Newsletter Imobiliário nº 16

Imobiliário abril 2017

ATUALIZAÇÃO DE RENDAS E DESPEJOS APROVADA

Alterações à Lei das Rendas aumentam direitos dos inquilinos Págs. 4 e 5

Pedro Barbosa, diretor Nacional de Expansão da ERA Portugal

Empreendimento de Rui Maia em Vila do Conde

EDP vende imóveis localizados no centro do Porto

“Este ano vamos atribuir 25 novas franquias e a distribuição é de norte a sul”

Edifício Terraços d’Areia vende a totalidade das frações antes do final da construção

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Transações rondam cerca de 10 milhões de euros

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Opinião

Rendas habitacionais: mercado ou balbúrdia?

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iz-se que existiam duas coisas em que Oliveira Salazar não permitia aumento de preços: no pão e nas rendas das habitações, em Lisboa e no Porto.

Ou seja, o ditador tornou os padeiros e os proprietários urbanos em financiadores involuntários da “paz social”.

Durante a ditadura e assim continuou na democracia, os contratos de arrendamento eram perpétuos, a renda não era atualizável e os contratos passavam de pais para filhos, de filhos para netos.

Pessoas com rendimentos milionários podiam habitar, no centro de Lisboa ou do Porto, pagando eternamente rendas de 100 escudos, enquanto compravam casas de férias no Algarve de vários milhares. O dinheiro para o empréstimo que pagavam ao banco pela 2ª habitação era, afinal, o que deveriam, se não fosse a “lei Salazar”, pagar ao proprietário da 1ª habitação, na qual, se levarmos em conta a inflação, estavam de facto a “viver de borla”.

Também haveria pessoas que, não sendo milionárias, poderiam pagar um pouco mais de 100 escudos e pessoas que até só podiam pagar mesmo as rendas baixas. Para piorar esta situação de inteira “balbúrdia”, logo após o 25 de Abril, o secretário de Estado da Habitação Nuno Portas, estendeu o congelamento salazarista das rendas a todo o país, quando isso nem sequer era uma reivindicação explícita das populações, habituadas durante décadas a atualizações sensatas.

Claro que, perante este quadro, a defesa dos proprietários foi não fazer qualquer obra de beneficiação nos imóveis arrendados. Com rendas de valor ridículo, que continuaram congeladas, mesmo perante algumas inflações anuais de mais de 20%, que Portugal teve na década de 80 do século passado, o rendimento obtido não dava para pagar a tinta, quanto mais o pintor…

Ao longo dos anos esta situação foi mudando, lenta e gradual-

mente. Num dos primeiros governos socialistas, é de recordar uma tentativa muito tímida de alterar o regime do arrendamento, pelo então secretário de Estado Fernando Gomes. O melhor que obteve como resposta foi ser apelidado de fascista, dentro do seu próprio partido.

Após estas tentativas iniciais, o regime do arrendamento urbano lá foi sendo sucessivamente alterado, mas de modo tão confuso, com lacunas, incoerências, sobreposição de regimes etc., que se tornou de facto uma disciplina jurídica, com os seus próprios especialistas, quando tudo isto se confina afinal, à redacção de alguns artigos do Código Civil.

Hoje, tudo aparenta ter mudado. De reféns duma legislação que fez dos proprietários financiadores objetivos do Estado Social, os proprietários têm a possibilidade de arrendar as casas pelos preços que entendem e pelo prazo que pretendem.

Ora, os valores atuais para o co-

José Manuel Oliveira Antunes Jurista

mum dos cidadãos são incomportáveis e enquanto persistir o arrendamento temporário e a afluência de turistas assim continuará.

No fim da história, todos têm as suas razões de queixa: os senhorios estiveram décadas a ser prejudicados e os inquilinos protegidos. Hoje, os inquilinos perderam a proteção e estão sujeitos às regras do mercado.

Mas o produto habitação não é um bem que possa estar no mercado como qualquer outro. As pessoas podem deixar de beber refrigerantes, viajar de automóvel, fazer férias, comprar livros etc. se isso for muito caro. Mas não podem abdicar de ter uma habitação. E este problema, mais dia, menos dia, vai estoirar como um real conflito social.

No meio disto tudo, está sempre o poder politico, ou seja, os governos. Sejam os da ditadura, sejam os da democracia, uma coisa é certa: a sua qualidade, definitivamente, não se recomenda.

Consultório Jurídico Terá a Assembleia de Condomínio uma palavra a dizer na transformação de uma habitação para alojamento local? O Supremo acha que não.

O

alojamento local encontra-se hoje autonomamente categorizado, tendo-lhe sido reconhecida a sua relevância turística e conferido, portanto, um tratamento jurídico próprio pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, o qual já foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 228/2009, de 14 de setembro, e pelo Decreto-Lei n.º 15/2014, de 23 de janeiro.

