Imobiliario nº 11

Imobiliário Newsletter nº 11 | 1ª quinzena | fevereiro 2017

Dados de 2015 a 2016

Pedidos de apoia para pagar renda e empréstimos aumentam no Porto Pág. 3

Miguel Poisson, da ERA Portugal

A previsão é investir 100 milhões

Localizado em Águas Santas, Maia

“A única faceta positiva da crise foi a de tornar o mercado mais competitivo e mais profissional”

Habitat Invest e Patron Capital Partners acordam parceria para a reabilitação urbana

Edifício Pícua II está em fase inicial de construção e já vendeu 30% dos apartamentos

Pág. 7

Pág. 5

Pág. 8

2 | Imobiliário |1ª quinzena | fevereiro 2017

Breves

Notícia Quatro lojas previstas até 2019

Mercadona inicia em Gaia a expansão para mercado português

A

Mercadona – cadeia de supermercados espanhola, vai iniciar em Gaia a construção das primeiras quatro lojas que pretende instalar no mercado nacional até 2019. De acordo com a nota enviada, a Mercadona já escolheu uma parcela de nove mil m2, no Grande Porto, para instalar um dos supermercados.

A Mercadona “elegeu um terreno situado na zona urbana de Vila Nova de Gaia, mais concretamente na freguesia de Canidelo, onde irá construir uma loja, ainda que tal não signifique necessariamente que seja a primeira a abrir ao público. O supermercado terá uma área de vendas de 1800 metros quadrados, além de um espaço adicional para a zona de colaboradores, aulas de formação e um parque de estacionamento com capacidade para 180 lugares.”

Nesta primeira fase de expansão, a Mercadona estima um investimento aproximado de 25 milhões de euros e a criação de 200 postos de trabalho, aos quais se irão somar os colaboradores contratados para cada uma das lojas.

A

D

e acordo com as estimativas do Gabinete de Estudos da APEMIP, o mercado imobiliário português revelou uma dinâmica positiva no ano 2016, tendo registado um aumento entre os 20 e 25% nas transações de alojamentos familiares e entre 16 e 20% em todas as transações imobiliárias (urbanos, rústicos e mistos). Apenas em dois anos (2015 e 2016) o mercado imobiliário assistiu a um crescimento na ordem dos 50%.

Seminário “A Cidade da Participação”

R A Mercadona já escolheu uma parcela de nove mil m2, no Grande Porto, para instalar um dos supermercados O conceito de espaço que a insígnia implementará em Portugal reúne aquilo que a Mercadona chama de ‘Modelo de Loja Eficiente’ e que já está a ser desenvolvido em Espanha. “Este novo supermercado permite também uma poupança energética de até 40% face a uma loja tradicional devido a melhorias como o isolamento térmico e acústico, através

da otimização dos materiais e da espessura das paredes e tetos, e também novas arcas congeladoras, mais eficientes no recurso à energia e amigas do ambiente. A loja eficiente conta ainda com um sistema de iluminação LED automatizado que se regula de acordo com as zonas e momentos do dia, para uma gestão energética muito mais eficiente.

Consultório Jurídico Roulottes, barragens, piscinas… e a sua avaliação nos termos do CIMI fórmula geral da avaliação dos prédios urbanos consta do artigo 38º do Código do Imposto Municipal sobre os Imóveis (CIMI), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro.

Essa fórmula assenta nos elementos do prédio, tais como a afetação, a área de construção, a área do terreno, os elementos de qualidade e conforto, a idade e a localização.

Contudo, existem prédios, que face à sua natureza, características ou outras especificidades, não permitem o uso da fórmula no seu sentido mais restrito, permitindo assim que ocorra a determinação de um valor patrimonial tributário suportado em considerações mais subjetivas, pois que o que para uns peritos pode ser um elemento a considerar, para outros, pode não o ser.

Esta subjetividade permitia

Venda de habitação aumentou 25%

a existência de disparidades na avaliação, tornando-se necessário proceder a uma maior concretização das regras de avaliação imobiliária para estes prédios.

A determinação do valor patrimonial destes prédios é efetuada com recurso ao método previsto no número 2 do artigo 46º do CIMI, com a epígrafe “Valor patrimonial tributário dos prédios da espécie «Outros»”, que assenta no método do custo adicionado do valor do terreno.

Em concreto, especifica que, no caso de terrenos, o valor unitário corresponde ao que resulta da aplicação do coeficiente de 0,005, referido no n.º 4 do artigo 40.º, ao produto do valor base dos prédios edificados pelo coeficiente de localização.

Para concretização desta referência, foi publicada, em 9 de janeiro de 2017, a Portaria 12/2017

que visa, assim, definir a tipologia de prédios urbanos aos quais é aplicável o método previsto no n.º 2 do artigo 46.º do CIMI e que são os seguintes: Centros eletroprodutores; Barragens; Instalações de transformação de eletricidade; Instalações de produção, armazenagem e transporte de gás; Instalações de captação, armazenagem, tratamento e distribuição de água; Instalações de recolha, drenagem e tratamento de águas residuais; Instalações de recolha, tratamento, valorização e eliminação de resíduos; Instalações destinadas ao transporte aéreo, rodoviário, ferroviário, marítimo, fluvial e lacustre, não integradas no Domínio Público; Postos e torres de telecomunicações; Estádios e outros recintos desportivos; Pavilhões multiusos; Piscinas; Recintos para a prática

ealiza-se amanhã, no Auditório da Freguesia de Santo Ildefonso, no Porto, o seminário “A Cidade da Participação”, que tem como objetivo aprofundar as questões na área da habitação básica participada, a partir da experiência do Laboratório de habitação Básica na renovação da Ilha da Bela Vista. O seminário conta com a participação, durante a manhã, de Fernando Matos Rodrigues, diretor do Lahb, António Fontes, da Imago, António Fonseca, presidente da União de Freguesias Centro Histórico do Porto, tendo como ponto alto a intervenção de Marco Kamija, da UN- Habitat, organismo da ONU para a promoção das cidades.

