Blik 21

21 BLIK IS EEN UITGAVE VAN WONENBREBURG JAARGANG 8 NUMMER 21 december 2011

(On)Betaalbaar

In Memoriam Op 9 november jl. overleed Frans Bonink.

Hij was jarenlang actief in onze bewonersvertegenwoordiging als voorzitter van HBO Wonen ’99 en later­ het SHW. In dit memoriam blikt Johan Dunnewijk, directeur-bestuurder WonenBreburg, terug.

Project op de cover: duurzaam bouwen. 16 november 2011 won WonenBreburg in de categorie corporaties de eerste prijs voor duurzaam bouwen met het nieuwbouwproject aan de Sint Paulusstraat.

Lees hier meer over op pagina 21.

(on)b etaalbaar Betaalbare woningen: nu en in de toekomst

4

Werken aan leefbare wijken… wat levert het op?

8 10 13

De maakbaarheid van Stokhasselt Actueel Weg met de verspillingen in de (ver)bouw!

Uitgelicht Blik over de grenzen Investeren in intern projectmanagement betaalt zich terug

14 16 18

De betaalbare huurwoning

21 22

WonenBreburg is woningcorporatie met beste duurzame project in Tilburg

24

Onbetaalbaar: onze huurders die meedenken en meebeslissen

26

Waar gaat het heen met de middeninkomens op de woningmarkt?

28 31

Gastcolumn

Beste Frans, Ik leerde je een kleine 15 jaar geleden kennen.

En wel als voorman van de bewonerscommissie van Novicom, het woningcomplex in Tilburg waar je – ik denk ook een jaartje of 15 - tot je grote genoegen en tot je overlijden woonde. Al snel daarna werd je voorzitter van de overkoepelende bewonersorganisatie – HBO wonen ’99 - van aanvankelijk WonenMidden Brabant en later WonenBreburg. Een rol die je jarenlang met veel inzet en verve hebt bekleed.

Je bent geboren in Amsterdam-Noord. Opgegroeid in een katholiek milieu en tussen de ‘socialisten’, zoals je vaak grappend zei. Wie of wat verantwoordelijk precies was voor wie je werd weet ik niet. Wel weet ik dat je recht door zee was, voor geen kleintje vervaard, niet bang voor het conflict. Iemand die altijd de bal en nooit de man speelde. Ook iemand die stellig geloofde in het gegeven dat macht tegenmacht behoeft. En die van opvatting was dat bewoners heel wel in staat zijn voor hun eigen belangen op te komen.

Vanuit dat perspectief handelde je ook. Toen Wonen­ Midden-Brabant jou en de jouwen in 2003 het voorstel voorlegde met Wonen Breda te gaan fuseren was je nuchtere reactie er een in de trant van ‘’als je het regelt de service- en dienstverlening aan de huurders minimaal op het niveau te houden wat we nu hebben, dan ga je je gang maar. Lukt je dat onverhoopt niet, dan heb je met ons een stevig probleem’’.

Een faire en ondubbelzinnige inzet wat mij betreft.

2

(On)Betaal b aar

De thema’s ‘kosten’ en ‘betaalbaarheid’ zijn nooit helemaal van de volkshuisvestingsagenda afgevallen. Dat kan natuurlijk ook moeilijk, daar waar het in de sociale volkshuisvesting draait om het verschaffen van woonruimte aan mensen die daarin op de (vrije) markt niet of slechts moeizaam zelf kunnen voorzien.

Toch kunnen wij ons niet aan de indruk onttrekken dat voornoemde thema’s de laatste tijd weer volop in de schijnwerpers staan. Begrijpelijk en wat ons betreft ook terecht.

Begrijpelijk om een aantal redenen.

Huishoudens met lage(re) inkomens ervaren de gevolgen van de financiële en economische crisis. Dit komt tot uitdrukking in een groeiende vraag van huurders naar het afsluiten van betalingsregelingen en in een toenemend beroep op schuldhulpverlening. Een vorig jaar in Tilburg en Breda verricht woonlastenonderzoek van Rigo maakt duidelijk dat een niet onaanzienlijk aantal huishoudens dat bij ons huurt met een zeer forse woonquote wordt geconfronteerd.

Het feit dat je enkele jaren geleden – mede om gezond­ heidsredenen - met je activiteiten als voorzitter van het HBO (en SBO) stopte, hield geenszins in dat je de volkshuisvesting en ons c.q. onze bezigheden als woningcorporatie uit het oog verloor. Integendeel: je stuurde me regelmatig artikelen uit je geliefde (Amsterdamse) Parool en af en toe belde je me op om me er op te wijzen dit of dat in het belang van de huurders vooral niet te vergeten. Een paar keer ook zocht ik je thuis op.

Koffie en als het even kon een glas (goede) wijn. En natuurlijk een stevig debat.

Begrijpelijk ook omdat de investeringscapaciteit van woningcorporaties, ook die van WonenBreburg, onder druk staat. Debet hieraan zijn onder meer: de forse zogeheten ‘onrendabele toppen’, aanvangsverliezen op nieuwbouwwoningen waarbij omwille van de beperkte koopkracht van de huishoudens die ze betrekken niet de economische prijs kan worden gevraagd; de aangekondigde forse bijdrages in de huurtoeslag die vanaf 2014 moeten worden voldaan; de (aanzienlijk duurdere) marktfinanciering die corporaties voor het bouwen woningen met een maandhuur hoger dan € 652,- per maand moeten aantrekken sinds de recente nieuwe regelgeving.

Op 9 november verliet je ons. Toch nog onverwacht.

Een wat mij betreft mooi en oprecht mens ging daarmee heen.

Kortom, redenen genoeg om ons vanuit WonenBreburg de komende jaren weer nadrukkelijk met de kosten- en betaalbaarheidsaspecten van het wonen bezig te (gaan) houden.

Dank Frans, voor alles wat je voor onze huurders en daarmee voor WonenBreburg hebt betekend.

Dit themanummer van Blik belicht een aantal facetten van dit vraagstuk.

Johan Dunnewijk directeur-bestuurder Rectificatie In Blik 19, verschenen in juli 2010, stond het artikel “WonenBreburg start met effectenkaart”.

In dit artikel staat de passage “Gaat de effectenkaart … gemotiveerd besluit.”. Deze passage is geschreven is door Liesbeth Bliek. Wij zijn vergeten haar naam bij dit artikel te vermelden.

Beste lezer,

Het bestuur van WonenBreburg, Ton Streppel Johan Dunnewijk (On)Betaal b aar

3

Door: Hennie van de Kar-Vervooren Fotografie: Peter van Trijen

Betaalbare woningen; nu en in de toekomst

Welke financiële keuzes maakt WonenBreburg?

Je kunt niet meer uitgeven dan je binnenkrijgt. Een oude wijsheid die nog altijd bij heel wat huishoudboekjes de boventoon voert. Ook WonenBreburg stelt zich op dat standpunt. Dat impliceert het maken van financiële keuzes.

Ton Streppel, directeur-bestuurder van WonenBreburg, geeft inzicht in de dilemma´s die zijn organisatie bij het maken van de financiële keuzes tegenkomt om aan haar maatschappelijke opdracht te voldoen. Betaalbaarheid van de woningen is daarbij een belangrijk thema.

Maximaal redelijk In 2010 was de gemiddelde huur van een woning van WonenBreburg € 413 per maand. Dat is 71% van het bedrag dat maximaal redelijk is volgens het woningwaarderingssysteem van de overheid. Toch ontvangen veel huurders van WonenBreburg een inkomensondersteuning van het rijk, in de vorm van huurtoeslag.

“We geloven dat het niet goed is voor mensen als ze afhankelijk zijn. Daarom willen we eraan bijdragen dat huren betaalbaar blijven, steekt Ton Streppel van wal. “Betaalbare woningen zijn belangrijk om in de huisvestingsvraag van mensen met een klein inkomen te voorzien. Dat is naast het beschikbaar hebben van voldoende woningen voor onze doelgroep ook onze maatschappelijke opdracht. Dat betekent dat WonenBreburg bewust kiest voor het betaalbaar houden van de gemiddelde woning: een goede woning in relatie tot een goede prijs. Maar dat zit wel spanning op: ons huishoudboekje moet wel sluiten; economisch gezond zijn en blijven is een harde randvoorwaarde in ons bestaan.”

4

(On)Betaal b aar

Op naar 6 miljoen….

Hoe houdt WonenBreburg haar woningen betaalbaar als externe factoren de woningcorporatie dwingen om kritischer te kijken naar de balans tussen inkomsten en uitgaven? Een van externe factoren is een nieuwe heffingsmaatregel die in 2014 ingaat vanuit de overheid. Dit houdt in dat WonenBreburg jaarlijks ongeveer 6 miljoen euro aan het Rijk moet betalen. Hier komt nog bij de sinds 2008 van toepassing zijnde heffing van de Vennootschapsbelasting. Hier beschouwt de overheid de corporatie als een regulier commercieel bedrijf. Door beide maatregelen is de ruimte om de betaalbaarheid in stand te houden aanzienlijk verkleind. Zoals in iedere onderneming gaat het om liquiditeiten en vermogen.

Ton Streppel nuanceert hier: “We worden regelmatig neergezet als een rijke vermogende corporatie. Als we naar de waarde van ons bezit kijken, dan lijkt dat ook wel het geval te zijn. We hebben inderdaad een goede woningvoorraad van 26.000 woningen die we tegen een redelijke prijs kunnen verhuren. Dat is als je het zo wil noemen rijkdom. Maar deze woningen zetten we juist voor onze volkshuisvestelijke doelen in: tegen een betaalbare prijs. Deze woningen zijn voor een groot deel gefinancierd met geleend geld.

Ons vermogen is voor 20% eigen vermogen, 80% is vreemd vermogen. Voor het vreemde vermogen moet voor de onderliggende financiering iedere maand rente betaald worden.

Als stoppen met nieuwbouw ontwikkelen en realiseren, geen optie is, wat dan wel?

Het grootste deel van de uitgaven (61%) ging in 2010 uit naar de exploitatie van het onroerend goed en de rest naar de rente op leningen. Verhuur, beheer (inclusief sociaal beheer met woonconsulenten en huismeesters) en groot onderhoud vormen samen een belangrijke uitgavenpost. Ton Streppel licht toe: “Het gaat hierbij om onze kernactiviteiten. Daar stop je niet mee. Wel vragen we ons voortdurend af welk kwaliteitsniveau we willen en kunnen handhaven. Daarnaast is het onze opdracht om wat we doen zo efficiënt mogelijk te doen.”

Welke financiële keuzes maakt Wonen­Breburg dan om de extra overheidsheffingen te betalen en toch de woningen betaalbaar te houden?

Je kunt niet meer geld uitgeven dan je binnen krijgt De nieuwbouw levert in de exploitatie verlies op.

We verhuren aan onze doelgroep voor een relatief lage huur die onder de kostprijs ligt. In ons jargon heet dat de onrendabele top: het deel van de investering dat niet wordt terugverdiend in de huur (ongeveer 40%). ´Stop dan met nieuwbouw´, wordt regelmatig gesuggereerd. Bewust blijven we wel in nieuwbouw investeren om in toekomstige behoeften te kunnen voorzien, bijvoorbeeld voor mensen die zorgwoningen nodig hebben.

Maar het is ook van belang woningen aan te passen aan de eisen van de tijd: een enkele keer moet je daarvoor slopen en herinvesteren; vaak kun je dat bereiken door ingrijpend onderhoud en woningverbetering. Investeren in energiekwaliteit van woningen is ook voor de woonlasten van huurders van het grootste belang.

