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Dank niedriger Leitzinsen herrschte seit den 2010er Jahren europaweit ein Rekordzinstief. Dieses wirkte sich auf die Kreditkonditionen aus, besonders auf die Bau- und Wohnkredite. So billig war Geld noch nie zu haben. Diese Geldpolitik beeinflusste vor allem den Immobilienmarkt, die Nachfrage stieg, man konnte den Preisen beim Wachsen zusehen. Nun scheint diese Hochphase allerdings vorbei. Erstmals im zweiten Halbjahr 2022 konnte eine leichte Stagnation am Immobilienpreismarkt beobachtet werden.

Der eklatante Zinsanstieg um das 7fache zu vor einem Jahr bringt vor allem die variabel verzinsten Kredite in Bedrängnis. Was sind die Folgen? Fakt ist, der Markt für Wohnimmobilien und Wohnbaukredite befindet sich in einer Phase der Veränderung. Gerade im gegenwärtigen Kreditmarktumfeld bleiben Jungfamilien und ältere Kreditnehmer immer mehr auf der Strecke. Ob und wie die Politik darauf reagieren wird, darüber kann zum momentanen Zeitpunkt freilich nur spekuliert werden. Die Stimmen aus der Branche, eine Erleichterung der Kreditrahmenbedingungen voranzutrei- ben, werden aber lauter. Eine erste Erleichterung wird nun ab 1. April schlagend. Sie betrifft aber bei weitem nicht alle potenziellen Kreditnehmer. Vielmehr sind nur die Immobilienbesitzer und der Bereich Vor- bzw. Zwischenfinanzierung betroffen. Eigentümer, die sich eine neue Immobilie zulegen möchten, können 80 Prozent des Marktwertes der vorhandenen Immobilie in das Eigenkapital einrechnen lassen. Und die Vorfinanzierung nicht rückzahlbarer Zuschüsse durch Gebietskörperschaften werden in der Höhe der Zuschüsse für maximal 2 Jahre aus der Verordnung ausgenommen. Im Angesicht der immer noch horrenden Inflationsraten und der Zinshöhe werden diese Lockerungen aber wohl nicht den großen Umschwung am Immomarkt bringen.

Trotz eines schwierigeren Zugangs gilt die eigene Immobilie für Viele nach wie vor als großer Traum. Neben dem vielleicht wieder einfacher werdenden Zugang zu Krediten könnte der Immobilienmarkt selbst zu einer Besserung beitragen. Wir haben Thomas Thaler, Standortleiter von ZIMA in Wien, gefragt, ob er mit weiteren Preisrückgängen für Immobilien rechnet. Er bringt hier den Marktmechanismus Angebot und Nach- frage ins Spiel: „Natürlich dämpfen Faktoren wie hohe Zinsen die Nachfrage, aber gleichzeitig kommen viel weniger neue Wohnungen auf den Markt. Die Baugenehmigungen für Neubauten sind schon länger rückläufig. Bei den gebrauchten Wohnungen wird das Angebot auch nicht stark steigen, weil die Banken in Österreich sehr konservativ finanziert haben.“ Thaler verweist auf die massiven Baukostensteigerungen in den letzten Jahren: „Der Baukostenindex ist von Jänner bis Herbst 22 um das Zigfache ge- stiegen. Das Herstellen von neuen Wohnungen wird teurer. Die Lohnabschlüsse, die jetzt kommen, sind da noch gar nicht enthalten. Das Bauen wird also nicht billiger werden. Das verhindern auch die Energiepreise.“

Die ZIMA Unternehmensgruppe realisiert seit mehr als 50 Jahren Immobilienprojekte und zählt zu den größten privaten Immobilienentwicklern im deutschsprachigen Alpenraum. Der Stammsitz ist in Dornbirn. Weitere Niederlassungen befinden sich in Innsbruck, Bozen, München, St. Gallen und Wien.

