نافذة أخيرة
بقلم:
عاطف عبدالغنى
atef.ghany@hotmail.com
مواطن يح�سن العد� ...شيء مده�ش ! ما يلي جمرد انطباع ميكنك �أن توافقني �أو تخالفني الر�أي ب�ش�أنه ..واالنطباع هو �أننا �شعب ال يح�سن العد ،وال يتوقف كثريا �أمام الأرقام وك�أنها متثل له لغة ال يجيدها �إال يف حاالت امل�ساومة و�أكل احلقوق ،وفيما دون ذلك فقل ما �شئت ..فلي�س مطلوبا منك �أن تكون �أ�صدق من احلكومة التى تقول ما ت�شاء فهي ال تنتظر من النا�س وال نوابهم �أن ي�س�ألوها وتراهن على ذاكرة امل�صريني الفئرانية يف �أحوال كثرية.
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
. 1عبقرية : �أمتن ��ى ل ��و عرفت من هذا العبقري الذي �ضبط احلكومة متلب�سة با�ستغف ��ال ال�شعب ..وهو عبقري لأنه يح�سن العد بني �أغلبية ال تفعل ،ولأنه كذلك فقد ا�صطاد احلكومة التي �أعلنت نهاية عام 2008عن تخ�صي�ص مبلغ 3.7مليار جنيه لتبد�أ به تنمية �أفقر �ألف قرية يف م�صر ,هذه الألف قرية متثل تقريبا ربع عدد القرى املطحونة واملعجونة بطينة الفقر (ح�سب الإعالن الر�سمي للحكومة �أن �إجمايل القرى املعدمة 4040قرية). و�صاحبنا العبقري رد على م�شروع احلكومة ب�أن �س�ألها جادا و�ساخرا " :ماذا يفعل مبلغ 3.7مليار جنيه هذه الأيام" ؟! ..طيب �شوية �أرقام ..وراح �صاحبنا يح�سبها للحكومة كالتايل: (ق�سم املبلغ على عدد القرى) . تكلفة امل�شروع 3.7مليار جنيه تنفق على � 3سنوات يعني 3.7مليون جنيه لكل قرية ّ و�إذا كانت القرية ي�سكنها من � 5آالف �إىل � 10آالف مواطن فيمكن توفري �شيء واحد من الآتي لكل قرية باملبلغ املخ�ص�ص لها: .1ر�صف طريق بطول حوايل 4كيلو مرتات لكل قرية حيث تكلفة الكيلو مرت الواحد مليون جنيه. .2بن ��اء ح ��وايل 247وحدة �سكنية (الوحدة تكلفتها � 50ألف جنيه تقوم احلكوم ��ة ب�إمداد � 15ألف جنيه من ثمنها ويقوم املواط ��ن ب�س ��داد � 5آالف جنيه دفعة حجز ،ثم يقوم بدف ��ع ق�سط �شهري مدته 20عاما ليغطي قر�ض بنك قومي قدره 30 �ألف جنيه. .3بن ��اء نح ��و 4مدار�س منوذج متو�سط احلجم من هيئة الأبنية التعليمية مكون من 16ف�صال وم�ساحتها 500م 2بتكلفة �إن�شاء حوايل �ألفي جنيه للمرت. .4بناء عدد ( )2فيال فاخرة مب�ساحة 370م 2للفيال بتكلفة � 5آالف جنيه للمرت ،هذا غري ثمن الأر�ض. 6 ،5وانته ��ى املواط ��ن العبق ��ري ب�أن وجه ر�سالة مل�ستخدمي مدون ��ة وزارة �إ�سكان الظل فقال له ��م " :هذه جمرد �أرقام تقريبية فقط يتم ح�سابها بطريقة مبد�أية لأن كل قرية لها احتياجاتها وتكاليفها اخلا�صة لكنها الأرقام تلقي ال�ضوء على املتاح �إجنازه بهذه امليزانية وتعطينا فر�صة ملتابعة هذا القرار عرب الأعوام الثالثة القادمة (انتهى). وم ��ن عن ��دي �أق ��ول لهذا العبق ��ري الذي مل يو ّقع على �صي ��ده � ،أما وقد مر ما يق ��رب من العام ون�صف الع ��ام على م�شروع تنمي ��ة الغفل ��ة فليعلن الدكتور امل�صليحي عما مت �إجنازه يف م�شروعه لتنمية الألف قرية ،و�إذا مل تكن حكومته قد ت�صرفت يف املبل ��غ املق ��رر لكل قرية ف�أقرتح علي ��ه �أن ي�شرتي به �شقة �أو فيال حمندقة يف �أي كمبون ��د وي�ؤجرها ويوزع قيمة �إيجارها ال�شه ��ري عل ��ى �أهل القرية و�أت�صور �أن هذا الإيجار لن يقل ع ��ن � 20ألف جنيه �شهريا و�إذا ما مت توزيعه بالعدل على �سكان كل قري ��ة ف�س ��وف يكون ن�صيب املواط ��ن الفقري ما بني � 200إىل 400جنيه �شهريا وهو مبلغ ميث ��ل لأهل هذه القرى ثروة.. ما ر�أي احلكومة ؟! . 2غباء : ع�ي�ن الغب ��اء �أن تت�صور احلكومة �أنها �أذكى من هذا ال�شع ��ب -مازلت م�صرا على �أنه ال يح�سن العد وهذا ك�سل عقلى ال عالقة له بالذكاء -ولأنها مثل املت�آمر الغبى فهي ال تخجل �أن تن�شر �إعالنا حتريريا يف جريدة الأهرام التي كانت عريقة ف�ص ��ارت غريقة ،عدد ال�سب ��ت 4-17فى �صفحة االقت�صاد ،يروج الإعالن كذبا لنجاح نظ ��ام التمويل العقارى وخا�صة �صندوق التمويل التابع لوزارة اال�ستثمار وحتاول �أن توهمنا فيه ب�أن �شابا دخله ال يزيد على 400جنيه ا�ستطاع �أن يح�صل عل ��ى �شق ��ة باال�ستعانة بالتموي ��ل العقاري احلكومي وبق�سط �شه ��ري ال يزيد على 175جنيها ومي�ض ��ي الإعالن احلكومي يقرظ يف امل�شروع الذى ميول الإ�سكان منخف�ض التكاليف !! ويت�ص ��ور الذي ��ن �أمروا ودفعوا ثمن ن�شر الإعالن �أنهم ميك ��ن �أن يخدعوا جموع امل�صريني التى ال حت�سن فى غالبها العد وال تت�ص ��ور احلكوم ��ة �أن هن ��اك واحدا �أو اثن�ي�ن �أو ع�شرة مواطنني �س ��وف يتوقفون �أمام الأرق ��ام ويح�سبونها وي�ضبطون احلكوم ��ة متلب�سة بفعل اال�ستغف ��ال بينما هناك �آالف ورمبا ماليني �آخرين لن ي�صدقونها دون ح�ساب �أو عد لأنهم جربوا عليها الكذب فيما يعلمون وما ال يعلمون.
فيما يتعلق بالعقارات:
حـــــــــــــالل البــــدرى ..وحرامــــــه ■ ما حكم ال�شرع فى الرهن العقارى؟ الره ��ن العق ��ارى يع ��د رب ��ا لأن في ��ه زي ��ادة ف ��ىالأم ��وال ،حيث �إن ال�شخ�ص يرهن �شيئ ًا بـ � 10آالف جني ��ه ولكنه ي�ضاعف بع ��د ذل ��ك �إىل �أكرث من 10 �آالف عند �سداد الرهن ،ويكون العقار �ضامن ًا لهذا ال�سداد ،ف ��كل قر�ض مرتفع رب ��ا ،والرهن امل�شروع يك ��ون مقاب ��ل مال ثابت ال يزي ��د و�إذا ما �سدد املال ا�س�ت�رد الره ��ن ،دون �أن يك ��ون هن ��اك تكالي ��ف �أو �أعب ��اء مالية ،ومن هنا ف�إن الرهن العقارى ي�شرتى الزمن ويبيع ��ه فيعطى لكل حلظ ��ة مقدارها لذلك فالرهن عقد ربوى وحمرم �شرع ًا. "ت�سقيع" املبانى ■ م ��ا ر�أى الدي ��ن ف ��ى اال�ستثم ��ار العق ��ارى �أو ما يطل ��ق علي ��ه “ ت�سقيع” املبان ��ى العقارية (مبعنى �أن يحتك ��ر �شخ� ��ص عق ��اراً معين� �اً وينتظ ��ر حت ��ى يرتف ��ع ثم ��ن العقارات ث ��م يبيعه ب�سع ��ر �أعلى من البيع)؟ البيع بعد االنتظار حت ��ى يرتفع �سعر العقار لي�سحرام� � ًا ب�ش ��كل مطلق ويتوق ��ف ذلك عل ��ى ظروف عملية االنتظار والر�سول �صلى اهلل عليه و�سلم قال: (لع ��ن املحتك ��ر فى الطع ��ام) ،كم ��ا �أن كل حمتكر ملعون ،بينما �إذا كان االحتكار ملحاولة �إ�صالح ثمن �سلعة ف�إن الإثم �أخف ،حيث �إن ذلك داخل فى باب تثمري املال. ■ بع� ��ض النا� ��س يرتفع ��ون ف ��ى البن ��اء حت ��ى يحجب ��ون الر�ؤي ��ة �أو اله ��واء ع ��ن جريانه ��م ..ما حكم الدين فى ذلك؟ الأ�صل ف ��ى الإ�سالم �أال ي�ؤذى اجل ��ار جاره ،فقدقال ر�سول اهلل �صلى اهلل عليه و�سلم (مازال جربيل يو�صين ��ى باجلار حتى ظننت �أن ��ه �سيورثنى) ،ففى املا�ضى كان اجل ��ار ال يرتفع بالعقار حتى ال يك�شف ع ��ورات جريانه ،وكان ��ت هناك قواع ��د و�أعراف، والإ�س�ل�ام دائم ًا يع�ت�رف بالعرف طامل ��ا ال يخالف قاع ��دة �شرعي ��ة ،وبالتاىل ف�إن م�س�أل ��ة البناء �أعلى م ��ن اجلار بحيث يحجب اله ��واء عنه مل تعد حتمل طابع الع ��دوان طاملا ميك ��ن اال�ستعا�ضة عن الهواء باملراوح واملكيفات. اهلل هو املُ�سعر ■ �أ�سع ��ار العق ��ارات ارتفع ��ت بدرج ��ة كب�ي�رة دون قيود ..هل هناك ر�أى دينى فى ذلك؟
هن ��اك حدي ��ث �شري ��ففوائد قاط ��ع الداللة قاطع الن�ص، البنوك حيث جاء فى اخلرب“ :غلت الأ�سعار على عهد ر�سول اهلل حرام مهما �صلى اهلل عليه و�سلم :فقالوا تعددت يا ر�سول اهلل �سعر لنا ،فقال امل�سميات ر�س ��ول اهلل �صل ��ى اهلل عليه واختلفت و�سل ��م �إن اهلل ه ��و امل�سعر ال الأ�شكال �أح ��ب �أن �ألق ��ى اهلل مبظلمة �أح ��د دع ��وا النا� ��س يرزقوا �أ�سعار بع�ضه ��م بع� ��ض” ،و�أ�ضاف العقارات �أن اهلل نه ��ى ع ��ن الت�سع�ي�ر لذلك ف� ��إن الت�سعري ال يكون تخ�ضع �إال ف ��ى حال ��ة ج�ش ��ع التجار للعر�ض وغلو قوت امل�سلمني� ،أما فى والطلب غري الأقوات فبيعوا وا�شرتوا وال يجوز كيفم ��ا �شئت ��م ،وبالت ��اىل فر�ض فحك ��م الإ�س�ل�ام فق ��ط فى ت�سعريه الأق ��وات والأطعم ��ة ف� ��إذا إجبارية � ج�شع التجار يتدخل احلاكم بالق ��وة اجلربي ��ة للتحك ��م عليها فى الأ�سع ��ار� ،أم ��ا امل�ساكن والثياب فهذه م�س�ألة مطلقة وهذه م�سائل يجرى فيها العرف و�أ�شياء عادية. ال�ضريبة العقارية ■ م ��ا ر�أى الدي ��ن فى قانون ال�ضريب ��ة العقارية اجلديد؟ ً ال�ضرائب بوجه عام حمرمة �شرعا ،ولكنه يجوزللحاك ��م بعد جمع ال ��زكاة وال�صدق ��ات �أن يفر�ض جمع بع� ��ض الأموال م ��ن النا�س حت ��ى ي�ستطيع �أن يق ��دم اخلدم ��ات الالزم ��ة بال�شكل املطل ��وب� ،أما �أن يجم ��ع ال�ضرائ ��ب ويرتك ال ��زكاة فهذه حمرمة �شرع� � ًا� ،إن اهلل تعاىل فر�ض ال ��زكاة بن�سبة معينة فى �أم ��وال امل�سلمني والأ�صل ف ��ى احلاكم �أن يجمع الزكاة وال�صدقة ف�إذا ما تركهما وجمع ال�ضرائب، ف�إن ��ه ال يجوز �أن يحت�سب �صاح ��ب املال �أن اخلارج من املال زكاة التى ال يجوز فر�ضها �إال كما �أمر بها اهلل ،فذل ��ك يعت�ب�ر تعطيل ل�ش ��رع اهلل وا�ستحداث �ش ��رع مل ي� ��أذن به اهلل وه ��و ال�ضرائ ��ب وهى نظام اقت�صادى غربى مائة فى املائة.
■ و�س ��ط �أزم ��ة الإ�س ��كان احلالية هن ��اك ماليني ال�شق ��ق املغلقة من قبل �أ�صحابها دون انتفاع ..ما حكم الدين فى ذلك؟ اهلل ق ��د �ش ��رع امللكية اخلا�ص ��ة وكل �شخ�ص حرفيم ��ا ميلك ب�ش ��رط �أال ي� ��ؤذى املجموع ،ف� ��إذا �أراد �شخ�ص ًا �أن يبنى بيت ًا لأوالده فى امل�ستقبل ،فال عليه �أن يغلق ��ه حتى يك�ب�روا دون �أن يطرحه ��ا للإيجار خوف ًا م ��ن �أن ال�شخ� ��ص الذى ق ��د ي�سكنها يرف�ض اخل ��روج منها بع ��د ذلك وهكذا ت� ��ؤول الق�ضية �إىل املحاكم وت�ستمر امل�ش ��اكل حتى يتم احلكم ل�صالح ال�ساك ��ن على الرغم من تغي�ي�ر قانون الإ�سكان ولو �صدر احلكم ل�صالح املالك فلن ينفذ لأن احلكومة مل تعد تهتم بتنفيذ الأحكام. ً و�إذا كان ال�شخ� ��ص قد بنى عقارا من �أجل التجارة والبي ��ع وال�شراء ثم �أغلقه من �أجل �أن يرتفع ال�سعر فه ��ذا مرفو� ��ض و�إمن ��ا علي ��ه �أن يبيعه حت ��ى يكون معين� � ًا للنا�س عل ��ى حل �أزمة امل�ساك ��ن ،رغم �أنه ال توج ��د �أزمة م�ساكن على الإطالق فهى كثرية ولكن امل�شكل ��ة فيها يدف ��ع لأن �أ�سعار العق ��ارات ارتفعت ب�شكل ملحوظ. فوائد البنوك ■ م ��ا ر�أى الدي ��ن ف ��ى فوائ ��د البن ��وك ب�صف ��ة عامة؟ التعامل مع البنك حرام وال يوجد بنك فى م�صر اليتعامل مع الربا وبالتاىل فمثل هذه املعامالت مهما اختلفت �أ�شكالها وم�سمياتها فهى حرام �شرع ًا.
كل ما هو جديد فى سوق العقارات تجدونه على
موقعنا
www.godraan.com
- www.godraan.com
103
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
102
حوار ا�شتهر ال�شيخ يو�سف البدرى بالفتاوى ال�سيا�سية التى �أثارت كثري ًا من اجلدل لكنه معنا على �صفحات «جدران» يتحدث عن �أمور �شرعية تتعلق مبجال العقارات ،لكنها ت�شغل بال الكثريين، ونعتقد �أن فتاوى ال�شيخ يو�سف البدرى التى ت�شملها ال�سطور التالية �سوف تثري جد ًال ال يقل ب�أى حال من الأحوال عن فتاويه ومعاركه ال�سيا�سية.
حوار: حممد �أبو عا�صى زينب �أمين
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
101
- www.godraan.com
2010 مايو- العددالثانى- ال�سنة الأوىل
100
ملف
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
الـتاريخ املخت�صر للبيوت الذكية �أو الـ " �سمارت هوم "
كتبت� :ساره ح�سن فك ��رة �إن�ش ��اء املن ��ازل الذكي ��ة " "smart home بد�أت ف ��ى دول الغرب ف ��ى عقد الثمنيني ��ات من القرن الع�شري ��ن �أى �أن عمره ��ا الآن ح ��واىل ربع ق ��رن ،لكنها ب ��د�أت تغ ��زو عاملن ��ا العربي فى وق ��ت مت�أخ ��ر بعد هذا التاري ��خ وب ��د�أ دخولها �أوال ال ��دول النفطي ��ة الغنية مثل الإم ��ارات وال�سعودي ��ة وذلك قب ��ل �أن ت�ص ��ل �إىل م�صر ع ��ن طريق العديد من ال�شركات املتخ�ص�صة فى �إدخال هذه التكنولوجيا احلديثة �إىل املنازل وتوظيفها بال�شكل الذي ير�ضى احتياجات العميل. ما هو مفه ��وم املنازل الذكي ��ة ..م .خالد نافع �صاحب �أح ��دى هذه ال�ش ��ركات يقول :مع تق ��دم املجتمع و�ضيق
مكن�سة ال�سلكية بت�صمي ��م خمتل ��ف متاما ع ��ن ت�صمي ��م املكان�س امل�ألوفة لدينا ينتم ��ى �إىل ت�صاميم عامل الف�ضاء، �إنتاج لال�ستخدام املنزىل من �شركة Alessiقد ي�ؤدى �إىل تقاعد �أجه ��زة املكان�س احلالية حيث ال حتت ��اج �إىل الكم من الأ�سالك املتواجد امل�ستخدم ف ��ى املكان�س العادية وال ��ذى يعانى منه الكثريون. واىل جانب كونها بدون ا�سالك تعتمد على �شاحن كهربائ ��ى ال ت�شغل حيزا كب�ي�را باملنزل حيث تبلغ �أبعاده ��ا � 38.5س ��م �11.5 Xس ��م �x14سم مما يجعلها ت�صل اىل الأماكن ال�ضيقة املراد تنظيفها و�سعرها التقديرى حواىل الـ 100دوالر. غ�سل وجتفيف وكى مالب�س �آلة حديثة تقوم بعمل ثالث وظائف منزلية رئي�سية غ�سل وجتفيف وكى املالب�س ،نتاج �أبحاث جامعة بالمي ��وث تتمي ��ز �إىل جان ��ب قيامه ��ا بالوظائف الثالث بع ��دم �إحل ��اق اى �أ�ض ��رار باملالب�س مثل تغ�ي�ر �ألوانه ��ا او الت�أث�ي�ر عل ��ى ج ��ودة ن�سيجه ��ا بالإ�ضاف ��ة �إىل عدم احلاج ��ة اىل ف�صل املالب�س امللون ��ة وغ�سلها على ح ��دة دون املالب�س البي�ضاء كم ��ا ه ��و ب� ��آالت الغ�سي ��ل ال�شائع ��ة اال�ستخدام، ومن املنتظر له ��ذه الآلة ان حتدث ثورة فى عامل املنتجات املنزلية وقد ي�صل �سعرها �إىل ما يقرب من الـ 1000دوالر �أمريكي. قفل باب ذى وظيفة مزدوجة �أحداها تعتمد على جمموعة من الأرق ��ام حتدد الرقم ال�سرى اخلا�ص بفتحه والأخ ��رى تعتمد على ب�صم ��ة الإ�صبع للفتح على غرار �أف�ل�ام اخلي ��ال العلمى يو�ص ��ل باحلا�سب ال�شخ�ص ��ى لتحديد الأرقام والب�صمات امل�صرح لها بالدخول عن طري ��ق برنامج تطبيقى خا�ص باملنتج وهو مطروح بالأ�سواق حاليا ب�سعر يقرب �إىل 6000دوالر �أمريكي.
الوق ��ت جاءت احلاجة �إىل بدي ��ل تكنوجلى يقوم ببع�ض الأعم ��ال لتوف�ي�ر اجله ��د والوق ��ت للإن�س ��ان ،ومن هنا ج ��اءت فك ��رة املن ��ازل الذكي ��ة �أو ال� �ـ "�سم ��ارت هوم", وللمن ��ازل الذكي ��ة مراح ��ل ف ��ى البن ��اء اوله ��ا :مرحلة الت�صمي ��م و يك ��ون الرتكيز فيه ��ا وب�ش ��كل �أ�سا�سى على فعالي ��ة الطاقة مع الأخ ��ذ فى احل�سبان ع ��دة متغريات منها الأنظمة الذكية و�أجهزة التحكم ،و�صحة الإن�سان، وحتقيق الراحة ،وكلفة البن ��اء وا�ستخدام مواد �صديقة للبيئة� ...إلخ. وف ��ى هذه املرحل ��ة يتوجب على امل�صمم�ي�ن واملهند�سني �أخ ��ذ هذه املتغ�ي�رات ب�شمولي ��ة �أكرث مع تعزي ��ز املعرفة واخلربة بتكنولوجيا املواد ال�صديقة للبيئة واملنظومات
الذكي ��ة وحتليل الطاق ��ة الفعالة من �أج ��ل �إعطاء حلول وبدائ ��ل للت�صامي ��م ،وتق ��دمي ت�صامي ��م منا�سبة تعطى �أق�صى م�ستوى لفعالية الطاقة واملرحل ��ة الثاني ��ة :مرحل ��ة الإن�ش ��اء �أو احل�ص ��ول على م�ستلزم ��ات البن ��اء الذك ��ى واال�ستدامة ،م ��ع الأخذ فى احل�سب ��ان الأ�سعار املنا�سبة ومعاي�ي�ر اجلودة ،واجلانب الأه ��م ف ��ى مرحل ��ة الإن�ش ��اء ه ��و االلت ��زام بالأنظم ��ة واملوا�صفات اخلا�صة بفعالية الطاقة ، ث ��م ت�أت ��ى املرحلة الثالث ��ة :مرحل ��ة الدع ��م (ال�صيانة والتجدي ��د� ...إلخ) الق�ضية الأهم ف ��ى هذه املرحلة هى كيف ندعم ونح�سن م ��ن املبانى الذكية القائمة لت�صبح فعالة �أكرث حلفظ الطاقة ووجعلها �أكرث ا�ستدامة.
احم �أ�سرتك بالو�سائل الذكية
قدم ��ت العدي ��د من �شركات العق ��ارات واالت�ص ��االت العديد من احلل ��ول التقنية امل�ستخدمة ف ��ى “العقارات الذكي ��ة” وذلك خ�ل�ال معر�ض القاهرة لالت�صاالت وتكنولوجيا املعلومات (كايرو �آى �سى تى) الذى �أقيم فى “مرك ��ز القاهرة الدوىل للم�ؤمترات” ف ��ى منت�صف �شهر فرباير املا�ضى ،والتى تع ��د ابتكار ًا تكنولوجي ًا على ت�أ�سي�س �شبكة واح ��دة لالت�صاالت (ال�صوت ،ال�صورة ،والبيانات) وت�ستخدم بروتوكوالت الإنرتنت بالإ�ضافة �إىل �أنظم ��ة �أخ ��رى ت�شمل نظ ��ام التحكم يف �أجهزة تكيي ��ف الهواء ،والإ�ض ��اءة ،وم�ستويات الطاق ��ة ،وو�سائل الت�أمني ،والدخول. كم ��ا طرحت �ش ��ركات االت�صاالت امل�شاركة فى املعر�ض �أ�شكا ًال ت�أمينية جدي ��دة بهدف �إحكام الرقابة الأمنية باملنازل ،وخا�صة فى املدن اجلديدة التى تفتقد �إىل وجود حرا�سات كافية ل�سكانها. ومن �ضمن هذه ال�شركات� ،شركة �سي�سكو م�صر ،التى تعتزم تقدمي مفهوم جديد للحماية فى املنازل الذكية، وه ��ى اخلدمة التى حتتاج �إىل كام�ي�را ديجيتال تعطى �إ�شارات ملراقبة الذي ��ن يدخلون ويخرجون من املنزل، ه ��ذه الكامريات ت�ساعد على اال�ستغناء عن احلر�س املوجود فى �أى مدينة خا�صة �أن �أغلب ه�ؤالء احلر�س غري مدربني ،حيث يتم مراقبة املدينة من خالل �سنرت يراقب املدينة بالكامريات بدال من احلر�س دون ا�ستخدام العن�صر الب�شرى ،ويقوم الفرد بالتحكم فى هذا النظام عن طريق الإنرتنت وال ميكن لأى فريو�س �أو قرا�صنة مهاجمة هذه اخلدمات لأن الفريو�سات يتم عملها ملهاجمة برامج ومواقع معينه وال �أظن �أن �أحدا �سيفكر فى مهاجمة موقع له عالقة بهذه ال�شبكات. وي�ساع ��د ه ��ذا النظ ��ام على التوفري ف ��ى ا�سته�ل�اك الطاقة واملي ��اه ويقوم بت�أم�ي�ن املنازل وي�ستطي ��ع �أى فرد ا�ستخدامه �سواء فى منازل قدمية �أو �شعبية فكل فرد ي�ستخدم «املوبايل» والكمبيوتر ومت�صل باالنرتنت. - www.godraan.com
99
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
98
المنازل الذكية
�أ .ب مبانى ذكية
ف ��ى بداية الثمانيني ��ات من القرن املا�ضى مت ا�ستخدام م�صطل ��ح املبانى الذكية فى الواليات املتحدة الأمريكية بوا�سطة معهد املبانى الذكية� ،إ�ضافة �إىل امل�سكن الذكى ظه ��رت �أي�ضا ناطحة ال�سح ��اب الذكية ،املدر�سة الذكية ،املبن ��ى الإدارى الذكى ،بل وحت ��ى املدين ��ة الذكية .واملبان ��ى الذكية هى املبان ��ى املتكاملة الأك�ث�ر تكنولوجيا فى م ��واد البناء امل�ستخدمة و�أنظم ��ة الطاقة ،واملبانى الذكية ت�أخ ��ذ م�سار ًا خمتلف ًا عن املبانى التقليدية ،من الناحية التكاملية فى الت�صميم املراعى لفعالية الطاقة ،وهذا الأ�سل ��وب الذكى يقلل بدوره من الت�صاميم و�أ�سالي ��ب الإن�شاء غري الفعالة مع توفري الوق ��ت ال�ل�ازم للإن�شاء .واملبان ��ى الذكية �أي�ضا تعت�ب�ر املق ّوم الأ�سا�س ��ى ال�ستخدام الطاق ��ة وا�ستدام ��ة املبانى ،ومن خاللها ميكن �إدارة الطاق ��ة ب�شكل فعال عن طريق ا�ستخ ��دام تقنية الطاقة ال�شم�سية� ،أنظمة �إدارة التكييف الآلية وغريها من الأنظمة الذكي ��ة ومواد بن ��اء �صديقة للبيئة والت ��ى توفر درجة عزل ح ��رارى ممتاز تقلل من ا�سته�ل�اك الطاقة الكهربائية .مفهوم املبانى الذكية عبارة عن نظام موحد للتحكم بكاف ��ة الأجه ��زة فى املن ��زل وله متدي ��دات متكاملة م�سبق ��ة ،فكل جه ��از فى املنزل �سيكون مت�صال بهذا النظام عرب بروتوكول الإنرتنت ،IPفحتى الأفران والثالجات و�أجهزة التكييف والتدفئة و�إمدادات املياه و�أحوا�ض الغ�سيل واال�ستحمام �سيكون لها عناوي ��ن خا�صة ( ،)IP Addressesيتيح �إمكانية التحك ��م بها و�صيانتها من قبل م�صنعيه ��ا عرب الإنرتنت ،بل وميكن التحكم به ��ا وبكافة �أجهزتها من خالل الهاتف �أو الكمبيوت ��ر املحم ��ول ومن �أى مكان� .إن املبانى الذكي ��ة ومبجرد �أن تنخف�ض درجة حرارة جو الغرف ف�إنها توقف �أجهزة التكييف �أوتوماتيكيا ،بل وتفتح النوافذ وتغلقها �أوتوماتيكيا عند هطول الأمطار وتنري امل�صابيح وتت�صل بوحدة الدفاع املدنى منذرة بوقوع حريق وتبلغ �أقرب مركز لل�شرطة فى حالة حدوث اقتحام �أو �سرقة. وميكن ا�ستعرا�ض ثالث مراحل �أ�سا�سية فى �إن�شاء املبانى الذكية: - 1مرحل ��ة الت�صميم :فى مرحلة الت�صمي ��م يكون الرتكيز وب�شكل �أ�سا�سى على فعالي ��ة الطاقة مع الأخذ باحل�سبان عدة متغريات منها :الأنظمة الذكية و�أجهزة التحك ��م� ،صحة الإن�سان ،حتقي ��ق الراحة ،كلفة البناء وا�ستخ ��دام مواد �صديقة للبيئ ��ة .ويتوجب على امل�صمم�ي�ن واملهند�سني �أخذ هذه املتغ�ي�رات ب�شمولية �أكرث م ��ع تعزيز املعرفة واخلربة بتكنولوجيا املواد ال�صديقة للبيئة واملنظومات الذكية وحتليل الطاقة الفعالة من �أجل �إعطاء حلول وبدائل للت�صاميم ،وتقدمي ت�صاميم منا�سبة تعطى �أق�صى م�ستوى لفعالية الطاقة. - 2مرحل ��ة الإن�ش ��اء :اجلان ��ب الأول ف ��ى مرحل ��ة الإن�ش ��اء ه ��و احل�ص ��ول على م�ستلزم ��ات البناء الذك ��ى واال�ستدامة ،م ��ع الأخذ باحل�سبان الأ�سع ��ار املنا�سبة ومعاي�ي�ر اجل ��ودة ،واجلان ��ب الأه ��م مبرحل ��ة الإن�ش ��اء ه ��و االلت ��زام بالأنظمة واملوا�صفات اخلا�صة بفعالية الطاقة. - 3مرحل ��ة الدع ��م (ال�صيان ��ة والتجدي ��د� ...إل ��خ) :الق�ضية الأه ��م فى مرحلة التجدي ��د هى كيف ندعم ونح�سن من املبان ��ى الذكية القائمة لت�صبح فعالة �أكرث حلفظ الطاقة و�أكرث ا�ستدامة. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
منتجات ذكية
" "G-rackيحل حمل غرف البيانات واملعلومات �أنتجت �شركة " "it synergyوهى �شركة م�صرية جهازا �أطلقت عليه : " " G-rackواجلهاز يقوم بدور غرف البيانات واملعلومات التي توجد فى ال�ش ��ركات والبنوك �أو يحتاجها رجال الأعم ��ال يف منازلهم ليديروا من خاللها �أعماله ��م ،و تكمن �أهميتها يف حفظها للمعلوم ��ات اخلا�صة بامل�ؤ�س�سة والعمالء والعامل�ي�ن به ��ا وكذلك امل�ستندات الهام ��ة التي يتم االحتفاظ به ��ا يف املنازل ،و ت�ستهل ��ك ك ��م هائل م ��ن الطاق ��ة بالإ�ضاف ��ة �إىل �أنها تك ��ون معر�ض ��ه للمخاطر كاحلريق وفقد البيانات. وف ��ى املقابل ف�أن جهاز g-rackيحتوى على العديد من املميزات �أولها �أنه يوف ��ر نظام تربيد خا�ص ليحمى الـ " "serversالذي يتم تخزين البيانات علي ��ه حلفظه ��ا م ��ن التلف ويعمل مل ��دة � 24ساع ��ة ،حيث ترتاوح ق ��وة التربيد اخلا�صة به بني ال � 12000إىل 17500وحده حرارية وبالتايل فهو يوفر الكثري م ��ن الطاقة الالزمة لتربي ��د الغرفة ب�أكملها ويتمتع بنظ ��ام تدفق الهواء التي تكفل التربيد الأمثل ،وكذلك يحتوى على �ألواح جانبيه قابله لالزاله والإ�ضافة وذلك ح�سب رغبة امل�ستخدم وحجم املعلومات والبيانات التي يقوم بحفظها. وم ��ن الإمكاني ��ات الأخرى الت ��ي يتميز به ��ا ال G-rackه ��و احتوائه على جه ��از �إنذار للحريق فحني ي�شع ��ر اجلهاز بوجود بداية حريق يف�صل كل �شيء تلقائي ��ا ،بالإ�ضافه �إىل وجود جهاز للتحكم عن بع ��د عن طريق حتديد هوي ��ة امل�ستخدم من خالل ب�صمات الأ�صابع �أو البطاق ��ة التي ت�ستخدم عن قرب �أو كلمة املرور. وهناك العديد م ��ن املميزات ميكن �إ�ضافته ��ا للجهاز ح�س ��ب �إمكانيات العميل ، وت�ص ��ل تكلفة اجله ��از �إىل � 40ألف جني ��ه بجميع �إمكانيات ��ه يف حني �أن جه ��از احلري ��ق وحده ق ��د ي�صل يف املتو�سط �إىل � 44ألف جنيه ،وبالتايل اجلهاز يوفر العديد من الإمكانيات يف جهاز واحد وب�أقل �سعر .
97
- www.godraan.com
( ﺍﳉﻴﻞ ﺍﳉﺪﻳﺪ ﻣﻦ ﺍﻟﺴﺨﺎﻧﺎﺕ ﺍﻟﺸﻤﺴﻴﺔ ) ﻃﺎﻗﺔ ﻣﺼﺮ
" " – – – – –
– – – – – – –
" " " " – ""
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
�إعداد :م�صطفى عا�شور
تبع ��د عن الواقع كثريا ،وبالتايل يك ��ون تقييمهم للعقارات غري عادل ومبالغ فيه ومن ثم ينتج عن ذلك الإحجام عن ال�شراء حيث �إن املق ّيم العقاري هو نتاج قانون التمويل العقاري والذي ق�سم عمل اخلبري �إيل و�سيط متويل عقاري, ومق ّيم عقاري, ووكيل عقاري. و�أ�ض ��اف ناجي �أن املق ّي ��م يح�صل علي �أتعابه بعي ��دا عن نتيجة املزاد �س ��واء مت البيع �أو مل يتم �أما اخلبري املثمن وهو القائم ب�أعمال الداللة ف�إن ح�صوله علي �أتعابه م�شروطا بنجاح املزاد وبيعه . يطال ��ب �أي�ض ��ا ناجي بتعدي ��ل قانون 100ل�سن ��ه 1957الذي مر عليه �أك�ث�ر م ��ن ن�صف ق ��رن وحان الوق ��ت لتعديل ��ه لعدم مالئمت ��ه لبع�ض امل�ستحدث ��ات اجلدي ��دة الت ��ي �أغفله ��ا ه ��ذا القان ��ون وم ��ن �ضمنه ��ا الرتبيط ��ات ب�ي�ن املتزايدي ��ن والتي تق ��ع امل�سئولي ��ة الأك�ب�ر فيها علي اخلب�ي�ر املثمن ،ولكن هناك جانبا �أي�ض ��ا من القانون ميكن معاجلته للق�ض ��اء علي تلك الرتبيط ��ات �سواء بني املتزايدي ��ن �أو اجلهات التي جت ��ري املزاد م ��ع البع�ض من املتزايدين, وهو ال ��ذي ي�ؤدي �إيل �صالح جميع الأطراف بالإ�ضافة �إيل �أهمية الإف�صاح وال�شفافية �أثناء املزاد وتقنين ��ه بحيث تك ��ون مبن�أي عن �أية ممار�سات ت�ض ��ر باملزاد وخا�صة �أن كرا�س ��ة ال�شروط يعدها اخلبري املثم ��ن باالتفاق مع اجلهة البائعة ويتقا�ضي ثمنها لنف�س ��ه �أو منا�صفة مع اجلهة البائعة, فالأمر يخ�ضع يف النهاي ��ة لالتف ��اق مع اجله ��ة البائعة وحتدي ��د ال�سعر يك ��ون �أي�ضا بالتن�سيق بينهما .
امل�شاكل
�أما ع ��ن اجلانب القانوين في�ؤكد اللواء حمم ��د �أبو�شادي رئي�س قطاع التج ��ارة الداخلي ��ة ب ��وزارة التج ��ارة وال�صناعة ورئي�س جلن ��ة القيد فيه ��ا �أن الوزارة تهتم كثريا بتلك البيوع التجارية وب�سبب ذلك �أعدت ن ��دوات حتت مظلة ال�سيد املهند�س ر�شي ��د حممد ر�شيد وزير التجارة وال�صناع ��ة ملعرفة مطالب اخلرباء واملقيمني العقاريني و�أهم امل�شاكل التي تواجههم لتعديل القانون و�أن الوزارة م�ستمرة يف جتهيزها لعدد م ��ن الن ��دوات الأخري ملعرف ��ة �أكرب قدر من �آراء اخل�ب�راء عن املهنة متهي ��دا لعر�ض التعدي�ل�ات اجلديدة علي جمل�س ال�شع ��ب و�إقرارها ، حيث �إنه البد من التعامل ب�شفافية مع اخلرباء املثمنني باال�ضافة �إيل �أهمي ��ة امتالك اخلبري للعلم بجانب اخل�ب�رة التي يكت�سبها من خالل دبلوم ��ة اخلربة والتثم�ي�ن العقاري والتي �سيت ��م تدري�سها يف جامعات م�ص ��ر و�إدخال البيوع اجلربية داخ ��ل القانون والتي يقوم بها الوكالء العقاري ��ون بالإ�ضافة �إيل �أهمية البحث عن فكر جديد يف التعامل مع �أحكام �إجراء املزايدات حتي ال ي�ضار �أي من البائع �أو امل�شرتي.
1
م�سطح جتاري على الكورني�ش يف مزاد علني
ينظ ��م اخلبري املثم ��ن �إبراهيم عارف م ��زادا علنيا كبريا بنظام املظاريف املغلقة ل�صالح البنك الأهلي املتح ��د لبيع م�سط ��ح م�ساحت ��ه 3557.17مرت مربع �إبراهيم عارف تخ�صي�صا جتاريا و�إداريا بالعقار رقم 666بواجهة عل ��ي الكورني�ش بناحي ��ة ميامي ق�سم املنت ��زة حمافظ ��ة الإ�سكندرية ،حيث ي�صلح امل�سطح لكافة الأغرا�ض اال�ستثمارية وال�سياحية والتجارية بالإ�ضافه �إيل وج ��ود عقد م�سج ��ل ويبلغ ت�أمني دخول املزاد ملي ��ون جنيه وثمن كرا�سة ال�شروط 200جنيه .جل�سة املزاد بتاريخ � 29إبريل مبوقع امل�سطح .
2
ل�صالح بنك امل�ؤ�س�سة العربية طرح �أرا�ض بالعجمي وفيال بفايد
يعق ��د اخلب�ي�ر املثمن ن ��ادر خ ��زام م ��زادا علنيا بنظ ��ام املظاري ��ف املغلقة ل�صالح بن ��ك امل�ؤ�س�سة العربي ��ة امل�صرفية وذلك ي ��وم 6مايو لبيع �أرا�ض نادر خزام بالعجمي ومدينة فايد . يط ��رح يف املزاد 3قطع �أرا�ض ف�ضاء مب�ساحات ترتواح بني 6240م 745 , م 642 ,م ب�ش ��ارع ري ��د مبك�س بالكيلو 20مبنطقة �أب ��و يو�سف الأ�سكندرية وعل ��ي بع ��د 500م�ت�ر م ��ن البح ��ر بالإ�ضاف ��ة �إيل �إمكاني ��ة بي ��ع الأرا�ضي املطروح ��ة �صفقة واحدة �أو جمز�أه ،كما �سيطرح خزام فيالت مقامة علي �أر� ��ض مب�ساح ��ة 1250م عبارة ع ��ن دورين بطريق ك�سفري ��ت بجوار قرية مميزة وعلي البحر مبا�شرة. ويتميز املزاد بوجود ت�سهيالت يف ال�سداد ت�صل �إيل � 3سنوات .
3
وحدات �سكنية للمزايدة فى الزمالك وو�سط البلد ومدينة ن�صر
ل�صالح �شرك ��ة ال�شم�س للإ�سكان والتعمري يعق ��د اخلبري املثمن هاين �أبو �أحم ��د مزادا علني ��ا بالتعاون مع بنك القاهرة لبي ��ع عدد كبري من ال�شقق ال�سكني ��ة واملح�ل�ات التجاري ��ة بالإ�ضاف ��ة �إيل وحدات �إداري ��ة وجراجات كائن ��ة مبناطق خمتلف ��ة بالزمالك وو�س ��ط البلد ومدين ��ة ن�صر وذلك يف جل�س ��ة مزاد بتاريخ 4مايو ال�ساعة 12ظهرا فى العنوان الكائن � 26شارع �شريف عمارة الإميوييليا . ويتميز امل ��زاد بوجود ت�سهيالت كبرية يف ال�س ��داد ت�صل �إيل � 10سنوات ، وثمن كرا�سة ال�شروط 50جنيها - www.godraan.com
95
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
94
مزادات
بعد تعدد امل�صطلحات واملفاهيم امل�صاحبة للمزادات وت�شتت القارئ بني م�سميات مزاد علنى جربى و�آخر باملظاريف املغلقة يقف القارئ عاجز ًا عن فهم ما وراءها ،وخا�صة �أنها متلأ ال�صحف واملجالت ,قررنا فى «جدران» تقدمي تغطية �شاملة لذلك املجال كخدمة للقارئ للتعريف باملزادات والفر�ص اال�ستثمارية الواعدة التى ميكن ح�صدها من هذا املجال
اخلرباء حددوا � 3أ�سباب وراء الك�ساد
�سر فك الرتبيطات فى �سوق املزادات �أعرب عدد من اخلرباء واملقيم�ي�ن العقارين عن غ�ضبهم وا�ستيائهم ال�شدي ��د م ��ن قانون 100ل�سن ��ه 1957وهو القان ��ون الأ�سا�سي املنظم ل�س ��وق املزادات م�ؤكدي ��ن �أنه قانون عف ��ى عليه الزم ��ن وحان الوقت لتعديل ��ه بالإ�ضاف ��ة �إىل بع� ��ض الأمور التي حدث ��ت يف الفرتة الأخرية والت ��ي كان لها مردودها ال�سلبي على �س ��وق املزادات ويف مقدمة تلك د� .سيد احلب�شى الأمور الرتبيطات بني التجار ومت�س ��ك اجلهات البائعة ب�أ�سعار مبالغ فيها التناظ ��ر الوحدات املعرو�ضة بالإ�ضاف ��ة �إيل ف�صل عمل التقييم العقاري عن عمل الداللة وجعل كل منهما منف�صلة عن الأخرى . و�أ�ش ��ار اخل�ب�راء �إىل �أهمية تعدي ��ل القانون و�إ�ضافة بع� ��ض البنود له ت�ضمن �شفافية القانون ونزاهته و�أن تكون بعيدة كل البعد عن رغبات �أي خب�ي�ر �أو وكي ��ل عق ��اري �أو �أي جه ��ة �أخ ��ري لها عالق ��ة ..بالبيوع خالد عزت م�صطفى التجاري ��ة وو�ضع البن ��ود التي تلزم اخلرباء مبا له ��م وما عليهم جتاه الدولة . يف البداي ��ه ي�ؤك ��د د� .سي ��د احلب�ش ��ي رئي� ��س جمعية احت ��اد اخلرباء املثمن�ي�ن وجود بع�ض اخلل ��ل يف قانون 100ل�سن ��ة 1957يف مقدمتها ت�شريع القانون للمنق ��والت ومل يتطرق للعقارات بالإ�ضافة �إيل ارتفاع قيم ��ة الر�سوم املقررة علي اخل�ب�راء املثمنني من جمموع البيع باملزاد حممد �أبو�شادي العلن ��ي واملقدرة بـ %5حيث يطالب احلب�شي بتغيري الن�سبة �إيل ن�صف يف املائ ��ة حتي ال يتهرب بع� ��ض اخلرباء من ت�سجي ��ل مزادتهم وعدم التالع ��ب فيه ��ا بالإ�ضاف ��ة �إيل �أهمي ��ة �إدخال امل ��زاد املق ��ام ب�أ�سلوب املظاري ��ف املغلقة �ضم ��ن القانون حتي ي�ستطيع اخل�ب�راء �إدخال �أكرث من 100مليون جنيه �سنويا خلزينة الدولة. �أم ��ا فيم ��ا يتعلق بالرتبيط ��ات في�ؤك ��د رئي�س احتاد اخل�ب�راء املثمنني �أن م�سئولي ��ة فك الرتبيطات تقع علي عات ��ق اخلبري املثمن من خالل خربته واتباع �أ�ساليب معينة يف تلك الأمور كما ي�ؤكد احلب�شي على �أن نتيجة الأزمة العاملية ومت�سك بع�ض اجلهات البائعة ب�أ�سعار مبالغة يف REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
بع�ض الأوقات �أديا �إيل ك�ساد مزادت الإ�سكان الفاخر عما كانت عليه قبل الأزمة العاملية ولكن هناك بع�ض االنتعا�ش يف الإ�سكان املتو�سط.
اتفاق
ويتفق اخلبري املثم ��ن خالد عزت م�صطفي مع احلب�شي حيث يري �أن مت�سك اجلهات البائعة ب�أ�سعار مبالغ فيها قلل حركة مبيعات املزادات وخا�ص ��ة �أن بع�ض التقييمات للوحدات املعرو�ضة يكون مبالغا فيها وال تناظر الواقع م�ؤك ��دا �أن م�سئولية اخلرباء املثمنني يف فك الرتبيطات ب�ي�ن املتزايدين من خالل اتباع �أ�ساليب معينة تتنا�سب يف التعامل مع تل ��ك الأم ��ور �أما اخلبري املثمن �أحم ��د �صابر فريي �أن امل ��زاد البد �أن يع�ب ّ�ر ع ��ن حالة ال�سوق �سواء �صاع ��د �أم هابط ،ف� ��إذا كانت الأ�سعار مرتفع ��ة فامل ��زاد من الطبيع ��ي �أن تكون �أ�سعاره مرتفع ��ة ويجد قبوال, �أما �إذا مل تك ��ن ال�سوق مرتفعة فال يجد املزاد م�شرتيا حتي لو عر�ض ب�سع ��ر ال�سوق نف�س ه ،ولكن مت�سك اجله ��ات البائعة ب�أ�سعار مبالغ فيه ي� ��ؤدى �إيل حالة من الك�ساد ونفور املتزايدين عن �سوق املزادات الأمر ال ��ذي �أدي �إيل �ضعف ال�سوق العقاري يف الف�ت�رة الأخرية وخا�صة �أن �س ��وق املزادات هو ال�سوق الأكرب والأ�ضخم لبيع الأ�صول العقارية التي تتخطي مبيعاته املليارات �سنويا من خالل هذا ال�سوق ال�ضخم . و�أ�ض ��اف �صاب ��ر �أن تواط� ��ؤ املتزايدين ب�ي�ن بع�ضهم البع� ��ض لتحقيق مكا�س ��ب طائل ��ة من خالل بيع الأ�شي ��اء املتزايد عليه ��ا بثمن بخ�س ال ميثل حقيقة قيمتها �ساهم �أي�ضا يف الظاهرة وهذا �إذا مل يكن اخلبري املثم ��ن امل�سئول عن املزاد قادرا علي ف ��ك تلك الرتبيطات وخا�صة �أن قان ��ون 100ل�سن ��ة 1957وهو القانون املنظم لعملن ��ا مل ي�ضع بنودا �أو قوان�ي�ن رادع ��ة لتلك الأعمال الت ��ي �ساهمت بالطب ��ع يف ذلك الك�ساد الذي بد�أ �أواخر عام 2008وتبعاته م�ستمرة حتي الآن .
