CBRE Mehrgeschossiger Wohnungsneubau Wien by wohnnet

Marktüberblick für Entwickler und Investoren

CBRE Research | Juli 2017

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Inhalt Einleitung

S.3

Übersicht Wien

S.4

Wirtschaftsdaten Wien

S.6

Wohnungsmarkt Wien

S.8

Neubautätigkeit Wien

S.10

Innere Bezirke

S.12

Dicht verbautes Gebiet

S.14

Villenlage

S.16

Flächenbezirke Südost

S.18

Flächenbezirke Nordost

S.20

Wohntürme

S.22

Freifinanzierte Miete

S.24

Ausblick

S.26

Factsheet

S.27

Methodik und Definitionen

S.28

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Einleitung „Der Wohnungsmarkt in Wien entwickelt sich zu einem immer interessanter werdenden Segment für nationale und internationale Investoren. Das ist vor allem auf die sich angleichenden Renditen zwischen gewerblichen Immobilien und Wohnimmobilien zurück zu führen sowie auf das große Marktpotential, welches durch den verstärkten Zuzug nach Wien ausgelöst wird.“ Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE

Der erste von CBRE veröffentlichte Bericht zu den aktuellen Entwicklungen am Wiener Wohnungsmarkt soll keinen klassischen Wohnungsmarktbericht darstellen, sondern sich auf die Neubautätigkeit und Neuentwicklungen konzentrieren. Die einleitende Beschreibung der wirtschaftlichen und demographischen Entwicklung definiert die Rahmenbedingungen für den Wiener Wohnungsmarkt, welcher vor allem durch Bevölkerungswachstum, Alterungsprozesse und steigende Beschäftigungszahlen geprägt wird. Im Folgenden sollen die Grundzüge des Wiener Wohnungsmarktes sowie die Wohnungsneubautätigkeit thematisiert werden, wodurch Entwicklern und potenziellen Investoren eine fundierte Grundlage für Investitionsentscheidungen geboten wird. Hierfür wurde das Wiener Stadtgebiet in 5 Wohnlagen eingeteilt, welche über die zugrunde liegenden Verwaltungsgrenzen hinausgehen und sich an wohnungsmarktspezifischen Merkmalen orientieren. Im vorliegenden Bericht wird die Neubautätigkeit in den einzelnen Wohnlagen detailliert betrachtet. Der Fokus liegt vor allem auf Aspekten wie der Wohnungsgröße, den Rechtsverhältnissen sowie weiteren relevanten Kennzahlen.

Es wurden von September 2016 bis einschließlich Juni 2017 laufend Wohnbauprojekte erfasst, wobei hier ausschließlich Projekte mit mehr als 20 Wohneinheiten berücksichtigt wurden. Sanierungen von Bestandsobjekten wurden nicht berücksichtigt, jedoch wurden Umnutzungen, welche die Schaffung von neuem, am Markt hinzu gekommenen Wohnraum darstellen ebenso wie Neubauprojekte erfasst. Im Zuge der Erhebung wurden Aspekte wie das Fertigstellungsdatum, der Bauträger bzw. Entwickler, die durchschnittlichen Wohnungsgrößen und –preise aufgenommen und sollen eine ganzheitliche Sicht auf den Wiener Wohnungsmarkt ermöglichen. Erfasst wurden sowohl freifinanzierte als auch geförderte Wohnbauprojekte, die als Miet- oder Eigentumsobjekte konzipiert wurden. Der Fokus liegt vor allem auf den Wohnprojekten, die zwischen 2016 und 2018 fertiggestellt wurden bzw. werden, da für diesen Fertigstellungszeitraum die überwiegende Mehrheit der Projektierungen bereits bekannt ist und dementsprechend Rückschlüsse auf die gesamte Neubautätigkeit gezogen werden können.

CBRE | 3

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Übersicht Wien Die einzelnen Wiener Bezirke unterscheiden sich sehr stark hinsichtlich ihres Charakters, welcher von urbanen bis annähernd ländlich geprägten Wohngebieten reicht. Quantitative Unterscheidungen können hinsichtlich des Bildungsniveaus, der Bevölkerungsdichte und der Flächenverteilung vorgenommen werden. Der größte Anteil im Wiener Stadtgebiet ist laut Statistik Austria von Grünflächen bedeckt (ca. 45%), somit besteht fast die Hälfte des Stadtgebietes aus Parks, größeren Naherholungsgebieten und kleineren Grünflächen. Etwa 36% bestehen aus bebauten Flächen, welche sich aus Baugebieten, Flächen für kulturelle, sportliche, religiöse sowie öffentliche Einrichtungen zusammensetzen. Den Rest des Wiener Stadtgebietes nehmen großteils Verkehrsflächen (ca. 14%) und Gewässer (ca. 5%) ein. Innerhalb der einzelnen Bezirke sind größere Unterschiede hinsichtlich der Flächenverteilung zu erkennen. Den höchsten Anteil an Grünflächen findet man im 14. Bezirk, wo etwa 60% mit Grünflächen bedeckt sind. Den geringsten Grünflächenanteil und gleichzeitig den höchsten Anteil an Bauflächen findet man im 7. und 8. Bezirk, wo etwa 98% mit Bau- und Verkehrsflächen bedeckt sind.

Abb. 1: Flächenverteilung Wien

Quelle: Statistik Austria

CBRE | 4

Laut Statistik Austria ist die höchste Bevölkerungsdichte in den inneren Bezirken Wiens zu finden, allen voran in Margareten mit über 27.000 Einwohner/km² sowie in der Josefstadt mit über 23.000 Einwohner/km². Im Gegensatz dazu findet man in den äußeren Bezirken Hietzing und Donaustadt die geringste Bevölkerungsdichte. Die Bevölkerungsdichte Wiens ist mit etwa 4.400 Einwohner je km² vergleichbar mit jener von München. Laut dem Statistischen Bundesamt liegt die Bevölkerungsdichte dort bei etwa 4.700 Einwohner/km². Berlin weist eine Bevölkerungsdichte von ca. 3.900 Einwohner/km² auf und die zweitgrößte deutsche Stadt Hamburg nur rund 2.400 Einwohner/km². Während die bedeutendsten Indikatoren für das Bildungsniveau in Wien mit etwa 24% Pflichtschulanteil und rund 22% Akademikeranteil relativ ausgeglichen erscheinen, ergeben sich auf Bezirksebene deutliche Unterschiede. So reicht die Spannweite des Akademikeranteils von über 45% in der Inneren Stadt bis zu rund 10% in Simmering. Rund ein Drittel der Bevölkerung in den Bezirken Favoriten und Brigittenau verfügt als höchste abgeschlossene Ausbildung über einen Pflichtschulabschluss.

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Indexwerte (2000=100)

Abb. 2: Bisherige und zukünftige Bevölkerungsentwicklung 135 125 115 105 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Quelle: Statistik Austria

Die historische Bevölkerungsentwicklung in Wien war bis etwa 1990 von einem Bevölkerungsrückgang gekennzeichnet. Auf eine Dekade mit stagnierender Bevölkerungsentwicklung setzte in den 2000er Jahren, u.a. ausgelöst durch die EU-Osterweiterung und dem generellen Trend zur Reurbanisierung, ein stetiges Bevölkerungswachstum ein. Das Bevölkerungswachstum der vergangenen 5 Jahre ist mit ca. +8% als dynamisch zu bezeichnen und erhöht die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt deutlich. Im Jahr 2016 hat sich die Bevölkerungszunahme im Vergleich zu 2010 vervierfacht. Laut Statistik Austria wird in den nächsten Jahren eine weitere Zunahme erwartet, wodurch in Wien im Jahr 2023 Wohnraum für mehr als 2 Millionen Einwohner benötigt wird. Bis 2034 ist insbesondere für die Donaustadt und Brigittenau der höchste Bevölkerungszuwachs zu erwarten. In der Donaustadt ist das neben dem größten

Potential an noch nicht bebauten Flächen auch auf das Stadtentwicklungsgebiet Seestadt Aspern zurück zu führen. Dort werden bis 2028 Wohnungen für über 20.000 Menschen entstehen. In Brigittenau wird vor allem die künftige Bebauung der Verschubanlagen des ehemaligen Nordwestbahnhofs ein Einwohnermagnet, wo etwa 5.000 Wohnungen entstehen sollen. In diesen beiden Bezirken rechnet man bis 2034 mit einem Bevölkerungsanstieg von rund 27% bzw. 19% gegenüber 2017. Im 1., 13. sowie 19. Bezirk wird hingegen ein Bevölkerungsrückgang erwartet. Die erwartete Bevölkerungszunahme in den einzelnen Bezirken ist gekoppelt an das noch verfügbare Bauland. Diese ist in den flächenmäßig großen Bezirken im Norden, Osten und Süden Wiens noch gegeben, während der Westen durch den Wienerwald und die Inneren Bezirke durch den geringen Freiflächenanteil in der weiteren Bebaubarkeit stark eingeschränkt sind.

