SV DESIGN - Architecture monographie for Érica Giacomelli by Victor Verardo

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

Minha alma canta, Vejo o Rio de Janeiro, Estou morrendo de saudade. Rio, teu mar, praias sem fim, Rio, você foi feito pra mim. Cristo Redentor, Braços abertos sobre a Guanabara. Este samba é só porque, Rio, eu gosto de você, A morena vai sambar, Seu corpo todo balançar. Rio de sol, de céu, de mar,

Dentro de mais um minuto estaremos no Galeão Este samba é só porque, Rio, eu gosto de você, A morena vai sambar, Seu corpo todo balançar. Aperte o cinto, vamos chegar, Água brilhando, olha a pista chegando, E vamos nós. Pousar

Tom Jobim - Samba do avião

FUNDAÇÃO ARMANDO ÁLVARES PENTEADO

Monografia de Conclusão de Curso

FACULDADE DE ARTES PLÁSTICAS

CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

HOTEL DO CAIS HOTEL BOUTIQUE NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

ÉRICA GIACOMELLI SOARES

Professor Orientador HAROLDO GALLO

2012

FUNDAÇÃO ARMANDO ÁLVARES PENTEADO FACULDADE DE ARTES PLÁSTICAS

HOTEL DO CAIS // HOTEL BOUTIQUE NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

ÉRICA GIACOMELLI SOARES

Monografia de Conclusão de Curso apresentada à Faculdade de Artes Plásticas para obtenção do título de gaduação em Arquitetura e Urbanismo, sob orientação do Professor Haroldo Gallo

São Paulo, 2012

SOARES, Érica Giacomelli. HOTEL DO CAIS - HOTEL BOUTIQUE NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, São Paulo, FAAP, 2012, 142 p. (Monografia Apresentada ao Curso de Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Faculdade de Artes Plásticas da Fundação Armando Álvares Penteado). Palavras-chaves: Hotelaria, Hotel Boutique, Turismo, Rio de Janeiro, Porto Maravilha, Cais do Valongo, Rio de Janeiro - Hotel Boutique.

Dedico este trabalho aos pilares da minha vida: meus pais. Eu posso ainda n達o saber por onde os caminhos da minha vida ir達o me levar, mas tendo voc棚s como exemplo de vida, sei que posso conquistar o que desejar. Obrigada por desde cedo terem me dado todo amor, carinho e compreens達o que eu poderia precisar.

A G R A D E C I M E N T O S

Agradeço primeiramente a Deus por essa oportunidade de crescimento e evolução. Agradeço aos meus pais Rosemary e Luiz Eduardo, pelo suporte, conselhos e paciência durante todo o período deste trabalho. Agradeço ao meu irmão Gustavo, que mesmo às vezes sem saber, consegue trasformar meus dias em dias mais leves, apesar da distância.

comigo, me ajudando sempre. Extendo meus agradecimentos também a todo corpo doscente da FAAP, mas em especial aos professores Munir Buarraj, Chico Barros, Ricardo Figueiredo e Marcelo Aflalo, que me avaliaram e me ajudaram continuamente durante este trabalho. Agradeço imensamente ao meu orientador Prof. Haroldo Gallo, que semana após semana me mostrou a diferença entre um professor e um educador completo.

Agradeço também aos meus amigos que me motivaram e fizeram com que meus desafios fossem mais fáceis. “Um bom professor é uma vela - ele se consome para que possa Agradeço também, em especial, iluminar o caminho dos outros” ao meu namorado Raphael, que - Autor desconhecido. passou por toda essa fase junto

S U M Á R I O

1. APRESENTAÇÃO

1.1. OBJETIVO 1.2. JUSTIFICATIVA 1.3. INTRODUÇÃO // FUNDAMENTAÇÃO

3 5 6

2. PANORAMA DO TURISMO NO BRASIL

2. 1. INTRODUÇÃO 2. 2. SITUAÇÃO ATUAL MUNDIAL 2. 3. FLUXO DE TURISTAS INTERNACIONAIS 2. 4. DESEMPENHO E PERSPECTIVAS 2. 5. ESTRUTURA DO SETOR HOTELEIRO

10 11 12 13 15

3. CONCEITUAÇÃO DE HOTÉIS BOUTIQUE

3. 1. HISTÓRIA DOS HOTÉIS BOUTIQUE 3. 1. 1. SEGMENTAÇÃO DO MERCADO 3. 1. 2. CRESCIMENTO DE MARCAS HOTELEIRAS 3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE 3. 2. 1. A EVOLUÇÃO DOS HOTÉIS BOUTIQUE 3. 2. 2. ANÁLISE DE ESTRATÉGIA DE HOTÉIS BOUTIQUE 3. 3. IAN SCHRAGER HOTELS (ISH) 3. 4. STARWOOD / W HOTELS 3. 5. JUSTIFICATIVA DA ESCOLHA DE HOTEL BOUTIQUE NO RIO DE JANEIRO

18 19 24 25 28 30

4. ANÁLISE DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

5. 5. MUDANÇAS URBANÍSTICAS 5. 5. 1. NOVO ZONEAMENTO 5. 5. 2. NOVO GABARITO 5. 5. 3. TAXA DE OCUPAÇÃO PROPOSTA 5. 5. 4. ÍNDICE DE APROVEITAMENTO PROPOSTO 5. 5. 5. IMPACTOS PREVISTOS //SITUAÇÃO FUTURA 5. 5. 6. CONCLUSÕES 5. 6. TRANSPORTE PÚBLICO 5. 7. VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA 5. 7. 1. INTERVENÇÕES PROPOSTAS PELA OUC DO PORTO DO RIO ASSOCIADAS À VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA 5. 7. 2. CONCLUSÕES 5. 8. SIGNIFICADO DO PROJETO RELATIVO À CIDADE

87 87 89 90 91 92 93 94 95 96

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

6. 1. APRESENTAÇÃO DA ÁREA // SITUAÇÃO ATUAL 6. 1. 1. SÍTIO 6. 1. 2. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO 6. 1. 3. ESTRUTURA VIÁRIA E DE TRANSPORTES 6. 1. 4. TIPOLOGIA DAS EDIFICAÇÕES 6. 2. PRAÇA MAUÁ E SUAS CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS 6. 3. PROJETOS ESPECIAIS 6. 3. 1. MUSEU DO AMANHÃ 6. 3. 2. MAR - MUSEU DE ARTE DO RIO

100 100 101 105 106 107

7. REFERÊNCIAS DE PROJETOS

115

4. 1. HISTÓRIA DA CIDADE 4. 2. EVENTOS IMPORTANTES DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO 4. 2. 1. OLIMPÍADAS 2016 4. 3. REGISTRO FOTOGRÁFICO DA CIDADE E DA REGIÃO DO PORTO MARAVILHA

56 58

7. 1. YAS HOTEL // DUBAI 7. 2. NEW TRADE FAIR // MILÃO 7. 3. LOUIS VUITTON CONCEPT STORE // SINGAPURE

116 117 120

8. O PROJETO

121

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

5. 1. APRESENTAÇÃO GERAL 5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO 5. 2. 1. DELIMITAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO 5. 2. 2. SETORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO 5. 3. OBJETIVOS E JUSTIFICATIVAS DO EMPREENDIMENTO 5. 3. 1. OBJETIVOS GERAIS 5. 3. 2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS 5. 4. PROGRAMA DE INTERVENÇÕES DO EMPREENDEDORISMO

66 69 70 71 78

8. 1. O PROGRAMA 8. 2. CONTEXTO E DIRETRIZES 8. 3. CONCEITO 8. 4. PARTIDO 8. 5. MEMORIAL DO PROCESSO DO PROJETO

123 129 132 133 135

CONCLUSÃO

139

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

141

34 44 54

59 60

78 79 82

97 98

110 111 112

L I S T A

fig. 01 // Vista aérea da Baía de Guanabara // pág. 1 fig. 02 // Vista aérea da Lagoa R. de Freitas // pág. 9 fig. 03 // Restaurante do Hotel Public Chicago 17 // pág. 17 fig. 04 // Hamman Hotel Edition Istanbul - ISH Hotels // pág. 37 fig. 05 // Quarto Standart Hotel Edition Istanbul - ISH Hotels // pág. 39 fig. 06 // Restaurante Hotel Public Chicago - ISH Hotels // pág. 40 fig. 07 // Restaurante e Bar Gramercy Park Hotel - ISH Hotels // pág. 43 fig. 08 // Vista externa W Southbeach - Starwood Hotels // pág. 44 fig. 09 // Restaurante Mr. Chow W Southbeach Starwood Hotels // pág. 46 fig. 10 // Bar do Átrium W Southbeach - Starwood Hotels // pág. 48 fig. 11 // Recepção das Salas de Reunião W Southbeach - Starwood Hotels // pág. 49 fig. 12 // Rio de Janeiro, RJ // pág. 55 fig.13 // Praça Mauá, RJ // pág. 60 fig. 14 // MAR (Museu de Arte do Rio) // pág. 61 fig. 15 //Região do Porto Maravilha, RJ // pág. 61 fig. 16 // Arte urbana na região do Porto Maravilha, RJ // pág. 61 fig. 17 // pág. 62 fig. 18 // Região do Porto Maravilha, RJ // pág. 64 fig.19 // Área abrangida pela Operação Urbana Consorciada da região do Porto do Rio. // pág. 69 fig.20 // Porto Rio Área de Intervenção // pág. 70

D E

F I G U R A S

fig.21 // Porto Rio Setores // pág. 77

fig.37 // Galpões na Avenida Venezuela, RJ // pág. 106

fig.22 // Entrada do mergulhão que passará sob a Praça Mauá. // pág. 85

fig. 38 // Região do Porto Maravilha // pág. 107

fig. 23 // Requalificação da Praça Mauá e entorno. // pág. 86

fig. 39 // Tabela de legenda da figura 38. // pág. 108

fig. 24 // Vista do cais com novo parque, com a substituição do Elevado da Perimetral por nova via expressa, novos empreendimentos e o terminal marítimo de passageiros ao fundo. // pág. 86

fig.40 // Projeto do Arquiteto Calatrava // pág. 110

fig. 25 // Porto Rio Mapa Zoneamento Proposto // pág. 88 fig. 26 // Porto Rio Mapa Usos Propostos // pág. 88 fig. 27 // Porto Rio Mapa Gabarito Proposto // pág. 89

fig. 41 // Museu do Amanhã, Calatrava // pág. 111 fig. 42 // MAR - museu de arte do rio, rj // pág. 112 fig. 43 // MAR - Museu de Arte do Rio, RJ // pág. 114 fig. 44 // Bússola // pág. 130 fig. 47 // Yas, vista externa. // pág. 116 fig. 48 // Yas, vista noturna. // pág. 116

fig. 28 // Porto Rio Mapa Taxa de ocupação Proposta // pág. 90

fig.49 // Corte A/B Nuovo Fiera // pág. 119

fig. 29 // Porto Rio Mapa CAT Proposto // pág. 91

fig.50 // Vista interna da cobertura // pág. 119

fig. 30 // Proposição de implantação de VLT (Veículo Leve sobre Trilhos) na chegada da nova Avenida Rodrigues Alves à Praça Mauá // pág. 94

fig.51 // Detalhe da cobertura // pág. 119

fig. 31 // O novo binário da Zona Portuária que aproveitará o eixo da Rua Equador neste servirá aos deslocamentos internos dos bairros requalificados. // pág. 94

fig.53 // Escadaria no saguão da concept store Luis Vuitton // pág. 120

fig. 32 // Cruzamento da “Rambla” com a Rua Equador: preocupação com os pedestres.trecho // pág. 94

fig.55 // Imagem de satélite // pág. 144

fig. 33 // Região do Porto Maravilha // pág. 99

fig.57 // Hotel do Cais // pág. 152

fig. 34 // Praça Visconde de Mauá, RJ, 2009 // pág. 102 fig. 35 // Praça Coronel Assunção, RJ, 2009 // pág. 102 fig.36 // Edifícios da Rua Coelho e Castro, RJ // pág. 106

fig.52 // Vista externa da loja // pág. 120

fig. 54 // Perspectiva do Hotel do Cais // pág. 137

fig.56 // Hotel do Cais // pág. 152

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

1//

1 fig. 01 // Vista aérea da Baía de Guanabara 1//

HOTEL DO CAIS

1. APRESENTAÇÃO

HOTEL DO CAIS

1.1. OBJETIVO

Este A área trabalho do setor trata A, do denúcleo uma da Praça que ocorrerão Mauá e no Brasil e na do Píer Mauá questão atual ée basicamente recorrente umacidade, área plana, pouco esforço foi feito devido no desenvolvimento à sua configuração da glode aterro. para Ela acolher está os viajantes glosituada entre balização e doocrescimento Morro da Conceição balizados, e a Baíaque de correspondem Guanabara.como econômico É uma um área todo: densamente a hojeconstruída, a 51% do mercado de sendodeosequipamentos falta únicos vazios hotelurbanos, as turismo praças.brasileiro. Há poucas eiros noáreas Brasilde que massas atendam arbóreas, o sendo elas localizadasespecializado turismo apenas nas praças de luxo. e emOalgumas projeto ruas, a seguir se apropria que são: Rua Souza e Silva, Avenida de uma Venezuela revitalização urbana e Rua Edgard Gordilho. Considerando os eventos que nova na cidade, a requalifiocorrerão nos próximos 10 anos cação Porto Maravilha, para (tempo médio de vida útil de compreender a relação entre o um hotel), escolheu-se a cidade contexto urbano inovador que é do Rio de Janeiro, que além proposto, com o valor agregado deste fato determinante, tamde um Hotel Boutique. O probém é um ponto emblemático jeto busca contribuir com uma do turismo brasileiro. Partindo agregação de valor hoteleiro, da realidade da cidade do Rio cultural e de entretenimento de Janeiro, onde este trabalho à cidade do Rio de Janeiro, se localiza, pode-se perceber partindo de um dos seus ponque mesmo a demanda de um tos históricos principais: o Píer produto diversificado tendo Mauá. aumentado considerávelmente devido aos diversos eventos

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

1. APRESENTAÇÃO

HOTEL DO CAIS

1.1. OBJETIVO

O objetivo deste trabalho é a criação de um Hotel Boutique - que será conceituado posteriormente - para a área de recuperação urbana do Porto Maravilha na cidade do Rio de Janeiro - RJ, Brasil. O Hotel Boutique deverá estabelecer relações com o novo tecido urbano proposto. Através do objetivo principal, pode-se elaborar objetivos secundários que corroboram o primeiro, tais como: pesquisa da história de ocupação urbanística da cidade do Rio de Janeiro, conceituação e entendimento da indústria hoteleira de alto luxo no Brasil e no mundo, caracterização do turismo da moda e a influência do mesmo na sociedade como um todo.

Com A área a preocupação do setor A, dode núcleo refle-da Praça de leitos Mauá quanto e à qualidade tir do com Píer Mauá sensibilidade é basicamente as pe- uma de área atendimento plana, que a cidade culiaridades devido à sua do configuração mercado dede aterro. enfrenta. Ela está luxo situada e suas entre implicações o Morro dano Conceição O projeto e a Baíapretende de estimular mercado Guanabara. de trabalho, É uma área o projeto densamente também construída, a vida urbana nesta arquitetônio sendo os únicos pretente vaziosabordar urbanos, asnova praças. reestruturação Há da cidade, toda poucas uma áreas infraestrutura de massas arbóreas, que articular sendo elas tanto lo- os usos da coatraia calizadas dos apenas turistasnas de categora praças e em munidade algumas ruas, específica de hósA, que tais são: como: Rua Souza restaurantes, e Silva, Avenida pedes Venezuela quanto da comunidade spas, e Ruaacademias, Edgard Gordilho. casas notururbana mais ampla e respondnas, etc. O projeto pretende er à questão de viabilidade do abrigar também um programa projeto da Prefeitura do Rio de galeria artística, item culde Janeiro, tornando a região tural este, que diversificaria e bem vista para investimentos e ampliaria o uso e o público fre- para completa apropriação por quentador do Hotel Boutique estímulos externos. do Cais. A idéia é que o Hotel Boutique Considerando os eventos que do Rio de Janeiro se torne um ocorrerão na cidade do Rio complexo que incentive as de Janeiro, trazendo-a para o relações através da diversicircuito internacional de tudade de usos, resultando em rismo, pode-se perceber a falta uma justaposição vertical de de preparo tanto em número frequentadores. A idéia é que

1. APRESENTAÇÃO

HOTEL DO CAIS

1.1. OBJETIVO

não apenas hóspedes internacionais sejam bem vindos, mas também, seguindo o conceito deste tipo de complexo hoteleiro, que seja permeado e frequentado por formadores de opinião, celebridades e jet-setters, contribuindo para a divulgação por meios não tradicionais de marketing. Além do programa, a região de intervenção, situada na região portuária do Rio de Janeiro, tem papel importante para o cumprimento deste trabalho como um todo, tal que o projeto deve costurar os novos

usos propostos pelo Projeto Porto Maravilha: o Terminal Marítimo de Passageiros com as docas renovadas, o MAR Museu de Arte do Rio, o Museu do Amanhã (de Santiago Calatrava), além de todos os usos culturais presentes no Setor A do projeto. O Hotel do Cais, assim, se torna uma referência de entretenimento e hospedagem que articula esses itens tanto para o turista, quanto para o morador que busca por serviços diferenciados.

1. APRESENTAÇÃO

HOTEL DO CAIS

1.2. JUSTIFICATIVA

A justificativa da proposta apresentada perpassa a sua concepção, a análise da experimentação da cidade pelo turista, confluindo na proposição de uma categoria hoteleira como resposta às exigências do viajante globalizado dos dias de hoje. A possível resposta investigada por este trabalho, inicialmente busca referência na necessidade da ampliação do número de leitos para cumprir as exigências tanto da FIFA (organizadora da Copa do Mundo de 2014) quanto do Comitê Olímpico (organizador das Olímpiadas Rio 2012), o projeto então atenderá às necessidades

tanto de leitos quanto de atendimento diferenciado. Após a análise do projeto do Porto Maravilha, pode-se constatar também a falta de hotéis e hospedagens que supram a necessidade que a região vai gerar, com o seu alto adensamento, novos equipamentos culturais e com os novos usos de áreas comerciais e de negócios, sendo o Hotel Boutique um adendo importante para a manutenção deste cenário idealizado pela Prefeitura do Rio de Janeiro. Com a revalorização da área depreciada do Porto Maravilha, incluindo a estratégia de um hotel na região, há a reativação dos espaços através

da multiplicidade de usos, fato este que o Hotel Boutique apenas complementa, sendo mais um uso possível para a região. A proposta também pode ser vista como um aticulador de pessoas, em que há a mistura saudável do usuário turista com o usuário local, que compreende a cidade por um diferente olhar, isso se dá como consequência da implementação de equipamentos diversificados no Hotel Boutique, assim como a construção de arquitetura nova, que revitalize e aproxime as pessoas da área estudada.

1. APRESENTAÇÃO

HOTEL DO CAIS

1.3. INTRODUÇÃO // FUNDAMENTAÇÃO

“Foi dito que argumentar contra a globalização é como argumentar contra as leis da gravidade.” - Kofi Annan

“As pessoas é que são os objetos da globalização e ao mesmo tempo os seus assuntos. O que isso também resulta, logicamente, é que a globalização não é uma lei da natureza, mas sim um processo posto em marcha pelas próprias pessoas. “ - Tarja Halonen

1. APRESENTAÇÃO

HOTEL DO CAIS

1.3. INTRODUÇÃO // FUNDAMENTAÇÃO

Como já especificado em Objetivos, a meta deste trabalho é a implementação de um projeto de hotelaria diferenciado, um novo produto para a cidade do Rio de Janeiro.

buscam produtos diferenciados, quanto moradores da região que procuram itens não presentes na área que será contido no projeto, tendo assim uma sobreposição de usuários do hotel. A idéia é que não apenas Este projeto visa a aproprihóspedes internacionais seação do projeto urbanístico do jam bem vindos, mas também, Porto Maravilha, utilizando sua seguindo o conceito deste tipo estrutura, plano de massas e de complexo hoteleiro, que seja zoneamento como elementos permeado e frequentado por determinantes do local em que formadores de opinião, celebrio projeto do hotel é inserido. A dades e jet-setters, contribuinpartir de estudos oriundos deste do para a divulgação por meios trabalho, foi escolhido o melhor não tradicionais de marketing. local da área para a construção do hotel, que tanto a cidade Um dos pontos principais do do Rio de Janeiro precisa para projeto é a utilização do terreno cumprir demandas turísticas e de maneira total, abrindo-o das comissões organizadoras para o público, não o delimitanda FIFA e das Olimpíadas. do. Quebra-se a linearidade do terreno com a implantação do O presente projeto visa atrair mesmo: uma curvatura simétanto turistas especiais que trica para cada lado, que se or-

ganiza por um eixo central, um “coração de vidro” que articula as duas curvas da planta. A metodologia utilizada para a elaboração deste trabalho foi através de visitas in loco para captação, análise e compreensão das necessidades da região, reunião com os responsáveis pelo projeto do Porto Maravilha (da empresa Odebrecht), estudos de projetos, técnicas e sistemas hoteleiros, além de pesquisas em sites, revistas e livros, estes, que constam na bibliografia. Para efeitos de organização, esta monografia divide-se em oito partes: A primeira, esta presente, trata da apresentação do trabalho e de sua conceituação básica.