Sucede que esta figura levanta ainda algumas questões cuja discussão tem vindo a crescer nos últimos tempos, sobretudo na comunidade condominial, sendo posta em causa a liberdade dos proprietários na submissão das suas frações autónomas ao regime do alojamento local.

Esta questão foi recentemente apreciada pelo Supremo Tribunal de Justiça, que, após decisões contraditórias dos Tribunais da Relação do Porto (Acórdão de 15.09.2016) e de Lisboa (Acórdão de 20.10.2016), se pronunciou e

acabou por revogar a decisão do Tribunal da Relação de Lisboa.

O processo iniciou-se com uma providência cautelar instaurada pela proprietária de uma fração autónoma contra o condomínio do respetivo prédio, quando este deliberou, em AG de condóminos, a proibição do alojamento local na sua fração. Em primeira instância, a deliberação foi suspensa.

Contudo, a Relação de Lisboa decretou a nulidade da sentença e julgou improcedente a providência.

No passado dia 28 de março de 2017, o Supremo Tribunal de Justiça tomou partido, revogando o acórdão da Relação de Lisboa e repristinando a decisão da primeira instância, ditando assim a suspensão da deliberação da assembleia de condomínio que tinha proibido o exercício do alojamento local na dita fração.

Nesta sua análise, o STJ centra-se na questão de o arrendamento de uma fração a turistas por

curtos períodos constituir, ou não, uma violação ao título constitutivo da propriedade horizontal quando este dita que o seu fim é a habitação, concluindo que o alojamento local não configura uma alteração ao uso ou afetação do imóvel e, portanto, não viola o respetivo título.

Pode ler-se na referida decisão: “Na verdade, o facto de a recorrente ceder onerosamente a sua fração mobilada a turistas constituir um ato de comércio não significa que na fração se exerça o comércio, pois a cedência destina-se à respetiva habitação.”

O Supremo esclarece que a atividade comercial se reduz à atuação do proprietário que presta este tipo de serviços, não se reportando à afetação do imóvel propriamente dito. Isto porque, desde logo, a atividade do proprietário não é exercida na fração em causa, esta é “um mero objeto do contrato supostamente comercial”. E ainda porque,

Inês Tomé Advogada estagiária da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados

com este tipo de alojamento, uma fração que está destinada à habitação será temporariamente habitada por turistas. Como pode aqui afirmar-se a existência de qualquer desrespeito pelo fim estabelecido?

A verdade é que, segundo o STJ, ainda que temporária e a turistas, a afetação do imóvel neste tipo de situações não é alterada, mantendo-se o fim habitacional. E se o título constitutivo da propriedade horizontal não distingue a habitação própria permanente da habitação temporária, apenas indicando que as frações que compõem o prédio se destinam a habitação, comércio, indústria ou serviços, como poderá defenderse que a aquela circunstância consubstancia uma violação ao conteúdo do mesmo?

Questões que ficam, por agora, esclarecidas de acordo com o defendido pelo Supremo. Certo é que a discussão em torno desta matéria não termina aqui.

Ficha Técnica: Edição e coordenação: Elisabete Soares | Paginação: Célia César e Flávia Leitão | Periodicidade: Quinzenal

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Notícias

Notícias

ATUALIZAÇÃO DE RENDAS E DESPEJOS APROVADA

Alterações à Lei das Rendas aumentam direitos dos inquilinos Elisabete Soares elisabetesoares@vidaeconomica.pt

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Assembleia da República aprovou na última sexta-feira as alterações à Lei das Rendas, o NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano, que previamente tinham sido acordadas entre o PS, o PCP e o Bloco de Esquerda para aumentar direitos dos inquilinos, nomeadamente no que diz respeito à atualização de rendas antigas e aos despejos, em caso de obras.

Nestas alterações, que contaram com a oposição do PSD e do CDS, o período transitório para a atualização de rendas antigas (contratos anteriores a 1990), que devia terminar este ano, foi prorrogado até 2022, no caso de idosos e deficientes, e até 2020, no caso de famílias com rendimento anual bruto inferior a 38.990 euros.

Em causa estão, no total, de acordo com os dados do Governo, cerca de 7000 contratos, o que corresponde a aproximadamente 1% do total de contratos de arrendamento.

A maioria de esquerda no Parlamento conseguiu ainda aprovar medidas que visam dificultar os despejos em caso de obras. Até agora, bastava um senhorio alegar que ia realizar obras profundas no prédio para poder dar ordem de saída aos inquilinos, mediante uma indemnização equivalente a um ano de renda.