De organisatie zelf De eerste knop waar je aan kunt draaien is de organisatie zelf. WonenBreburg voert efficiencymaatregelen door om met minder mensen toch minimaal dezelfde kwaliteit dienstverlening te bieden. De maatregelen zijn niet van vandaag of gisteren. Al vanaf 2008 is de organisatie bezig met het maken van een efficiencyslag door bestaande werkprocessen te optimaliseren en vervolgens efficiënter te werken met minder mensen. Naar verwachting is deze efficiencyslag medio 2012 afgerond. Dan werken er, na natuurlijk verloop, 50 fte minder bij de corporatie dan in 2008. Wonen­ Breburg wil het niveau van dienstverlening handhaven en toch de kosten terugdringen. In drie fases gaat de formatie terug met ongeveer 15%.

(On)Betaal b aar

5

Betaalbare woningen; nu en in de toekomst

Rentelast Met het terugdringen van de formatie met in totaal 50 fte, wordt de beoogde zes miljoen niet gehaald. Het zo laag mogelijk houden van de rente­ last, is de tweede knop die WonenBreburg beroert om het kostenniveau te beheersen. Ton legt uit: “Deze sturing geschiedt vanuit een profiel met een laag risico. Toch is het door zorgvuldig langetermijn beheer gelukt de rentekosten bij financieringen relatief laag te houden. Op dit moment werken de economische omstandigheden met een voor onze sector relatief lage rentevoet in ons voordeel. Dit geeft enige lucht. We blijven in de toekomst volledig afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente op de kapitaalmarkt.”

regel heeft bedacht om de zware extra belastingheffing in onze richting te compenseren: een extra huurverhoging van jaarlijks 5% voor mensen met een hoger huishoudinkomen: boven de € 43.000,00. Wij verwachten dat dit om ongeveer 10% van onze huurders gaat. Deze maatregel levert in elk geval op de korte termijn enig effect op” verklaart Ton Streppel deze lastige beslissing.

“Zonder deze maatregel zouden de huren voor iedereen omhoog moeten; op deze wijze dragen sterkere schouders toch wat meer lasten. Daarnaast is het nodig om bij toevoeging van kwaliteit in de woning ook een wat hogere huurprijs te vragen. Zo berekenen we bij energie-investeringen een deel van de extra kosten door.”

Kostenbewustzijn

Continuïteit en leefbaarheid

Daarnaast is het kostenbewustzijn in de organisatie verbeterd. Deze derde knop is al ingezet vanaf 2006 en werpt zijn vruchten af. Hier zijn enkele organisatorische maatregelen genomen.

WonenBreburg verlegde de financiële verantwoordelijkheid voor de budgetten, van de afdeling Financiën naar de betrokken vestigingen en/ of budgethouders. Managementleden dragen sindsdien directe verantwoordelijkheid voor hun uitkomsten. Door aanzienlijk te investeren in een nieuw bedrijfsinformatiesysteem is ook de informatie inmiddels toereikend om te kunnen (bij)sturen. Ook zijn de budgetten taakstellend geworden. Door een sterk verbeterd strategisch en tactisch voorraadbeheer worden middelen effectiever ingezet. Na de fusie in 2003 is een fors extra investeringsprogramma uitgevoerd met als doel de kwaliteit van de Bredase voorraad aanzienlijk te verbeteren. Dit programma is voor het grootste deel afgerond, waardoor de basis voor de hele organisatie op orde is gebracht. Door dit beleid lukt het de komende jaren onze uitgaven tot een redelijk niveau terug te brengen.”

Een andere veelgehoorde suggestie is: ‘Verkoop toch een groot deel van je voorraad´. Ton Streppel reageert fel: “Behalve dat je jezelf verarmt door je vermogen op te eten, kun je geen continuïteit aan woningzoekenden bieden. Je hebt door grootschalige verkoop minder woningen beschikbaar voor juist een kwetsbare doelgroep.

Continuïteit op lange termijn; dat is wat we willen. Ook over vijf en tien jaar willen we onze doelgroep nog goed kunnen bedienen. Daarom is het grootschalig verkopen van de voorraad, net als het stoppen met nieuwbouw, een te kortzichtige oplossing. We moeten wel nadenken hoe

bij. Voor WonenBreburg is goed wonen meer dan enkel een technisch goede woning. Een leefbaar gebouw of leefbare buurt is ook van belang voor de kwaliteit van het wonen.”

Ton besluit: “We wegen voortdurend zaken tegen elkaar af; besturen is geen wiskunde. Met onze huurders en andere stakeholders zoeken we voortdurend naar het meest wenselijke en haalbare. Ook al moet je soms kiezen uit twee kwaden om die harde economische randvoorwaarde in te vullen. Onze kerntaak houden we daarbij voortdurend scherp voor ogen: het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woningen voor mensen, die moeilijk zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Dat hebben we bewezen in het verleden, het lukt ons nu en we zetten ons met heel ons bedrijf ervoor in dat dit ook in de toekomst gaat lukken.”

Goed wonen is meer dan een goede woning we de komende tijd ook de groep mensen met een laag midden-inkomen, die voor een deel ook op onze woningvoorraad is aangewezen, binnen de nieuwe regels vanuit Den Haag kunnen blijven helpen. Dit raakt het probleem van de volledig vast zittende woningmarkt waarover ook wij ons grote zorgen maken.”

Huur Een deel van het antwoord wordt gevonden in het beperkt draaien aan de knop van de huren. Na het afronden van de efficiencyslag in de eigen organisatie, verhoogt WonenBreburg de huren licht.

Niet gemiddeld, en ook niet over de hele linie, om zo min mogelijk bestaande huurders te treffen die behoren tot onze kwetsbare groep huurders met een laag inkomen. “Het gaat dan met name om de huurmaatregel die het kabinet als extra maat-

6

(On)Betaal b aar

Leefbaarheid is een ander issue. Bewust kiest WonenBreburg ervoor om ook hierop in te blijven zetten met actief sociaal beheer. Ton legt uit: “Onze huismeesters en consulenten zijn hier dagelijks mee bezig. Juist door die inzet is het klimaat in en rond onze woningen aanzienlijk verbeterd. Huurders blijven zelf verantwoordelijk voor hun eigen leefomgeving. Zo af en toe draagt daar enige ondersteuning uitstekend aan

(On)Betaal b aar

7

Door: Anne Oosterbaan (inmiddels in dienst bij woningcorporatie de Alliantie) en Jeroen Cras, manager Strategie & Beleid Fotografie: Peter van Trijen

Werken aan leefbare wijken… wat levert het op?

Als u schoenen naar de schoenmaker brengt, wilt u dat ze daarna weer heel zijn zodat u ermee kunt lopen. Als u naar de dokter gaat, wilt u dat hij of zij ervoor zorgt dat u snel weer beter wordt.

Actie die leidt tot verbetering, logisch toch? In het werken aan wijken blijkt deze een-op-een-relatie niet zo eenvoudig. Corporaties weten (nog) niet goed wat een investering oplevert. En als ze dat al weten is het vaak achteraf. Dat is zonde, want als we vooraf weten wat werkt en wat niet, kunnen we scherpere en betere keuzes maken. Keuzes die leiden tot het gewenste effect, tot het zogenaamde ‘maatschappelijk rendement’ dat we nastreven.

Stakeholders en bewoners vragen terecht naar de effectiviteit van het ingezette geld en de ingezette tijd. Ook wij willen dat weten! Het denken in maatschappelijke kosten en baten begint in de wijkaanpak langzaam maar zeker in te bedden. Samen met andere corporaties heeft WonenBreburg de koppen bij elkaar gestoken om flinke slagen te gaan maken. Dit doen we op drie manieren: in het project ‘Wat Werkt in de Wijk’ in Corpovenista-verband (Corporaties vernieuwen de stad): een platform van Aedes met veertien landelijke corporaties; in het initiatief ‘Tien voor MKBA’ (Maatschappelijke Kosten – Baten­Analyses), waarin een landelijk kenniscentrum over dit onderwerp wordt opgericht. Hieraan nemen tien corporaties deel; in het project ‘Waarde(n) van Wonen’ in Futuraverband (Futura is een samenwerkingsverband van vier Brabantse corporaties).

Maatschappelijk rendement

Over het inzichtelijk maken van het maatschappelijk rendement van WonenBreburg Een leefbare buurt. Goed toeven. Prettig wonen. Met kansen voor iedereen.

Herkenbare kreten die woningcorporaties vaak nastreven, met als doel het wonen in wijken zo goed mogelijk te organiseren. Al jarenlang werkt WonenBreburg aan leefbare buurten en wijken, onder het mom: samen investeren in een betere stad. Dat doen we niet alleen; corporaties, gemeenten, het rijk en andere partijen investeren elk jaar vele miljoenen in ‘de wijk’. De hamvraag is: wat leveren al die investeringen op? Werken ze? En hoe effectief is het? Deze vraag is naast effectiviteit ook relevant. Zeker nu, in tijden waarin met minder middelen scherpe keuzes gemaakt moeten worden. De legitimiteitsvraag van een corporatie op dit domein staat ter discussie.

8

(On)Betaal b aar

Steeds vaker horen we dat er behoefte is aan een focus in de wijkaanpak en aan heldere informatie over welke interventies tot welk resultaat leiden. Er kan nog veel worden gewonnen door meer focus te krijgen in het werk van de professional in de wijk.

Onlangs presenteerde een visitatiecommissie wijkaanpak o.l.v.

Wim Deetman haar conclusies over dit thema. De conclusie was helder: de wijkaanpak moet doorgaan, maar verandering is noodzakelijk. Op naar meer focus en toetsbare doelstellingen. Stoppen is geen optie, bovendien is voor sommige wijken een lange adem nodig. Door de jaren heen zijn er tal van experimenten uitgevoerd en is er veel kennis ontstaan. Die kennis is echter nog versnipperd, over het land en over instanties. Daar liggen kansen. Wonen­ Breburg zet zich daarom in voor goede hulpmiddelen om de verspreide kennis beter te bundelen en te benutten. Dit om te meten welke maatschappelijke resultaten er geboekt worden, en hoe die zich verhouden tot de investeringen.

De inzet van een huismeester, buurtpreventie, galerijgesprekken maar ook fysieke ingrepen zoals groot onderhoud, herstructurering of de bouw van een zorgcentrum, ze passeren de revue in de besluitvorming over de te verdelen euro’s. Wat kost het en wat levert het op? Niet alleen in geld maar ook in maatschappelijke effecten. Een simpele en meer dan logische vraag, het antwoord is moeilijker dan u denkt…

Wat levert onze zoektocht op?

In de zoektocht naar hulpmiddelen die ons helpen bij het maken van scherpe keuzes, bewandelen we verschillende wegen. Binnen het project ‘Wat Werkt in de Wijk’ (vanuit het platform Corpovenista) wordt er gewerkt aan een kennisinfrastructuur, een vaktaal voor wijkontwikkeling, waardoor bestaande en nieuwe kennis over wijkinterventies en hun effecten toepasbaar wordt gemaakt voor de praktijk. De bedoeling is om eind 2011 een slimme web applicatie te hebben op basis van een ruim gevulde database, die gebruikt kan worden door tal van professionals, maar ook door bewoners. Deze interactieve WIJKipedia dient zowel voorafgaand, bij het maken van een keuze voor een interventie, als achteraf (bij de monitoring en effectmeting). Aan elke interventie is een effectenkaart gekoppeld, waarmee inzichtelijk wordt welke effecten en welke risico’s gepaard kunnen gaan met activiteiten in de wijk. Een hulpmiddel bij het maken van juiste en gefundeerde keuzes.

