Blik 23 (uitgave 2013) by WonenBreburg

23 BLIK IS EEN UITGAVE VAN WONENBREBURG JAARGANG 9 NUMMER 23 juli 2013

Dankwoord

De Bareel is een project in Rijen waar WonenBreburg 90 appartementen en 10 eengezinswoningen heeft gerealiseerd. 88 appartementen vallen in de sociale huur (onder € 652,52 per maand), 12 luxe appartementen daarboven. De 10 eengezinswoningen met tuin hebben een huurprijs van € 664,- per maand.

Blik vooruit Continuïteit én idealen Het nieuwe meerjarenbeleidsplan in tien vragen

Jos Hexspoor en Herman Touw, raad van commissarissen

Huurdersvertegenwoordigers Henk Dankers en Wim Leerves Ellen Quanten, bestuurder Traverse

10 12

Continuïteit én idealen Kaders WonenBreburg 2013-2016

Burgemeester van Tilburg Peter Noordanus

Ton Streppel, directeur-bestuurder WonenBreburg

Jan-Hein Boers, directeur bedrijfsvoering WonenBreburg

20 23

Een blik op ons jaarverslag Nieuwbouw- en grootonderhoudlocaties Breda

Nieuwbouw- en grootonderhoudlocaties Tilburg

Kanswonen in de Kapelmeesterlaan Woonconsulent Inge van Beek en bewoonster Lieveke Huijsmans vertellen

B lik v oor u it

Eind 2012 heeft de heer Jos Hexspoor de voorzittersrol van onze raad van commissarissen overgedragen aan de heer Herman Touw. Al sinds de jaren 80 van de vorige eeuw is de heer Hexspoor actief in de volkshuisvesting. Hij heeft uiteenlopende posities vervuld, eerst als actieve en ambitieuze student in de Stichting Studenten Huisvesting Tilburg, later als voorzitter daarvan. Later heeft hij als voorzitter van het bestuur van de toenmalige Unie van Tilburgse woningcorporaties aan de basis gestaan van de verzelfstandiging van het gemeentelijk woningbedrijf van Tilburg, nu beter bekend als Tiwos. Toen een van de rechtsvoorgangers van WonenBreburg, SVW, begin jaren 90 in zwaar weer raakte, trad Jos Hexspoor aan als voorzitter van de nieuwe raad van commissarissen om bij te dragen aan het uitstippelen van de toekomst van SVW. Met succes, want daarna volgde de fusie met Stichting De Woonstad. In 2005 ontstond WonenBreburg, na de fusie van Wonen Midden-Brabant met Wonen Breda. In al die jaren heeft hij ons met raad en daad bijgestaan. WonenBreburg bedankt de heer Hexspoor hartelijk voor zijn betrokken houding, jarenlange inzet, harde werken en doortastende en besluitvaardige optreden. Wij wensen hem veel succes in zijn verdere loopbaan, onder andere als docent aan de Tilburg School of Economics and Management (onderdeel van Tilburg University).

Beste lezer, Never waste a good crisis! Of, in gewoon Nederlands, ‘trek lessen uit wat er gaande is’. Nog niemand heeft naar mijn mening scherpzinniger op de crisis, waarin we op dit moment zitten, gereageerd dan degene die bovengenoemde uitspraak deed. Het besef dat er echt iets aan de hand is en het roer om moet, begint gelukkig ook in onze sector – en dan bedoel ik natuurlijk die van de volkshuisvesting – door te dringen. En dat is hard nodig ook, want we kunnen niet met droge ogen blijven ontkennen dat ook in onze sector – zoals ongeveer iedereen met ons tussen, zeg 1990 en 2008 toch dacht – de bomen niet meer tot in de hemel groeien. Dat dat echt niet het geval is, maken de omstandigheden waarin we nu verkeren pijnlijk duidelijk. Het nummer van Blik dat voor u ligt, maakt dat onverkort duidelijk. Dat blijkt uit het interview dat mijn collega Ton Streppel en mij is afgenomen over ons nieuwe meerjarenbeleidsplan. Uit het achteren vooruitkijken dat Jos Hexspoor en Herman Touw – de vertrokken en huidige voorzitter van de raad van commissarissen – doen, en uit het verhaal van Wim Leerves en Henk Dankers, vertegenwoordigers van onze huurders. En voor datgene wat Peter Noordanus, burgemeester van Tilburg, over de volkshuisvesting en WonenBreburg zegt. Laten we hopen, en er vooral alles aan doen, dat het ons lukt! Het bestuur van WonenBreburg Johan Dunnewijk Ton Streppel

B li k v o o r ui t

Continuïteit én idealen Het nieuwe meerjarenbeleidsplan in tien vragen Directeur-bestuurders Johan Dunnewijk en Ton Streppel aan het woord over de achtergrond en de gevolgen, de kern en de ambities van het nieuwe meerjarenbeleidsplan. “Over vier jaar hebben we nog steeds betaalbare, goede huisvesting voor onze doelgroep.”

Wat merken de klanten en stakeholders van het nieuwe meerjarenbeleidsplan? “De vraag is óf ze daar veel van moeten merken”, zegt Dunnewijk. “Wij verkopen ons werk niet in beleidsnota’s, maar het krijgt betekenis in de dagelijkse leef- en woonwereld van mensen. Tot nu toe merkte de overkoepelende bewonersorganisatie er iets van, omdat we daar ons voornemen hebben aangekondigd onze schaarse energie nog beter aan te wenden. We hebben gezegd dat we buurten en wijken hebben waar het allemaal redelijk stabiel verloopt, versus buurten waar de sociale thematiek veel aandacht vergt. Een van de dingen die we in het meerjarenbeleidsplan zeggen, is, dat het goed is meer focus aan te brengen”, aldus Dunnewijk. “De vraag onderlijnt wel hoe goed gekozen de titel is: Continuïteit én idealen. Dus ondanks alles wat er aan de hand is – bezuinigingen, de verhuurdersheffing, inkomensafhankelijke huren, minder geld voor de sector en verkleining van de sector – hebben wij er bewust voor gekozen om zo veel mogelijk continuïteit te bieden en onze volkshuisvestelijke idealen, die onder druk staan, overeind te houden. Op een aantal dimensies gaat het om aanscherping, of om sommige dingen niet meer te doen omdat ze geld kosten en onvoldoende maatschappelijk rendement opleveren. De hele bedrijfsvoering wordt dus een tikkeltje scherper.” Streppel: “Onze oude beleidsplannen hadden nog einddoelplanningen: je wilde ergens aankomen. Nu zijn we op reis: we ontmoeten omstandigheden, hebben een visie, een opvatting, een inhoud over de maatschappelijke omgeving en die vertalen we voortdurend naar de omstandigheden. Daar zit een breuk qua denken in met het verleden, waarin we er misschien nog te veel van uitgingen dat onze wereld maakbaar was.”

B lik v oor u it

Waaraan meet je af of je nog op koers ligt? Streppel: “We vertalen onze idealen in kaders, waarin we zeggen dat we bereikbare woningen willen blijven aanbieden, aan tevreden huurders, en dat we onze voorraad vastgoed op een bepaald niveau willen houden, gegeven de verwachting die we hebben over onze doelgroep en de omvang van die doelgroep.” “We krijgen daar ongevraagd schitterend advies in; onze – meer dan honderd! – actieve bewonerscommissies geven ons ongezouten kritiek als dingen niet goed zijn”, zegt Dunnewijk. “Dat is de klassieke rol die de actieve buitenwacht moet spelen en daar moeten we zuinig op zijn; laat ze maar kritisch zijn op het effect van ons handelen of het nalaten daarvan.”

Wat is voor jullie de kern van het meerjarenbeleidsplan? “Hoe verhoud je je tot je omgeving,” zegt Streppel. “En de belangrijkste omgeving zijn onze huurders. We zullen de komende jaren veel nadrukkelijker samen met hen nadenken over de vraag hoe je je tot elkaar verhoudt. De huurder mag van ons verwachten dat wij een goede, betaalbare woning aanbieden. Van de bewoner mogen wij verwachten dat die ‘als een goed huisvader’ die woning bewoont. Het thema leefbaarheid zal nadrukkelijk op de agenda staan, met daarbij de vraag hoe je dat bereikt. We hebben geleerd dat je dat niet in elke omgeving op dezelfde manier doet. Ook de tijd dwingt ons om te kiezen, want er zijn gewoon minder centen. Wat er dan buiten de boot valt? De gemeente Breda bijvoorbeeld heeft een zeer intensief beleid gezet op het sluiten van buurthuizen en zegt dan vervolgens tegen ons: doen jullie dat dan maar. Nee, gemeente, dat doen wij dus niet, want het is onze taak niet. We blijven verkennen waar de grens ligt en wanneer het onze taak wel is.” Dunnewijk: “Er zijn situaties waarin een

bewoner boos wordt omdat onze huismeester het reclamemateriaal dat mensen bovenop de brievenbussen leggen niet tijdig laat verdwijnen; dat is te gek voor woorden. Op het moment dat je middelen minder worden, moet je goed nadenken over wat je wel doet, wat niet en welke toegevoegde waarde je levert.”

Waar heeft WonenBreburg een rol en waar stopt die? Dunnewijk: “Ik denk dat wij niet voor een ander moeten denken, maar mensen binnen ruime marges van leefbaarheid en tolerantie de ruimte moeten geven samen het leven aangenaam te maken. Als mensen daar structureel niet mee om kunnen gaan, hebben wij als huizenbaas de verplichting om in te grijpen, mensen te corrigeren en ze desnoods, als we het niet kunnen oplossen na betalingsregelingen of aanhoudende sociale overlast, de woning te ontzeggen. Al is het alleen maar omwille van de leefbaarheid van de andere mensen die daar wonen.” Streppel: “In Stokhasselt bijvoorbeeld hebben we een samenwerking met Thebe en Twern. Die drie partijen komen bij mensen over de vloer en lopen tegen situaties aan waarin traditioneel werd gezegd dat iemand hulp nodig had en het professionele circuit in moest. Maar wat hebben zij geleerd in hun aanpak? Om nu niet eens boven, maar naast de mensen te gaan staan. Je moet ze misschien helpen om een oplossing te vinden, maar je moet het niet van ze overnemen. Het blijkt dat mensen met zo’n steuntje geholpen zijn en veel minder een beroep op de professionele hulpverlening hoeven te doen”, aldus Streppel.

