Facility Management Magazine editie 183 by WEKA Uitgeverij

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE

eert op Gom organis t symposium 6 oktober he erken, ‘het nieuwe w ak’. een schone ta r informatie e e m r o o v a G m.nl en naar www.go loos in. schrijf u koste

183

Nynke Sijtsma (Rijksgebouwendienst)

Ontdek het Gom Effect! schoonmakers bepalen voor een groot deel de manier waarop je aan je werkdag begint. Met een frisse, schone, opgeruimde werkplek is het namelijk prettiger starten. Op deze manier draagt ‘schoon’ bij aan het succes van de onderneming. Wilt u zien hoe ‘schoon’ ook uw medewerkers kan inspireren? Kijk dan op

WEKA UITGEVERIJ

kunt u ons ook bellen op (010) 298 11 44. Wij zijn u graag van dienst. Gom. Schoonmakers die vooruitdenken.

www.ontdekhetgomeffect.nl en doe de Gom schoontest. U krijgt van ons dan een vrijblijvend advies. Natuurlijk

SEPTEMBER 2010

Vaak zijn wij ons niet bewust van het werk dat door schoonmakers wordt verzet. Maar onze

Duurzame Rijkshuisvesting Ketenintegratie Huisvesting als integraal middel Rondetafel Zachte factoren basis samenwerking Klimaatinstallaties Duurzaam beheer en onderhoud

De juiste mensen op de juiste plek 23 e jaargang | september 2010 www.fmm.nl

www.nvd.nl

1970

1928

Maak kennis met het meest gebruiksvriendelijke FMIS

1909

��

1980 2009 HEDEN

Onze visie op beveiliging is oneindig. beveiligingsoplossingen bieden, zoals inbraaksignalering, video-

en Servicecentrale hebben die volledig AOIP is, en dat wij een

observatie, toegangscontrole en brandbeveiliging. Maar uitein-

groot scala aan diensten leveren als alarmopvolging, mobiele

delijk draait het bij beveiligen om wat uw organisatie nodig heeft.

surveillance, objectbeveiliging en gespecialiseerde opleidingen

NVD zorgt voor een op maat gemaakte oplossing zodat uw

en trainingen geven. Dat we de meest geavanceerde technische

beveiliging gewaarborgd is. Onze visie op beveiliging is oneindig.

Al ruim 100 jaar voorbereid op de toekomst

100

JAAR

Wij kunnen u natuurlijk vertellen dat we de modernste Alarm-

24/7

��

INHOUD

8 â&#x20AC;&#x2DC;Van de overheid mogen we veel verwachtenâ&#x20AC;&#x2122;

DOOR: MAARTEN VAN GEEL Met bijna tweeduizend gebouwen verspreid over het hele land zorgt de Rijksgebouwendienst voor de huisvesting van rijksdiensten, zelfstandige bestuursorganen en internationale organisaties. De directie Advies en Architecten is het bouwtechnische adviesen kenniscentrum van de Rijksgebouwendienst. Nynke Sijtsma (plv. directeur van Advies & Architecten, Rijksgebouwendienst) aan het woord.

Vaste rubrieken 17 24 25 35 36 42 45 59 66 73 74

De visie van FMM.nl meest gelezen Buitenland Outside In Het Gebouw Een-tweetje duurzaamheid Boeken Markt FM Infogids Agenda Uitgelezen

En verder

18 Integreer investeringsen facilitaire activiteiten DOOR: MARIEKE MENTINK Al jaren wordt gesproken over de noodzaak van transparantie en klantgerichtheid binnen het huisvestingsproces. Toch lijkt er de afgelopen jaren weinig te zijn veranderd. Terwijl de de eindgebruiker haar huisvesting beschouwt als een integraal middel om haar bedrijfsproces te ondersteunen, geschiedt het aanbod van huisvesting veelal nog op een gesegmenteerde wijze.

27 Duurzaamheid binnen facility management

Door: Willem van Ansem

30 Minder klachten, lagere energierekening

Bert Elkhuizen, Jan Ewout Scholten, Linda Deutz en Ed Rooijakkers

40 Kansen voor huisvestingsmanagement

Door: Pieter Frederix en Stef Weekers

Lastige vraag? Bel: 06 200 151 04 op eigen wijze

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Inhoud-3-1.indd 3

17-09-2010 09:18:53

Enjoy building service solutions FACILITAIRE SOFTWARE (FMIS) PREQUEST FM SOFTWARE, INCLUSIEF: OngeĂŤvenaarde (Auto)CAD-koppeling Geavanceerde Producten- en Diensten Catalogus Een uniek monitoringsysteem en nog veel meer...

www.NPQfm.com

5_181_13_FullpgeAdv_NPQFM_100527_V02.indd 1

27-05-10 11:19

INHOUD

46 Goede samenwerking is

Beste lezer,

zacht werken DOOR: MARTIJN VAN DER KAMP EN ATSE KOOPMANS Een goede samenwerking kan niet alleen gebouwd worden op helder uitgewerkte service levels, financiele afspraken en dikke contracten, maar juist ook op zachte factoren als communicatie, openheid en eerlijkheid.

54 Naar een nieuwe facilitaire organisatie Rijkswaterstaat (3) DOOR: ERIC JOUSTRA EN GEORGE JEREMIC Rijkswaterstaat (RWS) heeft in drie jaar tijd zestien losse facilitaire units omgevormd tot één geïntegreerde en klantgerichte facilitaire organisatie. In dit derde deel: de inrichtingsaspecten van de transformatie.

63 Rotterdamse studenten in Helsinki DOOR: TANJA ZUIDWIJK Dit voorjaar vetrokken Facility Managementstudenten van de Hogeschool Rotterdam naar Helsinki om de wereld van vastgoed en facility management te verkennen. Ze ontdekten dat Finse projecten zelden vertraging oplopen en dat FM nog in de kinderschoenen staat.

De laatste jaren zie je dat in het bouwen huisvestingsproces het accent verschuift van de huisvestingsfase naar de bouwfase. Hierdoor neemt de rol van de facility manager toe. De facility manager moet in een veel eerdere fase in het proces betrokken zijn. Er moeten meer strategische afwegingen worden gemaakt. Dat betekent dat je proactief bent en zorgt dat je aan de bestuurstafel zit. De balans vinden tussen investeren en exploiteren, is daarbij erg belangrijk. Een facility manager is altijd gericht geweest op kostenbesparing. Maar nu moet je soms iets meer investeren, omdat over vijf jaar je rendement dan veel groter is. Breed kijken levert meer op, op de lange termijn. Daarom levert een geïntegreerde contractvorm ook eigenlijk altijd een voordeel op, omdat er altijd iemand bijzit, bijvoorbeeld een facility manager, die vanaf het begin kan aangeven wat je wel of niet moet doen. In dit nummer en tijdens het Facility Management Marktevent 2010 op 3 november in Spant! in Bussum ga ik hier verder op in. Nynke Sijtsma plv. directeur van Advies & Architecten, Rijksgebouwendienst

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Inhoud-3-1.indd 5

17-09-2010 09:19:23

44601029_Adv_LWE_210X297_normaal:A4

22-02-2010

11:53

Pagina 3

Mijn

idee van groei is duurzame

ambities

waarmaken

Energieoplossingen voor elk gebouw Wat uw ideeën van groei ook zijn, samen met onze Priva Partners brengen we ze graag tot leven. Bijvoorbeeld wanneer u ambities wilt waarmaken op het gebied van duurzaam gebouwbeheer en total cost of ownership. Priva levert met haar innovatieve gebouwbeheer- en energiemanagementoplossingen de mogelijkheid om grip te krijgen op alle complexe energiestromen binnen het gebouw. Maximaal rendement én een duurzamer gebouw zijn het resultaat. Gedurende de gehele levenscyclus van het gebouw. Meer weten over Priva’s inspirerende groei-ideeën voor installateurs, gebouwbeheerders en eindgebruikers? Kijk dan op www.priva.nl/mijnideevangroei.

WWW.PRIVA.NL

CREATING A CLIMATE FOR GROWTH

E D I TO R I A L

Het M-gebouw als voorbeeld? Medio augustus werd bekend dat de bouw van het M-gebouw van architect Rem Koolhaas voorlopig niet doorgaat. De Haagse wethouder Marnix Norder verklaarde dat er te veel onzekerheden zijn rondom het project dat nabij het Centraal Station in Den Haag zou worden gebouwd. Behalve het feit dat projectontwikkelaar Eurocommerce en wethouder Norder ernstig van mening verschilden, blijkt ook dat de sombere vooruitzichten op de kantorenmarkt het M-project parten speelden. Wethouder Norder noemde het afblazen van het gebouw ontzettend jammer, maar de risico’s waren volgens hem niet verantwoord. De kosten van het gebouw zouden al hoog uitvallen door de constructie ervan. De vorm - het op pootjes staan - maakte ook dat veel kantoorruimte eigenlijk niet te verhuren was geweest. ‘De moeilijkheid van het gebouw is tegelijk de schoonheid ervan’, aldus Norder. In de toekomst, als de markt beter is, hoopt Norder op dezelfde plek opnieuw te beginnen. Volgens Norder gaat het om een toplocatie, vlakbij openbaar vervoer, rijkswegen, binnenstad en regeringscentrum. Architect Rem Koolhaas reageerde zeer teleurgesteld op dit besluit. Diezelfde maand nog zou de internationaal vermaarde architect voor zijn gehele oeuvre een prestigieuze Gouden Leeuw op de Architectuur Biënnale in Venetië krijgen en daarmee geëerd worden als een van de grootste levende architecten die ‘de horizon van de architectuur heeft verbreed’. Of zoals de jury het zei: ‘Koolhaas creëert gebouwen die mensen samenbrengen en stelt zo ambitieuze doelen voor de architectuur’. OMA, het architectenbureau van Rem Koolhaas, maakte naam met conceptuele architectuur en gewaagde inzendingen voor prijsvragen, zoals voor de uitbreiding van het Tweede Kamergebouw. Koolhaas werkt met hellende ruimten, gevouwen vloeren en combineert goedkope en dure materialen. Had nu het echec van het M-gebouw voorkomen kunnen worden? Daar zal waarschijnlijk nooit een afdoend antwoord op komen. Maar gelet op het argument van de voor kantoorruimten onvoordelige constructie lijkt het erop dat de inbreng van de gebouwinrichter danwel -beheerder vanaf het begin van de ontwerpfase heeft ontbroken. Juist anno 2010 is de leegstaand van (nieuwe) kantoren zeer groot. Plannen voor herbouw en herinrichting moeten worden gemaakt. Ook speelt de ontwikkeling van Het Nieuwe Werken hierbij een dominante rol. En het begrip ‘duurzaamheid’ krijgt dan een nieuwe dynamiek. Want ging de aandacht voor enkele jaren terug naar aspecten als ‘energiezuinig’ en de ‘groene omgeving’, nu gaat het vooral om het duurzaam bouwen en beheren van gebouwen. Een proces waar de facility manager vanaf het eerste moment bij betrokken hoort te zijn. Life cycle management is dan een nieuw fenomeen; het gaat om het managen van facilities. Dat levert per definitie betere en duurzamere bouwbesluiten. Het Facility Management Marktevent 2010 (www.fmm.nl/marktevent) op 3 november a.s. gaat nou precies over deze problematiek. Graag zie ik u dan! Wim Kooyman Hoofdredacteur

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMM 183 Editorial-7-1.indd 7

16-09-2010 15:18:51

I N T E RV I E W N YNKE SIJTSMA

Nynke Sijtsma

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18301-8-2.indd 8

16-09-2010 14:53:20

NYNKE SIJTS M A I N T E RV I E W

Duurzame Rijkshuisvesting

‘Van de overheid mogen we veel verwachten’ Met bijna tweeduizend gebouwen verspreid over het hele land zorgt de Rijksgebouwendienst voor de huisvesting van rijksdiensten, zelfstandige bestuursorganen en internationale organisaties. De dienst verzorgt tevens het beheer en onderhoud van bijzondere gebouwen als monumenten, Koninklijke paleizen en musea. De directie Advies en Architecten is het bouwtechnische adviesen kenniscentrum van de Rijksgebouwendienst. Onderdeel hiervan is het cluster Duurzaamheid en Comfort. Dit cluster bouwt mee aan een duurzame Rijkshuisvesting en zet haar expertise in om gezonde comfortabele en efficiënte werkplekken te realiseren in duurzame gebouwen en adviseert hoe de gebouwenvoorraad verduurzaamd kan worden. Volgens Nynke Sijtsma (plv. directeur van Advies & Architecten, Rijksgebouwendienst) is samenwerking en vertrouwen hierbij belangrijk. En in de combinatie van deze factoren is grote winst te behalen. Ook voor de facility manager. INTERVIEW: LENNART HARPE | FOTO’S: MICHAEL KOOREN | TEKST: MAARTEN VAN GEEL

Het thema Duurzaamheid is al lang in beeld bij de Rijksgebouwendienst. Zo lag voor de Rijksgebouwen de lat voor energieprestaties en gezondheidscriteria altijd al hoger dan wettelijk verplicht. ‘Duurzaamheid is een integraal onderdeel van de dagelijkse werkzaamheden in het hele

huisvestingsproces van de Rijksgebouwendienst’, zegt Nynke Sijtsma. De aanhoudende ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid vragen om een continue vernieuwing. ‘De kennis en kunde van de adviseurs van de Rijksgebouwendienst hebben geleid tot een brede benade-

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18301-8-2.indd 9

16-09-2010 14:53:29

I N T E RV I E W N YNKE SIJTSMA

ring van het begrip duurzaamheid en de koppeling met comfort’, vervolgt Sijtsma. ‘Duurzaamheid binnen de Rijkshuisvesting was voorheen met name georiënteerd op de

gerealiseerd waar sprake is van een voor de gebruiker gezonde situatie en waar ze zich prettig voelen. Dat zien wij dus ook als duurzaamheid. Het is winst aan twee kanten. Pro-

‘Het gaat niet alleen meer om het gebouw, maar ook om het gebied en het gebruik’ energieaspecten van duurzaamheid. Door de huidige inzichten trekken wij dit nu breder, waardoor we bewuster bezig zijn met duurzaamheidsaspecten als ruimtegebruik, materiaalgebruik, water, maar ook gezondheid. Op het gebied van ruimtegebruik zie je bijvoorbeeld een sterke ontwikkeling. Het gaat niet alleen meer om het gebouw, maar ook om het gebied en het gebruik. Om een voorbeeld te geven, kun je jezelf afvragen; sluiten het gebouw en het gebied goed aan op de ruimtelijke en stedelijke ontwikkeling?’

U noemt gezondheid als een van de duurzaamheidsaspecten. Daarnaast is ‘Productiviteit en gezondheid’ een van de speerpunten van het cluster Duurzaamheid en Comfort. Vanwaar deze combinatie van duurzaamheid en gezondheid? ‘Uit onderzoek blijkt dat als mensen zich gezond en prettig voelen in hun werkomgeving dat dan de productiviteit toeneemt. Om te komen tot succesvol functionerende organisaties van onze klanten is het van belang dat werkomgevingen worden

ductiviteitsverhogende omstandigheden hebben namelijk tevens een groot economisch voordeel. Zeker als je erbij stil staat dat de huisvestingskosten ongeveer 10 procent van het budget van een gemiddelde organisatie is en de salariskosten ongeveer 80 procent.’

Voorbeeldrol De vernieuwing van de Rijksdienst leidt tot meer interdepartementale samenwerking en inkrimping van het ambtenarenapparaat, hierbij past ‘Het Nieuwe Werken’. Optimalisatie van het aantal vierkante meters, veranderende mobiliteit en kennis van de techniek en methoden om ‘Het Nieuwe Werken’ te faciliteren, zijn enkele belangrijke pijlers voor de Rijksgebouwendienst. ‘Je moet in de praktijk wel goed in gesprek blijven met elkaar over wat de wensen zijn en wat noodzakelijk is op de werkvloer’, zegt Sijtsma. ‘In een ruimte werken met elkaar is ook luisteren naar elkaar. Je moet daarbij natuurlijk de faciliteiten bieden die passen bij je werkgebied.’ Om ‘Het Nieuwe Werken’ ook zelf te

ervaren en kennis op te doen hierover zal de werkplek van het cluster Duurzaamheid en Comfort gaan dienen als pilot. Sijtsma: ‘In deze nieuwe duurzame werkplek zullen wij met alle mensen van het cluster gaan flexwerken. Twee belangrijke punten die wij gaan bekijken, zijn de akoestiek en de werkplek van de leidinggevende. Ik vind het goed dat we niet alleen anderen adviseren, maar dat we ook zelf proberen te voelen wat zo’n duurzame werkplek betekent.’

Daarnaast past deze pilot ook goed in een van jullie ambities: het vervullen van een voorbeeldfunctie. Wat mogen we op dit vlak verwachten van de Rijksgebouwendienst en breder getrokken van de Rijksdienst? ‘We mogen veel verwachten van de overheid op het gebied van duurzaamheid. Dat vind ik ook bijzonder belangrijk. We geven daar ook concreet vorm aan. Niet voor niets staan er bijvoorbeeld drie Rijksgebouwen in de top tien van de duurzaamste gebouwen.’ (Zie kader 1).

Door de inkrimping van het ambtenarenapparaat zal het aantal werkplekken verminderen. Ziet u dit als een kans voor een kwaliteitsimpuls, waarbij de overblijvende ambtenaren op meer duurzame werkplekken komen te zitten? ‘De krimp van het aantal ambtenaren betekent natuurlijk veel voor je portefeuille. We proberen om de duurzaamste panden in die portefeuille te behouden. Aan de andere kant: als je als Rijk een G-label pand weet

Greencalc+ De duurzaamheid van een gebouw of wijk wordt in GreenCalc+

zamer is dan het referentiegebouw uit 1990, dan zal de MIG

uitgedrukt in één overzichtelijk getal, de milieu-index. Hierbij

waarde boven de 100 uitkomen. Gebouwen met een MIG-

wordt het gebouw of de wijk beoordeeld op de aspecten ener-

waarde onder 100, zijn minder duurzaam dan een gebouw

giegebruik, watergebruik en materiaalgebruik.

uit 1990.

In GreenCalc+ wordt een onderscheid gemaakt in de milieu-

De MIB is ontwikkeld om ook inzichtelijk te kunnen maken of

index gebouw (MIG), milieu-index bedrijfsvoering (MIB) en de

een gebouw op een duurzame manier gebruikt wordt. De MIB

eigen-index.

waarde wordt op een vergelijkbare manier berekend als de MIG

De MIG geeft de duurzaamheid van een gebouw weer, onaf-

waarde, maar nu wordt er rekening gehouden met het gedrag

hankelijk van het gedrag van de gebruiker die in het gebouw

van de gebruiker van het gebouw. Heeft de gebruiker bijvoor-

gehuisvest is. De MIG maakt het mogelijk om gebouwen met

beeld een contract voor groene stroom afgesloten, dan leidt dit

een zelfde gebruiksfunctie onderling te vergelijken.

tot een forse verbetering van de MIB waarde (terwijl de MIG

De MIG wordt berekend door de duurzaamheid van het pand

waarde gelijk blijft). Ook het intensiever gebruiken van een

te vergelijken met de duurzaamheid van een standaard

gebouw of het gebruik van zeer energiezuinige kantoorappara-

gebouw uit 1990. Het standaard refererentiegebouw uit 1990

tuur (= inkoopbeleid) leidt tot een verbetering van de MIB.

heeft een MIG waarde van 100. Wanneer een gebouw duur-

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18301-8-2.indd 10

16-09-2010 14:53:30

NYNKE SIJTS M A I N T E RV I E W

op te waarderen tot een C- of een Blabel dan staat er daarna wel weer een mooi pand op de markt. Dat sluit ook weer aan bij de voorbeeldrol van de Rijksgebouwendienst. Een voorbeeld daarvan is De Knip, het kantoor van de belastingdienst, in Amsterdam. Dat is een pand waar we ons huurcontract voor vijf jaar verlengd hebben en waar we een hogere huurprijs accepteren, zodat het gebouw duurzamer gemaakt kon worden. Zo hebben we samen met de markt een kwaliteitsimpuls aan dit gebouw gegeven.

teerd en het ministerie besloot alles in één keer op te knappen. In plaats van het pand te slopen, werd er voor gekozen om de draagconstructie te laten staan. Dat is al

De keuze om je portefeuille te verduurzamen, betekent niet altijd dat je de panden met het slechtste label afstoot, je kunt er ook voor kiezen om ze te verduurzamen. Die afweging moet je keer op keer maken. Een duurzame voorraad is een belangrijk speerpunt voor de Rijksgebouwendienst.’

Samenwerking De Rijksgebouwendienst stimuleert innovatief beheer door publiek private samenwerkingsverbanden (PPS) te zoeken. Maar in de praktijk is het vaak zo dat de overheid opdracht geeft aan een marktpartij die de opdracht uitvoert. Is er dan wel sprake van samenwerking?

Hoe wordt binnen de Rijksgebouwendienst de zakelijke afweging gemaakt of het aantrekkelijker is om een pand te verduurzamen, af te stoten of juist te laten zoals het is?

‘We doen nu ervaring op met geïntegreerde contractvormen. Daarmee krijg je veel meer gedeelde verantwoordelijkheid, waardoor ook de duurzaamheidsaspecten beter worden vormgegeven.

‘We maken altijd een businesscase, waarin de afweging wordt gemaakt wat het kost en wat het oplevert. Het duurzaamheidsaspect kan daar nog nadrukkelijker in, we onderzoeken nu hoe we de businesscase verder kunnen vergroenen. Je moet bijvoorbeeld goed afwegen of de totale sloop van een gebouw wel de beste oplossing is. Een mooi voorbeeld daarvan is het ministerie van Financiën. Het gebouw was nogal geda-

Nu komt steeds meer het besef dat je allebei, overheid en marktpartijen, een heel duurzaam pand wilt neerzetten en dat de kosten niet de enige drijfveer zijn. Dat betekent wel dat je daarover in gesprek moet met elkaar. En geïntegreerde contractvormen zoals een PPS zorgen er ook voor dat je telkens weer wordt uitgenodigd om dat gesprek aan te gaan.’

Komt de ‘duurzaamheidsbeweging’ ook tot uiting in de vorm dat een facility manager eerder betrokken wordt bij een overleg? ‘De facility manager moet in een

‘Een duurzame voorraad is een belangrijk speerpunt voor de Rijksgebouwendienst’ een duurzamere benadering, want nu staat er een mooi pand waar het prettig is om te werken.’

veel eerdere fase in het proces betrokken zijn. Er moeten meer strategische afwegingen worden gemaakt. Dat betekent dat je proactief bent en zorgt dat je aan de bestuurstafel zit. De balans vinden tussen investeren en exploiteren, is daarbij erg belangrijk. Een facility manager is ook altijd gericht geweest op kostenbesparing. Maar nu moet je soms iets meer investeren, omdat over vijf jaar je rendement dan veel groter is. Breed kijken levert meer op, op de lange termijn. Daarom levert een geïntegreerde contractvorm ook eigenlijk altijd een voordeel op, omdat er altijd iemand bijzit, bijvoorbeeld een facility manager, die vanaf het begin aan kan geven wat je wel of niet moet doen.’

En hoe staat het nu met die samenwerking in de breedte? ‘Vertrouwen is heel belangrijk bij samenwerking. Ik denk dat als je zorgt dat je meer met elkaar samenwerkt en je elkaar meer vertrouwt dat je dan ook meer kwaliteit krijgt. Alleen nu wordt het vertrouwen toch wel erg vaak op de proef gesteld.

Top tien Greencalc+ 1. TNT Distributiecentrum Veenendaal (632) 2. Rijkswaterstaat Terneuzen (323) 3. WNF (269) 4. Rijkswaterstaat IJmuiden (257) 5. Central Post Rotterdam (252) 6. DWA (251)

Rijkswaterstaat Terneuzen.

7. Bear Architecten (248) 8. Alterra (244) 9. Kaswoning (243) 10. Oxfam (217)

Kader 1. Top tien duurzaamste gebouwen.

Rijkswaterstaat IJmuiden.

Alterra.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18301-8-2.indd 11

16-09-2010 14:53:31

I N T E RV I E W N YNKE SIJTSMA

De Rijksgebouwendienst De Rijksgebouwendienst maakt deel uit van het ministerie van VROM. De taak van de Rijksgebouwendienst is het beheren en ontwikkelen van de grootste vastgoedportefeuille van het Rijk. Bij elkaar gaat het om 7 miljoen vierkante meter vloeroppervlak, waarvan 70 procent in eigendom. Van de 2000 objecten in voorraad hebben er zo’n 350 objecten - wat staat voor 1 miljoen vierkante meters - een monumentstatus. Voor hun klanten is de Rijksgebouwendienst adviseur bij huur, bouw en ontwerp. Daarnaast zijn ze projectmanager en beheerder, inclusief het onderhoud. De directie Frontoffice is het aanspreekpunt voor alle diensten.

Interviewer Lennart Harpe, dagvoorzitter van het Facility Management Marktevent, luistert aandachtig naar Nynke Sijtsma.

Je krijgt in Nederland de spagaat dat we aan de ene kant roepen om vertrouwen, maar dat we aan de andere kant steeds meer juridisering krijgen. We moeten niet te veel naar die juridiseringskant. Onder andere door een gezamenlijk streven te hebben, kun je werken aan meer vertrouwen tussen verschillende partijen. Duurzaamheid lijkt mij een goed streven.’

Duurzaamheid Hoe duurzaam is de duurzaamheidsdiscussie? De crisis geeft nu een (tijdelijke) impuls. Maar als nou straks alles weer goed loopt bij vast-

goedmensen, zien we het dan weer wegzakken? ‘Ik kan me eigenlijk niet voorstellen dat dat gebeurt. Als iedereen ervaart wat de voordelen, qua gevoel, mooie omgeving, maar ook in je portemonnee zijn dan wil je niet meer terug. Duurzaamheid bewijst zichzelf al, is ingebed en een onomkeerbaar proces geworden.’

Als dat zo is, betekent dat dan ook dat de overheid kan stoppen met subsidiëren? ‘Ik vind subsidie wel goed als kleine impuls om een partij net even over een hobbel heen te helpen. De over-

heid als launching costumer en een early adapter past hier goed in.’

Wat bedreigt ons het meest in de ontwikkeling naar een duurzame werkplek? ‘Kortzichtigheid. Al vind ik dat erg oordelend klinken, maar ik bedoel het denken op de korte termijn. En dat hangt niet vanzelfsprekend samen met abstracte ideeën en visies, maar dat kan ook heel concreet vorm krijgen, bijvoorbeeld door naar de levensduurkosten van een gebouw te kijken.’

rijke opdrachtgever een voorbeeldfunctie als het gaat om duurzame huisvesting. De Rijksgebouwendienst geeft duurzaamheid vorm op verschillende schaalniveaus (gebied-gebouw-gebruik). Facility managers spelen als opdrachtnemer een belangrijke rol in de duurzame huisvesting omdat zij

Nynke Sijtsma is op 3 september 2010 een

verantwoordelijk zijn voor de langdurige

van de sprekers tijdens het Facility

exploitatie. Geïntegreerde contracten

Management Marktevent in Bussum. Het

ondersteunen dit. Sijtsma vertelt hierover

thema dit jaar is Duurzaamheid 2.0.

in ‘Facility Managers aan zet!’ tijdens het

De Rijksgebouwendienst heeft als belang

Facility Management Marktevent.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18301-8-2.indd 12

16-09-2010 14:54:03

Met de Energie Index van Essent ziet u in ĂŠĂŠn

De Energie Index is voor iedereen toegankelijk en

oogopslag alle ontwikkelingen op de energiemarkt

bovendien geheel kosteloos. Maak vandaag nog

en bepaalt u zelf het optimale inkoopmoment.

een account aan op essent.nl/grootzakelijk.

De Energie Index. Essent levert.

08601087_1-1 ad Energieindex 210x297_WT.indd 1

08-09-10 12:04

Facility Management M Op naar het toekomstvast Facility Management!

Meld u aan op www.fmm.nl/marktevent

Het Facility Management Marktevent wordt gesponsord door:

FMM 183 Editorial-7-1.indd 8

17-09-2010 09:49:16

nt Marktevent 2010 Woensdag 3 november 2010 in Spant! te Bussum

Duurzaamheid 2.0

Op naar het toekomstvast Facility Management! Het programma 09.00 09.30 09.35 09.45 10.10 10.30 11.15 11.45 12.30 13.30 14.00 14.30 15.15 15.45 16.15

Ontvangst Opening door Wim Kooyman, hoofdredacteur Facility Management Magazine Dagvoorzitter Lennart Harpe, directeur Pridair BV Facility managers aan zet!, Nynke Sijtsma, plv. directeur van de directie A&A, Rijksgebouwendienst Zinloos vastgoed – slim huisvesten, Rinus Vader, directeur business development, DHV Real Estate Duurzaamheid als bottom line, Harold Coenders, directeur AOS Studley Pauze Workshops Lunch Prijsuitreiking ‘Student of the Year’ De toekomst van leegstaande kantoren, prof. ir. Hans de Jonge, directievoorzitter van de Brink Groep en hoogleraar aan de Technische Universiteit Delft Workshops Pauze Special Guest, nader bekend te maken Afsluiting door de dagvoorzitter en borrel

Lees meer over het programma en de interactieve workshops op www.fmm.nl/marktevent Tijdens het Facility Management Marktevent 2010 wordt uw strategische visie gevoed met de nieuwste inzichten. Vooraanstaande experts maken u deelgenoot onder meer over de volgende ontwikkelingen: • • • •

Het toekomstvast faciliteren van organisaties - hoe doet u dat? Hoe worden de elementen gebied, gebouw en gebruik naar een duurzaam model gebracht? Hoe ziet het Kantoor 2.0 eruit? Hoe geeft u invulling aan uw rol als Life Cycle Manager?

U bent er in 2010 toch ook bij?

Meld u nu aan op www.fmm.nl/marktevent

FMM 183 Editorial-7-1.indd 9

17-09-2010 09:49:24

Als je keuze wilt bieden, moet je wel compleet zijn Facilitaire software als service

Axxerion is een compleet internet gebaseerd Facility Management Informatie Systeem (FMIS). De flexibele workflow functionaliteit biedt optimale ondersteuning voor al uw facilitaire, HRM en ITIL processen. Doordat u alleen betaalt voor feitelijk gebruik heeft u de mogelijkheid kleinschalig te beginnen. Alleen uw servicedesk, contractbeheer of gebouwen ruimtebeheer optimaliseren, of een totaal-oplossing? Aan u de keuze!

N Axxerioun oLokigh t, k www.axixjkerioopn fs.nl

FMIS op basis van software as a service Axxerion is een SaaS-oplossing (Software as a Service). De reden van de grote vraag naar SaaS oplossingen is duidelijk; u heeft geen grote investering vooraf, u hoeft geen hard- of software te kopen en te installeren en u heeft geen kosten en omkijken naar onderhoud en updates. Op elke computer met internettoegang heeft u toegang tot de krachtige functionaliteit van Axxerion. Vanaf elke locatie kunt u voortaan uw facilitaire processen op een gebruiksvriendelijke manier bewaken.