O diploma aprovado agora duplica o valor da indemnização – de um para dois anos de renda –, reforça a fiscalização por parte das autarquias e fixa critérios apertados para definir o que são obras profundas, que terão de ter um orçamento correspondente a pelo menos 25% do valor patrimonial tributário do imóvel.

Proteção para lojas históricas A criação de um regime de reco-

O que muda na lei do arrendamento São várias as alterações previstas à Lei das Rendas e que alteram o diploma aprovado em 2012. O aspeto mais polémico é, sem dúvida, o prolongamento do período transitório, muito contestado pelos proprietários.

1. Mais proteção para idosos Os inquilinos com rendas antigas, mais de 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60% e carências finan-

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Deputados chumbam subsídio de renda para os senhorios A proposta do Bloco de Esquerda, de criação de um subsídio de renda para os proprietários de casas com contratos antigos e cujas rendas não podem ser aumentadas livremente, foi chumbada, com os votos contra do PS e as abstenções do PCP, PSD e CDS-PP numa primeira votação no grupo de trabalho da habitação, que decorreu na última semana. O objetivo dos bloquistas, que no momento da votação optaram por mudar o texto da sua proposta, substituindo a expressão «subsídio de renda» por «apoio ao rendimento», era que fossem abrangidos os senhorios que invocassem e comprovassem que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado era inferior a cinco remunerações anuais mínimas garantidas. nhecimento e proteção de lojas e entidades históricas foi mais consensual e contou com a abstenção do PSD e a aprovação de todos os restantes partidos, incluindo o CDS. De acordo com este regime, compete às autarquias e às juntas de freguesia o reconhecimento de lojas históricas que têm de ter, pelo menos, 25 anos de atividade e um património material ou imaterial com valor histórico, cultural ou social.

Uma vez reconhecidas, estas lojas terão proteção especial, não podendo ser submetidas às regras gerais do Regime de Arrendamento Urbano pelo prazo de cinco anos. Por ouceiras vão ter um período transitório de dez anos, prolongando os atuais cinco. Durante esse tempo a renda fica limitada de acordo com escalões de rendimento.

2. Moratória para inquilinos em GLÀ FXOGDGHV Os inquilinos abaixo dos 65 anos, mas que comprovem ter carências financeiras, também ganham uma moratória nas rendas antigas: o período transitório passa de cinco para oito anos. Terão ainda mais cinco anos (agora são três) em que se manterá o contrato e a renda não poderá ir além de um quinze avos do valor fiscal do imóvel.

tro lado, os senhorios não podem opor-se à renovação do contrato, por um período adicional de cinco anos.

BNA vai manter-se Os deputados votaram outra prposta de alteração à legislação das rendas, do PCP e do Bloco de Esquerda, que previa a extinção do Balcão Nacional do Arrendamento, mas o PS, com os votos da direita, rejeitou as propostas.

No entanto, esta questão deverá ainda voltar a estar em cima da mesa na atual legislatura, afirmou a depu-

3. Novos escalões de rendimento Tem carências financeiras uma família cujo RABC é inferior a 38.990 euros ano, ou seja, 3.250 euros mês. Agora há três taxas de esforço: para rendimentos até 500 euros, o teto são 10% (50 euros); entre 500 e 1500 euros, são 17% (255 euros); e acima dos 1500 euros, são 25% (812 euros). A estes vão somar-se mais

A maioria de esquerda no Parlamento conseguiu ainda aprovar medidas que visam dificultar os despejos em caso de obras tada do PS, Helena Roseta, em declarações aos jornalistas no final da votação. Helena Roseta, presidente dois: um de 15%, para rendimentos entre 1000 e 750 euros (150), e outro de 13%, para quem ganhe entre 500 e 570 euros mensais (74).

4. Contratos passam a durar cinco anos Para os contratos de arrendamento em geral, outra novidade: se as partes nada convenciona-

da Comissão Parlamentar de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação referiu, nomeadamente, audições dos deputados com os bastonários das ordens dos Advogados e dos Solicitadores e Agentes de Execução, que desvalorizaram a utilidade do BNA, considerando que o atual sistema judiciário, sendo o despejo tratado como um processo urgente, é capaz de dar a resposta necessária ao mercado e em tempos bastante mais baixos do que há alguns anos. Além disso, sublinhou Helena Roseta, “os inquilinos ficam mais protegidos nos tribunais”.

rem no contrato de arrendamento, considera-se que são realizados por um período de cinco anos. Mais três do que os dois atualmente previstos.

5. Duplica valor da indeminização em obras profundas O diploma aprovado agora duplica o valor da indemnização – de um para dois anos de renda –, reforça a fiscalização por parte das autarquias e fixa critérios apertados para definir o que são obras profundas, que terão de ter um orçamento correspondente a pelo menos 25% do valor patrimonial tributário do imóvel.