Waarmee je dan ook je verbinding met de maatschappelijke omgeving laat zien? “Alles lijkt tegenwoordig snel en redelijk uitgesproken; zaken worden vaak extreem getrokken”, zegt Dunnewijk. “Dat zie je ook aan hoe de politiek en de pers een aantal schandalen in onze sector ongelofelijk uitmeten. Ieder schandaal is er natuurlijk een te veel, vooral in het publieke domein waar het om gemeenschapsgeld gaat, maar als we niet uitkijken ontstaat er een soort gesundes Volksempfinden en moet je je bijna schamen om te zeggen dat je in die mooie sociale woningbouw werkt. Als wij lokaal kijken, zijn mensen over het algemeen buitengewoon tevreden met

wat wij doen. Zo ontstaat er een groot gat tussen wat de lokale gemeenschappen – huurders, woningzoekenden, stakeholders, ambtenaren, politici – van corporaties vinden en het beeld dat in de pers verschijnt. Ik ben ervan overtuigd dat onze sector staat als een huis”, aldus Dunnewijk. Streppel: “Het betekent natuurlijk wel dat je redelijk deemoedig moet zijn, want die problemen gebeurden onder onze neuzen. We hebben lang de illusie gehad dat we er alleen met verticale disciplinering wel zouden komen als sector: dat wij de legitimiteit wel in de omgeving zouden zoeken en geen toezichthouder nodig hebben die ons een streng kader meegeeft. We hebben inmiddels ook in onze sector gezegd dat het zonder dat strenge kader een keer mis gaat. Aan de andere kant mag het zelfbewustzijn blijven dat, als je huurders tevreden zijn, je het daar in ieder geval goed doet.” Dunnewijk: “Op het moment dat een huurder niet meer weet wat die corporatie betekent of kan betekenen, moet je na gaan denken, want dan gaat in een tijd van bezuinigingen iedereen roepen dat je net zo goed zonder kan.” Streppel: “Ons beleidsplan is de uitkomst van veel gesprekken met onze omgeving, van de afspraken die we in de steden hebben gemaakt over herstructurering en over aantallen woningen die we willen slopen, verbeteren en nieuw bouwen voor onze doelgroep. We hebben tegen onze stakeholders gezegd dat we tot het uiterste zullen gaan om dat uit te voeren. Wij blijven dus samenwerken en blijven geloven in het feit dat we in brede zin in de wijken aanwezig zijn en dat je niet ongestraft onze huismeester of consulent kunt wegbezuinigen. Als je kijkt naar het vraagstuk van het scheiden van wonen en zorg, wonen veel mensen voor wie dat geldt in onze woningen. Voor de opvang zijn wij niet verantwoordelijk, maar wij voelen ons wel verantwoordelijk voor het leefbaar houden van de wijk, hoe je kunt signaleren dat er problemen zijn en hoe je misschien fysiek in een huis aanpassingen moet verrichten.”

In een crisis kan je kiezen uit drie strategieën: vechten, vluchten of bevriezen. Wat heeft jullie voorkeur? Streppel: “Ontwikkelen.” Dunnewijk: “Vechten komt misschien nog het meest in de buurt bij wat we willen en in het beleidsplan zeggen. Ik ben ervan overtuigd dat een corporatie, zoals een goede

B li k v o o r ui t

Continuïteit én idealen

school, of een goed georganiseerde politie, tot de kerntaken van een leefbare samenleving behoort. Als je die toegevoegde waarde van het maatschappelijk middenveld verliest, en in een harde economische wereld lijkt dat wel eens de boekhoudkundige weg te zijn, ben ik ervan overtuigd dat de wal het schip keert.”

Hoe duidelijk willen jullie de komende jaren laten zien hoever je staat met je ambities uit het meerjarenbeleidsplan? Streppel: “Volstrekt duidelijk. Ik vind dat je überhaupt alles wat je doet en niet doet transparant moet communiceren.” Dunnewijk: “Maximaal transparant, al is dat niet altijd eenvoudig: niet alle doelstellingen in het meerjarenbeleidsplan zijn materieel of kwantitatief van aard. Als wij zeggen dat wij in een aantal buurten en wijken de leefbaarheid willen verbeteren, vallen er veertig wetenschappers over elkaar heen over wat nou valide onderzoeksmethodieken zijn om leefbaarheid en leefbaarheidsgevoelens te meten. Als je niet levert, of niet levert zoals de goegemeente dat wil, wordt er al gauw geroepen ‘dat ze dus niet transparant willen zijn’. Volgens mij is dat bij ons helemaal niet aan de orde, maar je moet wel nadenken over hoe je de werkelijkheid goed uitgelegd over het voetlicht brengt, zonder in simplificaties te vervallen. Het betekent dus ook zorgvuldigheid: zorgen dat lezers het ook begrijpen, anders ben je alleen maar schijntransparant”, aldus Dunnewijk.

Over vier jaar is deze beleidsperiode met succes afgerond; wat hebben jullie dan in ieder geval bereikt? Streppel: “Dan hebben we nog steeds betaalbare, goede huisvesting voor onze doelgroep.” Dunnewijk: “We zullen niet klaar zijn; wij zijn nooit klaar als het om de opgave en de behoefte van mensen gaat, maar de externe condities veranderen natuurlijk. Het gaat niet om de instituties, de woningcorporaties, verenigingen of stichtingen, maar om wat nou de meest handige vorm is om die volkshuisvestingdoelen te dienen. Tot aan de brutering in 1996 hadden we de illusie – en die bleek vaak ook te kloppen – dat wij vijf tot tien jaar vooruit konden plannen. De markt

B lik v o o r u it

en politiek zijn nu zo turbulent, dat ieder verhaal van ‘over vijf jaar van nu doen we dit of dat’ op voorhand niet waar is. De kunst is dus veel meer om aan de idealen vast te houden, maar de flexibiliteit van geest te hebben om te snappen dat je voortdurend op zoek moet naar wisselende condities en vormen; wat gisteren werkte, werkt morgen niet per se”, zegt Dunnewijk.

Goede zaken met de nodige zakelijkheid

Hoe kan je een vastgoedstrategie hebben als de toekomst ongewis is? “Uit onderzoek blijkt, dat de levensduur van een woning gemiddeld zo’n 106 jaar is: een duur en duurzaam product dus”, zegt Dunnewijk. “Mensen zijn ons doel, vastgoed zijn onze middelen, maar als wij de kwaliteit van ons vastgoed zouden verwaarlozen, gaat over 10 of 30 jaar het licht uit. Willen wij die mooie volkshuisvestingtaak blijven uitoefenen, dan hebben we daar woningen voor nodig, die een goede kwaliteit hebben en een redelijke huur. Dat is ons bestaansrecht.” Streppel: “Dat betekent dat we de vinger aan de pols houden als het gaat om de eisen van de woning, een betere energiekwaliteit bijvoorbeeld. De eisen van mensen veranderen, de huishoudens worden kleiner, de mensen ouder. Onze voorraad is afgestemd op de demografische en andere ontwikkelingen; we hebben een beter perspectief dan in de particuliere voorraad.”

Dit is het laatste meerjarenbeleidsplan van jullie samen. Wat laten jullie samen achter? Dunnewijk: “Het mooie van die volkshuisvesting is dat het niet om Ton en mij gaat. De sector bestaat honderd jaar, talloze mensen hebben een bijdrage geleverd en ik ben ervan overtuigd dat dat na ons ook nog gebeurt. Het gaat om onze output en outcome en daarin beschouw ik mezelf niet meer dan een toevallige voorbijganger.” Streppel: “Ik hoop dat mensen van ons zeggen dat we van maatschappelijke verbinding hielden, dat we ervoor zorgden dat 97 procent van ons bezit naar de bereikbare doelgroep ging en dat we onze huurders continuïteit in wonen boden.” “Zekerheid, juist voor mensen die wat zwakker in de samenleving staan. Buitengewoon belangrijk”, zegt Dunnewijk tot besluit.

In een rondgang langs diverse partijen over het nieuwe meerjarenbeleidsplan van WonenBreburg kan de mening hierover van de eigen raad van commissarissen natuurlijk niet ontbreken. Een gesprek met voormalig voorzitter van de raad van commissarissen drs. A.L.W. Hexspoor en mr. H.J. Touw, voorzitter sinds 1 september 2012.

B li k v o o r ui t

Goede zaken met de nodige zakelijkheid

Wat opviel “Ik denk dat er in het meerjarenbeleidsplan een evenwicht gevonden is tussen goede zaken doen voor de bewoners en de zakelijke insteek: het kan niet allemaal van een kant komen en van beide partijen wordt de nodige inzet verwacht”, aldus Hexspoor. “Er wordt met beide benen op de grond naar de werkelijkheid gekeken”, zegt Touw. “Dus niet in een schrikreactie vervallen, niet in paniek raken, maar wel de dingen doen die je moet doen met de hulpmiddelen die je hebt – en die heeft WonenBreburg nog steeds.”

Missie “WonenBreburg heeft een realistisch, uitvoerbaar plan gemaakt”, zegt Hexspoor. “Als er door landelijke omstandigheden of problemen in de branche grotere aanspraak gedaan wordt op de financiële middelen van de corporaties zal iedereen moeten bijstellen. Dat heeft dan vooral invloed op nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud. Aan de andere kant behoort WonenBreburg tot de gezonde corporaties en kan dus vooralsnog grote delen van zijn ambities waarmaken.” Touw: “WonenBreburg wil kwaliteit blijven leveren in de sociale huisvesting, maar door de nieuwe omstandigheden zal de definitie van die kwaliteit een andere invulling krijgen. Het zal niet langer het mooiste en beste voor iedereen betekenen, maar de kwaliteit die nodig is voor degenen die er aanspraak op moeten kunnen maken. Dat betekent ook dat er een appel wordt gedaan op de betrokkenheid van de bewoners, om meer nog dan nu hiertoe bij te dragen. Het kan niet meer van een kant komen; het vereist een andere inzet van WonenBreburg om dat in gang te brengen.

op de behoefte van je klanten – dat betekent marktgericht opereren als sociale huisvester.”

Belangrijke accenten “Zoals gezegd gaat er meer dan in het verleden een bijdrage gevraagd worden van de huurder”, zegt Touw. “Je moet je eigen stoep schoonvegen en kan er niet op rekenen dat derden dat voor je doen. Als iemand daar niet toe in staat is, moet natuurlijk de hulp geboden worden die nodig is, maar wie dat kan moet zijn eigen verantwoordelijkheid pakken – en daar mag je ze als corporatie op wijzen. Ik denk dat een aantal corporaties in Nederland de bewoners heeft verwend met veel service en dienstverlening en dat wordt nu teruggegeven.”

Trots

“Ik denk dat WonenBreburg met trots mag terugkijken op de bereikte resultaten. Het feit dat de corporatie nooit genoemd is in het kader van een schandaal of slecht functioneren, acht ik positief”, meent Hexspoor. “Er zijn heel wat corporaties die zowel in hun werkzaamheden als in hun financiën risicovolle dingen gedaan hebben, of de zaken niet goed op orde hebben. Ik weet bijna zeker dat WonenBreburg op deze punten nooit slecht gepresteerd heeft. Daar mag het best trots op zijn”, zegt Hexspoor. “Je mag trots niet verwarren met zelfgenoegzaamheid. WonenBreburg is niet zelfvoldaan en blij met zijn eigen bestaan”, zegt Touw. “Het blijft voortdurend kritisch naar de eigen organisatie kijken. Maar als je mij dan vraagt waar ik ‘trots’, tussen aanhalingstekens, op ben, dan is het dat WonenBreburg een professioneel team heeft dat met beide benen op de grond zijn taken vervult en dat met vertrouwen de toekomst De belangrijkste opgaven “Ik denk dat het belangrijk is dat WonenBreburg in kan, hoe moeilijk die ook kan zijn. ‘Er is meer het nieuwbouwprogramma, voor degenen die zelf dan voorheen in de wereld te doen’, zei Thorniet in hun huisvesting kunnen voorzien, in stand becke al en tot mijn verbazing geldt dat nog houdt”, zegt Hexspoor. “WonenBreburg moet steeds. In de wereld van de volkshuisvesting is zorgen dat het, voor zover mogelijk, de nieuw- het op zijn zachtst gezegd uitdagend om daar bouwproductie op peil houdt en de bestaande goed doorheen te komen. Daar heb je een sterke woningen zodanig onderhoudt en beheert dat organisatie voor nodig. Daarnaast hebben we in ze geschikt blijven voor het doel. Natuurlijk hoort de contacten met de stakeholders gezien – dus daarbij ook de medeverantwoordelijkheid voor de degenen van wier mening en opvatting Wonenveiligheid en de wijk.” “Je moet nog nauwkeuri- Breburg afhankelijk is – dat men in een profesger nagaan waar de behoefte aan huisvesting ligt, sionele, open relatie met elkaar staat, zonder binnen je missie als sociale huisvester”, zegt Touw. wantrouwen. Men probeert elkaar te versterken “Je zult selectiever moeten worden bij het kiezen en aan te vullen zodat de taken zo goed mogelijk van de projecten, verbeteringen en renovaties om kunnen worden uitgevoerd. Dat vind ik ook een je doel te bereiken. Je moet je blijven concentreren verworvenheid van WonenBreburg”, aldus Touw. 8

B lik v oor u it

Mr. H.J. Touw (69) studeerde rechten en werkte tot zijn pensionering, zo’n tien jaar geleden, in de financiële dienstverlening. Na zijn pensionering wilde hij actief blijven in het maatschappelijk veld. Zo is hij nu voorzitter van de raad van commissarissen van WonenBreburg en van Woonkracht10 in de Drechtsteden. “Ook al heb ik geen achtergrond in de sociale huisvesting, dit werk is veel boeiender en intensiever – en daardoor ook veel dankbaarder – dan ik had vermoed toen ik eraan begon.” Drs. A.L.W. Hexspoor (61) is bedrijfseconoom en universitair docent aan de Universiteit van Tilburg. “Ik ben 35 jaar geleden in de volkshuisvesting gerold via studentenhuisvesting en ben later, nadat ik daar geen functie meer in had, gevraagd voor de raad van toezicht van een van de rechtsvoorgangers van WonenBreburg. Vanaf 1999 tot september 2012 was ik voorzitter van de raad van commissarissen. Dat heb ik altijd met veel plezier gedaan.”