Abb. 3: Bevölkerungsprognose Wien 2016 bis 2034

< 0% 0% - 10% 10% - 20% > 20%

Quelle: CBRE Research, Statistik Austria

Kartengrundlage: open.w ien.gv.at

CBRE | 5

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Wirtschaftsdaten Wien Bei der Bewertung der wirtschaftlichen Leistung eines Landes ist insbesondere das BIP pro Kopf ein wesentlicher Indikator. Laut der EU-Kommission liegt Österreich im EUVergleich im Spitzenfeld. Nach Luxemburg, Irland und den Niederlanden liegt Österreich auf Platz 4 mit einem prognostizierten BIP/Kopf von ca. 36.500€ im Jahr 2016. Im Vergleich dazu liegt der EU-Durchschnitt bei etwa 29.000€/Kopf. Laut Eurostat lag die Stadt Wien 2014 mit einem Bruttoregionalprodukt/Kopf von 47.300€ deutlich über dem österreichischen Durchschnitt. Im europäischen Städtevergleich liegt Wien im Mittelfeld der europäischen Metropolen, vor Berlin und den süd- und osteuropäischen Hauptstädten, auf einer Ebene mit Mailand aber doch deutlich hinter den meisten westeuropäischen Metropolen. Gemessen am nominal verfügbaren Nettoeinkommen laut GfK hatten die Wiener 2015 etwa 20.900€ pro Kopf zur Verfügung, und damit mehr als der

Österreich-Durchschnitt, welcher bei 20.600€ pro Kopf lag. Deutlich über dem österreichischen Durchschnitt lag der 1. Wiener Bezirk mit einer Kaufkraft von 38.200€ pro Kopf und damit bei Schweizer Verhältnissen (39.000€/Kopf). Die großen Unterschiede innerhalb Wiens werden dadurch verdeutlicht, dass der 15. Bezirk der kaufkraftschwächste Bezirk Österreichs ist. Andere Landeshauptstädte wie Graz oder Linz weisen im Vergleich zu Wien eine höhere Kaufkraft pro Kopf auf, die bei etwa 22.800€ bzw. 25.000€ liegt. Auch bei der Arbeitslosenquote schneidet Österreich im EU-Vergleich gut ab. Laut den Daten der EU-Kommission lag die Arbeitslosigkeit in Österreich über die letzten 10 Jahre zwischen 4% und 6% und damit in jedem Jahr unter dem EU-Durchschnitt (EU 2016 Prognose: 8,5%). Laut den prognostizierten Werten für 2016 liegt die Arbeitslosenquote in Österreich bei vorläufig 6,0% und damit in etwa auf der gleichen Ebene mit den Niederlanden (6,0%), Dänemark (6,2%) und Luxemburg (6,3%).

Abb. 4: Unselbständige Beschäftigungsverhältnisse Wien

772.100

Zunahme von

830.500

2008*

Quelle: Hauptverband der österreichischen Sozialversicherungsträger

CBRE | 6

2017*

* jeweils Stand Mai

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Einhergehend mit dem verstärkten Bevölkerungswachstum sind in Wien seit 2008 steigende Arbeitslosenzahlen zu beobachten. Laut Eurostat lag diese 2016 bei 11,3%, im Laufe des Jahres 2017 zeichnete sich allerdings eine Erholung am Arbeitsmarkt in der Bundeshauptstadt ab. Statistik Austria zufolge ist die Arbeitslosigkeit in den Bezirken 10-12 sowie 15 und 20 am höchsten. Dementsprechend ist das jährliche Durchschnittseinkommen in diesen Bezirken auch am niedrigsten, während der 1. und 13. Bezirk mit über 40.000€ brutto/Jahr das höchste Jahreseinkommen aufweisen. Wien wurde im Jahr 2017 erneut und zum achten Mal in Folge zur Stadt mit der höchsten Lebensqualität weltweit gekürt. Damit liegt die österreichische Bundeshauptstadt in der von der Beratungsgesellschaft Mercer durchgeführten Studie noch vor Zürich, Auckland, München und Vancouver.

Abb. 6: Durchschnittliches Bruttojahreseinkommen 2014 nach Wiener Bezirken

Abb. 5: Lebensqualität im internationalen Vergleich

1. Wien | Österreich

2. Zürich | Schweiz

3. Auckland | Neuseeland

4. München | Deutschland

5. Vancouver | Kanada

Quelle: Mercer „Quality of Living“-Ranking 2017

> 50.000 €/Jahr 40.000 – 50.000 €/Jahr 30.000 – 40.000 €/Jahr < 30.000 €/Jahr

Quelle: CBRE Research, Statistik Austria

Kartengrundlage: open.wie n.gv.at

CBRE | 7

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Wohnungsmarkt Wien Die Anzahl der Hauptwohnsitzwohnungen, die auf der Mikrozensus-Wohnungserhebung basiert, lag 2016 in Wien bei etwa 900.000. Gegenüber dem Vorjahr nahm diese Zahl um etwa 12.000 Wohnungen zu, österreichweit gab es eine Zunahme von 48.000 Wohnungen. In Wien wurden 2016 etwa 14.000 Wohnungen und 1.500 neue Wohngebäude bewilligt. Laut Statistik Austria betrug die durchschnittliche Wohnungsgröße im Jahr 2015 in Wien etwa 73m², was im Vergleich zu den letzten Jahren (ca. 75m² pro Wohnung) eine Senkung bedeutet. Damit ist die durchschnittliche Wohnungsgröße um 2m² niedriger als in den Jahren 2012 bis 2014 und liegt in etwa auf dem gleichen Niveau wie 2007 (72,9m²). Hier ist bereits der Einfluss der kleiner werdenden Wohnflächen in den Neubauprojekten erkennbar. Die Belegungsrate pro Wohnung lag in Wien bei 2,01 Personen im Jahr 2016. Die durchschnittliche Anzahl der Wohnräume pro Wohnung ist 2015 mit 3,3 Zimmern wie in den letzten Jahren gleich geblieben, was in Zusammenhang mit einer insgesamt geringeren Wohnfläche bei gleichbleibender Zimmeranzahl zu kleineren Zimmergrößen führt. Die Wohnfläche pro Person beträgt im Jahr 2015 in Wien 36,6m², was im Vergleich zu den restlichen Bundesländern den niedrigsten Wert darstellt. Pro Person entspricht das einer durchschnittlichen Anzahl von 1,6 Wohnräumen im Jahr 2015. Daher findet man in Wien auch den höchsten Anteil an Ein-Personen-Haushalten, welcher mit knapp 45% deutlich über dem Österreich-Durchschnitt von 37% für das Jahr 2016 liegt.