Privados preocupados com efeitos da lei no investimento e na reabilitação As alterações à lei do arrendamento já conduziram a alguma instabilidade no mercado, uma situação normal tendo em conta que estas situações são negativas para o investimento. As associações de proprietários e investidores, especialmente, foram bastante críticas em relação às alterações recentes, considerando que mais uma vez o Estado não cumpre o seu papel de apoiar os inquilinos que não têm condições para pagar a atualização das rendas e passam esse papel para os proprietários, que vão continuar a suportar estes encargos.

Hugo Santos Ferreira, secretário-geral da Associação de Promotores e Investidores (APPII), destaca que “a constante e crescente instabilidade, imprevisibilidade e também incerteza legislativa e fiscal são, sempre, pontos que muito desfavorecem Portugal como destino de investimento, em detrimento de outros países concorrentes com o nosso”.

Acrescenta que “temos alertado os poderes públicos para os perigos das constantes voltas e reviravoltas, tanto em matéria legislativa como em matéria fiscal”.

No programa “Prós e Contras”, da RTP 1, sobre a lei do arrendamento, o advogado Rui Pacheco Duart, destacou que “as mudanças, muitas e sucessivas, não são boas para o investimento”. Em relação ao novo regime de obras em prédios, o advogado destaca que “a situação até agora já era complicada, e acho que as alterações não vão ser muito profundas”.

Menezes Leitão, presidente da ALP – Associação Lisbonense de Proprietários, uma das entidades mais críticas em relação a estas alterações ao NRAU, publicado em 2012, presente no programa “Prós e Contras”, destacou que esta situação prova que os proprietários foram enganados, tendo em conta que, em 2012, foi criado um regime provisório que terminaria em 2017. Estas situações, refere, “levam a que os proprietários tenham desconfiança em arrendar”. Menezes Leitão não confia nos números apresentados pelo secretário de Estado Adjunto e do Ambiente, José Mendes, que diz não perceber como é que, se “50% dos inquilinos pediram carência de rendas, ou seja, mais de 25 mil inquilinos, passamos agora apenas para sete mil pessoas que têm carência económica”?

APPII aprofunda temas do imobiliário em workshops formativos

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APPII realizou na última semana um workshop “Como investir no Imobiliário Nacional – Investimento Individual e Estruturado”, que contou com a presença de uma vasta plateia de profissionais ligados ao setor e com um painel de oradores de qualidade em que se destacou uma parte legal e jurídica, da responsabilidade do gabinete de José Pedro Aguiar-Branco (JPAB) e uma parte sobre os aspetos práticos do investimento, especialmente a componente fiscal, a cargo da AY – Ernst & Young.

A abertura da sessão contou com a presença de António Tavares, provedor da Santa Casa da Misericórdia do Porto, que destacou o investimento em curso, de cerca de 10 milhões de euros, na reabilitação de património, especialmente localizado no centro da cidade, e cujas casas serão depois arrendadas, com rendas sociais, para famílias carenciadas. “O objetivo é manter as famílias no centro da cidade, é pois um investimento social”, destaca. Acrescenta que “somos um dos maiores, para não dizer o maior proprietário da cidade”.

Henrique Polignac de Barros, presidente da APPII, destacou o papel desta estrutura, que representa as maiores e mais importantes empresas de promoção, “com voz ativa na defesa do setor juntos dos poderes políticos, sendo uma veículo privilegiado para fazer chegar as suas preocupações junto aos centros de decisão nacionais”.

José Pedro Aguiar-Branco, da JPAB, alertou os presentes para a necessidade de “evitar as bolhas que aconteceram anteriormente no imobiliário”. Para isso, diz, é preciso “encontrar critérios de sustentabilidade e segurança no mercado”. Destaca a importância destes dois critérios para estimular a confiança no mercado. Na sua opinião, acrescenta, “a base da relação é a confiança para conseguirmos ter uma linha linear e sustentável no crescimento do mercado imobiliário”.

Por seu lado, João Duque, economista e professor universitário, destacou o facto de a construção e as atividades relacionadas ainda significarem 50% do investimento privado em Portugal. Recordou que já significaram 90%.

O economista deixou um recado curioso aos promotores e investidores presentes: “procurem outros mercados, mas não vão todos para os mesmos, isso dá asneira”.

O recém-presidente da SRU Porto Vivo, José Carlos Nascimento, que, apesar dos poucos dias à frente deste organismo, não quis deixar de estar presente, deixou uma mensagem de “transparência, de ligação com

O workshop “Como investir no Imobiliário Nacional” realizou-se no Palacete Araújo Porto, sede da SC Misericórdia do Porto, recentemente reabilitado.

as pessoas, moldada com a preocupação de criar valor para a cidade”.

