Blik 19 by WonenBreburg

19 BLIK IS EEN UITGAVE VAN WONENBREBURG JAARGANG 7 NUMMER 19 juli 2010

Investeren!

4 7 10 13

WonenBreburg start met Effectenkaart Diversiteit van maatschappelijk investeren Is het JA of NEE? Actueel

14 16

Kansen door Investeren in de NAC Street League

18 20 22 24 26 28 31 32

Woonlasten beperken en woongenot verhogen; kan dat?

Uitgelicht: Woonpark Sculptura

Sturen op klantwaarde?! Genoeg parels in Stokhasselt Onbekend maakt onbemind, helaas De som van onze investeringen. Onze investering in de wijk in beeld Gastcolumn Nieuwbouw

Investeren in ‘vroeger’: Maandag 28 juni en dinsdag 29 juni is het gerestaureerde glas-in-loodraam teruggeplaatst in het trappen huis van de voormalige GTS: Gemeentelijke Technische School aan de Markendaalseweg in Breda. WonenBreburg verhuurt de 21 studio’s in het gebouw en wilde het raam herstellen.

Een investering, zo hebben Woningcorporaties leerden de welaatste op dejaren middelbare niets teschool, klagen is over eenbelangstelling mening in tijd, vangeld de media. of menskracht Jammer genoeg voor eenisdoel dezedat belangstelling pas op langevaak termijn negatief: wordt behaald. corporatiebestuurders Of in gewoondie Nederlands: in fraaie auto’s een uitgave rondrijden nu, die of dikke pas later vertrekpremies opbrengstenkrijgen genereert. toegekend, Raden van Toezicht die het zicht op het geheel kwijt lijken te zijn en initiatieven waarvan de volkshuisvestelijke meerwaarde op z’n zachtst gezegd twijfelachtig is. Een verantwoorde investeringsbeslissing moet zijn gebaseerd op het in beeld hebben en afwegen van Natuurlijk sorteren deze geluiden ook een reactie in het politieke domein: Minister van der Laan (Wode mogelijke (toekomst)risico’s. Dit is makkelijker gezegd dan gedaan. Rendementen uit het verleden, nen, Werk en Integratie) wist laatst zelfs te melden dat de reputatie van de hele sector op ’t spel staat. dat maakt het huidige tijdsbestek ons weer eens onmiskenbaar duidelijk, bieden immers nooit een garantie voor de toekomst. Zelfs niet als we denken dat dat wel zo is. Krachtige, genuanceerde en op feiten gebaseerde tegengeluiden zijn gewenst. Niet om de excessen Debadineren voor u liggende vanWel Blikom besloten we aan dat dit thema investeren te wijden.weggooien. En dat om te of goeduitgave te praten. te voorkomen we het -kind met het- badwater meer eenen reden. En datdan vooral in de eerste plaats omwille van (de betekenis van) de volkshuisvesting zelf. De staat van de Nederlandse volkshuisvesting wordt overal ter wereld - en terecht - geroemd. Onze woningIn de eerste plaats omdat we van opvatting zijn dat de samenleving in ons werkgebied ook en miscorporaties zijn al meer dan een eeuw lang in staat gebleken fatsoenlijke en betaalbare huisvesting te schien juist in deze tijd op ons – op woningcorporaties dus - moet kunnen rekenen. De taakstelling bieden aan hen die daar zelf niet of nauwelijks in kunnen voorzien. Het is van het allergrootste belang die bij ons is weggelegd en de maatschappelijke opgave waarvoor we staan, vereisen dat van ons. dat ze dat ook in de toekomst kunnen blijven doen. Voor de goede orde: met de verwijzing naar deze tijd bedoelen we natuurlijk de periode waarin Europa met een financiële -, een economische - en een landencrisis kampt en veel consumenten en In deze editie van BLIK geven we ook ruimte aan die tegengeluiden. We kijken met de directeur van bedrijven ‘op hun handen zitten’ en betere tijden afwachten. Wij doen dat nadrukkelijk niet. een communicatiebureau naar het managen van reputaties, de directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau plaatst het thema in sociaalwetenschappelijk perspectief en een historicus laat zien dat Maar ook – en dat is de tweede reden - omdat we ons terdege bewust zijn dat wij onze inspanningen het geen unicum is wat er nu in de sector plaatsvindt. Uiteraard hebben we ons oor ook bij onze achten faveure van de samenleving en de successen die we in deze boeken, niet altijd even uitbundig terban te luisteren gelegd: hoe kijken onze huurders tegen de reputatieproblematiek aan? Kortom, uitdragen. een brede benadering van een gevoelig thema. Ergo, een themanummer over investeren dat illustreert, zonder uitputtend te zijn, waarin we zoal Ook stellen wat we met trots Alinebeogen Zwierstra, onzewelke nieuwe vestigingsdirecteur in Tilburg, aan u voor, hebinvesteren, we daarmee en met risico’s we rekening houden. ben we wederom pittige Voor-Tegen, eenvoor relativerende gastcolumn van Tilburgs dichter, cabareWij wensen u veeleen leesplezier en houden ons reacties aanbevolen. tier en presentator Frank van Pamelen en tal van korte, wetenswaardigheden over onze corporatie. Gaat u erWonenBreburg maar eens goed voor zitten. Bestuur Bestuur WonenBreburg Johan Dunnewijk & Ton Streppel Johan Dunnewijk & Ton Streppel

I nv ester en!

Michèle van den Bragt is Consultant Strategie en Beleid bij WonenBreburg. Zij is ruim tien jaar actief voor WonenBreburg. Na haar studie planologie aan de Radboud Universiteit Nijmegen specialiseerde zij zich aan de Universiteit van Amsterdam in volkshuisvesting.

Verantwoording afleggen “Het oordeel van het visitatieonderzoek 2008 hebben we ons flink aangetrokken” steekt Michèle van den Bragt van wal. “We hebben onze belanghouders als gemeenten, zorginstellingen, welzijnsorganisaties, collega-corporaties en huurders- en bewonersplatforms namelijk hoog zitten. We willen graag verantwoording afleggen, laten zien dat we doen wat we zeggen en wat de effecten daarvan zijn. Daarnaast zie je dat de verantwoording in je jaarverslag, het transparant maken van de maatschappelijke effecten, steeds belangrijker wordt. Wij zien de meerwaarde van die ontwikkeling en werken daar graag aan mee. Onze strategie is in ons ondernemingsplan uitgewerkt in vijf resultaatgebieden (zie kader). Het is nu zaak om de volgende stap te maken: op een duidelijke manier laten zien hoe we de gewenste maatschappelijke effecten willen bereiken, hoever we zijn met de realisatie daarvan en wat onze gemaakte investeringen op dat vlak zijn. We hebben de Effectenkaart als manier gekozen om deze verantwoording af te leggen.”

Effectenkaart als communicatiemiddel De Effectenkaart is gebaseerd op een door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) ontwikkeld instrument. Twaalf andere corporaties testten het hulpmiddel dat is bedoeld om de maatschappelijke effecten van investeringen scherper neer te zetten en beter te verantwoorden. Bij de verantwoording over 2009 maakt WonenBreburg voor de eerste keer via de Effectenkaart transparant hoever zij is gevorderd met de vijf resultaatgebieden.

WonenBreburg start met Effectenkaart Het oordeel van het visitatieonderzoek in 2008 was helder: WonenBreburg zou volgens haar belanghouders meer verantwoording moeten afleggen over haar inzet van middelen. Deze conclusie liet WonenBreburg niet koud. In 2009 werkte de woningcorporatie hard aan het vinden van een manier om de maatschappelijke effecten van haar investeringen beter inzichtelijk te maken. De Effectenkaart lijkt de oplossing. Michèle van den Bragt vertelt er meer over.

in v e st e r en !

Ondernemingsplan Energie in Wonen 2009-2012 De vijf resultaatgebieden van WonenBreburg zijn: 1. Klanttevredenheid 2. Wijken op orde 3. Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving 4. Kwantiteit en kwaliteit van het vastgoed 5. Ontwikkeling van de organisatie Michèle van den Bragt: “De Effectenkaart is geen doel op zich maar een communicatiemiddel om snel en duidelijk te laten zien hoe ver we zijn met het bereiken van de beoogde maatschappelijke effecten. Zo is kwantiteit en kwaliteit van ons vastgoed een belangrijk resultaatgebied. Een van de beoogde effecten is dat we een goede woningkwaliteit willen leveren. Daarvoor is het noodzakelijk om ons woningbestand in stand te houden

en te verbeteren. In de Effectenkaart zie je in een oogopslag welke maatregelen zijn uitgevoerd en welke kosten hiermee gemoeid zijn in 2009. Een ander belangrijk resultaatgebied is ´wijken op orde´. Het gewenste maatschappelijke effect zijn wijken die veilig, heel en schoon zijn. We willen dit onder andere bereiken door een zero-tolerance beleid voor crimineel gedrag en overlast in kwetsbare wijken (bijvoorbeeld bij hennepkweek, illegale verhuur). In de Effectenkaart zijn de resultaten van deze aanpak vermeld.”

Meerwaarde voor de organisatie Gaat de Effectenkaart nu ook het werk van de Consultant Strategie en Beleid eenvoudiger maken? Michèle van den Bragt: “De Effectenkaart gaat mij helpen bij mijn werk. Dankzij dit instrument wordt het veel duidelijker wat bepaalde investeringen ons kosten en wat ze opleveren; een vraag die we misschien gewoon te weinig gesteld hebben. Ik hoop dat het ook makkelijker wordt om uit te leggen waarom we iets doen. Wij moeten, beter dan voorheen, vertellen waar een keuze toe leidt, maar ook vaker uitleggen waaróm wij die keuze maken. Om een voorbeeld te geven, ons dekkend netwerk huismeesters: de reden waarom ik denk dat we dit doen, kan een heel andere zijn dan die jij in je hoofd hebt. Voor mij is de reden misschien een netter complex, voor jou sociale veiligheid. Met dit hulpmiddel geef je aan waarom je iets doet, leg je dat vast en kom je tot een goed gemotiveerd besluit.”