Lora Soares Seita Associada, Imobiliário e Veículos de Investimento, PRA-Raposo, Sá Miranda & Associados, Sociedade de Advogados RL

de desportos motorizados; Parques temáticos; Campos de golfe; Instalações afetas a indústrias extrativas com construções associadas; Estruturas destinadas à indústria naval, cimenteira, petrolífera, química e metalúrgica; Instalações de atividades pecuárias; Instalações de atividades de aquicultura; Moinhos e azenhas; Postos de abastecimento de combustíveis; Estruturas e pavilhões aligeirados, com áreas cobertas mas não fechadas; Construções precárias, roulottes e contentores; Parques de campismo; Instalações de lavagem de automóveis; Edifícios afetos à atividade aquícola.

O disposto na indicada portaria entrou em vigor no dia 10 de janeiro e aplica -se às avaliações dos prédios urbanos cujas declarações modelo 1 do IMI, sejam entregues a partir dessa data.

1ª quinzena | fevereiro 2017

| Imobiliário | 3

Notícia

Breves

Dados de 2015 e 2016

Projeto residencial Villa Garcia em comercialização

Pedidos de apoio para pagar renda e empréstimos aumentam no Porto

N

o concelho do Porto, os pedidos de apoio para o pagamento da renda ou empréstimo à habitação aumentaram. Há também munícipes a solicitar acesso à habitação social, realização de obras, alteração do valor da renda e intervenção na área da habitação.

Esta realidade é revelada no Relatório de Atividades 2015/2016 da Provedoria do Inquilino Municipal. De acordo com este documento, os pedidos homologados no âmbito do programa Porto Solidário - Fundo de Emergência Social com vista ao apoio ao pagamento da renda ou empréstimo à habitação aumentaram 19% entre Outubro de 2015 e Setembro de 2016. Revela também que, no período em foco, foram analisados 709 pedidos, o que demonstra que, à exceção de Ramalde, é “visível um aumento do número de pedidos em todas as freguesias do concelho”.

Ao nível do conjunto das freguesias do concelho do Porto, o maior número de pedidos de apoio homologados surgiram no Bonfim, União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Paranhos, Campanhã e União de Freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos.

No período em foco verificou-se igualmente um aumento homólogo de 15% do total de processos

Os pedidos com vista ao apoio ao pagamento da renda ou empréstimo à habitação aumentaram 19%, entre Outubro de 2015 e Setembro de 2016 registados. Destes processos, 75% ficaram concluídos em Setembro de 2016 e 25% “aguardam reunião e/ou informação por parte da Domus Social E.M.M. e/ou de outras entidades”, refere o documento.

Outra realidade constatada neste relatório é que do total de 269 processos, 54% referem-se a não inquilinos municipais, notando-se “um crescendo claro” que “demonstra a necessidade de um apoio, esclarecimentos e ainda um olhar mais profundo que a tendência manifesta por parte deste público-alvo”. E desse total, 66% estão concentrados nas freguesias de União de Freguesias de Lordelo do Ouro, União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória e Campanhã, o que revela um “aumento do número de pedidos ao nível da solicitação de habitação social, realização de obras, alteração do valor da renda e de intervenção na área da habitação”, refere o relatório.

O documento faz ainda a res-

salva para o facto de ser necessário dar “outra operacionalidade à Provedoria”, sugerindo que tal poderá ser conseguido através “da criação de uma pequena estrutura técnica” que, “com mais eficiência”, realize as operações de “mediação junto dos inquilinos”, sobretudo no que diz respeito aos “pedidos de transferência e de realojamento”.

O relatório sugere ainda “uma maior atenção na articulação dos serviços da Domus Social, E.M.M. com a Provedoria, nomeadamente no que se refere aos pareceres de pedidos de transferências emitidos pela Provedoria”, bem como a “necessidade e urgência de uma maior articulação entre a gestão da Habitação Camarária e o Departamento da Ação Social da Câmara Municipal do Porto”, uma vez que “existem muitas situações que ultrapassam a mera execução de cedência de habitação”.

O

dantes provenientes de outras nacionalidades procuram alojamento no nosso país, com a duração média de cinco meses, o equivalente a um semestre.

Nas reservas realizadas por estudantes internacionais, em Portugal, ao longo do último ano, Brasil, França e Alemanha são as nacionalidades que apresentam gastos médios mensais de alojamento mais elevados, de 484 euros, 432 euros e 426 euros respetivamente. Por outro lado, os estudantes de naciona-

Gabriel Couto constrói Hotel Vila Galé Sintra

O

novo Hotel Vila Galé Sintra foi adjudicado à Gabriel Couto, empresa que tem apostado na construção e reabilitação de empreendimentos para a indústria hoteleira e imobiliária. O maior desafio será concretizar esta obra em apenas 12 meses.

Em comunicado de imprensa, a construtora destaca que esta unidade é considerada como “um dos maiores projetos hoteleiros previstos para 2017”. O Hotel Vila Galé Sintra está localizado na Várzea de Sintra e vai diferenciar-se pelo seu conceito inovador na área da saúde, pensada para famílias.

Leica avança com reabilitação de edifício

O

Estudantes brasileiros deixaram mais de um milhão de euros em rendas no último ano s estudantes brasileiros originaram no último ano mais de um milhão de euros em arrendamento no nosso país, seguindo-se os alunos de nacionalidade francesa e alemã.

De acordo com a plataforma Uniplaces – que gere imóveis de mais de 3500 proprietários nas cidades de Lisboa, Porto e Coimbra –, o número de estudantes estrangeiros inscritos no ensino superior em Portugal aumentou mais de 70%.