Daarnaast neemt WonenBreburg deel in het landelijke project Tien voor MKBA, waarin tien corporaties en onderzoeksinstituut RIGO het initiatief starten om ’maatschappelijke kosten en batenanalyses’ uit te gaan voeren. Deze analyses geven niet alleen inzicht in de bewezen effecten, maar drukken die effecten ook uit in euro’s en delen die toe aan begunstigden. Hierdoor wordt duidelijk welk effect een interventie heeft, maar ook wie in welke mate bijdraagt en profiteert. Deze inzichten bieden goede handvatten voor aanscherping van projecten, maar ook voor een verantwoorde afweging bij besluitvorming.

Tot slot is in regionaal Futuraverband aandacht voor dit vraagstuk. Onder de noemer ‘Waarde(n) van Wonen’ focussen we op de resultaten van investeringen: wat is er feitelijk gerealiseerd?

Eind 2011 verschijnt er een concreet rapport met advies waarin de concepten woonwaarden en outcomes worden beschreven én toegepast op een praktijksituatie.

De toekomst: blijven werken aan vitale wijken Het beter sturen en monitoren van onze investeringen moet de effectiviteit en resultaten van deze investeringen ten goede komen.

Want de wijkaanpak gaat door. Stoppen is geen optie, zo concludeert ook de commissie Deetman deze zomer. Maar wel is er ruimte voor verbetering. Er is een gebrek aan focus, te vaak nog ontstaat er een botsing tussen de belangen van professionals en bewoners.

Ook is er een discrepantie tussen de gesproken ‘taal’ van verschillende betrokkenen (bron: Lingua franca; Deuten 2010). Wanneer we erin slagen om een sterk kennisinstrumentarium te ontwikkelen, waarmee zowel regionaal als landelijk gewerkt wordt aan betere afstemming, is de gewenste verbetering is zicht. Het kennisinstrument kan helpen de juiste beslissingen te maken in onze investeringen.

Vooraf en achteraf. Met scherpe keuzes kunnen we – ook met minder financiële middelen – blijven investeren in vitale wijken. Want dat is en blijft onze overtuiging en ambitie!

(On)Betaal b aar

9

Door: Liesbeth Bliek Fotografie: Peter van Trijen

DE MAAKBAARHEID VAN STOKHASSELT

Investeren

Samenwerking

Op een zonnige middag in november schuiven Denis Hendrickx, Wim Scheffers en Johan Dunnewijk bij elkaar aan tafel in de lerarenkamer van basisschool De Regenboog. Deze is gevestigd in de spiksplinternieuwe MFA De Dirigent in het hartje van Stokhasselt, samen met basisschool Aboe el-Chayr, het consultatiebureau van Thebe en peuterspeelzaal en -opvang van Kinderstad.

Hendrickx spreekt gedurende het gesprek meerdere malen de vrees uit dat er door de bezuinigingen teruggevallen zal worden op wat was. “Ik proef niet: nu zal het ons niet meer ontglippen. Ik hoop het, maar ik ben bang dat er onvoldoende naar de problematiek gekeken wordt en enkel de verworvenheden als uitgangspunt genomen zullen worden. Zo hoor ik wel eens dat ‘alles al geregeld is’.” Dunnewijk: “Als het met de economie slechter gaat, zijn de zwakkere economische groepen altijd het eerste slachtoffer. Het ijs is hier heel dun. Als de overheid bezuinigt, is er – behalve de vraag hoe we de verworvenheden stevig vasthouden – bovendien het gevaar dat de partijen zich terugtrekken op hun eigen terrein. Maar waarom zouden we juist niet zorgen voor een omgekeerde beweging, waarbij we intenser samenwerken, de ontmoeting verbeteren?” Scheffers: “De politiek heeft vervelende keuzes gemaakt en zal die nog gaan maken, maar ik heb wel de indruk dat ze hun uiterste best doen om te realiseren wat er beloofd is. Aan de andere kant zie je het gevaar dat ‘de soft sector het wel regelt’.” Dunnewijk gelooft echter niet in een isgelijkteken tussen samenwerking en financiële investeringen. “Én wij moeten de gemeente er heel stevig bij houden. Ik denk dat wij als woningcorporatie nog veel kunnen verbeteren op het gebied van samenwerking.”

Scheffers constateert dat er juist in die samenwerking met instanties ook barrières zijn: “Sommige gegevens mogen wij niet uitwisselen, of zelfs niet opvragen – ook al is het in het belang van het kind. Bepaalde instanties faciliteren eenvoudigweg niet.” “Ik geloof ook dat er nog veel meer gedaan kan worden op het gebied van samenwerking en dat WonenBreburg daar nadrukkelijk een coördinerende rol in kan nemen”, zegt Hendrickx. “Ik vind dat welzijnswerk te veel uitvoerder is geworden van het gemeentelijk beleid. Als je nu bijvoorbeeld ziet dat twee aanbieders van thuiszorg elkaar beconcurreren en lijnrecht tegenover elkaar staan in de wijk… dat is niet uit te leggen aan de mensen.” “Onze stelling is, dat wij met iedere organisatie samenwerken die belangrijk is voor onze bewoners”, zegt Dunnewijk. “Juist in die maatschappelijke opgave is concurrentie de grootste fout die je kan maken, want mensen begrijpen dat niet; weten niet naar wie ze nu toe moeten. Organisaties moeten dat achter de schermen regelen.”

Wa a rom zo u den we n iet zorg e n voor een omg ekeerde beweg in g , wa a rbij we in te nsiever s a me n werken , de on tmoetin g verbeteren?

Stokhasselt, de ‘zwartste wijk van Brabant’, vormt samen met de wijken Heikant en Quirijnstok het Tilburgse Nieuw-Noord. Het is een wijk met veel hoogbouw, maar ook breed van opzet en met veel groen. “Achter dat, op het eerste gezicht, aantrekkelijke uiterlijk mogen we ons echter niet verbergen”, zegt Denis Hendrickx, een van de drie gesprekspartners die regelmatig te maken hebben met de hoop en wanhoop van deze wijk.

Van links naar rechts: Denis Hendrickx, Wim Scheffers en Johan Dunnewijk

10

(On)Betaal b aar

“In de jaren zestig en zeventig werd hier vanwege de woningnood vooral véél gebouwd; naar de kwaliteit werd niet gekeken”, vertelt Dunnewijk.

“Tot het midden van de jaren 80 was regulier beheer in deze wijk voldoende. Eind jaren 80 kwam er echter een enorme sociale thematiek bij waar wij niet op ingericht waren; we waren vastgoedmensen. Nu zijn ruim 200 van onze medewerkers met beheer bezig, toen was dat er één.” Hendrickx is van mening dat er weliswaar veel geïnvesteerd werd in projecten in Stokhasselt, maar alleen omdat de gemeente geld van anderen kon krijgen.

“Niet vanuit henzelf, niet omdat het leefde en verankerd werd in bestaand en toekomstig beleid.”

Het was het begin van wat zij alle drie de ‘projectencarrousel’ noemen. Hendrickx: “Ook werd er onvoldoende ingegaan op de problematiek, zoals de instroom van allochtonen en het vertrek van autochtonen, de illegale bewoning… Er werd niet gekeken hoe te investeren in kwaliteit en samenleven.” “Er lag een hele nieuwe opgave en daar zijn ongetwijfeld beginnersfouten in gemaakt”, beaamt Dunnewijk. “Het is lastig om draagvlak te vinden bij een bevolking die het niet gewoon is te participeren. Dat maakt het een moeilijke opgave.” Maar als het gaat om het beginpunt van de investeringen in Stokhasselt is Scheffers een heel andere mening toegedaan dan Hendrickx en Dunnewijk: “De jaren 80? In mijn opinie wordt er pas sinds 2010, 2009 specifiek aandacht geschonken aan Stokhasselt, niet eerder, want waaraan zou je dan kunnen zien dat we al eerder samen bezig waren?” vraagt Scheffers zich af. “Pas nu komen alle partijen rond de tafel en wordt er over hetzelfde nagedacht. En heb ik voor het eerst vertrouwen dat het ergens toe leidt.”

(On)Betaal b aar

11

DE MAAKBAARHEID VAN STOKHASSELT Denis Hendrickx is pastoraal leider van de parochie Heikant-Quirijnstok, lid van de Norbertijnse gemeenschap van priorij De Schans en woont en werkt al 35 jaar in Tilburg-Noord.

Wim Scheffers werkt sinds 1996 in Stokhasselt en is directeur van basisschool De Regenboog, met rond de 200 kinderen en 30 nationaliteiten zo kleurrijk als de naam doet vermoeden.

Johan Dunnewijk is als directeur van WonenBreburg sinds 1989 betrokken bij Stokhasselt. Bijna 80 procent van de 2.820 woningen in de wijk zijn sociale huurwoningen van WonenBreburg.

Continu in Contact blijven met je belangrijke stakeholders Onze belangrijkste partners in de stad nodigen wij eens in de zoveel tijd uit om ons te vertellen hoe ze tegen onze werkwijze en keuzes aankijken. De laatste bijeenkomst die we in dit kader organiseerden was eind 2010.

Een zinvolle bijeenkomst waarin onze part-

Maakbaarheid Als het gaat om de maakbaarheid van de maatschappij, en die van Stokhasselt in het bijzonder, gelooft Scheffers niet dat die vanuit het stadhuis geregeld kan worden. “Dat kan alleen door de bewoners zelf.” Hendrickx beaamt dit. “We moeten dicht bij de mensen zitten”, stelt hij. “Zij moeten zelf organiseren en als het dan fout gaat, laat het dan ook maar eens een keer fout gaan. Maak ze medeverantwoordelijk, zodat het aantrekkelijk wordt iets te doen.

Bewoners moeten iets willen met hun buurt, anders kun je het wel vergeten.” “Maar als ik nu, ‘for the sake of the argument’, zeg dat een deel van de populatie in Stokhasselt niet te porren is; dat de ouders die niet komen misschien juist de ouders zijn die jij zou willen spreken?” vraagt Dunnewijk. “Dan zeg ik dat ik het daar niet mee eens ben”, antwoordt Scheffers stellig. “Er kunnen twee zaken aan de hand zijn: onmacht of onwil. Onmacht kun je samen bestrijden door zelf de regie te voeren van heel dichtbij, door de mensen mee te nemen in het proces. Zo vullen wij formulieren in voor mensen die bijzondere bijstand willen aanvragen, of maken een afspraak voor ze bij de huisarts; dán krijg je ze te spreken, omdat de drempel verdwijnt.” Dunnewijk: “Wij geloven alle drie dat de maatschappij tot op zekere hoogte maakbaar is, maar niet vanuit het stadhuis. Mensen maken hun eigen geluk; het is onze rol om daar grenzen in te stellen. Je vrijheid houdt op waar je anderen belemmert. Ik denk dat WonenBreburg het, door zijn verregaande services, wel eens nalaat mensen daarop aan te spreken.

Wij pamperen onze huurders misschien soms te veel.”

