UITLEG SPLITSINGSAKTE: EEN SPLIJTZWAM

Het is aannemelijk dat de meeste VvE-procedures gaan over uitleg van de splitsingsakte. Een rondje langs de uitspraakvelden laat zien dat in 2023 al tientallen uitspraken dit punt aanstipten. Voor de appartementseigenaar is de precieze uitleg vaak een ver-van-mijn-bedshow. Daarom ga ik in dit artikel de uitlegregels uit de rechtspraak langs om concreet te maken langs welke meetlat een rechter het pleit beslecht.

Hoge Raad staat centraal

Bij uitleg van splitsingsakten gaat het uiteraard ook over de uitleg van toepasselijke modelreglementen. In de wet is niet opgenomen hoe splitsingsakten moeten worden uitgelegd. Hiervoor moet de toevlucht worden genomen tot de rechtspraak. Het hoogste rechtscollege van Nederland, de Hoge Raad, heeft zich al meermaals uitgesproken over de uitleg van splitsingsakten.

Op 1 november 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de uitlegregels.1 In deze kwestie lag de vraag voor of bepaalde gedeelten al dan niet gemeenschappelijk zijn. Daarvoor moest de splitsingsakte worden uitgelegd. De Hoge Raad oordeelde dat voor de beoordeling van de voorliggende vraag de inhoud van de splitsingsstukken (de splitsingsakte en –tekening) bepalend is.2 Bij uitleg daarvan komt het aan op de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit (in dat geval) de omschrijving van de gedeelten van het gebouw in de akte en de gehechte tekening.3 Dit moet worden bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Daarbij mogen slechts worden meegenomen die gegevens die voor derden uit of aan de hand van de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.4 Dat vanuit het oogpunt van rechtszekerheid.

Concreet: de splitsingsakte mag (in de regel) alleen uitgelegd worden met de informatie die de splitsingsakte en/of –tekening biedt. Daar mag later niet zelf een draai aan worden gegeven. Voor iedereen moet dezelfde uitleg gelden, zodat alleen stukken uit de openbare registers ‘meewegen’. Andere stukken, zoals brieven, mails, notulen en zelfs besluiten, tellen dus niet mee.

Wat als de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn? Dan moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Als de splitsingsakte en –tekening elkaar tegenspreken, kan niet op voorhand beslissende betekenis worden toegekend aan de splitsingsakte. De rechter moet dan aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen en aan de hand van aannemelijkheid van rechtsgevolgen van de verschillende interpretaties bepalen aan welk document doorslaggevend gewicht toekomt.5

Later heeft de Hoge Raad verduidelijkt dat bij verschillende uitlegmogelijkheden van de splitsingsstukken betekenis mag worden toegekend aan waarneming van feitelijke kenmerken.6 De rechter mag dan dus kennisnemen van de situatie ter plaatse. Dit mag de rechter ook meewegen bij het beoordelen welke uitleg tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt.

Uitleg in de praktijk

Eind goed, al goed? Nee, zeker niet. Er komen nu eenmaal splitsingsakten voor die verschillend kunnen worden uitgelegd. Vaak is dat advocatenvoer. Appartementseigenaren kunnen nu eenmaal niet de hun gewenste uitleg ‘kiezen’. Het is aan de rechter om bij verschil van inzicht de juiste uitleg vast te stellen. Een alternatief is wijziging van de splitsingsakte, maar dat is bij een conflict binnen een VvE (vrijwel) onmogelijk. Telkens weer moeten rechters dus de splitsingsstukken uitleggen. Ik bespreek enkele recente voorbeelden.