Anualmente, mais de 30.000 estu-

V

illa Garcia é o mais recente projeto residencial a nascer no Restelo, uma das zonas mais nobres e tradicionais de Lisboa. O empreendimento recuperará uma propriedade de final de século XVIII, que foi residência provisória de D. João V e que viria mais tarde a ser ocupada pela família de Cadaval. O conjunto de 27 unidades residenciais, que contempla tipologias entre T1 e T4+1, está disponível para venda desde 27 de janeiro, estando a dinamização comercial a cargo da JLL Cobertura.

lidade polaca e italiana são os que apresentam os gastos médios mensais mais reduzidos no que se refere ao arrendamento de imóveis, 356 euros e 314 euros respetivamente. Recorde-se que, no último ano, a Uniplaces gerou semanalmente mais de um milhão de euros em arrendamento, permitindo que proprietários particulares e profissionais rentabilizem os seus imóveis, num mercado avaliado em mais de G249 milhões em Portugal e em mais de G19 mil milhões na Europa.

número 48-52 da Rua de Sá da Bandeira está a ser reabilitado pela Garcia, Garcia e já é a morada, desde 1 de dezembro, da loja da marca Leica, a primeira na Península Ibérica. A construtora é responsável pelas obras de reabilitação que, para além da loja e da galeria já abertas ao público, prevê ainda a renovação dos pisos superiores do edifício. Estes serão destinados a habitações de luxo, encontrando-se já em fase de comercialização pela Predibisa.

Após ter sido selecionada para a conceção e construção da fábrica da Leica em Famalicão – obra de elevada exigência técnica na qual se destacam as clean rooms, ambientes controlados de produção que asseguram o cumprimento das rigorosas normas de qualidade associadas à marca alemã –, a Garcia, Garcia volta a merecer a confiança da multinacional alemã para a reabilitação do edifício histórico, exemplar ímpar da arquitetura do início do século passado e que serviu de morada ao mítico Café Excelsior.

4 | Imobiliário | 1ª quinzena | fevereiro 2017

Opinião

José Manuel de Oliveira Antunes Jurista

Os trabalhos a mais nas empreitadas de obras públicas

Q

uando uma entidade pública lança um concurso no mercado, para a execução de determinada obra (o mesmo pode ocorrer com as entidades privadas), há um grande número de aspetos que tem de considerar, mas, de entre todos os possíveis, há dois que tem de definir à partida: que obra pretende realmente executar e quanto está disposta (ou lhe é possível) pagar pela sua execução. Para tanto, fornece aos interessados um projeto, um caderno de encargos, fixa um prazo para a execução da obra e informa o montante máximo que se dispõe a pagar para receber a obra executada.

Sujeita esta oferta à concorrência e adjudica a sua execução à melhor proposta que receber.

Até aqui, tudo normal. Se ambas as partes cumprirem as suas obrigações, decorrido o prazo, a obra é entregue ao

porque mudou de ideias, seja porque algumas soluções que estavam previstas simplesmente não lhe agradam. Em decorrência desta sua vontade, ou de razões objetivas que lhe são impostas pelas circunstâncias, ordena ao empreiteiro a realização daquilo que se designa por “trabalhos a mais”. E com a execução destes trabalhos, o preço fixado para a obra já passa a ser outro e por vezes o próprio prazo também.

No inquérito referido no final, 30% dos trabalhos a mais ocorridos nas obras de construção derivam de “vontade do dono da obra”.

A outra habitual causa da execução de trabalhos a mais radica em erros, omissões, deficiências, incompatibilidade e insuficiências do projeto que o dono da obra patenteou e que serviu de base à formação do preço da obra. Claro que, se as soluções do projeto vêm a revelar-se incorretas, há que

As modificações a pedido do dono da obra (que quando este é um “dono de obra pública”, implica desvios orçamentais) e a falta de rigor dos projetos patenteados, são só por si, a origem de mais de 80% dos trabalhos a mais ocorridos nas obras seu dono e apenas subsistem as garantias pós- venda de boa execução.

Então, quem está a ler este texto perguntará: porque é que não conheço nenhuma obra (ou quase nenhuma) que tenha sido executada com o preço, o prazo e as condições contratuais fixadas?

A resposta é simples: a obra que foi executada não é exatamente aquela que se pôs a concurso, quando foi decidido realizá-la. E não sendo a mesma obra, não pode ser executada pelo mesmo preço e no mesmo prazo. E porque não é essa obra, a mesma obra que foi planeada?

As razões são várias: a mais relevante são os atos praticados durante a execução pela própria entidade que a adjudicou.

Estes atos são as alterações introduzidas no projeto, por vontade do dono da obra, seja porque uma circunstância imprevista a isso obrigou, seja

executar outros trabalhos, ou os mesmos trabalhos de outro modo. Daqui resulta que, mais uma vez, o preço e o prazo da obra não vão ser os que foram planeados e contratados.

As modificações a pedido do dono da obra (que, quando este é um “dono de obra pública”, implica desvios orçamentais) e a falta de rigor dos projetos patenteados são, só por si, a origem de mais de 80% dos trabalhos a mais ocorridos nas obras.

A introdução na execução das obras de “ferramentas informáticas”, como o ProNIC – Protocolo para a Normalização da Informação na Construção, ou a apresentação dos projetos no formato BIM (Building Information Modeliing), são seguramente valiosos contributos para a redução à menor expressão possível da necessidade de realizar trabalhos a mais.

Breve Regime Jurídico da Reabilitação Urbana em revisão

O Mas por mais “ferramentas informáticas” que se utilizem, sem a real vontade por parte dos operadores dos contratos públicos de cumprirem uma política de rigor nas decisões de investimento, realizando todos os atos preliminares ao lançamento de obras, como estudos geológicos e geotécnicos; projetos de arquitetura e de instalações técnicas completos, rigorosos e revistos; materiais que, uma vez escolhidos, não são para mudar durante a obra; equipamentos técnicos que só pode incluir nos cadernos de encargos se tiver meios financeiros para depois os manter a funcionar, prazos de execução de acordo com as boas normas de engenharia e construção e não de acordo com calendários eleitorais; respeito escrupuloso das regras de concorrência entre os interessados na contratação pública.