1. APRESENTAÇÃO

HOTEL DO CAIS

1.3. INTRODUÇÃO // FUNDAMENTAÇÃO

Adiantando para a segunda parte, passa-se a estudar as características e faces do turismo no Brasil. Esta parte torna-se importante a partir do momento que entendemos a demanda do setor. Já a terceira parte, como uma continuação do turismo, classifica-se e compreende-se os hotéis boutique no mundo, com estudos de casos específicos que visam agregar valor à este trabalho. A quarta parte trata de uma análise breve e global da cidade do Rio de Janeiro. Esta parte tenta compreender essa cidade de uma maneira abrangente, para podermos nos situar no local trabalhado. A quinta parte exemplifica o projeto do Porto Maravilha, en-

tendendo esse fenômeno urbano nas suas principais esferas. Já a sexta parte, trata especificamente do núcelo da Praça Mauá, que é onde o terreno que este trabalho visa trabalhar está inserido. A sétima parte são fichas de referências, que foram estudadas para o projeto do Hotel do Cais. Finalmente, a oitava e última parte trata do projeto em sí, seu programa e resoluções finais.

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

1//

9 fig. 02 // Vista aérea da Lagoa R. de Freitas 1//

HOTEL DO CAIS

2. PANORAMA DO TURISMO NO BRASIL

HOTEL DO CAIS

2. 1. INTRODUÇÃO

O Brasil ainda ocupa uma posição marginal no turismo mundial, segundo a Embratur. Em 2009, a paticipação do País no turismo global foi de apenas 0.54%, quando recebeu 4.8 milhões de turistas. Em 2009, o número de chegadas de turistas internacionais foi de 880 milhões, tendo a Europa tendo representado o principal destino, com 459.7 milhões de turistas, queda de 5.6% em relação ao ano anterior, devido às dificuldades advindas da crise econômica global (na medida internacional, o recuo foi de 4.35%). Desde 1999, o País está estagnado no recebimento anual médio de 5 milhões de turistas.

2. PANORAMA DO TURISMO NO BRASIL

HOTEL DO CAIS

2. 2. SITUAÇÃO ATUAL MUNDIAL

O Brasil ainda ocupa uma posição marginal no turismo mundial. Em 2009, a participação do país no turismo global foi de apenas 0.54%, quando recebeu 4.8 milhões de turistas (segundo a Embratur). Em 2009, o número de chegadas de turistas internacionais foi de 880 milhões, tendo a Europa representado o principal destino, com 459.7 milhões de turistas, queda de 5,6%, devido às dificuldades advindas da crise econômica global. No período de 2002 a 2009, porém, o crescimento acumulado foi de 25.3%. O destino que apresentou maior incremento no período foi o Oriente Médio. Na América do Sul, que registrou 20.1 milhões de turistas,

a participação brasileira foi de 23.9%. Desde 2003, segundo a Embratur, o crecsimento do continente foi de 60.8%, enquanto o Brasil aumentou só 26.3%. Apenas a Europa, a principal receptora de turistas, apresentou expansão menor. Desde 1999, o Brasil está estagnado no recebimento anual médio de 5 milhões de turistas.

2. PANORAMA DO TURISMO NO BRASIL

HOTEL DO CAIS

2. 3. FLUXO DE TURISTAS INTERNACIONAIS

Os argentinos são os principais turistas estrangeiros no Brasil, ao menos em quantidade. Em 2009, eles representaram 25.2% dos turistas estrangeiros, pouco mais do que o dobro do segundo colocado, os Estados Unidos, responsáveis pela emissão de 12.57% dos turistas do Brasil. A grande maioria dos emissores registrou retração em 2009, em função da crise financeira internacional e da gripe suína. Apenas Argentina, que permanece como principal emissor, Suíça e Canadá apresentaram aumento de emissão de turistas ao Brasil. Para o Ministério do Turismo, a queda nos números se deu em decorrência da retração do turismo mundial, que afetou a entrada de visitantes no País.

Nas viagens ao Brasil, o último dado disponível (de 2008) da Embratur mostrou que os hotéis, pousadas e flats são o principal tipo de hospedagem utilizado pelos turistas estrangeiros no País, representando 53.8% das hospedagens. O segundo meio mais importante são as casas de amigos e parentes, que hospedam 27.3% dos turistas.

Segundo dados do Ministério do Turismo, o investimento em infraestrutura turística, ao longo dos últimos anos, cresceu 52 vezes. Representava R$ 52.8 milhões, em 2003, passando para R$ 1.7 bilhão em 2009. Em 2010, foram R$ 2.72 bilhões.

Segundo a Embratur, o estado de São Paulo é o destino mais procurado pelos turistas estrangeiros que visitam o Brasil a negócios, eventos e convenções, e o terceiro colocado nas viagens de lazer. No geral, o estado foi o responsável pela atração de 38.4% dos turistas estrangeiros, sendo seguido pelo Rio de Janeiro (18.9%), Paraná (13.8%) e Rio Grande do Sul (12.8%).

2. PANORAMA DO TURISMO NO BRASIL

HOTEL DO CAIS

2. 4. DESEMPENHO E PERSPECTIVAS

Após os difíceis anos do início da década, a hotelaria brasileira mostra que está em recuperação. Para os próximos anos, a indústria hoteleira também deverá se beneficiar de um maior afluxo de capital estrangeiro, por conta dos grandes eventos que sediará. Sob tal cenário de recuperação, nos últimos anos, o mercado hoteleiro brasileiro foi pouco afetado pela crise mundial gerada pela turbulência do setor imobiliário, principalmente o americano.

ionais como São Paulo e Rio de Janeiro oferecem oportunidades para a mioria dos tipos de produtos hoteleiros, inclusive os voltados para viajantes AAA. Para a consultoria, investir em imóveis hoteleiros no Brasil representa uma oportunidade constrária ao que vem acontecendonos Estados Unidos e Europa Ocidental.

Um fator que influencia positivamente e sinaliza para a expansão do mercado internacional do turismo no Brasil refere-se à realização de eventos internacionais no país. Nos Segundo estudos da consultoria últimos anos, o Brasil subiu imobiliária Jones Lang LaSalle, posições no ranking da Internaa oportunidade mais significa- tional Congress and Convention tiva é a de desenvolver hotéis de Association (ICCA) relativo aos padrão superior (midscale) nas maiores captadores de eventos cidades secundárias de todo o do mundo. O país passou da Brasil. Já os destinos internac19a posição, em 2003, para a

7a posição em 2008, quando foram realizados 254 eventos internacionais. De acordo com dados consolidados pelo estudo da ICCA, o Brasil cresceu 15.4%, enquanto o resto do mundo cresceu 10.8%. Além disso, tem sido registrada forte descentralização na realização de eventos no País: em 2009, 48 cidades brasileiras realizaram eventos internacionais, contra 45 em 2008. A perspectiva é de crescer ainda mais nos próximos anos. O turismo nacional poderá chegar a 2014, ano de realização da Copa do Mundo no Brasil, com a geração de 2 milhões de ocupações no setor.

2. PANORAMA DO TURISMO NO BRASIL

HOTEL DO CAIS

2. 4. DESEMPENHO E PERSPECTIVAS

O Rio de Janeiro registrou um salto, de 41 eventos realizados em 2008 para 62 em 2009, subindo dez posições no ranking global de cidades - do 36o lugar, em 2008, para o 26o lugar em 2009. Além de figurar entre os dez países que mais receberam eventos internacionais no mundo, o Brasil alcançou novo patamar com a conquista da Copa do Mundo de 2014 e a Olimpíada de 2016, no Rio de Janeiro. Para dar continuidade à ascenção do País, a Embratur lançou recentemente novo programa para ampliar a captação de eventos internacionais no País. O foco agora, além de eventos técnicos e associativos, serão os eventos esportivos - 240 eventos esportivos internacionais (eventos únicos ou

etapas de campeonatos mundiais) podem potencialmente acontecer no Brasil. Além do impacto econômico, os grandes eventos internacionais geram visibilidade, atraindo turistas não só para a cidade em que são realizados, mas para o restante do país. Pelo menos 102 importantes eventos, entre seminários e congressos, serão realizados no Rio de Janeiro em 2010, gerando uma receita estimada da ordem de US$ 100 milhões. Até 2017, estão agendados mais 44 eventos, com receita estimada de mais de US$ 150 milhões.

financiamento máximopermitido para cada uma das 12 arenas (desde que esse valor não ultrapasse 75% do valor total do projeto apresentado) é de R$ 400 milhões. Para a construção de novos hotéis, ampliação e reforma dos já existentes, o Ministério do Turismo, em parceria com os bancos públicos, lançou linhas de crédito que totalizam R$ 1.8 bilhão, créditos estes que também estão disponíveis em formas de CEPACs para investimentos na área do Porto Maravilha

Voltada à construção ou à reforma dos estádios que sediarão os jogos, bem como às obras no seu entorno, a linha BNDES ProCopa Arenas tem verba de R$ 4.8 bilhões. O

2. PANORAMA DO TURISMO NO BRASIL

HOTEL DO CAIS

2. 5. ESTRUTURA DO SETOR HOTELEIRO

Segundo cálculos da Associação Brasileira da Indústria Hoteleira (ABIH), o setor de hotelaria possui patrimônio imobilizado em torno de US$ 10 bilhões e receita bruta anual de US$ 2 bilhões. Dando origem a esse faturamento, a entidade calcula a existência de 25 mil meios de hospedagem no Brasil.

dos de “hotéis independentes”; o segundo, pelas grandes cadeias hoteleiras de capital nacional; e finalmente, pelas grandes redes internacionais que se instalaram no país.

próprio design do hotel, no caso dos hotéis boutique.

Originalmente, o termo “hotel boutique” indicava um hotel pequeno (com menos de 100 apartamentos), com estrutura Frente ao crescimento da con- diferenciada e moderna. Atcorrência nos mercados mais ualmente, as variações do padronizados (tanto de lazer conceito abrangem hotéis quanto de negócios que serão grandes ou pequenos, luxumelhor estudados na parte 6), osos ou econômicos, independDe maneira geral, os hotéis bra- verifica-se uma tendência de as entes ou filiados a cadeias sileiros podem ser divididos em empresas investirem na difer- hoteleiras. Uma característica três grandes grupos: o primeiro enciação do produto. Com isso, comum nesse tipo de hotel é é formado principalmente pelas aproveitam certas característi- sua arquitetura e design diferempresas de gestão familiar cas do local onde estão instala- enciados, quase sempre com tradicional -, também chama- das, como hotéis de selva ou o elementos de vanguardae que,

2. PANORAMA DO TURISMO NO BRASIL

HOTEL DO CAIS

2. 5. ESTRUTURA DO SETOR HOTELEIRO

por isso, frequentemente são chamados de “hotel-design”. No Brasil grande parte dos exemplos de hotéis boutique está localizada em São Paulo, entre eles o Hotel Fasano, o Emiliano e o Unique. Inaugurados nos últimos oito anos, esses empreendimentos se destacram no mercado de São Paulo, onde o segmento de hotéis de luxo contava com grandes hotéis filiados a cadeias hoteleiras internacionais.

ter taxas de ocupação e diárias muito superiores às dos demais hotéis de luxo da cidade, apesar de não serem filiados a cadeias hoteleiras internacionais.

Em pouco tempo, os hotéis Fasano e Emiliano passaram a

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

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conceituação de

1//

1// fig. 03 // Restaurante do Hotel Public Chicago 17

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 1. HISTÓRIA DOS HOTÉIS BOUTIQUE

3. 1. 1. SEGMENTAÇÃO DO MERCADO

Desde o início do século 21, a indústria hoteleira depara-se cada vez mais com um excesso de oferta oriunda de grandes monopólios hoteleiros. Estas marcas, de monopólios, predominantemente com base na América do Norte, tiveram seu sucesso na venda de um serviço consistente em todo Estados Unidos e, para algumas marcas, em todo o mundo. Estas empresas passaram a vender o significado de “hotel” através da definição verdadeiramente tradicional: que o hotel nada mais é do que uma acomodação ou hospedagem para viajantes, nacionais ou internacionais. Neste caso, como este trabalho discute adiante, “viajantes” abrangem tanto turistas quanto não-turistas.

cente de viajantes preferem se deparar com o “elemento surpresa” - sendo essa surpresa de feita de uma maneira positiva, claro. Ao planejar viagens, estes novos viajantes procuram propriedades que são notavelmente diferentes em aparência do design convencional dos hotéis de marcas tradicionais. Embora muitos turistas afirmam que procuram meios de hospedagem que coincidem com o conceito tradicional hotel, hotéis boutique estão se tornando mais e mais um meio de classificação social: aqueles que não ficam em hotéis boutique são classificados como fora de moda e não participantes do cenário atual e moderno de entretenimento que a cidade visitada pode oferecer.

No entanto, os viajantes hoje esperam muito mais do que simplesmente conforto e conveniência. Um número cres-

Acredita-se que o conceito de hotéis boutique tenha sido inventado no início de 1980. Dois dos primeiros hóteis bou-

tique do mundo abriram suas portas ao público em 1981: O Hotel Blakes em South Kensington, Londres (projetado pelo famoso estilista Anouska Hempel) e o Bedford em Union Square, São Francisco (o primeiro de uma série de 34 hotéis boutique atualmente operados sob a bandeira de um dos investidores mais eminentes desta área hoje em dia, o Grupo Kimpton). Em 1984, Ian Schrager abriu seu primeiro hotel boutique em Murray Hill, em Nova York: o Hotel Morgans, desenhado pelo estilista francês Andrée Putnam. É notável a contratação de estilistas em vez de arquitetos ou designers de interiores para tratar destes hotéis, justamente para corroborar a idéia de exclusividade e de “estar na moda” que um hotel boutique visa vender.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 1. HISTÓRIA DOS HOTÉIS BOUTIQUE

3. 1. 1. SEGMENTAÇÃO DO MERCADO

Há muitas maneiras possíveis de segmentação da indústria hoteleira, os mais relevantes para compreender o conceito de hotéis boutique são destacados abaixo:

Segmentação por categorias (nível de luxo) - divide a indústria hoteleira em vários segmentos. A prática da indústria divide hotéis por escala nos seguintes segmentos principais:. econômico, categoria média (com ou sem alimentos e bebidas), de categoria alta e categoria superior (incluindo hotéis de luxo). Dessa maneira, percebe-se que o Marriott comercializa a sua principal marca Marriott para o segmento de serviços completos de alto nível, onde compete com Westin Starwood e Sheraton, bem como marcas Hilton e Doubletree, entre outros. Os hotéis de luxo são o principal foco de viajantes à negócios e são geralmente localizadas em locais privilegiados em destinos urbanos (com pouca frequência, hotéis de luxo também podem ser encontrados em destinos de resort, onde eles atendem principalmente aos viajantes de lazer e grupos turísticos). De um modo geral, os hotéis que se localizam em destinos de negócios (cidades maiores e centros comerciais) têm uma renda gerida com os preços mais elevados durante a semana, e às vezes se esforçam para alcançar taxas de ocupação desejados nos finais de semana, especialmente durante períodos fora de pico em destinos sazonais. O inverso é verdadeiro para os destinos de lazer. Hotéis de luxo, com freqüência anunciam promoções e ofertas de pacotes para

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 1. HISTÓRIA DOS HOTÉIS BOUTIQUE

3. 1. 1. SEGMENTAÇÃO DO MERCADO

vender seus estoques sobresalentes, e muitas vezes vendem um inventário travado através de sites de vendas de viagens completas como “decolar.com” e outros canais similares. As marcas de luxo como o Ritz-Carlton (de propriedade da Marriott) e Four Seasons, têm como alvo o pequeno, mas extremamente lucrativo segmento superior cinco estrelas. Estes hotéis irão oferecer a maior gama de serviços de luxo e cobrar um preço premium, possuem quartos amplos e confortáveis com nomeações elegantes e jogos, restaurante e instalações extensas, tais como: bares, lojas de grifes, instalações de spa e locais premium estão presentes em todos, de maneira rigorosa. Hotéis superiores de luxo geralmente deixam quartos sem vender e sem serem divulgados, para oferecer um tipo qualquer de desconto, embora eles vão comercializar pacotes que reúnam as refeições ou serviços com os quartos de hotel propriamente ditos. Hotéis de categoria média têm como alvo empresários em viagens de negócios e famílias que não estão dispostas a pagar para obter uma gama completa de serviços em um hotel de luxo. Essas unidades oferecem restaurante e e instalações menores e menos sofisticadas do que hotéis de luxo (ou optam por eliminálos completamente e passam a oferecer um café da manhã “continental” composto de itens de pastelaria e cereais). Estes hotéis são geralmente localizados em áreas urbanas, mas ao contrário dos hotéis de luxo, estes são situados em localizações fulcrais, os hotéis de categoria média geralmente são encontrados em localidades suburbanas e rodoviárias. Como exemplo de marcas de hotéis de categoria média, temos: Holiday Inn Express, Ramada,

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 1. HISTÓRIA DOS HOTÉIS BOUTIQUE

3. 1. 1. SEGMENTAÇÃO DO MERCADO

Fairfield Inn by Marriott, Four Points by Sheraton, e Hampton Inn (uma divisão da Hilton). Hotéis econômicos constituem um grande segmento do mercado. São hotéis que carregam as bandeiras para marcas como Holiday Inn, Travelodge, e Super 8 (todas franqueadas pela Cendant), o Motel 6 (Accor) e AmeriSuites Prime Hotelaria e Wellesley Inn and Suites são vistas frequentes ao longo de rodovias interestaduais importantes dos Estados Unidos. Estes hotéis (muitas vezes referidos como ‘motéis’ nos Estados Unidos) oferecem uma gama extremamente limitada de amenidades e serviços. O mobiliário é básico, as piscinas não são tão comuns do que em outros segmentos, e amenities (artigos de higiene) são pouco oferecidos. Muitos não têm um restaurante em anexo, por exemplo, embora seja comum ver um restaurante localizado a uma curta distância de um hotel de categoria de economia. Muitos hotéis econômicos são franquias de propriedade e gerenciados por pequenos empresários, os franqueados não são geralmente consideradas como capazes de oferecer a mesma consistência da qualidade de serviço como hotéis detidos ou geridos pela empresa modelo de hotel. `

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 1. HISTÓRIA DOS HOTÉIS BOUTIQUE

3. 1. 1. SEGMENTAÇÃO DO MERCADO

Segmentação por localização - a localização pode ser usada para atrair um segmento de clientes alvo. Hotéis de aeroportos são, por exemplo, concentrados nos viajantes de trânsito da mesma forma como hotéis resort são orientados para o segmento de lazer.

Segmentação por tamanho - hotéis de mais de 300 quartos para apenas 21% da capacidade existente. Grandes hotéis são um fenômeno urbano tanto quanto resorts, enquanto pequenos hotéis dominam em cidades menores e ao longo das estradas.

Segmentação por tipo de cliente - a divisão fundamental é entre lazer e viagens de negócios. Segundo a OMC, as viagens de negócios deverão crescer mais rápido do que as de lazer (95% taxa de crescimento acumulado do 2002-2012 período vs 90%), mas o tráfego de viagens de negócios tende a ser mais volátil do que as viagens de lazer, o que torna mais altamente alavancadas para a economia empresarial. Outros critérios para a segmentação por tipo de cliente pode incluir fonte de reserva de quartos (como o site da Internet, gerido agente de telefone, viagens ou viagens), dados demográficos e estilo de vida do cliente, a marca ou o preço, os hotéis Boutique etc. Uma maneira inovadora de segmentação na indústria hoteleira é a segmentação dos seus clientes por uma combinação de estilo de vida e demografia, uma mistura atraente e eficiente.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 1. HISTÓRIA DOS HOTÉIS BOUTIQUE

3. 1. 1. SEGMENTAÇÃO DO MERCADO

Segmentação por estilo - hotéis boutique (de designer) apresentam uma proposta de cliente diferente do mercado de massa hoteleiro. Grandes hotéis (especialmente aqueles pertencentes a uma cadeia) têm encontrado dificuldades para evitar uma despersonalização do serviço e uma tendência resultante para a comoditização.

