Op weg naar 2025 Toekomstroutes voor woningcorporaties
Met een bijdrage van Arthur Docters van Leeuwen
van de woningcorporaties waren, is sinds de brutering de
ringen de ophanden zijn. Daartoe moeten de organisaties zelf
- De scherpte van de koers
waardestijging van vastgoed een gegarandeerde inkomsten-
ook veranderen. De wijze waarop de verandering wordt ingezet
- De conditie van de organisatie
bron geweest. Nu dat ook is verdwenen, komt het nog meer
hangt af van de mate waarin de urgentie gevoeld wordt. Afhan-
- De klanten
dan voorheen aan op ondernemen. Dit maakt anticiperen niet
kelijk van de situatie past een bepaalde aanpak.
- De staat van samenwerking en alliantievorming
onmogelijk. Sterker nog; bij ondernemen hoort anticiperen en adaptatie, binnen de mogelijkheden die er zijn.
- De mate van transparantie en legitimatie
Docters van Leeuwen
- De (financiële) continuïteit
De heer Docters van Leeuwen vroeg zich tijdens het Twynstra In 2011 en 2012 deed Twynstra Gudde onderzoek naar de toe-
Gudde symposium “Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor
Juist de integrale aanpak van de thema’s en het zetten van
komst van de woningcorporaties. Aan de hand van vier verschil-
woningcorporaties” af hoe laat het is. Dat is een terechte vraag
de eerste kleine stappen is essentieel om tot een succes te
lende toekomstscenario’s zijn onder andere onderzocht:
die eerst beantwoording vergt voordat een aanpak gekozen
komen. Door het zetten van de eerste stappen wordt een begin
wordt. De vier kwadranten uit onderstaand figuur (vrij naar het
gemaakt met het ontwerp van de woningcorporatie van de
‘klokmodel van Looten’) maken inzichtelijk hoe de sense of
toekomst. Per thema wordt een handreiking gedaan voor het
urgency bepalend is voor de te kiezen aanpak.
zetten van de eerste stappen. Elke corporatie kan - afhankelijk
Samenvatting
- Welke opties hebben woningcorporaties om succesvol te
Op weg naar de toekomst
- Welke opties zijn in alle gevallen zinvol om te ondernemen?
Hoe ziet de toekomst voor de woningcorporaties eruit?
- Wat zijn de mogelijkheden binnen de ‘circle of influence’?
zijn?
Momenteel is dit de meest prangende vraag binnen de sector.
- Hoe zelf te veranderen in een dynamische omgeving?
De diverse crises in de economie, Europa, de politiek en de
- Welke kleinst denkbare stappen kunnen gezet worden naar
woningmarkt volgen elkaar in hoog tempo op. Ook binnen
een kansrijke toekomst?
de sector is er een sfeer van crisis ontstaan door de diverse incidenten, een reeks verkeerde investeringsbeslissingen, de
Dit onderzoek gaat over adaptatie, over hoe zelf te veranderen
lage rentestand en de opeenvolgende voornemens van het rijk
in een dynamische omgeving. Dit onderzoek gaat niet over hoe
om de corporaties heffingen op te leggen. Het besluit tot het
de woningmarkt of het systeem van de volkshuisvesting er
instellen van een parlementaire enquête is genomen en zal zich
idealiter uit moet zien. De focus ligt nadrukkelijk op de beïnvloe-
na de verkiezingen tot een openbare verantwoording ontwikke-
dingsmogelijkheden die de woningcorporaties zelf hebben. Uit
len waar - naar verwachting van velen - ‘harde noten’ gekraakt
de vele interviews met bestuurders van woningcorporaties en
gaan worden. Een afrekening dreigt.
het symposium “Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor
van de situatie - de prioritering zelf bepalen. - Conflicten slaan naar buiten uit - Organisatie in crisis - Financieel ongezond - Veel is mislukt - Weinig perspectief
11.55
12.00
Saneren
- Groeiende markt - Tevreden klanten - Slagvaardig - Flexibel - Financieel gezond
Kapitaliseren
11.45
11.15
Onderneem actie; doe het nu! Het recente besluit tot het instellen van een parlementaire enquête rond de woningcorporaties onderstreept de urgentie rond het vraagstuk over de toekomst van de sector. Vanuit deze maatschappelijke en democratische roep om een ‘afrekening’ is
Revitaliseren
Reorganiseren - Geen aansluiting op de markt - Verlies van markten en klanten - Financieel resultaat onder druk - Ingrijpende maatregelen - Dalende motivatie, onzekerheid
11.30
- Markt verandert - Inspelen op marktontwikkelingen - Optimalisatieprogramma’s - Innovatie - Investeren
Afbeelding 1: Veranderen met een verschillende sense of urgency
woningcorporaties” is een beeld met en over de sector ont-
het aan de sector om hierop een passend antwoord te geven. Het parlementaire besluit tot een parlementaire enquête roept wellicht de begrijpelijke, maar gevaarlijke reactie op om de uitkomst af te wachten en niet in actie te komen. Daarmee roept de sector een groot onheil over zich af. Er wordt namelijk over hen besloten, zonder dat ze zelf tijdig maatregelen hebben
Tegen een dergelijke stroom van ontwikkelingen is bijna geen
wikkeld dat aangeeft waar wel mogelijkheden tot succesvol
Bouwstenen voor de woningcorporatie van de toekomst
getroffen. De urgentie is nu des te groter en onderschrijft de
organisatie bestand. De reflex van verlamming in de sector is
ondernemen voor de woningcorporaties liggen.
Door de woningcorporatie van vandaag in vier extreme toe-
noodzaak tot daadkrachtig handelen. De boodschap in onze
dan ook zeer begrijpelijk. Het lijkt vrijwel onmogelijk om aan de
komstscenario’s te plaatsen, is onderzocht welke opties robuust
ogen is dan ook om niet af te wachten, maar juist nu actie te
zuigende kracht van de draaikolk te ontkomen. De sector staat
De klok van urgentie
zijn. Opties zijn robuust als ze in alle scenario’s leiden tot het
ondernemen. Die acties dienen zich niet te beperken tot lobby-
aan de vooravond van een revolutie - zo voelt het althans. Veel
Niet alles ligt voor de woningcorporaties binnen hun ‘circle of
reduceren van de onzekerheid die de toekomst met zich mee
werk in de Haagse kamers, maar vraagt ook een maatschappe-
ontwikkelingen voltrekken zich in de periferie van de woningcor-
influence’. Zij kunnen niet een sterke economie afdwingen of
brengt en het vergroten van het succes van de organisatie. We
lijke zichtbaarheid. Laat zien waartoe corporaties op aard zijn.
poraties. De invloed van de woningcorporaties daarop is gering.
de bankencrisis afwentelen. Wat ze wel kunnen doen is binnen
hebben zes thema’s benoemd die gezamenlijk het kader bieden
Maak zichtbaar welke maatschappelijke bijdrage woningcorpora-
Nadat decennia lang rijkssubsidies de basis voor inkomsten
hun beïnvloedingsmogelijkheden te anticiperen op de verande-
voor een integrale aanpak:
ties aan Nederland leveren. Get started!
2 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 3
Inhoudsopgave 1. Over het onderzoek: achtergrond, methodiek en symposium ‘Op weg naar 2025’
pag: 6
2. Trends en ontwikkelingen
pag: 8
3. Toekomstscenario’s 2025
pag: 12
4. Integrale lezing van de heer mr. A.W.H. Docters van Leeuwen tijdens het symposium: ‘Op weg naar 2025: Toekomstroutes voor woningcorporaties’
pag: 18
5. Robuuste opties voor de woningcorporatie van de toekomst
pag: 28
6. Adviesgroep Woningcorporaties Twynstra Gudde
pag: 38
Toekomstscenario’s 2025
Pag.12
Integrale lezing
Pag.18
Leeswijzer Voor u ligt een samenvatting van het Twynstra Gudde-onderzoek naar de toekomst van woningcorporaties. Deze publicatie vormt de managementsamenvatting van het onderzoek. Het volledige rapport, inclusief literatuurlijst en lijst van geïnterviewden, is te vinden op de website van Twynstra Gudde (www.tg.nl/opwegnaar2025).
Robuuste opties
Pag.28
ECONOMISCHE STABILITEIT
Door de corporatie van vandaag als ‘object’ in de vier ‘windtunnels’ te plaatsen, is onderzocht welke opties te identificeren zijn om te kunnen overleven. In een vergelijking van alle
1
Over het onderzoek: achtergrond, methodiek en symposium ‘Op weg naar 2025’
scenario’s, is een set robuuste opties ontwikkeld: opties die in alle scenario’s relevant zijn om te overleven. De robuuste opties vormen voor de woningcorporaties de handvatten om zich voor te bereiden op een onzekere toekomst. De vraag die resteert is:
MARKTWERKING
Twynstra Gudde doet is om met kleine stappen te beginnen. Beter met kleine stapjes de juiste richting in slaan, dan nooit grote stappen te maken. Daarom eindigt ieder thema met concrete stappen die de agenda van morgen bepalen en de woningcorporaties op weg helpen. ECONOMISCHE INSTABILITEIT
Symposium ‘Op weg naar 2025’ Twynstra Gudde organiseerde op 28 maart 2012 in samenwerking met de Rabobank en de Nederlandse Vereniging
Achtergrond
Bestuurders Woningcorporaties een geslaagd symposium over
Sinds de brutering in 1994 hebben de woningcorporaties in de nieuw verworven vrijheid van de economische voor-
de toekomst voor woningcorporaties.
spoed kunnen profiteren. Die jaren van voorspoed zijn voorbij. Zoals op veel terreinen in de samenleving te merken
In een uniek hoorspel werden de bezoekers van het sym-
is, staan ook de corporaties aan de vooravond van grote veranderingen. De financiële en economische crisis maakt
posium meegenomen naar vier toekomstscenario’s voor de
herprioritering noodzakelijk. Naarmate onzekerheden toenemen is het een algemene reflex om meer op korte termijn
corporatiesector in 2025. Het hoorspel vormde de aftrap voor
te acteren en reageren. Tegelijkertijd blijkt uit een peiling onder bestuurders van woningcorporaties dat juist in deze
de strategische dialoogsessies en het aansluitende paneldebat.
onzekere tijden een grote behoefte bestaat aan meer zicht op de toekomst. Zicht op de toekomst biedt immers aan-
Hier stond de volgende vragen centraal:
grijpingspunten om vandaag al de juiste beslissingen voor de nabije toekomst te kunnen maken.
OVERHEID
met welke opties het best te starten? De handreiking die
- Welke opties hebben woningcorporaties om succesvol te zijn in de verschillende toekomstscenario’s?
Methodiek
- Welke opties zijn in alle gevallen zinvol om te ondernemen?
Twynstra Gudde heeft in het kader van deze onzekerheid en op handen zijnde veranderingen een onderzoek naar de
- Waar kunt u morgen al mee aan de slag?
toekomst van woningcorporaties uitgevoerd. Dit onderzoek is met behulp van de methodiek ‘scenarioplanning’ tot
De heer mr. Arthur Docters van Leeuwen trad op als keynote
stand gekomen. Uit een reeks interviews met bestuurders van woningcorporaties, verschillende experts en desk-
speaker. In zijn lezing ‘Op weg?’ riep hij de sector op om vooral
research, zijn het afgelopen jaar relevante trends en ontwikkelingen in de sector in kaart gebracht. De twee meest on-
in beweging te komen: “Als je niet aangevallen wilt worden,
zekere en impactvolle ontwikkelingen vormen de basis voor het framework voor vier toekomstscenario’s. De toekomst-
moet je ervoor zorgen dat je niet aangevallen wordt”. Hij eindig-
scenario’s beschrijven vier mogelijke (uiterste) omgevingen voor woningcorporaties in 2025. De scenario’s vormen
de zijn lezing met de meerkeuzevraag: “Hoe laat is het?”. De
De verkregen inzichten tijdens het symposium zijn verwerkt in
daarmee als het ware ‘windtunnels’ waarin de woningcorporaties hun bedrijfsidee als proefopstelling kunnen plaatsen.
integrale tekst van zijn lezing vindt u op pagina 18.
dit onderzoek.