No âmbito dum Projeto de Investigação e Desenvolvimento, patrocinado por um consórcio de empresas de construção e instituições universitárias, sobre a “Disciplina dos Trabalhos a Mais na legislação portuguesa”, realizou-se um inquérito público que é demonstrativo que a execução de trabalhos adicionais nas obras públicas ainda é uma prática generalizada, com a qual os operadores se conformam, como se algo de “ normal” se tratasse.

Igualmente numa auditoria (nº 1/2016, 1ª Secção) do Tribunal de Contas que analisou a incidência de trabalhos a mais em 1550 contratos públicos, entre 2011 e 2013 (já em plena fase de crise orçamental), o número de situações em que ocorreu a necessidade de realizar trabalhos a mais manteve-se muito elevado.

Esta situação é mais um resultado da falta de empenho e rigor dos donos de obra pública, que da ausência de legislação, de fiscalização ou de meios. É falta de vontade. E, sem vontade, nada feito.

Nota final: Este texto é parte integrante do Projeto de I&D A disciplina dos trabalhos a mais nas empreitadas de obras públicas e particulares” inserido no Programa Português de I&D, associado aos grandes contratos públicos.

Governo vai avançar com a revisão do Regime Jurídico Excecional e Temporário da Reabilitação Urbana (RJETRU) com vista à introdução de medidas que exijam a avaliação prévia e o reforço sísmico dos edifícios sujeitos a intervenções na área da reabilitação urbana. De acordo com a Ordem dos Engenheiros – que se congratula com esta decisão –, a posição do Governo foi difundida na sequência de

preocupações tornadas públicas por parte do Provedor de Justiça que transmitiu ao Secretário de Estado Adjunto e do Ambiente preocupações no tocante ao Regime Jurídico Excecional e Temporário da Reabilitação Urbana, nomeadamente por não acautelar questões de segurança e reforço antissísmico. Em resposta, o responsável do Governo “admite diligenciar pela revisão do referido diploma legal, no sentido de limitar a dispensa, nos casos de manifesta inviabilidade técnica ou económica, do cumprimento das normas regulamentares aplicáveis”.

Em vigor até 2021, este regime excecional é aplicável à reabilitação de edifícios ou de frações cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana sempre que se destinem a ser afetos total ou predominantemente ao uso habitacional.

Nestes casos, é dispensada a observância do regime legal de acessibilidades e de requisitos em matéria acústica, de eficiência energética e qualidade térmica, instalações de gás ou infraestruturas de telecomunicações. Além disso, é também dispensada a aplicação de determinadas normas do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, nomeadamente no que respeita a áreas mínimas de habitação, altura do pé-direito ou instalação de ascensores.

1ª quinzena | fevereiro 2017

| Imobiliário | 5

Notícia

Breves

A previsão é investir 100 milhões de euros

Eixo Albufeira-Loulé atrai compradores de 18 países

Habitat Invest e Patron Capital Partners acordam parceria para a reabilitação urbana

A

Habitat Invest, grupo privado de investimento imobiliário, tem um acordo como parceiro exclusivo da Patron Capital Partners, gestora de fundos de investimento imobiliário, para projetos no mercado residencial português, nomeadamente, operações na área da reabilitação urbana. A parceria já tem três projetos em execução – Largo do Mastro e Duque de Loulé, em Lisboa, e Faculdade de Farmácia do Porto, na Invicta – nos quais foram investidos mais de doze milhões de euros. A previsão é investir até 100 milhões de euros a curto-médio prazo.

O empreendimento Duque de Loulé beneficia de uma localização privilegiada, perto do Marquês de Pombal, Av. da Liberdade e Parque Eduardo VII, sendo constituído por quatro prédios, com estacionamento subterrâneo e ligados por um jardim com piscina, com um total de 53 apartamentos de tipologias T1, T2, T3. O condomínio Largo do Mastro é constituído por 33 apartamentos, de tipologias T1 e T2, possibilitando uma perspetiva de maximização do rendimento resultante de arrendamentos de curta duração. Neste momento, já foram vendidas todas as frações.

O empreendimento Faculdade de Farmácia do Porto, localizado entre a baixa portuense e a zona

O empreendimento Faculdade de Farmácia do Porto, localizado entre a baixa portuense e a zona da Boavista, será constituído por 35 apartamentos/lofts com estacionamento e jardim privativos.

da Boavista, e até há pouco anos ocupado pela Faculdade de Farmácia da Universidade do Porto, será constituído por 35 apartamentos/lofts com estacionamento e jardim privativos e que se adequam tanto a residências permanentes como a exploração turística. Este projeto tem também uma parceria com o grupo Ferreira, que vai executar as obras de renovação do imóvel.

A Habitat Invest é uma empresa privada de investimento imobi-

liário fundada em 2004. Desde o início da sua atividade, já investiu mais de 100 milhões de euros em projetos e, atualmente, tem em desenvolvimento oito investimentos em empreendimentos cujo valor bruto aproximado supera 120 milhões de euros. A Patron Capital Partners, sedeada em Londres, foi fundada em 1999, tendo escritórios no Reino Unido e Luxemburgo e operações em curso na Alemanha, Itália, Espanha, Polónia e, mais recentemente, Portugal.

Porto Vivo promove concurso para arrendar 28 casas e 11 lojas

A

Porto Vivo – Sociedade de Reabilitação Urbana (SRU) está a promover, até ao dia 10 de fevereiro, um concurso para o arrendamento de 28 apartamentos e 11 espaços comerciais no morro da Sé, no centro histórico.