Com o tempo, as maiores cadeias (incluindo Hilton, Marriott e Sheraton) começaram a segmentar o mercado ainda mais, oferecendo uma gama de tipos de hotéis e serviços. Através da marca, as empresas podem identificar locais, pontos de preços e nível de serviço para atrair a mistura desejada de viajantes de negócios e de lazer. Para transmitir uma imagem consistente do nível de clientes de qualidade e serviço pode-se esperar, nos próximos anos, das maiores empresas do ramo hoteleiro, novas marcas no mercado especificamente para cada segmento de viajantes.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 1. HISTÓRIA DOS HOTÉIS BOUTIQUE

3. 1. 2. CRESCIMENTO DE MARCAS HOTELEIRAS

Estados Unidos. Em seguida, nos anos 1950, J.W. Marriott, um operador de sucesso de cafeterias ‘Hot Shoppe’ na área de Washington, expandiu-se em uma indústria hoteleira com um Hotel Motor em Arlington, e posteriormente, começou uma rápida expansão geográfica. Tradicionalmente, a indústria Uma população cada vez mais hoteleira sempre foi extrema- nômade apreciava a consistênmente fragmentada. Muitas cia e qualidade de serviço e de cadeias hoteleiras pequenas conforto que eles encontravam entraram no mercado através em hotéis com uma técnica de da aquisição e de reformas de “branding” amplo, e como eles propriedades locais, e da even- cresceram, estas grandes emtual manutenção da mesma presas também começaram como um pequeno negócio a se beneficiar de economias ou a construção de uma casignificativas de categorias e de deia pequena e regional ao escopo. longo do tempo. A consolidação A consolidação que ocorreu na começou em 1943, quando Hil- indústria hoteleira nos últimos ton se tornou a primeira cadeia vinte anos produziu várias presente de costa a costa dos grandes redes que controlam

uma grande parte da indústria hoteleira mundial de hospedagem, especialmente nos segmentos médio e superior. Em 2002, as quatro maiores empresas de hotéis controlavam 35% do fornecimento de unidades de habitação total. Todos as grandes cadeias também foram diversificando sua atividade longe de operações puramente hoteleiras, mas a Cendant pode ter tomado este estratégia de diversificação a um extremo. Além de hotéis, a carteira de negócios da Cendant inclui muitos imóveis, aluguel de carros, tecnologia, viagens e serviços financeiros, o que significa uma oferta de serviços mais completa para o viajante de negócios ou de lazer.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

marca”, escolhendo um elemento de “surpresa” sobre os valores mais simples de conforto, consistência e conveniência. Estes hotéis boutique, muitas vezes localizados em renovadas estruturas urbanas, como simplesmente hotéis com quartos a serem ocupados, edifícios de escritórios pequenos ou hotéis mais antigos, tentam substituir a uniformidade já utilizada tradicionalmente de decoração de um hotel de marca tradicional, oferecendo alimentos e serviços com mais personalidade e individualidade. Uma definição formal do conceito de hotel boutique ou de seu Nos últimos 20 anos, um conestilo de vida que carrega em sua concepção, permanece indefitingente crescente de viajantes nida. No entanto, os especialistas concordam com os seguintes de grande personalidade, critérios para definir um hotel boutique: a temática, a arquitetucansados de ficar em grandes ra notável, o design e a intimidade e um alvo de mercado de cadeias de hotéis voltadas para público de 20-55 anos de idade *. A maioria dos hotéis boutique um público de massa, começou podem ser encontrados nos bairros da moda de sofisticados a migrar para uma tipo novo e destinos urbanos, e oferecem aos clientes muitas amenidades de mais “abstrato” de hotel. Estes alta tecnologia, tais como: acesso de alta velocidade à Internet, viajantes propositadamente telefones sem fio e leitor de CD com uma biblioteca de música procuram “propriedades que (disponível para compra). são visivelmente diferenciadas visualmente e no sensorialNo entanto, um subconjunto de hotéis boutique localizado em mente, comparativamente com destinos turísticos tentam obter o efeito contrário: muitas vezes os tradicionais de hotéis de

* Anhar, Lucienne,”The Definition of Boutique Hotels.” Hospitality Net, December 13, 2001.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

localizadas em áreas isoladas, esses hotéis se concentram em um maior nível de serviço do que suas contrapartes urbanas e oferecem baixo número de amenidades tecnológicas, tais como instalações de spa, e até mesmo a ausência de facilidades de comunicação: os hóspedes são colocados à prova, se vêm que são capazes de se hospedar no hotel, será que são realmente capazes de “ficar longe de tudo.” ** Eliminando algumas funcionalidades e serviços, tais como quartos espaçosos e lobbies expansivos, e substituindo acessórios luxuosos por mais baratos, porém arquitetonicamente mais interessantes, permitem que esses hotéis boutique cobrem de clientes

** Ibid. *** Dunlap, David W., “From Planet Hollywood to a Hotel W in Gray”, The New York Times, Section B, p.7, August 29, 2001.

um preço similar ou ligeiramente inferior à hotéis de luxo de marca, reduzindo os custos de forma significativa desde o estudo preliminar de projeto (como uma substituição de piso ardósia em vez de mármore importado). O desenho arquitetonico ousado compensa os quartos menores, sempre que possível. Por exemplo, no W New YorkTimes Square, onde os quartos têm em média apenas 26 metros quadrados, o escritório de arquitetura Yabu Pushelberg desenhou um painel de piso ao teto translúcido de plástico branco de policarbonato para substituir a parede sólida entre o quarto e banheiro.*** Outra economia significativa de custos para hotéis boutique inde-

pendentes é o fato de que eles não têm de pagar uma taxa de franquia para atrair os clientes. **** Centrar o hotel por volta do restaurante de um chef famoso (e muitas vezes por volta de um bar também famoso), sendo um espaço alugado ao restaurante, também permite a esses hotéis um fluxo de receita significativamente maior em comparação com o típico hotel tradiconal (estes quais quase não tem fonte de receita oriunda de retsaurantes). Como resultado, alguns analistas calculam que hotéis boutique possuem margens de lucro 30% maiores do que os hotéis de luxo padrão. ***** Ao construir uma imagem temática “poderosamente veiculada em toda a propriedade” e confiando muito em celebridades convi-

**** Anhar, Lucienne,”The Definition of Boutique Hotels.” Hospitality Net, December 13, 2001.

***** DaRosa, Alison, “Upscale Hotels Go Hip Instead of Traditional”, The San Diego UnionTribune, Travel, p. D-3 September 9, 2001 26

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

dadas e relações públicas em vez de propaganda de massa e à uma força de vendas para transmitir uma imagem diferenciada, os hotéis butique com êxito podem entrar em mercados fechados com conversões de edifícios normalmente não adequados para utilização de hospedagem. Os clientes que querem a experiência de se hospedar em um hotel boutique estão dispostos a escolher os locais menos tradicionais para se hospedar e a escolher projetos de quarto que não at-

endem as definições padrão de conforto, tais como os quartos Royalton Ian Schrager de Hotel em Nova York, que correm em paralelo aos corredores do hotel, em vez de perpendicularmente. Geralmente, os quartos são menores do que o normal e, muitas vezes relativamente escuros. O hotel compensa essas falhas, proporcionando um espaço confortável geralmente em forma de “atrium” que fornece um ambiente caseiro fora da casa dos hóspedes, fora do quarto em si, sendo um espaço

* Bray, Roger, “Chains Awake to Designer Trend: Boutique Hotels,” Financial Times, FT Report: Business Travel, September 26, 2002, p.2

social, um ponto de encontro para estrangeiros e também para locais. Idealmente, o cliente passa muito tempo no lobby, restaurante e no bar. Tanto que nem nota o tamanho relativamente pequeno da quarto, quando se dirige a ele. Apesar de todas as distrações, o hóspede do hotel boutique em sua maioria está em viagem de negócios ao invés de prazer: de acordo com a PwC, 68% dos hóspedes são viajantes corporativos. *

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

3. 2. 1. A EVOLUÇÃO DOS HOTÉIS BOUTIQUE

Uma dinâmica do mercado propulsionada pelo marketing acelerou a aceitação e a procura de hotéis boutique. Estes incluem: corrosão da fidelidade à marca entre franquias; acesso do cliente aos hotéis através de sites de viagens (e sua dependência posteriormente reduzida em agências de viagens), a tendência emergente da necessidade de se ter uma “experiência” ou “aventura” durante a viagem, perspectiva de um aumento do crescimento econômico mundial pós crise e da renda disponível, e o desejo de um serviço mais personalizado (especialmente por parte de viajantes de negócios exigentes). A inovação do hotel boutique para o conceito que temos hoje

em dia, é geralmente creditado a Ian Schrager. Famoso por ter fundado a lendária boate Studio 54, Schrager viu uma oportunidade de vender uma alternativa para a experiência de hotel do mercado de massa. O lançamento em 1984 do Morgans, em Nova York, foi a tentativa de Schrager para comercializar uma experiência alternativa hotel, dizendo ao imaginário dos clientes que “você é onde você dorme”. Desde Andrée Putnam, o estilista francês, projetista do hotel, Schrager tem mantido uma significante parceria com o renomado designer Philippe Starck, desde 1987, e só recentemente começou a trabalhar com outros arquitetos e designers, incluindo o canadense Bruce Mau. Schrager criou uma nova

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

3. 2. 1. A EVOLUÇÃO DOS HOTÉIS BOUTIQUE

geração de hotéis urbanos que oferecem aos hóspedes um grande estilo a preços inferiores aos dos tradicionais hotéis de luxo. Com a construção do hotel em torno de um restaurante de nível A, e de um bar desenhado para atrair uma clientela mais sofisticada, além dos hóspedes do hotel, o sucesso de Schrager dá a cada um de seus hotéis uma identidade única que também reflete o espírito da sociedade do local em que o hotel está inserido. Como muitos dos tradicionais desenvolvedores de produtos franqueados reconhecem este segmento de mercado poderoso e rentável, eles também começaram a considerar os fatores irrefutáveis: a natureza restritiva da maioria dos acor-

dos de franquia, os custos consideráveis do franqueador, tais como reservas, marketing, taxa de inscrição, etc., (que variam até 12 por cento da renda bruta), a inconsistência entre os produtos franqueados, a receita dos quartos disponíveis de hotéis boutique contra os dos hotéis de luxo e, finalmente, as barreiras à entrada no mercado tradicional dos hotéis boutique. Como resultado, outros empresários rapidamente seguiram o exemplo Schrager, e hotéis independentes em todo os EUA tentaram se autointitular como “boutiques”. Os principais investidores da indústria também tomaram conhecimento e rapidamente tentaram explorar esse mercado crescente: Starwood Hotels and Resorts abriu o primeiro W

* http://www.starwood.com/whotels/about/history.html

Hotel em Midtown New York em dezembro de 1988. Seguindo de perto o modelo Schrager, cada propriedade “oferece um restaurante de “grife”, (muitas vezes de chefs famosos) e áreas de bar, que atraem não apenas os hóspedes do hotel, mas bem como os moradores locais” de acordo com o site W Hotels.* De fato, a cadeira Starwood, mesmo contratando Rande Gerber, projetista e operador dos bares de Schrager ainde está longe de Schrager para projetar e gerenciar um hotel de nível W, provocando uma série de ações judiciais crescentes que ainda estão por serem resolvidas.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

3. 2. 2. ANÁLISE DE ESTRATÉGIA DE HOTÉIS BOUTIQUE

O fenômeno dos hotéis boutique pode ser examinado através de diversos quadros estratégicos de planos de negócios, o que pode explicar o aumento rápido e vertiginoso destes hotéis nos Estados Unidos, Europa e agora também no Oriente Médio e no Brasil. A mensagem principal que é absorvida a partir da análise da indústria é perceber como os compradores e os fornecedores não têm poder de barganha. Isto significa que a indústria hoteleira pode capturar a maior parte dos benefícios econômicos da categoria de hospitalidade. No entanto, dentro da indústria hoteleira, é importante notar que a rivalidade interna é intensa. Além disso, um lançamento de um

novo produto e sua entrada no mercado é relativamente fácil e os muitos tipos diferentes de hotéis garantem que não existe um efeito de substituição de preferência dos hóspedes em grandes dimensões.

ruptura com o conceito de núcleo de hotéis. Ao combinar seu conhecimento do mercado existente com novas idéias de um segmento novo e diferente para a captação de clientes desejados, Ian Schrager e, posteriormente, Starwood foram capazÉ neste ambiente que hotéis es de criar (no caso Schrager) boutique apareceram, outra ou aumentar (no caso da Starem uma longa lista de maneiwood) ofertas atuais. Embora ras que a indústria hoteleira o conceito dos boutiques não têm tentado se diferenciar. A destroem o conhecimento do inovação de hotéis boutique mercado existente, o que o fez não foi uma mudança radical interromper hoteleiros foi que a partir de ofertas atuais. Ficou o que se acreditava ser a corclaro que o conceito de hotéis reta combinação de ofertas de boutique reforça a competênprodutos para atingir o segcia dos operadores hoteleiros. mento lucrativo de consumiMuitas das práticas atuais da dores jovens e de alto nível (é indústria foram mantidos e, às importante notar que os hotéis vezes aumentada ou diminuíboutique em si não são um tecda, mas os novos hotéis não nologia disruptiva, e oferecem representam uma tecnologia de uma exploração mais orientada

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

3. 2. 2. ANÁLISE DE ESTRATÉGIA DE HOTÉIS BOUTIQUE

para um determinado segmento que foi ignorado ou mal explorado). A lista definitiva de atributos combinados em um hotel boutique é estritamente destinado a este segmento, e, portanto, a inovação de hotéis boutique pode ser descrito como a criação de um nicho específico para este determinado público alvo. Uma medida de Ian Schrager que teve maior impacto de inovações dentro da categoria do hotel boutique foi a criação de restaurantes e bares super modernos e de grife, que se tornaram destinos da cidade onde o hotel é implantado (ao invés do modelo tradicional de empurrar os hóspedes do hotel em seus restaurantes e bares). Hoteleiros sagazmente perceberam que a sua experiência

reside na indústria da hospitalidade, e não a indústria do entretenimento (onde se encontram os restaurantes e bares). Ao se valerem alianças com chefs famosos e donos de restaurantes e bares, ao invés de tentar criá-los por conta própria, os hotéis boutique foram capazes de criar produtos que o seu segmento-alvo realmente desejae valoriza muito bem. Os hotéis W e os hóteis Ian Schrager obviamente possuem uma participação nos lucros desta ala de entretenimento. Além de restaurantes e bares, Ian Schrager criou outros valiosos elementos novos em seus hotéis, tais como o uso de forneedores exclusivos, chamarizes visuais sofisticados e amplo uso de interfaces midiáticas novas, enquanto reduzia ou eliminava outros

fatores que não agregavam valor ao segmento-alvo. Uma das maiores vantagens de hotéis boutique “é a capacidade de oferecer uma oferta personalizada em uma pequena quantidade de espaço. Isso foi feito através da redução do tamanho dos quartos e área utilizada por valor não adicionados, como em hotéis, lojas e espaços lobby. De onde é que os clientes dos hotéis boutique vem? Esses consumidores foram anteriormente captados em diversas ofertas que visavam os viajantes de luxo. Hotéis de luxo oferecem um serviço requintado e uma extremidade superior de produto, mas eles estavam sendo considerados cada vez mais como “abafados”, e eram maioritariamente frequentados por uma clientela

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

3. 2. 2. ANÁLISE DE ESTRATÉGIA DE HOTÉIS BOUTIQUE

de luxo, porém mais velhos. Ainda que as marcas de hotéis de luxo como o Westin e Marriott oferecem um preço mais baixo e um serviço adequado à um bom produto, porém esses hotéis têm sido cada vez mais vistos como tradicionalistas e datados, oferecendo um produto uniforme e desinteressante. Estes hotéis têm como alvo o empresário médio. Em contraste, o hotel boutique oferece um luxo mais direcionado, com um design jovem, mesmo que ainda não agrade multidões. Há um paradoxo presente no modelo do hotel boutique de sucesso. Naturalmente, dado os elevados custos fixos e os custos variáveis baixos na indústria hoteleira, quanto mais ocorrer a venda de pacotes, melhor para a economia do

empreendimento, mas um valor agregado dos hotéis boutique (que não pode ser retirado) é a sensação de exclusividade e de ser parte de uma cena vibrante. Esta sensação não pode ser transmitida se for permitido a muitas pessoas a fazer parte do produto boutique. Em termos de curva de difusão de inovação, isto significa que há uma ruptura forçada e desejada entre os hóspedes que adotaram este meio primeiro, da maioria dos adotantes. Uma forma interessante de entender hotéis boutique é vê-lo como uma tentativa de Ian Schrager de transformar a hotelaria em um item de moda. Portanto, a maior disposição do público para pagar o valor, consistirá em um novo e atraente produto. Existe uma maneira de

conciliar a questão do tamanho do hotel com o sentimento que o mesmo pode atrair: expandir em novos hotéis boutique. O crescimento fenomenal de hotéis boutique é possível atualmente devido à forma como alguns desses hotéis existem. Em vez de expandir o próprio hotel, o caminho para expandir neste negócio e ainda manter a proposta de valor principal de um hotel boutique é aumentar o número de hotéis em áreas atualmente carentes. Enquanto as cidades tornam-se saturadas com hotéis boutique (como Nova York em breve poderá se tornar), haverá um retorno decrescente nos convidados (e, portanto, receitas e lucros), não só por causa do excesso de capacidade, mas também por causa do limite de consumi-

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 2. DEFINIÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE 3. 2. 2. ANÁLISE DE ESTRATÉGIA DE HOTÉIS BOUTIQUE

dores de alta renda e jovens que sensação de “inovação” que o estão correndo no mercado. hotel traz, podem ser perdidas enquanto o tempo progride, e Pode-se demonstrar que as pode forçar hotéis boutique a ofertas de hotéis boutique aurepensar as suas ofertas e no mentaram a disposição de pa- seu valor, tanto para inovar gamento do segmento (público) seus ambientes, como para aualvo e, ao mesmo tempo, rementar a disposição do público duziram custos dos hotéis. a pagar ou reduzir os seus Isso lhes dá uma vantagem custos por meio da categoria competitiva sobre os produtos hoteleira. de luxo e hotéis de luxo tradicionais. No entanto, a vantagem pode não ser sustentável por muito tempo. Questões de segmentação e da perda da

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 3. IAN SCHRAGER HOTELS (ISH)

Como primeiro case a ser estudado, é evidente a escolha dos hotéis ISH, já que foram os primeiros a difundir o novo paradigma hoteleiro estudado. A seguir é destrinchado o modelo ISH de hotéis boutique em diferentes frontes.

HOTEL COMO UM Quando lhe pediram para TEATRO definir o termo “hotel boutique”, Ian Schrager forneceu uma simples resposta: “É um hotel com um ponto de vista definido.” Schrager acredita que o desenvolvimento do hotel vêm com a crença de que os clientes irão pagar caro pelo glamour e pela exclusividade. Em 1984, pouco depois de uma pena de prisão de 13 meses por evasão fiscal, Schrager e o co-fundador do Studio 54, Steve Rubell, transformaram um edifício antigo de ocupação de planta livre em um hotel boutique. Localizado na Madison Avenue em Nova York, era coberto inteiramente em tons pretos e cinzas, o Hotel Mor* Parkes, Christopher, “Cool hotelier remodels façade,” The Times of London, October 28, 1996 (at the Mondrians and London’s Sanderson respectively).

gans exibia provocativas fotos de Robert Mappelthorpe nas paredes, corredores escuros, quartos impenetravelmente pequenos, modelos famosas e uma devotada base de clientes. Hoje, Ian Schrager Hotéis (ISH) ampliou o conceito de ‘hotel como teatro’ para 10 localidades em Nova York, Londres, Miami, Los Angeles e San Francisco. Ao começar com propriedades de baixo custo, acrescentando restaurantes chamativos e bares, oferecendo serviços extras limitados, e mantendo a demanda alta por ficar à beira do frio, Ian Schrager afirma ter conseguido aumentar suas margens de lucro de 35% para 45%. *

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 3. IAN SCHRAGER HOTELS (ISH)

LOCALIZAÇÃO Os hotéis Schrager geralmente começam como propriedades urbanas que têm alguma distinção arquitetônica, mas que caíram em desuso e podem ser adquiridas por valores mais baratos. O Mondrian, que abriu em West Hollywood, em 1997, (comprado de uma situação de falência por US $ 17 milhões), foi anteriormente um bloco de apartamentos dos anos 50, construído para evocar a obra do artista do mesmo nome. Schrager abriu em 1995, o Delano em South Miami Beach, que marcou o renascimento de um bairro conhecido por seu design Art Déco. As aquisições pensadas de ISH e a resposta estratégica frente ao mercado é provavelmente o que atraiu a atenção de NorthStar Capital, que março 1998 pagou US $ 255 milhões para uma participação

de caráter controlador na ISH (alegadamente cerca de 70%). NorthStar centra-se em “ativos de subavaliadas resceitas [que] possuem significativo potencial de geração [e] ou são ignorados aos olhos dos investidores tradicionais”. Com o apoio da NorthStar, ISH tem sido capaz de assumir investimentos mais ambiciosos, incluindo um de maio de 1998, que foi a compra por US $ 177 milhões do Barbizon e do Império, as propriedades de Nova York com mais de 300 quartos cada, (fato este que comprova a evolução da definição de hotéis boutique de poucos quartos para quantos estes forem necessários).

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

HOTEL DO CAIS

3. 3. IAN SCHRAGER HOTELS (ISH)

PROJETO Em última análise, os projetos de Schrager conseguiram demonstrar o valor de uma produção teatral: ele têm a capacidade para transformar um espaço vazio em um ambiente emocionalmente convincente, sem custos tão altos. Começando com o designer de interiores francês Andrée Putnam em Morgans, Schrager recrutaou diversos designers de interiores visionários que para cada propriedade foram imbuídos com um tema poderoso e um elemento de fantasia. A decoração do ‘transatlântico’ Royalton apresenta vigias nos banheiros, enquanto toca o Hotel Paramount estende reproduções de Vermeer em cada cabeceira como elemento temático neste segmento ainda é muito forte,o projeto visa explorar a localidade para se apropriar de um

tema pertinente. O principal colaborador de Schrager e parceiro ISH na última década tem sido o designer francês Philippe Starck, cujos desenhos combinam minimalismo e extravagância. “Para mim, um hotel é uma área onde eu tento inspirar as pessoas a abrir a porta em seus cérebros ... para despertá-los, para perceber que eles podem reinventar suas próprias vidas.” No entanto, o designer levado pelo ego muitas vezes tem o design em vista antes da praticidade Como um palco, Schrager alcança o seu “olhar” a um custo baixo e é conhecido por descartar detalhes que não contribuem para o efeito global (como o exemplo já dito da troca de mármore por ardósia). xxviii Os quartos dos

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 3. IAN SCHRAGER HOTELS (ISH)

ISH também são visivelmente menores que aqueles em hotéis de estrelas equivalentes. Sem abandonar sua filosofia de beliscar cada centavo, Schrager aumentou drasticamente os seus orçamentos de reformas, permitindo-se construir ambientes mais espetaculares para os hóspedes, sendo que no Morgans (seu primeiro hotel) o valor da reforma foi de de US $ 4 milhões em 1984, sendo que no novo Hudson, em 2000, de 1000 quartos, a reforma

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1// fig. 04 // Hamman Hotel Edition Istanbul - ISH Hotels

saiu por 125 milhões dólares. Como Schrager assumiu um perfil alto de projetos, sua visão distinta ocasionalmente entrou em confronto com as sensibilidades locais. Depois que a empresa ISH comprou o Hotel Clift, um marco em San Francisco, do Grupo Four Seasons, em 1999, ativistas locais organizaram protestos para impedi-lo de destruir o quarto Redwood, o mais famoso quarto da propriedade histórica.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 3. IAN SCHRAGER HOTELS (ISH)

EXPERIÊNCIA Os Hotéis ISH dão uma ênfase especial em algo que chamam de “engenharia social”, conceito que representa um afastamento significativo do caminho de empresas hoteleiras estabelecidas. Enquanto os serviços dos hotéis tradicionais se concentra em atender as necessidades dos clientes individuais, Schrager entende o hotel como uma boate de convidados que não estão lá simplesmente para descansar e comer, mas para participarem de uma experiência de grupo, reforçando sua participação no grupo de elite urbano da cidade em que o hotel participa ativamente. “Eu sou mais um cientista social do que um empresário ou um hoteleiro. Quando eu me sento com Philippe (Stark), falamos sobre a sociologia: o que as pessoas estão fazendo,

* DaRosa, Alison, “Upscale Hotels Go Hip Instead of Traditional”, The San Diego UnionTribune, Travel, p. D-3 September 9, 2001

o que eles estão evitando, onde as pessoas estão indo, onde elas estão se movendo em conjunto, en massa, ou separadas? Nós não estamos falando de tecidos ou paredes ou de design, mas sim da idéia da forma como as pessoas se comportam”. * Desde o início, o lema Schrager para seus hotéis foi “você é onde você dorme.” Conduzindo esta idéia ainda mais adiante, ISH preenche seus hotéis com uma equipe voltada para a beleza tanto estílistica quanto física, e, muitas vezes composta por atores e modelos. Em 1996, a reforma extensa de Schrager para o Mondrian incluiu o despendimento de uma equipe de carregadores latinos e asiáticos, que foram descritos em um famoso memorando de Schrager como “muito étnica.” Do mesmo modo , os aspec-

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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tos utilitários de um hotel (o tamanho do quarto, serviços profissionais) são geralmente minimizados em favor de lobbies espetaculares, jardins e espaços públicos cheios de gente bonita que servem para lembrar os clientes que estão investindo em uma hospedagem Schrager. Quarto Standart A área do setor A, do núcleo da Praça Mauá e do Píer Mauá é

1// fig. 05 // Quarto Standart Hotel Edition Istanbul - ISH Hotels

basicamente uma área plana, devido à sua configuração de aterro. Ela está situada entre o Morro da Conceição e a Baía de Guanabara. É uma área densamente construída, sendo os únicos vazios urbanos, as praças. Há poucas áreas de massas arbóreas, sendo elas localizadas apenas nas praças e em algumas ruas, que são: Rua Souza e Silva, Avenida Venezuela e Rua Edgard Gordilho.