Servicedesk

Ook voor u de juiste keuze Axxerion wordt dagelijks intensief gebruikt door zowel kleine als grote bedrijven, waaronder banken, verzekeraars, overheid, ziekenhuizen, industrie, adviesbureaus, zorginstellingen en woningbouwcorporaties. Ontdek de voordelen van Axxerion voor uw organisatie en bel voor een vrijblijvende demonstratie: 026 â&#x20AC;&#x201C; 474 2420.

Projectbeheer

Reserveringen Contractbeheer Inkoop Gebouwbeheer Middelenbeheer Onderhoudsplanning

Documentbeheer Ruimtebeheer HRM ITIL

Axxerion Facility Services - Ressenerbroek 26b - 6666 MR Heteren - Tel: 026-474 2420 - info@axxerionfs.nl - www.axxerionfs.nl

FMm 183 Visie-17-1.indd 18

16-09-2010 12:20:08

COLUMN

Duurzame drie-eenheid en de zegen van de vastgoedcrisis De visie van Agnita Korsten

Bij het opstellen van een ‘stay or leave’ scenario merkte mijn opdrachtgever op: ‘Vanuit het oogpunt van duurzaamheid moet ik gewoon naar een nieuw gebouw toe.’ Gezien de leeftijd van het betreffende pand en de voorzieningen zo op het eerste gezicht een plausibele aanname. Toch volgde een discussie, omdat ik stelde dat het duurzamer kan zijn om een bestaand gebouw goed te renoveren. Het uitgangspunt dat het nieuw bouwen van huisvesting een duurzamere oplossing is dan het opknappen van de oude huisvesting heb ik altijd gewantrouwd. In een nieuw pand is het weliswaar eenvoudiger om de nieuwste technologie en inzichten op het gebied van duurzaamheid toe te passen. Maar wat gebeurt er dan met het oude gebouw? Gezien de huidige vastgoedvoorraad is de kans groot dat het pand leeg komt te staan. Niks aan de hand toch? Wel dus, want ook leegstand is een aanslag op het milieu. Energiegebruik en onderhoud lopen namelijk (gedeeltelijk) door, zonder dat er sprake is van nuttig gebruik. En stel nu dat er toch een nieuwe huurder wordt gevonden. Dan blijft het gebouw, mét slechte duurzaamheidsaspecten, gewoon in gebruik. In het beste geval zal de nieuwe eigenaar of huurder het pand grondig renoveren en verduurzamen. Maar ja, dan had de huidige huurder/ eigenaar dat net zo goed gewoon zelf kunnen doen... Op de Provada werd dit jaar mijn stelling bevestigd. Agentschap NL presenteerde een onderzoek waaruit blijkt dat het renoveren van een bestaand pand vaak net zo duurzaam is als het neerzetten van een nieuw gebouw. Mits het oude pand wordt afgebroken, want inderdaad, leegstand is NIET duurzaam. De tegenwerping van mijn opdrachtgever was: ‘dan moet de eigenaar van het pand wel allerlei investeringen doen en die is daar niet zo happig op.’ Dat is nog maar de vraag. Zeker gezien de enorme leegstand en waardeafboekingen waarmee eigenaren en investeerders de afgelopen tijd te maken hebben gekregen. Voor

(Drs) Agnita Korsten is directeur bij AOS Studley en lid van de Adviesgroep Bestaande Bouw en Gebruik van de Dutch Green Building Council.

de gebruikers van de huisvesting is de vastgoedcrisis in die zin wel een zegen, want veel eigenaren hebben nu meer dan voorheen interesse in het voorkomen van leegstand en het waardevast maken van hun vastgoed. Maar ja, hoe toont een eigenaar dan aan dat zijn gebouw voldoet aan duurzaamheidseisen? In dat kader wijs ik u graag op het initiatief van de DGBC. De Dutch Green Building Council ontstond in 2008 als een door de vastgoed- en bouwbranche geïnspireerd initiatief vanwege de toenemende vraag naar toetsing van duurzame ontwikkeling. Het mooie van dit initiatief is dat zowel eigenaren, beheerders als gebouwgebruikers participanten zijn. Een van de doelen van de DGBC is de duurzaamheid van gebouwen en gebieden te (laten) beoordelen en certificeren, zodat duurzame gebouwen zichtbaar zijn in de markt. Het eerste keurmerk, ‘BREEAM-NL Nieuwbouw’, is sinds oktober 2009 operationeel. Het wordt gebruikt om nieuw te bouwen gebouwen te beoordelen op hun duurzaamheidgehalte. Op dit moment wordt er hard gewerkt aan de ontwikkeling van ‘BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik’. Als lid van de Adviesgroep voor dit keurmerk vind ik het mooi te constateren dat de drie-eenheid van eigenaren, beheerders en gebruikers tezamen het keurmerk voor duurzaamheid tot stand brengen. Zo geven zij een impuls om de bestaande vastgoedvoorraad te verduurzamen. Een fantastische ontwikkeling!

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Visie-17-1.indd 17

16-09-2010 12:23:28

H U I S V E S T I N G KETENINTEGRATIE

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18302-18-2.indd 18

16-09-2010 14:37:47

KETENINTEGRATI E H U I S V E S T I N G

Integreer investeringsen facilitaire activiteiten

â&#x20AC;&#x2DC;Bundeling leidt tot synergievoordeelâ&#x20AC;&#x2122; Al jaren wordt gesproken over de noodzaak van transparantie en klantgerichtheid binnen het huisvestingsproces. Ondanks de ruime aandacht voor deze aspecten binnen de wereld van onroerend goed lijkt er de afgelopen jaren weinig te zijn veranderd. Terwijl de eigenaar en/of de eindgebruiker haar huisvesting beschouwt als een integraal middel om haar bedrijfsproces te ondersteunen, geschiedt het aanbod van huisvesting veelal nog op een gesegmenteerde wijze. TEKST: MARIEKE MENTINK

Een eigenaar/gebruiker krijgt bij de nieuwbouw en het gebruik van haar huisvesting, afhankelijk van de eigendoms- en organisatievorm, onder andere te maken met een grondeigenaar, ontwikkelaar, architect, aannemer, installateur, gebouwbeheerder, facility manager, renovatie-/onderhoudsaannemer en een toekomstige afnemer van het gebouw. Een eigenaar/gebruiker zal in het meest complexe geval met al deze partijen contact moeten hebben, enkel om een middel dat haar bedrijfsproces ondersteunt te realiseren en te onderhouden. Ten gevolge van de marktwerking merken we dat met name in tijden waarin het aanbod de vraag overstijgt de aandacht voor transparantie en klantgerichtheid in het huisvestingsproces toeneemt. De noodzaak om tegemoet te komen aan de vraag van de klant is immers minder noodzakelijk in tijden van vraagoverschot.

Ook op dit moment hebben we binnen de verschillende sectoren te maken met een aanbodoverschot. Dit is een gevolg van een aantal ontwikkelingen: de nasleep van de economische en de kredietcrisis, de urgenter wordende klimaat- en milieuproblematiek, de demografische ontwikkelingen en de verder toenemende digitalisering. Deze ontwikkelingen hebben niet alleen invloed op de kwantiteit, maar ook op de kwaliteit van de vraag.

Integratie De huidige kwalitatieve klantvraag kenmerkt zich, uitzonderingen daargelaten, door een toenemende vraag naar duurzame huisvesting, ontzorging van de huisvestingsactiviteiten en zekerheid over toekomstige huisvestingsuitgaven. Ten gevolge van de huidige veranderende klantvraag dient de focus meer en meer op het integraal aanbieden van de huisvestingsactivi-

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18302-18-2.indd 19

16-09-2010 14:37:52

H U I S V E S T I N G KETENINTEGRATIE

teiten komen te liggen. Dit is enkel mogelijk wanneer procesoptimalisatie en integratie van activiteiten binnen de huisvestingsketen plaatsvindt. De huisvestingsketen kan grofweg worden opgedeeld in het initiatief, het ontwerp, de uitvoering, de faci-

het ontwerp en de uitvoering. Terwijl ten gevolge van deze integratie organisatorisch gezien de meeste activiteiten binnen de huisvestingsketen met elkaar geïntegreerd zijn, ligt deze verhouding anders wanneer we deze beoordelen vanuit de totale huisvestings-

Succes van de beoogde integratie wordt uiteindelijk bepaald door onze klanten

Design Initiatief Ontwerp

Build Uitwerking Realisatie Oplevering

Maintain Huisvestingsgebonden activiteiten

Operate Organisatiegebonden activiteiten

Stuurmoment

Consultant

Resultante

Acquisiteur

Vastgoedontwikkeling

Beheerder

Projectmanagement

Uitvoerder

Projectleiding

Figuur 1. De eigenschappen van de verschillende activiteiten.

Organisatiegebonden activiteiten

Operate

Huisvestingsgebonden activiteiten

Maintain

Oplevering

Realisatie

Uitwerking

kosten en het tijdsbestek van de activiteiten. De kosten voortvloeiend uit het initiatief, het ontwerp en de uitvoering van het onroerend goed bedragen, afhankelijk van het specifieke object, nog geen 20 procent van de totale huisvestingslasten. In acht nemende dat een huisvestingstermijn, afhankelijk van het type onroerend goed, al snel veertig jaar bedraagt, vormen ook qua tijdsbestek het initiatief, het ontwerp en de uitvoering, welke gemiddeld

Build

Ontwerp

Initiatief

Design

litaire activiteiten en de dispositie van het onroerend goed. Tussen de activiteiten binnen de huisvestingsketen heeft reeds op meerdere manieren integratie plaatsgevonden. Bouwbedrijven hebben invulling gegeven aan achterwaartse integratie binnen de keten door het uitvoeren van projectontwikkeling naast de reguliere bouwactiviteiten. Hiermee geven ontwikkelende bouwers invulling aan de horizontale integratie van het initiatief,

twee tot drie jaar in beslag nemen, slechts een klein onderdeel van de totale huisvestingsactiviteiten. Dezelfde horizontale integratie zien we terug binnen de facilitaire activiteiten. De noemer facilitaire activiteiten is een veelomvattend begrip, dat in grove lijnen kan worden ingedeeld in huisvesting, services en middelen. In het verleden werd het managen van de huisvestingsactiviteiten uitgevoerd door een vastgoedmanager en lag het managen van de services en de middelen in handen van de facility manager. Tegenwoordig zien we dat binnen steeds meer facilitaire bedrijven de integratie van vastgoed- en facility management heeft plaatsgevonden. Opvallend is dat in veel mindere mate invulling wordt gegeven aan de integratie van initiatief, ontwerp en realisatie, ook wel de investeringsactiviteiten genoemd, en de facilitaire activiteiten. Dit terwijl beide componenten van het huisvestingsproces juist een sterke correlatie ten opzichte van elkaar hebben. De investeringsactiviteiten kunnen worden gekenmerkt als eenmalige activiteiten; over de uitvoering van deze activiteiten kan vaak slechts eenmalig een besluit worden genomen. De facilitaire activiteiten kunnen worden gekenmerkt als terugkerende activiteiten; de aard en de omvang van deze activiteiten wordt in sterke mate bepaald door de keuzes die zijn gemaakt bij de eenmalige activiteiten. Wanneer eenmaal een keuze is gemaakt voor een eenmalige activiteit, wordt hiermee de beïnvloedbaarheid van de terugkerende activiteiten kleiner. Goede voorbeelden hiervan zijn de keuzes welke in de ontwerpfase worden gemaakt voor wat betreft vorm, afwerking, toegepaste materialen en installaties. De keuzes binnen de investeringsactiviteiten kunnen de facilitaire activiteiten grofweg op twee manieren beïnvloeden. Enerzijds kunnen er maatregelen worden genomen waarmee de energie- en onderhoudskosten van een gebouw worden beïnvloed, anderzijds kunnen maatregelen worden genomen welke de veranderbaarheid en aanpasbaarheid van een gebouw vergroten. Bij de beïnvloeding van de energie- en onderhoudskosten is een direct

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18302-18-2.indd 20

16-09-2010 14:37:53

KETENINTEGRATI E H U I S V E S T I N G

resultaat in de terugkerende kosten zichtbaar, terwijl dit bij de beïnvloeding van de veranderbaarheid en de aanpasbaarheid meestal niet direct zichtbaar is. De meerwaarde van flexibiliteit binnen een gebouw vertaalt zich in geringere transformatiekosten en een hogere marktwaarde in geval van verkoop.

De toekomstige gebruiker Van groot belang bij het nemen van maatregelen is kennis van de toekomstige gebruiker van het gebouw. Het gebouw dient immers optimaal aan te sluiten bij het bedrijfsproces van de uiteindelijke gebruiker. Zo zal bijvoorbeeld een eigenaar/ gebruiker van een productiehal minder waarde hechten aan flexibiliteit dan een belegger welke zijn kantoorpand te huur aanbiedt. Duidelijk is inmiddels wel dat het bundelen van kennis en kunde van de investeringsactiviteiten en de facilitaire activiteiten grote voordelen kan opleveren. Het wordt dus tijd dat ontwikkelende bouwers en facilitair managers hun activiteiten gaan integreren.

Design and Build Belangrijk bij het invulling geven aan deze integratie is de wijze waarop deze organisatorisch wordt vormgegeven. Duidelijk moge zijn dat er gekozen dient te worden voor een integrale samenwerkingsvorm. Design and Build is een voorbeeld van een geïntegreerde contractvorm en kent meerdere verschijningsvormen. Design and Build (DB) kan worden aangevuld met Maintain (M), Finance (F), Operate (O) en Transfer (T). Aan een Design and Build contract kan dus naar eigen voorkeur invulling worden gegeven. Zo kan ervoor gekozen worden om naast het ontwerp en de realisatie van het gebouw tevens de verantwoordelijkheid te nemen voor het onderhoud, de financiering en de exploitatie van het gebouw en om het gebouw gedurende de gebruikstermijn van de opdrachtgever zelf in eigendom te houden. Aan de hand van een Design and Build variant kan dus worden bepaald in welke mate integratie tussen activiteiten plaatsvindt. Wanneer we Design and Build beoordelen vanuit het gegeven dat deze facilite-

rend zou moeten zijn aan de integratie van de investeringsactiviteiten en de facilitaire activiteiten, zal er dus gekozen moeten worden voor een Design and Build variant welke aansluit bij deze activiteiten. De activiteiten Design, Build, Maintain en Operate (DBMO) zullen ten

ten immers ook om de integratie van de organisaties van de ontwikkelende bouwer en het facilitair bedrijf. Aan het initiatief kan zowel door de ontwikkelende bouwer als door de facility manager invulling worden gegeven. Aan de overige investeringsactiviteiten, bestaande uit het

De coördinator dient ieder moment inzicht te hebben in de ‘life cycle costs’ minste moeten worden meegenomen om de integratie mogelijk te maken. De onderdelen Finance en Transfer vallen niet direct onder de investeringsen facilitaire activiteiten. Deze onderdelen kunnen desgewenst worden gekozen om in te spelen op de vraag van de klant. Omdat de vraag van de klant sterk afhankelijk is van het type klant en omdat dit artikel zich specifiek richt op de integratie van investeringsen facilitaire activiteiten, worden deze twee onderdelen hier niet behandeld. Minstens even belangrijk als de keuze voor de organisatievorm is de taakverdeling binnen het totale proces. Om optimaal te kunnen profiteren van het synergievoordeel dat ontstaat door de integratie, is het van belang inzicht te hebben in de activiteiten welke per fase worden uitgevoerd. Met name het moment waarop deze activiteiten beïnvloed worden (het stuurmoment) als wel het moment of de momenten waarop deze activiteiten invloed uitoefenen (de resultante(n)) zijn hierbij van groot belang. Wanneer deze gegevens bekend zijn, wordt optimaal inzicht gegeven in de correlatie tussen de verschillende activiteiten.

De rol van de organisatie Naast inzicht in de eigenschappen van iedere activiteit is het belangrijk om inzicht te hebben in de rol die de organisatie heeft binnen het proces. Het gaat bij de integratie van investeringsen facilitaire activitei-

Marieke Mentink is manager vastgoedontwikkeling bij Plegt-Vos.

ontwerp en de uitvoering, wordt invulling gegeven door de ontwikkelende bouwer. Hij doet dat aan de hand van grofweg een drietal professies: vastgoedontwikkeling, projectmanagement en projectleiding. Vastgoedontwikkeling is verantwoordelijk voor het initiatief en de vormgeving van het project. Vanaf het schetsontwerp worden de taken overgenomen door het projectmanagement, dat het ontwerp verder uitwerkt en het bestek vaststelt. Hierop aansluitend wordt het project vanuit de professie projectmanagement overgedragen aan de projectleiding, die verantwoordelijk is voor de technische voorbereiding en de uitvoering van het project. Nadat het project is gerealiseerd, zal het worden onderhouden en geëxploiteerd. Het onderhoud en de exploitatie zullen worden uitgevoerd onder de verantwoordelijkheid van de facilitaire organisatie. Binnen facilitaire organisaties zijn grofweg vier verschillende rolverdelingen te onderkennen: de facilitaire organisatie als consultant, acquisiteur, beheerder of uitvoerder. De facilitaire organisatie als consultant heeft geen of een beperkte uitvoeringsverantwoordelijkheid. De consultant ondersteunt de opdrachtgever bij het opstellen van specificaties voor de facilitaire activiteiten. In samenspraak met de opdrachtgever stelt de consultant een overeenkomst op, op basis van Service Level Agreements. Ook de facilitaire organisatie als acquisiteur heeft doorgaans een beperkte uitvoeringsverantwoordelijkheid. De acquisiteur is de inkoper tussen vraag en aanbod: zij draagt ervoor zorg dat de performance van de facilitaire diensten blijft voldoen

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18302-18-2.indd 21

16-09-2010 14:37:54

H U I S V E S T I N G KETENINTEGRATIE

aan de wensen van de opdrachtgever. De facilitaire organisatie als beheerorganisatie is verantwoordelijkheid voor het functioneren van de facilitaire activiteiten. De operationele activiteiten worden veelal uitbesteed door de beheersorganisatie. De beheersorganisatie houdt zich dan ook voornamelijk bezig met strategische plannenmakerij rondom de facilitaire activiteiten en de aansturing van externe dienstverleners. De facilitaire organisatie als uitvoerder is sterk productgeoriënteerd. Hierbij ligt het accent op de operationele uitvoering van de facilitaire werkzaamheden. Nu we meer inzicht hebben in de rolverdeling van de organisaties binnen het proces, kunnen we een doorkijk maken naar de eigenschappen van de verschillende activitei-

immers geen invloed hebben op het moment waarop het gebouw wordt beïnvloed, het ontwerp.

Projectcoördinator Het succes van de beoogde integratie wordt uiteindelijk natuurlijk bepaald door de waarde die onze klanten hieraan hechten. Om die te kunnen beoordelen, gaan we nogmaals terug naar de klantvraag. De klant vraagt momenteel naar duurzame huisvesting, ontzorging van de huisvestingsactiviteiten en zekerheid over de toekomstige huisvestingsuitgaven. Naast het feit dat de integratie van investeringsen facilitaire activiteiten zal moeten plaatsvinden aan de hand van een integraal DBMO-contract, waarbij de facilitaire activiteiten zowel op strategisch, tactisch als operationeel

De focus moet meer liggen op het integraal aanbieden van huisvestingsactiviteiten ten. Figuur 1 geeft daar inzicht in. Per activiteit wordt inzicht gegeven in het stuurmoment en in de resultante(n). Tevens is de organisatorische rolverdeling meegenomen binnen dit model. Dit geeft de mogelijkheid om de integratie op het totale organisatorische vlak te beoordelen.

Mix van rollen Het figuur maakt nogmaals het belang van de integratie van de investeringsen facilitaire activiteiten duidelijk. Met name de invloed van het ontwerp op de huisvestingsen organisatiegebonden facilitaire activiteiten draagt hier in grote mate aan bij. Een ander aspect dat duidelijk naar voren komt uit dit model is het feit dat het synergievoordeel enkel te realiseren is wanneer facility management op zowel strategisch, tactisch als operationeel vlak wordt ingezet. Dit betekent dus dat er geen keuze gemaakt zal moeten worden voor een rol van de facilitaire organisatie, maar dat de facilitaire organisatie over een mix van deze rollen zal moeten beschikken. Wanneer de facilitaire organisatie zich bijvoorbeeld enkel op het operationele gedeelte, het beheer en/of de uitvoering zou richten, zou zij

gebied dienen plaats te vinden, is het belangrijk om een goede interne taakverdeling te maken. Bij deze interne taakverdeling is het van groot belang om de vraag van de klant in de gaten te houden. Omdat de klant optimaal ontzorgt wenst te worden voor wat haar huisvestingsactiviteiten betreft, is het raadzaam om één projectcoördinator aan te stellen voor de totale huisvestingsopgave. Gezien de relatief langere betrokkenheid van de facility manager bij het totale huisvestingsproces is het voor de hand liggend om de facility manager deze taak op zich te laten nemen. Belangrijk is hierbij wel dat het juiste type facility manager op deze plek wordt gezet. Wanneer we hierbij terugkijken naar de verschillende rollen welke een facilitaire organisatie kan innemen, is de functie van consultant de meest geschikte functie. De facilitair consultant zal in dit geval vanaf het initiatief tot en met het onderhoud en de exploitatie van het gebouw betrokken moeten blijven bij het project: hij zal de rol van projectcoördinator moeten innemen. Het project zal in nauwe samenwerking met de interne partners gecoördineerd moeten worden, waarbij de

projectcoördinator het totale project moet blijven overzien. Hierbij is het van wezenlijk belang dat de coördinator bij iedere keuze die binnen het proces gemaakt wordt de resultante van dit besluit meeneemt in de daadwerkelijke besluitvorming.

Life cycle costs De projectcoördinator is hiertoe alleen in staat als een langetermijnplanning wordt gemaakt. Deze langetermijnplanning dient inzicht te geven in de toekomstige activiteiten en de hiermee samenhangende kosten. In het kort gezegd dient de projectcoördinator ieder moment inzicht te hebben in de beoogde ‘ life cycle costs’ van het project. Deze ‘life cycle costs’ worden onder andere beïnvloed door het ontwerp van het gebouw en de installaties, het kwaliteitsniveau van de toegepaste materialen en installaties, de mate waarin het gebouw is afgestemd op het beoogde gebruik en het gewenste service- en onderhoudsniveau van de eindgebruiker/eigenaar. De projectcoördinator zal dus gedurende het proces al deze input moeten verzamelen bij de betrokken personen, zowel intern als bij de klant. Deze organisatorische invulling biedt tevens mogelijkheden voor de andere twee aspecten van de klantvraag: de vraag naar een duurzaam gebouw en de vraag naar zekerheid over de toekomstige huisvestingslasten. Doordat de projectcoördinator in iedere fase van het project inzicht heeft in de toekomstige ‘life cycle costs’ van een gebouw, kan hij de klant optimaal inzicht geven in de toekomstwaarde en de toekomstige kosten van het gebouw. Een bijkomend voordeel van het geven van inzicht in de ‘life cycle costs’ is het feit dat zowel de opdrachtgever als diegenen die werken aan het project direct inzicht hebben in de gevolgen van de keuzes die zij maken. Hierdoor kunnen en zullen keuzes efficiënter worden gemaakt en zal duurzaamheid onbewust de boventoon gaan voeren. Dus waar wachten we nog op? De tijd is aangebroken om onze woorden om te zetten in daden. Onze klanten wachten op ons!

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18302-18-2.indd 22

16-09-2010 14:37:55

ONDER DE STREEP BETER UIT

“SPECIALISTEN STAAN KLAAR VOOR SPECIALISTEN”

PROJECTAANPAK IN DE GEZONDHEIDSECTOR Duur Duurzaam, esthetisch én hygiënisch zijn belangrijke aandachtspunten bij de inrichting van zorginstellingen en (p (para)medische praktijken. Alles draagt bij aan een optimaal welzijn van cliënten, familie en werknemers. Als specialist s in decoratieve verven levert Sikkens een belangrijke bijdrage met een sterke combinatie van een sspecifiek productaanbod, een goed afgestemd kleuradvies en uitstekende support. Heef Heeft u interesse in een duurzame en kleurrijke projectaanpak? Neem dan contact op met Sikkens Verkoop, afdel afdeling Sales Support, telefoonnummer 038- 4673110. Of kijk op www.sikkens.nl

05701090 Adv HealthCare 210x297.indd 1

19-07-10 16:36

F M M . N L M E E ST GELEZEN

meest gelezen berichten op www.fmm.nl van de afgelopen maand

Oppervlakte kantoorwerkplek neemt toe bij Het Nieuwe Werken ‘Ons onderzoek naar het ruimtegebruik binnen organisaties die Het Nieuwe Werken hebben ingevoerd, wijst op een trend waarbij de gemiddelde oppervlakte van de nieuwe kantoorwerkplek toeneemt! Doordat het gebruik nadrukkelijk geïntensiveerd wordt, daalt evenwel de werkplekoppervlakte per persoon’, zo stellen Jurgen van der Arne van ‘t Spijker van Twynstra en Gudde.. ...lees verder op fmm.nl

Minder managers nodig door Het Nieuwe Werken ‘Ik denk zelf dat je door Het Nieuwe Werken minder managers nodig hebt. Je kunt namelijk op afstand meer mensen aansturen’, zegt Henk van Tilborg. Hij is HR-manager en projectleider van Het Nieuwe Werken van KPN. Als leverancier van telecommunicatieproducten en -diensten biedt KPN al jaren ondersteuning voor tijden plaatsonafhankelijk werken. ...lees verder op fmm.nl

‘Penny pinching facility manager wordt een risico’ ‘De meeste facility managers hebben een operationeel referentiekader. Maar hij moet pas tevreden zijn als zijn bijdrage aan het functioneren van de organisatie boven verwachting is. Dat zegt Job Hoogendoorn. Hij is verbonden als Hoofddocent HRM en Directeur van de Parttime Opleiding Bedrijfskunde aan de Rotterdam School of Management, Erasmus Universiteit. ...lees verder op fmm.nl

Gedeelde kantoorruimte nieuwe trend in bedrijfsleven Werknemers van verschillende ondernemingen delen steeds vaker een kantoorruimte. Regus, wereldmarktleider op het gebied van innovatieve werkplekoplossingen, ziet een sterk toenemende trend. ...lees verder op fmm.nl

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Meest gelezen-24-1.indd 24

16-09-2010 14:42:47

BUITENLAND

Van Unplugged naar Plugged Sprookjes bestaan. Als je Iris gelooft is alles mogelijk, maar zo zit de echte wereld nu ook weer niet helemaal in elkaar. Als je Philip gelooft worden we allemaal high technology robots zonder zintuigen, maar WorkTech-city is ook eng. Als je Harold gelooft is de volgende generatie de toekomst, maar dat klinkt wel erg makkelijk. Zoals altijd hebben ze allemaal een beetje gelijk, maar ontbreekt de integratie en diversificatie. Moeilijker te verkopen. Moeilijk regie over te voeren. Te menselijk. Te irrationeel. Te weinig concreet. Maar toch ligt daar de toekomst. Diversificatie en integratie zijn feitelijk verbonden en brengen balans. Daarom is Steven Kop zo succesvol.

De huidige ontwikkeling van Cloud Working is het technologische kind van Activity Based Working. Op gecontroleerde wijze kan online werken worden toegestaan. De Cloud is vaag,

Vanuit internationaal perspectief is er een duidelijke lijn te zien. Er is een evolutie over wat werk nu echt is. Levert het resultaat van werk een economie op? Of het werkproces op zich? Stromingen en culturen komen elkaar tegen. Visies op werk, proces en resultaat die met elkaar worden geconfronteerd. Het confronteren zelf wordt gefaciliteerd met technologie, mobiliteit, vertrouwen, inspiratie en beleving. Door financiĂŤle rationalisatie en de zoektocht naar de duurzame essentie van werk. De gedachte is dat als je de essentie goed faciliteert je de volgende stappen in de evolutie gecontroleerd en duurzaam kunt zetten. Zonder vierkante meters. Maar hoe zit dan die grote internationale lijn in elkaar? Moet ik daarvoor naar de goeroes? Nee, een helikopterview is voldoende.

lost op en brengt regen. Een goede weerman ziet hem aankomen en kan voorspellen waar de meest waardevolle Clouds wel, maar ook niet aanwezig zijn. De kunst is om op de juiste wolk te komen. Niets beide benen op de grond. Lekker zweven in de community en de creativiteit dient zich aan in plaats van dat je het moet zoeken.

Het Activity Based Working is inmiddels in zoâ&#x20AC;&#x2122;n grote mate geaccepteerd dat er voldoende datasets zijn om gefundeerde conclusies te trekken over wanneer men tevreden is over de werkomgeving. In de beheersbaarheid van dit model zit echter ook de verkramping. Een organisatie bestaat uit individuen. Activity Based Working was vooral ontwikkeld om organisaties beheersbaar te houden in de jaren dat door technologie chaos zou dreigen.

ww Fred Kloet, directeur Villa FM BV, Vice-chair EuroFM, is CEN/TC 348 Space Measurement expert.

De Cloud wordt gecombineerd met Competency Based Working. Elke individuele medewerker mag zelf bepalen of hij wel of niet mee wil doen aan Het Nieuwe Werken. Respect voor diversificatie wordt gefaciliteerd door een breed pallet aan facilities, services, trainingen, tools, maar vooral geld op de juiste plek om de juiste competentie aan te bieden. Wat dat betreft hebben de huidige FM-studenten met hun competentiegericht onderwijs de ideale opleiding. De ideale leerervaring. Omdat ze weten hoe je het beste uit anderen kunt halen. Dat is pas echt leuk! En daarna komt Avatar Working. Als je eerlijk bent en goed om je heen kijkt zijn we al een stukje op weg. We willen weer verbinding. Eerst was Unplugged hot. Volgend jaar is het Plugged.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Buitenland-25-1.indd 25

16-09-2010 11:47:44

Service Betrouwbare servicepartner Besam, 1e klas service aan alle merken automatische deuren, luchtgordijnen en rolluiken.