(On)betaalbaar Scheffers: “Maar met de vraag te stellen óf wij nog wel moeten investeren in Stokhasselt raak je mij in het diepst van mijn hart. Dan word ik boos. Júist hier moet je investeren, anders gaan we een generatie afschrijven. Dan krijg je wijken zoals in Amerika, waar niemand meer naar binnen durft. Ik hoop dat we in Nederland nooit zover komen, hoewel de politiek me soms verontrust.” Dunnewijk: “Als je die vraag dan toch stelt, moet je hem omgekeerd beantwoorden: in wijken waar mensen zelfredzaam zijn, is een dergelijke investering niet nodig. Het is voor de continuïteit van de sociale woningbouw belangrijk dat het vastgoed zijn waarde behoudt. Getto’s hebben een negatieve invloed op die waarde, waardoor wij op termijn niet meer voor onze kinderen zouden kunnen bouwen.” Volgens Hendrickx kan de vraag ook suggereren dat investeren een luxeartikel

12

(On)Betaal b aar

is, terwijl het juist de noodzaak zou moeten onderstrepen: “Een samenleving is zo sterk als de zwakste schakel. Mensen hebben het beeld dat wijken die al zo veel hebben nóg meer krijgen. De vraag is echter wat je wilt bewerkstelligen. Als je een samenleving sterk wilt maken, zul je eerst álle mensen sterk moeten maken. Daar kun je geen prijskaartje aan hangen.” Scheffers: “Veel mensen leven hier aan de zelfkant van de maatschappij. Wij zijn als school vaak de enige veilige haven voor een kind. Wij zijn een hele goede school, met hele goede leerlingen. Wethouder Jan Hamming zei het al: de beste scholen staan in de impulswijken. Dat moet ook wel, anders gaat alles ten onder.” “Werken is ook een heel belangrijke schakel”, vult Dunnewijk aan. “Ons onderhoudsbedrijf heeft vier leerplekken, maar dat maakt natuurlijk niet het verschil. Werkgevers zouden echt geïnteresseerd moeten zijn. Dat vind ik wel een lastige.”

Toekomst Dunnewijk: “Hoe ik de toekomst van deze wijk zie? Stokhasselt heeft langjarige aandacht nodig en WonenBreburg zal die geven.

Wij kunnen de wijk niet maken, dat blijft de eigen verantwoordelijkheid van de bewoners. Ik denk echter dat er ongelofelijk veel kwaliteit in deze wijk zit en dat de mensen het stempel ‘ziek, zwak, misselijk’ helemaal beu zijn.” Hendrickx: “De bevolkingsopbouw is nou eenmaal een gegeven en voor een belangrijk deel ook bewust gestuurd. Het gaat erom hoe we er mee omgaan; we moeten de gevolgen van het gevoerde beleid ook onder ogen willen zien.”

“Ik geloof tot in het diepst van mijn wezen dat de mensen ook hier recht hebben op goed onderwijs en goede huisvesting”, valt Dunnewijk bij. “Dan maar anders dan andere buurten. Nu wij aan het nieuwbouwproject Quirijnboulevard werken, zie je dat mensen die hier na een gelukkige jeugd vertrokken waren vanwege de problematiek, toch weer terugkeren. Dat vind ik mooi, dat bereik je door praten en ontmoeten.” “Het gaat om het thuisgevoel”, stelt Hendrickx. “Als dat er is in deze wijk, is dat gekleurde veel minder bedreigend.” Scheffers: “Het gaat erom geaccepteerd te worden, want laten we wel wezen: als ik donker ben en uit Stokhasselt kom, hoef ik daar in De Blaak niet mee aan te komen. Dan kunnen wij hier wel met elkaar zeggen dat dat niet zo is, maar... Laten we niet vergeten dat hier dingen gebeuren die niet normaal zijn: ik heb hier vijf moorden meegemaakt, waarvan een voor de school.

Maar uiteindelijk is het zo dat niemand zichzelf in de problemen wil brengen. Niemand”, besluit Scheffers.

ners in de stad mochten bepalen waar het geld naar toe gaat en waar het dan ook gedesinvesteerd werd.

Als vervolg hierop is het bestuur van WonenBreburg, Johan Dunnewijk en Ton Streppel, samen met vestigingsdirecteuren Aline Zwierstra en Franklin van Rhoon in tweetallen op bezoek gegaan bij een groot aantal partners. Gewoon om eens in alle rust stil te staan in wat er nodig is in de stad, en nodig is voor onze doelgroep. Hoe kunnen we dat samen bereiken?

En daar komen zinnige afspraken uit, zoals het creëren van stageplaatsen voor het ROC. Een andere afspraak is dat medewerkers van de Gemeente Breda en WonenBreburg samen projecten gaan bezoeken, om te kijken wat beter kan en waar we elkaar beter kunnen helpen. Daarnaast gaan we eens in de 6 maanden met de wethouder Wonen in Breda aan tafel om de voortgang van belangrijkste, lopende projecten in Breda te bespreken. Verder zijn we van plan om samen met collega woningcorporatie Singelveste AlleeWonen een miniconferentie te organiseren over de wijk Doornbos-Linie, om te kijken hoe we ons werk in de wijk beter kunnen afstemmen en uitwisselen. Met zorg- en welzijnsorganisatie Surplus hebben we meerdere keren met directieleden aan tafel gezeten om te kijken waar de samenwerking intensiever kan.

De verwachting is dat in het eerste kwartaal van 2012 een eerste notitie hierover gepresenteerd zal worden.

WonenBreburg wederom als 4e bij de koplopers in reputatiemonitor Building Business 2011 Het belang van een sterke reputatie wordt in het bedrijfsleven steeds meer gevoeld.

De Building Business Reputatie Monitor doet sinds 2004 een jaarlijks terugkerend onderzoek naar de reputaties van bijna 60 grote organisaties in de bouwwereld (ontwikkelaars, corporaties, bouwers en adviseurs) onder woon- en bouwbeslissingnemers en beleidsbepalers bij overheden en marktpartijen. Sinds 2008 neemt WonenBreburg deel aan het onderzoek en heeft sinds die tijd een stabiele positie in de top 4. WonenBreburg is zelfs een van de hogere stijgers (met 1,6 punt) en scoort voor de 2e keer op rij het hoogste bij de consumenten. Een resultaat om trots op te zijn!

Wat is reputatiemanagement?

Reputatiemanagement is veel meer dan alleen PR of communicatie, het is een kwaliteitsprogramma vanuit het management naar alle geledingen binnen een organisatie om het onderscheidend vermogen te versterken. Het zit in communicatie en gedrag van de hele organisatie. De Reputatie Monitor geeft inzicht op welke onderdelen concrete acties tot resultaat kunnen leiden. Een sterke reputatie heeft een positief effect op het gedrag van klanten en medewerkers en verlaagt de kosten om ze aan te trekken.

Wie voert dit onderzoek uit?

USP Marketing Consultancy in Rotterdam voert het onderzoek uit.

Prof. dr. Cees van Riel, verbonden aan het Corporate Communication Center van de Erasmus Universiteit, adviseert daarbij. Cees van Riel heeft sinds de jaren ‘90 een internationaal gehanteerde standaard voor reputatieonderzoek ontwikkeld.

Meer informatie en uitslagen vindt u op www.buildingbusiness.com/reputatiemonitor.

PKVW en groot onderhoud: doen!

WonenBreburg brengt tijdens alle nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten voorzieningen aan waardoor de woningen het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW) krijgen.

Dit veiligheidsinstrument draagt bij aan de sociale veiligheid in en rond woningen, woongebouwen, buurten en wijken. Woningen met PKVW hebben tot 90% minder kans op inbraak. Het Centrum

voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid koos het grootonderhoudsproject in de Meidoornstraat in Breda uit om verschillende promotiefilmpjes te maken. Zwaluwe bouw- en aannemingsbedrijf, adviesbureau Destil, wethouder Bergkamp, de wijkraad, verschillende bewoners, onze vestigingsdirecteur en betrokken projectleider werkten mee om het nut van PKVW te benadrukken. De filmpjes zijn te zien op www.politiekeurmerk.nl.

(On)Betaal b aar

13

Lean bouwen is o.a.; het hart leggen in procesmanagement eigen mensen en partners ontwikkelen en respecteren gezamenlijk plannen en dagelijks controleren continue processen willen verbeteren durven investeren om elders te winnen

Door: Hennie van de Kar-Vervooren Fotografie: Peter van Trijen

Weg met verspillingen in de (ver)bouw!

Betaalbaar (ver)bouwen door procesoptimalisatie Scherp op de kosten letten. Dat is wat WonenBreburg doet. Bijvoorbeeld bij de aan-

Stap voor stap

bestedingen voor groot onderhoudsprojecten. Het belangriikste selectiecriteriumbij

In het Lean bouwproces wordt voortdurend gezocht naar manieren om verspilling uit het proces te halen. Bij het onderhoudsproject van WonenBreburg in Boeimeer vroeg Winters Bouw & Ontwikkeling aan alle medewerkers van het project of zij met een stappenteller wilden lopen. De bereidheid was er. Na twee weken meten, bleek dat men gemiddeld 7,2 kilometer op de bouwplaats liep.

Door o.a. te investeren in het plaatsen van een extra trappenhuis, bouwlift, is de letterlijke looptijd teruggebracht naar 5,8 kilometer. Lean bouwen is samen op een andere manier naar je werkproces durven kijken en zo inzicht krijgen waar de verspilling zit en hoe je die kunt terugbrengen.

dergelijke aanbestedingen is prijs. Zo wordt in concurrentie de aanbieder gevonden die de beste prijs-kwaliteitverhouding biedt.

“Dus wat is de prijs waard in relatie tot kwaliteit, doorlooptijd en duurzaamheid?” vraagt Michiel Stevens, directeur Winters Bouw & Ontwikkeling, zich hardop af. Zijn bedrijf hanteert een nieuwe methode om betaalbaar te kunnen (ver)bouwen: het Lean bouwproces. Ervaringen met deze aanpak wijzen uit dat betaalbaar bouwen of renoveren niet ten koste hoeft te gaan van kwaliteit, flexibiliteit en duurzaamheid.

Verkorting doorlooptijd De Lean methode is niet nieuw. Autoproducent Toyota paste de methode als een van de eerste bedrijven succesvol toe. De toepassing van het Lean gedachtegoed in de Nederlandse bouwsector is wel relatief nieuw. Lean bouwen haalt verspillingen uit het proces door onder andere verschillende disciplines beter op elkaar af te stemmen.

Door het proces te optimaliseren, is het mogelijk om de doorlooptijd van de (ver)bouw te verkorten en daarmee de bouwkosten te verlagen.

Aanvankelijk was er ongeloof bij WonenBreburg over de stelling dat Winters bouw & ontwikkeling het aandurfde om een omvangrijk onderhoudsproject van 120 woningen in de Bredase wijk Boeimeer in slechts 60% van de aanvankelijk gecalculeerde bouwtijd te realiseren. Ongeloof.

Zoals bij nagenoeg iedere nieuwe opdrachtgever die gewend is aan een traditioneel bouwproces, waarin de hoofdaannemer bepaalt. WonenBreburg liet haar nieuwsgierigheid winnen; Winters bouw & ontwikkeling kreeg het vertrouwen en werd de opdracht gegund. De 120 woningen werden, inclusief de uitvoering van alle bijkomende meerwerkopties (>45%), in 36% minder bouwtijd gerenoveerd; een drastische verkorting van de doorlooptijd. Voor de bewoners betekende dit onder andere dat ze slechts te maken hadden met maximaal zestien werkdagen per appartement. Dat werd gewaardeerd. Zeker omdat meer dan de helft van de bewoners tijdens de renovatie in zijn appartement bleef wonen.

14

(On)Betaalb aar

Lean bouwen in de praktijk Michiel Stevens vertelt hoe het mogelijk is om deze reductie van tijd en daarmee de kosten te realiseren: “Een steen kost wat hij kost. Echter, het plaatsen van die ene steen, is onderdeel van een proces. Dat proces kun je verbeteren. In het geval van het onderhoudsproject waren er zo´n vijftien verschillende disciplines die op elkaar moesten worden afgestemd. Een van de principes bij Lean bouwen is dat we vooraf per dag en per appartement een planning maken voor alle werkzaamheden. Daardoor weet iedereen exact waar hij aan toe is. Dat geeft rust en voorkomt twijfel. Dan is het ook niet meer nodig om voortdurend met elkaar te overleggen; een kwartiertje aan het begin van de dag is voldoende.