CBRE | 8

In Deutschland beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße in etwa 68m², jedoch sind auch hier Unterschiede erkennbar, wie aus dem „Wohnmarktreport Deutschland 2016“ von CBRE und Vonovia hervorgeht. Ähnlich wie in Österreich dominieren am deutschen Wohnimmobilienmarkt ebenso die Themen der starken Zuzugsbewegungen aus dem Inund Ausland sowie der Zustrom an Flüchtlingen. Gemessen an Wohnungsangeboten im Jahr 2015 beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße in Deutschlands bevölkerungsreichster Stadt Berlin ca. 64m². Die teuersten Städte Deutschlands weisen gleichzeitig die größten Wohnungsgrößen auf. In München waren die 2015 angebotenen Wohnungen durchschnittlich 71m² groß, in Frankfurt ca. 72m² und in Stuttgart ca. 74m². Abb. 7: Vergleich Wohnungen 2005 -2015

Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung

2015: 73m²

Durchschnittliche Wohnfläche pro Person

2015: 36,6m²

Anteil der EinPersonenhaushalte

2015: 45,6%

Quelle: Statistik Austria

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Abb. 8: Abdeckung Wohnraumbedarf 52%

29%

34%

36%

Abdeckung des Wohnraumbedarfs

34%

Quelle: Statistik Austria

Ein zentrales Merkmal des Wiener Wohnungsmarktes ist der hohe Anteil an Hauptwohnsitzwohnungen, die in Mietverhältnissen bewohnt werden. Laut Statistik Austria beträgt dieser Anteil in Wien ca. 78%, während die Eigentumsquote bei nur 19% liegt. Die restlichen 3% nehmen sonstige Wohnverhältnisse ein, wie Dienstund Naturalwohnungen. Im Vergleich zu den restlichen Bundesländern stellt Wien das einzige Bundesland dar, wo der Großteil der Wohnungen in Miete bewohnt wird. Die Mietquote in den restlichen Bundesländern liegt zwischen 20% (Burgenland) und 37% (Salzburg). Stellt man die Neubautätigkeit der Bevölkerungsprognose laut Statistik Austria gegenüber, dann ist ein erheblicher Mangel an Wohnungen zu erkennen. Im Betrachtungszeitraum von 2011 bis 2015

wurde nur 35% des Wohnraumbedarfs durch neu fertiggestellte Wohnungen abgedeckt. Bei gleichbleibender Wohnungsbelegung fehlen somit etwa 44.000 Wohnungen, um den Bevölkerungszuwachs aus diesem Zeitraum mit Wohnraum versorgen zu können. Während 2011 etwa 52% des Wohnraumbedarfs abgedeckt wurden, kam es 2012 zu einem Rückgang auf nur 29%. In den drei folgenden Jahren lag die Bedarfsabdeckung konstant bei etwa 35%. Durch das weiterhin zu erwartende Bevölkerungswachstum und bei einer Fortsetzung der bisherigen Neubautätigkeit würde es in den nächsten Jahren zu einem erheblichen Mangel und einer steigenden Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum kommen.

Abb. 9: Rechtsverhältnis Hauptwohnsitzwohnungen Österreich & Wien 2016 im Vergleich Österreich

Wien Sonstige Andere Hauptmiete Genossenschaftswohnung Gemeindewohnung Wohnungseigentum Hauseigentum

Quelle: Statistik Austria

CBRE | 9

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Neubautätigkeit Wien Der Schwerpunkt der Neubautätigkeit 2016 in Wien lag deutlich auf geförderten Mietwohnungen sowie freifinanzierten Eigentumswohnungen. Für die nächsten Jahre wird eine ähnliche Entwicklung mit einer insgesamt zunehmenden Bautätigkeit erwartet, welche im Jahr 2017 um ca. 36% höher liegen wird als im Vorjahr. Für das Jahr 2018 ist eine weitere deutliche Steigerung von ca. 50% ersichtlich, wobei dazu auch die höhere Anzahl der freifinanzierten Mietwohnungen beiträgt. Insgesamt werden in Wien von 2016-2018 rund 27.400 Wohneinheiten in Projekten mit mindestens 20 Wohneinheiten errichtet. Davon werden ca. 35% oder ca. 9.600 Wohneinheiten als geförderte Mietwohnungen, etwa 44% oder 12.000 Wohneinheiten als Eigentumsbzw. Vorsorgewohnungen und rund 21% oder 5.800 Wohneinheiten als freifinanzierte Mietwohnungen errichtet. Etwa 13.000 Wohneinheiten mit Fertigstellungsdatum 2019 bis 2021 sind bereits geplant. Der Großteil der neu errichteten Wohneinheiten im Zeitraum von 2016 bis 2021 konzentriert sich vor allem auf die

äußeren Bezirke, insbesondere dem 10., 21., 22. und 23. Bezirk. Einzige Ausnahme stellt hier der 3. Bezirk dar, der als innerstädtischer Bezirk eine vergleichsweise hohe Neubauleistung aufweist. Das lässt sich auf einige Großprojekte zurückführen wie das Projekt TrIIIple mit knapp 500 Wohneinheiten sowie die Bebauung des ehemaligen Postbus-Areals an der Erdberger Lände. Deutlich weniger gebaut wird in den kleineren innerstädtischen Bezirken, wie im 6., 7. und 8. Bezirk, wo es an freien Flächen mangelt. Im Zeitraum von 2016 bis 2018 beträgt die voraussichtliche Abdeckung des Wohnraumbedarfs auf Basis der Bevölkerungsveränderung und einer stabilen Haushaltsgröße, durch die von CBRE erhobenen Neubauprojekte ab 20 Wohneinheiten ca. 66%. Trotz eines höheren Abdeckungsgrades als in der Vergangenheit ergibt sich auch hier ein Defizit von rund 14.000 Wohnungen zwischen 2016 und 2018. Ob dieses Volumen von den nicht erfassten zusätzlichen Wohneinheiten in Neubauprojekten und Nachverdichtungen mit weniger als 20 Wohneinheiten abgedeckt werden kann ist fraglich.

Abb. 10: Neubautätigkeit ab 2016 Eigentumswohnung

16.000 12.000

Mietwohnung gefördert

8.000

Mietwohnung freifinanziert 4.000 0

2016

2017

Quelle: CBRE Research, Statistik Austria

CBRE | 10

2018

2019-2021* * bisher bekannt

Durchschnittlicher jährlicher Wohnraumbedarf 2016-2018

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Die aktivsten Bauträger und Entwickler in den Jahren 2016-2018 sind die BUWOG AG mit rund 1.900 errichteten/geplanten Wohneinheiten, gefolgt von den gemeinnützigen Bauträgern WBV GPA und ÖSW mit jeweils um die 1.500 Wohneinheiten. Doch auch die Arwag und die gemeinnützige Wien Süd liegen mit mehr als 1.000 neu errichteten Wohneinheiten in den Top 5. Zur besseren Erfassung des Wiener Wohnungsmarktes, vor allem im Hinblick auf die Formulierung von Mieten, Preisen und Renditen, wurde von CBRE eine Einteilung in Wohnlagen vorgenommen. Diese Wohnlagen werden in den nächsten Kapiteln im Detail behandelt. Insgesamt wurden 5 unterschiedliche Wohnlagen definiert. Die Wiener Innenstadt ist aufgrund der besonderen Charakteristik und der geringen Anzahl an Neubauprojekten nicht in die

folgenden worden.

Auswertungen

Die Wohnlage „Innere Bezirke“ umfasst die Bezirke 2-9, wobei auch hier ähnlich strukturierte Gebiete der Bezirke 10, 18 und 19 hinzugefügt wurden. Teile des 2. Bezirks süd-östlich des Praters wurden im Gegensatz dazu ausgeschlossen. Als „dicht verbautes Gebiet“ werden insbesondere die Wohngebiete außerhalb des Gürtels bezeichnet, welche die dicht verbauten Gebiete der Bezirke 12, 14, 15 sowie 16-18 umfassen. Entlang des Wienerwaldes im Westen Wiens wurde die „Villenlage“ definiert, welche sich über Teile der Bezirke 13, 14, 16-19 und 23 erstreckt. Die Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ umfasst die Bezirke 10 und 11 sowie Teile des 2. und 23. Bezirks. Die Bezirke über der Donau (21. und 22.) wurden in der Wohnlage „Flächenbezirke Nordost“ zusammengefasst.

