INFORME CUATRIMESTRAL
REGISTRO DE INTERÉS ELECTRÓNICO
Edición Mayo - Agosto 2024
ALCALDE
Lic. Ricardo Quiñónez.
VICEALCALDE
Lic. Victor Martínez.
Equipo técnico:
Edición y dirección
Msc. Arq. Eva Campos. Dirección Ejecutiva.
Contenido y diseño:
Licda. Andrea Bardales, Coordinación de Promoción y Gestión Social.
Arq. Andrea Barrientos, Coordinación de Programas y Proyectos.
EMPRESA METROPOLITANA DE VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO.
Es una entidad técnica municipal que diseña y desarrolla políticas urbanas que faciliten el acceso a la vivienda digna y económica en la Ciudad de Guatemala. Promoviendo el "hacer ciudad" mediante operaciones urbanas sostenibles, permitiendo el acceso a la vivienda urbana, con atención especial a la población más vulnerable. A quienes se les facilita un registro de interés para direccionar la atención y acompañamiento en cuanto la adquisición de su primera vivienda.
REGLAMENTO DEL RÉGIMEN ESPECIAL PARA EL DESARROLLO DE VIVIENDA PRIORITARIA
Según el artículo 11 del Reglamento del Régimen Especial para el Desarrollo de Vivienda Prioritaria se debe “publicar cuatrimestralmente en resumen de los resultados del registro electrónico, protegiendo los datos e información personal, en los medios que sean autorizados por la Dirección de Comunicación Social de la Municipalidad de Guatemala.”
El registro de interés permite conocer las condiciones socioeconómicas de las familias interesadas en el programa municipal de vivienda prioritaria y asequible con el fin de socializar el análisis de datos a los actores relevantes del sector, incluyendo entidades de gobierno, bancarias, desarrolladores y organizaciones civiles.
El más reciente registro de interés reunió 953 personas interesadas, de las cuales un 56% son jefas de hogar, lo que resalta el papel clave que desempeñan las mujeres en la economía familiar. Este dato subraya la creciente participación de las mujeres como tomadoras de decisiones en el ámbito inmobiliario, demostrando su capacidad no solo para gestionar el hogar, sino también para liderar proyectos de inversión familiar a largo plazo, como la compra de una vivienda.
Gráfica 1. Jefes de Hogar
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU.
Gráfica 2. Estado civil.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU
Gráfica 3 . Núcleos familiares.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU
En relación al primer informe cuatrimestral del presente año (enero-abril) ha aumentado un 3% de personas interesadas que residen a las afueras de la ciudad. Un 17% de las familias vive actualmente en municipios aledaños, tales como Mixco, Chinautla, Villa Nueva y San Miguel Petapa. Este aumento refleja una tendencia creciente en la demanda de soluciones habitacionales por parte de familias que, debido a factores como la expansión urbana, la búsqueda de espacios más asequibles y mejores condiciones de vida, han optado por establecerse fuera del casco urbano y se enfrentan a la realidad de tener que desplazarse diariamente a la ciudad por razones de empleo o estudio. Estas personas invierten más de 3 horas al día en el tráfico, lo que afecta significativamente su calidad de vida. Como resultado, muchas de estas familias están en búsqueda de una opción de vivienda accesible dentro de la ciudad que les permita reducir el tiempo de desplazamiento, mejorar su bienestar y optimizar el balance entre sus responsabilidades laborales, educativas y familiares.
Gráfica 4. Lugar de residencia.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU.
Por otro lado, el 82% de los interesados ya residen en la ciudad de Guatemala, concentrándose principalmente en las zonas 18, 6 y 1 Estas áreas, aunque históricamente más accesibles en términos de costo, presentan desafíos en cuanto a opciones de vivienda asequible, infraestructura y calidad de vida, lo que impulsa a los residentes a buscar mejores oportunidades de vivienda dentro de la ciudad.
Gráfico 5. Zonas de residencial actual.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU.