Na informação colocada na sua página da internet, a SRU explica que espera “atrair cerca de 70 novos moradores para a zona da Sé” através do arrendamento destes espaços residenciais nas ruas dos Mercadores, Sant’Ana, Bainharia e Pelames, Largo da Pena Ventosa e Viela do Anjo.

A SRU esclarece que a prioridade na escolha das candidaturas será dada a senhorios do centro histórico que precisem de realojar temporariamente os inquilinos

para reabilitar as suas casas, bem como a “agregados com filhos menores”.

De acordo com o regulamento do concurso, “será dada prioridade a senhorios que possuam imóveis na Área de Reabilitação Urbana Centro Histórico do Porto ou em unidades de intervenção com documento estratégico aprovado e que necessitem de realojar temporariamente os seus inquilinos, para efeitos de reabilitação daqueles espaços”.

A SRU esclarece, também, que “o agregado familiar terá que ser adequado à fração a que a pessoa se candidata”. Estão disponíveis tipologias T0, T0+1, T1, T1+1, T2, T2 dúplex e pelo menos um T2 tríplex, cujos valores “oscilam entre

os 164,60 euros (T0) e os 523,90 euros (T2 tríplex)”, indica.

Quanto aos espaços comerciais, “o mais caro é uma loja com 109,55 metros quadrados, pela qual o arrendatário terá que pagar 876,40 euros” mensais. O espaço “mais barato”, com 15,64 metros quadrados, apresenta a “renda mensal de 125,12 euros”. Até 8 de Fevereiro, todas as habitações e lojas podem ser visitadas entre as 10:00 e as 12:00 horas e as 14:00 e as 16:00 horas, de segunda a sexta-feira.

Criada em 2004, a Porto Vivo é uma empresa de capitais públicos, cujos acionistas são o Estado, representado pelo IHRU - Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, com 60% do capital, e a Câmara do Porto, com 40% do capital.

E

ntre início de 2015 e o 1º semestre de 2016, foram 18 as nacionalidades – entre cidadãos africanos, europeus, asiáticos e oriundos do MédioOriente - a comprar habitação turística no eixo Albufeira-Loulé, que é o principal mercado de turismo residencial em Portugal.

Os dados foram divulgados pela Confidencial Imobiliário (Ci), no âmbito da apresentação dos resultados preliminares do novo SIR-Turismo Residencial durante a Conferência Nacional do Turismo Residencial e do Golfe. O SIRTurismo Residencial é um sistema estatístico que abrange a atividade de compra e venda de imóveis de turismo residencial e que é desenvolvido pela Confidencial Imobiliário em parceria com a APR-Associação Portuguesa de Resorts, com o apoio do Turismo de Portugal.

Estrangeiros investem no São Bento 550

O

empreendimento São Bento 550, situado na Rua de São Bento, entre os números 550-570, é composto por 15 apartamentos de charme, com terraços amplos, das tipologias T1, T1 Dúplex, T2 e T2 Dúplex, distribuídos por quatro andares. O projeto, resultante de edifícios de habitação construídos de raiz, com um traço arquitetónico moderno de inspiração pombalina, está a ser mediado pela Quintela e Penalva - Real Estate. O empreendimento tem gerado o interesse de vários investidores internacionais, nomeadamente, da Suécia, Brasil e França, que têm decidido investir neste ativo e, no primeiro mês de comercialização, foram colocados mais de metade dos apartamentos, quando falta ainda um ano para a conclusão do projeto, prevista para novembro de 2017.

Bom Partido lança novo serviço CasaShare

D

epois do lançamento da sua nova plataforma no mercado português, Bom Partido – Arrendar com confiança – cria o serviço CasaShare que foi desenvolvido para ajudar inquilinos que estão à procura da pessoa ideal para partilhar casa. Para ajudar a encontrar outras soluções de habitação, a plataforma Bom Partido- Arrendar com Confiançadisponibiliza um serviço em www.bompartido.pt que ajudará qualquer inquilino a encontrar o seu parceiro de casa ideal.

6 | Imobiliário | 1ª quinzena | fevereiro 2017

Notícia Francisco Bacelar, presidente da ASMIP, destaca

“A ASMIP não distingue as redes internacionais de mediação das restantes empresas” Os novos órgãos sociais da ASMIP – Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal tomaram posse recentemente, ficando Francisco Bacelar como novo presidente.

Em entrevista, o responsável destaca que as prioridades são, entre outras, as de alargar os atuais serviços de apoio e proximidade que estão na génese da ASMIP, com mais e melhor formação, centrada no temas mais importantes, dinamização de parcerias promotoras de mais-valias funcionais e financeiras em favor dos associados.

Elisabete Soares elisabetesoares@vidaeconomica.pt

Quais são as prioridades à frente do primeiro mandato na ASMIP? Importa esclarecer que o nosso associado não é tido como um mero contribuinte. É respeitado como a razão da nossa existência, e a prioridade será cumprir na íntegra o programa que lhes apresentamos, aliás sufragado por 98% dos votantes. Excelente tendo em conta que votaram cinco vezes mais do que o número que compõe os corpos sociais, num sinal de grande vitalidade, em contraste com o hábito de só votarem os elementos da lista, numa espécie de autoeleição entre pares. Mais legitimidade é sinónimo de maior responsabilidade, que assumimos em consciência, e com espírito de missão. Mas, sintetizando, passa por alargar os atuais serviços de apoio e proximidade que estão na génese da ASMIP, com mais e melhor formação, centrada nos temas mais importantes, dinamização de parcerias promotoras de mais-valias funcionais e financeiras em favor dos associados, novos interfaces de comunicação, a par de um relacionamento de cooperação e parceria com o IMPIC, que regula a atividade imobiliária, criando assim sinergias que beneficiem toda a classe, e por fim o consumidor.

Tudo isto e muito mais com um custo de apenas 10 J de quota, fruto da nossa exigente racionalização de custos, que se refletem ainda no seguro e formação mais económicas do mercado.