اخرتاع
�أم ��ا املثمن واملق ّيم العق ��اري حممد ناجي فريي �أن م ��ن �أهم العوامل الت ��ي �أدت �إيل الك�س ��اد ال ��ذى حدث داخ ��ل �سوق امل ��زادات وا�شتداده �أثناء الأزم ��ة االقت�صادية هو ف�صل عمل التثمني العقاري عن التقييم العقاري واخ�ت�راع وظيفة مق ّيم عقاري وجعلها مهن ��ة م�ستقلة بذاتها و�أك ��د ناجي �أن املقيم العق ��اري �أ�ضعف من مبيع ��ات املزاد من خالل تقييم ��ه لأ�صول مبالغ فيه ��ا وال تناظر الواقع لأنه ��م لي�سوا علي دراية كافية ب�أ�سعار ال�سوق ولي�س لديهم �أي �أ�سا�س عملي �أو نظري فيما يتعلق بال�س ��وق العقار ي وخا�ص ��ة �أن درا�ستهم وخرباته ��م لي�ست ناجتة عن العمل بال�سوق واالحتكاك به و�إمنا ناجتة عن كتب ودرا�سات �أكادميية
ــــــــــــاحتها 200م2 �أما �أعم ��ال الكهرب ��اء فت�ستهلك الفيال الت ��ى م�ساحتها (200م )2خامات ترتاوح ما بني 13.000 – 10.000 جنيه. وذل ��ك ح�سب عدد مفاتيح الكهرب ��اء وترتاوح �سعر لفة ال�سلك ما بني 130-60جنيه ح�سب �سمك ال�سلك . � -4أعمال ال�سباكة: وبالن�سب ��ة لأعم ��ال ال�سباك ��ة فت�ستهل ��ك الفي�ل�ا حوايل 10.000جني ��ه وي�أخذ العام ��ل م�صنعيته حوايل 7000 جنيه ويف هذه املرحلة يجب �أن يهتم املالك ب�شراء �أجود اخلامات لأنها تعد روح املنزل. � -5أعمال البيا�ض للواجهة: ثم تب ��د�أ مرحل ��ة �أعم ��ال البيا�ض الداخل ��ي واخلارجي وهناك �أنواع عديدة للتك�سيات اخلارجية منها:
خطوات البناء والت�شطيبات: � -1أعمال املباين. -2مرحلة تركيب احللوق اخل�شبية. -3مرحلة �أعمال الكهرباء. -4مرحلة �أعمال ال�سباكة. -5مرحلة �أعمال البيا�ض للواجهات. -6مرحلة �أعمال املحارة. -7مرحلة �أعمال ال�سرياميك.
طرط�شة وفتي�سة وهذا النوع املتعارف عليه وهنا يكون�سعر املرت (مونة فاخرة) حوايل 20جنيها. حج ��ر (هيثمي) ويك ��ون تكلفة املرت به ( مونة و�أجرة) 40جنيه ويرتاوح �سمكه من � 5سم �إىل �10سم ح�سب وهناك طريقتان لرتكيب احلجر: -1طريق ��ة اخللط ��ة �أو الأ�سمن ��ت وه ��ذه الطريق ��ة تتم بع ��د عملي ��ة الطرط�ش ��ة للواجه ��ات ث ��م يرك ��ب احلجر عليها ولكنها ت�صلح لأن ��واع حجر معينة كاحلجر الأرين وال�سوري. -2الطريق ��ة امليكانيكي ��ة �أو ال ��رول ب�ل�اك م ��ع الزاوية وي�ستخ ��دم هذا النوع من الرتكيب للأحجار التي متت�ص املياه ال�سيما احلجر ال�سعودي. وي�ستخ ��دم ال�سيجم ��ا �أي�ض ��ا يف الت�شطيب ��ات اخلارجية
ويرتواح �سمكه من � 4إىل 6ملم. وهن ��اك �أي�ض ��ا الواجه ��ات الكالدين ��ح وهي عب ��ارة عن واجهات من �ألواح معدنية. و�أخ�ي�را احلجر اجلريي وهو ن ��وع من الطوب الأ�سمنتي ب�ألوان و�أ�شكال خمتلفة. � -6أعمال املحارة: ويك ��ون ح�ساب �أعم ��ال املحارة الداخلي ��ة باملرت ويرتاوح �سعره من � 6إىل 8جنيه ��ات (م�صنعية) ثم تبد�أ �أعمال الكراني� ��ش للأ�سق ��ف وي�ت�راوح �سعر املرت فيه ��ا من 10 �إىل 20جنيها ( حت�سب باملرت الطويل ح�سب كمية ال�شغل بها لربوز �إ�ضاءة �أو �أماكن لل�ستائر وغريها). � -7أعمال ال�سرياميك وبالن�سب ��ة لت�شطيب ��ات املطب ��خ واحلم ��ام بال�سريامي ��ك في�ت�راوح �سعر م�ت�ر ال�سرياميك م ��ن � 30إىل 100جنيه وتك ��ون م�صنعية العامل للمرت من � 10إىل 15جنيه فلو افرت�ضنا �أن م�ساحة املطب ��خ 40م فيكون تكلفة ت�شطيب جدران ��ه بال�سرياميك حوايل 2000جني ��ه �أما �أر�ضيات الفيال فتتكلف ح ��وايل � 14ألف جنيه يف حالة ا�ستخدام ال�سريامي ��ك �أم ��ا يف حال ��ة ا�ستخدام الب�ل�اط املوزايكو يك ��ون املرت منه حوايل 20جنيه وبالت ��ايل تتكلف الفيال حوايل 4000 = 200×20جنيه. وت�ت�راوح م�صنعية املرت من الدهانات من � 6إىل 10حب جودة العمل و�أثناء �أعمال الدهانات يتم ت�سقيط الأبواب وال�شبابيك ثم يعطي الوجه الأخري من الدهانات وتركب �أطقم ال�صحي والأحوا�ض ويتم تفعيل املفاتيح الرئي�سية للفيال. وبذلك تنتهي الت�شطيبات للفيال بعدها يتم عمل ال�سلم �س ��واء بالرخ ��ام �أو الب�ل�اط �أو املوزايكو وال ��ذي يرتاوح (م�صنعي ��ة) �سع ��ر امل�ت�ر املرب ��ع في ��ه م ��ن � 50إىل150 جنيه ،و�أعمال احلدادة لل�سلم يكون �سعر م�صنعية املرت الطويل منها ح ��وايل 500جنيه ،وعندما عمل �شبابيك الألوميتال يكون �سعر املرت منها حوايل 600جنيه �شاملة اخلام ��ات بالرتكي ��ب وبذلك تنته ��ي ت�شطيب ��ات الفيال الداخلية واخلارجية.
- www.godraan.com
93
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
92
تقارير
ب�أرخ�ص الأ�سعار :
الت�شطيبات الداخلية واخلارجية لفيال م�ســــــــ تقرير ــ نورهان العي�سوى: ف ��ى العدد ال�ساب ��ق قدمنا بالتف�صي ��ل مراحل بناء فيال عل ��ى م�ساح ��ة 200م�ت�ر مرب ��ع وتوقفن ��ا عن ��د مرحلة الت�شطيب ��ات مب ��ا ت�شمله من �أعمال البيا� ��ض والكهرباء وال�سباك ��ة والنج ��ارة ومرحل ��ة الت�شطيب ��ات اخلارجية م ��ن دهان ��ات وغريها وهذا م ��ا يتناوله فى ه ��ذا العدد املهند�س اال�ست�شارى عبدالواحد جمعة. فيما يخ� ��ص الت�شطيبات الداخلية يق ��ول �إنها ميكن �أن تنق�سم �إىل ق�سمني: � -1أعمال املباين بعد ا�ستكمال �أعم ��ال املباين يف�ضل من الناحية الفنية �أن يت ��م تنفيذ باقي البنود معا حيث �أن طريقة تنفيذها مرتبط ��ة ببع�ضه ��ا البع�ض ،فمبي�ض املح ��ارة يبد�أ بعمل REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ما ي�سم ��ى (ب� ��ؤج) تو�ض ��ح للكهربائي والنج ��ار م�ستوى ت�شطيب احلائط النهائ ��ي حتى يتم و�ضع علب الكهرباء واحلل ��وق بحيث تتم�شى مع هذا امل�ستوى ،وبعد ا�ستكمال الهيكل اخلر�س ��اين للفيال نبد�أ يف �أعم ��ال الطوب طبقا للر�سوم ��ات املعماري ��ة فيوف ��ر له املالك الط ��وب والرمل والأ�سمن ��ت ويب ��د�أ املقاول يف التنفيذ وي�ت�راوح �سعر مرت الط ��وب حاليا من 130 -100جني ��ه وحتتاج الفيال �إىل � 25أل ��ف طوبة بينما حتت ��اج الألف طوب ��ة �إىل � 4شكائر �أ�سمن ��ت و 4/1مرت رمل ويف هذه املرحل ��ة ف�أجر العامل يت ��م ح�ساب ��ه بالألف طوب ��ة �أو باملرت في�أخ ��ذ على الألف طوب ��ة م ��ن � 100إىل 130جنيه والألف طوب ��ة تعادل 13 م�ت�را ويرتاوح �سع ��ر الألف طوبة ما ب�ي�ن � 270إىل 320 جني ��ه ح�سب �سعر ال�س ��وق ف�أ�سعار م ��واد البناء يف تغري
م�ستمر وكذل ��ك تختلف باختالف �سعر ال�سوالر .فرتتفع بارتفاع �سعره . -2مرحلة تركيب احللوق اخل�شبية: وعند الب ��دء يف مرحلة تركيب احلل ��وق اخل�شبية يف�ضل اختي ��ار اخل�شب النا�شف فهو يحتمل �أكرث وهناك نوعان م ��ن احللوق اخل�شبية نوع جاه ��ز وي�سمى بالنوع ال�سوقي املف�صل لأنه يكون ون ��وع يتم تف�صيله (عمولة) ويف�ض ��ل ّ من �أن ��واع �أف�ضل من اخل�شب ويكون متفق �أكرث ويرتاوح �سع ��ر الب ��اب �أو ال�شباك اجلاه ��ز (ال�سوق ��ي) من 300 �إىل 350جني ��ه وي�أخ ��ذ النج ��ار عمولة عل ��ى تركيب كل قطعة 50جنيها وبالتايل تتكلف جنارة الفيال كاملة من 5000-4000جنيه تقريبا. � -3أعمال الكهرباء:
�إعداد� :أحمد �أبو �شرابية
..طلعت م�صطفى هو رجل �أعمال م�صري ولد فى 6يوليو من عام 1926و�أ�س�س جمموعة قاب�ضة حتمل ا�سمه حتى الآن ولها حجم �أعمال �ضخم خا�صة فى �سوق العقارات �أدارها و�أ�ضاف �إليها �أوالده ه�شام، واملهند�سني طارق وهانى ،وابنته �سحر الكثري بعد رحيله عن الدنيا. وفى الأ�سكندرية هناك �شارع يحمل ا�سمه وذلك تقديرا ملا قدمه من �إجنازات للمدينة م�سقط ر�أ�سه .
تعد الآن املجموعة القاب�ضة التى �أ�س�سها �صاحب هذا البورتريه طلعت م�صطفى �أحد �أكرب ال�شركات على م�ستوى ال�شرق الأو�سط حيث يبلغ �إجمايل ر�أ�س مالها املدفوع حوايل 2.4مليار جنيه م�صري ،ومتتلك �أ�س ��رة طلع ��ت م�صطفى % 51من ا�ستثمارات املجموعة وباقى الن�سبة ميتلكها م�ستثمرون عرب و�أجانب ،ويع ��د الأم�ي�ر الوليد بن طالل بن عب ��د العزيز �آل �سعود رج ��ل الأعمال ال�شهري �أحد �أه ��م امل�ستثمرين املرموق�ي�ن ف ��ى املجموعة الت ��ى ميلكها 28م�ستثمرا ،وت�ص ��ل �إجمايل �إيراداته ��ا �إىل 19.3مليار جنيه م�صري وتن�شط ب�شكل خا�ص يف قطاع اال�ستثمار العقاري ،غري فروعها العاملة يف قطاعات �أخرى �أهمها البناء والأ�شغال العامة ،و�صناعة مواد البناء ،والقطاع الفالحي. االب ��ن الأك�ب�ر لطلعت م�صطفى ويدعى طارق وهو من مواليد 1952ع ��ام وخريج ق�سم الهند�سة املدنية بجامع ��ة الإ�سكندرية دفعة 1975ورئي�س جلنة الإ�س ��كان يف جمل�س ال�شعب ي�شغل حاليا من�صب الرئي�س التنفيذي للمجموعة ،خلفا ل�شقيقه ه�شام طلعت م�صطفى املتهم فى ق�ضية جنائية الزالت منظورة �أمام الق�ض ��اء ،بينما ي�شغل ال�شقيق الثانى هانى وهو من مواليد 1955وخريج ق�سم الهند�سة املدنية بجامعة الإ�سكندري ��ة دفعة 1978وي�شغل من�صب رئي� ��س جمل�س �إدارة �شركة الإ�سكندري ��ة للإن�شاءات وهى �أكرب �شركات املجموعة وال�شركة الأم. وتبلغ التكلفة اال�ستثمارية الكلية مل�شروعات املجموعة حوايل 16.8مليار جنيه م�صري . بينم ��ا يبل ��غ جمم ��وع العامل�ي�ن باملجموعة ح ��واىل � 10آالف موظ ��ف ،ويعد م�ش ��روع مدينت ��ى �أحد �أهم م�شروعاتها فى الفرتة الأخرية . كم ��ا تعد مدينة الرحاب �أي�ض ًا من �أكرب و�أبرز م�شروع ��ات املجموعة حيث تقع بالقاهرة اجلديدة ،ويتم تطويره ��ا كمدينة متكامل ��ة ،كذلك ف�إن "جممع النيل بالزا" و"جممع �س ��ان �ستيفانو" يعدان من �أكرب امل�شروعات ال�سياحية التي تقوم املجموعة ب�إن�شائها ب�إجمايل تكلفة ا�ستثمارية 72مليار جنيه م�صري . وكان �سه ��م املجموع ��ة قد ت�أثر ب�شدة بعدما اتهم رئي�سها ه�شام طلع ��ت م�صطفى بقتل املطربة اللبنانية �س ��وزان متي ��م يف �شقتها بدب ��ي يف منطقة رم ��ال ومت توجيه اتهام لرئي� ��س املجموعة على �إث ��ر اكت�شاف مالب�س ��ات اجلرمي ��ة وحكم علي ه�شام ب�إحالة �أوراقه للمفتى ي ��وم 21مايو ، 2009لكن نقدا للحكم قبل بتاري ��خ ، 2010/3/4وح ��دث هذا التحول الدراماتيكى فى حياة عائلة طلعت م�صطفى بعد وفاة عائلها وم�ؤ�س� ��س �أمرباطوريته ��ا مب ��ا يزيد قليال على � 4سن ��وات حيث رحل طلعت م�صطفى ع ��ن الدنيا فى 28 فرباير 2005بعد �أن ترك �أمرباطورية مالية م�ؤ�س�ساتية �ضخمة وم�ستقرة . - www.godraan.com
91
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
90
حوار الأر�ض ب�سع ��ر رمزي � 50أو 100جنيه لأن ا�ست�صالح الأرا�ضي ال�صحراوية يحتاج �إىل �أموال كثرية ،وعمر مديد فكان البد من دعم امل�ستثمر الذي يت�صدى لهذا الن�شاط ،ولكن هناك من �أ�ساء ملا قدمته الدولة ،وبعد �أن ح�ص ��ل امل�ستثمرون عل ��ى الأرا�ضي غريوا الن�شاط بدع ��وى �أنه لي�س هناك م�صادر مياه ،واحلقيقة �أنهم مل يلج� ��أوا للدولة والأجهزة العلمية و�أحيلك ل�صاحب امل�ش ��روع الذي ذكرناه يف البداي ��ة ،وكان يرفع يافطة و�شعار �أنه يوفر �ألف فر�صة لألف �شاب. ا�سهامات الدولة للخريجني ■ وكيف ن�ساع��د ال�شباب ،ون�ساعد اخلريجني العاطلني عن العمل ؟ يحدث هذا من خالل �إن�شاء �شركات م�ساهمة تدخلفيه ��ا الدول ��ة بالأر�ض ورج ��ال الأعم ��ال بالإمكانيات واخل�ب�رة والآليات ،هكذا تت�شارك كل الأطراف ويعم اخلري عل ��ى الكل ،وعندم ��ا جائني �أح ��د امل�ستثمرين العرب ب�صحب ��ة �شخ�ص م�صري توجه ��ت للم�ستثمر العرب ��ي ب�س�ؤال " :مل ��اذا ال تريد �أن ت�أخذ الأر�ض بحق الإنتفاع ؟ " فان�ب�رى امل�صري ي ��ردد �أن هذا ال ينف ��ع ف�إ�ست�صالح الأرا�ضي يحتاج �إىل م ��ال كثري ،وارتفاع �سعر الأر�ض بعد الإ�ست�صالح يعو�ض اخل�سائر �إىل �آخره. فتوجه ��ت بال�س�ؤال م ��رة �أخرى للعرب ��ي ،فقلت له" : لو توجه ال�شع ��ب امل�صري عن بكرة �أبيه �إىل حاكمكم لي�شرتي فدان �أر�ض هل يبيعه ؟" ف�أج ��اب :نح ��ن ال نبيع �أر�ضن ��ا ..فقلت ل ��ه " :وملاذا حتللون لأنف�سكم ما حترمونه على الآخرين؟" فقال� ":أنتم الذين تبيعون �أر�ضكم". ■ وه��ل هن��اك من��اذج ل�ش��ركات امل�ساهم��ة الت��ي دخلت فيه��ا احلكومة بح�ص��ة مع رجال الأعمال وال�شباب؟ وزي ��ر الزراعة �أمني �أباظة �أعط ��ى قرار ب�إن�شاء 11�شركة و�إن�شاء هذه ال�شركات حتت التفعيل. ■ وه��ل لإختي��ار وزير الزراع��ة رئي�سا ملجل�س �إدارة املرك��ز من��ذ �إن�شائ��ه ولي���س وزي��ر الإ�ستثم��ار �أو ال�صناع��ة مث�لا ب�سب��ب زي��ادة الإ�ستثمار يف الإ�صالح الزراعي ؟ "ال" فالق ��رار اجلمهوري �صدر ب� ��أن رئي�س جمل�س�إدارة املرك ��ز نائب رئي�س الوزراء وكان يف هذا الوقت وزي ��ر الزراعة النائب ،وبالتبعية �أ�صبح وزير الزراعة رئي�س� � ًا للمركز ،لكن وزير الزراع ��ة جهة حمايدة يف REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
الف�ساد يعمل على ن�شر ق�ص�ص وهمية ت�سيء للحكومة حتى تنزع الإنتماء من قلوب املواطنني. املو�ضوع ��ات الت ��ي يناق�شها �أو يدر�سه ��ا املركز ووزير الزراعة احلايل �شخ�صية حمرتمة جد ًا. ■ �أري��دك �أن توج��ه ر�سالة مبا�ش��رة للمواطن وللم�ستثم��ر تب��د�أ بعبارة هذا م��ا يقدمه لكما املركز؟ "املرك ��ز الوطني حتت �أمر كافة املواطنني يف م�صريف حال ��ة ح ��دوث �أي نزاع بينهم وب�ي�ن جهة حكومية، و�إذا �أراد �أن يت�أك ��د �أن من يبي ��ع الأر�ض له ميلك هذا احل ��ق من عدمه حتى ال يقع �أح ��د �ضحية للن�صابني، وحت ��ى يت�أك ��د �أن الأر�ض ال تخ�ض ��ع لأى جهة لها والية عليه ��ا ( جهة الوالية هى التي متلك حق الت�صرف يف الأر�ض) ". عقاب وا�ضعو اليد ■ و�إذا كانت جهات الوالية �أحيان ًا كانت تغ�ض الط��رف ع��ن التج��اوزات ث��م تع��ود لتحا�سب املخالف بعد �أن ينفق �أمواله وجهده؟ -كان هذا قب ��ل �أن ي�صدر قانون 153ل�سنة 81الذي
ج� � ّرم ه ��ذه الظاه ��رة وعاقبه ��ا باحلب� ��س والغرامة وامل�ص ��ادرة والإزال ��ة عك� ��س الثقاف ��ة ال�سائ ��دة التى ا�ستم ��رت ،ف�صدر القانون رق ��م 31ل�سنة 84و�أعطى �سقف ًا زمني ًا لإنهاء حاالت و�ضع اليد وحدد مهلة قدرها بـ � 6أ�شه ��ر لتوفيق هذه الأو�ضاع وتقنينها وهذه املهلة انته ��ت يف 1984/9/30م ،لك ��ن كان هناك م�صلحة م ��ن �صغار املوظفني يف جه ��ات الوالية لإ�ستمرار هذه الأو�ض ��اع لإنه كلما زادت املخالف ��ات زاد الإيراد غري ال�شرع ��ي (تفتيح امل ��خ) ،ولأ�سب ��اب �إجتماعية �صدر قان ��ون ثالث لتوفيق ه ��ذه الأو�ضاع ه ��و القانون 183 ل�سن ��ة 2006م وح ��دد امل�ساحة املت�صال ��ح عليها بحد �أق�ص ��ى 100ف ��دان ،وب�ش ��رط �أن يك ��ون ال�شخ�ض قد زرع الأر� ��ض قب ��ل ع ��ام 2006م ،ويف م�ش ��روع �إن�شاء طري ��ق ال�صعيد البح ��ر الأحمر تقدم املئ ��ات لتقنني و�ض ��ع �أيديهم على الأر� ��ض ومنهم �شخ�ص ا�ستح�ضر �شهادة من مديرية الزراعة التابع لها �إنه زرع الأر�ض قبل عام 1994م ،ومبراجعة �صور الأقمار ال�صناعية ثبت كذبه. ■ وه��ل يت��م الك�ش��ف عل��ى �أرا�ض��ي الدول��ة بالأقمار ال�صناعية ؟ نع ��م نح ��ن ن�ستخ ��دم الآن التقني ��ات احلديث ��ة يفذلك. ■ وه��ل هن��اك خريط��ة لتحدي��د فر���ص الإ�ستثمار يف �أرا�ضي الدولة؟ ج ��اء يف خريط ��ة فر� ��ص الإ�ستثم ��ار يف �أرا�ض ��يالدولة ع ��ام 2001م امل�ساح ��ات املخ�ص�صة للزراعة والإ�س ��كان ،وممار�س ��ة كافة الأن�شط ��ة التجارية؛ �أما الأرا�ض ��ي اخلارج ��ة عن الزمام وه ��ي الأرا�ضي التي مل يتم حتديد ا�ستخداماته ��ا من قبل الدولة ،ومهمة املركز الرئي�سية ال تقت�صر على حماية �أرا�ضي الدولة فقط ،بل متتد لت�شمل الدليل الإر�شادي لأ�ستخدامات �أرا�ض ��ي الدول ��ة �س ��واء يف الزراع ��ة �أو ال�صناع ��ة �أو التج ��ارة �أو الإ�سكان وغريه ��ا ،وتوجد اخلرائط التي حت ��دد املناطق ال�صاحل ��ة للإ�ستخ ��دام يف الوزارات التابعة للن�شاط ،وتوجد ل ��دى املركز جميع اخلرائط الت ��ي ت ��دل امل�ستثمر عل ��ى الإ�ستخ ��دام الأمث ��ل لهذه الأرا�ضي املطروحة للإ�ستثمار. ■ ه��ل ت��رى �أن مم��ر التنمي��ة ق��د ي�شج��ع امل�ستثمري��ن عل��ى الإ�ستثم��ار يف ال�صح��راء الوا�سعة؟ �إن الدرا�س ��ات امل�ستقبلية حتت ��م علينا اخلروج منكبوة ال ��وادي القدمي ،كما �أن مم ��ر التنمية مت تفعيل ج ��زء كبري م ��ن ن�شاطاته املتمثلة يف وج ��ود 6مناطق �صناعي ��ة اتاحت العديد من فر� ��ص العمل؛ بالإ�ضافة �إىل وج ��ود م�ساعي لإن�ش ��اء مدينت�ي�ن مليونيتني على اخل ��ط الفرعي للمم ��ر ،مما يقوي فر� ��ص الإ�ستثمار ويعي ��د احلي ��اة �إىل �أطراف ال�صح ��راء وي�ساعد على خلق منافذ جديدة للتنمية. �أجرى احلديث
عاطف عبدالغنى
� 100أ 200مرت؟ ً حت ��ى ولو كانت م�ساح ��ة �صغرية ويت�أك ��د �أي�ضا منالن�ش ��اط املحدد ال�ستخ ��دام الأر�ض من جهة الوالية، و�إذا كان ��ت الأر� ��ض خم�ص�ص ��ة للزراع ��ة ويتم بيعها مبان ال ي�شرتيها. ■ لك��ن البريوقراطي��ة يف الهيئ��ات والوزارات احلكومية ال تتيح ذلك؟ نعم لكننا يجب �أن نعمم ثقافة �شراء ال�سيارة مبعنى�أن ��ه عندما ن�ش�ت�ري �سيارة نلج�أ �إىل امل ��رور ،ونك�شف على ملفها فلماذا ال نفعل ذلك يف الأر�ض؟!. ■ ومل��اذا ت�ترك احلكوم��ة الن�صاب�ين ين�شروا �إعالناته��م الوهمي��ة ومنتجاته��م ...مل��اذا ال ت�ضع��وا �ضواب��ط مثلم��ا ه��ي مفرو�ض��ة عل��ى املنتجات الغذائية وال�صحية ؟ �أ�ض ��م �صوت ��ي ل�صوتك و�أتوجه لل�صح ��ف بنداء �أنتت�أكد من �سند امللكية قبل الإعالن عن الأرا�ضي حتى ولو كان الإعالن م�صدر دخل مهم لهذه ال�صحف. ■ و�إىل �أن يحدث هذا كيف نحمي املواطن؟ �أوراق الأرا�ض ��ى املزورة امل�شهورة ب� �ـ " امل�ضروبة "م�شكل ��ة حت ��دث كثري ًا ،وج ��اءين من يحم ��ل مثل هذه الأوراق ،ويتمح ��ك يف �أ�س ��رة ال�سي ��د الرئي�س ويدًّعي �صداقته ��ا والطري ��ف �إن ��ه زور ورقة ون�سبه ��ا لنا هنا ف ��ى املرك ��ز واكت�شفتها مبجرد النظ ��ر لرقم ال�صادر واكت�شفنا �أي�ضا تزويره ملوافقة هيئة الآثار واكت�شفتها م ��ن تقدي ��ر الر�س ��وم املوج ��ودة عل ��ى خط ��اب هيئة الآث ��ار ..وللأ�س ��ف فالقاع ��دة العري�ضة م ��ن ال�شعب امل�ص ��ري الطيب تقتنع متام� � ًا ب�إعالنات اجلورنال �أو التليفزيون ،والف�س ��اد يحاول �أن ين�شر ق�ص�ص ت�سيء للحكوم ��ة حتى ينزع االنتماء وين�ش ��ر ثقافته الذي هو جزء منها. ■ وكي��ف يتحرك امل�ستثمر قبل �أن يقع فى فخ الن�صب عليه ؟ �إذا ح ��دث خالف على الأر�ض �أو طلب معرفة جلنةالوالي ��ة عل ��ى الأرا�ضي م ��ا املانع �أن يذه ��ب امل�ستثمر وي�س� ��أل عن املعرو�ض لال�ستثمار يف كل جهة ،م�ستثمر زراعي يتوج ��ه �إىل هيئة التنمية الزراعية وي�س�ألها ما املعرو� ��ض لديكم ،م�ستثمر الإ�س ��كان يتوجه �إىل هيئة التنمي ��ة العمراني ��ة � ،أم ت ��رى م ��ن يري ��د الزراعة يف عجالة من �أمره حتى يكاد يزرع على نف�سه؟ وال يجب �أن يحدث العك�س فيزرع ثم ي�س�أل و�أين كانت احلكوم ��ة ،كل ن�ش ��اط يجب �أن يخ�ض ��ع ملخططات... و�إال �س ��وف تف�س ��د مياهنا اجلوفية ب�سب ��ب الزراعات اجلائرة واال�ستهالك اخلاطئ مل�صادر املياه. ■ لكن امل�ستثمر يريد تدوير ر�أ�سماله ب�سرعة لذلك فهو يتعجل الإجراءات... هذا خط�أثقافة حق الإنتفاع ■ هن��اك �أي�ضا م�س�ألة متل��ك الأرا�ضي ...ملاذا تتم�س��ك احلكومة بحق االنتف��اع وهي ثقافة ال يحبذها امل�صريون؟
مهمة املركز الوطنى لتخطيط ا�ستخدامات �أرا�ضي الدولة مل يقت�صر على حماية �أرا�ضي الدولة ،بل ت�شمل التخطيط للأرا�ضي التي مل يتم ا�ستثمارها. ن�ش ��ر ثقاف ��ة حق االنتف ��اع بني املواطن�ي�ن تقلل منالف�س ��اد ،وتزي ��د من �ضخام ��ة �أن تظ ��ل الأر�ض ملك الدولة �إىل يوم الدين. ■ مل��اذا نتح��دث دائم��ا ع��ن ح��ق االنتف��اع من وجهة النظر احلكومية فقط؟ ومل ��اذا نقلد الغ ��رب يف كل �ش ��يء وال نقلده يف هذهال�سيا�س ��ة ،مل ��اذا ال ننظ ��م ه ��ذه العملي ��ة ب ��د ًال م ��ن �إهدار الأر� ��ض والفو�ض ��ى يف ا�ستخدامها ،لقد و�صل اال�ستهتار ب�أن تباع مزارع م�ساحتها �ألف مرت ،ويكتب هذا يف عقد ،و�س�أل ��ت �أحد يف معر�ض للت�سويق" ،هل هناك مزرعة م�ساحتها �ألف مرت؟!" ف�أجباين" :خلي ال�شب ��اب ي ��زرع !" فقلت له " :لك ��ن ن�سبة املباين %2 يعن ��ي ال�شباب يبني عل ��ى 20مرت ..كيف؟ " فقال ": نحن نبن ��ي على 100مرت وندفع غرام ��ة الـ 80مرت" فقل ��ت له � " :أتريد �أن تقنعني �أن ا�شرتي �أرنب واكتب علي ��ه فيل و�أقول ا�شرتيت في ��ل؟! "وعلى طريق م�صر
الإ�سكندري ��ة ال�صحراوي ��ة جت ��د العمال ��ة يف �سيارات ن�صف نق ��ل يف رحلة ذهاب وعودة �إىل الأر�ض كل يوم وهم ي�سكن ��ون يف مدن وحمافظات بعي ��دة ...ملاذا ال يبني لهم امل�ستثم ��ر �أماكن للأيواء ؟ وجنتنب حوادث الط ��رق التي مي ��وت فيها بع�ضه ��م كل ي ��وم ،ونتجنب الزح ��ام ،وامل�ستثمر الذي يحب م�ص ��ر ،ويوفر �أماكن له ��ذه العمال ��ة نعط ��ي له حق انتف ��اع مل ��دة � 50أو مائة �سنة ،ونف ��رغ الوادي الق ��دمي من زحام ه ��ذه العمالة لك ��ن للأ�سف كلنا مدان ��ون ،وهن ��اك م�ستثمر �أ�شرتى �أر�ضا يف طريق م�صر الإ�سماعيلية الفدان مبائة جنيه وباع ��ه مبليون جنيه المر�أة لتقي ��م عليها مدر�سة وهي غري خم�ص�صة لذلك� ،أين هنا حق الدولة؟! ■ والأرا�ض��ي غ�ير اخلا�ضع��ة جله��ة الوالي��ة كيف يتم الت�صرف فيها؟ الق ��رار 154ين�ص عل ��ى �أن الأرا�ضي خارج �أرا�ضيالزراع ��ة والتعمري م ��ن يريد ه ��ذه الأرا�ضي البد من ا�ست�ص ��دار قرار جمهوري بع ��د موافقة رئا�سة جمل�س الوزراء بعد العر�ض على املركز وعندما يعر�ض املركز مو�ضوعات على جمل�س �إدارته يكون ذلك بعد التن�سيق م ��ع كافة اجلهات مثل وزارات الري والزراعة والدفاع والآثار والرثوة املعدني ��ة ،و�إذا توافرت املياه وامل�ساحة بالتن�سيق مع الري والزراعة ال مانع. ■ وه��ل رفع يافطة ا�ست�صالح الأر�ضي من �أجل الزراع��ة ه��ي البواب��ة الت��ي يت��م م��ن خاللها اال�ستيالء على �أرا�ضي الدولة؟ نحن �شعب حمب للزراعة و�شراء الأرا�ضي بالفدان�أرخ� ��ص م ��ن �شرائه ��ا بامل�ت�ر ،وم�ص ��ر دول ��ة تدع ��م الزراع ��ة لذل ��ك كانت متنح امل�ستثم ��ر يف هذا القطاع - www.godraan.com
89
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
88
حوار �أرا�ض الدولة حتت ب�صر هذا الرجل ورهن قراره :
اللواء عمر ال�شوادفى: حتى ال تقع �ضحية لن�صابني الأرا�ضى ..ا�س�ألنا بد�أن ��ا ه ��ذا احلوار م ��ع الل ��واء عمر ال�ش ��واديف مدير املركز الوطن ��ى لتخطيط ا�ستخدامات �أرا�ضي الدولة من حيث يجب �أن ننتهي. كان يج ��ب �أن نبد�أ بامل�شاكل �أو احل ��رب التي يتعر�ض له ��ا املركز ومدي ��ره الذي ميلك كما يق ��ول منع ومنح الأرا�ضي لي�س ب�شخ�ص ��ه ،ولكن ب�صفته و�صفة املركز ال ��ذي �أن�ش�أ بقرار رئا�سى رقم 153ل�سنة 2001و�أوكل �إلي ��ه 16مهم ��ة ميك ��ن و�صفها يف جمل ��ة واحدة هي : "ح�ص ��ار الظاهرة ال�سرطانية املتمثلة يف الإ�ستيالء على �أرا�ضي الدولة و�سوء ا�ستخدامها". وب�سب ��ب ه ��ذا مل ي�سل ��م املركز وال امل�سئول�ي�ن عنه من حرب املعتدين والطامعني ومن فى قلبهم مر�ض. هذا ه ��و احلديث املتوات ��ر وامل�شهور م ��ع مدير املركز لكننا �أردن ��ا �أن نك�سر القاعدة متا�شي ��ا مع �سيا�ستنا، و�أن ي ��دور �أغل ��ب حوارن ��ا مع الل ��واء عم ��ر ال�شوادفى حول اخلدمات التي يقدمه ��ا املركز للمواطن العادي وامل�ستثمر. خدمات املركز للمواطن ■ م��اذا يق��دم املرك��ز م��ن خدم��ات للمواط��ن العادي؟ دعن ��ي �أو ًال �أحكي لك ه ��ذه احلكاية" :جاءين رجلوق ��ال يل تنفي ��ذ ًا لربنامج الرئي� ��س الإنتخاب ��ى �أريد حتدي ��د والية (م ��ن ميل ��ك) � 5آالف ف ��دان يف �إحدى حمافظ ��ات ال�صعيد لأن ��ه يريد �أن ي ��وزع هذه الأر�ض عل ��ى �ألف �شاب بواقع 5فدادين ل ��كل منهم ،و�أ�ضاف �أن ��ه لكى ي�ضم ��ن ا�ستغاللها ف�س ��وف ي�ساعد كل �شاب ليح�ص ��ل على قر�ض م ��ن �أحد البنوك ق ��دره � 15ألف جنيه ب�ضمان الأر�ض ،وقال �إنه �سوف ي�ساعد ال�شباب REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
م ��ن خالل م�ؤ�س�سته الأهلية مببل ��غ �آخر قدره � 15ألف جنيه لكل �شاب (ب�إجمايل 15مليون جنيه). وعندم ��ا بحثنا عن الأرا�ض الت ��ي اقرتحها وجدنا �أنه ال يوجد م�صدر مي ��اه يغذيها ،و�أن هناك كوبري من املخطط �أن ين�ش�أ على جزء منها فقلنا له هذا الكالم؛ فاعرت�ض وقال �أن مكتب الطاقة النووية يف املحافظة �أف ��اده �أن هناك م�ص ��ادر مياه جوفي ��ة للأر�ض فقلنا ل ��ه ولكن وزارة الزراعة وال ��ري قالت غري ذلك وهما امل�سئ ��والن ،و�أنه لي�س هن ��اك مكتب للطاقة النووية يف املحافظة التى تتبعها ،فعاد يقول لنا حرام عليكم �أنا ابني تخرج منذ � 5سنوات ولي�س لديه عمل ،فقلت له: وج ��ه له من امليزانية الت ��ي ر�صدتها مل�ساعدة ال�شباب ملي ��ون جنيه �أن�ش�أ به ��ا م�شروع له ي�ستثم ��ر فيه جميع طاقاته" ... و�أق�صد من احلكاية �أال نكتفي برفع ال�شعارات و�إعالن حبنا مل�صر ،ولكننا نريد عمل ،ودرا�سات مو�ضوعية. ■ املث��ال جيد لكنن��ا ن�س�أل ع��ن اخلدمات التي يقدمها املركز. طبقا للقان ��ون الذي �أن�شئ مبقت�ض ��اه املركز هناك 16اخت�صا�ص� � ًا ل ��ه واالخت�صا�ص رق ��م 17هو خدمة اجلمهور ،ويتمثل هذا يف ف�ض النزاعات بني املواطن واجله ��ات احلكومي ��ة ،ه ��ذا من جانب وم ��ن اجلانب الآخر ف� ��ض هذه النزاع ��ات بني اجله ��ات احلكومية وبع�ضها البع�ض ،مبعنى �أن من ي�شرتي �أر�ض من جهة حكومي ��ة وت�أتي جهة �أخ ��رى تعرت�ض �أو تزيل ما �أقامه املواطن عليها ،فهنا على املركز الف�صل بني اجلهتني يف �إط ��ار اح�ت�رام ت�صرفات م�سئولي ��ة واخت�صا�صات تلك اجلهات داخل الدولة.