Acrescenta que “queremos ser um agente interventivo na cidade, em colaboração direta com a autarquia e com todos os agentes”.

Temas em debate De acordo com Hugo Santos Ferreira, secretário-geral, os futuros woskshops, para “além do tema da habitação, (em ano de eleições autárquicas), terão outros temas a debater no sector, como a ausência de promoção imobiliária no segmento de escritórios, cujos projetos estejam já a finalizar no próximo ano, e que será um dos temas que nos preocupará para 2017”.

Na sua opinião, o segmento dos escritórios, onde os seus players têm sentido esta crescente procura por promoção imobiliária, é por de mais evidente a sua retoma. Aqui, a promoção imobiliária já é uma verdadeira realidade, mas os seus efeitos apenas serão visíveis dentro de um a dois anos. Como temos vindo a alertar já há algum tempo, temos de voltar a dotar o nosso país de oferta de escritórios de qualidade, mas também de quantidade. Neste momento, a oferta de escritórios está longe da procura. Tendo em conta o tipo de ocupante que geralmente Portugal recebe, a construção nova é geralmente mais apreciada, sejam pelas condições que oferece, pelo tipo de espaços mais amplos (que possibilita por exemplo o trabalho em co-working ou em open space, hoje tão apreciados), ou pela maior incorporação de novas tecnologias, tudo o que por vezes um projeto de reabilitação urbana no centro da cidade não consegue oferecer. Hugo Santos Ferreira destacam, “temos vindo a chamar atenção dos promotores imobiliários nossos associados para esta verdadeira ‘janela de oportunidade’, que é a falta de oferta de escritórios. Alguns já a souberam agarrar, com o lançamento de alguns projetos, que foram verdadeiros sucessos”.

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Notícia

Breve

Empreendimento de Rui Maia em Vila do Conde

Vendas de imóveis cresceram 18,5 em 2016

Edifício Terraços d’ Areia vende a totalidade das frações antes do final da construção

N

a freguesia de Árvore, Vila do Conde, a Rui Maia Project tem em fase de conclusão o empreendimento Terraços d’ Areia.

O edifício apresenta uma localização excelente, “no centro da freguesia de Árvore, a 1100 metros da praia, a 300 metros da estação do Metro e apenas a 3000 metros do centro da cidade de Vila do Conde”, destaca o promotor Rui Maia. Localiza-se numa zona calma que confina com a maior área verde desta freguesia.

Este empreendimento é constituído por um edifício de cércea baixa (R/c + 2), com áreas amplas, arquitetura moderna, grandes vãos envidraçados e varandas a sul”, destaca o responsável. Acrescenta ainda, “tem um total de 18 frações, de tipologias T2 e T3, com áreas entre os 120 m2 e os 150 m2, com garagem individual, e excelente isolamento térmico e acústico”.

O empreendimento encontra-se em fase final de conclusão estando, neste momento, executado em 90%. “Todas as frações estão vendidas, tendo sido praticado o valor médio de comercialização de 1.000,00G/m2”, destaca Rui Maia.

Na sua opinião, a banca assume um papel fundamental ao nível do desenvolvimento de toda a economia, principalmente no setor imobiliário. “O Banco Santander Totta, fruto da sua solidez financeira e de

uma política constante de apoio à economia nas suas várias vertentes, tem-se revelado um parceiro de negócio fundamental”.

O crédito à habitação é um produto âncora que tem o condão de

Qualidade de construção e acabamentos Rui Maia destaca que o tipo de construção seguido cumpre com as boas práticas recomendadas,

O empreendimento encontra-se em fase final de conclusão estando, neste momento, executado em 90% fidelizar o cliente ao banco. Assim, alerta, “o Banco Santander Totta faz isso muito bem, com um pacote de condições muito vantajosas para os seus clientes quando adquirem imóveis onde o promotor possui protocolo celebrado com o banco”.

Escassez de oferta é evidente nos mercados de Vila do Conde e Póvoa de Varzim Apesar da crise no imobiliário ter sido prolongada, o mercado já absorveu a oferta de habitação nova e usada que se encontrava disponível em Vila do Conde e Póvoa de Varzim, havendo, neste momento, uma procura, quer para aquisição, quer para arrendamento, bastante superior à oferta.

Na opinião de Rui Maia, “fruto da escassez de produto imobiliário em muitas regiões, vive-se um bom momento de venda”. Acrescenta, “os preços de venda têm-se ajustado de forma progressiva e lenta, perspetivando-se um aumento de valor de venda/m2 nos tempos mais próximos, podendo vir a recuperar das perdas acentuadas dos últimos anos”.