De uitspraak van 15 februari 2023 van Rechtbank Amsterdam ziet op kamerverhuur, wat was verboden in de splitsingsakte.7 De eigenaar van een appartement verhuurt, naast eigen gebruik, enkele kamers aan vriendinnen. De concrete vraag is of dat gebruik in strijd met de splitsingsakte komt. In de splitsingsakte staat dat de appartementen bestemd zijn om te worden bewoond door ‘de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin’. Ook is bepaald dat de appartementen niet zijn bestemd voor het in gebruik geven of verhuren van kamers. De appartementseigenaar ziet een haakje in een bepaling waarin staat dat eigenaren huisgenoten mogen laten inwonen. De rechter ziet zich gesteld voor de vraag of door die bepaling ook huurders onder huisgenoten kunnen worden gezien. Kortgezegd komt de rechter tot de slotsom dat huurders niet als huisgenoten kunnen worden gezien, omdat deze al onder de definitie ‘gebruikers’ vallen. Het is de meest aannemelijke uitleg dat bij de term huisgenoten moet worden gedacht aan bijvoorbeeld een partner of kind. Relevant in het licht van de uitlegregels is dat de rechtbank overweegt dat correspondentie, processtukken uit eerdere procedures en vergadernotulen niet voor derden kenbaar zijn en dus niet meewegen bij de uitleg van de splitsingsakte.

2 Onder verwijzing naar HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223.

3 Vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933.

4 HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, r.o. 3.4.2.

5 HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, r.o. 3.5.2.

6 HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.

7 Rechtbank Amsterdam 15 februari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:747.

In een arrest van 14 februari 2023 van het Gerechtshof Amsterdam gaat het om de vraag of balkons onrechtmatig zijn geplaatst, omdat toestemming van de vergadering ontbrak.8 De eigenaar vindt van niet, met een beroep op een artikel in de splitsingsakte. Hierin staat dat voor het aanbrengen van ‘uitstekende voorwerpen’ aan de buitenzijde geen toestemming nodig is. Het hof ziet een balkon echter niet als ‘uitstekend voorwerp’, maar als aanbouw. Daarbij let het hof op de context van de bepaling, waarin ook zaken als vlaggen en bloembakken zijn uitgezonderd van toestemming. In tegenstelling tot die zaken is een balkon betreedbaar en constructief verweven met het gebouw. Er wordt met een balkon een verblijfsruimte gecreëerd. Ten onrechte heeft de appartementseigenaar daarom geen toestemming aan de vergadering gevraagd voor het aanbrengen van een aanbouw, te weten een balkon. Het hof oordeelt (nog) niet tot verwijdering van de balkons (wat wel de consequentie kan zijn van het nalaten van het vragen van toestemming), maar lijkt aan te koersen op een minnelijke regeling. Uitleg is in dit geval – en vaak – een kwestie van alles of niets.

In een uitspraak van 1 maart 2023 van de Rechtbank Rotterdam oordeelt de rechtbank over een splitsingsakte van een appartementencomplex met winkels en woningen.9 De woningen zijn boven de winkels gelegen.

8 Gerechtshof Amsterdam 14 februari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:370.

9 Rechtbank Rotterdam 1 maart 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:1755. De auteur van dit artikel stond de bewoners van het appartementencomplex bij in deze procedure.

heroal S 77 SL

Hef- schuifdeursysteem

Een goed functionerende kascommissie is essentieel voor een goed functionerende VvE.

r g g

KASCOMMISSIEGIDS VOOR VVE S Dez g dé pr h p k omm d de a k ni g Ve g g n E g fi ën S p oo p d v k s d reke g itg legd d n k word g d en d b beho d d c p z n d h d heck k k k ss e d s g W oc g n k geb k k n va g t s raagb k p Ve s goe d n o óók ij he mo de d d he sta e k D K mm d hre u en d eke g k en d d we d por e n p m g a en K sc m ds ge p m o en d g g n e kom O k m a fi ië e g E er ij een d n ge h bo k all k sc m ma k d en Ma den O bed m e g ac H d me h fd n e b Po k ma g t rne t n s b Po BV D u eu ges agd d he h on p s k voo h a r p k s e-a p k d e oo kasc si g fi cië ad ev k s te b g p n o p n s M n www s g d d he s d dw rk K mm g d s hr Fou d r k g kunnen d we d por an em na e D Kasco ds g m o en d d g g e en k m O k mda fi ië e s vo V E e z k ee den g h boe ie sba kasco m r be d en Ma den d bed om g e a H d m h d n e o e d P b k n m g e n A an b j Po n B D ut ge agd d the h con p pe ijke vo h n t naa p k e- p k d e kas si ede n g cië o e k s te g p en p en M r n www m s g d gena dege fi n e en p oor p d vo k va reke g itg legd d n o k worde g d n w d bij eho da p d h g heck s k ke ka s d de s g W och g h k geb k g v aag k V r g d r e ó k g he mo de e d h s d k D m s g d F en ekeni g k n d d erk d o em n pp em g n K scom g d gee p ou n g g n en k me k dat d ië g oo c ijk en d ge e h boek n alle b a k om maa k b stu d n Ma d n O bedr m en g t acc H w d mee d ter Pos k man g ne b Pos BV D e gd d heo h n ro p e e w ijk voor h t l e p k ch p k d oo ka com den g fin cië ad s te b g p n toe p s M www k ss eg