ومن �ضم ��ن اخت�صا�صات املرك ��ز �أي�ضا حتديد جهة الوالي ��ة عل ��ى الأر� ��ض مبعن ��ى حتدي ��د م ��ن ميلكها، وبالتايل ميلك حق الت�صرف فيها. ■ �أعطنا مثاال.. هن ��اك ن�ص ��اب ادعي �أن ��ه ي�ضع يده عل ��ى � 55ألفف ��دان ،و�أن ��ه زرع � 15أل ��ف ف ��دان منه ��ا وو�ض ��ع بني �أوراق ��ه عق ��ود وهمية ت�ش�ي�ر �إىل �أنه يو ّرد م ��ن �إنتاج هذه الأر� ��ض بنجر �سكر منذ �سنت�ي�ن وعندما عر�ض بي ��ع ه ��ذه الأر�ض على �أح ��د امل�ستثمري ��ن جاءنا هذا امل�ستثم ��ر -بناء على ن�صيح ��ة م�ستثمر �آخر -ي�س�أل ع ��ن الأر�ض ،وبعد البحث ال�سريع �أخربناه �أن الأر�ض تابع ��ه جله ��ة �سيادية وال ميك ��ن ل�شخ� ��ص الت�صرف فيه ��ا ،وداخ ��ل مكتبي بك ��ى الرجل ال ��ذي كان �سوف يت ��ورط يف �ش� ��أن هذه الأر� ��ض وكان بالفع ��ل متوجها يف غ ��ده لدف ��ع 6مليون جنيه (ه ��ذا الأر�ض كانت يف وادي النط ��رون) وكان �سيدفع فيه ��ا 40مليون جنيه لهذا الن�صاب ،و�سوف يت ��ورط معه بع�ض الأخوة من امل�ستثمرون العرب. حماية �أموال امل�ستثمر ■ والن�صيح��ة هن��ا الت��ي تقدمه��ا ملث��ل ه��ذا امل�ستثمر؟ الن�صحي ��ة �أن يت�أكد من الأوراق و�أن يلج�أ �إىل جهةالوالية على الأر�ض؛ ف�إذا ما كانت �أر�ض زراعية ي�س�أل يف هيئ ��ة التنمي ��ة الزراعي ��ة ،و�إذا كان ��ت �أر�ض مبان يلج� ��أ �إىل التنمي ��ة العمرانية ،ويت�أك ��د �أن من يبيع له ميلك عقد ملكية يرتتب عليه حق البيع ،وي�أخذ �صورة من العقد ويت�أكد منها لأن العقود يتم تزويرها. ■ حت��ى ول��و كان��ت م�ساح��ة �صغ�يرة
حمكمة احرتف ال�سطو على الأرا�ضي والعقارات يف غفلة من �أ�صحابها وطريقته يف ذلك �أن يحرر عقد �إيجار �صوري بينه وبني �أحد �أعوانه عن العقار الذي يريد اغت�صابه ،ثم يرفع دعوى �ضد امل�ست�أجر املزعوم بطلب مبلغ يدعي �أنه مت�أخر �إيجار مع طلب �إخالء العقار وت�سليمه �إليه. وما �أن يح�صل على حكم بطلباته حتى يتقدم به للتنفيذ فيفاج�أ �صاحب العقار ب�أحد املح�ضرين ي�سلم ملكه �إىل امل�ؤجر املزعوم. ف�إذا اتفق �أن كان املالك �أو احلائز حا�ضرا -وكثريا ما ال يكون وطلب اال�ست�شكال يف تنفيذ احلكم الذي مل ي�صدر يف مواجهته ف�إن الإ�ستكمال ال يقبل غالبا لعدم وج��ود امل�ستندات الدالة على امللكية وو�ضع اليد وقت التنفيذ فال ي�سع املح�ضر القائم بالتنفيذ �إال �أن يحرر حم�ضر الت�سليم وين�صرف. و�إذا جل ��أ مالك العقار �أو ح��ائ��زه �إىل ال�شرطة فكثريا م��ا تقف ال�شرطة ح��ائ��رة �أم ��ام احلكم ال�صوري وحم�ضر الت�سليم الذي بني عليه ،ومن ثم يكلف ال�شاكي مببا�شرة دعواه مدنيا. و�إذا ما �أراد املالك �أو احلائز رفع �إ�شكال بعري�ضة �إىل الق�ضاء امل�ستعجل فال يقبل دعواه بحجة �أن التنفيذ قد مت ،و�إذا طلب من الق�ضاء امل�ستعجل �إلغاء حم�ضر الت�سليم ق�ضي بعدم االخت�صا�ص مل�سا�س الف�صل يف الدعوى ب�أ�صل احلق ولأن حتقيق و�ضع اليد من اخت�صا�ص ق�ضاء املو�ضوع. فال يجد املالك �أو احلائز املجني عليه طريقا �إال رفع دع��وى عادية يطالب فيها ب ��إل �غ��اء حم�ضر الت�سليم و�إعادة و�ضع يده على العقار، وغني عن البيان �أنه ي�شرتط ل �ق �ب��ول ه ��ذه ال ��دع ��وى �أن ت��رف��ع يف ظ��رف �سنة من ت��اري��خ ح���ص��ول التعر�ض و�أن يثبت املدعي و�ضع يده على العقار و�ضعا هادئا ظاهرا م�ستمرا ال لب�س فيه وال غمو�ض �سنة كاملة على الأقل قبل ح�صول التعر�ض (مادة 1961مدين). ف ��إذا ما قدر للمالك
النجاح يف هذه الدعوى كان عليه �أن ينتظر الف�صل يف اال�ستئناف قبل �أن ي�سرتد عقاره من غا�صبه... ه��ذه الإج ��راءات ت�ستغرق ع��ادة �سنة �أو �سنوات، وتكبد �صاحبها الكثري من اجلهد والنفقات وال �سبيل له فى احل�صول على �شيء من تلك النفقات م��ادام الغا�صب معدما ال ميلك من حطام الدنيا �شيئا. دافع �إعرتا�ض: قد يقال �أن الغ�صب يف بع�ض تلك ال�صور يكون وليد �إج��راءات مدنية ،و�أن حتقيق �صورية تلك الإج��راءات وحتقيق و�ضع اليد يجب �أن يرتك للقواعد املدنية والق�ضاء امل��دين ،وه��ذا القول مردود عليه ب�أن كثريا من جرائم الأموال ت�ستلزم تعر�ض �سلطة التحقيق والق�ضاء اجلنائي مل�سائل مدنية وتطبيق �أحكام القانون املدين كجرائم خيانة الأمانة والتزوير ومل يكن ذلك حائال دون جترمي الفعل فيها وعقاب الفاعل. ويف ر�أي��ي �أن غ�صب العقار و�سلب احليازة و�أن مت حتت �ستار �إج��راءات مدنية هى جرمية �ضد املجتمع �أخ�ط��ر م��ن ج��رائ��م ال�سرقة والن�صب وخيانة الأمانة والتزوير و�أوىل منها بالعقاب متى ثبت يف حق مرتكبها �سوء النية وق�صد الغ�صب. لقد كرث هذا النوع من ال�سطو كثري ًا مما �أقلق املالك و�شغلت املحاكم بحيث �أ�صبح الأمر ي�ستلزم تدخل امل�شرع حلماية احليازة يف العقار عن طريق جت��رمي غ�صب العقار و�سلب احليازة، ول��و مل يكن الغ�صب ملحوظا فيه ا�ستعمال القوة �أو مق�صودا منه ارتكاب جرمية كال�سرقة العادية يف املنقول ،وعن ط��ري��ق ت���ش��دي��د عقوبة �سلب احل �ي��ازة لت�ساوي ع�ق��وب��ة ج�ن��اي��ة ال�سرقة ب��الإك��راه ف ��إن ذل��ك رمبا يحمي احليازة يف العقار ح �م��اي��ة ك��اف �ي��ة وي� ��ردع امل �ق��ام��ري��ن م��ن ال�سطو على �أمالك الآمنني. العدد القادم (و�سائل احلماية)
جلنة املن�ش�آت الآيلة لل�سقوط ت�صر على ت�شريد � 15أ�سرة كتب :عمرو ح�سن ج ��اء قرار جلنة املن�ش� ��آت الآيلة لل�سق ��وط مبحافظة القاهرة بهدم �أحد العقارات بحى الوايلى بالعبا�سية لت�شري ��د �أكرث من � 15أ�سرة يقطنون بهذا العقار منذ �أك�ث�ر من � 20سن ��ة ،وقد �صدر هذا الق ��رار متعار�ض ًا م ��ع الق�ضية املنظورة �أمام املحكمة ،والتى �سوف يتم النظر فيها فى �سبتمرب القادم. وتعود �أح ��داث تلك الق�ضية �إىل ع ��دة �سنوات ،حيث كان ي�سك ��ن ه ��ذا العقار �أكرث م ��ن � 15أ�س ��رة� ،إال �أن مالك العقار �سافر �إىل الإمارات وتزوج من �إماراتية اجلن�سية وظل �سنوات عدي ��دة باخلارج وعندما عاد �إىل �أر�ض الوطن �أدعى �أنه لي�س م�صري ًا وانه م�ستثمر �أجنب ��ى (�إماراتى) وبد�أ يح�صل على ت�أ�شريات بهدم العق ��ار حت ��ى يطرد ال�س ��كان وعددهم �أك�ث�ر من 25 ف ��رد وي�شردهم بدع ��وى �أنه يخط ��ط للقيام مب�شروع ا�ستثم ��ارى عل ��ى �أر� ��ض العق ��ار ,ويقول عم ��رو رزق املحام ��ى � -أح ��د �س ��كان العق ��ار� :إنن ��ا فوجئنا منذ عدة �سن ��وات ب�إ�صدار ق ��رار من قبل جلن ��ة املن�ش�آت الآيل ��ة لل�سق ��وط بحى الوايل ��ى بالقرار رق ��م 3ل�سنة 2004وبرتمي ��م العقار ترميم ًا �شام�ل ً�ا نظر ًا للجدل الدائ ��ر حول العق ��ار ،ولكن مالك الق ��رار (امل�ستثمر الإماراتى) طع ��ن على هذا القرار بالطعن رقم 104 ل�سن ��ة ،2005وق ��د انتدبت املحكمة خب�ي�ر من وزارة الع ��دل لتحقي ��ق الطع ��ن وانتهت جلنة اخل�ب�راء �إىل قرار به ��دم الدوري ��ن الثالث والراب ��ع وتنكي�س باقى العقار وترميمه ترميم ًا �شام ًال. و�أ�ض ��اف �أحد ال�سكان �أن ه ��ذا القرار مل يعجب مالك العق ��ار ،فحاول �أن يعقد �صلح ًا مع ال�سكان وتنازل عن الق�ضي ��ة� ،إال انن ��ا مت�سكنا بقرار خ�ب�راء وزارة العدل واملتف ��ق م ��ع ق ��رار مهند�سني ح ��ى الوايل ��ي ،ومازالت الق�ضي ��ة فى اال�ستئن ��اف حتى �سبتم�ب�ر القادم ،فقام مال ��ك العق ��ار بااللتفاف بو�سائل �أخ ��رى وح�صل على قرار من مكتب نائ ��ب املحافظ بهدم العقار للخطورة الداهمة ،بالرغم من وجود ق�ضية متداوله باملحكمة. - www.godraan.com
87
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
86
مستشارك العقارى
يقدمها :عمر قنديل املحامى
هل القانون امل�صري عاجز عن حماية ملكية العقار ؟! (1من)2 ين�ص القانون اجلنائي امل�صري على مواد عديدة حتمي امللكية اخلا�صة ،لكنه يق�صر عن حماية احليازة يف العقار .فمن يختل�س منقوال مملوكا للغري يعد �سارقا ويعاقب باحلب�س ولو كان امل�سروق رغيفا م��ن اخل�ب��ز ،وك��ان ال�ب��اع��ث على ال�سرقة اجلوع... �أما من يختل�س عقارا مملوكا للغري فال يعد �سارقا وال يتم عقابه ،ول��و كانت قيمة العقار �آالف �أو ماليني اجلنيهات وك��ان الباعث على االختال�س الرغبة يف �سلب مال الغري ،وال عقاب عليه حتى لو تك�سب �أموا ًال من وراء العقار املغت�صب مبا يقدر مبئات �أو �ألوف اجلنيهات قبل �أن يتمكن �صاحب العقار من ا�سرتداده... و�إذا كان امل�شروع �أ�ضاف �إىل قانون العقوبات عام 1904بابا خا�صا بانتهاك حرمة ملك الغري ،ولكنه ل�سوء احلظ ا�شرتط للعقاب على اجلرائم الواردة يف ه��ذا الباب �شروطا تركت ثغرة وا�سعة يفلت بوا�سطتها مرتكبو تلك اجلرائم من العقاب. و�آية ذلك �أن القانون ال يعاقب من اغت�صب عقارا وال من دخل عقارا يف حيازة �آخر �إال �إذا كان ذلك (بق�صد منع حيازته بالقوة) �أو (بق�صد ارتكاب جرمية ف�ي��ه)!! وه��ذا هو الق�صد اجلنائي يف اجل��رمي��ة املن�صو�ص عليها يف امل ��واد ()369 و ( )370ع�ق��وب��ات؛ ف� ��إذا مل يثبت �أن املتهم كان يق�صد ا�ستعمال القوة بعد دخوله العقار فال عقاب؛ ومن و�ضع يده على عقار يف غياب �صاحبه ال يعاقب. ونفهم من ذلك �أن من يغت�صب عقارا خل�سة من �صاحبه ال يقع حتت طائلة قانون العقوبات ،وكذلك من يغت�صب عقارا باحليلة �أو بوا�سطة �إجراءات �صورية يتخذها يف غري مواجهة املالك �أو احلائز، فه�ؤالء ال حيله للقانون اجلنائي فيهم!!. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
وعلى مالك العقار �أو حائزه �أن يلج�أ �إىل الق�ضاء املدين برفع دعوى امللكية �أو دعوى منع التعر�ض �أو ا�سرتداد احليازة� -إذا توافرت �شروطهما ف�إذا حالف التوفيق املالك �أو احلائز احلقيقي ،بعد وقت طويل وجهد كبري ونفقات طائلة ،فلن يظفر يف النهاية �إال با�سرتداد عقاره بعد �أن يكون الغا�صب قدر احتله عدة �سنوات ،وبعد �أن يكون قد جنى من وراء ذلك مئات �أو �ألوف اجلنيهات. و�إذا ك��ان الغا�صب مع�سرا �أو معدما ،وغالبا ما ي�ك��ون -فلن يجد امل��ال��ك �أو احل��ائ��ز م��ا يرجع به عليه فت�ضيع عليه الثمار كما ت�ضيع عليه نفقات التقا�ضي. ومن الغريب �أن القانون اجلنائي يعاقب خمتل�س
�ضعف القوانني يغرى الكثري لل�سطو على �أمالك الغري
امل�ن�ق��ول باحلب�س ال ��ذي ق��د يبلغ يف ال�سرقات الب�سيطة ث�لاث �سنوات (م��ادة )317و ()318 ع�ق��وب��ات ف� ��إذا اق�ترن��ت ال�سرقة ب��الإك��راه كانت العقوبة الأ�شغال ال�شاقة امل�ؤقتة �أو امل�ؤبدة (مادة )314عقوبات بينما ال يعاقب خمتل�س العقار فى الأ�سا�س �إذا دخل العقار دون �أن يق�صد منع حيازة �صاحبه بالقوة �أو بق�صد ارتكاب جرمية فالقانون يعاقبه!. وحتى �إذا دخل العقار بق�صد منع حيازة �صاحبه ب��ال�ق��وة �أو بق�صد ارت �ك��اب ج��رمي��ة فيه فيعاقب باحلب�س مده ال تتجاوز ثالثة �أ�شهر �أو غرامة ال تتجاوز ع�شرين جنيها (مادة )369عقوبات!. �أر�أي��ت ه��ذه التفرقة ال�صارخة التي ال م�برر لها مطلقا والتي ال ي�سيغها منطق وال عدالة ،بل على العك�س تغري الكثري على ا�ستغالل هذا النق�ص يف الت�شريع اجلنائي لل�سطو على �أمالك النا�س وهم يف م�أمن من العقاب!.
�صور ال�سطو التي ال يعاقب عليها القانون
وم��ن ��ص��ور ه��ذا ال�سطو ال��ذي �شهدته �ساحات املحاكم �أخ�يرا ما اقرتفه ويقرتفه مقامر �أفاق
النخفا�ض �سعرها عن 33جنيه ًا� ،إال �أن الكومبك امل�صرى التى تزيد �أ�سعارها على 33جنيه ًا، واملطلية بالكهرباء هى الأف�ضل للأ�سباب �سالفة الذكر. وت�شتهر هذه املنطقة بانخفا�ض الأ�سعار وكرثة املحالت التى تتيح االختيار وال جمال لال�ستغالل وهناك �سالمة اجلودة واملنتج متوفرة. ويبق ��ى �أن ن�شري �إىل نوع �آخر م ��ن الأُوكر وهى الأُكره الألومني ��وم ذات ال�سعر املنخف�ض حيث ينخف�ض �سعرها �إىل 20جنيه ًا ،وهناك �أقل من ذلك وي�صل �إىل 10جنيهات وت�ستخدم غالب ًا للور�ش واجلراجات. وه ��ذا يعنى تنوع الأُك ��ر والكالونات ح�سب القدرات املادي ��ة والأذواق ال�شخ�صية املحببة لكل فرد وح�سب نوع املبنى وديكوره فمقاب�ض و�أقفال الق�صور تختلف عن مثيالتها فى ال�شقق واملحالت. و�إليك قارئ «جدران» قائمة ب�أ�سعار الكوالني والأخ�شاب بالرويعى �أوال الكوالني كوالني �سلندر (�أبواب خارجية) ال�سعر اال�سم 50جنيه ًا كالون �شيزا �إيطاىل 65جنيه ًا كالون ايزو �إيطاىل 65جنيهاً كالون �إيتو تركى 75جنيه ًا كالون �إيتو مفتاح كمبيوتر 75جنيه ًا كالون �ساب تركى كمبيوتر 30جنيهاً كالون T.Mماليزى 50جنيه ًا كالون T.Mماليزى كمبيوتر 160جنيه ًا كالون � H.Bإيطاىل كمبيوتر كوالني �أبواب داخلية ال�سعر اال�سم 20جنيه ًا كالون غرفة �ساب تركى 19جنيهاً كالون غرفة � AFMأهرام 20جنيه ًا كالون غرفة داف تركى 15جنيهاً كالون غرفة T.Mماليزى ثانيا �أخ�شاب الأبواب ال�سعر اال�سم �أبواب � HDFأرو «ق�شر �أرو طبيعى» 325جنيه ًا ( �70سم �80 -سم�90 -سم ) �أبواب � HDFأبي�ض «ق�شر �أبي�ض» 225جنيه ًا (�70سم �80 -سم �90 -سم ) يرتواح ال�سعر من « 525جنيه ًا – 750جنيه ًا» �أبواب داخلية �أندوني�سى على اختالف املوديالت. « 600جنيه – 1750جنيه ًا» بينما الأبواب اخلارجية من - www.godraan.com
85
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
84
تقارير
الرويعى �سوق الأبواب وال�شبابيك و«الأًُوكر»
�إعداد :حممد �أبو عا�صى – زينب �أمين منطق ��ة الرويعى هى �سوق �شه�ي�ر للم�ستلزمات املتعلقة بالت�شطيبات اخل�شبية فى العقارات وبالتحديد الأبواب وال�شبابي ��ك والأُوك ��ر واملف�ص�ل�ات والأقف ��ال وبع� ��ض م�ستلزمات الديكور الب�سيطة. وقب ��ل �أن ن�صحبك فى زيارة �سريعة ل�سوق الرويعى ننوه فقط �أن املنطقة ا�ستم ��دت ا�سمها من جامع «الرويعى» ال ��ذى �أن�ش�أه ال�سيد �أحمد الرويعى ف ��ى القرن الـ ()19 والزال قائم ًا حتى الآن. والرويع ��ى مبا فيه ��ا �شارع غي ��ط النوب ��ى بتفرعاته فى منطق ��ة العتبة م�ص ��در جذب ملن يري ��د احل�صول على �أخ�ش ��اب عالية اجل ��ودة وب�أ�سع ��ار منخف�ض ��ة وخامات متين ��ة تنا�سب كثري ًا م ��ن الأذواق وتتوافر فى عديد من املقا�س ��ات وتتمي ��ز ب�صفة عامة بج ��ودة «التقفيل» ودقة الر�س ��م والت�شطي ��ب وغ�ي�ر املنتج ��ات امل�صنع ��ة هناك اخل�شب اخل ��ام املتوفر فى م�سطح ��ات ت�شمل الأبلكا�ش والكون�ت�ر وال� �ـ(( mdfبخالف تواف ��ر �أو�شا�ش (جمع و�ش) الأبواب امل�ستوردة من ال�صني والأبواب امل�صنوعة من خ�شب (املاهوجنى ما�سيف) من �أندوني�سيا. و�أك�ث�ر الأنواع متيز ًا هو الب ��اب الأندوني�سى حيث يتميز باملتان ��ة ومنا�سب لكل الطبق ��ات وال�شرائح االجتماعية وت�ت�راوح �أ�سع ��اره ما ب�ي�ن 450جنيه� � ًا �إىل 1200جنيه للب ��اب ومبقا�س ��ات خمتلف ��ة تب ��د�أ من � 80س ��م �إىل 90 �س ��م �إىل مرت بارتفاع ي�ص ��ل �إىل مرتين و�15سم للغرف وال�شقق. وهن ��اك �أب ��واب �أخ ��رى مماثل ��ة للأندوني�س ��ى ولكنه ��ا م�صنوعة من خامات �أقل وب�أ�سعار �أي�ض ًا �أقل وهو الباب امل�سم ��ى ب� �ـ« »HDFوهو ذو جودة عالي ��ة ب�سمك 3.2 مم ب�أ�شكال خمتلفة ال يت�أثر باحلرارة والرطوبة. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ومتواف ��ر مبقا�سات(�215×72س ��م�215×82 ،س ��م، �215×92سم�215×102 ،سم). وتب ��د�أ �أ�سعارها م ��ن 250جنيه� � ًا �إىل 1600جنيه ًا وهو عب ��ارة عن و�ش �ض ��د عوام ��ل التعرية مكبو� ��س بخ�شب «مو�سكى». ً ويذك ��ر �أي�ض� �ا �أن منطق ��ة الرويع ��ى ت ��ورد �أخ�شاب �إىل جميع �أنحاء اجلمهورية من ال�ساحل ال�شماىل وال�سوي�س والعب ��ور والتجم ��ع اخلام� ��س والإ�سماعيلي ��ة وباق ��ى املحافظ ��ات نظر ًا النخفا� ��ض �أ�سعاره ��ا �أى �أ�سعار هذه الأخ�شاب ومت�شيها مع الأذواق املختلفة. وين�صح جت ��ار الرويعى امل�ستهلك ب�ض ��رورة التعامل مع الأماك ��ن املوث ��وق فيه ��ا ،و�أن ي�صطح ��ب امل�ستهلك معه جنار ًا فى حال ��ة ال�شراء مببالغ كبرية ،لكنهم ير�شحون
للم�ستهلكني باب «جمن ��ة» الأندوني�سى و�صفاته �أنه باب «مبنج ��ر» �ض ��د اللف والفت ��ل ومعال ��ج ب�أ�سل ��وب جميل و�ش ��كل جذاب ويده ��ن �أ�صف ��ر �أو اال�ستعا�ضة عنه بباب «� »HDFأو «�أ ُك ��رة الب ��اب التقليدية» �إىل جانب تطور «الأك ��ره» امل�صري ��ة امل�صنوع ��ة م ��ن النحا� ��س و�إدخال تعديالت على �أ�شكالها و�أحجامها بالإ�ضافة �إىل «الأُكر» الرتكي ��ة والإيطالية التى ت�ت�راوح �أ�سعارها ما بني 20جـ �إىل 80جـ وقد ت�صل �إىل املائة جنيه للأُكره الواحدة. كما �أن الأُكره تختل ��ف من الباب اخلارجى �إىل الأبواب الداخلية ،فاخلارجى البد لها من �صفات ت�ؤهلها حلماية املن ��زل ومفاتيح خا�صة بها �أم ��ا الداخلى فيمكن ملفتاح خا�ص بغرفة ال�صالون �أن يفتح غرفة النوم وهكذا.. ..و�سوق «الأُكر» تتميز �أي�ض ًا منطقة الرويعى ب�أنها �سوق للم�ستلزمات املعدني ��ة اخلا�صة بالأب ��واب مثل الأُوك ��ر والرتابي�س واملف�صالت والأقف ��ال التى تتنوع �أ�شكالها حتى ميكن �إدراجه ��ا فى و�صف الديك ��ورات ب�ألوانها التى تتنوع ما ب�ي�ن الف�ضى والنحا�س الأ�صفر ال�ب�راق وخاماتها التى تتن ��وع م ��ا ب�ي�ن الألومني ��وم والنحا�س واملع ��دن وهكذا ي�شته ��ر الرويعى بامل�صنوعات التقليدي ��ة �إال �أن �أف�ضل �أن ��واع «الأُكر» على الإطالق ه ��ى «كومبك» وهى �شركة م�صري ��ة تتمتع بدقة عالية فى �صناع ��ة الأُكر ومل ت�أت منه ��ا �شكاوى �إىل جان ��ب قيام ال�شرك ��ة بو�ضع �شهادة بكل عبوة تخول ل�صاح ��ب العبوة ردها مرة �أخرى �إذا كانت معيبة واحل�صول عل ��ى غريها كما تتميز ب�صاج �أثق ��ل و"�سو�ست" �أقوى بعك� ��س الأُكر ال�صينى التى قد ت�صنف �ضم ��ن الأبواب الأك�ث�ر مبيع� � ًا ،وذل ��ك
بدون No
comment تعلـيــــ������ق
بدون تعليق
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
82
تقارير املذكرة الثانية من امل ّالك على مكتب د .نظيف:
35مليار جنيه مهدرة و� 20ألف �شقة ت�سكنها الأ�شباح فى حدائق الأهرام ! كتب :حممد فرج املذكرة الأوىل التى بعث بها م ّالك ما يقرب من �ألف عم ��ارة مبنية ف ��ى حدائق الأه ��رام ومتوقف �سكناها على تو�صيل الكهرب ��اء كان م�صريها موظف فى حى الهرم �أحالها �إلي ��ه املحافظ م� .سيد عبد العزيز بعد �أن �أحاله ��ا رئي� ��س الوزارء �إىل املحاف ��ظ ،وبالطبع ال ميك ��ن وال ميل ��ك موظف احل ��ى البت �أو اتخ ��اذ قرار مل يتخ ��ذه رئي�س ال ��وزراء وال املحاف ��ظ ..لذلك بعث �أ�صح ��اب امل�شكل ��ة م ��ن جدي ��د ينا�ش ��دون د .نظيف التدخ ��ل والف�ص ��ل ماب�ي�ن تو�صي ��ات املجل� ��س املحلى ملحافظة اجليزة وقرار املحافظ الراف�ض للتو�صيات. وتو�صي ��ات املجل�س املحلي ملحافظ ��ة اجليزة بتو�صيل املراف ��ق للعق ��ارات احلا�صل ��ة عل ��ى تراخي� ��ص بناء، وحتى املخالف منها للر�سومات الهند�سية؛ وذلك ملا يقرب من �ألف عمارة �سكنية مبنطقة ه�ضبة الأهرام يرف�ض حمافظ اجليزة ب�إ�صرار تو�صيل الكهرباء لها، العمارات ال�سكنية امل�شار �إليها مت بنا�ؤها على م�ساحة 1400ف ��دان بتق�سيم معتمد ل� �ـ � 5آالف قطعة �سكنية م�سجل ��ة ب�أكمله ��ا يف ال�شهر العقاري ،وم ��ن املقرر �أن يقطن بها � 20ألف �أ�سرة �إذا ما و�صلتها الكهرباء. ..امل�شكل ��ة ب ��د�أت م ��ع حماف ��ظ اجلي ��زة ال�ساب ��ق د. فتحي �سعد عندما �أ�صدر قرارا يف �إبريل 2008بعدم تو�صي ��ل الكهرباء �إىل �أية عم ��ارة �سكنية فى املنطقة، �إال بع ��د احل�ص ��ول عل ��ى موافقة حى اله ��رم بخطاب ر�سمى موجه للمحافظة. املت�ضررون ماج ��د ب ��دران واحد م ��ن املت�ضررين فه ��و �صاحب �أح ��د العم ��ارات ال�سكني ��ة الت ��ى ترف� ��ض املحافظ ��ة تو�صي ��ل الكهرب ��اء �إليها ف ��ى ه�ضبة الأه ��رام يقول : ج ��رت العادة قبل الب ��دء يف بناء العم ��ارات ال�سكنية باملنطق ��ة احل�صول على ج ��واب موافقة من اجلمعية REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
م.حممد �صديق
ماجد بدران
التعاوني ��ة لبناء امل�ساكن لتو�صي ��ل املياه ،ومن ثم بعد االنتهاء من بن ��اء العمارة يتم تو�صيل الكهرباء ،كان هذا قبل قرار املحاف ��ظ ال�سابق د .فتحي �سعد قراره بتاريخ 2008/4/2بعدم تو�صيل الكهرباء �إىل ه�ضبة الأهرام� ،إال بع ��د احل�صول على جواب ر�سمي معتمد من ح ��ي الهرم ،ومن ��ذ ذلك التاريخ مل يت ��م املوافقة عل ��ى تو�صي ��ل الكهرب ��اء للوح ��دات ال�سكني ��ة وبع�ض �س ��كان تلك الوحدات يعتمدون عل ��ى العداد التجاري الذي يتم جتديده كل � 6أ�شهر ،وال يحق لأحد االعتماد علي ��ه ،لأنه خمالف من الناحية القانونية ،حيث تقوم مباحث الكهرباء بتحرير حم�ضر �ضد من ي�ستخدمه للأغرا� ��ض ال�سكني ��ة ،ومن خالله انخف�ض ��ت �أ�سعار الوحدات ال�سكنية ،وتوقفت اال�ستثمارات فى املنطقة وي�ستط ��رد ب ��دران �إذا كان املحاف ��ظ مهند� ��س �سيد عبدالعزي ��ز قد �صرح ب�أن امل�شكل ��ة تقت�صر على مائة عمارة فقط ،فقد مت �إ�صدار 1200رخ�صة بناء خالل
ال�سنوات الثالثة الأخرية بغر�ض ال�سكن واال�ستثمار، و�إذا نظرن ��ا �إىل التكلف ��ة الإجمالي ��ة له ��ذه العقارات ف�س ��وف جند �أنه ��ا تبلغ 35ملي ��ار جني ��ه بواقع 3.5 ملي ��ون جنيه للعم ��ارة الواحدة وهذه املبال ��غ الطائلة للأ�سف موقوفة الأجل. مت�ضرر �آخر هو �أحمد �صادق �صديق يقول � :إن برنامج الرئي� ��س مب ��ارك الإنتخاب ��ي ُيل ��زم تو�صي ��ل املرافق للع�شوائي ��ات ،وم ��ن ه ��ذا املنطل ��ق نطال ��ب امل�ساواة باملناط ��ق الع�شوائية كما ح ��دث يف حلوان ال�شهر قبل املا�ض ��ي ،عندما توج ��ه ال�سيد جمال مب ��ارك لزيارة الع�شوائي ��ات ووعد �سكانها بتو�صيل املرافق مل�ساكنهم خالل �أ�سابيع قليلة ،فهل ما نحن فيه عقابا ملن ي�سكن حدائق الأهرام ؟! احلل احل ��ل يكمن يف ت�ب�رع م�ل�اك العقارات مببل ��غ متفق علي ��ه ل�صن ��دوق خدم ��ات املحافظ ��ة م ��ن �أج ��ل حل م�شكلة 1000وحدة �سكنية ،حتى ال يتم �إحكام قب�ضة املهند�سني �ضع ��اف النفو�س على ت�سهيل قرار تو�صيل الكهرب ��اء مقابل احل�ص ��ول على مبال ��غ مالية بطرق غري م�شروعة . ه ��ذه ه ��ى امل�شكل ��ة وهذا ه ��و احلل م ��ن وجهة نظر املت�ضررين ،لكن امللف مل يغلق و�سوفل نبقى عليهفى "جدران" مفتوحا حتى ن�صل فيه �إىل حل .
تخطيط املدن اجلديدة قائمعلى توفري "لقمة العي�ش" للوافدين �إليها � 2050سي�صل تعداد م�صرال�سكاين �إىل 145مليون ن�سمة يف ع ��ام ،2050مم ��ا ي�ش�ي�ر �إىل �أن خ�ل�ال الأربعني عام� � ًا القادمة �ستنتهي م�ساح ��ة الأرا�ضي الزراعية، مما يهدد باخلطورة امل�ؤكدة لأن الأمن الغذائي جزء ال يتج ��ز�أ من الأمن القومي ،وال ميكن ال�سماح بت�آكل الرقعة الزراعية وت�شييد املباين عليها. ■ م��ا حج��م اخلدم��ات التي ميك��ن توفريها للمدن املليونية؟ يتم توفري اخلدم ��ات ب�شكل متتابع يجذب املواطنني له ��ذه املدن اجلدي ��دة ،فنبد�أ بتوف�ي�ر فر�ص العمل، والت ��ي متث ��ل حج ��ر الأ�سا�س لأي ��ة تنمي ��ة عمرانية، وثاني� � ًا توفري �شب ��كات ط ��رق ومرافق "�إخل ��ق لقمة العي� ��ش للإن�سان ه�ي�روح لأي م ��كان" ،حتى ال يلقى ال�شب ��اب ب�أنف�سهم يف البحر ملج ��رد حلم ال�سفر �إىل اخل ��ارج للح�ص ��ول على فر�ص ��ة عمل ،وعل ��ى �سبيل املث ��ال مدين ��ة �ش ��رم ال�شي ��خ التي كان ��ت يف يوم من الأي ��ام من املدن ال�صحراوية ،والآن يتوافر بها �أكرث من � 50ألف فر�صة عمل ،ولكن يجب �أن تكون فر�صة العم ��ل منا�سبة وجمزي ��ة حتى جت ��ذب ال�شباب �إىل العمل بها ،ومن هنا نحن نلتزم يف التخطيط بتوفري فر�ص العم ��ل ،ومد الطرق الت ��ي ي�ستطيع املواطنني
من خاللها الو�صول �إىل املدينة اجلديدة. ■ فكي��ف يك��ون التخطي��ط الأمث��ل للم��دن املليونية اجلديدة؟ بد�أنا العمل يف املدن املليونية ب�شكل متكامل ومنظم، وعل ��ى ر�أ�سهم مدينة �شرق بور�سعيد ،وحتديد �أماكن اخلدم ��ات من �شب ��كات للمي ��اه وال�ص ��رف ال�صحي والكهرب ��اء ،وط ��رق و�أماك ��ن للعم ��ل ،م ��ع �ض ��رورة الإلت ��زام بربط املدن املليونية باملدن الرئي�سية ،حتى يت�سن ��ى للمواطن�ي�ن التنق ��ل ب�سهول ��ة وع ��دم ال�شعور بالإغرتاب داخل وطنهم. فر�ص العمل ■ ه��ل �شمل تخطيط املدن اجلديدة تطوير التجارة الداخلية؟ بالطب ��ع ،لأنن ��ا نعمل وفق� � ًا خلطة متكامل ��ة و�سيا�سة واحدة ،دفعتنا لتخطيط مراكز جتارية كبرية �ضمن مناط ��ق جتارية كاملة تخاط ��ب ال�صناعة وال�سياحة والتج ��ارة الداخلي ��ة ،وتقام مب�ص ��ر لأول مرة باملدن اجلديدة ،يف �إطار ربط التنمية ال�صناعية والتجارية بالتنمية العمرانية ،مما ي�ساعد على توفري عدد �أكرب من فر�ص العمل. ■ م��ا حج��م الكثاف��ة ال�سكاني��ة املق��رر �أن ت�ستوعبها املدن املليونية اجلديدة؟ ن�ستهدف من �إن�شاء وتخطيط املدن املليونية ا�ستيعاب مليون ن�سمة منذ يومها الأول ،بخالف املدن القائمة حالي ًا ،والت ��ي خططت لإ�ستيعاب م ��ا يرتاوح بني 50 �إىل � 100أل ��ف ن�سمة ،مم ��ا �أدى �إىل �ضعف خدماتها �أمام الزي ��ادة ال�سكانية املطردة ،وللتدليل على ذلك مدينة � 6أكتوبر التي �أن�شئت يف ال�سبعينات لإ�ستيعاب م ��ا يقرب م ��ن � 300ألأف ن�سمة كح ��د �أق�صى ،والتي بد�أت تفقد �شكلها املثايل نتيجة الزيادة ال�سكانية.
ن�سعى لربط التنمية ال�صناعية والتجارية بالتنمية العمرانية
د .م�صطفى مدبوىل فى حواره مع جدران
بقلم م .عبد املجيد جادو
مقال ()1
كيف جتعل منزلك ال�ضيق ق�صرا ؟
الديك ��ور كم ��ا ي�سمي ��ه املتخ�ص�ص ��ون �ضرورة حياتية يجب �أن نناق�شها ونتعرف عليها ونعرف كي ��ف نعظ ��م اال�ستف ��ادة منها وم ��ن املعلوم �أن وظيفة �أى عن�صر ن�ستخدمه فى حياتنا اليومية عندما ي�ؤدى وظيفت ��ه املطلوبة ب�أداء ح�سن من الأف�ض ��ل �أن يعرب �شكله اخلارج ��ى عن وظيفته الداخلي ��ة ،ولن ��ا فى الطبيعة الت ��ى �أح�سن اهلل عزوجل �صنعها �أ�صدق مثال على ذلك فال�شكل يعرب ع ��ن الوظيف ��ة والبيئ ��ة املحيط ��ة ب�صورة متمي ��زة وبت�شكيل جماىل �صادق ومعرب ,لذلك م ��ن الأف�ض ��ل �أن نتع ��رف ب�إيجاز ع ��ن العمارة و�أث ��ر الثقافة عليها والت ��ى حتتوى بني جدرانها فراغات ن�سعى لأن جنمله ��ا وبذا يكون حديثنا مو�ضوعيا يحقق الأ�ستفادة املرجوة منة . بداي ��ة ف� ��أن معاجل ��ة اجل ��دران الداخلي ��ة لفراغ ��ات الوح ��دة ال�سكني ��ة قليل ��ة امل�ساح ��ة لأعطاء �أحا�سي� ��س �أن�سانية تعرب ع ��ن ال�سكينة والراح ��ة واله ��دوء مل�ستخدمى ه ��ذه الوحدات ال�سكني ��ة الت ��ى �أوجدتها ظروفن ��ا الأقت�صادية مع تفاقم �أزم ��ة الأ�سكان و�أنعكا�سها على قطاع عري� ��ض من املجتمع امل�صرى الذى يعجز كثريا من ��ه -لعدم قدرتة املالية – على مواجهة هذة الأزمة الطاحنة . ومن الأف�ضل �أن ن�س� ��أل عن هدفنا الذى ن�سعى �إلي ��ه م ��ن وراء ه ��ذا الطرح حلل ه ��ذه امل�شكلة وتكون الأجاب ��ة �أن هدفن ��ا الأ�سا�سى �أن جن ّمل م�ساكنن ��ا م ��ن خ�ل�ال حتقي ��ق قيم ��ة اله ��دوء وال�سكين ��ة واجلم ��ال فيه ��ا من خ�ل�ال معاي�شة وظائفن ��ا احلياتية وب�ش ��كل �إن�سانى م ��ع �إيجاد �إمكاني ��ة تغيري ه ��ذه الوظائف للف ��راغ الواحد ب�ص ��ورة ال تخل به ��ذا الأداء املتغ�ي�ر لفراغات الوح ��دة ال�سكني ��ة ومن امله ��م �أي�ض ��ا �أن نحدد اجلم ��ال كقيم ��ة فى عاملن ��ا الي ��وم ونحوله �إىل ثقافة حياتية متمنيا �أن نعود ل�سلوكنا اليومى . وللحديث بقية - www.godraan.com
81
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
80
حوار م�صطفى مدبوىل :رئي�س هيئة التخطيط العمراين لـ "جدارن":
االنتهاء من تخطيط م�صر بالكامل عام 2012 حوار :حممد �سعيد – حممد فرج لعب ��ت هيئ ��ة التخطي ��ط العم ��راين التابع ��ة ل ��وزارة الإ�س ��كان ،دور ًا رئي�سي� � ًا يف ث ��ورة التخطيط احلاىل للم�ستقبل العمراين مل�صر. حي ��ث تبنت الهيئة تخطيط جمي ��ع �أنحاء القطر من م ��دن و ق ��رى ،وحملت عل ��ى عاتقها تخطي ��ط املدن املليوني ��ة اجلدي ��دة و توابع الق ��رى ،ملواجهة الزيادة ال�سكاني ��ة املط ��ردة ،ويف ه ��ذا احل ��وار يجي ��ب د. م�صطفى مدبويل رئي�س الهيئة على كافة الت�سا�ؤالت الت ��ي ت ��دور ح ��ول دوره ��ا ،وخططه ��ا ،وم�شاريعها، والط ��رق التي تكفل �ضمان و�ص ��ول اخلدمات جلميع �أنحاء م�صر. ■ ه��ل انته��ت الهيئ��ة م��ن تنفي��ذ دورها فى الربنامج الإنتخابي للرئي�س؟ عل ��ى الرغ ��م م ��ن �أن الربنام ��ج االنتخاب ��ي لل�سي ��د الرئي� ��س كان ي�شمل تخطي ��ط � 4آالف قرية فقط� ،إال �إنن ��ا قمنا ب�إعادة تخطيط ق ��رى اجلمهورية بالكامل والت ��ي يبلغ عددها 4409قرية ،و�أنتهينا منها خالل عام 2009م قبل املوعد املحدد بعامني. ■ وماذا تبقى من املخطط ؟ �سرعة تنفيذ املخطط �أتاحت لنا التوجه �إىل تخطيط التواب ��ع الأخ ��رى كالق ��رى والنجوع والكف ��ور والبالغ عددها � 27ألف ًا ،ومن املقرر �أن يتم الإنتهاء تخطيط تلك التوابع العمرانية نهاية عام 2012م. ■ و ماذا عن املدن؟ مت و�ضع برنام ��ج للإنتهاء من تخطي ��ط 227مدينة يف العام امل ��ايل 2012/2011م ،وجتدر الإ�شارة �إىل ع ��دم وجود �أي قرية خمططة منذ �إن�شاء الهيئة عام 1973وحت ��ى ،2005وما مت تخطيط ��ه من املدن هو 80مدين ��ة فق ��ط خالل الف�ت�رة الأخرية ،نظ ��ر ًا لأن موازن ��ة الهيئة وقتها كان ��ت خم�ص�صة لتطوير املدن القائمة فقط. ■ م��ا حج��م املوازن��ة املخ�ص�ص��ة لتخطي��ط م�صر بالكامل؟ �أنفقن ��ا على التخطي ��ط �أكرث م ��ن 200مليون جنيه REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
من ��ذ عام 2005وحتى الآن ،وميكننا حتديد ميزانية حمددة نظر ًا لأن التخطيط ال يقف عند نقطة واحدة، ولك ��ن يتم تخطيط مدن جدي ��دة ب�شكل م�ستمر ،كما يتم حتديث املخططات كل خم�س �سنوات. ■ مل��اذا يت�أخ��ر التخطي��ط التف�صيل��ي يف التنفيذ؟ لأن التخطي ��ط الإ�سرتاتيجي يهت ��م بالكتل العمرانية دون الدخول يف التفا�صيل الدقيقة لتق�سيم الوحدات الإن�شائي ��ة داخ ��ل القري ��ة ،فعل ��ى �سبيل املث ��ال نريد تخطيط قري ��ة مقامة على م�ساح ��ة � 10أفدنة ،فيتم عم ��ل درا�س ��ة ا�سرتاتيجية تو�ضح �أماك ��ن امل�ساحات الف�ضاء و �إ�ستخدامته ��ا ،بينما التخطيط التف�صيلي يق ��وم بتق�سيم الكت ��ل وتوزي ��ع املناطق به ��ا وحتديد عر� ��ض ال�ش ��وارع و�أماك ��ن املدار� ��س وامل�ست�شفي ��ات وخالف ��ه ،وذل ��ك لتجن ��ب اخل�ل�اف م ��ع املواطن يف حالة دخول �أر�ضه يف احليز العمراين ،وهناك بع�ض املحافظات جنح ��ت يف عمل املخططات التف�صيلية، و�أخ ��رى مل ت�ستطي ��ع �إمتام املخطط ��ات التف�صيلية، نتيجة عدم توافر اخلربة الالزمة للكوادر املهنية. ■ وماذا فعلتم؟ نحن تقدمن ��ا بامل�ساعدة له ��ذه املحافظات ،ل�سرعة الإنته ��اء م ��ن املخططاته ��ا التف�صيلي ��ة ،وقمنا على الفور ببدء العمل لها ،ون�أم ��ل الإنتهاء منها يف �أوائل عام .2012 الربنامج القادم ■ م��ا دور هيئ��ة التخطي��ط العم��راين ف��ى الربنامج الإنتخابي القادم؟ �أود الإ�ش ��ارة �إىل �إ�ستم ��رار عملي ��ة التخطي ��ط التي ل ��ن تتوقف عند حد معني �أو ترتب ��ط بتوقيت حمدد، والقان ��ون يلزمن ��ا بتحدي ��ث املخطط ��ات كل خم� ��س �سنوات؛ نظ ��ر ًا لوجود ظ ��روف وم�ستج ��دات تلزمنا بالتحدي ��ث امل�ستم ��ر ،وم ��ا ن ��ود الإ�ش ��ارة �إلي ��ه �أن املخططات التي نقوم بها للمدن والقرى القائمة. وندر� ��س الآن تخطي ��ط امل ��دن املليوني ��ة اجلدي ��دة بال�ساح ��ل ال�شم ��ايل وبور�سعي ��د و�صح ��راء � 6أكتوبر
وال�صح ��راء الغربي ��ة ،بجان ��ب و�ض ��ع م ��دن مليونية �آخرى على �أجندة الهيئة امل�ستقبلية. ■ وم��ا ه��ي خط��ة الهيئ��ة ملواكب��ة الزيادة ال�سكانية امل�ستمرة؟ ن�سع ��ى �إىل الت�ص ��دى للزي ��ادة ال�سكاني ��ة التي متثل التح ��دي الرهيب ال ��ذي يواجهنا خالل ال� �ـ 40عام ًا القادم ��ة ،و�سوف ي�صل تعداد م�صر ال�سكاين بحلول ع ��ام 2050م �إىل 145مليون ن�سم ��ة ،نتيجة الزيادة املتوقع ��ة البالغ ��ة 65مليون ن�سمة ،حي ��ث �أن قلة من ه ��ذه الزي ��ادة �ستك ��ون يف تو�سع ��ات امل ��دن والقرى، لك ��ن الغالبي ��ة العظم ��ى �ستكون يف امل ��دن اجلديدة، والتو�سع ��ات العمراني ��ة �س ��وف تفر�ض علين ��ا زيادة الرقع ��ة العمراني ��ة م ��ن �أر� ��ض م�ص ��ر ،والت ��ي متثل %6الآن ،ونطم ��ح �أن ت�ص ��ل �إىل ،%15وحتت ��اج هذه الزي ��ادة التي تقدر بن�سب ��ة %9لتخطيط ا�سرتاتيجي وتف�صيلي يو�ضح �أماكن تواجدها. املدن املليونية ■ وم��اذا ع��ن تخطي��ط امل��دن املليوني��ة اجلديدة؟ بد�أن ��ا يف تخطي ��ط �أربعة مدن مليوني ��ة جديدة متثل اجلي ��ل الأول ،وخططت لت�ستوع ��ب مليون ن�سمة منذ الي ��وم الأول لإن�شائه ��ا ،ونتطل ��ع �إىل تخطيط �أجيال جديدة من املدن املليونية ملواجهة الزيادة ال�سكانية، و�سي�شمل الربنامج اجلديد �أربعة مدن مليونية �أخرى بخ�ل�اف املدن املق ��رر �إن�شائها كال�ساح ��ل ال�شمايل، و�صحراء ال�ساد� ��س من �أكتوبر ،وال�صحراء الغربية، و�شرق بور�سعيد. ■ ه��ل توق��ف تخطي��ط الهيئ��ة عل��ى املدن اجلديدة فقط؟ بالطبع ال ،ف�إىل جانب تطوير املدن اجلديدة من�ضي قدم ًا لتطوير جميع املحافظات ،ونحتاج �إىل مواجهة الزي ��ادة ال�سكاني ��ة املحتملة ،مم ��ا يلزمنا بتخطيط الأرا�ض ��ي ال�صحراوية ،و�إن�شاء مدن جديدة للق�ضاء على املركزية بوادي النيل والدلتا ،وتوفري اخلدمات لـ 65مليون ن�سمة وهي ن�سبة الزيادة ال�سكانية املتوقعة
ت�صميم امل�شروع هي �شج ��رة متحجرة و�ضعت يف منت�ص ��ف املوق ��ع ،حت ��ي ا�ستوحي ��ت فك ��رة ج ��دران امل�ش ��روع منها ..ج ��دران �أفقي ��ة تبدو ك�أ�شرطة يف مباين اجلهة ال�شمالية ..وجدران متموج ��ة يف مباين اجله ��ة اجلنوبية ،مع فكرة الوادي والني ��ل يف ت�صميم امل�شروع ،حتي ظهر وك�أن حرك ��ة الهواء ال�شدي ��دة وعوامل التعرية يف املنطق ��ة هي الت ��ي �شكلته وهو م ��ا يظهر يف منطقة منخف�ضة ت�شبه الدلتا يف و�سط امل�شروع و�ضفت ��ي مب ��اين اجله ��ة ال�شمالي ��ة واجلنوبية لين�سج ��م يف النهاي ��ة م ��ع البيئ ��ة ال�صحراوية املحيطة. ■ كي��ف ربطت��ي يف ت�صميم��ك للم�شروع بني الروح الع�صرية للعمارة وبني انتماء امل�شروع للرتاث امل�صري؟ ت�أثرت كث�ي�را يف الت�صميم بالعمارة الفرعونية القدمي ��ة حي ��ث ظه ��رت النقو� ��ش الفرعوني ��ة واخلط ��وط يف واجه ��ات املباين ت�أكي ��دا لربط �ست ��ون تاورز بالرتاث امل�صري م ��ن �أجل ت�أكيد الهوي ��ة ولي� ��س العم ��ل عل ��ي حموهاوت�صمي ��م م�شاري ��ع ذات طاب ��ع غرب ��ي ال مي ��ت لل�ت�راث املعم ��اري امل�ص ��ري ب�صل ��ة وه ��و ما �أك ��د عليه املالك للم�شروع. ■ وماذا عن فكرة ت�صميم امل�شروع؟ �ش ��كل امل�شروع حتدي ��ا كبريا ب�سب ��ب امل�ساحة، حيث متثل التحدي يف تك ��رار عنا�صر امل�شروع يف كل مبن ��ي ويف نف� ��س الوقت جتن ��ب اجلمود والتك ��رار يف امل�ش ��روع وه ��و م ��ا جنح ��ت في ��ه بالتعاون مع مكتب اكوبالن امل�شارك يف �أعمال الت�صميم من خالل املعاجل ��ة املعمارية ،حيث مت تخطي ��ط كل مبن ��ي بزاوية خمتلف ��ة وهو ما �سيمكن �شاغلي املباين من ر�ؤية منظر خمتلف م ��ن كل مبن ��ي .ومت ت�صمي ��م امل�ش ��روع علي 4 م�ستوي ��ات متدرجة ليتك ��ون يف النهاية من 36 مبن ��ي مق�سمني �إيل 18كتل ��ة بها فراغات فيما بينه ��ا يف �ص ��ورة �أفني ��ة خللق نفاذي ��ة ب�صرية وج�سدي ��ة حي ��ث روع ��ي تنا�س ��ب الفراغات مع الت�صميم ��ات ،ليظهر ال�شكل العام كقطعة زبد قطعت ب�سكني بن�سب مت�ساوية.