Na sua opinião, com a normalização do spread abaixo dos 2%, com o incremento na economia, o setor imobiliário e mais concretamente a promoção imobiliária de habitação terá tendência a melhorar nos próximos anos. Verifica-se, também, a nível económico, que a conjuntura atual é mais favorável, com a natalidade a recuperar para índices próximos do período pré-crise, o que faz com que haja a necessidade de ajustar a habitação às novas realidades.

“Embora ainda longe do volume de construção e das vendas do registado na primeira década deste século, creio que, progressivamente e de forma segura, se irá recuperar o setor imobiliário em Portugal”, observa o promotor.

visando uma boa certificação ambiental e energética. De salientar a qualidade do isolamento térmico (capoto, lã de rocha), acústico (tetos falsos com lã de rocha) e energético, com gás natural, painéis solares individuais para cada fração, iluminação led embutida nos tetos falsos, vidros duplos, estores de alumínio com isolamento térmico. “É um empreendimento com bons acabamentos onde se destacam tetos falsos com iluminação led, móveis de cozinha equipados com placa, forno, exaustor, aquecimento central com caldeira solar e a gás natural, carpintaria com portas até ao teto, quartos de banho equipados com móveis, toalheiros e resguardo de base ou banheira, piso flutuante nos quartos, roupeiros forrados”, enumera.

Rui Maia tem vários empreendimentos em construção nesta zona de Vila do Conde. Destaca o empreendimento Santa Clara Residence, no centro de Vila do Conde, composto por 48 frações, das quais 60% vendidas, o Varandas do Metro, também em Vila do Conde, com 15 frações (todas vendidas) e o Residências de Santa Luzia, na freguesia de Retorta, composto, nesta 1ª fase, por 33 moradias, das quais 70% se encontram vendidas.

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e acordo com os dados recolhidos pelo Gabinete de Estudos da APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, em 2016 transacionaram-se 127.106 alojamentos familiares, mais 18,5% que no ano 2015. Fazendo uma comparação do último trimestre de 2016 com o período homólogo, este aumento fixou-se nos 15,1%.

O Índice de Preços na habitação (IPHab), é compilado através de informação administrativa fiscal anonimizada, enviada pela Autoridade Tributária e Aduaneira ao abrigo de um protocolo celebrado com o INE, referente ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

De acordo Luís Lima, presidente da APEMIP, “estes números vão ao encontro das estimativas da APEMIP, divulgadas em janeiro deste ano, que apontavam para um aumento de transações de alojamentos familiares na ordem dos 20%”. Desde há cinco anos, que a associação tem levado a cabo uma monitorização do mercado de compra e venda, estimando a evolução das transações no mercado imobiliário, antes da divulgação dos seus números oficiais.

Apesar do contínuo crescimento do mercado, os números ficaram aquém da expetativa.

No início de 2016 a perspetiva de crescimento era superior àquela que agora se confirma mas, infelizmente, no decorrer do ano deram-se algumas situações que provocaram retração e desconfiança junto dos investidores. É o caso da criação de um novo imposto sobre o património, o Adicional ao IMI, e ao problema de credibilidade no que concerne aos atrasos na concessão de vistos de residência, ao abrigo do programa de Autorização de Residência para Atividades de Investimento (Vistos Gold) que espantou os investidores, nomeadamente os chineses, que desconfiam da transparência e segurança deste mecanismo.

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Notícia

Breve

Pedro Barbosa, diretor Nacional Expansão da ERA Portugal, considera

Garvetur/ Enolagest lança novos investimentos

“Este ano vamos atribuir 25 novas franquias e a distribuição é de norte a sul” A exigência na seleção de líderes empreendedores sempre foi um fator determinante para conseguir nivelar por cima a prestação dos nossos serviços ao cliente final, destaca em entrevista Pedro Barbosa, um dos obreiros de uma equipa que conseguiu que ERA Portugal tenha sido, pelo quarto ano consecutivo, o melhor país da ERA na Europa em termos de novas franquias.

Qual é a vossa expetativa em relação ao número de novas franquias conseguidas e a sua distribuição pelo país?

Este ano vamos atribuir 25 novas franquias e a distribuição é de Norte a Sul. Isto é, temos a possibilidade de atribuir franquias para os distritos de Setúbal, Beja, Évora, Faro, Viseu, Santarém, Portalegre, Leiria, Coimbra e Castelo Branco.

O departamento de Expansão terá um ano desafiante para garantir que a ERA Portugal seja mais um ano o melhor país da Europa em termos de franquias.

Qual é situação até este momento?

O ano é desafiante porque o nível de exigência na seleção dos candidatos é cada vez maior. A situação em termos de novas franquias assinadas este ano é boa, ou seja, temos 10 Novas franquias assinadas.

O departamento de Expansão é elogiado por conseguir recrutar empresários com experiências e conhecimentos diversificados e conseguir que sejam franchisados de sucesso na mediação. Qual é o segredo que explica estes resultados?