✓ ✓ ✓ ✓

dag en nacht bereikbaar 2-uurs service bij calamiteiten 100% zekerheid focus op kostenbeheersing

Besam Nederland BV • Tel: 0318-698969 • Fax: 0318-638346 info@besam.nl • www.besam.nl ASSA ABLOY, the global leader in door opening solutions adv Facility 188x130.indd 1

FMm 18303-26-1.indd 26

12-03-2010 15:59:27

16-09-2010 14:32:07

DUURZA A M H E I D B E L E I D

Duurzaamheid binnen facility management

Meedoen belangrijker dan winnen Wezenlijke integratie van duurzaamheid komt binnen Facility Management nog maar langzaam op gang. De facilitaire duurzaamheidtoets die het afgelopen jaar door AOS Studley werd uitgevoerd, toont aan dat een gemiddelde facilitaire organisatie op het vlak van duurzaamheid een rapportcijfer van nog geen 4,5 scoort. Het is daarom hoog tijd dat organisaties echt mee gaan doen en duurzaamheid een prominente plek geven binnen hun FM-beleid en de praktische uitvoering ervan. TEKST: WILLEM VAN ANSEM

De jaarlijkse uitstoot van een kantoorfunctie (1 FTE) ligt net onder drie ton CO2 (exclusief mobiliteit). Ter vergelijking: dit komt overeen met de jaarlijkse groei van 150 bomen in een regenwoud, of 5,5 retourvluchten van Amsterdam naar Nice met een budgetmaatschappij. Een mens produceert ongeveer 40 procent van zijn totale CO2-uitstoot tijdens het werk. Dit betekent dat organisaties, samen met hun werknemers, een belangrijk deel van die uitstoot kunnen beïnvloeden. Genoeg ruimte voor verbetering dus. Duurzaamheid is hét toverwoord om de weinige langetermijninvesteringen die in deze crisistijd nog worden gedaan te verantwoorden. Zoals gezegd is het duurzaamheidbeleid lang niet zo concreet ingevuld als iedereen wel denkt. Het blijkt lastig om investeringen op het gebied van duurzaamheid te koppelen aan concrete én bewezen besparingen gedurende de gebruiks- of exploitatiefase. Zodoende blijft iedereen zoeken naar de verantwoording van duurzame keuzes. Die verantwoording ligt naar onze

mening in de relatie van duurzaamheid tot andere beleidselementen als kosten, het aangeboden dienstverleningspakket en de tevredenheid van de klant. De eerste hoopvolle signalen op de markt dienen zich aan: een duurzaam pand zou een hogere waarde hebben dan een minder duurzaam pand. Facilitaire afdelingen hebben de afgelopen jaren steeds nadrukkelijker met duurzaamheidaspecten te maken gekregen. Maar hoe succesvol zijn facility managers met hun duurzaamheidbeleid? Hoe verhouden hun resultaten zich tot die bij

Willem van Ansem is manager Consulting & Technology bij AOS Studley.

andere, gelijkaardige organisaties? En hoe staat het met de kosten, het aangeboden dienstenpakket (service level) en de tevredenheid van de klant? Allemaal vragen die AOS Studley met de introductie van haar duurzaamheidtoetsTM bij verschillende klanten heeft helpen beantwoorden. De toets heeft niet de doelstelling of pretentie allesomvattend te zijn in het meten en vergelijken van duurzaam beleid binnen een facilitaire organisatie. Zaken als mobiliteit en woon-werkverkeer worden nu (nog) niet meegenomen, om de vergelijking op pandniveau integraal mogelijk te maken. De doelstelling van de toets is vooral de organisatie bewust te maken van waar ze op dit moment binnen haar processen, gebouwen en organisatie staat op het gebied van duurzaamheid en wat de mogelijkheden zijn om het beleid rondom duurzaamheid naar een hoger plan te tillen.

Integrale facilitaire benchmarks De facilitaire benchmarks die AOS Studley jaarlijks bij verscheidene klanten uitvoert, zijn vaak financi-

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18303-26-1.indd 27

16-09-2010 14:32:20

B E L E I D D U U R ZAAMHEID

eel getint. Om appels met appels te kunnen vergelijken, wordt echter ook het aangeboden dienstenpakket meegenomen in de vergelijking. Daardoor wordt de benchmark een

eerste stap op weg naar het vergelijkbaar maken van facilitair beleid op het vlak van duurzaamheid. De toets bestaat uit twee elementen: een CO2-uitstootmeting en een in te

Het duurzaamheidbeleid is lang niet zo concreet ingevuld als iedereen denkt strategisch stuurinstrument. Organisaties kunnen er immers bewust voor kiezen over te gaan naar een lager of hoger service level om de klant beter en meer efficiënt te bedienen. Voeg daarbij de aspecten klanttevredenheid en duurzaamheid en je krijgt een instrument in handen waarmee het aangeboden dienstenpakket financieel kan worden getoetst met de markt en het succes van de dienstverlening kan worden gemeten. Ten slotte wordt de impact van het beleid gerelateerd aan de mate van duurzaamheid en de CO2-footprint van de organisatie. De vier bovenstaande elementen staan in relatie tot elkaar en bepalen samen de totale performance van een organisatie.

Werkwijze duurzaamheidtoetsTM De AOS Studley duurzaamheidtoetsTM is geïntroduceerd als een Huisvesting

vullen vragenlijst per gebouw. Net als bij kosten, service level en klanttevredenheid zijn de vragen in de toets onderverdeeld volgens de NEN 2748, in vijf hoofdfuncties en de daaronder vallende activiteiten (zie figuur 1). Deze onderverdeling zorgt ervoor dat de facility manager stuurinformatie tot zijn beschikking krijgt met betrekking tot zijn facilitaire processen en dat alle vier aspecten integraal vergelijkbaar zijn. Per activiteit worden verschillende typen vragen gesteld: • technische of bouwkundige vragen over voorzieningen en maatregelen in het pand, • vragen over inkoopmaatregelen en richtlijnen, • vragen over beleidsmaatregelen. Bij elke vraag dient men het huidige niveau van duurzaamheid aan te geven door een keuze te maken tussen een vijftal niveaus: Zero (niet Externe voorzieningen

ICT

Dienstverlening

Management

?Gebouw

?Catering

?Inrichting

? Verblijf

? Beleid

?Belastingen

?Beveiliging

?Ondersteuning

? Vervoer

? Uitvoering

?Verzekeringen

?Schoonmaak

?Onderhoud

?Verhuizen

?Mutaties

?Documenten

?Energie

?Reststoffen

?Beheer

?Ruimtes & Middelen

aanwezig), Bronze, Silver, Gold en Platinum (zie figuur 2). Als alle vragen zijn ingevuld, kunnen de scores per NEN-activiteit berekend worden. De benchmark levert een nulmeting op die laat zien waar de organisatie op dat moment staat over de gehele breedte van de facilitaire processen. Andere dwarsdoorsneden zijn mogelijk door de vragen te relateren aan categorieën van gangbare duurzaamheidnormen. Als voorbeeld worden hier de BREEAMcategorieën gebruikt: Management, Water, Energy, Land use and Ecology, Health en Wellbeing, Transport, Materials, Waste, Pollution.

Wat levert het op? Dergelijke oefeningen die tijd en geld kosten moeten uiteraard ook iets opleveren. Nu is het analyseren van duurzaamheid op zichzelf zeker nuttig, maar de toegevoegde waarde zit hem juist in de integrale afweging tussen de verschillende genoemde aspecten: kosten, service level, klanttevredenheid en duurzaamheid. Door de onderstaande elementen te vergelijken met de markt, maar vooral door ze tegen elkaar af te wegen, kan de facility manager grip krijgen op de totale performance van zijn huisvesting, de processen en de organisatie en op basis daarvan bewuste keuzes maken. Pas dan zal duurzaamheid een volledig geïntegreerd onderdeel kunnen worden van de besluitvorming en geen losstaand onderwerp, verspreid over verschillende afdelingen en disciplines. Maar voorlopig is deelnemen belangrijker dan winnen. Het starten van de integrale inventarisatie van duurzaamheidgegevens gerelateerd aan de facilitaire processen is een eerste vereiste om uiteindelijk het doel te kunnen bereiken.

Figuur 1. De AOS Studley duurzaamheidtoetsTM.

Zero

Bronze*

Silver**

Geen aanbod van

< 10% van het inkoop-

> 10% en < 30% van het

biologische producten

volume is biologisch

inkoopvolume is biologisch

Gold***

Platinum****

> 30% < 50% biologisch

> 50% biologisch

(zie norm Senter Novem) (zie norm Senter Novem)

Figuur 2. De vijf duurzaamheidniveaus.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18303-26-1.indd 28

16-09-2010 14:32:23

Fac_Man_Mag_90x266_4c.indd 1

FMm 18303-26-1.indd 29

30.08.2010 16:20:30 Uhr

16-09-2010 14:32:26

I N S TA L L AT I E S DUURZAAMHEID

Duurzaam Beheer en Onderhoud van de klimaatinstallatie

Minder klachten, lagere energierekening Gebruikers die klagen over het binnenklimaat. Een voor velen herkenbare situatie. Een organisatie is gehuisvest in een mooi, vaak zelfs nieuw gebouw dat is voorzien van hoogwaardige technologie. Het binnenklimaat is tot op het niveau van de werkplekken te regelen, het facility management is professioneel ingevuld en er zijn onderhoudscontracten afgesloten voor gebouw en installaties. En ondanks dat wordt er veelvuldig geklaagd over het binnenklimaat. TEKST: BERT ELKHUIZEN, JAN EWOUT SCHOLTEN, LINDA DEUTZ EN ED ROOIJAKKERS

Deze situatie komt vaak voor, zo blijkt uit diverse onderzoeken en pilotprojecten rond het binnenklimaat in utiliteitsgebouwen. Zo is vastgesteld dat 90 procent van de klachten over het binnenklimaat direct te maken heeft met de klimaatinstallatie. Die moet een comfortabele en gezonde werkomgeving leveren, maar 70 procent van de installaties functioneert niet optimaal. Daarnaast blijkt dat het energiegebruik gemiddeld genomen 20 tot 30 procent hoger is dan verwacht zou mogen worden. Volgens het onderzoek ‘De facility beleving 2010’ van Integron is bijna 60 procent van de eindgebruikers niet tevreden over het klimaat. Een niet goed functionerende klimaat-

installatie zorgt ervoor dat het facility management en de technische dienst veel tijd kwijt zijn aan klachten over het binnenklimaat en storingen in de installatie. De productiviteit en het ziekteverzuim worden negatief beïnvloed en vaak heerst het gevoel dat de klachten en het energiegebruik niet in de hand te houden zijn.

Bert Elkhuizen is werkzaam bij Cofely, Jan Ewout Scholten bij TNO en Linda Deutz en Ed Rooijakkers bij Halmos Adviseurs.

Minder klimaatklachten Gelukkig is hier iets aan te doen. TNO en Halmos hebben recentelijk een methodiek ontwikkeld en in de praktijk al herhaaldelijk met succes toegepast om weer grip op de prestaties te krijgen. De klimaatklachten blijken hierbij met een factor 2 tot 3 te worden gereduceerd. Deze methodiek staat uitgeschreven in de publicatiereeks Duurzaam Beheer en Onderhoud van de stichting ISSO. Het toepassen van Duurzaam Beheer en Onderhoud (DB&O) van de klimaatinstallatie zorgt voor minder klachten en meer tevreden gebruikers. In de praktijk blijkt dat een goed binnenmilieu ervoor zorgt dat de gebruikers zich gezonder voelen en dat ze zich minder vaak ziek mel-

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18304-30-1.indd 30

16-09-2010 14:29:54

DUURZAAMHEID I N S TA L L AT I E S

Grip

E RVA

ENMIL

FUN

REN T E

Om de doelstellingen op het gebied van comfort en energie-efficiëntie te kunnen realiseren, moet het facility

N C

OMF

Duurzaam Beheer en Onderhoud stelt zich ten doel dat gebruikers in gebouwen tevreden zijn en streeft naar een optimale energie-efficiëntie van gebouwen, installaties en de

‘vaag’. De oorzaken van deze klachten zijn meestal niet eenvoudig aan te wijzen en worden daarom veelal niet structureel aangepakt.

Comfort

processen die daarin plaatsvinden. Gebruikers zijn tevreden als zij het comfort als goed ervaren (zie figuur 1). Alleen een goed werkende klimaatinstallatie is hiervoor niet voldoende. Ook andere aspecten, zoals de bouwkundige situatie, het gebruik (interne warmtelasten) en de verwachtingen van de gebruikers zijn van invloed op de ervaring. DB&O richt zich op het gehele gebouw, inclusief interne processen, de bouwkundige status en gebouwgebonden installaties. De focus van DB&O ligt echter al snel op de klimaatinstallatie en daaraan gerelateerde processen. De reden hiervoor is dat de oorzaak van klachten over of de status van bijvoorbeeld onderhoud aan de kozijnen (afgebladderde verf) of een defecte bediening van de buitenzonwering relatief eenvoudig zijn vast te stellen. Klachten over het binnenmilieu, die zoals onderzoeken hebben uitgewezen vaak samenhangen met een niet goed functionerende klimaatinstallatie, zijn in het algemeen

den. De arbeidsproductiviteit gaat bovendien aantoonbaar omhoog. Daarnaast leidt DB&O tot lagere energiekosten en dus tot een lagere uitstoot van CO2 door een efficiënter energiegebruik. De gebruikers van gebouwen hebben alle belang bij een goed binnenklimaat door DB&O, maar ook beheerders en eigenaren kunnen er hun voordeel mee doen. Het mag duidelijk zijn dat bij DB&O een belangrijke rol is weggelegd voor het facility management. Facility management is de spin in het web. Het contact met uitvoerders van onderhoud en beheer loopt via het facility management en het wordt door gebruikers en de organisatie op de kwaliteit van het binnenmilieu en energiezuinigheid van het gebouw aangesproken.

Figuur 1. Voorwaarden om tot een goed ervaren comfort te komen.

Techniek

Beheer

Perceptie

Functioneren Betreft het functioneren van de techniek, zodat de technische prestaties worden behaald.

Omgeving Betreft het bewaken van de randvoorwaarden, prestatiecriteria en gebruikswijze van het gebouw. Daarnaast houdt dit het begrijpen van de werking en de mogelijkheden van de techniek in.

Gebruikers Betreft de wijze waarop de gebruikers de omgeving ervaren in relatie tot de verwachtingen.

Huidige situatie Componentenfocus

Losse data

Individuele beleving

De focus is vooral gericht op componenten en niet op prestaties die met de techniek moeten worden geleverd.

Gebouwdocumentatie blijkt vaak niet compleet of ongestructureerd. De te verwachten prestaties en de daarbij horende randvoorwaarden worden niet begrepen.

Gebruikers baseren hun oordeel meestal op hun persoonlijke beleving van het binnenmilieu. Wat ze van het binnenmilieu mogen verwachten is niet bekend

Gewenste situatie Functionele focus De focus is gericht op het functioneren van de techniek. De technische prestaties en optimale energie-efficiëntie worden geborgd.

Beheer(sbare) informatie Het facilitair management heeft overzicht op de situatie, kent en begrijpt de installatieconcepten, weet welke prestatiecriteria van toepassing zijn en weet onder welke randvoorwaarden de prestatiecriteria kunnen worden bereikt.

Gestructureerd verwachtingspatroon Gebruikers weten wat ze van het binnenmilieu mogen verwachten en begrijpen hoe ze dit naar wens kunnen beïnvloeden. Een gestructureerde klachten- en storingsafhandeling is aanwezig. De gebruikers zijn bekend met energiebewust gedrag en kunnen op hun verantwoordelijkheden worden aangesproken.

Figuur 2. De pijlers van Duurzaam Beheer en Onderhoud.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18304-30-1.indd 31

16-09-2010 14:29:54

I N S TA L L AT I E S DUURZAAMHEID

Stappenplan Duurzaam Beheer en Onderhoud

Introductie/ Voorbereiding

Quick Scan

Plan van Aanpak

De Verbeterslag

De voorbereiding bestaat uit het kennis nemen van de aanpak van Duurzaam Beheer en Onderhoud.

De Quick Scan is een inspectiemethodiek waarmee een inventarisatie wordt gemaakt van de actuele situatie van beheer en onderhoud. Uitgangspunt is een diagnosegerichte aanpak door een DB&O-deskundige. De drie pijlers Techniek, Beheer en Perceptie van het binnenmilieu worden daarbij geanalyseerd. In deze fase worden verschillende varianten voor verbetermaatregelen onderzocht door een representatief en deskundig overlegteam. Binnen de mogelijkheden van techniek en gebouw wordt gestreefd naar zoveel mogelijk prestatieverbetering met de beschikbare middelen. Maatregelenpakketten worden zodoende samengesteld en geëvalueerd. Het beste pakket wordt vervolgens in het Plan van Aanpak uitgewerkt, daarna worden de verbeteringen pas in gang gezet. In de Verbeterslag wordt het Plan van Aanpak in uitvoering genomen. Eventueel worden daarvoor nog werkomschrijvingen opgesteld en offertes aangevraagd. Na de Verbeterslag is de DB&O-status bereikt met als kenmerk dat de behaalde prestaties worden gedragen door de gehuisveste organisatie en gebruikers.

DB&O-status: de controle is herwonnen

Continuïteit in Duurzaam Beheer & Onderhoud

Het vasthouden en verder verbeteren van (binnenmilieu)prestaties en energie-efficiëntie is de doelstelling van Duurzaam Beheer & Onderhoud. De drie pijlers worden gemonitord onder verantwoording van het facility management en gecommuniceerd naar directie en gebruikers. Verantwoordelijkheden liggen vast en doelstellingen zijn direct meetbaar geformuleerd, eventueel in de vorm van prestatiecontracten.

Figuur 3. Stappenplan Duurzaam Beheer en Onderhoud.

management ‘grip’ hebben op de mogelijkheden en prestaties van een gebouw en de installaties. Op deze wijze kan worden gestuurd op prestaties. Dit betekent dat het facility management de gewenste prestaties moet kennen en een

Voor een goed ervaren comfort is de volgende driedeling in de benodigde voorwaarden te maken: 1. de installatie moet goed volgens de specificaties functioneren, met juiste gebruikstijden, en geen storingen of instabiel gedrag vertonen,

Een goed binnenmilieu zorgt ervoor dat de gebruikers zich gezonder voelen beeld moet hebben bij de mogelijkheden en gerealiseerde prestaties. Het grip krijgen en houden op deze mogelijkheden en prestaties is een belangrijke doelstelling van DB&O. Het facility management krijgt in de aanpak van DB&O de ondersteuning om deze doelstellingen te realiseren.

Fundament Om de situatie in grip te krijgen, is een onderverdeling gemaakt voor het beheer en onderhoud. Samen met de bijbehorende rollen en verantwoordelijkheden vormt die het fundament onder het beheer van een goed presterend gebouw.

2. de randvoorwaarden van gebruik, bouwkundige situatie en overige omgevingsaspecten moeten overeenstemmen met de ontwerpuitgangspunten van de installatie, zodat met het correct functioneren van de installatie de prestatiecriteria van het binnenklimaat worden gehaald, 3. de prestatiecriteria van het binnenmilieu die worden bereikt moeten voldoen aan de verwachtingen van de gebruikers, zodat de gebruikers het comfort als goed ervaren.

Techniek, Beheer en Perceptie Op deze voorwaarden zijn de drie pijlers Techniek, Beheer en Perceptie

van Duurzaam Beheer en Onderhoud gebaseerd. Deze vormen het fundament onder DB&O. Er wordt gesproken over een Duurzaam Beheerd en Onderhouden gebouw wanneer voor de pijlers geldt: 1. techniek: er is een functionele focus op de techniek aanwezig en alles functioneert aantoonbaar volgens de specificaties. Onderhoud is ingericht op functionele prestatiebasis, 2. beheer: bij het facility management wordt begrepen welke prestaties van toepassing zijn en op welke wijze deze worden bereikt. Begrepen wordt welke flexibiliteit het gebouw en de installaties bieden, zodat gericht beheer plaats kan vinden bij eventuele gebruikswijzigingen, 3. perceptie: de gebruikers weten welk binnenmilieu ze kunnen en mogen verwachten en op welke wijze de installatie bediend moet worden. Er wordt regelmatig navraag gedaan naar hun tevredenheid en een duidelijke procedure voor klachtenafhandeling met terugkoppeling is aanwezig.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18304-30-1.indd 32

16-09-2010 14:29:54

DUURZAAMHEID I N S TA L L AT I E S

Medische keuring Iemand kan om diverse redenen een medische keuring aanvragen. Zo kan iemand al klachten hebben, gerustgesteld willen worden, willen laten onderzoeken of latente risico’s aanwezig zijn of door een instantie verplicht zijn de keuring te ondergaan. Bij een medische keuring wordt de inspectie uitgevoerd door een ter zake kundige arts, die een bepaalde methode hanteert om een diagnose te kunnen stellen. In deze methode komen de te controleren lichaamsdelen aan de orde, maar ook het aanhoren en ondervragen van de te keuren persoon. Zo komen onder andere de eigen gezondheidsbeoordeling, de levensstijl en specifieke klachten van die persoon aan het licht. Op basis van al deze informatie kan de arts besluiten om bepaalde lichaamsdelen gerichter te onderzoeken of bepaalde bevindingen nader te verklaren. Uiteraard zal de arts ook lichaamsdelen onderzoeken waar de persoon geen klachten over heeft. Als zich geen klachten voordoen, wil dit niet altijd zeggen dat alles goed is. Hiervoor wordt de keuring juist uitgevoerd. Het resultaat van de keuring kan zijn dat de persoon wordt goedgekeurd. Ook kunnen afwijkingen worden geconstateerd, waardoor verschillende vervolgstappen mogelijk zijn: de persoon kan zelf voor verbeteringen zorgen, bijvoorbeeld door minder te roken en meer te bewegen, de persoon aanvaardt de gevolgen van de afwijkingen en onderneemt verder geen actie of in overleg met de persoon wordt een traject voor verder specialistisch onderzoek ingezet.

Deze pijlers zijn uitgebreid omschreven in ISSO-publicatie 104. De pijlers, omschrijvingen en kenmerken van deze pijlers voor een ‘traditioneel’ onderhouden gebouw en een Duurzaam Beheerd en Onderhouden gebouw zijn samengevat in figuur 2.

Stappenplan Voor bestaande gebouwen, waar geen Duurzaam Beheer en Onderhoud in de realisatie- en/of beheerfase heeft plaatsgevonden, hebben TNO en Halmos voor de facility manager een stappenplan ontwikkeld om tot een Duurzaam Beheerd en Onderhouden gebouw te komen (zie figuur 3). Dit stappenplan is eveneens in detail uitgewerkt en toegelicht in ISSO-publicatie 104. Het stappenplan vormt samen met de drie pijlers de totaalstructuur van DB&O. Bij elke stap uit het stappenplan wordt dan ook aan elke pijler aandacht besteed. Volgens het stappenplan is de quickscan één van de eerste stappen op weg naar een Duurzaam Beheerd en Onderhouden gebouw. De quickscan kan worden gezien als een eerste inspectie en analyse van de huidige situatie met betrekking tot de drie pijlers van DB&O. Met deze quickscanmethodiek zijn door TNO & Halmos uitgebreide ervaringen opgedaan. Meer dan tachtig gebouwen zijn inmiddels

geïnspecteerd, waarbij aansprekende resultaten zijn geboekt. Doel van de quickscan is op een effectieve wijze de actuele situatie met betrekking tot de genoemde pijlers te inventariseren, zodat een duidelijk beeld kan worden gevormd voor een (eventuele) vervolgaanpak om tot verbeteringen – en een Duurzaam Beheerd en Onderhouden gebouw – te komen.

Diagnosegerichte aanpak Bij het uitvoeren van de quickscan wordt een diagnosegerichte aanpak gevolgd. Dit betekent dat bij het uitvoeren niet systematisch een lijst wordt nagelopen om alle knelpunten

ISSO en Duurzaam Beheer en Onderhoud ISSO besteedt aandacht aan Duurzaam Beheer en Onderhoud in een reeks publicaties over dit onderwerp. Van deze reeks kan de ISSO-publicatie 100 als inleiding voor de aanpak volgens Duurzaam Beheer en Onderhoud voor bestaande gebouwen worden gezien. De ISSO-publicaties 104 en 107 zijn de leidende publicaties voor het proces om tot een duurzaam beheerd en onderhouden gebouw te komen voor respectievelijk bestaande bouw en nieuwbouw. In de overige publicaties worden begrippen, onderdelen of stappen uit de leidende ISSOpublicaties 104 en 107 nader toegelicht. Alle publicaties kunnen overigens los van elkaar gelezen worden.

brede scope en de benodigde flexibiliteit vraagt het uitvoeren van een quickscan een hoge mate van deskundigheid van degene die deze uitvoert. De methode die wordt toegepast binnen de quickscan is te vergelijken met de aanpak bij een medische keuring en een deskundig arts.

Zelfdiagnose Indien u de situatieschets en de in dit artikel genoemde aspecten herkent, dan is er grote kans dat Duurzaam Beheer en Onderhoud voor u voordelen oplevert. Door bijvoorbeeld ISSO-publicatie 100 eens na te lezen kan een eenvoudige zelfdiagnose worden gesteld. Ook kan een

Facility management is bij DB&O de spin in het web te signaleren, maar dat een deskundige op een efficiënte en effectieve wijze zo veel mogelijk – en de belangrijkste – knelpunten aanduidt. De quickscan verloopt dus niet altijd volgens een vast protocol. Naar aanleiding van bevindingen uit de gesprekken en verkregen gegevens kan de aandacht meer of minder worden verlegd naar specifieke punten. Overigens zijn wel lijsten met aandachtspunten beschikbaar om het proces te sturen. Vanwege de

deskundige op het gebied van DB&O nadere informatie geven. Hierom ontwikkelt ISSO momenteel samen met TNO en Halmos opleidingen, zodat er deskundigen beschikbaar komen die kunnen helpen binnenmilieu en energie-efficiëntie stevig in grip te krijgen.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18304-30-1.indd 33

16-09-2010 14:29:56

adv.EscapeLight-188x130L:advertenties 28-5-09 16:25 Pagina 2

ETT NÚ´Ú MM% N44 E gIEheidsRrdGi

Ea GelijVkEwENSakTlEaRrinINg!GSIN ver TREK ! AF

• Verlichte vluchtrouteaanduiding • Geen kabels • Geen lampen • Geen accu’s • Levensduur 15 jaar AR • Onderhoudsvrij CHTBEAR ! I Z • Waterproof BET port p • Explosieveilig NO ra r T ikbaa besch

Zichtbaar beter !

ESCAP

LIGHT B.V.

Geserweg 8 7861 BL Oosterhesselen The Netherlands T +31 (0)524 581093 F +31 (0)524 581601 E info@escapelight.nl

W www.escapelight.nl

FMM 183 Outside in-35-1.indd 34

16-09-2010 11:52:52

COLUMN

Outside In

FM 2.0 Er zijn personen die geloven dat de afkorting CFO staat voor Chief Facility Officer. Mensen die dit denken hebben in ieder geval geen minderwaardigheidscomplex, weten niet wie Calimero is en worden vaker gesignaleerd op de directieverdieping dan in het bedrijfsrestaurant. Dat zij de Chief Financial Officer onrecht aandoen, ontgaat hen en is vooral de opinie van de financiële top zelf. Als ook u hecht aan een aansprekende titel, dan heb ik goed nieuws te melden! De kans is namelijk levensgroot dat u vanaf 3 november 2010 door het leven gaat als Life Cycle Manager (LCM). Op deze datum wordt namelijk voor de negende keer het Facility Management Marktevent georganiseerd, dat dit jaar in het teken staat van Duurzaamheid 2.0. Gedurende de dag zal steeds duidelijker worden welke rol en positie de facility manager kan innemen bij het ontwikkelen en realiseren van een duurzame werkplek(omgeving) met dito dienstverlening. Ik verzeker u: het betreft een hoofdrol en de positie is vooraanstaand. Ook als het gaat om het positief beïnvloeden van het imago van de organisatie en het versterken van de prijs-kwaliteitverhouding van dienstverlening. Uiteraard bekeken van het begin tot het eind, ofwel van zand tot klant en van korrel tot borrel. Is dit nu echt nieuw? Eigenlijk niet. Circa tien jaar geleden koos de beroepsvereniging Facility Management Nederland (FMN) als jaarthema voor ‘De facility manager als maatschappelijk ondernemer’. In dit blad verschenen vervolgens diverse artikelen waarin de rol van de facility manager als maatschappelijk ondernemer belicht werd, rijkelijk gelardeerd met voorbeelden uit de praktijk. Inmiddels zijn wij tien jaar verder. Is er veel veranderd? Feit is dat het begrip Duurzaamheid nu vaker gebruik lijkt te worden dan

Lennart Harpe is actief als coach, consultant en correspondent op het gebied van dienstverlening en bedrijfsvoering en treedt op als spreker en dagvoorzitter. In Outside In beschouwt hij de wereld om ons heen en vertaalt deze naar het facilitaire werkveld.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Bij MVO neemt een bedrijf de verantwoordelijkheid voor de effecten van de bedrijfsactiviteiten op mens, milieu en bedrijfsvoering. Er worden bewuste keuzes gemaakt om een balans te vinden tussen People, Planet en Profit. Bij Duurzaamheid spreken wij (volgens de definitie van de VN commissie Brundtland 1987) over een ontwikkeling die aansluit op de behoefte van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties in gevaar te brengen om in hun eigen behoeften te voorzien. Van recentere datum is de visie dat je nog een stapje verder kan gaan en je als organisatie, met gebruikmaking van MVO- en Duurzaamheidsprincipes, kunt richten op nieuwe marktkansen, groei en innovatie met winst voor mens, maatschappij en milieu. What’s in a name? Duurzaamheid, MVO, lifecycle management of cradle to cradle? Het gaat vooral om modern ondernemen. Proberen om in plaats van minder slecht, goed te zijn. De rol van facility management hierbij is significant, onderscheidend en van toegevoegde waarde. Heel 2.0 dus. Lennart Harpe l.harpe@pridair.nl

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMM 183 Outside in-35-1.indd 35

16-09-2010 11:53:06

HET GEBOUW

Het Gebouw

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Het Gebouw-36-1.indd 36

16-09-2010 15:53:18

HET GEBOUW

De Watertoren Bussum Geen gasaansluiting, geen rioolaansluiting, maar wel leverancier van zelf opgewekte energie. Ooit roemden Kees van Kooten en Wim de Bie de Bussumse Watertoren als het middelpunt van de wereld. Op 8 september 2010 gebeurde dat opnieuw. Burgemeester Schoenmaker van Bussum verrichtte die dag de officiële heropening van het meest duurzame kantoorgebouw van Nederland, de Bussumse Watertoren (bouwjaar 1897). De huidige eigenaar van de toren, accountantskantoor Meeuwsen Ten Hoopen heeft de Watertoren met een aantal huurders betrokken en zet het duurzame karakter van de toren in hun bedrijfsvoering voort. TEKST: MAARTEN VAN GEEL | FOTO’S: ROOS ALDERSHOFF

‘Het pand is volledig CO2-neutraal’, zegt Sjoerd Riedstra, mede-eigenaar van Meeuwsen Ten Hoopen en verantwoordelijk voor het duurzaam beleid van de organisatie. Meeuwsen Ten Hoopen, bestaande uit 15 vestigingen verspreid over Noord- en Midden Nederland, is als middelgrote accountants- en belastingadviesorganisatie. Riedstra: ‘Met een waarde van 1026 punten op de Milieu Index Gebouwen (een gemiddeld gebouw in Nederland scoort 100-150 punten) betrekken we het meest duurzame kantoorgebouw in Nederland.’ ‘De volledig CO2-neutrale Bussumse Watertoren torent hoog uit boven alle andere milieuvriendelijke panden in Nederland.’ Dat zei de Delftse hoogleraar Michiel Haas bij de opening

van het nieuwe pand van Meeuwsen Ten Hoopen Bussum op woensdag 8 september 2010. ‘Tot nog toe scoren duurzame gebouwen in ons land maximaal 330 punten op de Milieu Index Gebouwen. De waarde die de Watertoren haalt, dat komt in Europa nog nauwelijks voor.’ Volgens Sjoerd Riedstra, aandeelhouder van Meeuwsen Ten Hoopen is ook het investeren in duurzame panden heel duurzaam. ‘De restwaarde van duurzame gebouwen ligt na 10 jaar circa 15 procent hoger dan van ‘gewone’ gebouwen.’ Tekstdichter Ivo de Wijs zei al over de Watertoren: ‘Meeuwsen Ten Hoopen kan trots zijn op een gebouw dat niet vervuild en niet verkwist.’ Het verre uitzicht vanaf de top van de toren

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Het Gebouw-36-1.indd 37

16-09-2010 15:53:47

HET GEBOUW

Initiatief: prof.dr.ir. Michiel Haas, ir. Bob Custers Adviseur vastgoed: mr. M.A. Smits MRE - Sixpence Opdrachtgever: BWC Sustainable Development bv Architect: VOCUS architecten bna Adviseur duurzaamheid: Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie Adviseur installaties: Boom Delft Constructeur: IMd Raadgevende Ingenieurs Aannemer watertoren: Bouwbedrijf Belmer Aannemer paviljoen: Hercuton Bouw Aannemer installaties: Terberg Systeemintegratie Bouwmanagement: VOCUS architecten bna Bouwcoördinator: Bouwadviesburo Hoevers-Empe Bestekken&bouwkostenramingen: Huls Bouwkostenmanagement Bouwcontrole namens Rabobank: Melssen Bouwadvies Huurders: Meeuwsen Ten Hoopen accountants en belastingadviseurs, Brandnew.design, Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie Bouwfinanciering BWC: Rabobank Noord Gooiland Eindbelegger: Meeuwsen Ten Hoopen accountants en belastingadviseurs Financiering MTH: Van Lanschot Bankiers Hilversum

staat symbool voor de duurzaamheid: ‘Ik kan de toekomst zien’, aldus De Wijs.

