(ge)Woon als een goede buurman
Welkom bij JOOST!
2
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Een nieuwe start, een nieuwe koers Sinds 1 juli 2019 zijn wij Woonstichting JOOST. Deze nieuwe start betekent ook een nieuwe koers. Die koers noemen we: (ge)WOON als een goede buurman. Want dat is wat wij willen zijn voor onze bewoners. Een goede buurman, die dichtbij is, luistert, meedenkt en een handje helpt waar nodig.
Het is ook waar wij aan willen bijdragen. Aan dorpen en buurten, waar mensen als een goede buurman met elkaar (kunnen) samenwonen. Dit vraagt steeds iets anders van ons. Het is maar net wie we voor ons hebben, wat anderen al doen en welk dorp het betreft. Daarom is dit koersplan geen gedetailleerde route, maar een koers met ruimte. Ruimte voor onze medewerkers, bewoners Ên partners. Om deze reden maakten we dit koersplan ook anders dan anders. Onze medewerkers liepen voorop. Zij verkenden samen met huurders en collega’s van partnerorganisaties de belangrijkste vraagstukken voor de komende jaren. Niet van achter het bureau, maar daar waar het gebeurt; buiten in onze kernen. Onbevangen gingen ze op pad en lieten zich verwonderen. De verhalen en beelden waarmee ze terug kwamen, leidden tot heldere adviezen over wat te doen en te laten de komende jaren. Adviezen gevoed vanuit de alledaagse leefwereld. Dat is het fundament van onze koers. En het begin van een nieuwe manier van (samen)werken.
Rob Dekker Directeur-bestuurder JOOST
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
3
Onze koers in een notendop Door samen verder te gaan als JOOST hebben we meer mogelijkheden om invulling te geven aan onze maatschappelijke opgave. Meer investeringskracht, zodat we versneld werk kunnen maken van verduurzaming en meer mensen kunnen voorzien van een passend dak boven het hoofd. Dat is en blijft onze kerntaak en hierin gaan we zichtbaar verschil maken de komende jaren.
Maar er is meer. Door het slim bundelen van krachten willen we als dorpse corporatie ook aan sociale investeringskracht winnen. Nóg beter lokaal verankerd zijn. Wij zijn de buurman, die ‘er gewoon is’ als je hem nodig hebt. Die op tijd doorheeft als er iets mis dreigt te gaan en daarop acteert. In nauwe samenwerking met anderen wel te verstaan. Want als ons één ding duidelijk is geworden in de aanloop naar dit koersplan, dan is het dat we het niet altijd alleen kunnen. Samen met anderen geven we invulling aan de woon- en samen levingsvraagstukken van nu en straks. Dat is waar wij aan werken de komende jaren. Vanuit een krachtige en professionele organisatie, die ruimte, vertrouwen, inspiratie en een steunende omgeving biedt aan medewerkers. Zodat zij iedere dag opnieuw worden uitgedaagd om voor bewoners het verschil te maken. Want zij zijn samen JOOST.
4
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Ons JOOST-DNA Onze missie: waar staan wij voor? Een missie geeft weer waar je van bent als organisatie. Dat gaat over je bestaansrecht. We hebben bij JOOST onze missie als volgt geformuleerd: “Bij JOOST zorgen we voor een goed en betaalbaar (t)huis. Samen met anderen werken we aan een fijne woonomgeving. Als een goede buurman staan we dicht bij onze huurders. We zijn verankerd in het dorp en weten wat daar speelt.�
Visie: waar gaan wij voor? In onze visie omschrijven we de bijdrage die we willen leveren aan de maatschappij. Hoe geven we onze missie in de komende jaren concreet handen en voeten? JOOST gaat voor duurzaam wonen. We grijpen natuurlijke (contact)momenten aan om onze woningen duurzamer en beter te maken. In het belang van de volgende generatie. Maar zeker ook van de huidige huurders: hun woning blijft betaalbaar en zij ervaren extra comfort. De bewustwording van onze bewoners vinden we belangrijk. Als organisatie geven we het goede voorbeeld. JOOST gaat voor een breed inzetbaar en betaalbaar woonaanbod. We zorgen ervoor dat meer huishoudens op de juiste plek zijn in de kernen van de Meierij en hier prettig met elkaar kunnen (samen)leven. Waar we kunnen, voegen we woningen toe. Indien nodig zorgen we voor woonoplossingen op maat. JOOST gaat voor verschil maken waar dat nodig is. Niet elke situatie is hetzelfde en niet elke huurder wil hetzelfde. Doordat we als een buurman naast onze bewoners staan en ruimte hebben om te handelen, kunnen we hen de best denkbare oplossing bieden. Waar nodig samen met partners. En met ons gezamenlijke JOOST-DNA als intern kompas.