6 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 7
2
Woningmarkt
Aangevuld met de gevolgen van de strengere financierings-
De Nederlandse woningmarkt staat aan de vooravond van grote
eisen voor banken van Basel III – betekenen al deze maatrege-
hervormingen. Woningprijzen zakken gestaag, de hypotheek-
len een nog grotere crisis op de woningmarkt. Op alle afzon-
rente is speelbal van politieke discussies en financiering van
derlijke onderdelen heeft dit rechtstreeks gevolgen voor de
vastgoed is - voor onder andere woningcorporaties - moeilijker
woningcorporaties. (Externe) financiering wordt duurder en de
geworden. Onder druk van Europa wordt de nadruk gevestigd
verkoop van woningen aan huurders zal slechts beperkt plaats
op meer tucht van de markt om een evenwichtig level playing
vinden. Hierdoor wordt het voor woningcorporaties nog
field te creëren. Wat betekent dit alles voor het verdienmodel
moeilijker om aan hogere begrotingseisen tegemoet te komen.
van corporaties? De demografische groei- en krimpbeweging
Trends en ontwikkelingen
veroorzaakt sterke lokale verschillen. Tegelijkertijd wordt de
5
woonconsument steeds mondiger en veeleisender. In zijn
3
zoektocht naar de woning van zijn voorkeur, staat niet langer de woning op zich centraal. Aspecten als de woonomgeving,
%-volumemutaties
4 2 1 0
voorzieningen en de leefstijl zijn minstens net zo belangrijk
-1
geworden. Leefstijlgerichte benadering van klantgroepen bij
-3
-2
toewijzing, beheer en onderhoud levert meer sociale cohesie
-4
en lagere beheerkosten op. Rechtvaardigt dit investeringen in
-6
-5 I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
I
II
III
IV
Demografie: Krimp en groei, vergrijzing
de openbare ruimte en het beheer en onderhoud daarvan?
De demografische ontwikkeling in Nederland laat vanaf 2010 een duidelijke
Klanten stellen hogere eisen aan de dienstverlening van
afname van de bevolkingsgroei zien. Volgens het CBS en PBL krijgt mede
verhuurders. Hoe ziet het klantbedieningsconcept van de toe-
hierdoor tot 2040 meer dan een derde van alle gemeenten in Nederland te
komst er voor woningcorporaties uit?
Afbeelding 3: Bruto binnenlands product Nederland 2008-2011
voor de lokale economie en woningmarkt en daarmee ook voor woning-
Economie
IT
corporaties. Investeringen in vastgoed en leefbaarheid zijn in deze gebieden
Onder de verschillende crises bleek de Nederlandse econo-
Het IT landschap voor woningcorporaties is de laatste jaren
moeilijker te financieren dan in groeigebieden. Ook de ‘dubbele vergrijzing’
mie in de laatste jaren erg instabiel. In 2011 is de Nederlandse
enorm veranderd. De gevolgen voor bedrijfsprocessen (zowel
stelt woningcorporaties voor nieuwe uitdagingen. Voorbeelden zijn nieuwe
economie (volgens de gangbare definitie) voor de tweede keer
primair als ondersteunend en sturend) zijn ingrijpend. Denk
vormen van wonen en samenwerking tussen zorgaanbieders en woning-
in vier jaar tijd in een recessie beland. Wil Nederland aan de
daarbij aan de gevolgen van Het Nieuwe Werken, de grote
corporaties. Regionale verschillen in werkgelegenheid vertonen tevens een
Europese begrotingsdiscipline blijven voldoen, dan zijn grote
behoefte aan gedetailleerde direct leverbare informatie over
trend van lokale ontgroening. Dit brengt met zich mee dat woningcorporaties
bezuinigingsmaatregelen nodig. Deze hebben opnieuw een
uiteenlopende onderwerpen, de daarmee gepaarde gaande
belangen hebben in een gezonde arbeidsmarkt.
negatief effect op de consumentenbestedingen, waarmee de
complexiteit en de vorming van klant-contact-centra. Aan de
woningmarkt vooralsnog verder in het slop zal raken. De over-
prestaties van de IT-systemen worden steeds hogere eisen
heid ziet zich genoodzaakt de begrotingsdiscipline met onorthodoxe
gesteld. Nieuwe ontwikkelingen volgen elkaar snel op, waar-
maatregelen tegemoet te treden. Daartoe behoren onder meer
door het aanpassen van de IT-systemen voor veel corporaties
de beperking van hypotheekgarantie of de WSW-financiering.
moeilijk bij te benen is.
2008
2009 T.o.v. jaar eerder
2010
2011
T.o.v. vorig kwartaal
maken met een afname van de bevolking. Deze krimp heeft grote gevolgen
Stedelijke gemeenten
Niet-stedelijke gemeenten
Krimp tussen 0 en 5%
Krimp tussen 0 en 5%
Krimp tussen 5 en 10%
Krimp tussen 5 en 10%
Krimp 10% of meer
Krimp 10% of meer
Afbeelding 2: Prognose krimpgemeentes 2009-2040
8 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 9
Legitimatie
Overheidsingrepen in de corporatiesector
Ketenintegratie
Duurzaamheid
Vóór de bruteringsoperatie was het bestaansrecht van woning-
Sinds de brutering hebben corporaties (binnen de regels van de
Voor corporaties is de vooruitgang in de (ver)bouwprocessen
Nederland wil vooroplopen als één van de schoonste en
corporaties geen onderwerp van discussie. Anno 2012 staat de
Woningwet en de BBSH) een grote vrijheid om hun individuele
door ketenintegratie van belang. Hierdoor kan goedkoper
zuinigste energielanden in Europa. Voor corporaties ligt de
legitimatie van de sector onder grote druk, zowel politiek als
koers te bepalen. Toch heeft de overheid de laatste jaren haar
gebouwd en gerenoveerd worden én meer kwaliteit geleverd
grootste opgave in het verduurzamen van de bestaande bouw.
maatschappelijk. De reeks incidenten en misstanden van de
invloed op verschillende manieren doen gelden. De belangrijk-
worden. Minder procesverlies en goedkopere bouwtechnieken
Niet alleen vanwege de klimaatdoelstellingen, maar ook om
afgelopen jaren lijken ‘als laatste druppel’ te hebben geleid tot
ste zijn de invoering van de integrale vennootschapsbelasting
leveren een belangrijke bijdrage aan de betaalbaarheid van
economische redenen. (Deels) zelfvoorzienend zijn lijkt voor
het besluit een parlementaire enquête in te stellen. Belangrijk
(2008), de Vogelaarheffing (2008), de tijdelijke regeling DAEB
wonen. Goed opdrachtgeverschap daarbij is essentieel. Keten-
steeds meer mensen een milieubewust, financieel aantrek-
vraagstuk zal zijn of de sector terug moet naar haar kerntaken,
toegelaten instellingen volkshuisvesting (2011), de geplande
integratie heeft de potentie om (winst)resultaten te verbeteren.
kelijk en steeds haalbaarder idee. Zo zijn de bewoners van de
of dat dit onwenselijk of zelfs onmogelijk is. Moet de overheid
corporatiebijdrage aan de huurtoeslag, oorspronkelijk gepland
Uitwisseling van kennis in de sector moet daarvoor verder
Rotterdamse wijk Heijplaat hard op weg om samen met de
haar grip versterken, of moet de ‘tucht van de markt’ zich ster-
in 2014, maar in het Lenteakkoord een jaar naar voren gehaald
gestimuleerd worden. Samenwerking wordt hiermee ook voor
gemeente Rotterdam, woningcorporatie Woonbron en energie-
ker laten gelden? En wat willen corporatiebestuurders eigenlijk
(2013) en het besluit tot een parlementaire enquête (2012). Met
woningcorporaties steeds belangrijker.
bedrijf Eneco hun wijk in 2020 energieneutraal te maken. Het
zelf? Wat is hun visie op de toekomst van hun maatschappelijke
de meest recente voorgenomen maatregel van het Ministerie
ondernemingen?
van Binnenlandse Zaken om de financiële buffer te vervijf-
Social Media
voor bewoners om hierin te participeren. De grootste uitdaging
voudigen van 1% naar 5% van de totale huursom, wordt de
De opkomst van social media
voor de woningcorporaties is om hier een gezond verdienmodel
corporaties een extra solidariteitsheffing van € 625 mln
heeft grote invloed op ons
voor te ontwikkelen.
opgelegd (mei 2012).
dagelijks leven. De explosieve groei van beschikbaarheid van
Europa
Hypotheekrenteaftrek
kennis heeft de mondigheid van
De invloed van Europa is de afgelopen jaren merkbaar geweest
De Nederlandse burger heeft de hoogste hypotheekschuld van
de burger definitief veranderd. De
op verschillende terreinen. De uitwerking en invloed van nieuwe
alle Europese landen. De recente plannen tonen het politieke
behoefte aan invloed en participa-
overheidsmaatregelen zal ook de komende jaren gevolgen
besef (zowel ‘links’ als ‘rechts’) om het huidige systeem van
tie, wordt in feite afgedwongen.
hebben voor de corporatiesector. Ook is het aandeel sociale
hypotheekrenteaftrek aan te pakken. De gevolgen van het
De grondleggers van Wikileaks
huur op de woningmarkt in Nederland groter dan gemiddeld in
Lenteakkoord laten zien dat toch wederom de partijen voor-
voorspellen dat de 21ste eeuw
Europa. Met een toenemende invloed vanuit Europa wordt de
zichtig zijn naar hun electorale achterban. Op de korte termijn
de eeuw van de burgers wordt.
druk groter om voor aanbieders op de huurwoningmarkt een
verandert er weinig bij de hypotheekrenteaftrek. Vanaf 2013
Niet voor niets is ‘de demon-
blijft diezelfde hypotheekrente nog steeds gehandhaafd, met
strant’ door TIME als Person of
Afbeelding 4: Time Person of the year
creëren. Dit geeft als
uitzondering van de aflossingsvrije hypotheken. Vooralsnog
the Year 2011 gekozen. Woning-
2011: The Protester
vanzelf een richting
lost dat de problemen op de woningmarkt niet op. Toch zal ook
corporaties hebben in het kader
aan een ontwikkeling
dit politiek heikele punt aangepakt worden onder druk van de
van leefbaarheid, investeringen, verhuur, beheer en onderhoud
naar meer marktwer-
samenleving en de diverse belangenorganisaties die vanwege
dagelijks te maken met veeleisende huurders en wijkbewoners.
king.
de urgentie zelf de handen ineen slaan. Welke invloed hebben
De primaire processen worden slechts door enkele al gericht op
de gevolgen van een verdere beperking van de hypotheekrente-
de invloed van social media.
aftrek op de woningmarkt en de corporatiesector?