Geschiedenis Het is 1888 als de burgers van Bussum bij het gemeentebestuur aandringen om een waterbedrijf te stichten. Een kleine tien jaar later, 1897, wordt de Watertoren opgeleverd. Tot 1967 was de watertoren 35 meter hoog geweest, één van de mooiste in het land, vonden velen. Maar door roestvorming en ander verval moest men het bovenste deel van de toren, waarin het reservoir zat, slopen en vanaf die tijd zien we de lelijke gerib-

lands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie, en Vocus Architecten. ‘Het horlogeknopje’ is vervangen door een glazen kop, waarin kantoorunits zijn ondergebracht en een panoramaruimte van waar uitzicht op de wijde omgeving mogelijk is. Het paviljoen bestaat uit drie kantoorlagen, waaronder de parkeergarage en de technische ruimte liggen.

Frituurvet van de horeca Alle benodigde elektrische energie wordt door de eigen installaties opgewekt. Met windmolens, zonnecellen en bio-warmtekrachtkoppeling voorziet de Watertoren in zijn eigen

‘Bij elk besluit staan we stil of het in lijn is met ons duurzaam beleid’ belde metalen kraag om het reservoir. Kees van Kooten en Wim de Bie noemden de Bussumse watertoren in één van hun uitzendingen het horlogeknopje van Nederland. In 2004 start Bussums Watertoren Collectief bestaande uit Michiel Haas (Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie) en Bob Custers (VOCUS architecten Bussum)

Bussums Watertoren Collectief Kort daarna begint het project dat de renovatie van de oude watertoren uit 1897 en daaraan gekoppeld een nieuw kantoorgebouw van in totaal 3500 m2 behelst. De Bussumse Watertoren is een ontwikkeling van het Bussums Watertoren Collectief (BWC), een initiatief van Nibe, Neder-

warmte en koeling, plus nog wat extra’s voor derden dat verder wordt gedistribueerd door 100 procent groene energieleverancier Greenchoice. Op het gebied van warmte-koude worden allerlei beproefde technieken gebruikt, zoals warmte-koude opslag (wko), warmtepompen (wp) en warmtekrachtkoppeling (bio-wkk). In de warmtebehoefte wordt voorzien door de bio-wkk, die samen met de betonkernactivering het gehele gebouw van warmte kan voorzien. In extreem koude situaties wordt opgeslagen warmte in de bodem gebruikt voor de topverwarming. Koeling gebeurt eveneens via de bio-wkk met behulp van een absorptiekoelmachine en opgeslagen koude in de

bodem. De koeling wordt eveneens via de betonkernactivering uit het gebouw getrokken in samenwerking met de ventilatie. Het gebouw heeft geen gasaansluiting. Warmte wordt ook gewonnen door het stoken van plantaardige afvalolie zoals frituurvet van horecabedrijven in de omgeving. Het afvalwater wordt gezuiverd door een helofytenfilter, een aansluiting op het riool is overbodig. Het water dat uit de filter uitkomt, wordt hergebruikt voor toiletspoeling. Hiermee wordt ruim 80 procent van het drinkwaterverbruik gespaard en ontstaat een kleine waterkringloop met een geringe aanvulling met drinkwater.

Herbestemmen Bij het herbestemmen van een oud gebouw dienen de bouwers met respect om te gaan met de historische elementen. Er is gekozen om de binnen- en buitenzijde te reinigen. De binnenzijde was in slechte staat: wit afgebladderde schilfers, los zittende trappen en veel roest. Er is gekozen om oud en nieuw ‘puur’ naast elkaar te zetten. Het oude metselwerk wordt weer zichtbaar. Ook de oude raamposities bleken aan de binnenzijde te herleiden. Door de in 1967 gemetselde tweede schil aan de buitenzijde van de watertoren waren de oude ramen niet meer zichtbaar. Door vanaf binnenzijde gaten te zagen in het metselwerk is het oude beeld weer enigszins hersteld.

Duurzaam ondernemen Riedstra: ‘Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van ons beleid. Bij elk besluit staan we stil of het in lijn is met ons duurzaam beleid. We lopen op cradle to cradle tapijt en we sparen papier door vrijwel alle correspondentie verzekerd via e-mail (CopyConfirm) te versturen en uitsluitend elektronische dossiers aan te leggen. Alle inkoop komt uit een ecoboek, we rijden zo veel mogelijk in groene auto’s en voor korte ritten is er de ‘vestigingsfiets’. Printen gebeurt uitsluitend dubbelzijdig en in plaats van toner is er milieuvriendelijke wax. Ten slotte gaan de lichten pas aan als er echt iemand binnenstapt. Dit gebeurt met behulp van bewegingssensoren’, aldus Riedstra.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Het Gebouw-36-1.indd 38

16-09-2010 15:53:48

Flexibele ruimte voor ondernemers! Heeft u behoefte aan een nieuw pand of wilt u het bestaande kantoor uitbreiden? De Meeuw biedt tijdelijke en permanente oplossingen voor uw kantoor- of productieruimte. Eenvoudig en doelmatig of luxueus met alle moderne faciliteiten. Met de bouwsystemen van De Meeuw beschikt u snel over kantoorruimte op maat voorzien van de gewenste uitstraling, sfeer en veiligheidsvoorzieningen! www.demeeuw.com/kantoren

De Meeuw Nederland Postbus 18, 5688 ZG Oirschot, T +31 (0)499 57 20 24

44300044 De Meeuw Adv A4 kantoren tijdelijk.indd 1

02-09-2010 15:51:08

H U I S V E S T I N GSMANAGEMENT EINDGEBRUIKERS

Kansen voor huisvestingsmanagement

Economische crisis versnelt professionalisering In het aprilnummer van Facility Management Magazine werd de impact van de economische crisis op de commerciële vastgoedmarkt besproken. Als adviseurs bij AT Osborne noemden we een aantal unieke kansen die deze markt biedt voor organisaties die vastgoed huren of in eigendom hebben, de eindgebruikers. Daarbij lieten we zien welke kansen er ‘buiten’, in de markt, lagen. In dit tweede artikel wordt de blik juist naar binnen gericht. Welke gevolgen heeft de economische crisis op de wijze waarop eindgebruikers hun huisvestingsmanagement organiseren? En nog belangrijker: Welke kansen bieden deze ontwikkelingen voor het huisvestingsmanagement? TEKST: PIETER FREDERIX EN STEF WEEKERS

De term huisvestingsmanagement levert nog vaak spraakverwarring op. Andere veelgebruikte termen zijn bijvoorbeeld vastgoedmanagement, vastgoedbeheer of ‘Corporate Real Estate Management’. In dit artikel gebruiken we de term huisvestingsmanagement en hanteren we de definitie van onze collega’s Van Griensven en Schoonhoven uit het boek Huisvesting & Vastgoed: ‘De afstemming tussen bedrijfsproces (vraag) en gebouwen (aanbod) met als doel het creëren van een zo groot mogelijke gebruikswaarde voor het

primaire proces.’ Anders dan de commerciële belegger of vastgoedontwikkelaar streeft de eindgebruiker niet (alleen) naar financiële meerwaarde. De balans tussen gebruikswaarde en financiële toegevoegde waarde maakt het huisvestingsmanagement voor de eindgebruiker een complexe en strategische opgave.

Centraliseren Door de huidige economische crisis kijken veel organisaties naar kostenbesparingen. De huisvesting kan

hierin een aanzienlijke bijdrage leveren. Initiatieven tot kostenbesparingen op huisvesting leiden echter bij veel organisaties tot de conclusie dat gegevens over de vastgoedportefeuille incompleet of heel verspreid in de organisatie beschikbaar zijn. Het centraliseren van de informatie kost tijd, maar loont wel degelijk: overzicht geeft inzicht. Het centraal beschikbaar hebben van alle gegevens van de huisvestingsportefeuille geeft inzicht in kostenstructuren, gebruik en leegstand van de huisvesting. Daarnaast geeft het ook

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18305-40-1.indd 40

16-09-2010 14:11:38

EINDGEBRUIKERS HUISVESTING S M A NAG E M E N T

inzicht in de juridische en commerciële status van huurovereenkomsten en eigendomssituaties. Een tweede ontwikkeling is het reorganiseren van de zeggenschap rondom huisvestingsmanagement. Dit uit zich in een verandering van afspraken en procedures over huisvestingsen vastgoedbeslissingen. Het centraliseren van de zeggenschap over de huisvesting leidt tot een grotere zichtbaarheid en inkoopkracht van huisvestingsmanagement en meer flexibiliteit in de afstemming van ruimtebehoefte. Het echte voordeel zit in de acceptatie van de diverse gebruikersgroepen binnen een organisatie. Het centraliseren van huisvestingsmanagement helpt de consequenties van de kostenbesparingen te verzachten, omdat deze voor alle gebruikers gelijk zijn.

Bewustzijn Centralisatie en de voordelen die eruit voortkomen zijn niet nieuw en ook zeker niet uniek voor het huisvestingsmanagement. In zekere zin is het een klassieke reactie op een economische crisis. Het is een beweging die wij bij veel organisaties zien en die nu extra aandacht krijgt. Wij zien dat deze economische crisis een versnelling teweeg heeft gebracht in het bewustzijn van de mogelijkheden van huisvestingsmanagement, en daarmee in de professionalisering van de sector. Veel organisaties gaan bewuster en strategischer om met hun huisvesting en vastgoed. Het huisvestingsmanagement richt zich niet meer alleen op de (gebruiks)waarde van de huisvesting voor de organisatie en de kosten. Ook de waarde op de vastgoedmarkt en de

waarde die flexibiliteit in de portefeuille biedt worden erkend en bewust ingezet.

Nog meer toegevoegde waarde Nu de eerste tekenen van herstel zichtbaar lijken te worden, gaan we ook voorzichtig weer naar de toekomst kijken. Wij concluderen dat het huisvestingsmanagement na deze centraliseringsslag kan bijdragen aan een verdere professionalisering. De organisatie heeft een strategisch middel in handen voor nog meer toegevoegde waarde. Hoe kunnen we doorpakken op de ontwikkelingen die door de crisis zijn ingezet? 1. Intern huur/verhuurmodel Veel huisvestingsafdelingen zien in een intern huur/verhuurmodel een moeilijk en langdurig traject. Gebruikers vrezen veelal een Paard van Troje. Een goed uitgevoerd huur/ verhuurmodel draagt echter bij aan professionele dienstverlening van de vastgoedafdeling. Ook zorgt het voor kostenbewustzijn bij de gebruikers. Veel organisaties hebben door de economische crisis de belangrijke en moeilijke eerste stappen gezet: het centraal bundelen van kennis en gegevens over de huisvesting. Bepaal welke organisatie(onderdelen) je gebruikers (of huurders) zijn en bereken een huurprijs of kostennorm voor het vastgoed. Begin met de courante huisvesting, omdat daarover veel marktinformatie beschikbaar is. Ga van grof naar fijn. Een volgende stap is het delen van deze informatie met de gebruikers in de organisatie. Begin met het versturen van ‘virtuele’ facturen waaruit duidelijk wordt waar de kosten

worden gemaakt. Hier staan geen formele verplichtingen tegenover, het is slechts een introductie van het huur/verhuurmodel. Dezelfde aanpak kunt u volgen voor het introduceren van interne huurovereenkomsten. Ook hiervoor zijn standaarden uit de markt beschikbaar. Doordat u de dialoog met uw gebruikers aangaat over het afstemmen van vraag en aanbod en de voordelen voor de organisatie inzichtelijk maakt, creëert u draagvlak. 2. Waardeoptimalisatie Binnen de eigen vastgoedafdeling geeft centralisatie de mogelijkheid om periodiek huurcontracten te beoordelen. Maar u kunt nu ook beter de relatie leggen met de organisatiedoelstellingen. Maak vervolgens onderscheid in strategisch vastgoed en objecten die behoren tot de flexibele schil, om als laatste waardeoptimalisatie te zoeken voordat dispositie daadwerkelijk aan de orde is. 3. Schaalvoordelen Centraal gestuurde huisvesting kunt u in uw voordeel gebruiken bij het inkopen van huisvestingsdiensten of -producten. Ook intern weegt een centrale huisvesting zwaarder. Voor de gebruikers is er één centraal aanspreekpunt waar alle kennis is gebundeld en waar mogelijk informatie is te halen. Voor de Raden van Bestuur is de centrale huisvestingsorganisatie een belangrijke strategische partner en een managementtool met grote invloed op de resultaten van de organisatie, van productiviteit van medewerkers tot kostenbeheersing.

Strategische partner Dit artikel wijst op de ontwikkelingen in het huisvestingsmanagement die zijn ingegeven door de economische crisis. Nu het gestopt is met regenen en de wolken openbreken voor een voorzichtig economisch herstel, krijgt het huisvestingsmanagement de gelegenheid om zich verder te ontwikkelen als professionele en strategische partner en interne dienstverlener. Pieter Frederix en Stef Weekers zijn beiden werkzaam als adviseur bij AT Osborne.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18305-40-1.indd 41

16-09-2010 14:11:41

E E N - T W E E T J E DUURZAAMHEID AGENTSCHAP NL

Willem Kreukniet (met bril) en Ab de Wit.

‘We hebben aan een half woord genoeg’ Een lagere energierekening, een beter binnenmilieu en betere werkprestaties. Dat klinkt de facility manager als muziek in de oren. Het is haalbaar door te investeren in slim energiegebruik. Hoe werk je daartoe als facility manager samen met anderen in de keten van duurzaam gebouwenbeheer? En hoe kom je tot het optimale resultaat? Agentschap NL belicht maandelijks een duurzaam samenwerkingsverband. Deze keer neemt het Agentschap zichzelf onder de loep met hun herhuisvestiging achter het Centraal Station in Utrecht. TEKST: HIEKE VOORBERG I.O.V. AGENTSCHAP NL | FOTO: PIETER MAGIELSEN

‘Voordat onze zeshonderd medewerkers verhuisden van de Catherijnesingel naar de Croeselaan in Utrecht, stonden we voor de uitdaging om de

nieuwe vestiging in zes maanden van een E-label naar een C-label te tillen’, vertelt Willem Kreukniet, projectleider herhuisvesting. Hij is

verantwoordelijk voor de herinrichting van het kantoorgebouw dat Agentschap NL sinds oktober 2009 huurt van de Rijksgebouwendienst.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Een-tweetje-42-1.indd 42

16-09-2010 15:08:17

AGENTSCHAP NL EEN-TWEETJE D U U R Z A A M H E I D

Duurzaam Inkopen Vanaf 1 januari 2010 neemt de Rijksoverheid bij 100% van haar inkopen duurzaamheid als zwaarwegend criterium mee. Dit houdt onder meer in dat bij nieuwbouw, renovatie, beheer en sloop van gebouwen, maar ook bij aankoop en huur duurzaamheidscriteria worden gehanteerd. Voor de huur en aankoop van gebouwen geldt dat de overheid kiest voor kwaliteit en duurzaamheid: gebouwen dienen minimaal een Energielabel C te hebben. Indien dit niet het geval is, zijn aanvullende maatregelen nodig. Daarnaast gelden er eisen ten aanzien van een f lexibel inbouwpakket en verlichting. Bij beheer en onderhoud gelden criteria voor prestatiegericht onderhoud en voor vervanging van onderdelen en installaties. In opdracht van het ministerie van VROM en in samenspraak met verschillende overheden ontwikkelde Agentschap NL gezamenlijke duurzaamheidcriteria voor verschillende productgroepen die de overheid inkoopt. Deze criteria gelden bij elke aanbesteding en inkoop. Voor meer informatie, zie www.agentschapnl.nl/duurzaaminkopen

Ab de Wit, project procesmanager bij de Rijksgebouwendienst, heeft Kreukniet geholpen om het voormalig pand van Postkantoren B.V. milieuvriendelijker en energiezuiniger te maken.

Energielabel C Sinds begin dit jaar koopt of huurt de Rijksgebouwendienst namelijk alleen kantoorpanden met een energielabel A, B of C. Ook het kantoor van Agentschap NL moet voldoen aan deze eis. Bovendien wil Agentschap NL, als uitvoerder van energieregelingen en stimulator van duurzaamheid, zelf natuurlijk het goede voorbeeld geven. Zowel Kreukniet als De Wit kijken tevreden terug op het resultaat en de goede samenwerking. ‘Vanaf de eerste brainstorm over energiezuinige maatregelen hadden we aan een half woord genoeg om elkaar te begrijpen’, vertelt De Wit. ‘Dat was heel prettig, gezien de korte tijd waarin het gebouw gebruiksklaar moesten zijn’, valt Kreukniet hem bij.

Ledverlichting in de gang In de zoektocht naar de juiste maatregelen om energie te besparen, gaf een energiescan uitkomst. Kreukniet: ‘Hieruit maakten we op dat er te veel energie werd verbruikt door de verlichting. Daarom hebben we in de verkeerszones, pantry’s en repro’s de tl-verlichting vervangen door led-verlichting. Kort geleden hebben we een pilot uitgevoerd om te kijken of led-verlichting geschikt is voor de werkplekken, maar de hiervan resultaten vielen tegen. Led verlicht de werkplekken te summier en bovendien klaagden de medewer-

kers over hoofdpijn.’ Om toch te kunnen besparen, stelde De Wit voor om op de werkplekken en in de toiletten bewegingssensoren op te hangen. ‘Nu brandt het licht alleen wanneer iemand daadwerkelijk van de ruimte gebruik maakt’, zegt De Wit. ‘De glazen wanden, die al aanwezig waren in het pand, laten het natuurlijke zonlicht door.’

Klimaatgevel aan de zonzijde De klimaatbeheersing was een tweede actiepunt om het gebouw van Agentschap NL aan een hoger energielabel te helpen. ‘Op veel plekken zijn de plafonds opengewerkt om strekmetaal te plaatsen,’ vertelt Kreukniet. ‘Hierdoor kunnen we koelen en verwarmen met betonkernactivering. Het skelet van het gebouw wordt gebruikt om te koelen: het beton neemt de warmte op en wordt vervolgens met behulp van ventilatie afgevoerd.’ Een andere ingreep die De Wit en Kreukniet samen doorvoerden, was een ‘klimaatgevel’ aan de zonzijde van het gebouw. Deze glazen wand maakt op een slimme manier gebruik van daglicht, zonnewarmte en luchtverversing om het binnenklimaat te beheersen. ‘In de spreekkamers wordt de hoeveelheid CO2 gemeten: als deze laag is, dan stopt de luchtcirculatie automatisch. Op die manier hoeven we minder te koelen’, aldus Kreukniet.

Duurzaam bamboehout Waar de facility manager en project procesmanager in het verduurzamen van het gebouw het trotst op zijn, is het tweede leven dat ze hebben gegeven aan de al aanwezige materialen.

Slimme Energie In veel kantoorpanden, scholen en zorginstellingen wordt onnodig veel energie verbruikt. Dat betekent niet alleen een (te) hoge energierekening, maar ook klachten van gebruikers. Slimme Energie helpt facility managers en gebouwbeheerders om energiebesparing te realiseren. Dit zorgt voor verbetering van het milieu, meer comfort en betere werkprestaties en bovenal een aanzienlijke kostenbesparing. Kijk op www.slimme-energie.nl voor meer informatie over maatregelen, hulpmiddelen, praktijkvoorbeelden en financieringsmogelijkheden.

Plafonds, wanden, deuren, kozijnen en installaties: het merendeel wordt hergebruikt. ‘We hebben met de bestaande wanden en deuren een nieuwe indeling gemaakt’, legt Kreukniet uit. ‘Beschadigde meubels die misschien op de schroothoop zouden belanden, hebben we omlijst met bamboehout’, aldus Kreukniet. ‘Bamboe is de snelst groeiende plant ter wereld en is daarom duurzamer om te gebruiken dan bijvoorbeeld eikenhout’, licht De Wit de keuze toe.

Van C naar B(eter) Een ander duurzaam aangebracht detail is het vrolijk gekleurde tapijt; een mix van gerecyclede vloerbedekking, geproduceerd volgens het cradle-to-cradle-principe. De harde rugvezels (aan de onderkant van het tapijt) kunnen worden hergebruikt bij de productie van nieuwe vloerbedekking. ‘Waar geen tapijt ligt, is linoleum gelegd’, vertelt De Wit, terwijl hij wijst naar de slijtvaste en natuurvriendelijke vloerbedekking. Nu Agentschap NL energiezuinig en wel geïnstalleerd is, is het meeste werk achter de rug. De Wit en Kreukniet laten nog de mooi vormgegeven afvalbakken zien waarin medewerkers papier, plastic bekers en GFT-afval gescheiden kunnen wegwerpen. Inmiddels verkennen de twee steeds de mogelijkheden voor toepassing van warmte/koudeopslag in het gebouw. ‘Onze buren, de Jaarbeurs en de Rabobank, passen dit al toe’, zegt Kreukniet. ‘Wie weet gebruiken wij dit over vijf jaar ook. Dan halen we zeker label B.’

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Een-tweetje-42-1.indd 43

16-09-2010 15:08:26

BOEKEN

Een vakman kan niet zonder Kompas Drs Michaël Geerdink is organisatie-adviseur bij Laanbroek Schoeman adviseurs te Rotterdam en tevens parttime docent Strategie en Organisatieverandering aan de Hogeschool Utrecht en de Haagse Hogeschool; mig@lsadviseurs.nl

‘Venijn in de start’ gaat over hoe je als leidinggevende je team kunt loodsen naar een gewenst resultaat. ‘De leidinggevende krijgt door het bestuderen van het boek een Kompas in handen waardoor hij geholpen wordt het juiste te doen’, zo stelt de auteur Marc Oskam. Het boek past in een patroon van boeken waar we er de afgelopen jaren meer van hebben gezien: denk bijvoorbeeld aan boeken van Jaap Peters, Joep Schrijvers en Wim van Dinten. Allereerst wordt betoogd dat in het huidige management sprake is van verwording. Net als bij Peters zien we bij Oskam de manager die niet meer in de realiteit leeft, maar in modellen die hem door wetenschappers en consultants zijn aangereikt. De manager leeft in een geconstrueerde werkelijkheid, hetgeen botst met de realiteit van alledag. Managers beschikken op den duur over een eigen taal, een jargon waarmee ze de werkelijkheid te lijf gaan en de vakmensen onder druk zetten. De modellen zijn abstract en worden door de modellenbouwers zodanig verfijnd, dat ieder toeval kan worden uitgesloten. Gelukkig is er tenslotte de adviseur, de coach die de vakman kan bevrijden als deze zich ontketent en zich toewijdt aan de gepresenteerde aanpak. Dat die nieuwe aanpak werkt, blijkt zelden uit empirisch onderzoek, maar uit enkele treffende voorbeelden uit de adviespraktijk van de auteur. Bij Oskam zien we een vijftal pamfletten waarin hij het werken met modellen aan de kaak stelt. Dat het menselijk kapitaal in organisaties het belangrijkste kapitaal is, wordt vaak beleden maar zelden echt geloofd, zo weet Oskam. Om teams goed ‘aan te sturen’ moet je gebruik maken van het Kompas, een door Oskam geconstrueerd handelingsschema. Het Kompas is

daarbij een soort gids hoe je (met je team) komt van Idee naar Realiteit. In het Kompas zijn tegenstellingen opgenomen die elke manager wel kent: ben ik naïef of waakzaam? Ben ik nieuwsgierig of kritisch? Op grond van die polen en de inschatting van het willen, kunnen en durven in het team kan de manager zijn interventies of sturing bepalen. Bij veel van onze (management)ervaringen zit het venijn in de staart. Maar Oskam spreekt van venijn in de start, om duidelijk te maken dat het beter is wanneer medewerkers niet onaangenaam verrast worden als zij iets moeten doen dat zomaar uit de lucht komt vallen. Een soort toeval uitsluiten, maar dan anders... Het verhaal van managers moet groeien en gaandeweg moeten in de verandering eigen elementen worden verweven. Een organisch gebeuren met vooral weinig Führen en veel Wachsen lassen, dit om de vakman niet zijn functioneren te belem-meren. Marc Oskam heeft een vlotte pen en zeker een veelzijdige adviesen managementpraktijk. Maar ik twijfel of zijn boek impact zal hebben op een wijdere omgeving: daarvoor staat het Kompas te ver af van de dagelijkse managementpraktijk en wordt de werkzaamheid - door het ontbreken van enige empirische onderbouwing - door mij vooralsnog betwijfeld. In die zin is het weer een zelfreferent boek waarbij uiteindelijk de auteur de verlossing moet brengen. Venijn in de start Een essayistisch handboek voor hen die leiding geven aan een team Marc Oskam Eburon Business, 2010 ISBN 978-90-5972-376-4

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMM 183 Boeken-45-1.indd 45

16-09-2010 15:17:35

R O N D E TA F E L SAMENWERKING

Contracten en service levels

Goede samenwerking

V.l.n.r Atse Koopmans, Loudmilla Kok-Oomen, Ronald Frankefoorder, Anabel Elices Sanchez, Martijn van der Kamp, Vincent Peeters, Marcel Strijp.

De samenwerkingsrelaties van KLM, Sodexo en het ministerie van Financiën met het leveranciersconsortium Safire zijn voorbeelden van relaties die uitermate goed lijken voorbereid en waarbij contracten zijn gesloten voor soms decennia. Het zijn niet alleen echte prestigeprojecten, maar ook voorbeelden waar veel over geschreven en gepraat wordt en waar klant en leverancier binnen de kortste keren voor het ‘hekje’ stonden. Het zijn deze voorbeelden die Kirkman Company steunen in de overtuiging dat een goede samenwerking niet alleen gebouwd kan worden op helder uitgewerkte service levels, financiële afspraken en dikke contracten, maar juist ook op zachte factoren als communicatie, openheid en eerlijkheid. TEKST: MARTIJN VAN DER KAMP EN ATSE KOOPMANS

Om dit onderwerp goed aan de orde te kunnen stellen, is het noodzakelijk om zowel klant als leverancier aan tafel te krijgen; samenwerken doe je

tenslotte samen. Aan de hand van een theoretisch kader is Kirkman Company met Eurest en Eurest Services en twee van hun klanten, Essent

en De Nederlandsche Bank, de discussie aangegaan over de rol van conflicten bij samenwerking. Tijdens deze bijeenkomst lieten de deel-

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18306-46-1.indd 46

16-09-2010 16:01:51

SAMENWERKIN G R O N D E TA F E L

lossen geen conflicten op

is zacht werken Het rondetafelgesprek.

nemers in alle openheid en eerlijkheid het achterste van hun tong zien.

De Samenwerkingsverbeteraar™ Kirkman Company heeft in samenwerking met de Vrije Universiteit Amsterdam en Nyenrode Business Universiteit haar ruime kennis van en ervaring met het verbeteren van samenwerkingsrelaties gebundeld in de Samenwerkingsverbeteraar (zie figuur 1). Het model biedt een raamwerk met factoren die een rol spelen bij het inrichten of verbeteren van samenwerkingsrelaties. De linkerhelft van het model geeft de harde factoren binnen samenwerking weer. Nu uitbesteden al geruime tijd ‘business as usual’ is in facilities, hebben de meeste organisaties harde factoren als contracten, service levels en KPI’s redelijk tot

goed onder de knie. We noemen deze factoren hard omdat ze tastbaar en vaak kwantificeerbaar zijn. Het fijne van deze harde factoren is dat ze helder inzicht geven in de inhoud van de samenwerking en wederzijds een gevoel van grip en controle op de samenwerking geven. Omdat dit de factoren binnen samenwerking

samenwerking nog zo goed bedacht en gestructureerd op papier gezet, factoren als interactie, samenwerking binnen teams en culturele verschillen zijn volgens Kirkman Company dé factoren die het gezamenlijke succes van de samenwerking bepalen. De Samenwerkingsverbeteraar is gebaseerd op de visie dat voor het

‘Als je de relatie verliest, grijp je terug op de harde, tastbare factoren’ zijn die grijpbaar zijn en waar je op kunt terugvallen, worden ze niet alleen te pas, maar ook vaak te onpas ingezet. De rechterhelft van het model geeft de zachte factoren weer. Ook al is de

bereiken van goede samenwerking de harde factoren de zachte factoren moeten faciliteren. Vergelijk samenwerking met communicatie; slechts 20 procent is verbaal, de rest is nonverbaal.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18306-46-1.indd 47

16-09-2010 16:01:53

R O N D E TA F E L SAMENWERKING

Hard-Inhoud-Controle

Strategie Bedrijfsstrategie Samenwerkingsstrategie

Organisatie Samenwerkingsstructuur Taken, verantwoordelijkheden, bevoegdheden Functies Infrastructuur

Strategie Borging

Besturing Rapportage Besluitvorming Escalatie

Financiële afspraken Marge Verdienmodel Kostenmodel

Prestatiemeting KPI's SLA's Stuurinstrumenten Benchmaring & audits

Stakeholders & belangen

Stakeholders & belangen Stakeholdersanalyse Belangen

Prestatiemeting

Cultuur

Financiële afspraken

Team

Cultuur Matching Betrokkenheid Vertrouwen Controle Resultaatgerichtheid

Besturing

Team Groepsproces Groepsbinding Competenties Tevredenheid

Interactie Organisatie

Borging Contract RAP Documentering

Zacht-Relatie-Vertrouwen

Interactie Formele communicatie Informele communicatie Communicatiemiddelen Kennisdeling & innoverend vermogen

Figuur 1. De Samenwerkingsverbeteraar.