Abb. 11: Abgrenzung Wohnlagen Wien (interaktiv)

Dicht verbautes Gebiet

Bitte klicken oder scannen um Karte online zu öffnen

Innere Bezirke

miteinbezogen

Abb. 12: Größte Bauträger 2016-2018

BUWOG ca. 1.900 WE

WBV GPA ca. 1.600 WE

ÖSW Flächenbezirke Nordost

ca. 1.500 WE

Arwag ca. 1.200 WE

Wien Süd ca. 1.100 WE

Villenlage Flächenbezirke Südost

Gesiba ca. 1.000 WE

Mischek ca. 900 WE Quelle: CBRE Research

Kartengrundlage: open.wien.gv.at

Quelle: CBRE Research

CBRE | 11

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Innere Bezirke Die „Inneren Bezirke“ sind in weiten Teilen durch die gründerzeitliche Blockrandbebauung gekennzeichnet. Die hohe Bevölkerungs- und Bebauungsdichte lässt kaum größere Grünflächen zu, welche sich im Wesentlichen mit Prater und Augarten auf den 2. Bezirk beschränken. Insgesamt umfasst die Wohnlage „Innere Bezirke“ eine Bevölkerungszahl von knapp einer halben Million, was in etwa einem Anteil von ca. 25% der gesamten Wiener Bevölkerung entspricht. Aufgrund des Platzmangels werden folglich eher kleinere Neubauprojekte realisiert. Mit einer durchschnittlichen Anzahl von 71

Wohneinheiten pro Neubauobjekt liegt die Wohnlage „Innere Bezirke“ unter dem Wert für ganz Wien (74 WE). Größere Neubauagglomerationen in dieser Wohnlage sind vor allem der Teil des Hauptbahnhof-Areals, der vom Wiedner Gürtel, Schweizergarten und dem Bahnhof begrenzt wird. Ein weiterer Hot-Spot befindet sich auch entlang des Donaukanals. Hier entstehen mit den Projekten TrIIIple und der Bebauung des ehemaligen Postbus-Areals die zwei größten Projekte in dieser Wohnlage. Die gesamte Neubauleistung beträgt in dieser Wohnlage von 2016 bis 2018 etwa 4.200 Wohneinheiten.

Abb. 13: Wohnlage „Innere Bezirke“

Durchschnittliche Wohnungsanzahl je Projekt 2016-2018

Anteil Bevölkerung an Gesamt Wien 25%

Innere Bezirke

Wien

Neubautätigkeit nach Anzahl WE Keine

Starke

U-Bahn

Anteil Wohneinheiten 2016-2018 an Gesamt Wien

U-Bahn geplant Gewässer

15% Quelle: CBRE Research, Statistik Austria

CBREResearch | 12 | 12 CBRE

Kartengrundlage: open. wien.gv.at

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Etwa 15% der im Zeitraum von 2016 bis 2018 zu errichtenden Projekte bzw. ca. 16% der Wohneinheiten entstehen in den „Inneren Bezirken“. Diese Wohneinheiten werden großteils als Eigentumswohnungen errichtet (ca. 74%), welche sich aus geförderten sowie freifinanzierten Eigentumswohnungen und Vorsorgewohnungen zusammensetzen. Die restlichen Einheiten bestehen aus freifinanzierten Mietwohnungen (ca. 26%), während in geförderter Miete entsprechend unserer Erhebungsmethodik (ab 20 Wohneinheiten) im Zeitraum von 2016 bis 2018 kein Projekt realisiert wurde bzw. wird. Diese Wohneinheiten haben eine durchschnittliche Wohnungsgröße von etwa 66m² und somit eine deutlich geringere Größe als der Durchschnittswert für Wien und die restlichen Wohnlagen. In den „Inneren Bezirken“ werden in freifinanzierten Neubauprojekten die höchsten Mietpreise pro m² aufgerufen, welche zwischen 12,00€ und 15,00 €/m² liegen. Die Renditen liegen zwischen 2,50% und 3,75%. Die Kaufpreise für NeubauEigentumswohnungen im Einzelabverkauf liegen in den erfassten Objekten bei durchschnittlich 5.510 €/m² und damit über dem Wiener-Durchschnitt (ca. 4.730€/m²).

Abb. 15: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Innere Bezirke“ 2016-2018 Eigentum Geförderte Mietwohnungen Freifinanzierte Mietwohnungen Quelle: CBRE Research

Abb. 16: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017 72m²

Durchschnitt Wien

66m²

Durchschnitt Innere Bezirke

Quelle: CBRE Research

Abb. 17: Mieten & Renditen „Innere Bezirke“ Abb. 14: Projekt Messecarree

Mieten (€/m²)

12,00-15,00

Renditen (%)

2,50-3,75

Quelle: CBRE Research

Abb. 18: Kaufpreise Eigentumswohnungen „Innere Bezirke“*

4.730 €/m²

Innere Bezirke

Wien

5.510 €/m²

Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten 2016-2018 im Einzelabverkauf Quelle: CBRE Research

CBRE | 13

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Dicht verbautes Gebiet Charakteristisch für die Wohnlage „Dicht verbautes Gebiet“ ist der geringe Grünflächenanteil und die entsprechend dichte Bebauung. Die Wohnlage erstreckt sich über 7 Bezirke und schließt vor allem den äußeren Gürtelbereich mit ein. Etwa 400.000 Einwohner leben in dieser Wohnlage, was einen Anteil von ca. 23% an der gesamten Wiener Bevölkerung ausmacht. Damit wohnt knapp die Hälfte der Bevölkerung Wiens in den Wohnlagen „Innere Bezirke“ und „Dicht verbautes Gebiet“.

bzw. werden in dieser Wohnlage von 2016 bis 2018 etwa 2.300 Wohneinheiten errichtet. Die hier zu errichtenden Wohneinheiten nehmen etwa 8% der erfassten Wiener Neubauleistung von 2016 bis 2018 ein. Die größten Wohnprojekte befinden sich in der Pfeiffergasse im 15. Bezirk, wo die BUWOG bis 2018 über 200 freifinanzierte Eigentumswohnungen errichtet. Die Wiener Komfortwohnungen errichten in der Jägerstraße im 20. Bezirk ebenfalls knapp 200 Eigentumswohnungen. Zukünftig werden auch hier zwei Entwicklungsgebiete am Nordwestbahnhof im 2. Bezirk sowie durch die Teilbebauung der Körner Kaserne im 14. Bezirk entstehen.

Auch hier werden meist kleinere Wohnprojekte realisiert, durchschnittlich umfassen die Neubauprojekte von 2016 bis 2018 etwa 53 Einheiten. Insgesamt wurden

Abb. 19: Wohnlage „Dicht verbautes Gebiet“

Neubautätigkeit nach Anzahl WE Keine

Anteil Bevölkerung an Gesamt Wien 23%

Starke

U-Bahn

Anteil Wohneinheiten 2016-2018 an Gesamt Wien

U-Bahn geplant Gewässer

Durchschnittliche Wohnungsanzahl je Projekt 2016-2018 Dicht verbautes Gebiet Quelle: CBRE Research, Statistik Austria

CBREResearch | 14 | 14 CBRE

Wien

Kartengrundlage: ope n.wien.gv.at

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Der Großteil der Wohnungen (ca. 83%), welche im Zeitraum von 2016 bis 2018 in der Wohnlage „Dicht verbautes Gebiet“ errichtet wurden bzw. werden, können als Eigentum erworben werden. Der Rest verteilt sich auf geförderte und freifinanzierte Mietwohnungen mit Anteilen von ca. 11% bzw. ca. 6%.

Abb. 21: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Dicht verbautes Gebiet“ 2016-2018 Eigentum Geförderte Mietwohnungen

Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt etwa 68m² und liegt somit unter dem Wiener Durchschnitt. Die Mieten für freifinanzierte Mietwohnungen liegen mit 9,50€ bis 12,50 €/m² im Vergleich eher im unteren bis mittleren Bereich. Die Rendite für Neubauobjekte liegt je nach Lage zwischen ca. 3,25% und ca. 4,00%. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den erfassten Neubauprojekten 2016 bis 2018 liegen unter dem Wiener Durchschnitt bei etwa 4.350 €/m².