10 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
financiële voordeel is vanzelfsprekend de belangrijkste drijfveer
level playing field te
Afbeelding 5: P articuliere en sociale verhuur in Europa
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 11
3
Kenmerken
Overheersende overheid
Toekomstscenario’s 2025
Toekomstscenario’s 2025
Demografisch
− Groei en Krimp − Toenemende vergrijzing − Afnemende beroepsbevolking − Centrale overheidssturing vlakt krimp/groei beweging af
− Groei en Krimp − Toenemende vergrijzing − Afnemende beroepsbevolking −M eer trek naar naar de stedelijke agglomeraties door lokale verschillen
Sociaal Cultureel
− Individualiseringstrend zet in mindere mate door − Groei primaire doelgroep: smalle taakstelling
− Individualiseringstrend zet in grotere mate door − Krimp primaire doelgroep: brede taakstelling
Economisch
− Instabiele economie − Aanbodgerichte woningmarkt − Relatief goedkope (overheids)financiering − Gedifferentieerd huurbeleid voor verschillende inkomensgroepen, uitsluitend gericht op lage en middeninkomens − Samenwerkingsverbanden op nationaal niveau tussen zorgverzekeraars, overheid en pensioenfondsen − Zeer beperkte ruimte voor investeringen
− Stabiele economie − Vraaggerichte woningmarkt − Relatief goedkope financiering door toegang tot overheidsen peer-financiering. − Gedifferentieerd huurbeleid, sterk regionaal bepaald − Lokale samenwerkingsverbanden − Regionaal afhankelijke ruimte voor investeringen
Technologie
− Weinig middelen beschikbaar voor innovatie − IT ondersteunt efficiency
− Veel middelen beschikbaar voor innovatie − IT ondersteunt innovatie en participatie
Politiek
− Veel invloed/regels vanuit de Rijksoverheid − Democratische legitimatie sector − Noodzaak tot sterke samenwerking met overheidsinstanties en maatschappelijke instellingen groeit − Sterke lobbycultuur op nationaal niveau − WSW-borging − Hypotheekrenteaftrek verdwenen, fiscale compensatieregeling voor doelgroepen met lage inkomens
− Veel invloed/regels vanuit lokale overheden − Legitimatie op lokaal niveau − Noodzaak tot samenwerking met lokale overheden − Sterke lobbycultuur op lokaal niveau − WSW-borging −H ypotheekrenteaftrek verdwenen, lokale fiscale compenserende maatregelen voor doelgroepen van beleid
Klimaat en milieu
− Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezuinigheid en duurzaamheid als kostenbesparing
−N ieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezuinigheid en duurzaamheid als kostenbesparing −M eer innovatie mogelijk door meer investeringen bij het nastreven aanvullende klimaatdoelstellingen
ECONOMISCHE STABILITEIT
Op basis van de meeste belangrijke ontwikkelingen zijn vier ruimte aan de regio
toekomstscenario’s in 2025 voor de corporatiesector opge-
krachtige concurrentie
steld. Deze scenario’s schetsen vier extreme omgevingen voor de corporatiesector in 2025. De tabel op pagina 13 en 14 biedt de meest relevante kenmerken van deze omgevingen. Op pagina 15, 16 en 17 zijn de scenario’s als ‘storyline’ geplaatst.
OVERHEID
MARKTWERKING
Overheersende overheid
schokkende systeemcrash
ECONOMISCHE INSTABILITEIT
12 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Ruimte aan de Regio
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 13
sector duurder geworden om vreemd vermogen aan te trekken. Europese budgetafspraken hebben grote investeringen in de sector bemoeilijkt. Deze ‘spagaat’ waarin vele corporaties verkeerden, werd verder vergroot doordat de overheid het beoogde vermogen van corporatiesector als bron van inkomsten zag. Na felle discussies met de sector en vele kamerdebatten heeft
Kenmerken
de overheid in februari 2023 besloten de grip op de corporatie-
Overheersende Overheid
sector ingrijpend te vergroten. De gehele corporatiesector is op
De kredietcrisis in 2008 bleek achteraf slechts de start van een
dat moment onder de vlag van een Zelfstandig Bestuurs Orgaan
− Groei en Krimp − Toenemende vergrijzing − Afnemende beroepsbevolking − Meer trek naar naar de stedelijke agglomeraties door lokale verschillen
− Groei en Krimp − Toenemende vergrijzing − Afnemende beroepsbevolking − Trek naar stedelijke agglomeraties als laatste strohalm
reeks financiële crises. De daarop volgende Eurocrisis leek
gebracht. Het afgelopen jaar heeft de minister besloten om de
voorlopig te zijn bezworen met financiële injecties in verschillen-
taakstelling van de sector verder te versmallen naar de oor-
de Europese landen en banken. Rond de zomer in 2017 duidden
spronkelijke taak: het huisvesten van de primaire doelgroep.
Sociaal Cultureel
− Individualiseringstrend zet in grotere mate door − Krimp primaire doelgroep, taakstelling zelf in te vullen
− Individualiseringstrend zet in mindere mate door − Groei primaire doelgroep, taakstelling zelf in te vullen
recessie. Er ontstond angst om te investeren, geld te lenen en
Economisch
− Stabiele economie − Vraaggerichte woningmarkt − Relatief dure financiering door toegang tot externe financiering − Zeer beperkt huurbeleid − Nieuwe toetreders op de markt − Ruimte voor investeringen − Noodzaak tot horizontale en verticale vormen van samenwerking
− Instabiele economie − Aanbodgerichte woningmarkt − Dure financiering − Zeer beperkt huurbeleid − Nieuwe toetreders op de markt − Geen ruimte voor investeringen − Noodzaak tot horizontale en verticale vormen van samenwerking
eerdere crises was al snel getrokken, met een groeiend besef
− Veel middelen beschikbaar voor innovatie − IT ondersteunt innovatie, participatie en efficiency
− Weinig middelen beschikbaar voor innovatie − IT ondersteunt efficiency
− Weinig overheidsinvloed/regels − Tucht van de markt als legitimatie − Risico van kartelvorming − Geen WSW-borging − Hypotheekrenteaftrek verdwenen, beperkte compenserende fiscale maatregelen
− Weinig overheidsinvloed/regels − Tucht van de markt als legitimatie − Geen WSW-borging − Hypotheekrenteaftrek verdwenen, geen compenserende fiscale maatregelen
− Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezuinigheid en duurzaamheid als kostenbesparing − Meer innovatie mogelijk door meer investeringen bij het nastreven aanvullende klimaatdoelstellingen
− Nieuwe verdienmodellen stimuleren maatrelen energiezuinigheid en duurzaamheid als kostenbesparing
Krachtige Concurrentie Demografisch
Technologie Politiek
Klimaat en milieu
14 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Schokkende systeemcrash
een aantal signalen echter op het ontstaan van een nieuwe het vertrouwen brokkelde steeds verder af. De vergelijking met dat er ditmaal iets ingrijpends zou moeten veranderen. Om rust op de markt te brengen en het vertrouwen te herstellen zijn in 2018 twee grote banken genationaliseerd. Hiervoor was het aantrekken van veel vermogen noodzakelijk. Deels is dit gevonden bij pensioenfondsen, maar dit bleek onvoldoende.
‘Huurders hebben het serviceniveau van de woningcorporaties als erg laag ervaren...’
Ruimte aan de Regio Met verschillende krachtige financiële injecties vanuit westerse en opkomende economieën bleek 2015 het keerpunt voor de Europese crisis. Vanaf 2018 was er zelfs weer een voorzichtige groei te zien. Weliswaar langzaam, maar zeker. Het gaat weer goed met Nederland. De primaire doelgroep voor woningcorporaties is daarmee flink afgenomen.
Huurders hebben het serviceniveau van de woningcorporaties
De eerste tekenen van krimpregio’s waren al lange tijd zicht-
als erg laag ervaren en benodigde onderhouds-, renovatie- en
baar. De economische groei van de afgelopen jaren was vooral
nieuwbouwprojecten zijn door financiële oorzaken regelmatig
aanwezig in stedelijke gebieden en met name in de Randstad.
uitgesteld. Tegelijkertijd is het door de financiële crisis voor de
Daarmee zijn de verschillen tussen de regio’s op dit moment Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 15
groter dan ooit. De binding binnen de regio’s is daarmee tege-
businesscases. Dit kost veel tijd, inspanning en geld. De
lijkertijd juist sterker geworden. Corporaties, gemeenten en
kasstromen zijn flink afgenomen, maar nieuwe investeringen in
huurdersorganisaties hebben elkaar de afgelopen jaren steeds
vooral beheer en onderhoud zijn noodzakelijk. Dit zet de sector
meer opgezocht en samenwerkingsverbanden zijn versterkt.
ernstig onder druk. De eerste corporaties hebben reeds een faillissement moeten aanvragen. Zonder steun van de overheid
‘De eerste tekenen van krimpregio’s waren al lange tijd zichtbaar’
of collega-corporaties ‘waar het nog wel goed gaat’, is het maar de vraag hoe en of uit deze impasse te komen is, of dat dit leidt
Krachtige concurrentie
Schokkende Systeemcrash
Na een lange herstelperiode van de economie is deze in 2017
De financiële crisis in Europa leek in 2013 redelijk onder
gestabiliseerd en was er zelfs een lichte groei te zien. Het
controle te zijn. In Nederland was daarmee het moment aan-
particuliere initiatief en de marktwerking worden gevoeld als
gebroken om een aantal hervormingen door te voeren om op
de oorzaak van een stabiliserende en groeiende economie. De
lange termijn de nationale schuld terug te kunnen dringen.
De sterke binding in de regio en de grote verschillen tussen de
invloed vanuit zowel de Europese Unie als de Nederlandse
Zo zijn de zorgpremies jaarlijks flink verhoogd om te kunnen
regio’s heeft geleid tot een roep om regionale differentiatie. In
overheid is als gevolg hiervan steeds verder afgenomen. Vanaf
voldoen aan de gestegen kosten, mede ten gevolge van de
2020 is dan ook besloten om het overgrote deel van het beleid
de jaren ’20 is dan ook een duidelijke trend waarneembaar
en toezicht op corporaties te decentraliseren. Opvallend voor
waarbij ook de corporatiesector het heft in eigen hand heeft
de hedendaagse sector is dat de groei van het bezit niet meer
genomen. De verschuiving naar meer marktwerking en minder
overal het uitgangspunt is. In de groeigebieden wordt nog flink
overheidssturing heeft ertoe geleid dat verschillende corpo-
gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen, in de krimpre-
raties met succes geheel uit het publieke bestel zijn gestapt.
gio’s is dit niet langer het geval.
De onderlinge concurrentie is hierdoor toegenomen en vele corporaties hebben voor de strategische keuze gestaan om hier al dan niet in mee te gaan.
tot een crash van het systeem.
‘De eerste corporaties hebben reeds een faillissement moeten aanvragen’
Keerzijde van deze vrijheid is de afschaffing van de WSW-bor-
vergrijzing. Door deze veelheid aan kostenverhogende maatre-
ging: dit proces is al in werking getreden, en de sector is
gelen is de Nederlandse burger steeds verder in de financiële
voor financiering steeds meer aangewezen op de markt. Voor
problemen gekomen. In de aanloop naar 2020 was dit al duide-
financieel gezonde corporaties in groeigebieden bleek dit geen
lijk te merken: de economie bleef grillig, moeilijk voorspelbaar
probleem. Anders was het voor corporaties in krimpgebieden,
en heeft tot een grote binnenlandse financiële crisis geleid.
of corporaties met een inefficiënte organisatie en veel vreemd vermogen. Om binnen de concurrentiestrijd in de groeigebie-
De primaire doelgroep van woningcorporaties is door de crisis
den en de overlevingsstrijd in de krimpgebieden te kunnen
fors gestegen. Onder druk van Europa is er al sinds 2017 geen
overleven, zijn innoveren en het vraaggericht aanbieden van
WSW-borging meer. De sector is sindsdien toegewezen tot
woningen belangrijke thema’s geworden.
de financiële markten. Naast hoge rentes, vragen de financiële markten voor alle investeringen om goed onderbouwde
16 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 17
4
Lezing ‘Op weg?’ mr. Arthur Docters van Leeuwen
Eén opmerking van persoonlijke aard vooraf: ik heb heel
voorgeschoteld hebt gekregen, die ik overigens erg mooi
moeten determineren. Niet vastleggen, maar wel determi-
Een boeddhistische soetra zegt; “de waarheid is harder
vaak met plezier gewerkt met Twynstra Gudde. Ik ben
vond. Maar om eraan bij te dragen dat u niet alleen die
neren. Ik heb die redevoering ook naar Twynstra Gudde
dan diamant”. Dus ja... Machiavelli raadde ook altijd aan
heel vaak opdrachtgever van Twynstra Gudde geweest en
routekaarten bestudeert. Dat kan heel plezierig zijn, maar
gestuurd. Mocht u er belangstelling voor hebben en u bent
bij veranderingen om deze te vermommen als gewone
heb erg leuk gewerkt met Hein Abeln, met Roel Bekker en
de bedoeling is dat u daadwerkelijk op weg gaat en dat kan
een beetje aardig voor Twynstra Gudde, dan krijgt u ze
voortgang van het bestaande. Want verandering heeft geen
met Marjolein Risseeuw. En nu ben ik opdrachtnemer.
ook onplezierig zijn.
misschien wel.
vrienden. Maar ja, soms gaat dat niet.