Over de raad van commissarissen “De raad van commissarissen is niet meer en niet minder dan het orgaan dat beoordeelt of de besluiten die het bestuur en de organisatie nemen verantwoord zijn en passen binnen de uitgezette meerjarenplannen”, aldus Hexspoor. “Daarbij moet je enerzijds betrokken zijn bij wat er in deze organisatie gebeurt, maar aan de andere kant voortdurend kritisch blijven en je afvragen of de dingen die voorgesteld worden de juiste zijn en op de goede manier worden uitgevoerd. Zo heeft de raad van commissarissen een toegevoegde waarde als toetser en beoordelaar van de grote lijnen die worden uitgezet.” Touw: “Daarnaast zijn wij werkgever van het bestuur, dus we beoordelen het functioneren. Dat gebeurt tenminste een keer per jaar in beoordelings- en functioneringsgesprekken. Verder hebben wij, omdat wij buiten het toezicht van de overheid vallen, een controlerende rol op ons eigen functioneren. Dat betekent dat wij onszelf een keer per

jaar heel kritisch de maat nemen: functioneren de raad en de individuele personen naar behoren.” “Daarnaast adviseren wij het bestuur”, vult Hexspoor aan. “Wij staan het bestuur gevraagd en ongevraagd terzijde met raad en dat betekent dat iedere commissaris vanuit zijn eigen competenties en ervaringen raadgevingen aan het bestuur meegeeft die ze al dan niet opnemen in hun komende acties.” “De raad van commissarissen is divers samengesteld”, vertelt Touw. “In ons profiel proberen we verschillende competenties bij de zes verschillende commissarissen samen te brengen, zodat we die toezichthoudende, beoordelende en raadgevende rol zo goed mogelijk kunnen invullen. Kost het voorzitterschap veel tijd? Ja, dat kost heel veel tijd. Ik ben hier toch wel gemiddeld een dag in de week mee bezig”, vertelt Touw. “Terwijl de minister vindt dat je er maar 1,5 dag per maand aan mág besteden...”, vult Hexspoor aan.

B li k v o o r ui t

‘ Ook wij willen een gezonde corporatie’ Verbinding maatschappelijke omgeving Als het met mij maar goed gaat Leerves: “Jammer genoeg is het al lange tijd lastigom mensen voor commissies van huurders te vinden. Dat heeft te maken met wat er in heel de maatschappij gebeurt: ‘als het met mij maar goed gaat’. De sociale samenhang in de wijken heeft daar ook onder te lijden. SHW loopt goed, maar de corporatie krijgt van bovenaf regels opgelegd waar de huurder last van gaat krijgen. Als dit kabinet zo doorgaat, komt ook het reguliere onderhoud onder druk en dan raak je de huurders rechtstreeks.”

Rechten en plichten “Vanwege die afnemende bewonersbetrokkenheid zijn we binnen WonenBreburg bezig met andere vormen van participatie”, vertelt Wim. “Maar niet in plaats van”, vult Henk aan. “Zo wordt er nu vaak met een klankbordgroep gewerkt bij groot onderhoud of renovatie, maar in de praktijk is nog niet bewezen dat het een betere vorm is.”

Pak die kans

WonenBreburg overlegt regelmatig met de huurderbelangenorganisaties in Breda en Tilburg: op concernniveau met de overkoepelende huurderbelangenorganisaties Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW), op het niveau van het werkgebied Breda en omgeving met Bewonersplatform Wonen-Breda en voor werkgebied Tilburg en omgeving met de huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99. Een gesprek met Wim Leerves, voorzitter van het Bewonersplatform Wonen-Breda en Henk Dankers, secretaris en plaatsvervangend voorzitter van HBO Wonen 99 over de vijf thema’s van het meerjarenbeleidsplan.

Tevreden klanten

Wijken op orde

Verwachtingen bespreken

Betaalbare woningen

“Dat WonenBrebrug meer investeert in de relatie met de klant aan de voorkant en van te voren de verwachtingen over en weer goed bespreekt, vinden wij eigenlijk noodzakelijk”, zegt Henk. “Het is zeker zo eerlijk tegenover de bewoners dat zij weten wat er wel en niet kan.” Wim: “Aan de voorkant bespreken en goed vastleggen, dus van te voren bij de bewoners langsgaan in plaats van te wachten tot het fout loopt, dat maakt het verschil.”

“De enige opmerking die wij ooit gemaakt hebben bij de rol van WonenBreburg in de wijken, is dat de corporaties niet de taken van de gemeentes moeten overnemen”, zegt Wim. “Maar daar dreigt het nu wel op uit te draaien. Zo ook het maatschappelijk vastgoed: het overnemen van wijkhuizen, een bijdrage leveren in scholenbouw… terwijl de prioriteit betaalbare woningen moet zijn.” Henk: “Het woongenot omvat meer dan schoon, heel en veilig. Dus tochtvrij, een goed energielabel en het woongenot in de wijk zijn ook de verantwoordelijkheid van WonenBreburg. Ik denk dat SHW of de commissies van huurders actief de bewoners kunnen ondersteunen en stimuleren om zelf actief te zijn in die wijk.”

B lik v oor u it

“Als zo’n project afgelopen is, gebeurt er vervolgens niks meer”, zegt Wim. “Terwijl je daarvoor hoorde, ‘wat leuk, want ik kom weer eens bij de buren.’” Henk: “Het is natuurlijk ook aan ons om de mensen te overtuigen dat het leuk is, weinig inspanning kost en dat het je leefomgeving beïnvloedt. Wij hebben commentaar op Den Haag, de burgemeester en de wijkagent, maar pak dan die kans en regel je inspraak. Dat moeten wij over weten te brengen. Ik ben overigens niet voor actievoeren, maar dialoog. We begrijpen dat de corporatie problemen heeft waar zij niks aan kan doen, maar de huurder ook niet en die krijgt wel de rekening.”

het een verdienmodel is om woningenop te knappen. Het zit dus langs alle kanten vast. De keuzes kan ik begrijpen, of ik er blij mee ben is vers twee.”

Energie “In het vorige meerjarenbeleidsplan gaf WonenBreburg aan alle woningen binnen tien jaar op een hoogwaardiger energieniveau te willen hebben”, zegt Wim. “Dat dat nu over een langere periode wordt uitgesmeerd, gaan bewonersgroepen over een jaar of drie flink merken. We zijn net grotendeels van de achterstandswijken af, maar hebben ze – als we zo doorgaan – binnen rap tempo weer terug.” “De maatregelen zijn contraproductiefvoor de ambities van WonenBreburg”, zegt Henk. “Betaalbare woningen: lukt dat, als er elk jaar een toeslag komt? In het plan wordt gezegd ‘dan stimuleren wij bewoners naar koop’. Maar als je per maand veel meer gaat betalen dan twee jaar geleden is dat geen stimuleren, dat is dwang. Wij zijn blij met een gezonde corporatie, maar de verantwoordelijkheid daarvoor ligt bij WonenBreburg. Waar wij voor moeten zorgen, is dat niet alle lasten bij de bewoner terechtkomen; die kan zijn inkomen niet aanpassen”, aldus Henk.

Ontwikkelingen van het bedrijf Betrokkenheid

Het vastgoed

“Ik zou de kernwaarden van WonenBreburg – duidelijk, betrokken, vakmanschap – in de praktijk willen terugzien als ‘dienstverlenend door mentaliteit en motivatie’”, zegt Henk. “Mentaliteit en motivatie moeten de medewerkers uitstralen: ‘ik heb dit vak gekozen, ik vind dit leuk’. Die betrokkenheid zou ik in de praktijk willen terugzien door verantwoordelijkheden lager in de organisatie te durven leggen.” “Ik zie die betrokkenheid vooral graag terug bij de mensen die er werkelijk toe doen in de wijk, dus de huismeesters en woonconsulenten”, aldus Wim. “Dat zijn ook de vertegenwoordigers van de grote naam WonenBreburg”, vult Henk aan.

Langs alle kanten vast

Gezonde corporatie

“Het is moeilijk aan bewoners over te brengen dat de vastgoedplannen onder druk staan”, zegt Wim. “In Breda staan twee complexen al jaren op de nominatie om gesloopt te worden en vervolgens moeten we zeggen dat we dat niet kunnen en de woningen dus nog maar even opknappen. In principe is er al tien jaar lang minimaal onderhoud aan gepleegd. Als het rustig blijft, is er niks aan de hand, maar anders krijg je beheersproblemen. Hoe lang dit nog gaat duren, weet niemand. De corporatie moet stoppen met het commerciële gebeuren, maar eigenlijk kan dat niet omdat

Wim: “Ik hoop vooral dat WonenBreburg gezond blijft en dat ze niet doorslaan in Den Haag.” “Dan wordt de sector afgebroken”, beaamt Henk. “En die geluiden gaan al een tijdje: ‘jullie zijn rijk, dus jullie moeten het maar ophoesten’. De corporaties zijn niet rijk natuurlijk, het zit in de stenen. We kunnen het allemaal begrijpen, maar wij hebben een andere taak: te zorgen dat de bewoner daar niet de dupe van wordt. Wij willen constructief samenwerken met WonenBreburg, want ook wij willen een gezonde corporatie, ook op de langere termijn.”