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
5
Ons JOOST-DNA
Doelgroep: voor wie zijn wij er? JOOST wil dat iedereen in staat wordt gesteld zelf invulling te geven aan goed wonen en (samen)leven. Daarom zetten wij ons in voor huishoudens die op de woningmarkt vanwege hun inkomen anders niet aan bod komen. Huurders die extra aandacht nodig hebben, krijgen deze ook.
Onze merkwaarden: wat merken bewoners en partners van ons JOOST-DNA? Onze merkwaarden laten zich vatten in de volgende vier begrippen: Samen > We werken samen met onze netwerkpartners en bewoners, vanuit een gedeelde verantwoordelijkheid. Toekomstgericht > We werken vanuit een heldere visie aan passende woonconcepten. We gaan voor duurzaam en hebben een positieve grondhouding. Toegankelijk > We zijn dichtbij, persoonlijk en bereikbaar. Nuchter > We werken praktisch en oplossingsgericht.
Onze kernwaarden: wat vraagt dat van ons? Om onze merkwaarden te kunnen waarmaken, kenmerkt ons doen en laten zich door drie woorden: Bevlogen > We werken met passie aan onze missie. Betrouwbaar > Ieder van ons voelt zich verantwoordelijk. We zijn duidelijk naar buiten en naar elkaar. Doelgericht > We werken effectief, efficiĂŤnt en slim. We durven lef te tonen om ons doel te bereiken, zonder roekeloos te zijn.
6
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Onze strategie Om invulling te geven aan onze visie hebben we zes strategische sporen benoemd:
Spoor 1: Natuurlijk duurzaam
Spoor 2: Meer huishoudens op de juiste plek
Spoor 3: Samen voor de buurt
Spoor 4: Grip op woonlasten
Spoor 5: Oog voor verschil
Spoor 6: Netwerkorganisatie met ruimte
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
7
Onze strategie
Spoor 1:
Natuurlijk duurzaam
Ons verhaal Niet verrassend, dat we als vastgoedeigenaar verduurzaming als één van de belangrijkste opgaven zien. Maar dat is niet onze enige drijfveer om duurzaamheid hoog op de agenda te zetten. We doen dat ook vanwege de energierekening en de invloed daarvan op de toch al hoge woonlasten van onze huurders. Én vanuit onze zorg en verantwoordelijkheid voor de volgende generatie. We gingen over duurzaamheid in gesprek met collega’s, huurders én partners. Het is huurders vooral te doen om hun portemonnee, hun wooncomfort en een prettige woonomgeving. In die volgorde. Kansen die huurders noemen, zijn bijvoorbeeld het ‘vergroenen’ van tuinen of het opvangen van regenwater. Samen met bewoners, met de buurt. Dus aansluiten op de energie van mensen zelf. Want, we moeten het samen doen.
8
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Onze strategie
Welke beweging gaan we maken? Tot dusver werkten we vooral projectmatig aan de verduurzaming van ons woningbezit. Woningen met de laagste energielabels pakten we daarbij als eerste aan. De vraag is of we geen kansen en snelheid laten liggen door alles projectmatig te doen. En of we al voldoende aansluiten bij hoe en wanneer bewoners zelf aan de slag willen met duurzaamheid. Bovendien gaat verduurzaming over meer dan alleen energetische verbetering. Het gaat ook over gedrag (van onszelf én van bewoners), over circulariteit, over samenwerking en over groen bijvoorbeeld. We gaan daarom onze inzet op duurzaamheid intensiveren, verbreden en nadrukkelijker verbinden met wat bewoners zelf belangrijk vinden. We geven daarbij prioriteit aan ingrepen die zowel het energieverbruik verlagen als het wooncomfort verbeteren. Als taal en methodiek hanteren we The Natural Step (TNS). Dit biedt organisaties een kapstok om stap voor stap hun bedrijfsvoering in harmonie te brengen met de draagkracht van de aarde. Dat doen we niet alleen, maar samen met andere partijen.