La mayoría de las familias actualmente viven en casas, lo que genera ciertas resistencias hacia la opción de mudarse a un apartamento. Esta preferencia está influenciada por paradigmas negativos, como la percepción de espacios reducidos, falta de privacidad y menor conexión con áreas verdes. Sin embargo, un grupo considerable de estas familias ya vive en modalidades de propiedad horizontal o en condiciones incluso más limitadas, lo que las lleva a considerar los apartamentos como una alternativa viable. Estos últimos ofrecen mejores comodidades, seguridad y cercanía a servicios, lo que podría transformar su percepción inicial hacia una opción más práctica y moderna.
El registro de interés revela que un 53% de las familias interesadas en adquirir una vivienda actualmente alquilan, mientras que un 37% residen en propiedades de algún familiar bajo la modalidad de préstamo. Alquilar ofrece la ventaja de flexibilidad, ya que permite cambiar de residencia con mayor facilidad y no requiere una inversión inicial considerable; sin embargo, a largo plazo, implica gastos constantes sin generar patrimonio propio. Por otro lado, vivir en una propiedad prestada por familiares reduce costos habitacionales, pero puede implicar falta de estabilidad y limitaciones en cuanto a personalización o mejora del inmueble. Ambas situaciones, si bien ofrecen soluciones temporales, motivan a las familias a buscar una vivienda propia que les brinde seguridad y control sobre su espacio a largo plazo.
Gráfico 7. Situación actual de la vivienda.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU.
Del 53% de familias que alquilan, la mayoría paga hasta Q2,000.00 mensuales por su vivienda. Este monto, aunque asequible para ciertos segmentos de la población, representa una inversión constante que no genera retorno en términos de patrimonio. Para muchas de estas familias, el alquiler es una solución temporal que les permite acceso a vivienda sin un gran compromiso financiero inicial, pero a largo plazo, el pago mensual puede superar el costo de una cuota hipotecaria. Este factor impulsa a muchos a considerar la compra de una vivienda propia, ya que con un financiamiento adecuado, podrían destinar ese mismo monto o incluso menos a la adquisición de una propiedad, construyendo un activo para el futuro.
Gráfico 8. Pago actual de alquiler mensual.
Más del 50% de los interesados en adquirir una vivienda tienen ingresos mensuales que oscilan entre Q3,634.59 y Q7,269.18. Al comparar estos ingresos con el gasto promedio de Q2,000 al mes en alquiler, se observa que este representa entre el 27% y el 55% de su salario mensual. Este porcentaje es considerable, ya que una parte importante de sus ingresos se destina sólo al pago de la vivienda, dejando menos margen para otros gastos esenciales como alimentación, transporte, educación o ahorro.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU.
Gráficas 9. Ingresos mensuales.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU
Esto destaca la presión financiera que enfrentan estas familias y refuerza su interés en buscar alternativas de vivienda propia, donde, mediante una hipoteca, ese mismo monto podría traducirse en una inversión a largo plazo en lugar de un gasto recurrente sin retorno. Con una capacidad de pago de entre Q1,800 y Q2,500 para las cuotas mensuales de una vivienda, muchas de estas familias podrían destinar una cantidad similar o incluso inferior a la que ya están pagando en alquiler, pero con la ventaja de construir un patrimonio propio. Esta opción no solo les ofrecería mayor estabilidad financiera a largo plazo, sino también la posibilidad de mejorar su calidad de vida y asegurar un activo tangible para el futuro
Gráficas 10. Capacidad de pago mensual.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU
Además del pago de la cuota mensual de la hipoteca, las familias interesadas en adquirir una vivienda también contemplan el gasto adicional asociado al mantenimiento, que es común en propiedades horizontales y en edificios de apartamentos. Estas familias han expresado que pueden asumir un pago extra de hasta Q400 mensuales para cubrir los costos de mantenimiento, que generalmente incluyen servicios como seguridad, limpieza de áreas comunes, jardinería y reparación de infraestructura.