Samenwerkingsrelaties De samenwerking tussen Essent en Eurest is in maart 2009 van start gegaan. Hieraan ligt een op output gebaseerd contract ten grondslag voor acht locaties waar circa 4.000 mensen worden bediend (inclusief de productielocaties). Het contract is opgebouwd uit een vaste aanneemsom en een deel commerciële basis. De looptijd van het contract is drie jaar met twee jaar optionele verlenging.

‘Het nieuwe werken’ liggen hieraan ten grondslag. De nadruk bij Essent ligt op beleving, wat tot uiting komt in de belangrijkste doelstelling: positief bijdragen aan de klantbeleving tegen marktconforme kosten. De overlap tussen deze visie en het aanbod van Eurest was opmerkelijk, en ook de waarden (verantwoordelijkheid, verbondenheid en vertrouwen) van beide bedrijven kwamen overeen. ‘Eurest wil graag een ‘partnership’ aangaan met

De sleutel tot het oplossen van conflicten ligt vaak in de operationele dienstverlening Loudmilla Kok-Oomen, productmanager Hospitality Services bij Essent, legt de logica achter de samenwerking met Eurest uit. Voor Essent staat ‘de gast’ (lees: de medewerker) centraal. ‘Wij beschouwen facilitaire diensten als een secundaire arbeidsvoorwaarde met een sterke bijdrage aan de medewerkertevredenheid en productiviteit.’ Ontwikkelingen zoals

Essent en op deze manier de gasttevredenheid (de belangrijkste KPI) verhogen, om ons concept beter te maken en de klant te binden’, voegt Marcel Strijp, Business Unit-directeur van Eurest, toe.

Sleutelrol voor veiligheid De samenwerking tussen DNB en Eurest Services is twee jaar geleden vormgegeven in een prestatiegericht

multi-servicescontract waarbinnen een groot deel van de soft services valt (catering, cleaning, hospitality, receptie, administratie, tuinonderhoud en afvalmanagement). In de toekomst wordt hier wellicht nog de coördinatie van technisch onderhoud aan gekoppeld. Het is voor DNB de eerste keer dat ze een dergelijk contract is aangegaan. De looptijd van het contract is vier plus vier (twee maal twee jaar optionele verlenging). DNB heeft zichzelf de doelstelling opgelegd om ‘de knip zo hoog mogelijk te leggen’, legt Ronald Frankfoorder, sectiehoofd soft services facilitaire diensten bij DNB, uit. ‘We kijken hoe we de regieorganisatie zo efficiënt mogelijk kunnen inrichten en met welke systemen en voorwaarden we dit kunnen bereiken.’ Verder speelt veiligheid een sleutelrol. Er zijn veel dingen die het pand niet in mogen of juist niet uit. Denk met name aan data en alles wat aan het productieproces van DNB is gerelateerd. ‘Wij wilden graag de samenwerking aangaan omdat het een brede multi-servicesaanvraag betrof en omdat DNB als goede referentie wordt gezien in de markt’, zegt Vin-

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18306-46-1.indd 48

16-09-2010 16:01:55

SAMENWERKIN G R O N D E TA F E L

Martijn van der Kamp (Kirkman Company) Vincent Peeters (Eurest)

cent Peeters, Business Unit-directeur Eurest Services.

Conflicten Conflicten bij samenwerking worden vaak in relatie gebracht met de relationele kant van samenwerking. Denk bij conflicten niet alleen aan persoonlijke meningsverschillen of wrijving tussen personen, maar ook aan verschillende visies op wie welke taken uitvoert, of over hoe bepaalde taken worden uitgevoerd. Conflicten kunnen groot of juist heel klein zijn en hebben over het algemeen een grote invloed op de tevredenheid van de partners en het behalen van doelen. Alle deelnemers aan het gesprek zijn het er unaniem over eens dat conflicten leiden tot een run naar de contracten en service levels. De groep concludeert dan ook dat harde inrichtings- en sturingsfactoren input moeten zijn voor een gesprek of discussie, maar niet zaligmakend zijn. Toch zijn conflicten lang niet altijd nadelig, legt Frankfoorder uit. ‘Conflicten over de uitvoering van taken en visie kunnen juist productief zijn, zolang ze maar open op

Atse Koopmans (Kirkman Company)

tafel gelegd kunnen worden en je elkaar de ruimte geeft. Vincent en ik hebben regelmatig lijnrecht tegenover elkaar gestaan. Uiteindelijk is onze relatie daar alleen maar beter van geworden.’

waren weggelegd voor indirecte stakeholders binnen de samenwerking: een koffieleverancier, als onderaannemer van Eurest, en de afdeling procurement van Essent. Problemen ontstaan wanneer de dienstverlening

‘We zijn in twee jaar nog niet één keer van de communicatiestructuur afgeweken’ Strijp geeft aan dat de relatie tussen Essent en Eurest lange tijd niet soepel heeft gelopen. ‘Het ging zelfs zo ver dat we elkaar niet meer aankeken en dat we communiceerden via brieven en alleen naar het contract grepen. Als je de relatie verliest, grijp je automatisch terug op de harde, tastbare factoren.’ Belangrijke rollen in dit conflict

Martijn van der Kamp MSc en Atse Koopmans MSc zijn beiden consultant bij Kirkman Company.

niet goed loopt. De sleutel tot het oplossen van conflicten blijkt vaak in de operationele dienstverlening te zitten, zeker als het over koffie gaat.

Communicatie levend houden Conflicten worden opgelost door interventies: in dit geval de dienstverlening op orde maken. Alleen met interventies ben je er echter nog niet. Het is ook zaak voortdurend de communicatie levend te houden en gesprekspartners te blijven, dus ook de verbeteringen en de inspanningen te communiceren. ‘Je gaat niet leuk strategisch praten als de operatie niet loopt’, zegt Kok-Oomen. Ze geeft tevens aan dat ze heeft overwogen

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18306-46-1.indd 49

16-09-2010 16:02:02

DOM SICHERHEITSTECHNIK

Het organisatietalent Waar er dagelijks veel in- en uitgaan, is organisatie alles!

Zonder bekabeling en in bewezen DOM kwaliteit. DOM Protector速 is elektronische toegangscontrole om eenvoudig achteraf te plaatsen. Voor een enkele deur, of via een virtueel netwerk naar een draadloos online toegangscontrole via TCP/IP. De passende oplossing voor vrijwel iedere toegangssituatie. Transparanter kan het niet. Maakt niet uit hoeveel er dagelijks in- en uitgaan. V E I L I G HE I D , K W AL I T E I T , D OM .

www.dom-nederland.nl

FMm 18306-46-1.indd 50

16-09-2010 16:02:05

SAMENWERKIN G R O N D E TA F E L

Marcel Strijp (Eurest)

Anabel Elices Sanchez (Eurest)

Ronald Frankefoorder (De Nederlandsche Bank)

het contract te beëindigen. De interventies van Eurest in de keten, gecombineerd met het basisvertrouwen, verkregen uit het gezamenlijke succes van de transitie van de catering, maakten dat Kok-Oomen haar vertrouwen terugkreeg en verder wilde. De interventies bevestigden de goede aansluiting tussen de kernwaarden van beide organisaties en hiermee de keuze voor Eurest. Het vooraf goed in kaart brengen van alle stakeholders had het conflict eenvoudiger gemaakt. Frankfoorder voegt daar aan toe dat je het elkaar uiteindelijk toch moet gunnen om een ‘fair share’ uit de samenwerking te halen.

dat deze wel tegen een stootje kan. Daarbij geeft hij aan dat hij de relatie niet ten koste wil laten gaan van de harde afspraken in de samenwerking. Frankfoorder verduidelijkt dat het geen garantie voor succes is wanneer een dienstverlener het uitgevraagde goed heeft begrepen. De manier waarop hij met Peeters op

een open en eerlijke manier samenwerkt, wekt bij hem vertrouwen. ‘Zelfs in strakke Europese aanbestedingsprocedures kun je hier rekening mee houden’, geeft Kok-Oomen aan. Zo is Essent nog voor de offertes op referentiebezoek geweest. Een ander mooi voorbeeld is een simulatiegame voor de toekomstige implementatiemanager om te kijken

Open en eerlijk Een product werkt of werkt niet. Conflicten bij dienstverlening liggen anders. Ze zijn niet alleen minder tastbaar, maar de onderlinge verwevenheid van de bedrijven is ook groter. Het komt meer op de relatie aan. Peeters zegt over de relatie met Frankfoorder: ‘Onze werkrelatie staat er borg voor dat er niets fors van de rails afloopt.’ Anders gezegd zorgt de volwassenheid van de relatie ervoor

Het rondetafelgesprek Kirkman Company heeft Eurest en Eurest Services (beide onderdeel van Compass Group Nederland) en twee van hun klanten bereid gevonden om aan de hand van hun dagelijkse praktijk eens het gesprek aan te gaan over de zachte kant van hun samenwerking. Dit gesprek heeft plaatsgevonden aan de spreekwoordelijke ronde tafel bij Kirkman Company in Baarn. Eurest en Eurest Services werden vertegenwoordigd door Marcel Strijp (Business Unit-directeur Eurest) en Vincent Peeters (Business Unit-directeur Eurest Services). Strijp is verantwoordelijk voor de cateringaccounts met landelijke dekking binnen Nederland en voor één account met wereldwijde dekking. Catering wordt door deze accounts afgenomen als single-service. Loudmilla Kok-Oomen is namens Essent klant van Strijp en als productmanager Hospitality Services zijn aanspreekpunt. Vincent Peeters heeft 3,5 jaar geleden de Business Unit Eurest Services opgestart. In deze periode heeft hij een portfolio opgebouwd van twaalf klanten die geïntegreerde facilitaire dienstverlening afnemen, multi-services dus. De vierde deelnemer aan het gesprek is Ronald Frankfoorder. Hij is sectiehoofd Soft Services facilitaire diensten bij De Nederlandsche Bank (DNB) en in die hoedanigheid klant van Peeters.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18306-46-1.indd 51

16-09-2010 16:02:14

VTD NEDERLAND LAAT U NIET VALLEN! Hoog op het dak. Uit het zicht. En niet dagelijks in gebruik. De gevelonderhoudsinstallatie. Wanneer heeft die van u voor het laatst een onderhoudsbeurt gehad? Goed onderhoud voorkomt problemen. VTD Nederland voert inspectie en onderhoud uit aan gevelonderhoudsinstallaties en zorgt dat storingen snel verholpen zijn. Merkonafhankelijk, dus flexibel. Met heldere maatwerkcontracten die maandelijks opzegbaar zijn. Breek uw hoofd niet langer over de gevelliften en schakel de experts van VTD Nederland in.

�� De Vecht 20, 8253 PH Dronten, 0321 - 387 010, E-mail: info@vtdn.nl Internet: www.vtdn.nl

creatief in communicatie t (0570) 66 71 00

FMm 18306-46-1.indd 52

i www.artnic.nl

Visualisatie gebaseerd op het ontwerp van Charles en Ray Eames 1956

Veraangenaam uw beeldvorming!

16-09-2010 16:02:22

SAMENWERKIN G R O N D E TA F E L

sprake.’ Wanneer de communicatie op strategisch, tactisch en operationeel niveau scheef gaat lopen, gaat het zeker fout, daar is de groep het over eens. Eurest Services heeft daarom op alle locaties één persoon die verantwoordelijk is voor alle services, een Single Point of Contact (SPOC). Hiermee wordt eenduidige communicatie verzekerd. In de Samenwerkingsverbeteraar zijn dit de interactiefactoren waarbij (in)formele open communicatie, communicatiemiddelen en kennisdeling tussen de samenwerkingspartners worden ingezet. Korte communicatielijnen voorkomen veel ellende en maken het samenwerken een stuk prettiger. ‘We zijn in twee jaar nog niet één keer van de communicatiestructuur afgeweken’, aldus Peeters.

hoe deze een bepaalde casus oppakt. Het resultaat is dat je mensen kunt kiezen waar je een deels onderbouwd goed gevoel bij hebt. Er is een initieel vertrouwen.

Vertrouwen In de literatuur is veel geschreven over vertrouwen. Er wordt gesteld dat zowel controle als vertrouwen benodigd zijn om overtuigd te raken en je zeker te voelen over de samenwerking en de resultaten daarvan. Vertrouwen voorkomt op deze wijze ook conflicten. Welke middelen controle geven is ons duidelijk, maar hoe bouwen we aan vertrouwen? Het mensbeeld van iemand bepaalt grotendeels hoe deze in een relatie staat. Wanneer je met een positieve insteek en vanuit initieel vertrouwen begint, geeft dit een andere uitwerking dan wanneer je wantrouwend van start gaat. Frankfoorder legt uit dat vertrouwen in de relatie met Peeters vooral wordt gecreëerd door de aanwezige organisatiebelangen en de persoonlijke relatie die het mogelijk maakt hier open en eerlijk over te zijn. Peeters vindt dat heel veel dingen te maken hebben met biologie: ‘Iemand ligt je of niet.’ De basis voor vertrouwen in de samenwerking tussen Peeters en Frankfoorder werd gelegd toen ze samenwerkten aan de overgang van het personeelsdossier, voor beide partijen cruciaal om te laten slagen. Het welslagen van zo’n gevoelig traject biedt een solide basis voor wederzijds vertrouwen. De basis van het vertrouwen in de relatie met Essent werd duidelijk gelegd in het succesverhaal van de gezamenlijke transitie van meer dan 25 vestigingen (inclusief Enexis) binnen één week.

Verwachtingsmanagement Het initiële vertrouwen groeit verder door kleine bevestigingen. ‘Mijn vertrouwen wordt gevoed doordat dingen snel worden opgepakt en Vincent zijn afspraken goed nakomt’, geeft Frankfoorder aan. In een later stadium wordt het vertrouwen vooral gesterkt door de invulling van beloften en de communicatie daarover; verwachtingsmanagement. Dat Peeters betrouwbaar is met gevoelige informatie en duidelijk grenzen durft te stellen wakkert het vertrouwen verder aan. Betrokken-

Zacht werken

Loudmilla Kok-Oomen (Essent)

heid van Eurest bij de belangen van Essent is wat Kok-Oomen sterkt in haar vertrouwen: ‘Betrokkenheid bij mijn probleem, dat van Essent of van de gast.’

Wanneer organisaties fijn met elkaar samenwerken en succesvol zijn, doet het er feitelijk niet toe wat er in de contracten en service levels staat. Dit zijn dan slechts hygiënefactoren. De relatie loopt goed op het persoonlijke vlak en qua transparantie, eerlijkheid en betrokkenheid. De relatie is solide opgebouwd uit wederzijds vertrouwen, gunning en respect voor elkaars belangen. Echter, waar gehakt wordt, vallen spaanders. In het geval organisaties echt met

‘Onze werkrelatie staat er borg voor dat er niets fors van de rails afloopt’ Hiermee worden eigenaarschap en verantwoordelijkheid getoond, die het vertrouwen geven om de dienstverlening met een gerust hart over te laten. Hetzelfde geldt wanneer er uit kritische geluiden blijkt dat er goed wordt meegedacht. ‘Je hebt dan geen conflict, maar je moet het wel tegen elkaar durven en kunnen zeggen’, zegt Frankfoorder.

Eenduidig Een manier om conflicten te voorkomen of verzachten is door hier tijdig en eerlijk over te communiceren. Strijp: ‘We hadden het alleen nog maar over de koffie. De goede transitie en de dienstverlening in het restaurant kwamen niet meer ter

elkaar overhoop liggen, staren de partners zich juist blind op wat er is vastgelegd. Je kunt elkaar hiermee flinke verwijten maken en om de oren slaan. Het resultaat is dat de communicatie stilvalt en relaties verstarren. De problemen waar het echt om draait liggen in de operatie en niet in de service levels of contracten. Ze zullen ook daar opgelost moeten worden. In de tussentijd houd je de relatie in leven door er ‘zacht’ aan te werken. Voor reacties: a.koopmans@kirkmancompany.com

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18306-46-1.indd 53

16-09-2010 16:02:30

FAC I L I TA I R E ORGANISATIE RIJKSWATERSTAAT

Naar een nieuwe facilitaire organisatie Rijkswaterstaat (3)

Een blik op het gebouw van Rijkswaterstaat.

De nieuw ontworpen organisatie Rijkswaterstaat (RWS) heeft in drie jaar tijd zestien losse facilitaire units omgevormd tot één geïntegreerde en klantgerichte facilitaire organisatie. RWS werd bij deze transformatie ondersteund door PA Consulting Group. In een reeks van vier artikelen wordt ingegaan op de grootste uitdagingen in deze transformatie en de manier waarop deze werden aangepakt. In dit derde deel: de inrichtingsaspecten van de transformatie: organisatie, werkwijzen, processen en systemen. TEKST: ERIC JOUSTRA EN GEORGE JEREMIC (MET BIJDRAGEN VAN ERNST BRAND EN IVO BRUGHMANS)

Voorheen had elk van de zestien regionale en specialistische diensten van RWS zijn eigen facilitaire eenheid. Deze hadden uiteenlopende organisatieopbouw en -omvang, werkwijzen, niveaus van professionalisering en automatisering. Daarnaast waren er ook inhoudelijke verschillen in de dienstverlening. De facilitaire organisaties waren wel klantvriendelijk

en toegankelijk, maar weinig transparant; er was een gebrek aan overzicht en sturing en onvoldoende grip op de kosten. De facilitaire organisaties waren veelal te klein om zelf diepgaande kennis en expertise op te bouwen en om schaalvoordelen op het vlak van inkoop en uitvoering te kunnen realiseren. Voor de transformatie stonden drie

doelstellingen voorop: het realiseren van een significante kosten- en personeelsreductie, het verbeteren van de dienstverlening en het professionaliseren van de werkwijze en de kennisontwikkeling. De nieuwe organisatie en processen moesten dusdanig ingericht worden dat de realisatie van deze doelstellingen mogelijk werd gemaakt.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18307-54-1.indd 54

16-09-2010 14:07:21

RIJKSWATERSTAAT FACILITAIR E O R G A N I S AT I E

Deel 1 - de integrale transformatie. Deel 2 - de vernieuwde relatie met de klant. Deel 3 - de nieuw ontworpen organisatie. Deel 4 - de consequenties van de transformatie voor de medewerkers en de organisatie.

Inrichtingskeuzes Conceptueel kunnen facilitaire organisaties langs een breed spectrum van mogelijkheden worden ingericht. Dat spectrum kent twee uitersten. Aan de ene kant staat de klassieke, vaak decentraal georiënteerde organisatie waarbinnen alle activiteiten door eigen medewerkers worden uitgevoerd. Aan de andere kant van het spectrum staat de organisatie die ‘integrated facility management’ volledig heeft geadopteerd. Alle operationele activiteiten, inclusief de daarbij behorende aansturing, zijn uitbesteed aan één externe partij en de eigen facilitaire organisatie is teruggebracht tot een heel kleine, geconcentreerde groep van specialisten. Zij managen het contract met de integrator. In de startsituatie met de zestien losse facilitaire units bevond de facilitaire organisatie bij RWS zich ver links in dit spectrum (een deel van de operationele activiteiten werd nog door eigen medewerkers uitgevoerd en er waren nog geen centraal georganiseerde activiteiten). Bij het ontwerpen van het nieuwe model moest gekozen worden waar in het spectrum de nieuwe organisatie zich zou moeten bevinden. Belangrijke afwegingen in deze keuze waren: • het ondersteunen van de realisatie van de drie hiervoor genoemde doelstellingen; • de haalbaarheid van de verandering aan de klantzijde (zie het tweede artikel in deze reeks); • de haalbaarheid en de sociale consequenties van de verandering aan de zijde van de medewerkers (zie het vierde artikel in deze reeks). RWS koos voor de inrichting van een ‘regieorganisatie’ waarbij operationele activiteiten grotendeels zijn uitbesteed, terwijl de aansturing daarvan, het klantcontact, advies en projectmanagement wel in eigen huis wor-

den gehouden. Deze keuze betekende het begin van een uiterst ambitieuze transformatie. Het ontwerpen van een nieuwe organisatie is één ding, het in de praktijk ook goed laten werken is een tweede.

De nieuwe facilitaire organisatie In de nieuwe organisatie moeten verschillende functies nauw met elkaar samenwerken. Het Facilitair Contact Centrum (FCC) is het geheel nieuw opgerichte landelijke loket waar de ongeveer 9.000 RWS-afnemers terecht kunnen met alle operationele facilitaire dienstverleningsverzoeken en -vragen. Contact met de afnemers vindt grotendeels plaats via mail, telefoon en intranet. Het FCC zorgt voor het ontvangen, eventueel verhelderen, registreren, behandelen, uitzetten en monitoren van de facilitaire afnemersmeldingen. Het FCC (13 FTE’s) is centraal gehuisvest in Utrecht (zie figuur 1). De uitvoering van het facilitaire werk is ondergebracht in vijf regioorganisaties (gemiddeld tussen 35 en 40 medewerkers per regio): hier vindt de levering van de facilitaire producten en diensten plaats en ook de dagelijkse aansturing van de leveranciers. Iedere regio bedient een ongeveer gelijk aantal RWS-afnemers (circa 1.800). De vijf regio-organisaties opereren vanuit tien hoofdlocaties (Lokale Service Units, LSU’s, genaamd). In de centrale afdeling Advies & Projecten (A&P) wordt de facilitaire kennis gebundeld en verder ontwikkeld. A&P (ongeveer vijftig medewerkers)

Eric Joustra is adviseur bij PA Consulting Group.

biedt gespecialiseerd advies en projectondersteuning aan het bestuur, de RWS-Diensten en de regio-organisaties. A&P speelt daarnaast een sleutelrol bij het professionaliseren van de werkwijze van de facilitaire organisatie en is de motor van innovatie en kennisontwikkeling. Ten slotte is er de Afdeling Inkoop Bedrijfsmiddelen en Regie (zeventien medewerkers). De nieuwe structuur van de facilitaire organisatie vergemakkelijkt het afsluiten van landelijke contracten met grote facilitaire dienstverleners door Inkoop. Regie bundelt de lokale ervaringen met de partijen op landelijk niveau en monitort op deze wijze het algehele niveau van de dienstverlening. Regie wordt ook ingeschakeld bij een escalatie van problemen in de dienstverlening.

Ketenorganisatie Eén van de grote uitdagingen van de transformatie is geweest om de geheel nieuw ontworpen facilitaire organisatie als een ketenorganisatie te laten werken. Dat vereist dat de processen van de verschillende afdelingen niet alleen op papier, maar ook in de praktijk naadloos op elkaar aansluiten. Zeker bij afdelings- en locatieoverschrijdende processen is dat geen vanzelfsprekendheid. Ook het traditionele spanningsveld tussen centraal en decentraal kan een integraal werkende organisatie bedreigen. Het opzetten van een ketenorganisatie heeft daarom veel aandacht gekregen tijdens de transformatie. Medewerkers moeten hun rol begrijpen en kunnen plaatsen in de samenhang van de keten. Om de facilitaire meldingen vanuit Utrecht goed te kunnen interpreteren en verwerken moet het FCC kennis hebben van de lokale situatie bij de afnemer. Veel van deze noodzakelijke informatie is in lijsten en overzichten geïnventariseerd en via het systeem voor de FCC’ers toegankelijk gemaakt (zoals het overzicht van in RWSgebouwen beschikbare vergaderzalen met daarbij de facilitaire karakteristieken). Maar soms is meer lokale kennis nodig: Welke zes zalen liggen het meest gunstig ten opzichte van elkaar voor een sessie waarbij de deelnemers steeds van zaal moeten wisselen, welk gedeelte van het gebouw bedoelt de RWS’er in Lely-

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18307-54-1.indd 55

E h

16-09-2010 14:07:25

FAC I L I TA I R E ORGANISATIE RIJKSWATERSTAAT

Afnemers Afnemers

Facilitair Contact ContactCentrum Centrum Facilitair

Workorder management: registreren vragen en verzoeken -- Work order management: registreren vanvan vragen en verzoeken - -Beantwoorden eerstlijnsvragen Beantwoorden eerstlijnsvragen

Regio 1 Regio 1

Regio 2 Regio 2

Regio 4 Regio 4

Regio 3 Regio 3

Inkoop Inkoop Bedrijfsm. Bedrijfsm & Regie Regie &

Advies & & Advies Projecten Projecten

Regio 5 Regio 5

Leveranciers/contractpartners Leveranciers/contractpartners Figuur 1. De nieuwe facilitaire organisatie van RWS.

stad met ‘de koplamp’, waar in het gebouw is het Servicepunt? Voor de opbouw en het onderhoud van locatiespecifieke kennis en voor het openbreken van de dialoog met de regioorganisatie heeft het FCC per LSU een contactpersoon aangewezen. Deze rijdt met enige regelmaat naar de betreffende LSU en geeft het FCC daarmee een gezicht in de regio. Deze constructie werkt voortreffelijk. Projecten in de regio, zoals op het vlak van huisvesting, worden door de specialisten van de centrale afdeling Advies & Projecten en medewerkers in de regio samen opgepakt. De A&P’er brengt inhoudelijke expertise in, de regiomedewerker de kennis van de lokale situatie. Wat de een bedenkt, moet de ander straks beheren. Dit vergt duidelijk geformuleerde rollen en bevoegdheden: Wie is in de lead, wie koppelt terug aan de klant en hoe houdt men elkaar op de hoogte? Maar hoe goed men dit ook probeert te beschrijven, het kan alleen maar werken in een besef van wederzijdse afhankelijkheid en respect. Als er haperingen zijn in de processen die over afdelingen heen lopen (en die zijn er altijd), is het belangrijk dat deze snel worden opgepakt. Ook moet er continu oog zijn voor het verbeteren van de bedrijfsprocessen. Deze zaken komen aan bod in het zogenaamde Ketenoverleg (met vertegenwoordigers van centraal en decentraal). Daaruit komen zowel concrete acties die onmiddellijk overal kunnen worden uitgevoerd als meer structurele verbeteringsvoorstellen naar voren.

Het belang van uniformiteit Eén van de kernwoorden tijdens de transformatie van zestien losse facilitaire eenheden naar één landelijk werkende facilitaire organisatie is ‘uniformering’. Dat geldt niet alleen voor de gemeenschappelijke catalogus van te leveren facilitaire producten en diensten (zoals in het tweede artikel is beschreven), maar zeker ook voor de facilitaire bedrijfsprocessen. Voorbeelden van uniformiteitissues zijn: op welke wijze en op welke plaats levert een aanvrager zijn stukken aan de repro aan, wat is wel en wat is niet opgenomen in het onderhoudslogboek van een locatie en op welke wijze gaat de FO om met ‘noshows’ zoals een niet gebruikte reservering van een zaal. Uniformering is in de eerste plaats van groot belang vanuit het afne-

George Jeremic is Afdelingshoofd regio bij de Facilitaire Organisatie van Rijkswaterstaat.

mersperspectief. De oude situatie kende allerlei lokale verschillen in het facilitaire assortiment en in werkwijzen, maar in de nieuwe situatie is de locatie van aanvraag en levering voor de facilitaire dienstverlening dus niet langer van belang, ook omdat de RWS’er steeds mobieler wordt. Uniformering is in de tweede plaats van belang vanuit de ketensamenwerking. Het FCC hoeft door uniforme producten, diensten en processen nauwelijks rekening te houden met locatiespecifieke afwijkingen. Dat dient de efficiency en de kans op fouten wordt sterk teruggebracht. Nieuwe FCC-medewerkers kunnen aanzienlijk sneller ingewerkt worden. De flexibiliteit om de facilitaire medewerkers over de locatiegrenzen heen in te zetten is ook groter. Een groter deel van de dagelijkse werkwijze op een andere dan de eigen locatie is immers al bekend. Landelijke uniformering is essentieel bij het afsluiten van grote landelijke contracten voor de uitvoering. De contractpartners worden niet geconfronteerd met locatiespecifieke afwijkingen die een prijsopdrijvend effect zouden hebben. Uniformering is ten slotte van belang voor de sturing en de ontwikkeling van de facilitaire organisatie. Rapportages van productievolume en van prestatieniveaus zijn door de uniformering zeer goed vergelijkbaar. De rapportages geven daardoor snel inzicht welke regio’s op welke domeinen extra managementaandacht nodig hebben. Anderzijds springen de goed presterende locaties er ook uit, waarna de vraag kan worden gesteld of hier iets uit geleerd kan worden. Er vormt zich een interne benchmark. Er zijn dus veel goede redenen voor uniformiteit. Toch is tijdens de transformatie ‘uniformiteit’ nooit tot op zichzelf staande doelstelling verheven. Integendeel: uniformiteit is alleen relevant wanneer het leidt tot één of meer van de hiervoor genoemde voordelen. Zo niet, dan wordt vrijheid gegeven aan de eigen invulling van een proces of taak. In veel gevallen betekent het dat de facilitaire medewerkers veel vrijheid behouden voor de vakinhoudelijke invulling van het facilitaire werk. Daardoor is er ruimte gebleven voor

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18307-54-1.indd 56

16-09-2010 14:07:33

RIJKSWATERSTAAT FACILITAIR E O R G A N I S AT I E

Interview met George Jeremic, Afdelingshoofd regio Den Haag en Utrecht Wat beschouwde u als de grootste uitdagingen in de transformatie en wat zijn wat u betreft de belangrijkste leerpunten? ‘De opdracht om de nieuwe facilitaire organisatie te vormen hield natuurlijk al meteen een grote uitdaging in. We hebben eigenlijk tegelijkertijd drie grote veranderingen doorgevoerd: het samensmelten van zestien echt verschillende organisaties, het inrichten van het FCC als een landelijke front-office en het verder outsourcen van uitvoerende werkzaamheden. En dat moest gerealiseerd worden door een team van mensen met verschillende achtergronden en van verschillende bloedgroepen; velen hadden nog niet of nauwelijks eerder met elkaar samengewerkt. Een belangrijk leerpunt was dat we relatief veel tijd moesten steken in het vormen van hetzelfde begrippenkader. We spraken namelijk allemaal weliswaar dezelfde facilitaire taal, maar bedoelden daarbij niet steeds hetzelfde. Als voorbeeld was iedereen het erover eens dat er één landelijke Producten- en Dienstencatalogus (PDC) moest komen. Dan kun je daarmee meteen aan de slag gaan, maar de problemen komen later wanneer blijkt dat de concrete beelden van wat een PDC inhoudt ver uit elkaar liggen. Bedoel je daarmee de afspraken op hoofdlijnen voor de stakeholders of de beschrijving van de gedetailleerde producten en diensten voor de RWS-gebruiker? Een ander leerpunt is geweest dat we als een collegiaal managementteam moesten blijven opereren om de synergie en integraliteit tussen alle landelijke bouwstenen te waarborgen. Zo werden afdelingsbeslissingen al snel door het MT in zijn geheel besproken en genomen. Het blijft een uitdaging om deze werkwijze vast te houden, maar het is van essentieel belang om de centrale aansturing te behouden.

vakmanschap en persoonlijke keuzes, en wordt het gevoel van bureaucratie beperkt.