Uitnodiging De Effectenkaart is een krachtig hulpmiddel dat niet alleen alle facetten van een investering helder maakt, maar ook een stimulans is om over de maatschappelijke effecten van een investering te praten; niet alleen binnen WonenBreburg, maar ook met belanghouders buiten de deur. Michèle van den Bragt besluit haar verhaal met de opmerking dat de Effectenkaart voor WonenBreburg nog in ontwikkeling is. “Het is een groeimodel. Onze belanghouders geven de doorslag bij de verdere ontwikkeling. We willen graag van hen weten of deze vorm van verslaglegging een manier is die zij op prijs stellen. Een ieder die een belang heeft in onze organisatie kan onze eerste, volledig ingevulde Effectenkaart bekijken op onze website”, zegt Michèle. “Ik wil de lezers van Blik nadrukkelijk uitnodigen hun reacties, opmerkingen, verbeteringen en suggesties aan ons te laten weten.” Dat kan gewoon door een mail te sturen naar m.vandenbragt@wonenbreburg.nl. Graag!”

I NVESTEREN!

Wijken op orde Buurten en wijken zijn allemaal verschillend. Zo ook de vraagstukken waarmee we aldaar te maken krijgen. In dit resultaatgebied beschrijven wij onze inspanningen en beoogde effecten wat betreft schoon, heel en veilig, herstructurering en sociale ontwikkeling van bewoners.

Resultaatgebied 2 uit het Meerjarenbeleidsplan 2009 - 2012: Wijken op orde Beoogde maatschappelijke effecten Wij willen wijken die schoon, heel en veilig zijn.

Hoe bereiken we deze effecten?

Resultaten

Opbouwen en onderhouden van een wijk netwerk met de andere mmv-organisaties. Inzet van een vaste huismeester per woning en een vaste consulent per wijk. Zero-tolerance beleid voor crimineel gedrag en overlast in kwetsbare wijken (bijv. hennepkweek, illegale verhuur).

Goed functionerende wijknetwerken.

Leefbaarheidsactiviteiten Schoonwerkzaamheden (Breda): Extra toezicht Afstemmen verwachtingen Eigen rol huurders duidelijk stellen Sponsoractiviteiten

Wij willen lokaal maatschappelijke vraagstukken oplossen; het woonen leefklimaat optimaliseren.

Intensieve en integrale wijkaanpak in vijf impulswijken in Tilburg (Impulswijken en MOM) en vier aangewezen gebieden in Breda (Heuvel, Driesprong, NoordOost en 40 + wijk Haagse Beemden). Keuzes en investeringen ten behoeve van het bereiken van een kwalitatief goed en gedifferentieerd woningbezit.

Dekkend netwerk huismeesters. Beëindigen huurovereenkomsten vanwege hennep: 57, waarvan 22 in Breda en 35 in Tilburg. Bestuurlijke evaluatie van de aanpak in 2009 heeft geleerd dat de betrokken partijen in beide steden tevreden zijn over de samenwerking en het behaalde resultaat. Schonere leefomgeving, actievere bewoners (door eigen rol). Bewoners betrokken bij onderhouden en verbeteren woonen leef klimaat.

Onze sponsoractiviteiten hebben bijgedragen aan de leefbaarheid in de betrokken wijken en buurten. Op stedelijk niveau sponsorden we voor ruim € 40.000,- aan initiatieven zoals het kinderfestival Via del Mondo dat zowel in Tilburg en Breda werd georganiseerd, het Bredase muziekfestival Breda Barst en de Tilburgse Street League. Op wijk niveau sponsorden we voor bijna € 12.000,- activiteiten en verenigingen, bijvoorbeeld West on Ice. Prestatieafspraken gerealiseerd met bewoners, lokale overheid en betrokken maatschappelijke partners. Impulswijken Tilburg: bijdrage WonenBreburg is € 1 miljoen in 10 jaar. Realisatie van herstructureringsplannen. Het volgende overzicht geeft een totaalbeeld van de per 31 december 2009 vastgestelde en voorgenomen plannen. Sloop: vastgesteld in voorbereiding totaal

Sociale ontwikkeling van mensen die dat nodig hebben en het zelf ook willen Sociale ontwikkeling gaat over: welzijn, leren, werken en vrijetijdsbesteding.

Signaleren van individuele en soms collectieve problemen (bijv. armoede, eenzaamheid) en het bijdragen aan oplossingen (bijv. via huisbezoeken Huurincasso, signaalfunctie vaklieden).

Nemen van initiatieven op het vlak van wonen, welzijn en zorg.

Breda

Tilburg

WonenBreburg

214 176 390

0 311 311

214 487 701

Nieuwbouw huurwoningen: vastgesteld in voorbereiding totaal

194 14 208

48 307 355

242 321 563

Nieuwbouw koopwoningen: vastgesteld in voorbereiding totaal

20 19 39

100 96 196

120 115 235

De diversiteit van maatschappelijk investeren Tilburg Maatschappelijk investeren is aandacht voor het huisvesten van doelgroepen die begeleiding en/of zorg nodig hebben om te kunnen wonen. Afhankelijk van de problematiek wordt zorg op afroep of 24 uurszorg in het pand of de directe nabijheid georganiseerd. WonenBreburg werkt hierin al jarenlang samen met diverse zorginstellingen en organisaties voor maatschappelijke opvang. Een overzicht van gerealiseerde, lopende en toekomstige projecten.

RIBW RIBW (Regionale Instelling voor Beschermende Woonvormen) is een organisatie die mensen met een psychiatrische achtergrond ondersteunt bij het vinden van een weg in de samenleving.

Begeleid wonen in Reeshof WonenBreburg verhuurt ruimte en woningen aan RIBW in de Reeshof voor jongeren die een traject volgen van groepswonen naar zelfstandig wonen. De jongeren zijn tussen 16 en 23 jaar oud en hebben een (voorlopige) psychiatrische diagnose. RIBW ondersteunt hen bij het vinden van een weg in de samenleving.

Voormalig wijkcentrum Soekmekaar

WonenBreburg-klanten in traject bij Bureau Schuldhulpverlening (Tilburg) en bij budgetcoaches (Breda) ter voorkoming van ontruiming: Huisbezoeken afgelegd in Breda en Tilburg, waardoor betalingspro blemen, extra deurwaarderskosten en ontruimingen zijn voorkomen. Aantal ontruimingen vanwege huurachterstand: 101 ontruimingen, daling ten opzichte van 2008. “Achter de voordeur”-projecten bij herstructurering. Participatie-projecten: Werk aan de wijk, Zorg op maat, Kan Wél.

WonenBreburg heeft het voormalig wijkcentrum Soekmekaar aan Generaal de Kockstraat aangekocht en geschikt gemaakt voor cliënten met een dubbele diagnose. Deze cliënten hebben zowel psychiatrische- als verslavingsproblemen. In deze voorziening is 24 uurstoezicht en begeleiding aanwezig.

Terugkeervoorziening De Sluis Hier worden 14 jongeren tussen 16 en 26 jaar minimaal een jaar intensief begeleid om na detentie weer zelfstandig in de maatschappij te kunnen functioneren. Er is 24 uur per dag begeleiding aanwezig.

Dit is hoofdstuk 2 uit de Effectenkaart die WonenBreburg heeft opgesteld, het gaat om een conceptversie. Hier kunnen geen rechten aan ontleend worden. 6

in v est e r en !

I NVESTEREN!

TILBURG De diversiteit van maatschappelijk investeren

Breda

Traverse

Libra zorggroep

Ouderinitiatief Terp

Jeugdzorg

WonenBreburg verhuurt diverse wooneenheden en woningen aan Traverse die de woningen gebruikt voor woonbegeleiding. Afhankelijk van de problematiek en zelfredzaamheid wonen cliënten van Traverse hier tijdelijk of permanent met begeleiding.

Richt zich op kwaliteit van leven voor mensen met een beperking: zowel lichamelijke, auditieve als cognitieve beperkingen, in alle levensfasen. 12 zelfstandige wooneenheden aan het Verdiplein en 8 zelfstandige wooneenheden aan de Willebrordstraat voor mensen met een lichamelijke beperking en/of verstandelijke beperking.

Aan de St. Laurenslaan wonen 12 mensen met schizofrenie in een speciale woonvorm bijeen. Zij hebben hun eigen appartement. Daarnaast zijn er 2 appartementen die worden gebruikt als gezamenlijke huiskamer, kantoor en slaapruimte voor de verzorgenden van de Stichting ASVZ. Er is 24 uur zorg aanwezig.

In het complex Vaartbossen wonen 10 jongeren in 5 flats samen. Aan de Terheijdenseweg worden twee ruime woonhuizen naast elkaar door een woongroep bewoond. Hier wonen jongeren beneden de 18 jaar om die via zelfstandigheidtraining worden voorbereid op een zelfstandig wonen, leven en werken in de maatschappij.

Skaeve Huse

Voormalig klooster Don Boscoplein

Stedelijk Kompas

In samenwerking met gemeente Tilburg, de Tilburgse corporaties, Traverse en RIBW is het project Skaeve Huse (naar Deens voorbeeld) ontwikkeld. In 9 vrijstaande woonunits worden hier notoire overlastveroorzakers gehuisvest om dakloosheid te voorkomen. WonenBreburg heeft de verantwoordelijkheid voor het beheer en exploitatie van het project genomen.

Hier wonen 12 mensen met een verstandelijke beperking onder begeleiding van de Stichting Amarant. Elke bewoner heeft een zelfstandig tweekamerappartement. Daarnaast delen zij nog 2 woonkamers en 1 keuken. Er is een slaapwacht aanwezig.

WonenBreburg helpt mee aan het realiseren van een woonvoorziening voor dak- en thuislozen om uiterlijk in 2012 70% van de dak- en thuislozen uit de regio Breda een dak boven hun hoofd te kunnen bieden.

NSWAC Sterrenkroos

Marshé Breda

Aan de Sterrenkroos 9 in Haagse Beemden biedt NSWAC naschoolse opvang en logeeropvang aan kinderen en jongeren met een lichamelijke en/of meervoudige handicap of NAH (Niet Aangeboren Hersenletsel) in de leeftijd van 4 tot 21 jaar. Naast de naschoolse opvang en logeeropvang is er 1 woontrainingsplaats op Sterrenkroos 29. De jongeren gaan overdag naar school of naar een activiteitencentrum.