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RESTAURANTES Este fenômeno é percebido em maior evidência nos restaurantes e bares de “grife” que são anexados a cada propriedade Schrager e que são “protegidos” por várias camadas de porteiros, maitre d’s, e listas VIP. Embora os restaurantes do hotel têm sido tipicamente líderes de perda de recursos financeiros, projetados apenas para a

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* Gordon, Meryl, “The Cool War: Ian Schrager vs. His Imitator,” The New York Times, May 27, 2001

2// fig. 06 // Restaurante Hotel Public Chicago - ISH Hotels

conveniência do cliente, nos hotéis Schrager, eles servem como atração principal de cada propriedade - Asia de Cuba e 44, entre outros, tornaram-se locais públicos, frequentados principalemente por celebridades. Criados, pertencentes e geridos por restauradorescelebridades como Alain Ducasse, eles agora constituem também uma importante fatia de lucro em seu próprio direito. Como proprietário, Schrager afirma ter 7-10% da receita bruta e 50% de lucro sobre os restaurantes. * Para os clientes ISH, a relação entre um hotel como o Mondrian e o seu Sky Bar é inestimável. Este exemplo e esta confirmação contribuem imensamente com o programa do Hotel Boutique no Porto Maravilha, sendo uma das principais características de um empreendimento desta categoria.

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MARKETING Para além do seu design contemporâneo em locais centrais, os hotéis ISH são dependentes de um fluxo constante de celebridades para sustentar o sentimento de “impossibilidade ao acesso e exclusividade” que Schrager quer fornece aos hóspedes. A aura de exclusividade que existe ao redor de cada propriedade, até recentemente, foi apoiada apenas por astutos relações públicas, nunca de publicidade direta. De acordo com Schrager, “você pode conseguir um milhão de dólares em publicidade gratuita por convites para uma festa que saem US $ 10.000.” Os hotéis de Schrager já foram palco de eventos para a Miramax Films e MTV, e uma equipe de relações públicas garantem que as propriedades sejam mencionadas em jornais e revistas

da moda. Além disso, o site dos hotéis, oferecem em troca de um endereço de e-mail, algumas fotos de celebridades frequentando o hotel, bem como um recurso chamado ‘Lista A’, que oferece aos visitantes uma vista privilegiada sobre o que está acontecendo de mais importante e exclusivo em cada cidade que seus hotéis estão presentes.

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SEGMENTAÇÃO Os investimentos de Schrager //PREÇO no que é “cool” é traduzido em valor real aos olhos de seu mercado-alvo. A clientela ISH é constituida principalmente em profissionais da indústria da mídia e entretenimento. Geralmente, o segmento atraido para um hotel Schrager está procurando, se não uma hospedagem que beire a inovação, uma experiência nãogenérica. Proporcionando um ambiente bem diferente do que as cadeias de hotéis de luxo previsíveis, os hotéis Schrager também excluem os recursos que são mais ou menos irrelevante para seus clientes-alvo, principalmente nos aspectos de salas de reuniões e instalações para conferências. Este atuou como um elemento definitivo para evistar reservas de grupos e um empate para aqueles que procuram exclusividade. No entanto, a ISH deliberada-

mente evita comparações com hotéis de luxo tradicionais. Cortando-se os serviços externos e caros, e focando muito mais na identidade visual, Schrager é capaz de oferecer a seus clientes uma proposta de valor completamente nova que ele descreve como um investimento “chique e barato”. As tarifas são bem diversas e podem variar tanto de uma tarifa alta quanto US$ 5000,00 a noite, mas ainda sim são tarifas geralmente ligeiramente inferiores aos estabelecimentos de luxo. Schrager também fez questão de divulgar as menores taxas de seus hotéis, como a tarifa da Paramount na Times Square, que podem variar de US$ 95,00 até US$ 175,00 a noite (embora estes quartos sejam categorizados como de tamanho e categoria inferior.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 3. IAN SCHRAGER HOTELS (ISH)

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1// fig. 07 // Restaurante e Bar Gramercy Park Hotel - ISH Hotels

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

Como segundo case de hotéis boutique, é necessário compreender a outra face de um conceito tão amplo que é o hotel boutique. A W Hotels defende um paradigma totalmente diferente, que este trabalho segue, que defende que não é necessário ter um empreendimento pequeno para que ele seja boutique.

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2// fig. 08 // Vista externa W Southbeach - Starwood Hotels

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

AMENIDADES Hotéis de categoria superior competem vigorosamente no fornecimento de amenities de primeira classe aos seus hóspedes. Um roupão de banho de algodão elegante, artigos de higiene pessoal da empresa Kiehl’s, a Aveda ou outra pequena empresa de salão de beleza de qualidade e camas macias são paridade para o curso de hotéis boutique, aproveitando uma das características mais populares de hotéis de luxo (os quartos W prometem aos seus hóspedes lenços com 250 fios, tavesseiros de plumas de ganso e produtos de banho Aveda). Em contraste com um Ritz Carlton ou um Four Seasons, que minimizam os extensos serviços empresariais sob um verniz de elegância do mundo antigo, a W oferece uma forma mais visível e antenada de abordagem do serviço. Os quar-

tos dos hotéis W normalmente incluem alta velocidade no acesso à Internet através do sistema de TV de 27 polegadas de entretenimento, um CD player (e biblioteca de CDs disponíveis a pedido), cafeteira com cafés exclusivos da própria marca, velocidade wireless para os clientes que trouxeram seus próprios computadores portáteis e dois telefones em cada quarto. Aos hóspedes que desejam privacidade são oferecidos serviço de quarto dos restaurantes da moda localizados nos hotéis 24 horas, ou são prioridade no acesso às mesas. Devido ao fato que seus clientes serem principalmente viajantes de negócios, W oferece um business center com serviço completo na maioria dos lobbies, além de organizarem reuniões e eventos a pedido do hóspede.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

RESTAURANTES Um dos pilares do conceito E BARES do W é proporcionar restaurantes e bares que atraem um público local, bem como os hóspedes do hotel. Esta é uma completa transformação do conceito de hotel, tanto do restaurante chique tradicional que fornece sustento para os hóspedes cansados, mas não tenta servir o tipo de alimento

que pudesse atrair uma clientela não ficar no hotel, e do conceito tradicional hotel de luxo de um local de jantar formal bem onde uma refeição contará com serviço extremamente refinado e muitas vezes duram até três horas devido aos menus de degustação. Para atrair uma multidão elegante e interessada em comer o

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1// fig. 09 // Restaurante Mr. Chow W Southbeach - Starwood Hotels

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

alimento da moda, a Starwood recrutou chefs famosos para dirigir os restaurantes em seus hotéis, criando do espaço para os famosos nomes como Drew Nieporent (PULSATION no W New York, FROM EARTH AND OCEAN no Seattle W, e ICON no W New York-O), Todd English (OLIVERS no W New YorkUnion Square), e Gail Deffarari (XYZ no San Francisco W). Um local popular e uma vida noturna agitada é um elemento fundamental da imagem que os hotéis W estão tentando retratar, e ajuda a manter o hotel ocupado com os clientes de lazer nos finais de semana. Sua fórmula de controlar rigorosamente a lista de convidados através de um eficaz sistema, que consiste primariamente em limitar a entrada para os hóspedes do hotel, VIPs locais e

celebridades, revelou-se extremamente popular, logo Gerber (parceiro de implementação de restaurantes e bares dos hotéis Starwood) passou a comandar outros restaurantes que tinham sido implantados por outros profissionais, passando a gerencia-los. A área do setor A, do núcleo da Praça Mauá e do Píer Mauá é basicamente uma área plana, devido à sua configuração de aterro. Ela está situada entre o Morro da Conceição e a Baía de Guanabara. É uma área densamente construída, sendo os únicos vazios urbanos, as praças. Há poucas áreas de massas arbóreas, sendo elas localizadas apenas nas praças e em algumas ruas, que são: Rua Souza e Silva, Avenida Venezuela e Rua Edgard Gordilho. A área do setor A, do núcleo da

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

Praça Mauá e do Píer Mauá é basicamente uma área plana, devido à sua configuração de aterro. Ela está situada entre o Morro da Conceição e a Baía de Guanabara. É uma área densamente construída, sendo os únicos vazios urbanos, as

praças. Há poucas áreas de massas arbóreas, sendo elas localizadas apenas nas praças e em algumas ruas, que são: Rua Souza e Silva, Avenida Venezuela e Rua Edgard Gordilho.

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1// fig. 10 // Bar do Átrium W Southbeach - Starwood Hotels

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

AS SALAS DE Enquanto muitos hotéis bouREUNIÕES tique eliminaram espaços como medida de corte de custos, W usa seu espaço funcional como uma vantagem competitiva. Isto permite obter até 20% do lucro de seu negócio a partir de reservas de groupos. Embora não possa sediar os grandes eventos do mercado de massa que muitos hotéis regularmente executam, hotéis W oferecem diversas pequenas áreas de reuniões e as comercializam aos executivos preocupados com a

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1// fig. 11 // Recepção das Salas de Reunião W Southbeach - Starwood Hotels

forma, bem como função. W inovou o conceito de ‘Encontros Sensoriais’, que prometem “uma nova forma de motivar mentes e ter idéias que fluem, usando os cinco sentidos como inspiração. Música ambiente, aromaterapia, doces retros, e muitos outros toques especiais ajudar a definir o tom de uma reunião”. Claro, os hotéis também oferecem seus espaços de reuniões nos finais de semana para casamentos e festas.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

CATÁLOGO E Como construir uma clientela A LOJA W que esteja disposta a retornar ao estabelcimento é uma parte importante de lucro chave dos hotéis W, eles passaram, ao que parece, a invadir a vida de seus clientes na maior medida possível. Para tal efeito, foi criada uma linha de produtos em catálogo que coloca em cada quarto, permitindo que os clientes levem para casa a experiência W com eles.

Além dos tradicionais waffles com assinatura W, da roupa de cama, colchões, roupas e acessórios da marca, os clientes podem encontrar no catálogo da loja W um espremedor desenhado por Philippe Starck, acessórios elegantes para escritórios modernos, e um skate da marca para o verdadeiramente jovem. A cadeia também mantém uma loja física no W New York Times Square.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

QUALIDADE Todos os hotéis W são rigidaE SERVIÇO mente controlados pela Starwood (por exemplo, possuída, arrendada ou parte de um empreendimento consolidado conjunto, ou geridos pela Starwood), que dá à empresa uma capacidade muito maior para controlar o nível e a consistência do serviço que eles tem para hotéis franqueados que normalmente são geridos por terceiros. A Starwood define a filosofia de serviço para a marca W da seguinte forma: W é “uma alternativa nova que combina a personalidade e o estilo de hotéis independentes com o que quiser, quando quiser o serviço”. * Baseado em análises da indústria, tem, aparentemente, adquirido sucesso nesta estratégia: a revista Business Travel classifica o W Hotels em primeiro lugar na categoria superior de luxo para 2001, passando de quinto lugar do ano anterior , e batendo a

* Falcone, Mark, Hausler, Eric and Attie, Joshua, “Starwood Hotels & Resorts: Coverage Initiated

bem estabelecida concorrência de Loews, Le Meridien, e InterContinental. Condé Nast Traveller Magazine nomeou três hotéis W para a sua Gold List 2002, composto por hotéis favoritos dos leitores da revista. Em comparação com os hotéis independentes, os benefícios dos hotéis W têm a capacidade de formar o seu pessoal através de técnicas que foram criadas e implantadas em toda a organização Starwood no mundo inteiro. Isto é especialmente crítico em um segmento da indústria que sofre maior rotatividade de profissionais do que a média da indústria, porque os hotéis boutique tendem a recrutar jovens, estilosos, pessoal de boa aparência, e ainda há um alto risco de perder o pessoal contratado para as indústrias de moda e de entretenimento.

- Embedded Growth Opportunities”, Deutsche Bank Securities Inc., August 6, 2002, p.35

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

LOCALIZAÇÃO O modelo W é a construção de hotéis nos principais destinos urbanos. Estes destinos cimentam o status da marca como um hotel empresarial, e para impulsionar suas reservas de lazer, a linha utiliza um impulso forte de promoção para seduzir clientes de finais de semana. Os esforços incluem publicidade (incluindo uma

grande campanha em revistas nacionais e no Wall Street Journal no final do inverno / primavera de cada ano) e promoções direcionadas muitas vezes com agregação de serviços de valor, tais como tratamentos de spa, alimentação incluida, estacionamento, descontos de spa, flores e champanhe em quartos com preços especiais.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 4. STARWOOD / W HOTELS

DISPOSIÇÃO A marca W parece ser um bom PARA PAGAR exemplo de inovação de valor adquirido: a Starwood eliminou recursos e serviços que não são importantes para os clientes e acrescentou serviços e características que agregam valor. Um exemplo específico pode ser sua promoção popular “Wired”, que oferece aos clientes acesso ilimitado à Internet de alta velocidade, sem limite de utilização, local livre, e telefone de longa distância gratuito e uma almofada de rato de lembrança, para que o cliente obtenha uma lembrança de sua estadia.

As principais características, tais como centros de fitness e spas são acentuadas, e elementos que não sejam altamente valorizado pelos clientes, como tamanho de antesala, varandas exteriores e construções novas, são eliminados. Hotéis com a marca também oferecem uma imagem de segurança reforçada em comparação aos hotéis independentes, para que ambos os viajantes de negócios e lazer estão dispostos a pagar: 10,75% para quem viaja a lazer, e 7,73% para as viajantes corporativos.

3. CONCEITUAÇÕES DE HOTÉIS BOUTIQUE

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3. 5. JUSTIFICATIVA DA ESCOLHA DE HOTEL BOUTIQUE NO RIO DE JANEIRO

O objetivo da implementação do Hotel do Cais na cidade do Rio de Janeiro advém da necessidade de um novo produto hoteleiro para a cidade. Partindo do estudo de hotéis boutique, e avaliando os hotéis presentes na cidade do Rio, muitos deles não condizem com este princípio novo de se entender a hotelaria. Talvez, os que mais se aproximem seja o Hotel Fasano em Ipanema e o Hotel Santa Teresa, perto do Aterro do Flamengo; porém ambos possuem um número inferior de quartos do que os números propostos pelo Hotel deste trabalho, além de estarem em áreas já saturadas de itens hoteleiros e gastronômicos mais acessíveis. Este produto novo que o trabalho propõe, chamado de boutique, vêm dos conceitos já estudados dos hotéis W e Ian Schrager, logo a definição do

programa (parte 8) será baseado nos conceitos estudados de cada uma dessas partes.

Esse nicho e todas suas possibilidades são exploradas bem pelo Hotel do Cais.

A partir do estudo do capítulo 2, que trata do turismo, pudemos perceber como está em crescimento a área de hóteis upscale, os boutique:

Além deste fator determinante que é a provisão de crescimento para o setor, também pode-se justificar a implantação pelo fato de na região trabalhada, mesmo estando sendo reur“Hotéis upscale nas maiores banizada e tratada, nenhuma capitais brasileiras, como São empresa hoteleira tomou parPaulo, Rio de Janeiro, Brasília, tido da Operação Urbana Porto Belo Horizonte, entre outras, Maravilha para implementar que comportem receber hotéis algum de seus produtos. Logo, de luxo, com mais de 300 apar- a área está com escassez de tamentos e projetos diferencia- hospedagem tanto para os dos. Algumas variações desse turistas (que querem conhecer produto, como os hotéis butique essa área, com os museus MAR e os hotéis design, vêm tendo e da Ciência) quanto para os muito sucesso nas principais viajantes de negócios. cidades e esse mercado tende a crescer.”

-Indústria Hoteleira - Valor Análise Setorial

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

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análise da cidade do

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55 fig. 12 // Rio de Janeiro, RJ 1//

4. ANÁLISE DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

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4. 1. HISTÓRIA DA CIDADE

Andar pelas ruas do Rio é reviver a história do Brasil. Os prédios antigos do centro da cidade e arredores carregam em si a lembrança de grandes momentos do país. Em janeiro de 1502, a segunda expedição exploratória portuguesa, comandada por Gaspar Lemos, chegou à baía de Guanabara. Avistando o que para ele seria a foz de um rio, deu o nome à região de Rio de Janeiro. Mas foi apenas em 1565 que Estácio de Sá fundou o município, batizando-o com o nome de São Sebastião do Rio de Janeiro, em homenagem ao então Rei de Portugal, D. Sebastião. À época do Império, a região viveu de seu potencial portuário e dos ciclos da cana de

açúcar, do ouro e do café, utilizando mão-de-obra escrava e em 1763, se transformou na capital do Império.

rior e centros de estudo sobre a cultura e história fluminenses, que procuravam resgatar a memória e construir uma identidade para a população do Em 1889, um grupo de militares estado, esvaziado econômica do exército brasileiro, liderado e politicamente desde o fim do pelo Marechal Deodoro da Segundo Império. Fonseca, destituiu o imperador e assumiu o poder no país. Com O Rio de Janeiro manteve a Proclamação da República sua posição como capital da em 1889, a capital do Império República até a inauguração de tornou-se a capital federal do Brasília em 1960. Brasil. No começo do século XX, surCom o golpe de 1964, o país giram na cidade as ruas largas viveu quase vinte anos sob o e construções imponentes, regime militar. Nessa mesma a maioria no estilo francês época, o país viu nascerem fin-de-siècle. A primeira unios maiores representantes da versidade do país foi criada cultural brasileira a nível inem 1920 no Rio de Janeiro e ternacional nas áreas da literachamada de URJ (Universitura, música e artes plásticas. dade Rio de Janeiro). Após este Muitos deles ainda são lemperíodo, formaram-se várias brados como ícones do Brasil, instituições de ensino supecomo Tom Jobim, Oscar Nie-

4. ANÁLISE DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

HOTEL DO CAIS

4. 1. HISTÓRIA DA CIDADE

meyer, Chico Buarque e muitos outros. O regime militar terminou no início da década de 80 com a hiperinflação. A essa época, com a abertura política do país, foi eleito um governador para o estado do Rio de Janeiro, responsável pela construção do Sambódromo e dos Centros Integrados de Educação Pública. Em 1985, o congresso nacional aprovou algumas medidas que acabavam com qualquer vestígio da ditadura e, em 1988, foi promulgada a Constituição. Até então, o Brasil veio lutando com a inflação, que foi controlada apenas com o Plano Real iniciado em 1994. Com a economia estabilizada, o Rio de Janeiro pode assumir

cada vez mais a sua vocação para destino turístico, transformando-se em um grande polo cultural e turístico do país.

RAIO - X estado rio de janeiro aeroportos . aeroporto internacional do rio de janeiro/galeão . antonio carlos jobim . aeroporto Santos Dummont área 1.182,296 km² população 6.093.472 hab. PIB R$ 127.956.075 mil fuso horário UTC-3

4. ANÁLISE DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

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4. 2. EVENTOS IMPORTANTES DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

Até 2016, ocorrerão na cidade do Rio De Janeiro diversos eventos esportivos que conseguirão trazer à cidade investimentos e população jamais vistas antes. A compreensão desses eventos esportivos são fundamentais para um maior entendimento de como a cidade está crescendo e como ela deve se adaptar para as exigências que estão sendo impostas para uma melhoria de hospedagem e turismo para os viajantes. Os principais eventos que irão ocorrer são: Copa das Confederações da FIFA - 2013, Copa do Mundo - 2014 e finalmente as Olimpiadas - 2016, sendo o Rio de Janeiro a cidade exclusiva para esta útima competição.

irá fornecer o Maracanã para sediara final das Copa das Confederações da FIFA - 2013. A partida decisiva será às 19h de 30 de junho, um domingo. Antes, a arena será sede de duas partidas.

de hotéis upscale e midscale, já que estas categoraias não chegaram à recomendação da FIFA.