B li k v o o r ui t

‘Er wordt echt meegedacht door de corporaties’ Ellen Quanten is bestuurder van Traverse, een stichting voor maatschappelijke opvang in Midden-Brabant en langdurig samenwerkingspartner van WonenBreburg. Zo huurt Traverse een aantal woonvoorzieningen van WonenBreburg voor de huisvesting van onder andere sociaal pension De Vest en het Fatimahuis. Daarnaast huurt Traverse reguliere woningen waar cliënten onder begeleiding wonen en biedt ambulante begeleiding aan huurders van WonenBreburg om (weer) zelfstandig te kunnen wonen. Onder de brug

Eerder, vaker, eerlijker

Op de langere termijn betekenen het scheiden van wonen en zorg en de wijzigingen in de financiering van begeleiding aan huis langere wachtlijsten en in het ergste geval mensen die onder de brug liggen. Wij zoeken manieren om het goedkoper te doen of snellere uitstroom te realiseren; ik denk dat het hele maatschappelijke veld daar druk mee bezig is. Je ziet dat we meer samenwerking zoeken om mensen bij wie de begeleiding minder intensief wordt sneller te kunnen afronden. Zo houden we de capaciteit om intensiever te begeleiden. Daarnaast zie je dat de maatschappij verhardt; een hennepconvenant is een nobel streven, maar naarmate je de aanpak verhardt heeft een corporatie veel kosten, omdat er mensen uitgezet moeten worden, en de rij hier voor de deur wordt alleen maar langer. Tussen de 50 en 70 procent van die mensen komt uiteindelijk hier terecht. Daar moet je op een gegeven moment toch iets mee.

Toch hebben we uitgesproken dat we willen zoeken hoe we aan de voorkant meer samen kunnen doen – en dat hoeft niet duurder te zijn. Dat een cliënt een woning toegewezen krijgt met de boodschap ‘take it or leave it, anders vervalt je urgentie’, helpt niet: als je weet dat het niet handig is dat hij op een bepaalde plek woont en daarover in gesprek gaat, kun je al een hoop voorkomen. Verder hebben we afgesproken eerder, vaker en eerlijker te communiceren. Het gebeurt dat WonenBreburg mensen uitzet en wij niet op de hoogte zijn. Dat is niet de intentie, maar het gebeurt wel. Andersom gebeurt het ook dat er overlast is van een cliënt, maar dat wij de corporatie niet inlichten. Onze mensen moeten jullie huismeester kennen; het moet vanzelfsprekend zijn om met hem contact te leggen, maar dat gebeurt niet.

Netwerk Laatste vangnet We zijn daarom gaan investeren op de voorkant, dus meer wachtlijstbegeleiding, waardoor bijna de helft van de cliënten niet hoeft in te stromen en zo geen bed bezet. Met de corporaties kijken we hoe ze tegen ons, dat laatste vangnet, aankijken als het krap is en je iedereen wil – maar niet kan – bedienen. Dan zie je dat de corporaties het afgelopen jaar een beperking in het aantal te verdelen voorrangswoningen heeft teruggedraaid voor ons, Kompaan en de Bocht en dat ze kijken of ze meer woningen kunnen leveren. Er wordt dus echt meegedacht door de corporaties.

We hebben er allemaal de mond vol van dat we mensen willen laten integreren in de wijken, maar dat betekent dat je moet aansluiten bij netwerken. Daar zijn wij de laatste tijd veel actiever in. Onze cliënten hebben ooit ergens gewoond en je zult moeten kijken hoe ze weer een plek kunnen vinden in die wijk. Onze begeleiding moet nu intensief bij cliënten blijven omdat er geen netwerk is, maar als die cliënt meer geborgd wordt in de wijk, krijgen wij op tijd signalen als er iets niet goed gaat. Jullie doen dat ook in de Pucciniflat, waar je samen achter de voordeur probeert te kijken waar kwetsbare mensen wonen en hoe ondersteuning kunt bieden zonder dat je daar fors hulp op in moet zetten. Dat moeten we in de wijken ook doen.

1+1=3 Vinden de corporaties dat wij samen verantwoordelijk zijn voor het huisvesten van kwetsbare mensen, of vinden ze dat wij daar verantwoordelijk voor zijn – en dat wij dankbaar mogen zijn als we een huis krijgen? Als je bijvoorbeeld kijkt naar Skaeve Huse zie je dat de huismeester van WonenBreburg en onze begeleiding samen 1 + 1 = 3 vormen. Je hoeft er niet meteen zware hulpverlening op te zetten als er iemand is die de mensen kent en de lijn kan leggen, die klaar zit met een kop koffie waardoor mensen binnenlopenen uiteindelijk hun probleem vertellen. Dan kan er makkelijk naar ons doorverwezen worden en krijg je een gezamenlijke betrokkenheid die per saldo minder duur is. Ik denk dat we naar dit soort samenwerking moeten zoeken, maar ik weet ook dat een corporatie steeds minder mogelijkheden heeft om dit soort dingen samen te doen.

B lik v o o r u it

Afhankelijk Hoe langer je mensen afhankelijk maakt van de crisisopvang, hoe meer last je er nadien van hebt. Mensen leren niet meer zelf te denken, voelen zich niet meer verantwoordelijk – en dat veroorzaken wij door ze daar zo lang te laten zitten. Ik vind het dus wenselijk dat we straks bij onze nieuwbouw minder woningen op het terrein hebben en meer in de stad, zodat wij mensen kunnen laten oefenen om te wonen. Omdat je mensen niet te vaak wilt laten verhuizen, hebben we om woningen gevraagd waarin wij - als het niet lukt - iemand anders kunnen huisvesten. Nu moeten wij die woning namelijk teruggeven. Als het wel werkt, wil je ze niet nog eens laten verhuizen, want dan heb je in het beste scenario net dat netwerk op orde en dan moet iemand weer verkassen.

Uitbehandeld Ik merk dat de corporaties weer vaker aanmelden voor een tweede kans, ook omdat wij duidelijker zijn over wat we kunnen bieden voor het bedrag dat er voor staat en wat je aan woonbegeleiding van ons mag verwachten; en dat we geen honderd procent succes halen, ook al streven we daar wel naar. Dan ontstaat er meer wederzijds begrip en heb je het er met elkaar over wie het risico draagt, want waarom moeten wij als maatschappelijke partner de uitzetting en huurachterstand betalen? Het huisvesten van die kwetsbare burger is toch een maatschappelijk probleem? Het klopt natuurlijk niet dat wij als zorgaanbieder alle risico’s moeten dragen voor iemand die door iedereen ‘uitbehandeld’ is en die wij weer in de maatschappij proberen te krijgen.

Continuïteit Wat ik sterk vind in jullie meerjarenbeleidsplan is dat jullie zeggen dat je in eerste instantie voor de continuïteit gaat. Als je financieel krapper zit, kan je wel veel willen, maar je moet in ieder geval zorgen dat je niet onderuit gaat, want dan hebben we niks meer. Ik hoop dat er voldoende investeringsruimte blijft bij de corporaties, maar éigenlijk hoop ik dat het maatschappelijk veld er in slaagt minder cliënten te creëren.

B li k v o o r ui t

Continuïteit én idealen Kaders WonenBreburg 2013-2016 Wijken op orde

Wij

spannen ons in voor prettig wonen in wijken en buurten die schoon, heel en veilig zijn maken duidelijke afspraken met bewoners en samenwerkingspartners over hun rol in de wijk werken samen op basis van wederkerigheid die ook vastgelegd wordt

We kiezen duidelijk onze rol: waar we veel bezit hebben en de noodzaak hoog is, zijn we regisseur en pakken we zaken op. In andere wijken (met minder bezit) werken we vooral met anderen samen aan de wijk: samenwerker. Daar waar we weinig bezit hebben, of waar er weinig problemen zijn, signaleren we vooral: vinger aan de pols. Waar ligt onze grens We nemen geen taken over. We blijven trouw aan onze kerntaak: huisvesting van mensen die dat lastig zelf kunnen op de commerciële markt.

Klanttevredenheid

Wij

investeren in klantrelaties (verwachtingen over en weer managen, klant kennen om in te spelen op wensen en problemen) houden de klanttevredenheid hoog sturen klantcontacten aan volgens de principes van click, call, face benaderen de verschillende klanten op verschillende manieren ondersteunen klanten en stimuleren ze wooncarrière te maken door het aanbieden van passende huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen willen inspelen op wensen van potentiële klanten Een accent hierin is een uitgebreide kennismaking ‘aan de voorkant’. In dit gesprek investeren we in het elkaar beter leren kennen en het helder maken van verwachtingen. Waar ligt onze grens Als bewoners, zowel zelfredzame als niet-zelfredzame, zich niet aan gemaakte afspraken houden, stopt uiteindelijk de relatie met WonenBreburg. Grens: als een klant zich niet aan de afspraken houdt, stopt de relatie. We blijven niet investeren in mensen die niet kunnen én niet willen. Wel investeren we in klanten die niet kunnen, maar wel willen.

Ontwikkeling van het bedrijf

Wij

sturen op een goede en efficiënte manier van werken tegen

zo laag mogelijke kosten (constant verbeteren) zijn flexibel, zodat we kunnen inspelen op veranderde omstandigheden zijn een aantrekkelijke werkgever nodigen medewerkers uit, en spreken hen daarop aan, flexibel te zijn en investeren in eigen kwaliteit stellen scherpe eisen op het gebied van financiële continuïteit en risicobeheersing houden ons aan good governance

B lik v o o r u it

In de kaders beschrijven we wie we zijn, waar we voor staan, welke ontwikkelingen wij zien in onze omgeving en welke doelen wij ons hebben gesteld voor de komende vier jaar. De gehele versie vindt u online op www.wonenbreburg.nl/meerjarenbeleidsplan. De context waarin we die kaders en richting hebben bepaald, is anders dan vier jaar geleden. Niet eerder deed zich in de volkshuisvesting zo’n turbulente periode voor. Wij hebben de komende vier jaar beschouwd, in de wetenschap dat nieuwe ontwikkelingen onze kaders en richting kunnen doorkruisen. Jaarlijks zal een update van ons meerjarenbeeld worden opgesteld en zullen - waar nodig - voornemens worden bijgesteld en gedeeld met stakeholders. Dit plan is tot stand gekomen in een verkenning met onze interne en externe belanghebbenden.

Onze missie

WonenBreburg richt zich als ondernemende woningcorporatie in de woningmarktgebieden Tilburg en Breda op het huisvesten van mensen met beperkte kansen op de woningmarkt. Wij bieden bereikbare huisvesting. Hiermee houdt onze verantwoordelijkheid niet op: samen met bewoners en andere belanghebbenden, dragen wij bij aan leefbare wijken.

Gedachtegoed en visie

De missie komt voort uit ons gedachtegoed en onze visie: wij zijn een maatschappelijke ontwikkelaar voor een brede doelgroep. Wij ontwikkelen, verhuren en beheren woningen. Wij dragen bij aan leefbaarheid, energiebesparing en herstructurering. Wij zien als onze kerntaak: zorgen voor bereikbare huisvesting en bijdragen aan een leefbare omgeving. Wij blijven dicht bij deze kerntaak. Wij zijn betrokken bij mensen die het niet zelfstandig redden op de woningmarkt. Deze mensen kunnen op ons rekenen, ook op de lange termijn. Tevreden klanten, daar gaat het ons om. Wij zijn ondernemend: wij hebben de overtuiging dat wij - ondanks de moeilijke

Onze kracht is, dat we een financieel degelijk bedrijf zijn – en dat blijven we. We kijken waar het effectiever en efficiënter kan. Waar ligt onze grens Onze plannen en ambities ten aanzien van klant, wijken, vastgoed en de maatschappelijke omgeving willen wij waarmaken, echter zover de (financiële) middelen ons dat toestaan.

omstandigheden - op zoek moeten gaan naar kansen en deze kansen ook moeten benutten. Het principe van schoon, heel en veilig geldt voor onze woningen, maar strekt zich ook uit tot de buurt en de wijk. Wij vragen onze bewoners, maar ook onze maatschappelijke partners, een rol te pakken voor die prettige leefomgeving. Door energie te steken in sociale stijging dragen we ook bij aan leefbaarheid. Als klant van ons ben je verzekerd van een goed product. Een sterke vastgoedportefeuille vormt de basis van ons bestaan: allerlei soorten woningen met een verantwoorde prijskwaliteitverhouding in verschillende wijken. Verder hechten wij aan goed bestuur en goed toezicht, zoals vastgelegd in branchebrede codes. Daarbij verwelkomen wij het aanscherpen van het toezicht en het integriteitsbeleid – juist vanwege de toekomstbestendigheid van de sector.