Inloophuis De Bloesem

Dit is een restaurant en cateringservice met culturele programmering waar ongeschoolde vrouwen de kans krijgen om als startende ondernemer aan de slag te gaan, zodat zij binnen drie jaar in staat zijn hun eigen bedrijf te runnen. Het doel van Marshé Breda is om het zelfstandig ondernemerschap onder vrouwen te stimuleren door middel van persoonlijke coaching, ondernemerscoaching, vakinhoudelijke trainingen, ondersteuning in de bedrijfsvoering en het opzetten van een netwerk.

Is een ontmoetingsplek waar vrouwen de mogelijkheid krijgen elkaar te ontmoeten in een ontspannen, huiselijke sfeer.

Grote Broerproject

Jongerenpension 28 jongeren leren hier zelfstandig te gaan wonen. Zij verblijven gemiddeld 1 jaar en stromen dan door naar een zelfstandige woning waar zij begeleiding kunnen krijgen.

Sociaal Pension In Tilburg hebben we een sociaal pension voor ex-daklozen met een dubbele diagnose. Zij hebben ieder een eigen kamer, maar delen de voorzieningen met elkaar. Er is 24 uur begeleiding en beheer aanwezig.

Crisis opvang voor gezinnen In 2010 is een voormalig studentenhuis in de Fatimastraat in gebruik genomen als crisisopvang voor gezinnen. De gezinnen kunnen hier tijdelijk verblijven en hebben eigen voorzieningen. De gezinnen krijgen hulp en begeleiding, gericht op het weer zelfstandig wonen

Amarant In een woonblok aan de Buitenstraat, huurt Amarant 32 zelfstandige eenheden voor cliënten met een verstandelijke beperking. Er is 24 uur begeleiding aanwezig. Achter het woonblok ligt een afgesloten gemeenschappelijke tuin.

ASVZ Organisatie voor zorgen dienstverlening aan mensen met een verstandelijke beperking.

Jongerenfoyer U-turn De jongerenfoyer U-turn is bestemd voor een groep jongeren tussen de 17 en 23 jaar, die de aansluiting met de samenleving dreigt kwijt te raken. In de jongerenfoyer vinden zij huisvesting en begeleiding op woon-, werken leefgebied.

Het Grote Broerproject, dat onderdeel is van stichting Kick, richt zich onder andere op jongeren in de leeftijd van 17 t/m 23 jaar die een positieve bijdrage willen leveren aan de leefbaarheid binnen de wijk. Naast de grote broers worden de broertjes, jongeren van 9 t/m 14 jaar in beeld gebracht, gesignaleerd en direct aangesproken op hun gedrag. Het Grote Broerproject wordt ingezet in Breda Noordoost voor de 6 buurten.

Vrouwenstudio Project Mobile In Tilburg Zuid wonen 6 jongeren met een beperking waarbij sprake is van meervoudige problemen. Zij krijgen intensieve begeleiding bij het vinden van een weg in de samenleving. Er is 24 uur begeleiding aanwezig.

in v est e r en !

In Breda Noordoost zijn op dit moment 2 vrouwenstudio’s in Linie/ Doornbos en Geeren Zuid. De Vrouwenstudio is een laagdrempelige ontmoetingsplek voor (allochtone) vrouwen, waar zij elkaar kunnen ontmoeten, zich kunnen ontplooien en zelfvertrouwen kunnen ontwikkelen.

I nv ester en!

Is het JA of NEE?

Een gesprek over maatschappelijk investeren in Tilburg Hoe bepaalt WonenBreburg vestiging Tilburg in welke wijken van de stad en waarin zij investeert? Daar zit vast een visie achter. “Dat klopt” zeggen vestigingsdirecteur Aline Zwierstra en manager beheer Roy Stevens. In dit artikel vertellen zij hoe vestiging Tilburg tot investeringsbeslissingen komt. “Anderen hoeven het niet met de keuzes eens te zijn, maar moeten wel kunnen begrijpen waarom we ze maken” zegt Aline Zwierstra.

ijsbaan in het winkelcentrum te organiseren. De winkeliers waren meteen enthousiast. De huismeesters namen de regie om deze ijsbaan te organiseren. De winkeliers deden meteen de toezegging dat zij het initiatief overnemen. Het is afgelopen winter een enorm succes geworden met veel bezoekers. Dat is goed voor de buurt en voor onze huurders. Het draagt eraan bij dat mensen daar prettig kunnen wonen.”

Geven én ontvangen “We zijn dit jaar explicieter in onze keuzes geworden” zegt Aline Zwierstra. “Die duidelijkheid wordt – gelukkig - gewaardeerd door onze partners in de stad. Ze reageren zonder uitzondering positief op ons verhaal.” Roy Stevens voegt daaraan toe: “Ook onze medewerkers vinden die duidelijkheid prettig. Zij hebben behoefte aan een afwegingskader en willen uitgaven kunnen verantwoorden.” Aline: “Soms is nee zeggen beter dan altijd ja, als je het maar kunt uitleggen. Het goede verhaal is leidend. Ook wij kunnen het geld namelijk maar een keer uitgeven.”

Wederkerigheid

´Soms is nee zeggen beter dan altijd ja, als je het maar kunt uitleggen´

in v e st e r en !

Aline Zwierstra vestigingsdirecteur

Iedere investering – hoe groot of klein ook – houdt WonenBreburg Tilburg tegen het licht van haar doelstelling: het bouwen, verhuren en beheren van woningen, voor mensen. Het eerste deel van de doelstelling – bouwen, verhuren en beheren – is net zo belangrijk als het tweede deel – voor mensen. Aline: “Daar komen onze fysieke en sociale dimensie samen.” Roy: Als er sprake is van een gezamenlijke verantwoordelijkheid, streven we ernaar om samen te investeren met onze samenwerkingspartners. We gaan voor langdurige relaties waar sprake is van wederkerigheid.”

West on ice Een mooi voorbeeld van de wederkerigheid die WonenBreburg Tilburg voor ogen heeft, is een initiatief dat afgelopen winter speelde in TilburgWest, namelijk West on Ice. Roy: “Het Paletplein in Tilburg-West kon wel wat toeloop gebruiken. Onze huismeesters kwamen op het idee om een

Wederkerigheid is een basiswaarde in het handelen van WonenBreburg. Het is niet alleen geven, maar ook ontvangen; en en. Aline: “We onderzoeken de grens van ons handelen. Waar stoppen wij en gaan onze partners verder? Dat is zoeken. Ook voor onze betrokken medewerkers, die staan voor de doelstellingen van onze corporatie en daardoor vaak té veel zelf willen oplossen. Dat is een valkuil. Het is steeds afwegen, wat los ik zelf op als corporatie en waar schakel ik instellingen uit het netwerk voor in. We nemen onze signalerende en verwijzende functie serieus zodat andere organisaties en instellingen in de stad hun werk ook goed kunnen doen. Daarmee schep je reële verwachtingen en voorkom je teleurstellingen.” Een goed voorbeeld is de wijk Stokhasselt. Het geplande groot onderhoud aan de Pucciniflat combineren we met extra investeringen in sociaal beheer. Dat doen we samen met partners. Gezamenlijk wordt gezocht naar wie wat kan betekenen bij het oplossen van problemen die spelen achter de voordeur. Bewoners worden nadrukkelijk uitgenodigd om zichzelf mede verantwoordelijk te voelen voor hun leefomgeving en daarover mee te denken. Roy Stevens: “We streven ernaar om onze huurders beter te leren kennen. “Kennen en gekend worden” is het credo en niet leven in anonimiteit. Volgens ons leidt dat tot een verbetering in de leefomgeving. Daarom willen we investeren in de relatie met onze huurder. Als je in het begin investeert in de relatie, kun je daar later voordeel van hebben. Een voorbeeld is project Kanswonen in de Kapelmeesterlaan.”

I nv ester en!

is het ja of nee?

Huurder weet waar hij aan toe is door Nieuwe omgangscode herstructurering

´Mensen en stenen gaan samen!´ Roy Stevens, manager beheer

Voortaan weten huurders in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn bij herstructurering, groot onderhoud en renovatie. Dat heeft te maken met de Omgangsode Herstructurering 2010 - 2015, getekend door het Stedelijk Bewoners Overleg Tilburg (SBO) en de vier Tilburgse corporaties ’t Heem, Tiwos, WonenBreburg en TBV Wonen. Een vergelijkbare overeenkomst bestaat in Breda tussen de bewonersplatforms van de verschillende corporaties en WonenBreburg, Laurentius, Allee Wonen: de Omgangscode Herstructurering en Groot Onderhoud Breda. De omgangscode regelt bijvoorbeeld de rechten op verhuiskosten vergoeding, herhuisvesting, herinrichtingskosten en huurgewenning bij herstructurering en een ongemakkenvergoeding (onder voorwaarden) bij grootonderhoud in de woning. Na vijf jaar wordt de omgangscode geëvalueerd en waar nodig aangepast.

Investeren in medewerkers: WonenBreburg op 19 in Great Place to Work Vastgoedbeheer én sociaal beheer Omdat WonenBreburg sociaal beheer serieus neemt, heeft de corporatie een dekkend netwerk van huismeesters. Deze huismeesters zijn het eerste aanspreekpunt voor bewoners en hebben een signalerende taak, bijvoorbeeld als het gaat over eenzaamheid of armoede. De woonconsulenten pakken de meer complexe vragen op. Roy: “Allemaal mensen die met hart voor de zaak hun werk doen; daar zijn we trots op! Investeren in woningen is belangrijk, maar je moet tegelijkertijd aan het sociaal klimaat in de wijk werken. In die combinatie geloven wij. Mensen en stenen gaan samen!” Aline: “Tijdens een studiereis in de

Kanswonen WonenBreburg is in de Kapelmeesterlaan gestart met Kanswonen. Iedereen is hier welkom, ook mensen met een justitieel verleden. In een intakegesprek wordt de persoonlijke situatie doorgesproken. Dit eerste contact doorbreekt de anonimiteit. Op basis van de afspraken biedt WonenBreburg de bewoners mogelijkheden en kansen om hun persoonlijke situatie te verbeteren. Op deze manier gaan WonenBreburg en de gemeente Tilburg samen met de bewoners de leefbaarheid in de Kapelmeesterlaan en in de wijk Stokhasselt verbeteren.

in v e st e r en !

voorsteden van Parijs hebben we gezien wat het resultaat is als je vastgoedbeheer niet combineert met sociaal beheer. Dat kan vreselijk misgaan. Van de noodzaak om te investeren in beheer zijn we doordrongen. Een mooi opgeknapte flat alleen is niet voldoende. Natuurlijk zorgen we ervoor dat de woningen schoon, heel en veilig zijn. Tegelijkertijd spreken we mensen aan op hun gedrag. Schoon, heel, veilig, ´en gezellig´ zou ik daar aan willen toevoegen.”