Abb. 20: Projekt Friedmanngasse 68

Freifinanzierte Mietwohnungen Quelle: CBRE Research

Abb. 22: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017 72m²

Durchschnitt Wien

68m²

Durchschnitt Dicht verbautes Gebiet

Quelle: CBRE Research

Abb. 23: Mieten & Renditen „Dicht verbautes Gebiet“

Mieten (€/m²)

9,50-12,50

Renditen (%)

3,25-4,00

Quelle: CBRE Research

Abb. 24: Kaufpreise Eigentumswohnungen „Dicht verbautes Gebiet“*

4.350 €/m²

Dicht verbautes Gebiet

Wien

4.730 €/m²

Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten 2016-2018 im Einzelabverkauf Quelle: CBRE Research

CBRE | 15

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Villenlage In der Wohnlage „Villenlage“ sind 8 Bezirke im Westen Wiens zusammengefasst, die von einem hohen Grünflächenanteil und einer eher lockeren Bebauung geprägt sind. Aufgrund der geringen Bevölkerungsdichte führt mit Ausnahme der U-Bahnlinie 4 entlang des Wienflusses keine hochrangige öffentliche Verkehrsverbindung in diese Wohnlage. Das Schutzgebiet Wienerwald bedeckt große Teile der Wiener „Villenlage“, was in Verbindung mit limitierten Bauhöhen und kaum vorhandenen Flächenreserven dazu führt, dass sowohl die Anzahl der geplanten Wohneinheiten als auch das zukünftige Entwicklungspotenzial als gering einzustufen ist. In der „Villenlage“ ist ebenso die durchschnittliche Anzahl der Wohneinheiten je Wohnprojekt mit 66 unter dem Wien Durchschnitt. Etwa 1.500 Wohneinheiten

wurden bzw. werden in dieser Wohnlage errichtet, was einem Anteil von ca. 5% an den insgesamt zu errichtenden Wohneinheiten in diesem Zeitraum entspricht. Die größeren Wohnbauagglomerationen befinden sich einerseits im äußersten Süden, wo im Rahmen der Waldmühle Rodaun bereits rund 450 Wohneinheiten fertiggestellt wurden und andererseits im „Wildgarten“ Rosenhügel, wo bis 2021 mehr als 1.000 Wohneinheiten entstehen sollen. Das derzeit größte Einzelprojekt der „Villenlage“ wird auf der dem Wienerwald zugewandten Seite des Rosenhügels von UBM Strauß&Partner und Immovate errichtet und umfasst rund 200 hochwertige Eigentumswohnungen, welche Anfang 2018 fertiggestellt werden sollen.

Abb. 25: Wohnlage „Villenlage“ Anteil Wohneinheiten an Gesamt Wien

Neubautätigkeit nach Anzahl WE Keine

Starke

5% U-Bahn U-Bahn geplant Gewässer

Anteil Bevölkerung an Gesamt Wien

74 66

12%

Durchschnittliche Wohnungsanzahl je Projekt 2016-2018 Villenlage Quelle: CBRE Research, Statistik Austria

CBRE | 16

Wien Kartengrundlage: open .wien.gv.at

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

In der Wohnlage „Villenlage“ verbuchen Eigentumswohnungen den größten Anteil am Neubauvolumen. Der von 2016 bis 2018 bereits relativ geringe Anteil an geförderten Mietwohnungen könnte in Zukunft aufgrund der für den gemeinnützigen Wohnbau problematischen Grundstückspreise bei gleichzeitig kleinteiliger Bebaubarkeit deutlich geringer ausfallen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen in dieser Wohnlage wird daher vor allem durch freifinanzierte Wohnprojekte befriedigt, welche durch höhere Mieten für die Entwickler leichter realisierbar sind. In der „Villenlage“ liegt die durchschnittliche Wohnungsgröße in den erfassten Neubauwohnungen mit 92m² sowohl über jener in den anderen Wohnlagen als auch über jener des Gesamtwohnungsbestandes laut Statistik Austria.

Abb. 27: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Villenlage“ 2016-2018

Eigentum Geförderte Mietwohnungen Freifinanzierte Mietwohnungen Quelle: CBRE Research

Abb. 28: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017 92m²

Durchschnitt Villenlage

72m²

Durchschnitt Wien

Die Mieten in dieser Wohnlage können in ausgewählten Neubauprojekten sogar jene der „Inneren Bezirke“ übertreffen und liegen zwischen etwa 12,00€ und ca. 16,00 €/m². Aufgrund der hohen Kaufpreise im Einzelabverkauf von durchschnittlich 5.320 €/m² in den erfassten Neubauprojekten, ist für Investoren eine Bruttorendite von ca. 2,50% bis ca. 3,75% zu erwarten.

Abb. 29: Mieten & Renditen „Villenlage“

Abb. 26: Projekt Rosenhügel

Mieten (€/m²)

Quelle: CBRE Research

12,00-16,00

Renditen (%)

2,50-3,75

Quelle: CBRE Research

Abb. 30: Kaufpreise Eigentumswohnungen „Villenlage“*

4.730 €/m²

Villenlage

Wien

5.320 €/m²

CBRE | 17

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Flächenbezirke Südost Die Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ umfasst den gesamten 11. Bezirk und große Teile des 10. und 23. Bezirks sowie Teile des 2. und 12. Bezirks. Die Anbindung an das hochrangige öffentliche Verkehrsnetz erfolgt durch die U-Bahn-Linien 2, 3 und 6. Die Verlängerung der U-Bahn-Linie 1 nach Oberlaa (Eröffnung Herbst 2017) und 2 zum Wienerberg (Eröffnung ca. 2025) soll die Verkehrsanbindung weiter verbessern. Derzeit lebt etwa 22% der Wiener Bevölkerung in der Wohnlage „Flächenbezirke Südost“, wobei das Wachstumspotenzial neben der Wohnlage „Flächenbezirke Nordost“ hier aufgrund der vergleichsweise hohen Flächenverfügbarkeit am größten ist. Die Auswertung der geplanten Wohnprojekte zeigt, dass in dieser Wohnlage die größte Anzahl an Wohneinheiten von 2016 bis 2018 fertiggestellt wird (knapp 11.000).

Die Neubautätigkeit konzentriert sich derzeit entlang der bestehenden U-Bahn-Linien sowie der Südbahnstrecke u.a. in den Entwicklungsgebieten Sonnwendviertel beim Hauptbahnhof, Monte Laa, In der Wiesen, Erdberg/Gasometer und entlang der Breitenfurterstraße. Aber auch die U-BahnVerlängerungen geben bereits erste Impulse für den Wohnbau z.B. im Bereich der zukünftigen Stationen Oberlaa und Wienerberg. Von den bis 2018 fertiggestellten Wohnprojekten weist das von Erste Immo KAG und ÖSW entwickelte Hochhaus „Hoch 33“ im Entwicklungsgebiet Monte Laa mit 341 die meisten Wohneinheiten auf. Ein weiteres großvolumiges Projekt mit über 300 Wohneinheiten ist das Quartier 11 der Kallco Gruppe. In beiden Wohnprojekten werden freifinanzierte Mietwohnungen errichtet.

Abb. 31: Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ Durchschnittliche Wohnungsanzahl je Projekt 2016-2018

Anteil Bevölkerung an Gesamt Wien

Anteil Wohneinheiten an Gesamt Wien 22%

92 74

40%

Neubautätigkeit nach Anzahl WE Keine

Starke

U-Bahn U-Bahn geplant Flächenbezirke Südost

Wien

Quelle: CBRE Research, Statistik Austria

CBRE | 18

Gewässer

Kartengrundlage: open.wien.gv.at

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

In der Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ dominieren geförderte Mietwohnungen die Verteilung der Rechtsverhältnisse nach NeubauWohneinheiten. Einige größere freifinanzierte Mietwohnungsprojekte führen hier allerdings zu einem vergleichsweise hohen Anteil dieses Rechtsverhältnisses. Dieser entspricht in etwa jenem Anteil der „Inneren Bezirke“, trotz der doch sehr konträren Charakteristik der beiden Wohnlagen. Die Größen der Wohnungen in dieser Lage liegen mit 79m² über dem Wiener Durchschnitt. Ebenso über dem Wiener Durchschnitt liegt die durchschnittliche Wohnungsanzahl, welche je Projekt realisiert wird. Diese liegt in den „Flächenbezirken Südost“ bei 92 Wohneinheiten. Die Monatsmieten in freifinanzierten Wohnungen liegen in dieser Wohnlage je nach Ausstattung und Lage zwischen ca. 9,00€ und ca. 12,00 €/m². Für Investoren und Verkaufsinteressenten wird bei einem Neubau-Wohnprojekt in der Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ eine Bruttorendite im Bereich von etwa 3,75% bis ca. 4,25% erwartet. In den von 2016 bis 2018 fertiggestellten bzw. fertigzustellenden Eigentumswohnungen wurde ein durchschnittlicher Kaufpreis von etwa 4.100 €/m² im Einzelabverkauf ermittelt.