Onze kernwaarden

Wij dragen gezamenlijk, als WonenBreburgers, onze identiteit uit. Onze kernwaarden zijn: betrokken, vakmanschap en duidelijk. Wij zijn betrokken (wij zijn geïnteresseerd in het wel en wee van onze huurders, leven professioneel mee, zijn alert op signalen en zetten voor die groep klanten die het nodig heeft ons netwerk binnen en buiten WonenBreburg in om te helpen), wij doen ons werk vanuit vakmanschap (wij kennen ons vak, houden elkaar scherp en zijn betrouwbaar, afspraak is afspraak) en we zijn duidelijk (we vertellen wat we doen, wat we kunnen, helpen onze huurders en relaties waar we kunnen, maar geven ook aan waar onze grenzen liggen). Deze waarden laten zien hoe we omgaan met onze huurders en relaties en binnen de organisatie met elkaar, en zijn ook leidend bij de ontwikkeling en het aannemen van nieuwe medewerkers/collega’s. Betrokken: alert op signalen, mee- (en verder) denken met de klant Duidelijk: ja=ja, nee=nee en als we het niet weten, geven we aan wanneer we een antwoord hebben Vakmanschap = we doen de dingen waar we écht goed in zijn (en doen dat nóg beter!)

Verbinding Maatschappelijke Omgeving

Wij

zoeken actief de omgeving op om maatschappelijke vraagstukken aan te pakken blijven bekend staan als een betrouwbare samenwerkingspartner die graag samenwerkt om de volkshuisvestelijke doelen te bereiken, de afspraken duidelijk vastlegt, transparant opereert en rapporteert en partners aanspreekt op gemaakte afspraken maken werk van participatie in allerlei vormen hebben integriteit hoog in het vaandel staan Een nieuw accent hierin is het proactief faciliteren van actieve bewoners in zelforganisatie. Wanneer wij zien dat andere partijen zich (genoodzaakt) terugtrekken, zullen wij blijven proberen dit creatief op te lossen – zonder het over te nemen. Waar ligt onze grens Wij doen ons uiterste best voor onze klanten maar worden begrensd door volkshuisvestelijke en financiële mogelijkheden.

Vastgoed

Wij

nemen de verantwoordelijkheid voor de beschikbaarheid van

kwalitatief goed vastgoed voor onze doelgroepen

zorgen voor een goede prijs-kwaliteitverhouding van onze

woningen

zorgen dat onze vastgoedstrategie toekomstbestendig is investeren in duurzame energie

Wij kiezen voor een vastgoedstrategie voor de periode tot en met 2021 die voorziet in minder sloop, minder verkoopafhankelijkheid (maar wel verkoopbevorderende maatregelen), op peil houden van renovaties (transformatie bezit) en het realiseren van nieuwbouwwoningen. Waar ligt onze grens Wij doen ons uiterste best voor onze klanten, maar worden begrensd door onze volkshuisvestelijke en financiële mogelijkheden.

B li k v o o r ui t

Hoe concreter, hoe beter Mr. P.G.A. Noordanus is sinds 16 juli 2010 burgemeester van Tilburg. Als belangrijke samenwerkingspartner van WonenBreburg en verantwoordelijke voor de openbare orde en veiligheid vragen wij hem naar zijn mening over de dimensie ‘wijken op orde’ uit het nieuwe meerjarenbeleidsplan. Regisseren of signaleren Je vraagt me wat ik vind van de keuze van WonenBreburg om regisserend of signalerend op te treden in wijken, maar ik heb eigenlijk de pest aan het woord regie omdat het al gauw gaat over wat anderen zouden moeten doen. Ik ben veel meer voor partnerships, coalities in wijken. Ik kom zoveel mensen tegen die vinden dat ze regisseur zijn en soms is dat al gauw een alibi om naar anderen te wijzen: dit mogen jullie doen. In regie zit ook iets abstracts, van beleid maken of bedenken. Als het over wijkbeheer gaat, ben ik juist van de school ‘hoe concreter hoe beter’.

met verschillende politieke kleuren. Ik vind echter dat de nationale politiek op het moment over het belang van een sterke corporatiesector heenkijkt; wat er nu in het regeerakkoord staat, is rampzalig voor de steden in Nederland, die geconfronteerd zullen worden met corporaties die het af moeten laten weten als het gaat om hun kerntaken, maar ook om breder wijkbeheer. De corporatiewereld, dus ook WonenBreburg, zal steeds vaker moeten kiezen. Toch zal je voor de langere termijn na moeten denken over de positie van wijken in een stad of in een stedelijke regio.

Doorgangshuis Betrokken partner Ik heb het veel liever over betrokken partners. Zo ken ik WonenBreburg ook; jullie staan stevig in je schoenen en vatten je rol breder op dan alleen de eigen woningen. Ik ben blij dat wij zo’n partner hebben. Een betrokken partner kijkt dagelijks wat er mis ging in de wijk en als dat op het gebied van veiligheid was, hoor ik het graag; dat is elkaar aanspreken op verantwoordelijkheden. Ik weet dan dat ik moet acteren, maar weet ook dat ik jullie erop kan aanspreken als het gaat om dingen die er mis zijn in de woning. Een betrokken partnership is elkaar weten te vinden wanneer het nodig is, zonder uit je rol te moeten treden.

Subjectieve veiligheid Ik kom uit de tijd van de oude, klassieke stadsvernieuwing; in de periode dat ik wethouder was, heb ik met schade en schande geleerd dat je met stenen het leven niet wezenlijk anders kan maken, dat de kern van een leefbare wijk in de interactie tussen sociaal beheer en de woningen en de woonomgeving zit. Maar je kunt het ene niet laten omdat je wacht op het andere. Als het om de dagelijkse leefbaarheid in wijken gaat, ben ik ervan overtuigd dat het over subjectieve veiligheid gaat: voelen mensen zich thuis in een wijk, durven ze ’s avonds over straat. Die subjectieve veiligheid heeft natuurlijk te maken met criminaliteit en wat er mis gaat in zo’n wijk, maar ook met een gevoel dat opgeroepen wordt doordat de wijk niet schoon is, of niet goed onderhouden.

Rampzalig Iedereen snapt dat jullie in Stokhasselt meer kunnen doen dan in wijken waar je relatief minder bezit hebt. Ook vanuit een prioriteitstelling op de korte en middellange termijn snap ik heel goed dat jullie in de ene wijk actiever zijn dan in de andere; corporaties zijn in zwaar weer geraakt dankzij het beleid van opvolgende kabinetten

B lik v o o r u it

Ik ben enorm voor het stimuleren van bewonersbetrokkenheid, omdat je op korte termijn mensen gezamenlijk aan de slag kan laten gaan op het gebied van die leefbaarheidsagenda. Ieder bewonersinitiatief is er een, maar je moet het niet overschatten. Je moet als corporatie na blijven denken over de structurele woningmarktpositie en dus een visie hebben op de woningmarktpositie van stukken van je bestaande voorraad. Want stel dat de economie weer gaat draaien, hoe hou je je wijken dan sterk? Daar hoort volgens mij een proactieve herstructureringsagenda bij. Dat is ook de les geweest van de stadsvernieuwing in de jaren negentig als het gaat om de naoorlogse voorraad: bij welvaartsgroei zul je, als je niet oppast, complexen zien die als doorgangshuis gaan functioneren. Dat worden de putjes op de woningmarkt waarvan je noch met sociaal beheer, noch met fysiek beheer – en omdat het een doorgangshuis is ook niet met een betrokken bewonersgroep – kunt zeggen: dit is mijn complex, dus daar ben ik zuinig op. Betrokken partners moeten daarom ook een gezamenlijke visie hebben op de langere termijn over de wijken in de stad.

Schoenmaker… Ook in de hoogtijdagen van de corporatiesector heb ik nooit zo geloofd in corporaties die een omvattende en holistische rol in wijken op zich namen; schoenmaker, blijf bij je leest. Ik ben blij met corporaties die de woonomgeving als taakveld serieus nemen, maar ik vind dat de sector er ook gemeenten op aan mag spreken dat ze iets in orde moeten maken. Ik vind het al heel wat als corporaties niet verzaken op hun deel van de fysieke leefbaarheid in wijken, maar ik zie ook hoe de ontwikkelingen stagneren. Als het gaat om beheerverantwoordelijkheden is het niet zozeer mijn vrees dat WonenBreburg het laat afweten, maar ik zie het wel als mijn opdracht ervoor te zorgen dat er in die tijden dat je echt op elkaar aangewezen bent geen dingen tussen wal en schip vallen.

Groots en meeslepend Ik heb de corporatiewereld zien veranderen van groots en meeslepend, maatschappelijk ondernemend – met alle problemen die dat bij een aantal corporaties met zich meebracht – naar nu misschien te veel klassiek volkshuisvestelijk. Die inkadering die het regeerakkoord veronderstelt, heeft ook het grote risico dat je een mondige sector weer gaat verstatelijken als was het OostDuitsland 1960. Maar juist dat sociaal ondernemerschap en die verbondenheid met je bewoners moet je niet klassiek terugvertalen naar hoe het was, naar puur beheer. De stad heeft een aantal doelgroepen en dat zullen er alleen maar meer worden; probeer te bedenken wat voor voorzieningen daarbij horen. Dat vraagt een offensieve sector die zich met die maatschappelijke taken weet te verbinden en dan denk ik weleens, pas op, je bent financieel behoorlijk uitgekleed, sterker op verstatelijking gestuurd en alle pijlen staan richting beheer – dat red je niet in de steden. Het college, de raad en de corporaties in Tilburg zitten voor wat betreft die opgave echter gelukkig redelijk op een lijn.

Communities Ik ben blij dat WonenBreburg nog fors investeert, maar ik zie vooral aan de woonlastenkant een belangrijke opgave; maak je woningen in ieder geval energiezuiniger en daarmee voor bewoners betaalbaarder. Verder zie ik veel in het specifieke doelgroepenbeleid: hoe worden mensen weerbaar oud. Als je bedenkt wat er rond de AWBZ en WMO staat te gebeuren, moet je mensen samen sterker maken; organiseer woonvormen als groepswonen voor ouderen en voor mensen met een andere afkomst dan de originele Brabo. Zorg dat je gemeenschappen maakt in die stad. Ik hoop dat we dat type programma’s door kunnen zetten. Anderen zullen wel hun weg vinden op die woningmarkt, maar juist dit soort g roepen niet. Ook daar snijdt het mes dus aan twee kanten.

B li k v o o r ui t

‘ Wij zijn niet van het mensen pesten’

Betere kwaliteit, minder energie

Verleiden… of pesten?

Wij moeten naar een betere kwaliteit vastgoed toe, waardoor je minder energie nodig hebt om de woning te verwarmen. Het ideale beeld is een woning die nauwelijks verwarming nodig heeft; een groot ideaal als je weet dat onze voorraad gemiddeld oud is. We hebben ingezet op een programma waarin we de gemiddelde kwaliteit van al onze woningen willen verbeteren. Het tempo is daarbij erg afhankelijk van de hoeveelheid geld die je hebt. Als mensen minder geld kwijt zijn voor energie kunnen ze misschien een stukje meer huur betalen. Dat betekent dat het goed is dat er een relatie is tussen de kwaliteit van de woning en de manier waarop je tot een huurvaststelling komt. Het gedrag van bewoners is ook een belangrijke factor in het energieverbruik. Wij moeten daarom het goed omgaan met die woning, dus zorgen voor een goede ventilatie en goede binnenkwaliteit, blijven communiceren.