Onze belangrijkste keuzes op een rij • We leiden medewerkers en aannemers op volgens de methodiek van The Natural Step (TNS). • We benutten ieder natuurlijk (contact)moment met huurders om onze woningen én de woonomgeving te verduurzamen en bij te dragen aan een klimaatadaptieve woonomgeving, onder andere door te ‘vergroenen’. Dat doen we bijvoorbeeld als we een reparatie uitvoeren, als de woning muteert, bij plan matig onderhoud en vanzelfsprekend ook bij projectmatig onderhoud. Maar we benutten indien mogelijk ook andere momenten, zoals leefbaarheidsprojecten. • Het benutten van natuurlijke momenten gaat over meer dan technische ingrepen alleen. Ook het actief werken aan bewustwording, bijvoorbeeld via voorlichting en goede nazorg aan bewoners, hoort hierbij. Daarin investeren we, om het effect van onze duurzaamheidsingrepen te vergroten. En huurders maximaal voordeel te laten ervaren in termen van energieverbruik en wooncomfort. • Door onze nieuwe manier van werken pakken we (energetisch) jaarlijks 500 tot 600 woningen aan. • We kijken naar de milieubelasting van onze bouwmaterialen en geven daarbij de voorkeur aan duurzame materialen. • We verankeren circulariteit (in- en uitstroom van materialen) in onze aanbesteding binnen het vastgoed. • We doen al het mogelijke om bij JOOST zelf het goede voorbeeld te geven als organisatie. Onder andere door ons afval te scheiden, het bedrijfswagenpark te elektrificeren, uitsluitend 100% Nederlandse groene stroom in te kopen en duurzamer te eten en drinken bij JOOST. • We benoemen een aantal enthousiaste huurders tot duurzaamheidscoaches bij JOOST; als motor voor binnen én buiten. • We faciliteren bewoners die zelf initiatieven willen nemen om (samen) te werken aan duurzaamheid en sluiten onze eigen inzet daar zo goed mogelijk op aan. • We zijn een actieve netwerkpartner op het gebied van duurzaamheid met als doel om duurzaamheids inspanningen af te stemmen, kennis te delen en de markt te prikkelen.
In 2024… • stoten onze woningen 20% minder CO2 uit en stoot onze organisatie 30% minder CO2 uit. • hebben huurders gemiddeld een lager energieverbruik en/of ervaren zij extra wooncomfort. • is onze duurzaamheidsinzet logisch en aantoonbaar verbonden aan de energie en inzet van bewoners zelf en van andere partijen.
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
9
Onze strategie
Spoor 2:
Meer huishoudens op de juiste plek
Ons verhaal Sommige woningzoekenden, zoals starters, moeten lang wachten op een sociale huurwoning. Zeker nu we steeds meer woningen via directe bemiddeling verhuren, bijvoorbeeld aan mensen die uitstromen uit een zorginstelling. Of die om andere redenen urgent zijn. Er moeten simpelweg woningen bij. Zoveel is duidelijk. Maar er is meer aan de hand. Kunnen we bijvoorbeeld meer huishoudens helpen aan een passend dak boven het hoofd door als een soort matchmaker zinvolle verhuisbewegingen te stimuleren? Of door anders en slimmer toe te wijzen? Het zijn zomaar wat gedachten tijdens onze zoektocht naar oplossingen. Tegelijkertijd zien we ook de woonvraag veranderen. Door het langer thuis blijven wonen en de al genoemde uitstroom neemt bijvoorbeeld de behoefte aan allerlei tussenvarianten op het gebied van wonen en zorg toe. We zien bovendien dat woonwensen van mensen nogal verschillen. Er is dus een breed inzetbaar woonaanbod nodig.
10
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Onze strategie
Welke beweging gaan we maken? Tot dusver voegen we vooral woningen toe via (permanente) standaardnieuwbouw. Daarnaast experimenteren we volop met manieren om de doorstroming te bevorderen en de kansen van sommige groepen woningzoekenden te vergroten. Bijvoorbeeld door een deel van het woningaanbod via loting aan te bieden, door de labeling aan te passen en door toepassing van twee huurprijzen (afhankelijk van wie erin komt). Dit is nog te beperkt en kleinschalig. Nieuwbouwprojecten kosten bovendien veel tijd en energie, waardoor we langzamer groeien dan gewenst. Het moet dus meer en deels ook anders. Nieuwe manieren ontwikkelen om actief de doorstroming te bevorderen. En gelijktijdig investeren in het kennen van de woonwensen van onze huurders, zodat we goed kunnen ‘makelen’. Daarnaast ook alternatieven toepassen om (snel) woningen toe te voegen. Allereerst om sneller extra woningen te kunnen toevoegen, maar ook om tegemoet te komen aan veranderende woonwensen. Daar hoort ook bij dat we meer keuzes gaan aanbieden als het gaat om het kwaliteitsniveau van woningen.