Ik ben natuurlijk gevraagd, maar ik krijg hier ook geld
Dit wordt mijn derde bijdrage voor een gezelschap als dit.
Dit is dus de derde keer en ik moet vaststellen dat u er
Aarzeling
voor, dus ik ben opdrachtnemer. Het is maar dat u dat
Eerder stond ik ook al voor u in 2009, ter gelegenheid van
kennelijk geen genoeg van kunt krijgen. Maar - sommigen
In mijn jeugd vroeger, lang geleden, zeiden meisjes wel
weet. Dus, zit Twynstra Gudde hier achter? Het antwoord
het 25 jarige WSW-fonds en toen ging het, u raadt het al,
weten dat nog - de eerste keer vond de voorzitter of de dag-
eens ‘nee’ als ze ‘ja’ bedoelden en ‘ja’ als ze eigenlijk niet
is: ja. Maar ik denk dat de samenwerking even onafhan-
over de constructie van toezicht. Het was mij opgevallen
voorzitter, dat laat ik piëteitshalve maar in het midden,
wilden. Eddy Christiani, de toen zeer populaire charme-
kelijk was als toen ik zelf opdrachtgever was en Twynstra
dat er geen inhoudelijk toezicht was op de woningbouw-
het betoog over toezicht wel lang genoeg. En halverwege
zanger (we zijn even in de vijftiger jaren dames en heren)
Gudde zich jegens mij als opdrachtnemer opstelde. Toch
corporaties en het leek mij wel een aardig idee dat het er
maande hij mij te stoppen. Dat heb ik na raadpleging van
zong dan met beschaafd stemgeluid: ‘Wil je niet, wil
aardig, het kan verkeren. Dat is best wel leuk als je met
zou komen. Het is nog steeds een aardig idee geloof ik. In
de zaal - zo slim ben ik nou ook nog wel - niet gedaan. En
je wel’. Deze aarzelende houding, die zich in het kleine
pensioen bent, dan gebeuren dat soort dingen.
2010 vroeg u mij weer, ter gelegenheid van het Nationaal
de tweede keer bij dat’’ onvindbare midden’’ bleef het na
toont, is ook zichtbaar in het grote.
Symposium woningbouw en toen heb ik met u gespro-
een uitermate koel applaus verder muis en muisstil. Naar
Mij is door Twynstra Gudde dan ook niet gevraagd dames
ken over ‘’het onvindbare midden’’. Dat betreft naar mijn
ik naderhand heb vernomen, vond men het wel ‘waar’,
Als ik surf, wat ik natuurlijk gewetensvol gedaan heb,
en heren, om te reflecteren op de routes die u vandaag
oordeel de normen die de volkshuisvestelijkheid zouden
maar toch ook erg ‘hard’. Nou, daar kan ik wel inkomen.
op de website van Aedes, dan tuimelen de opvattingen,
18 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 19
ideeën en voorstellen over elkaar heen. Die komen van
huursubsidie ingevoerd. Maar, ook al bent u slachtoffer
tal bankiers op de schouders en zeiden: ‘dit gaan jullie
iedereen, die voorstellen en ideeën. Maar niet uit uw
van die pervertering, let op uw zaak. Want slachtoffers
samen oplossen’. Je mocht wel even tegensputteren zolang
kring. Ik heb zegge en schrijve één voorstel gevonden van
moeten er als geen ander op bedacht zijn dat ze als dader
het kopje thee nog niet leeg was - maar daarna moest het
De Veste en Elkien over nieuwe financieringsvormen.
worden behandeld. En dat ze als dader worden geframed,
geregeld worden. Ook dat, een soort geforceerde vrijwillig-
om maar eens een moderne, medialogische term te gebrui-
heid, is altijd nog beter dan wettelijke forcering. Want dat
Zeilt u? Hebt u ooit afgetuigd bij harde wind in de ha-
ken. Termen als: ‘heeft u dat niet aan u zelf te wijten’? ‘U
is dames en heren, gewoon ‘moral hazard’ binnenhalen.
venmond? Om dan vervolgens op de motor naar binnen
had natuurlijk niet met een kort rokje over straat mogen
Een premie zetten op verspilling en roekeloosheid. Dat is
te gaan? En haperde de motor toen? En wat deed u toen?
lopen’. ‘En u had natuurlijk moeten voorzien dat…’: vul
wat er dan gebeurt. Dus ja, daar moet u dus wel af en toe
Ik kan u uit ervaring mededelen dat de oerdegelijke ba-
maar in. ‘Had u niet moeten voorzien dat het mis zou gaan
eens tegenop komen en dat doet u gelukkig ook. Daar zou
saltkeien van zo’n havenhoofd niet meegeven. Kortom, je
met de markten..?’ enzovoort. ‘Had u het niet aan uzelf te
ik juist zeggen, dat kan wel weer een beetje steviger.
hoeft niet de illusie te hebben dat je de storm de baas kan
wijten?’. ‘Blame the victim’.
om toch de motor aan te zetten, of een klein stormfokje te
Maar goed, omdat u dus - slachtoffer zijnde, als dader ge-
hijsen. En dat is nu precies waar ik het met u over hebben
Ik heb dat zelf ook mogen ervaren als ontslagen PG en het
framed - naar de slachtbank zult worden geleid, zou u zich
wil. Over dat kleine stormfokje. Maar voor ik daar met u
leek er toch geruime tijd op, en een enkele keer duikt dat
echt moeten verzetten. ‘De slachtbank, de slachtbank,
uitkom, moet ik wel met u een paar stormrondjes draaien.
ook weer op, dat ik de minister van Justitie heb ontslagen.
zult u zeggen? Daar gaat die Docters weer, nou maakt hij
Maar ik verzeker u, het was toch echt andersom.
het toch echt te dol’. Ja, zeker, de slachtbank, ik zeg dat
U ervaart dit omkeringsmechanisme nu zelf. Ik zal maar
niet zomaar. Ik onderbreek mijn tot nog toe prettig voort-
niet ingaan, daar heb ik de tijd niet voor, op de cavalca-
kabbelende betoog, dus even met een gongslag. Het is een
de van zo nu en dan werkelijk absurde voorstellen. Zoals
algemeen bekend feit, in ieder geval in Den Haag, dat par-
de ongedifferentieerde 650 miljoen heffing die nodig zou
lementaire enquêtes alleen dan worden ingezet, als er een
zijn om u te stimuleren om iets aan scheefwonen te gaan
kamerbrede consensus is, of bijna is, groei dus, dat een be-
doen. Interessant. Dan gaan we dus in de krimpgebieden,
paalde sector écht moet worden aangepakt.
Slachtoffer of dader Laat ik beginnen met iets onverwachts. Ik zie u niet als dader, maar als slachtoffer. Slachtoffer bent u omdat er vooral sinds de tweede wereldoorlog ontwikkelingen gaande zijn in de woningmarkt, die de woningmarkt tot de meest geperverteerde markt maakt die ik ken. Laat ik er meteen
‘Je mocht wel even tegensputteren, maar daarna moest het geregeld worden’
bijzeggen dat ik geen zeeloot ben van de vrije markt. Markt-
ongeveer een kleine helft van Nederland, die toch al wat
en zoals wij ze kennen hebben de overheid hard nodig.
symbool. Ze horen bij elkaar in een idealiter dynamisch
noodlijdende woningcorporaties nog eens een prettige hef-
Ik zal niet alle enquêtes met u doorlopen, maar wel de-
Ze moeten zorgen dat de markten niet terugvallen in
harmonische verhouding. Maar die zien we nu niet. We
fing opleggen. Fantastisch. Weer een verstoring van deze
genen waar ik zelf een rol in heb gespeeld. Ik was een
monopoloïde situaties. Er moet ten minste een minimum-
zien nu stagnatie en disharmonie. En daar, dames en
markt. En de mooiste vond ik nog het gedwongen over-
protagonist bij de enquête van Van Traa die ging over het
kwaliteit gegarandeerd zijn. En bovendien is het wel fijn
heren, bent u niet de schuld van. U bent niet de schuld van
dragen van kapitaal. Van rijke naar arme woningcorpora-
falen en de onmacht van de politie en vooral ook van het
als de prijsvorming ook een beetje integer plaatsvindt.
het feit dat wij 5 miljoen koeien evenveel ruimte geven
ties. Er is natuurlijk helemaal niets tegen als dat vrijwillig
Openbaar Ministerie bij het bestrijden van de georgani-
als 17 miljoen Nederlanders. U bent er niet de schuld van
gebeurt, er is heel veel tegen als dat onvrijwillig gebeurt.
seerde misdaad. Het had geen haar gescheeld toen, dat was
Dat kan alleen - u weet dat ik lang voorzitter van de AFM
dat provincies en gemeenten degenen die vooruit willen,
Ik moet u zeggen dat toezichthouders zich daar wel eens
het plan, om al die bevoegdheden van het OM daar weg te
ben geweest - met nogal wat overheidsbemoeienis. Wet-
iets bijzonders willen, dat bijna onmogelijk maken met
schuldig aan maken.
halen en terug te brengen naar de rechter commissaris.
geving, scholing, ook onderzoek en research, en natuur-
hun planprocedures, grondprijzen, ontsluitingskosten en
lijk ook daadwerkelijk toezicht. Overheid en markt horen
bouwvergunningen. Ook hebt u niet het toch wat mal-
Als er in de goede oude tijd - begin van deze eeuw - een
ze geleidelijk overgeheveld naar het Openbaar Ministerie.
bij elkaar zoals het wit en het zwart in het Yin en Yang
lotige rijtje van hypotheekrenteaftrek, huurregulering en
bedrijf in moeilijkheden kwam, dan klopten wij een aan-
In Frankrijk is dat overigens nog steeds zo. Nou daar heb ik
20 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Daar berustten ze vroeger, in de 19e eeuw, en in de 20e zijn
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 21
toch echt mijn best voor moeten doen kan ik u mededelen,
dan moet zorgen dat je niet aangevallen wordt. Heb u ‘m?
is dat niet genoeg. Vaak zie je dat organisaties, instituties
Ander voorbeeld. Hoe zal het met de SER aflopen? Zeven
met mijn kameraden, met goede voorstellen om dat tegen
Hebt u ‘m ook achterin de zaal?
die in het verdomhoekje terecht zijn gekomen, initiatieven
jaar lang niet succesvol. Dat ligt overigens niet aan de SER.
te gaan. Een zelfde soort verhaal kan ik voor u houden als
Dus... als je niet aangevallen wil worden, dan moet je
gaan nemen waaruit blijkt dat men beter wil en dat het
De SER is ook slachtoffer. Maar denkt u, dat dit heel lang
het gaat om de Bijlmerenquête waar ik uren en urenlang
zorgen dat je niet aangevallen wordt. En dan legt hij ver-
ook beter kan.
goed zal blijven gaan? Dat dit slachtoffer zal blijven leven,
verhoord ben en ook over de werken van de commissie
volgens uit dat je daar verschillende mogelijkheden voor
De Wit en de parlementaire enquête. Ik was daar geen pro-
hebt. Je kan een bondgenootschap aangaan met een andere
Ik noem alleen maar degenen waar ik zelf bovenop heb
tagonist, maar ben daar wel enorm doorgezaagd, en het is
vorst die ook sterk is, zodat je samen sterker bent dan de
gestaan, er zijn er veel meer, maar hier heb ik echt ver-
ook wel duidelijk waar ze heen willen. Ik zal niet al die an-
vijand. Je kan de vijand afkopen, je kan de vorst van de vij-
stand van. Als u er dan vragen over stelt, dan kan ik die
Ik persoonlijk denk dat u allemaal best weet dat er ini-
dere enquêtes met u doornemen. De RSV-enquête heeft de
and vergiftigen. Zo zijn er natuurlijk tal van mogelijkhe-
tenminste ook beantwoorden. De BVD (red. Binnenlandse
tiatieven nodig zijn. Ik ga aan het slot van mijn betoog
hele scheepsbouw om zeep geholpen, de visafslag, etc. De
den die hij dan keurig netjes behandelt. En trouwens daar
Veiligheidsdienst) heeft dat gedaan, en doet het nog steeds.
de vraag behandelen waarom er eigenlijk in uw kring zo
bouwenquête, weet u nog, die klokkenluider? Enzovoort.
kan je bij Machiavelli ook nog wel even vooruit. En je kan
Het Openbaar Ministerie heeft dat gedaan, doet het ook
weinig initiatieven zijn. Jaja, er zijn heus wel initiatieven,
Dat waren de koningen van Corporate Nederland. Hoe is
natuurlijk ook zelf aanvallen, die vergat ik nog. En verde-
nog steeds. De advocatuur heeft dat gedaan. Een paar jaar
dat weet ik ook wel, maar waarom zijn het er zo weinig?
het nu met ze? Mijn geschiedenisleraar zei dan: ‘Hannibal
digen moet je je pas, zegt hij, als dat echt bijdraagt aan het
geleden werd mij nog gevraagd: ‘Wat moeten we doen?’.