Wij denken dat je bij schaarste je woningen beschikbaar moet hebben voor de mensen die ze echt nodig hebben. Het is dus redelijk om iemand die veel verdient te vragen plaats te maken voor iemand die geen woning heeft, maar dan moeten mensen wel ergens heen kunnen. Daarom proberen wij in onze wijken een gedifferentieerder aanbod te creëren, zodat mensen wooncarrière kunnen maken binnen de wijk. Wanneer ze dan naar een andere woning met misschien een andere prijs en iets meer kwaliteit gaan, houden ze hun sociale omgeving. Als je vindt dat mensen voor elkaar moeten zorgen – en dat vindt ons kabinet – moet je wel de kans hebben om in die omgeving te blijven waar je een goede relatie met bijvoorbeeld je buren hebt opgebouwd. Er moeten dus kansen zijn voor mensen om te verhuizen en dan moet je ze misschien verleiden, wat altijd beter is dan straffen; leg het uit, maak het aantrekkelijk. Je kunt ook een negatieve prikkel gebruiken. Het kabinet vindt dat mensen dan maar meer huur moeten betalen. Wij volgen dat beleid, dus ook wij vinden dat mensen met een inkomen boven de 43 duizend in elk geval die negatieve prikkel moeten krijgen, maar als je mensen nóg meer huur wilt laten betalen om ze eruit te pesten… Tja, wij zijn niet van het mensen pesten, wij zijn van het huisvesten.

Continuïteit op lange termijn

Ton Streppel is als directeur-bestuurder van WonenBreburg verantwoordelijk voor het vastgoed in Breda. Wat is zijn visie op de woningmarkt en de continuïteit en idealen met betrekking tot het vastgoed van WonenBreburg? Een gesprek over verleiden en straffen, de zorgen over wijken en bewoners en wat je WonenBreburg niet… én wel moet laten doen.

Druk op de woningmarkt

Onsje meer of minder

Met onze woningmarkt is van alles mis en de crisis heeft dat genadeloos blootgelegd. Door de verschillende omstandigheden is er veel druk op de woningmarkt en daarmee ook op ons deel van die markt. De overheid heeft bovendien een enorm financieel probleem en probeert dat bijna radeloos op te lossen door veel geld uit onze sector te halen. Dit overheidsingrijpen is desastreus voor de ontwikkeling van de bouw, want het geld dat we moeten afdragen kunnen we niet investeren in onder andere bereikbare huurwoningen. Het tweede waar je in zou moeten investeren is de energiekwaliteit van de woning, want de kosten van het wonen worden steeds meer bepaald door de energierekening. Ik ben bang dat dit, samen met de huurverhoging die het kabinet wil, wonen voor een deel van onze huurders – van wie de helft van een overdrachtsinkomen leeft – bijna onbetaalbaar maakt.

Kabinet, wees je bewust van de economische effecten van je beleid. Als wij niet meer investeren valt de bouw stil, én de middenstand, want als wij een woning opgeknapt hebben investeren mensen in een woning: dan leggen ze een keer nieuwe vloerbedekking en kopen ze nieuwe gordijnen en een bus verf. En dan zie je de effecten op de langere termijn: als je niet meer investeert in je woningen, verslechtert je woningkwaliteit. Je investeert daardoor ook minder in wijken. Als het kabinet dan ook nog vindt dat we niet meer aan leefbaarheid hoeven te werken, is mijn vraag wie dat dan wel doet. Ik ben bang dat het op de middellange termijn leidt tot slecht onderhouden, armere wijken. Want als er nou één ding is waar wij in dit land goed in zijn, is het zorgen voor een goede basis waardoor iedereen in dit land op een fatsoenlijke manier kan wonen. Onze wijken en wonen zijn veel meer dan alleen de optelsom van de vraag of ik een onsje meer of minder moet investeren.

B lik v o o r u it

We blijven vastgoedprojecten uitvoeren, alleen wellicht met vertraging. We voeren dus uit wat we in ons meerjarenbeleidsplan hebben opgenomen, blijven werken aan die idealen, maar met een groot verschil ten opzichte van het verleden: konden we drie jaar geleden nog garanderen dat wat in onze planning stond en waar we afspraken over gemaakt hadden ook zou lukken, nu kunnen we garanderen dat we ons best doen dat het gaat lukken. Wij vinden in ieder geval dat je niet zondermeer moet roepen dat het niet meer kan. Wel hebben we van een aantal plekken gezegd dat wij de woningen blijven onderhouden in plaats van ze de komende vijf jaar te slopen, vanwege de druk op de markt, maar dan praat je over woningen waar je op een realistische manier nog in kwaliteit kunt wonen. Tien jaar geleden zetten we vanuit stadsvernieuwing nog vooral in op fysieke aanpassing, maar we hebben inmiddels geleerd dat je ook door sociale aanpassingen tot herstructurering kunt komen. Dan kun je denken aan maatschappelijke projecten, meer inzet van huismeesters en het met de bewoners hebben over hun verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid in een gebied. En soms, zoals in Tilburg, door het actief sturen om mensen ergens wel of niet te laten wonen. Er zit dus een verandering in ons beleid, maar we blijven erg kijken naar de continuïteit op lange termijn.

Dat moet je ons niet aandoen Wij zouden als verhuurder de individuele situaties van mensen moeten gaan wegen; dan moeten ze een hogere huur betalen als het meezit met hun inkomen en weer een lagere als het tegenzit. Dat moet je ons niet aandoen. Ik denk dat je moet zeggen dat een object zijn redelijke prijs heeft en als mensen dat echt niet kunnen betalen, moeten ze van de overheid inkomensondersteuning krijgen. Als de overheid dan vindt dat mensen te goedkoop wonen, maak dan een huurbelasting; daar gaan wij niet over, dat is inkomenspolitiek. Alleen, we zullen wel gedwongen zijn om een deel van dat beleid te volgen. Stedelijk hebben we bijvoorbeeld in de prestatieafspraken gezegd dat er zo veel schaarste aan bereikbare woningen is dat we het legitiem vinden om de prijs, als die kans er is, te verhogen. Want we moeten kiezen, en kiezen voor de ene groep is kiezen tegen de andere groep.

B li k v o o r ui t

Financiële continuïteit hoger op de agenda Jan-Hein Boers is directeur bedrijfsvoering en financiën bij WonenBreburg. Als voorzitter van de themagroep ‘organisatie en financiën’ was hij betrokken bij de totstandkoming van het meerjarenbeleidsplan. Hoe verhoudt het nieuwe plan zich tot de zaken die WonenBreburg doet?

Ik denk dat wij de financiële en organisatorische doelen duidelijk en scherp - en dus meetbaar in het meerjarenbeleidsplan hebben weten te benoemen. De continuïteit is erg belangrijk geworden; dat zie je ook terug in de titel van het meerjarenbeleidsplan, ‘continuïteit én idealen’. Tegelijkertijd hebben we ambitieuze doelstellingen geformuleerd; wij willen nog steeds de corporatie zijn die maatschappelijk betrokken is en kwalitatief goede woningen en woondiensten voor onze klanten biedt. De bomen groeien echter niet meer tot in de hemel en met het recente regeerakkoord in gedachten zal de broekriem aangehaald moeten worden. Dat betekent dat je óf hetzelfde wilt doen met die euro die minder waard is geworden, óf de keuze maakt dat je bepaalde activiteiten minder of niet meer aanbiedt. Uiteindelijk betekent het een efficiencyopgave voor de organisatie. Daar is op zich niks mis mee; ik vind het wel prettig dat we daar scherper op gaan sturen, dat de financiële continuïteit hoger op de agenda is komen te staan. Tegelijkertijd betekent het een opgave die je wel moet kunnen waarmaken.

Scherper Naast solvabiliteit en liquiditeit zijn wij het afgelopen jaar scherper en vaker gaan meten op managementkosten – dus de kosten van bijvoorbeeld salarissen, automatisering en kantoren. Werd voorheen maximaal 21 procent van onze huurinkomsten besteed aan managementkosten, nu hebben we onszelf de norm opgelegd dat dit percentage richting de 17 moet. Verder zie je dat CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting) en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) hun eisen aanscherpen. Dat heeft natuurlijk te maken met de verschillende debacles als de Vestia-affaire, maar ook met het regeerakkoord Rutte II: de verhuurderheffing van twee miljard die bij elkaar geschraapt moet worden. Het is logisch dat CFV en WSW de corporaties scherper en vaker laten doorrekenen om te zien of de continuïteit van een corporatie nog wel gewaarborgd is.

B lik v oor u it

terug te brengen. Ik vind dat een grotere uitdaging dan een aantal andere doelstellingen in het meerjarenbeleidsplan. Financieel is er snel iets te halen in het verminderen van bouwprojecten en het minder uitgeven aan onderhoud. Meerjarig gekeken bespaar je daar natuurlijk wel mee, maar het uitstellen van investeringen en onderhoud mag uiteraard niet ten kosten gaan van de kwaliteit van je woningbezit.

Sociaal beheer Wat ik ook een uitdaging vind, is het bezuinigen op beheerkosten. Vooral in het sociaal beheer, waarbij je vooral moet denken aan de inzet van consulenten en huismeesters, moet nog een professionaliseringsslag gemaakt worden. Er moet scherper benoemd worden wat ze doen, wat ze juist niet doen en welke resultaten ze behalen. Tot nog toe hadden we bijvoorbeeld een dekkend netwerk huismeesters. We vragen ons nu af of het nodig is om in elk complex of elke wijk een huismeester te hebben. We gaan scherper kijken naar ons aandeel in een wijk en naar de problematiek. In een wijk met veel bezit en veel problematiek zet je er misschien een huismeester bij, terwijl het in andere wijken wellicht juist met minder kan. Het gaat dus om scherp meten en resultaatgericht werken, wat aan de attitudekant denk ik wel een uitdaging betekent.

Maatschappelijk renderen Wij werken al een aantal jaren met de aeDex/ IPD corporatie vastgoedindex. Daarmee kunnen we ons bedrijfsmatig resultaat doorrekenen en berekenen wat dat had kunnen zijn als we vanuit het marktdenken de maximale huur hadden gevraagd. Dat betekent dat je maatschappelijk dividend terugbetaalt aan de huurder, de samenleving. Er zijn corporaties die dat maatschappelijk rendement wel uitbetalen, maar niet zichtbaar en meetbaar maken. Ik denk dat wij ons daarin onderscheiden, maar in het meerjarenbeleidsplan hebben we gezegd dat wij dat nog scherper willen doen.