ت�أثرت كثريا ب�أعمال �أو�سكار نيمايري
�أ�ؤمن باحلداثة والتجديد مع احلفاظ علي الهوية العربية
كيف ترين م�شروع �إعادة �إعمار العراق؟ وما هي ن��وع امل�شاريع التي م��ن املمكن �أن تقدمها زها للعراق؟ �إع ��ادة الإعم ��ار م�ش ��روع �صعب للغاي ��ة لأنه ال يتمثل يف �إعادة الت�أهيل �أو البنية التحتية فقط بل البد �أن ميتد �إيل �إعادة ت�أهيل و�إعمار جميع املناط ��ق بالعراق علي �أ�س�س علمية ومهنية وفق معاي�ي�ر التط ��ور العامل ��ي احل ��ايل وامل�ستقلبي، و�أعتق ��د �أن ن ��وع امل�شاري ��ع التي م ��ن املمكن �أن تن ��ال �أكرب قدر من تفكريي يف م�شروع الإعمار هي تخطي ��ط املدن والأحياء ال�سكنية اجلديدة وبناء املدار�س وامل�ست�شفيات. ■ كيف ترين واقع العمارة العربية؟ الو�ض ��ع القائ ��م للعم ��ارة العربي ��ة غ�ي�ر جي ��د وذلك با�ستنثاء عمارة دب ��ي التي حتاول تقليد العم ��ارة الغربية ،كم ��ا تواجه العم ��ارة م�س�ألة تدمري الرتاث املعماري بالطراز احلديث ،فال �أحد يقوم مبعادلة ب�ي�ن الرتاثي واحلديث� ،إما يحافظ عل ��ى الرتاث ��ي و�إما يه ��دم ويبنى على نظ ��ام حديث .ففي تون�س مث�ل ً�ا مت هدم و�سط املدين ��ة القدمي ��ة و�أعي ��د بنا�ؤها عل ��ى ال�شكل الق ��دمي ،واذا نظرن ��ا اىل طريق ��ة تنظيم هذه املدين ��ة وطريق ��ة تنظي ��م كل عقار ،ن ��رى انها حديث ��ة ج ��د ًا ،حي ��ث ج ��اءت عبارة ع ��ن بيوت عربية بطابع ق ��دمي مع ال�ساحات املتو�سطة مع تخطيط جديد. ■ �أثريت عدة �أقاويل من املتخ�ص�صني يف العم��ارة امل�صرية ع��ن ت�صميمك مل�شروع �أر�ض املعار�ض بالقاهرة �أنه غري منا�سب م��ن الناحي��ة املعمارية مقارن��ة باملباين املجاورة ف�ض�لا عن �أن من �ش�أنه �أن يرفع ن�سبة الكثافة املرورية باملنطقة ..كيف تردين؟ يف البداي ��ة هذا ه ��و ر�أي ه� ��ؤالء املتخ�ص�صون لأنهم ينظرون من زاوي ��ة خمتلفة متاما ،ثانيا مل ��اذا مل يكن ه ��ذا امل�ش ��روع بداية قوي ��ة ونواة
لتطوير القاه ��رة لبناء جمتمعات عاملية بطراز عرب ��ي وم�ص ��ري يع�ب�ر ع ��ن الهوي ��ة امل�صرية ويعك�س روح البيئة املعمارية. ■ لوح��ظ خالل الف�ترة الأخرية وجود ع��دة م�شاري��ع لزه��ا حدي��د يف املنطق��ة العربية ،هل هذا ميثل لك وجود حراك معماري يف املنطقة؟ بالت�أكي ��د ،ف�أن ��ا كنت حري�صة م ��ن فرتة طويلة �أن �أ�ش ��ارك يف بن ��اء م�ستقبل العم ��ارة العربية، فكن ��ت �أرغب يف العمل بالوط ��ن العربي خا�صة و�أن املن ��اخ ج ��اذب لعمليات التطوي ��ر واالن�شاء والع ��ودة ال�ستعادة فخ ��ر العم ��ارة العربية كما حدث يف ال�ستينات ،و�أن �أري �أن املجتمع العربي البد و�أن يتجه لبناء م�شاريع ذات عالقة وطيدة برتاث ��ه وثقافته املعمارية طامل ��ا توافرت املوارد املالي ��ة والقدرات الب�شرية من �أجل املناف�سة مع الدول الأوروبية. ■ بر�أيك ..كيف تربرين وجود معماريني اوروبي�ين يف املحي��ط العرب��ي لبن��اء م�شاري��ع ذات عالق��ة قوي��ة بالثقاف��ة املعمارية الغربية؟ دعن���ا يف البداي���ة ن�ؤك���د علي حقيق���ة جمزمة ه���ي �أن االوروبيني يعت�ب�رون �أنف�سهم يفهمون الثقاف���ة �أف�ض���ل م���ن الع���امل العرب���ي و ه���ذا غ�ي�ر �صحي���ح لأن الع���امل العرب���ي ب���ه ثقاف���ة وح�ضارة قدمية ،كما يوجد ف�صل بني الثقافة اال�سالمي���ة القدمية والثقاف���ة املعا�صرة ،فلم ت�شي���د اجل�سورل���ر�أب ال�ص���دع م���ن الناحي���ة املعماري���ة ،لذل���ك ميكن الق���ول �أنن���ي �أ�ستمد فكرت���ي الت�صميم���ة م���ن الأ�ش���كال الهند�سية واخلطوط القدمية والطبيعة. - www.godraan.com
79
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
78
ملف خاص
املباين ب�صري���ا وتتالحم م���ع التن�سيق العام للم�شروع. حتاول جملة "جدارن" الوقوف عن قرب عن �شخ�صية �أ�شهر معمارية يف العامل زها حديد بريطانية اجلن�سي���ة ذات الأ�صل العراقي من خالل احلوار التايل..... ■ يف البداي��ة نري��د �أن نع��رف عن زها حدي��د م��اال يعرف��ه املجتم��ع املعماري العامل��ي ،وت�أث�ير مرحل��ة الن�ش���أة علي تكوي��ن ر�ؤيت��ك وفل�سفت��ك يف ت�صمي��م امل�شروعات؟ ال �أ�ستطي���ع �أن �أن�س���ي �صفحة امل���اء التي كنت �أنظ���ر �إليه���ا حيث كان���ت مدر�ست���ي تقع على �ضف���ة نه���ر دجل���ة يف بغ���داد ،حي���ث �أث���رت ه���ذه ال���روح الطبيعية يف ت�شكي���ل افكاري يف البداي���ة ،وجعلتن���ي �أغ���رم بامل���دن التي تطل على املاء مثل القاه���رة و�شنغهاي وا�ستانبول وذلك بغ�ض النظر علي التغريات التي طر�أت و�ستط���ر�أ علي ه���ذه املدن لأنه���ا �ستبقى على مدى �آالف ال�سنني. نخيل بغداد ،حمل عبق املا�ضي كما هو يحمل عبق امل�ستقبل� ،شعور كان يفتنني دائما ،ولكن اخليال يف العمارة مل يعد بي �إىل املا�ضي بقدر م���ا ي�صور امل�ستقبل يف ال�شكل والف�ضاء .كنت �أحل���م و�أت�ص���ور الأ�شكال يف خميلت���ي ،فكان �شع���وري منذ الطفول���ة �أن �أعي�ش يف عامل حر وكنت حماطة بعائلة متعلمة زرعت يف املقدرة عل���ى التخيل ،الأمر ال���ذي �ساعدين كثريا يف تو�سع مقدرتي الت�صورية يف ت�صميماتي. ■ ومل��اذا ال يوج��د �أي �إ�ص��دار باللغ��ة العربي��ة يتح��دث ع��ن زه��ا حدي��د واجنازاتها؟ �إن امل���رء ليحت���اج �إيل م�ضاعف���ة جمه���وده ونتاج���ه املعم���اري من �أج���ل �أن يلقي اعرتافا م���ا يف العامل العربي خا�صة ل���و كانت امر�أة، فالع���امل العربي يعترب امل���ر�أة غري قادرة علي الإبداع خا�صة لو كان جماال مثل العمارة. ■ مبن ت�أثرت زها معماريا؟ ت�أث���رت كث�ي�را ب�أعم���ال �أو�س���كار نيماي�ي�ر و�إح�سا�س���ه بامل�ساح���ة ف�ض�ل�ا ع���ن موهبت���ه الف���ذة كلها عنا�ص���ر جعلته متمي���زا فت�أثرت ب���ه ،و�شجعن���ي �أ�سلوبه علي الإب���داع وحتقيق االن�سيابية يف كل الأ�شكال. ■ مال��ذي تق��وم ب��ه زه��ا حدي��د قبل و�ضع الت�صميم النهائي للم�شروع؟ قب���ل ا�ستخ���دام احلا�س���ب الآيل يف و�ض���ع الت�صمي���م النهائ���ي لأي م�شروع �أق���وم بعمل من���اذج م���ن الكرت���ون لتج�سيمه���ا ودرا�س���ة
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
مازال العامل العربي يتعامل مع املر�أة علي �أنها غري قادرة علي االبداع
عالقته���ا م���ع البيئ���ة املحيطة ،حي���ث تتميز جمي���ع الت�صمي���ات بوج���ود حرك���ة �سائبة ال حتدده���ا خطوط عمودية �أو �أفقية ،ف�أقدم ما �أ�شعر به من ت�أثري التط���ور التقني والفني يف جميع االجتاهات. كما �أن �إ�سلوبي يف الت�صميم مبني على فكرة ا�ستخدام التقنية يف بيئة جديدة تعرتف بكل م���ا ه���و م�ستحدث من م���واد �إن�شائي���ة و�شكل ولون. ■ عا�شت زها حديد مرحلة الن�ش�أة يف بغداد ،فهل �أثر الف��ن املعماري العربي علي �إ�سلوبك وفكرك يف الت�صميم؟ ب���ات من امل�ؤكد �أن �أت�أثر بفن العمارة العربية وبرز ذلك من خالل بع�ض �أعمايل ،يف الوقت ال���ذي �أومن في���ه باحلداث���ة والتجديد اللتني حتتالن اجل���زء الأهم يف ممار�ستي للعمارة، وغل���ي الرغم من ذل���ك فهن���اك عنا�صر من اخلط���وط املت�شابكة يف بع����ض �أعمايل والتي تعيد جزء ما يف الفن���ون العربية الإ�سالمية، �إ�ضاف���ة �إيل ت�أث�ي�ر البيئة ال�شرقي���ة علي هذه االعمال يف جمال تخطيط حميط امل�شاريع. ■ اذا �أردن��ا االنتقال �إيل نقطة �أخري وه��ي م�ش��روع �ست��ون ت��اورز بالقاه��رة اجلدي��دة ..فم��ا ه��ي العوام��ل الت��ي �ساعدتك يف ت�صميم امل�شروع؟ ميث���ل امل�ش���روع نواة قوي���ة مل�ستقب���ل العمارة امل�صري���ة ،حي���ث ج���اء الت�صمي���م ليعرب عن الهوي���ة امل�صرية مبزيج من ال���روح املعمارية الع�صرية لت�ست�شعره الأجيال احلا�ضرة وتراه الأجيال القادمة ليمثل عالمة فارقة يف تاريخ املعمار امل�صري ،فهو يجمع املا�ضي باحلا�ضر انطالق���ا للم�ستقب���ل ،كم���ا ي�أت���ي امل�شروع يف �إط���ار احتياج قط���اع الأعم���ال يف م�صر �إيل جممعات �إدارية متكامل���ة علي م�ستوي عاملي من اجلودة ،وت�ساهم يف رفع الكثافة املرورية عن و�سط املدينة. �أم ��ا عن �أهم العوامل الت ��ي �ساعدتني يف و�ضع
م .ه�شام �شكرى ود .تامر اخلرزاتى فى حديث با�سم مع زها حديد
كنت اعي�ش يف عامل حر �ساعدين علي تو�سع مقدرتي الت�صورية يف ت�صميماتي
حقق���ت زها حديد العديد م���ن �أقكارها التي تتمي���ز بان�سيابي���ة مطلق���ة ،وح�صل���ت عل���ي العدي���د من اجلوائز علي م�ستوي العامل منها 18جائ���زة دولية ليكون م���ن �أهمهم امليدالية الذهبي���ة يف الت�صمي���م املعم���اري عام 1982 وجائزة �أف�ضل م�صم���م معماري عام ،2004 كم���ا تتمت���ع زه���ا العراقي���ة الأ�ص���ل مبقدرة كب�ي�رة عل���ى الإب���داع ف���ى الف�ض���اء الداخلى عل���ى الرغم من اختف���اء الأ�ش���كال املتعارف عليها فى فن العم���ارة والإن�شاء وهو الوا�ضح جليا يف م�ش���روع امل�سجد الكبري ب�شرتا�سبورغ حيث عملت علي ا�ستغ�ل�ال الف�ضاء الداخلي وزينته ب�آيات قر�آنية كتبت على م�ساحات غري منتظم���ة ال�شكل ،ف�ضال ع���ن فكرة الت�صميم
الزميل مدحت �شفيق فى �صورة تذكارية مع زها حديد بعد اجراء احلوار
التي عمدت فيها �إيل جمع العنا�صرامل�ألوفة يف ت�صميم امل�ساجد على مر التاريخ الإ�سالمي. كم���ا خرج���ت عن امل�أل���وف يف االهتم���ام بنوع معني م���ن �أنواع املب���اين ،بل �صمم���ت ونفذت العديد من �أن���واع امل�شاريع املختلفة من مبانى �سكني���ة و�إدارية ،ومبانى ريا�ضية ودور عبادة، وج�سور وحمطات ،وم�صان���ع وقاعات �سينما، ومتاحف ومكتبات. وكتب املعم���اري �أندريا�س روبي عن م�شاريعها قائ�ل�ا� :إن م�شاري���ع زه���ا حدي���د ت�شب���ه �سفن الف�ض���اء ت�سبح دون ت�أث�ي�ر اجلاذبية يف ف�ضاء مرتامي الأطراف ..بال حدود عليا او �سفلى.. كما �أنها ال متلك واجهة وال خلف� ..إنها مبانى يف حركة ان�سيابية يف الف�ضاء املحيط ...ومن مرحلة الفكرة الأولية مل�شاريع زها �إىل مرحلة التنفي���ذ تق�ت�رب �سفين���ة الف�ض���اء �إىل �سطح الأر����ض ..ويف ا�ستقراره���ا تعت�ب�ر �أكرب عملية من���اورة يف جم���ال العم���ارة ..وتختلف زها يف عمارته���ا ع���ن العمارة الرتاثي���ة يف �أنها تفرق ب�ي�ن امل�سقط والعم���ارة وبني امل�سق���ط واملبنى خالفها هذا غري قابل للم�ساومة. كما ا�ستطاعت من خ�ل�ال عبقريتها التخيلية �أن ت�صم���م م�شروع �ستون ت���اورز حيث ظهرت النقو����ش الفرعوني���ة واخلط���وط يف واجهات املب���اين ت�أكي���دا لربط �ست���ون ت���اورز بالرتاث امل�صري ،كما خلق الت�صمبم نوعا من الإيقاع ما ب�ي�ن الت�شاب���ك والتف���رد يف �ش���كل املباين، حي���ث ج���اء التك���رار مت�شابه���ا ومتف���رد يف الوق���ت ذاته ،ظهر ذلك وا�ضح���ا يف امل�ساقط الأفقي���ة والقطاع���ات حي���ث تت�شاب���ك ح���دود - www.godraan.com
77
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
املعمارية العاملية زها حديد مايكل �أجنلو هذا الع�صر
م�شروع �ستون تاورز ..نقطة ملف ملف خاص حتول يف تاريخ العمارة امل�صرية 76
زها حديد هي واحدة من �أملع كوادر املعماريني يف العامل ،تبلغ من العمر �ستني عاما ،املر�أة العربية الوحيدة التي حازت مكانة معمارية دولية ،ف�ضال عن �أنها املر�أة الوحيدة يف العامل التي ح�صلت علي جائزة بريتزكري يف الهند�سة املعمارية 2004والتي تعد مبثابة جائزة نوبل يف العمارة ..ت�ؤمن زها بان�سياب ال�شكل دون االهتمام ب�إعادة الأ�شكال الهند�سية ،فتتميز �أعمالها بطاقاتها الكامنة وديناميكيتها من حيث متوجات �أ�شكالها ،حتي �أنها تقول " هناك 360درجة ملاذا نتقيد بواحدة؟".
حوار مدحت �شفيق REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
امل�سئولية االجتماعية بني فئات املجتمع. والب���د من ا�سرتج���اع فكرة الإيج���ار ملحدودي الدخ���ل ع���ن طري���ق اجله���ات امل�سئول���ة لأن املط���ور العقاري غري قادر عل���ى الإيجار لعدم وج���ود ر�أ�س مال ،فعلي الدولة تطبيق نظام الـ ( )P.P.Pوه���و ال�شراكة ب�ي�ن القطاع العام واخلا����ص يف بن���اء وحدات �سكني���ة منخف�ضة التكالي���ف علي �أر����ض مملوك���ة للدولة ،حيث يق���وم املط���ور العق���اري ببن���اء امل�ش���روع علي الأر����ض اململوكة للدول���ة يف مقابل �ضمان من احلكوم���ة لإيجار وحدات امل�ش���روع ملدة زمنية حم���ددة ي�ستطيع من خالله���ا املطور العقاري احل�صول عل���ي قرو�ض من البن���وك و�شركات التموي���ل العق���اري ال�ستكم���ال م�س�ي�رة بن���اء امل�شروع���ات ،وبع���د انتهاء امل���دة الزمنية يتم امت�ل�اك امل�ش���روع للحكوم���ة ك�أ�ص���ل وبالتايل طرح فكرة �أن�ش���اء �صناديق ا�صول ويتم �إيداع هذا الأ�صل يف هذا ال�صندوق. ■ كي��ف ت��ري م�ستقب��ل اال�ستثم��ار العقاري يف م�صر؟ اال�ستثمار العقاري امل�ص���ري يف حت�سن بداية م���ن �شهر يوني���و املا�ضي ،وم���ن املتوقع حدوث زي���ادة يف �أ�سع���ار العق���ارات خ�ل�ال الع���ام فالزي���ادات التي يف �إطار الن�س���ب من � 15إيل
علي الدولة تطبيق نظام الـ P.P.Pلبناء وحدات �سكنية منخف�ضة التكاليف %20ه���ي ن�سب معقولة و�صحية وال�سوق متجه نحو هذا االطار غ�ي�ر ما كان عليه من تباطئ وثب���ات يف اال�سعار� ،إ�ضاف���ة �إيل �أن ال�سوق به طل���ب حقيقي علي الوح���دات ال�سكنية خا�صة يف ظ���ل الزيادة ال�سكانية ال�سنوية ،حيث يزيد ع���دد ال�س���كان بن�سبة م���ن � %2إيل � %3سنويا، وي�ت�راوح ع���دد حاالت ال���زواج ب�ي�ن 500الف �إيل 600حال���ة �سنوي���ا ،يف ح�ي�ن �أن الوحدات ال�سكني���ة التي يتم طرحه���ا يف ال�سوق ال تزيد عل���ي � 150ألف وحدة �سنويا ،الأمر الذي يدلل
علي وجود نق�ص يف عدد الوحدات املطلوبة يف ال�سوق ،وهو ما ي�ؤكد �أن ال�سوق العقاري مب�صر ي�ستوعب املزيد من امل�شروعات �إ�ضافة �إيل �أنه �سوق �آمن ي�ستوعب اي حجم ا�ستثمارات ،كما �أن ت�أثري الأزمة العاملية علي �سوق دبي �سيدفع امل�ستثمري���ن �إيل البحث ع���ن الفر�ص البديلة يف م�ص���ر لأن املن���اخ امل�صري يوج���د به طلب حقيقي ومتزايد علي العقارات. ■ كي��ف يحم��ي ال�س��وق امل�ص��ري نف�سه بعد االح��داث االخرية التي حدثت يف دبي؟ �إن الأو�ض���اع يف ال�سوق امل�صري خمتلفة متاما عن االمارات حيث �أن اجمايل حجم القرو�ض املوجهة لل�سوق العقاري �صغرية جدا وال تتجاوز %5م���ن اجمايل القرو����ض امل�صرفية ،كما �أن %90من تكلفة بن���اء امل�شروعات العقارية يتم متويلها م���ن ر�ؤ�ؤ�س �أموال ال�ش���ركات .كما �أن ال�ضمان���ة احلقيقية حلماية ال�س���وق العقاري امل�ص���ري ه���ي حمارب���ة الت�سقي���ع وامل�ضارب���ة وع���دم مبالغ���ة املطورين يف ا�سع���ار العقارات واالكتفاء بهام�ش ربح معتدل ،وذلك بعد و�ضع اال�سعار بناء ًا عل���ى الدرا�سة املنطقية للتكلفة وال�سوق ولي�س بناء ًا على امل�ضاربة. - www.godraan.com
75
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
■ من امل�ؤك��د ت�صميم زها حديد مل�شروع متتلك��ه جمموع��ة ر�ؤي��ة م��ن �ش�أن��ه �أن يحق��ق العدي��د م��ن عالم��ات التميز يف الع��امل ..فلم��اذا ال تدر���س املجموع��ة ب�إن�شاء م�شاريع خارج م�صر؟ بعيدا عن ال�سيا�سة التي ت�ساند مبد�أ التو�سعات يف اال�ستثمار خارج البالد ف�إن مبد�أ جمموعة ر�ؤي���ة �أن �س���وق العق���ارات يف م�ص���ر خ�ص���ب وي�ستوع���ب �أي حج���م ا�ستثم���ارات ت�ض���خ فيه و�أك�ث�ر متي���زا م���ن الناحي���ة االقت�صادي���ة يف املنطق���ة ويوجد به ا�ستمراراية يف الطلب علي العقارات ومتن���وع يف منتجه ،ف�ضال عن حالة الثب���ات الت���ي يتميز به���ا ،فمن ب���اب �أويل �أن ا�ستثمر يف م�صر ولي�س يف �أي دولة �أخري.
74
ملف خاص ■ ه��ل ا�ستقبل��ت عرو�ض��ا �أجنبي��ة م��ن �أج��ل ال�شراك��ة لإن�ش��اء م�شروع��ات ا�ستثمارية يف م�صر؟ دعن���ي �أوك���د ل���ك �أن بعد العر����ض اجليد عن م�ش���روع �ستون ت���اورز واملن���اخ اال�ستثماري يف م�صر تلقيت العديد من ردود الفعل من بع�ض ال�ش���ركات امل�شاركة يف املعر����ض حول �سيا�سة ال�س���وق امل�صري يف اال�ستثمار العقاري خا�صة يف مواجهه الأزمة العاملي���ة وا�ستمرار انتعا�ش وح���راك ال�سوق يف الوقت الذي فيه اهتز �أكرب كيان ا�ستثم���اري يف العامل ،كما �أبدوا رغبتهم يف التع���رف �أك�ث�ر عل���ي املن���اخ اال�ستثم���اري امل�ص���ري يف �إ�ش���ارة غ�ي�ر مبا�ش���رة لإمكانية التعاون يف �إنتاج منتج عقاري م�شرتك.
ا�ست�ضافة زها حديد
■ اذا �أردن��ا االنتق��ال �إيل نقطة اخري ومعرف��ة فك��رة ا�ست�ضاف��ة زه��ا حديد والتع��اون معه��ا لت�صميم م�ش��روع �ستون تاورز ..من �أين كانت البداية؟ كن ��ت �أحل ��م و�أخطط لبن ��اء م�ش ��روع �إداري ذا طاب ��ع معماري مميز ميك ��ن �أن يكون م�شروعا ير�صد فيه م�ستقب ��ل العمارة يف م�صر ،خا�صة يف الوق ��ت الذي فيه ال يوجد �أي مبني يعرب عن ه ��ذه الر�ؤية با�ستثناء مكتبة الإ�سكندرية ،حتي �أن الطاب ��ع املعم ��اري يف مباين دب ��ي كان يثري بداخل ��ي حالة من الف ��وران يف حما�سي لتنفيذ
ال�ضرائب العقارية
اخرتت زها حديد لت�صميم م�شروع �ستون تاورز جلذورها العربية مثل ه ��ذه امل�شاريع يف م�صر ،وم ��ع ا�ستحواذي علي قطعة الأر� ��ض يف القاهرة اجلديدة بد�أت يف التفك�ي�ر يف ط ��رح م�سابقة دولي ��ة ،وبعدها مت التباح ��ث لرت�شيح معماري�ي�ن عامليني �أمثال نورم ��ان فو�س�ت�ر وزها حدي ��د وغريهم ،وحيث �إن ر�ؤيت ��ي للم�ش ��روع البد و�أن تع�ب�ر عن الهوية امل�صرية م�ستمدة من البيئة املحلية فتم اختيار زه ��ا حديد نظ ��را لإمكانيتها يف ه ��ذا اجلانب ف�ض�ل�ا ع ��ن جذوره ��ا العربي ��ة ،و�أعتق ��د �أنها جنح ��ت يف ذلك من خ�ل�ال ا�ستخدام النقو�ش الفرعونية واخلطوط يف واجهات املباين ت�أكيدا لرت�سيخ الهوية ولي�س ملحوها وهو ما ت�سعي �إلية ال�شركة ،فهي ال تري ��د مباين ذات طابع غربي ال متت �إيل تراثنا املعماري ب�صلة.
■ �أث�يرت ع��دة �أقاوي��ل ح��ول م�ش��روع قان��ون ال�ضرائ��ب العقاري��ة ..كي��ف تراه؟ وبر�أيك كيف ترى م�شكلة امل�سكن االقت�صادي؟ دعنا نتحدث �أوال عن �إ�سكان حمدودي الدخل وحقهم يف ال�سكن ،فامل�شكلة تتحدد يف انخفا�ض الدخول ولي�س ارتفاع ثمن الوحدات ال�سكنية، فم���ا زال �إيل االن �سعر الوحدات ال�سكنية علي اخت�ل�اف نوعيتها من �إ�س���كان فاخر ومتو�سط وحم���دود الدخ���ل منخف����ض ج���دا مقارن���ة بالأ�سع���ار عاملي���ا ،امل�شكلة تكم���ن يف انخفا�ض الدخول ملحدوي الدخ���ل ،فم�شروعات �شركتي تغط���ي نح���و 2500عمي���ل ،بينه���م 25عميال فقط يح�صلون علي متوي���ل والأغلبية العظمي يقومون بال�س���داد بانتظام ودون م�شاكل لأنهم ي�سددون من دخلهم اخلا�ص. و�أن���ا �أتخي���ل احل���ل يف تغطي���ة الف���ارق بدعم حكوم���ي ،ومن هن���ا نفك���ر يف �أوج���ه م�صادر الدع���م ،ف�أنا م���ن امل�ؤيدين لقان���ون ال�ضرائب العقاري���ة عل���ى �أن يك���ون مثال ثل���ث ال�ضريبة موجها لدعم حم���دودي الدخل ومن هنا ت�أتي
�أنا مع قانون ال�ضرائب العقارية وم�شكلة اال�سكاناالقت�صادي تتمثل يف انخفا�ض الدخل م�شروع �ستون تاورز بداية لتحقيق حلمي -م�شاريع دبي تثري حما�سي لتنفيذ مثل هذه امل�شاريع يف م�صر
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
■ معر���ض ... MIPIMكي��ف ج��اءت الفكرة بامل�شاركة؟ يف البداي���ة كانت جمموع���ة ر�ؤية تبحث كيفية اخل���روج لل�س���وق اخلليجي���ة والبح���ث ع���ن �صناديق ا�ستثم���ار عاملية وجاءت الفر�صة من خالل املنظم�ي�ن للمعر�ض عن طريق ال�سفارة الفرن�سي���ة بالقاه���رة وا�شرتك���ت باملعر����ض وح�صل���ت عل���ي فر����ص جي���دة لتمثي���ل م�صر يف جل�س���ات امل�ؤمت���ر للحديث ع���ن اال�ستثمار العق���اري امل�ص���ري والفر����ص اال�ستثماري���ة وتن���وع املنت���ج العقاري م���ن �سياح���ي و�سكني و�إداري وجت���اري� ،إ�ضاف���ة �إيل التنوي���ة عل���ي �أن ال�س���وق امل�ص���ري �سوق واع���د وجاذب لكل �أنواع م�شروع���ات اال�ستثمار العقاري مبختلف �أحجامها. ■ كيف فاز م�شروع �ستون تاورز بجائزة معر�ض MIPIM؟ تق���وم اللجن���ة املنظم���ة للمعر����ض بقي���ام م�سابق���ة دولية جلميع امل�شارك�ي�ن حتت ا�سم Speed matchingيت���م اختي���ار 10 م�شاريع م�شارك�ي�ن يف املعر�ض يتم اختيارهم من خ�ل�ال جلنة حتكي���م منظم���ة مكونة من كب���ار �أ�سات���ذة العم���ارة يف فرن�س���ا من خالل ثالث���ة معايري :وه���ى اختيار املوق���ع املنا�سب للم�شروع ،والطاب���ع املعماري ،ودرا�سة جدوى كامل���ة للم�ش���روع ليتم م���ن خالله���م اختيار امل�شروع الفائز ليكون من �أهم 10م�شاريع يف العامل ،ف�أي مطور عقاري م�شارك يف املعر�ض له احلق يف التقدم للجائزة ،بحيث تقدم نحو 170م�شروعا ليتم اختيار م�شروعنا من �أهم 10م�شاريع يف العامل ،وبعدها مت عمل حلقات نقا�شي���ة مغلق���ة مق�سم���ة �إيل جمموعتني ،كل خم�س���ة م�شاري���ع يف حلق���ة مغلق���ة يت���م فيها عر�ض امل�ش���روع من املط���ور والتباحث والرد علي �أ�سئلة ال�سادة االع�ضاء.
جمموعة ر�ؤية حتمل علي عاتقها �أهمية وجود تالحم ا�ستثماري بني م�صر والعامل يف القطاع
ه�شام �شكرى �أثناء احلوار
ال�سوق امل�صري �سوق واعد وجاذب لكل انواع م�شروعات اال�ستثمار العقاري مبختلف احجامها
ت�صدير العقار
■ م��ن امل�ؤك��د �أن العر���ض ال��ذي قم��ت به عن م�ش��روع �ستون ت��اورز يف احللقة النقا�شي��ة كان ل��ه دور كب�ير يف �ش��رح ماهية امل�شروع ..كيف؟ ت�أخ���ذ جمموع���ة ر�ؤي���ة عل���ي عاتقه���ا �أهمي���ة وج���ود تالحم ا�ستثم���اري بني م�ص���ر والعامل يف القطاع ،ف�ضال ع���ن تو�ضيح فكرة ت�صدير العقار امل�صري ل���دول العامل و�أن م�صر لديها م�شاري���ع عاملية علي �أر�ضه���ا ،فكانت الفر�صة كب�ي�رة يف املعر����ض لتو�ضي���ح ه���ذه املفاهيم، خا�صة و�أن املعر�ض يعني يف املقام الأول بجمع كبار امل�ستثمرين العقاريني يف العامل يف مكان واح���د وتو�ضي���ح ر�ؤيتهم وفل�سفته���م اخلا�صة بامل�ش���روع املتق���دم ب���ه للمعر����ض ،وبالت���ايل انتهزت "ر�ؤية" الفر�صة وعر�ضت جودة وتنوع املنت���ج العقاري امل�صري وبالت���ايل فتح فر�ص ا�ستثمارية و�شراكة �أجنبية.
يوجد ردود افعال �أجنبية كثرية حول م�ستقبل اال�ستثمار يف م�صر - www.godraan.com
73
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
72
ملف ملف خاص يعد املهند���س ه�شام �شكرى رئي�س جمل�س �إدارة جمموعة ر�ؤية لال�ستثمار العقاري وال�سياح��ي واح��دا م��ن �أه��م االقط��اب امل�ؤث��رة يف القط��اع العق��اري امل�ص��ري بو�صف��ه رئي���س �إح��دى ال�ش��ركات الت��ي ت�ساه��م يف تطوي��ر اال�ستثم��ار العق��اري وال�سياح��ي وو�ض��ع خريط��ة م�ستقب��ل القطاع. فمن��ذ ت�أ�سي���س املجموع��ة ع��ام 2007 با�ستثمارات جت��اوزت 2مليار دوالر عمل �شك��ري عل��ي بن��اء جمتمع��ات وم�شاري��ع ا�ستثماري��ة له��ا طاب��ع معم��اري ممي��ز ا�ستطاع من خاللها جذب العديد من كبار املعماري�ين العامليني ..حقق جناحا كبريا با�ست�ضاف��ة �أهم معماري��ة يف العامل "زها حدي��د" لت�صمي��م م�ش��روع �ست��ون ت��اورز بالقاه��رة اجلدي��دة وال��ذي انطل��ق منه للعاملي��ة ..حي��ث ف��از امل�ش��روع بجائ��زة Speed matchingالتي ينظمها معر�ض � MIPIMأه��م معر�ض عق��اري يف العامل ليكون م��ن �أهم 10م�شاريع يف العامل عام .2010 التق��ت جدران مع املهند���س ه�شام �شكري مبنا�سب��ة ح�صول��ه عل��ي ه��ذه اجلائ��زة فكان هذا احلوار....
م .ه�شام �شكري رئي�س جمموعة ر�ؤية لال�ستثمار العقاري الفائزة بجائزة Speed Matching
العقار امل�صري منتج متنوع وقادر علىاملناف�سةالعاملية حوار مدحت �شفيق – عرفة �أبو املجد REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ه�شام �شكرى يلقى كلمته امام احل�ضور
وكان اختي����ار م .ه�ش����ام �شك����ري رئي�����س جمل�����س �إدارة جمموع����ة ر�ؤي����ة لال�ستثمار العق����اري واملالك����ة للم�ش����روع "املعماري����ة العاملي����ة زه����ا حدي����د" بالتعاون م����ع مكتب اوكوب��ل�ان للت�صمي����م العم����راين برئا�س����ة د.تام����ر اخلرزات����ي موفقا حل����د كبري مما يجعل امل�شروع �ضمن �أهم 10م�شاريع علي م�ستوى العامل وذلك مبعر�ض mipimفى م�سابقة .Speed matching وذل����ك م����ن خ��ل�ال جلن����ة التحكي����م والتى و�ضع����ت ثالثة معايري لإختي����ار امل�شروعات الفائزة وهى :كيفية اختيار املوقع املنا�سب للم�ش����روع ،والطاب����ع املعم����اري ,ودرا�س����ة اجل����دوى الإقت�صادي����ة الكامل����ة للم�ش����روع ليتم من خالله����م اختيار امل�ش����روع الفائز ليكون من �أهم 10م�شاريع يف العامل ،حيث يعط����ي املعر�ض احل����ق لأي مط����ور عقاري م�شارك يف املعر�ض يف التقدم للجائزة. كم����ا مثل �شكري م�صر يف جل�سات املعر�ض ليتح����دث عن م�ستقب����ل اال�ستثمار العقاري امل�ص����ري والفر�����ص املتاح����ة لال�ستثم����ار،
وبي����ان م����دي قوة ثب����ات ال�س����وق يف الأزمة املالي����ة وذلك عل����ي الرغم م����ن ت�أثر �أكرب كي����ان ا�ستثماري يف الع����امل ،م�شريا خالل كلمت����ه الت����ي القاه����ا �إيل �أهمي����ة ت�صدي����ر العقار امل�صري. وم����ن املع����روف �أن املعر�����ض يع����د ملتق����ى ل����كل امل�ستثمرين واملعماري��ي�ن واملهند�سني والباحث��ي�ن ع����ن فر�����ص ا�ستثماري����ة �أو عقارات ،حيث يكون اجلو مالئما وم�شجعا علي ح�ش����د الأفكار وتن����وع وجهات النظر، خا�ص����ة و�أن دورة الع����ام احل����ايل ح�ضرها ما يزيد علي 100عمدة مدينة اتفقوا علي �ض����رورة الإ�سهام يف و�ضع وثيقة تعاون من اجل حتمل تبعات ال�سوق ب�شكل جماعي. ودع����ت ال�سي����دة �أوك�سومي����ت اجذبه����ار امل�سئول����ة يف االمم املتح����دة �إيل اال�ستعانة بالقطاع اخلا�ص يف توفري م�ساكن متو�سطة يف املدن الكب��ي�رة ،منبه ًة �إيل عدم اخللط ب��ي�ن دور القطاع اخلا�ص يف توفري م�ساكن متو�سطة وبني دور العمل اخلريي.
فيما توقع العديد من امل�شاركني يف املعر�ض �أن تنم����و مع����دالت اال�ستثم����ار العقاري يف العامل وخا�صة �أوروب����ا مبعدل زيادة ،%30 م�ؤكدين م����ن خالل الأبح����اث والدرا�سات الت����ي عر�ضت يف املعر�ض بعد درا�سة حالة اال�ستثم����ار يف 56دولة تبني �أنه من املتوقع زي����ادة حج����م اال�ستثمارات به����ا �إىل 362 مليون يورو هذا العام. واملالح����ظ يف ه����ذه ال����دورة ظه����ور املدن الأوروبي����ة بت�شكي����ل اهتم����ام كب��ي�ر بالبنية املوجودة وتبني عنا�صر التنمية امل�ستدامة ب�شكل كبري ،حيث توجت مدينة �ستوكهومل بلقب مدينة �أوروب����ا اخل�ضراء لعام 2010 وذل����ك بع����د جناحه����ا يف خف�����ض ن�سب����ة انبعاثات الكربون. اجلدير بالذكر �أن عدد امل�شروعات العربية الت����ي �شارك����ت يف دورة ه����ذا الع����ام ثالثة م�شروعات "م�ش����روع �ستون تاورز ،م�شروع بورت غالب البح����ر الأحمر ،م�شروع خليج البحرين".
- www.godraan.com
71
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
70
ملف خاص
بعد فوزه مب�سابقة Speed matchingلأهم 10م�شروعات يف العامل
معر�ض mipimالدويل يكرم م�شروع �ستون تاورز
مل يك��ن اختي��ار هيئة حتري��ر جملة جدران مل�شروع "�ستون ت��اورز" ليكون م�شروع الع��دد الأول من املجلة من ف��راغ ،ف��كل العوامل والطابع املعماري والر�ؤية الفل�سفية اخلا�صة بفكرة الت�صميم جعل امل�شروع يتنب�أ ب�شكل م�ستقب��ل العم��ارة فى م�صر ليتم اختي��اره من قبل معر�ض MIPIMالدويل ال�سن��وي والذي يعقد يف مدينة كان الفرن�سية ليكون من �أهم 10م�شروعات علي م�ستوي العامل. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
م�ست�شار وزير اال�ستثمار للتمويل العقارى لـ «جدران» :
"امل�صرية" ت�ستهدف زيادة حمفظة التمويالت �إىل 550مليون جنيه ك�ش ��ف �أحم ��د �سام ��ى مدي ��ر العملي ��ات ب�شرك ��ة امل�صري ��ة للتموي ��ل العق ��ارى �أن ال�شرك ��ة و�ضع ��ت خط ��ة لزي ��ادة ح�صتها من ال�سوق م ��ع نهاية العام اجل ��ارى ،م�ش�ي�را �إىل �أن ه ��ذه اخلط ��ة �ستت�ضمن ت�سهيالت للعمالء ترتبط بتخفي�ض �أ�سعار الفائدة م ��ن منطلق �أن عم�ل�اء التمويل العق ��ارى غالبا ما تك ��ون �أهم م�شكالتهم تتعل ��ق ب�أ�سعار الفائدة التى تكون مرتفعة نظرا لطول �أجل التمويل. وقال �سامى �أن ال�شرك ��ة و�سعت من حجم �أعمالها من خالل متوي ��ل امل�شروعات حت ��ت الإن�شاء وتلك املن�ش� ��أة بالفعل ،وهو ما �سيعطيها ميزة فى ال�سوق خ�ل�ال الف�ت�رة املقبل ��ة لأن ع ��دد م ��ن ال�ش ��ركات احجم ��ت عن متوي ��ل �إن�ش ��اء الوح ��دات ال�سكنية، مرجعا ال�سبب فى ذلك �إىل �أن هذه ال�شركات ر�أت �أن متويل �ش ��راء الوحدات املن�ش� ��أة بالفعل ا�ضمن لها ،لكن امل�صري ��ة للتمويل العق ��ارى �ستتو�سع فى كال اجلانب�ي�ن لأنه ��ا متتل ��ك �إدارة ت�ستطيع قيا�س درجة املخاطر بال�شكل املنا�سب. ولف ��ت �سامى �إىل �أن ال�شرك ��ة تخطط طبقا لذلك �أن تزي ��د ح�صته ��ا ال�سوقي ��ة من نح ��و 400مليون جني ��ه حالي ��ا �إىل 550مليون جني ��ه بنهاية العام، �إال �أن ��ه ا�ستبعد �أن تتكف ��ل ال�شركة بتقدمي التمويل مل�ش ��روع ا�سرتاتيج ��ى بعينه ،مرجعا ذل ��ك �إىل �أن امل�ش ��روع الواح ��د يحتوى عل ��ى �أكرث م ��ن �شريحة م ��ن املمكن �أال يتنا�س ��ب بع�ضها مع عم ��ل �شركة، فيلج�أ امل�ستثمر للتعاق ��د مع �شركة �أخرى ،كما �أنه م ��ن املمكن �أن يرى العميل الإ�ستعانة ب�شركة ثالثة �شروطها تنا�سبه.
6مليارات جنيه حجم التمويل العقارى نهاية هذا العام
"مازال حجم التمويل العقارى املقدم من ال�شركات والبنوك غري مر�ضى كما �أنه اليعرب �إطالقا عن املنظوم ��ة التى ت�سعى وزارة اال�ستثم ��ار لإيجادها حتى الآن" ..هذا ما بد�أ به �شريف عطية م�ست�شار وزي ��ر اال�ستثم ��ار للتمويل العقارى ت�صريحات ��ه اخلا�صة لـ "جدران" مو�ضح ��ا �أن ال�سوق بحاجة اىل انتفا�ض ��ة و�إىل وعى لي�س فقط فيم ��ا يخ�ص العمالء ولكن ال�شركات �أي�ض ��ا حتى يتمكن اجلميع من حتقيق املرجو من نظام التمويل العقارى الذى مت تطبيقه منذ �سنوات ومازال يتحرك ببطء . وك�ش ��ف عطي ��ة �أن هناك � 10ش ��ركات م�سجلة لدى هيئ ��ة الرقابة املالية املوح ��دة وبالرغم من ذلك ف�أ�صحاب الن�شاط امللمو�س ال يزيد منها على � 6شركات فقط . وطبق ��ا ملعطي ��ات ال�سوق توقع عطية �أن ينم ��و حجم التمويل العقارى املقدم م ��ن ال�شركات والبنوك �إىل 6ملي ��ارات جني ��ه بنهاية العام اجل ��ارى 2010وذلك من منطلق �أن هن ��اك ن�شاطا كبريا �سوف ي�شه ��ده قطاع �إ�سكان ال�شباب لإمت ��ام برنامج الرئي�س االنتخابى وهو م ��ا يجعل هناك فر�صة كبرية لنم ��و التمويل العقارى الذى مل يتجاوز 4ملي ��ارات و 200مليون جنيه وهى القيمة الرتاكمية للتمويل منذ �أن بد�أ العمل بنظام التمويل العقارى وحتى الآن. ا�شرتاطات �صارمة وطبق ��ا ملا قاله مل�ست�شار وزير اال�ستثمار ف�إن هناك ا�شرتاط ��ات �صارمة و�ضعتها هيئة الرقابة املالية املوح ��دة ملنح رخ�ص جديدة ملزاول ��ة ن�شاط التمويل العقارى هذه اال�شرتاط ��ات تتعلق باحلد الأدنى لر�أ� ��س املال وكذا املعاي�ي�ر الفنية واملالية ودرا�سات اجلدوى ال�سوقية وهو م ��ا ي�ضمن �أن �أى م�ستثمر �سوف يح�صل على ترخي�ص جديد �سوف ي�ضع على عاتقه الإ�ضافة للن�شاط . وعن ن�شاط �صندوق دعم و�ضمان التمويل العقارى قال عطية �إن ال�صندوق يعتزم تنفيذ م�شروع �إ�سكان جديد �سوف يتم من خالله �إن�شاء نحو � 56ألف وحدة �سكنية جديدة وذلك خالل مدة زمنية ت�صل �إىل � 3سن ��وات ويوفر هذا امل�شروع فر�ص ��ا للتمويل العقارى لل�شركات العاملة ت�ص ��ل قيمتها �إىل مليار جنيه وه ��و ما يجب �أن ت�ستغله ال�شركات لتطوير حجم �أعمالها ،وم ��ن خالل هذا الربنامج ف�إن �سوق التمويل العق ��ارى فى طريق ��ه �إىل �أن ي�شهد مرحلة انتعا�ش ويخروج من �شرنقة �ضع ��ف التمويالت التى �شهدها خالل الفرتة املا�ضية". بروتوكوالت و�أ�ض ��اف م�ست�ش ��ار وزي ��ر اال�ستثمار �أن �صن ��دوق دعم و�ضم ��ان التمويل العقارى ف ��ى طريقه لتوقيع بروتوكوالت مع عدد من املحافظات كما �أنه اتفق مع البع�ض ب�شكل فعلى حتى يبد�أ فى تنفيذ م�شروع الإ�س ��كان الذى ينتظ ��ر اجلميع �أن ّ ين�شط كل العاملني فى ال�سوق من �شركات متويل عقارى و�شركات �إنتاج مواد البناء و�شركات املقاوالت واال�ست�شارات .وجدير بالذكر �أن �صندوق �ضمان ودعم ن�شاط التموي ��ل العق ��اري يتكفل بتقدمي الدعم للأف ��راد والأ�سر ذوي الدخل املنخف� ��ض الراغبني يف �شراء وح ��دات �سكني ��ة وذلك من خالل خف�ض قيمة التمويل �إىل ما ميكن للم�ستثمر �سداده ،وهو جهة ذات �شخ�صية اعتبارية عامة وقد مت �إن�شا�ؤه مبوجب القرار اجلمهوري رقم 4ل�سنة .2003 - www.godraan.com
69
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
68
بنوك وتمويل كيـان جديـــد ينتظر التعديـــل الت�شريعــى:
احتاد ل�شركات التمويل العقارى حتركات جادة بد�أتها وزارة اال�ستثمار تهدف فى الأ�سا�س �إىل �إن�شاء احتاد ل�شركات التمويل ال�ع�ق��ارى على غ��رار االحت ��ادات امل��وج��ودة فى ال���س��وق مثل احت ��اد ال�ب�ن��وك واحت ��اد �شركات الت�أمني ،وبينما تختلف الأ�سباب التى تدفع الآن وزارة اال�ستثمار لتمهيد الأر�ضية الت�شريعية لت�سمح ب�إن�شاء احتاد ل�شركات التمويل العقارى ف ��إن الأم��ر الوحيد ال��ذى �أجمع عليه ع��دد من القائمني على �شركات التمويل ال�ع�ق��ارى هو �أن هذا االحتاد �سوف يحل م�شكلة ن�ش�أت منذ �أن �ألغيت هيئة التمويل العقارى وهو التدريب والت�أهيل للكوادر العاملة بال�شركات . حممد جم��دال��دي��ن اب��راه�ي��م – رئي�س �شركة «التعمري للتمويل العقارى» �سابقا وواح��د ًا من الذين حتم�سوا لفكرة االحتاد حتى �إنه طرحها منذ مدة – يقول �إن هناك هيئة الرقابة املالية املوحدة وهى التى تراقب وتنظم عمل ال�شركات بال�سوق مثلها ف��ى ذل��ك مثل البنك املركزى الذى يراقب على البنوك وينظم عمل اجلهاز امل�صرفى ،م�شريا �إىل �أن��ه بالرغم من وجود البنك املركزى ف��إن هناك احت��اد البنوك وهو كيان يقوم بتنظيم التعاون فيما بني البنوك وبع�ضها كما �أن هناك املعهد امل�صرفى لتقدمي خدمات التدريب والت�أهيل ،ومن هذا املنطلق حتتاج �شركات التمويل العقارى لالحتاد لأنه �سوف ينظم الأن�شطة التعاونية كما �أنه �سوف يقوم بوظيفة �أخ��رى وهى التطوير املهنى من خالل الدورات التدريبية والت�أهيلية . ويو�ضح جمدالدين �إبراهيم �أن الدكتور حممود حميى الدين وزير اال�ستثمار ي�ه�ت��م ب���ش�ئ��ون � �ش��رك��ات التمويل ال�ع�ق��ارى ،ل��ذا ف��إن��ه ي�ط��رح �ضمن �أجندته للفرتة املقبلة تعديال ت�شريعيا ي�سمح REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ب�إن�شاء احتاد �شركات التمويل العقارى ،الفتا �إىل �أن هناك بالفعل جمعية فى الوقت احلاىل تقوم بعمل �شبيه بعمل االحتاد الذى يتم ال�سعى لإن�شائه �إال �أن ه��ذه اجلمعية تخ�ضع ل��وزارة الت�ضامن ومن غري املقبول �أن تخ�ضع اجلمعية ل���وزارة وت �ق��وم بتنظيم العمل ف��ى ال�شركات هيئة الرقابة املالية امل��وح��دة التابعة ل��وزارة اال�ستثمار. وع��ن �أه� ��داف االحت���اد امل��زم��ع �إن���ش��ائ��ه يقول جمدالدين �إن��ه -طبق ًا لنظامه الأ�سا�سى - البد �أن يهدف هذا االحتاد �إىل تقوية الروابط والتن�سيق ومنع الت�ضارب فيما بني ال�شركات بهدف حماية م�صاحلها وتنمية وتطوير �صناعة التمويل العقارى وعلى هذا اال�سا�س يكون من ال�ضرورى �أن ي�ضطلع مبهام مثل بلورة الظواهر التى ت�ؤثر فى �سوق التمويل العقارى واقرتاح ال�ضوابط ال��واج��ب مراعاتها عند ممار�سة ال�شركات لن�شاطها و�إعداد الدرا�سات والأبحاث ال�سوقية وجمع وحتليل ون�شر املعلومات اخلا�صة ب�سوق التمويل العقارى املحلية والعاملية هذا �إ�ضافة �إىل دعم التعاون الفنى بني ال�شركات من خالل تبادل اخلربات . تعديل ت�شريعى ب �ي �ن �م��ا ي �� �ش�ير �أح��م��د زه � � ��ران امل��دي��ر
التنفيذى ل�شركة «مت��وي��ل» للتمويل العقارى اىل �أن��ه من ال�ضرورى �أن يكون هناك تعديل ت�شريعى حتى يتم �إن�شاء االحتاد اجلديد الفتا �إىل �أن وزير اال�ستثمار �أعلن بالفعل �أن جمل�س ال��وزراء واف��ق على تعديل يرتبط بهذا الإطار وبالتاىل ف�إن الفرتة املقبلة �سوف ت�شهد عر�ض هذا التعديل على الربملان لإقراره ومن ثم يتم �إن�شاء االحت��اد ونواته جمعية �شركات التمويل العقارى احلالية . الأهمية واحلاجة �أما �أحمد �سامى -مدير العمليات بـ «امل�صرية للتمويل العقارى» في�ؤكد �أنه قبل التفكري فى �إن�شاء احتاد ل�شركات التمويل العقارى البد �أوال النظر �إىل الأهمية واحلاجة املا�سة التى تدعو �إىل ذلك فهناك مثال جمعية تعمل عمل االحتاد لو�سطاء التمويل العقارى وهى ال تقدم وال ت�ؤخر ودورها غري وا�ضح ،وهذا يفر�ض علينا التفكري جيدا قبل اتخاذ خطوة لإن�شاء احت��اد فهناك هيئة الرقابة املالية املوحدة ،وهى التى تراقب وتنظم عمل �شركات التمويل العقارى ومتنح الرتاخي�ص �،إال �أنه رغم وجودها ظهر ق�صورا فى عمليات التطوير املهنى منذ �أن �ألغيت هيئة التمويل العقارى ومل يظهر هذا الدور بو�ضوح فى هيئة الرقابة املالية املوحدة حتى الآن . وي�شري �سامى �إىل �أن التطوير املهنى من املمكن �أن ي�ك��ون ه��دف��ا م��ن �إن���ش��اء االحت ��اد اجلديد مو�ضحا �أن هيئة الرقابة املالية املوحدة تقوم ب��دور املنظم وال�ضامن للمناف�سة ال�شريفة والعادلة بني ال�شركات وبع�ضها البع�ض ،ويقرتح �سامى �أنه فى حال �إن�شاء احتاد ل�شركات التمويل العقارى الب��د �أن يتم من خالله توفري الفكر العاملى والتجارب الدولية للتمويل العقارى حتى يكون هناك توا�صل .