Abb. 33: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Flächenbezirke Südost“ 2016-2018 Eigentum Geförderte Mietwohnungen Freifinanzierte Mietwohnungen Quelle: CBRE Research

Abb. 34: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017 79m²

Durchschnitt Flächenbezirke Südost

72m²

Durchschnitt Wien

Quelle: CBRE Research

Abb. 35: Mieten & Renditen „Flächenbezirke Südost“ Abb. 32: Projekt Südhang Oberlaa

Mieten (€/m²)

9,00-12,00

Renditen (%)

3,75-4,25

Quelle: CBRE Research

Abb. 36: Kaufpreise Eigentumswohnungen „Flächenbezirke Südost“ & Wien*

4.100 €/m²

Flächenbezirke Südost

Wien

4.730 €/m²

Quelle: Die Wohnkompanie © findmyhome.at Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten 2016-2018 im Einzelabverkauf Quelle: CBRE Research

CBRE | 19

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Flächenbezirke Nordost Die Wohnlage „Flächenbezirke Nordost“ ist die flächenmäßig größte Wohnlage in Wien und umfasst den gesamten 21. und 22. Bezirk. Erschlossen wird sie durch die UBahn-Linien 1, 2 und 6. Charakteristisch ist der hohe Grünflächenanteil und die hohe Neubautätigkeit. Etwa 18% bzw. knapp 350.000 Einwohner, der gesamten Wiener Bevölkerung sind hier ansässig. In dieser Wohnlage gibt es die meisten sogenannten Zielgebiete der Stadtentwicklung, innerhalb derer auf der grünen Wiese Neubauprojekte realisiert werden können. Besonders hervorzuheben ist hierbei die Seestadt Aspern im 22. Bezirk sowie die Bebauung am Marchfeldkanal. Generell wird in dieser Wohnlage viel entlang der drei bestehenden U-Bahn-Linien gebaut. Die drei größten Projekte befinden

sich im 21. Bezirk, zwei davon gehören zum Entwicklungsgebiet „Wohnen am Marchfeldkanal“. Das dritte Projekt ist „Florasdorf am Anger“ mit über 400 Wohnungen. Insgesamt kann man sagen, dass hier viele Projekte in Stadtentwicklungsgebieten umgesetzt werden, dazu gehören weiters die Bebauung entlang der Ödenburger Straße sowie das Projekt „Töller-Garten“. Die hohe Neubautätigkeit zeigt sich auch beim Anteil der Wohneinheiten bzw. Projekten an der gesamten Neubautätigkeit in Wien. Knapp ein Drittel aller Wohneinheiten (ca. 8.400) bzw. Projekte wird in dieser Wohnlage realisiert. Die durchschnittliche Wohnungsanzahl beträgt etwa 71.

Abb. 37: Wohnlage „Flächenbezirke Nordost“

Anteil Bevölkerung an Gesamt Wien Anteil Wohneinheiten an Gesamt Wien

18%

74 71

31%

Neubautätigkeit nach Anzahl WE Keine

Durchschnittliche Wohnungsanzahl je Projekt 2016-2018 Flächen bezirke Nordost

Wien

Quelle: CBRE Research, Statistik Austria

CBRE | 20

Starke

U-Bahn U-Bahn geplant Gewässer Kartengrundlage: ope n.wien.gv.at

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Mehr als die Hälfte der Wohnungen in der Wohnlage „Flächenbezirke Nordost“ werden als geförderte Mietwohnungen angeboten, etwa 33% können als Eigentum erworben werden. Nur einen vergleichsweise geringen Teil stellen freifinanzierte Mietwohnungen dar. Dies ist damit zu begründen, dass die neuen großen Stadtentwicklungsgebiete neben den Vorteilen einer meist modernen Infrastruktur und aktivem Quartiersmanagement von der Stadt Wien auch gewisse Risiken bezüglich der langfristigen Entwicklung der sozialräumlichen Qualität aufweisen.

Abb. 39: Rechtsverhältnis Wohnprojekte „Flächenbezirke Nordost“ 2016-2018

Auch hier werden noch relativ geringe Mieten erwartet, welche zwischen etwa 9,00€ und ca. 12,00 €/m² liegen. Die erwartete Rendite liegt bei etwa 3,75% bis 4,25%. Die Kaufpreise im Einzelabverkauf, welche bei den Neubauprojekten von 2016 bis 2018 in dieser Wohnlage aufgenommen wurden, sind im Wiener Vergleich am niedrigsten und liegen bei ca. 4.030 €/m². Die Größen der Wohnungen in dieser Lage decken sich mit dem Durchschnitt in Wien und liegen bei etwa 72m².

Abb. 40: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im Vergleich anhand der Wohnprojekte 2017

Eigentum Geförderte Mietwohnungen Freifinanzierte Mietwohnungen Quelle: CBRE Research

72m²

Durchschnitt Wien

72m²

Durchschnitt Flächenbezirke Nordost

Quelle: CBRE Research

Abb. 41: Mieten & Renditen „Flächenbezirke Nordost“ Abb. 38: Projekt Danube Flats

Mieten (€/m²)

9,00-12,00

Renditen (%)

3,75-4,25

Quelle: CBRE Research

Abb. 42: Kaufpreise Eigentumswohnungen „Flächenbezirke Nordost“ & Wien*

4.030 €/m²

Flächenbezirke Nordost

Wien

4.730 €/m²

Entsprechend Angebotspreisen in Neubauprojekten 2016-2018 im Einzelabverkauf Quelle: CBRE Research

CBRE | 21

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Wohntürme Das Thema Wohntürme ist derzeit vieldiskutiert. Besonders vor dem Hintergrund des Bevölkerungswachstums und der zunehmenden Flächenknappheit in der Stadt wird es notwendig sein, sich mit Themen des nachhaltigen und verdichteten Städtebaus zu befassen, zu dem, trotz Kontroversen, auch Wohntürme gehören. Dass dieses Thema in der Stadtplanung nicht neu ist, zeigt auch der derzeitige Bestand an Wohntürmen. Aktuell gibt es einen Bestand von 10 Wohntürmen in Wien, welche höher als 80 Meter sind. Dazu gehört unter anderem der 1973 errichtete Wohnpark Alterlaa mit über 3.000 Wohneinheiten, einem Einkaufszentrum, Ärztezentrum, Schulen, Kindergärten und weiteren Infrastruktureinrichtungen. Beim Citygate wurden 2015 gleich zwei Wohnhochhäuser errichtet, der Citygate Tower mit 100 Metern und der Leopoldtower mit 85 Metern. Mehr als die Hälfte der bestehenden Wohntürme befinden sich im 21. und 22. Bezirk, die restlichen 4 Türme befinden sich jeweils im 10., 11., 20. sowie im 23. Wiener Bezirk.

Derzeit haben wir 7 Wohnturmprojekte mit Bauhöhen über 80 Metern in unserer Pipeline registriert, welche voraussichtlich bis 2021 errichtet werden sollen. Davon sind aktuell allerdings erst zwei im Bau, das Hoch 33 im Entwicklungsgebiet Monte Laa und die drei Türme des TrIIIple am Donaukanal. Ein weiteres Großbauvorhaben, das MGC Plaza, befindet sich seit mehreren Jahren in Verhandlung. Die BUWOG hat bereits letztes Jahr eines der Wohnturmgrundstücke erworben. In den drei geplanten Wohnhochhäusern sollen voraussichtlich insgesamt über 1.000 Wohneinheiten entstehen. Ein potenzieller WohnhochhausStandort ist das derzeit als Parkplatz genutzte Grundstück neben dem Millennium Tower, für deren Umsetzung verlangt die Stadt Wien jedoch die Einbindung eines gemeinnützigen Bauträgers, um die Errichtung von geförderten Wohnungen zu sichern. Als weiterer zukünftiger Standort für ein Wohnhochhaus ist immer wieder die Fläche der nicht mehr benötigten Gleisanlagen beim Westbahnhof im Gespräch.