Onze belangrijkste keuzes op een rij • We versnellen de ontwikkeling van onze eigen grondposities en de invulling van de regionale woningbouwopgave, in nauwe samenwerking met gemeente, collega-corporaties en huurders. We investeren vooral in geld, tijd en energie, daar waar de slagingskans het grootst is. • We onderzoeken en benutten verdichtingskansen in de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld via woningsplitsing en gedeeld woninggebruik. Daarbij maken we gebruik van ervaringen van anderen. • We zetten in op het realiseren van tijdelijke woningen. • We spelen in op (nieuwe) vragen naar concepten voor wonen met zorg, bijvoorbeeld voor senioren. Met daarbij oog voor de risico’s. Denk bijvoorbeeld aan de flexibiliteit die nodig is om de woning op termijn zonder hoge investeringskosten te kunnen verhuren aan een andere doelgroep. • We verbeteren de doorstroming binnen de woningvoorraad. Voor senioren, maar ook voor andere doelgroepen. Uitgangspunt is het realiseren van zo lang mogelijke verhuisketens, waardoor in één verhuisbeweging meerdere huishoudens een passende plek vinden. Instrumenten zijn o.a.: gerichte woningverbeteringen, verhuisregelingen, maatwerk in wonen (met voorrang verhuizen naar een specifieke woning) en inzet van tijdelijke contracten. • We investeren in het kennen van onze huurders en maken daarbij slim gebruik van data, zodat we de wooncarrière van onze huurders goed kunnen begeleiden (gerichte doorstroming). • We gaan voor meer evenwichtige slaagkansen van doelgroepen, bijvoorbeeld via andere manieren van toewijzing of (ont)labeling van complexen. • We stellen de basiskwaliteit van woningen opnieuw vast en hanteren daarnaast diverse kwaliteitsniveaus, om zo beter in te kunnen inspelen op verschillende woonwensen. Zo hebben huurders meer keuzes.
In 2024… • hebben we minimaal 350 woningen toegevoegd aan onze woningportefeuille via nieuwbouw, splitsing en transformatie. • zijn de slaagkansen van de verschillende subdoelgroepen beter in evenwicht. • leveren we in alle gemeenten maatwerk in wonen (minimaal 30 matches per jaar). • beschikken we waar nodig over woonoplossingen op maat, zoals tijdelijke woningen (circa 30) en nieuwe woonzorgconcepten.
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
11
Onze strategie
Spoor 3:
Samen voor de buurt
Ons verhaal Het (vanzelfsprekend) samenleven van mensen in onze kernen staat onder druk. Steeds meer mensen met een (complexe) zorgvraag wonen voortaan zo gewoon mogelijk in de wijk. Dat gaat niet altijd vanzelf, horen we van bewoners, hun begeleiders én hun buren. Ook onze collega’s ervaren dit dagelijks. Eén collega liet ons letterlijk voelen wat onrust en overlast in je directe omgeving met je doet. Vermomd als ‘Sjakie’ verstoorde hij de rust tijdens een bijeenkomst. In sommige van onze buurten is dit aan de orde van de dag. Maar er zijn meer redenen waarom draagkracht en draaglast soms uit balans raken. De verschillen in hoe mensen willen wonen en leven nemen toe. En door landelijke toewijzingsregels concentreert problematiek zich steeds nadrukkelijker in bepaalde buurten; ‘onze’ buurten. Wat dit van ons vraagt? Allereerst zichtbaar aanwezig zijn, zodat bewoners hun zorgen (kunnen) delen. En we zelf sneller signaleren als er iets mis is. En verder vooral de samenwerking met onze netwerkpartners versterken. Om problemen vóór te zijn. Goede afspraken met elkaar maken over zorg en begeleiding van mensen. We beginnen niet bij nul. In de aanloop naar dit koersplan waren we te gast bij één van onze zorgpartners. Samenwerking met dit soort partijen kan tot mooie nieuwe initiatieven leiden. Sterker nog: naar aanleiding van ons bezoek is het eerste idee al geboren.