Como analisa o atual momento do mercado imobiliário e da mediação em Portugal?

O mercado imobiliário regista um momento de maior dinamismo, que começa a dar indícios de se generalizar a todo o país, pela procura de estrangeiros para investimento mas também para habitação. Por outro lado, os portugueses, investidores e clientes finais têm vindo a adquirir em crescendo, especialmente os últimos, em resultado das baixas taxas e “spreads” mais favoráveis. A mediação imobiliária, garante de transparência e correção negocial, beneficia e partilha dos proveitos desta procura.

Quais são as perspetivas de evolução futura e os desafios que enfrentam?

Depois da procura de estrangeiros, que se mantêm, com as taxas de juros acessíveis e os bancos a melhorarem “spread”s, abre-se o leque de oportunidades para os portugueses alavancarem o mercado imobiliário e a compra de habitação própria. Com isso esperam-se algumas subidas de preços, especialmente nas zonas de

maior procura que assim serão valorizadas.

Como vai lidar as ASMIP com os interesses das redes e dos mediadores tradicionais?

A ASMIP não distingue as redes internacionais de mediação das restantes empresas. Todas estão legitimadas e, como tal, sendo nossas associadas, têm o mesmo tratamento de apoio, intrínseco à nossa missão. Saliento que começam a existir algumas redes imobiliárias de origem nacional com significativa presença no mercado, e que, desta forma, equilibra

a dúvida se, com esta sobrecarga fiscal, outros quererão investir, nomeadamente estrangeiros, e é aí que todos devemos estar preocupados.

Qual é a sua opinião sobre a atual dinâmica no mercado imobiliário na componente de reabilitação e promoção turística? É uma dinâmica social positiva.

Em boa parte, através de investimento estrangeiro com origem nas medidas tomadas pelos últimos governos para a sua captação. Estão à vista de todos as transformações que Lisboa e Porto sofrem a nível de reabilitação e promoção

“Apesar de fortes concorrentes das empresas tradicionais, não são um desafio à existência destas. Pelo contrário. Há uma aprendizagem mútua, espaço e procura para ambas as ofertas” o peso das primeiras. Não podemos esquecer que estas redes vieram contribuir para elevar o nível de profissionalização da classe, das comissões cobradas e do marketing usado. Contudo, não foram só vantagens, pois a voragem na admissão de profissionais e a grande rotatividade nem sempre é benéfica. É um problema recorrente, e será uma das nossas maiores preocupações e ação, em defesa do consumidor, e também da imagem pública do mediador.

O adicional do IMI e o agravamento fiscal no alojamento local poderão afetar negativamente a dinâmica turismo-imobiliário?

Quanto ao AIMI na sua forma inicial, sim, e disso demos nota na altura. Depois das exclusões incluídas na legislação final, passou a ser menos problemático. Na questão do alojamento local, a situação é mais preocupante, pois passar a tributação do coeficiente 0,04 p a r a 0,35% é um agravamento significativo. Estes proprietários terão que se adaptar, procurar reduzir custos a outros níveis para manterem as receitas ou, no mínimo, o seu negócio. Fica

turística, que começa a chegar também a outras cidades, excelente para toda a fileira da construção e mediação imobiliária, mas favorecendo ainda a criação de postos de trabalho para o futuro.

Considera que neste momento continua a ser interessante o investimento no imobiliário?

Sem dúvida. O imobiliário continua a ser a âncora segura, e de estabilidade, pese embora todos os custos associados à sua posse. Ainda há muita margem de progressão. Aliás, melhor que a minha opinião é a constatação de as vendas continuarem, mesmos com preços do metro quadrado algo inflacionados, em algumas zonas mais procuradas. Contudo, não deixa de ser verdade que não está isento de risco assistir a alguma quebra, mas não acredito que tenhamos um “crash” como em 2008/09.

Considera que as famílias podem vir a incorrer num risco de endividamento excessivo, como aconteceu no passado?

Risco haverá sempre, quaisquer que sejam os cenários. A banca tenderá a vender mais crédito hipotecário, mas, com normas regulatórias mais apertadas, será muito mais exigente, e isto só por siserá fator de regulação e redução do endividamento excessivo. Naturalmente, haverá os que, reunindo condições adequadas na altura da concessão do crédito, deixam de as ter depois, mas serão casos pontuais, pelo que arrisco afirmar que o incumprimento será reduzido.

1ª quinzena | fevereiro 2017

| Imobiliário | 7

Notícia Miguel Poisson, diretor-geral da ERA Portugal.

“A única faceta positiva da crise foi a de tornar o mercado mais competitivo e mais profissional” mediadoras imobiliárias… Os imóveis da banca acabaram por ser a “tábua de salvação” de muitas empresas de mediação imobiliária que também aprenderam uma coisa: quando o crédito à habitação está na “mó de cima” (como está atualmente), a venda de imóveis da banca tende a perder peso nas suas vendas. Quando o crédito à habitação deixa de estar disponível no mercado, o financiamento passa por encaminhar os compradores para os imóveis dos bancos.

Este processo é e será sempre cíclico.

Na opinião do responsável da ERA, as crises são sempre um teste à resistência dos atores de cada mercado. Os mais fortes e organizados sobrevivem, à espera de melhores dias.

Qual é a lição que devemos tirar da crise 2011/13?

Houve, de facto, alguns erros cometidos pelos bancos nas avaliações bancárias. Estou a referir-me a avaliações bancárias demasiado elevadas, que permitiram aos compradores adquirir a casa e financiar, simultaneamente, a compra de outros bens ou serviços.