Ik denk dat ik, na hard nadenken, ongeveer weet hoe dat
ante portas!’, hetgeen betekent: ‘Hannibal staat voor de
beëindigen van de strijd in jouw voordeel.
Dat heb ik mogen zeggen en dat voeren ze ook gewoon uit.
komt.
poorten van Rome’, dames en heren.
enkel en alleen omdat het een onschuldig slachtoffer is? Winst = Sociaal, of toch niet?
En nu zijn ze bij de diplomatieke dienst ook begonnen. En Ik moet wel zeggen dat ik dat adagium ‘als je niet aange-
u zou zich moeten afvragen hoe het met die BVD zou zijn
Maar laten we eerst even kijken naar het soort initiatieven
Hoe om te gaan met aangevallen worden
vallen wilt worden, dan moet je zorgen dat je niet aange-
gegaan, als ze die initiatieven niet hadden genomen. En
dat u zou kunnen nemen. Het beste is als die initiatieven
Maar, zo zult u me tegenwerpen, we verdedigen ons toch?
vallen wordt’ wel heel erg graag zelf bedacht had, maar dat
hoe zou het met de advocatuur…, enz. Een interessante.
iets te maken hebben met het probleem en het verkleinen
De heer Calon heeft er een dagtaak aan, en wij trouwens
is dus niet het geval.
Dat geldt ook voor het Openbaar Ministerie, hoe zou het
ervan. Wat is nu voor u - we kunnen niet de hele wereld
daarmee zijn? Ik heb genoten van het optreden van mijn
behandelen - maar wat is nu voor ú de kern van het pro-
opvolger Herman Bolhaar, deed het op de TV beter dan ik.
bleem? Schön noemt dat in zijn boek ‘The Reflective Prac-
Leuk is dat hè, als je opvolger het beter kan dan jij.
tioner’: ‘the problem of this problem’.
ook. En nu komt er een opmerking, de enige opmerking waarvan ik hoop dat u hem onthoudt (dat is altijd met zo’n speech, hij was mooi, maar ze onthouden toch maar één ding, en ik hoop dat dit het is wat u onthoudt). Clausewitz schreef in de achttiende eeuw het Europese standaardwerk over strategie (een Pruisische jonker uiteraard), getiteld: “Zum Kriege’’. En in dat boek legt hij uit dat de tegenpool van de aanval niet is, de verdediging.
‘Als je niet aangevallen wilt worden, dan moet je zorgen dat je niet aangevallen wordt’
Als u dat voor de eerste keer leest, moet je het gelijk nog een keer lezen, want je gelooft je ogen niet. We zijn zo
Ik heb de indruk dat u zich voornamelijk verdedigt. Dat
gewend om te denken in termen van als je aangevallen
u zich niet te zeer bewust bent van andere mogelijkhe-
wordt dan moet je óf je overgeven óf je moet je verdedigen,
den om los te komen van deze positie. Ik zei overigens,
dat deze waarheid in het begin niet tot je doordringt. Maar
ik herhaal het nog maar even, niet dat u zich nooit moet
hij legt uit dat de tegenpool van de aanval niet de verdedi-
verdedigen. Al die malle voorstellen, daar moet u wel
ging is. Maar dat als je niet aangevallen wil worden, dat je
degelijk behoorlijk wat kabaal over maken. Maar meestal
22 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 23
Ik denk dat ‘the problem of this problem’ ligt in de onver-
Welke initiatieven?
De tweede soort initiatieven gaat over de checks and ba-
veel ontwikkeld hebben. Natuurlijk keken wij als over-
moede gevolgen van de bruteringsoperatie. U moet geld
In de eerste plaats zouden ze dus moeten slaan op finan-
lances. Dat daar extra aandacht voor nodig is, dat weten
heid wel, we zijn niet helemaal achterlijk. Of naar tandart-
verdienen met projecten die meer geld opbrengen dan ze
cieringsvormen. Ik ben blij dat dat ook van uw kant, een
we nou wel. Want dat ‘Winst = Sociaal’ heeft desastreuze
sen, of naar accountants, of advocaten. Steeds zie je dat de
kosten. En met die winst moet u de onrendabele top van
beetje bemoedigend als een bank dat zegt en nog wel zo’n
gevolgen gehad, en je zult dus dat toezicht, te beginnen
professionals ermee instemmen hun eigen normen te ont-
de sociale woningbouw financieren. Want aan die huren,
grote bank als de Rabobank, ik hoop dat het mocht van
bij intern toezicht, moeten intensiveren. Ik denk dat voor-
wikkelen. De overheid ziet er dan op toe dat men zich niet
daar hebt u niets aan. Dit is, het is allemaal veel ingewik-
Piet, Piet Moerland, we kennen elkaar natuurlijk wel. Ik
al dat interne toezicht zich zal moeten beraden over ‘wat
al te veel naar zich toe rekent. Ook dat is heel verstandig.
kelder, dat weet ik ook allemaal, maar we houden het nu
zou nog wel eerst even zeggen, ik ga het niet met u heb-
doen we niet’, en daarmee doen ze hetzelfde als wat men
Dat is een natuurlijke taakverdeling.
even simpel, we reduceren het echt tot de kern, de essen-
ben over hele grote maatregelen. Want mensen die hele
in verstandig bedrijfsleven doet. ‘Wat doen we niet?’, niet
tie. En dat heeft dus een enorm gevolg gehad, want door dit
grote supermaatregelen voorstellen, die willen eigenlijk
‘Wat doen we wel?’; er zijn altijd ideeën zat. Maar binnen
En dus is mijn vraag aan u: Waar zijn die gesprekskringen
verdienmodel, noem ik het maar even, is er een ‘is gelijk
nooit veranderen. Die zeggen, het moet heel groot, en dan
welke lijn blijven we? En als je dat doet, bij ‘Wat doen we
over de volkshuisvestelijke professionaliteit in uw kring?
teken’ ontstaan tussen winst en sociaal streven.
hopen ze dat het vastloopt, en in Nederland is dat ook bij-
niet?’, dan kun je toch het bestuur een zekere vrijheid
En waar zijn de publicaties? Waar is de publicatiereeks?
na altijd zo. Dus ik ben meer voor kleine stappen, zeker
geven. Mits ze maar binnen die lijn blijven.
Waarom zie ik daar zo weinig van? En ik heb toch echt,
‘Mensen die hele grote supermaatregelen voorstellen, willen eigenlijk niet veranderen’
in het begin. Dan kan je leren lopen, dan kan je daarna
ook voor deze speech, weer goed gekeken.. Waar is dat
wat groter worden, enz. enz. Het grootste verschil is het
Wat ik ook wel heel graag zou zien, bij dat interne toe-
nou allemaal? Ik heb natuurlijk ook gekeken toen ik zelf
verschil tussen niet bewegen en wél bewegen. Hoe klein
zicht, is dat u zich allemaal aan de AedesCode gaat hou-
moest kijken, en ik zie er nog steeds veel te weinig van.
de beweging ook is.
den. Dat is een hele mooie code, afgeleid van de Tabaks-
Nogmaals, u kunt zoiets professioneels niet aan Den Haag
blad Code, enz. En zou het nou niet heel aardig zijn dat
overlaten, dat zou ik toch heel jammer vinden.
Er zijn hele interessante erfpachtvormen, dat staat dan als
wanneer de heer Calon in de Kamer moet verschijnen, hij
enige artikel in Aedes, van De Veste en Elkien. En ik heb
daar kan zeggen: “Aan het eind van dit jaar houdt elke
Tucht
in Engeland gezien dat er hele interessante vormen zijn
woningcorporatie zich aan de AedesCode. Zowel qua
Op weg naar het einde nog één pijnlijk woord, één hard
van nieuwe soorten huurkoop. Waar je begint met huren
bemensing, en natuurlijk aan de reglementen en de hele
woord: tucht. Het CPB wijst er ook al op dat u in een soort
Met andere woorden, Gordon Gekko die zei nog ‘Greed
en als je dan wat meer kan betalen, dan wordt dat eigen-
mikmak, maar ook qua bemensing”. En u zou zich moeten
tuchtloze zone zit. Het is niet te verwarren met het Red
is good’ en in uw sfeer is het adagium gegroeid dat Winst
dom. En ik denk dat er heel veel mogelijkheden zijn, dat
afvragen wat het zou betekenen als hij dat aan het eind van
Light District, dat zou ook nog wel aardig zijn. U zit in een
Sociaal is. En wie kan daar tegen zijn? Wie kan er tegen
werd al genoemd. Als je het goed aanpakt zijn er heel veel
dit jaar niet kan zeggen. Stelt u zich voor dat hij daar staat
zone waar veel tucht ontbreekt. De tucht van uw profes-
die sociale winstbewuste mensen als Meulenkamp, die
mogelijkheden in de securiteringssfeer. Maar goed, het eist
voor de parlementaire enquête commissie en dat dan niet
sie ontbreekt. Er is geen volkshuisvestelijke tuchtrechter,
veel bereikt heeft in de Bijlmer, en als Erik Staal, die veel
wel veel, maar het kan dus wel. En ik denk dat het echt die
kan zeggen.
zoals die er bij de accountants, bij de advocaten en bij de
bereikt heeft in Rotterdam? Wie kan daar tegen zijn? Wat
kant op moet, want we moeten ook naar die grote strate-
moeten Raden van Toezicht daar tegenin brengen? Als we
gische pijl kijken, die als het ware door die vier scenario’s
Ik heb ook al het nodige gezegd, in één van die redevoe-
het helpt, maar goed hij is er dus wel. Maar bij u is die er
daar nog even bij tellen hoe die Raden van Toezicht zijn
heen loopt. Als er in Nederland zo ongeveer 35 procent
ringen, over extern toezicht. Daarom wou ik dat nu niet
dus niet.
bemenst. Ze stammen - voor een belangrijk gedeelte toch
sociale woningbouw is en in Europa 17, nou dan heb je
doen. Dat gaat daar overigens niet raar.
nog wel qua sfeer en bemensing - uit de pré-bruteringspe-
toch echt geen consultant nodig om te begrijpen waar die
riode. Als dat zo is, hoe kan het dan niet fout gaan? Dus,
pijl naar toe wijst. En dat u daar dus toch hoe dan ook uw
De verantwoordelijkheid van professionals
zijn er óf niet, óf toch wel sterk verouderd. En ja hoor, in
initiatieven moeten slaan op dit probleem.
weg naartoe zult moeten vinden.
