La inversion privada en lambayeque y sus perspectivas by Yefferson Llonto Caicedo

LA INVERSION PRIVADA EN LAMBAYEQUE Y SUS PERSPECTIVAS La proyección de crecimiento del PBI de Lambayeque se espera alrededor del 5,3% en el 2015 dada la coyuntura externa internacional, los altos costos financieros, la caída del precio de los metales y las presiones depreciatorias ocasionarán este ritmo de crecimiento conservador. En el año 2013 la mayoría de empresas consideradas son del sector comercio, dicho sector ha aportado el 26,6% al PBI de Lambayeque; justificando su preponderancia y aporte. Lambayeque cuenta en este rubro según estimaciones del Ministerio de Trabajo y Promoción del Empleo con 10 455 empresas. De acuerdo al crecimiento histórico del sector, aproximadamente se espera un crecimiento de 5.56% del sector comercio para el año 2015.

Figura 1: Variación porcentual del PBI 2003-2013 Fuente: Elaboración Propia Participación de cada sector en el PBI de Lambayeque 2012 Serv. Gubernamentales 6.3% Restaurantes y hoteles 3.2% Transp. y Comunic. 12.6%

Otros servicios 20.1%

Agricultura 8.7% Pesca 0.1%

Comercio 26.6%

Manufactura 11.3%

Minería 1.4%

Figura 2: Participación de cada sector en el PBI de Lambayeque 2013 Construcción Electricidad y agua Fuente: Elaboración Propia 8.9% 0.7% SECTORES MÁS REPRESENTATIVOS

En los dos últimos años el sector comercio y servicios son los sectores más atractivos de Lambayeque, dentro del sector de servicios se destaca la educación, la agroindustria y la construcción. El sector comercio representa alrededor del 26,6%, el sector construcción alrededor del 8,9%. Además de mostrar gran potencial el sector turismo y el sector minero. En el actual contexto de desarrollo del Proyecto Olmos, el desarrollo del terminal marítimo de Puerto Eten y la remodelación del aeropuerto han generado que sean atractivos los sectores de comercio y servicios para inversionistas nacionales y extranjeros; mirando a Lambayeque como potencial para desarrollar inversiones. Por otro lado se espera que el sector comercio crezca en promedio en un 5.56%, convirtiendo a Chiclayo el soporte de las inversiones; no olvidando el poder geoeconómico de Jayanca-Motupe y Olmos que genera contrapeso a la ciudad ancla hasta hoy de Chiclayo.

PRINCIPALES INVERSIONES EN LAMBAYEQUE A continuación se detallan las principales inversiones realizadas en Lambayeque: El Centro Comercial Real Plaza con una inversión de 50 millones de nuevo soles, siendo las tiendas anclas Saga Falabela, Oeschle, Cine Planet y Plaza Vea; alberga aproximadamente 51 empresas. Recientemente inauguraron una nueva área con más establecimientos comerciales, donde se ubican Oechsle, Dunkin Donuts, Tiendas El, Marathon, Now, Crocs, Bruno Ferrini, Bottero, Big Head, Etc Woman, Passarela, Nauty Blue, además de los módulos de Hopy, Ice Pop, Punto de la suerte, Be smart, Digicell y Baliq Joyería. El Centro Comercial Real Plaza recibe aproximadamente 1.5 millones de visitas mensuales con una venta promedio anual de 350 millones de nuevo soles. El gasto de las personas principalmente lo realizan en