De kascommissie moet zeker stellen dat de jaarrekening klopt, voldoet aan de wettelijke eisen én voldoende inzichtelijk en begrijpelijk is voor de leden van de VvE.

Drs. Maarten den Ouden D E K A S C O M M S S E G D S V O O R V V E S wil cont ole en. Stap voor stap wo dt voor elke post van de jaarr kening uitgelegd hoe de cont ole kan wo den gedaan en wat de bijbeho ende aandachtspunten zijn. Met de handige checklists kan el kascommissie di ect aan de slag. Vert ouwen is goed de cont ole moet óók goed zijn’ is het motto van de auteur die ook het standaa dwerk De Kascommissiegids voor ve enigingen outen in de jaar kening kunnen di ect doorwerken in de portemonnee van de appartementseigena en. Deze Kascommissiegids geeft tips om fouten (en audes) tijdig te signale en en te voorkomen. Ook omdat de financiële egels voor VvE erzichtelijk op een rij wo den gezet -in deze 3e d uk de nieuwste wetg ving voor VvE verwerkt- is het boek niet alleen onmisbaar voor kascommissies, maar ook voor VvE-behee ders -bestuurders. Maar en den Ouden is bedrijfse onoom als regi oun onder meer hoofd in erne ont e bij de P tbank en manager In erne A oun antsdien t bij tkan o en V De au eur is er in geslaagd theo etische ont eprincipes en et elij schrif a en naar p aktische ontr aanpak die ook oor kascommi sie eden met einig financië of admini atieve ennis e begrijpen en oe te pa sen is. Meer informatie: www.appartementeneigenaa .nl excl. verzendkosten

De Kascommissie Gids

VOOR VERENIGINGEN VAN EIGENAARS

Gids

De Kascommissie Gids

Wij van Appartement en Eigenaar hebben ons daarom sterk gemaakt voor het actualiseren en opnieuw beschikbaar krijgen van de Kascommissiegids voor VvE’s.

Het appartementencomplex heeft een hoofd-VvE en twee onder-VvE’s (winkels respectievelijk woningen). De voorliggende vraag is (onder meer) of onderhoud van asbesthoudende delen van de gevels van de bovenliggende woningen voor rekening van de winkels en woningen gezamenlijk (dus de hoofd-VvE) komen of slechts voor rekening van de woningen. In de akte staat kortgezegd dat slechts het onderhoud van gemeenschappelijke delen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de woningen voor rekening van de woningen komen. Omdat de gevels niet uitsluitend (maar wellicht wel grotendeels) dienstbaar zijn aan de woningen, komt het onderhoud van de gevels naar het oordeel van de rechtbank voor rekening van de hoofd-VvE en dus mede voor de winkeliers.

Hoe lees ik mijn akte?

Uit de gegeven voorbeelden blijkt wel dat de praktijk van uitleg van splitsingsakten veelkleurig is. Allerhande uitlegconflicten worden aan de rechter voorgelegd. De uitkomst laat zich soms wel voorspellen.