Overal, in elke andere sector, nemen de professionals het
deze zaal zitten natuurlijk alleen maar mensen bij wie het
voortouw. Of je nou over financiële mensen praat, die heel
voor elkaar is, dat weet ik ook wel, maar toch.
24 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
medici wél is. Zelfs bij het voetballen is die er, niet dat
Er is geen tucht van serieus te nemen toezichthouders. Die
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 25
Wat er vooral ontbreekt is de tucht van de markt. Ik zeg
Waarom? Als er concurrentie is, die een zekere mildheid
Of is het vijf óver twaalf? Of zijn wij allemaal reddeloos
helemaal niet dat de markt onbelemmerd zou moeten
heeft, dus niet moordend is, zodat u nog, schertsend, over
verloren omdat er allang ergens bij de ‘’Powers that be’’ is
woeden in de corporatiemarkt, maar iets anders is dat die
uw ‘concullega’s’ kunt spreken.
besloten dat het corporatiestelsel moet worden opgedoekt.
tucht nu ontbreekt. U hoeft niet te strijden voor uw kre-
Wat zie je dan altijd? Dat er door die concurrentie ook een
Persoonlijk zou ik zowel het eerste, maar ook het laatste
dieten, want die zijn gegarandeerd. Dus de toets van de
zekere competitie ontstaat. Mijn vishandel heeft trots een
antwoord afkeuren. En ik hoop dat u nu inmiddels begrijpt
bank, ook van de bank van Nederlandse Gemeenten, is
plakkaat buiten hangen dat ‘ie de beste vishandel van 2011
waarom ik dat zou doen.
marginaal. Wat gaan ze er voor doen? Hebben ze niet al te
is. En dat blijft echt wel tot 2013 hangen hoor, dat plak-
veel ruzie met de gemeente? Hoe zit het in elkaar? En dan
kaat. De advocaten hebben pleitwedstrijden, de filmers
Mag ik u tot slot een nuttige, en ook wel aangename beraad-
komt er een garantie. Er is een garantie, een WSW fonds,
hebben het Gouden Kalf, of de Oscar. De wetenschappers
slaging toewensen?
oké, daar komt het krediet.
hebben de Spinoza Prijs, of de Nobelprijs. En wat hebt u? Ik hoop het nog mee te maken, dames en
Ik merk nu, omdat ik een beetje mee mag kijken, wat het
heren, dat u de Wibautprijs gaat uitreiken. De jaarlijkse of
betekent als je dus buiten dat garantiestelsel wil opereren.
tweejaarlijkse Wibautprijs. Ja, u heeft ook een prijs voor
Met securisatie constructies. Dan wordt je echt helemaal
beste jaarverslag, dat weet ik, maar ik wou eigenlijk dat
door de mangel gehaald voor wat betreft je business case,
u het gewoon over de volkshuisvestelijkheid had en dat
en ook heel stevig vooral wat betreft je governance. Want
daar een prijs voor komt. De Wibautprijs. Dat zou toch erg
zo’n bank zegt natuurlijk: “Ja allemaal heel leuk, maar dit
mooi zijn. En waarom zou u er niet blijk van geven dat u
gaat over kredieten die 30 jaar lopen, waarmee een organi-
trots bent op uw vak? Waar kunnen wij dat nu aan zien?
satie al die tijd mooi weer kan spelen. Maar het geld moet
Aan zo’n Wibautprijs zouden wij dat kunnen zien.
Dank u wel. Arthur Docters van Leeuwen
wel terugkomen. Het is onze reputatie. Daar moeten wij wel een zekere garantie voor hebben.” Dus die tucht, die
Een belletje
ontbeert u.
Tot slot, helemaal op het tot slot, zou ik niet willen eindigen met een nóg verpletterende donderslag. Ik moet
En de tweede tucht die u ontbeert is die van de concurren-
zeggen, ik heb wel even met de gedachte gespeeld, maar op
tie met elkaar. U bent allemaal op uw eigen terrein mo-
een gegeven moment houdt het een keer op.
nopolist. Dat heeft mij verbaasd. Want dat is voor andere publieke diensten helemaal niet zo. Dat is niet zo voor
Dus ik doe het anders, ik eindig niet met een enorme don-
waterleidingbedrijven. Dat is niet zo voor busonderne-
derslag, maar met een klein bijna onhoorbaar belletje. Dat
mingen. Dat is niet zo voor energiebedrijven. Die hebben
over dertig seconden afgaat, in uw hoofd. En dat gaat af
notabene zelf gevraagd om een concessiestelsel. En ik
nadat u de volgende meerkeuzevraag hebt beantwoord.
denk ook dat als u het niet bedenkt, dan bedenkt de staf
Voor uzelf. Dus niet voor mij, maar voor uzelf. En straks
van de parlementaire commissie dat wel. Niettemin denk
voor de mensen met wie u werkt. De vragen zijn; Loopt
ook ik dat het heilzaam zou zijn, en dat u er dus verstandig
het allemaal zo’n vaart niet?, dat is nummer één. Nummer
aan zou doen om dit soort dingen te gaan bedenken.
twee is; Is het vijf vóór twaalf? Ja of nee? Is het twaalf uur?
26 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 27
5
het kiezen van één van deze thema’s, maar juist de integrale
Afhankelijk van het scenario zal de woningcorporatie van de
benadering biedt de meeste kansen op een toekomstbesten-
toekomst zich uitsluitend nog richten op de huishoudens met
dige woningcorporatie. Het uitgangspunt is: zorg dat alle zes
de laagste inkomens of ook de midden- en hogere inkomens
thema’s goed zijn gedefinieerd en georganiseerd. Dit biedt de
tot haar doelgroep rekenen. Investeringen in leefbaarheid zijn in
woningcorporatie in essentie een toekomstbestendige basis.
alle scenario’s relevant voor een optimaal behoud van de waar-
De specifieke kenmerken van de afzonderlijke organisatie én
de van de vastgoedportefeuille. Slechts in sommige scenario’s
haar omgeving geven hier vervolgens een unieke custom made
is leefbaarheid als ‘sociale doelstelling’ nog relevant. Zo is in het
invulling aan.
scenario Ruimte aan de Regio denkbaar dat andere organisaties zoals de gemeente, welzijnsorganisaties of jeugdzorg, deze
Getting started...
Robuuste opties
De integrale benadering stelt ons voor de vraag: waar te beginnen? Met andere woorden: met welke kleine stappen kan morgen al concreet worden begonnen? Per thema hebben we zo concreet en klein mogelijke stappen benoemd. Onze belangrijkste conclusie van het onderzoek is daarmee: get started!
De vier scenario’s tonen uiteenlopende reële toekomstbeelden. Ze vormen als het ware ‘windtunnels’ waarin de woningcorporaties
thema 1
hun bedrijfsidee als proefopstelling kunnen plaatsen. Net zoals ontwerpers in de bouw een maquette in een windtunnel plaatsen om te
De scherpte van de koers
bezien hoe het gebouw zal reageren onder verschillende klimaatomstandigheden, zo zijn de huidige woningcorporaties in de vier scenario’s geplaatst. Hoe houdt de woningcorporatie van vandaag stand in de vier geschetste scenario’s van ‘de windtunnel van 2025’? Welke opties zijn er om in de verschillende scenario’s te
Dit levert de volgende thema’s op:
taken voor hun rekening nemen.
“Strategie draait in essentie om de vraag: wat doe je níet?” - Michael Porter De omgeving van de corporaties is zeer dynamisch. Dit kan
Robuuste opties:
ertoe leiden dat de strategie van gisteren vandaag al achter-
- Herijking van organisatiedoelen en strategie
haald lijkt. Onderzoek welke signalen op veranderingen in het
- I nvestering in (product)innovatie in een dynamische omgeving
speelveld wijzen. Niet alles ligt in de beïnvloedingsmogelijkhe-
overleven? De opties die in álle scenario’s relevant zijn om uit
- De scherpte van de koers
te voeren, noemen we robuust. Robuust bestand tegen de
- De conditie van de organisatie
De gestaag verbredende taakopvatting heeft de woningcorpora-
mogelijkheden worden gemaakt, hoe groter ook het adaptief
instellingen van onze windtunnel. Deze robuuste opties bieden
- De klanten
tie met een waaier aan activiteiten opgezadeld. Verbreding van
vermogen op bijvoorbeeld de (uitkomsten van de) parlementaire
daarom voor bestuurders van woningcorporaties handvatten om
- De staat van samenwerking en alliantievorming
de doelgroepen, sociaal-maatschappelijke vraagstukken, samen-
enquête, de wijzigingen in de rentetarieven, de verkiezings-
toekomstbestendig te handelen.
- De mate van transparantie en legitimatie
levingsopbouw, maatschappelijk vastgoed, openbare ruimte,
uitslagen of nieuwe Europese wet- en regelgeving. Bedenk
- De (financiële) continuïteit
bestrijding van schooluitval etc. Kortom; een verruiming van het
welke invloeden hun uitwerking op uw ondernemingsstrategie
takenpakket. De maatschappelijke druk op de woningcorporatie
en -doelen hebben. Het lijkt een open deur, maar het adaptief vermogen begint met het oog hebben voor de omgeving.
Veel van de robuuste opties zijn geïdentificeerd door de deelne-
den. Hoe meer heldere keuzes vanuit de directe beïnvloedbare
mers tijdens het symposium ‘Op weg naar 2025’ op 28 maart
Integrale benadering
zal echter niet afnemen. Een ondernemingsstrategie is gebaat
2012. De ordening van deze opties is aangebracht op basis van
De robuuste opties hebben een integraal karakter: de zes
bij een heldere focus. Daar past niet een onophoudelijke stroom
de interviews, de bijeenkomsten met de klankbordgroep en de
thema’s vormen de bouwstenen van de corporatie van de
aan nieuwe activiteiten bij.
dialogen tijdens het symposium.
toekomst. Deze thema’s zijn voor velen bekende thema’s. Niet
28 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Ongeacht de ongewisse uitkomst is het in alle gevallen relevant dat de doelen van corporaties leidend zijn voor de inrichtingsOp weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 29
principes van de organisatie. De strategie die ten uitvoer
De positie van de woningcorporatie in de samenleving biedt de
Zo stelt een duidelijke focus op propertymanagement andere
thema 3
gebracht wordt, gaat in het beste geval uit van de omgevings-
mogelijkheid om maatschappelijke doelstellingen te verwe-
eisen aan de competenties van medewerkers dan een focus
De klanten
dynamiek. Het werkelijke succes hangt af van de wijze van
zenlijken. Tegelijkertijd vragen Europa en de markt oom een
op projectontwikkeling en bestaat sociaal beheer niet meer uit
implementatie die de borging in de organisaties veilig stelt.
evenwichtig level playing field. Hiertoe is het noodzakelijk om in
‘alles uit de kast halen’ om problemen van de klant op te los-
Robuuste opties
Een van de grootste valkuilen van strategievorming is dat het
eerlijke concurrentie in de markt te opereren, zonder staats-
sen. Training en strategische personeelsplanning bieden hierin
- Aanpassing van het producten- en dienstenpakket in lijn met de
verwordt tot een papieren tijger. Invoering, toepassing en terug-
steun. Deze positie creëert spanningen tussen het nastreven
ondersteuning.
koppeling moeten consequent plaats vinden (plan, do, check,
van de verschillende doelen binnen de corporatie. Een duidelijk
act).
onderscheid tussen de rollen van de woningcorporatie, is een
Getting started…
oplossing voor dit probleem. Drie rollen worden onderscheiden:
-C heck of de maatschappelijke en financiële rendementen
strategie; - Investering in de concurrentiekracht van VvE-beheer.