Isto trouxe consequências negativas, não só para os bancos, que concederam financiamentos superiores ao real valor do imóvel (que geraram as famosas imparidades, porque os valores que tinham em balanço eram superiores ao valor real de mercado dos imóveis que serviam de garantia), mas também para muitos dos compradores que, por razões diversas, deixaram de conseguir pagar os seus empréstimos aos bancos, tendo de entregar a sua casa (com os efeitos sociais que este drama acarreta), sendo que, na maioria dos casos, a reavaliação feita na altura da entrega do imóvel ao banco não chegava para cobrir o valor que ainda deviam à instituição financeira.

Esta foi a razão por que algumas famílias ficaram sem casa e a dever aos bancos. Mas estes erros também afetaram os mediadores imobiliários, já que, salvo raras exceções – e que permitiram manter um nível mínimo de atividade –, a maioria dos bancos deixou de conceder financiamento. Sem financiamento, algumas mediadoras viram reduzir fortemente o número de compradores e acabaram por fechar. Mas o Estado também sofreu, já que, ao cair o número de transações imobiliárias, as receitas de IMT também desceram, assim como o imposto de selo ou mesmo IMI. Os proprietários (tanto particulares como promotores/construtores) viram o valor dos seus ativos diminuir, fruto de uma oferta muito superior à procura que existiu durante a crise. Por fim, perderam também todas as profissões direta e indiretamente ligadas ao imobiliário (arquitetos, engenheiros, fornecedores de materiais de construção, empreiteiros, etc.), porque, sem construção e sem venda de imóveis usados, todas estas atividades sofrem muito.

“A procura de estrangeiros aumentou e continuará a aumentar em Portugal, pelo que considero que ainda estamos longe dos níveis de saturação que muitas pessoas referem”, alerta Miguel Poisson A lição é uma: o sector imobiliário envolve muitos atores e os exageros a montante pagam-se muito caro a jusante, com um efeito “bola de neve” que é devastador para a economia e para as famílias.

Qual foi o impacto da crise na profissionalização da mediação imobiliária?

As crises são sempre um teste à resistência dos atores de cada mercado. Os mais fortes e organizados sobrevivem, à espera de melhores dias. Os mais fracos acabam por sucumbir. A única faceta positiva da crise foi a de tornar o mercado mais competitivo e mais profissional. Só aqueles que conseguiam gerir a sua estrutura de custos, com eficácia e eficiência, e oferecer um serviço exemplar ao cliente é que conseguiram ultra-

passar a tormenta. Quem ficou a ganhar foi o cliente e, hoje em dia, podemos dizer que as práticas da mediação imobiliária em Portugal estão ao nível das melhores práticas nas economias mais avançadas do mundo.

A venda dos imóveis da banca com condições de financiamento atrativas permitiu algum fôlego ao setor nessa altura?

Sem dúvida. Em muitas situações, a única forma de obter financiamento bancário era comprar um imóvel da banca. Um cliente nosso que quisesse comprar um imóvel via, na maioria dos casos, o financiamento ser-lhe recusado. Mas, se esse mesmo imóvel pertencesse a um banco, o cliente chegava a obter 100% de financiamento. Não foi uma altura fácil para as

Procura de imóveis é superior à oferta O preço dos imóveis nas grandes cidades aumentou porque a procura passou a ser superior à oferta, considera Miguel Poisson. Acrescenta, “não em todas as zonas, mas em muitas delas. Muitos investidores institucionais e muitas famílias/investidores particulares transferiram os seus investimentos financeiros (com retornos quase nulos) para o imobiliário, que passou, de facto, a ser (e ainda será, na minha opinião, por muito tempo) o setor onde se obtêm os melhores retornos do investimento. A compra de imóveis bem localizados e colocados no mercado do alojamento local está a gerar uma excelente rentabilidade”.

Considera que as famílias podem vir a incorrer num risco de endividamento excessivo, como aconteceu no passado?

A história ensina-nos que os erros se repetem, de forma cíclica, com maior ou menor intensidade.

Esse risco de endividamento excessivo existe, apesar de eu acreditar que as más práticas ainda estão frescas na memória de muitos agentes económicos, pelo que não queremos mesmo passar pelo que passámos nos anos 2011 ou 2012.

Qual o papel dos mediadores no aconselhamento dos clientes?

Hoje em dia, os mediadores imobiliários são muito diferentes dos que existiam há 10 ou 15 anos.

As ferramentas de trabalhos são muito diferentes, mas é, sobretudo, a formação de base dos nosso colaboradores que faz toda a diferença. Temos hoje na ERA empresários que provêm de todas as áreas de formação (arquitetos, engenheiros, gestores, economistas, médicos, professores, pilotos, etc.) e esta diversidade dá-nos riqueza de conhecimentos, mais criatividade, mais exigência e mais responsabilidade. Mais uma vez o cliente agradece porque o serviço que lhe é prometido no início torna-se uma realidade e as expectativas são muitas vezes superadas. Esta é a razão pela qual há cada vez mais proprietários e compradores de casas a recorrerem à mediação profissional em Portugal, por haver mais rapidez e mais segurança na transação. Este rácio tenderá a aumentar no futuro, uma vez que estamos bastante confiantes que conseguiremos colocar a evolução tecnológica ao serviço da mediação imobiliária e criar valor no processo da compra ou venda de casa.

8 | Imobiliário | 1ª quinzena | fevereiro 2017

Notícia Localizado em Águas Santas, Maia

Edifício Pícua II está em fase inicial de construção e já vendeu 30% dos apartamentos

A

Sociedade de Construções Eduardo Martins Moura Lda. está a promover o edifício Pícua II, localizado na freguesia de Águas Santas, concelho da Maia, e, apesar de se encontrar em início de construção, tem já 30% das vendas realizadas.

De acordo com Lígia Moura e Miguel Moura, irmãos e sócios gerentes da sociedade, “o edifício Pícua II é um empreendimento destinado em exclusivo à habitação, dotado de espaços amplos e diversos, com soluções arquitetónicas inovadoras, ao nível da organização espacial e dos materiais de construção”.

