Mieszkania nadal w cenie

TOMASZ MATEJUK

Załamania na rynku nieruchomości nie widać – przekonują eksperci i deweloperzy. Wręcz przeciwnie. Prognozy mówią, że po dobrym minionym roku, w najbliższych miesiącach wzrośnie zarówno popyt na mieszkania, jak i ich ceny.

Jak wynika z najnowszego raportu JLL, działający na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce deweloperzy zakończyli 2020 rok poprawiając o 5% wyniki sprzedaży sprzed kwartału. Zdaniem autorów opracowania, sprzedaż 14 tys. mieszkań w IV kwartale i 53 tys. w całym 2020 roku, to rezultat wyjątkowo dobry, zaledwie o 19% gorszy niż w 2019 roku. Nieco trudniej było firmom nadrobić zaległości w uruchamianiu nowych inwestycji. Na rynek trafiło bowiem o 24% mniej nowych lokali niż w 2019 roku. Eksperci JLL wyliczają, że przeciętne ceny mieszkań sprzedanych w ostatnim kwartale ubiegłego roku nie zmieniły się zasadniczo w porównaniu z poprzednim kwartałem. Wzrosty zanotowano tylko we Wrocławiu i Łodzi (odpowiednio o 2 i 3%), natomiast w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Poznaniu nieco zmalały, ale spadki te mieściły się w przedziale 2-4%. Z kolei w ujęciu rocznym, czyli w porównaniu do poziomu z IV kwartału 2019 roku, ceny mieszkań sprzedanych wzrosły we wszystkich analizowanych miastach. We Wrocławiu w 2020 roku rosły także ceny ofertowe mieszkań. I to nie tylko na rynku pierwotnym, ale i wtórnym.

– Deweloperzy za metr kwadratowy mieszkania w stolicy Dolnego Śląska życzyli sobie w grudniu średnio 8552 zł, o 4,5% więcej niż rok wcześniej. Na rynku wtórnym zmiana była jeszcze większa – o 5,5%, a w ostatnim miesiącu minionego roku za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić przeciętnie 8678 złotych. Na obu rynkach Wrocław należy do najdroższych du-

żych miast Polski – wyprzedzają go jedynie Gdynia, Kraków, Gdańsk i Warszawa – wylicza Jarosław Krawczyk z Otodom.

Pandemia sprawiła, że zwiększyło się zainteresowanie domami kosztem mieszkań, co widać także po zmianach cen.

– Wrocławskie domy drożały jeszcze szybciej – o 7% na rynku pierwotnym i aż 24% na rynku wtórnym. Co ciekawe, podczas gdy na rynku mieszkań wyższe ceny obowiązują na rynku wtórnym, w przypadku domów to rynek pierwotny jest droższy. W grudniu 2020 roku za metr kwadratowy nowego domu trzeba było zapłacić 6493 zł, podczas gdy na rynku wtórnym średnia cena ofertowa to 6326 zł za metr – podkreśla Jarosław Krawczyk.

MIESZKANIE JAKO LOKATA tę dla tracących na wartości oszczędności.

Przedstawiciele JLL tłumaczą, że bardzo ważną grupą, która pozwoliła deweloperom na osiągnięcie tak dobrych rezultatów sprzedażowych, byli w 2020 roku inwestorzy. Nie ci jednak, którzy wzorem lat ubiegłych chcieli zarabiać na najmie kupionych lokali, a ci, którzy w zakupie widzieli bezpieczną lokaczołowy ekspert Zespołu Mieszkaniowego JLL.

Zdaniem znawców branży, wiele wskazuje na to, że popyt w 2021 roku utrzyma się na poziomie z roku ubiegłego, a może nawet nieco wzrośnie. Silnie wspierany jest bowiem dążeniem części Polaków do poprawy warunków zamieszkania na wypadek kolejnych nawrotów pandemii oraz bliskimi zeru stopami procentowymi, w warunkach kilkuprocentowej inflacji skłaniającymi do przenoszenia kapitału na rynek nieruchomości.

– Nabywcy mieszkań wydają się niewzruszeni w swoich zamiarach nawet wobec ogólnego pogorszenia nastrojów konsumenckich powodowanych kolejnymi nawrotami pandemii i widmem recesji w gospodarce. Jest to pierwszy od wielu lat przypadek, kiedy wskaźnik ufności konsumenckiej badany przez GUS ma przeciwstawny zwrot ze wskaźnikiem sprzedaży. Wszystko wskazuje na to, że coraz mniej zakupów na rynku mieszkaniowym determinowanych jest dążeniem do zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a coraz więcej podejmowanych jest w oparciu o racjonalną kalkulację finansową – dodaje Kazimierz Kirejczyk.

– Nie dość, że skłonni byli oni do zakupów lokali relatywnie droższych: lepiej usytuowanych i z wyższych segmentów jakościowych, które wciąż stanowią dużą pulę w ofercie deweloperów, to jeszcze stabilizacja cen była dla nich wyznacznikiem bezpieczeństwa dokonywanej inwestycji. W końcu zakup miał przechować wartość ulokowanego kapitału. Ta grupa nabywców będzie w nadchodzącym okresie ważna dla utrzymania stabilności na rynku mieszkaniowym. By jednak na nim pozostała, ceny powinny pozostać stabilne – komentuje Kazimierz Kirejczyk,

Słowa ekspertów potwierdzają sami deweloperzy. Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w ROBYG SA, tłumaczy, że w branży nieruchomości mieszkaniowych na 2021 rok zakładany jest wzrost popytu inwestycyjnego.