Uitdagingen

Marktrendement

Naast het aanscherpen van de managementkostennorm heeft het bestuur een bezuinigingsprogramma aangekondigd; een behoorlijke opgave waarbij je er niet aan ontkomt organisatorische wijzigingen door te voeren en het aantal fte’s

Verder hebben we duidelijker uitgesproken dat we in het tussengebied tussen Tilburg en Breda woningen realiseren als dat in enige mate rendabel is, maar dat we in de beide steden nog steeds willen investeren met een onrendabele top. Ook

B li k v o o r ui t

Werp een blik op ons jaarverslag

Financiële continuïteit hoger op de agenda

vanaf eind juni online www.wonenbreburg.nl/jaarverslag2012 Hier leest u leefbaarheidsprojecten zoals Thuis op Straat in Tuinzigt en Haagpoort. Over KansWonen in Kruidenbuurt en Stokhasselt, waarover Inge van Beek vertelt in artikel 3 van deze Blik. Over de voorbereiding van de overname van sociale huur woningen van Laurentius in totaal van 63,2 miljoen, die dit jaar dan ook echt een feit werden. In totaal heeft WonenBreburg 4 projecten overgenomen, waaronder 1 in dure huur, die we na overname aanbieden onder de sociale huurgrens en daarmee het aanbod vergroten. U leest over onze pro-actieve aanpak van huurachterstanden, waardoor wij tegen de landelijke trend in een daling hebben van huisuitzettingen vanuit huurachterstand. Ons jaarresultaat is ruim 11 miljoen. Geld dat wij reserveren voor onder meer de verhuurdersheffing en investeringen in grootonderhoud die de komende jaren niet stil liggen. Dat ziet u ook in het huishoudboekje van dit jaar:

HUISHOUDBOEKJE 2013

als het gaat om bedrijfsonroerend goed, maatschappelijk onroerend goed of de duurdere woningen die niet voor de primaire doelgroep bedoeld zijn, willen we meer richting een marktconforme huur. Voor alles wat we nog wel doen, maar wat niet primair tot onze business behoort, gaan we dus een marktrendement durven vragen. Uiteraard staat of valt het voornoemde met de financiële mogelijkheden die we hebben.

Bureaucratie We ontkomen er met de bezuinigingsopgave niet aan om organisatiewijzigingen door te voeren en de bureaucratie terug te brengen door te snijden in management en managementlagen. Het voordeel van het nadeel van bezuinigen is misschien wel een minder bureaucratische organisatie met directere lijnen en duidelijker belegde eindverantwoordelijkheden. Een gelaagdheid in ons eer-

B lik v o o r u it

Huren 147 miljoen 30.000 vhe 26.600 huishoudens huren bij ons een woning Studenten (regulier) 2718 Studenten (buitenlands) 522 81% met inkomen onder 33.000

Verkopen 18 miljoen 136 kopers van een woning 92 daarvan met verkoopstimulering

Rente 34 miljoen

Onderhoud 65 miljoen

Organisatie 29 miljoen

Projecten 35,5 Periodiek & planmatig 16,1 Mutatie onderhoud 5,1 Reparatie onderhoud 8,2

400 fte 2 vestigingen, Breda & Tilburg 70 fte vakmensen

stelijnsmanagementteam, dat uit elf managers en twee directeur-bestuurders bestaat, kan ook daartoe bijdragen. Verder willen we minder en efficiënter overleggen en onze bedrijfsprocessen efficiënter inrichten.

(47.000 reparaties, 3500 verhuizingen)

Belasting, Verzekering, Overig Vastgoed 18 miljoen Rijksregelingen 8 OZB, waterschap 6 Vastgoed Overig* 4 * verhuisbonus/ongeriefs- vergoeding/advocaat/etc.

Afgeslankt Als we meer willen doen met minder moeten we ook kijken naar activiteiten die we nu doen, maar die niet direct bij onze corebusiness horen. Misschien dat uitbesteden of helemaal afstoten een optie blijkt te zijn. Denk daarbij aan bedrijfsonroerend goed, onze eigen makelaardij en vve-beheer. Misschien dat we links en rechts wat doorgeschoten zijn, daar gaan we scherp naar kijken. Dat alles kan zomaar betekenen dat we in 2016 een afgeslankte organisatie hebben die toch duidelijker, transparanter en resultaatgerichter acteert.

Investeringen 120 miljoen 699 nieuwe (sociale) huurwoningen 264 studenteneenheden

Aflossing 57 miljoen Huren 147 Verkopen 18 Totaal inkomsten 165 Rente 34 Onderhoud 65 Organisatie 29 Belasting, verzekering, overig vastgoed 18 Kosten 145 Investeringen 120 Aflossing 57 177

B li k v o o r ui t

Breda

elm

Tilburg

VOSSENBERG III

Wilh

ina

na al

VOSSENBERG II

VOSSENBERG

LEEUWERIK

VOSSENBERG I

TUINDORP DE KIEVIT

18 19

STOKHASSELT DALEM NOORD

BIJSTERVELDEN

Bijsterveldenlaan

ng e

Moerse Dreef

KRAAIVEN

QUIRIJNSTOK

Quirijnstokpark

Borculopark

Reeshofpark

REESHOF

Pelikaan

Huibevenpark

Gfc QUIRIJNSTOK

DONGEWIJK HUIBEVEN

Rueckertbaan

Rijen

LOVEN NOORD

Debussylaan

DALEM ZUID

26 25

HEEREVELDEN

KOOLHOVEN WEST

LOVEN III

KANAALZONE I

WANDELBOS

HASSELTROTONDE

CAMPENHOEF

Campenhoef KOOLHOVEN OOST

HET ZAND

HASSELT

WITBRANT WEST

ave n

GESWOREN HOEK

HEIKANT

De Kluit

Bleukbos

't Hoo

KANAALZONE II THERESIA

BOSSCHEWEG

BOUWMEESTERBUURT

BESTERD

U N I V E R S I T E I T V A N T I L B U R G

Oude Warande

Bredaseweg

LOVEN II

Wilhelminapark

Oude Warande

Noad

GROESEINDHOEFSTRAAT

HET GOIRKE

Het Wandelbos

LOVEN I

Stenen Kamerpark

WITBRANT OOST

ustr ieh

Ind

ALBIONSTRAAT

LOVENBESTERD Oisterwijksebaan

DE REIT

ARMHOEF

NOORDHOEK

MOERENBURG

Tivolipark

Jan Ingenhouszpark

Voo

rste

Str

o om

Moerenburgseweg

Gilzerbaan

HOOGVENNE

BINNENSTAD

ZORGVLIED SINT ANNA

Kromhoutpark B

A R O

N IE B A A

Bavel

10 8 10

JERUZALEM

Piushav en VONDELPLEIN

DE BAARS

VOETBOOGPLEIN

Stadspark

TROUWLAAN

KORVEL

FATIMA

D e Le i

Prise D'Eau De Blaak

BROEKHOVEN

e Le ij

OERLE DE BLAAK

rm W o j ve r vi

Leijpark

vij

ver

Jan Truyenlaan

7. Tramsingel 77 sociale huurappartementen 1377 m2 BVO bedrijfsruimte oplevering: december 2013

B lik v o o r u it

9. Driesprong (herontwikkeling) Projectfase: anterieure overeenkomst voor deel van het gebied afgesloten, bestemmingsplan procedure nog afwikkelen Sloop: nog te slopen 26 woningen van Molukse gemeenschap Nieuwbouw: ca. 63 huurwoningen 161 koopwoningen 10. F1 + F2 (herontwikkeling) Struyckenwijk Projectfase: exploitatieovereen komsten in afrondende fase Sloop: 477 woningen Nieuwbouw: ca. 126 huurwoningen 190 koopwoningen

14. Doornbos (herontwikkeling) Projectfase: voorlopig ontwerp Sloop: 3 woonblokken met elk 24 appartementen. Nieuwbouw: een zorgcluster met 54 eenheden en 2 woon blokken met in totaal ca. 102 appartementen en 200 m2 BVO bedrijfsruimte 15. Lange Stallen / KPN (herontwikkeling) Projectfase: voorlopig ontwerp Uitruil van panden Lange Stallen en KPN-gebouw tegen 77 huurappartementen + optie tot aankoop van extra appartementen (turn key)

Al afgerond:

17. Thorbeckeplein 106 woningen start uitvoering: november 2011 oplevering: januari 2013 18. Olivier van Noortstraat 39 woningen start uitvoering: oktober 2012 oplevering: januari 2013 19. Slingerweg-Olmstraat 13 woningen start uitvoering: oktober 2012 oplevering: januari 2013

In uitvoering:

23. Bonairestraat e.o. 42 woningen start uitvoering: maart 2014 oplevering: oktober 2014 24. Schimmelpenninckstraat e.o. 28 woningen start uitvoering: juni 2014 oplevering: oktober 2014 25. Vestingstraat e.o. 76 woningen start uitvoering: januari 2014 oplevering: maart 2015 26. Agaathstraat, Jadestraat e.o. 140 woningen start uitvoering: december 2014 oplevering: november 2015

20. Hooilaan e.o. 208 woningen start uitvoering: oktober 2012 oplevering: december 2013

27. Beverweg 20 woningen start uitvoering: december 2014 oplevering: november 2015

28. Epelenberg 302 woningen start uitvoering: februari 2014 oplevering: december 2016

In voorbereiding:

21. Colijnstraat 78 woningen start uitvoering: september 2013 oplevering: maart 2014

Nieuwe Heikant 166 huurappartementen 24 koopappartementen 3.000 m2 bog oplevering: maart 2012

2. Zandleij 41 huurappartementen oplevering: oktober 2013 3. Groeseind-Hoefstraat F1 19 huurwoningen 29 appartementen (Philadelphia Zorg) oplevering: december 2011/januari 2012 F2 17 huurwoningen oplevering: januari 2012 F5 24 huurwoningen oplevering: oktober 2013 Koopprojecten in samen werking met VOF partner Janssen de Jong o.a. 160 woningen 29 opgeleverd in december 2011 28 in uitvoering oplevering: februari en december 2013 3 koopprojecten WonenBreburg 25 woningen in ontwikkeling

4. PAX 264 zelfstandige studentenwoningen oplevering: september/ november 2013 (turn key) g te

6. B van Bavel 12 huurwoningen 7 koopwoningen oplevering: augustus 2013

In ontwikkeling:

13. Leistraat Projectfase: haalbaarheidsonderzoek wordt uitgevoerd Nieuwbouw: 14 eenheden voor een bijzondere doelgroep

Gielis Beysstraat 5/101 100 woningen start uitvoering: november 2013 oplevering: december 2014

100m

Overzicht nieuwbouwlocaties

5. Spring (Plandeel VI) 18 studenteneenheden en 225 m2 BVO bedrijfsruimte oplevering: juli 2013

Overzicht groot onderhoud

DE KATSBOGTEN

CHAAM

4. Den Brabander, Chaam 23 huurwoningen afname turn key oplevering: juli 2013

12. Erasmusweg Projectfase: voorlopig ontwerp Sloop: 2 maycretewoningen Nieuwbouw: 16 eenheden voor een bijzondere doelgroep

16. BinnenBuiten Overname deel in bezit van Laurentius 137 huurappartementen

22. Gielis Beysstraat 6/74 35 woningen start uitvoering: juni 2013 oplevering: mei 2015

3. Brouwhof 148 huurappartementen (overname van Laurentius) oplevering: mei 2013

Aankoop bestaand vastgoed:

2. De Bareel, Rijen 10 huurwoningen 90 huurappartementen oplevering: maart 2013

11. Maycrete A,C,D Projectfase: voorlopig ontwerp Nieuwbouw: 17 koopwoningen 14 huurwoningen, een woonzorg-voorziening met 14 eenheden en een AHOED

1. Toren Corneille woonpark Sculptura Achtervangconstructie: 31 huurappartementen oplevering: laatste appartementen februari 2013

8. Dr. Struyckenplein Struyckenwijk 3 deelplannen: Winkelblok 100 sociale huurappartementen ca. 4375 BVO m2 bedrijfsruimte oplevering: december 2013/ maart 2014 Maatschappelijk blok 47 huurappartementen en ca. 935 BVO m2 bedrijfsruimte oplevering: december 2013/ maart 2014 Torenblok 32 koopappartementen (NBU) 32 huurappartementen (WonenBreburg) ca. 275 BVO m2 bedrijfsruimte start bouw april 2013 oplevering 2015

Goirleseweg

11 GOIRLE

Overzicht nieuwbouwlocaties

Tatraweg

HET LAAR

10 HILVARENBEEK

GROENEWOUD

rgs

k Niersvijver L e u b e e

5. Fortuna 30 huurappartementen oplevering: september 2013 (turn key) oplevering: eind juni 2013 6. Havenmeester 48 huurappartementen en achtervang niet-verkochte woningen (161 in verkoop) op basis van Fonds (BIFN) start oplevering: december 2013 7. Leijbron 23 huurappartementen 28 eenheden voor pg-patiënten Thebe oplevering: oktober 2013 8. De Brink 40 huurwoningen oplevering: maart 2013 (turn key) 9.