Om conflicten voor te blijven, is mijn advies om goed op de hoogte te zijn van de splitsingsakte. Bijvoorbeeld bij het aanbrengen van een aanbouw kan het gevolg van het ten onrechte vragen van toestemming aan de vergadering verstrekkend zijn. Een procedure kan dan leiden tot een verplichting tot afbreken van de aanbouw. Dat kan uiteindelijk de uitkomst zijn van de besproken balkonkwestie. Ik kan mij echter niet aan de indruk onttrekken dat appartementseigenaren soms maar gewoon aan de slag gaan en het hun onbekende risico van de akte voor lief nemen. Dat is onverstandig.

Uitleg van een splitsingsakte is wat mij betreft geen hogere wiskunde. Er is weinig ruimte om creatief te lezen. In de genoemde uitspraken, zeker die van de balkons en de kamerverhuur, werd de splitsingsakte vindingrijk ingezet. Maar zo vindingrijk is de rechter niet. Dat is jammer van de risico’s en de kosten. Mocht een akte lastig leesbaar zijn, adviseer ik om een deskundige te raadplegen. Dat zorgt in ieder geval voor het inzichtelijk maken van risico’s.

Zelfs als een akte zichzelf tegenspreekt, geeft de rechtspraak richting. Dan zoekt de rechter namelijk naar de meest aannemelijke uitleg. De rechter zoekt dan, praktisch, vaak met behulp van de situatie ter plaatse, naar de meest logische redenering.

Tegelijkertijd is een salomonsoordeel van een rechter soms nodig. Mijn advies in die gevallen is om, zo mogelijk, feitelijke stappen on hold te zetten totdat de rechter heeft geoordeeld. Het is tenslotte eenvoudiger en minder pijnlijk om een aanbouw later nog te plaatsen, dan deze verplicht te moeten verwijderen.

Verduurzamen is tegenwoordig de norm, maar is deze transitie geheel zonder risico’s?

U kunt er tegenwoordig niet meer aan ontkomen. De drang om te verduurzamen neemt steeds grotere vormen aan. Van isoleren, elektrische auto’s, laadpalen tot zonnepanelen, iedereen heeft met verduurzaming te maken. Dit wordt ook nog eens aangewakkerd door de energiecrisis. De stijgende energiekosten maakt dat iedereen in de wijk wel een gebouw heeft voorzien van zonnepanelen.

Door: Rob van den Heuvel Accountmanager VastgoedRivez Assurantiën & Risicobeheer B.V.

Recent heeft het onderwerp nog het landelijke nieuws gehaald. Er vindt een energietransitie plaats, waarbij onder andere de energievoorziening verschuift van aanlevering door derden naar het zelf opwekken van energie. Het aantal zogenoemde thuis-energiecentrales is inmiddels groot. Naar verwachting zijn er voor het einde van 2023 in Nederland meer dan 80 miljoen zonnepanelen geïnstalleerd. De veiligheid van zonnepaneelinstallaties is bij deze transitie een onderbelicht thema en dit baart Brandweer Nederland grote zorgen. Woningen worden getransformeerd naar energiecentrales en wij wonen daar allen in.

De ervaring leert dat vaak niet wordt stilgestaan bij het thema veiligheid. Er wordt dan gedacht dat een installateur hier al voldoende aandacht aan besteedt. Maar niets is minder waar. Het vertrouwen hebben in de deskundigheid van een installateur is goed. Maar het installeren van zonnepaneelinstallaties blijft mensenwerk. En waar mensen werken bestaat altijd een kans op een vergissing. Daarnaast hebben zonnepaneelinstallaties te kampen met weersinvloeden, wat na verloop van tijd aandacht verdient door middel van controle.

Vanwege de grote vraag naar zonnepanelen neemt het aantal installateurs toe. Grotere installatiebedrijven huren onderaannemers in voor het plaatsen van nieuwe installaties om te kunnen voldoen aan de vraag. Maar zijn deze onderaannemers wel deskundig en houdt men voldoende zicht op de veiligheid? Het gaat immers om uw veiligheid en om uw woning, die u in handen legt van een ander.

Het is voor de verzekeraars dagelijkse kost. Vragen over hoe het verzekeringstechnisch is geregeld als er zonnepanelen zijn geplaatst. Ook komt het regelmatig voor dat de zonnepanelen al zijn geïnstalleerd en pas later het besef komt dat dit mogelijk ook gevolgen kan hebben voor de verzekering.