Eenvoudiger gezegd dan gedaan Er bleek best draagvlak voor het uitgangspunt van uniformiteit, maar daar werd door de facilitaire medewerker vaak – gekscherend – direct aan toegevoegd dat de rest van het land dus ook zijn eigen vertrouwde werkwijze ging overnemen. Het

De resultaten van de transformatie waren zeer positief. Met 47% minder medewerkers (van 520 naar 275) werd een betere dienstverlening gerealiseerd, tegen aanzienlijk lagere kosten. Besparingen door een beter gecoördineerd beheer van de huisvestingsvoorraad (3 miljoen euro in het eerste jaar) en door concentratie van inkoopcontracten (2,5 miljoen euro in het eerste jaar) zijn daar voorbeelden van. De nieuwe facilitaire organisatie is gebouwd op een stevig fundament, dat verdere groei in professionaliteit en verbetering van de dienstverlening mogelijk maakt.

Wat we ondanks alle aandacht voor communicatie achteraf nog beter hadden kunnen doen, is het aan de afnemer/klant voorspelbaar maken van wat de consequenties zouden zijn van de transformatie. Dat was natuurlijk best lastig: we hadden veel verschillende groepen van afnemers, die bovendien gewend waren aan verschillende startsituaties. Maar de energie die van tevoren in goede communicatie wordt gestopt, betaalt zich achteraf altijd terug. Je mag er ook niet altijd op vertrouwen dat de communicatie via de lijn van de afnemerorganisatie als vanzelf verloopt.’

Hoe kijkt u vanuit de regio aan tegen uniformiteit? ‘We hebben daarin grote slagen gemaakt. Het checken van uniformiteit door middel van een collegiale uniformiteitaudit heeft prima gewerkt. Er zijn nu veel regio-overschrijdende contacten. We hebben best veel ‘gepolderd’ op weg naar uniformiteit, maar daardoor beklijft het nu ook beter. Overigens heb ik zelf onlangs één van de nevenvoordelen van uniformiteit gemerkt. We zijn als gevolg van het vertrek van een collega van vijf naar vier regio’s gegaan, bij wijze van proef. Mijn inwerktijd voor het nieuwe deel van het verzorgingsgebied is nu veel korter. Uniformiteit vermindert ook de besturingslast en vergroot de mogelijke ‘span of control’. De landelijke managementrapportages zijn gebaseerd op uniforme producten en processen. We hebben de basis gelegd voor een lerende organisatie. Wat we nu beter moeten gaan borgen, is de Plan-Do-Check-Act-cyclus bij bijvoorbeeld het aanpassen en ontwikkelen van integrale producten en diensten. Er is hard aan gewerkt om deze taak binnen de centrale afdelingen te borgen, maar het kan nog steeds beter. Dit kan onder meer door het toewijzen van een zogenaamde Producteigenaarsrol. In deze rol is een functionaris integraal belast met de keten van ontwikkeling, totstandkoming, implementatie en beheer van een product en/of dienst.’

invoeren van uniformiteit betekent dat veel medewerkers de oude werkwijze moeten loslaten. Niet lang na de transformatie is de kans het grootst dat de organisatie weer terugvalt in oude werkwijzen. Daarom is er een systeem van periodieke ‘uniformiteitaudits’ opgezet. In één dag tijd wordt een vestiging bezocht. Via een standaardlijst met ongeveer honderd vragen worden producten, diensten en werkwijze getoetst. De afdelingshoofden stellen vervolgens met hun staf een reactie op de audit op en een plan met vervolgacties. Om het leereffect te vergroten, worden deze ‘audits’ door medewerkers zelf gedaan bij andere afdelingen. Door ‘het bij elkaar in de keuken kijken’ zien de auditors concreet hoe het facilitaire werk elders loopt en hoe dit verschilt van waar men zelf staat.

Automatisering

zeer goed breekijzer gebleken om tot uniformering van de betreffende processen te komen, bijvoorbeeld bij het proces van het afhandelen van meldingen. In toenemende mate leiden de rapportages uit het FMIS tot inzicht: in de klantbehoefte (frequentie van afname), in het serviceniveau (met name de doorlooptijd), in de werklast (aantal verwerkte aanvragen) en in de efficiëntie (via de onderlinge vergelijking). Deze laten ook toe om de facilitaire organisatie als een geheel aan sturen.

Een goed ontwerp Een goed ontwerp is het halve werk, maar ook niet meer dan dat. Een goed doordacht ontwerp van organisatie en processen is essentieel om een ambitieuze transformatie te kunnen realiseren, maar uniformiteit en werkelijke ketenintegratie komen vervolgens niet vanzelf: ook dat moet georganiseerd worden.

Als onderdeel van de transformatie is ook een Facilitair Management Informatie Systeem (FMIS) geselecteerd en ingevoerd. Het FMIS is een

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18307-54-1.indd 57

16-09-2010 14:07:34

Perfectioneer uw informatieoverdracht en laat BIS de optimale ruimte van A tot Z realiseren

WILT U OOK OPTIMAAL PRESENTEREN, INFORMEREN EN COMMUNI-

Om u optimaal te bedienen BIS heeft zijn kennis en kunde ondergebracht in acht

CEREN? Communiceren, informeren en presenteren zijn onmisbaar. Zeker

divisies, waarmee wij iedere denkbare audiovisuele (totaal)oplossing en service

in zakelijke en institutionele organisaties. Slimme audiovisuele & ICT

realiseren. Van ontwerp van uw ruimtes tot integratie van videoconference en

oplossingen dragen bij aan de verbetering, versoepeling en versnelling van

van ondersteuning van uw evenement tot productie van uw corporate video.

informatieoverdracht, zodat organisaties als de uwe professioneler kunnen werken en schakelen én beter gefundeerde beslissingen kunnen nemen. Als marktleider realiseert BIS ieder type ruimte binnen ieder type organisatie. Van receptieruimte tot high-end boardroom en van regieruimte tot trainingsruimte. Voor al uw wensen hebben wij een oplossing en al uw eisen willigen wij in. En mocht er nog geen oplossing voor handen zijn, dan zorgen wij dat er toch een oplossing komt. Wij geven daarbij écht inhoud aan

Indrukwekkende Interieurontwerpen

Betrouwbare Elektrotechniek

Intelligente Informatiedistributie

Hoogwaardige Huuroplossingen

Veelzijdige Videoconference Oplossingen

Meubilair met AV Integratie

het begrip totaalleverancier. Wij verzorgen het advies, ontwerp, realisatie én het onderhoud. U bent van A tot Z ontzorgd. De BIS oplossingen ontstaan door de slimme combinatie van specifieke kennis en vaardigheden met veelzijdige en kwalitatief hoogwaardige producten, zodat ze garant staan voor optimale kwaliteit, functionaliteit en gebruikersgemak. Uw mogelijkheden reiken alsmaar verder. Oplossingen worden beter, geavanceerder, veelzijdiger en dynamischer, terwijl de aansturing steeds eenvoudiger, intuïtiever en gebruiksvriendelijker wordt. Laat BIS ook uw ruimtes realiseren! Bel: 0180 – 486777. Of ga naar onze website.

Amsterdam, Eindhoven, Ridderkerk - www.bis.nl - (+31) 0180 486777 Mechelen - www.bis.be - (+32) 015/287.487

F&G_adv_feb2010.indd 1

09-02-10 15:43

MARKT

Onafhankelijk beveiligingsadvies Er is geen organisatie denkbaar die niet te maken heeft met veiligheid en beveiliging, en bij veel organisaties valt dit onder de verantwoordelijkheid van de facility manager. Dit is een zware verantwoordelijkheid, want de essentie van een beveiligingssystematiek is uiteindelijk steeds weer het waarborgen van de continuïteit van de organisatie. Van de huidige facility manager verwacht men dat een veelheid aan taken wordt vervuld als een dui-

zendpoot. Begrijpelijkerwijs deze hij zich dan ook in veel gevallen laten leiden door de richting die aangegeven wordt door de leveranciers van producten en diensten. Maar in de beveiligingsbranche zijn deze aanbieders maar al te vaak erg op deeloplossingen gericht, veroorzaakt door de grote diversiteit van hun achtergronden. Daardoor is over de oplossingen vaak zo beperkt of eenzijdig nagedacht, dat geen sprake is van een optimum aan zowel effect

als kostenefficiëntie. En helaas blijkt het uiteindelijke effect pas na een schadevoorval. De enige manier om dit te voorkomen is alle beveiligingsoplossingen goed in te schatten op het werkelijke effect en te toetsen aan het uiteindelijke belang: de bedrijfscontinuïteit. Om dat te kunnen doen is kennis en ervaring over de volle breedte van de beveiligingsbranche vereist, maar dient tegelijkertijd sprake te zijn van een volledig onafhankelijke positie.

Meer informatie kunt u vinden op: www.khylion.nl www.bureauintegriteit.nl

Sodexo bundelt krachten met Planon Om de kwaliteit van haar bedrijfsactiviteiten binnen de divisie Remote Sites te verbeteren, heeft Sodexo haar krachten gebundeld met Planon. Planon is een toonaangevende aanbieder van Integrated Workplace Management Solutions. Als grootste internationale Food & Facilities Management organisatie ter wereld helpt Sodexo organisaties slimmer en productiever te werken. De Sodexo Groep bedient wereldwijd 1260 remote sites, waaronder offshore boorplatforms en mijnbouwlocaties. ‘Beide organisaties zien het ondersteunen van organisaties door het bieden van betrouwbare en effi-

ciënte oplossingen als hun missie. Gezien deze gemeenschappelijke benadering, is onze samenwerking met Sodexo een logische combinatie’, aldus Pierre Guelen, oprichter en algemeen directeur van de Planon Groep. De aard en complexiteit van haar wereldwijde activiteiten heeft Sodexo er toe gebracht op zoek te gaan naar een geavanceerd onderhoudsbeheersysteem en een partner met ruime kennis en ervaring; Planon bleek de ideale keuze. Sodexo gebruikt de innovatieve Maintenance Management Solution van Planon, deze levert verbeterde controle, uitstekende communicatie en hoogwaardige

rapportages. De Maintenance Management oplossing ondersteunt Sodexo in de volle breedte: van voorraad- en onderhoudsbeheer tot werkorderbeheer en helpdeskfunctionaliteit. Bovendien kan de oplossing, afhankelijk van toekomstige behoeften, worden uitgebreid met uiteenlopende modules, zoals energiebeheer, wagenparkbeheer en beveiliging. De mogelijkheden zijn nagenoeg onbegrensd. Maar vooral de klanten van Sodexo hebben baat bij de keuze voor Planon. Het systeem verhoogt niet alleen de efficiëntie aanzienlijk, maar Sodexo heeft bovendien alle, in de

afgelopen decennia vergaarde, best practices in het systeem verwerkt. Binnenkort kan ieder team, waar ook ter wereld, gebruik maken van de expertise en ondersteuning die het systeem biedt. ‘We hebben een duidelijke strategie om onszelf te onderscheiden van de concurrentie’, licht Pascal Milland, Vice President Facilities Management Services bij Sodexo, toe. ‘Dankzij Planon kunnen we onze processen vernieuwen en tegelijkertijd onze prestaties richting onze klanten verbeteren en hen maximale waarde voor hun geld bieden.’

Brandveilige totaaloplossing voor wand en plafond Gerco, Knauf en ABB hebben de handen ineen geslagen bij de ontwikkeling van een aantal nieuwe producten voor wanden en plafonds, waarmee snel en veilig aan de brandwerend-

heidseisen kan worden voldaan. Het de eerste keer dat drie vooraanstaande bedrijven samenwerken bij de ontwikkeling en introductie van brandveilige totaaloplossingen voor de bouwen

installatiebranche. Het is ook voor het eerst in Nederland dat er brandproeven gedaan zijn met een centraaldoos in een plafond en hollewanddozen in een wand. Door toepassing van dit

systeem zijn de plafonds inclusief centraaldoos en de wand inclusief de hollewanddoos brandwerend. Voor meer informatie: www.flameblockersystem.nl

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Markt-59-1.indd 59

16-09-2010 15:25:30

Informatiebron voor de facilitair verantwoordelijke!

Vakbeurs Facilitair FMM_Facilitair.indd 1

19, 20 en 21 januari 2011 Brabanthallen, â&#x20AC;&#x2DC;s-Hertogenbosch

www.vakbeursfacilitair.net 10-09-10 09:00

MARKT

Directie-uitbreiding SV Interieurgroep Per 1 september 2010 is Edward R. Vis (45) toegetreden tot de directie van SV Interieurgroep, toonaangevend op het gebied van kantoorinrichting, interieurprojecten en maatwerk. Per 1 januari 2011 zal oprichter Leo A. Schouten (62) terugtreden als algemeen directeur en Edward Vis hem in die hoedanigheid opvolgen. Schouten: ‘Na ruim 30 jaar met ziel en zaligheid een florerend bedrijf met een fantastische reputatie te hebben opgebouwd en geleid, is het nu tijd voor een nieuwe generatie. In Edward Vis heb ik de man met de juiste ambitie en vaardigheden gevonden die SV met nieuw elan een geweldige toekomst kan geven en tegelijkertijd de continuïteit op de lange termijn kan waarborgen.’ Vis: ‘Vanaf de eerste kennismaking, vrij recent, had ik een klik met SV en Leo. Het is een voorrecht zo’n mooi

bedrijf, met dito propositie, productenpallet en klantenportefeuille, te gaan leiden.’ De komende jaren zal Leo Schouten aan SV Interieurgroep verbonden blijven als creatief directeur. Daarnaast zal hij zich specifiek toeleggen op het uitbouwen van het ‘eigenwijze’ productmerk PROOFF, waarvan SV de exclusieve distributierechten voor de Benelux heeft. Edward Vis Edward Vis was de afgelopen 2 jaar algemeen directeur van ASPA en haar voorganger Samas Benelux. Daarvoor heeft hij freelance opdrachten uitgevoerd (o.a. voor Boer & Croon, Spyker Cars) en diverse commerciële en bestuursfuncties bekleed bij LeasePlan, CSC, Oracle en Volmac. Van 1998 tot 2003 heeft hij eerder als ondernemer een eigen managementadviesbureau opgezet en geleid.

Nieuwe commercieel directeur Avenance Nederland

Met ingang van 1 september 2010 is Sander Pieters (46) benoemd tot Commercieel Directeur bij Avenance Nederland. Hij wordt hiermee verant-

woordelijk voor de salesactiviteiten van Avenance. Reeds lange tijd is Pieters werkzaam in de catering. Hij heeft veel ervaring opgedaan bij Eurest en Albron. Voor zijn aanstelling bij Avenance bekleedde hij de functie van Manager Sales bij Albron. Sander Pieters zal zich vooral richten op de verdere structurering van het verkoopapparaat van Avenance en zal de groeistrategie hiermee verder vorm geven.

Vakbeurs Energie 2010 Energie blijft een hot item door stijgende energiekosten en de ambitieuze doelstellingen van de overheid. Energie 2010 wijst grote en middelgrote energieverbruikers uit de industrie en gebouwde omgeving concreet de weg naar structureel lagere energiekosten. De zesde editie van de beurs vindt plaats van dinsdag 12 tot en met 14 oktober 2010 in de Brabanthallen ‘s-Hertogenbosch. De beurs is ten opzichte van 2009 groter in oppervlakte en wordt nu in vier hallen ondergebracht. Dit jaar is er een duidelijke sectorindeling zodat bezoekers hun weg goed kunnen vinden. De hallen worden opgedeeld in de volgende sectoren: Diensten & Advies, Industrie en Gebouwde Omgeving / Duurzaam. De beurs biedt alles voor het slim inkopen van energie, het terugdringen van het energieverbruik en

energiebeheer. Stuk voor stuk oplossingen die zich snel vertalen in een lager energieverbruik met een minimaal gelijkblijvend comfort. Het serieus stilstaan bij het inkopen van gas en elektriciteit loont zich steeds meer. Op Energie 2010 zijn de grote energieleveranciers, contractors en inkoopadviesbureaus aanwezig. Energie 2010 Datum & Openingstijden: Dinsdag 12 tot en met donderdag 14 oktober 2010 Dagelijks geopend van 10.00 uur tot 18.00 uur Energie 2010 vindt gelijktijdig plaats met de vakbeurs Milieu. Energie 2010 wordt georganiseerd door VNU Exhibitions Europe in samenwerking met F&Bspecialisten in energie en milieu. Gratis toegang? Registreer nu via www.energievakbeurs.nl

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 183 Markt-59-1.indd 61

16-09-2010 15:25:56

Met CFP kosten bespaard en de duurzaamheid met 34% verbeterd Bedrijf UTS Nederland is een landelijke verhuisorganisatie met 21 vestigingen in Nederland. Het is de marktleider in verhuizingen van kantoren, bedrijven en instellingen.

Vraagstelling Hoe kan UTS Nederland haar beleid dat gebaseerd is op Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen nog meer inhoud geven door het element ‘Duurzaamheid’ een nog prominentere plaats te geven en haar klanten te stimuleren hetzelfde te doen?

Resultaten Dit project had 2 resultaten: UTS heeft nu een BackOffice die “CO2neutraal” opereert en een CO2-reductie van 34% en de nodige financiële besparingen gerealiseerd. Daarnaast biedt UTS haar (potentiële) opdrachtgevers tegenwoordig de mogelijkheid “CO2-neutraal” te verhuizen tegen een meerprijs van 1% van de totale verhuisprijs.

Case Eerst legde CFP de totale uitstoot van UTS vast door middel van een “CO2jaarrekening”. Alle vestigingen van UTS zijn daarbij geïnventariseerd. Vervolgens zijn besparende maatregelen aangedragen; is de energie vergroend en het restant van de CO2-uitstoot van de BackOffice gecompenseerd. Hierna kon de dienst “CO2-neutraal” Verhuizen ontwikkeld worden. De dienst is geïntroduceerd met de overhandiging van de “CO2-jaarrekening” en –rapportage aan de Voorzitter van de Vaste Kamercommissie voor Milieu, de heer Ger Koopmans.

Over CFP Corporate Facility Partners BV biedt complete dienstverlening in Facility Management en Huisvesting voor grote en middelgrote organisaties. CFP levert maatwerk en werkt nauw samen met de klant vanuit een integrale visie op drie verschillende trends binnen het werkgebied van de klant: Noodzaak tot kostenreductie, duurzaamheid en outsourcing en centralisatie. Onze dienstverlening richt zich op huisvesting, management, kostenreductie en duurzaamheid. Wat CFP uniek maakt is expertise in vastgoed, techniek en services, gecombineerd met ervaring in implementatie op die gebieden. CFP heeft succesvolle ervaring met performance contracting. Hierbij is de fee voor CFP afhankelijk van de waarde die voor de klant wordt gecreëerd.

Corporate Facility Partners BV Amersfoortseweg 15a 7313 AB Apeldoorn

tel 055 - 355 51 99 fax 055 - 355 25 55 www.cfp.nl

“Dat we op de goede weg naar volledige duurzaamheid zijn, bleek wel uit het mooie compliment dat de Voorzitter van de Vaste Kamercommissie voor Milieu ons en CFP gaf. We laten hiermee zien dat investeren in duurzaamheid zowel kosten bespaart als opbrengsten verhoogt”. Hans Nijhout, Algemeen Directeur UTS Nederland

HELSI N K I S T U D I E R E I S

Eric Pollock, docent Real Estate in Helsinki, geeft uitleg aan de Rotterdamse studenten.

Rotterdamse studenten in Finland

FM nog onontgonnen terrein Dit voorjaar vetrokken elf studenten van de opleiding Facility Management van de Hogeschool Rotterdam naar Helsinki om de wereld van vastgoed en facility management te verkennen. Ze ontdekten er dat Finse projecten zelden vertraging oplopen, maar ook dat facility management er nog in de kinderschoenen staat en de service levels laag liggen.

TEKST: TANJA ZUIJDERWIJK (MET BIJDRAGEN VAN LINDA DANE, MONIQUE DRENT EN JOYCE VAN VLIET)

De opleiding Facility Management van de Hogeschool Rotterdam biedt haar studenten de mogelijkheid om zich in hun laatste studiejaar te specialiseren in vastgoed. Deze

studenten nemen dan deel aan de minor RE&H (Real Estate & Housing) alvorens ze gaan afstuderen. De minor richt zich op de elementen en activiteiten die ervoor zorgen dat

de vastgoedportefeuille optimaal is afgestemd op de wensen van de eigenaar en gebruikers van het pand. Hierbij wordt ingespeeld op actuele ontwikkelingen en trends in

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18308-63-1.indd 63

16-09-2010 14:01:07

S T U D I E R E I S HELSINKI

de vastgoedmarkt en wordt de beroepspraktijk zo veel mogelijk bij het leerproces betrokken.

Benchmarkbezoek Omdat een van de speerpunten van de Hogeschool Rotterdam internationalisering is, wordt deze kernwaarde door de minor geïntegreerd in de aangeboden lesstof en projecten. Bovendien had ik zelf al jaren de wens om met mijn deelnemers van de minor naar het buitenland te gaan om daar een benchmarkbezoek te brengen en de status van de vastgoedmarkt en de ontwikkelingen te vergelijken, best practices te ‘pikken’ en quick wins te maken door de stu-

sponsorgeld te verzamelen om de bijdrage per student op een acceptabel bedrag te houden. De reis werd niet verplicht gesteld en werd additioneel aan het bestaande minorprogramma aangeboden.

Honderden jaren De International Real Estate Experience, met als doel kennisuitwisseling over vastgoedmanagement, huisvesting & facility management tussen Nederlandse en Finse studenten, was begonnen. De groep kreeg in Helsinki diverse bouwprojecten te zien en leerde veel over de geschiedenis van Helsinki en Finland en de effecten hiervan op het vastgoed. Er

Dynamiet

denten te laten zien en ervaren hoe goed Nederland het eigenlijk voor elkaar heeft. Of juist niet… Tot april 2010 ontbrak het echter aan een goed netwerkcontact dat geschikt was om deze wens te vervullen. Totdat professor Erik Pollock, van origine Amerikaan, op mijn pad kwam via een netwerkcontact van de Fachhochschule Technik in Berlijn. Mijn collega bracht mij in zijn functie als coördinator Externe Contacten in contact met de University of Metropolia in Helsinki, waar Pollock werkzaam is bij de opleiding Building Engineering. Deze universiteit zou het gastheerschap graag op zich nemen.

werd een bezoek gebracht aan Kehärata, de organisatie die bezig is met de realisatie van de Ring Rail Line (vergelijkbaar met RandstadRail in Nederland). Bij dit bouwproject kwamen enkele grote verschillen met Nederland naar boven. Zo worden projecten in Finland gerealiseerd met de gedachte dat het eindproduct nog honderden jaren mee kan gaan. Er wordt bij de bouw van de Ring Rail Line rekening gehouden met de toekomstige groei van nu nog kleine steden. Bij deze steden wordt de mogelijkheid gecreeerd om in een later stadium een treinstation te bouwen zonder grote aanpassingen.

Doordat de ondergrond in Finland bestaat uit harde rotsen, is heien onmogelijk. De grond wordt gelijk en begaanbaar gemaakt door middel van dynamiet. De kans op verzakking is dan ook nihil. De blow ups veroorzaken doordat men heel nauwkeurig de hoeveelheid explosieven inzet geen verschuivingen, maar zorgen wel voor geluidsoverlast. De vastgoedprijs van woningen wordt in Helsinki kunstmatig hoog gehouden door weinig nieuwbouw te plegen. De prijzen per vierkante meter liggen hoog, waardoor er veel vraag is naar kleine ruimtes. Dit was terug te zien in het bouwproject. Wij waren hier erg verbaasd over, want met een langdurige winter zit je veelal binnen en in een klein appartement heb je minder ruimte. Er wordt veel gebruik gemaakt van drie- en vierdubbelglas om de kou in de winter buiten te sluiten. Dat zorgt tevens voor geluidsisolatie. Vrijwel alle appartementen in Helsinki worden turn-key opgeleverd en het afwerkingsniveau ligt zeer hoog. De appartementen zijn hierdoor echter erg standaard.

Internationaal georiënteerd

Vriespunt

Gebruiker niet centraal

Speciaal voor deze internationale ervaring werd een projectteam opgezet dat verantwoordelijk werd gesteld voor alle reis- en verblijfactiviteiten. Dit projectteam bestond uit studenten van de minor Real Estate & Housing. Onze gastheer bleek initiatiefnemer van het internationale ConRem-programma, dat bestaat uit een studenten docentuitwisselingsprogramma tussen universiteiten in Berlijn en Helsinki. Hij bleek al internationaal georiënteerd. De studenten betaalden zelf een eigen bijdrage aan deze reis en ik probeerde uit mijn zorgvuldig opgebouwde netwerk zoveel mogelijk

Na het bezoek aan Kehärata werd de bouwplaats in de wijk Konepaja bezocht. Hier werden net buiten het centrum van Helsinki acht nieuwbouwflats gerealiseerd met appartementen in diverse vormen en maten. Aangezien de temperaturen er in de winter nauwelijks boven het vries-

Samengevat is facility management in Helsinki een vakgebied dat nog niet erkend wordt. Bij het realiseren van gebouwen staat de gebruiker niet centraal en de wensen worden niet geïnventariseerd wanneer nieuwbouw wordt gerealiseerd. Wij vragen ons dan ook af of de gebouwen wel geschikt zijn voor de activiteiten die er plaatsvinden. De Finse vastgoedmarkt is statisch en verandert nauwelijks. Het zijn veelal dezelfde stakeholders die het vastgoedspel spelen. Hierdoor is er geen ruimte voor vernieuwing. De gebouwenvoorraad is vooral sober en doelmatig en is grijs en grauw.

Finse bouwprojecten gaan door bij temperaturen tot min 15 graden Celsius

punt uitkomen, gaan Finse bouwprojecten door bij temperaturen tot ongeveer min 15 graden Celsius. Om werkzaamheden mogelijk te maken, wordt de verwarmingsinstallatie aangesloten zodra de muren van het gebouw staan. Daarnaast worden elementen uit (in dit geval) woningen, zoals keukens en badkamers, in warmere werkhallen gebouwd en vervolgens in de woning geplaatst.

Tanja Zuijderwijk is minor coördinator Real Estate & Housing en kerndocent Facility Management aan de Hogeschool Rotterdam.

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18308-63-1.indd 64

16-09-2010 14:01:08

HELSI N K I S T U D I E R E I S

Er is vooral sprake van technisch gebouwbeheer en nog niet van het managen van vastgoed. Gebouwen zien er slecht onderhouden uit en verval was op sommige plekken zichtbaar. De service levels in Helsinki liggen erg laag. Van SLA’s hebben ze nog nooit gehoord. Dit was terug te zien in onhygiënische toiletten, stoffige ruimtes en grauwe, slecht onderhouden panden. Preventief onderhoud is in Finland niet aan de orde. Klanten zijn niet mondig en klagen nauwelijks.

Binnen het budget Finse projecten lopen vrijwel nooit vertraging op. Men blijft normaliter binnen de tijdsplanning en het budget, iets waar wij in Nederland nog een voorbeeld aan kunnen nemen. Er is voldoende deskundigheid en personeel beschikbaar om de bouw op tijd af te ronden. Het transformeren van oude bedrijfspanden naar hotels, horecagelegenheden of congrescentra blijkt winstgevend te zijn. De panden worden aan de buitenzijde niet of nauwelijks aangepast om de façade van de stad intact te houden. Wanneer er in Finland gebouwd wordt, wordt dit gedaan met een langetermijngedachte. Gebouwen in Helsinki hebben een lange levensduur van minimaal honderd jaar. Het stadsbeeld verandert daardoor nauwelijks. Men is gefocust op herbestemming, hergebruik en renovatie in plaats van nieuwbouw. Vrijwel alle gebouwen in het stadcentrum vallen onder de Finse monumentenwet en zijn vooral toeristische trekpleisters.

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen is in Finland niet aan de orde. Wel wordt er (onbewust) duurzaam gebouwd, mede door het langetermijndenken en de eeuwige strijd tegen de kou. Gebouwen zijn perfect geïsoleerd. Sensorverlichting past men echter niet toe en men is zich nog niet bewust van het opraken van fossiele brandstoffen. Doordat veel gebouwen in Helsinki onder de monumentenwet vallen en al honderden jaren geleden gebouwd zijn, is het in de stad voor minder validen lastig om gebouwen te betreden. Hierdoor loopt Finland vergeleken met Nederland nog erg

getrokken kan worden, is dat Finland geen koploper is op het gebied van duurzaam vastgoedmanagement & facility management. Daarentegen moeten wij in Nederland een voorbeeld nemen aan het langetermijndenken van de Finnen, het perfectionistische afbouwen van appartementen en het organisatievermogen. We hadden graag meer gezien van de Real Estate markt en minder van de infrastructurele projecten. Ook hadden we graag meer contact gehad met de terughoudende Finse studenten. Dit betekent natuurlijk niet dat de studiereis niet geslaagd was. De studenten en docenten hebben

De service levels in Helsinki liggen laag. Van SLA’s hebben ze nog nooit gehoord achter. Op dit moment is op politiek niveau toegankelijkheid voor minder validen een hot item. Men is druk bezig om de toegankelijkheid van gebouwen aan te passen.