12
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Onze strategie
Welke beweging gaan we maken? Leefbaarheid is al sinds jaar en dag een kernopgave van iedere corporatie en dus ook voor ons niet nieuw. Wij en ook netwerkpartners werken al hard aan de woonomgeving en het goed wonen en (samen)leven van mensen. Maar het kan nog beter. We werken nog teveel ieder vanuit het eigen perspectief. De laatste jaren zijn er diverse initiatieven om dit te doorbreken. Ingegeven door een gezamenlijk gevoel van urgentie, omdat de druk op het samenleven toeneemt. En dus zetten we het werken aan rustige en veerkrachtige buurten de komende jaren stevig door, samen met anderen. We investeren in de relatie en samenwerking met partners, zodat we samen tot nieuwe concepten komen, samen invulling geven aan wijksturing, elkaar sneller vinden en vanuit onderling vertrouwen en met mandaat schrijnende situaties weten te doorbreken. Zonder dat we ons daarbij laten tegenhouden door (ogenschijnlijk) belemmerende regelgeving. Bestuurlijk en beleidsmatig is er dus werk aan de winkel. Ook gaan we de relatie met bewoners verder versterken en hen stimuleren om zelf meer initiatief te nemen. Want zij maken zelf en met elkaar (de vitaliteit van) de buurt. Onze rol en die van het netwerk is louter steunend. Dit alles veronderstelt dat we ook investeren in simpelweg zichtbaar en aanwezig zijn in iedere kern. Dichtbij zijn, zoals een buurman. Want dat is nodig voor échte verbinding.
Onze belangrijkste keuzes op een rij • We verankeren onze visie op sociaal beheer en dragen deze actief uit. • We ontwikkelen en houden zicht op de actuele druk op de wijken waar JOOST actief is. Dit is de basis voor onze sociale inzet en voor het gesprek met anderen. • We zijn er voor al onze huurders! Voor leuke dingen, maar ook als het (l)even tegenzit. • We zetten ons extra in voor mensen die uitstromen uit zorg en hulpverlening en maken goede afspraken met partners over de zorg en begeleiding. • We blijven investeren in verbinding met bewoners en zijn daarom actief aanwezig en zichtbaar in iedere kern. • We blijven bewoners stimuleren om zelf initiatieven te nemen in hun buurt en faciliteren hen waar gewenst. • In onze afwegingen hebben we oog voor de maatschappelijke kosten-baten analyse. • We versterken en benutten ons partnernetwerk op alle niveaus en gebruiken de kennis en dilemma’s vanuit de dagelijkse praktijk voor het maken van afspraken op strategisch niveau. • We zijn proactief als het gaat om het maken en vastleggen van afspraken met partners over samenwerking en het delen van gegevens. • We realiseren ons dat niet iedereen in onze standaarden past en wijken daar vanaf waar nodig. We werken weliswaar vanuit een helder afgebakend speelveld, maar daarbinnen doen we wat nodig is.
In 2024… • kennen wij onze huurders en partners in de wijk, en zij ons. • richt ons sociaal beheer zich effectief op plekken waar dat nodig is (o.b.v. nulmeting). Dit leidt in die buurten tot hogere leefbaarheidsscores en aantoonbaar meer eigen initiatieven van bewoners. • hebben we in samenwerking met (zorg)partners (wederkerig) bereikt, dat zowel mensen met een (complex) zorgprofiel als hun buren prettig kunnen wonen. Waardoor het aantal succesvolle plaatsingen vanuit zorg en beschermd wonen is toegenomen.
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
13
Onze strategie
Spoor 4:
Grip op woonlasten
Ons verhaal Het aantal huishoudens onder de armoedegrens neemt de laatste jaren weliswaar licht af, maar bedraagt in Nederland nog altijd bijna 1 miljoen. Het aantal huishoudens met problematische schulden neemt zelfs toe. Binnen onze doelgroep is het aandeel nog hoger, omdat wij nu eenmaal de laagste inkomensgroepen bedienen. De woonlasten vormen voor vrijwel al onze huurders een groot onderdeel van de totale lasten. Volgens de Lokale Monitor Wonen (2019) heeft bijna 12 procent van de huurders in corporatiewoningen een te laag inkomen om de woonlasten en andere noodzakelijke uitgaven te betalen. Geldzorgen gaan bovendien vaak gepaard met andere problemen. Als corporatie hebben wij direct invloed op de woonlastendruk van huurders via het huurbeleid en de energielasten (langs de weg van verduurzaming). We kunnen dus veel doen. Maar er is meer. Neem bijvoorbeeld ons incassotraject. Betalingsachterstanden zijn bij ons al erg laag. Dat is goed. Maar we zouden er eigenlijk nĂłg eerder bij moeten zijn. Dus in beeld zijn voordat er sprake is van huurachterstanden. Door huurders ĂŠcht te kennen en alert te zijn op grote veranderingen in het leven, zoals scheidingen, baanverlies of ziekte. Door signalen van armoede actief op te pikken en bespreekbaar te maken. Taboes te doorbreken. Want voorkomen is beter dan genezen. Op weg naar dit koersplan waren we te gast bij de Voedselbank. Veel vrijwilligers zetten zich daar met hart en ziel in voor huishoudens in armoede. Erg indrukwekkend. Maar aan de andere kant raakt het ons, dat zoveel huishoudens een beroep moeten doen op de Voedselbank. Weer een bevestiging dat we er nog vroeger bij moeten zijn.
