeux permet de réagir rapidement si vos légumes font triste mine, mais aussi de les récolter facilement et rapidement. Parce qu’on le sait tous, si votre ciboulette pousse à plus de 50 m de la maison, vous n’irez pas la chercher sous une averse ! Outre l’emplacement, l’exposition est essentielle : le potager a besoin d’un bon ensoleillement toute la journée et apprécie d’être à l’abri du vent (surtout dans le nord !) grâce à des grillages ou clôtures habillés de plantes grimpantes. On privilégie donc une exposition sud-est pour l’installer.
ADRESSES UTILES UNPI 51
Créée en 1929, l'Union Nationale des Propriétaires immobiliers de la Marne est affiliée à un réseau national regroupant 120 associations, et qui se définit comme porte-parole des 25 millions de propriétaires français. Ses adhérents bénéficient de consultations gratuites, notamment en matière d'aides ou conventionnements, et de mises en contact avec différents spécialistes de l'immobilier (architectes, avocats, notaires, comptables, huissiers, conseillers fiscaux...). L'association participe également à plusieurs organismes ou commissions dans la région (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat, Conseil Régional de l'Habitat, commission Droit Au Logement Opposable...). 32 avenue du Maréchal Leclerc, Châlons-en-Champagne Tél. 09 80 68 41 85 www.unpi.org
Comal-PACT51
(Recherche de logement adapté aux personnes à mobilité réduite) 16 boulevard Hippolyte Faure, Châlons-en-Champagne Tél. 03 26 40 19 94
Chambre FNAIM Champagne-Ardenne 45 rue Chabaud Tél. 03 26 47 22 55
Chambre des Notaires
44 Cours Langlet Tél. 03 26 84 82 38 www.chambre-marne.notaires.fr
Centre des impôts fonciers (cadastre)
Plurial Novilia
Caisse d'Allocations Familiales
Foyer Rémois
202, rue des Capucins Tél. 08 10 25 51 10
8 rue Lanson Tél. 03 26 84 46 46 - www.foyer-remois.fr
CROUS
Reims Habitat
14 b allée des Landais Tél. 03 26 50 59 00 - www.crous-reims.fr
71 avenue d'Epernay Tél. 03 26 48 43 43 - www.reims-habitat.fr
Bureau d'aide au logement social
CLCV de la Marne
136 rue Gambetta Tél. 03 26 87 90 19
82 rue Ponsardin Tél. 03 26 40 19 94
CCAS de Reims
11 rue Voltaire Tél. 03 26 40 26 26
CCAS antenne Orgeval 7 place Pierre de Fermat Tél. 03 26 91 61 14
CCAS antenne Croix Rouge 1 bis avenue Bonaparte Tél. 03 26 40 31 79
Bureau logement de la Ville de Reims Hôtel de Ville, bureau 117 Tél. 03 26 35 61 86
2 place Paul Jamot Tél. 03 26 04 98 11 - www.plurial-novilia.fr
(Consommation, Logement, Cadre de Vie) Maison de la vie associative 122 bis rue du Barbâtre Tél. 03 26 05 03 88 - clcv-marne.over-blog.com
MDPH Marne
(Maison Départementale des Personnes Handicapées) Centre d'affaires Patton Entrée A - 50 avenue du Général Patton 51009 Châlons-en-Champagne Tél. 03 26 06 06 06 - www.marne.fr
Espace Développement Durable Info-Energie du Grand Reims (EDDIE) 12 avenue Bonaparte Tél. 03 26 35 37 13
MAI2019
16 | L’UNIONIMMO
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