Geen koploper We hebben de studenten en docenten van de University of Metropolia geleerd hoe je CO2-neutrale gebouwen realiseert en duurzamer kunt omgaan met je huisvesting. In een gastles hebben we hen op ludieke wijze duidelijk gemaakt op welke manier facility management bijdraagt aan het welzijn en de productiviteit van je medewerkers en welke raakvlakken er zijn met vastgoed. Onze visie is: vastgoed is een vijfde bedrijfsmiddel. De conclusie die uit de studiereis

veel kennis opgedaan en vakkennis overgebracht op de Finse studenten. En één ding is zeker: in Finland ligt de markt nog open als het gaat om vastgoedmanagement, huisvesting & facility management. Voorzichtig is de interesse geuit om volgend jaar een international event te organiseren in Rotterdam, waarbij de Finnen een stap ‘in the future’ zullen nemen. Fijn om te weten dat wij Nederlanders in dit geval koplopers zijn. Maar wij gaan vooral op zoek naar nog meer best practices in Engeland.

advertentie

��

�

��

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMm 18308-63-1.indd 65

16-09-2010 14:01:09

FM I N F O G I D S De FM Infogids omvat vermeldingen van adressen van bedrijven en in足足 stellingen die naar branche-groepen zijn gerangschikt. Indien u ook in deze gids wenst te worden vermeld of anders meer informatie wilt hebben, dan kunt u contact opnemen met: R. Spiegeler, telefoon 020-5826628 e-mail: r.spiegeler@weka.nl

ARCHIEF Advisering en systemen

AUTOMATISERING

BEVEILIGING

Facilities Management

Beveiligingsbedrijven

Axxerion Facility Services B.V.

ISS Security Services

Internet: www.axxerionfs.nl E-mail: info@axxerionfs.nl Ressenerbroek 26b tel: 026-4742420 6666 MR HETEREN fax: 026-4742392 Inl.: ing. J.J. Verschuren

Internet: www.nl.issworld.com E-mail: info@nl.issworld.com Van Deventerlaan 30-40 tel: 030 - 2424344 Postbus 8067 fax: 030-2413947 3503 RB UTRECHT

Famas Facility Management Solutions Internet: www.famas.nl E-mail: bkassels@famas.nl Saal van Zwanenbergweg 11 tel: 013-4636808 5026 RM TILBURG fax: 013-4636815 Inl.: ing. B.J. Kassels

Valbeveiliging

NPQ FM Solutions

Eurosafe Solutions BV

Internet: www.NPQfm.com E-mail: marketing@NPQmail.com Postbus 148 tel: 030-6597411 3980 CC BUNNIK fax: 030-6567283 Inl.: V. van Doornik

Internet: www.eurosafesolutions.com E-mail: info@eurosafesolutions.nl Conradstraat 15 tel: 038-4671910 Postbus 40114 fax: 038-4671911 8004 DC ZWOLLE Inl.: M. van Buiten

Bruynzeel Storage Systems bv

Planon B.V.

Internet: www.brfs.nl E-mail: info@brfs.nl Postbus 7118 5980 AC PANNINGEN

Internet: www.planon.nl E-mail: info@planon.nl Postbus 38074 6503 AB NIJMEGEN

tel: 077-3069000 Inl.: Afd. Verkoop Binnendienst

BEVEILIGING

BINNENKLIMAAT tel: 024-6413135 fax: 024-6422942 Inl.: Lotte van Krieken

Binnenmilieu

Jalema B.V.

Praemisys B.V.

Grontmij Nederland B.V.

Internet: www.archiefspecialist.com E-mail: info@jalema.com Postbus 4802 tel: 077-4767676 5953 ZL REUVER fax: 077-4767690

Internet: www.praemisys.nl E-mail: info@praemisys.nl Wilhelminapark 17 tel: 071-5191140 2342 AD OEGSTGEEST fax: 071-5156331 Inl.: P. Hoornweg

Internet: www.grontmij.nl E-mail: jan.roersen@grontmij.nl Computerweg 11-13 tel: 033-4511458 Postbus 68 fax: 033-4552997 3800 AB AMERSFOORT Inl.: Jan Roersen

TOPdesk

AMBIUS

Internet: www.topdesk.nl E-mail: info@topdesk.nl Martinus Nijhofflaan 2 2624 ES DELFT

Internet: www.ambius-nl.nl E-mail: info@ambius-nl.nl Impact 6 tel: 026-3195500 6921 RZ DUIVEN fax: 026-3195511 Inl.: M. Schoutens

ARCHIEF Archiefbeheer

tel: 015-2700920 fax: 015-2575256 Inl.: Afdeling Verkoop

De Haan Verhuizingen

Ultimo Software Solutions bv

Internet: www.dehaan.nl E-mail: info@dehaan.nl Edisonweg 18 2952 AD ALBLASSERDAM

Internet: www.ultimo.net E-mail: info@ultimo.net Postbus 220 8070 AE NUNSPEET

tel: 078-6920333 fax: 078-6918333 Inl.: W. de Haan

Jalema B.V. Internet: www.archiefspecialist.com E-mail: info@jalema.com Postbus 4802 tel: 077-4767676 5953 ZL REUVER fax: 077-4767690

tel: 0341-423737 fax: 0341-421172 Inl.: drs. E. Noordermeer

BEDRIJFSHULPVERLENING

BINNENKLIMAAT Klimaatbeheersing ACG Klimaattechniek bv Internet: www.acgklimaat.nl E-mail: b.dronkert@acgklimaat.nl Westbaan 280 tel: 0182-395388 2841 MC MOORDRECHT fax: 0182-391028 Inl.: B. Dronkert

Service Point Nederland B.V.

Bedrijfshulpverlening Management

AircoRent

Internet: www.servicepoint.nl E-mail: info@servicepoint.nl Genielaan 2 tel: 0172-504000 Postbus 164 fax: 0172-504001 2400 AD ALPHEN A/D RIJN Inl.: Binnendienst sales

Internet: www.haagsehogeschool.nl E-mail: posthto@hhs.nl Johanna Westerdijkplein 75 tel: 070-4458981 2521 EN DEN HAAG fax: 070-4457951 Inl.: Mw. R. Tromp-Berkhout

Internet: www.aircorent.nl E-mail: verhuur@aircorent.nl Postbus 68 tel: 0800-5555512 3740 AB BAARN

UTS Nederland B.V.

BHVtotaal

Andrews Sykes Verhuur b.v.

Internet: www.uts.nl E-mail: info@utsarchiefservices.nl Nucleonenweg 23 tel: 030-2476000 3542 CD UTRECHT fax: 030-2476005 Inl.: M. Wilmot-Klink

Internet: www.bhvtotaal.nl E-mail: info@bhvtotaal.nl Vennestraat 12 tel: 0252-424715 2161 LE LISSE fax: 0252-424716 Inl.: C. Thijssen

Internet: www.andrewssykes.nl E-mail: haastert@andrewssykes.nl Postbus 33 tel: 010-5214455 2665 ZG BLEISWIJK fax: 010-5215719 Inl.: R.A. van Haastert

AUDIOVISUEEL

BEVEILIGING

CATERING

Apparatuur en inrichting

Advisering

ADFORMEDIA

Aiber Management

Foodstep

Internet: www.adformedia.nl E-mail: info@adformedia.nl Postbus 267 tel: 020-6406912 1180 AG AMSTELVEEN fax: 020-6407865 Inl.: B. van der Voet

Internet: www.aiber.nl E-mail: info@aiber.nl Oud AA 4b 3621 LB BREUKELEN

AVEX B.V.

khylioN security consulting

Catering Adviescentrum HTC

Internet: www.avex.nl E-mail: info@avex.nl De Corridor 19 3621 ZA BREUKELEN

Internet: www.khylion.nl E-mail: info@khylion.nl

Internet: www.htcadvies.nl E-mail: advies@htcadvies.nl Postbus 92 tel: 0229-245085 1620 AB HOORN fax: 0229-267170 Inl.: dhr. H. Simons

tel: 0346-259259 fax: 0346-259700

tel: 0346-217480 fax: 0346-217481 Inl.: M. Kok

tel: 06-50462216 Inl.: Tom Boot

Internet: www.foodstep.com E-mail: info@foodstep.com Postbus 234 tel: 0317-450205 6700 AE WAGENINGEN fax: 0317-460098 Inl.: Theo van Brussel

MK2 Audiovisueel

Trigion Recherche, Consultancy & Training

Sense FM BV

Internet: www.mk2.nl E-mail: info@mk2.nl Minervum 7352 4817 ZH BREDA

Internet: www.trigion.nl E-mail: officerct@trigion.nl Treubstraat 19-23 tel: 070 - 3982414 2288 EH RIJSWIJK fax: 070 - 3982415

Internet: www.sensefm.nl E-mail: info@sensefm.nl Postbus 43096 3540 AB UTRECHT

tel: 088-6526565 fax: 088-6526566

tel: 06-52093485 Inl.: Wim van der Meer

Vijverborgh Adviesgroep Internet: www.vijverborgh.nl E-mail: info@vijverborgh.nl Paardeweide 16a tel: 076-5418224 Postbus 6557 fax: 076-5425791 4802 HN BREDA Inl.: A. van Hal

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | september 2010

F M IN F OGIDS Argentum BV

CATERING

DIVERSEN

Cateringbedrijven

Advisering

Albron Catering

Emeritor

Benchmark Facility Management B.V.

Internet: www.albron.nl E-mail: info@albron.nl Postbus 70 3454 ZH DE MEERN

Internet: www.emeritor.com E-mail: info@emeritor.com Smidsvuur 12 tel: 0172-525252 2421 MP NIEUWKOOP fax: 0172-525211 Inl.: Mw. C.A.J. van den Bosch

E-mail: benchmark.fm@wxs.nl Oranjelaan 11 tel: 033-4627121 3818 GP AMERSFOORT fax: 033-4627122 Inl.: Mw. M.W. de Zwart

Appèl B.V.

Trigion Recherche, Consultancy & Training

AT Osborne B.V.

Internet: www.appel.nl E-mail: info@appel.nl Utopialaan 50 tel: 073-6125050 5232 CE ‘S-HERTOGENBOSCH fax: 073-6124626 Inl.: Katja Vennix

Internet: www.trigion.nl E-mail: officerct@trigion.nl Treubstraat 19-23 tel: 070 - 3982414 2288 EH RIJSWIJK fax: 070 - 3982415

Internet: www.atosborne.nl E-mail: info@atosborne.nl J.F. Kennedylaan 100 tel: 035-5434343 Postbus 168 fax: 035-5434344 3740 AD BAARN Inl.: ir. G.P. Jacobs

tel: 030-6695696 fax: 030-6695600 Inl.: H. Voormolen

Avenance Nederland Internet: www.avenance.nl E-mail: info@avenance.nl Milaanstraat 21-23 tel: 020-8501200 Postbus 37 fax: 020-8501210 1170 AA BADHOEVEDORP Inl.: Afdeling Sales

Internet: www.argentum.biz E-mail: info@argentum.biz Nieuweweg 1 tel: 0317-314254 6871 CA RENKUM fax: 0317-314354 Inl.: W.D. van Soest

Brink Groep

ENERGIEMANAGEMENT Advisering

Internet: www.brinkgroep.nl Postbus 177 tel: 070-3015301 2260 AD LEIDSCHENDAM fax: 070-3202203 Inl.: Ir. A. Tutein Nolthenius

ISS Catering Services

Deerns raadgevende ingenieurs bv

FGB Facility Management b.v.

Internet: www.nl.issworld.com E-mail: info@nl.issworld.com Van Deventerlaan 30-40 tel: 030 - 2424344 Postbus 8067 fax: 030-2413947 3503 RB UTRECHT

Internet: www.deerns.nl E-mail: a.glavimans@deerns.nl Fleminglaan 10 tel: 088-3740213 2280 CE RIJSWIJK fax: 088-3740016 Inl.: ir. A.G.W. Glavimans

Internet: www.fgb-fm.nl E-mail: info@fgb-fm.nl Elektraweg 5 3144 CB MAASSLUIS Inl.: drs. R.J.C. Dillen

De Kroon Cateringservice

Grontmij Nederland B.V.

GMA Facility Services B.V.

Internet: www.dekroon.com E-mail: catering@dekroon.com Amsterdamsestraatweg 600 tel: 030-2427200 3553 EP UTRECHT fax: 030-2427222 Inl.: Kevin de Kroon

Internet: www.grontmij.nl E-mail: jan.roersen@grontmij.nl Computerweg 11-13 tel: 033-4511458 Postbus 68 fax: 033-4552997 3800 AB AMERSFOORT Inl.: Jan Roersen

Internet: www.gma-fs.nl E-mail: info@gma-fs.nl Postbus 646 2400 AP ALPHEN A/D RIJN Inl.: drs. R. Krykofski

SAB CATERING B.V.

Imtech Building Services BV

Humanagement

Internet: www.sabcatering.nl E-mail: info@sabcatering.nl Postbus 59 tel: 020-4079200 1160 AB ZWANENBURG fax: 020-4977385 Inl.: mw. B. Wester

Internet: www.buildings.imtech.nl E-mail: buildings@imtech.nl Rivium Boulevard 122 tel: 010-4477400 Postbus 8584 fax: 010-4477495 3009 AN ROTTERDAM Inl.: L. Spin

Internet: www.humanagement.nl E-mail: mail@humanagement.nl Papsouwselaan 119-N1 tel: 015-2150015 Postbus 535 fax: 015-2150010 2600 AM DELFT Inl.: Gerard M.J. de Bruijn

Sodexo Altys B.V. Internet: www.sodexo.com E-mail: info.nl@sodexo.com Stationsplein 101 tel: 020-5028000 Postbus 75045 fax: 020-5028800 1117 ZN SCHIPHOL-OOST Inl.: A.F. Medendorp

CATERING Keukenapparatuur

tel: 010-5997262 fax: 010-5990018

tel: 0172-425210 fax: 0172-424876

ICSadviseurs

FACILITIES

Internet: www.icsadviseurs.nl E-mail: info@icsadviseurs.nl Postbus 59112 tel: 088-2350427 1043 DP AMSTERDAM

Verhuur Alvero Kantoormeubelverhuur bv

ISS Facility Services

Internet: www.alvero.nl E-mail: info@alvero.nl Mechanisatieweg 8 4906 AE OOSTERHOUT

Internet: www.nl.issworld.com E-mail: info@nl.issworld.com Van Deventerlaan 30-40 tel: 030 - 2424344 Postbus 8067 fax: 030-2413947 3503 RB UTRECHT

tel: 0162-447337 fax: 0162-454388

Beuk Horeca

Decorum Kantoormeubelverhuur

Johnson Controls IFM B.V.

Internet: www.beukhoreca.nl E-mail: info@beukhoreca.nl Atoomweg 68 tel: 030-2410666 3542 AB UTRECHT fax: 030-2410850

Internet: www.decorum.nl E-mail: info@decorum.nl Herwijk 12 tel: 020-6117905 1046 BC AMSTERDAM fax: 020-6113005 Inl.: dhr. M.W. Kuiper

E-mail: jcifm-nl@jci.com Boeing Avenue 8 1119 PB SCHIPHOL-RIJK

Bouter B.V.

LKV Kantoormeubelverhuur

Planon B.V.

Internet: www.bouter.nl E-mail: info@bouter.nl Postbus 674 2700 AR ZOETERMEER

Internet: www.lkv.nl E-mail: info@lkv.nl Veerweg 84 4101 AL CULEMBORG

Internet: www.planon.nl E-mail: info@planon.nl Postbus 38074 6503 AB NIJMEGEN Inl.: Lotte van Krieken

tel: 079-3451515 fax: 079-3451588 Inl.: mw. K.L. Brugging

tel: 0345-534919 fax: 0345-514371 Inl.: J. van Lienden

tel: 020-6547474 fax: 020-6547490

tel: 024-6413135 fax: 024-6422942

Miele Professional

Andrews Sykes Verhuur b.v.

Prisma Facility Management B.V.

Internet: www.miele-professional.nl E-mail: professional@miele.nl De Limiet 2 tel: 0347-378883 4131 NR VIANEN fax: 0347-378429

Internet: www.andrewssykes.nl E-mail: haastert@andrewssykes.nl Postbus 33 tel: 010-5214455 2665 ZG BLEISWIJK fax: 010-5215719 Inl.: R.A. van Haastert

Internet: www.prisma-fm.com E-mail: info@prisma-fm.com Rivium 1e straat 75-79 tel: 010-2889377 2909 LE CAPELLE A/D IJSSEL fax: 010-2889342 Inl.: W. Tomà

Metos BV Internet: www.metos.nl E-mail: info@metos.nl Postbus 25 7260 AA RUURLO

FACILITY MANAGEMENT tel: 0573-458455 fax: 0573-458399 Inl.: M.H.E. Hekkelman

CATERING Koffie-automaten

Advisering

Procore huisvest. en facility management Internet: www.procore.nl E-mail: mhaan@procore.nl Hoefbladstraat 20-22 tel: 088-7762670 2153 EX NIEUW-VENNEP fax: 088-7762870 Inl.: M. de Haan

Aiber Management

Rietmeijer Huisvestingsadviseurs

Internet: www.aiber.nl E-mail: info@aiber.nl Oud AA 4b 3621 LB BREUKELEN

Internet: www.rietmeijer.nl E-mail: info@rietmeijer.nl Transistorstraat 22 tel: 036-5458000 1322 CE ALMERE fax: 036-5458080 Inl.: Bert Rietmeijer

tel: 0346-217480 fax: 0346-217481 Inl.: M. Kok

Van Duijnen Holding B.V.

AIMSERVICES

Royal Haskoning

Internet: www.vanduijnen.nl E-mail: esther.menken@vanduijnen.nl Postbus 60309 tel: 036-5387876 1320 AJ ALMERE fax: 036-5365733 Inl.: Esther Menken

Internet: www.aimservices.nl E-mail: aimservices@wxs.nl v.d. Endelaan 41 tel: 0252-530950 2182 ES HILLEGOM fax: 0252-531074 Inl.: W.J. Randsdorp

Internet: www.royalhaskoning.com E-mail: e.tendam@royalhaskoning.com Postbus 151 tel: 024-3284471 6500 AD NIJMEGEN fax: 024-3604221 Inl.: Mw. ir. E. ten Dam

AOS Nederland NV

Service Point Nederland B.V.

Internet: www.aosgroup.com E-mail: info@aos-studley.nl Weena 272 tel: 010-4120035 3012 NJ ROTTERDAM fax: 010-4120049 Inl.: Mw. Agnita Korsten

Internet: www.servicepoint.nl E-mail: info@servicepoint.nl Genielaan 2 tel: 0172-504000 Postbus 164 fax: 0172-504001 2400 AD ALPHEN A/D RIJN Inl.: Binnendienst sales

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | september 2010

FM I N F O G I D S

FACILITY MANAGEMENT

Advisering (vervolg)

Inkoop

Maincontractors

Significant B.V.

Aiber Management

AIMSERVICES

E-mail: rob.veeke@significant.nl Thorbeckelaan 91 tel: 0342-405240 3771 ED BARNEVELD fax: 0342-405246 Inl.: drs. R.A.F. Veeke

Internet: www.aiber.nl E-mail: info@aiber.nl Oud AA 4b 3621 LB BREUKELEN

Total Facility Management

Emeritor

ARCADIS AQUMEN Facility Management BV

Internet: www.tfm.nl E-mail: info@tfm.nl Dokter van Lookeren Campagneweg 3 tel: 038-4555120 8025 BX ZWOLLE fax: 038-4555121 Inl.: A.M Verbeek

Internet: www.emeritor.com E-mail: info@emeritor.com Smidsvuur 12 tel: 0172-525252 2421 MP NIEUWKOOP fax: 0172-525211 Inl.: Mw. C.A.J. van den Bosch

Internet: www.aa-fm.com E-mail: info@aa-fm.com Postbus 80009 5600 JZ EINDHOVEN Inl.: Saskia Dehl

Twynstra Gudde Adviseurs en Managers

Prisma Facility Management B.V.

Cegelec B.V.

Internet: www.twynstragudde.nl E-mail: mmd@tg.nl Stationsplein 1 tel: 033-4677531 3818 LE AMERSFOORT fax: 033-4677683 Inl.: Mw. ir. C. van Diepen-Knegjens

Internet: www.prisma-fm.com E-mail: info@prisma-fm.com Rivium 1e straat 75-79 tel: 010-2889377 2909 LE CAPELLE A/D IJSSEL fax: 010-2889342 Inl.: W. Tomà

Internet: www.cegelec.nl E-mail: info.nl@cegelec.com Databankweg 7 tel: 033-4544244 Postbus 192 fax: 033-4554245 3800 AD AMERSFOORT Inl.: J.M.M. Brok

VFM - facility experts

Significant B.V.

Facilicom Facility Solutions B.V.

Internet: www.vfm.nl E-mail: info@vfm.nl Nieuwegracht 24a 3512 LR UTRECHT

E-mail: rob.veeke@significant.nl Thorbeckelaan 91 tel: 0342-405240 3771 ED BARNEVELD fax: 0342-405246 Inl.: drs. R.A.F. Veeke

Internet: www.facilicomfacilitysolutions.nl E-mail: solutions@facilicom.nl Karel Doormanweg 4 tel: 010-2981450 3115 JD SCHIEDAM fax: 010-2981411 Inl.: R.M.G. Verbeek

VFM - facility experts

Imtech Building Services BV

Internet: www.vfm.nl E-mail: info@vfm.nl Nieuwegracht 24a 3512 LR UTRECHT

Internet: www.buildings.imtech.nl E-mail: buildings@imtech.nl Rivium Boulevard 122 tel: 010-4477400 Postbus 8584 fax: 010-4477495 3009 AN ROTTERDAM Inl.: L. Spin

tel: 030-2735070 fax: 030-2724756 Inl.: V.L.N. van Hooijdonk

FACILITY MANAGEMENT FMIS AOS Nederland NV Internet: www.aosgroup.com E-mail: info@aos-studley.nl Weena 272 tel: 010-4120035 3012 NJ ROTTERDAM fax: 010-4120049 Inl.: Willem van Ansem

tel: 0346-217480 fax: 0346-217481 Inl.: M. Kok

tel: 030-2735070 fax: 030-2724756 Inl.: V.L.N. van Hooijdonk

FACILITY MANAGEMENT

Internet: www.aimservices.nl E-mail: aimservices@wxs.nl v.d. Endelaan 41 tel: 0252-530950 2182 ES HILLEGOM fax: 0252-531074 Inl.: W.J. Randsdorp

tel: 040-2332800 fax: 040-2332850

Johnson Controls IFM B.V.

Interim Management

E-mail: jcifm-nl@jci.com Boeing Avenue 8 1119 PB SCHIPHOL-RIJK

Axxerion Facility Services B.V.

Aiber Management

De Kroon Facilitaire Diensten

Internet: www.axxerionfs.nl E-mail: info@axxerionfs.nl Ressenerbroek 26b tel: 026-4742420 6666 MR HETEREN fax: 026-4742392 Inl.: ing. J.J. Verschuren

Internet: www.aiber.nl E-mail: info@aiber.nl Oud AA 4b 3621 LB BREUKELEN

Famas Facility Management Solutions

AOS Nederland NV

Prisma Facility Management B.V.

Internet: www.famas.nl E-mail: bkassels@famas.nl Saal van Zwanenbergweg 11 tel: 013-4636808 5026 RM TILBURG fax: 013-4636815 Inl.: ing. B.J. Kassels

Internet: www.aosgroup.com E-mail: info@aos-studley.nl Weena 272 tel: 010-4120035 3012 NJ ROTTERDAM fax: 010-4120049 Inl.: mw. Agnita Korsten

Internet: www.prisma-fm.com E-mail: info@prisma-fm.com Rivium 1e straat 75-79 tel: 010-2889377 2909 LE CAPELLE A/D IJSSEL fax: 010-2889342 Inl.: W. Tomà

Fmission B.V.

Arrange

Sodexo Altys B.V.

Internet: www.fmission.nl E-mail: info@fmission.nl Papsouwselaan 119 N1 Postbus 597 2600 AN DELFT

Internet: www.arrange.nl E-mail: info@arrange.nl Philipsstraat 7 Postbus 156 3830 AD LEUSDEN

tel: 015-2565803 Inl.: Mw. Jang Mee Bosman

tel: 0346-217480 fax: 0346-217481 Inl.: M. Kok

tel: 033-4333198 fax: 033-4323671 Inl.: S.L. Koop

tel: 020-6547474 fax: 020-6547490

Internet: www.dekroon.com E-mail: info@dekroon.com Amsterdamsestraatweg 600 tel: 030-2427200 3553 EP UTRECHT fax: 030-2427222 Inl.: Kevin de Kroon

Internet: www.sodexo.com E-mail: info.nl@sodexo.com Stationsplein 101 tel: 020-5028000 Postbus 75045 fax: 020-5028800 1117 ZN SCHIPHOL-OOST Inl.: W. Verdonk

NPQ FM Solutions

FGB Facility Management b.v.

Strukton Worksphere

Internet: www.NPQfm.com E-mail: marketing@NPQmail.com Postbus 148 tel: 030-6597411 3980 CC BUNNIK fax: 030-6567283 Inl.: V. van Doornik

Internet: www.fgb-fm.nl E-mail: info@fgb-fm.nl Elektraweg 5 3144 CB MAASSLUIS

Internet: www.struktonworksphere.com E-mail: info.ws@strukton.com Westkanaaldijk 2 tel: 030-2407320 Postbus 1025 fax: 030-2407321 3600 BA MAARSSEN Inl.: J. Winnubst

Planon B.V.

Humanagement

WIAR | Facility Management BV

Internet: www.planon.nl E-mail: info@planon.nl Postbus 38074 6503 AB NIJMEGEN

Internet: www.humanagement.nl E-mail: mail@humanagement.nl Papsouwselaan 119-N1 tel: 015-2150015 Postbus 535 fax: 015-2150010 2600 AM DELFT Inl.: Gerard M.J. de Bruijn

Internet: www.wiar.nl E-mail: info@wiar.nl van Vollenhovenstraat 38 3016 BJ ROTTERDAM Inl.: Ing. R. Witvliet

tel: 024-6413135 fax: 024-6422942 Inl.: Lotte van Krieken

tel: 010-5997262 fax: 010-5990018 Inl.: drs. R.J.C. Dillen

tel: 010-2701000 fax: 010-2701009

Praemisys B.V.

Prisma Facility Management B.V.

Internet: www.praemisys.nl E-mail: info@praemisys.nl Wilhelminapark 17 tel: 071-5191140 2342 AD OEGSTGEEST fax: 071-5156331 Inl.: P. Hoornweg

Internet: www.prisma-fm.com E-mail: info@prisma-fm.com Rivium 1e straat 75-79 tel: 010-2889377 2909 LE CAPELLE A/D IJSSEL fax: 010-2889342 Inl.: W. Tomà

TOPdesk

Service Point Nederland B.V.

Deerns raadgevende ingenieurs bv

Internet: www.topdesk.nl E-mail: info@topdesk.nl Martinus Nijhofflaan 2 2624 ES DELFT

Internet: www.servicepoint.nl E-mail: info@servicepoint.nl Genielaan 2 tel: 0172-504000 Postbus 164 fax: 0172-504001 2400 AD ALPHEN A/D RIJN Inl.: Binnendienst sales

Internet: www.deerns.nl E-mail: a.glavimans@deerns.nl Fleminglaan 10 tel: 088-3740213 2280 CE RIJSWIJK fax: 088-3740016 Inl.: ir. A.G.W. Glavimans

Ultimo Software Solutions bv

Total Facility Management

Dion Groep

Internet: www.ultimo.net E-mail: info@ultimo.net Postbus 220 8070 AE NUNSPEET

Internet: www.tfm.nl E-mail: info@tfm.nl Dr. van Lookeren Campagneweg 3 tel: 038-4555120 8025 BX ZWOLLE fax: 038-4555121 Inl.: A.M Verbeek

Internet: www.dion.nl E-mail: info@dion.nl Bruchterweg 88 7772 BJ HARDENBERG Inl.: Ing. B.J. Volmerink

VFM - facility people

draaijer+partners bv

Internet: www.vfm.nl E-mail: info@vfm.nl Nieuwegracht 24a 3512 LR UTRECHT

Internet: www.draaijerpartners.nl E-mail: info@draaijerpartners.nl Postbus 436 tel: 050-5244666 9700 AK GRONINGEN fax: 050-5258982 Inl.: H. Dijksma

tel: 015-2700920 fax: 015-2575256 Inl.: Afdeling Verkoop

tel: 0341-423737 fax: 0341-421172 Inl.: drs. E. Noordermeer

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | september 2010

tel: 030-2735070 fax: 030-2724756 Inl.: V.L.N. van Hooijdonk

GEBOUWBEHEER Advisering

tel: 0523-288870 fax: 0523-288471

F M IN F OGIDS Grontmij Nederland B.V. Internet: www.grontmij.nl E-mail: jan.roersen@grontmij.nl Computerweg 11-13 tel: 033-4511458 Postbus 68 fax: 033-4552997 3800 AB AMERSFOORT Inl.: Jan Roersen

Royal Haskoning

HUISVESTING

Internet: www.royalhaskoning.com E-mail: e.tendam@royalhaskoning.com Postbus 151 tel: 024-3284471 6500 AD NIJMEGEN fax: 024-3604221 Inl.: Mw. ir. E. ten Dam

Advisering

SBM Vastgoedmanagement

Advotech Projects

Twynstra Gudde Adviseurs en Managers

Internet: www.sbm-groep.nl E-mail: info@sbm-groep.nl Hofstraat 79 tel: 0546-851919 7607 AC ALMELO fax: 0546-850718 Inl.: A.J. Oude Sogtoen

Internet: www.advotechprojects.nl E-mail: info@advotechprojects.nl Newtonstraat 19-2 tel: 0318-505411 3902 HP VEENENDAAL fax: 0318-506236 Inl.: ir. J.J.C. Heitzman

Internet: www.twynstragudde.nl E-mail: clm@tg.nl Stationsplein 1 tel: 033-4677699 3818 LE AMERSFOORT fax: 033-4677683 Inl.: ing. C.E.M. Lemmens

AOS Nederland NV

UTS Nederland B.V.

Internet: www.aosgroup.com E-mail: info@aos-studley.nl Weena 272 tel: 010-4120035 3012 NJ ROTTERDAM fax: 010-4120049 Inl.: Henk van Gool

Internet: www.uts.nl E-mail: wslee@uts.nl Wolga 2 2491 BJ DEN HAAG Inl.: W. Slee

Cegelec B.V.

AT Osborne B.V.

VEG Interior Building Systems BV

Internet: www.cegelec.nl E-mail: info.nl@cegelec.com Databankweg 7 tel: 033-4544244 Postbus 192 fax: 033-4554245 3800 AD AMERSFOORT Inl.: J.M.M. Brok

Internet: www.atosborne.nl E-mail: info@atosborne.nl J.F. Kennedylaan 100 tel: 035-5434343 Postbus 168 fax: 035-5434344 3740 AD BAARN Inl.: ir. P.R. Schoonhoven

Internet: www.vegoffice.com E-mail: info@vegoffice.com Het Eeuwsel 6 tel: 040-2962875 Postbus 6524 fax: 040-2449890 5600 HM EINDHOVEN Inl.: ir. B. van Egmond

Imtech Building Services BV

Brink Groep

WIAR | Project Management BV

Internet: www.buildings.imtech.nl E-mail: buildings@imtech.nl Rivium Boulevard 122 tel: 010-4477400 Postbus 8584 fax: 010-4477495 3009 AN ROTTERDAM Inl.: L. Spin

Internet: www.brinkgroep.nl Postbus 177 tel: 070-3015301 2260 AD LEIDSCHENDAM fax: 070-3202203 Inl.: Ir. A. Tutein Nolthenius

Internet: www.wiar.nl E-mail: info@wiar.nl van Vollenhovenstraat 38 3016 BJ ROTTERDAM Inl.: Ing. R. Witvliet

GEBOUWBEHEER Geb.- en installatiebeheer op afstand

GEBOUWMANAGEMENT Advisering

Buck Consultants International BV Internet: www.bciglobal.com E-mail: bci@bciglobal.com Kerkenbos 10-31 tel: 024 - 3790222 6546 BB NIJMEGEN fax: 024 - 3790120 Inl.: R. Buck

tel: 088-0023000 fax: 070-3017785

tel: 010-2701000 fax: 010-2701009

HUISVESTING Technisch beheer

Brink Groep

draaijer+partners bv

Cegelec B.V.