14
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Onze strategie
Welke beweging gaan we maken? Wij hebben meestal pas zicht op betalingsproblematiek bij huurders, als er sprake is van een (dreigende) huurachterstand. Op dat moment zijn er vaak al meerdere schulden. We doen er alles aan om dan ons netwerk in te schakelen en ook zelf soepel mee te bewegen. Maar het blijkt moeilijk er in die fase nog op eigen kracht uit te komen. Temeer omdat stress het voor mensen bewezen lastig maakt om grip te krijgen op complexe situaties. In sommige kernen zijn we al wel actiever ‘aan de voorkant’ betrokken. Zo doen we in het kader van de Bossche woonlastenaanpak mee aan het project ‘Vroegsignalering’. Samen met andere partijen, zoals gemeente, zorgverzekeraars, energieleveranciers en het waterbedrijf. Initiatieven die naar meer smaken, omdat we daarmee persoonlijke ellende én maatschappelijke kosten besparen. We intensiveren de komende jaren dan ook onze inzet op taboevermindering en op preventie en vroegsignalering van betalingsproblemen. Via de vele klantcontacten die we al hebben. Als we (dreigende) betalingsproblematiek signaleren, pakken we onze rol. Samen met partners, waarmee we de samenwerking versterken. Waarbij wij niet loslaten voordat er een oplossing in zicht is. En waarbij we ook zelf maatwerk leveren als dat helpt voor een duurzaam perspectief. Tot slot blijven we gaan voor lage woonlasten, door een passend huurbeleid en het verlagen van het energieverbruik van onze huurders (zie ook Spoor 1: Natuurlijk Duurzaam).
Onze belangrijkste keuzes op een rij • We investeren in een lager energieverbruik van huurders (spoor 1) en herijken ons (streef)huurbeleid. Ons streven daarbij is: ‘Voor iedere huurder een passende huurprijs.’ • We zijn bereid om te investeren in tijdelijke of blijvende huurmaatregelen, daar waar dat nodig is om perspectief te creëren voor een huurder. En staan ook open voor andere mogelijkheden, als die bijdragen aan het duurzaam op orde krijgen van het huishoudboekje. • We schakelen in principe alleen nog een deurwaarder in als mensen ‘niet willen’ betalen. De echte ‘niet-kunners’ ondersteunen we maximaal, om daarmee de deurwaarder buiten de deur te houden. • We professionaliseren onze signalerende rol en bieden medewerkers instrumenten die ze op maat (kunnen) inzetten om in individuele gevallen het huishoudboekje op orde te brengen. • We werken samen met partners aan betaalbaar wonen en vermindering van armoede en schulden. We maken wederkerige afspraken over ieders inzet.
In 2024… • is de betaalbaarheid van het wonen verbeterd, doordat we sturen op totale woonlasten (= som van huur- en energielasten, passend bij de woningkwaliteit en de doelgroep). • is het aantal betalingsherinneringen met minimaal 30% afgenomen. • is de maatschappelijke kosten/batensom rondom betaalbaarheidsproblematiek verbeterd. • hebben onze medewerkers een zichtbare rol in het signaleren van (mogelijke) betaalproblemen. • voelen huurders zich vrijer om hun huishoudboekje en (dreigende) betalingsproblemen met ons of onze netwerkpartners te bespreken.
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
15
Onze strategie
Spoor 5:
Oog voor verschil
Ons verhaal Iedereen is anders. En heeft dus ook andere wensen als het gaat om wonen of dienstverlening. Waar de één graag snel en efficiënt bediend wil worden, hecht de ander aan persoonlijk contact. Waar de één graag zoveel mogelijk ‘ontzorgd’ wil worden met een kant-en-klaar product, vindt de ander het prettig zelf de handen uit de mouwen te steken en zo de woning meer ‘eigen’ te maken. Ook is er een groeiende groep met een (complexe) zorgvraag, die net iets anders of extra’s nodig heeft. Het vraagt best wat van ons om op al deze verschillende wensen goed in te spelen. Het puur uitvoeren van standaardprocessen is eenvoudiger. Oog hebben voor verschil betekent het zorgen voor strak ingeregelde, efficiënte en gedigitaliseerde processen. Maar ook het nadrukkelijk varen op je interne kompas. Het gaat niet alleen over de dingen goed doen, maar ook over de goede dingen doen. Zelfs als je daarvoor van de standaard moet afwijken. Voorwaarde is dan wel dat het intern kompas van ieder van ons dezelfde richting op wijst. Het gesprek daarover voeren met elkaar is belangrijk.