– Zwłaszcza, że WIBOR jest rekordowo niski, co może zachęcać do inwestycji w nieruchomości. Lokowanie kapitału w nieruchomości daje obecnie znacznie wyższe stopy zwrotu niż lokaty bankowe czy inwestycje na rynku kapitałowym. Pewna nadpłynność gotówki na rynku będzie przekierowana właśnie na inwestycje w mieszkania – także przez cudzoziemców. Jako dobrą lokatę klienci będą coraz częściej postrzegać mikroapartamenty. Nieduże metraże i promocyjne ceny lokali pozwalają na szeroki wybór dla każdego – wyjaśnia Chojecka. ski, dyrektor ds. projektów w Eiffage Immobilier Polska, widać także wyraźnie duże zainteresowanie mieszkaniami rodzinnymi i apartamentami z dostępem do własnego kawałka zieleni.

– To niewątpliwie efekt pandemii. Klienci coraz częściej wybierają przestronne mieszkania z balkonem lub tarasem.

Co więcej, nie ustaje również zainteresowanie zakupami w celach inwestycyjnych. Zakup mieszkania wciąż postrzegany jest jako doskonała lokata kapitału, szczególnie na trudne czasy. Dziś to dużo łatwiejsze, bowiem zgodnie z zapowiedziami banki stopniowo uelastyczniają swoją politykę kredytową i przywracają procedury wymagające wkładu własnego na poziomie 10% – dodaje.

Michał Trejgis, zastępca kierownika ds. marketingu i sprzedaży w spółce Budotex Invest, tłumaczy, że inwestorzy szukają obecnie mieszkań 2-pokojowych, w przeciwieństwie do lat poprzednich, kiedy głównym celem zakupów inwestycyjnych były kawalerki.

– Zauważam natomiast zmianę, jeśli chodzi o procent osób kupujących gotówką w stosunku do zaciągających kredyty hipoteczne. Bardzo niskie oprocentowania na rachunkach oszczędnościowych, lokatach oraz innych produktach pewnego zysku, spowodowały wycofywanie środków z banków i poszukiwanie lepszych sposobów zarobku, a nieruchomości od zawsze postrzegane są przez ludzi jako dobra inwestycja, z czym oczywiście trudno się nie zgodzić – podkreśla Trejgis.

Jak tłumaczy, w ostatnim czasie mniejszą grupą są osoby poszukujące mieszkań dla siebie.

– Natomiast jestem zaskoczony, jak duża liczba osób szuka mieszkań dla swoich dzieci, co prawdopodobnie także wiąże się z uwalnianiem środków z lokat bankowych. Trzeba tu wziąć pod uwagę, że ze względu na COVID-19 banki wprowadziły obostrzenia w kwestii weryfikacji osób starających się o kredyt mieszkaniowy, co w pewnym stopniu może zniechęcać kupujących – dodaje Michał Trejgis.

CENY NIE SPADNĄ

Ewa Skibińska, marketing manager Grupy BY MADE, zaznacza, że we Wrocławiu skutki pandemii są widoczne w segmencie mieszkań inwestycyjnych przeznaczonych pod najem krótkoterminowy, budowanych głównie w ścisłym centrum.

– Z naszych obserwacji wynika, że ceny spadły o około 5%. Ten segment rynku może w 2021 roku stracić z powodu dużo mniejszej liczby turystów. Ceny małych mieszkań budowanych w dobrej lokalizacji, przeznaczo-

nych pod najem długoterminowy lub dla siebie pozostaną bez zmian. Kolejnym zauważalnym zjawiskiem jest wzrost popytu na domy we Wrocławiu i w strefach podmiejskich. W tym segmencie możemy spodziewać się wzrostu cen w 2021 roku – zapowiada Skibińska.

Również Joanna Chojecka przekonuje, że ceny mieszkań w 2021 roku będą stabilne, a w niektórych lokalizacjach nawet wzrosną.

– Klienci szukają coraz lepszych projektów, z balkonami i tarasami – w dobrych lokalizacjach. Przy wyborze mieszkania analizują także oferowane przez dewelopera technologie, takie jak SMART HOUSE, fotowoltaika, rozwiązania zapewniające bezpieczeństwo mieszkania i osiedla, a także rozwiązania wspierające ekologię – wymienia.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska, że w ostatnich trzech latach średnia cena mieszkań sprzedanych we Wrocławiu wzrosła o 35%.

– Nic nie wskazuje na odwrócenie tego trendu. To jednak nie obniży popytu, ponieważ mieszkania, w obliczu niskooprocentowanych lokat bankowych, będą wciąż traktowane jako bezpieczna i rentowna inwestycja. Prognozujemy, że popyt będzie większy niż w roku 2020 – dodaje.

Eksperci zakładają z kolei, że dynamika podaży nowych mieszkań prawdopodobnie spadnie – głównie z powodu braku działek, których ceny także nie spadną, problemów z uzyskaniem pozwoleń i wydłużonych procedur w urzędach spowodowanych obostrzeniami związanymi z COVID-19.

ŁÓDŹ

tys 4,1

tys. 4,7

tys. 4,3

zł 6 700

TRÓJMIASTO

tys 7,5

tys. 8,3

tys. 7,0

zł 9 900

Q4 2020

RYNEK MIESZKANIOWY W POLSCE

WARSZAWA

tys 19,0

tys. 14,9

tys. 13,8

zł 11 000

POZNAŃ

tys 5,2

tys. 4,5

tys. 5,3

zł

7 900 KRAKÓW

tys 8,8

tys. 9,0

WROCŁAW

tys 8,4

tys. 7,3

MIESZKANIA SPRZEDANE W 2020 R. MIESZKANIA WPROWADZONE DO SPRZEDAŻY W 2020 R. OFERTA NA KONIEC 2020 R. ŚREDNIA CENA MIESZKAŃ OFEROWANYCH NA KONIEC ROKU (ZŁ/M

2