�إ�ضاف ��ة �إىل تدعي ��م وزارة اال�ستثم ��ار لنظ ��ام التوري ��ق ب�ضواب ��ط حتم ��ى امل�ستثم ��ر وال�شرك ��ة املحيل ��ة للمحفظ ��ة عل ��ى ال�س ��واء ف� ��إن القيم ��ة التمويلي ��ة التى �سوف تتوفر من عمليات التوريق خ�ل�ال اخلم�س �سن ��وات املقبل ��ة م ��ن املتوقع �أن تتجاوز الـ 200مليار جنيه . ه��ل لديك��م تطلع��ات لال�ستف��ادة م��ن الأ�سواق العربية املجاورة ؟ بالفع ��ل هن ��اك حالي ��ا ات�ص ��االت جت ��رى معم�ستثمرين �سعوديني حي ��ث �إن ال�سوق ال�سعودى واعد لعمليات التوريق �إال �أن ال�شركة تعتزم عدم البدء فى توري ��ق �أي حمافظ ل�شركات عربية �إال بعد االنتهاء من توريق حمافظ ال�شركات االربع املالكة ل�شركة �إ�سكان للتوريق .
امل�ستهدفون
كمال حمجوب
ت�ستكمل هذه ال�ش ��ركات م�شروعاتها �إ�ضافة �إىل اقتنا� ��ص فر�ص ا�ستثمار عقاري ��ة جديدة وذلك م ��ن خالل توري ��ق حمافظ هذه ال�ش ��ركات التى تكونت من خالل م�شروعات قائمة بالفعل. وم��ا القيم��ة التمويلي��ة امل�ستهدف��ه من العملية؟ ت�سته ��دف ال�شركات الأربع توف�ي�ر قيمة متويلية ت�صل �إىل مليارى جني ��ه وذلك من خالل توريق حمافظها التى ترى �أنها جيدة وت�ستطيع حتويلها �إىل �سن ��دات توريق يتم تغطيته ��ا ب�شكل �سريع ، وال�شىء الذى البد من الإ�شارة اليه هو �أن عملية توريق حمافظ هذه ال�شركات لن تتم مرة واحدة
ن�ستعد لتوريق حمافظ 4 �شركات عقارية عامة لتوفري مليارى جنيه
لك ��ن �سوف تبد�أ مبحفظة �شركة م�صر اجلديدة للإ�س ��كان والتعمري وم ��ن املتوق ��ع �أن تتم عملية التوريق خالل �شهرين من الآن . كي��ف ت��رى �س��وق التوري��ق ف��ى الوقت احلاىل؟ مازال �سوق التوريق فى بداياته والبد من ن�شرالوع ��ى ب�ش� ��أن �أهمي ��ة التوريق ب�ي�ن امل�ستثمرين و�أ�صحاب ال�ش ��ركات العقارية لأن التمويل الذى يتم توفريه من خالل هذا النظام �أقل تكلفة من التموي ��ل البنكى ،بل على العك� ��س ف�إنه ال يح ّمل ال�شرك ��ة �صاحب ��ة امل�ش ��روع �أي �أعب ��اء بخ�ل�اف التموي ��ل البنكى ال ��ذى يكون م�صحوب ��ا ب�أ�سعار فائدة عالية . ما هى توقعاتك حلجم عمليات التوريق خالل ال�سنوات اخلم�س املقبلة؟ �أعتق ��د �أن ال�سنوات املقبلة �سوف ت�شهد طفرةف ��ى عملي ��ات التوري ��ق وم ��ن خ�ل�ال املعطي ��ات ال�سوقي ��ة ممثلة ف ��ى زي ��ادة �أعم ��ال الإن�شاءات والبناء والتو�س ��ع فى امل ��دن العمرانية اجلديدة
وم��ن ه��م امل�ستثمري��ن امل�ستهدف��ون فى تغطية اكتتابات �سندات التوريق؟ البنوك �أول امل�ستهدفني لأنها حتوى �سيولة كبرية تتجاوز املائة مليار جنيه القابلة لال�ستثمار هذا �إ�ضافة �إىل �ش ��ركات الت�أمني التى ت�ستثمر جزءا كب�ي�را من ال�سيول ��ة لديها فى �سن ��دات اخلزانة احلكومي ��ة ،وي�أتى �إىل جان ��ب البنوك و�شركات الت�أم�ي�ن ال�ش ��ركات اال�ستثماري ��ة والقاب�ض ��ة والقطاع العائل ��ى �إ�ضافة �إىل �شريحة كبرية من امل�ستثمرين فى ال�سوق . �أال تعتق��د �أن ا�ستثم��ار البن��وك ف��ى �سن��دات التوري��ق �إ�ضاف��ة �إىل �أذون اخلزانة والأ�سهم من املمكن �أن ي�أتى على ح�س��اب متويله��ا للم�شروع��ات ال�صناعية والتجارية ؟ البن ��وك ل ��ن ت�ستثمر كل ودائعه ��ا فى الأوراقاملالية والبنك املركزى يحدد ن�سبة معينة فقط هى التى ميك ��ن �ضخها فى ذل ��ك ،واال�ستثمار فى �سندات التوريق بالت�أكيد �سوف يعود بالنفع على البنوك وامل�شروعات احلقيقية على ال�سواء لأن �سن ��دات التوري ��ق توف ��ر ال�سيول ��ة لإقام ��ة م�شروع ��ات عقارية حقيقية وه ��ذه امل�شروعات �ستوف ��ر ل ��دى ال�ش ��ركات املالك ��ة �سيول ��ة مالية يت ��م و�ضعها فى البنوك كودائ ��ع وبالتاىل تكون العملي ��ة مث ��ل دائ ��رة مغلق ��ة �سيع ��ود النفع من خاللها على جميع الأطراف . - www.godraan.com
67
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
66
بنوك وتمويل
عل��ى الرغ��م م��ن �إق��رار نظ��ام التوري��ق العق��ارى ف��ى ال�س��وق املحلى من��ذ مايزي��د عل��ى � 5سنوات ف���إن هذا النظ��ام مازال ف��ى حاجة �إىل انت�ش��ار وتعري��ف لدى امل�ستفيدي��ن منه ،فعلى الرغم م��ن زيادة عدد امل�شروعات العقارية والتو�س��ع فى املدن العمرانية اجلديدة ظل هذا النظ��ام ي��راوح مكانه دون تقدم ملمو�س خ�لال كل هذه املدة ..فقط ب��د�أت بوادر اال�ستفادة من التوريق فى الطفو على ال�سطح م�ؤخرا مع دخول �شركات جديدة لل�سوق.
كمال حمجوب رئي�س �شركة «الإ�سكان للتوريق»:
لن نتحول �إىل اقت�صاد ورقى ..وما حدث فى �أمريكا لن يتكرر فى م�صر حوار ــ �أحمد حمد: ماه��و مفه��وم التوري��ق ف��ى الن�ش��اط العق��ارى ..ومل��اذا مل يت��م تفعيل��ه ب�شكل منا�سب حتى الآن ؟ التوري ��ق هو �أحد �أه ��م �أدوات توف�ي�ر التمويللل�ش ��ركات العقاري ��ة ،ويت ��م من خ�ل�ال �إ�صدار �سن ��دات توريق لل�ش ��ركات �صاحب ��ة امل�شروعات العقاري ��ة م ��ن خ�ل�ال قي ��ام �شرك ��ة التوري ��ق باحل�ص ��ول عل ��ى حمفظ ��ة ال�شرك ��ة العقاري ��ة اخلا�ص ��ة بامل�شروعات والأ�ص ��ول وكذا الأق�ساط واملديوني ��ات املنتظ ��ر �سداده ��ا لل�شرك ��ة خالل ف�ت�رة معينة ومن خالل ه ��ذه املحفظة يحدد ما هى القيمة التى ميك ��ن احل�صول عليها فى حال �إ�صدار �سندات توري ��ق لل�شركة ثم يتم االكتتاب عل ��ى هذه ال�سن ��دات بني امل�ستثمري ��ن املختلفني وعل ��ى �أ�سا�سه يت ��م تغطي ��ة القيمة املالي ��ة التى ت�ضخ لل�شرك ��ة العقارية املحيل ��ة ملحفظتها ومن خ�ل�ال ه ��ذه امل ��وارد املالي ��ة ت�ستكم ��ل ال�شرك ��ة م�شروعاته ��ا وتكون قيمة �سندات التوريق وك�أنها قيم ��ة الوحدات ال�سكني ��ة املباعة بالق�سط ،لكن مت بيعه ��ا نق ��دا وه ��و ما يوف ��ر ال�سيول ��ة لل�شركة �صاحبة امل�شروع . وم ��ا �أود اال�ش ��ارة �إليه هن ��ا هو �أن ه ��ذا النظام �أق ��ر عرب قانون 143ل�سنة 2004الذى حل حمل قان ��ون 95ل�سن ��ة 1992و�أ�ضيف ��ت �إلي ��ه 9مواد منظمة لعملية �إ�صدار �سندات التوريق كما قامت وزارة اال�ستثمار بعمل الئحة تنفيذية للقانون مت من خاللها �إق ��رار ال�ضوابط والإجراءات املهمة لتنظيم هذا الن�شاط. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
وه��ل هناك عمليات توريق عقارى متت بال�سوق فى الفرتة املا�ضية ؟ بالفع ��ل هناك �سندات توريق �أ�صدرها "البنكالعق ��ارى امل�ص ��رى العربى " وكان ه ��و ال�ضامن لها وقيمته ��ا بلغت حواىل 4ملي ��ارات جنيه كما قام ��ت وزارة املالي ��ة بعمل �سن ��دات توريق لهيئة املجتمع ��ات العمراني ��ة اجلديدة لتوف�ي�ر �سيولة نقدية لتنفيذ م�شروعات �إ�سكان خمتلفة .
املخاطر
وماهى احتم��االت املخاطر فى عمليات التوريق ..وال�ضمان��ات التى تقى حدوث م�شكالت للم�ستثمرين �أو ال�شركات؟ هن ��اك �ضواب ��ط مت و�ضعه ��ا لت�أم�ي�ن عملي ��ةالتوري ��ق واحل ��د م ��ن خماطره ��ا عل ��ى ال�سوق، فمث�ل�ا متنع القواع ��د املعمول بها لدين ��ا �أن يتم التوريق على توريق �سابق وهو ما كان يحدث فى دول مث ��ل �أمريكا وبع�ض ال ��دول الأوروبية وكانت نتائج ��ه كارثية متثلت فى الأزم ��ة العاملية ،هذا بالإ�ضاف ��ة اىل �أن هيئ ��ة الرقاب ��ة املالية املوحدة ت�شرتط �أن يتم تقييم �سندات التوريق من جانب �ش ��ركات الت�صنيف االئتمان ��ى ،وهذا التقييم ال يكون مل ��رة واحدة على ال�سند لكن ��ه يتم كل عام
200مليار جنيه حجم عمليات التوريق املتوقعة خالل � 5سنوات
�إذا م ��ا كان �سن ��د التوري ��ق ميتد لأك�ث�ر من عام ..وذل ��ك �إىل جان ��ب �أن �شرك ��ة التوري ��ق يك ��ون لديه ��ا م�ست�شار ماىل و�آخر للح�سابات وم�ست�شار قانونى يتم م ��ن خاللهم الت�أكد م ��ن �سند ديون ال�ش ��ركات الراغبة فى توري ��ق حمافظها �إ�ضافة �إىل تقيي ��م م�شروع ��ات ال�شرك ��ة عل ��ى �أن يكون �أ�ص ��ول ال�شرك ��ة ومديونياتها مع ��ا هما املعربان عن �سند التوريق وذلك كله ي�ضمن ت�أمني عملية التوريق العقارى. ك��م �شرك��ة تعم��ل ف��ى جم��ال التوريق العقارى الآن؟ يوج ��د ف ��ى ال�س ��وق �شركت ��ان تعم�ل�ان بالفعلوهما "التعمري للتوريق" و "الإ�سكان للتوريق"، وم ��ن املق ��رر �أن يدخل ال�سوق �شركت ��ان �أخرتان ح�صال عل ��ى ترخي�ص من هيئ ��ة الرقابة املالية املوح ��دة وف ��ى انتظار �أن تدخ�ل�ا اخلدمة خالل الأيام املقبلة . م��ا ه��ى �أه��م عملي��ات التوري��ق الت��ى تعدون لها ؟ هن ��اك عملية توريق بد�أت ال�شركة فى الإعدادله ��ا بالفعل وهى لأربع �ش ��ركات تنمية وا�ستثمار عق ��ارى قط ��اع ع ��ام وال�ش ��ركات ه ��ى :م�ص ��ر اجلديدة للإ�سكان والتعم�ي�ر والن�صر للإ�سكان والتعم�ي�ر و�شرك ��ة املع ��ادى للتعم�ي�ر والتنمي ��ة و�شرك ��ة املعم ��ورة للتعم�ي�ر والتنمي ��ة ال�سياحية وه ��ذه ال�شركات ه ��ى املالك ��ة ل�شرك ��ة الإ�سكان للتوري ��ق بن�سب ��ة % 25من الأ�سهم ل ��كل �شركة ، وته ��دف عملي ��ة التوري ��ق املزمع تنفيذه ��ا لهذه ال�ش ��ركات �إىل توف�ي�ر التموي ��ل املنا�س ��ب حت ��ى
الجتذاب عمالء:
..البنوك اخلا�صة تراهن على �أ�سعار فائدة التمويل العقارى ت ��زداد حدة التناف�س بني البن ��وك اخلا�صة التى تقدم �أ�سعار �سو�سيتيه التموي ��ل العق ��ارى بال�س ��وق ال�سيم ��ا مع �إع�ل�ان بنوك بنك االهلى �سو�سيتي ��ه جرنال حدد ن�سبة التمويل من �أخ ��رى اعتزامها دخول هذا ال�س ��وق بقوة ،وفى جولة �إجماىل �سعر الوحدة ال�سكنية املراد �شرائها بنحو 80 قامت بها “جدران “ لعدد من البنوك التى تقدم هذا %وو�ض ��ع البن ��ك حدا لف�ت�رة ال�سداد متت ��د من 5اىل التموي ��ل تبني �أن �سعر الفائدة ه ��و �أهم العنا�صر التى 15عام ��ا ،وفيما يخ�ص �أ�سعار الفائ ��دة على التمويل �أ�صبح ��ت البنوك ترك ��ز عليها ب�شكل كب�ي�ر الجتذاب العق ��ارى ف�إن البنك حددها بنحو % 7.56على خم�س العم�ل�اء ،وفيما ع ��دا ذلك ف�إن معظ ��م اال�شرتاطات �سنوات ملوظفى احلكومة �أما اذا طال �أجل ال�سداد اىل تت�شاب ��ه بني بنك و�آخر ..ومن داخ ��ل البنك التجارى �أكرث من خم�س �سنوات ف�إن �سعر الفائدة يتحدد طبقا ال ��دوىل �أكد م�سئول ��و �إدارة التمويل العق ��ارى �أن قيمة لأ�سعار مثيلتها فى ال�سوق . التموي ��ل متت ��د من � 120أل ��ف جنيه كح ��د �أدنى اىل 5وتختلف الفائدة بالن�سبة لأ�صحاب الأعمال احلرة عن ماليني جني ��ه حد �أق�صى مو�ضحني �أنه �إذا مل ي�ستطع موظفى احلكومة حي ��ث حددها البنك بنحو % 7.87 العميل كفرد الوف ��اء مبتطلبات مفردات املرتب وحده على خم�س �سنوات كما �أن ��ه �أعطى ميزة وهى �إمكانية ف� ��إن البنك يعطيه الق ��درة على امل�شارك ��ة مع �أى فرد ع ��دم حتوي ��ل املرت ��ب وا�شرتط فق ��ط تق ��دمي �شهادة �آخر كالزوجة �أو الأب �أو االم . مبف ��ردات املرتب و�ص ��ورة للبطاق ��ة و�إي�ص ��ال مرافق وفيم ��ا يخ�ص قيمة الدخل ال ��ذى ي�شرتطه البنك ملنح �إىل جان ��ب م�ستندات �أخرى تخ� ��ص العقار �أو الوحدة االئتم ��ان ف�أنه يب ��د�أ من � 4آالف جني ��ه ،وحدد البنك ال�سكنية التى يرغب العميل فى �شراءها . �سع ��ر الفائدة عل ��ى القرو� ��ض العقارية طبق ��ا لعامل �شرط بلوم ال�صعب واح ��د وه ��و حتويل املرتب من عدم ��ه ،فاذا مت حتويل �أما بنك “بلوم” فقد حدد ن�سبة التمويل بـ % 70فقط املرتب ي�صل �سعر الفائدة �إىل % 14و�إذا مل يتم حتويل من قيمة الوحدة ال�سكنية وا�ضعا فى االعتبار �أن احلد املرتب ت�صل قيمة الفائدة ال�سنوية �إىل ، %14.5وفى الأدن ��ى للتموي ��ل � 50ألف جنيه ومل ي�ض ��ع حدا �أق�صى حال ��ة م ��ا �إذا كان العميل ي�ستفيد م ��ن م�شروع �إ�سكان وت�ص ��ل م ��دة الأق�ساط �إىل � 15سن ��ة � ،أما فيما يخ�ص فى �إح ��دى املدن اجلدي ��دة كمدينة �أكتوب ��ر ف�إن �سعر �أ�سعار فائدة “بلوم” ف�إن �سعر الفائدة بالن�سبة للأجل الفائدة على القر�ض ترتفع �إىل . % 14.75 ال�سداد والذى يبل ��غ � 5سنوات هى % 15 بالبنوك�ر ف ��ى التمويل العقارى الق�ص�ي اخلا�صة جدول �أ�سعار الفائدة على
بنهاية العام ،اال �أنه ا�ستبعد �أن تتكفل ال�شركة بتقدمي التموي ��ل مل�ش ��روع ا�سرتاتيج ��ى بعينه مرجع ��ا ذلك اىل �أن امل�ش ��روع الواح ��د يحت ��وى عل ��ى �أك�ث�ر م ��ن �شريح ��ة م ��ن املمك ��ن �أال يتنا�سب بع�ضها مع عم ��ل �شركة فيلج�أ امل�ستثم ��ر للتعاق ��د م ��ع �شرك ��ة اخ ��رى � ،أو اال�ستعان ��ة ب�شركة ثالثة �شروطها تنا�سبه .
متناق�صة �أما مدة التق�سيط التى تزيد على � 5سنوات ف� ��إن �أ�سعار الفائدة عليها ت�صل �إىل % 16متناق�صة، وو�ض ��ع البنك حدا �أدن ��ى للق�سط ال�شه ��رى بحيث ال يزيد على % 40من �إجماىل الدخل. �إال �أن البن ��ك و�ض ��ع �شرطا على العمي ��ل الذى يرغب فى احل�صول على متويل �شراء �شقة �أو وحدة �سكنية، ه ��ذا ال�ش ��رط يتمث ��ل ف ��ى �أن يك ��ون عق ��د البيع من ال�شركة ل�صالح البنك ولي�س ل�صالح العميل وبعد �أن ي�س ��دد العميل كامل �أق�ساطه يتم تغيري العقد ل�صالح العميل . نظام الأ�سكندرية وبالنظ ��ر �إىل نظ ��ام التموي ��ل العق ��ارى ف ��ى بن ��ك الإ�سكندرية فقد و�ضع البنك حدا �أدنى ملرتب العميل الراغ ��ب فى احل�ص ��ول عل ��ى التمويل العق ��ارى يبلغ 2500جنيه مع �إمكانية اجلمع بني مرتبني للح�صول على قر� ��ض واحد ،وميول البن ��ك % 80من �إجماىل قيم ��ة الوحدة ال�سكني ��ة وا�ضعا ح ��د ًا �أق�صى للتمويل ي�ص ��ل �إىل 15عام ��ا بفائ ��دة % 13وال ي�شرتط البنك حتويل املرتب للح�صول على التمويل.
البنك
متو�سط �سعر الفائدة
احلد االق�صى لل�سداد
ن�سبة التمويل
التجارى الدوىل
(% 14.5متناق�صة)
15عام ًا
% 80
بنك اال�سكندرية
% 13
15عام ًا
% 80
بلوم
( % 15.5متناق�صة)
15عام ًا
% 70
االهلى �سو�سيتيه
( % 7.6خم�س �سنوات)
15عام ًا
% 80
- www.godraan.com
65
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
64
بنوك وتمويل
�إعداد� :أحمد حمد
ملي�س جنم :
�سيتى بنك يرتاجع عن تقدمي خدمات التمويل العقارى
ملي�س جنم
ك�شف ��ت ملي� ��س جنم نائ ��ب رئي� ��س �سيتى بن ��ك م�صر �أن جمموع ��ة �سيتى جروب العاملية الت ��ى تتخذ من الواليات املتحدة مقرا رئي�سيا لها قد قررت ايقاف ن�شاط التمويل العق ��ارى اىل جان ��ب �أن�شط ��ة التمويل الأخ ��رى فى دول منطق ��ة ال�ش ��رق االو�سط التى يتواجد به ��ا البنك وعلى ر�أ�سها م�ص ��ر ،وكان �سيتى بنك قد �أعلن منذ �أ�شهر �أنه �سيب ��د�أ اخلروج من ن�ش ��اط متويل �ش ��راء ال�سيارات مع بداي ��ة ابريل اجل ��ارى اال �أنه مل ي�شر م ��ن قريب �أو بعيد �أن ��ه تراجع ع ��ن تقدمي التمويل العق ��ارى خا�صة �أنه كان يع ��د الدرا�سات الالزمة للدخول فى التمويالت العقارية ب�شكل ق ��وى ح�سبما �أكدت جنم ف ��ى ت�صريحات عديدة خالل العام املا�ضى . و ردا عل ��ى �س� ��ؤال وجهت ��ه له ��ا «ج ��دران» ح ��ول معنى اخلروج م ��ن �سوق التموي ��ل العقارى وك ��ذا �سوق متويل �شراء ال�سي ��ارات وهل ذلك يعن ��ى �أن البنك يحجم من �أعمال ��ه فى ال�س ��وق؟ ..قالت جنم �أن اخلروج من �سوق التموي ��ل العق ��ارى ال يعن ��ى �أن البنك يحج ��م من حجم �أعمال ��ه فى ال�س ��وق لكن ذل ��ك اجراء مت االتف ��اق عليه حتى يركز البنك خالل الأع ��وام املقبلة على اخلدمات امل�صرفي ��ة والتجزئ ��ة امل�صرفية املتنوع ��ة وهناك خطة يت ��م اعدادها ب�ش ��كل جيد لت�ضمن ح�ص ��ول البنك على ح�صة منا�سبة من ال�سوق. ملي� ��س قال ��ت �أي�ض ��ا �أنه لي� ��س معنى �أن خ ��رج البنك من التموي ��ل العق ��ارى �أن هذا القط ��اع مل يعد واع ��دا �أو �أن
هناك م�ش ��كالت فى ال�سوق املحلى ،بل على العك�س ف�إن ال�س ��وق فى تطور م�ستمر ولي�ست ب ��ه م�شكالت كالأ�سواق التى �أهتزت نتيجة الأزمة العاملية بل انه االكرث ا�ستقرارا ،لك ��ن هذا االجتاه نابع م ��ن خطط ا�سرتاتيجية للبنك ، و�أ�ضافت جنم �إن �سيتى جروب الأم قامت بتق�سيم فروع البن ��ك فى كافة الدول �إىل ق�سمني �أحدهما حتت م�سمى «�سيتى هولدجن « وه ��ذه للفروع والوحدات امل�صرفية فى امريكا وعدد من دول �أوروبا وهى الوحدات التى يحق لها الدخول فى متويالت عقارية ومتويالت �شراء ال�سيارات � ،أم ��ا الق�سم الثانى وهو حتت م�سمى «�سيتى كور» فهو ال يقدم التمويالت والبنك فى م�صر يتبع الق�سم الثانى. جدير بالذك ��ر �أن تاريخ «�سيتي بن ��ك» يف م�صر يعود لأك�ث�ر م ��ن 53عاما حينم ��ا افتتح �أول ف ��رع مل�صرف �أمريك ��ي يف ال�ش ��رق الأو�س ��ط وح�صل «�سيت ��ي بنك» على رخ�صة التعام ��ل بالعملة الأجنبية يف م�صر عام 1975ويف عام 1993ح�صل البنك على رخ�صة تتيح ل ��ه التعامل بالعملة املحلي ��ة ،وهي اخلطوة التي كانت مبثاب ��ة ح ��دث هائل �أت ��اج الفر�ص ��ة لإيج ��اد م�ؤ�س�سة م�صرفية متحدة لال�ستثم ��ار يف م�صر ،وقدم «�سيتي بن ��ك» جمموعة متكاملة من احلل ��ول املتخ�ص�صة يف كل م ��ن خدم ��ات ال�صفق ��ات الدولية ،امل ��وارد املالية واخلدم ��ات االئتمانية لل�ش ��ركات ،اخلزان ��ة العامة, وامل ��وارد املالي ��ة املعتم ��دة عل ��ى الأ�ص ��ول وخدم ��ات اال�ستثمار والت�أمني والو�ساطة املالية و�إدارة الأ�صول.
«امل�صرية للتمويل العقارى» ت�ستهدف زيادة حمفظة التمويالت اىل 550مليون جنيه ك�ش ��ف �أحمد �سامى مدي ��ر العمليات ب�شركة امل�صرية للتموي ��ل العق ��ارى ان ال�شركة و�ضع ��ت خطة لزيادة ح�صته ��ا من ال�سوق مع نهاية الع ��ام اجلارى م�شريا اىل �أن ه ��ذه اخلط ��ة �ستت�ضم ��ن ت�سهي�ل�ات للعمالء ترتب ��ط بتخفي� ��ض �أ�سع ��ار الفائ ��دة م ��ن منطل ��ق �أن عم�ل�اء التموي ��ل العق ��ارى غالب ��ا م ��ا تك ��ون �أه ��م REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
م�شكالته ��م تتعلق ب�أ�سعار الفائ ��دة التى تكون مرتفعة نظرا لط ��ول �أجل التمويل ,م�ضيفاً �أن ال�شركة و�سعت م ��ن حجم �أعمالها من خالل متوي ��ل امل�شروعات حتت االن�ش ��اء وتلك املن�ش� ��آة بالفعل وهو م ��ا �سيعطيها ميزة فى ال�سوق خالل الفرتة املقبلة من ال�شركات �أحجمت ع ��ن متويل �إن�ش ��اء الوحدات ال�سكني ��ة ال�سبب فى ذلك
اىل ان ه ��ذه ال�ش ��ركات ر�أت �أن متوي ��ل �ش ��راء الوح ��دات املن�ش� ��أة بالفع ��ل �أ�ضم ��ن له ��ا لك ��ن امل�صري ��ة للتموي ��ل العق ��ارى �ستتو�سع فى كال اجلانبني لأنها متتلك ادارة ت�ستطيع قيا�س درجة املخاطر بال�شكل املنا�سب ,ولفت �سامى اىل �أن ال�شركة تخطط لزيادة ح�صتها ال�سوقية من نحو 400مليون جنيه حاليا اىل 550مليون جنيه
63
- www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
62
تقارير كتبت :نورهان العي�سوى �إذا فك ��رت ث ��م ق ��ررت �أن ت�شرتى عقارا يج ��ب �أن يتم هذا م ��ن خالل خطوات مدرو�سة ولي� ��س ب�شكل ع�شوائى حتى ال تق ��ع فى م�شاكل �سواء قانوني ��ه �أو خا�صة بالعقار نف�سه بعد ذلك ك�أن يك ��ون املبنى خمالفا �أو غري مطابق للموا�صفات وغريها من امل�شكالت . وله ��ذه الأ�سب ��اب وغريه ��ا يقدم ل ��ك د .ح�سني جمع ��ة رئي�س جمعي ��ة احلفاظ على الرثوة العقاري ��ة ع�شر ن�صائح متثل فى جمملها املوا�صفات الأ�سا�سيه التى يجب ان تراعيها فى العقار الذى تنوى اقتنائ ��ه حتى تكون مطمئنا وتخلى م�سئوليتك من �أى م�شكالت �أو م�ساءلة قانونية �أو تخ�سر �أموالك.
1
د.ح�سني جمعة
ا ل و � ص ا يـا ا ل ع � ش ر � عند شرائك للعقار
ت�أك ��د من م�ستن ��دات امللكية فمعظم �أ�صحاب العق ��ارات ال يقومون ب�إنهاء �إجراءات الت�سجي ��ل كامل ��ة ويكتفون بالعق ��د الإبتدائ ��ى �أو احل�صول على حك ��م ب�صحة البيع ونف ��اذه مما يجعل ��ك �ضحية من �ضحاي ��ا عمليات الن�صب ،لذلك يج ��ب الت�أكد من وجود عق ��د بيع م�سجل بال�شهر العقارى بحيث �إذا فقد فى �أى وقت ميكن ا�ستخراج �صورة ر�سمية منه.
2
ت�أكد من �سالمة العقار وجودة بنائه خا�ص ��ة ف ��ى ظ ��ل وج ��ود الغ� ��ش فى مواد البناء ويك ��ون ذلك باال�ستعانة مبهند�س ا�ست�شارى.
5
8
ت�أك ��د م ��ن موق ��ع ال�شقة ف ��ى املبنى واجتاه ��ات ال�ش ��وارع الرئي�سي ��ة والطابق الذى تقع فيه ال�شقة .
ال تختار عق ��ار مقام فى الأماكن الع�شوائية لأنه غالبا ما يكون غري مطابق للموا�صف ��ات وه ��ذا يعر�ضك للم�ساءل ��ة القانونية خا�صه بع ��د دخول قانون البن ��اء املوح ��د حيز التنفيذ و�إلغائ ��ه لإمكانية الت�صالح م ��ع املالك وتطبيق الإزاله الفورية للعقار ب�شكل وجوبى.
اطلع عل ��ى خمطط �سند ت�سجيل العقار املراد �شرا�ؤه واال�ستعانة بخدمات م�ساح مرخ� ��ص للت�أكد م ��ن مطابقة املخطط ملوقع العقار الفعلى على الأر�ض
ت�أك ��د من عدم وج ��ود �أية خمالفات عل ��ى البن ��اء خا�ص ��ة فيم ��ا يتعل ��ق باالرت ��دادات وع ��دم خمالفته ��ا للتنظيم.
ت�أك ��د م ��ن �إمكانية و�صول كاف ��ة املرافق للعقار وذل ��ك ي�أتى عن طريق الت�أكد من كافة الرتاخي�ص وامل�ستندات اخلا�صة بالعقار.
اطل ��ب خمط ��ط املوق ��ع التنظيم ��ى احلدي ��ث للت�أك ��د م ��ن ع ��دم وج ��ود اقتطاعات من م�ساحة العقار .
ت�أك ��د م ��ن وج ��ود عن�ص ��ر الأم ��ان بامل�صعد ف ��ى حالة وج ��ود �أى عطل او انقط ��اع التيارالكهربائ ��ى كوجود �أجهزة �إنذار تعمل بالبطارية.
3
4
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
6 7
9
10
ا�ستعن بخدم ��ات مثمنني مرخ�صني للت�أكد م ��ن �أ�سعار العقار ودرجة الت�شطيبات.
الإزالة والتنكي�س
حال ��ة عدم وج ��ود و�سيط بني الطرف�ي�ن يكون �صاحب خ�ب�رة فى جم ��ال التقييم امل ��ادى للعق ��ارات ،ومن ثم يت ��م التفاو�ض واالتفاق حول ال�سع ��ر املطروح من قبل �صاحب العق ��ار وامل�شرتي ،ومعرف ��ة �إذا ما كان العقد املربم ب�ي�ن الطرفني ي�شمل على ملكي ��ة الأر�ض املبنى عليها العقار� ،أم يقت�صر على العقار فقط. الأعمال اخل�شبية �أما م� .صبحى نا�صر -املهند�س مبركز املعلومات التابع حلى ال�سي ��دة زينب فيقول :ال تع ��د الأعمدة اخل�شبية الدلي ��ل الوحيد على تنكي�س العقار �أو التمهيد لإزالته، و�إمن ��ا ه ��ى �أحد الط ��رق املتبع ��ة لرتميمه وم ��د عمره االفرتا�ضى ليبقى �أطول فرتة قائما فوق الأر�ض؛ ومن املالحظ �أن هذه ال�شدات اخل�شبية انت�شرت بكرثة فى ال�سيدة زينب ذلك احلى القدمي الذى يوجد به 6025 عقار ًا �صدر لها قرارات تنكي�س و�إزالة ،وهناك الكثري م ��ن املنازل ف ��ى الأحي ��اء القدمية �صدر له ��ا قرارات
�إزال ��ة بع ��د �أن مت تنكي�سها ملرات عدي ��دة دون �أن يبدو عليها عالمات الت�صدع. وي�ضيف م .نا�صر �أن هناك عدة خطوات يجب اتباعها ليتم الت�أكد من �سالمة العقار وتتمثل فى الآتي: �أو ًال :التوج ��ه �إىل احلى التابع ل ��ه العقار بحيازة �صفة امللكية �أو (حجة العقار). ثاني ًا :التقدم بطلب ر�سمى لإدارة البحث والفحو�صات باحلى التابع له العقار ،ويتم ملء ا�ستمارة بها بيانات كامل ��ة مبوقع العق ��ار وملكيته ،ملعرف ��ة �إذا كانت بنيته �سليم ��ة �أو خمالفا للبن ��اء �أو �آيال لل�سقوط �أو �أنه �ضمن العقارات التى �صدر لها قرار الإزالة اجلربية. ثالث� � ًا :يت ��م ال ��رد عل ��ى الطلب املق ��دم م ��ن املهند�س املخت�ص ب�إدارة الفحو�صات باحلى ،وذلك بعد البحث ع ��ن العقار ،وم ��ن خالله يتم �إخط ��ار املتقدم بالطلب ع ��ن �سالمة العقار ،وفى حالة عدم �سالمة العقار يتم �سرد املخالفات ال�صادرة له منذ تاريخ الإن�شاء.
ما هى الإزالة؟ قرار �إزالة العقار ينق�سم �إىل ثالث �أق�سام: الأول� :إزالة جربية :وتتم فى حالة اكت�شاف خمالفات فى مواد البناء� ،أو خمالفة احلد امل�سموح لعدد طوابق العقار وعدم مطابقته للرتاخي�ص. الثان ��ى� :إزال ��ة املخالفات :وهى �إزال ��ة الأدوار املخالفة للبن ��اء فق ��ط� ،إذا كان ال ي�ض ��ر بالأ�سا� ��س �أو ي�ؤثر على البنية التحتية للعقار. الثال ��ث� :إزالة خا�صة بهيئة الآث ��ار :وهى الإزالة التى ت�صدر للعقار نتيجة ارتفاع العقار عن الأبنية الأثرية الت ��ى مت ت�صنيفها من قبل هيئ ��ة الآثار ،والتى جتاوز عمرها الـ 100عام. ..وما هو التنكي�س؟ هو الرتميم للمنزل حتى يزيد احتماله ويبقى لفرتة �أط ��ول دون �أن يك ��ون �آي�ل�ا لل�سق ��وط متام ��ا ،م ��ا يعنى حماول ��ة للم ��د فى عم ��ر املنزل ،حيث ميك ��ن �أن يطلق عليه ا�سم «التقومي» وذلك يكون بطريقتني هما: التنكي� ��س باجل ��دران اخل�شبي ��ة ،وذل ��ك للمن ��ازلالقدمية ،والتى تكون فى طريقها للدخول فى قائمة العقارات املزالة. التنكي� ��س بالرتقي ��ع الأ�سمنت ��ى �أو اجل�ي�رىللت�صدع ��ات وال�شق ��وق الت ��ى ق ��د تتواج ��د باجل ��دران الداخلي ��ة �أو اخلارجي ��ة ،حي ��ث يت ��م معاجلته ��ا بع ��د الرتمي ��م الأ�سمنت ��ى �أو اجل�ي�رى بنف� ��س ده ��ان العقار اخلارجى. و�س ��واء �ص ��در للعق ��ار ق ��رار التنكي� ��س �أو الإزال ��ة ف� ��إن الق ��رار ي�ص ��در م ��ن خ�ل�ال جلن ��ة مكون ��ة م ��ن �أ�ست ��اذ جامع ��ى بكلي ��ة الهند�س ��ة ق�س ��م العم ��ارة ،واثن�ي�ن من املهند�س�ي�ن التابع�ي�ن للح ��ي ،وم ��ن ثم تخط ��ر اللجنة قرارها لوحدة تنفيذ الأحكام التابعة للحى. مالحظات هامة �إذا كان العق ��ار (مُورث) فالبد �أن يتم حتديد املفو�ض بالبي ��ع من قبل الورثة ،لأنه غالب ��ا ما تتعقد عمليات البي ��ع وال�ش ��راء ف ��ى حال ملكي ��ة العق ��ار ملجموعة من «الورثة».
3
خطوات البد من اتباعها للت�أكد من �سالمة العقار قبل �شرائه
- www.godraan.com
61
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
60
تحقيق
نحن نن�صحك بعدم التعامل التجارى عليها:
«البيوت الطائرة» تظهر فى الأحياء القدمية للقاهرة حتقيق :حممد فرج الكارثة: ً �أن ت�ش�ت�رى عقارا انته ��ى عمره االفرتا�ض ��ى ،وينتظر مالك ��ه انهياره بني حلظة و�أخ ��رى ،خا�صة �إذا كان قد �ص ��در له قرار بالتنكي�س مل يتم تنفيذه ،ومن ثم �صدر له قرار بالإزالة. ملاذا هى كارثة؟ لأن �أموال ��ك �سوف ت�ضيع علي ��ك� ،سواء �أكانت كثرية �أو قليل ��ة لأنه لي� ��س للمالك اجلديد ح ��ق فى الأر�ض املقام عليها البيت ،ومبجرد انهيار جدرانه ،ف�سوف تع ��ود ملكية الأر�ض ملالك العق ��ار الر�سمى ..وب�سبب ه ��ذا فالو�صف امل�شهور له ��ذه البيوت بني العامة هو: «البيت الطائر»! حجم الظاهرة ب�شكل عام هذه الظاه ��رة موجودة فى �أحياء القاهرة القدمية ،و�أب ��رز مثال لها منطقة ال�سي ��دة زينب التى ن�ستطي ��ع �أن نحددها فى امل�ساحة املمتدة بطول (1كم جن ��وب وجنوب �شرق م�سج ��د ال�سيدة زينب ،و1.5كم �شم ��ال ،و�شم ��ال غ ��رب امل�سج ��د ،و 2.5ك ��م �ش ��رق امل�سج ��د ،و 2.5ك ��م ف ��ى االمت ��داد ال�شرق ��ى البعيد، REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
بالإ�ضافة �إىل 1كم فى اجلهة الغربية والغرب جنوبية املرتامية بعيد ًا عن امل�سجد الزينبي. ً وتق ��در هذه امل�ساف ��ة بح ��واىل ( )5.5كيلومرتا مربع تقريب ًا ،وفى هذه امل�ساحة التى تتبع حى ال�سيدة زينب هن ��اك ما يقرب م ��ن 6025عقار ًا �ص ��در لها قرارات �إزالة وتنكي�س ،ومعظم ه ��ذه العقارات معرو�ضة للبيع الآن ..لذل ��ك نحن نن�صحك بالآتى حتى ال تقع فري�سة ل�ش ��راء «بيت طائر» �س ��واء �أكان فى ال�سي ��دة زينب �أو غريها من الأماكن. اجلهل م .حمم ��د �سع ��د را�ش ��د اخلب�ي�ر العق ��اري ي ��رى �أن غي ��اب الثقافة العقاري ��ة لدى امل�صريني ه ��و العامل الرئي�سى ف ��ى وقوع امل�شرتى فري�س ��ة �سهلة املنال فى �أي ��دى املتالعب�ي�ن بالعقارات ,فظاه ��رة بيع البيوت املنك�س ��ة التى �صدر لها ق ��رار �إزال ��ة �أو التى تخالف تراخي� ��ص ا�شرتاط ��ات البناء انت�ش ��رت ب�شكل كبري خالل الفرتة الأخرية ،و�ساعد على انت�شارها اجلهل باحلقوق املبدئية فى عمليات البيع وال�شراء ،م�ضيف ًا �أن %90م ��ن امل�شرتي ��ن يتجاهلون تل ��ك املبادئ قبل ال�ش ��راء ،و�أهم هذه املبادئ الت�أكد من ملكية الأر�ض
�أو العق ��ار ،حت ��ى ال يت ��م اخلل ��ط بني �صح ��ة التوقيع والعق ��د امل�سجل ،نظر ًا لأن �صح ��ة التوقيع ال يعتد بها فى ال�شراء النهائى للعقار. الو�ضع البنائي وي�ستط ��رد را�شد :بعد �أن يت ��م الت�أكد من ملكية العقار قب ��ل ال�شراء ي�أتى ف ��ى املرتبة الثاني ��ة الو�ضع البنائى للعق ��ار ،فيتجه الراغ ��ب فى ال�ش ��راء �إىل احلى التابع له العقار م ��ن �أجل معرفة احلال ��ة البنائية ،والتقدير العم ��رى لبقائه ،وكذلك القرارات التى �صدرت ب�ش�أنه من ��ذ تاريخ الإن�ش ��اء وبعد الت�أكد م ��ن �صحة البيانات، يتم التوجه �إىل املثمن العقارى من �أجل حتديد القيمة املادية التى غالب� � ًا ما يتم املبالغة فيها ب�شكل كبري فى
5206عقاراً �آيال لل�سقوط �أكرثها معرو�ض للبيع فى منطقة ال�سيدة زينب فقط
البيوت الذكية بوابةامل�ستقبل ل�شركات التطوير العقارى تهدف جوائز �ستى �سكيب�إىل تكرمي امل�شاريع العقارية املميزة فى ال�شرق الأو�سط
ـــــــــــــــون خريطة اال�ستثمار العقارى يف ال�شرق الأو�سط والعامل الع�صرية والعربية التقليدية ،لي�صبح جزء ًا من منط حياة املجتمع يف مدينة العني". يذك ��ر �أن م�ش ��روع الن�سيم قد مت ��ت املوافقة عليه من قب ��ل جمل� ��س �أبوظبي للتخطي ��ط العم ��راين ،و�سيتم �إطالقه يف مطلع ع ��ام ،2011كما ح�صل امل�شروع يف العام املا�ضي على �شهادة متيز من املجل�س ،اللتزامه مبب ��ادئ مب ��ادرة "ا�ستدامة" ،ونظام درج ��ات الل�ؤل�ؤ ل� �ـ "ا�ستدام ��ة" ،و�أطل ��ق جمل� ��س �أبوظب ��ي للتخطيط العمراين هذه املبادرة بهدف �إيجاد هيئة متخ�ص�صة تعم ��ل على �ضمان التنمية ال�سليمة ،وتنفيذ املزيد من م�شاريع التنمية امل�ستدامة يف �أبوظبي. تقنيات البيوت الذكية وعر�ضت �شركة "يو تي للتقنية" التابعة لـ"�إت�صاالت" خ�ل�ال م�شاركته ��ا يف املعر�ض �إىل تطبيق ��ات تقنيات البي ��وت الذكية ،والت ��ي �إ�ستخدمته ��ا يف �أبوظبي من خ�ل�ال م�شروع جزيرة الرمي وال ��ذي يعترب �أول مدينة ذكي ��ة يف الإم ��ارات والتي حتتوي عل ��ى �أكرث من 300 مبنى ذكي ًا ،ومن املتوقع البدء فى ت�سليم هذه البيوت خالل �شهر يونيو املقبل. وق ��ال الرئي� ��س التنفي ��ذي ل�شرك ��ة "يو ت ��ي للتقنية" املهند� ��س �سليم املرزوق ��ي �أن البي ��وت الذكية مبثابة بواب ��ة امل�ستقب ��ل ل�ش ��ركات التطوير العق ��اري ،حيث ب ��د�أت تنت�ش ��ر يف الع ��امل واملنطقة،م�ش�ي�را �إىل �أن ال�شركة تعم ��ل على تغيري منط احلي ��اة حيث ب�إمكان �صاح ��ب املنزل الذك ��ي �أن يتحك ��م مبنزله من خالل هاتف ��ه املتح ��رك او الإنرتن ��ت مبا ي�ساه ��م يف زيادة الأمان يف املنازل".