Abb. 43 : Höhenvergleich Wohnturmprojekte Wien

100m

110m

2018 Hoch 33

2020 TrIIIple

Quelle: CBRE Research

CBRE | 22

125m

130m

2020 MGC Plaza

2019 Marina Tower

145m

160m

2020 Forum Donaustadt

2020 Danube Flats

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Die 6 Projekte, deren Umsetzung bereits weiter fortgeschritten ist, befinden sich ähnlich wie die Bestandsobjekte in der Osthälfte Wiens. Zwei Projekte werden jeweils im 3. und 22. Bezirk realisiert und jeweils eines im 2. und 10. Bezirk. Damit konzentrieren sich diese vor allem auf die Wohnlagen „Flächenbezirke Nordost“ und „Südost“. Insgesamt werden dadurch voraussichtlich über 3.100 Wohneinheiten errichtet, was in etwa 13% der geplanten Wohneinheiten im Zeitraum von 2018 bis 2020 entspricht. Die durchschnittliche Gebäudehöhe der 6 Projekte beträgt in etwa 128 Meter, was im Vergleich zur durchschnittlichen Höhe der 10 bestehenden Wohntürme, welche bei 96 Metern liegt, eine erhebliche Steigerung

bedeutet. Der Großteil dieser Wohnturmprojekte wird als Mischform errichtet, das heißt es entsteht nicht ausschließlich Wohnraum, sondern eine Mischung zwischen Wohnen und Gewerbe. Im Hoch 33 entstehen beispielsweise neben 300 freifinanzierten Mietwohnungen noch 100 Serviced Apartments. Im TrIIIple entstehen in verschiedenen Türmen neben Wohnungen auch etwa 600 Studentenwohnheimplätze und Büroflächen. Die Bauträger ARE und Soravia sind im Bereich der Wohntürme besonders aktiv. Beide sind aktuell bei jeweils zwei Projekten involviert, eines entwickeln sie gemeinsam (TrIIIple).

Abb. 44: Wohnturmprojekte über 80m in Wien 2018-2021

Forum Donaustadt Entwickler: ARE/Signa

MGC Plaza MGC Parkplatz Betriebs GmbH

Potenzielle Wohnhochhaus-Standorte Quelle: CBRE Research

CBRE | 23

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Freifinanzierte Miete Der stark gestiegene Wohnraumbedarf in den letzten Jahren konnte durch den geförderten Wohnbau nicht in ausreichendem Maße abgedeckt werden. Aufgrund dieser Tatsache erfreut sich die lange vernachlässigte Rechtsform der freifinanzierten Mietwohnungen bei Projektentwicklern und Investoren steigender Beliebtheit. Auf Investorenseite ist dies durch die Annäherung von Renditen in den Bereichen Büro und Einzelhandel mit den traditionell niedrigen Renditen am Wohnungsmarkt zu erklären. Für Entwickler von Neubauwohnprojekten bietet der Verkauf an Investoren die Möglichkeit, neben dem Einzelabverkauf als Eigentumsoder Vorsorgewohnung einen alternativen Vertriebsweg zu erschließen. Rund 21% der insgesamt etwa 40.000 Wohneinheiten, die in Wien zwischen 2016 und 2021 fertiggestellt wurden oder werden, sollen als freifinanzierte Mietwohnungen auf den Markt gebracht werden (ca. 8.000 Wohneinheiten). Die Anzahl der als freifinanzierte Mietwohnung fertiggestellten Wohneinheiten stieg von 2016 bis 2017 um etwa 11%. Eine weitere Steigerung der

Neubauleistung in diesem Segment von weiteren rund 67% zeichnet sich im Jahr 2018 ab. Für später erfolgende Fertigstellungsjahre sind schon einige Projekte in der Pipeline. Diese sind allerdings aufgrund des frühen Projektstadiums noch nicht vollständig und könnten je nach Nachfrage auch zu anderen Rechtsformen umgewandelt werden. Die meisten freifinanzierten Mietwohnungen werden ähnlich den Wohnungen anderer Rechtsverhältnisse in den Äußeren Bezirken, vor allem dem 10., 21. und 23. Bezirk errichtet. Auf diese drei Bezirke entfallen etwa 55% aller im Zeitraum von 2016 bis 2018 errichteten bzw. zu errichtenden freifinanzierten Mietwohnungen. Einen erheblichen Anteil für die positive Entwicklung der Neubauleistung im Bereich der freifinanzierten Mietwohnungen haben die Anreize, welche durch die Stadt Wien mit der Wiener Wohnbauinitiative gesetzt werden. So wird mehr als ein Drittel der 2016 bis 2021 fertiggestellten freifinanzierten Mietwohnungen im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative errichtet.

Abb. 45: Neubautätigkeit freifinanzierter Mietwohnungen ab 2016

+67%

3.000

+11%

2.000

1.000

2016 Quelle: CBRE Research

CBRE | 24

2017

2018

2019-2021* * bisher bekannt

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Ein Vergleich zwischen Projekten mit freifinanzierten und geförderten Mietwohnungen zeigt große Unterschiede. Betrachtet man die Lagekriterien, dann wird deutlich, dass freifinanzierte Mietwohnungen im Vergleich zu geförderten Mietwohnungen eher in der Nähe von U-Bahn-Haltestellen errichtet werden. Etwa 52% der freifinanzierten Mietwohnungen, welche im Zeitraum von 2016 bis 2018 errichtet wurden oder werden, liegen in einem Einzugsbereich von 800 Metern zur nächsten U-Bahn-Haltestelle. Im Vergleich dazu liegen nur ca. 35% aller geförderten Mietwohnungen im selben Einzugsbereich. Betrachtet man die räumliche Verteilung der freifinanzierten Wohneinheiten innerhalb Wiens so zeigt sich, dass mehr als die Hälfte aller neu errichteten Wohneinheiten von 2016 bis 2018 in der Wohnlage „Flächenbezirke Südost“ entstehen. Der Rest verteilt sich auf die „Inneren Bezirke“ (ca. 19%) und die „Flächenbezirke Nordost“ (ca. 15%). In den Wohnlagen „Dicht verbautes Gebiet“ und „Villenlage“ konnte sich diese Rechtsform mit jeweils unter 10% aller Neubau-Wohneinheiten noch nicht in großen Umfang etablieren.

Bei den durchschnittlichen Projektgrößen von 2016-2018 zeigt sich, dass geförderte und freifinanzierte Mietwohnungen in ungefähr gleich großen Projekten umgesetzt werden. Projekte mit freifinanzierten Mietwohnungen umfassen durchschnittlich ca. 102 Wohneinheiten, während geförderte Mietwohnungen durchschnittlich mit etwa 104 Wohneinheiten umgesetzt werden. Dieser Schnitt resultiert auch aus der Umsetzung einiger großvolumiger Projekte wie zum Beispiel dem Wohnhochhaus Hoch 33, errichtet von ÖSW für ERSTE Immo, dem Quartier 11 von Kallco oder der Gudrunstraße 88 von Mischek und Kibb, in welchen jeweils mehr als 300 freifinanzierte Mietwohnungen entstehen werden. Die einzelnen Wohneinheiten unterscheiden sich auch hinsichtlich ihrer Größe. Die geförderten Mietwohnungen sind in etwa 76m² groß und damit durchschnittlich etwa 6m² größer als freifinanzierte Mietwohnungen. Hier werden oftmals besonders effiziente Wohnungsgrundrisse entwickelt, um die Wohneinheiten trotz höherer Monatsmiete im Bereich des sogenannten „leistbaren Wohnraums“ anbieten zu können.