Waardebestendige wijken met tevreden huurders Uit het bevlogen verhaal van Aline Zwierstra en Roy Stevens blijkt dat WonenBreburg vestiging Tilburg bereid is en blijft om te investeren in wijken in Tilburg. Waar zij deze investering niet alleen kan oppakken, zoekt WonenBreburg langdurige samenwerking met partners op basis van wederkerigheid. De visie is dat als je sociaal beheer - ´op de mensen letten ´ combineert met vastgoedbeheer, je een wijk creëert die waardebestendig is en niet afglijdt. Die combinatie zorgt tot tevredenheid bij de huurders, zonder dat het antwoord altijd ´ja´ is op hun vragen en op de vragen van partners in de stad.

WonenBreburg heeft haar medewerkerstevredenheid gemeten via Great Place to Work (GPTW), een onderzoek dat 20 jaar bestaat en in 40 landen wordt uitgevoerd. WonenBreburg is op de 19e plaats geëindigd van beste werkgevers in Nederland (totaal 88 bedrijven) en als enige corporatie in de top 20. Tevreden medewerkers Medewerkers zijn volgens de filosofie van GPTW meer tevreden en betrokken bij hun organisatie als: 1. ze vertrouwen hebben in de mensen voor wie ze werken (relatie management-medewerker); 2. ze trots zijn op wat ze doen (relatie baan-medewerker); 3. ze plezier hebben met de collega’s met wie ze samenwerken (relatie collega’s-medewerker). De uitkomst van het onderzoek wordt getoond in de Trust Index (TI). Die laat zien dat de score van WonenBreburg 75% bedraagt. Gemiddeld heeft 75% van alle respondenten (359) een positief antwoord gegeven op de 57 stellingen. Dit komt overeen met een rapportcijfer 7,5. Een goede score, zeker gezien het percentage respondenten dat positief antwoordde op de stelling: Alles overziend, vind ik ons bedrijf een ´Goede Werkgever en echte ´Great Place To Work´. Dit percentage is namelijk 88%! Een belangrijke uitkomst omdat tevreden medewerkers immers extra gemotiveerd zijn om zich in te zetten voor klanten.

Flexibel werken levert ruimte op WonenBreburg kiest voor het flexibel werkconcept: Flexit. Flexit is een manier van werken die de fysieke werkomgeving, het gebouw, medewerkers en klant met elkaar verbindt en zo bijdraagt aan de brede WonenBreburg visie: Wij maken een betere stad!

Pilot Breda Met de nieuwe werkomgeving is het mogelijk om kantoorruimten en werkplekken efficiënter te gebruiken. Vestiging Breda is pilot voor deze nieuwe manier van werken. Door de invoering van Flexit in Breda is een derde ruimte minder nodig en dertig werkplekken minder. Flexit creëert een open werkomgeving die uitnodigt om te ontmoeten, te communiceren, samen te werken en te ondernemen, wat past bij een organisatiecultuur die samenwerking, kennisdeling, flexibiliteit en efficiency beoogt. Door de nieuwe manier van werken, zijn medewerkers in verschillende verbanden inzetbaar, zoals op een afdeling, in een gebiedsteam, op een project (zowel intern als extern), thuis of op kantoor.

Werk en Leerbedrijf WonenBreburg biedt jongeren kans op werk en scholing. Vier leermeesters van het Onderhoudsbedrijf begeleiden namelijk stagiaires bij hun eerste stappen naar betaald werk. Piet van Gerwen, teamleider Onderhoud, vertelt er meer over. “Een groep jongeren ziet door problemen thuis, op school of op persoonlijk vlak geen toekomst. Ze dreigen de aansluiting met de samenleving te missen. Deze jongeren staan op een kruispunt in hun leven. Met wat steun kunnen zij de goede weg kiezen en weer mogelijkheden zien. WonenBreburg biedt huisvesting aan deze jongeren in jongerenfoyer U-turn aan de Verbernelaan in Tilburg. Daarnaast willen we deze jongeren een kans geven op werk en scholing in het Onderhoudsbedrijf. Omdat we een officieel leerbedrijf zijn geworden, kan dat. Tot nu toe hebben we achttien stagiaires begeleid.”

Duur zaam I nv ester en!

Kansen door Investeren in de NAC Street League, meer dan een straatvoetbalcompetitie Slechts vier weken duurde het om de samenwerking tussen alle Bredase wooncorporaties en de NAC Street League begin 2008 rond te krijgen. “Het was zo geregeld” vertelt Hubert Rovers, directeur STICHTING TEAMPLAY@NAC, waar de NAC Street League deel van uitmaakt. Hubert Rovers vertelt over de ontwikkeling van deze straatvoetbalcompetitie voor jongeren van twaalf tot vijftien jaar in alle wijken van Breda. Bruno Gruijters, Manager Beheer en Verhuur bij WonenBreburg Breda, licht toe waarom WonenBreburg investeert in dit project, dat meer is dan een straatvoetbalcompetitie.

Samenwerking corporaties en Street League Initiatiefnemer van de NAC Street League is NAC Breda. In 2006 brengt deze betaald voetbalorganisatie haar maatschappelijke activiteiten onder in de STICHTING TEAMPLAY@NAC, waar ook het ROC West-Brabant in participeert. Hubert Rovers: “We wilden vanaf begin af aan de competitie breder trekken dan alleen het voetbal en jongeren ook aanspreken op hun gedrag. Daarom gingen we de wijken in met onze activiteiten. Een van onze belangrijkste doelstellingen is om jongeren uit verschillende wijken van Breda met elkaar in contact te brengen. Tegelijkertijd willen we de leefomgeving in de wijken verbeteren. Als je de wijk als invalshoek neemt, is samenwerking met onder andere wooncorporaties een logische keuze.”

Hubert Rovers: “Je kunt als team slechts 1/3 van het totaal aantal punten verdienen met het winnen van wedstrijden. Het andere 2/3 deel win je door sportief gedrag en door het meedoen aan thema-avonden. Als je kijkt naar het winnende team van dit jaar, Heksenwiel, dan was dat team voetballend niet de beste maar door het sportieve gedrag heeft dit team wel gewonnen. Jongeren realiseren zich daardoor dat je er alleen met goed voetbal niet komt. Het gaat voor 70% om je mentaliteit, net als bij profvoetballers. Ook kun je punten verdienen door na afloop samen met mensen uit de wijk de veldjes en het zwerfvuil op te ruimen. Als de jongeren genoeg punten bij elkaar hebben, worden ze daarvoor beloond, bijvoorbeeld met een gratis bezoek aan de kartbaan of aan een wedstrijd van NAC. We hebben zelfs een keer playstationspelletjes als beloning kunnen uitreiken. Dat motiveert enorm.”

Bereiken van moeilijk bereikbare jongeren

Meer dan Voetbal Award Voor de organisatie van de NAC Street League ontving STICHTING TEAMPLAY@NAC in juni 2010 de ´Meer dan Voetbal Award´. De stichting Meer dan Voetbal wil de maatschappelijke rol van voetbal stimuleren.

Bruno Gruijters: “Bij WonenBreburg was direct interesse om in de NAC Street League te investeren omdat het project aansloot bij onze eigen denkbeelden. We beseften als organisatie dat het niet alleen gaat om onze stenen, maar vooral om de mensen die daarin wonen. Als het met hen goed gaat, komt dat ten goede aan de wijk. De NAC Street League is volgens ons een goede manier om een impuls te geven aan de sociale ontwikkeling van een wijk, alleen al door de extra sport-, recreatie- en ontspanningsmogelijkheden. Als groepen die elkaar normaal voorbij lopen, met elkaar iets doen, heeft dat zijn meerwaarde. Als we dan zien dat anderen ook hun verantwoordelijkheid nemen, zijn wij bereid om mee te investeren.”

In v est e r en !

Links op de foto Hubert Rovers, directeur STICHTING TEAMPLAY@NAC. Rechts: Bruno Gruijters, manager Beheer en Verhuur bij WonenBreburg

De NAC Street League slaat vanaf het eerste mo ment aan bij de moeilijk bereikbare groep jongeren. In het seizoen 2007/2008 doen tien teams aan de Street League mee. In het tweede seizoen zijn dat al achttien teams. Afgelopen seizoen (2009/2010) is dit aantal opgelopen naar 22, verdeeld over alle wijken van Breda. Bovendien is afgelopen seizoen in samenwerking met basisscholen en organisaties voor naschoolse opvang een NAC Junior Street League georganiseerd voor leerlingen van groep 7 en 8 van de basisschool. Komend jaar staat een competitie voor meiden op het programma: de NAC Lady’s Street League. Hubert Rovers: “De jongeren lopen met het NAClogo op hun borst en dat spreekt aan. Ze voetballen voor NAC en daar zijn ze trots op. Een gelukje was dat de eerste twee seizoenen direct een speler doorstroomde naar de NAC jeugdopleiding. Zo ontstond het idee dat je via de Street League gespot kon worden voor NAC. Het aantal aanmeldingen nam daardoor direct een vlucht.”

Meer dan voetbal

Succes waait over naar andere steden

Al vanaf de aftrap gaat het bij de Street League om meer dan voetbal. Uniek aan deze competitie is dat de deelnemers niet alleen punten kunnen verdienen met tien wedstrijden per jaar, maar ook met sportief gedrag, het tonen van respect naar de scheidsrechter en naar het publiek. Omdat de jongeren zelf verantwoordelijk zijn voor het meegebrachte publiek, corrigeren ze zelfs hun ouders. Het komt regelmatig voor dat de teamleden aan het publiek uitleggen dat ze zich moeten gedragen omdat anders de punten verloren gaan. Die aanpak werkt. Bovendien maken thema-avonden, bijvoorbeeld over het gebruik van alcohol en drugs, deel uit van het programma.