entretenimiento alrededor del 62% de las personas que acuden a los centros comerciales son para entretenimiento; en el 2012 la persona que acudía a los centros comerciales gastaba 120 soles mensuales, hoy en día bordean los 250 soles mensuales de gastos en promedio en los centros comerciales, proyectando que las ventas de los centros comerciales crecerían en 10%. La empresa Supermercados Peruanos del Grupo Interbank ha realizado una inversión anunciada de aproximadamente US$ 5.8 millones. Este nuevo Plaza Vea generó así, más de 1,000 puestos de trabajos directos e indirectos. Maestro Home Center, empresa del rubro de las ferreterías realizó una inversión aproximada de US$ 5.5 millones de dólares. El sector “ferretero” se ha visto impulsado desde la llegada de Sodimac, donde las familias ven en estos centros comerciales productos para el hogar a precios bajos. Maestro Home Center tiene como principal accionista a ENFOCA DESCUBRIDOR UNO (Fondo de inversión) Peruano. Promart del Grupo Intercorp llegó a Chiclayo en el año 2012 y su inversión aproximada fue de 12 millones de dólares.

Oeschle del Grupo Intercorp con una inversión aproximada de US$ 8 millones de dólares, ha generado 150 puestos de trabajo aproximadamente. Desde el año 2005 han incursionado en Lambayeque los malls y tiendas por departamentos con una inversión en infraestructura de aproximadamente 187.8 Millones de Dólares hasta el 2014, proyectándose unos 50 Millones adicionales hasta el 2016 con la apertura de otro local de Real Plaza del Grupo Intercorp. SECTOR FINANCIERO EN LAMBAYEQUE El sistema financiero de la Banca Multiple a Julio del 2015 está conformado por 6 instituciones bancarias, siendo las más representativas el Banco de Crédito que cuenta con 10 oficinas y Mi Banco con 17 oficinas en Lambayeque. Con respecto a las empresas Financieras existen 6

instituciones operando en el mercado siendo las más representativas, Financiera Confianza, Financiera efectiva y Crediscotia Financiera con 6, 10 y 3 oficinas respectivamente. Existen 4 CMAC, siendo la Caja Piura y la Caja Trujillo la más representativa con 7 y 19 oficinas respectivamente. Además existen 2 CRAC Chavin y CRAC Sipan con 1 y 2 oficinas respectivamente. Con referencia a las Edpymes tenemos las más representativas la Edpyme Alternativa, Edpyme Raíz y Edpyme MARCIMEX. Siendo representado el 50% por la Banca Multiple y el otro 50% por las demás entidades financieras en el mercado financiero.

EMPRESA

OFICINA S

B. Continental

B. de Crédito del Perú

B. Financiero

B. Interamericano de Finanzas

Scotiabank Perú

Interbank

Mibanco

B. GNB

B. Falabella Perú

B. Ripley

B. Azteca Perú

B. Cencosud

3 71

EMPRESA Crediscotia Financiera Financiera TFC Compartamo s Financiera Financiera Confianza Financiera Efectiva Financiera UNO

OFICINA S

EMPRESA

OFICINA S

EMPRESA

OFICINA S

CMAC PAITA

CRAC CHAVIN

CMAC PIURA

CRAC SIPAN

CMAC SULLANA

EDPYME RAIZ

CMAC TRUJILLO

EDPYME SOLIDARIDAD

1 2

EDPYME ALTERNATIVA EDPYME MARCIMEX S.A.