Abb. 46: Vergleich freifinanzierte Mietwohnungen und geförderte Mietwohnungen 2016-2018 Anteil von Projekten, die im Einzugsbereich von 800m zu U-Bahnhaltestellen liegen

102 WE

Geförderte Miete

Durchschnittliche Wohnungsgrößen 2017-2018

104 WE

35%

52%

Freifinanzierte Miete

Durchschnittliche Projektgrößen

Freifinanzierte Geförderte Miete Miete

70m²

76m²

Freifinanzierte Miete

Geförderte Miete

Quelle: CBRE Research

CBRE | 25

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Ausblick Der hohe Bevölkerungszuzug wird in Österreich auch weiterhin ein präsentes Thema bleiben. Dies wird den Wohnungsmarkt zukünftig vor große Herausforderungen stellen. Ab 2023 rechnet man in Wien mit einer Bevölkerungszahl von über 2 Millionen Einwohnern. Nicht zuletzt aufgrund der hohen Lebensqualität wird Wien weiterhin für Zuwanderer aus dem Inund Ausland attraktiv bleiben. Besonders für Wien gilt es, diese Lebensqualität auch weiterhin zu erhalten, wofür die Wohnsituation ein wesentlicher Indikator ist. Somit ist mit einer weiterhin steigenden Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen, welche zu dem bereits existierenden Defizit an Wohnungen aus den vergangenen Jahren hinzukommt. Da sich der Bericht vor allem auf den Zeitraum von 2016 bis 2018 konzentriert, muss an dieser Stelle erwähnt werden, dass jene Projekte mit den meisten Wohneinheiten erst ab 2019 fertiggestellt werden. Dazu

gehören vor allem die Wohntürme MGC Plaza, Marina Tower, Danube Flats und TrIIIple. Auch durch die Bebauung des ehemaligen Postbus-Areals am Donaukanal dürften ab 2019 etwa 800 weitere Wohneinheiten entstehen. Insgesamt werden durch diese 5 Projekte voraussichtlich über 3.000 neue Wohnungen dem Markt zugeführt. Weiters wird erwartet, dass durch die Konkretisierung der Bebauung des Nordwestbahnhofs demnächst weitere Projekte in die Pipeline kommen, da die Bebauung ab 2020 etappenweise starten soll. Durch die zunehmende Verbauung der Stadt wird erwartet, dass in Zukunft die Wohnungsgrößen weiter abnehmen werden. Der Bevölkerungszuzug in Verbindung mit dem fortschreitenden Platzmangel werden dazu führen, dass die Wohnungsgrößen reduziert werden müssen, um den Wohnbedarf der zuziehenden Bevölkerung in Zukunft decken zu können.

Abb. 47: Trends am Wohnungsmarkt

Freifinanzierte Mietwohnungen gewinnen an Bedeutung

Quelle: CBRE Research

CBRE | 26

Weiterhin sehr hohe Nachfrage nach Wohnraum

Wohntürme als moderne Ergänzung des Angebots

Kleinere Wohneinheiten begünstigen Leistbarkeit und Verdichtung

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Factsheet Innere Bezirke

Dicht verbautes Gebiet

Villenlage

Flächenbez. Südost

Flächenbez. Nordost

Wien

452.000

425.000

213.000

399.000

336.000

1.840.000

Wohneinheiten 2016-2018

4.200

2.300

1.500

10.900

8.400

27.400

Durchschnittliche Wohnungsgrößen 2017

66m²

68m²

92m²

79m²

72m²

Mieten (€/m²)

12,00 bis 15,00

9,50 bis 12,50

12,00 bis 16,00

9,00 bis 12,00

9,00 bis 16,00

Renditen (%)

2,50 bis 3,75

3,25 bis 4,00

2,50 bis 3,75

3,75 bis 4,25

2,50 bis 4,25

€

5.510

4.350

5.320

4.100

4.030

4.730

Bevölkerung 2016

Kaufpreise (€/m²) Ø aktueller Neubauprojekte 2016-2018 Einzelabverkauf

CBRE | 27

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Methodik und Definitionen METHODIK Die Erhebung der Wohnprojekte fand von September 2016 bis Juni 2017 statt. Erfasst wurden Detaildaten zu Neubauprojekten ab 20 Wohneinheiten im gesamten Stadtgebiet von Wien. Die Daten stammen großteils aus Quellen, die vom Entwickler bzw. dem für die Vermarktung des Objekts beauftragten Unternehmen oder anderen am Projekt beteiligten Unternehmen wie Architekten und Baufirmen veröffentlicht bzw. zur Verfügung gestellt wurden. KAUFPREISE Alle Angaben zu Kaufpreisen stellen Angebotspreise inkl. USt dar, die dem Einzelabverkauf dienen. Darin sind weder Transaktions- noch Maklerkosten enthalten. Erfasst wurden jene Kaufpreise von Projekten, bei denen entweder Einzelaufstellungen zu mindestens 2/3 vorhanden waren oder Durchschnittswerte zur Verfügung standen.

WOHNUNGSGRÖßEN Die Wohnungsgrößen beziehen sich auf die Wohnnutzflächen der einzelnen Projekte, bei denen mindestens zu 2/3 Einzelaufstellungen der einzelnen Wohnungsgrößen vorhanden waren oder die Wohnnutzfläche des gesamten Objekts bekannt war und dementsprechend Rückschlüsse auf die durchschnittlichen Wohnungsgrößen gezogen werden konnten.

MIETE Die Miete stellt die Angebotsmiete auf Basis der Nettokaltmiete (exkl. Betriebs/Nebenkosten und Steuern) für freifinanzierte Neubauprojekte ohne Mietzinsobergrenze dar.

RECHTSVERHÄLTNISSE Die Rechtsverhältnisse der Wohnungen wurden im Bericht in folgende Kategorien eingeteilt:

RENDITE Alle Angaben zu Renditen stellen Bruttorenditen dar und basieren auf dem Bruttomietertrag (exkl. Betriebs-/Nebenkosten und vor Berücksichtigung nicht umlegbarer Betriebsund/oder Instandhaltungskosten) sowie dem Nettokaufpreis (ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten). WIENER WOHNBAUINITIATIVE (WBI) Dabei handelt es sich um eine besondere Variante des freifinanzierten Wohnbaus. Die Stadt vergibt günstige Darlehen, welche sowohl an verpflichtende Eigenmittelund Mietzinsobergrenzen als auch an Qualitätskriterien geknüpft sind. Die Mietzinsobergrenze gilt für 10 Jahre, ansonsten müssen wie beim geförderten Wohnbau die Grundvoraussetzungen erfüllt werden, jedoch ohne begründeten Wohnbedarf. Aufgrund der im Vergleich zum geförderten Wohnbau auf 10 Jahre begrenzten Mietzinsobergrenze werden diese Wohnungen zum freifinanzierten Wohnbau gezählt. CBRE | 28

• Eigentumswohnungen: Diese setzen sich zusammen aus freifinanzierten und geförderten Eigentumswohnungen, sowie aus Vorsorgewohnungen. • Vorsorgewohnungen: Eine spezielle Form der Eigentumswohnungen, die auf eine Vermehrung des eingesetzten Kapitals durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnwerts abzielt. • Geförderte Mietwohnungen: Diese werden definiert als jene Wohnungen deren Erlangung an Voraussetzungen gebunden ist und für deren Errichtung Fördermittel bezogen wurden. Bestimmte Höchsteinkommensgrenzen dürfen nicht überschritten werden. Außerdem muss ein dringender Wohnbedarf geltend gemacht werden können. • Freifinanzierte Mietwohnungen: Hierzu zählen Mietwohnungen welche ohne Fördermittel errichtet werden sowie Wohnungen die im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative errichtet werden.

MEHRGESCHOSSIGER WOHNUNGSNEUBAU IN WIEN

Kontakt CBRE BÜRO

KONTAKT

CBRE GmbH Tegetthoffstraße 7 1010 Wien, Österreich +43 1 533 40 80

Dr. Andreas Ridder Managing Director – Austria Chairman – Central & Eastern Europe +43 1 533 40 80 e: andreas.ridder@cbre.com

CBRE RESEARCH Martin Ofner Research Analyst +43 1 533 40 80 83 e: martin.ofner@cbre.com

Georg Fichtinger Senior Director – Head of Investment Properties +43 1 533 40 80 20 e: georg.fichtinger@cbre.com

Tatjana Marmat Research Analyst +43 1 533 40 80 60 e: tatjana.marmat@cbre.com

Markus Arloth Senior Consultant +43 1 533 40 80 15 e: markus.arloth@cbre.com

Martin Wille Associate Director +43 1 533 40 80 06 e: martin.wille@cbre.com

CBRE LINKS Global Research Gateway www.cbre.at

Disclaimer 2017 CBRE CBRE GmbH bestätigt, dass sämtliche Beschreibungen, Angaben und Ausführungen aus allgemein verlässlichen Quellen stammen. CBRE hat diese jedoch nicht gesondert überprüft und übernimmt keinerlei Gewähr und Haftung. Es obliegt ausschließlich dem Empfänger, deren Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen. Die übermittelte Information ist ausschließlich an CBRE Kunden, Kooperationspartner oder Mitarbeiter gerichtet. CBRE behält sich die Rechte an dieser Information vor, sie darf ohne vorherige ausdrückliche schriftliche Genehmigung durch CBRE weder weitergegeben noch weiterverarbeitet werden.