Dat leidt er toe dat ieder zonder afleiding en verstoring zijn werk kan doen, met zijn hoofd erbij.

Het klinkt logisch – dat is het ook - maar voor de bouw is dit nieuw.”

In het Lean bouwproces bepaalt de hoofdaannemer niet wanneer de aanbiedende partijen moeten opdraven. Het plannen gebeurt vooraf samen, in goed overleg. Dat betekent dat de aanbiedende partijen zelf aangeven onder welke condities zij prestaties kunnen leveren. Daarmee wordt het een collectieve inspanning, waarbij een groep bedrijven samen gaat voor het belang van de klant en zijn project. “Je stelt je eigen organisatie in op wat aanbiedende partijen willen.

Zo ontstaat commitment. Op deze manier kan iedereen doen wat hij moet doen en creëer je meer tijd om dingen in een keer goed te doen. De doorlooptijd kan op deze manier verantwoord worden terug gebracht. We hebben al voorbeelden van projecten die we in een derde van de tijd doen. Je gaat niet sneller werken, maar het proces wordt minder verstoord en gaat soepeler.”

Andere mindset Lean bouwen vraagt om een andere manier van denken. “Het vraagt de wil en het vertrouwen van de opdrachtgever om de tijd te geven om verstoringen uit het proces te halen en verbeteringen door te voeren. Noodzakelijk is om iedere verandering serieus te nemen. Het gekke is dat de kwaliteit verbetert als je het onder hoge druk realiseert. Je creëert meer tijd om dingen in een keer goed te doen. Extra tijd hebben om dingen nog een keer over te doen, wil namelijk niet zeggen dat het eindresultaat beter wordt. Voorwaarde voor succes is dat je kunt investeren op lange termijn. Dat kan alleen als je met een groep bedrijven een echt team kunt worden en samen iets kunt opbouwen. Dat is een wezenlijk andere benadering dan per project de goedkoopste aanbieders selecteren en die bij elkaar voegen.”

Betaalbaar (ver)bouwen Om Lean bouwen succesvol in de praktijk te brengen, moeten mensen zich committeren aan gemaakte afspraken en de noodzakelijkheid voelen om dingen direct goed te doen, zodat de volgende in het proces meteen verder kan. De kans dat werkzaamheden in een keer goed worden uitgevoerd, is groter als je echt kunt doen wat je moet doen en niet wordt afgeleid. Alleen al door deze procesoptimalisatie komt betaalbaar (ver)bouwen een stap dichterbij.

Er wordt niet sneller gewerkt, maar er is minder tijdverlies

Michiel Stevens, Winters Bouw & Ontwikkeling

(On)Betaal b aar

15

Fotografie: Riesjard Schropp

Het totale project bestaat voor WonenBreburg uit 166 huurwoningen, 24 koopwoningen en ruim 3.000 m2 commerciële ruimte. Daarnaast ontwikkelt Stichting De Wever 112 verzorgings- en verpleeghuisplaatsen en algemene ruimten, zoals een restaurant. Het project wordt in twee fases ontwikkeld. In de eerste fase worden alle woningen van WonenBreburg gerealiseerd, waarna de bestaande bewoners van het verzorgingshuis zullen verhuizen naar een aantal huurwoningen van WonenBreburg. De tweede fase bestaat uit de realisatie van de nieuwe verpleeg- en verzorgingshuisplaatsen en het restaurant. Na deze fase komen de overige huurwoningen van WonenBreburg op de markt.

In de eerste fase zijn er in de woontoren en de twee woonvleugels drie verschillende typen huurappartementen beschikbaar. Kandidaten met een medische indicatie of zorgvraag komen als eerste in aanmerking. Op de bovenste 6 woonlagen van de 62 meter hoge toren bevinden zich de koopappartementen met een prachtig panoramisch uitzicht. Na de tweede fase van het project komen daar nog eens 88 huurappartementen.

Het totale complex wordt voorzien van een Warmte Koude Opslag-installatie. Alle appartementen en algemene ruimtes zijn toegankelijk voor rolstoelen en rollators en geschikt voor het verlenen van zorg.

In maart 2012 betrekken de eerste bewoners 78 schitterende huurappartementen en 24 koopappartementen van De Nieuwe Heikant (meer dan de helft is al verkocht).

Dit bouwproject van WonenBreburg en aannemer Slokker Bouwgroep ligt aan het Wagnerplein in de wijk Heikant in Tilburg-Noord.

Het project kenmerkt zich door een bijzondere architectuur van architect Ernst Havermans (Oomen Architecten).

Door de toepassing van een ‘huid’ van champagnekleurig geperforeerd aluminium krijgt de toren een elegante, lichtvoetige en ‘bruisende’ uitstraling. De bijzondere bouwstijl van de woonvleugels, met Louvreluiken, is geïnspireerd op de Barcelonese architectuur.

In totaal heeft WonenBreburg ongeveer 50 miljoen euro in dit project geïnvesteerd.

Wonen in het hart van de wijk, met ruimte, rust en comfort in de sferen van een bijzondere architectuur. Ga voor meer informatie naar: www.denieuweheikant.nl.

16

(On)Betaal b aar

(On)Betaal b aar

17

Door: Liesbeth Bliek Fotografie: Peter van Trijen

Blik over de grenzen Blik vroeg de Zweedse woningcorporatiedirecteur Henrik Bromfält en zijn Engelse collega Stewart Fergusson hoe zij de overeenkomsten en verschillen met de Nederlandse corporatiesector zien én wat wij eventueel van elkaar kunnen leren.

Orbit Orbit Housing Group is een groep Engelse woningcorporaties. Met zo’n 35.000 woningen is het een van de grootste van het land. Stewart Fergusson is directeur van ‘Orbit Heart of England’, dat in de Midlands 17.000 woningen beheert, verspreid over een gebied van 26 grote en kleinere locaties. Fergusson: “Veel van onze woningen vind je in landelijke gebieden. Het kan dan gaan om vijf huizen in een dorp van tweehonderd in totaal. Onze oudste woning werd gebouwd in 1420, dus je kunt wel spreken van een echte mix. Nu krijgen wij nog veertig procent subsidie van de overheid om nieuwe woningen te bouwen, maar volgend jaar is dat nog maar twintig procent.”

SKB Henrik Bromfält is directeur van de Zweedse corporatie SKB, opgericht in 1916 en daarmee een van de oudste van het land.

SKB heeft 7.300 woningen in Stockholm en is alleen al bijzonder omdat het een vereniging is; vrijwel de enige in Zweden.

Deze vereniging heeft 83.000 leden, waarvan 40.000 jonger dan 18 jaar. Bromfält: “Onze corporatie is geheel in particulier bezit; er zijn geen locale overheden bij betrokken. Wij bieden coöperatieve huur aan, wat betekent dat je een waarborgsom moet betalen om bij ons te kunnen huren. Die ligt tussen de tweeduizend en vijfduizend euro. Als je eenmaal een woning krijgt, ga je normaal huur betalen. Als je SKB verlaat als klant, geef je ons de woning weer en krijg je je waarborgsom terug. Woningen worden toegewezen nadat je een bepaalde periode op de wachtlijst hebt gestaan. Wanneer je naar een andere woning binnen het systeem gaat, behoud je je tijd op de wachtlijst.”

“Wij hanteren twee verschillende soorten huurprijzen: de gesubsidieerde, sociale huurprijs, die maar vijftig tot zestig procent van de markthuur bedraagt, en huurprijzen die tachtig procent van de markthuur bedragen. Ook hebben we veel zogeheten ‘shared ownership’, waarbij het bezit van een huis gedeeld wordt: de bewoner koopt vijftig procent en de corporatie heeft de andere helft in bezit. Een populaire vorm van koop, omdat de meeste mensen uiteindelijk toch een eigen woning willen. Deze manier wordt gezien als ladder naar een eigen huis: eerst heb je een beetje, uiteindelijk meer.”

Stigmatiserend Bromfält laat er geen twijfel over bestaan wat volgens hem het grootste verschil is tussen de Nederlandse en Zweedse corporatiesector: “Het is in Zweden min of meer verboden om de term sociale huisvesting te gebruiken. Ook politici – van alle partijen – zijn het erover eens dat dit stigmatiserend werkt; publieke huisvesting moet voor iedereen zijn, ongeacht het inkomen.” Fergusson: “Voor ons is een van de grootste verschillen met Nederland denk ik de subsidie die wij krijgen als we gaan bouwen. Als ik een huis van een ton wil bouwen, krijg ik veertigduizend pond subsidie. Anders dan in Europa kan iedereen in Engeland sociale woningbouw plegen, omdat het plan subsidie krijgt, niet de organisatie die het plan uitvoert. Een dergelijke organisatie moet

dan wel bij de overheid geregistreerd staan. Als je het huis verkoopt, moet je de subsidie teruggeven, of opnieuw gebruiken voor nieuwbouw.

Onze huurders krijgen een levenslang contract als ze een woning betrekken en de huurprijs staat vast. Wel zijn er plannen om dit te veranderen naar vijf of tien jaar.”

Het is in Z wede n mi n of meer verbo de n de term so ci ale h uisvesti ng te gebr uike n, dit werkt sti gm atisere nd .

“Slechts twintig procent van onze bewoners heeft een volledige baan, dertig procent is alleenstaande ouder en zestig procent is geheel afhankelijk van een uitkering. Om te voorkomen dat er wijken ontstaan waar iedereen in dezelfde situatie zit, zorgen we er bij nieuwbouwprojecten voor dat er een goede mix ontstaat van verschillende inkomens in een wijk, net zoals in Nederland. Wij vinden het belangrijk dat er plaatsen gecreëerd worden waar het goed wonen is, waar je een mix vindt van oude en nieuwe woningen.

Er is een vaste, landelijke formule om de huur vast te stellen, gebaseerd op de waarde van het huis en het gemiddelde inkomen van mensen in een wijk. Overigens denk ik dat er meer overeenkomsten dan verschillen zijn tussen Engeland en Nederland. Als ik op zoek ben naar nieuwe ideeën, kijk ik vooral naar Zweden en Nederland, omdat we hetzelfde sociale gezicht laten zien; we hebben dezelfde manier van ondernemen, waarbij het niet om de winst gaat.”

Investeren Fergusson: “Wij investeren veel in de gemeenschap. Wij hebben een financiële adviesdienst die mensen helpt bij het aanvragen van uitkeringen en het regelen van hun financiën, wij helpen mensen bij het vinden van werk, we ondersteunen jongeren, organiseren duurzaamheidsprojecten en klussen bij ouderen thuis. Dit jaar alleen al besteden we aan dergelijke projecten zo’n 1,4 miljoen pond, wat ongeveer één procent van ons ­totale budget is. Wij werken daarbij samen met de lokale overheid, die moet bezuinigen op zaken­

Henrik Bromfält en Stewart Fergusson

18

(On)Betaal b aar

(On)Betaal b aar

19

Door: Mijke Jennen, senior beleidsadviseur Strategie & Beleid

Blik over de grenzen

die wij dan van hen overnemen. Wij noemen het ‘wonen plus’; je hoeft het niet te doen, maar het levert voordeel op voor de bewoners. Bromfält: “Jullie hebben veel sociale projecten. Wij mogen dat niet; wij moeten vooral zakelijk zijn.” “Jullie­ huurders werken veel meer met jullie samen, zijn betrokken”, zegt Fergusson tegen Bromfält.

“Wij hebben een beloningsprogramma voor onze bewoners, waarbij punten worden gegeven voor bijvoorbeeld op tijd betalen. Tachtig procent van onze klanten kost ons weinig en de overige twintig procent maakt de pot leeg. Die tachtig procent vraagt dan terecht: en wij dan? Deze goede klanten krijgen tegoedbonnen van ons.”