Para a Copa das Confederações, a cidade do Rio de Janeiro não teve que se adequar à nenhuma exigência hoteleira, já que devido a jogos realizados no passado, a cidade investiu em produtos hoteleiros de qualidade para jogos deste porte.

Para a Copa do Mundo - 2014, a cidade do Rio de Janeiro foi escolhida para sediar diversos jogos, além da cerimônia de abertura dos jogos. Para este evento esportivo, a cidade do Para a Copa das Confederações Rio de Janeiro teve que aumenda FIFA - 2013, o Rio de Janeiro tar em 10% a oferta de leitos

4. ANÁLISE DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

HOTEL DO CAIS

4. 2. EVENTOS IMPORTANTES DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

4. 2. 1. OLIMPÍADAS 2016

Para as Olímpiadas de 2016, foi necessária a ampliação de hotéis de duas a cinco estrelas, sendo as categorias mais procuradas pelos turistas que se deslocam para ver os jogos olímpicos. A capacidade atual de hotéis de duas a cinco estrelas no Rio de Janeiro é de 20.000 quartos. Dados da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH) indicam que a capacidade dos hotéis da cidade vem aumentando de forma consistente nos últimos cinco anos, a uma média de 1.000 quartos por ano. Com base no crescimento sustentável das estatísticas do turismo no Rio, a ABIH está confiante de que a taxa de construção de novos hotéis irá crescer, resultando em uma previsão de capacidade supe-

rior a 27.000 quartos até 2016. Um dos mais importantes projetos de legado da Candidatura Rio 2016 é a revitalização da região portuária do Rio, que compreende a criação de uma região vibrante, relacionada com os navios de cruzeiro ancorados no local. Com sua renovação, o Porto do Rio irá se transformar em um atraente centro comercial, cultural e de entretenimento, com excelentes opções de transporte, bem no centro da cidade. Ele também servirá para reaproximar a cidade do seu porto, em uma área de impressionante de patrimônio histórico-arquitetônico. Esta área de revitalização será melhor explicada adiante, já que o terreno deste projeto está localizado nesta área.

Nos Jogos Olímpicos, a região portuária será de importância crucial para o projeto de acomodações, recebendo uma variedade de navios de cruzeiro para membros das emissoras detentoras de direitos, CONs e parceiros de marketing; e oferecendo hospedagem em apartamentos para os oficiais técnicos, para a força de trabalho e outros clientes credenciados. A região fica localizada nas proximidades de algumas das principais instalações, como o Estádio do Maracanã, o Sambódromo, o Estádio João Havelange e as instalações da Zona Copacabana, garantindo que os hóspedes dos navios de cruzeiro tenham acesso eficiente e direto a partir de suas acomodações.

4. ANÁLISE DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

HOTEL DO CAIS

4. 3. REGISTRO FOTOGRÁFICO DA CIDADE E DA REGIÃO DO PORTO MARAVILHA

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1// fig.13 // Praça Mauá, RJ

4. ANÁLISE DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

HOTEL DO CAIS

4. 3. REGISTRO FOTOGRÁFICO DA CIDADE E DA REGIÃO DO PORTO MARAVILHA

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1// fig. 14 // MAR (Museu de Arte do Rio) 2// fig. 15 //Região do Porto Maravilha, RJ

3// fig. 16 // Arte urbana na região do Porto Maravilha, RJ

4. ANÁLISE DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

HOTEL DO CAIS

4. 3. REGISTRO FOTOGRÁFICO DA CIDADE E DA REGIÃO DO PORTO MARAVILHA

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4// fig. 17 //

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

caracterização do empreendimento

HOTEL DO CAIS

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1// fig. 18 // Regi達o do Porto Maravilha, RJ

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

Para compreender melhor a porção da cidade em que o projeto do Hotel do Cais será inserido, é importante entender qual é a maior mudança que está o ocorrendo no local: o empreendimento Porto Maravilha. Este capítulo trata da análise sobre a situação local e o que está sendo feito na Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio, que foi stituída pela Lei Complementar Municipal n° 101, de 23 de novembro de 2009.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

5. 1. APRESENTAÇÃO GERAL

O estudo a seguir se desenvolve pela análise dos diversos elementos formadores do fragmento do espaço urbano contido no perímetro do Porto Maravilha, considerando a situação atual e os eventuais impactos a serem gerados no futuro pela implantação do empreendimento proposto, fatos que irão influenciar diretamente no projeto do Hotel Boutique do Cais.

capital da jovem República do Brasil (nome do Brasil no momento do aterro). Porém, com a evolução das técnicas das operações portuárias e, principalmente, devido à necessidade de se ter um espaço cada vez maior de armazenamento, o trecho do porto a partir da Praça Mauá foi se tornando abandonado.

que antigamente servia como área de apoio às operações portuárias, de caráter essencialmente industrial, tornouse desnecessária, formando vazios urbanos e deixando edificações subutilizadas ou abandonadas.

Assim, para recuperá-las para a cidade, era preciso mais que simples intervenções urbaHoje, devido a estas restrições, nas pontuais. Foi necessário poucas operações permanecem conceber um plano completo A Zona Portuária localizada na utilizando o local: o Moinho de revitalização para área, de área Central da Cidade do Rio Fluminense permanece reforma que a transforme num de Janeiro foi criada durante o cebendo descarga de trigo no novo vetor de crescimento da governo do Presidente RodriArmazém 8; papel imprensa cidade, como ocorreu com os gues Alves e do Prefeito Pereira importado é descarregado no bairros Copacabana, na década Passos, a partir de um aterro Cais da Gamboa; ferro-gusa é de 1940, Ipanema e Leblon na que modificou a linha da costa exportado, também, através do década de 1960 e com a Barra com o intuito de viabilizar um Cais da Gamboa pela Operada Tijuca a partir da década de moderno porto para a época, dora Portuária Triunfo, entre 1970. compatível com a grandeza da outras. Assim, uma grande área

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 1. APRESENTAÇÃO GERAL

Para o plano do porto, está sendo considerada uma área de intervenção de 489 hectares, área comparável aos bairros de Copacabana (410 ha), Botafogo (480 ha) e ao Centro (572 ha), com grandes potencialidades. Ela está localizada próxima a grandes eixos de circulação (Linha Vermelha, Avenida Brasil e Avenida Francisco Bicalho) e à área central da cidade, com frente para a Baía da Guanabara. É a porta de entrada para os turistas que chegam à cidade em cruzeiros e tem em seu interior vários pontos de interesse como a Igreja de São Francisco da Prainha, o conjunto urbano do Morro da Conceição e a recém construída Cidade do Samba. Todos estes aspectos são importantes e apontam uma vocação para

um uso da área muito mais intenso do que hoje ocorre com a instalação de novos moradores, comércios, serviços, equipamentos urbanos, culturais, de lazer e grandes parques. Porém, estes equipamentos urbanos estão se mostrando insuficientes por si só para viabilizar uma recuperação total da área.

região num local atraente para moradia, trabalho e principalmente para o turismo. Obras viárias e de infraestrutura estarão sendo realizadas para criar um novo ambiente local que, associadas à nova legislação urbana, tornará os terrenos atraentes aos investimentos privados, criando novas moradias e novos postos de Para resolver este problema, trabalho, repovoando a região. que a recuperação total da área Um desses possíveis usos da do Porto Maravilha, foi criada área para atrair turistas é a cria Operação Urbana Consoração de um hotel marcante na ciada da Região do Porto do região, que se aproprie de todas Rio, que é um plano integrado essas intervenções e que conside intervenção. Este plano de ga fundir a população turística intervenção contempla a alter- e local em um só lugar. ação de usos, novos parâmetros das edificações, novos sistemas Como a exemplo de cidades viários e de transporte público como Buenos Aires, Nova além de um plano urbano e Iorque, Baltimore e Roterdã, paisagístico que transformará a entre outras, que ao recuper-

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

5. 1. APRESENTAÇÃO GERAL

arem suas áreas portuárias degradadas, melhoraram suas economias e ganharam mais um ponto de interesse turístico, o projeto visa modificar a zona portuária para uma área dinâmica que seja uma nova referência de planejamento

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

urbano para a cidade. Com o aumento do turismo e com essas mudanças e projetos repercutindo ao redor da área de intervenção, a cidade do Rio de Janeiro ganhará como um todo.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

A reestruturação urbana do Porto Maravilha abrange uma área aproximada de cinco milhões de metros quadrados na cidade do Rio de Janeiro (Figura 00). Essa região esta localizada próximo a grandes eixos de circulação (Linha Vermelha, Avenida Brasil e Avenida Francisco Bicalho) e à área central da cidade, com frente para a Baía da Guanabara.

1//

A intervenção baseia-se na Área de Especial Interesse Urbanístico da Zona Portuária, que encolve parte dos Bairros da Saúde, Santo Cristo, Gamboa e Centro.

1// fig.19 // Área abrangida pela Operação Urbana Consorciada da região do Porto do Rio.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

5. 2. 1. DELIMITAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

A área delimita três bairros completos (Santo Cristo, Gamboa e Saúde) e três setores de bairros (São Cristovam, Centro e Cidade Nova). Desta forma, a delimitação da área é a seguinte, como vista na planta 00 obtida no site do Porto Maravilha.

2//

2// fig.20 // Porto Rio Área de Intervenção 70

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

5. 2. 2. SETORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

Os setores do projeto foram definidos com base em propriedades da topografia existente, como grau de consolidação e usos predominantes, áreas com interesse de preservação histórica e características sociais. Foram definidos 14 setores, e sub-setores do Setor A ao Setor N, sendo eles os seguintes:

SETOR A Ele começa no entroncamento da Av. Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por esta, incluindo apenas o lado par, até a Rua Visconde de Itaboraí; por esta, incluída, até a Rua Visconde de Inhaúma; por esta, incluída, até o cais do 1o Distrito Naval; seguindo por este, incluído, até a Praça Mauá; por esta, incluída, até a Travessa do Liceu; pelo eixo desta até a Rua Sacadura Cabral; pelo eixo desta até a

Rua Silvino Montenegro; pelo eixo desta até a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta até o Pátio entre os armazéns 7 e 8. Deste ponto, incluído, por uma reta perpendicular ao Cais do Porto até a Baía de Guanabara. Deste ponto por uma linha costeira junto ao Cais do Porto, incluído, até o Píer Mauá, incluído. Deste ponto por uma linha costeira junto ao cais do 1o Distrito Naval até o ponto de partida.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

5. 2. 2. SETORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

SETOR B O limite do setor B inicia-se no entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Silvino Montenegro; pelo eixo desta até a Rua Conselheiro Zacarias; pelo eixo desta até a Rua da Gamboa; pelo eixo desta até a Rua da União; pelo eixo desta até a Rua Santo Cristo; pelo

eixo desta até a Av. Prof. Pereira Reis; pelo eixo desta até o Cais do Porto; por este, incluído, até o Pátio entre os armazéns 7 e 8. Deste ponto, excluído, por uma reta perpendicular à Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta até o ponto de partida.

SETOR C O limite do setor C começa no entroncamento do Cais do Porto com o eixo da Av. Prof. Pereira Reis; seguindo por este até a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta até a Praça Marechal

Hermes; por esta, incluída até a Via Prioritária C2; pelo eixo desta até o Canal do Mangue; pelo eixo deste até o Cais do Porto; por este, incluído; até o ponto de partida.

SETOR D O limite do setor D começa no entroncamento da Rua Santo Cristo com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo desta até o eixo do Canal do Mangue; por

este até o entroncamento com o eixo da Via Prioritária C2; por este até a Praça Marechal Hermes; por esta, excluída, até o ponto de partida.

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

5. 2. 2. SETORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

SETOR E O limite do setor E começa no entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Rua Pedro Alves; seguindo por este até a Rua Moreira Pinto; pelo eixo desta até a Via Prioritária E1; pelo eixo desta até a Rua Marques de Sapucaí; pelo eixo desta até a Rua Nabuco

de Freitas; pelo eixo desta até a Rua da América; pelo eixo desta até a Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta até a Rua Bento Ribeiro; pelo eixo desta até a Av. Presidente Vargas; pelo eixo desta até o Canal do Mangue; pelo eixo deste até o ponto de partida.

SETOR F O setor F começa no entroncamento da Rua Moreira Pinto com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo desta até a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta até a Praça Santo Cristo; por esta, incluída, até a Av. Trinta e Um de Março; pelo eixo desta até

a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta até a Rua Marquês de Sapucaí; pelo eixo desta até a Via Prioritária E1; pelo eixo desta até o entroncamento com o eixo da Rua Moreira Pinto; por este até o ponto de partida.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

5. 2. 2. SETORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

SETOR G Ele é limitado pelo entroncamento da Av. Trinta e Um de Março com a Rua Santo Cristo; seguindo pelo eixo desta até a Rua da União; pelo eixo desta

até a Rua da Gamboa; pelo eixo desta até a Rua Barão da Gamboa; pelo eixo desta até a Av. Trinta e Um de Março; pelo eixo desta até o ponto de partida.

SETOR H O setor H tem como limite o entroncamento da Av. Trinta e Um de Março com a Rua Barão da Gamboa; seguindo pelo eixo desta até a divisa do Cemitério dos Ingleses; por esta até a divisa da AEIS do Morro da Providência; por esta até a Praça Américo Brum. Deste ponto, excluído, por uma reta

até o encontro do Túnel João Ricardo com a Rua Bento Ribeiro; seguindo pelo eixo desta até a Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta até a Rua da América; pelo eixo desta até a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta até a Av. Trinta e Um de Março; pelo eixo desta até o ponto de partida.

SETOR I O setor I é limitado pelo entroncamento da Rua Barão da Gamboa com a Rua da Gamboa; seguindo pelo eixo desta até a Rua Conselheiro Zacarias; pelo eixo desta até a Rua Sacadura Cabral; pelo eixo desta até a Rua Camerino; pelo eixo desta até a Rua Barão de São Félix; pelo eixo desta até a Rua Bento

Ribeiro; pelo eixo desta até a entrada do Túnel João Ricardo. Deste ponto por uma reta até a Praça Américo Brum; por esta, incluída, até o limite da AEIS do Morro da Providência; por esta até a divisa do Cemitério dos Ingleses; por esta até a Rua Barão da Gamboa; pelo eixo desta até o ponto de partida.

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

5. 2. 2. SETORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

SETOR J O setor J é limitado pelo entroncamento da Rua Bento Ribeiro com a Rua Barão de São Félix; seguindo pelo eixo desta até a Rua Camerino; pelo eixo

desta até a Av. Passos; pelo eixo desta até a Av. Presidente Vargas; pelo eixo desta até a Rua Bento Ribeiro; pelo eixo desta até o ponto de partida.

SETOR K O setor K é limitado pelo entroncamento da Rua Camerino com a Rua Sacadura Cabral; seguindo pelo eixo desta até a Travessa do Liceu; pelo eixo desta até a Rua do Acre; pelo eixo desta até a Rua Leandro Martins; pelo eixo desta até a

Rua Júlia Lopes de Almeida; pelo eixo desta até a Rua da Conceição; pelo eixo desta até a Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta até a Rua Camerino; pelo eixo desta até o ponto de partida.

SETOR L O setor L é limitado pelo entroncamento da Rua Camerino com a Rua Senador Pompeu; seguindo pelo eixo desta até a Rua da Conceição; pelo eixo desta até a Rua Júlia Lopes de Almeida; pelo eixo desta até a Rua Leandro Martins; pelo eixo

desta até a Rua do Acre; pelo eixo desta até a Av. Rio Branco; pelo eixo desta até a Av. Presidente Vargas; pelo eixo desta até a Av. Passos; pelo eixo desta até a Rua Camerino; pelo eixo desta até o ponto de partida.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

5. 2. 2. SETORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

SETOR M O setor M é limitado pelo entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Rua Francisco Eugênio; seguindo por esta, incluído apenas o lado par, até a Rua Melo e Souza; por esta, incluído o lado ímpar, até encontrar a Av. Pedro II. Deste ponto por uma linha reta até encontrar a divisa dos imóveis do Centro de Preparação de Oficiais da Reserva (CPOREX) e do Hospital Frei Antônio, excluídos. Deste ponto por uma

linha reta até encontrar a Praça Mário Nazaré; por esta, incluída, até encontrar a Rua São Cristóvão; por esta, incluindo apenas o logradouro, até encontrar a Rua Figueira de Melo. Deste ponto, retornando pela Rua São Cristóvão, incluindo apenas o logradouro, até a Av. Brasil; seguindo por esta, incluindo apenas o lado par, até o Canal do Mangue; pelo eixo até o ponto de partida.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 2. LOCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

5. 2. 2. SETORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

SETOR N O setor N é limitado pelo entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Av. Brasil; seguindo pelo eixo desta até a Rua Sá Freire. Deste ponto, retornando pela Av. Brasil, incluindo apenas o logradouro, até a Rua Ver. Odilon Braga; seguindo por

1//

1// fig.21 // Porto Rio Setores

esta até encontrar a Av. Rio de Janeiro. Deste ponto por uma reta, perpendicular ao Cais do Porto, até a Baia de Guanabara. Deste ponto seguindo por uma linha costeira junto ao Cais do Porto, incluído, até o Canal do Mangue; pelo eixo até o ponto de partida

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 3. OBJETIVOS E JUSTIFICATIVAS DO EMPREENDIMENTO

5. 3. 1. OBJETIVOS GERAIS

Este empreendimento tem como objetivo principal uma melhoria do padrão urbanístico e de qualidade de vida da região do Porto do Rio de Janeiro.

de melhoria para a região sem sobrecarregar as finanças públicas.

cial da zona portuária. Assim, será possível proporcionar à população residente e flutuante (neste caso, podemos incluir os A Lei Complementar n° 101, de turistas, que é o público visado 23 de novembro de 2009, depor este trabalho) um maior A intervenção inclui uma série fine que a Operação tem como acesso à moradia, à cultura e ao de obras de melhoria no sisteobjetivo promover a reestrulazer e à equipamentos diferma viário, criação de condições turação urbana da Área Espeenciados. A operação também para melhorar o problema de cial de Interesse Urbanístico visa recuperar e revitalizar o habitações subnormais ex(AEIU), por meio da ampliação, patrimônio histórico e ambienistentes na região, melhorias articulação e requalificação dos tal do local. na qualidade ambiental e apre- espaços livres de uso público senta também para um novo da região do Porto, visando à padrão urbanístico compatível melhoria da qualidade de vida com o adensamento que se pre- de seus atuais e futuros motende na área. radores, e à sustentabilidade Tem como objetivo também, ambiental e socioeconômica da alcançar em uma área transregião. formações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a Desta forma, o projeto pretende valorização ambiental. Desta permitir novos investimentos forma, a Operação Urbana à região, estimulando o desenrepresenta uma perspectiva volvimento econômico e so-

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 3. OBJETIVOS E JUSTIFICATIVAS DO EMPREENDIMENTO

5. 3. 2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Para estimular o desenvolvimento econômico e social desta região portuária e revitalizar o patrimônio histórico e ambiental do local, o projeto Porto Maravilha pretende:

Atrair investimentos para novas unidades residenciais, comerciais e de serviços, sedes de empresas, estabelecimentos hoteleiros, equipamentos culturais e de lazer, especialmente para Zona Portuária; Fomentar a economia local através de financiamentos em diversas escalas; Alterar o fluxo viário da região e a acessibilidade da área; Valorizar a área central do Rio; Criar novos espaços públicos e novas áreas verdes, aumentando a arborização do local;

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 3. OBJETIVOS E JUSTIFICATIVAS DO EMPREENDIMENTO

5. 3. 2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Reurbanizar os morros da região, com nova infraestrutura e com sua ambiência preservada como a legislação específica para área preconiza; Romper o isolamento dos bairros, melhorando suas condições de circulação e acesso; Gerar emprego e renda na cidade; Dar melhores condições de moradia à sua população, seja através da recuperação de unidades residenciais existentes ou com a construção de novas unidades; Reforçar a vocação residencial, recuperando prédios antigos, ocupando terrenos vazios e requalificando áreas de ocupação informal.

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 3. OBJETIVOS E JUSTIFICATIVAS DO EMPREENDIMENTO

5. 3. 2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Toda essa revitalização visa transformar a região da zona portuária numa área dinâmica que seja uma nova referência de planejamento urbano para a cidade.

economia local seria fomentada através de financiamentos em diversas escalas.

Através do programa de recuperação e reestruturação dos sistemas de infraestrutura urA reformulação do desenho bana elaborado pela operação, urbano e a implantação de a região será valorizada, gernovos estabelecimentos comando mais renda para o Estado, erciais e residenciais na região para os investidores e para portuária permitirá o desena população habitante. Por volvimento econômico e social exemplo, os antigos armazéns, conciliado com a melhoria da que hoje se encontram pratqualidade ambiental do local. icamente em estado de abandono, serão requalificados para Esta revitaliação urbana prenovos usos, mais adequados ao tende atrair investimentos para desenvolvimento econômico novas unidades residenciais, e turístico que se deseja para comerciais e de serviços, sedes a nova área portuária (restaude empresas, estabelecimentos rantes, bares, casas noturnas, hoteleiros, equipamentos culcentros comerciais, centros turais e de lazer, especialmente culturais, etc.). para Zona Portuária. Assim, a

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 4. PROGRAMA DE INTERVENÇÕES DO EMPREENDEDORISMO

O Artigo n°233 – A da Seção II do Capítulo II da Lei Complementar Municipal do Rio de Janeiro n° 101, de 23 de novembro de 2009,

“Considera Operação Urbana Consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público

municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.”.

venções a ser implementado, direta ou indiretamente pelo Poder Público, contemplará o conjunto das principais intervenções previstas nesta Lei Complementar. Sendo assim, as intervenções descritas neste artigo são:

O Programa Básico de Inter-

Reurbanização de vias existentes, implantação de novas vias e trechos de ciclovia, considerando pavimentação, drenagem, sinalização viária, iluminação pública e paisagismo, arborização de calçadas e construção de canteiros, contendo uma extensão aproximada de quarenta quilômetros de logradouro e com uma área aproximada de novecentos mil metros quadrados.