وم ��ن خ�ل�ال �شبك ��ة الألي ��اف ال�ضوئي ��ة الت ��ي تق ��وم "ات�ص ��االت" بتنفيذها مب�شروع جزيرة الرمي �ستكون �شرك ��ة "يو تي للتقنية" عل ��ى �إ�ستعداد لتقدمي خدمات " "e lifeجلميع �سكان اجلزيرة ،حيث ت�ضمن هذه ال�شبكة و�ص ��وال �أ�سرع خلدمات االنرتن ��ت ذات املوجة العري�ضة ،حيث �سيتمكن ال�سكان من الو�صول خلدمات ذات قيم ��ة �إ�ضافي ��ة مث ��ل التخاط ��ب املرئ ��ي ،والب ��ث التلفزيوين ،واالت�صال عرب بروتوكول االنرتنت. وتوقع عدد من الر�ؤ�س ��اء التنفيذيني ل�شركات تطوير عقارية ع ��ودة اال�ستقرار التدريج ��ي لل�سوق العقاري العرب ��ى ،مدفوع ��ا بتزاي ��د وترية امل�شاري ��ع واخلطط احلكومي ��ة الهادف ��ة �إىل تطوي ��ر البني ��ة التحتي ��ة، م�شريي ��ن �إىل �أن ه ��ذا اال�ستقرار �سيحت ��اج �إىل وقت للو�صول �إىل احلالة الطبيعية. وخل�ص ��ت جل�س ��ات �سيت ��ي �سكي ��ب �إىل ان قط ��اع العق ��ارات التجاري ��ة وايج ��ارات العق ��ارات ال�سكنية املتو�سط ��ة يف �أبوظبي والوطن العربى �ست�ستحوذ على الن�صي ��ب الأك�ب�ر م ��ن اال�ستثم ��ارات املحتملة خالل الفرتة املقبلة. حلقات نقا�شية وق ��د عر�ض م�سع ��ود العور الرئي� ��س التنفيذي ل�شركة "ت�سوي ��ق للتطوير والت�سوي ��ق العقاري" ،مقارنة بني اال�سرتاتيجيات العقارية يف �أبوظبي ودبي ،وذلك من خالل تو�ضي ��ح �إمكانية التعاون ب�ي�ن املواقع العقارية املتناف�س ��ة ،وحتديد قطاع ��ات ال�سوق العق ��اري التي ت�ستقط ��ب حالي ًا �أكرب ق ��در من �إهتم ��ام امل�ستثمرين ال ��زوار� ،أثناء جل�س ��ة نقا�ش بعن ��وان "�أبوظبي ودبي:
مقارنة بني قوتني اقت�صاديتني" .كما ان�ضم العور �إىل حلقات نقا�شية �أخرى للم�ستثمرين حول اال�ستثمارات يف �أبوظبي ،والقطاع العقاري ال�سكني ،واال�ستثمارات املتع�ث�رة ،ومنطقة ال�ش ��رق الأو�سط و�شم ��ال �أفريقيا باملقارن ��ة مع الأ�س ��واق العاملي ��ة ،واال�ستثمار الأجنبي املبا�ش ��ر وذلك خالل ه ��ذا امل�ؤمتر ال ��ذي ا�ستمرملدة �أربعة �أيام. وق ��ال العور" :من املهم �أن يكون هناك تعاون وتن�سيق يف القط ��اع العقاري وو�ضع توجيه ��ات و �أهداف �أكرث و�ضوح ��ا م ��ن خالل موازن ��ة العوائ ��د اال�ستثمار ًية يف املدى الق�صري و املتو�س ��ط و الطويل ملختلف امل�شاريع العقاري ��ة وخا�صة ونحن ن�شهد املزي ��د من امل�ؤ�شرات عل ��ى وج ��ود تق ��دم يف التع ��ايف االقت�ص ��ادي العاملي. وق ��د �شهدت الأ�سواق الإقليمي ��ة تغريات كبرية خالل ال�سنتني املا�ضيت�ي�ن ،لذلك فنحن بحاجة �إىل اعتماد اال�سرتاتيجي ��ات املتوف ��رة والت ��ي تتالئ ��م م ��ع واق ��ع الأعم ��ال الي ��وم ومتطلب ��ات العمالء ،حي ��ث �سي�سهم ذلك يف م�ساعدتنا على التو�صل �إىل نهج �أكرث فاعلية يف جمال التطوير واال�ستثمار والت�سويق العقاري". وقد عزز الدعم القوي ال ��ذي تقدمه حكومة �أبوظبي للقطاع العق ��اري وحتديده ��ا لأولويات ه ��ذا القطاع �ضم ��ن برنام ��ج النم ��و لر�ؤي ��ة الع ��ام ،2030من ثقة امل�ستثمري ��ن يف قطاع العقارات املحلي .ويو�صي العور امل�ستثمري ��ن مبراجع ��ة �أهدافه ��م اال�ستثمارية بدقة وت�شجي ��ع �أب ��رز الالعب�ي�ن يف القط ��اع العق ��اري على حتقيق توازن ب�ي�ن ا�ستثماراتهم الداخلية واخلارجية به ��دف تو�سي ��ع الفر� ��ص املتاح ��ة يف �أبوظب ��ي وبقية الإمارات ودول اخلليج ككل. - www.godraan.com
59
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
58
معارض
�سيتى �سكيب �أبو ظبى 2010
160خبريا ير�سمـــــــــــــ كتب :حممد الري�س 250عار�ض� � ًا �شارك ��وا يف معر� ��ض (�سيت ��ي �سكي ��ب ابوظب ��ي )2010م ��ن 36دول ��ة �ضم ��ت �أك�ث�ر من 70 فعالية �شملت عددا من الندوات واللقاءات ،بالإ�ضافة �إىل م�ؤمتر رئي�سي حتدث فيه 160خبريا متخ�ص�صا من 25دولة حول الق�ضايا اخلا�صة بقطاع اال�ستثمار والتطوي ��ر العق ��اري ،وط ��رح العدي ��د م ��ن فر� ��ص اال�ستثم ��ارات الواقعي ��ة التي يوفرها قط ��اع التطوير واال�ستثم ��ار العق ��اري يف املنطق ��ة والع ��امل ،وجم ��ع املعر� ��ض الذي افتتحه ال�شيخ حامد بن زايد �آل نهيان رئي� ��س دي ��وان ويل عهد �أبوظبي بح�ض ��ور م�ستثمرين ومطوري ��ن عقاري�ي�ن ومهند�س�ي�ن وم�صمم�ي�ن وعدد من الهيئات احلكومي ��ة وكبار �صانعي القرار املعنيني بت�صمي ��م وبناء امل�شاريع العقارية يف القطاعني العام واخلا�ص من خمتلف دول املنطقة والعامل. وق ��ال را�شد مبارك الهاج ��ري رئي�س دائ ��رة ال�شئون البلدي ��ة يف �إمارة �أبوظبي يف اختتام فعاليات املعر�ض "يف الوق ��ت الذي تخيم فيه على العامل �أجواء عدم اال�ستق ��رار االقت�صادي ي�ستم ��ر معر�ض �سيتي �سكيب �أبوظب ��ي يف دوره كمعر� ��ض دويل ي�ستقط ��ب �أه ��م العار�ض�ي�ن وامل�شارك�ي�ن من خمتلف �أقط ��ار املعمورة وتفخ ��ر دائ ��رة ال�شئون البلدي ��ة بريادته ��ا يف عر�ض امل�شاريع امل�ستقبلي ��ة يف �إمارة �أبوظبي من خالل هذه املن�صة املهمة ". معرب ��ا عن �سعادته بان تك ��ون م�شاركة الدائرة يف املعر� ��ض تعزيز ًا لنظام بلدي م�س� ��ؤول يقود حركة التط ��ور ال�سريع للإمارة ويراع ��ي يف الوقت نف�سه �أعل ��ى املعاي�ي�ر الدولي ��ة والتوجه ��ات العاملي ��ة يف REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
حتقيق التنمية امل�ستدامة". و�أك ��د على �أن العمل يت�س ��م بالعزمية من �أجل حتقيق ر�ؤية �أبوظب ��ي 2030م�شريا �إىل �أن امل�شاركة يف �سيتي �سكي ��ب �أبوظبي 2010تعزز م ��ن ثقتنا بدورنا الفاعل يف خط ��ة �أبوظبي الطموحة لإر�ساء دعائم بنية حتتية حديث ��ة ومتقدمة حت�سن اخلدم ��ات وترتقي مب�ستوى احلياة يف كل �أنحاء �إمارة �أبوظبي. و�أعل ��ن الرئي�س التنفيذي ل�شركة (الواحة كابيتال) �س ��امل النعيمي على هام� ��ش املعر� ��ض �أن "ال�شركة بد�أت يف تنفيذ املرحلة الأوىل من م�شروع (املركز) لتطوي ��ر وح ��دات لل�صناع ��ات اخلفيف ��ة وم�ساك ��ن للفني�ي�ن ال�صناعي�ي�ن يف منطقة احلمي ��م ب�أبوظبي بتكلف ��ة للمرحل ��ة الأوىل م ��ن امل�شروع تبل ��غ حوايل �أربعة مليارت درهم". اجلوائز وا�ض ��اف النعيمي �أن ��ه "�سيتم متوي ��ل املرحلة الأوىل من امل�شروع الت ��ي تنفذها (الواحة الند) وهي �إحدى ال�ش ��ركات املنبثقة عن الواحة كابيت ��ال وتبلغ تكلفتها �أربعة مليارات دره ��م ذاتيا من خالل ال�صكوك التي �أعلنت الواحة عن طرحها تدريجيا". و�أك ��د �أن ��ه "�سيتم فت ��ح الب ��اب للتعاون م ��ع مطورين وم�ستثمري ��ن �آخري ��ن لتطوي ��ر املراح ��ل الأخ ��رى م ��ن امل�ش ��روع وذل ��ك ع ��ن طريق ع ��دد م ��ن الأدوات اال�ستثمارية التي �سيتم التطرق لها يف حينه" م�شريا �إىل �أن اجلمعية العمومي ��ة ل�شركة الواحة كابيتال قد وافق ��ت م�ؤخرا عل ��ى �إق�ت�راح جمل� ��س ادارة ال�شركة با�ص ��دار �سن ��دات �أو �صك ��وك الزامي ��ة التحويل اىل
�أ�سهم بقيمة ت�صل �إىل مليار درهم �إماراتي. وهدف ��ت جوائ ��ز �سيت ��ي �سكي ��ب ال�سنوي ��ة �إىل تكرمي امل�شاريع العقاري ��ة املميزة يف منطقة ال�شرق الأو�سط و�شم ��ال �أفريقي ��ا ،ودع ��م الر�ؤية اخلا�ص ��ة باملعر�ض لتعزي ��ز النم ��و يف الأ�س ��واق العقاري ��ة ل ��دول جمل�س التعاون اخلليجي. "القدرة" �راع بالتيني يف � ك العقارية و�شاركت �شرك ��ة القدرة ٍ معر� ��ض �سيتي �سكي ��ب �أبوظب ��ي ،2010والذي يقام يف مرك ��ز �أبوظبي الوطني للمعار� ��ض حيث تعر�ض م�شروعيه ��ا �أوله ��ا (عني الفاي�ضة) وه ��و عبارة عن م�ش ��روع �سكن ��ي متع ��دد اال�ستخدام ��ات ،ميتد على م�ساحة 412م�ت�ر ًا ،وقد مت ت�صميمه ليكون منوذج ًا لنم ��ط املعي�ش ��ة املحلي ��ة الإماراتي ��ة ،كم ��ا �سيعك�س �أ�سل ��وب احلي ��اة ال�سائد يف مدينة الع�ي�ن .وثانيهما: م�شروع الن�سيم. ويعترب م�ش ��روع "الن�سيم" واحة ح�ضارية متوافقا مع ظ ��روف املن ��اخ على امت ��داد �شارع خالد ب ��ن �سلطان يف مدين ��ة العني ،وقد مت ت�صميم ��ه لي�شمل الكورني�ش اجلديد للمدينة، وم ��ن جانبه او�ض ��ح حممود �إبراهي ��م املحمود رئي�س جمل� ��س ادارة �شركة القدرة العقاري ��ة �أنهم فخورون بالف ��وز بهذه اجلائ ��زة ،التي تعك�س املي ��زات الفريدة التي يتمتع بها م�ش ��روع الن�سيم ،حيث ركزت ال�شركة على اال�ستدامة ،واالبت ��كار ،واالهتمام ب�أدق تفا�صيل امل�شروع ،ونحن نتطل ��ع �إىل م�شاهدة التنمية والتطور من خالل امل�ش ��روع الذي ميزج ما بني �أ�سلوب احلياة
�شريف بدوي )%70( :من املبيعات ت�أتى من خالل املعار�ض �إبراهيم فهمي :املعار�ض و�سيلة رئي�سية لأي م�سوق ناجح �أحمد ال�سيد :لدينا العديد من امل�شاكل التنظيمية واملعار�ض العقارية قادرة على حتريك ال�سوق و�إنعا�شه حممد حمفوظ :بع�ض ال�شركات اجتهت للت�سويق اخلارجي ل�ضعف الطلب بال�سوق امل�صري
املعار�ض العقارية
�أهم و�سيلة ت�سويقية – تعانى م�شاكل تنظيمية
حتقيق� :أحمد �أبو �شرابية " لكي تكون م�ستثمرا ناجحا البد �أن متتلك �إدارة ت�سويقية قادرة على ت�سويق منتجك " ه ��ذه قاع ��دة اتفق عليه ��ا االقت�صادي ��ون مبختلف اجتاهاتهم وخا�صة العاملون فى القطاع العقاري، هذا القط ��اع الذي تعتم ��د �شركاته عل ��ى الت�سويق و�إدارات ��ه و�آلياته وو�سائله املتاحة والتى يجىء على ر�أ�سه ��ا املعار� ��ض العقارية التي تتمي ��ز بتوفري جو تناف�س ��ي ي�شجع ال�شركات عل ��ى طرح وحدات ذات جودة و�أ�سعار تناف�سية. ومل ��ا كان اخل�ب�راء العقاريون ق ��د اتفق ��وا على �أن املعار� ��ض تعترب �أه ��م و�سيل ��ة ت�سويقي ��ة لل�شركات العقاري ��ة وللم�ستهل ��ك �أي�ض ��ا ،حيث توف ��ر للأول عدد كبري من الراغبني يف ال�شراء يف حني يح�صل امل�ستهل ��ك عل ��ى فر�ص ��ة ذهبي ��ة لف ��رز عدي ��د من امل�شروع ��ات املطروح ��ة مبختلف املناط ��ق واختيار الوحدة املنا�سبة ف�أن اخلرباء �أكدوا على �أن �أهمية املعار�ض تت�ضح ب�شكل كبري فى ن�سبة املبيعات التي تتم من خاللها والتي ت�صل �إىل ( )%70من حجم مبيعات ال�سوق العقاري فى املو�سم. �إبراهي ��م فهمي رئي�س جمل� ��س �إدارة �شركة طيبة للتنمية و�إدارة امل�شروعات يرى �أن املعار�ض و�سيلة رئي�سية الي م�سوق ناجح يف كافة املجاالت وخا�صة القط ��اع العقاري نظرا لرغبة امل�شرتي يف التعرف عل ��ى كاف ��ة البدائ ��ل لل�ش ��راء الأم ��ر ال ��ذي تتيحه املعار� ��ض حني جتم ��ع ب�ي�ن العديد م ��ن ال�شركات وامل�شروع ��ات العقاري ��ة املختلف ��ة فتخل ��ق فر�ص ��ة لزوارها للمفا�ضلة بني املعرو�ض واختيار الأن�سب. ه ��ذا بالإ�ضاف ��ة حلر�ص بع� ��ض البن ��وك و�شركات التمويل عل ��ى احل�ضور وامل�شاركة لعر�ض منتجاتها التمويلية (نظام التموي ��ل العقاري) املختلفة حتى ي�ستطي ��ع زائر املعر� ��ض اختيار الوح ��دة والتعرف عل ��ى النظ ��ام الأف�ض ��ل لل�س ��داد �سواء م ��ن خالل البنوك �أو �شركات التمويل العقاري.
بينم ��ا ي�ؤك ��د �شري ��ف بدوي مدي ��ر ب�شرك ��ة الراية للتطوي ��ر العق ��اري والتنمي ��ة عل ��ى �أن املعار� ��ض تع ��د �أحد �أهم و�سائ ��ل الت�سويق الت ��ى تعتمد عليها �ش ��ركات اال�ستثمار العقاري ب�ش ��كل عام و�شركات الت�سويق ب�شكل خا�ص . و�أ�ض ��اف ب ��دوى �أن املعار� ��ض ت�ش ��ارك يف ت�سوي ��ق ( )%70من حج ��م املبيعات وتقت�س ��م باقي و�سائل الت�سوي ��ق من دعاي ��ة و�إعالن فى و�سائ ��ل الإعالم املختلفة والعمل الفردي لق�سم الت�سويق بال�شركات ن�سب ��ة الـ ( )%30املتبقية ،نا�صحا كافة ال�شركات بعدم �إهمال املعار�ض الت�سويقية و�ضرورة امل�شاركة فيها للو�صول ملعدل مبيعات �أف�ضل.. وع ��ن م�ست ��وى املعار�ض امل�صرية يق ��ول بدوي �إنها مازال ��ت �أقل بكثري من م�ستوى املعار�ض اخلارجية ،لذل ��ك يطالب ب�ضرورة ال�سعي نحو تطوير تنظيم املعار� ��ض يف م�ص ��ر بالإ�ضاف ��ة لزي ��ادة احلمل ��ة الدعائي ��ة للمعر� ��ض مب ��ا ي�ساهم يف زي ��ادة �أعداد رواده وبالتايل ارتفاع ن�سبة املبيعات خالله.
مواجهة
�أم ��ا �أحم ��د ال�سي ��د مدي ��ر الت�سويق ب�شرك ��ة طيبة للتنمية العمرانية في�ؤكد �أن �شركته حري�صة دائما على امل�شاركة يف معر�ض�ي�ن على الأقل �سنويا لأتها ت ��درك �أهمية املعار�ض العقاري ��ة كو�سيلة ت�سويقية خا�صة لل�شركات �صاحب ��ة امل�شروعات التناف�سية ، ونظ ��را ملا تتميز ب ��ه املعار�ض م ��ن مواجهة -على ح ��د و�ص ��ف ال�سي ��د -ب�ي�ن ال�ش ��ركات ،ومو�ضحا �أنن ��ا مازلنا نعاين العديد م ��ن امل�شاكل التنظيمية باملعار� ��ض حي ��ث من املمك ��ن االهتم ��ام بجزء من املعر�ض عل ��ى ح�ساب ج ��زء �آخ ��ر ،بالإ�ضافة �إىل ع ��دم ح�صول ال�شركات على امل�ساحة املتفق عليها يف العق ��د ب�ش ��كل دقي ��ق مو�ضح ��ا �أن �أغل ��ب ه ��ذه املعوقات تلتزم بها جهة التنظيم. وعن التغطية الإعالمي ��ة باملعار�ض العقارية يقول ال�سيد �أنه ��ا جيدة جدا نظرا الهتم ��ام العديد من
و�سائل الإع�ل�ام بتغطية املعر�ض خا�صة بعد ظهور العدي ��د من ال�صح ��ف والقن ��وات املتخ�ص�صة فى القطاع العقاري. وي�ضيف ال�سي ��د �أن �شركته قد تعاق ��دت للم�شاركة يف معر� ��ض ( )Chanceو�س ��وف تقوم بعر�ض م�شاري ��ع عقارية جذاب ��ة م�ؤكدا عل ��ى �أن املعار�ض و�سيل ��ة ت�سويقي ��ة ق ��ادرة عل ��ى حتري ��ك ال�س ��وق و�إنعا�ش ��ه خ�ل�ال الف�ت�رة القادم ��ة خا�ص ��ة يف ظل تداعي ��ات الأزم ��ة العاملية مطالبا ب�ض ��رورة زيادة املعار�ض خالل الفرتة القادمة.
خارج م�صر
وم ��ن ناحي ��ة �أخ ��رى يرى حمم ��د حمف ��وظ مدير الت�سويق ب�شركة جاردين ��ا �إيجيبت للتنمية و�إدارة امل�شروع ��ات �أن العدي ��د م ��ن ال�ش ��ركات امل�صرية اجتهت م�ؤخرا للت�سويق خارج م�صر بعدما �أ�صاب املعار� ��ض امل�صرية من �س ��وء تنظيم وعدم اهتمام كما كان يحدث باملا�ضي ،الفتا �إىل �أن ذلك يت�ضح م ��ن خالل �صعوب ��ة الت�سوي ��ق للمعار� ��ض امل�صرية يف الوق ��ت احل ��ايل وه ��و �أم ��ر يخالف م ��ا عهدناه م ��ن ال�ش ��ركات التي كان ��ت تت�سابق للحج ��ز بكافة املعار�ض. و�أرجع حمف ��وظ ذلك �إىل ما �أ�ص ��اب العقارات يف م�ص ��ر من عدم ثب ��ات يف الأ�سع ��ار وكذلك �ضعف الطلب خالل الفرتة الأخ�ي�رة ت�أثرا بالأزمة املالية العاملية وتداعياتها. وي�ضيف حمف ��وظ �أن ال�شركات امل�صرية �أ�صبحت تتج ��ه للت�سويق بالدول العربية نظرا لتوفر ال�سيولة ل ��دى العمال ��ة امل�صرية هن ��اك بالإ�ضاف ��ة للرغبة يف �شراء وح ��دات �سكنية يف م�ص ��ر لق�ضاء �أجازة ال�صيف وغريها. و �أخ�ي�را يطال ��ب حمفوظ ب�ض ��رورة دع ��م ال�سوق العق ��اري وحتريك ��ه نظ ��را لأهميت ��ه الق�صوى يف حتريك عجلة االقت�صاد القومي. - www.godraan.com
57
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
56
معارض والتمويلي �أي�ضا ،مو�ضح ��ا �أن معظم املبيعات الآن وفقا لنظ ��ام التموي ��ل العق ��اري يف الفرتة احلالي ��ة وحدات جتارية و�إدارية. �أجنح املعار�ض ال�سنوية �أك ��د ط ��ارق زه ��ور مدي ��ر ف ��رع مدين ��ة ن�ص ��ر ب�شركة الأوىل للتموي ��ل العق ��اري �أن ال�شركة م ��ن �ضمن الرعاة الر�سمي�ي�ن للمعر� ��ض مو�ضح ��ا �أن ه ��ذا املعر�ض �أجنح املعار� ��ض ال�سنوية الت ��ي تتم يف القط ��اع العقاري والتي تن�ش ��ط ال�س ��وق العق ��اري ب�شكل كب�ي�ر ،م�ش�ي�را �إىل �أن معظم عمليات البيع تتم مبا�شرة بني العميل وال�شركة. و�أ�ضاف ط ��ارق زه ��ور �أن ال�سوق العقاري ب ��د�أ ين�شط وي�ستعي ��د عافيت ��ه مو�ضح ��ا �أن ال�شرك ��ة حققت خالل الرب ��ع الأول من ه ��ذا العام ح�صة مبيع ��ات يف ال�سوق �أكرث من .%53 �إقبال كل ال�شرائح وت ��رى �أمل عز الدين مدير عام قط ��اع �أمناء اال�ستثمار ومدير �إدارة التمويل العق ��اري بالبنك العقاي امل�صري العربي �أن معر� ��ض � Next moveسيحقق جناحا كبريا على م�ستوى معظم ال�شركات امل�شاركة به ،ملا يتمتع به من �شهرة كبرية ،جتعل عمالء كثريين يتوجهون �إليه ملعرفة الأ�سعار �أو لل�شراء الفعلي ،مو�ضحة �أن الإقبال ال يكون قا�صرا عل ��ى الوحدات اخلا�صة مبحدودي الدخل �أو متو�سط ��ي الدخل فقط و�إمنا يك ��ون ممتدا للوحدات ف ��وق املتو�سط ��ة والفاخ ��رة �أي�ض ��ا ،حيث ي�أت ��ي لزيارته �شرائح خمتلفة من املجتمع. و�أ�ش ��ارت �إىل �أن التموي ��ل العق ��اري يلق ��ي اهتماما من اجلمهور خ�ل�ال املعر�ض لتوجهه للبن ��ك مبا�شرة �أثناء تعاقده على وحدة ومعرفة البدائل املعرو�ضة من البنك �سواء معرفة قيمة التموي ��ل �أو فرتة ال�سداد �أو الأق�ساط امل�ستحق ��ة كل �شهر مما ي�شجعه عل ��ى التعاقد واختيار البديل الأف�ض ��ل له ،لذلك يحر�ص البنك العقاري دوما على امل�شاركة يف معر�ض . Next move وق ��ال تام ��ر ال�سبك ��ي ب�شركة الأده ��م للت�شيي ��د والبناء (�سراي ��ات القطامي ��ة) �إن معر� ��ض Next move م ��ن املعار�ض الت ��ي ت�شهد �إقب ��اال كبريا م ��ن املواطنني وحتق ��ق ن�سبة مبيعات كبرية ،وذلك لأنه معر�ض يتم كل عام ويرتاده كثري من املواطنني ل�شراء الوحدات منه. و�أك ��د تامر ال�سبك ��ي �أن ال�سوق العق ��اري �سي�شهد �إقباال خالل الفرتة القادمة مو�ضح ��ا �أن ال�سوق خالل الفرتة احلالي ��ة يتحرك �إىل الأمام ويخ ��رج من مرحلة الركود التي مر بها خالل الفرتة املا�ضية. REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
وزير الإ�سكان وحمافظ القاهرة وعدد من امل�س�ؤلني يفتتحون next move 2009
""next move
فى جملتني
" معر�ض " "Next moveالذى يقام فى الفرتة من � 4/28إىل 5/1يعترب هو الأقوى بني كافة املعار�ض التي يتم تنظيمها يف م�صر ". �شريف بدوي مدير ب�شركة الراية للتطوير العقاري والتنمية " ال �شك �أنه الأف�ضل مقارنة بباقي املعار�ض امل�صرية نظرا جلودة التنظيم وقوة احلملة الدعائي ��ة والتغطي ��ة الإعالمية الهائل ��ة للمعر�ض الت ��ى ي�شارك فيها �أه ��م و�سائل الإعالم �سواء العقارية املتخ�ص�صة �أو االقت�صادية". �إبراهيم فهمي رئي�س جمل�س �إدارة �شركة طيبة للتنمية و�إدارة امل�شروعات " حاولن ��ا اال�ش�ت�راك ف ��ى معر�ض Next moveه ��ذا العام والع ��ام املا�ضي �إال �أن الوقت مل ي�ساعدنا ومل نتمكن من احلجز ". �أحمد ال�سيد مدير الت�سويق ب�شركة طيبة للتنمية العمرانية " Next moveم ��ن �أق ��وى املعار�ض العقارية على م�ست ��وى ال�شرق الأو�سط ويحقق جناح ��ا ملفتا كل ع ��ام متوقعا �أن ي�ساهم ف ��ى �إنعا�ش ال�سوق العقارى ه ��ذا املو�سم ويعطيه دفعة قوية للخروج من تداعيات الأزمة العاملية" حممد عبدالرازق مدير الت�سويق ب�شركة الديار للتعمري واملقاوالت "�أمتنى �أن تكون كافة املعار�ض العقارية بنف�س م�ستوى Next moveحتى ن�ستطيع توف�ي�ر الفر� ��ص املنا�سب ��ة للت�سويق وال�شراء ف ��ى نف�س الوق ��ت ،متوقعا زي ��ادة الإقبال على املعر�ض هذا العام بعد النجاح الذى حققه خالل العامني املا�ضيني" املهدى حممد املهدى رئي�س جمل�س �إدارة �شركة الإدارى لال�ستثمار العقارى "�أمتن ��ى �أن ي�ساه ��م املعر� ��ض فى خروج ال�سوق العقارى من الأزم ��ة التى �أ�صابته خالل الف�ت�رة املا�ضي ��ة و�إح ��داث انتعا�شة قوية حم ��ذرا من رف ��ع الأ�سعار خ�ل�ال املعر�ض بحجة ارتفاع �أ�سعار مواد البناء التى من املمكن �أن تعود بال�سوق اىل قلب الأزمة" ح�سام عزت �إدارة الت�سويق ب�شركة العمران للبناء والت�شيد "� Next moveسيك ��ون مبثاب ��ة بداي ��ة ملو�سم ح ��ار جدا متوقع ��ا �أن ي�شهد املعر�ض �إقب ��اال �شدي ��دا من ال ��زوار بالإ�ضاف ��ة لزيادة مع ��دالت البيع خل ��وف العمالء م ��ن ارتفاع الأ�سع ��ار خ�ل�ال فرتة ال�صي ��ف ولذلك ت�شارك ال�شرك ��ة مب�شروعات منتجع رح ��اب �أكتوبر �سيتى وفاملى مول وفاملى الند" عرفة عبد احلميد مدير عام الت�سويق ب�شركة رحاب �أكتوبر
وع ��ن ال ��دورة احلالية ل� �ـ " "Next moveترى م. �سو�سن �أنها مبثابة تنبيه لل�سوق العقاري ،وبداية انتعا�شة له بكافة �شركاته العاملة يف جمال الت�سويق �أو اال�ستثمار ،وبالتايل ين�شط �سوق التمويل العقاري واملقاوالت �أي�ضا ،م�ضيفة �أن من �أهم مميزات املعار�ض �أن البيع يتم من خالل نظ ��ام البيع املبا�شر مبا ي�شج ��ع العميل على �أخذ الق ��رار وم�شاه ��دة املواقع من خ�ل�ال ت�صميمات و�شكل املب ��اين املعرو�ضة ،وبعد التعاق ��د مبا�شرة يتم التعرف على مواقع �أر�ض امل�شروع . �أول انفراجة بينما يق ��ول خالد �أنور املدير التنفي ��ذي ب�شركة العبور لال�ستثم ��ار العق ��اري �إن معر� ��ض Next move لال�ستثمار العقاري من �أه ��م املعار�ض التي تقام خالل الع ��ام لتن�شي ��ط ال�س ��وق ،حيث ي�ض ��م �أك�ب�ر ال�شركات العامل ��ة بال�س ��وق ،بالإ�ضافة �إىل عدد م ��ن البنوك مما ي�ساع ��د يف تن�شي ��ط التمويل العقاري م ��ن خالل عر�ض منتجات البن ��وك وعلى ر�أ�سها بنك ��ى العقاري والتعمري والإ�س ��كان ،ومتوقع ��ا �أن يك ��ون � Next moveأول انفراج ��ة يف العام احلايل حيث �إن ال�سوق العقاري الآن مازال مي ��ر بحالة من الركود الت ��ي دامت لعام ون�صف العام تقريبا. و�أ�ض ��اف �أنور �أن توقي ��ت املعر�ض منا�سب جدا يف بداية املو�س ��م العقاري وهو مو�سم ال�صيف حيث ي�شرع النا�س يف �شراء العقارات ،وتن�شط ال�شركات يف البيع وال�شراء �سواء ال�شركات العامل ��ة يف قطاع اال�ستثمار �أو الت�سويق �أو التموي ��ل العق ��اري لأنه ��ا منظومة متكامل ��ة كل منها يكمل الآخر. م�ؤ�شر للأ�سعار وي ��رى حمم ��ود ح�س ��ان الع�ض ��و املنتدب ب�شرك ��ة م�صر اجلدي ��دة للإ�س ��كان والتعم�ي�ر �أن معر� ��ض Next moveمن �أهم املعار�ض التي ينتظرها اجلمهور لأن ��ه ي�ض ��م عددا كب�ي�را من ال�ش ��ركات العقاري ��ة التي تعر� ��ض منتجاته ��ا والت ��ي تعط ��ي الفر�ص ��ة للعم�ل�اء ف ��ى حري ��ة االختي ��ار واالنتق ��اء الأف�ضل ال ��ذي ينا�سب احتياجات و�إمكانات كل عميل. و�أ�ش ��ار ح�س ��ان �إىل �أن ال�س ��وق العق ��اري الآن يف حاجة ملح ��ة �إىل املعار�ض لإعادة العميل للإقبال على ال�شراء م ��ن جدي ��د ،وخا�صة يف ظ ��ل ظ ��روف �أ�سع ��ار احلديد والأ�سمن ��ت التي جتعل اجلميع يخ�شى ال�شراء يف الوقت احلايل خوف ��ا من ارتف ��اع الأ�سع ��ار فاملعر� ��ض �سيكون مبثاب ��ة امل�ؤ�ش ��ر ال ��ذي يعر� ��ض �أ�سعار العق ��ارات خالل
خرباء ومدراء الت�سويق : " "Next moveحقق جناحاكبريا العام املا�ضي رغم الأزمة. جناح املعر�ض �سوف ينعك�سعلى �سوق التمويل. " "Next moveمن �أجنحاملعار�ض التي ت�ساعد على تن�شيط ال�سوق. توقيت املعر�ض �أكرث من رائع.الف�ت�رة احلالية مم ��ا يدعم فك ��رة ال�ش ��راء من جديد ل ��دى العم�ل�اء ،وه ��ذا يتطلب م ��ن ال�ش ��ركات �أن تكون املعرو�ض ��ات ب�أ�سع ��ار منا�سبة وغري مبال ��غ فيها جلذب العمي ��ل لل�سوق م ��ن جديد لك ��ي تبد�أ احلرك ��ة تدب يف ال�سوق العقاري . الأزمة و�أ�ض ��اف املهند� ��س حمم ��د �سالمة �صال ��ح رئي�س قطاع التقييم ��ات ب�شرك ��ة الأهل ��ي للتنمية العقاري ��ة (ح�سني �صبور) �أن الأزمة العقارية التي �شهدها ال�سوق العقاري ق ��د انته ��ت م�ش�ي�را �إىل �أن معر� ��ض Next move �س ��وف يكون له ت�أثري كبري على ال�سوق العقاري مو�ضحا �أن املعر� ��ض �س ��وف ي�شم ��ل العدي ��د من املنتج ��ات التي تعر�ضها ال�شركات وب�أ�سعار تناف�سية مما يحقق ترويجا وتر�شيدا لل�سوق العقاري. م�ضيفا �أن هذه املعار�ض تتيح للم�ستهلك �سهولة ال�شراء حيث يبحث عن الوحدة التي يرغب بها وتنا�سب ال�سعر الذي يح ��دده ويقوم بالتعاقد مع ال�شركة للح�صول على هذه الوحدة. و�أو�ض ��ح �سالم ��ة �أن الرب ��ع الأول م ��ن ه ��ذا الع ��ام مر مبرحلة انتعا� ��ش يف ال�سوق العقاري وخ ��رج من مرحلة الرك ��ود التي كان مي ��ر بها مو�ضح ��ا �أن ال�سوق العقاري م ��ن خالل معر� ��ض � Next moveسيحقق املزيد من االنتعا�ش. وقال �إن معر� ��ض Next moveرغم �إقامته العام املا�ض ��ي يف ظل الأزمة العاملي ��ة ف�إنه حقق ن�سبة مبيعات كب�ي�رة لبع�ض ال�شركات م�ش�ي�را �إىل �أنه �أجنح املعار�ض العقارية التي يتم �إقامتها يف م�صر ويكون لها ب�صمة يف حتريك ال�سوق العقاري �إىل الأمام. ن�شاط ن�سبي توقع ع ��زت �س ��امل امل�ست�ش ��ار القانونى ل�شرك ��ة الن�صر
للإ�سكان والتعمري �أن معر�ض 2010 Next move �سين�ش ��ط ال�س ��وق العق ��اري يف حال ��ة وج ��ود حافز من ال�ش ��ركات لتخفي�ض الأ�سعار وعدم املبالغة يف الرفاهية وعر� ��ض الإ�س ��كان املتو�س ��ط والإ�س ��كان الفاخ ��ر دون االقت�صار على الأخري فقط ،م�شريا �إىل �أن ن�سبة القوى ال�شرائية قد ت�صل �إىل � %30أو %40تقريبا يف ظل حالة ال�سوق الآن ،م�ؤك ��دا على �أن Next moveلعامي 2008و 2009حقق جناحا كبريا ال يتوقعه يف .2010 بوادر انتعا�شة وتوقع ��ت فاطمة حلم ��ي مدير عام املنتج ��ات والت�سويق ب�شركة املع ��ادي للتنمية والتعم�ي�ر �أن معر�ض Next � moveس ��وف ي�شه ��د �إقباال كب�ي�را من املواطنني وذل ��ك يرج ��ع �إىل �أن هذا املعر�ض تطرح ب ��ه ال�شركات جميع �أنواع الإ�سكان �سواء كان �إ�سكانا خا�صا مبحدودي الدخ ��ل �ضم ��ن امل�ش ��روع القوم ��ي للإ�س ��كان �أو �إ�سكانا متو�سطا �أو الإ�سكان الفاخر. وقالت فاطم ��ة حلمي �إن ال�سوق العق ��اري خالل الفرتة احلالي ��ة يوجد ب ��ه حركة مقارنة بالف�ت�رة ال�سابقة التي �شهدت رك ��ودا يف ال�س ��وق العقاري مو�ضح ��ة �أن ال�سوق العق ��اري عل ��ى ب ��وادر انتعا�ش ��ة عقارية خ�ل�ال الفرتة القادمة. معر�ض تعريف ال�شركات وي�شري �إيهاب عمر مدير �إدارة الت�سويق ب�شركة امل�صرية للتموي ��ل العق ��اري �إىل �أن معر� ��ض Next move حق ��ق جناحا كب�ي�را عام ��ي 2008و 2009لأنه يجتذب كربى ال�ش ��ركات العاملة يف القط ��اع العقاري والبنوك �أي�ضا حي ��ث جنحت ال�شركة الع ��ام املا�ضي يف اجتذاب 90عمي�ل�ا وملء �إ�ستم ��ارة لكل واح ��د وحققت مبيعات بقيم ��ة 45ملي ��ون جني ��ه ،مو�ضحا �أن الع ��ام احلايل مل ت�شارك امل�صرية للتمويل العقاري يف Next move 2010لع ��دة �أ�سباب على ر�أ�سه ��ا �أن ال�سوق العقاري يف حاجة للوحدات اخلا�صة مبح ��دودي ومتو�سطي الدخل وهذا ال يتوافر ب�صورة كبرية باملعر�ض ،حيث �إن معظم املعرو�ض ��ات من الوحدات تكون مرتفعة الأ�سعار ن�سبيا، بالإ�ضاف ��ة �إىل �أن معظم ال�شركات ت�سع ��ى للتعارف مع اجلمهور من خالل املعر�ض ،فهو �أف�ضل فر�صة بالن�سبة لل�ش ��ركات اجلدي ��دة الت ��ي ت ��روج لنف�سها حديث ��ا� ،أما بالن�سب ��ة لل�ش ��ركات املعروفة يف ال�سوق فتك ��ون الفائدة بالن�سبة لها �أقل. و�أ�ش ��ار �إىل �أن التموي ��ل العق ��اري �سين�ش ��ط �إذا حق ��ق املعر� ��ض جناح ��ا و�سيتح ��رك القط ��اع اال�ستثم ��اري - www.godraan.com
55
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
54
معارض
Next moveن�سخة 2009
اخلرباء واملطورون العقاريون:
�أحمد غزى ويا�سر غازى فى امل�ؤمتر ال�صحفى الذى �أعلنا فيه �أخر الرتتيبات لن�سخة 2010من Next move
" "Next moveانطالقة مبكرة للمو�سم ت�ساعد على اخلروج من تداعيات �أزمة �سوق العقارات دينا ح�سني -زينب طلبة على الرغم من ارتفاع �أ�سعار العقارات مع بداية مو�سم ال�صيف م ��ن كل عام ف�إن الرغب ��ة احلقيقية يف ال�شراء ل ��دى امل�ستهلك امل�ص ��ري والتي ت�ص ��ل �إىل ( )%90من حج ��م الطل ��ب ال تت�أث ��ر بهذا الأم ��ر وهذا ما تنب ��ه �إليه منظمو املعار�ض العقارية وخا�صة القائمني على معر�ض Next moveالذي ينطلق مع نهاية �شهر �إبريل م ��ن كل عام وي�ؤكد اخل�ب�راء العقاريون �أن هذا املعر�ض REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
حتديدا ي�ساهم يف �إنعا�ش ال�سوق العقاري نظرا للحاجة امللح ��ة للمعار� ��ض يف ه ��ذا التوقيت كانطالق ��ة مبكرة لبداي ��ة املو�س ��م العق ��اري قب ��ل االن�شغ ��ال يف �إج ��ازات ال�صي ��ف وخ ��روج �شريح ��ة كبرية م ��ن العم�ل�اء خارج القاهرة لق�ضاء �إجازاتهم ال�صيفية. ف ��ى حتليله ��ا للمو�سم العقارى احل ��اىل ت�شري املهند�سة �سو�س ��ن ال�شوربج ��ي الع�ض ��و املنت ��دب ب�شرك ��ة التعمري والإ�س ��كان لال�ستثم ��ار العق ��اري �إىل �أن ال�سوق العقاري
ي�س�ي�ر بخطى ثابتة الف�ت�رة احلالية ،حي ��ث ت�أثر ن�سبيا خ�ل�ال �شهري يناير وفرباير املا�ضيني ثم بد�أت احلركة تت�سارع يف مار�س و�إبري ��ل ،مو�ضحة �أن معر�ضNext moveم ��ن �أكرث املعار�ض جناحا و�شهرة وي�شارك فيه عدد كبري من ال�ش ��ركات مما يعطيه قوة متيزه عن غريه من املعار�ض العقارية ويخلق جوا من املناف�سة بني ال�ش ��ركات لعر�ض منتجاته ��ا وفى نف� ��س الوقت ،يعطي فر�صة للعميل للمفا�ضلة الختيار �أف�ضل العرو�ض.