EDPYME ACCESO CREDITICIO EDPYME INVERSIONES LA CRUZ EDPYME GMG

10 2

EMPRESA

Fuente: Elaboración Propia SECTOR CONSTRUCCION EN LAMBAYEQUE

Según CAPECO (2014), el sector construcción ha experimentado un crecimiento de alrededor del 2%. Tras varios años de crecimiento a doble digito, la venta se empezó a desacelerar en el 2013 en un 25%. Las condiciones para la compra de inmuebles en este año han experimentado cambios no tan favorables que años atrás; pues las instituciones financieras han sido más exigentes en cuanto a la calificación crediticia; reflejándose en el aumento de la tasa de interés y el límite en años al plazo de las hipotecas. Arellano (2014), gerente general de PROAGAS, nos indica que la desaceleración del sector se debe a la carencia de una oferta que se adapte a los requerimientos de una demanda no atendida; debiendo entender los inversionistas que los sectores A y B años atrás era los protagonistas del empuje del sector; sin embargo hoy en día los sectores cuya mayor demanda se concentran son el C y el D. De ahí que el especialista Fiestas (2014), nos señala que la dinámica inmobiliaria se mantendrá debido a la demanda insatisfecha y a la aspiración natural de las clases medias emergentes por adquirir una vivienda. Tras los últimos años el Perú ha venido experimentando un crecimiento sostenido con cifras alentadoras, lo que condujo a que el sector construcción y la actividad inmobiliaria generen dinamismo y con una serie de incentivos por parte del estado, la mejora en la capacidad adquisitiva de la población y las mejoras en las condiciones financieras en crecimiento del acceso al crédito hipotecario y la reducción de tasas, permitiendo un crecimiento exponencial de la oferta, preocupando esta velocidad para algunos especialistas por la burbuja inmobiliaria 1. Es importante mencionar tres temas son pilares que preocupan con respecto al desempeño del sector construcción y la actividad inmobiliaria. 1) Demanda Insatisfecha: Cuando se menciona que la demanda sobrepasa largamente la oferta, se enfoca en que los que están comprando casas, departamento o terrenos, son únicamente 1 Se considera burbuja si su precio de mercado se encuentra desajustado de manera persistente en el tiempo, con respecto a su valor intrínseco o fundamental.

población que demanda de una vivienda. Siendo la primera inexactitud. Hoy hay un alto porcentaje de personas que contando con vivienda utilizan su excedente (ahorro, utilidades, acceso al crédito) para adquirir casas, departamentos o terrenos con el único fin de “invertir”, alquilando dichos inmuebles por ejemplo y con la obtención de la renta, pagar el crédito hipotecario (“que se pague solo”). Como ejemplo, en un edificio de 10 departamentos no menos de 2 ó 3 son adquiridos para inversión, lo que rápidamente podemos estimar que casi el 25% de lo que se vende pertenece a inversionistas pequeños y no son adquiridos por el segmento de “demanda insatisfecha”. Esto obliga a pensar que por lo menos, en esa porcentaje o parte del total, se vienen empujando los precios hacia arriba no por necesidad de adquirir la vivienda, sino por oportunidad de negocio (“con mi inversión espero recuperar a futuro”). 2) La capacidad de pago: Otro factor relevante que influye se encuentra en el hecho de que todos estamos contagiados del boom inmobiliario. Todos queremos comprar, vender, alquilar y en este contexto, terminamos cruzando muchas veces nuestras capacidades de pago a futuro. El peruano de hasta hace unos meses o quizás un par de años, se caracterizaba por comprar inmuebles aportando mucha inicial y programando sus pagos mensuales en el menor tiempo posible para que la cancelación apresurada, permita pagar menos intereses aminorando los años del crédito. Es importante señalar que estando los precios duplicados o triplicados, la población en general no le queda de otra que hacer uso de los 20, 25 o 30 años para pagar sus créditos, lo que quiere decir que el valor de los inmuebles se incrementa con mucha velocidad muy por encima del incremento de los sueldos y salarios de la población, lo cual si genera por lo menos una idea de que las condiciones han cambiado el panorama respecto a los años anteriores. 3) El Estado: Aún existe mucho retraso y capacidad de reacción respecto a la labor del Estado, ya que éste debe generar una política agresiva para multiplicar la oferta inmobiliaria a través de