O segredo para recrutar empreendedores com experiências e conhecimentos diversificados, tem a ver com vários fatores associados. Destaco a nossa experiência na captação e seleção de pessoas que é muito exigen-

te e é reconhecida em Portugal.

A rede ERA em Portugal também é reconhecida como a “Universidade da Mediação Imobiliária” o que permite diminuir o risco dos empreendedores. O fato de termos uma equipa de consultores de operações especializada para ajudar na abertura das lojas e no decorrer dos vários anos de trabalho. Termos o modelo mais rentável da mediação imobiliária, isto porque, o franqueado tem uma rentabilidade de + 25% ao ano e o ROI (retorno de investimento) é em média ao final de 18 meses.

Também, a notoriedade e a confiança que existe na marca ERA é também determinante. Por último, o facto de a marca ERA ter-se tornado especialista de mercados, isto porque, trabalha com zonas de prospeção e angariação exclusivas o que permite uma maior eficácia na angariação e na prestação dos serviços ao cliente vendedor e ao cliente comprador.

Os resultados conseguidos nos últimos anos levam a que a procura pela ERA seja maior e, por isso, tenham que ser mais exigentes nesta seleção?

A exigência na seleção de líderes / empreendedores sempre foi um fator determinante para conseguirmos nivelar por cima a prestação dos nossos serviços ao cliente final. Os clientes são cada vez mais exigentes no serviço que procuram e a nossa exigência tem de corresponder com a do consumidor final, isto é determinante para mantermos a nossa liderança ao longo do tempo.

A ERA é pioneira também na criação de uma escola de start-ups no setor imobiliário. O que é necessário para ser considerada uma start-up? É necessário nunca ter trabalhado na mediação imobiliária, ter ambição, querer construir um projeto de vida, ser trabalhador, ter capacidade de resistir à pressão e ser uma pessoa que goste de trabalhar com pessoas e para as pessoas.

Pedro Barbosa destaca que o segredo para recrutar empreendedores com experiências e conhecimentos diversificados, tem a ver com vários fatores associados

Em que se distinguiram as start-ups premiadas na Convenção?

Distinguiram-se por terem conseguido alcançar no primeiro ano um resultado de faturação médio de 30.000G / mês.

A

Garvetur / Enolagest anunciou recentemente um volume de negócios de cerca de 32 milhões de euros em 2016. As perspetivas para 2017 são as melhores e passam por uma estratégia ‘win-win’ na imobiliária e pelo lançamento de novos investimentos, onde se destaca o megaprojeto ‘Algarve Cluster Multiusos’. E é nesta perspetiva de crescimento sustentado que se enquadra “a aposta em ativos estratégicos que permitam criar valor para as empresas e para a economia regional”, destaca Reinaldo Teixeira, administrador da empresa. É o caso do projeto Algarve Cluster Multiusos, aprovado como de interesse regional e em fase de desenvolvimento do Plano de Pormenor do Núcleo

de Desenvolvimento Económico (NDE), um investimento de 300 milhões de euros e que se prevê vir a criar 2000 postos de trabalho diretos e indiretos, localizado no nó da Via do Infante que dá acesso a Loulé, Vilamoura e Quarteira.

“Quero no entanto acrescentar que, a par do desenvolvimento do Plano de Pormenor do Núcleo de Desenvolvimento Económico (NDE), estão já em curso negociações com promotores internacionais de parques temáticos, designadamente em França”, acrescenta o responsável.

O empresário considera que o aumento da procura e a emergência de novos mercados emissores, bem como o interesse de grandes investidores no mercado português quer no Algarve, quer noutras regiões do País, designadamente em Lisboa e no Porto, justifica o estreitar de parcerias e o reforço da rede Garvetur.

A Garvetur, a empresa âncora do grupo Enolagest registou resultados em 2016 que superaram as previsões e, para o ano de 2017, pretende “elevar a fasquia, antecipando as competências necessárias para se adaptar às profundas alterações socioeconómicas registadas nos mercados”, destaca.

8 | Imobiliário | abril 2017

Notícia Transações rondam cerca de 10 milhões de euros

EDP vende imóveis localizados no centro do Porto

O Palácio Bijou é constituído por um conjunto de três prédios, ligados entre si, com uma fachada em Art Déco.

S

eis anos depois da inauguração da sede na Boavista, onde concentrou a maioria dos serviços, a EDP conseguiu vender alguns dos cerca de 22 imóveis que tem espalhado no Porto, especialmente concentrados na Baixa da cidade.