Met een groeiend wensenpakket van de huurder, wordt het
Getting started…
de vermogensrol, de maatschappelijke rol en de vastgoedrol.
- Check je corporatiedoelen en breng de strategie daarmee in lijn.
Het kunnen onderscheiden van de drie rollen en het handelen
Herijking van de strategie is gebaat bij focus (wat doen we wél),
vanuit de verschillende perspectieven maken de afzonderlijke
maar maakt echt verschil door te bepalen wat er niét toe behoort.
maatschappelijke en financiële rendementen inzichtelijk. Een
-G a de dialoog aan met de generaties in je bedrijf;
rentie zich het eerst zal manifesteren. Dit speelt in de scena-
transparanter afwegingskader biedt ook nieuwe perspectieven.
-K om met het oog op het onderscheid in de rollen, met de
rio’s Krachtige Concurrentie en Ruimte aan de Regio dan ook
- Hanteer de strategie als heldere afbakening voor het nemen van
voldoende onderscheidend inzichtelijk zijn gemaakt; -S tuur de organisatie, passend bij de strategie, actief aan op dit
voor corporaties steeds belangrijker om hun producten en diensten hierop aan te passen (outside in benadering). Dit geldt met name voor het middensegment, omdat hier de concur-
onderscheid;
beslissingen; daaraan vasthouden is cruciaal. Hiermee houd je de
De vereniging van de drie rollen in één organisatie biedt vele
medewerkers tot een nadere afbakening wat wél en wat níet
het sterkst. Mede door de individualisering, de vergrijzing en
koers scherp.
voordelen. Het daadwerkelijk organisatorisch scheiden van de
meer tot de kernactiviteiten behoort;
toenemende lokale verschillen, zal dit echter ook in de andere
rollen hoeft daarom niet in alle gevallen wenselijk te zijn.
-M aak in het licht van de strategie een start met de herijking van
Treacy & Wiersema) die vanuit het klantperspectief kunnen wor-
de HRM-strategie.
thema 2
Optimalisatie van de organisatie-inrichting en de bedrijfsvoe-
De conditie van de organisatie
ring zijn voor de meeste woningcorporaties de afgelopen
scenario’s een rol spelen. Er zijn drie basisstrategieën (naar den bekeken. : 1. Customer Intimacy betekent voor de klant: “unieke service,
jaren gangbare thema’s geworden. Dit blijft ook in alle toe-
doelen stellen
precies wat ik zoek, op maat gemaakt”. Hier is sprake
Robuuste opties
komstscenario’s relevant. Het gaat zowel om de harde- (optima-
- missie - doelstellingen
van productdifferentiatie die draait om het creëren van
- Centraal stellen van flexibiliteit en aanpassingsvermogen in je
liseren bedrijfsprocessen en ICT ondersteuning), als de zachte
organisatie en verankering daarvan in competenties;
onderscheid.
kant (aandacht voor cultuur- en leiderschapsaspecten).
2. O perational Excellence betekent: “betrouwbare kwaliteit,
strategie
- Monitoring van het optimalisatiepotentieel. Meting van je werkprocessen en vergelijking met de “best in class” niet alleen binnen de corporatiebranche maar ook daar buiten; - In de bedrijfsvoering onderscheid maken tussen de verschillende rollen van een woningcorporatie; - Aanpassing organisatiecultuur en leiderschap aan de dynamische omgeving waarin de corporaties moeten werken; - Vergroting aandacht voor HRM en competentie-ontwikkeling medewerkers.
geen fouten, aantrekkelijke prijs”. In de praktijk gaat het De medewerkers, die zich vanuit historische, vaak politiek gedreven, betrokkenheid inzetten voor de volkshuisvesting, zien zich in de huidige tijd geconfronteerd met een alom aanwezige
realiseren - kwaliteit t/m planning - research t/m service
hebben in veel gevallen één of meerdere fusies achter de rug,
hierbij vaak om tegen zo laag mogelijke kosten een zo hoog mogelijk marktaandeel te bereiken. Met operational excellence kan een lage marktprijs gerealiseerd worden.
organiseren
trend tot verzakelijking binnen ‘hun’ corporatie. De organisaties
3. P roduct Leadership betekent: “het meest innovatief, cultuur
systemen
constant vernieuwend, leidend in de markt”
die nog niet in een heldere bedrijfscultuur zijn omgezet. Ook het nieuwe sturen op heldere kaders van de ondernemings-
personeel
strategie vraagt, in combinatie met de snelle veranderingen die voor de deur staan, een heroriëntatie op de HRM-strategie.
30 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
managementstijl
structuur
Een keuze voor een bepaalde klantstrategie zal onderdeel uitmaken van de algemene doelstellingen en strategie van de
Afbeelding 6: de zes ontwerpvariabelen in relatie tot doelen en strategie
woningcorporatie. Vervolgens wordt de organisatie dusdanig Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 31
ingericht dat de doelgroep optimaal kan worden bediend. Elke
veel appartementencomplexen aanwezig zijn en verkoop ervan
keuze vereist een eigen communicatiestrategie per doelgroep.
mogelijk is. De professionalisering van private VvE-beheerders
De inzet van social media bij marketing- en beheeractiviteiten
vormt een geduchte concurrentie op de markt van vastgoedbe-
zal hierin een bepaald worden.
heer. Het eerste terrein waarop de woningcorporaties concurrentie zullen gaan voelen. Met de toenemende verkoop van wo-
Het lijkt voor de hand te liggen om DAEB-activiteiten onder
ningen, wordt een oud begrip geïntroduceerd: verspreid bezit,
te brengen bij operational excellence, vanwege de noodzaak
tegenwoordig ook gespikkeld bezit genoemd. In complexen of
tot het besparen van kosten. Niet uitgesloten is dat dit voor
straten waarin verspreid bezit aanwezig is, ontstaat een nieuw
sommige segmenten ook in de niet-DAEB-activiteiten van
vraagstuk. Hoe wordt goed beheer veilig gesteld? Concurrerend
toepassing kan zijn. Omgekeerd geldt hetzelfde voor de andere
beheer van gespikkeld bezit vraagt om professionalisering.
klantbenaderingen als costumer intimacy en productleadership.
Het is denkbaar dat er gemeenschappelijke verenigingen van
Mits betaalbaar kunnen deze strategieën ook van toepassing
wijkeigenaren ontstaan. Directe betrokkenheid van bewoners,
zijn op DAEB-activiteiten.
eigenaren en huurders biedt vele voordelen op het gebied van sociale cohesie, beheer en onderhoud.
De focusstrategie van Porter is gericht op het concurreren op één heel duidelijk, nauw omschreven marktsegment. Binnen
Getting started…
die duidelijke focus kan vervolgens weer worden gekozen voor
- Bedenk wie nu je klanten zijn en hoe ze zich onderscheiden in
het realiseren van een kostenvoordeel (operational excellence), óf voor het creëren van een duidelijk onderscheid in producten en diensten (customer intimacy). Hier worden verschillende strategieën dus gecombineerd. Bedrijven die een focusstra-
afzonderlijke klantengroepen (segmentatie); - Breng het dienstverleningsconcept in lijn met de strategische keuzes gericht op doelgroepen en bijpassende communicatie-kanalen;
tegie hanteren, kennen hun klantengroep vaak heel goed.
- Stel vast of je corporatie ‘social media’-proof is;
Meestal zijn deze klanten ook erg loyaal, omdat ze weten: dit
- Professionaliseer het VvE-beheer. Haal de benodigde kennis in
bedrijf is er specifiek voor mij. Tot nu toe bestaat deze groep in
huis en richt je primaire processen erop in om concurrerend te
de volkshuisvesting uit studentenhuisvesters en seniorenhuis-
worden.
vesters. Niet uitgesloten is dat hier een uitbreiding zal ontstaan naar woningcorporaties die zich uitsluitend voor specifieke doelgroepen op de markt zullen begeven. Met een verdienmodel waar verkoop van woningen (al dan niet met riskante terugkoopverplichting van de corporatie) een aanzienlijk onderdeel van het primaire proces uit maakt, wordt aandacht voor VvE-beheer steeds belangrijker. Dit is in verschillende scenario’s denkbaar, en vooral in groeigebieden waar 32 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
€ Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 33
thema 4
Samenwerken kan met verschillende partijen: met andere
Door wederzijdse verwachtingen af te stemmen en oog te
Voor de legitimatie van de sector nu en in de toekomst is het
Samenwerking en allianties
corporaties, leveranciers, financiële instellingen of (lokale) over-
hebben voor elkaars belangen, kan worden gezocht naar een
van groot belang dat er goed toezicht gehouden wordt op
heden. In scenario’s waar op zoek moet worden gegaan naar
door alle partijen gedragen oplossing, met respect voor elkaars
datgene waar de corporatie mee bezig is: doen we de juiste
Robuuste opties
financiering buiten het garantiestelsel om, kan samenwerking
belangen.
dingen? Hoe beter het interne toezicht presteert, hoe meer
- Vergroting aandacht voor stakeholdersmanagement, benodigde
financiële schaalvoordelen bieden. Ook kan worden samenge-
competenties in huis halen; - Ontwikkeling van samenwerking en alliantievorming tot kerncompetenties van de woningcorporatie van de toekomst; - Initiatie van nieuwe (horizontale en verticale) vormen van samenwerking.
ruimte er is om zelf te sturen. Een goedwerkend systeem van
werkt met partijen gericht op het aanbieden van een totaal-
Getting started…
countervailing power versterkt de prestaties van de organisatie.
pakket aan dienstverlening aan de huurder, zoals energiemaat-
- Inventariseer in het kader van de strategie de complexe opgaven
De kwaliteitsverbetering van het interne toezicht maakt een
schappijen, zorg- en welzijnsinstellingen of pensioenfondsen.
binnen de organisatie en bepaal de urgentie ervan;
extra sprong als er oog is voor het scharnierpunt tussen in- en
Aangezien de woningcorporaties niet meer als vanzelfsprekend
-G a op zoek naar de gezamenlijke belangen met (mogelijke)
de betalende (en daarmee de bepalende) partij zijn, moeten de
samenwerkingspartners. Maak daarbij onderscheid tussen
moment elk een eigen dynamiek zonder samenhang te kennen.
samenwerkende partijen op zoek naar een nieuw evenwicht. Dit
organisatie-, individuele- en collectieve belangen.
De huidige AedesCode en de Governancecode Woningcorpora-
extern toezicht. Deze twee vormen van toezicht lijken op dit
Samenwerking biedt voordelen als het vergroten van efficiency,
vraagt om een andere, meer open houding bij corporaties en
ties bieden heldere kaders voor verbeterd toezicht. Omdat op
gebruikmaken van elkaars competenties, een betere coördina-
samenwerkende partners.
dit moment de sector uit alle macht moet proberen de eenheid te versterken, is onderschrijving van de AedesCode en de
tie van de keten (verticale samenwerking) of het gezamenlijk aantrekkelijker bedienen van de markt (horizontale samenwer-
1.
Macht wordt niet geëtaleerd.
daarmee verbonden Governancecode Woningcorporatie voor
king). In een complexer wordende samenleving en een kwets-
2.
Winst mag niet openlijk worden genoten.
de sector als geheel een conditio sine qua non. Maar daarmee
bare economie zullen instellingen, overheden en bedrijfsleven
3.
Resultaten moeten in houdelijk worden gerechtvaardigd.
is het nog niet gedaan. Het toezicht wordt namelijk verder ver-
in toenemende mate afhankelijk van elkaar zijn. Voorheen
4.
Niet op twee borden tegelijk schaken.
sterkt als de samenhang van toezicht binnen de driehoek Raad
zorgde een min of meer afgebakend speelveld ervoor dat elke
5.
Geen tussentijdse wijziging van de spelregels.
van Bestuur, intern en extern toezicht verder ontwikkeld wordt.
instelling, partij of onderneming zijn eigen taken en rol vervulde.