Waarom zou het niet zo kunnen gaan als bij de aankoop van een auto?

gen spreken enzovoorts.” Over het antwoord op de vraag waar de Nederlandse woningcorporaties trots op kunnen zijn, zijn de beide heren het eens.

Bromfält: “Jullie hebben mooie wijken met goede woningen, dat valt op.” Fergusson: “In bijvoorbeeld Londen zijn er na de Tweede Wereldoorlog wijken gebouwd waar we zo veel mogelijk mensen moesten kunnen huisvesten; dat lijkt hier een minder groot probleem. Steden als Londen, Birmingham en Manchester hebben een enorme bevolkingsdichtheid en daarbij komt nog eens de kloof tussen arm en rijk. Wat jullie uitzonderlijk goed lijken te doen, is de aandacht voor architectuur en de integratie van woningbouw met ruimte en groenvoorziening. Wij worden daar weliswaar beter in, maar door de hoge vraag moeten we nog altijd snel en veel bouwen.”

Stewart Fergusson

Innoveren Voor Bromfält is het duidelijk hoe de toekomst eruit zou moeten zien: “Wij moeten nóg zakelijker worden, zodat we kunnen concurreren met de particuliere huurmarkt. Vijfenzestig procent van de mensen heeft een eigen woning en vijfendertig procent huurt, waarvan de helft van de particuliere en de andere helft van de publieke sector.” Ook Fergusson meent dat de sector zakelijk te werk moet gaan, maar vindt dat daarbij wel iets nieuws geboden moet worden: “Wij zijn eigenlijk de derde sector tussen de particuliere sector – waar het om winst draait – en de zeer geregulariseerde publieke sector in. Vijf jaar geleden was de gemiddelde leeftijd waarop men een huis kocht nog 28 jaar; nu is dat 37. Iedereen tussen de 28 en 37 jaar wordt dus ooit huizenbezitter. De vraag is wat wij voor ze kunnen doen. Wij moeten zorgen dat we Moment van de waarheid Fergusson: “Wij hebben dezelfde klantbenade- een beter aanbod hebben dan de particuliere secring als de Nederlandse corporatiesector. Zo hou- tor en flexibeler zijn dan de publieke sector. Aan den wij zeer veel ‘moment of truth’ (moment van ons de taak om de manier waarop over huisvesde waarheid) onderzoeken. Maandelijks belt een ting wordt gedacht te innoveren. Waarom zou het onafhankelijke organisatie klanten na bij wie we niet zo kunnen gaan als bij de aankoop van een bijvoorbeeld een reparatie hebben uitgevoerd. auto? Wij zeggen dan tegen een huizenzoeker: ik Ook vragen we iedere bewoner hoe hij zou willen heb het huis dat je zoekt, hoe wil je betalen? Net meewerken aan verbetering van onze service. We zoals bij de aankoop van een auto moet je kunhebben een kritisch panel van negen klanten die nen kiezen uit lenen, leasen, naar de bank gaan… te allen tijde naar onze diensten mogen kijken,­ Voor de klant maakt het niet uit; die wil gewoon alle informatie in mogen zien, met klanten mo- een blauwe auto.”

20

(On)Betaal b aar

Investeren in intern projectmanagement betaalt zich terug WonenBreburg heeft vanuit de vastgoedontwikkeling jarenlange ervaring met projectmatig werken. Interne vastgoedprojectmanagers en -projectleiders zijn verantwoordelijk voor de vastgoedprojecten op het gebied van nieuwbouw en renovatie.

Een bewuste keuze, want door de inzet van eigen medewerkers blijft de regie over deze kostbare en complexe projecten in handen van WonenBreburg. Het managen van interne organisatieprojecten werd daarentegen tot een aantal jaren terug regelmatig uitbesteed aan externen. Soms kozen we ervoor om de rol van projectmanager intern weg te leggen. Dan viel de keuze vaak op een lijnmanager, die regelmatig tegelijkertijd de rol van opdrachtgever vervulde, of op een beleidsadviseur met veel inhoudelijke expertise op het betreffende onderwerp. Terwijl het managen van een project niet zo zeer om inhoudelijke kennis vraagt, maar om specifieke competenties, zoals organisatievermogen, leiderschap, flexibiliteit, resultaatgerichtheid en omgevingsbewustzijn. En deze competenties zijn niet vanzelfsprekend aanwezig bij iedere willekeurige medewerker. Projectmanagement is een vak!

In de periode 2006-2008 is binnen WonenBreburg gewerkt aan het verbeteren van de vastgoedprocessen en het in samenhang managen van de bedrijfsvoeringsprojecten. Hierbij bleek ook dat WonenBreburg er verstandig aan zou doen om het professionaliseren van projectmatig werken binnen de organisatie blijvend expliciete aandacht te geven. Meer investeren in de competenties van eigen medewerkers op het gebied van projectmatig werken, om op die manier nog verder te verbeteren in het uitvoeren van projecten conform plan en in het implementeren van projectresultaten.

Sindsdien is er onder meer het volgende gebeurd: Een twintigtal medewerkers heeft de afgelopen jaren een training projectmanagement of projectmatig werken gevolgd; Er heeft een workshop ‘opdrachtgeverschap’ plaatsgevonden voor opdrachtgevers en projectmanagers van organisatieprojecten; WonenBreburg heeft de Project Start-Up (PSU) omarmd. Een PSU vindt plaats tijdens de definitiefase van een project, waarbij het projectteam in dialoog met de opdrachtgever alle belangrijke onderdelen van het project bespreekt en uitwerkt tot een heldere projectdefinitie.

Deze vormt de basis voor het succes van het project. Met andere woorden: ‘een goed begin is het halve werk!’ en hiermee worden veel foutkosten gedurende het project voorkomen.

Het managen van interne organisatieprojecten wordt tegenwoordig zo veel mogelijk door eigen medewerkers van WonenBreburg uitgevoerd.

Hierdoor besparen we advieskosten en borgen we de opgedane projectkennis en - ervaring beter binnen de organisatie. Met als gevolg dat er een leereffect optreedt en we de foutkansen – en daarmee foutkosten - in nieuwe projecten verminderen. Bijkomend effect van deze keuze is dat hiermee de kansen en ontwikkelmogelijkheden voor medewerkers zijn verbeterd. WonenBreburg blijft hiermee voor medewerkers langer een aantrekkelijke werkgever.

Eind 2011 kunnen we stellen dat er binnen WonenBreburg flink geïnvesteerd is op het gebied van intern projectmanagement en dat dit zich ook terugbetaalt. En we gaan er mee verder!

De komende jaren blijft WonenBreburg investeren in het professionaliseren van haar interne projectmanagers en in projectmatig werken in het algemeen. Want om projecten succesvol te kunnen managen tegen zo laag mogelijke kosten, moet er aan een aantal voorwaarden zijn voldaan: er moet een organisatiecultuur zijn van afspraak is afspraak, waarin mensen elkaar aanspreken op verantwoordelijkheden en feedback geven; consequenties van beslissingen m.b.t. projecten moeten inzichtelijk worden gemaakt en expliciet aanvaard; de systemen binnen WonenBreburg moeten bijdragen aan het voor projecten eenduidig toerekenen van in te zetten capaciteit en kosten.

Voor 2012 ligt het speerpunt op het verder professionaliseren van het evalueren van projecten en op het professionaliseren van projectportfoliomanagement; het managen van de interne organisatieprojecten in lijn met de strategische doelstellingen van WonenBreburg.

(On)Betaal b aar

21

Door: Hennie van de Kar-Vervooren Fotografie: Peter van Trijen

De betaalbare huurwoning Veranderende woning­markt Consequenties voor corporaties? administratieve en organisatorische scheiding sociale en commerciële activiteiten omslag: afbouwen deficit op huurwoningen en sturen op rendementseisen differentiatie in aanbod, afgestemd op inkomen (inkomensafhankelijk verhuren van bestaande voorraad, huur­ differentiatie bij nieuwbouw­ woningen) behoefte aan meer gedifferentieerd grondbeleid, extra categorie sociale huur plus uitponden oudere woningen, voor meer liquide middelen Verder kijken dan ontwikkeling en realisatie Uitgangspunten exploitatiemodel? woonlastbenadering (i.p.v. huurlastenbenadering) integraal sturen op criteria als grondkosten, ontwikkelingsen bouwkosten, onderhoudskosten, financieringskosten en algemene kosten garanderen van onderhouds­ kosten op basis van een onderhoudsplan

Leon van der Pluym en Jan Zuiderwijk bij ´het nachtkastje´ Verrassend genoeg staat er bij de ontvangstbalie van BAM Woningbouw een smal eikenhouten nachtkastje, met daarop een gehaakt kleedje, een schemerlamp met fluwelen kap, een rinkelwekker en een notitieblokje met pen voor het noteren van ideeën. De beste ideeën komen meestal onverwachts, los van vaste denkpatronen. Dé basis voor innovatie, ten dienste van de consument. Het nachtkastje helpt hieraan herinneren.

Medewerkers worden uitgedaagd ideeën te noteren op www.bamidee.nl.

Faciliteren besluitvormings­proces Manieren om huren betaalbaar te houden? lifecyclebenadering woonlastenbenadering budgetgarantie sturen op rendementseisen

Geen kant-en-klare oplossing, samen ontwikkelen De betaalbare huurwoning is geen kant-en-klaar product, maar in de visie van BAM Woningbouw het resultaat van integrale samenwerking tussen corporaties en bouwondernemingen. Wat is er nou leuker om niet alleen het wiel uit te vinden, maar samen? Dogma´s doorbreken. Daar valt winst te behalen, menen Jan Zuiderwijk (regiodirecteur BAM Woningbouw Breda) en Leon van der Pluym (senior commercieel manager BAM Woningbouw Breda).

“Wij bepalen niet wat goed is. Of wat betaalbaar is. Dat is een paternalistische werkwijze, waar we graag weg van blijven. Onze focus is om de bouwer te zijn met het beste antwoord op de vraag van de klant en de klant van de klant” zegt Jan Zuiderwijk.

Wat heeft veranderende markt nodig, invoelen!

“We zien dat de markt verandert, versneld door gewijzigde Nederlandse en Europese wetgeving, zoals de wet waardoor nieuwe huurders niet meer dan € 33.600 mogen verdienen om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen.

We merken dat corporaties hiermee worstelen. Er komt bij hen een administratieve en organisatorische scheiding tussen sociale en commerciële activiteiten. Bovendien is er meer differentiatie in het aanbod nodig, dat is afgestemd op het inkomen van de huurders. (Voor meer consequenties, zie kader, red.) Wij presenteren ons niet als de partij die exact weet hoe dit op te lossen. We laten wel zien dat we op de hoogte zijn en dat we invoelen wat het betekent voor een corporatie als de inkomensgrens van je doelgroep opschuift. Daarnaast zoeken we manieren om het besluitvormingsproces van woningcorporaties te faciliteren.”

Samenvoegen van kennis en kunde

De tijd van prototypes is voorbij De definitie van de betaalbare huurwoning? Die ontbreekt. Geen gedetailleerd beeld van een woning die aan bepaalde kenmerken voldoet om door te gaan voor betaalbaar. Het vraagt moed om te durven zeggen dat je het exacte antwoord op de behoefte aan betaalbare huurwoningen niet weet. Het erkennen van het niet-weten maakt de weg vrij om samen – corporaties en bouwers – de betaalbare huurwoning te ontwikkelen. Nodig is durf om vaste denkpatronen te durven loslaten. Van ja-maar naar ja-en*.

