Optimaal gebruik van uw dak

Verdien met uw dak door optimaal gebruik

Het dak kan en mág worden voorzien van een nieuwe woonlaag of zelfs twee. De inkomsten die u hiermee genereert maken de verduurzaming en energietransitie financieel haalbaar. Het team van verkoop-je-dak is een manifest gestart om dakeigenaren hierover te informeren.

In samenwerking met VerkoopjeDak.nl

Voor 2050 moeten alle huizen in Nederland van het gas af zijn. Voor bestaande woningen wordt dit een grote opgave en is het nog onduidelijk door huizeneigenaren gefinancierd moet worden. Niet alleen voor energieopwekking en groene daken is het dak van belang maar ook voor de duurzame verdichting van de steden. Met name in de grote steden waar de woningnood het hoogst is, komt de leefbaarheid in het gedrang. Door de nijpende woningtekorten is een bouwspurt gaande door gemeenten en projectontwikkelaars maar gezien er een groot tekort aan beschikbare bouwgrond is, bouwt men noodgedwongen in het groen.

Natuur verdwijnt door nieuwbouw Veel openbaar groen verdwijnt door de bouw van nieuwe woningen. Terwijl dat groen zo hard nodig is voor de klimaatbestendigheid en de kwaliteit van leven voor de bewoners. Door te hoge grondprijzen en de minder aantal grondposities van de gemeenten in de steden, verdwijnt er veel groen in de buitengebieden. Terwijl in de steden juist zoveel mogelijkheden zijn om te verdichten maar vaak zijn deze plekken in het bezit van particulieren. En deze worden zodoende niet benut omdat particulieren niet op de hoogte worden gesteld van de ontwikkelpotentie op eigen terrein of boven het dak.

Meervoudig gebruik van het dak Daken worden nauwelijks benut of te eenzijdig gebruikt. Bij het verduurzamen van vastgoed wordt nog te weinig gebruikgemaakt van het dak. Hier en daar een paar zonnepanelen met wellicht wel een sedum dakbedekking erop, wordt gezien als verduurzaming van de 'vijfde gevel'. Dit enkelvoudig benutten van het dakoppervlak is in veel gevallen een gemiste kans. Een gemiste kans om het meervoudig gebruik door het op het dak woningen te bouwen met daar bovenop een groen dak voorzien van PV panelen. Veel VvE's kunnen nauwelijks de PV panelen bekostigen voor de energietransitie, laat staan een groen dak. Wanneer de ambities van de verduurzaming hoger worden ingestoken, door er vastgoed aan toe te voegen, ontstaat er een interessante businesscase.

te ontwikkelen. De burger wordt steeds vaker gevraagd mee te denken over de toekomst van hun eigen wijk. Mensen hebben een grote behoefte hun leefomgeving vorm te geven maar in Nederland kennen wij geen vanzelfsprekende zelfbouw cultuur. Sinds 2000 stuurt de overheid aan op 30% zelfbouw of zelfbouw in groepsvorm (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, CPO). Bouwen van woningen in Nederland is nog steeds vooral in handen van projectontwikkelaars, corporaties en beleggers. Particulieren kopen de woningen die in de markt worden aangeboden en bouwen nauwelijks zelf. Kavels voor zelfbouw worden steeds populairder maar er zijn te weinig kavels beschikbaar voor particulieren.

Verkoop je dak initiatief Het team van verkoop-je-dak, is een samenwerkingsverband van dakdromers, dakdenkers en dakdoeners die burgers op de hoogte wil stellen van de ontwikkelpotentie van het dak. Vanuit hun expertise en sociale betrokkenheid, over de maatschappelijke vraagstukken omtrent vastgoed, zijn zij het manifest 'verkoop je dak' gestart. Hiermee willen zij het grote publiek bereiken om meer slimme en multifunctionele daken te ontwikkelen. Door het onder de aandacht te brengen dat dak oppervlak in theorie kan worden verkocht, dragen zij een oplossing aan voor de nijpende woningnood en de klimaatadaptatie.

Drie fasen opgesteld door verkoop-je-dak Als u aan de slag wilt met uw dak of met het dak van uw VvE, volg dan dit stappenplan onderverdeeld in drie fasen vóór verkoop:

Fase 1. Initiatie In deze fase bedenk je welke functie(s) zou passen op uw dak. Ga na bij uw VvE of er interesse is voor projectontwikkeling op het gezamenlijk dak. Laat eerst een bouwkundige en constructieve keuring uitvoeren en indien nodig ander specialistisch onderzoek. Doe marktonderzoek naar de (woning-)vraag in uw omgeving en benader een architect om de ideeën en wensen in een globaal programma van eisen op te stellen en een ontwerp te maken.

Fase 2. Vooroverleg gemeente Ga in deze fase bij de gemeente na of de plannen binnen het bestemmingsplan vallen, middels een vooroverleg gesprek. De kans dat een grootschalig dakontwikkeling buiten het bestemmingsplan valt, is groot. Dus zoek in deze fase vroegtijdig een gespecialiseerd bureau dat kan helpen bij het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing voor de gemeente en een ontwerp. Ga ook met directe buren in overleg over je plan. Om een verklaring van geen bezwaar te ontvangen om verder te kunnen.