6.
Bereidheid om een extra mijl te gaan.
7.
Voor wat hoort wat.
Waardesturing kan helpen inzichtelijk te maken welk ‘offer’ op
De toenemende afhankelijkheid leidt echter tot een groeiende
8.
Proportionaliteit van acties en reacties.
het gebied van het financieel rendement ten goede komt aan
noodzaak tot samenwerking. Er zijn geen vanzelfsprekende
9.
Geen aantasting van kernwaarden van leden van de groep.
partijen meer die in staat zijn om een voorgenomen plan eenzij-
10.
Loyaliteit aan de besluitvorming.
dig tot uitvoering te brengen. Hoe complex ook, samenwerking
Afbeelding 7: Spelregels in samenwerkingsverbanden (naar de Bruijn en Ten Heuvelhof, 2004)
Afbeelding 8: Kernelementen van samenwerking (naar Kaats en Opheij, 2012)
thema 5 Transparantie en legitimatie
is een absolute noodzaak om complexe ruimtelijke, sociale of volkshuisvestelijke vraagstukken op te lossen. Deze situatie
De noodzaak om complexe problemen op te lossen door samen
drijft partijen meer in elkaars armen om door samen te werken
te werken vraagt van de personen die hieraan uitvoering moeten
Robuuste opties
toch bepaalde doelstellingen te bereiken. Hierbij hoeft de
geven, nieuwe inzichten en vaardigheden. Dat geldt voor alle
-P rofessionalisering van het interne toezicht met aandacht voor
corporatie niet altijd de regierol op zich te nemen. De troef die
samenwerkende partijen. Stakeholdersmanagement is dan ook
zij in handen heeft, is dat ze eigenaar van vastgoed is en door
niet voor niets een discipline die sterk in opkomst is.
jarenlange betrokkenheid van oudsher vele partijen kent.
In 2025 is stakeholdersmanagement net zo ingeburgerd als vastgoedbeheer nu.
het scharnierpunt tussen in- en extern toezicht; - Vergroten inzichtelijkheid en transparantie bedrijfsvoering (maatschappelijk en financieel); - Vergroting van de zichtbaarheid van de toegevoegde waarde van corporaties in de samenleving.
34 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
het maatschappelijk rendement. Door financieel en maatschappelijk rendement te expliciteren op alle beleidsniveaus (totaal, wijk en complex), kan de corporatie sturen op zowel maatschappelijk als financieel rendement. Dit is de praktische uitvoering van het onderscheiden van de maatschappelijke rol en de vastgoed- en vermogensrol . Dit is niet alleen relevant om te kunnen sturen, maar ook om naar buiten toe inzichtelijk te maken wat een corporatie bijdraagt aan de samenleving. Het ambacht van de beroepsgroep die zich bezig houdt met volkshuisvesting kent vele gedaanten. In de eerste plaats vanwege de veelzijdigheid van het vak. Evenwel zou het de professionals niet misstaan om een eigen beroepsgroep op te richten waarin Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 35
via standaarden, normen en toezicht op de professionalisering
thema 6
ontwikkeld, bijvoorbeeld peer lending, onderlinge leningen of bij
plaatsvindt de waarborg voor kwaliteit geboden wordt. Een
De (financiële) continuïteit
andere partijen.
bijbehorende gedragscode voor alle volkshuisvesters en een tuchtrechtelijke geschillenregeling maken de beroepsgroep van
Robuuste opties
Het aandeel sociale huur op de woningmarkt in Nederland is
volkshuisvesters tot volwaardige professionals.
-O ntwikkeling van alternatieve verdienmodellen.
veel hoger dan gemiddeld in Europa. Hiermee lijkt het ‘toekomstkompas’ als vanzelf naar meer marktwerking te wijzen.
De legitimatie van de corporatiesector ligt voor een groot deel
Met het ‘duurder worden’ van financiering, de terugloop van in-
Vanuit die optiek lijkt niet te ontkomen aan het verkleinen van
verankerd in de binding met de lokale omgeving. Recente
komsten uit bouwprojecten, en de verkoop van woningen zal op
het aandeel sociale huur op de woningmarkt. Met het toewer-
incidenten laten echter zien dat dit onvoldoende is gebleken.
zoek moeten worden gegaan naar innovatieve oplossingen om
ken naar gelijke regels voor alle aanbieders op de woningmarkt
In een samenleving waar burgers steeds mondiger, autonomer
als corporatie toekomstbestendig te blijven. In alle scenario’s is
wordt een level playing field gecreëerd, waarmee de woon-
en veeleisender worden, is gerichte communicatie op verschil-
het daarom relevant op zoek te gaan naar nieuwe verdienmo-
consument uiteindelijk meer gebaat is. Staatssteun komt dan
lende niveaus van groot belang. Maak daarom actief zichtbaar
dellen. Wat kunnen bijvoorbeeld nieuwe erfpachtconstructies of
alleen ten goede aan de huurders (subject) die het echt nodig
wat corporaties toevoegen aan de samenleving en de volks-
vormen van huurkoopovereenkomsten hierin betekenen? Ook
hebben, en niet aan de vastgoedportefeuille (object) van een
huisvesting. Niet alleen aan huurders en buurtbewoners, maar
samenwerking met andere corporaties om gezamenlijk financie-
corporatie.
ook aan de rest van Nederland. Laat ook zien dat het toezicht
ring te organiseren, kan oplossingen bieden.
geprofessionaliseerd wordt. Communiceer de nieuwe gedrags-
Getting started…
codes naar de samenleving. Kortom: werk (op zowel lokaal- als
De nieuwbouw staat op een historisch dieptepunt. Verwacht
-O ntwikkel expliciete ‘in control’-normeringen;
nationaal niveau) aan een sterk en positief imago dat recht doet
wordt dat er tot 2025 de grootschaligheid van de nieuwbouw
-B ereid binnen de kaders van de ondernemingsdoelstellingen de
aan de toegevoegde waarde van de sector.
als in de afgelopen decennia niet meer zal terug keren. De verworven grondposities hebben dan ook grotendeels hun
sanering van de grond- en ontwikkelportefeuille voor; -C heck of de maatschappelijke en financiële rendementen vol-
Getting started…
waarde verloren. Dit verlies is deels al genomen, maar de lucht
doende onderscheidend inzichtelijk zijn gemaakt;
- Verbind je (voor zover nog niet van toepassing) aan de AedesCode
en de dromen moeten er in sommige gevallen nog uit geperst
-B epaal de potentie van nieuwe verdienmodellen.
en de daarmee verbonden Governancecode Woningcorporaties; - Introduceer in het toezicht systemen die de professionalisering verder versterken;
worden. Dit vraagt in enkele gevallen om grondige maatregelen ter voorkoming van grote financiële schade bij woningcorporaties en gemeenten.
- Hecht niet alleen aan systemen, markeer het vooral in “gedrag” - Scharnier extern en intern toezicht;
Het beperken van de financiële risico’s is een permanen-
- Het kort geleden geïntroduceerde voorstel voor peer review1
te occupatie binnen de woningcorporaties geworden. Een
uitwerken en toepassen; - Ontwikkel een orde voor de beroepsgroep van volkshuisvesters met een eigen gedragscode; - Bereid je gezamenlijk, maar ook als individuele corporatie, voor
financieel dashboard wordt daarvoor veelal gebruikt, zodat de financiële ratio’s zoals ICR en LTV op de voet gevolgd worden. Naarmate de financierbaarheid in de sector verder onder druk komt te staan, zullen ook nieuwe financieringsbronnen gezocht
op de parlementaire enquête: onderneem actie en maak dit
moeten worden. Naast de noodzakelijke volumevergroting bij
zichtbaar.
financieringen worden nieuwe vormen buiten de banken om 1
Marien de Langen (Stadgenoot) op het AedesForum, 4 februari 2012
36 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties. | 37
6
Colofon Op weg naar 2025. Over de toekomst van woningcorporaties is een uitgave van Twynstra Gudde Adviseurs en Managers Auteurs Ilta van der Mast Manager Adviesgroep Woningcorporaties e-mail: ima@tg.nl tel. 033 - 4677230
Adviesgroep Woningcorporaties Twynstra Gudde
Erwin Folkers Adviseur Woningcorporaties e-mail: efl@tg.nl tel: 033 - 4677230
Gericht op de noodzakelijke vernieuwingen in de sector advise-
gebied van volkshuisvesting, vastgoed, ruimte, zorg en leefbaar-
Als adviesgroep woningcorporaties willen we onze brede
ren wij onze opdrachtgevers bij concrete vraagstukken op de
heid adviseren wij over de meest complexe vraagstukken én de
kennis en ervaring voor de corporaties inzetten en op een
terreinen van:
strategische vertaalslag naar uw organisatie.
gepassioneerde manier de woningcorporatie van de toekomst
- strategievorming, - organisatieontwikkeling en bedrijfsvoering.
helpen vorm geven. Wij halen het beste uit onszelf om woningOm uw doelen zo effectief en efficiënt mogelijk te maken,
corporaties gereed voor de toekomst te maken.
adviseren onze adviseurs u over organisatieontwikkeling en Op het terrein van strategievorming adviseren wij over een
bedrijfsvoering. Teneinde de nieuwe organisatiestrategie in uw
Contactgegevens:
optimale fit tussen een veranderende omgeving en uw strate-
organisatie te verankeren, begeleiden wij organisatieveranderin-
Twynstra Gudde, Adviesgroep Woningcorporaties
gisch kader. We staan u graag terzijde bij een actuele herijking
gen en ondersteunen wij bij het ontwikkelen en borgen van de
T: 0 33 - 467 7230
van uw ondernemingsstrategie. Met inzet van de methode van
implementatie daarvan. Cultuur- en leiderschapstrajecten zetten
E: woningcorporaties@tg.nl
de Toekomstdialoog© kunt u versneld uw strategie bijstellen.
wij in voor een effectieve veranderaanpak. Onze expertise
I: www.TG.nl
Daarbij wordt gebruik gemaakt van een uniek hoorspel dat uw
zetten wij in voor optimalisatie en implementatie van bedrijfs-
organisatie als het ware in de windtunnel van 2025 plaatst.
processen, inclusief de benodigde ICT-structuur. We zetten
Of bel rechtstreeks met:
Onze adviseurs helpen u graag bij het ontwikkelen van pas-
waardesturing in om te kunnen sturen op het financiële- en
Ilta van der Mast - Manager Adviesgroep Woningcorporaties
sende dienstverleningsconcepten, het initiëren en borgen
maatschappelijke rendement van corporaties.
06 53 210 998
van samenwerkingsvraagstukken of het ontwerpen van een geactualiseerde HRM-strategie. Dankzij onze kennis op het 38 | Op weg naar 2025. Toekomstroutes voor woningcorporaties.
Redactie Twynstra Gudde Illustraties Studio Tween, Joost Nijhof, Siger Smit Vormgeving Joost Nijhof Drukwerk Klomp Uitgave © 2012, Twynstra Gudde, Amersfoort Niets uit deze uitgave mag op welke wijze dan ook verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever via marketing&communicatie@tg.nl
Op weg naar 2025. Toekomstroutes van woningcorporaties. | 39
Samen met onze opdrachtgevers komen tot nieuwe antwoorden op vragen, tot het creĂŤren van kansen. Dat betekent goed luisteren, durven doorvragen en kritisch blijven. Eigenschappen die onze adviseurs en managers kenmerken, zodat u de juiste strategische keuzes kunt maken. Resultaat: een andere, verfrissende kijk op uw vraagstuk, met oplossingen die echt werken. Onze adviseurs en managers staan u terzijde. Twynstra Gudde staat erachter.
Twynstra Gudde
Tel 033 4677777
Stationsplein 1
Fax 033 4677666
3818 LE Amersfoort
info@tg.nl
Postbus 907
www.twynstragudde.nl
3800 AX Amersfoort