Om met corporaties in gesprek te komen, organiseerde BAM Woningbouw Breda op 1 september een workshop over de betaalbare huurwoning voor huurder en corporatie. Een rondetafelgesprek waar directeur-bestuurders en hoofden vastgoed van corporaties uit Brabant en Zeeland aan meededen. Op 13 december is de tweede sessie. Leon van der Pluym: “De ontwikkelingen op de markt vragen om nieuwe vormen van sa-

menwerking. De corporatie behoudt de regie, maar het boetseren en modelleren doen we samen. De rondetafelgesprekken stimuleren dat.

Als je elkaar kent, werkt dat makkelijker. Als je de kracht van verschillende partners samenvoegt, is de weg vrij voor innovatie.”

“Draai het om.

Als onbekend onbemind maakt, dan maakt bekend bemind.”

Kostprijs omlaag door conceptueel bouwen Leon van der Pluym: “De betaalbare huurwoning kan allerlei vormen aannemen. Wij geloven dat de winst zit in het efficiënter maken van het proces.

Dat betekent afstappen van de traditionele vorm van ontwikkeling. Niet steeds andere prototypes ontwikkelen, waarbij je iedere keer het ontwikkelingsproces opnieuw uitvindt, maar conceptueel bouwen, waarbij je het bouwproces samen door en door kent. Op die manier kun je de faalkosten reduceren en uitkomen op een lager prijsniveau dan bij traditioneel bouwen.

Om huren in de toekomst betaalbaar te houden, pleiten we voor een integrale samenwerking in de markt, met een sterke nadruk op het beheersen van risico´s tijdens de hele lifecycle. We kijken verder dan de ontwikkeling en realisatie, en durven verantwoordelijkheid te nemen voor de exploitatie. De ontwikkeling en realisatie duren namelijk hooguit een jaar, de exploitatieperiode is veel langer. Wel vijftig jaar of meer. Als bouwer trekken wij onze handen na de ontwikkeling en de uitvoering er dus niet van af, maar blijven betrokken bij de exploitatie. Daar hebben we een exploitatiemodel voor ontwikkeld. Dit model biedt ons de mogelijkheid om samen met de corporatie eenvoudig de meest relevante criteria inzichtelijk te maken die de onrendabele top of het rendement van een huurwoningontwikkeling bepalen. Ook binnen de organisatie zoeken we voortdurend naar manieren om processen op korte en lange termijn te verbeteren. Vanzelfsprekendheden omdraaien, om te komen tot een andere werkelijkheid en creatieve oplossingen.

Want de tijd van prototypes is voorbij. Conceptueel bouwen en renoveren heeft de toekomst, om huurwoningen betaalbaar te houden voor consumenten en corporaties.”

*Uit Omdenken kijk – denk – creëer, Berthold Gunster

22

(On)Betaal b aar

(On)Betaal b aar

23

Fotografie: Riesjard Schropp

WonenBreburg is woningcorporatie met beste duurzame project in Tilburg

Wethouder Berend de Vries heeft op 16 november de eerste Tilburg­ se prijzen uitgereikt voor Duurzaam bouwen (Dubo). WonenBreburg ontving de prijs voor het best scorende project van de corporaties. Het betreft een nieuwbouwproject aan de Sint Paulusstraat in Groeseind.

Op het gebied van duurzaamheid krijgt het gebouw binnen ‘GPR Gebouw’ maar liefst een 8. ‘GPR Gebouw’ is in Tilburg het instrument om de prestaties op het gebied van energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde met een rapportcijfer inzichtelijk te maken. Het gebouw aan de Sint Paulusstraat scoort vooral hoog doordat het een lange levensduur kent, aangezien de zorgwoningen kunnen worden omgebouwd voor een ander soort gebruik.

Daar komt bij dat het gebouw op het gebied van energiezuinigheid, uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficiënt (EPC), een 0,65 scoort. Terwijl de eis eigenlijk een EPC van 0,8 was. En door de hoge Rc-waarde (isolatie van de gevel) en het lage temperatuurverwarmingssysteem scoort het gebouw ook hoog op toekomstgerichte maatregelen.

24

(On)Betaal b aar

WonenBreburg: energie in wonen De stijgende energieprijzen drukken een stempel op de ontwikkeling van de woonlasten.­ Dit heeft verschillende oorzaken, zoals de grondstofprijs en belastingen. Aline Zwierstra, directeur vestiging Tilburg: ”Op welke wijze de energieprijs zich ook ontwikkelt, wij vinden het van belang dat onze woningen een goede energetische kwaliteit hebben.

Een goede reden dus om energiemaatregelen te nemen, zodat woonlasten beheersbaar blijven. Dat we nu voor deze aanpak met een prijs voor Duurzaam bouwen worden beloond is uiteraard een geweldig leuke opsteker.”

WonenBreburg is actief in een gevarieerd palet aan Energieprojecten (installaties in nieuwbouw, netwerken, inkoop groene stroom, start in groot onderhoud). Vaak gaat het om nieuwe kennis of nieuwe toepassingen.

Andere winnaars WonenBreburg is winnaar in de categorie corporaties. Winnaars in de andere categorieën zijn: de nieuwbouw aan de Klaproosstraat van Meijer Bouwontwikkeling. Dit is het duurzaamste project van de grondgebonden woningen van projectontwikkelaars. Het nieuwe project Enschotse Baan/Ringbaan-Oost van STU b.v. wint de Dubo-prijs voor gestapelde woningen van projectontwikkelaars.

(On)Betaal b aar

25

Fotografie: Peter van Trijen en Riesjard Schropp

Onbetaalbaar: onze huurders die meedenken en meebeslissen De meerwaarde van participatie is onbetaalbaar en niet in geld uit te drukken, en kan daarom niet ontbreken in deze uitgave van Blik. Wij doen er alles aan om huurders te informeren, mee te laten denken en mee te laten beslissen. Veel bewoners voelen zich betrokken bij hun buurt én bij hun buren.

Betrokkenheid van bewoners uit zich in verschillende vormen, maar zit vooral in het hart! Bewoners voelen zich lekkerder in hun ‘eigen’ buurt als zij mensen kennen en als zij zelf herkend worden door straatgenoten en buurtgenoten.

De bewonerscommissie is hier één vorm van. We zetten ook andere vormen in of proberen nieuwe vormen te bedenken om participatie makkelijk te maken. Die andere en nieuwe vormen zijn bijvoorbeeld: Het inzetten van onze wijkwagen, voor inloopmomenten Studenten inzetten voor straatinterviews Bewoners een speeltuin laten mee-ontwerpen Het inzetten van een rijdend thee-terras Het samenstellen van een (tijdelijke) klankbordgroep Stem in vereniging van eigenaren: sommige gebouwen kennen nu nog een vereniging van eigenaren en een overlegvorm tussen huurders en WonenBreburg, bijvoorbeeld een bewonerscommissie. WonenBreburg neemt als eigenaar de belangen van huurders waar tijdens de VvE-vergadering. Er is geen directe communicatie tussen huurders en kopers op het moment van besluitvorming. Daarom start WonenBreburg een pilot waar huurders stemrecht krijgen in de VvE-vergadering.

Wist u dat we in Tilburg en Breda op dit moment in totaal (45 + 28 =) 73 bewonerscommissies hebben, met in totaal (217 + 130 =) 347 leden!

Op deze pagina’s ziet u foto’s van enkele van deze enthousiaste en betrokken commissies. Wij danken de commissies voor hun (soms jarenlange) inzet en hun bereidheid om voor Blik op de foto te gaan!

26

(On)Betaalb aar

(On)Betaal b aar

27

Door: Michèle van den Bragt, consultant Strategie & Beleid

Waar gaat het heen met de middeninkomens op de woningmarkt?

Figuur 1: leencapaciteit op basis van leeftijd en inkomen (volgens NHG-normen), dd mei 2011

Betaalbare huurprijzen voor midden­inkomens?

1 inkomen 250000

Max bij 33600 Max bij 43000 Max bij 49000

200000

Berichten over de stagnerende woningmarkt en de gevolgen daarvan voor vooral de middeninkomens zijn bijna dagelijks in de media te lezen en te beluisteren. Zowel

150000

in de koop- als huursector is het voor hen erg moeilijk om een andere woning te be-

100000

machtigen. In dit artikel wil ik inzicht geven in de oorzaken hiervan, zowel vanuit re-

50000

gelgeving als vanuit het oogpunt van betaalbaarheid. Bovendien wil ik ingaan op de vraag hoe WonenBreburg tegemoet wil komen aan de woningvraag van de midden­ inkomens in Breda en Tilburg. Want dát wij voor hen aanbod willen hebben, hebben we al bepaald.

0

20

25

30

35

40

45

50

55

60

Max bij 33600 Max bij 43000 Max bij 49000

200000

Om te beginnen is het relevant om af te bakenen over welke inkomensgroep we het nu eigenlijk hebben. In euro’s gesproken gaat het om de groep met een verzamelinkomen tussen € 33.614,- (de grens vanuit de Ministeriële regelgeving) en € 43.000,(prijspeil 2011) per jaar, dat is ongeveer € 1850,- tot € 2250,- netto per maand.

Voor middeninkomens die in de huursector een woning zoeken is het gegeven relevant dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken in 2011 nieuwe toewijzingsregels heeft ingevoerd1 waardoor de corporaties minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen2 moeten toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen tot € 33.614,- per jaar. Dit komt er op neer dat, bijzondere omstandigheden daargelaten, huishoudens met een middeninkomen (dus hoger dan € 33.614,- per jaar) niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Je moet dan bijvoorbeeld denken aan tweeverdieners in hun eerste baan.

In de koopsector doet zich de situatie voor dat, vanwege de bankencrisis en de hoeveelheid en

aard van de regels en strenger toezicht die dit tot gevolg heeft gehad, de banken zeer streng en strikt zijn geworden bij kredietverstrekking.

Daarmee zijn de mogelijkheden voor de mensen met een middeninkomen om een hypotheek te krijgen sterk verminderd. Dit is al helemaal zo als u zelfstandig ondernemer bent of om een andere reden geen vast arbeidscontract hebt. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting sinds 1 juli jl. is onvoldoende om dit te compenseren. In augustus 2011 stelden hypotheekadviseurs dat er door de verlaging van de overdrachtsbelasting weliswaar meer interesse is onder potentiële starters, maar dat zij uiteindelijk vaak afhaken omdat zij door de nieuwe leenregels minder kunnen lenen dan zij aanvankelijk hadden verwacht. In figuur 1 is inzichtelijk gemaakt welke leencapaciteit er momenteel bestaat bij de middeninkomens volgens de NHG-normen indien er geen eigen vermogen aanwezig is.

Uit figuur 1 is af te lezen dat eenverdieners met een bruto huishoudinkomen van € 33.600,- per jaar een maximale financieringscapaciteit hebben van € 151.500,-. Tweeverdieners met dit inkomen kunnen maximaal € 104.000,- financieren.

70

2 inkomens 250000

Nieuwe regelgeving zit de midden­ inkomens dwars

65

De middeninkomens zijn door de nieuwe regelgeving voor de corporaties sinds 1 januari 2011 aangewezen op de geliberaliseerde3 huursector.

In Breda en Tilburg (en dat is in de rest van Nederland niet anders) bevindt het aanbod geliberaliseerde huurwoningen zich voor het overgrote deel in het prijssegment vanaf € 900,- per maand.

Zijn huurwoningen met een dergelijke hoge huurprijs echter wel een reëel alternatief voor de middeninkomens? Deze vraag kan beantwoord worden door te kijken naar de huurquote4 voor de middeninkomens. In figuur 2 zijn de huurquotes in beeld gebracht.