16
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Onze strategie
Welke beweging gaan we maken? Bij JOOST hebben we oog voor de individuele huurder, maar onze processen en ons beleid bieden hiervoor nog niet altijd de gewenste ruimte. We willen maximaal rekening kunnen houden met iemands leefstijl of levensfase of iemands specifieke situatie. Als we maatwerk leveren, zien we dat vaak nog als een uitzondering. Ieder van ons doet dat naar eer en geweten, maar niet per se vanuit dezelfde, gedeelde waarden over waarom we doen wat we doen. We gaan een nog scherper oog voor verschil ontwikkelen, omdat situaties en wensen van mensen nu eenmaal verschillen. In iedere situatie gaan we op zoek naar de best denkbare oplossing, waarbij de huurder iets te kiezen heeft. We geven mensen meer regie op hoe zij zelf invulling willen geven aan het wonen. En we betrekken hen bij keuzes die we als JOOST maken. Dit kan alleen als we tegelijkertijd het speelveld goed met elkaar duiden. Vanuit welke leidende principes en waarden kijken we naar de opgave, naar onze huurders? Samen casuïstiek bespreken; praktijkleren dus. Daarvoor richten we de JOOST-academie op (zie ook Spoor 6: Netwerkorganisatie met ruimte). Tot slot gaan we voor meer transparantie in onze processen. Processen, die we waar mogelijk digitaliseren. Zo maken we tijd en ruimte voor het individu.
Onze belangrijkste keuzes op een rij • De huurder is het startpunt van onze dienstverlening. In vorm én op inhoud sluiten we aan op de individuele situatie van de huurder. We doen wat nodig is. Niks meer, niks minder. • We optimaliseren onze processen en dienstverlening voortdurend. Gevoed vanuit de praktijk, met betrokkenheid van huurders en gebruikmakend van de mogelijkheden van data en techniek. • In onze klantprocessen bieden we daar waar mogelijk en gewenst keuzes aan bewoners. • We brengen ‘De route van JOOST’ tot ontwikkeling. Dit wordt ons eigen track & trace systeem, waarmee onze huurders op elk moment weten hoe het staat met de afhandeling van hun vraag of verzoek. • Via de JOOST-academie (Zie Spoor 6) versterken we onze vaardigheden in het werken vanuit het hart en ontwikkelen we samen een herkenbare manier van werken voor ‘het maken van verschil’. Herkenbaar voor onszelf. Én voor huurders. • We ontwikkelen en experimenteren met nieuwe participatievormen, waarbij onze insteek is om bewoners te laten meedenken over thema’s die er voor hen toe doen. Hoe we dat doen, sluit aan bij de manier waarop bewoners zelf betrokken willen worden. Ook komen we samen met onze huurdersorganisatie tot nieuwe vormen van belangenbehartiging.
In 2024… • bepaalt de bewoner zelf hoe en wanneer hij diensten van JOOST wil afnemen. • zijn onze processen transparant voor huurders via ‘De route van JOOST’, met daarbij ruimte voor eigen keuzes. • scoren we bovengemiddeld op klanttevredenheid t.o.v. corporaties met een vergelijkbare grootte. • denken en doen onze huurders met ons mee als het gaat om thema’s die er voor hen toe doen en op een manier die hen het beste past.
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
17
Onze strategie
Spoor 6:
Netwerkorganisatie met ruimte
Ons verhaal De wereld om ons heen verandert. Er worden andere dingen van ons gevraagd dan tien jaar geleden. Dat gaat niet in de eerste plaats over kennis en kunde. Of over nieuw beleid. Het gaat vooral over gedrag. Over het openhouden van onze ogen en oren. Over oprecht luisteren. Over het steeds opnieuw samen zoeken naar de best denkbare oplossing. En over samenwerken over grenzen van teams en zelfs onze organisatie heen. Dat is nogal wat. Het vraagt om medewerkers die weten en voelen waar JOOST voor staat en dit weten te verbinden met wie ze zelf zijn. Die zelfbewust zijn, weten waar hun talenten zitten en in staat zijn die talenten en de energie bij zichzelf én bij anderen aan te boren. Vanzelfsprekend vraagt dat ook iets anders van onze leidinggevenden. Ruimte en vertrouwen geven en naast de medewerker staan. In het maakproces voor dit koersplan kregen medewerkers dit vertrouwen. Het leidde tot creativiteit en we ontdekten talenten bij collega’s waar we geen weet van hadden. Dit proces staat daarmee symbool voor onze nieuwe manier van (samen)werken. Waarbij we varen op ons interne JOOST-kompas.