املرة الوحيدة التي وقفت فيها �ضد اخلرباء ،لأنهم �أرادوا حتقيق امل�صلحة اخلا�صة على ح�ساب امل�صلحة العامة. ب�شدة ،وكانت هذه هي املرة الوحيدة التي وقفت فيها �ضد اخلرباء ،لأنهم �أرادوا حتقيق امل�صلحة اخلا�صة على ح�ساب امل�صلحة العامة. العق ��ار ،وكذلك مفاهيم �أهل الب�ل�اد ،و�أذكر �أن �أحد امل�شروع ��ات العمرانية اجلديدة ق ��ام �أحد امل�صممني الأجانب بت�صمي ��م فيلتني متال�صقت�ي�ن ،تطل بلكونة �أحدهما على حديق ��ة الأخرى التى بها حمام �سباحة ،وهو ماي ��دل على جهل املهند� ��س الأجنبي بالعادات امل�صري ��ة ،ويقل ��ل م ��ن القيم ��ة املادية للعق ��ار ويهدر مالي�ي�ن اجلنيهات عل ��ى �أ�صحابه ��ا ،وال �أ�ستطيع منع اخلب�ي�ر الأجنب ��ي يف التقيي ��م ولك ��ن مب�شاركة خبري م�صري لتو�ضيح الأمور الغام�ضة له. • وقان��ون ال�ضريب��ة العقارية هل كان"نقلة ثانية" يف التقييم العقاري ؟ ب ��ل كان "نقلة ثالثة" لأن التقييم العقاري لل�ضرائب العقارية لي�س هو التقيي ��م العقاري للتمويل العقاري، وه ��و الأم ��ر ال ��ذي جهلت ��ه ال�صحاف ��ة ،و�أكاد �أج ��زم �أن وزارة املالي ��ة نف�سه ��ا مل تك ��ن تعل ��م بالف ��روق بني ال�شقني ،والدلي ��ل على ذلك احلمل ��ة الإعالمية التي �أك ��دت نية الوزارة على التق�سي ��م اجلزئي التف�صيلي للعق ��ارات مما يجعل النتائج غ�ي�ر دقيقة ،فلدينا 30 مليون وحدة �سكنية ،والوحدة الواحدة ت�ستغرق ثالثة �أي ��ام لتقيمها ،ي ��وم للزي ��ارة ويوم للمقارن ��ة والثالث لكتاب ��ة التقرير ،والقانون �سوف يطبق على 3ماليني وح ��دة ،ويعمل بالتقييم 1000جلن ��ة ،فنحتاج 6000
يوم ،والعام 200يوم عمل ،جند �أننا نحتاج 30عام ًا لتقيي ��م العق ��ارات املوقع عليه ��ا ال�ضريب ��ة العقارية، فم ��ن امل�ستحي ��ل تطبيق التقيي ��م الف ��ردي ،ويف هذه احلالة يتم اللجوء �إىل التقييم اجلماعي الذي يعطي النتائج تقريبية ،وكل دول العامل تتبع النظام الأخري، و�أرج ��ع الت�ضارب يف املرادف ��ات �إىل جهل امل�سئولني، حي ��ث �إدعى �أحدهم بوزارة املالية �أن التقييم البد �أن يتم بدقة بالغة نظر ًا لأن العقار له قيمة واحدة فقط، وه ��و كالم غ�ي�ر منطق ��ي بالت�أكي ��د لأن قيم ��ة العقار تختل ��ف ح�سب طريق ��ة ح�سابه ��ا املتنوعة ب�ي�ن البيع والبناء والت�أمني وح�ساب ال�ضرائب العقارية. • علمن��ا �أن��ك قم��ت بال�ص��دام م��ع اخلرباء العقاريني ما مدى حقيقة الأمر ؟ عندم ��ا بد�أ نظام التمويل العق ��اري قبل �إن�شاء الهيئة بتموي ��ل �شقق �سكنية �صغرية وقط ��ع �أرا�ضي ال تتعدى 500م�ت�ر� ،إىل �أن جاء البنك املركزي بالقانون الذي �أ�ش ��ار ب�ض ��رورة ت�سجيل العق ��ار قب ��ل احل�صول على التمويل ،وذلك ل�ضمان حقوق الطرفني ،مما �أدى �إىل تو�سيع نط ��اق عملية التقييم لت�شم ��ل تدريب اخلرباء عل ��ى تقيي ��م الفيالت والعق ��ارات الك�ب�رى ،ومن هنا قمت بتقدمي م�ش ��روع لت�صنيف اخل�ب�راء و�إعطائهم درج ��ات يف اخلربة ،ولكنهم �أ�ص ��روا على االعرتا�ض
�أمام جلنة من �أع�ضاء هيئة التدري�س قمت ب�أداء امتحان خرباء التقييم "هو �أنا يعني هخاف �أمتحن ده �أنا اللي و�ضعت النظام يف الأ�سا�س" التقييم العقاري يحدد قيمة �أ�سهم ال�شركات فى البور�صة
�أ�سعار العقارات
• وه��ل ت��رى �أن �أ�سعار العق��ارات يف م�صر غري واقعية ؟ ميكن الق ��ول �أن امل�ستثمرين الع ��رب هم ال�سبب وراء رف ��ع �أ�سعار العق ��ارات يف م�ص ��ر ،خا�ص ��ة الوافدين من دول النفط ،ودخل ��وا �إىل م�صر يف هيئتني الأوىل ب�أ�شخا�صهم وهويتهم ،والثانية خلف �شخ�ص م�صري اجلن�سي ��ة ،وه ��ذه الفئ ��ات قام ��ت بال�ش ��راء الهائ ��ل للأرا�ضي والعقارات بدافع الأموال الطائلة لديها من جه ��ة ،ولأنها وجدت فى م�صر ا�ستثم ��ار ًا �آمنا وجيدا ب�سبب الزي ��ادة ال�سكانية املتزايدة م ��ن جهة �أخرى، مم ��ا �أ�سفر عن القفزات الهائلة وغري املربرة لأ�سعار العق ��ارات ،وذل ��ك نتيج ��ة الفائ�ض العق ��اري الكبري يف م�ص ��ر النع ��دام الق ��وة ال�شرائي ��ة للمواطنني منذ 2007عام "الغليان العقارى". • هل كنت طرف ًا يف احلرب التي �شنها املثمنون على االحتاد العربي للتنمية العقارية ؟ لي� ��س ىل عالقة باملو�ضوع ،فه ��ي حرب �شخ�صية على مقعد االحتاد ب�ي�ن د�.أحمد مطر الأمني العام الحتاد التنمي ��ة العقاري ��ة و�سليم ��ان الفهي ��م ،وهن ��اك م ��ن �سان ��دوا الفهيم نتيجة �شعوره ��م �أنه الطرف الأقوى، و�أرى �أن االحت ��اد يج ��ب �أن يظل م�صري� � ًا حتت ريادة م�صري ��ة ،بالإ�ضافة �إىل املجهودات الكبرية التي قام به ��ا د .مطر يف �ضم عدد كبري من الدول العربية و�أن ي�صب ��ح عدد �أع�ضاء الإحتاد �أك�ث�ر من 600ع�ضو يف عام واحد ف�إن ذل ��ك يعد �إجناز ًا كبري ًا� ،سواء اتفقت معه على كل القرارات التي يتخذها ب�ش�أن االحتاد �أم مل �أتف ��ق ،ومنذ ع ��دة �سنوات كنت �أرغ ��ب يف ت�أ�سي�س احت ��اد للمق ِّيمني العرب و�أب ��دت �إحدى الدول العربية ترحيبه ��ا ،و�أن يك ��ون رئي�س ��ه ال�ش ��ريف �أح ��د الوزراء الع ��رب ،ولكني رف�ضت لأننى كن ��ت �أود �أن تكون نواة االنطالق من الأرا�ضي امل�صرية. - www.godraan.com
53
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
52
ندوة العدد ف ��ى �أن ي�صبح م ِّقيم� � ًا عقاري ًا� ،إذن فه ��م ال ي�ستحقوا �أن يكونوا خرباء يف التقييم العقاري ،ولن �أتنازل عن ال�ش ��روط التي و�ضعت منذ البداية ب�أن يكون %75من �أع�ضاء التدري�س من �أ�ساتذة اجلامعات ذوي اخلربة الكبرية. • من �أين ا�ستقيت هذه ال�شروط ؟ بحك ��م �أننى ع�ض ��و يف املجل�س ال ��دويل للتقييم التابع مل�ؤ�س�س ��ة التقيي ��م الأمريكي ��ة ،وه ��ي امل�ؤ�س�س ��ة الت ��ي �أن�ش�أته ��ا الوالي ��ات املتحدة الأمريكي ��ة لتكون م�سئولة عن عملية التقييم يف �أمريكا ،وهي عبارة عن جمل�س للبائع�ي�ن الدولي�ي�ن ،ولكني ح�ضرت به ��دف اكت�ساب اخل�ب�رة كطالب ،وح�صل ��ت على ال�شه ��ادة و�أ�صحبت ع�ضوا يف الهيئة الدولية ،وامتيازاتها متثلت يف �إتاحة البيان ��ات اخلا�صة باملبيعات واالت�ص ��ال بالبائعني يف اخل ��ارج ،وعندما مت �إن�ش ��اء امل�ؤ�س�س ��ة يف عام 1990 �ص ��در له ��ا جمل�سان �أولهم ��ا جمل�س املعاي�ي�ر ،والذي ي�صدر عنه كتاب املعاي�ي�ر الأمريكية ،والآخر جمل�س ت�أهيل املقيمني ووظيفته اختيار املقيم وحتديد ال�سبل الت ��ي من خاللها يتم تدريبه ،ويف ع ��ام � 2007أن�ش�أوا املجل� ��س ال ��دويل الذي يجتم ��ع مرة كل ع ��ام ،وي�ضم جمموع ��ة من خرباء التقييم م ��ن خمتلف الدول دون وج ��ود خرباء من �أمري ��كا ،ووظيفته �إب�ل�اغ املقيميني العقاري�ي�ن بامل�ستج ��دات العقاري ��ة يف خمتل ��ف دول الع ��امل ،وعندما و�ضع ��ت املعايري التي عل ��ى �أ�سا�سها تقي ��م كل دول ��ة ،وجد �أن م�ص ��ر من �أعل ��ى الدول يف م�ستوي ��ات التقيي ��م بالع ��امل ،وذلك بف�ض ��ل الالئحة الت ��ي قام ��ت هيئ ��ة التقييم العق ��اري بو�ضعه ��ا والتي ا�شرتطت �أن يكون البكالوريو�س احلد الأدنى للدرجة العلمية التي يجب �أن يح�صل املقيم عليها قبل اجتياز االختبارات ،كما �أن عدد اخلرباء العقاريني يف م�صر درجاتهم العلمية �أعلى من املتو�سط العاملي ،بالإ�ضافة �إىل ق ��رار اجلمعية بعدم ج ��واز �أن يكون الفرد خبري ًا �إال عندما ي�صبح ع�ضوا باجلمعية العمومية ،والهدف م ��ن هذه ال�ش ��روط هو ت�أهي ��ل الع�ض ��و باجلمعية �إىل �أن ي�صب ��ح ع�ضو ًا مبجل�س املعاي�ي�ر الدولية يف لندن، وحت ��ى ع ��ام 2006مل تك ��ن م�صر م�شرتك ��ة يف ذلك املجل� ��س الذي ي�ض ��م الهيئات املمثلة لل ��دول ،وبالفعل ا�شرتكن ��ا يف املجل� ��س بعد جهد كب�ي�ر ال�ستيفاء جميع ال�ش ��روط املتطلب ��ة لالن�ضم ��ام ،وقمنا بو�ض ��ع ميثاق �سلوك للمهنة حتى ن�ستقل بعيد ًا عن النظام الأجنبي، وقمنا ب�إق ��راره و�إلزامه كميثاق لل�سل ��وك املهني ووقع REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
و�ضعنا ميثاقا للمهنة حتى ت�ستقل عن النظام الأجنبى
علي ��ه د .حممود حمي الدين وزير اال�ستثمار ،وم�صر هى الدولة الأوىل عربي ًا واخلام�سة �إفريقي ًا والأربعني عاملي ًا املن�ضمة �إىل املجل�س. • ومن الذي قام بت�أليف كتب الدورات ؟ نحن �أع�ضاء جمل�س �إدارة الهيئة الذين قمنا بت�أليفها، ومن منطلق نظرية "عوملة العلم" مل يعد العلم حكر ًا على دولة دون الأخرى ،فقمنا باقتبا�س ما يتوافق مع املتطلبات امل�صرية ،وترجمة بع�ضها و�إ�ضافة خرباتنا الرتاكمي ��ة ،وحذف ما ال ي�صلح منه ��ا ،ورد ًا على من يدع ��ى �أننا و�ضعن ��ا مناه ��ج �أمريكي ��ة� ،أود التو�ضيح �أننا اقتب�سنا ما ي�صلح م ��ن الفل�سفة الأمريكية وقمنا بو�ضعه يف قالب م�صري. • ه��ل هن��اك عالقة ب�ين التقيي��م العقاري والتمويل العقاري ؟ التموي ��ل علم مبني على �أربعة �أ�س� ��س بديهية �أو ًال من يعط ��ي ر�أ�س مال يج ��ب �أن يتوقع له عائ ��دا ،ثاني ًا �أن يتنا�سب ه ��ذا العائد مع درجة اخلطر املتوقعة ،حيث �إن العائ ��د امل ��ادي الكب�ي�ر يتنا�سب طردي� � ًا مع درجة اخلطورة ،ومثال على ذل ��ك ما حدث للم�صريني من الري ��ان ،وثالث ًا �أنه ال يوجد م ��ن يعطيك �أمواال �إال من
ينظ ��ر �إىل م�صلح ��ة نف�سه ما ع ��دا القر�ض احل�سن، ورابع� � ًا �أن ��ه كلما كانت م ��دة التمويل �أك�ب�ر كلما كان اخلطر عل ��ى ال�شخ�ص �أكرب ،والتمويل العقاري عايل املخاط ��رة نظر ًا لأن من مل ي�ستط ��ع ال�سداد يتم رهن املنزل ل�سداد قيمة القر�ض ،مما يقلل حجم اخلطورة املتوقع ��ة ،والتمويل العقاري مبني على معادلة واحدة ترب ��ط ثالثة عوام ��ل (دخل املقرت�ض ،قيم ��ة العقار، �سع ��ر الفائدة) وعندما يحدث توازن يف هذه العوامل يتحقق التمويل ال�صحيح .
�أجانب
• �أال يوج��د قل��ق ل��دى الهيئ��ة م��ن اخرتاق الأجانب للمهنة ؟ بالطبع ،التقيي ��م علم معقد يجمع بني عدة علوم كما ذكرن ��ا �سالف ًا ،ولكن ��ه يف املق ��ام الأول يراعي عادات وتقالي ��د ال�شعوب ،ويجب �أن يك ��ون املق ّيم على دراية كامل ��ة به ��ذه الأع ��راف والطبيع ��ة املناخي ��ة للدولة، وعندم ��ا ي�أتي �أجنب ��ي لتقييم عقار م�ص ��ري البد �أن يكون على دراية كاملة بالأ�س�س التي من خاللها يق ِّيم
بالغ ��ة اخلط ��ورة كان البد م ��ن �إل ��زام الت�صنيف ب�أن يك ��ون املق ّيم خب�ي�را ب�شكل فعل ��ي حتى ال يت ��م اتهام الهيئ ��ة ب�أنه ��ا "خربت البل ��د و�أنها �شارك ��ت املثمنني وموظف�ي�ن البنوك يف اخلطيئة" ،وهن ��ا كان البد من و�ض ��ع �أ�س�س منهجية ،ول�ضم ��ان اجلدية كان البد من وجود امتحانات جادة بعيد ًا عن املح�سوبية واملجاملة، ويف الإجتماعات الأولية �أ�شار البع�ض �إىل �إ�ضافة بند يف القانون يفيد �إعطاء وزير الإ�سكان �صالحية �إدراج م ��ن يرى كفاءته و�إعطائه �شهادة املمار�سة دون �أداءه االمتح ��ان ،وذهبنا �إىل د� .إبراهي ��م �سليمان القرتاح �أجندة الق ��رارات عليه ،وعندما عر�ضنا عليه اقرتاح كوتة ا�ستثنائية مبعنى �إدراج �أ�سماء من يرى كفاءتهم لالن�ضم ��ام لك�شف املقيمني دون امتحانهم ،اعرت�ض ب�شدة وقال" :لو �أنا ذهبت لالن�ضمام �إليكم امتحنوين على الف ��ور" ،ومن خالل ��ه �صدر قرار جمل� ��س �إدارة الهيئ ��ة ب�إلزامية االمتحانات دون ا�ستثناء لأحد ،على �أن يق ��وم مركز التقييم العق ��اري بتدريب املتقدمني، واق�ت�رح د .عل ��ي �شاكر �أ�ست ��اذ كلية التج ��ارة �أن يتم تدري ��ب و�سطاء التموي ��ل العقاري فى كلي ��ة التجارة، وامل�ست�ش ��ار ممدوح عبد الظاه ��ر مندوب وزير العدل ع ��زم على �أن يت ��م تدريب ال ��وكالء العقاريني مبركز التدري ��ب بال�شهر العقاري ،وواف ��ق املجل�س على هذه االقرتاحات. • وم��ا ه��ي ال�شروط التي يج��ب �أن تتوافر يف املتقدمني للدورة التدريبية ؟ للمتقدم�ي�ن الذين يريدون �أن يدخل ��وا ال�سجالت مت و�ضع عدة �ش ��روط ،تتعلق بالنزاهة وال�سمعة الطيبة، ومواثي ��ق ال�سل ��وك ،ومنه ��ا �أال يك ��ون املتق ��دم �أعلن �إفال�س ��ه و�أن يكون لديه بطاق ��ة �ضريبية ،واحل�صول على موافقة جهة العم ��ل التابع لها ،ومل ي�صدر �ضده �أى �أحكام ت�أديبية ،و�إذا كان حا� ً صال على بكالوريو�س فيج ��ب �أن يك ��ون ممار�س ًا ملدة � 15سن ��ة ،واملاج�ستري � 10سن ��وات ،والدكت ��وراه خم�س �سن ��وات ،و�أن يجتاز املتقدم الدورة التدريبي ��ة بجدارة ،وقمنا بو�ضع هذه ال�ش ��روط مبقر الهيئة ملن يريد التقدم للح�صول على ت�صريح مبزاولة املهنة. • وما هي م�ؤ�شرات جناح الدورات التدريبية؟ بعدم ��ا ح�ض ��ر اجلمي ��ع يف الي ��وم الأول و�شع ��روا باال�ستف ��ادة الكامل ��ة م ��ن املحا�ضرات خل ��ت ك�شوف الغي ��اب م ��ن الأ�سم ��اء ،لأن املحا�ض ��رة كان ��ت ت�شمل عل ��ى ثالث ��ة علوم رئي�سي ��ة هند�سي ��ة وجتارية ومنهج اقت�ص ��ادي له عالق ��ة ب� ��إدارة املعلوم ��ات ومتطلبات ال�س ��وق ،وكان الهدف م ��ن تق�سي ��م املتقدمني ح�سب درجته ��م العلمي ��ة ه ��و تكثي ��ف بع� ��ض �أج ��زاء املنهج اخلا�صة بالتج ��ارة على املهند�س�ي�ن ،وتكثيف تدريب املهند�سني على اجلانب التجاري كجزء مكمل للعلوم القائ ��م عليها التقييم العقاري ب�صف ��ة عامة وهكذا، ومل ي�ستنت ��ج بع� ��ض املتقدم�ي�ن لل ��دورات الهدف من تق�سي ��م املتقدم�ي�ن ح�س ��ب تخ�ص�صاته ��م ودرجتهم العلمية ،وكان �أول املعرت�ضني على التق�سيم �سيد قمر
واتهمن ��ا باملحاباة ل�صال ��ح املهند�س�ي�ن ،و�أننا �سوف نق ��وم "بذبح" احلا�صلني عل ��ى الثانوية العامة خالل الدورة املخ�ص�صة لهم ،وانهالت على ر�أ�سي ال�شكاوى الت ��ي تتهمني بالتحيز للمهند�س�ي�ن والتقليل من �ش�أن الفئ ��ات الأخرى ،والغريب يف الأم ��ر �أن املتقدمني مل يدرك ��وا جدية �إجراء االمتحان ��ات ،حيث جاء العديد م ��ن �أ�سات ��ذة اجلامع ��ات واملتقدم�ي�ن ي�س�ألوننى قبل االمتحان بي ��وم "هو بكره فيه امتحان بجد" ! و�أ�سفر ع ��ن ذلك اعت ��ذار البع� ��ض ع ��ن تادية االمتح ��ان .. وكان ��ت نتيج ��ة االمتحانات خالل ال ��دورة الأوىل هي جن ��اح 7من � 30أي ما يعادل %25من املتقدمني� ،أما املجموعة الثانية وخ�ص�صت للتجاريني فنتيجتها "مل ينجح �أحد". • وهل �أديت االمتحان ؟ رد �سريع� � ًا :بالطبع فقد مت ت�شكي ��ل جلنة من �أع�ضاء هيئ ��ة التدري�س بعد �أداء املتقدمني المتحانات الدورة الثاني ��ة ،وقمت ب�أداء االمتح ��ان "هو �أنا يعني هخاف �أمتح ��ن ده �أن ��ا الل ��ي و�ضع ��ت النظ ��ام يف الأ�سا�س"، و�أ�ص ��ررت عل ��ى �أداء االمتح ��ان حتى ال يك ��ون هناك ا�ستثن ��اء لأي �شخ� ��ص حتى ول ��و كان وا�ض ��ع النظام نف�س ��ه ،وعلى الرغم من ذلك ف�إن العم �سيد احلب�شي كان متذمر ًا ،و�أ�صدر بع� ��ض الت�صريحات ال�صحفية
الدورة الأوىل جنح فيها 7من ، 30 والثانية مل ينجح �أحد !
الت ��ي ت�شكك يف نزاه ��ة اللجن ��ة و�أن االمتحان �أجرى ب�ش ��كل �ص ��وري ،وكت ��ب احدال�صحفي�ي�ن ت�صريحات احلب�شي على ل�سان �صفوت نور الدين ،الذي �أق�سم �أنه مل يتلفظ بهذا الكالم ،وعلى الرغم من �أن ال�صحفي قام باالعتذار ون�ش ��ر يف العدد التايل ال�شهادات التي تثب ��ت �أدائي االمتح ��ان �إال �أنني مل �أقب ��ل االعتذار �إال بتكذي ��ب نور الدين للخرب ،وهو ما مل يحدث مما نتج عنه خ�صومة بيني وبني نور الدين حتى اليوم.
الأ�س�س
• ما هي الأ�س�س التي من خاللها يتم التقييم العقاري ؟ هناك ثالث ��ة طرق علمية ورئي�سي ��ة للتقيم (التكلفة، والبي ��ع املقارن ،و"ر�سملة" الدخ ��ل) ،وتعتمد طريقة التكلفة عل ��ى البدء من اخلط ��وات الأوىل يف ت�أ�سي�س العق ��ار� ،أوله ��ا �ش ��راء الأر� ��ض وم ��ن ثم البن ��اء على مراحله املختلف ��ة ،بهدف �ضمان �سعر التكلفة ب�شرط ع ��دم النظر �إىل تكلفة العقار املبن ��ي قبل البناء� ،أما البي ��ع املقارن فيكون به ��دف مقارن ��ة عقارين بنف�س املنطقة ،و�س ��رد مميزات كل منهما ،م ��ن ت�شطيبات داخلية وحداثة �أو قدم العقار و�إذا كان بحريا �أو قبليا �أو ملحق ��ا بحديقة �أم ال ،وبناء عليه يتم تقدير القيمة املادية للعقار ،مع مراعاة النظر �إىل �إجراء مقارنة بني �أق ��رب بيع مت يف املنطقة ،ملراعاة املتغريات ال�سوقية، حيث �إن مهنة التقييم العقاري مثل مهنة الطب ت�صب كلتاهما يف نف�س الإطار العملي مع اختالف مهارة كل �شخ� ��ص عن الآخر ح�سب اخلربة واملمار�سة ،وهي ما ت�سمى بالف ��روق الفردية لكل �شخ� ��ص� ،أما الطريقة الثالث ��ة فهي تهدف �إىل اال�ستثمار ،وتقف على العائد امل ��ادي الذي يع ��ود من �شراء العق ��ار �أو املحل ،وحتى ع ��ام 2003مل يعلم اخل�ب�راء امل�صريون هذه املناهج ال�سابقة ،وكان ��ت جميعها قبل ذلك اجتهادات فردية للأ�ساتذة واخلرباء ،وكانت البنوك تعتمد يف التقييم على دع ��وة ثالثة خرباء يقومون باالتفاق على القيمة النهائي ��ة للعقار ،و�أبرز عيوبها اختالفهم على القيمة النهائية للعق ��ار بني اخلرباء الثالثة من جهة ،وبهظ التكلف ��ة بالن�سبة للبن ��ك من جهة �أخ ��رى ،لأنه يدفع للمق ِّيمني الثالثة. • وماه��ى ال�شروط امل�ؤهل��ة لتدري�س التقييم العقاري ؟ �أود الإ�شارة �إىل �أنن ��ي قمت ببناء هذا النظام بهدف احلف ��اظ عل ��ى الهي ��كل التنظيم ��ي لعملي ��ة التقيي ��م العق ��اري ،و�أن ��ا مدير املرك ��ز و�أح ��اول احلفاظ على هيئت ��ه بكل ما �أوتيت من ق ��وة ،وقمت بو�ضع �شرط �أن يك ��ون املحا�ضر ع�ضو هيئة تدري� ��س ذو خربة ،ولكن �صدر ق ��رار ا�ستثنائي ف ��ى �أن يت ��وىل �سالمة غبا�شي املدير امل�سئول لتدري�س الربنامج ملدة � 6أ�شهر ،ليقوم بالتدري� ��س على الرغم من ع ��دم توافر�شرط اخلربة في ��ه ،وم ��ن الغريب �أن ��ه ال يوجد �أ�ست ��اذ جامعي من كلي ��ات الهند�س ��ة واالقت�صاد والتج ��ارة لديه الرغبة - www.godraan.com
51
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
50
ندوة العدد • تو�ضيح�� ًا لق��راء جدران ..ما هي الركائز الأ�سا�سي��ة الت��ي يق��وم عليه��ا نظ��ام التمويل العقاري ؟ هن ��اك ثالث دعائم رئي�سية يقوم عليها نظام التمويل العق ��اري �أوله ��ا يتمثل يف قدرة ال�شخ� ��ص الراغب يف احل�ص ��ول على التمويل ،وثانيها رغبة ال�شخ�ص نف�سه يف �س ��داد القر� ��ض ،وثالثه ًا م ��دى ا�ستحق ��اق العقار الذي اختاره ال�شخ�ص �أن ميول ،ومن هنا حملت على عاتق ��ي داخل الهيئة العام ��ة للتمويل العقاري الإجابة عل ��ى الإ�ستف�س ��ار الثال ��ث ،واكت�شف ��ت �أن ��ه ال يقت�صر عل ��ى ت�صنيف ركائز التقيي ��م العقاري فقط ،بل ميتد لي�شمل عدة فرعيات غاية يف الأهمية. • وما هي هذه الفرعيات املهمة ؟ اكت�شفت �أن �صناعة التقييم تندرج حتت �أربعة �أن�شطة رئي�سية �أولها �أنها تدخل يف النزاعات القانونية والتي ت�شمل الت�أمين ��ات وال�ضرائب العقاري ��ة ،نظر ًا لوجود ع ��دد كبري م ��ن الق�ضايا وامل�ش ��كالت القانونية تدخل فيه ��ا القيم ��ة املالية للعق ��ارات مث ��ل االختالف حول حتدي ��د قيم ��ة املواري ��ث العقارية �أو دخ ��ول العقار يف خالف ��ات بني �ش ��ركاء ،مم ��ا يحتم و�ضع قيم ��ة مالية للعق ��ار من قبل اخلرباء العقاريني ،ثاني ًا �إن العقارات تدخ ��ل يف حاالت التموي ��ل ،وثالث ًا �إنه ��ا ت�ساهم ب�شكل كبري يف �إعداد القوائم املالية لل�شركات وحتديد قيمة �أ�سهمه ��ا يف البور�صة ،حيث �إن ه ��ذه ال�شركات تت�أثر �أ�سهمها ب�أمالكها ،ومن هنا يتطلب الأمر وجود خبري عقاري حمايد لتحديد قيمة �أمالك ال�شركة لتحويلها �إىل قيم ��ة �سهمي ��ة ي�سه ��ل تداولها من خ�ل�ال الأوراق املالي ��ة يف البور�ص ��ة ،وفق� � ًا للمعاي�ي�ر الدولي ��ة الت ��ي �ألغ ��ت العم ��ل بالقيمة الدفرتية الت ��ي تت�سبب يف هدم ال�ش ��ركات� ،أما احلال ��ة الرابعة والأخ�ي�رة فتتمثل يف نقل امللكية بني الأ�شخا�ص لتحديد قيمة العقار.
خبري ومثمن
• وم��ا �أوجه االختالف ب�ين اخلبري العقاري واملثمن العقاري ؟ التقيي ��م ه ��و حماول ��ة البح ��ث ع ��ن قيم ��ة ال�سلع ��ة، والقيم ��ة ر�أي ولي�س ��ت حقيق ��ة م�سل ��م به ��ا ،ولكن �إذا مت االتف ��اق عل ��ى القيم ��ة احلقيقية لل�سلع ��ة ف�إن ذلك يع ��د ر�أي ال�س ��وق ،واخلب�ي�ر يك ��ون على دراي ��ة كاملة بال�سوق ومتطلباته وتقدير القيم ��ة امل�ستقبلية لل�سلعة العقاري ��ة� ،أما م�صطلح الثمن فمعناه هو ما دفع فعلي ًا REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
وزارة املالية حتتاج 30 عام ًَا لو قامت بتقييم كل وحدة مبفردها لتحديد ال�ضريبة العقارية عليها. ل�ست طرف ًا يف مواجهات د� .أحمد مطر و�سليمان الفهيم يف ال�سلع ��ة وي�سمى باحلقيقة التاريخية ،بغ�ض النظر ع ��ن اخت�ل�اف الآراء ح ��ول القيم ��ة املالي ��ة املدفوعة له ��ا ،وحقيقة الأمر ت�ؤكد �أن ��ه ال يوجد ما ي�سمى بعلم التثمني ،لكن االخت�ل�اف يف اللغة عند العرب جعلهم ي�ستخدم ��ون م�صطل ��ح التثم�ي�ن بالق�ص ��د الوظيف ��ي للتقييم. ويف ع ��ام 1957جاء قانون التجارة رقم 100وهدفه تنظي ��م عملية بيع امل ��زادات وتثمني املنق ��ول ،م�ؤكدا عل ��ى ع ��دم م�شروعية املزادات �إال حت ��ت وجود رقابة فعالة ،و�أ�شارت الئحت ��ه على بدء املزادات بامل�سجلني يف ال�سجالت الر�سمية ،و�أن تكون تبعية ال�سجل لوزارة التموي ��ن ،وم ��ن ث ��م مت اال�ش�ت�راط عليه ��م بعد ذلك احل�صول على �شهادة تدريب معتمدة تفيد �أنه ي�صلح للعم ��ل باملزادات ،وم ��ن هنا �أطلق عليه ��م "اخلرباء املثمنون" وكانت وظيفتهم العم ��ل باملزادات ،وقاموا بتنظيم املزادات لبي ��ع ممتلكات املتخلفني عن �سداد قيمة القرو�ض التجارية والعقارية. • وم��ا ه��ي املعاي�ير التي مت و�ضعه��ا لتدريب الوافدي��ن اجل��دد له��ذا املج��ال يف ذل��ك الوقت؟ ال توج ��د �أى معاي�ي�ر علمي ��ة متبع ��ة ،ولك ��ن تدري ��ب الوافدي ��ن اجل ��دد عل ��ى املهن ��ة كان يت ��م م ��ن خالل تكثي ��ف ح�ضوره ��م للم ��زادات وتعل ��م كيفي ��ة تنظيم املزاد وترتيب املواعيد وكيفية دعوة التجار و�إبالغهم
ب ��الأوراق املطلوب ��ة لدخ ��ول امل ��زاد ،ومعرف ��ة التجار احلقيقيني من �أ�صحاب الرتبيطات الأخرى.
هيئة التمويل
• كيف تكونت هيئة التقييم العقاري ؟ بداي ��ة ت�شكيل هيئ ��ة التمويل العق ��اري كانت فى عام 2003م وكان املجل� ��س يتك ��ون م ��ن � 5أع�ض ��اء ميثلون وزاة الع ��دل والإ�س ��كان والبنك املرك ��زي واال�ستثمار بالإ�ضاف ��ة �إىل رئي� ��س الهيئ ��ة و�شخ�ص�ي�ن م ��ن ذوي اخل�ب�رة ومت اختي ��اري م ��ع د .حنف ��ي زك ��ي �أ�ست ��اذ املحا�سبة بكلي ��ة التجارة ،واجتمعت الهيئة منذ ذلك التاري ��خ وقمت مبقابل ��ة د .حممد �إبراهي ��م �سليمان وزي ��ر الإ�سكان ال�ساب ��ق لبحث تنظيم مهن ��ة التقييم العق ��اري ،لتو�ضيح الآليات التي يج ��ب �أن تنظم هذه املهن ��ة ،وخرجنا م ��ن امل�شاورات بتطبي ��ق نظام يقنن ممار�س ��ات مهنة التقيي ��م العقاري يف هيئ ��ة م�شروع مدرو�س ب�شكل علمي منظم ،وبالفعل قدمت م�شروعا لكيفي ��ة و�ضع نظام التقييم ،عل ��ى �أن يكون قائم على التعلي ��م ال�صحي ��ح لأ�سا�سي ��ات املهن ��ة ال�صحيح ��ة، ومن هن ��ا كان البد من �إقامة م�ؤ�س�س ��ة تتبنى الفكرة ويعقد م ��ن خاللها املحا�ضرات و�إج ��راء االمتحانات ،فذهب ��ت �إىل د .جني ��ب اله�ل�ايل رئي� ��س جامع ��ة القاهرة وع�ضو جمل�س ال�ش ��ورى ال�سابق لو�ضع نظام علمي يتخرج م ��ن خالله كوادر للعمل مبجال التقييم العق ��اري ،وبالفع ��ل ق ��ام بتكوين جلنة ت�ض ��م عمداء كليات التجارة واحلق ��وق والهند�سة ،نظر ًا لأن املهنة مرتبط ��ة باجلوان ��ب الثالثة االقت�صادي ��ة واحلقوقية والهند�سي ��ة ،ومت �إدراج م�سئول�ي�ن من كلية التخطيط العم ��راين ،وا�ستغ ��رق النقا� ��ش واجلدل �أك�ث�ر من 6 �أ�شه ��ر ،وازدادت اخلالفات يف وجهات النظر �إىل �أن مت ��ت املوافقة النهائية من قبل د .جنيب �إ�شفاق ًا على املجه ��ود الذي بذلت ��ه ومن ثم �أن�ش ��يء مركز التقييم العقاري . • كيف م�ضى ا�ستكمال املنظومة حتى و�صلنا �إىل الو�ضع احلاىل؟ القان ��ون حتدث عن خرباء التقيي ��م ووكالء عقاريني وو�سي ��ط متوي ��ل عق ��اري ،والأخ�ي�ر مهمت ��ه البح ��ث لل�شخ� ��ص ع ��ن قر� ��ض عق ��اري منا�س ��ب يف �إط ��ار �إمكانيات ��ه املادية بعد حتديد قدرت ��ه ال�شرائية ،ومن هن ��ا ج ��اء الت�صني ��ف يف �سج�ل�ات الهيئة ب�ي�ن مق ّيم ووكي ��ل وو�سيط متويل عق ��اري ،ونظر ًا لأن هذه املهنة
�أ.د �أحمد رجائي ح�سن �أني�س
�ضيف الندوة
ندوة العدد
د� .أحمد �أني�س فى ندوة جدران:
خريج هند�سة القاهرة عام 1973 �أ�ستاذ الهند�سة املدنية بجامعة القاهرة رئي�س اجلمعية امل�صرية خلرباء التقييم العقاري مدير مركز ا�ست�شارات وبحوث التنمية بجامعة القاهرة املدير امل�ؤ�س�س ملركز التقييم العقاري �أ�ستاذ من�ش�آت خر�سانية "�أحد �أفرع الهند�سة املدنية" منذ عام 1995 حا�صل على درجة املاج�ستري ودرجة الدكتوراه من كندا حا�صل على ماج�ستري العلوم الإدارية تخ�ص�ص متويل من الأكادميية العربية يجمع بني تخ�ص�صي الهند�سة واملال مت تعينه ع�ضو خربة يف جمل�س �إدارة الهيئة العامة للتمويل العقاري عام 2003 تبنى و�ضع نظام التقييم العقاري
د� /أحمد �أني�س يتو�سط مائدة احلوار
امل�ستثمرون العرب وراء الغليان العقاري فى م�صر
■ قانون ال�ضريبة العقارية "نقلة ثالثة"فى عمر التقييم العقاري ■ حاربت لإن�شاء هيئة التقييم العقاري فى مواجهة املثمنني الفا�سدين ■ لن �أتنازل عن �أي بند من �شروط الالئحة التنظيمية لهيئة التقييم العقاري �أعد ورقة الندوة و�أدار احلوار:
عاطف عبدالغنى �أعدها للن�شر:
حممد فرج ت�صوير:
حممد حمدي
هذه ندوة جدران الثانية و�ضيفنا فيها هو الأ�ستاذ الدكتور �أحمد �أني�س وهو لي�س جمرد �أكادميى ،ولي�س جمرد رائد لعلم و�صناعة التقييم العقارى فى م�صر لكنه فوق هذا وذاك م�شارك ومتواجد ومتابع ل�سوق و�صناعة العقارات لي�س فى م�صر فقط ولكن فى املنطقة العربية وعلى م�ستوى �أمريكا والقارة الأوربية . على هذا امل�ستوى تختار جدران �ضيوف ندواتها ،وعلى هذا امل�ستوى حاورنا د� .أحمد �أني�س و�أبحرنا معه فى روافد �شتى كان فيها مالحا بارعا ،مم�سكا بدفة احلديث ،ومل يكن بخيال �أو �ضنينا علينا بغزير علمه ومعني ثقافته ور�صيد خربته ..بقى فقط �أن ننبه �إىل �أننا التزمنا بوعدنا معه فى عدم ن�شر ما مل يرد ن�شره. - www.godraan.com
49
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
48
تحقيق ل�ش ��راء عقارات ووح ��دات �سكني ��ة فى �ش ��رم ال�شيخ حل�س ��اب �أجانب ومبوج ��ب هذه الأح ��كام مت ت�سجيل �أل ��ف �شقة فى قرية ك ��ورال ب�أ�سم ��اء �إ�سرائيليني ومت �س ��داد ثمن هذه الوحدات فى ح�ساب هذه ال�شركات باخلارج على �أ�سا�س امل�ستندات املزورة ال�صادرة من املحاك ��م امل�صري ��ة ومل يقت�صر الأم ��ر على الوحدات ال�سكني ��ة فقط بل امتد �إىل متلي ��ك 278فدان ًا ب�شرم ال�شيخ بالتزوير. و�أك ��د �إ�سماعي ��ل �أن ��ه مت تفعي ��ل قانون ح ��ق االنتفاع ولك ��ن ال تزال عمليات االلتفاف قائمة فقد بد�أت من عملي ��ات التمليك من عام 2003وحتى 2007من قبل �أ�شخا�ص لهم عالق ��ة وطيدة بال�صهاينه حتت غطاء التنميه ال�سياحية . حي ��ث تلج�أ هذه املافيا �إىل عم ��ل عقد ابتدائى وعمل خ�صوم ��ات وهمي ��ة وت�ستعني مبحام�ي�ن متخ�ص�صني ف ��ى هذا النوع م ��ن الق�ضايا يكونوا ه ��م احلكم وهم اخل�ص ��م ومن ��دوب ع ��ن ال�شرك ��ة وي�صن ��ع خ�صومة ل�صالح املالك الأجنبى (امل�شرتى ) وعن طريق بع�ض �ضعاف النفو�س فى ال�شهر العقارى يلج�أ �إىل ت�سجيل العقد ويق ��وم برفع ق�ضية �صحة بي ��ع ونفاذ ويح�صل عل ��ى حكم م ��ن املحكمة االبتدائية ث ��م يعتمد احلكم م ��ن ال�سف ��ارة التابع له ��ا ويرتجم احلك ��م �إىل لغات �أجنبي ��ة وكل دول ��ة تعتمد احلكم احلام ��ل جلن�سيتها ويعتمد بعد ذلك من وزارة اخلارجية امل�صرية. فق�ضية �سياج هى الأخرى نتيجة تواط�ؤ عدد كبري من امل�س�ؤلني وفى منطق ��ة ا�سترياتيجية وهذا يظهر على مالمح الأر� ��ض التى ح�صل عليها �سي ��اج فم�ساحتها � 650ألف مرت فى طابا على مرمى الب�صر من �إيالت ولدي ��ه �شريك �إ�سرائيل ��ى وهذا يثب ��ت الع�شوائية فى منح الأرا�ضى من ق ّبل الأجهزه املخت�صة. وي�ش�ي�ر �إ�سماعي ��ل �إىل �أن امل�س�ؤلي ��ة تق ��ع عل ��ى عاتق ال�سلط ��ة التنفيذي ��ة املعني ��ة باملراقب ��ة ال�سيا�سي ��ة �أواملحا�سب ��ة ال�سيا�سي ��ة � ،أم ��ا جلن ��ة الدف ��اع والأمن القومى ؟ فى م�صر ولكن كل �ضررها ين�صب على الأمن القومى امل�ص ��رى و�أ�ض ��اف اىل �أنه لن يحق له ��م اللجوء اىل التحكي ��م الدوىل بعك�س �سياج ال ��ذى ن�ص عقده على اللج ��وء اىل التحكي ��م الدوىل فى حال ��ة وقوع خالف REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
وف ��ى حالة اللج� ��ؤ اىل التحكيم ف� ��إن القانون الدوىل يعط ��ى للدولة ح ��ق انت ��زاع �أرا�ضيه ��ا �إذا كان �أمنها القومى فى خطر ويعو�ض الطرف الآخر باملال ونحن اعتدن ��ا من حكومة احلزب الوطنى على �إهدار املال الع ��ام بدء ًا من �ش ��ركات يتم بيعها ب�ل�ا داع و�أرا�ض و�آخرها ق�ضية بيع العقارات بغر�ض تعظيم ا�ستفادة الدولة من العملة ال�صعبة.
حاالت �أخرى
وتوق ��ع �إ�سماعي ��ل وجود ح ��االت �أكرث بكث�ي�ر مما مت الك�شف عنه بل و�سوف تبق ��ى خارج �سيطرة ال�سلطة التنفيذية . مو�ضحا �أن الآلي ��ة الوحيد لقطع الطريق على ه�ؤالء املتالعب�ي�ن بال�ث�روة العقاري ��ة ومامتلك ��ه الدولة من �أرا�ض يكمن فى -: �إلغ ��اء كل العق ��ود الت ��ى �أبرم ��ت م ��ن �أج ��ل متليكالأجانب فى م�صر وخا�صة �سيناء (�سواء كان متليك عقارات �أو�أرا�ض). -مراجع ��ة ال�ش ��ركات الوهمية العامل ��ة فيما ي�سمى
متلك الأجانب للعقارات ت�سبب فى رفع �أ�سعارها وال�سبب :غباء ت�شريعى
بالتنمية ال�سياحة وبيع الأرا�ضى للأجانب حتى يكون فى ه ��ذا عربة ملن ت�س� � ّول له نف�سه الإقب ��ال على مثل هذا الأرا�ضى.
�أبناء �سيناء
م ��ن جانبة �أ�ش ��ار ال�شيخ عودة ربي ��ع معمر�شيخ قبيلة اجلرار�ش ��ة مبحافظة جنوب �سيناء �إىل ارتفاع �أ�سعار العق ��ارات فى �سين ��اء لت�صل �إىل �أعل ��ى معدالتها فى دهب ث ��م الط ��ور وتتدرج ف ��ى �أبوردي� ��س ور�أ�س �سدر حي ��ث يرتاوح �سعرها ما بني � 200إىل � 300ألف جنيه للف ��دان و�أرج ��ع ال�سبب فى ذل ��ك �إىل الع�شوائية التى ينتهجها ر�ؤ�ساء املدن فى تخطيط الأرا�ضى للإ�سكان مما �أدى �إىل تكد�س الأماكن بال�سكان مع وجود �أماكن وم�ساح ��ات �شا�سعة لإقامة امل�ساك ��ن فمثال �أبو ردي�س خالية من امل�شاري ��ع العمرانية واملحافظة التطرح �أى م�شاري ��ع �إ�س ��كان � ،إىل جانب متل ��ك م�ساحات كبرية م ��ن الأرا�ضى من قب ��ل �أجانب مم ��ا �أدى اىل �إرتفاع �أ�سعارها بجن ��ون حيث تخطت احلواج ��ز حتى و�صل �سعر الفدان فى بع�ض املناطق اىل مليونى جنيه . و�أو�ض ��ح معمر �أن الأهاىل قدموا �ش ��كاوى للمحافظة يطالبوها ببناء مدن جديدة واالهتمام بتطوير الرثوة العقارية فى �سيناء . و�أ�ضاف ب�أن �شيوخ القبائل اجتمعوا وقرروا الت�صدى ملثل ه ��ذه التجاوزات التى يقوم به ��ا الأجانب وبكرثة فى �سيناء عن طريق توعية النا�س بعدم بيع الأرا�ضى �أوالعق ��ارات املتعلق ��ة به ��م لأى �شخ�ص مهم ��ا كانت هويت ��ه �إال بعد الت�أك ��د من جن�سيته وجم ��ع املعلومات الالزمة عنه حت ��ى التتكرر مثل هذه امل�شكلة املتداولة �أمام الق�ضاء الآن. منوه ًا على �أن �س ��وق التنمية العقارية فى �سيناء �شبه متوق ��ف ب�سب ��ب الإج ��راءات التع�سفية الت ��ى تعي�شها املحافظة باعتبارها حمافظة حدودية. و�أ�ش ��ار �إىل �أن املحافظة �أعلن ��ت ولأول مرة عن مزاد لبي ��ع �أرا� ��ض ب�أب ��و ردي� ��س والط ��ور م�ساح ��ة القطعة الواحدة ت�صل اىل 600م�ت�ر وهذا يعد مدخ ًال ملافيا الأرا�ضى والعقارات ال�ساعون دوما �إىل االمتالك فى ه ��ذه املناطق املهم ��ة واجلاذبة لر�أ�س امل ��ال الأجنبى ب�صورة فعالة.
و�أن العائ ��د ال ��ذى ن�شدته احلكومة م ��ن وراء عمليات التملي ��ك �أ�صب ��ح عائ ��دا �سلبي ��ا وخا�ص ��ة ف ��ى الآونة الأخرية بعد اجتاه جم ��وع الأجانب �إىل بيع العقارات الت ��ى ا�شرتوها ب�أ�ضعاف �أ�ضعاف ما ا�شرتوها به قبل ذل ��ك وغريوا الأموال �إىل عملة �صعبة مت حتويلها �إىل بالده ��م وبالت ��اىل �أثبت هذا الإج ��راء �ضعف الإدارة االقت�صادي ��ة فى التمليك للأجان ��ب من بادئ الأمر ، ومايحدث الآن فى الق�ضية املتداولة �أمام الق�ضاء هو �أوىل حلق ��ات دخول اليهود م�صر ت�سلي ��ط ر�أ�س املال ل�ش ��راء الأر�ض بع ��د الف�شل فى احل�ص ��ول عليها عن طري ��ق القوة وخري دليل على ذل ��ك تو�شكى التى بد ًال من �إ�ست�صالح الدولة لها باعت ماال يقل عن %75من الأرا�ضى ف�إن كنا عاجزين عن اال�ستثمار والإدارة فى تو�شكى فلماذا �أقمنا امل�شروع من الأ�سا�س؟!. وم ��ن جان ��ب �آخر دخل ��ت احلكوم ��ة ف ��ى �سل�سلة من الق�ضايا التى خرجت عن �إطار ال�سيطرة ب�سبب جلوء �أ�صحابه ��ا �إىل التحكي ��م الدوىل ولع ��ل �آخرها ق�ضية �سي ��اج التى ح�ي�رت احلكوم ��ة امل�صري ��ة ،فاخل�سارة االقت�صادي ��ة الناجم ��ة ع ��ن ه ��ذه املمار�س ��ات رهيبة تتخطى حاجز اخل�سارة القومية واالجتماعية.
الفرق
و�أ�ض ��اف �أبوطال ��ب �أن ��ه ال ف ��رق ف ��ى ك ��ون الأجنبى �إ�سرائيلي� � ًا �أوغ�ي�ره ف� ��إن الأر�ض حمرم ��ة على الغري وح ��ق التملك للم�صريني فقط بل نحن ندين بالف�ضل لليه ��ود لكونه ��م ك�شفوا لن ��ا خمط ��ط اال�ستيالء على القطاع العقارى فى بدايته . ّ وفى حالة اللجوء �إىل التحكيم الدوىل من قبل املالك �أ�ش ��ار �أبوطال ��ب �إىل �أن هذا احلق كفل ��ه لهم القانون �أم ��ا عن عجزنا ف ��ى احلفاظ عل ��ى ثروتن ��ا العقارية و�أر�ضن ��ا فهذا راج ��ع �إىل غباء ت�شريع ��ى وق�صر فى وجهة النظر القانونية لدى احلكومة امل�صرية خا�صة فى ظ ��ل انتكا�سة خ�ب�راء القانون ال ��دوىل امل�صريني وتردى م�ستواهم فى معظم الق�ضايا التى وقفت فيها م�صر كمدعى علي ��ه �أمام التحكيم ال ��دوىل وبالطبع �أدى ه ��ذا اىل خ�سارته ��ا ،ه ��ذه اخل�س ��ارة �إن مل تكن خ�س ��ارة للق�ضية املدعى علي م�صر فيها فهى خ�سارة مالية وجلوئها لدفع التعوي�ضات خ�سارة �أخرى.
ماذا لو ؟!