Forum 114 huurappartementen 31 appartementen Amarant 62 koopappartementen 3.000 m2 bog oplevering: eind 2014

In ontwikkeling: TRADEPARK58

Aankoop bestaand vastgoed:

GOIRLE

In voorbereiding:

10. Stokhasselt diverse deelplannen intentieovereenkomst met gemeente Tilburg ca. 115 koop-/huurwoningen

15. Oostertuin aankoop bestaand complex van Laurentius 59 huurappartementen

21. Hoflaan en Zuringhof, eengezinswoningen (deels) 58 woningen start uitvoering: april 2013 oplevering: december 2013

11. Wagnerplein herontwikkeling Bouwfonds intentieovereenkomst onder zoek haalbaarheid afname ca. 50 huurappartementen in deelplan 1A

16. Wijhof aankoop bestaand complex van Laurentius 32 huurappartementen 14 eengezinswoningen

22. Perosiflat 105 woningen start uitvoering: april 2014 oplevering: december 2014

Overzicht groot onderhoud

12. Rosmolen herstructurering gemeente Tilburg, Tiwos en WonenBreburg initiatieffase ca. 80 huur-/koopwoningen 13. Clarissenhof herontwikkeling Spoorzone VolkerWessels intentieovereenkomst onderzoek haalbaarheid afname ca. 110 huur appartementen in deelplan IV 14. Lourdesplein ontwikkeling in Piushaven van Van de Ven onderzoek haalbaarheid afname ca. 75 huurapparte menten

NL_P_TIL_405

In uitvoering:

17. Mascagniflat 102 woningen start uitvoering: september 2012 oplevering: juni 2013 18. Mahlerflat 96 woningen start uitvoering: januari 2013 oplevering: juli 2013 19. Mahlerstraat EGW 46 woningen start uitvoering: februari 2013 oplevering: juni 2013 20. Textiel/Weefmeester 170 woningen 6 winkelpanden start uitvoering: februari 2013 oplevering: maart 2014

B li k v o o r ui t

‘ Niemand vindt positieve aandacht vervelend’

Wie in de Kapelmeesterlaan of de Kruidenbuurt in Tilburg een woning wil huren van WonenBreburg krijgt een Kanswonen-contract. Woonconsulent Inge van Beek en Kanswoner Lieveke Huijsmans, die respectievelijk werken en wonen aan de Kapelmeesterlaan, vertellen wat Kanswonen voor hen en de buurt betekent. Patrick de Wit, jobcoach in Stokhasselt en huismeester Sylvain Vleeming van de Perosiflat schuiven ook aan bij het gesprek in het huismeesterkantoor aan de Kapelmeesterlaan.

Iedereen welkom “Sinds 1 januari 2012 werken we met Kanswonen”, vertelt Inge. “Dat houdt in dat we met nieuwe bewoners afspraken maken die eigenlijk simpel zijn: wie ben je, wat kom je doen, red je het alleen en zo niet, trek aan de bel, want dan denken we met je mee. We leggen de kandidaathuurder uit dat we aan sociale zaken, maatschappelijk werk (IMW) en de politie – onze drie kernpartners in Kanswonen – vragen of ze de persoon of het gezin kennen en of ze, bij problemen, suggesties hebben om hen te helpen. We laten de kandidaat-huurder weten wat we hebben teruggekregen en vragen of hij denkt dat het gaat lukken, hulp nodig heeft of iets wil uitleggen. Daarna kan hij hier komen wonen, soms met extra afspraken. Wie niet wil meewerken aan de toetsing, kan hier niet komen wonen. Iedereen woont zelfstandig voor eigen rekening en risico, maar krijgt een kans om een nieuwe start te maken, of hulp te krijgen als dat nodig is. Als je die hulp niet wilt, zijn de consequenties voor je-

B lik v o o r u it

zelf. Iedereen die aan de Kapelmeesterlaan komt wonen heeft die afspraken; daar is geen uitzondering op mogelijk”, zegt Inge.

Zorgen dat het niet gebeurt “Ik woonde in Tilburg-West, ook via WonenBreburg, toen mijn relatie verbroken werd”, vertelt Lieveke. “Vanaf 6 november ben ik hier met mijn dochter met Kanswonen komen wonen. Ze hebben mij eerst opgevraagd en dat is allemaal goedgekeurd”, zegt Lieveke. “In je huurcontract staan punten waar je je aan moet houden, maar het is normaal dat je je gedraagt in een flat; als ik overal vuil neergooi, doen anderen dat ook. Zo werkt dat, dus nu zorgen we er met z’n allen voor dat het niet gebeurt. En anders krijg je de huismeester aan de deur”, lacht Lieveke. “Normaal gesproken is de afstand tussen de corporatie en de huurder groot. Ik moet mij nu een jaar bewijzen, maar daar staat tegenover dat ze mij bij hulpvragen wel te hulp schieten.”

Apetrots “Ik doe dit bijna vier jaar”, vertelt Inge. “Aan de voorkant is het meer werk, zeker voor de huismeester, maar het is veel leuker de mensen te leren kennen voordat ze in de woning zitten dan later, als het over problemen gaat. Omdat ik de mensen ken en sneller langskom, hebben wij ook nog eens amper overlastsituaties. Het is prettiger, mensen groeten elkaar weer, kerstbomen worden versierd en voor de kerst was er zelfs een knutselmiddag. Apetrots ben ik daar op: uit het niks waren er ineens mensen die dat wilden organiseren. Dat had je een paar jaar geleden echt niet kunnen bedenken op de Kapel, want daar wilde je nog niet dood gevonden worden”, vertelt Inge. Lieveke: “Dat zeiden ze ook toen ik hier ging wonen: ‘Ga je dáár wonen? Waar begín je aan!?’ Als ze nou komen vinden ze het wel rustig, dat hadden ze helemaal niet verwacht.” “Dat wil niet zeggen dat er niks meer aan de hand is, maar je ziet dat er dingen verbeteren, dat het de mensen goed doet en daar gaat het uiteindelijk om; een prettige woonomgeving met kansen naar een goede toekomst, dat wil iedereen”, vult Inge aan.

Versierd “Vanwege de resultaten en het enthousiasme zijn we afgelopen oktober ook in de Perosiflat met Kanswonen begonnen”, vertelt huismeester Sylvain. “Als ik naar mensen moest die ik nog niet kende, was dat meestal omdat ze iets van mij nodig hadden, of omdat ik een mededeling had die niet leuk was. Met deze werkwijze heb je tijd voor elkaar en dat is prettig”, aldus Sylvain. Inge: “Toen ik hier kwam, was het erg anoniem. Mensen groetten elkaar amper en van collega’s heb ik gehoord dat, als je een kerstboom in de hal zette, hij binnen een half uur buiten stond te fikken. Afgelopen december hebben we voor het vierde jaar de kerstboom vóór de kerst gezet en op 6 januari weggehaald. En die was versierd. Hetzelfde op de Perosiflat.” “Ik ging weg om kerstballen te halen en toen ik terugkwam was hij al versierd”, lacht Sylvain.

Extra aandacht “We hebben met sociale zaken afgesproken dat jobcoach Patrick de Wit en verbindende schakel Hicham Boulgalag meteen ingezet worden als mensen daarnaar vragen”, vertelt Inge. Patrick: “Je leert de bewoners sneller en makkelijker kennen en je krijgt meteen hun vraag over inkomen

of werk. Hicham en ik draaien spreekuren in de wijk, maar het kan ook zijn dat Inge ons op een nieuwe Kanswoner wijst. Doordat je dichter bij de bewoners zit, is het voor alle partijen makkelijker.” “En hetzelfde geldt voor IMW en politie”, zegt Inge. “Als bewoners aangeven dat ze hulp nodig hebben en we denken dat maatschappelijk werk kan helpen, zorg ik voor het contact. Dat geldt ook voor de wijkagent. Het zijn allemaal kansen; pak die aan, en natuurlijk gaan er dingen fout en zit er nog steeds af een toe een hennepkwekerij in de flat. Als mensen kwaad willen, gebeurt het toch wel; daar helpt Kanswonen niet aan.”

Yes, ik heb het gehaald! “Wat je achter je voordeur doet is je eigen verantwoordelijkheid, maar er moet niemand last van je hebben”, zegt Inge. “Kanswonen is het eerste jaar tijdelijk; als je je niet aan de afspraken houdt, wordt het huurcontract niet verlengd en heb je dus geen woning. Mensen kunnen het eerste jaar tegenslag hebben, maar dan werken we samen aan een oplossing. Het contract wordt dan bijvoorbeeld eerst met een half jaar verlengd en krijg je daarna die vaste huurovereenkomst. Dat zijn natuurlijk de leukste brieven en gesprekken. Er zijn echt mensen die zeggen ‘yes, ik heb het gehaald!’. En waarom ook niet, want het is nooit onze bedoeling om iets te eindigen.” Lieveke:“Mij hadden ze eerst ook bang gemaakt, hoor: ‘Als je overlast veroorzaakt krijg je een gele kaart, dan nog een keer een gele kaart en daarna een rode kaart en moet je eruit!’ Die kaarten ga ik in ieder geval niet halen; ik ga mij netjes gedragen”, lacht Lieveke.

Straat oversteken “Niemand vindt positieve aandacht vervelend, dus het is alleen maar win-win”, zegt Inge. “Mensen die hier drie jaar geleden zijn komen wonen met Kanswonen ken ik nog steeds; het is makkelijker om daarmee af te spreken of iets bij na te vragen. En voor de bewoner is de ‘schaamte’ eraf, want ze hebben al eerder met mij gepraat.” Lieveke: “Je weet hier in de buurt waar je aan toe bent; je weet wie de wijkagent is, wie onze huismeester en woonconsulent zijn… Dat wist ik in mijn andere woning niet. En als ik dan een probleem had, moest ik óf naar het 0900-nummer bellen, óf zelf naar de gemeente gaan. Hier hoef ik maar de straat over te steken naar het huismeesterkantoor.”

B li k v o o r ui t

Werp een blik op ons jaarverslag www.wonenbreburg.nl/jaarverslag2012

Blik is het stakeholdersblad van WonenBreburg dat tweemaal per jaar wordt verzonden naar de zakelijke relaties.

Contactadres Afdeling Communicatie Postbus 409 - 5000 AK Tilburg (013) 539 99 11 info@wonenbreburg.nl www.wonenbreburg.nl Dit is een uitgave van: Afdeling Communicatie WonenBreburg Ontwerp: Veldontwerp Teksten: Liesbeth Bliek, Eva Boon Fotografie: Riesjard Schropp Drukkerij: Groels Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de redactie. Aan de inhoud van dit blad kunnen geen rechten ontleend worden.