18
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
Onze strategie
Welke beweging gaan we maken? JOOST kent als kersverse organisatie een grote verscheidenheid aan mensen. Dit is logisch en ook waardevol, omdat al deze collega’s andere kennis en kwaliteiten met zich meebrengen. Iedereen bij JOOST weet ook wat hem of haar te doen staat. En doet vol overgave zijn of haar ding. We willen de komende periode nóg meer en beter aan de slag vanuit één werkwijze en één gezamenlijk referentiekader. In de zin van: ‘Zo doen wij dat bij JOOST’. We gaan samen waarden, gewoontes en gebruiken ontwikkelen en doorleven. Passend bij wie we zelf zijn. Gevoed vanuit alledaagse praktijksituaties. Hiervoor bieden we ook het benodigde werkkader. Steunende processen en systemen, met daarin ruimte voor eigen regie en keuzes voor medewerkers én bewoners. In een organisatie die op orde is. En waarin vanuit vertrouwen wordt leidinggegeven. Tot slot werken we toe naar JOOST als netwerkorganisatie. Een organisatie waarin concrete vraagstukken leidend zijn. En de organisatie en samenwerkingsverbanden dus volgend. Dit gaat voorbij het uitoefenen van je taak. Het gaat over samen je rol spelen met collega’s, huurders en netwerkpartners.
Onze belangrijkste keuzes op een rij • We geven handen en voeten aan de JOOST-academie: een platform waar leren vanuit de praktijk gestalte krijgt en het gesprek plaatsvindt over de JOOST-cultuur en waarden. Waar keuzes, dilemma’s en onzekerheden besproken en getoetst kunnen worden, met de JOOST-waarden als vertrekpunt. Waar vakkennis en vaardigheden versterkt kunnen worden. • We nodigen partners uit om mee te doen aan de JOOST-academie, wetende dat de uitdagingen waarvoor wij staan steeds nadrukkelijker vragen om samenwerking over organisatiegrenzen heen. • We ontwikkelen steunend leiderschap. Managers die ruimte geven en medewerkers coachen om te doen, te leren en te ontwikkelen. • We ontwikkelen onze besluitvormings- en overlegstructuur verder door, waarbij we verantwoordelijkheden zo laag mogelijk in de organisatie leggen. En we overleggen op basis van behoefte, waarbij iedere speler aan tafel vanuit een heldere rol acteert. • We kiezen voor opgavegericht werken. We vormen teams rondom vraagstukken en processen. Waarbij we zoveel mogelijk aansluiten op expertise, talenten en energie van onze medewerkers.
In 2024… • werken we (samen) vanuit ons JOOST-DNA, zodat de huurder daadwerkelijk vertrekpunt is voor ons dagelijkse doen en laten. • worden de leiderschapsstijl en organisatie-inrichting (processen, systemen, overleg, besluitvorming) door medewerkers ervaren als steunend aan hun rol. • is effectief netwerken vanzelfsprekend voor ons. Intern zoeken collega’s elkaar op en nemen zelfstandig besluiten. Extern wordt gewerkt op basis van één maatschappelijke agenda. • zijn (zelf)reflectie, evalueren, onderlinge coaching en feedback voor ons een normale manier van doen, wat ons in staat stelt om spanningen en knelpunten om te buigen naar ontwikkelkansen.
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024
19
Een uitnodiging In het maakproces van dit koersplan hebben we een andere manier van (samen)werken verkend. Ontmoetingen met bewoners en partners stonden centraal. Zoveel mogelijk op de plekken waar het gebeurt. Midden in de samenleving. Want daar willen wij staan. Als een goede buurman. Wij hopen dat we hiermee ook onze partners inspireren om met ons mee te doen. Op weg naar een gezamenlijke visie op de maatschappelijke opgave en ĂŠĂŠn maatschappelijke agenda om hier vervolgens samen invulling aan te geven.
(ge)Woon als een goede buurman
Tot ziens bij JOOST!
wonenbijJOOST.nl 20
(ge)Woon als een goede buurman | Koersplan 2020-2024