Het succes van de NAC Street League werkt voor andere steden aanstekelijk. Tilburg, Eindhoven, Venlo, Nijmegen en Deventer hebben het concept overgenomen. Komend seizoen starten ook Vitesse, FC Twente, Heracles Almelo en in Rotterdam Sparta en Feyenoord. Hubert Rovers: “Het mooie van de NAC Street League en van de andere projecten van STICHTING TEAMPLAY@NAC is dat je kennis van verschillende organisaties aan elkaar knoopt. Alleen al de naam van een club uit het betaald voetbal opent deuren die anders gesloten blijven. Je wordt uitgenodigd om aan tafel te komen zitten. Mensen zijn nieuwsgierig en willen naar je verhaal luisteren. Zo ontstaan kansen.”

I nv ester en!

Uitgelicht

In juni 2008 is aan de rand van Breda, langs de Graaf Engelbertlaan, begonnen met de bouw van de Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouw Unie VOF Woonpark Sculptura.

Woongenot op topniveau, nu ook te huur, vanaf 775 euro p.m. Inschrijven via www.wonenbreburg.nl/inschrijvensculptura

In v est e r en !

Woonpark Sculptura wordt gerealiseerd in de ecologische zone, die met ondermeer het Mastbos de groene long vormt, die de Bredase binnenstad met het buitengebied verbindt. Een bijzondere omgeving, die van de ontwikkelaars een zorgvuldige en kwalitatief hoogstaande aanpak vergt. Voor Woonpark Sculptura is gekozen voor een aantal bijzondere woonvormen. De eerste fase, gelegen in het meest westelijke gedeelte, midden in het groen, bestaat uit 14 halfvrijstaande herenhuizen, 16 semi vrijstaande herenhuizen en 5 vrijstaande villaâ&#x20AC;&#x2122;s in eigentijdse architectuur. De tweede fase van Woonpark Sculptura, De Eilanden bestaat uit 66 eengezinswoningen in diverse types, verdeeld over een 3-tal eilanden. Het project De Sculpturen, de derde en laatste fase van Woonpark Sculptura, bestaat uit 3 markante woontorens met eigentijdse, energiezuinige en comfortabele appartementen. De drie woontorens hebben de namen Appel, Corneille en Constant gekregen. In totaal heeft WonenBreburg ongeveer 101 miljoen aan investeringen gepleegd.

I nv ester en!

Kerncijfers 2009 Nieuwsgierig naar de exacte cijfers van de nvesteringen van WonenBreburg in 2009? Verderop leest u in Blik een korte samenvatting van het jaarverslag en een overzicht van onze Investeringen in 2009. Lees het jaarverslag 2009, in zijn geheel op www.wonenbreburg.nl/jaarverslag

Gelijktijdig met deze uitgave van BLIK over INVESTEREN verschijnt het jaarverslag 2009 van WonenBreburg, met daarin onder andere de investeringen in 2009. Albert Maas is als directeur financiën WonenBreburg nauw bij alle investeringen betrokken. Hij maakt daarin een onderscheid tussen investeringen in enge zin en in ruime zin. Waar lag de prioriteit in 2009? “Continuïteit is altijd prioriteit. We willen onze klanten op korte en lange termijn zekerheid in wonen bieden, waarbij we bijzondere aandacht hebben voor het huisvesten van mensen die dat moeilijker op eigen kracht redden.”

Was 2009 qua investeringen een jaar als alle andere jaren? “Ja en nee. Nieuw en anders was dat in 2009 ons nieuw meerjarenbeleidsplan Energie in Wonen van start ging. Doel is om onze woningen binnen tien jaar zuiniger en milieuvriendelijker te maken. We zijn in 2009 op uitgebreidere schaal gestart met de investeringen in energetische maatregelen; bij de planning van groot onderhoud calculeren we dit meteen in. We willen het energieverbruik in woningen verbeteren zodat dit leidt tot een woonlastenverlaging voor de huurders. Die zijn overigens nog wat afwachtend; eerst zien dan geloven, is het credo.

De woonlasten beperken én het woongenot verhogen; kan dat? ‘ja’ zegt financieel directeur Albert Maas Over de investeringen van WonenBreburg in 2009

In 2009 zijn we vooral verdergegaan op de ingeslagen weg, bijvoorbeeld op het gebied van nieuwbouw en de verkoop van woningen uit eigen bezit via Koopgarant. Met die laatste maatregel willen we het eigen woningbezit stimuleren, met kortingen voor huurders die oplopen tot 25%. Wat in 2009 hetzelfde was als in voorgaande jaren is dat wij de kosten aan onze woningen niet volledig doorberekenen aan onze huurders. Anders gesteld, de huren die wij ontvangen bij nieuwbouw, zijn onvoldoende om onze directe kosten van verhuur te dekken. Dit beschouw ik als een belangrijke vorm van maatschappelijk investeren. Sterker nog, het is de kern van ons bestaan als wooncorporatie. Maatschappelijk investeren is namelijk ook de woonlasten beperken en gelijktijdig het woongenot verhogen. Die twee kunnen samengaan als je het financieel op orde hebt.”

Wat is de visie van WonenBreburg op investeringen? “We onderscheiden investeringen in enge zin en in ruime zin. Bij investeringen in enge zin gaat het om de financieel technische uitgaven die ervoor moeten zorgen dat de technische kwaliteit van onze woningen verbetert. We steken veel geld,

In v e st e r en !

tijd en energie in het onderhouden en verbeteren van onze woningvoorraad. Uit benchmarks blijkt keer op keer dat WonenBreburg meer uitgeeft aan onderhoud dan andere corporaties. De opgave die we te doen hadden - vooral na de fusie in 2003/2004 – hebben we de afgelopen jaren, en ook in 2009, opgepakt. Een goed onderhouden woning straalt positief uit naar de omgeving. Toch beperken onze investeringen zich niet tot onze eigen woningvoorraad. We investeren ook in ruime zin. Dat betekent aandacht voor het sociale beheer, bijvoorbeeld via onze huismeesters die mensen aanspreken op hun gedrag. Bovendien werken we actief samen met partners bij de herstructurering van wijken. Dat zijn geen investeringen die direct rendement opleveren, maar we zijn van het effect op lange termijn overtuigd, ondanks dat het lastig is om de resultaten in harde cijfers uit te drukken. Uit de jaarlijkse huurderenquêtes komen in ieder geval goede scores, ondanks dat mensen zeer kritisch zijn. Dat mag ook, want kritiek houdt ons scherp.”

Maatschappelijk investeren is ook de woonlasten beperken en gelijk tijdig het woongenot verhogen. Hoe financiert WonenBreburg haar investeringen? “Gelukkig hebben we een positief eigen vermogen, opgebouwd in onze lange geschiedenis als corporatie. Op deze reserves doen we een beroep om onze doelgroepen te kunnen huisvesten. Bovendien hebben we inkomsten door woningen te verkopen uit ons eigen bezit. Daarmee financieren we bijvoorbeeld de niet gedekte kosten bij nieuwbouw. Gelijktijdig heeft de verkoop van deze woningen een maatschappelijk doel omdat we via deze maatregel het eigen woningbezit stimuleren. Zo is de cirkel rond. We zijn bereid om onze eigen middelen in te zetten voor de huurders en de steden. Daarvoor is het nodig om altijd geld achter de hand te houden, om risico´s goed af te dekken. Dat blijft een uitdaging waar ik na 21 jaar in de volkshuisvestiging nog geen moment op ben uitgekeken. Het is geen routine en er ligt altijd een nieuwe uitdaging.” I nv ester en!

Wetenschapper aan het woord: dr. Jos Smeets

Sturen op klantwaarde?! Na de crisis in de jaren tachtig, vond bij de corporaties in de jaren negentig de omslag plaats van een aanbodgerichte benadering naar een vraaggerichte benadering. De vraag is of deze vraaggerichte benadering in 2010 en verder nog wel voldoet. De rol van klanten lijkt namelijk te verschuiven van afnemer van diensten naar belanghouder. Dat stelt corporaties voor een dilemma bij het bepalen van hun investeringen. Jos Smeets van de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven ontwikkelde een model dat voor corporaties leidraad kan zijn bij het ontwikkelen van hun beheerplannen. Op 17 maart 2010 promoveerde hij op zijn studie Sturen op klantwaarde. BLIK gaat op zoek naar de lessen die corporaties in het algemeen en WonenBreburg in het bijzonder uit de studie van deze onderzoeker kunnen trekken bij het maken van keuzes voor (maatschappelijke) investeringen.

Investeringsbeslissing Om te komen tot een investeringsbeslissing, spelen volgens Smeets naast klanttevredenheid, andere factoren een rol, namelijk: de verhuurbaarheid van het bezit van de corporatie, de prijs-kwaliteitverhouding en de levensduur van de complexen. Klanttevredenheid is in dit artikel echter het centrale thema. Welke investeringsbeslissing je als corporatie neemt, hangt af van de doelstellingen die je als corporatie hebt. Als het tevredenstellen van de klant tot je missie behoort dan is het een van de onderdelen waar je als corporatie op kunt sturen. Bij WonenBreburg behoort klantgericht werken tot de kernwaarden. WonenBreburg handelt vanuit de wensen en behoeften van de klant om op korte en lange termijn zekerheid in wonen te bieden. Echter, hoe stel je je klant tevreden? Volgens Jos Smeets wordt de mate van tevredenheid van de klant niet alleen bepaald door de woning en woonvorm. De woonomgeving draagt in belangrijke mate bij aan tevredenheid van bewoners. Daarom vindt Smeets het verstandig om de woonkwaliteit in een bredere context te zien en als corporatie op complexniveau te sturen in plaats van op objectniveau. Jos Smeets: “Dat vraagt van corporaties om op een andere manier hun bezit in te delen. Namelijk een indeling die aansluit bij de beleving van de huurders in plaats van een puur administratieve objectindeling. Corporaties die deze uitdaging aangaan, krijgen door deze nieuwe indeling een beter zicht in het verschil tussen hun zwakke en sterke complexen. Op die manier wordt, bijna als vanzelf, duidelijk waar investeringen gewenst en noodzakelijk zijn.”