Recentemente, a EDP Imobiliária vendeu o Palácio Bijou, localizado na Rua Alexandre Herculano, três edifícios localizados na Rua Gonçalo Cristóvão, em frente ao viaduto, e um edifício na Rua Sá da Bandeira, que faz gaveto com a Rua Firmeza e a Rua do Bolhão. Os

da em Art Déco, com 5000 m2 de área e com um valor de referência de cinco milhões de euros. O imóvel, que poderá ser transformado em habitação ou numa unidade hoteleira, esteve vários meses em venda, sendo este um dossier que percorreu várias mediadoras.

O edifício é composto por R/C, 1º andar e 2º andar, arrumos, áreas-furtadas, áreas técnicas, gabinetes e instalações sanitárias. O imóvel encontra-se devoluto, estando as instalações em razoável estado de conservação.

Há cerca de um mês foi retirado

ao viaduto, e com um valor de referência de 3,8 milhões de euros, e onde se prevê venha a nascer mais uma unidade hoteleira.

No dossier de apresentação é descrito como “imóvel composto por três prédios urbanos ligados entre si, dois deles dão diretamente para a rua Gonçalo Cristóvão, o terceiro é utilizado como garagem confrontando com a rua Régulo Maguanha. O conjunto tem uma área bruta total de aproximadamente 8.000 m2, sendo cerca de 6.800 m2 de área bruta acima do solo. Conta ainda com 82 lugares de estacionamento (41 dos quais cobertos).

A EDP tem um conjunto de outros ativos que pretende alienar e que colocou em venda há vários meses. É o caso de terrenos e antigas instalações desativadas e loca-

Hotel Ibis vai abrir em Sá da Bandeira Parte do antigo edifício de escritórios da EDP, localizado na Rua Sá da Bandeira, mas ocupando o gaveto entre a Rua Firmeza e a Rua do Bolhão, foi comprado por um investidor e vai ser transformado numa unidade Ibis, do grupo Accor.

A aquisição foi feita recentemente por um investidor franchisado do grupo Accor, por um montante que rondou os três milhões de euros.

O hotel terá a entrada pela Rua Sá da Bandeira, contudo vai desenvolver-se apenas a partir do segundo andar até ao sexto andar, onde ficarão alguns dos serviços, como é o caso do restaurante. O primeiro piso continuará a funcionar como escritó-

lizadas em várias zonas da cidade.

Um desses terrenos, que tudo indica vendeu recentemente, fica localizado na Rua das Linhas de Torres, com a Circunvalação. São mais de cinco mil m2, mesmo em frente à antiga Fábrica do Cobre, recentemente vendida pela Sonae Capital ao grupo ABB. Em fase de venda tem as instalações na zona do Freixo, Campanhã, onde funciona o CACE Cultural.

Também na marginal do Rio Douro, na Rua do Ouro, junto às torres do Aleixo, a EDP tem em venda as antigas instalações da fábrica de gás, um ativo muito valorizado tendo em conta a excelente localização.

O terreno da rua do Ouro tem cerca de 29 mil m2. De acordo com especialistas no mercado imobiliário estes terrenos valem à volta de 17 milhões de euros. rios, como atualmente, e as lojas do R/Chão, que pertencem a outros proprietários, continuarão a ser arrendadas, como acontece neste momento.

A nova unidade hoteleira Ibis, que terá 96 quartos, terá um segundo acesso, para a parte técnica, através da entrada de um quarteirão que fica localizado na Rua do Bolhão.

A AccorHotels confirmou ao Imobiliário que está prevista a abertura de um hotel sob a marca Íbis. “Mas trata-se de um franchising, pelo que, neste caso, não será a AccorHotels a investir, mas sim um parceiro”, referiu fonte do departamento de comunicação.

Procuramos confirmar, junto da direção de comunicação da EDP, as informações sobre a venda dos terrenos, mas até ao fecho da edição não recebemos resposta às questões.

Conjunto de três edifícios, na Rua Gonçalo Cristóvão, em frente ao viaduto, onde se prevê venha a nascer mais uma unidade hoteleira.

imóveis, comprados por investidores, num destes casos por um investidor estrangeiro, destinam-se sobretudo a hotelaria, embora se encontrem ainda numa fase inicial de licenciamento.

No caso do Palácio Bijou, localizado na Rua Alexandre Herculano, e que foi durante anos um dos locais onde funcionaram os serviços ao público da EDP, é constituído por um conjunto de três prédios, ligados entre si, com uma facha-

do mercado e tudo leva a crer que a EDP Imobiliária tenha concretizado a venda a um dos interessados, possivelmente com um ajustamento no preço, já que essa era uma das razões para a demora na venda.

Hotel em Gonçalo Cristóvão Outro dossier é a venda de três edifícios, interligados entre si, na Rua Gonçalo Cristóvão, em frente

Parte do antigo edifício de escritórios da EDP, localizado na Rua Sá da Bandeira, foi comprado por um investidor e vai ser transformado numa unidade Ibis.