Internet: www.brinkgroep.nl Postbus 177 tel: 070-3015301 2260 AD LEIDSCHENDAM fax: 070-3202203 Inl.: Ir. A. Tutein Nolthenius

Internet: www.draaijerpartners.nl E-mail: info@draaijerpartners.nl Postbus 63 tel: 030-6592333 3980 CB BUNNIK fax: 030-6592345 Inl.: J.H.F. Drenthen

Internet: www.cegelec.nl E-mail: info.nl@cegelec.com Databankweg 7 tel: 033-4544244 Postbus 192 fax: 033-4554245 3800 AD AMERSFOORT Inl.: J.M.M. Brok

Deerns raadgevende ingenieurs bv

DTZ Zadelhoff Corporate Real Estate Serv.

Internet: www.deerns.nl E-mail: a.glavimans@deerns.nl Fleminglaan 10 tel: 088-3740213 2280 CE RIJSWIJK fax: 088-3740016 Inl.: ir. A.G.W. Glavimans

Internet: www.dtz.nl E-mail: hberg@dtz.nl Oorsprongpark 12 Postbus 19125 3501 DC UTRECHT

Grontmij Nederland B.V.

GMA Facility Services B.V.

The Original Rent a Driver

Internet: www.grontmij.nl E-mail: jan.roersen@grontmij.nl Computerweg 11-13 tel: 033-4511458 Postbus 68 fax: 033-4552997 3800 AB AMERSFOORT Inl.: Jan Roersen

Internet: www.gma-fs.nl E-mail: info@gma-fs.nl Postbus 646 2400 AP ALPHEN A/D RIJN

Internet: www.rentadriver.nl E-mail: info@rentadriver.nl Havenstraat 71 tel: 035-6726000 Postbus 2168 fax: 035-6726001 1200 CD HILVERSUM Inl.: Mr. E.H.C.M. Bustamente

Planon B.V.

ICSadviseurs

Internet: www.planon.nl E-mail: info@planon.nl Postbus 38074 6503 AB NIJMEGEN

tel: 024-6413135 fax: 024-6422942 Inl.: Ir. M.C.G. van Wanroij

tel: 030-2320000 fax: 030-2369102 Inl.: Ir. H.F.C. van den Berg

tel: 0172-425210 fax: 0172-424876 Inl.: drs. R. Krykofski

MOBILITEIT Directiechauffeurs diensten

MOBILITEIT

Internet: www.icsadviseurs.nl E-mail: info@icsadviseurs.nl Postbus 59112 tel: 088-2350427 1043 DP AMSTERDAM

Werknemersvervoer

Johnson Controls IFM B.V.

Fleet Support

Gebouwinstallaties

E-mail: jcifm-nl@jci.com Boeing Avenue 8 1119 PB SCHIPHOL-RIJK

Internet: www.fleetsupport.com E-mail: marketing@fleetsupport.com Mr. E.N. van Kleffensstraat 14 tel: 026-3537600 6842 CV ARNHEM fax: 026-3537601 Inl.: Afdeling Marketing

Grontmij Nederland B.V.

Jones Lang LaSalle

Internet: www.grontmij.nl E-mail: jan.roersen@grontmij.nl Computerweg 11-13 tel: 033-4511458 Postbus 68 fax: 033-4552997 3800 AB AMERSFOORT Inl.: Jan Roersen

Internet: www.joneslanglasalle.nl E-mail: eric.martens@eu.jll.com Strawinskylaan 3103 tel: 020-5405405 Postbus 75208 fax: 020-6611566 1070 AE AMSTERDAM Inl.: Eric Martens

GEBOUWMANAGEMENT

tel: 020-6547474 fax: 020-6547490

OFFICE SERVICES Dienstverlening en beheer

Laanbroek Schoeman adviseurs b.v.

Berendsen Textiel Service

Internet: www.lsadviseurs.nl E-mail: info@lsadviseurs.nl Jan van Leentvaarlaan 25 tel: 010-2660044 3065 DC ROTTERDAM fax: 010-2660055 Inl.: Ir. W.C.J. Schoeman

Internet: www.berendsen.nl E-mail: info@berendsen.nl Pieter Calandweg 2 tel: 026-3848140 6827 BK ARNHEM fax: 026-3848147 Inl.: Front Office

Cegelec B.V.

Procore huisvest. en facility management

Service Point Nederland B.V.

Internet: www.cegelec.nl E-mail: info.nl@cegelec.com Databankweg 7 tel: 033-4544244 Postbus 192 fax: 033-4554245 3800 AD AMERSFOORT Inl.: J.M.M. Brok

Internet: www.procore.nl E-mail: mhaan@procore.nl Hoefbladstraat 20-22 tel: 088-7762670 2153 EX NIEUW-VENNEP fax: 088-7762870 Inl.: M. de Haan

Internet: www.servicepoint.nl E-mail: info@servicepoint.nl Genielaan 2 tel: 0172-504000 Postbus 164 fax: 0172-504001 2400 AD ALPHEN A/D RIJN Inl.: Binnendienst sales

Imtech Building Services BV

Rietmeijer Huisvestingsadviseurs

Internet: www.buildings.imtech.nl E-mail: buildings@imtech.nl Rivium Boulevard 122 tel: 010-4477400 Postbus 8584 fax: 010-4477495 3009 AN ROTTERDAM Inl.: L. Spin

Internet: www.rietmeijer.nl E-mail: info@rietmeijer.nl Transistorstraat 22 tel: 036-5458000 1322 CE ALMERE fax: 036-5458080 Inl.: Bert Rietmeijer

VTD Nederland

The Room Industry

Internet: www.vtdn.nl E-mail: info@vtdn.nl De Vecht 20 Postbus 303 8250 AH DRONTEN

Internet: www.theroomindustry.com E-mail: info@theroomindustry.com Postbus 34 tel: 010-2711050 3000 AA ROTTERDAM fax: 010-2711055 Inl.: J.A.A. Romijn

GEBOUWMANAGEMENT Onderhoud gebouwinstallaties

tel: 0321-387010 fax: 0321-387011 Inl.: W. van Zandvoort

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | september 2010

FM I N F O G I D S

OPLEIDINGEN

PROJECTINRICHTING

Opleidingsinstituten

Advisering

Kantoorinnovatie

Service Point Nederland B.V.

Brink Groep

AOS Nederland NV

Internet: www.servicepoint.nl E-mail: info@servicepoint.nl Genielaan 2 tel: 0172-504000 Postbus 164 fax: 0172-504001 2400 AD ALPHEN A/D RIJN Inl.: Binnendienst sales

Internet: www.brinkgroep.nl Postbus 177 tel: 070-3015301 2260 AD LEIDSCHENDAM fax: 070-3202203 Inl.: Ir. A. Tutein Nolthenius

Internet: www.aosgroup.com E-mail: info@aos-studley.nl Weena 272 tel: 010-4120035 3012 NJ ROTTERDAM fax: 010-4120049 Inl.: Harold Coenders

Hogeschool Zuyd, Opl. Facility Management

draaijer+partners bv

Brink Groep

Internet: www.hszuyd.nl E-mail: m.habets-crestani@hszuyd.nl Nieuw Eyckholt 300 tel: 045-4006610 6419 DJ HEERLEN fax: 045-4006669

Internet: www.draaijerpartners.nl E-mail: info@draaijerpartners.nl Postbus 63 tel: 030-6592333 3980 CB BUNNIK fax: 030-6592345 Inl.: J.H.F. Drenthen

Internet: www.brinkgroep.nl Postbus 177 tel: 070-3015301 2260 AD LEIDSCHENDAM fax: 070-3202203 Inl.: Ir. A. Tutein Nolthenius

DTZ Zadelhoff Corporate Real Estate Serv.

draaijer+partners bv

Internet: www.dtz.nl E-mail: rhageman@dtz.nl Oorsprongpark 12 Postbus 19125 3501 DC UTRECHT

Internet: www.draaijerpartners.nl E-mail: info@draaijerpartners.nl Postbus 63 tel: 030-6592333 3980 CB BUNNIK fax: 030-6592345 Inl.: J.H.F. Drenthen

OPLEIDINGEN Training

tel: 030-2320000 fax: 030-2369102 Inl.: Ir. R. Hageman

Trigion Recherche, Consultancy & Training

Jones Lang LaSalle

The Room Industry

Internet: www.trigion.nl E-mail: officerct@trigion.nl Treubstraat 19-23 tel: 070 - 3982414 2288 EH RIJSWIJK fax: 070 - 3982415

Internet: www.joneslanglasalle.nl E-mail: roeland.houtman@eu.jll.com Alexanderveld 89 tel: 070-3181313 Postbus 84047 fax: 070-3643908 2508 AA DEN HAAG Inl.: Ir. R.E.F. Houtman MRE

Internet: www.theroomindustry.com E-mail: info@theroomindustry.com Postbus 34 tel: 010-2711050 3000 AA ROTTERDAM fax: 010-2711055 Inl.: J.A.A. Romijn

Meinema Kantoormakers

SV Interieurgroep bv

Internet: www.meinema.nl E-mail: info@meinema.nl Disketteweg 14b tel: 020-3118372 1033 NW AMSTERDAM fax: 020-6913727 Inl.: B.J. Lubbers

Internet: www.sv.nl E-mail: info@sv.nl Postbus 34018 3005 GA ROTTERDAM

Arrange

Rietmeijer Huisvestingsadviseurs

WIAR | Contract Management BV

Internet: www.arrange.nl E-mail: info@arrange.nl Philipsstraat 7 Postbus 156 3830 AD LEUSDEN

Internet: www.rietmeijer.nl E-mail: info@rietmeijer.nl Transistorstraat 22 tel: 036-5458000 1322 CE ALMERE fax: 036-5458080 Inl.: Bert Rietmeijer

Internet: www.wiar.nl E-mail: info@wiar.nl van Vollenhovenstraat 38 3016 BJ ROTTERDAM Inl.: Ing. R. Witvliet

PERSONEEL Detachering

tel: 033-4333198 fax: 033-4323671 Inl.: S.L. Koop

PERSONEEL Werving en selectie Facility P&O Services, Werving en Selectie Internet: www.facilitairspecialist.nl E-mail: info@facilitairspecialist.nl Gerrit Verboonstraat 14 tel: 010-4623386 3111 AA SCHIEDAM fax: 010-4263050 Inl.: Mw. M.L. Nolles

The Room Industry Internet: www.theroomindustry.com E-mail: info@theroomindustry.com Postbus 34 tel: 010-2711050 3000 AA ROTTERDAM fax: 010-2711055 Inl.: J.A.A. Romijn

PROJECTINRICHTING Garderobekasten

tel: 010-2112050 fax: 010-4223495

tel: 010-2701000 fax: 010-2701009

PROJECTINRICHTING Meubilair Meinema Kantoormakers Internet: www.meinema.nl E-mail: info@meinema.nl Disketteweg 14b tel: 020-3118372 1033 NW AMSTERDAM fax: 020-6913727 Inl.: B.J. Lubbers

FGB Facility Professionals BV

Drechtwerk ComGuard速

Internet: www.facilityprofessionals.nl E-mail: i.vasenna@facilityprofessionals.nl Elektraweg 5 tel: 010-5997085 3144 CB MAASSLUIS fax: 010-5990018 Inl.: Mw. I. Vasenna

Internet: www.comguard.nl E-mail: comguard@drechtwerk.nl Kamerlingh Onnesweg 1 tel: 078-6525422 3316 GK DORDRECHT fax: 078-6187460 Inl.: L. Bas / H. van Galen

Hospitality Interim

Loggere Metaalwerken B.V.

Service Point Nederland B.V.

Internet: www.hospitality-interim.nl E-mail: i.debekker@hospitality-interim.nl Smallepad 13-15 tel: 033-4625556 3811 MG AMERSFOORT fax: 033-4625552 Inl.: Mw. I. de Bekker

Internet: www.loggere.com E-mail: info@loggere.com Postbus 5000 tel: 076-5240830 4803 EA BREDA fax: 076-5207255

Internet: www.servicepoint.nl E-mail: info@servicepoint.nl Genielaan 2 tel: 0172-504000 Postbus 164 fax: 0172-504001 2400 AD ALPHEN A/D RIJN Inl.: Binnendienst sales

POSTKAMER Apparatuur Loggere Metaalwerken B.V. Internet: www.loggere.com E-mail: info@loggere.com Postbus 5000 tel: 076-5240830 4803 EA BREDA fax: 076-5207255

Sonesto BV (Lockers) Internet: www.sonesto.nl E-mail: info@sonesto.nl De Boeg 4 9206 BB DRACHTEN

tel: 0512-539394 fax: 0512-538801 Inl.: K. Grootherder

PROJECTINRICHTING Interieurbeplanting

REPROGRAFIE Beheer

SCHOONMAAKONDERHOUD Advisering AIMSERVICES Internet: www.aimservices.nl E-mail: aimservices@wxs.nl v.d. Endelaan 41 tel: 0252-530950 2182 ES HILLEGOM fax: 0252-531074 Inl.: W.J. Randsdorp

De Kroon Groenprojecten

ATIR B.V.

Internet: www.dekroon.com E-mail: groenprojecten@dekroon.com Amsterdamsestraatweg 600 tel: 030-2427200 3553 EP UTRECHT fax: 030-2427222 Inl.: Kevin de Kroon

Internet: www.atir.nl E-mail: info@atir.nl De Schans 19-41 Postbus 2218 8203 AE LELYSTAD

Service Point Nederland B.V.

AMBIUS

Masterkey-Plus BV

Internet: www.servicepoint.nl E-mail: info@servicepoint.nl Genielaan 2 tel: 0172-504000 Postbus 164 fax: 0172-504001 2400 AD ALPHEN A/D RIJN Inl.: Binnendienst sales

Internet: www.ambius-nl.nl E-mail: info@ambius-nl.nl Impact 6 tel: 026-3195500 6921 RZ DUIVEN fax: 026-3195511 Inl.: M. Schoutens

Internet: www.masterkey-plus.nl E-mail: commercie@masterkey-plus.nl Postbus 20014 tel: 055-5384545 7302 HA APELDOORN fax: 055-5384546 Inl.: Afdeling Commercie

POSTKAMER Beheer

tel: 0320-267777 fax: 0320-267779 Inl.: A. de Reus

Verhoeven & Partners BV Internet: www.verhoevenadviesbureau.nl E-mail: info@verhoevenadviesbureau.nl Traverse 1 tel: 088-4422300 Postbus 830 fax: 088-4433399 3900 AV VEENENDAAL Inl.: Irma van Hattem

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | september 2010

F M IN F OGIDS

SCHOONMAAKONDERHOUD Schoonmaakbedrijven Asito B.V. Internet: www.asito.com E-mail: info@asito.com Plesmanweg 24 Postbus 375 7600 AJ ALMELO

UTS Nederland B.V. Internet: www.uts.nl E-mail: wslee@uts.nl Wolga 2 2491 BJ DEN HAAG

tel: 088-0023000 fax: 070-3017785 Inl.: W. Slee

VERHUIZINGEN tel: 0546-484950 fax: 0546-484955 Inl.: J.B. Kroeze

Dienstverlening en uitvoering

CSU Cleaning Services

Convoi BV

Internet: www.csu.nl E-mail: info@csu.nl Veghelsedijk 2 5406 TE UDEN

Internet: www.convoi.com E-mail: info@convoi.com Postbus 40227 tel: 030-2477300 3504 AA UTRECHT fax: 030-2477301 Inl.: M.G. Koppenberg

tel: 0413-285111 fax: 0413-251455 Inl.: R. van Swieten

Dolmans Facilitaire Diensten

Deudekom

Internet: www.dolmans.com E-mail: info@dolmans.com Postbus 69 tel: 030-6872299 3400 AB IJSSELSTEIN fax: 030-6881601 Inl.: Afdeling Salessupport

Internet: www.deudekom.nl E-mail: eric.sens@deudekom.nl Industrieweg 35 tel: 020-6981981 1115 AD DUIVENDRECHT Inl.: E.H.C. Sens

EVON Services B.V.

De Haan Verhuizingen

Internet: www.evonservices.nl E-mail: info@evonservices.nl Zandzuigerstraat 91 tel: 036-5378913 1333 MX ALMERE fax: 036-5376944 Inl.: J. de Vries

Internet: www.dehaan.nl E-mail: info@dehaan.nl Edisonweg 18 2952 AD ALBLASSERDAM

Hago Nederland B.V.

Pot Verhuizingen / Logistiek

Internet: www.hago.nl In de Cramer 8 Postbus 2619 6401 DC HEERLEN

tel: 045-5738738 fax: 045-5715264

tel: 078-6920333 fax: 078-6918333 Inl.: W. de Haan

Internet: www.potverhuizingen.nl E-mail: info@potholding.nl Databankweg 18 tel: 033-4508210 3821 AL AMERSFOORT fax: 033-4616614 Inl.: L. Aarts

Hectas Bedrijfsdiensten C.V.

Roldo Rent B.V.

Internet: www.hectas.nl E-mail: info@hectas.nl Geograaf 30 Postbus 2197 6802 CD ARNHEM

Internet: www.roldorent.nl E-mail: info@roldorent.nl Postbus 273 tel: 0341-564340 3850 AG ERMELO fax: 0341-564197 Inl.: Mw. G.E. Leeuwis

tel: 026-3171717 fax: 026-3181818 Inl.: J.G.J. Wortelboer

ISS Cleaning Services

TEAM Projekt Verhuizers

Internet: www.nl.issworld.com E-mail: info@nl.issworld.com Van Deventerlaan 30-40 tel: 030 - 2424344 Postbus 8067 fax: 030-2413947 3503 RB UTRECHT

Internet: www.teamprojektverhuizers.nl E-mail: info@teamprojektverhuizers.nl Thurledeweg 39 tel: 010-2381060 3044 EP ROTTERDAM fax: 010-4377020

De Kroon Service- en Schoonmaakdiensten

UTS Nederland B.V.

Internet: www.dekroon.com E-mail: schoon@dekroon.com Amsterdamsestraatweg 600 tel: 030-2427200 3553 EP UTRECHT fax: 030-2427222 Inl.: Kevin de Kroon

Internet: www.uts.nl E-mail: cvanderhulst@uts.nl Wolga 2 tel: 088-0023000 2491 BJ DEN HAAG fax: 070-3017785 Inl.: C.W.N. van der Hulst

VASTGOED Advisering AOS Nederland NV Internet: www.aosgroup.com E-mail: info@aos-studley.nl Weena 272 tel: 010-4120035 3012 NJ ROTTERDAM fax: 010-4120049 Inl.: Ted van Pelt

VERHUIZINGEN Advisering Brink Groep Internet: www.brinkgroep.nl Postbus 177 tel: 070-3015301 2260 AD LEIDSCHENDAM fax: 070-3202203 Inl.: Ir. A. Tutein Nolthenius

Convoi BV Internet: www.convoi.com E-mail: info@convoi.com Postbus 40227 tel: 030-2477300 3504 AA UTRECHT fax: 030-2477301 Inl.: M.G. Koppenberg

Deudekom Internet: www.deudekom.nl E-mail: eric.sens@deudekom.nl Industrieweg 35 tel: 020-6981981 1115 AD DUIVENDRECHT Inl.: E.H.C. Sens

GMA Facility Services B.V. Internet: www.gma-fs.nl E-mail: info@gma-fs.nl Postbus 646 2400 AP ALPHEN A/D RIJN

tel: 0172-425210 fax: 0172-424876 Inl.: drs. R. Krykofski

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | september 2010

l IS ? .n AT NG via: urs GR GA eer kbe E tr a TO gis giev Re ner e w.

Minder energie en meer rendement

. t n o o l e i g r e n e Besparen op ! n e d e h k j i l e g o m Ontdek uw

- DĂŠ nationale energiebeurs met het laatste nieuws over regelgeving, subsidies, energiezuinige bouwconcepten en duurzame oplossingen - Alles over energie inkopen, duurzame energie en structureel verlagen energieverbruik - Specials zoals: Passief Bouwen, Duurzaam Bouwen, Dak & Energie, Koudeplein, Isolatieplein, Stoompaviljoen en Gas Werkt! - Inhoudelijk programma op het Bouw Theater en Industrie Podium

12 t/m 14 oktober 2010, Brabanthallen â&#x20AC;&#x2DC;s-Hertogenbosch Mediapartner:

di t/m do 10.00 - 18.00 uur Meer informatie/toegang zie www.energievakbeurs.nl

V E RWAC H T

Agenda 6 oktober Seminar Het Nieuwe Werken een schone taak

27 oktober Seminar Inkoop en mobiliteit: facilitaire paradox of versterking?

Willemswerf in Rotterdam FMN en Gom www.fmn.nl

HU Utrecht FMN en Nevi www.fmn.nl

7 oktober Trends in Facility Management Congres NFC Index

3 november Duurzaamheid 2.0 Facility Management Marktevent

Willemswerf in Rotterdam www.nfcindex.nl

Spant!, Bussum

7 oktober NPQ Relatiedag 2010 Thema: Samenwerken

4 november Seminar Facility Management en Self Service Producten en Diensten Catalogus en Het Nieuwe Werken

www.fmm.nl

Restaurant Kameryck in Kamerik www.npqsolutions.com

Locatie78, Bunnik www.npqsolutions.com

Start op 12 oktober Leergang Facility Management in strategisch perspectief o.l.v. Job Hoogendoorn

Hotel Oud London in Zeist www.npqsolutions.com

14 en 28 oktober Masterclass Duurzaam Werken

24 november Algemene ledenvergadering FMN

Caballero Fabriek, Den Haag Provenworkspace www.provenworkspace.nl

Haagse Hogeschool, Den Haag www.fmn.nl

Tevens een artikel over strategisch leveranciersmanagement bij Rijkswaterstaat dat aansluit op het vierde artikel over de reorganisatie van het facilitair bedrijf bij dezelfde instantie.

��

�

��

Meer informatie over de evenementen en genoemde organisaties: www.fmm.nl

In de oktober-editie een interview met Jacqueline Bakker en Ellen Viergever die beiden vanuit de NFC Index nauw betrokken waren bij de verdere uitwerking van het aspect kwaliteit binnen de EN 15221serie en de richtlijnen voor in de praktijk toepasbare duiding en weging van serviceniveaus.

��

Facility Management Magazine www.fmm.nl

23 november Seminar Strategisch ruimte- en tekeningenbeheer Hoe organiseert u uw huisvesting/ vastgoedprojecten voor de lange termijn?

Wat kunt u verwachten in oktober?

��

�

��

Colofon Facility Management Magazine verschijnt tien keer per jaar en is een onafhankelijk vaktijdschrift dat wordt uitgegeven door WEKA Uitgeverij BV. Adresgegevens WEKA Uitgeverij BV Postbus 61196 1005 HD Amsterdam Telefoon 020 582 66 00 Fax 020 582 66 99 www.fmm.nl Hoofdredacteur Wim Kooyman w.kooyman@weka.nl Eindredactie Maarten van Geel m.geel@weka.nl Redactie Peter Bekkering, Rimke de Groot, Marion Visser-de Boer

Medewerkers Bram Adema, Jack van Eekelen, Michael Geerdink, Jente van Haeften, Lennart Harpe, Vincent Kempen, Fred Kloet Uitgever Arend Jan Kornet Bladmanager Reinier Spiegeler r.spiegeler@weka.nl Klantenservice service@weka.nl Telefoon 030 707 30 20 Abonnementen Jaarabonnementen met toegang tot digitale archief. De abonnementsprijs bedraagt 4 194,50 per jaar, inclusief het eerste jaar gratis toegang tot digitale archief ter waarde van 4 50,00. Verkoop van losse exemplaren: 4 24,00. Studentenabonnementen: 4 45,00. Het is niet meer mogelijk een proefexemplaar aan te vragen.

Opzeggingen Uiterlijk zes weken voor het verstrijken van de abonnementsperiode dient de opzegging - uitsluitend schriftelijk - in het bezit te zijn van WEKA Uitgeverij BV. Nabestellingen Abonnees kunnen alle artikelen terugvinden in het Digitaal Archief op www.fmm.nl. Het is mogelijk artikelen bij WEKA Uitgeverij BV op te vragen tegen de losse nummerprijs o.v.v. de betreffende editie. Sales Reinier Spiegeler Telefoon 020 582 66 28 Mobiel 06 294 35 550 r.spiegeler@weka.nl John van Pelt Telefoon 020 582 66 00 fmm.jpc.com@planet.nl Traffic mediatraffic@weka.nl

��

Vormgeving en opmaak Artnic BV, Deventer Druk Deltahage, Den Haag

ISSN 0924-8641

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMM 183 Agenda-73-1.indd 73

16-09-2010 15:57:43

U IT G E L E Z E N

Lichaam en geest van uw organisatie

Ing. Peter Roemaat MCM is Organisatiecoach bij Bureau Nieuw Organiseren peter@nieuw-organiseren.nl

Voelt u zich als facility manager ook verantwoordelijk voor de geestelijke gezondheid van uw organisatie? Of beperkt u zich alleen tot de fysieke gezondheid? Een menselijk lichaam is een verfijnd samenspel tussen lichaam en geest. In mijn ogen geldt voor organisaties hetzelfde. Het verfijnde samenspel tussen fysieke omgeving en heersende opvattingen over samenwerken, bepalen de gezondheid van uw organisatie. Er is momenteel veel aandacht voor Het Nieuwe Werken. Tijd en plaats onafhankelijk werken klinkt aantrekkelijk. Voor kenniswerkers wel te verstaan. Maar wat betekent dit voor mensen werkzaam in de zorg of productiebedrijven? Het Nieuwe Werken is beslist geen wondermiddel. Het is in mijn ogen vooral gericht op de fysieke kant van organisaties; flexplekken, modern meubilair, bloemetjesbehang. Vergeten wordt om de ‘denkkaders’ te moderniseren. We staan momenteel bij de uitgang van het industriële tijdperk. Dit tijdperk werd gevormd vanuit het maakbaarheids paradigma: ‘command - control - communication’. ‘Wie de baas is mag het zeggen.’ Top-down sturen en organiseren naar een nieuw ontworpen, gewenste situatie. Controleren of we nog op schema liggen en zoveel mogelijk communiceren over waarom we juist moeten doen wat ‘de baas’

wil. Dat was tot nu toe vooral ingegeven vanuit economische motieven. Winst maken als doelstelling. De houdbaarheidsdatum van het industriële tijdperk is inmiddels al lang overschreden. De nieuwe wereld die aan het ontstaan is, vraagt ook om nieuwe denkkaders. Een organisatievisie die uitgaat van ‘vertrouwen - vakmanschap - verbinding’. Hiërarchische relaties maken plaats voor vertrouwensrelaties. Erop vertrouwen dat mensen intelligente, zelfdenkende en creatieve wezens zijn. Vakmensen die heel goed zelf weten hoe zij het werk het best kunnen uitvoeren. En als ze dat even niet weten, het aan een collega vragen, omdat ze daarmee in directe verbinding staan. ‘Wie het weet, mag het zeggen.’ In de tijd die aanbreekt, gaat het niet langer alleen om het creëren van economische waarde, maar ook om het creëren van duurzame maatschappelijke waarde. Voor klanten, met leveranciers, medewerkers en andere stakeholders. Met winst als gevolg, in plaats van doel. Wat is het bestaansrecht van uw organisatie? Welke duurzame maatschappelijke bijdrage levert uw organisatie? Als dat niet meteen helder is, ligt uw primaire proces misschien wel verscholen onder regels, procedures en diverse managementlagen? Ik nodig u uit het primaire proces eens ‘af te stoffen’; te ontdoen van alle stafdiensten, managers, regels, procedures, handboeken. En de mensen, werkzaam in het primaire proces, weer zelf te laten nadenken. Om samen met die mensen een denkkader te laten ontstaan die past bij de nieuwe tijd die zich ontvouwt. Zo werpt u zich op als maatschappelijk betrokken leider die zorg draagt voor lichaam en geest van uw organisatie. Reacties welkom!

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 183 | SEPTEMBER 2010

FMM 183 Uitgelezen-74-1.indd 74

16-09-2010 12:06:33

www.nvd.nl

1970

1928

Maak kennis met het meest gebruiksvriendelijke FMIS

1909

��

1980 2009 HEDEN

Onze visie op beveiliging is oneindig. beveiligingsoplossingen bieden, zoals inbraaksignalering, video-

en Servicecentrale hebben die volledig AOIP is, en dat wij een

observatie, toegangscontrole en brandbeveiliging. Maar uitein-

groot scala aan diensten leveren als alarmopvolging, mobiele

delijk draait het bij beveiligen om wat uw organisatie nodig heeft.

surveillance, objectbeveiliging en gespecialiseerde opleidingen

NVD zorgt voor een op maat gemaakte oplossing zodat uw

en trainingen geven. Dat we de meest geavanceerde technische

beveiliging gewaarborgd is. Onze visie op beveiliging is oneindig.

Al ruim 100 jaar voorbereid op de toekomst

100

JAAR

Wij kunnen u natuurlijk vertellen dat we de modernste Alarm-

24/7

��

FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE

eert op Gom organis t symposium 6 oktober he erken, ‘het nieuwe w ak’. een schone ta r informatie e e m r o o v a G m.nl en naar www.go loos in. schrijf u koste

183

Nynke Sijtsma (Rijksgebouwendienst)

WEKA UITGEVERIJ

kunt u ons ook bellen op (010) 298 11 44. Wij zijn u graag van dienst. Gom. Schoonmakers die vooruitdenken.

www.ontdekhetgomeffect.nl en doe de Gom schoontest. U krijgt van ons dan een vrijblijvend advies. Natuurlijk

SEPTEMBER 2010

Vaak zijn wij ons niet bewust van het werk dat door schoonmakers wordt verzet. Maar onze

Duurzame Rijkshuisvesting Ketenintegratie Huisvesting als integraal middel Rondetafel Zachte factoren basis samenwerking Klimaatinstallaties Duurzaam beheer en onderhoud

De juiste mensen op de juiste plek 23 e jaargang | september 2010 www.fmm.nl