150000 100000 50000 0

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

Figuur 2: huurquotes van de middeninkomens

Betaalbare huurprijzen 1200

Betaalbare huurpijs bij 30% huurquote Betaalbare huurpijs bij 33% huurquote Betaalbare huurpijs bij 36% huurquote Betaalbare huurpijs bij 40% huurquote

1000

800 653,00 600

In figuur 2 is af te lezen dat voor een huishouden met een inkomen van € 33.500,- een maandhuur van € 653,- een huurquote betekent van 36%.

Laten we als voorbeeld een alleenstaande man nemen van 35 jaar. Volgens de woonlastenonderzoeken die bureau RIGO in 2009 respectievelijk 2010 uitgevoerd heeft in Tilburg en Breda is een redelijke huurquote van deze persoon ongeveer 40%5 (norm huurquote), dat komt overeen met een maandhuur van zo’n € 720,-.

Een tweede voorbeeld, een gezin met twee kinderen en een jaarinkomen van € 40.000,-. Volgens de hierboven genoemde woonlastenonderzoeken bedraagt hun huurquotenorm ongeveer 28%. In de figuur is af te lezen dat bij deze norm een huurprijs past van circa € 652,- per maand. Voor gezinnen met een inkomen tussen € 33.000,- en € 40.000,- per jaar is een vrije sector huurwoning dus niet betaalbaar. Een experiment met het veilen van vrije-sector huurwoningen door TBV Wonen in Tilburg toont dit ook aan. Huishoudens met een jaarinkomen onder € 40.000,- hadden, vanwege de huurprijs van circa € 800,- per maand, geen belangstelling voor deze woningen.

400 3 Ook wel vrije huursector genoemd. De huurprijzen in dit segment zijn hoger dan € 652,- per maand.

200

Het deel (%) van het nettoinkomen dat maandelijks aan nettohuur wordt besteed.

4

28

(On)Betaal b aar

0

Dan blijft er genoeg geld over om andere normale en noodzakelijke bestedingen te doen.

5

.0 42 00 .5 42 00 .0 41 00 .5 41 00 .0 40 00 .5 40 00 .0 39 00 .5 39 00 .0 38 00 .5 38 00 .0 37 00 .5 37 00 .0 36 00 .5 36 00 .0 35 00 .5 35 00 .0 34 00 .5 34 00 .0 33 00 .5 33 00 .00 0

Met een huur tot € 652,52 per maand.

2

43

Voortvloeiend uit de Europese beschikking die eind 2009 in Brussel is afgesproken.

1

(On)Betaal b aar

29

Sinds het kabinet-Rutte regeert, woont ‘Volkshuisvesting’ weer in bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Net als vóór de oorlog.

Ooit was minister van Volkshuisvesting één van de meest prominente kabinetsposten. Na de oorlog maakten ministers naam in de strijd tegen wat toen ‘Volksvijand nr. 1’ heette, het gebrek aan voldoende betaalbare woningen. Wie Volkshuisvesting deed, die deed ertoe.

Herman Witte bijvoorbeeld, de latere burgemeester van Eindhoven.

En Pieter Bogaers, die de jaarlijks meer dan 100.000 woningen liet bouwen. Of Wim Schut, die de individuele huursubsidie invoerde.

En Marcel van Dam, die betaalbare huisvesting voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens liet bouwen.

Waar gaat het heen met de middeninkomens op de woningmarkt?

Deze voorbeelden laten zien dat voor huishoudens met een middeninkomen de commerciële huursector met huurprijzen vanaf ongeveer € 900,- per maand geen betaalbaar alternatief is.

Waar kunnen de middeninkomens­heen?

Welke mogelijkheden hebben de middeninkomens dan nog op de woningmarkt? Het antwoord op deze vraag luidt: De goedkope koopsector met een reguliere financieringsconstructie (hypotheek): dit koopsegment bestaat uit goedkope (voornamelijk) appartementen en flatwoningen (prijsklasse € 100.000,- – € 140.000,-), vooral voor eenen tweepersoons huishoudens (zogenaamde ‘starters’) kan dit interessant zijn.

De koopsector met bijzondere financieringsconstructies, bijvoorbeeld Koopgarant, starters­renteregeling, starterslening, slimmer kopen, etc. Dit segment bestaat hoofdzakelijk uit appartementen en eengezinswoningen, potentieel interessant voor alle huishoudenstypen met middeninkomen (prijsklasse van € 100.000,- tot € 200.000,-).

De vrije sectorhuur (huurprijs vanaf € 652,- per maand). Tot nu toe ontbreken huurwoningen in het prijssegment tussen € 652,- en € 850,- per maand vrijwel volledig, zowel op de particuliere huurmarkt als bij de corporaties. Dit komt doordat huurprijzen tussen € 650 en € 850 per maand commercieel gezien onvoldoende rendement opleveren. Voor corporaties was er tot nu toe geen noodzaak en ook geen prikkel om in dit segment te bouwen, binnen de sociale huursector waren er voldoende mogelijkheden.

Aanbod van WonenBreburg voor de middeninkomens Wij zijn in het najaar van 2011 volop bezig met het in beeld krijgen van de omvang en de woonwensen van de middeninkomens in Tilburg en Breda. Hoe groot is deze groep nu eigenlijk, welke leeftijd en huishoudenssituatie hebben zij, hebben zij verhuisplannen en wat zijn hun woonwensen? Dat zijn de belangrijkste vragen waarop wij een antwoord willen krijgen. Als we dat in

beeld hebben kunnen wij gerichter bepalen welk aanbod wij de middeninkomens kunnen doen.

Op hoofdlijnen valt er natuurlijk wel al iets te zeggen over de mogelijkheden die WonenBreburg heeft. Ons aanbod voor de middeninkomens op de woningmarkt is vierledig: Verkopen van woningen in de prijsklasse tot € 200.000,-, regulier of met een Koopgarantconstructie. Bovendien kunnen zowel in Tilburg als Breda starters in aanmerking komen voor de zogenaamde ‘starterslening’ (de voorwaarden verschillen per stad).

Nieuwbouw van huurwoningen in het prijssegment tussen € 652,- en € 850,- per maand.

De financiering voor nieuwbouw in dit prijssegment is echter moeilijk, mede vanwege de nieuwe regelgeving. Heel recent hebben wij echter in Breda 80 appartementen in de Talmazone opgeleverd, waarbij een groot deel van de woningen een nettohuurprijs heeft in het prijssegment tussen € 700,- en € 850,- per maand. Analyse van de toewijzingen wijst uit dat ongeveer de helft van deze woningen is toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen. Nieuwe woningen van WonenBreburg die ook in dit huursegment van zijn De Nieuwe Heikant, Groeseind en Forum.

Wij willen de mogelijkheden die de nieuwe regelgeving en de nieuwe Woningwet ons biedt voor toewijzing van huurwoningen met een huur onder de € 652,- per maand aan middeninkomens6 optimaal benutten.

Wij gaan woningen vanuit onze sociale woningvoorraad (huurprijzen lager dan € 652,- per maand) overhevelen naar het geliberaliseerde huursegment. Het gaat dan om woningen die een hoog aantal woningwaarderingspunten hebben (minimaal 142 punten), waardoor de maximale huurprijs hoger ligt dan € 652,per maand. Hoeveel en welke woningen het betreft hangt mede af van het hierboven genoemde onderzoek.

Tiny Kox Tiny Kox (1953) was van 1982 tot 1999 lid van de gemeenteraad van Tilburg. Sinds 2003 is hij voorzitter van de Eerste Kamerfractie van de SP. Hij woont in Tilburg (in een huurhuis van WonenBreburg).

Piet-Hein Donner – hoe bekwaam ook op ander vlak – hoort in dit rijtje prominente volkshuisvesters niet thuis. Hij doet als minister van Binnenlandse Zaken, volkshuisvesting erbij. Dat kan omdat deze regering andere prioriteiten stelt. Mensen worden door Rutte c.s. geacht vooral zelf te zorgen voor een dak boven hun hoofd.

Niet de minister maar de markt maakt steeds meer uit welke prijs je daarvoor moet betalen. ‘Wonen’ is een product geworden, niet langer een basisrecht, waarvoor de overheid garant zou moeten staan. De regering kleedt de sociale volkshuisvesting doelbewust uit. Zo worden de woningcorporaties aangeslagen voor 760 miljoen euro, om daarmee de kosten van de huurtoeslag voor de overheid te beperken. Die huurtoeslag zelf staat ook onder druk en gaat stapsgewijs omlaag. Van minister Donner mogen de huren de hoogte in. Om te beginnen in een tiental regio’s waar de woningschaarste het sterkst voelbaar is. Daar komen maandelijkse huurstijgingen van 70 tot 120 euro in beeld. Tilburg en Breda vallen daar nu nog buiten - maar of dat zo blijft, is de vraag. Aan woningzoekenden die meer verdienen dan 33.614 euro per jaar, mag de woningcorporatie geen huurhuis onder de 650 euro per maand meer gaan verhuren.

In de jaren ’60 hoorde Nederland tot de landen in Europa met de laagste woonlasten. Nu staan we – in voetbaltermen – bovenaan in het linkerrijtje. We zijn woonlastenkampioen, maar wie daar blij van wordt, moet het zeggen. Ik niet. Onderzoek in opdracht van de Europese Commissie laat zien dat Nederlanders gemiddeld zowat een derde van hun besteedbaar inkomen kwijt zijn aan woonlasten, de gemiddelde Europeaan iets meer dan een vijfde. De gemiddelde huurder is dan weer slechter af dan de gemiddelde eigenaar-bewoner. De woonlastenquote van de Nederlandse huurder is 38,7%.

En binnen de groep huurders zijn vooral de huishoudens met de laagste inkomens de pineut. Van hun besteedbaar inkomen gaat bijna de helft (47,4%) op aan huur en andere woonlasten als gas en elektra. Wonen wordt steeds duurder dus – en vooral voor een groeiende groep huurders gaandeweg onbetaalbaar.

Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen. In een volgende uitgave van Blik leest u hier meer over.

Kan het ook anders? Natuurlijk. Als de regering het recht op een betaalbaar dak boven het hoofd weer prioriteit zou geven – zoals eerder het geval was - en de middelen die nu in de volkshuisvesting omgaan – met name de hypotheekrenteaftrek - anders zou toedelen, dan zou het er een stuk florissanter uitzien. Vooral voor huurders met lage inkomens, die nu gegijzeld worden door onnodig hoge woonlasten. Ik zou zeggen: doen!

Het betreft de regelgeving dat maximaal 10% van de vrijkomende woningen binnen DAEB mag worden toegewezen aan middeninkomens en de mogelijkheid in het wetsvoorstel om een beperkt deel van de woningen met een huur onder € 652 over te hevelen naar niet-DAEB. Nadere uitwerking van de voorwaarden moet nog gebeuren.

6

Fotografie: Peter van Trijen

Tiny Kox 30

(On)Betaal b aar

(On)Betaal b aar

31

De concernstaf van WonenBreburg is verhuisd!

Vanaf nu bezoekt u onze collega’s van het Bestuur, Bestuurssecretariaat en de afdelingen Projecten, P&O, Strategie & Beleid, Informatisering en facilitair beheer in Intermezzo aan het Prof. de Moorplein 521 in Tilburg. Postadres en telefoonnummers blijven hetzelfde!

Blik is het stakeholdersblad van WonenBreburg dat tweemaal per jaar wordt verzonden naar de zakelijke relaties.

Contactadres Afdeling Communicatie Postbus 409 - 5000 AK Tilburg (013) 539 99 11 info@wonenbreburg.nl www.wonenbreburg.nl Dit is een uitgave van: Afdeling Communicatie WonenBreburg Ontwerp: Veldontwerp Fotografie voor- en achterzijde: Riesjard Schropp Drukkerij: Groels Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de redactie.

Aan de inhoud van dit blad kunnen geen rechten ontleend worden.