los incentivos a la demanda y de la apuesta por generar suelo para el desarrollo de mega proyectos. A pesar del fuerte crecimiento anual de la construcción de viviendas la demanda se mantiene creciente lo cual ha motivado la presencia de nuevos inversionistas nacionales y extranjeros. El interés del gobierno por reducir la brecha de infraestructura y los anuncios de inversión del sector empresarial privado, en actividades como minería, industria, transportes y comercio, hacen prever que el sector mantendrá altos niveles de crecimiento en los próximos años. Durante el 2012 y 2013 la inversión privada se manifestó con gran dinamismo en el segmento inmobiliario. En Lima y en las principales ciudades del país se vienen desarrollando numerosos proyectos de viviendas multifamiliares, edificios de oficinas y grandes centros comerciales. El elevado déficit habitacional, la mayor capacidad adquisitiva de la población y el mayor acceso al crédito son factores que favorecen el dinamismo del sector inmobiliario. Los créditos del programa Mi Vivienda en Lambayeque se han incrementado por encima del 100% durante los últimos cuatro años (2010-2013,) pero existe aún un amplio espacio para el desarrollo de los mercados de viviendas; ya que el déficit habitacional está alrededor de 53 mil viviendas. Existe una gran oportunidad de inversión en el desarrollo de actividades conexas; como la industria cementera, del acero, o de producción y comercialización de productos de acabado (sanitarios, pisos, vidrios, puertas, pinturas, etc). Existe un amplio margen de crecimiento en el segmento de construcción de Oficinas y Centros Comerciales, debido a la aún baja penetración de su oferta en las regiones. El norte del Perú y específicamente La Libertad, Lambayeque y Piura cuentan con más del 50% de la oferta inmobiliaria en provincias, la vitrina inmobiliaria asciende a 7300 viviendas en 69 proyectos inmobiliarios.

Lambayeque es el segundo en la oferta inmobiliaria en el ranking de departamentos; según la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), con un total de 3891 unidades inmobiliarias entre viviendas y departamentos; encontrándose disponibles 2313 viviendas de entrega inmediata en 25 proyectos inmobiliarios. Lo que significa que encontramos una diversificada oferta inmobiliaria en Lambayeque; los principales proyectos los encontramos a continuación.

Tabla 1 Numero

Empresa

Ciudaris Inmobiliaria.

CONSTRUCTORA ARMI S.A

JLO INMOBILIARIA S.A.C

DERRAMA MAGISTERIAL

Proyecto Edificio Santa Elvira Condominio Sol de Chosica Condominio Altos de Balta Residencial Magisterial – Etapa II y III Condominio Los Parque s de San Gabrie

Direccion

Lugar

Precio Promedio

Área promedio

Av. Elvira García y García 920 – Patazca Chcialyo.

Chiclayo

S/. 179,700

70 m2

C.P Parcela N°102 74-i del Fundo Chacupe

Chiclayo.

160 ,000

80 m2

Av. Balta S/N, Distrito José Leonardo Ortiz

Chiclayo

132900

60 m2

Panamericana Norte S/N, Chiclayo

Chiclayo

131900

90 m2

Av. Evitamiento (Alt. Km. 786, al costado de Se ncico)