Aandacht voor klantgroepen Wie als corporatie denkt dat hij er met een hoog percentage tevreden klanten is, heeft het mis. Een tevreden huurder betekent namelijk niet automatisch dat deze huurder de corporatie ook trouw is. Smeets heeft in zijn onderzoek enkele marketingtermen gebruikt om de verschillende klanttypen aan te duiden. Grofweg zijn er vier typen klanten.

Bij het bepalen waar je als corporatie in investeert, doet Jos Smeets de suggestie om daarbij zeker te kijken naar de groep ´gegijzelden´. Jos Smeets: “We hebben in Nederland een bijzonder goed ontwikkelde woningsector waarbij 80% van de huurwoningen in handen is de corporaties. Corporaties doen het heel goed, het merendeel van de huurders is immers tevreden. Dat betekent dat corporaties in de meeste gevallen kunnen volstaan met het door hen gevoerde beleid, dat erop is gericht om de geboden kwaliteit te borgen. Daarnaast behoort de groep ‘gegijzelden’ nadrukkelijk tot de doelgroep van het beleid. Het is de groep klanten die niet tevreden is maar tegelijkertijd door hun omstandigheden – bijvoorbeeld door hun sociale positie– niet kunnen verhuizen. Om deze groep tevreden te stellen is meer nodig dan alleen aandacht voor het wonen, namelijk een integrale aanpak, die gaat tot achter de voordeur.”

Klant is medeverantwoordelijk Toch zijn de corporaties niet alleen verantwoordelijk voor de tevredenheid onder hun klanten. Smeets behoorde in de jaren negentig tot een van de eerste onderzoekers die de klant als belanghouder definieerde. Jos Smeets: “Bij alle beslissingen en investeringen is het goed om te beseffen dat de klant zelf medeverantwoordelijk is voor de klantwaarde. Hij is de coproducent ervan en mede verantwoordelijk voor zijn woonomgeving en dus voor zijn eigen mate van tevredenheid. De klant is niet alleen afnemer van diensten maar ook belanghouder. Als je de klant als partner ziet in je beleid, stelt dat andere eisen aan je beheer. Het vereist voortdurende interactie met huurders. Dit inzicht stelt corporaties voor een dilemma: is de huurder nu klant of belanghouder. Als je als corporatie hebt besloten om je huurder als belanghouder te zien – een keuze die steeds meer corporaties maken ondanks dat het nog wel eens conflicteert met de behoefte aan schaalvergroting vraagt dat van de corporatie een andere opstelling. Het veronderstelt dat je de klant invloed geeft, wat begint met het geven van informatie.”

Duizelingwekkende stof 1. Apostelen. De tevreden klanten die niet verhuisgeneigd zijn. 60 à 70% van de huurders behoren tot deze groep. 2. Gegijzelden. Ontevreden klanten die niet de mogelijkheid hebben om te verhuizen. Zo´n 5% van de huurders behoort tot deze groep. 3. Huurlingen. Tevreden klanten die toch verhuisgeneigd zijn. 20% behoort hier toe. Dit zijn vooral huurders die liever willen kopen. 4. Terroristen. Ontevreden klanten die gaan verhuizen en daarbij dikwijls veel schade veroorzaken.

In v e st e r en !

Als de vraaggerichte benadering alleen niet meer volstaat, geeft dat stof tot nadenken. Dat vindt ook Jos Smeets zelf. Gedreven door de onrust van de onderzoeker werkt hij vanuit zijn werkkamer in gebouw Vertigo (wat duizelingwekkende ruimte betekent) op de Technische Universiteit Eindhoven verder aan zijn onderzoek, onder andere naar de scheefheid op de woningmarkt. Dit nieuwe onderzoek zal net als het proefschrift Sturen op klantwaarde ongetwijfeld leiden tot inzichten waar corporaties hun lessen uit kunnen trekken.

I nv ester en!

Genoeg parels in Stokhasselt Je moet ze willen zien Volop aanwezig in de wijk Stokhasselt: Irnaida Lodowica, activiteitenbegeleidster van WonenBreburg aan het Verdiplein in Tilburg. Wie met Irnaida praat, raakt snel overtuigd van het belang om in wijken te investeren. Haar inzet en bevlogenheid fascineren, haar verhalen betoveren en toch zijn haar daden oh zo concreet. Als je erin gelooft en ervoor gaat, kun je altijd vooruit komen, zo blijkt uit haar verhaal.

Vanaf 2003 zet Irnaida zich met hart en ziel in voor ´haar´ wijk. Van de resultaten van haar inspanningen, hoe klein soms ook, geniet ze. BLIK praat met haar over de aanleiding om zich in te zetten voor Stokhasselt, over de activiteiten die zij van de grond heeft gekregen en over de effecten die deze activiteiten hebben op de bewoners van de wijk.

Toekomst voor je kind Irnaida wilde toekomst voor haar zoon. Dat was reden genoeg om als alleenstaande Antilliaanse mama niet bij de pakken neer te gaan zitten en in 2003 actief te worden voor de wijk. “De kinderen uit de buurt groeiden met elkaar op, zoals in een familie. Mijn zoon was vaak het middelpunt; zijn vrienden keken tegen hem op. Ik dacht ´als hij het goed doet, dan volgt de rest vanzelf´. Maar hoe pak je dat aan? Met buurtbeheerder Rene overlegde ik wat ik zou kunnen doen om de wijk te verbeteren. Hij stelde een schoonmaakactie voor. Als ik vijftig vrijwilligers zou kunnen vinden om een dag in de buurt schoon te maken, dan kregen we een straatbarbecue als beloning. Het lukte! Het werd een geweldige dag, waar iedereen uit de buurt op af kwam. Ook omdat Sonic Brass, onze brassband, optrad. Iedereen was enthousiast en de jongens zeiden dat ze zoiets wel vaker wilden doen. Met vijftien jongens van deze brassband ben ik trouwens dit jaar naar Curaçao geweest om op te treden tijdens de parade van Curaçao. Met optredens hebben zij zelf geld verdiend om deze grote droom waar te maken. Bovendien maakten sponsors, waaronder ook WonenBreburg, de reis mogelijk. Sommigen zagen voor het eerst hun grootouders en maakten kennis met hun geschiedenis; deze indrukken zullen zij nooit meer vergeten. Dat is belangrijk, want het kan ook makkelijk mislopen. In 2008 leek dat te gebeuren toen

In v est e r en !

´onze jongens´ in conflict raakten met een groep andere jongeren. Ik kon er niet mee leven dat het mis zou gaan! Daarom nam ik het initiatief voor een praatgroep met andere moeders. Maandenlang vertelden we elkaar onze verhalen en deden we moeite om onze jongens op het goede pad te houden. Later is daar het toneelstuk Mama Preocupa - bezorgde moeders - uit ontstaan. In mei 2009 stonden we voor een uitverkocht theater De Nieuwe Vorst. ´Vaders waar zijn jullie?´ vroegen we ons hardop af. ´Jullie kinderen hebben jullie nodig!´ Vijf jongens uit de Brassband zorgden voor de muziek; mijn zoon speelde de 4for peace op trommel. Onze jongens begrepen na het toneelstuk onze bezorgdheid en waren trots op hun moeder. Dat soort gevoelens werken door; daar ben ik van overtuigd.”

Er vol voor gaan Terug naar de allereerste schoonmaakactie van Irnaida, waar het dus niet bij bleef. Op de geslaagde schoonmaakactie volgde de organisatie van een markt. Opnieuw was er contact tussen buurtbeheerder Rene en Irnaida. Irnaida wist tweehonderd mensen enthousiast te krijgen om de marktkramen te bemannen. Zij regelde bovendien een podium waar de eerste dag workshops djembé werden gegeven. Op de tweede dag traden talenten uit de wijk op. “Over dat allereerste festival wordt nóg gesproken” zegt Irnaida trots. “Het was relaxed. Juist daardoor bracht het wat teweeg. Buren die elkaar op het festival hadden gezien, groetten elkaar de volgende dag en zijn dat blijven doen. Het was een onvergetelijke dag, waarop bewoners elkaar een beetje leerden kennen. Sindsdien organiseren we het festival elk jaar met behulp van Ipsv (pleinengeld) omdat het past binnen de doelstelling om de pleinen in Tilburg sociaal veiliger te maken. Iedereen kijkt ernaar uit; jong en oud.”

Zi j e rva r e n d at z e k wa li t e i t e n i n zi c h he bb e n wa a rva n z e ni e t w i s t e n d at z e d i e h a d d e n .

Bewoners ontdekken kwaliteiten Dit jaar is het festival op zondag 1 augustus 2010. De rol van Irnaida is dit jaar veranderd. Zij is sinds april 2010 als activiteitenbegeleidster in dienst bij WonenBreburg en ondersteunt nu de bewoners met het organiseren van de activiteiten. De praktische zaken draagt zij stap voor stap over aan de bewoners. “Best lastig om los te laten” bekent ze. “Het is mijn baby’tje geworden. Aanvankelijk waren de buurtbewoners wat terughoudend om het zelf te organiseren, maar nu vinden zij het een eer om mee te doen. Zij ervaren dat ze kwaliteiten in zich hebben waarvan ze niet wisten dat ze die hadden. Er wonen heel veel parels in deze wijk, je moet ze willen zien. Zo verliep het bij mij ook. Ik wist nooit waar ik goed in was. Door actief te worden voor mijn wijk – om een toekomst te hebben voor mijn zoon - ontdekte ik dat ik veel power en doorzettingsvermogen heb en goed kan organiseren. WonenBreburg heeft mij het vertrouwen gegeven om mijn ding te doen. Voor die kans ben ik hen dankbaar. Ik voel me als een bloem die maar blijft bloeien. Samen met de huismeesters uit de buurt en de inzet van bewoners, ieder op zijn eigen manier, gaan we ervoor. Als je kwaliteiten worden erkend, geeft dat rust.”

Met gezamenlijke inspanningen van gemeentelijke overheid, sociaal-culturele instellingen, zorgorganisaties, woningcorporaties en door particuliere initiatieven in de wijk wordt hard gewerkt aan verbeteringen in het leefklimaat en het bouwen aan een goed imago van de wijk. WonenBreburg werkt hierin onder andere samen met Stichting Stokhasselt 88.