Um posicionamento que é “uma resposta às necessidades do mercado imobiliário e com grande enfoque na incorporação do conceito de sustentabilidade ambiental, nomeadamente através da implementação de medidas que permitam otimização do conforto térmico, bem como proporcionar segurança a todos os utilizadores”, destacam os responsáveis.

O empreendimento Pícua II está inserido numa urbanização com espaços estruturados e com uma densa vegetação, que permite, a quem vive nesta zona, poder usufruir de momentos de lazer, utilizando o equipamento desportivo existente e desfrutando em simultâneo do convívio com outros utilizadores.

Na zona envolvente existem diversos equipamentos escolares, sociais, desportivos e comerciais que possibilitam a deslocação a pé ou através da vasta rede de transportes públicos disponíveis. Em alternativa, o local tem várias opções viárias, assegurando uma excelente mobilidade e rápida acessibilidade em todas as direções.

O edifício Pícua II desenvolve-se em oito pisos, sendo duas caves para estacionamento e seis pisos destinados a habitação, num total de 24 frações. Assim, 14 são apartamentos T3, com 170 m2 de área média, três T4, com 190 m2, e dois T0, com 50 m2.

O último piso é recuado, permitindo a construção de dois apartamentos com uma envolvente de terraço privado com vista privilegiada sobre a abundante vegetação. “Todos os restantes apartamentos possuem amplas varandas que vão permitir aos futuros residentes poderem usufruir com privacidade da vista envolvente”, destaca Lígia Moura.

Miguel Moura acrescenta, que “faz ainda parte do empreendimento uma agradável sala de condomínio, um compartimento para

Um dos aspetos que destacam é a integração paisagística do edifício Pícua II, que permite uma boa harmonia com o espaço exterior privado.

colocação e separação dos resíduos, um jardim privativo e garagem fechada, com portão automático para todos os apartamentos. O empreendimento contempla a facilidade de acesso a pessoas com mobilidade condicionada, algo que desde sempre nos preocupou”.

A construção encontra-se ainda numa fase inicial, no entanto, face às potencialidades do empreendimento, as vendas representam já cerca de 30% do volume de construção. Os preços vão desde os 160.000 G aos 220.000 G, dependendo da tipologia.

“Um bom parceiro de negócio” “O Banco Santander Totta tem sido um bom parceiro do negócio.

Dispomos do seu apoio quer na fase de construção quer na comercialização das frações através da

atenção, conhecimento e disponibilidade constantes da sua equipa multidisciplinar”, destacam os responsáveis da sociedade. “O objetivo é, através desta relação de proximidade, estar sempre a par das necessidades dos atuais e futuros clientes, permitindo uma parceria que beneficia todas as partes, em especial o cliente final, que usufrui de condições especiais de financiamento”, acrescentam.

Um dos aspetos que destacam é a integração paisagística do edifício Pícua II, que permite uma boa harmonia com o espaço exterior privado. Isto foi conseguido com a criação de espaços com vegetação que se integram no local, permitindo, por exemplo, a infiltração natural da água pluvial. “Na fase do projeto foi ainda privilegiado o aproveitamento da iluminação natural em todas as frações, bem

Um percurso de cinco décadas de experiência “A SC Eduardo Martins Moura é uma empresa de construção civil bem consolidada e reconhecida no mercado, com uma equipa dinâmica e uma vasta experiência na construção de vários imóveis de grande dimensão adquirida ao longo de quatro gerações e cinco décadas de existência”, alertam os sócios gerentes. “Privilegiamos a construção personalizada e acompanhamos todos os detalhes, pelo que mantemos a estratégia de construir um edifício de cada vez”, acrescentam.

Neste momento, em fase de construção têm o empreendimento Pícua II, mas possuem outros terrenos na urbanização, estando já em fase de planeamento a conceção do próximo empreendimento.

Os responsáveis destacam o facto de continuar a existir muita procura de habitação. “Não só pela zona em si, que permite uma rápida acessibilidade a toda a área metropolitana do Porto, mas também porque somos uma empresa de continuidade, com vários empreendimentos construídos nas proximidades e uma fidelização de clientes que registamos com apreço”, conclui Lígia Moura.

como a utilização de materiais certificados com incorporação de materiais reciclados de elevada durabilidade, passando pela preocupação na escolha de tintas ambientalmente menos poluentes. Ao nível dos equipamentos serão instalados autoclismos com gasto de água eficiente”, refere Miguel Moura.

Lígia Moura acrescenta, que “promovemos ainda a separação de resíduos domésticos através da disponibilização de contentores adequados em compartimento na zona comum de deposição dos resíduos domésticos”.

Em termos de certificação energética, o edifício prima pela escolha e colocação nas fachadas de materiais de isolamento térmico adequados, vidros duplos e estores com isolamento térmico e acústico que promovem a redução de ruído e a transmissão de calor e frio, potenciando o conforto térmico. Serão colocados painéis solares para aquecimento das águas sanitárias, e para aquecimento e arrefecimento do ambiente serão colocados equipamentos de ar condicionado com eficiência energética. Serão ainda instalados equipamentos de ventilação mecânica para assegurar a melhoria da qualidade do ar interior através de ventilação, criando em simultâneo condições renovação do ar e de conforto térmico.

Desta forma, “todos os acabamentos estão a ser cuidadosamente estudados pela nossa equipa e executados de forma harmoniosa, destacando-se pelo requinte e perfeição. Em termos de equipamentos, as frações possuem ar condicionado, cozinhas equipadas com eletrodomésticos de baixo consumo, incluindo grande parte da iluminação em LED”, destacam.

Acrescentam que os acabamentos são, sempre que possível, personalizados, pois permitem ao cliente final a escolha. Nos quartos de banho será colocada louça sanitária suspensa, com cerâmica nas paredes e pavimentos e os móveis de cozinha serão em vidro lacado.