Chiclayo

160000

79 m2 43 m2

CLASEM SAC

Inmobiliaria las palmas S.R.L

Edificio los Zafiros

Mz. F Lote 1 Urb. Las palmas

Chiclayo

138000

CONSTRUCTORA FUTURO EXITOSO SAC

Edificio Multifamiliar Las Malvas

Calle las malvas Mz – E, Lote 02 , Monterrico I

Chiclayo

188000

75 m2

Galilea

Sol de Pimentel

Pimentel

190000

150m2

ICM SA

Las Torres de salaverry – Paseo los Incas. Residencias Álamos

A media cuadra de la avenida Santa Victoria

La Victoria

259000

97 m2

Urb. Álamos Av. Prolongación Manuel Seoane Alt. Urb. Santa Rosa de la Policía

Chiclayo

151500

77 m2

Av. Sindicato Pesquero S/N, Pimentel

Pimentel

147700

99.42m2

GRINSA SRL

NAVARRA LS CONSTRUCTORES SAC

Edificio Oce anic 1

ALEGRA MARBELLA SAC

Los Corales de Pimentel

Av. Alfonso Ugarte / Los Laureles

Pimentel

85500

44.74m2

Residencial Louisiana

Calle las Malvas 216 Mz. E Urb. Monterrico

Chiclayo

189900

97 m2

14 15

INMOBILIARIA MONTERRICO & CAPRICORNIO SRL PERU CONSTRUCTORES INMOBILIARIOS SAC

ORTIZ LOSSIO SRL

INMOBILIARIA & CONSTRUCTORA B&B INGENIERÍA Y CONSTRUCCIÓN SAC

CONSTRUCTORA AKAXA SAC

LOS PORTALES S.A

PUICAN ZARPAN INGENIEROS SAC

CONSORCIO DHMONT & CG & M SAC

Reside ncial Villa Perú II Edificio Los Nogales

Vitrina inmobiliaria en Lambayeque Fuente: Elaboración Propia

Residencial Mozart

Viviendas Unifamiliares El Trébol Villas de la Ensenada de Chiclayo Viviendas Unifamiliares Etén – Monsefú Condominio Residencial Jockey Residencial Bolognesi – Condominio Privado

Mz. K Lt. 5 Urb. Villa del Norte

Chiclayo

189000

77 m2

Calle Francisco Cúneo 833 - Urb. Patazca

Chiclayo

218000

91 m2

Av. Andrés Avelino Cáceres 090 - Urb. Ana de los Ánge le s,

Pimentel

266000

143m2

Habilitación Urbana El Trébol de Lambayeque

Lambayeque

200000

100m2

Predio San Migue l (Espalda Alameda Country Club

Pimentel

145000

90 m2

Ciudad Etén

Chiclayo

200000

200m2

Av. Los Incas 497

La victoria

190000

100m2

Prolongación Av. Francisco Bolognesi s/n Alt. Cuadra 11 Esquina con Calle Los Naranjos

Chiclayo

184000

62.50m2

266000

146m2

VIVA GYM S.A

CORPORACIÓN INMOBILIARIA SUDAMERICANA SAC – CISSAC

Condominio Colibrí

Av. Salaverry 1350

Chiclayo

LOS PORTALES S.A

Estancia del Valle

Salida Ferreñafe Av. Chiclayo y la Av. Agricultura

Chiclayo

67600

60 m2

GRUPO ACUARIO

Urb. Los Ficus

Chiclayo

266000

122m2

INGENIERÍA CIVIL MONTAJE S.A

Av. Grau 14 93

Chiclayo

200000

84 m2

Torres de Pimentel Residencial Alameda Grau

Numero

Empresa

Proyecto

Direccion

Lugar

Precio Promedio

Área promedio

ORTIZ LOSSIO SRL

Edificio Los Nogales

Calle Francisco Cúneo 833 - Urb. Patazca

Chiclayo

218000

91m2

INMOBILIARIA & CONSTRUCTORA B&B INGENIERÍA Y CONSTRUCCIÓN SAC

Residencial Mozart

Av. Andrés Avelino Cáceres 090 - Urb. Ana de los Ángeles,

Pimentel

266000

143m2

CONSTRUCTORA AKAXA SAC

Viviendas Unifamiliares El Trébol

Habilitación Urbana El Trébol de Lambayeque

Lambayeque

200000

100m2

LOS PORTALES S.A

Villas de la Ensenada de Chiclayo

Predio San Miguel (Espalda Alameda Country Club

Pimentel

145000

90m2

PUICAN ZARPAN INGENIEROS SAC

Viviendas Unifamiliares Etén – Monsefú

Ciudad Etén

Chiclayo

200000

200m2

CONSORCIO DHMONT & CG & M SAC

Condominio Residencial Jockey Residencial

Av. Los Incas 497

La victoria

190000

100m2

VIVA GYM S.A

Bolognesi – Condominio Privado

Prolongación Av. Francisco Bolognesi s/n Alt. Cuadra 11 Esquina con Calle Los Naranjos