Al sumar este monto de Q400 a los gastos ya existentes por servicios básicos como agua y luz, que también representan una parte importante del presupuesto mensual, el impacto financiero sería mayor. Para estas familias, acostumbradas a vivir en propiedades donde estos costos no se manejan como pagos separados, la introducción de un cargo adicional por mantenimiento supone un desafío económico que deben considerar al evaluar la compra de una vivienda propia.
Gráficas 11. Capacidad de pago por mantenimiento.
Fuente: Elaboración propia, basado en base de datos de la EMVDU
La capacidad de pago mensual de la mayor parte de las personas analizadas está al límite de las cuotas que ofrece el sistema financiero local para poder financiar un precio de compra de 91 smm que corresponde a una unidad de vivienda prioritaria para el presente año.
Para facilitar el acceso a la vivienda a los hogares que buscan ser atendidos a través de vivienda prioritaria, es ideal sumar el subsidio estatal, con enganches bajos (5%), contar con tasas de crédito bajas idealmente subsidiadas (Ley de Interés Preferencial o la del Banco del Crédito Hipotecario Nacional) y plazos largos de 25 años o más (hasta 40 años), lo cuales funcional a la edad predominante de los hogares adquirentes, siendo parejas jóvenes en su mayoría entre 25-35 años.
A pesar de los ajustes necesarios en su presupuesto, muchas de estas familias consideran que adquirir su primera vivienda representa una gran oportunidad para asegurar su futuro y construir patrimonio propio. Aunque el pago de una cuota de mantenimiento y los servicios adicionales impacten sus finanzas, valoran los beneficios a largo plazo de ser propietarios Por esta razón, manifiestan interés en buscar propiedades en zonas específicas que ofrezcan accesibilidad y opciones de vivienda a precios razonables. Las zonas 1, 6, 12 y 18 han surgido como las más relevantes para estos potenciales compradores, ya que combinan cercanía a servicios, transporte y trabajo, con precios de vivienda que se ajustan mejor a sus capacidades financieras.
Gráficas 12. Zonas de interés.
Un considerable grupo de interesados en adquirir una vivienda propia, han destacado tres razones por las cuales consideran difícil el iniciar el proceso. Siendo la principal razón el pago del enganche y cuotas mensuales ya que cuentan con otras deudas como tarjetas de crédito y préstamos varios. Y en algunos casos también tienen la dificultad de reunir la papelería y los requisitos para acceder a un crédito hipotecario.
Las dificultades de acceso que nos indica la población, reafirma que se deben seguir tomando acciones de acompañamiento, asesoría a los interesados en adquirir una vivienda, con especial énfasis en promover el ahorro, la educación financiera e informar sobre el proceso ante las desarrolladoras, entidades bancarias y aseguradoras. Pone en evidencia el valor e importancia de contar con distintos medios de comunicación al alcance de todos los vecinos para dar a conocer las alternativas de vivienda adecuada y asequible en nuestra ciudad, así como todos los pasos a seguir para lograr solucionar su necesidad habitacional
Conocer las condiciones socioeconómicas de las familias interesadas en adquirir una vivienda propia es crucial para continuar fortaleciendo el Programa Municipal de Vivienda Prioritaria y Asequible efectivo que responda a la falta de ofertas accesibles para la mayoría de la población guatemalteca, con familias desde 4 personas como promedio y con ingresos cada vez más bajos en comparación a las necesidades esenciales de vida.
En un contexto donde los salarios limitados y los altos costos de vivienda dificultan la posibilidad de compra; un enfoque basado en las realidades económicas de estas familias permitirá diseñar soluciones habitacionales más inclusivas y en congruencia con las capacidades de los guatemaltecos. Además nos exige poner sobre la mesa alternativas innovadoras para la tenencia en la ciudad, desde el alquiler social y el alquiler con opción a compra. Mejorando los planes de financiamiento flexibles y oferta viviendas asequibles que se ajusten a las necesidades reales de los ciudadanos, promoviendo así el acceso a una vivienda digna para todos.
“
Una ciudad para vivir, donde hay oportunidades para prosperar, donde la persona y la familia importan.
-Ricardo Quiñonez, Alcalde la Ciudad de Guatemala