In geval van een VvE zijn er veel verschillende scenario’s denkbaar als het op zonnepanelen aankomt. De VvE kiest er gezamenlijk voor om zonnepanelen op het dak van het gebouw te plaatsen. Of individuele eigenaren laten na een akkoord van de Algemene Ledenvergadering van de VvE zonnepanelen op het dak plaatsen. Ook het verhuren van daken van een VvE-gebouw aan een derde partij komt voor. Maar hoe nu te handelen om ervoor te zorgen dat u goed verzekerd bent als VvE?

Informeer vooraf bij uw verzekeringsadviseur naar mogelijke gevolgen van een wijziging. Niets doen is immers geen optie, aangezien het plaatsen van zonnepanelen een risicowijziging betreft. U bent verplicht een risicowijziging te melden bij uw verzekeraar. Maar wat zijn nu punten van aandacht waar u zelf al op kunt letten, als uw VvE voornemens is om iets te ondernemen op het gebied van zonnepanelen.

Een zonnepaneelinstallatie dient altijd bevestigd te worden door middel van verankering of ballast. Het lijkt vanzelfsprekend. Maar uit ervaring kunnen wij stellen dat dit bij het plaatsen van zonnepanelen vergeten kan worden, al dan niet bewust. Helaas hebben zich vorig jaar na diverse stormen al situaties voorgedaan waarbij de panelen van het dak zijn gewaaid met een enorme schade als gevolg. Vanwege uiteenlopende redenen waren de zonnepanelen zonder verankering of ballast op het dak van het VvE gebouw geplaatst. Gelukkig betrof het in deze gevallen enkel materiële schade en was er geen omstander gewond geraakt. Men kan stellen dat hierbij sprake was van een constructiefout. Een constructiefout is standaard uitgesloten van verzekeringsdekking. Kortom, de kosten voor vervanging van de afgewaaide, kapotte panelen zijn voor eigen rekening van de VvE. Al met al een onwenselijke situatie voor iedere partij.

Andere aandachtspunten zijn de omvormers en de bijbehorende bekabeling. Plaats een omvormer op een plek vrij van huisraad, zodat een omvormer de geproduceerde warmte kwijt kan. Controleer ook regelmatig visueel de installatie of er geen schroeiplekken of andere beschadigingen zichtbaar zijn. Daarnaast is het eenvoudig te controleren of de bekabeling juist is geplaatst. De bekabeling dient per kleur gebundeld te worden. Voorkom dat er bij de installatie bekabeling met diverse kleuren met elkaar gebundeld wordt. Tevens is het belangrijk dat bekabeling in een kabelgoot wordt geplaatst en dat dakdoorvoeren op een deugdelijke manier worden aangebracht en vervolgens op een deskundige wijze worden afgedicht.

Diverse verzekeraars eisen tegenwoordig een keuring van de zonnepaneelinstallatie. De zogeheten SCIOS scope 12-keuring is een inspectie van uw gehele zonnepaneelinstallatie. Bij een dergelijke keuring worden niet alleen de PV-panelen, maar ook de strengen, connectoren, omvormers, optimizers en bijbehorende meterkasten gecontroleerd op deskundige aanleg en juiste materiaalkeuze. De inspecteur kijkt naar de brandrisico’s en de elektrische veiligheid van de installatie. Een keuring wordt niet altijd verplicht gesteld, maar is wel altijd te adviseren. Immers is een thuisenergiecentrale niet vrij van risico’s. Afhankelijk van de omvang van een zonnepaneelinstallatie, bouwaard van het gebouw of andere factoren kan een dergelijke keuring verplicht worden gesteld. Zorg nadat de keuring heeft plaatsgevonden dat eventuele herstelpunten ook worden hersteld en dat er een herstelverklaring volgt.

Heeft u als VvE vragen over de mogelijke verzekeringstechnische gevolgen omtrent zonnepanelen. Neem contact op met u verzekeringsadviseur voor advies. Voorkomen is immers beter dan genezen.