Chiclayo

184000

62.50m2

CORPORACIÓN INMOBILIARIA SUDAMERICANA SAC – CISSAC

Condominio Colibrí

Av. Salaverry 1350

Chiclayo

266000

146m2

LOS PORTALES S.A

Estancia del Valle

Salida Ferreñafe Av. Chiclayo y la Av. Agricultura

Chiclayo

67600

60m2

Fuente: Elaboración Propia GRUPO ACUARIO Torres de Pimentel

Urb. Los Ficus

Chiclayo

266000

122m2

INGENIERÍA CIVIL MONTAJE S.A

Av. Grau 1493

Chiclayo

200000

84m2

Residencial Alameda Grau

Actualmente para acceder al financiamiento de una vivienda existían dos modalidades tradicionales de créditos: el crédito hipotecario tradicional y el nuevo crédito Mi vivienda. Sin embargo el Ministerio de Vivienda ha planteado dos nuevas alternativas de financiamiento a través del Decreto Legislativo N°1177 que busca reactivar el sector e impulsar la venta de viviendas, las cuales son: El alquiler venta y el Leasing Inmobiliario. Además es importante tomar en consideración ante la volatilidad que presenta actualmente el dólar es más seguro y rentable ahorrar y endeudarse en soles; pues además de los mayores beneficios de los ahorradores en soles; los bancos necesitan más moneda local; ya que es

común observar que los créditos hipotecarios y los vehiculares se encuentran en dólares; siendo importante mirar de cerca el tipo de cambio dado la incertidumbre que podría enfrentar el mercado.

Simulación de Crédito Hipotecario

CRÉDITO TRADICIONAL

Crédito Hipotecario Tradicional

Crédito Mi vivienda Primera vivienda nueva o Inmueble Segunda vivienda nueva o usada usada Mínimo el 10% y Máximo el Inicial Mínimo entre el 20% y 30% 30% Financiamien Hasta el 80% del valor del Hasta el 90% de valor de to inmueble inmueble Plazo 5-25 años 10-20 años Tasa Promedio del mercado 14%* Promedio del mercado 11% Promedio del mercado Promedio del mercado Cuota S/.2000** S/.1000*** Nota: *Depende del plazo y monto **Cuota referencial por el monto de S/.120,000 y a 15 años *** Cuota referencial por el monto de S/.90000 y a 15 años

Fuente: Elaboración Propia

NUEVO CRÉDITO MI VIVIENDA

PERSPECTIVAS DE LAS NUEVAS INVERSIONES EN LAMBAYEQUE El nuevo proyecto que se encuentra en ejecución es el “Plaza Norte Lambayeque” con una inversión de 40 millones de soles albergará tiendas por departamento, hipermercados, tiendas por departamento, patio de comidas, entidades bancarias entre otros. Dicha inversión se han iniciado trabajos de limpieza y acondicionamiento de área en Lambayeque, específicamente a la salida norte de Lambayeque en una extensión de más de 50,000 metros cuadrados. Ransa construirá el primer hub logístico en Lambayeque para almacenamiento de carga seca y refrigerada con una inversión de 5 millones de dólares, impulsado por la entrada en vigencia del proyecto Olmos y generará 80 puestos de trabajo. Backus también invertirá 215 millones de soles para modernizar la planta Motupe con una nueva línea de envasado, aumentando su capacidad de producción en 25% en los últimos años. Esta inversión implica una nueva línea de envase y una nueva planta de tratamiento de Agua. Así mismo ha generado 653 puestos de trabajo entre directos e indirectos. La reciente construcción del Condominio de Almacenes de la empresa Megacentro con una inversión de más de 8 millones para recibir a 20 empresas que almacenen todo tipo de carga y productos. Por otro lado la reciente inversión de la empresa Portales en Lambayeque con una inversión de aproximadamente 2 millones de dólares para la construcción del Condominio que se situara en Lambayeque. En el rubro inmobiliario aproximadamente 150 empresas entre locales y nacionales tienen proyectos inmobiliarios con una valoración aproximada de 100 millones de soles.

AUTOR: Eco. Yefferson LLonto Caicedo2

2 Economista,

consultor del Instituto de Economía y Desarrollo S.A.C. Página web: www.inedes.com. Facebook: Instituto de Economía y Desarrollo-Inedes Perú