Recuperação, ampliação e implantação de novas redes: coleta e destinação final de esgotamento sanitário, drenagem de águas pluviais, abastecimento de água, energia elétrica e telefonia, gás encanado, além de sistema de melhoria da qualidade das águas do Canal do Mangue. Obras essas concatenadas com a abrangência das intervenções apontadas no item 1.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 4. PROGRAMA DE INTERVENÇÕES DO EMPREENDEDORISMO

Implantação de nova via - Via Trilhos entre a Avenida Rodrigues Alves e a Avenida Venezuela, paralela a ambas, com aproximadamente quinhentos e vinte metros de extensão, ligando a Avenida Barão de Tefé à Rua Silvino Montenegro.

Implantação de uma via de mão dupla com canteiro central para absorver o tráfego local, com extensão aproximada de dois mil e seiscentos metros, incluindo a criação de trecho entre a Rua Silvino Montenegro e a Rua Rivadávia Correia, de quinhentos e vinte metros, e alargamento das ruas da Gamboa, Equador e General Luís M. de Morais, correspondendo a mil e setecentos metros.

Construção de túnel sob o Morro da Saúde com duas galerias, sendo uma com aproximadamente sessenta metros de comprimento e dez metros e cinquenta centímetros de largura e outra com extensão aproximada de quarenta metros e dez metros e cinqüenta centímetros de largura, para a passagem de nova via de mão dupla referida no item 4.

Construção do túnel de acesso à Zona Portuária com aproximadamente oitocentos e oitenta metros de extensão, paralelo ao túnel que substituirá o Elevado da Perimetral até o trecho sob a Praça Mauá e de onde seguirá por sob o atual prédio da Polícia Federal até retornar à superfície na futura Via Trilhos.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 4. PROGRAMA DE INTERVENÇÕES DO EMPREENDEDORISMO

Construção de duas rampas, mediante execução de estrutura e iluminação pública ligando o viaduto do Gasômetro ao Santo Cristo, na altura da atual Rodoviária Novo Rio, sendo uma com aproximadamente duzentos e cinquenta e cinco metros de comprimento e oito metros de largura e outra com aproximadamente cento e sessenta e cinco metros de comprimento e oito metros de largura.

Previsão de espaço para futura implantação de sistema de transporte público de média capacidade - VLT.

Ampliação do túnel existente sob o Morro da Providência para implantação de sistema de transporte público de média capacidade, mediante execução de pavimentação, abertura e iluminação, com galeria de aproximadamente duzentos e quinze metros de extensão e dez metros e cinquenta centímetros de largura.

Demolição do Elevado da Perimetral, com a remoção da estrutura existente no trecho compreendido entre o prédio do Arsenal da Marinha e a Avenida Francisco Bicalho, com extensão aproximada de quatro mil metros.

Construção de túnel em substituição ao Elevado da Perimetral partindo das proximidades do prédio do Arsenal da Marinha, passando sob a Praça Mauá e Av. Rodrigues Alves, até a altura do Armazém 5.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 4. PROGRAMA DE INTERVENÇÕES DO EMPREENDEDORISMO

Implantação de mobiliário urbano, tais como abrigos para pontos de ônibus, lixeiras, totens informativos, painéis informativos, cabines de acesso à internet, bancos de praças, relógios de rua, bancas de jornal, quiosques de praia, quiosques de venda de flores, cabines para banheiros públicos e bicicletários em uma área aproximada de cinco quilômetros quadrados.

13 14

Construção de nova sede da Câmara Municipal do Rio de Janeiro.

“Implantação dentro do perímetro da operação urbana consorciada do sistema cicloviário da Área Portuária, a partir da conexão MAM-Praça Mauá viabilizando o acesso cicloviário do Cais do Porto ao final do Leblon.”

1//

1// fig.22 // Entrada do mergulhão que passará sob a Praça Mauá.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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2//

3//

2// fig. 23 // Requalificação da Praça Mauá e entorno. 3// fig. 24 // Vista do cais com novo parque, com

a substituição do Elevado da Perimetral por nova via expressa, novos empreendimentos e o terminal marítimo de passageiros ao fundo..

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 5. MUDANÇAS URBANÍSTICAS

As mudanças referentes ao zoneamento e gabarito do local, assim como a nova taxa de ocupação proposta, o IAT e o potencial edilício, são resumidas a seguir para melhor entendimento da área e compreensão dos potenciais possíveis do terreno escolhido.

5. 5. 1. NOVO ZONEAMENTO

Para a revitalização da Área Portuária, está sendo alterado o uso predominantemente industrial da Zona Portuária (ZP) e das áreas ao seu redor: Zona Residencial 5 (ZR-5), Zona Especial 8 (ZE-8) e Zonas de Uso Misto 1 e 2 (ZUM1 e ZUM2) do Projeto de Estruturação Urbana (PEU) de São Cristóvão, no trecho dentro da área de intervenção. Elas serão transformadas em áreas de uso misto (residencial, comercial e de serviços), de modo a incrementar a ocupação e o aproveitamento local. Outras áreas terão seus usos mantidos por se tratarem de ocupações com usos compatíveis à revitalização da região. As áreas centrais (setores J e L) continuarão com

seu uso predominantemente comercial e de serviços assim como os morros da região, de uso predominantemente residencial, que também permanecerão assim (setores F, G, H, I e K).

Zona Residencial 5 (ZR-5) permanecerá da mesma, com usos residencial, comercial e de serviços, restritos pelo Projeto SAGAS (Decreto n° 7.351 de 1988) de modo a preservar a ambiência local, próxima aos morros. A grande área que engloba os As áreas do zoneamento atual setores A, B, C, D, E e M será caracterizadas como Zona transformada em Zona de Uso Residencial 3 (morros da ConMisto, onde serão permitidos ceição, Gamboa, Saúde, Santo os usos residencial e comercial, Cristo e do Pinto) e as áreas além do uso industrial leve. Isto demarcadas pelo Decreto 322 inclui a atual Zona Portuária de 1976 como Áreas Centrais 1 (ZP), as Zonas de Uso Misto 1 e 2 (AC1 e AC2), permanecerão e 2 do PEU de São Cristóvão, regidas pelos mesmos além do trecho da Zona Espeparâmetros vigentes hoje bem cial 8 (setor E) incluído nesta como os Centros de Bairros intervenção. (CB) demarcados nesta área seja por este mesmo decreto ou A área hoje caracterizada como pelo Decreto n° 7.351 de 1988.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 5. MUDANÇAS URBANÍSTICAS

1//

2//

1// fig. 25 // Porto Rio Mapa Zoneamento Proposto

2// fig. 26 // Porto Rio Mapa Usos Propostos

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 5. MUDANÇAS URBANÍSTICAS

5. 5. 2. NOVO GABARITO

Os gabaritos para a área também foram alterados para viabilizar a revitalização da região portuária. Foram alterados os gabaritos da Zona Portuária (setores A, B, C e D), Zona Residencial 5 (setores A, B e C), Zona Especial 8 (setor E), Zonas de Uso Misto de São Cristóvão (setor M) e parte da Área Central 1 (setores I e J). As demais áreas (Zona Residencial 3, Área Central 2 e parte da Área Central 1) terão seu gabarito atual preservado,pois muitas estão restringidas por áreas de preservação ambiental e por serem entorno de edificações tombadas. A altura máxima dos setores A e B foi ampliada para 90m, onde antes a altura máxima permitida era de 18m. As áreas de entorno dos morros terão sua

ambiência preservada com a manutenção de um gabarito mais baixo: 7,5m, 11m e 15m de acordo com o local e a restrição existente. Os setores C, D, E e M terão gabaritos mais altos, por se tratarem de áreas que não interferem na paisagem dos morros arredores e onde se pode alcançar uma maior escala na renovação urbana, que virá a ser referência para o resto da cidade. Assim se conformarão

quadras com gabaritos de 90m, 120m e 150m. Da mesma forma que nos setores A e B, as franjas dos morros serão preservadas com limites menores de alturas (15m e 60m). Cabe ressaltar que a altura dos referidos gabaritos refere-se à altura do topo do último pavimento habitado, isto é, exclui os elementos das coberturas (caixas d’água, casa de máquinas de elevadores e outros).

1//

1// fig. 27 // Porto Rio Mapa Gabarito Proposto

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 5. MUDANÇAS URBANÍSTICAS

5. 5. 3. TAXA DE OCUPAÇÃO PROPOSTA

As áreas ao redor dos morros e, sobretudo nos setores A e B terão sua taxa de ocupação mantida em 70% pois nestas áreas há um tecido urbano consolidado com estas características. Da mesma forma ocorre com as quadras do setor E com frente para a Avenida Presidente Vargas: a sua taxa

de ocupação será mantida em 100% conforme o Decreto 10.040 de 1991. As demais áreas, onde as modificações de uso serão maiores (setores C, D, M e parte dos setores B e E), terão uma ocupação máxima permitida de 50%.

sobre a base das torres. Sob esta poderão ser construídos pavimentos-garagem, lojas e galerias que poderão extrapolar estes parâmetros desde que respeitem afastamentos obrigatórios e taxa de permeabilidade, que será comentada mais adiante.

A taxa de ocupação incidirá

2//

2// fig. 28 // Porto Rio Mapa Taxa de ocupação Proposta

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 5. MUDANÇAS URBANÍSTICAS

5. 5. 4. ÍNDICE DE APROVEITAMENTO PROPOSTO

Todas as quadras terão IAT (Índice de Aproveitamento do Terreno) básico proposto de 1,0, com o qual os proprietários poderão construir sem nenhum ônus extra. Porém, poderão negociar potenciais adicionais construtivos.

O IAT máximo proposto possibilita ampliar o potencial edilício de cada terreno, permitindo seu aproveitamento máximo, de acordo com as limitações de gabarito, permeabilidade, taxa de ocupação e afastamentos.

1//

1// fig. 29 // Porto Rio Mapa CAT Proposto

Da mesma forma que os gabaritos, o IAT máximo será menor nas áreas ao redor dos morros e onde existam restrições com relação a bens tombados ou à ambiência urbana (1,4 a 2,8) e maior onde as restrições forem mínimas (4,2 a 12,0).

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

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5. 5. MUDANÇAS URBANÍSTICAS

5. 5. 5. IMPACTOS PREVISTOS //SITUAÇÃO FUTURA

A seguir, são apresentados os possíveis impactos ocasionados pela OUC da Região do Porto do Rio, associados ao uso do solo, e que podem influenciar na população de avifauna.

O novo uso previsto é de uso misto (residencial, comercial e de serviços), de modo a incrementar a ocupação e o aproveitamento local. Os novos usos poderiam ter conflitos com os atuais usos já existentes, gerEm relação ao uso do solo - Está ando impactos decorrentes de sendo alterado o uso predomi- incompatibilidades entre os nantemente industrial da Zona próprio usos. Portuária (ZP) e das áreas ao seu redor, Zona Residencial 5 Em relação ao novo gabarito (ZR-5), Zona Especial 8 (ZEOs gabaritos para a área foram 8) e Zonas de Uso Misto 1 e 2 alterados para viabilizar a revi(ZUM1 e ZUM2) do Projeto de talização da região portuária. Estruturação Urbana (PEU) Foram alterados os gabaritos de São Cristóvão, no trecho da Zona Portuária (setores A, dentro da área de intervenção. B, C e D), Zona Residencial 5

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

(setores A, B e C), Zona Especial 8 (setor E), Zonas de Uso Misto de São Cristóvão (setor M) e parte da Área Central 1 (setores I e J). As demais áreas (Zona Residencial 3, Área Central 2 e parte da Área Central 1) terão seu gabarito atual preservado, pois muitas estão restringidas por áreas de preservação ambiental e por serem entorno de edificações tombadas. O aumento de gabarito poderia tirar a ambiência das áreas no entorno dos morros. Para isto deveriam ser definidos gabaritos mais baixos nesses locais.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

5. 5. MUDANÇAS URBANÍSTICAS

5. 5. 5. IMPACTOS PREVISTOS //SITUAÇÃO FUTURA

Em relação às novas taxas de ocupação e aos novos índices de aproveitamento propostos - s áreas ao redor dos morros e, sobretudo nos setores A e B terão sua taxa de ocupação alterada e poderão provocar impactos na ambiência, pois

nestas áreas há um tecido urbano consolidado com estas características. O IAT máximo proposto possibilita ampliar o potencial edilício de cada terreno, permitindo seu aproveitamento máximo, de acordo com as limitações de gabarito,

5. 5. 6. CONCLUSÕES

As mudanças previstas de uso e ocupação do solo, alterando os usos existentes, taxas de ocupação e gabaritos com a modificação do Índice de Aproveitamento de terreno – IAT, já contém parâmetros

de preservação das áreas de tecido urbano já consolidado, e da ambiência geral dos morros, caracterizando assim medida mitigadora já implementada na legislação da Operação Urbana com eesa finalidade.

permeabilidade, taxa de ocupação e afastamentos.O aumento do IAT poderia também poderia tirar a ambiência das áreas no entorno dos morros e onde existam restrições com relação a bens tombados

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

5. 6. TRANSPORTE PÚBLICO

Ao longo do limite sul da área de intervenção, junto à Avenida Presidente Vargas, existe um complexo de estações de modos de média e alta capacidade, formados por uma estação ferroviária, dois terminais de ônibus urbanos e duas estações de metrô. Além das estações existentes, uma terceira estação está em construção na região, a Estação Cidade Nova, que permitirá a integração entre as linhas 1 e 2 do Metrô sem a necessidade de transbordos.

Maravilha prevê a possibilidade de implantação de duas linhas de transporte leve sobre trilhos, o VLT. É provisto que estas linhas farão a interligação das estações de alta capacidade com o restante da Área Portuária, servindo para o aumento de acessibilidade e circulação interna.

lares e assim occore a natural liberação das vias públicas. Essa mudança deverá contribuir ainda, para aumentar os índices de qualidade ambiental do novo bairro, agregando, inclusive, valor econômico aos futuros empreendimentos. Juntamente, ainda é proposto a reordenação das linhas de ônibus circulantes pela área do Porto. É proposto a mudança da Rodoviária Novo Rio para outro local, fato este que agregaria valor à qualidade de vida da região.

Por conta dessa oferta de acessibilidade, o Projeto Porto

Essa implantação de trasportes alternativos para a região é muito importante, já que hoje em dia é grande a presença de automóveis na região. Com este transporte alternativo, é clara a diminuição de circulação de automóveis particu-

1//

2//

3//

1// fig. 30 // Proposição de implantação de VLT (Veículo Leve sobre Trilhos) na chegada da nova Avenida Rodrigues Alves à Praça Mauá

2// fig. 31 // O novo binário da Zona Portuária, que aproveitará o eixo da Rua Equador neste trecho, servirá aos deslocamentos internos dos bairros requalificados.

3// fig. 32 // Cruzamento da “Rambla” com a Rua Equador: preocupação com os pedestres. 94

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

5. 7. VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

A degradação dos recursos naturais, o caos nos centros urbanos e a mudança nas relações de vizinhança tem tornado cada vez mais necessária a avaliação dos impactos positivos e negativos à qualidade de vida da população, resultantes da implantação de novos empreendimentos. A necessidade de orientar o crescimento e gerir a cidade, preocupando-se com os problemas ambientais, habitacionais, viários e de infraestrutura, de forma integrada e mais flexível, é cada vez mais urgente, para a melhoria da qualidade de vida do centro urbano. A revitalização é um instrumento de intervenção na cidade que objetiva a melhoria do padrão de urbanização de uma determinada área. Tratase de um sistema de captação de recursos onde pode haver a cooperação entre o poder público municipal e a iniciativa privada. 95

As necessidades, no perímetro da Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro não são diferentes. Trata-se de área com diversidades sociais e de implantação urbanística, coexistitndo simultaneamente favelas e bairros consolidados, áreas de risco e praças arborizadas, ruas com esgoto canalizados e noutras a céu aberto.

quista do espaço por meio de aterros, quadras possuem lotes de maiores dimensões, na sua maioria ocupada por galpões.

A operação pretende atrair investimentos para novas unidades residenciais, comerciais e de serviços, sedes de empresas, estabelecimentos hoteleiros, equipamentos culturais e de lazer, especialmente para Zona Portuária. Assim, a economia A Área Portuária caracteriza-se local seria fomentada através por uma diversidade tipológica, de financiamentos em diversas sendo esta possibilitada pelo escalas. próprio histórico da evolução urbana da região. Residências, Assim, do conjunto de intertrapiches e armazéns dividem o venções, quer sejam de melespaço, denunciando as diferhoria da infra-estrutura, ou enças no parcelamento urbano. de implementação de novos Nos morros que pontuam equipamentos para o uso da a paisagem portuária, este comunidade, ou pela qualifiparcelamento possui caraccação paisagística e ambiental, terísticas da ocupação colonial: ou ainda pela geração de nolotes estreitos e profundos com vas oportunidades de trabalho, o casario seguindo o alinhaé que se estará verificando a mento da via, em sua maiovalorização imobiliária decorria contando com um ou dois rente. pavimentos. Na parte baixa da região, resultante da con-

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

5. 7. VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

5. 7. 1. INTERVENÇÕES PROPOSTAS PELA OUC DO PORTO DO RIO ASSOCIADAS À VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

De maneira geral, as mudanças propostas para a área da Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio correspondem ao incentivo para a implantação de novos estabelecimentos comerciais e residenciais, com obras previstas para a melhoria do sistema viário e infra-estrutura, e reformulação do desenho urbano, objetivando valorizar a região central da cidade e gerar mais renda para o Estado, para os investidores e para a população habitante, com melhoria dos níveis de qualidade de vida.

Trata-se de um conjunto de intervenções, através de instrumentos de indução do desenvolvimento urbano – um conjunto de novos instrumentos de natureza urbanística para induzir formas de uso e ocupação do solo. Foram introduzidas mudanças no uso e ocupação do solo, com mudanças no zoneamento e gabarito do local, assim como novas taxas de ocupação propostas, novos indices de Aproveitamento do Terreno – IAT. Tais mudanças permitirão

uma ocupação mais densa, e mais racional, permitindo a ocupação racional do espaço, e terão como consequencia um aumento do adensamento populacional. Para garantir na região uma melhoria no padrão de qualidade de vida e qualidade ambiental, serão feitos investimentos na infra-estrutura, tais como:

Novo Sistema de Abastecimento de Água Novo Sistema de Esgotamento Sanitário Novo Sistema de Drenagem Urbana Novo Sistema de Iluminação Pública e Distribuição de Energia Novo Sistema de Telecomunicações Novo Sistema de Distribuição de Gás

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

5. 7. VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

5. 7. 2. CONCLUSÕES

Com a divulgação da Operação Urbana, e as melhorias previstas para a região, poderá ocorrer valorização dos imóveis e estímulo a negócios imobiliários com expansão dos investimentos na área, tais como de produtos hoteleiros de grande porte, tema do presente trabalho. A divulgação do Projeto da Operação Urbana, e a especificação das melhorias previstas para a região, deverá ter veiculação ampla, não restrita

somente a região, e sim no âmbito da metrópole, para atrair e qualificar os novos investimentos. O mercado imobiliário movimenta-se em função de expectativas e a medida que essas começam a se concretizar a situação dos impactos tenderá a se estabilizar. Considera-se que se trata de um impacto de natureza positiva para a região. As mudanças previstas de uso e ocupação do solo, alterando os usos existentes, taxas de

ocupação e gabaritos com a modificação do Índice de Aproveitamento de terreno – IAT, associados aos investimentos previstos de infraestrutura, trarão para a região uma melhora de qualidade de vida e qualidade ambiental, levando a uma valorização imobiliária que está sendo considerada como positiva para a região da Operação Urbana.

5. CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO PORTO MARAVILHA

HOTEL DO CAIS

5. 8. SIGNIFICADO DO PROJETO RELATIVO À CIDADE

Esta nova operação do Porto do Rio é de vital importância para a melhoria da qualidade ambiental, urbanística e cultural da região. O Projeto do Porto Maravilha trará especial contribuição, ao incentivar atividades geradoras de emprego e de renda, cumprindo o papel de inserção social e cidadania, atraindo populações flutuantes e fixas. Carente de áreas verdes, a região será beneficiada por expressivo aumento de áreas verdes públicas, e consequente aumento de permeabilidade do solo. O aumento dessas áreas verdes também trará contribuições para a avifauna, pelo aumento da massa arbórea. Por essa mesma razão, o fenô-

meno de geração de ilhas de calor, terá seus efeitos reduzidos nessa região. A abertura de novas vias na região permitirá a re-estruturação do sistema viário previsto na operação, direcionando fluxos de tráfego e melhorando a sua fluidez. A implementação de transportes coletivos alternativos, tais como o VLT, melhorará a acessibilidade e fluxo na região.

de ruído existentes. Com a desativação da Perimetral, haverá uma significativa recuperação da paisagem e da relação com as edificações e a paisagem natural, junto à Av. Rodrigues Alves, avenida esta que é adjacente ao terreno escolhido para o trabalho.

A maior fluidez de tráfego de veículos, permitirá melhorar no quadro de poluição do ar, tendo em vista a minimização dos congestionamentos hoje existentes. Os níveis de ruído, por essa mesma razão, tenderão a uma melhora em relação aos níveis

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

caracterização do núcleo da

1//

1// 99 fig. 33 // Região do Porto Maravilha

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 1. APRESENTAÇÃO DA ÁREA // SITUAÇÃO ATUAL

6. 1. 1. SÍTIO

A área do setor A, do núcleo da Praça Mauá e do Píer Mauá é basicamente uma área plana, devido à sua configuração de aterro. Ela está situada entre o Morro da Conceição e a Baía de Guanabara. É uma área densamente construída, sendo os únicos vazios urbanos, as praças. Há poucas áreas de massas arbóreas, sendo elas localizadas apenas nas praças e em algumas ruas, que são: Rua Souza e Silva, Avenida Venezuela e Rua Edgard Gordilho.