I nv ester en!

Ontwikkelingen in twintig jaar samenwerking De samenwerking tussen de twee organisaties is in ruim twintig jaar gegroeid. Terwijl het RIBW Midden Brabant in 1989 startte met zestien cliënten en één team in Tilburg, is inmiddels sprake van negen teams die samen 650 cliënten met een psychiatrische indicatie begeleiden. En terwijl WonenBreburg aanvankelijk veel losse woonruimtes aan het RIBW Midden Brabant verhuurde, is er nu meer sprake van geclusterde eenheden. Bovendien zijn de woonwensen van de doelgroep veranderd. In vergelijking met twintig jaar geleden hebben mensen meer behoefte aan privacy. Door deze verandering maakt WonenBreburg bestaande locaties geschikt om aan de hedendaagse woonwensen te voldoen.

Aandacht voor communicatie Het is vooral de communicatie met omwonenden die in de samenwerking tussen het RIBW en WonenBreburg momenteel veel aandacht krijgt. Bijvoorbeeld over het project Skaeve Huse, wat door gemeente Tilburg, WonenBreburg, RIBW, Traverse en de twee andere Tilburgse corporaties naar Deens voorbeeld is ontwikkeld. De Skaeve Huse zijn bestemd voor bewoners die in reguliere huurwoning zorgen voor overlast . In deze woningen kunnen zij zo wonen dat ze een ander niet tot last zijn. Carin Turi: “Een beladen project. Dan is het toch de kunst om het positief onder de aandacht te brengen, zonder de problematiek te bagatelliseren.”

Onbekend maakt onbemind, helaas

RIBW Midden Brabant en WonenBreburg zetten communicatie op 1 Natuurlijk moeten mensen met een psychiatrische achtergrond ergens kunnen wonen. Maar liever niet in de woning naast de jouwe. Dan slaat de schrik meestal toe. RIBW Midden Brabant en WonenBreburg begrijpen de bezorgdheid van omwonenden als mensen met een psychiatrische achtergrond in hun buurt komen wonen. De twee organisaties trekken al sinds 1989 samen op als het gaat om het huisvesten van mensen met een psychiatrische achtergrond. Een gesprek met twee organisaties in de stad die elkaar steeds weten te vinden om hun doelstellingen te bereiken.

Iedereen moet kunnen wonen WonenBreburg Tilburg wil dat iedereen kan wonen, met of zonder begeleiding, in alle Tilburgse wijken. In de visie van WonenBreburg past bijzondere aandacht voor het huisvesten van mensen die dat moeilijk op eigen kracht redden, bijvoorbeeld door laag inkomen, dak- en thuislozen of mensen met een maatschappelijke, fysieke of verstandelijke beperking. Twee Accountmanagers Wonen Welzijn Zorg, Carin Turi in Tilburg en Riet van Gils in Breda, zien erop toe dat WonenBreburg deze visie concretiseert. Tonneke Schrover van het RIBW Midden Brabant: “Onze doelstellingen overlappen elkaar deels. Onze organisatie ondersteunt mensen met een psychiatrische achtergrond – en daarin onderscheiden we verschillende groepen - met het vinden van hun weg in de samenleving. Dat doen we via dagactiviteiten maar ook met begeleid wonen en ambulante begeleiding.” “We vinden elkaar in onze doelstellingen” zegt Carin Turi. “Met voor ons als extra opgave dat wij altijd rekening moeten houden met de buren, die ook onze huurders zijn. In het uiterste geval leidt dat tot het vertrek van een cliënt. Honderd procent draagvlak is een utopie, maar we maken ons er wel hard voor. Het gaat om continue aandacht voor communicatie en het uitspreken van verwachtingen. Onze huismeesters en woonconsulenten, die de huurders dagelijks tegenkomen, spelen daarin een belangrijke rol.”

´Als mensen ´t snappen, ontstaat er begrip´ Tonneke Schrover, regiomanager RIBW Midden Brabant

in v est e r en !

Tonneke Schrover voegt daaraan toe: “Onbekend maakt onbemind. Mensen vinden onze cliënten soms ´eng´ en vragen zich af wat het voor hun eigen woongenot betekent als er een groep cliënten naast hen komt wonen met bijvoorbeeld een dubbele diagnose, mensen die zowel verslaafd zijn als psychiatrische problemen hebben. Die bezorgdheid snappen wij als geen ander. Daarom geven we bekendheid aan wat wij doen, wie onze cliënten zijn en wat buurtgenoten daarin kunnen verwachten. We vertellen dat onze komst een buurt ook iets brengt, namelijk extra toezicht en begeleiding. We zijn er toch! Want waar denk je dat deze cliënten anders verblijven? Juist, in dezelfde buurt, maar wel met veel meer overlast. Daarnaast benadrukken we dat we 24 uur per dag bereikbaar zijn voor vragen van omwonenden. We zijn er immers op ingericht om 24 uur per dag beschikbaar te zijn. Het project Generaal Kockstraat is daarin een recent voorbeeld van hoe de houding in een buurt een positieve wending kan maken.”

In gesprek met de buurt In Generaal Kockstraat kocht WonenBreburg het voormalige wijkcentrum Soekmekaar aan om het geschikt te maken voor cliënten met een dubbele diagnose. Aan deze aankoop ging een langdurig traject vooraf, waarin WonenBreburg en het RIBW Midden Brabant gezamenlijk optrokken om deze woonvoorziening met 24-uurstoezicht en begeleiding voor elkaar te krijgen. In januari 2010 ging het pand in gebruik. Tonneke Schrover: “De wijkraad geeft aan dat er tot op heden geen klachten over overlast zijn binnengekomen en dat het aantal incidenten in de wijk is verminderd. Omwonenden zien dat we doen waar we voor staan. Het gesprek durven aangaan met een buurt, bewonersavonden organiseren of vormen van buurtoverleg zijn allemaal manieren om meer bekendheid te geven aan wat we doen en wie onze cliënten zijn. In de Kasteleinslaan, een van de eerste locaties die we in 1989 van WonenBreburg huurden, organiseren we ieder jaar een barbecue voor de buurt. Elkaar kennen en weten wat je van elkaar kunt verwachten is belangrijk. Als mensen ´t snappen, ontstaat er begrip.” ´Altijd rekening houden met de buren´ Carin Turi, Accountmanager Wonen Welzijn Zorg WonenBreburg

I nv ester en!

Jaarverslag 2009 De som van onze investeringen WonenBreburg investeert volop in wijken en buurten, in samenwerking, in zijn woningvoor raad, medewerkers en niet in de laatste plaats in zijn huurders. In ons jaarverslag van 2009 kunt u lezen hoe en waar wij ook in het verslagjaar weer met passie onze inspanningen verrichtten en met welke resultaten. Net zoals voor veel van onze huurders werden in 2009 ook voor ons de gevolgen van de financiële crisis zichtbaar, bijvoorbeeld in de dalende verkoop van onze woningen. Toch waren er genoeg positieve zaken te melden, zoals de kwaliteit van ons woningbezit en onze dienstverlening, die volgens de bewonersorganisaties keurig op orde waren, en het behalen van de tweede plaats op de Building Business Reputatie Monitor, een jaarlijks terugkerend onderzoek naar de reputaties van grote organisaties. We investeerden onze menskracht, energie en geld volop in de vijf resultaatgebieden uit ons meerjarenbeleidsplan ‘Energie in wonen’, waarin wij onze strategie voor de periode tot 2012 hebben uitgewerkt. In het jaarverslag kunt u uitgebreid lezen wat de voortgang op deze vijf resultaatgebieden is; hieronder in vogelvlucht.

Klanttevredenheid Wij investeren voortdurend in de omvang en kwaliteit van onze woningvoorraad. Binnen tien jaar willen wij deze hele voorraad op een hoogwaardig(er) energieprestatieniveau brengen: een investering van 180 miljoen euro. Een betere energetische kwaliteit drukt de woonlasten en verbetert het wooncomfort, wat goed is voor de klanttevredenheid. Bij alle complexen die wij in 2009 hebben onderhouden of verbeterd, hebben wij de energetische prestatie van de woningen verbeterd. Verder werkten wij uiteraard aan de huisvesting van onze doelgroepen en bijzondere doelgroepen en boden wij specifieke vormen van dienstverlening aan, zoals Koopgarant, Goed Geregeld en CPO. Betrekkelijk moeiteloos voldeden we weer aan de eisen van de kwaliteitslabels KWH en ISO.

Wijken op orde Wij eisen dat wijken – en dus ook onze woningen – schoon, heel en veilig zijn. In een aantal wijken kunnen we alleen door fors ingrijpen in de fysieke structuur en met maatregelen die gericht zijn op de economische en sociale structuur het woonen leefklimaat verbeteren. In 2009 zijn dan ook ver-

In v est e r en !

dere stappen genomen in de fysieke herstructurering van een aantal gebieden in Breda en Tilburg. Verder voerden we tal van leefbaarheidsacties en -projecten uit om de sociale cohesie te bevorderen en besteedden we in al onze wijken veel aandacht aan het thema ‘schoon, heel en veilig’. We ondersteunden vele initiatieven, werkten aan veiligheid en toezicht, werkten samen op het gebied van wonen, welzijn en zorg, traden hard op tegen hennepkwekerijen en zagen de positieve gevolgen van ons op preventie gerichte huurincassobeleid. Ook werkten we aan een groot aantal nieuwbouwprojecten.

Verbinding maken met de maatschappelijke omgeving WonenBreburg kiest voor samenwerking als zaken daardoor beter, sneller of efficiënter uitgevoerd kunnen worden. Die samenwerking moet in relatie staan tot onze doelstellingen en een meerwaarde hebben. In 2009 vonden we die meerwaarde in de samenwerking met de colleges van burgemeester en wethouders in Breda en Tilburg, met maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid, met collega-corporaties, de politie, het Bemoeizorgteam, het Instituut voor Maatschappelijk Werk en uiteraard met onze belangrijkste partners: de georganiseerde bewonersorganisaties.