Fase 3. Vergunningsfase Door de komst van de Omgevingswet, is het makkelijker en sneller om een project goedgekeurd te krijgen door de gemeente. Het plan is dat er maar 1 vergunning hoeft te worden aangevraagd bij 1 loket, waardoor de vergunningaanvraag sneller kan worden afgehandeld. Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning, bij afwijken van het bestemmingsplan, staat nu 28 weken plus eventuele verlenging van 6 weken. Met de Omgevingswet kan dat, in de meeste gevallen, straks naar een regulier beslistermijn van 8 weken, eventueel te verlengen met 6 weken. Dus het is vanaf volgend jaar gemakkelijker om een particulier projectontwikkeling goed gekeurd te krijgen!

Benut ook tussenruimten, kopgevels en garageboxen Niet alleen de daken van particulieren zijn een gigantisch onbenut bouwpotentieel. Wanneer wij ‘out of the box’ denken over de beschikbare ruimte in de stad, zijn er veel meer plekken denkbaar waar bouwwerken gemaakt kunnen worden. Een smalle straat met dichte kopgevels kunnen ruimte bieden voor een hangend volume of zelfs helemaal dichtgezet worden wanneer deze niet veel gebruikt wordt. Onbenutte ruimte zit niet alleen boven onze daken maar ook boven onze straten en stegen.

Luchtrechten In Nederland spreken wij niet van luchtrechten maar er wel de mogelijkheden bovendaks te ontwikkelen. Over het algemeen mag men maar maximaal één verdieping toevoegen op een plat dak en een zadeldak mag worden voorzien van een dakkapel of verhoogde nok. Terwijl bestaand vastgoed vaak wel constructief met meerdere nieuwe verdiepingen kan worden opgehoogd. In Amerika en Engeland spreekt men over 'Air rights' en worden deze luchtrechten boven de daken al verkocht in grote steden als New York en Londen. Om vergroening, verdichting en betaalbaarheid van woningen in onze steden mogelijk te maken, moeten er nieuwe randvoorwaarden worden geschept.

Bestemmingsplan en omgevingsvergunning In het bestemmingsplan legt de overheid regels vast voor uw dak. Wanneer u op uw dak wilt gaan bouwen is er altijd een omgevingsvergunning benodigd. Een standaard dakopbouw valt in vele gevallen onder de 'kruimelgevallenregeling' maar voor een opbouw die het volledige dakoppervlak benut of als u zelfs twee verdiepingen bovenop uw dak wilt bouwen, dan is er sprake van een buitenplanse afwijking. Gezien de woningmarkt crisis en de benodigde verduurzaming van bestaand vastgoed, zijn steeds meer gemeenten positief over het ontwikkelen van daken.

Vereniging van Eigenaren Wanneer het dak onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn alle eigenaren van een appartement samen eigenaar van de gemeenschappelijke ruimten. In het van toepassing verklaarde Model

reglement van splitsing is opgenomen of het gehele dak gemeenschappelijk is. In vrijwel alle splitsingsreglementen is bepaald dat toestemming van de vergadering nodig is om een dakopbouw of dakterras te maken en dus ook voor de verkoop of verhuur van het dak. Welk stemverhouding van toepassing is op welke soort besluiten, staat in de splitsingsakte.

Kadastraal en bouwkundig splitsen Om het dak te kunnen verkopen of kopen moet het dak kadastraal en bouwkundig worden gesplitst. Een bouwkundige splitsing vindt op grond van wet- en regelgeving plaats in de vorm van de omgevingsvergunning. De aanvraag wordt hierbij o.a. getoetst aan het bestemmingsplan, Bouwbesluit, de Bouwverordening en de parkeernorm. Als aan de eisen wordt voldaan, moet de omgevingsvergunning worden verleend. Het kadastraal splitsen is het vormen van juridische kadastrale eenheden (splitsen in appartementsrechten) die separaat verkocht kunnen worden. Bij een kadastrale splitsing ontstaan alleen juridische appartementsrechten. Het toevoegen van meer woningen aan een gebouw, zijn wel een aantal regels verbonden. Ga hierover met uw gemeente in gesprek.

Stappenplan voor dak ontwikkeling Ga met uw VvE in gesprek over de wenGemeente Rotterdam Het initiatief van verkoop-je-dak is door de gemeente Rotterdam enthousiast ontvangen en geeft aan mee te willen werken aan de bewustwording van de ontwikkelpotentie op daken. De gemeente heeft en speciaal dakenprogramma, het multifunctionele dak. VvE's zijn dan ook welkom om met de gemeente in gesprek te gaan over de dak wensen.

sen en de kansen die het dak biedt om te verduurzamen en te ontwikkelen. De quickscan zal uitwijzen wat de technische mogelijkheden zijn en wat de globale waarde van het dak is. Daaropvolgend kan er getoetst worden welke ontwikkel scenario's er mogelijk zijn voor jullie dak. De ontwikkelpotentie van het dak zal de verduurzaming en de energietransitie van het gebouw makkelijk haalbaar maken en financieel zeer aantrekkelijk.

Benieuwd naar de mogelijkheden voor uw dak? Kijk op appartementeneigenaar.nl/ optoppen of www.verkoopjedak.nl.