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

100

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 1. APRESENTAÇÃO DA ÁREA // SITUAÇÃO ATUAL

6. 1. 2. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

O uso predominante é o de edifícios de escritórios, tanto de instituições públicas quanto privadas. Dois edifícios educacionais estão localizados no setor A: Escola Municipal Vicente Licídio Cardoso, que atende aos alunos do quarto ao nono ano do ensino fundamental; e a Fundação Darcy Vargas, que tem como proposta a

101

complementação da formação educacional de adolescentes com idade entre 11 e 18 anos. Há três edificações voltadas para o atendimento à saúde: o Hospital Pró-Matre, especializado em partos; o Hospital dos Servidores Públicos, direcionado ao atendimento em diversas especialidades; e o Centro Psiquiátrico do Estado do Rio de Janeiro, voltado para a saúde mental. Encontramse neste setor, na margem do píer, alguns armazéns do Cais do Porto e galpões industriais. O uso residencial multifamiliar também é presente nesta área, principalmente em sobrados. Alguns edifícios foram

invadidos por famílias, que ao torná-los habitação, ratificam a vocação residencial da área. Existem três praças no setor A: a Praça Mauá, a Praça Jornal do Comércio e a Praça Coronel Assunção (onde estão localizadas a maioria das massas arbóreas). A primeira é caracterizada por ser de passagem de pedestres, havendo pouco mobiliário urbano, e uma estátua, sobre uma coluna, de Irineu Evangelista, conhecido como Barão de Mauá. Possui área superior em detrimento às demais praças do setor. A Praça do Jornal do Comércio é a menor dentre as praças. Também possui pouco mobiliário, sendo os existentes,

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 1. APRESENTAÇÃO DA ÁREA // SITUAÇÃO ATUAL

6. 1. 2. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

em sua maioria, abrigos de ônibus. Já a Praça Coronel Assunção caracteriza-se por ser uma praça de permanência, havendo quadra de esportes e equipamentos para o lazer infantil. Bancos e arborização tornam essa praça um bom lugar para o estar. 1// praça visconde de mauá, rj, 2009

2// praça coronel assunção, rj, 2009

1// fig. 34 // Praça Visconde de Mauá, RJ, 2009

2// fig. 35 // Praça Coronel Assunção, RJ, 2009

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6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 1. APRESENTAÇÃO DA ÁREA // SITUAÇÃO ATUAL

6. 1. 2. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

A área possui três zonas urbanísticas:

ÁREA CENTRAL 2 (AC2); ZONA PORTUÁRIA (ZP); ZONA RESIDENCIAL 5 (ZR5).

103

Como Centro de Bairro 1A (CB1A), tem-se a Rua do Livramento. Já o Centro de Bairro 1B (CB1B), é constituído pela Rua Sacadura Cabral e pela Avenida Barão de Tefé. No decreto No. 322, de 03 de março de 1976, podemos encontrar os usos permitidos para cada uma das zonas descritas acima.

Poucos são os usos comerciais considerados adequados. São considerados apenas tolerados os usos residenciais e educacionais, bem como os voltados para as atividades artísticas. Já na AC 2, que configura a menor porção do Setor A, são permitidos quase todos os usos comerciais. Pelo decreto n. 322, o uso residencial não é conUma consideração importante siderado nem adequado, nem relativa ao uso do solo neste tolerado nesta zona. No ensetor é o fato da maioria do seu tanto o Decreto n.o 23.226 de 30 território ser uma Zona Porde julho de 2003, versa sobre o tuária (ZP). Nesta zona, os usos estímulo à habitação tanto na admitidos são em sua maioÁrea Centra, quanto na Zona ria relativas à armazenagem, Portuária. O uso residencial indústrias, locais para a venda fica assegurado, ainda, na ZRde equipamentos, e pequenos 5, que neste setor constitui dois serviços como estofamento, trechos adjacentes ao Morro do marcenaria e carpintaria. Livramento.

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 1. APRESENTAÇÃO DA ÁREA // SITUAÇÃO ATUAL

6. 1. 2. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Neste setor, o Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT) atual é de 5,0, e a taxa de ocupação é de 70%. Na maior parte da área, de acordo com o decreto 322, encontra-se determinada como a altura máxima 23,0m. Dois instrumentos de preservação determinam a altura máxima das edificações para duas áreas deste setor. Para as quadras situadas entre as Ruas Sacadura Cabral, Coelho Castro, Edgard Gordilho e Avenida Barão de Tefé, é definido o gabarito máximo

de dois pavimentos para as edificações. Este parâmetro é definido pela Portaria no 2 do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN). Já o Decreto que rege a Área de Proteção Ambiental e Cultural em parte dos em parte dos bairros da Saúde, Santo Cristo, Gamboa e Centro (APAC SAGAS), determina que o entorno da Praça Coronel Assunção deve ser ocupado por edificações com no máximo 11,0m de altura.

104

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 1. APRESENTAÇÃO DA ÁREA // SITUAÇÃO ATUAL

6. 1. 3. ESTRUTURA VIÁRIA E DE TRANSPORTES

O sistema viário deste setor vale-se de seu parcelamento urbano, que consiste em uma malha reticulada cujas vias possuem largura variável em função da hierarquia viária. Algumas das vias são importantes eixos de integração com o Centro da cidade, tais como as Avenidas Rodrigues Alves e Venezuela. A primeira conduz o tráfego viário nos dois sentidos, enquanto a outra conduz, apenas, em direção ao Centro. Estas são as vias onde circula a maior parte dos ônibus. Outras ruas, tais como Edgard Gordilho, Barão de Tefé e Silvino Montenegro são vias importantes no direcionamento do fluxo para o interior do setor, em direção à Avenida Presidente Vargas. As vias servidas por linhas de ônibus são: Avenidas Rodrigues Alves, Venezuela e Barão de Tefé; e Ruas Silvino Montenegro, Antônio Lage, Silva e Souza; Edgard Gordilho e Sacadura Cabral. Neste setor localiza-se o Terminal Rodoviário Mariano Procópio, que atende principalmente às linhas de ônibus intermunicipais. Outro terminal localizado neste setor é o Terminal de marítimo de passageiros, Píer Mauá, que tem sedo utilizado principalmente para o turismo. Além da malha viária, há uma via de trem, sem uso atualmente, que passa entre os galpões localizados entre a Avenida Rodrigues Alves e a Avenida Venezuela.

105

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 1. APRESENTAÇÃO DA ÁREA // SITUAÇÃO ATUAL

6. 1. 4. TIPOLOGIA DAS EDIFICAÇÕES

Este setor tem como tipologia predominante edifícios de variados pavimentos, em sua maioria de uso institucional. Nas quadras entre as Ruas Coelho e Castro e Sacadura Cabral, encontram-se edificações mais antigas, com um conjunto de casas implantadas em lotes tipicamente coloniais, apresentando ornamentos característicos do estilo eclético. Ao todo são 21 imóveis tombados pelo Estado e pelo Município neste setor, e 27 imóveis preservados de acordo com o decreto que estabelece a APAC SAGAS.

1//

2//

1// fig.36 // Edifícios da Rua Coelho e Castro, RJ

2// fig.37 // Galpões na Avenida Venezuela, RJ

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6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 2. PRAÇA MAUÁ E SUAS CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS

Desenvolve-se entre a Praça Mauá e a Avenida Barão de Tefé e entre o Cais do Porto e a Rua Sacadura Cabral.

1//

107

1// fig. 38 // Região do Porto Maravilha

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 2. PRAÇA MAUÁ E SUAS CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS

NOME

CATEGORIA

MOSTEIRO DE SÃO BENTO

IGREJA / ESPAÇO RELIGIOSO

MUSEU DO AMANHÃ

MUSEU

EDIFÍCIO TOURING CLUB

INTERESSE ARQUITETÔNICO

DISTRITO NAVAL

INTERESSE ARQUITETÔNICO

THE WEEK

CASA NOTURNA

GALPÃO AÇÃO DA CIDADANIA

CENTRO CULTURAL

MAR - museu de arte do rio

MUSEU

ESCOLA DO OLHAR

MUSEU

CAIS DA IMPERATRIZ

MONUMENTO

PRAÇA MAUÁ

PARQUE / PRAÇA

CAIS DO VALONGO E DA IMPERATRIZ

SÍTIO HISTÓRICO

ARMAZÉNS DO PORTO

CINEMA / TEATRO / ESPETÁCULO

HOTEL SÃO BENTO

HOTEL / HOSPEDAGEM

HOTEL BARÃO DE TEFÉ

HOTEL / HOSPEDAGEM

HOTEL VILLA REGIA

HOTEL / HOSPEDAGEM

EDIFÍCIO A NOITE

INTERESSE ARQUITETÔNICO

BARÃO DE MAUÁ

MONUMENTO

TERMINAL MARÍTIMO DE PASSAGEIROS

TRANSPORTES

PONTO

2//

2// fig. 39 // Tabela de legenda da figura 38.

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6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 2. PRAÇA MAUÁ E SUAS CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS

As características predomianantes dessa área são: a proximidade ao terminal de passageiros de transatlânticos, o que é positivo para o projeto do Hotel Boutique, sendo que é necessário uma grande presença turística para poder se desenvolver. Uma forte presença de imóveis preservados (armazéns e sobrados), o que caracteriza a região como histórica, sendo um ponto

109

determinante de interesse da região para o Rio de Janeiro e para o Brasil, atraindo ainda mais atividade turística. A alta densidade de prédios institucionais, mostra que a área também é foco de moradores locais e de população engajada com mudanças e pensamento de vanguarda, que já vimos é outra necessidade do programa social do Hotel Boutique: a diversidade de público entre

viajantes e locais. E por último, o Setor A, que está sendo baseado o projeto, prevê um desenvolvimento de atividades turísticas e de entretenimento diversificadas, que variam desde a implementação de equipamentos culturais (vide museus abaixo), como instalações itinerantes, galpões culturais, etc.

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 3. PROJETOS ESPECIAIS

6. 3. 1. MUSEU DO AMANHÃ

Dedicado às Ciências, mas num formato totalmente diferente dos demais, o Museu do Amanhã irá fazer do seu percurso de visitação diversas passagens do conhecido para o desconhecido. A proposta é a escolha huamana: “a partir de um leque de escolhas e possibilidades que estão diante do homem atual, a dinâmica permite o livre exercício da imaginação como uma plataforma para sondar, por meio de ideias e emoções, o caminho em direção ao futuro.” ** O projeto é assinado pelo o arquiteto espanhol Santiago Calatrava. O Museu do Amanhã é um trabalho inspirado em elementos da natureza e que tem como foco a sustentabilidade. Seguindo parâmetros de uma construção preocupada com questões referentes ao meio ambiente, a arquitetura do Museu do Amanhã se utiliza de recursos naturais do local, como água da baía para diminuir a temperatura do interior e aproveitamento da ventilação natural. Estruturas dinâmicas que se movimentam e servem

para oferecer sombra e formar bases para placas de captação de energia solar, assim como um espelho d’água ao redor do prédio, complementam o projeto de Santiago Calatrava. Com 12,5 mil metros quadrados divididos em dois níveis conectados por rampas, o Museu irá abrigar uma área expositiva, loja, auditório, salas de pesquisa e de ações educativas, restaurante, um belvedere para contemplação da vista e um café. A curadoria do Museu do Amanhã é de Luiz Alberto Oliveira, físico e doutor em Cosmologia, e de Leonel Kaz, curador do Museu do Futebol e do Museu de Arte do Rio e professor de Cultura Brasileira na PUC/Rio. A proposta é que o Museu do Amanhã finalize uma espécie de circuito de museus que, em linha reta, começa no Museu de Arte Moderna (MAM) e passa pelos Museus de Belas Artes, Centro Cultural Banco do Brasil e Museu de Arte do Rio (MAR).

1//

1// fig.40 // Projeto do Arquiteto Calatrava

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6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 3. PROJETOS ESPECIAIS

6. 3. 1. MUSEU DO AMANHÃ

1//

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1// fig 41 // Museu do Amanhã, Calatrava

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 3. PROJETOS ESPECIAIS

6. 3. 2. MAR - MUSEU DE ARTE DO RIO

A partir de exposições permanentes e temporárias, midiateca, auditórios e pátios de aprendizagem que irão promover a integração entre arte e educação, o Museu de Arte do Rio chega ao cenário da Praça Mauá com o objetivo de promover a integração entre dois importantes pilares para a cultura de uma cidade arte e educação. Além do pavilhão expositivo no Palacete D. João VI, o local também irá abrigar a Escola do Olhar. Uma iniciativa pioneira que vai proporcionar experiências criativas do sentir, pensar e agir a partir da utilização do Museu e da Cidade como laboratórios. Destinado aos professores da rede pública municipal, a escola visa incentivar o olhar criativo de crianças e jovens na observação do mundo a sua volta. Para a realização de todas as suas atividades, o MAR terá cinco focos de ação: exposições que buscam o diálogo da arte brasileira com a arte estrangeira; exposição permanente sobre a paisagem

2//

2// fig.42 // MAR - museu de arte do rio, rj

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6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 3. PROJETOS ESPECIAIS

6. 3. 2. MAR - MUSEU DE ARTE DO RIO

e o cotidiano carioca; exposições de interação com o espaço urbano, inclusive a céu aberto; formação de professores; e ampliação da capacidade de percepção dos alunos. Resultado de uma parceria da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro com a Fundação Roberto Marinho, o Museu irá ocupar duas edificações tombadas da Região Portuária que serão totalmente restaurados e reformulados internamente – o Palacete Dom João VI e os edifícios

113

integrados da Policia Civil e da antiga estação rodoviária, ambos na Praça Mauá. O projeto, que conta com a curadoria de Paulo Herkenhoff, crítico de arte, prevê ainda a criação de um bar-restaurante com vista panorâmica para o conjunto urbanístico da Região Portuária.

6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

6. 3. PROJETOS ESPECIAIS

6. 3. 2. MAR - MUSEU DE ARTE DO RIO

1//

1// fig. 43 // MAR - Museu de Arte do Rio, RJ

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6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

HOTEL DO CAIS

1//

1// 115fig. 44 // Bússola

7. REFERÊNCIAS DE PROJETOS

HOTEL DO CAIS

7. 1. YAS HOTEL // DUBAI

O Yas Hotel, projetado pelo grupo de arquitetos Assimptote, está em fase de conclusão, em Abu Dhabi, Emirados Árabes Unidos. O edifício faz parte do desenvolvimento da Marinha Yas e foi feito para acompanhar um novo circuito de Fórmula 1. A pista vai passar através do complexo, debaixo de uma ponte que liga as duas torres do hotel. Um dossel feito de painéis de vidro de aço e em forma de diamantes, será apoiado sobre as torres e pontes. O Hotel Yas é um complexo de 85 mil metros quadrados, de mais de 500 quartos, em construção pela ALDAR Properties PJSC. A importância dada à arquitetura e engenharia é a principal característica do

desenho do projeto, que é de uma extensão 217 metros quadrados, composto por formas curvilíneas de aço e por 5.800 painéis pivotantes em forma de diamantes de vidro. Este componente chamado de Shell Grid, proporciona a construção de uma arquitetura composta por um véu, semelhante à atmosfera a que contém em sí as duas torres do hotel e uma ponte de ligação, que passa por cima da pista de Fórmula 1. A Shell Grid liga visualmente e funde o complexo inteiro, produzindo efeitos óticos e reflexões espectrais que são jogadas contra a paisagem do céu, mar e deserto que existe ao redor. A arquitetura como um todo “executa” tanto uma solução ambientalmente sen-

1//

1// fig. 47 // Yas, vista externa.

sível, como uma arquitetura que trata do espetácular e da surpresa. A composição como uma jóia, de todo o projeto, conversa visualmente e geograficamente com seu ambiente para criar um sentido diferente e poderoso do lugar, bem como um cenário de tirar o fôlego para a Fórmula 1 e outros eventos que o prédio vai celebrar. Esta referência foi escolhida para o trabalho pela maneira que são trabalhadas as transparências, cheios e vazios do projeto. O partido de ocultar/ mostrar e refletir o que existe ao redor, assim como neste projeto do Yas Hotel, é explorado no projeto do hotel deste trabalho.

2//

2// fig. 48 // Yas, vista noturna

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7. REFERÊNCIAS DE PROJETOS

HOTEL DO CAIS

7. 2. NEW TRADE FAIR // MILÃO

A New Trade Fair Milano é um grande projeto de arquitetura para a cidade. Sua dimensão torna-o um dos grandes complexos da atualidade da Europa. É parte da recuperação de grandes espaços urbanos, do território que vai além das fronteiras da própria cidade. Áreas que aspiram a tornar-se “geografia” e paisagem. As áreas abandonadas e os subúrbios exigem intervenções importantes. A massa crítica da intervenção, a mais de 2 milhões de metros quadrados e mais de meio milhão de construção, são o ponto de partida. O projeto da New Trade Fair é caracterizado pelo grande eixo central: a grande cobertura transparente modifica espaços e representa a continuidade da visão do visitante. O centro de

117

serviços, os escritórios, a área de convenções, são o fulcro de todo o sistema: transição da entrada para o eixo central. Nas laterais, os pavilhões, com fachadas grandes feitas de metal refletor (de mais de 200 metros para os pavilhões de dois níveis). O obejtivo de usar metal refletor é trazer de volta a vida e as imagens da via pública. A arquitetura é “contaminada” pela arte: ela vive de outros universos, observa modificações e alterações, ela tenta representar sinteticamente o que acontece. Arquitetura não é apenas inspirado na arquitetura, mas ela tende a compreender e conversar com todos. Existe uma demanda e um desejo de arquitetura, de emoções.

Este projeto é ambicioso. Ele é dirigido a futuros visitantes, e, em primeiro lugar, ele tenta dar muita atenção para as pessoas que vão trabalhar e passar seus dias dentro da Nova Feira de Milão. A Feira Nova é um projeto importante para a região de Milão. Têm dimensões para tornar-se um dos maiores edifícios na Europa. É parte da ampla estrutura do espaço suburbano, que está localizado na periferia da cidade. Este espaço quer se tornar “geografia” - quer ser “paisagem”. O projeto de Maximiliano Fuksas foi escolhido como outra referência de projeto devido também às suas características de cheios e vazios, além da sinuosidade das curvas do

7. REFERÊNCIAS DE PROJETOS

HOTEL DO CAIS

7. 2. NEW TRADE FAIR // MILÃO

átrium central. O partido de átrium central, de pele de vidro, que articula as outras partes do complexo também foi tomado como inspiração para o Hotel do Cais tratado nesta presente monografia.

NOVA FEIRA 2002-05 Rho-Pero, Milão, Itália Arquiteto: Massimiliano Fuksas e Doriana

cliente fondazione fiera milano área total 2.000.000 m² área de construção 1.000.000 mq superfície 2.000.000 mq visitantes estacionamentos 20.050 faixas estacionamentos 7.000 expositores estacionamentos 4.320 comprumimento do eixo central 1.500 m expositores estacionamentos 4.320 Nº Pavilhão 8 (164 x 224 mt)

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7. REFERÊNCIAS DE PROJETOS

HOTEL DO CAIS

7. 2. NEW TRADE FAIR // MILÃO

1// 2//

3//

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1// fig.49 // Corte A/B Nuovo Fiera 2// fig.50 // Vista interna do pavilhão x

3// fig.51 // Detalhe da cobertura

7. REFERÊNCIAS DE PROJETOS

HOTEL DO CAIS

7. 3. LOUIS VUITTON CONCEPT STORE // SINGAPURE

A marca Louis Vuitton não é estranha à arquitetura inovadora e ao design. O conceito recente da marca de luxo em Singapura não é exceção. Projetado como uma colaboração entre o arquiteto Moshe Safdie (baseado em Boston) e o importante designer de interiores Peter Marino, o conceito engloba as funções de loja em sua própria ilha. Flutuando no Marina Bay Sands, o complexo (para o qual Safdie serviu como

4//

4// fig.52 // Vista externa da loja

arquiteto do projeto também), é definido por linhas afiadas e ulargas, e contém dois pisos comerciais além de um terceiro de administração e relações entre lojas internacionais. A loja em Singapura da Louis Vuitton têm muitas características interessantes para ser considerada uma referência importante, mesmo não tendo programa ou tamanho de um produto hoteleiro. Primeira-

mente, o uso do vidro criando uma forma inusitada é uma característica interessante que o projeto do hotel pode utilizar. O interior com inspiração náutica também é uma referência interessante para o projeto de interiores já que o terreno escolhido fica a uma quadra do mar e a edificações possui visuais para o porto.

5//

5// fig.53 // Escadaria no saguão da concept store Luis Vuitton

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6. CARACTERIZAÇÃO DO NÚCLEO DA PRAÇA MAUÁ

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HOTEL DO CAIS

1//

1// fig. 54 // Perspectiva do Hotel do Cais

8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 1. O PROGRAMA

Partindo da decisão de se criar um hotel na região já especificada, o próximo passo foi o estudo em livros especializados sobre a criação do programa e da estimativa de áreas de um hotel de padrão superior. O programa de hotel é bem variável, porém é sempre complexo. A decisão dos itens de programa que foram estabelecidos para o projeto passaram por diversas revisões, principalmente depois do estudo de áreas estimadas e do estudo de taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento que o terreno podería oferecer. A definição do programa foi baseada inicialmente pela decisão do segmento de mercado, que no caso deste trabalho é padrão superior. O número de apartamentos foi definido à partir do estudo de viabilidade

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do terreno, que será especificado adiante.