Kwantiteit en kwaliteit van het vastgoed WonenBreburg heeft een marktaandeel van ruim 50 procent in Tilburg en 35 procent in Breda. Het totaal aantal verhuureenheden per 31 december 2009 was 29.048, waarvan 26.095 woningen. Wij investeerden weer veel geld, tijd en energie in het onderhouden en verbeteren van die voorraad verhuureenheden. Zoals gezegd, hebben wij in het verslagjaar kritisch gekeken naar de mogelijkheid van energetische maatregelen in al geplande onderhoudsprojecten. Om onze huurders bovendien ook veilige woonruimten te bieden, controleren we bij iedere mutatie de elektra- en gasinstallaties.

Ontwikkeling van de organisatie WonenBreburg is een dynamische organisatie in een veranderende en complexe omgeving waarop wij flexibel moeten kunnen reageren. Daarom investeren wij in het fit en alert houden van onze organisatie en medewerkers. Zo startten wij in 2009 met het programma ‘professionalisering projectmatig werken’, werkten wij op verschillende manieren aan leiderschapsontwikkeling en kwam er een nieuw introductieprogramma. Er werden verzuimtrainingen gegeven, wij voerden in Breda het flexibele werkconcept Flexit in en startten met het implementeren van ons nieuwe bedrijfsinformatiesysteem Empire – om maar eens enkele resultaten uit 2009 te benoemen. We willen een aantrekkelijke werkgever blijven die als duurzame arbeidsorganisatie zorgvuldig met zijn medewerkers omgaat. Dat uit onderzoek bleek dat maar liefst 75 procent van onze medewerkers WonenBreburg een goede werkgever vindt, was dan ook een resultaat om trots op te zijn. Samen werken zij met hart en ziel voor onze organisatie en bereikten met elkaar de resultaten zoals u die in ons uitgebreide jaarverslag kunt lezen. Daarvoor verwijzen wij u graag naar onze website.

Investeringen per 31 december 2009

Aantal

Bedrag (x € 1.000)

Gemiddeld (x € 1.000)

Woningen Garages en parkeervoorzieningen Bedrijfsruimtes Totaal waarvan in: Breda Tilburg

26.095 2.741 212 29.048

864.080 30.360 35.802 930.242

33,11 11,08 168,88 32,02

9.860 19.188

308.894 599.548

31,33 31,25

Vermogen per 31 december 2009 Reserve voor toekomstige investeringen Overige reserve Totaal 29.048

187.386 80.571 267.957

6,45 2,77 9,22

536 83

59.253 12.148

110,55 146,36

194

36.025

185,70

61 83 414

8.771 10.036 1.972

143,79 120,92 4,76

Investeringen in nieuwbouw 2009 Opgeleverde huurwoningen Opgeleverde commerciele ruimtes en garages Opgeleverde koopwoningen Desinvesteringen in 2009 Verkoopopbrengst bestaand bezit: regulier koopgarant Sloop bezit Uitgaven in onderhoud 2009 Projecten groot onderhoud en renovatie Planmatig onderhoud en verbeteringen Sociaal beheer in 2009 Sociale activiteiten Fysieke activiteiten waarvan: directe uitgaven inzet medewerkers Wonenbreburg voor sociale activiteiten

27.326 18.456

3.723 903 2.155 2.471

I nv ester en!

Onze investering in de wijk in beeld Tilburg WonenBreburg heeft een dekkend netwerk van huismeesters. De huismeester zet zich in op het gebied van onderhoud, schoonmaak, overlast en leefbaarheid. Een huismeester houdt toezicht op het afvoeren van huisvuil, houdt zich bezig met het oplossen van overlastsituaties en organiseert met bewoners leefbaarheidacties voor de buurt. De huismeester draagt bij tot een prettige, schone en veilige omgeving.

jan vellinga

loek kennis

maike elias

mark den turk

ad van roy

bart staps

berry tak

bert wielaert

paul aarts

piet pluijm

piet van der aa

rob janssen

camiel potters

Denise busser

eric sup

franklou v.d. klundert

ronald boons

stefan visser

theo leijten

tim van ierland

O ok Ad de B eer , Ren ĂŠ van Hees , F rans P ostelmans en Harold Abdulhak zijn huismeester van WonenB reburg die in onze Tilburgse wijken en buurten werken . gerard stoop

In v est e r en !

gilbert korremans

hans van der meer

jamie maes

tommy willemsen

I nv ester en!

in beeld Breda Investeren in een ander tijdsgewricht

Het is nog even wennen. De context waarin woningcorporaties opereren, verandert sterk. Dat vraagt om scherpere keuzes om ook in de toekomst de maatschappelijke opgave waar te maken. In Futura oriënteren we ons gezamenlijk op een nieuwe toekomst. De deelnemende corporaties hebben de opvatting dat de visie niet noodzakelijkerwijs verandert door veranderingen in de sectorale structuur en regelgeving. Wel zal er sprake zijn van minder financiële armslag. De investeringsruimte staat onder druk. Dat vraagt om het bewandelen van nieuwe wegen. Op zich al een lastige opgave. Het wordt echter nog lastiger als de rendementen van je investeringen niet meer zo makkelijk in beeld te brengen zijn.

De effecten van investeringen in leefbaarheid waren altijd al moeilijker te benoemen. We worden overspoeld met pogingen de effecten van die investeringen in beter in beeld te brengen. Denk bijvoorbeeld aan de effectenarena en de leefbarometer. Op zich prima, maar volledig helpen zal het niet. De effectiviteit van sociale interventies is lastig te meten. Sociale problemen zijn nu eenmaal niet planmatig, technocratisch op te lossen. Dat betekent niet dat investeringen in leefbaarheid zinloos zijn. Het rendementsdenken biedt hier echter geen soelaas. Het gaat er eerder om de hoog gespannen verwachtingen bij te stellen. Of zoals Jeroen Hoenderkamp vorig jaar op een Futurabijeenkomst zei: “Pappen en nathouden is volgens mij een logische ambitie”.

ineke de wee

harry stadhouders

eric wassing

B A rt de cock

andres broere

Tot voor kort leken keuzes van investeringen in de vastgoedportefeuille redelijk overzichtelijk. Rendabele investeringen en woningverkoop compenseerden onrendabele investeringen. Risicomanagement werd een aparte tak van sport en toekomstige waardeontwikkeling werd steeds meer een belangrijke afweging in de investeringsbeslissingen. Impliciet gingen we daarbij, in slaap gesust door externe financiële specialisten, uit van een voordurende economische groei en dus ook van waardestijging van het vastgoed. In het najaar van 2008 werden we abrupt wakker geschud.

Wat betekent dit nu. Wachten tot de storm voorbij is? Gaat het uiteindelijk om aanpassingen binnen de huidige verhoudingen of is er sprake van een paradigmashift? De meningen daarover zijn sterk verdeeld. Hoe dan ook is het in mijn optiek de kunst te blijven ontwikkelen in een periode van onzekerheid. Wat we namelijk wel weten is dat we in een tijd terecht komen met een sterk afvlakkende groei. Ook is het zo dat de sociaaleconomische kwetsbaarheid van een groter aantal mensen toeneemt. De investeringopgave zal starten vanuit deze twee ontwikkelingen. Een paar schoten voor de boeg.

rene wolffs

rina de korte

ron verbraak

jack collius

jack beusenberg

Jan Kammeyer

Is directeur stichting Futura, een samenwerkingsverband van 5 Brabantse woningcorpo raties: WonenBreburg uit Breda en Tilburg, AlleeWonen uit Breda en Roosendaal, Casade uit Waalwijk en Loon op Zand, Thuisvester uit Oosterhout en Zundert en Zayaz uit Den Bosch. Futura is in 1997 opgericht met als gezamenlijk doel de volkshuisvesting te verbeteren, te vernieuwen en te inspireren. Daarnaast is hij ook redactielid van het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.

Investeringen in vastgoed zullen meer vanuit het bestaande worden (her)ontwikkeld. Kies voor kleinschalige ingrepen waar het echt nodig is. Focus op de fysieke duurzaamheid van complexen en gebieden. Verbind sociale en fysieke duurzaamheid aan elkaar. Zoek naar een nieuwe definitie van waardecreatie die daarbij past. Investeer in de sociale opgave daar waar nodig. Kleinschalig, op menselijke maat. Spreek mensen echter ook aan op hun eigen verantwoordelijkheid. Investeer in zelfredzaamheid van bewoners. Zoek steeds de verbinding met en vanuit het wonen. Het wonen raakt daarbij steeds meer vervlochten met andere aspecten van het leven: werken, recreëren en zorg. Investeer en faciliteer praktische samenwerking met partners in de wijk of buurt. Jan Kammeyer

In v est e r en !

I nv ester en!

Locatie

Donizettistraat, Stokhasselt Tilburg Aantal woningen

20 eengezinswoningen Doelgroep

Gezinnen koopPrijs

Vanaf € 163.125, Koopgarant mogelijk Reeds 75% verkocht

In het noorden van Tilburg in de wijk Stokhasselt worden 20 eengezinswoningen gebouwd. Project Donizetti is een uniek project, omdat kopers hun eigen woning kunnen ‘componeren’. Wij hebben een standaardwoning ontwikkeld, die de koper naar eigen wens kan aanpassen. Zo kunnen zij de woning bijvoorbeeld uitbreiden aan de achterzijde of met een dakopbouw.

Aannemer

Vannel Bouwbedrijf, Eindhoven Architect

AS Architecten, Tilburg Start bouw

Oktober 2009 Oplevering

Eind 2010 Investeringen WonenBreburg

Grond- en opstalexploitatie € 4.475.500,00 (incl. btw) Website

www.donizetti-tilburg.nl

Blik is het stakeholdersblad van WonenBreburg dat tweemaal per jaar wordt verzonden naar de zakelijke relaties. Contactadres Afdeling Communicatie Postbus 409 - 5000 AK Tilburg (013) 539 99 11 info@wonenbreburg.nl www.wonenbreburg.nl Dit is een uitgave van: Afdeling Communicatie WonenBreburg Ontwerp: Veldontwerp Fotografie: Peter van Trijen, Ad Bervoets en Riesjard Schropp Teksten: Hennie van de Kar-Vervooren Drukkerij: Groels Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de redactie. Aan de inhoud van dit blad kunnen geen rechten ontleend worden.