Thomas Thaler sieht langfristig hohe Energiepreise und in Folge höhere Preise für die Rohmaterialien, an die wir uns gewöhnen müssen: „Wenn die Projektentwickler diese Kosten nicht an die Käufer weitergeben können, wird weniger gebaut werden. Die Folge ist eine Verknappung von neuen Wohnungen. Dazu kommt, dass Wohnungen, die derzeit in Österreich in Bau sind, schon großteils verkauft sind. Bei uns und bei den Mitbewerbern. Hier werden nicht Wohnungen auf den Markt geschoben, die keiner braucht. Ich sehe daher kein Überangebot, dass auf die Preise drücken wird. Die Immobilienpreise sind immer dann zurückgegangen, wenn eine Überproduktion stattgefunden hat.“

Warum Eigentümer profitieren

Miete in die eigene Tasche zahlen, also die monatliche Belastung zur Rückzahlung von Wohnbaudarlehen oder Krediten zu verwenden, das ist der Traum vieler. Fakt ist: Miete bezahlen Sie ein Leben lang, Darlehen und Kredite für Eigentum sind irgendwann getilgt. Und während die Mieten in Österreich regelmäßig und individuell nicht absehbar steigen, können Sie mit einem guten Finanzierungsplan die zu erwartenden Kostensteigerungen während der Kreditlaufzeit gut berechnen.

Neben der Mietkostenfrage, die sich mit einer eigenen Immobilie erübrigt, gibt es noch weitere Faktoren, die für den Haus- oder Wohnungserwerb sprechen. So lässt sich mit Immobilien relativ rasch Vermögen aufbauen und vermehren. Der Wert vieler Häuser und Wohnungen hat sich innerhalb der letzten Jahrzehnte vervielfacht, ein weiterer Wertzuwachs, besonders in guten Lagen, ist zu erwarten. Warum rät Thomas Thaler vom Immobilienentwickler ZIMA Menschen trotz der momentan schwierigen Situation, den

Schritt zu wagen? „Energiepreise, Krieg in der Ukraine, hohe Inflation, schärfere Kreditvergabe, das sind aktuelle Rahmenbedingungen, die Kunden verunsichern. Da wollen viele keine Kaufentscheidung für eine Wohnung treffen und hoffen, dass die Immobilienpreise sinken werden. Ich stelle aber immer die Gegenfrage: Wo sollen die Leute sonst investieren, in Zeiten von über zehn Prozent Inflation? Der einzige Inflationsschutz bleibt die Immobilie. Was viele noch nicht bedenken, die jetzt abwarten und lieber mieten: Wir werden saftige Mietpreissteigerungen sehen, weil die Mietverträge an die Inflation gebunden sind. Die selbst genutzte Wohnung ist die beste Zusatzpension, weil man im Alter mietfrei wohnt. Wenn wir davon ausgehen, dass die Immobilie keinen Wertverlust erleidet, macht man mit dem Kauf weiterhin nichts falsch.“

Wird weniger gebaut?

Was aber, wenn man als Privatperson bereit wäre, in eine Immobilie zu investieren, die Wohnungen dafür aber schlicht nicht existieren? Die Baukosten sind in den letzten Jahren explodiert, steigende Rohstoffpreise, knappe Ressourcen, lange Lieferzeiten haben so manches Bauprojekt in die

Zwangspause geschickt. Was sagt der Experte? Wirken sich die steigenden Baukosten und die Inflation auch auf die Zahl der Baugenehmigungen für größere Wohnbauprojekte aus?

Laut Thomas Thaler werden bei ZIMA zurzeit keine Projekte verschoben. Aber "der Markt wird eine Professionalisierung erfahren und viele kleine Bauträger werden vom Markt verschwinden." Auch die Konsumenten werden wohl verstärkt darauf achten, ob der Bauträger solvent ist und die Bauphase überleben wird. „Man wird nicht mehr bei jedem Bauträger seine Wohnung kaufen. Hier spielt langjähriges Vertrauen und ein solides Unternehmen eine große Rolle. Für uns scheint klar: Auf lange Sicht machen sich partnerschaftliches Vertrauen und Qualität bezahlt. Hochwertiges, nachhaltiges und gleichzeitig leistbares Wohnen stehen deshalb an erster Stelle, um für Kundinnen und Kunden ein Zuhause zu schaffen. Das treibt uns an“, so Thaler.