- fechaduras: por cartão magnético

Antes da criação do programa, foi necessária a definição de certas decisões de caráter operacional do hotel. As decisões operacionais são:

- acesso aos apartamentos: com controle, com controle remoto universal único para iluminação, som, TV, ar condicionado, e acionamento de cortinas

- estacionamento de veículos: coberto, operado exclusivamente por manobristas

- andares de hospedagem: livres para todos os hópedes, com apartamentos duplex isolados, sem serviço de modormos

- transporte de bagagem: com carregadores, por elevadores de serviço ou sociais - room service: disponível, 24 horas, po elevadores de serviço - apartamentos: single, doubles e duplex, com camas queen size, com chuveiro e banheira, com frigobar, sem bidê, sem portas de comunicação

- roupas de cama e banho: programa de sustentabilidade, trocas periódicas ou quando solicitadas pelo hóspede - roupas de hóspedes: serviço de lavanderia pago se solicitado

8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 1. O PROGRAMA

A próxima etapa foi o estudo das listagens de Estimativa Preliminar de Áreas - Padrão Superior e Áreas Médias de Diferentes Setores do Hotel (m2/apto), onde foi possível calcular quantos quartos a edificação teria, qual seria a metragem de cada unidade de hospedagem e qual seria a quantidade de área de serviços para cada apartamento.

Estimativa Preliminar de Áreas // Padrão Superior

- m2

apartamentos > 30 a 35

- andar tipo de hospedagem/apto > 45 a 55 m2

- área total construída/ apto > 65 a 85 m2

- área de hospedagem > 45 a 55

- área de hospedagem/ área total construída > 60 a 75%

- áreas públicas e sociais/ área total construída > 10 a 15% - área de serviço/área total construída > 10 a 15%

lobby > 1 a 1.5

- bares e Restaurantes > 2 a 3.5 -

eventos > 4 a 6

administração > 1.5 a 2

- preparo de Alimentos > 1.5 a 2

Fonte: W.A. Rutes e R.H. Penner. Hotel Planning and Design. - recebimento e Armaze(Whitney Library of Design / namento > 1 a 2 Watson-Gruptill Publications: Nova York, 1985) - áreas para funcionarios > 1 a 1.5

Áreas Médias de Diferentes Setores do Hotel - Padrão Superior (m2/apto)

- lavanderia e governança > 1.5 a 2

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8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 1. O PROGRAMA

- engenharia/manutenção >2 - outras áreas sociais > 4a7

nadas instalações e serviços do projeto. Para facilitar a criação do mesmo, foi escolhida uma separação de áreas.

TOTAL DO HOTEL > 65 a 85 ÁREAS DE HOSPEDAGEM

Fonte: ANDRADE, Nelson. Hotel: planejamento e projeto. São Paulo: Editora Senac São Paulo, Andar tipo de hospedagem 1999. - hall de elevadores de serviço A etapa final do programa foi a - rouparia criação do mesmo. O programa - WC de funcionários definitivo foi modificado de - hall dos elevadores de um modelo básico estudado hóspedes de livros especializados em - circulação planejamento hoteleiro. O - apartamentos single entendimento do hóspede-alvo - apartamentos double do Hotel do Cais foi necessário - apartamentos duplex para incluir ou retirar determi-

125

Serviços previstos para os apartamentos e suítes - frigobar - televisão a cabo - ar condicionado individual - sprinkler no apartamento - sprinkler nos corredores do andar - detector de fumaça - água quente - canais de som - telefone interno e externo - room service - troca periódica de roupa de cama e banho

8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 1. O PROGRAMA

ÁREAS SOCIAIS Lobby - portaria - mensageiro - sanitários masculino e feminino - tefones Front Office - balcão de recepção - concièrge - área de apoio e mensageiros - sanitário - sala do gerente de recepção Restaurantes e bares - - -

bar 7o andar restaurante de luxo restaurante de café da

manhã - bar da piscina - night club Área de eventos - foyer - sanitários masculino e feminino - chapelaria - salão nobre - salas de reunião - depósito de móveis

Área da Administração - departamento pessoal - setor de reservas - setor de gerência (geral, A&B, patrimônio, conroller, etc.) - departamento de marketing

ÁREA DE SERVIÇOS Entrada e portaria

Área comercial - portaria de serviço - jornais, revistas e bom- protocolo bonière - segurança - joalheria - vestiário e sanitário - loja de artigos femininos, feminino maculinos e regionais - vestiário e sanitário - galeria de arte masculino - refeitório dos funcionários - sala de descanso

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8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 1. O PROGRAMA

Área de recebimento

- câmara frigorífica (congelados) - doca de carga e descarga - câmara frigorífica (fru- controle de recebimento tas e verduras) - área de triagem - câmara frigorífica (lat- depósito de lixo seco icínios) - câmera frigorífica de lixo úmido Cozinha principal Armazenamento - tos - -

almoxarifado de alimenalmoxarifado de bebidas adega climatizada

Área de pré-preparo - área de pré-preparo de alimentos - câmara frigorífica (carnes) - câmara frigorífica (peixes)

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- área de cocção básica - preparo de saladas e sobremesas - padaria e confeitaria - higienização - controle do room service - área de distribuição - cozinhas terminais - área de montagem de pratos - área de lavagem de louças - área de distribuição de pratos

Cozinha de apoio - cozinha terminal - câmaras frigoríficas - higienização de louças e panelas - controle Lavanderia e governança - duto de roupa suja - área de recebimento e triagem - lavadoras - secadoras - máquinas de passar - depósito de roupa limpa - sala do chefe da lavanderia - sala do chefe da governança - depósito de material de limpeza

8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 1. O PROGRAMA

ÁREAS DE BEM ESTAR

sala de massagem dupla

Spa Feminino

Academia

- recepção - sala da nutrionista - copa das funcionárias - vestiário e sanitário - sauna seca - sauna a vapor - sala de massagem individual - sala de massagem dupla

- aparelhos de musculação - aparelhos de cardio - sala de aulas particulares

Spa Masculino - recepção - sala da nutrionista - copa das funcionárias - vestiário e sanitário - sauna seca - sauna a vapor - sala de massagem individual

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8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 2. CONTEXTO E DIRETRIZES

Adiantando às próximas decisões de partido, é necessária a devida compreensão do contexto em que o terreno e consequentemente o hotel está inserido. O terreno se localiza entre a Av, Rodrigues Alves, Rua Souza e Silva e Av. Barão de Tefé. Ele está a uma quadra do mar, existindo apenas as docas de passageiros entre o mar e o terreno. O terreno é totalmente plano, devido à característica de aterro da região. Ele tem padrão geométrico retângular, sendo a lateral do mesmo de 50.22 metros e a parte da frente de 170.34 metros, totalizando uma área de 8.532,03 metros quadrados. Imagem atual de vista área por satélite

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1//

Atualmente, o terreno está de frente para o Elevado, mas o projeto da região da Operação Consorciada do Porto Maravilha prevê a completa retirada do mesmo, e do enterramento dessas vias por túneis no mesmo local do elevado. Hoje em

1// fig.55 // Imagem de satélite

dia o terreno todo está ocupado por um antigo galpão de grãos, abandonado e degradado. O zoneamento da área do setor A, que é a que o terreno está inserido, possui índices urbanísticos bem flexíveis. A empresa

8. O PROJETO

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8. 2. CONTEXTO E DIRETRIZES

que realizou o zoneamento não quis estabelecer usos ou índices urbanísticos específicos já que eles pretendem permitir que o mercado imobiliário e suas interações moldem a região da melhor maneira possível para um maior ganho monetário. O zoneamento que está esoecíficado na área do terreo é “Zona de Uso Misto 2 - ZUM 2 - ZP”, que prevê que pode se desenvolver basicamente qualquer edificação comercial, residencial, institucional ou de serviços. Logo, um produto hoteleiro se encaixa dentro desta especificação. O terreno possui um limite de gabarito de altura de até 90 metros, 30 pavimentos. O novo coeficiente de aproveitamento (C.A.) permitido é de no mínimo 1 e de no máximo 8.

Esses dados prevêm uma alta taxa de densidade e uma altura muito grande para edificações que estão tão perto da linha costeira. Este coeficiente de aproveitamento é considerado extremamente alto, e está quase próximo ao coeficiente de aproveitamento do bairro de Copacabana, que é de número 6. Tendo o bairro de Copacabana edificações tão altas, é notável a diferença de agradabilidade climática e de ventilação entre Copacabana e o bairro de Ipanema ou Leblon, que possuem coeficientes de aproveitamento menores. O sombreamento que as edificações em Copacabana fazem em relação às outras edificações é considerável, e é possível notar que apenas os edifícios localizados na primeira quadra a partir do mar é que recebem a melhor

iluminação e a melhor ventilação de todo o bairro. Como este trabalho é um exercício, foi estabelecido como ditretriz considerar o coeficiente de aproveitamento para a área de 4, que é metade do máximo e que é de mesmo número dos bairros de Ipanema e Leblon. Esta decisão foi considerada a melhor para o trabalho, pois ainda consegue manter uma densidade alta, ainda é possível de se obter visuais interessantes do hotel para as vistas, e o nível de sombreamento e ventilação diminuem e aumentam respectivamente. Logo, obtendo coeficiente de aproveitamento 4: 8.532,03 x 4 = 34.128,12 m2 de área construída Para atingir esste objetivo, foi

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8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 2. CONTEXTO E DIRETRIZES

escolhido como diretriz implementar 360 unidades de habitação. Multiplicadas pela área construída estimada de serviços etc. por quarto - 85 m2 - (já vistos no capítulo anterior) temos uma área próxima à área construída necessária (sem contar a circulação, o que aproxima ainda mais à área construída necessária). 360 quartos - 360 x 85 = 30.600 m2 de área construída O projeto ainda estabelece outros parâmetros que devem ser considerados na edificação. A taxa de ocupação máxima é de 70%, totalizando uma área de 5.972,42 m2 de ocupação do solo. O recuo lateral e de fundos deve ser de 1/5 da altura do edifício, sendo no máximo 15 metros de recuo. O recuo

131

frontal não é exigido nesta área do Setor A, mas em outras áreas do projeto de revitalização o recuo frontal deve ser de no mínimo 7 metros. Surpreendentemente a taxa de permeabilidade para a região é arbitrária, e não é exigida para a aprovação do projeto. Como diretriz, o presente trabalho adota 15% da taxa de permeabilidade em relação ao terreno, tendo em vista a necessidade de áreas verdes tanto para o “esfriamento” da edificação, quanto para uma maior permeabilidade das águas pluviais, dentre outros motivos ligados à sustentabilidade. Para a ocupação do lote, foi definido como diretriz a quebra da ortogonalidade da quadra, já que ela é extremamente restrita de maneira geométrica.

Para estabelecer esta quebra de ortogonalidade, a edificação sofreu diversas mudanças até chegar em uma forma de onda que satisfez a necessidade de explorar o terreno de uma nova maneira, ao mesmo tempo que estabelecia espaços de estar dos visitantes com espaços de entrada e saída dos hóspedes. Outra diretriz importante do trabalho é a exploração de elementos náuticos na edificação, que nela pode ser traduzida com uma busca pela continuidade das varandas, com divisões de barreira nos quartos apenas, com a cor das esquadrias e com algumas escolhas do interiores.

8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 3. CONCEITO

O conceito do Hotel do Cais é ser um novo produto hoteleiro para a região do Porto Maravilha e para a cidade do Rio de Janeiro. O conceito é ser um hotel boutique, com todas as amenidades que é esperado de um hotel desta categoria, que ofereça grande oferta de quartos, com atendimento diversificado dos hotéis disponíveis na cidade do Rio de Janeiro. O objetivo do projeto é permanecer relevante devido à sua arquitetura contemporânea e hightech, atraindo assim turistas internacionais e nacionais que estão acostumados a esse nível de arquitetura e design. O projeto é uma grande onda, que espelha tanto a leveza e fluidez do Rio de Janeiro, quanto lembra o mar, que é um dos pontos principais da região onde o lote está inserido. Sendo um hotel boutique, como já estudado anteriormente, a proposta do projeto é atrair tanto os viajantes que se dirigem à cidade, quanto os próprios moradores da cidade, que podem frequentar tanto o spa, quanto o bar e o restaurante, quanto a academia.

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8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 4. PARTIDO

O partido escolhido têm um forte apelo na questão da forma e de sua significância. As referências de tendências formais da arquitetura contemporânea são o ponto de partida para a criação do produto hoteleiro deste trabalho. Foise considerado necessário um maior apelo à forma devido à tendência internacional de destacar os hotéis de padrão superior e boutique do meio que estão inseridos. Não é preciso se disvencilhar do meio em que se está, mas é preciso se diferenciar e abrir mão de um projeto mais contemporâneo e universal. O partido também se extende à aproximação do turismo da moda, uma das características do mercado de luxo, que é a aproximação de qualquer

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segmento para o segmento da moda. A aproximação descrita parte da identificação de tendências que estão acontecendo no mercado da moda atualmente, e de que maneira elas podem ser implementadas no projeto, principalmente na fase de interiores e detalhamentos.

Para complementar o partido de sinuosidade em forma de planta, foi decidido trabalhar a mesma sinuosidade de maneira vertical, no centro da edificação. O projeto se articula ao redor de um “coração de vidro” central, no qual os módulos de apartamentos são acoplados. Para este “coração de vidro” foi optado trabalhar O partido formal seguiu a com transparência, de maneira diretriz da quebra de ortogoa se apropriar da paisagem nalidade do lote. A partir desta que existe ao redor, trazendo diretriz, foi decidido tratar essa paisagem “para dentro” a forma do hotel como uma do próprio átrium, onde se onda, que é uma forma leve, localiza a recepção principal, que conversa com a cidade do a entrada da edificação e os Rio de Janeiro. A forma de onda elevadores panorâmicos que também estabelece áreas de se voltam para as duas faces permanência e de circulação principais do lote. interessantes no térreo, tanto para hóspedes quanto para Como identificado acima, outro moradores da área. partido da edificação é a utilização de cheios e vazios, de

8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 4. PARTIDO

maneira a mostrar/refletir/se apropriar da paisagem e por vezes oculta-la e mostrar a mesma de maneira extensiva e imponente no átrium central.

identificar os seguintes: sinuosidade tanto horizontalmente quanto verticalmente, transparência (cheios e vazios) e permeabilidade para obtenção de visuais diversas

Para a área de lazer da piscina, a escolha de partido foi decidida pelo conceito de permeabilidade. Para a localizar a piscina na edificação, foi considerada a necessidade da apropriação da paisagem e da vista do mar e do Cristo Redentor (visual sul da edificação). Com essa meta, a piscina foi disposta em um rasgo na edificação, proporcionando para o hóspede as duas visuais do prédio, e também aumenta sua permeabilidade e ventilação da área da piscina. Resumindo a escolha de partidos da edificação, pode-se

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8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 5. MEMORIAL DO PROCESSO DO PROJETO

Inicialmente, a decisão da volumetria acompanhou diretamente a decisão da tipologia dos quartos. Para as unidades de hospedagem, foram escolhidas três tipologias diferentes: single, double e duplex. A escolha destas tipologias partiu da necessidade de se acomodar diversas necessidades dos viajantes, sendo que o módulo inicial de todas essas tipologias escolhidas, é o quarto single de 47 metros quadrados, incluindo a varanda.

todos os itens de programa que tinham sido definidos previamente. Com os partidos definidos, a adaptação dos mesmos foram feitos seguindo as diretrizes e a escolha dos materiais, revestimentos e técnicas construtivas foram feitas ao mesmo tempo em que o projeto era desenvolvido e detalhado.

Com o desenvolvimento dos cortes, foi possível decidir de qual lado se localizaria e qual seria o tamanho do rasgo que o partido previa. Foi decidido A partir dessa decisão, a expor implantar o rasgo do lado perimentação com as formas mais próximo dos Museus do foi definida, mas já tendo em Amanhã e MAR, pois para o mente a diretriz de partido de transeunte que vêm deste cense quebrar o lote ortogonal e tro, conseguiria observar essa buscar uma forma volumétrica característica da edificação mais fluida e condizente com a mais facilmente do que se o leveza carioca. rasgo estivesse localizado do O processo seguiu com a outro lado da edificação. evolução da forma e a adaptação da mesma para abrigar Foi escolhido iluminar o rasgo

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de uma maneira marcante para criar uma identidade formal impactante para os hóspedes e não-hóspedes. Para a iluminação do rasgo, foi considerado o uso que ele teria: como será uma área de lazer da piscina, foi importante considerar que os clientes do hotel também gostariam de utilizar esta área de lazer de noite. Para a iluminação, o projeto optou por luminárias de perfis metálicos com led’s, de projeto especial, que são fixadas nas vigas do rasgo. Essas luminárias possuem tratamento contra interpéries para manter o cromado do metal. Com a implementação do rasgo, os andares em que ele foi colocado se tornaram “isolados” do restante, logo, com este espaço isolado mas ao mesmo tempo possuíndo visuais incríveis, foi feita a decisão

8. O PROJETO

HOTEL DO CAIS

8. 5. MEMORIAL DO PROCESSO DO PROJETO

de localizar neste lado algumas das áreas nobres do programa: o spa feminino, o spa masculino, um bar (bar do 7o andar) e os apartamentos duplex. Esse isolamento proporciona uma maior exclusividade tanto para estes apartamentos, quanto para o spas e bares, o que se torna outro ponto positivo pois visitantes que não sejam hóspedes podem ir para estas localidades, sem passarem pelas partes exclusivas aos hóspedes, como por exemplo, os quartos. Com a decisão do isolamento dessa área, além da exigência da norma NBR9077 (que trata de saídas de emergência em edifícios) foi necessário acrescentar outras prumadas de elevadores nas pontas da edificação. Esta decisão se baseou tanto na necessidade de se posicionar mais prumadas de elevadores que respeitem à

norma, quanto na necessidade de se criar algum tipo de acesso especial para esta área exclusiva da edificação. A norma classifica pelo uso o presente projeto como uma edificação B1 (hotéis/hospedagem) e pela carcterística construtiva como uma edificação Z ( prédio com estrutura resistente ao fogo e isolamentos entre pavimentos). Com a o hotel prevendo chuveiros automáticos e sendo o mesmo categorias B1 e Z, e tendo mais de uma saída, os elevadores e saídas podem ter uma distância a ser percorrida de 65m entre qualquer ponto da mesma. Para a criação do térreo, foi considerado principalmente o programa. No térreo, o projeto inclui dois restaurantes: o restaurante de luxo e o restaurante de café da manhã. Além disso, o projeto inclui 3 lojas:

1// fig.54 // praça visconde de mauá, rj

lojas de artigos feminos e masculinos, joalheria e outra para jornais, revistas e bombonière. Do outro lado do térreo, foi feita a opção de colocar uma área de convenções, que inclui: duas salas de reunião, dois depósitos de móveis, sanitário feminino e masculino, business center e salão de convenções. Finalmente, a última parte que foi pensada do projeto foi o paisagismo. Com a decisão de partido de se quebrar o lote e abrir o mesmo, o paisagismo passou a ter uma fundamnetal importância, pois com ele, é possível delimitar os espaços de circulação, proteger espaços que não podem ter acesso (como as salas de reunião e convenções) e criar elementos acolhedores para os hóspedes se localizarem na entrada da edificação.

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8. O PROJETO

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1//

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1// fig.56 // Hotel do Cais

2// fig.57 // Hotel do Cais

8. O PROJETO

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3// fig.58 // Hotel do Cais

4// fig.59 // Implantação

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CONCLUSÃO

HOTEL DO CAIS

Com todas as informações estudadas, pode-se estabelecer então o produto final que este trabalho pretendeu: um hotel boutique na cidade do Rio de Janeiro. O produto partiu de toda a compreensão global da temática: desde o entendimento da mesma abstratamente (conceitos hotelaria e turismo), até o entendimento geográfico e tangível da cidade, do meio, do terreno e de suas ligações. O resultado é um projeto plástico com um programa extenso que visa ser uma das respostas possíveis para esta região e para esta demanda já existente no local. Visando as necessidades contempladas pelos próximos eventos na cidade do Rio de Janeiro, a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016, que incluem o aumento de leitos de classe upscale, é visto que o projeto contribui positivamente para esta demanda e diretriz hoteleira. O projeto ainda prevê uma maior permeabilidade urbana, e consegue articular tanto os usos da comunidade específica de hóspedes quanto da comunidade urbana mais ampla e responder

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à questão de viabilidade do projeto da Prefeitura do Rio de Janeiro, tornando a região bem vista para investimentos e para completa apropriação por estímulos externos, tornando-se assim, completamente viável para sua implantação. Tendo o hotel se apropriado de uma revitalização urbana nova na cidade, o projeto buscou contribuir com uma agregação de valor hoteleiro, cultural e de entretenimento à cidade do Rio de Janeiro, partindo de um dos seus pontos históricos principais: o Píer Mauá. Esse valor agregado ao projeto é de significativa importância, pois ainda não foram previstos hoteis e hospedagens de luxo para esta revitalização urbana. Visando um maior interesse do turismo internacional na área, o projeto foca-se em uma estética contemporânea. Foi considerado necessário um maior apelo à forma devido à tendência internacional de destacar os hotéis de padrão superior e boutique do meio que estão inseridos. Como na região já estão sendo feitos projetos

CONCLUSÃO

HOTEL DO CAIS

com estas características de partido formal, o projeto consegue se adequar à inclinação e vocação que a área está se manifestando. Com este trabalho é possível perceber como o Rio de Janeiro está se modificando para conseguir abrigar as expectativas que os futuros eventos estão criando para a mesma. O Rio de Janeiro está em uma fase importante da sua história e do Brasil, e está se adequando à esta nova era com uma velocidade impressionante de projetos de qualidade que sempre visam a melhoria da cidade como um todo. A revitalização do Porto Maravilha é um ótimo projeto de reestruturação urbana, porém com falta de um equipamento hoteleiro que conseguisse unir verticalmente o público internacional com o público local que buscava uma opção de entretimento e lazer diferenciada. O projeto do Hotel do Cais consegue atrair esses dois públicos distintos, e ainda contribui ativamente para a relevância do projeto Porto Maravilha tanto culturalmente quanto arquitetônicamente.

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

HOTEL DO CAIS

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HOTEL DO CAIS

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