و�أرج ��ع �أبوطالب �إرتف ��اع �أ�سعار العق ��ارات فى م�صر فى الآونة الأخرية لت�ص ��ل �إىل ماليني اجلنيهات �إىل
�شيخ قبيلة اجلرار�شة� :شيوخ القبائل اتفقوا على الت�صدى لعمليات التالعب ..واال�ستثمار العقارى فى �سيناء �شبه متوقف �سيط ��رة ر�أ�س املال الأجنبى على القطاع العقارى فى م�صر وجلوء العرب والأجانب �إىل م�صر وخا�صة فى ف�صل ال�صيف م�ش�ي�ر ًا �إىل �أن املواطن امل�صرى الذى ال يتع ��دى راتب ��ه اجلنيهات وال ��ذى مهما بل ��غ مقدار مايدخ ��ره اليتج ��اوز الـ� 150أل ��ف جنيه اليق ��وى �أبد ًا عل ��ى �شراء �شقه ي�صل ثمنها �إىل مليون جنيه �أو �أكرث ب ��ل �أعدت مثل ه ��ذه الأماكن للم�ستثمري�ي�ن الأجانب والع ��رب وهو ما �أثر ب�ش ��كل رئي�سى على ارتفاع �أ�سعار العقارات فى م�صر. و�أكد �أبوطالب على �أن مثل هذه االجراءات وما يتبعها من ممار�سات ته ��دد ب�إنهيار ال�سوق العقارى فن�صف العم ��ارات الآن خاوية الرتف ��اع �أ�سعاره ��ا و�إنخفا�ض م�ستوى دخل الفرد وهو مايهدد بركود عقارى حمتمل خالل الفرتة القادمة �إن مل ن�سوى مثل هذا االخرتاق لبنيتنا الت�شريعية والقانونية.
ال�سهم الذهبى
و�أي ��د �أبوطال ��ب فك ��رة ال�سه ��م الذهبى ال ��ذى مي ّكن احلكومة م ��ن متلك %51من �أ�سهم �أى �شركة �أجنبية عامل ��ة فى م�صر �أو �أى م�ستثم ��ر عربى كان �أو �أجنبى حتى الترتك الطريق مفتوح ًا �أمام �إ�ستغاللهم. ويرى النائب د .فريد �إ�سماعيل ع�ضو جمل�س ال�شعب �أن هن ��اك قانون ًا فى م�صر ح ��دد �آلية متلك الأجانب حي ��ث من ��ع ه ��ذا القانون متل ��ك الأجان ��ب للعقارات والأرا�ض ��ى فى الأماكن اال�سرتاتيجية فى الدولة ذات الأهمية الع�سكري ��ة �أو احلدود الدولية بني م�صر و�أى
د .يحى �أبو طالب :متليك الأجانب للعقارات فى م�صر وليد ر�ؤية خاطئة لدى الإدارة االقت�صادية.. وعائدها �أ�صبح �سلبي ًا
بلد �آخر وه ��ذه الأماكن نظر ًا لأهميتها اال�سرتاتيجية حت� � ّرم الق ��رارت الوزارية واجلمهوري ��ة ملكيتها وفى النهاية �سمحت احلكومة بحق االنتفاع فقط للأجانب ولي� ��س ح ��ق التملك ف ��ى �سين ��اء وهذا القان ��ون الذى �أباح االنتف ��اع ا�ستلزم موافقة �أرب ��ع جهات تتمثل فى وزارة الدف ��اع ووزارة الداخلية وهيئ ��ة الأمن القومى واملحافظ ��ة املخت�ص ��ة بالإ�ضاف ��ة �إىل ك ��ون العقار �أو الأر�ض التى يرغب الأجنبى فى االنتفاع بها الينطبق عليها و�صف مكان �إ�سرتاتيجى ذا �أهمية ع�سكرية. م�ضيف� � ًا �أن ه ��ذه هى �ش ��روط االنتفاع �أم ��ا احلا�صل الآن فه ��ى التفافات وجتاوزات ح ��ول القانون تو�صف ب�أنه ��ا عملي ��ات ن�صب وحتاي ��ل �أدت �إىل بيع كثري من العق ��ارات �إىل �أجان ��ب مقيمني فى م�ص ��ر وبالأخ�ص فى �سيناء . وكم ��ا هو وا�ضح – وال ��كالم للنائب فري ��د �إ�سماعيل ف ��ى �أكرث من ق�ضية من الق�ضاي ��ا ال�شائكة اخلا�صةب�سين ��اء �أن هناك التفاف ًا �صهيوني� � ًا عن طريق بع�ض العم�ل�اء ومنعدم ��ى ال�ضم�ي�ر الذي ��ن م ��ن املمكن �أن يفرط ��وا فى �أر�ض بالدهم كما ه ��و قائم فى الق�ضية الأخ�ي�رة املتداول ��ة �أم ��ام الق�ض ��اء فى قري ��ة كورال ب�ش ��رم ال�شيخ حيث مت بيع �ألف عق ��ار لأجانب ات�ضح فى النهاية �أنه ��م يحملون اجلن�سية ال�صهيونية وهذه الق�ضية تعد اخرتاقا �صارخا على ال�سيادة امل�صرية. و�أ�ض ��اف �إ�سماعي ��ل ب�أن ��ه قدم طل ��ب �إحاط ��ة للجنة الدفاع والأمن القومى مبجل�س ال�شعب متت مناق�شته بح�ضور ممثلني عن وزارتى العدل والداخلية واحلكم املحلى وال�سياح ��ة بخ�صو�ص متلك الأجانب لعقارات ف ��ى �سيناء و�أجم ��ع املمثلون مب�صداقية ه ��ذه الوقائع و�إنها قد حدثت بالفعل ،م�شري ًا �إىل �أن �سيناء تتعر�ض بالفعل مل�ؤام ��رة مدرو�سة يديرها الكي ��ان ال�صهيونى ف ��ى ظل غياب من احلكومة و�أن �شركة �سيناء للتنمية ال�سياحي ��ة وهى ف ��ى ظاهرها �شرك ��ة م�صرية لكنها ف ��ى احلقيق ��ة هى �ست ��ار ل�شرك ��ة �أملاني ��ة تعاونت مع 11حمامي� � ًا م�صري ًاعل ��ى تزوي ��ر 450حكم� � ًا مزور ًا - www.godraan.com
47
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
46
تحقيق
الأر�ض وما حتمله على ظهرها خارج �سيطرة احلكومة :
ثروة م�صر العقارية على كف « خواجة »
حتقيق :حممد �أبوعا�صى �أزعجت كث�ي�ر ًا من امل�صريني تل ��ك الق�ضية املنظورة الآن �أمام حمكمة جناي ��ات الإ�سماعيلية ،ومو�ضوعها متلك بع� ��ض الأجانب ملا يقرب من �ألف وحدة �سكنية ف ��ى قرية ك ��ورال ب�ش ��رم ال�شي ��خ عن طري ��ق التزوير والتالع ��ب مبعاونة م�صريني ،ه ��ذه الق�ضية التى تعد جم ��رد ف�صل م ��ن ف�ص ��ول تالع ��ب الأجان ��ب �سعيا لتمل ��ك الأرا�ض ��ي والعق ��ارات يف م�ص ��ر عام ��ة وفى �سيناء خا�صة. ومل ��ا كان القان ��ون رق ��م 230ل�سنة 1996ف ��ى مادته الثاني ��ة ق ��د �أج ��از ب�ضواب ��ط متل ��ك غ�ي�ر امل�ص ��ري للأرا�ض ��ى والعق ��ارات ف� ��إن عوام ��ل عدي ��دة ،دفعت احلكوم ��ة والقيادة االقت�صادية فيها �إىل و�ضع قواعد ت�سم ��ح بتمل ��ك الأجانب بنظ ��ام حق االنتف ��اع ملدة ال تزيد عل ��ى 99عاما ،وحتى فى ظل هذه القواعد زاد الإقبال على ال�شراء م ��ن قبل م�ستثمرين وم�ستهلكني م ��ن جن�سي ��ات متع ��ددة � :إيطاليون و�إجنلي ��ز ورو�س و�أمل ��ان ،و�أدى �إقب ��ال ه� ��ؤالء وغريه ��م �إىل ا�شتع ��ال الأ�سع ��ار فى �سوق العق ��ارات وخارجه ��ا على ح�ساب املواط ��ن امل�ص ��رى ،لك ��ن مفاج� ��أة تق ��ف وراءه ��ا ال�صدف ��ة ك�شفت ع ��ن حم ��اوالت االلتف ��اف حول ما �أقرت ��ه احلكومة من قبل الطامعني ومنعدمى االنتماء الوطن ��ى الذي ��ن حاول ��وا ومبعاونة منعدم ��ى ال�ضمري ومن خ�ل�ال عمليات ن�ص ��ب وتزوير وبحج ��ة التنمية ال�سياحي ��ة متليك وحدات وا�سعة من القطاع العقارى وم�ساحات من الأرا�ضى �إىل �أجانب للأ�سف معظمهم يحمل اجلن�سية الإ�سرائيلية. د.يحي ��ى �أب ��و طالب رئي�س ق�س ��م االقت�ص ��اد والقانون والتنمي ��ة بجامعة عني �شم� ��س ي�ؤكد �أن معظم د�ساتري الع ��امل الت�سمح بتملي ��ك ثروتها العقاري ��ة �أو �أرا�ضيها للأجان ��ب �إالعلى �سبيل االنتف ��اع ،فهذا مبد�أ وا�ضح ال جدال فيه ومايحدث الآن فى م�صرمن متليك الأجانب للأرا�ضى والعقارات ناجت عن ر�ؤية خاطئة تولدت لدى الإدارة االقت�صادي ��ة احلالي ��ة وال�سابق ��ة له ��ا ،وه ��ذه الر�ؤي ��ة تنطل ��ق من قي ��ام احلكومة بتملي ��ك الأرا�ضى والعقارات للأجانب به ��دف م�ضاعفة العملة ال�صعبة REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
متلك الأجانب للعقارات ت�سبب فى رفع �أ�سعارها وال�سبب :غباء ت�شريعى
ف ��ى م�صر ،لكن ماح ��دث هو توجيه �ضرب ��ات متتالية للرثوة العقارية امل�صرية �سواء �أكانت عقارات �أو �أرا�ض ،و�أ�صبح ��ت الرثوة العقارية فى م�صر مناخ ًا م�ستباح ًا للم�ستثمرين العرب �أو الأجانب حيث ي�شرتى العقارات ب�أ�سع ��ار منخف�ض ��ة بدافع ت�شجي ��ع وج ��ذب اال�ستثمار ويبيعها ب�أ�سعار مرتفعة تفوق ما ا�شرتاها به. و�أ�ضاف د� .أب ��و طالب �أن بيع العقارات بهذه الطريقة هو ا�ستنزاف لل�ث�روة العقارية فى م�صر ب�سبب متلك الأجانب الأرا�ضى وحجرهم عل ��ى العقارات الفارهة مقابل حفنة من الدوالرات ونهمل �أن مثل هذا الإجراء يه ��دد �أمن م�صر القومى و�س ��وف تكون له م�ضاعفات على امل ��دى البعيد ،و�أب�س ��ط هذه امل�ضاعف ��ات هو �أن متثل هذه التجارة مدخال لبيع البلد للأجانب ون�صبح �أغراب ًا فى بلدنا .
مطلوب ت�شريع
ون ��ادى �أبو طالب ب�ضرورة وج ��ود ت�شريع قانونى مينع متل ��ك غ�ي�ر امل�صري�ي�ن للعق ��ارات فى م�ص ��ر خا�صة
45
- www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
44
إستشارى العدد �أوكوبالن ÖKOPLAN
ي�ساهم فى ن�شر ثقافة التخطيط العمرانى فى م�صر ب��د�أ مكتب � ÖKOPLANأوك��وب�لان يف �أملانيا منذ عام 1990ليكون نواة مل�ؤ�س�سة كبرية تعمل يف جمال اال�ست�شارات الهند�سية والتخطيط العمراين .وك��ان هدف م�ؤ�س�سا املكتب املهند�س املعمارى �سعيد �سرور والدكتور تامر اخلرزاتي �أ�ستاذ الت�صميم العمراين بكلية الهند�سة جامعة عني �شم�س �أن يكون املكتب من �أحد املكاتب الرائدة حملي ًا و�إقليمي ًا. تو�سعت �إمكانيات املكتب يف �أملانيا خالل فرتة بداية �إن�شائه، الأمر الذي جعله يفتتح فرع ًا �آخر ًا يف القاهرة بعد وجود حراك عمراين كبري خالل فرتة منت�صف الت�سعينيات .ومن وقتها عمل الدكتور تامر اخلرزاتي واملهند�س �سعيد �سرور على �أن يكون املكتب م�ؤ�س�سة رائدة يف جمال التخطيط العمراين والت�صميم املعماري ،وبعدها وج��دا �أن املجتمع العمراين واملعماري يف م �� �ص��ر خ��ا���ص��ة وامل �ن �ط �ق��ة ال�ع��رب�ي��ة وال �� �ش��رق الأو� �س��ط ع��ام��ة ب �ح��اج��ة م��ا� �س��ة �إىل وج��ود م�ؤ�س�سة رائ��دة بكفاءة عالية يف جميع التخ�ص�صات م � ��ن ت�����ص��م��ي��م م� �ع� �م ��اري وتخطيط ع �م��راين وتن�سيق م��واق��ع و�إدارة م�شروعات �إىل ج��ان��ب التخ�ص�صات ال�ه�ن��د��س�ي��ة امل�ك�م�ل��ة ،فعمال ع �ل��ى ج� ��ذب ال� �ق� �ي ��ادات يف جميع التخ�ص�صات ك�شركاء ا� �س�ترات �ي �ج �ي�ين :الأ���س��ت��اذ ال ��دك� �ت ��ور ط� � ��ارق �صبحي يف جم� ��ال ت�ن���س�ي��ق امل��واق��ع ( )Landscaping وامل��ه��ن��د���س �أح� �م ��د تيمور اخل � � � ��رزات � � � ��ي يف جم� ��ال ال� �ت� ��� �ص� �م� �ي� �م ��ات امل ��دن� �ي ��ة والإن�شائية ،من �أج��ل حتقيق هذه الر�ؤية وتكوين جمموعة �أوك� ��وب �ل�ان للإ�ست�شارات REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
الهند�سية يف عدد من الدول .واملكتب الآن يعمل كم�ؤ�س�سة تقدم حلو ًال مبتكرة تراعي العوامل البيئية واالقت�صادية حتى و�صل اليوم �إىل �أكرث من 180مهند�س ًا. ت�ق��وم ال�شركة بتوفري جمموعة م��ن اخل��دم��ات اال�ست�شارية الهند�سية للعمالء يف جماالت التخطيط العمراين والت�صميم املعماري والهند�سي و�إدارة امل�شروعات لنوعيات وم�ستويات خمتلفة من امل�شاريع بد ًء من تخطيط املدن واملناطق ال�سياحية وال�صناعية م ��رور ًا بتن�سيق امل��واق��ع املختلفة �إىل الت�صميم املعماري للمباين بنوعياتها. ومنذ �إن�شاء �أوكوبالن عام 1993يف القاهرة �ساعد املكتب على ن�شر ثقافة التخطيط العمراين والت�صميم املعمارى يف م�صر، و�شارك يف تخطيط املدن مثل القاهرة اجلديدة وال�شروق وبدر وال�ساد�س من �أكتوبر والأق�صر ،وقام بالعديد من امل�شروعات العمرانية من منتجعات �سكنية و�سياحية ونوادي ريا�ضية مثل املنتجع ال�سكني �ستون بارك بالقاهرة اجلديدة ،وبورت غالب �سيتي مبر�سى علم ،ومنتجع ال�سالم -كونكورد ال�سياحي ب�شرم ال�شيخ ،ونادي هليوبولي�س الريا�ضي بال�شروق .بالإ�ضافة �إىل قيامه بت�صميم العديد من املباين والتى من �أحدثها ال�صالة الريا�ضية املغطاه بنادي هليوبولي�س والتي مت �إن�شا�ؤها عام .2009 كما ي�شارك املكتب يف م�شروعات متنوعة مع مكاتب عاملية مثل م�شروع �ستون ت��اورز ( )Stone Towersمع املعمارية العاملية زها حديد وهو عبارة عن جممع مباين �إداري��ة تعك�س فكر احلداثة والإقليمية وال�شفافية يف الت�صميم .واجلدير بالذكر �أن �ستون تاورز من �أكرب امل�شروعات مبكتب �أوكوبالن حالي ًا فمجموع م�سطحاته املبنية حوايل 1,000,000م 2على م�سطح �أر���ض 180,000م 2وبتكلفة ح��وايل 4مليار جنيه ًا م�صري ًا. ومن اجلدير بالذكر �أن جمموع م�سطحات املباين التي يقوم مكتب �أوك��وب�ل�ان بتطويرها يف ال��وق��ت احل ��ايل ه��ى حوايل 2,400,000م 2على م�سطحات �أرا�ضي ت�صل �إىل 25مليون مرت ًا مربع ًا ،بد ًء من مرحلة الت�صميمات االبتدائية وو�صو ًال �إىل الر�سومات التنفيذية وم�ستندات طرح العطاء والإ�شراف على التنفيذ.
43
- www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
42
استطالع ه���ذه ب��ع�����ض م���ن �آراء �أ���س��ات��ذت��ن��ا فى ال�صحافة والأك��ادمي��ي�ين واملنخرطني فى جمال العقارات التى و�صلتنا عن العدد الأول من جدران. وب���ق���در م���ا �أخ���ج���ل �إط����را�ؤه����م ت��وا���ض��ع��ن��ا ب��ق��در م���ا �أ���ش��ع��رن��ا بامل�س�ؤلية واخلوف ال�شديدين من �أجل احلفاظ على م�ستوى انطالقة جدران الأوىل
"جمل ��ة جي ��دة ومتوازنة ترك ��ز على ر�سال ��ة حقيقية وت�شتمل عل ��ى مو�ضوع ��ات تهم �شريحة كب�ي�رة من الق ��راء وهذا يعترب م�ؤ�ش ��ر جيد ميثل �إ�ضافة للو�سط ال�صحف ��ى ،و�أتوقع �أن تنطلق خالل �أعدادها القادمة �إىل �آفاق جناح �أعلى" �إ�سماعيل منت�صر رئي�س جمل�س �إدارة م�ؤ�س�سة دار املعارف وجملة �أكتوبر "�أتوق ��ع �أن تت�ص ��در جمل ��ة ج ��دران قم ��ة العم ��ل ال�صحف ��ي املتخ�ص� ��ص ه ��ذا الع ��ام ،والع ��دد الأول مل يكن جم ��رد بداية ولكن ��ه مبثاب ��ة ثم ��رة تدل عل ��ى عمق وخ�ب�رة القائم�ي�ن عليها و�صدق جتربته ��م و�إميانهم بها ،مما �أ�سف ��ر عنه جناح وا�ضح لفكر راجح ظهر على �صدر �صفحات العدد الأول" د� .أحمد مطر الأمني العام لالحتاد العربي للتنمية العقارية "ا�ستطاع ��ت ج ��دران �أن تق ��دم اخللط ��ة ال�سري ��ة لل�صحافة اخلدمي ��ة مبفهومه ��ا احلقيقي حي ��ث ا�ستطاعت تق ��دمي كافة �أنواع اخلدم ��ات جلميع عنا�صر القطاع العق ��اري ،ولكن يجب احلذر من �ضيق القطاع للإ�ستمرار على نف�س امل�ستوى" د� .أحمد �أني�س رئي�س جمعية خرباء التقييم العقاري "تع ��د ج ��دران �إ�ضافة حقيقي ��ة لل�صحافة امل�صري ��ة املتخ�ص�صة نظ � ً�را مل ��ا تتمت ��ع به م ��ن حيادي ��ة تامة ظهرت م ��ن عدده ��ا الأول، بالإ�ضافة لتغطيتها اجليدة لكافة جوانب القطاع العقاري" حممد العو�ضي حملل مايل بالبور�صة امل�صرية "املجل ��ة متمي ��زة ومتث ��ل �إ�ضافة لل�س ��وق العق ��اري يف م�صر والوط ��ن العربي ،كم ��ا �أن مادته ��ا غنية وج ��ادة ومو�ضوعاتها حيوي ��ة للغاي ��ة ،بالإ�ضاف ��ة �إىل حجمه ��ا الأني ��ق واجلديد على �سوق ال�صحافة امل�صرية" حممد متراز الع�ضو املنتدب ل�شركة القرية الذكية لال�ستثمار العقاري "لقد متيزت جملة جدران العقارية باملادة التحريرية القوية واملتنوع ��ة مع� � ًا ،بالإ�ضاف ��ة �إىل �أن �إخراجه ��ا املتمي ��ز يجعلها REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
..قالوا عن مت�ضي بقوة يف طريق الريادة واالنفراد".
�إ�سماعيل منت�صر
د� .أحمد مطر
د.هالة الهوارى
حممد ال�سخاوي مدير عام �شركة الفيوم للمقاوالت واال�ستثمار العقاري "الكف ��اءة الإخراجية ملجلة ج ��دران جعلتها حتاكي املجالت الأجنبية ،مم ��ا يجعلها تخطو بخطوات ثابتة �إىل تغيري الطابع الإخراجي والتحريري للمجالت املتخ�ص�صة يف م�صر" د .هالة الهواري د� .أحمد �أني�س رئي�س جمل�س �إدارة �شركة ايبكون لال�ست�شارات االقت�صادية "�إذا م�ضت جدران يف اختياراتها املمتازة للمادة التحريرية، والت ��ي ات�سم ��ت مو�ضوعاته ��ا بالق ��وة والر�س ��وخ ،ف� ��إن ذل ��ك يجربه ��ا عل ��ى موا�صل ��ة الإبداع والتمي ��ز التحري ��ري لتحافظ على معدل قرائها الذي �أتوقع �أن يزداد يوم ًا بعد الآخر ويك�سر احلاجز املليوين" يا�سني حممد �إبراهيم �إ�سالم احلكيم مدير �إدارة العالقات العامة بهيئة مرتو الأنفاق "املادة التحريرية للمجلة �أكرث من رائعة ،واجلودة الطباعية ممت ��ازة ،و�أرى �أن الإخ ��راج جيد ،ولكن البد م ��ن زيادة حجم قطع املجلة حتى تكتمل �أركان متيزها" �إ�سالم احلكيم رئي�س جمل�س �إدارة �شركة احلكيم للتعمري "تع ��د جدران والدة جديدة ملجل ��ة عقارية ناجحة ا�ستطاعت حممد متراز �أن تفر� ��ض ا�سمه ��ا و�شخ�صيته ��ا عل ��ى ال�س ��وق العق ��اري منذ العدد الأول مما يب�شر مب�ستقبل باهر ينتظرها" د .بالل حممد رئي�س جمل�س �إدارة اخلليج للتطوير العقاري "جدران متثل �إ�ضافة قوية لل�صحافة املتخ�ص�صة فى م�صر، و�سيك ��ون له ��ا دور كبريف ��ى النهو� ��ض بال�س ��وق العق ��ارى م ��ن حممد العو�ضى خ�ل�ال تغطيته ��ا لكاف ��ة جوانب القط ��اع العقارى الت ��ى بد�أتها من عددها الأول " �أن�سى يو�سف نائب رئي�س جمل�س �إدارة جمموعة رمكوللإن�شاءات العقارية واال�سياحية
• ج ��ار تخطيط م�ساح ��ة 450فدان ًا بجوار احلزام االخ�ضر على الطريق الدائري. • ج ��ار تخطي ��ط م�ساح ��ة 150فدان� � ًا يف املنطق ��ة اجلبلية �شمال املقطم. اخلطوات التنفيذية للم�شروع : بتاري ��خ 1998/4/15مت عق ��د اجتم ��اع اجلهـ ��از التنفي ��ذي لال�ستثمـ ��ار باملحافظ ��ة برئا�س ��ة ال�سي ��د املحافظ و قام باتخاذ القرارات الآتية -: �أ -حتدي ��د �أ�سع ��ار الأرا�ضى باملنطقـ ��ة اال�ستثمــارية بالقطامي ��ة ليكـ ��ون �سعر امل�ت�ر امل�سطـح م ��ن الأر�ض مائة جنية عــلى الطريق الرئي�سي و ت�سعني جنيها فى املناط ��ق املتو�سطـة و ثمانني جنيه ��ا للمناطق البعيدة عن الطـري ��ق الرئي�سي و ذلك بخ�ل�اف قيمة تو�صيل املرافق . ب -بعد موافقة ال�سادة ر�ؤ�ساء هيئات املرافق (مياه – �ص ��رف �صحي –كهرب ��اء) على �إمكانية تو�صيل ه ��ذه املراف ��ق �إىل املنطقة اال�ستثماريـ ��ة بالقطاميــة على �أن يتحمـل امل�ستثمرون تكلفة ذلك. مت عق ��د لقاء مع امل�ستثمرين لدرا�سة �أ�سلوب تنفيذم�شروع م ��د املرافق �إىل منطقة اال�ستثمار بالقطامية و تق ��رر يف ه ��ذا اللق ��اء �أن تق ��وم حمافظ ��ة القاهرة بتوىل تنفيـ ��ذ املرافق املطلـوب ��ة مبعرفتها وعلى نفقة امل�ستثمري ��ن وفى حدود 60جنيه للمتـر امل�سطح قابلة للعجز �أو الزيادة طبقا للح�ساب اخلتامي للم�شروع. ج� �ـ – مت طرح عملي ��ة الت�صميم و�إع ��داد الدرا�سـات والر�سومـات الالزمة لتنفيذ �شبكـات املرافق الداخلية ملنطقة اال�ستثمار بالقطامية على املكاتب اال�ست�شارية املتخ�ص�ص ��ة ومت تر�سيتها على مكتب (د�/أحمد عبد ال ��وارث) الذي قام ب�إعــداد درا�سة اجلدوى ودرا�سة الأر�ض و�إعداد الر�سومات التنفيذية للم�شروع و�أقـرت جلنـ ��ة البت الفن ��ي امل�شكلة بقرار حماف ��ظ القاهرة �صح ��ة الدرا�س ��ة مـ ��ن كافـ ��ة جوانبهـ ��ا ومت اعتمـ ��اد الدرا�سة والر�سومات من الهيئات املخت�صة د -قام ��ت مديري ��ة الإ�س ��كان واملراف ��ق مبحافظ ��ة القاهرة بطرح عمليـة �إن�شاء �شبـكات املرافق الداخلية ملنطقة اال�ستثمار بالقطاميــة بتكلفــة تقديرية حوايل مائـة مليون جني ��ه ومت تر�سيته على �شركة "املقاولون الع ��رب" وجار تنفي ��ذ امل�شروع حتت �إ�ش ��راف املكتـب اال�ست�ش ��اري مكت ��ب (د�/أحمد عبد ال ��وارث) وبلغت ن�سبـة تنفــيذ �أعمال امل�شروع حتى الآن حوايل . %75 ه� �ـ -بتاريخ 1999/7/21قام مرف ��ق مياه القاهرة الكربى ب�إعداد درا�س ��ة لإمداد امل�شروع مبياه ال�شرب من حمطة مي ��اه الف�سطاط اىل رافع مي ��اه �أبوعويقل بتكلفة اجمــالية قدرها 54مليون جنيه و تقوم �شركة مي ��اة القاه ��رة الك�ب�رى الآن بتنفي ��ذ ه ��ذا امل�شــروع وبلغت ن�سبــة التنفيذ حواىل .%90 و -بتاريخ 2003/6/22قام مرفـق ال�صرف ال�صحـى بالقاهـرة الكبـرى ب�إعداد درا�سة لل�صرف اخلارجى للم�شروع بتكلفة �إجمالية بلغت 55مليون جنيه و تقوم �شرك ��ة ال�صرف ال�صح ��ى بالقاه ��رة بتنفيذة وبلغت ن�سبة التنفيذ حتى االن حواىل.%60
-3م�شروع �إعادة توطني املدابغ من منطقة م�صر القدمية ملنطقة الروبيكى املوقع على م�ساف ��ة 45كم طريق القاهرة /ال�سوي�س ومب�ساح ��ة 530فدان� � ًا ( 2,2ملي ��ون م )2من �أرا�ضى اال�ست�صالح ,وكان الهدف من امل�شروع على امل�ستوى ال�صناعى: • مراع ��اة التط ��ورات احلديثة ف ��ى �صناعة دباغة اجللود. • زيادة الإنتاج. • حت�سني اجلودة. • املناف�سة على م�ستوى ال�سوق العاملى. الهدف من امل�شروع على امل�ستوى البيئى. • �إع ��ادة �إ�ستخ ��دام مياه ال�ص ��رف ال�صناعى بعد معاجلتها فى الرى كغابة �أ�شجار غري مثمرة. • �إ�ستخال� ��ص و�إعادة ا�ستخدام الكروم مما ي�ؤدى �إىل تقليل اال�ستهالك و التكلفة. الهدف من امل�شروع على امل�ستوى االجتماعى. • زيادة امل�ستوى التعليمى املهنى للعمال . • زيادة دخول العمال نتيجة لزيادة الإنتاج . • خلق جمتمعات �صناعية جديدة . الهدف من امل�شروع على امل�ستوى االقت�صادى • تقليل تكاليف الإنتاج . • زيادة عائد م�صر من العمالت الأجنبية . • خل ��ق فر�ص عمل لع ��دد � 20ألف عامل حتى عام . 2017 -4م�شروع منطقه حكر �أبو دومه على النيل رو�ض الفرج �إجماىل م�ساحة امل�شروع �55ألف م ( 2امل�ساح ��ة الأ�صلية هى � 70ألف م 2منها � 15أل ��ف م 2لتطوير �شبكة الطرق املحيطة والداخلية لأر�ض امل�شروع 0 حدود �أر�ض امل�شروع: -1احلد ال�شماىل :حمطة مياه رو�ض الفرج -2احلد ال�شرقى� :شارع عبيد -3احلد اجلنوبى� :شارع ترعة جزيرة بدران -4احلد الغربى� :شارع كورني�ش النيل
الن�شاطات املقرتح �إقامتها: �أ – ن�شاط �سياحى فندقى ب� -إقامة املبانى االدارية والتجارية والرتفيهية -5م�شروع مد املرافق الرئي�سية مبنطقة امل�ستثمرين بالقطامية تبلغ م�ساحة امل�شروع 1000فدان 775فدان ًا متثل م�ساحة �أرا�ضى اال�ستثمار 225فدان� � ًا متث ��ل م�ساح ��ة الط ��رق وامل�سطح ��ات اخل�ضراء واخلدمات �إجماىل قيمة امل�شروع 96.5مليـون جنيه م�ساح ��ة امل�ش ��روع 1000ف ��دان ( بط ��ول 4.5كم من زه ��راء املع ��ادى حت ��ى بداية طري ��ق الع�ي�ن ال�سخنة اجلدي ��د وبعر� ��ض 2.5ك ��م �شم ��ال وجن ��وب الطريق الدائرى ) ( ن�سبة تنفيذ الأعمال )%75 حمطة رفع مياه ال�صرف ال�صحى طـاقـة املحطـة احلالية � 20ألف م / 3يوم تتكون املحطة من : مبن ��ى الطلمب ��ات :ويحت ��وى املبن ��ى عل ��ى ع ��دد 3 طلمب ��ات رف ��ع مي ��اه حالية وجمه ��ز لرتكي ��ب عدد 5 طلمب ��ات رف ��ع مي ��اه للتو�سع ��ات امل�ستقبلي ��ة لت�صل الطاقة �إىل �100ألف م. 3 مبن ��ى املول ��دات :م ��زود بعدد 1مول ��د �سعة 320ك وات 3 -ف ��از 380 ،فول ��ت ( 50ذبذب ��ة ث ) 1500 لفة دقيقة ليعمل فى حال ��ة انقطاع التيار الكهربائى املبنى جمهز لعدد 2مولد للتو�سعات امل�ستقبلية . مبنى املحوالت :يحتوى على عدد 2حمول كهربائى و جه ��د املح ��ول الواحد ( 500ك .فولت) +لوحات الكهرب ��اء العمومي ��ة والفرعي ��ة +ع ��دد 2حم ��ول للتو�سعات امل�ستقبلية. مبنى الور�شة واملخزن . خزان الوقود . املبنى الإدارى . غرفة احلار�س وال�سور. �أعمال خر�سانية. - www.godraan.com
41
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
40
ملف العدد
اخلريطة اال�ستثمارية ملحافظة القاهرة فيما يل ��ى اخلريط ��ة اال�ستثمارية ملحافظ ��ة القاهرة وت�شمل 8م�شروعات يتم تنفيذ بع�ضها الآن وخمطط ًا لتنفي ��ذ الباقى خالل ال�سن ��وات القادمة وكلها ت�صب قى �إط ��ار الر�ؤي ��ة امل�ستقبلية مل�ش ��روع القاهرة 2050 وبيان امل�شروعات كالتاىل : -1م�شروع منطقة ما�سبريو بحى بوالق �إجماىل م�ساحه امل�شروع 72فدانا وم�ساحه املنطقه الع�شوائيه بها 49فدانا موقع امل�شروع منطق ��ة امل�ش ��روع بح ��ى غ ��رب وه ��ى عل ��ى �ش ��كل مثلث وحم�صوره بني �شارع اجلالء وكورني�ش النيل و 26يوليو0 ويحد املنطقة ال�شوارع الآتية: �شرق ًا �شارع 26يوليو. غرب ًا �ش ��ارع كورني�ش النيل ( وهم ��ا ميثالن �ضلعىاملثلث). جنوب ًا �شارع اجلالء والذى ميثل قاعدة املثلث.املخطط الرئي�سي ال�ستخدامات الأرا�ضى : ي�ض ��م امل�ش ��روع الأن�شط ��ة واال�ستخدام ��ات املقرتحة الآتية : • �سكني متميز. • �أن�شطة �سياحية وترفيهية. • مبانى �إدارية. • �صاالت عر�ض ومتاحف. • مناطق خ�ضراء. • م�سارات م�شاه. • جراجات و�أماكن انتظار �سيارات. -2م�شروع منطقة اال�ستثمار بالقطامية ب ��د�أ تنفيذ هذا امل�ش ��روع فى ع ��ام 1998والذي تبلغ �إجماىل م�ساحته حواىل 1000فدان. ينق�سم امل�شروع اىل �أربع مناطق هى : منطقة �شمال الدائرى. منطقة جنوب الدائرى. املنطقة ال�صناعية.بيان تف�صيلي مل�شروع منطقة اال�ستثمار بالقطامية �إجماىل م�ساحة امل�شروع حواىل 1000فدان. ت�شم ��ل االرا�ض ��ى املطروح ��ة لال�ستثم ��ار و م�ساحتها REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
حواىل 781فدان ًا. وباق ��ى امل�ساحة ( طرق – حرم خلطوط الكهرباء – مناطق خدمات مرافق ) حواىل 219فدان ًا ي�ضم امل�شروع الأن�شطة التالية: � -1سكنى ب�إجماىل م�ساحة 481فدان ًا. -2تعليمى ب�إجماىل م�ساحة 91فدان ًا. � -3صحى ب�إجماىل م�ساحة � 7أفدانة. � -4صناعى ب�إجماىل م�ساحة 71فدانا. -5معار�ض وخمازن ب�إجماىل م�ساحة 81فدانا ً. � -6أنديه ريا�ضي ��ة واجتماعية ب�أجماىل م�ساحة 50 فدان ًا.
-7طرق – حرم خط ��وط كهرباء – خدمات مرافق � 209أفدنة. هذه الأن�شطة ت�ضم امل�شروعات الآتية : م�شروع �سكني 26م�شروع ًا تعليمي ًا 2م�شروع �صحي 94م�شروعات معار�ض 95م�شروع ًا �صناعي ًا التو�سعات امل�ستقبلية للم�شروعات • ج ��اري تخطي ��ط م�ساح ��ة 150فدان� � ًا يف منطقة امتداد املروحة .
تطوي��ر كورني���ش الني��ل واملرك��ز ال�سياح��ى الرتفيه��ى الوجه��ة النيلية وت�شمل تطوير م�ساحة 1200فدان بطول 6كم بطول الكورني�ش تق��ع ف��ى قلبه��ا منطق��ة رو�ض الف��رج وحتدي��دا حكر �أب��و دومة ومت نق��ل جمي��ع الع�شوائي��ات به وعر�ض الأر���ض للبيع من خالل مزيدات لعدد من امل�ستثمرين بهدف اال�ستثمار ال�سياحى .وتبقى منطق��ة ما�سبريو والواقعة خلف مق��ر التيفزيون امل�صرى ووزارة اخلارجية امل�صرية.
االنته��اء م��ن خط��ى م�ترو الأنف��اق الثالث والرابع بد�أت �أعمال التنفيذ فى اخلط الثالث فى منطقة ميدان العبا�سية وبالفعل مت ن��زع ملكي��ة العق��ارت املوج��ودة ب�ش��ارع ال�سكة البي�ض��ا ملتابعة تنفيذ امل�شروع .ومن املق��رر �أن يربط اخلط الثالث مطار القاهرة مبنطقة �إمبابة مرورا بالعبا�سية .
الق�ض��اء عل��ى املناط��ق الع�شوائي��ة غ�ير الآمنة. و م��ن املق��رر الق�ض��اء عليه��ا خ�لال ف�ترة م��ن � 7إىل � 10سن��وات وتوزيعها كالتاىل: 10مناط��ق ف��ى القاه��رة و 4مناط��ق فى اجلي��زة و 6مناط��ق ف��ى القليوبي��ة و4 مناطق فى حلوان
االنته��اء م��ن تطوي��ر �شمال اجلي��زة و�إع��ادة ا�ستغالل �أر�ض مطار �أمبابة وامل�شروع بد�أ تنفيذه بالفعل و�إ�سناد بع�ض �أعماله �إىل عدد من �شركات املقاوالت .
- www.godraan.com
39
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
38
ملف العدد
فى خمطط م�شروع القاهرة 2050عدد من حماور الطرق التى تخدم امل�شاريع والإ�ستثمارات اجلديدة وحتقيق الر�ؤية الكاملة للمخطط بع�ض هذه املحاور مت االنتهاء منها وبع�ضها جار تنفيذه وهى حماور الطرق اجلديدة وتطوير املداخل ال�شرقية والغربية للأقليم.
خمطط م�شروعات القاهرة 2020اجلارى تنفيذه املح��اور ه��ى خوف��وا ب�لازا بعر���ض 600 م�تر وط��ول 8ك��م م��ن نهاي��ة طري��ق جامع��ة ال��دول العربي��ة و حت��ى �أق��رب نقطة بالطري��ق الدائرى مرورا مبنطقة بوالق. حم��ور �سقارة بط��ول 5ك��م وعر�ض 300 م�تر ميت��د حت��ى عم��ق مدين��ة 15مايوا مبحافظة حلوان . تنفيذ حم��اور الطريق الدائ��رى و�أهمها حمور �صفط اللنب.
االنتهاء من الطريق الدائرى االقليمى با�ستكم��ال دائري��ة الطريق الدائرى م��ن خالل ربط طرفى الطريق الدائرى بااللتفاف حول منطقة الأهرام الأثرية تطوير منطقة نزلة ال�سمان (خوفوا بالزا املرحلة الأوىل) وهى تطوير م�ساحة 253فدان ي�شغلها � 45ألف ن�سمة بتحويلها �إىل متحف مفتوح و�إن�شاء عدد من الفنادق العاملية.
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
االنتهاء من تنفيذ م�شروع احلى احلكومى بالقاهرة اجلديدة ومت االنته��اء بالفعل من و�ض��ع خمططاته والتح�ضري لتنفيذه مع نهاية العام املا�ضى .
العدد القادم
يونيو 2010
مفاجآت REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ملنطق ��ة و�س ��ط العا�صم ��ة م ��ن خ�ل�ال تو�سي ��ع مثلث و�س ��ط املدينة احلاىل ال�ستكم ��ال وتكامل �أج ��زاء املنطق ��ة لي�شم ��ل املناط ��ق التاريخي ��ة ومراعاة احل ��دود الطبيعية لنهر النيل واحلدود ال�صناعي ��ة كال�شوارع الرئي�سي ��ة ،والت�أكيد على تغري احل ��دود الإدارية احلالي ��ة ،وحتديد نطاق جديد يديره جمل� ��س �أمناء منتخب له مدخالته املالية امل�ستقلة عرب �صناديق التمويل ف� ً ضال عن الدعم الر�سمى من الدولة. مناطق مركزية و�شدد منهج الدرا�سة على �ضرورة �إعادة النظر فى ا�ستعماالت م�ساح ��ات الأرا�ضى حتى تعك�س ال�سم ��ات اخلا�ص ��ة ب�أوا�س ��ط امل ��دن الك�ب�رى، وجتميع اال�ستعم ��االت اخلا�ص ��ة ب�أن�شطة معينة ف ��ى نطاق جغراف ��ى مع�ي�ن ،وعلى �سبي ��ل املثال جتمي ��ع اال�ستعماالت املتعلقة باملال والأعمال فى نط ��اق واحد يعرف باملنطقة املركزية للأعمال" "cbdمثلما هو قائم فى باري�س ولندن� ،إ�ضافة �إىل و�ض ��ع �أ�س�س لتنظيم �شبك ��ة الطرق وو�سائل النق ��ل ،وف ��ى ه ��ذا ال�ص ��دد اقرتح ��ت الدرا�سة ا�ستخ ��دام باط ��ن الأر� ��ض فى ا�ستيع ��اب حركة املرور الناجتة ع ��ن التو�سعات اجلديدة ،و�إن�شاء طريق دائرى داخلى
الرجلالذى ا�������ش���ت��رى م�����ث�����ل�����ث م��ا���س��ب�يرو ي����ع��ت�رف: "العبنا" �أ�صحاب احليازات فى منطقة ما�سبريو لنح�صل على الأر�ض. - www.godraan.com
37
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
36
ملف العدد قلب القاهرة فى ر�سالة دكتوراة:
مركز للحكم والبيزن�س ومناطق للرتفيه وم�ساحات خ�ضراء ف ��ى ت�صريح ��ات خا�ص ��ة ل� �ـ «ج ��دران» ق ��ال د. عبدالعظيم وزي ��ر ،حمافظ القاهرة�« :إن و�سط القاه ��رة يعان ��ى م ��ن خل ��ل �شديد ف ��ى التنظيم لأن ��ه ال يحق ��ق املطلوب من ��ه ك�أه ��م منطقة فى مدين ��ة القاه ��رة العريقة ،فالقل ��ب التاريخى ال ي ��زال قائما� ،إال �أنها تفتق ��د �إىل مراكز الأعمال االقت�صادية والتجاري ��ة ومركز احلكم واملناطق الرتفيهي ��ة وم�ساح ��ات خ�ض ��راء ،م ��ع �ض ��رورة التن�سي ��ق ب�ي�ن ه ��ذه التجمع ��ات وتق�سميه ��ا �إىل �شرق وغرب وو�سط املدينة والربط ب�شبكة طرق حديثة ،وهو ما يتطلب تطبيق منهج علمى جديد ال�ستعادة الربيق الق ��دمي للقاهرة ودخولها مرة �أخ ��رى �إىل دائرة الأح ��داث ،وا�ستع ��ادة دورها كمركز الثقافة والفنون واالقت�صاد والعمران». ت�صريح ��ات د .عب ��د العظيم وزي ��ر جاءت عقب م�شاركت ��ه فى مناق�ش ��ة الر�سالة الت ��ى تقدم بها الباح ��ث �أحم ��د خال ��د لني ��ل درجة الدكت ��وراه، وتو�ص ��ل فيه ��ا �إىل منه ��ج جديد لتنظي ��م و�سط مدينة القاهرة وكان قد �أ�شرف على الر�سالة د. حازم القوي�ضى ،رئي�س هيئة التخطيط العمرانى ال�سابق ،ود .منري ال�سمرى �أ�ستاذ العمارة. �صاح ��ب الر�سالة التى نال عنها درجة الدكتوراه بتقدير امتياز ،قال لـ «جدران»: مهام مادية ومعنوية وي�ش�ي�ر د .خالد �إىل �أن املنهج الذى تو�صلت �إليه الدرا�سة يفرت�ض �أن ت�ؤدى منطقة و�سط القاهرة عدد ًا من املهام املادية م ��ن حيث احتوائها على الوظائف الإدارية واالقت�صادية والثقافية ،ومهام معنوي ��ة من حي ��ث توفري �ص ��ورة ب�صرية مميزة للمدين ��ة و�إتاح ��ة الفر�ص ��ة ملمار�س ��ة الأن�شط ��ة االجتماعي ��ة املختلفة ،مع �ض ��رورة التن�سيق بني و�سط العا�صمة وم ��ا حولها من مناطق عمرانية م ��ن خالل وجود منطق ��ة انتقالية حتيط بو�سط REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
املدينة وتف�صلها عن ال�ضواحى املجاورة ووجود عالقة تناف�سية بني املراكز الفرعية بال�ضواحى وامل ��دن التابعة له ��ا وو�سط املدين ��ة وترتجم فى �صورة ط ��رق رئي�سية تربط و�س ��ط املدينة بتلك املراكز ،م ��ع �ضرورة البحث عن حمددات مالية لتحديد حدود حيز و�سط املدينة عمراني ًا. ويرك ��ز املنه ��ج اجلدي ��د ال ��ذى تو�صل ��ت �إلي ��ه
د� .أحمد خالد الدرا�سة على �إعادة النظر فى عدة مالمح �أولها �إع ��ادة التخطي ��ط العمران ��ى للمنطق ��ة وربطها باملخططات العمرانية للقاهرة الكربى للتن�سيق بينهما ،والإفادة من املخ�ص�صات املالية مل�شاريع الط ��رق والكب ��ارى والبني ��ة التحتي ��ة فى حتقيق �أهداف خطط التنظيم. وي�ش�ت�رط املنه ��ج حتدي ��د النط ��اق اجلغراف ��ى
• نقل م�سار كوبرى اكتوبر �شرق مبني املحطة • �إعادة رونق امليدان مبعاجلة كافة الطرق التي ت�صب بامليدان • �إعادة ا�ستغالل الأرا�ضي اخلا�صة بهيئة ال�سكة احلديد لتكون منتزهات ورئة ل�سكان املنطقة • تخفيف ال�ضغط علي حمطة م�صر من خالل حمطة قليوب �شماال واملنيب جنوبا
اخلطة ،بحيث يكون لدينا خطة تتنا�سب مع مكانة عا�صمة م�صر ونظن �أنه ميكننا عم ��ل ذلك كله خ�ل�ال � 24شهر ًا ،ولكن الأكرث �أهمية ه ��و �أن نتو�صل �سويا �إيل ر�ؤية م�شرتكة ،ال ترتكوا هذه الر�ؤية لأي وزير ًا �أو وزارة �أو حكومة ،فهذه ينبغي �أن تكون ر�ؤي ��ة ه ��ذا املجتمع وال تتخلوا ع ��ن هذا احلق لأي �إن�سان �آخ ��ر � ،أريد من كل �إن�سان ق ��ادر على امل�شاركة يف ت�شكيل هذه الر�ؤية �أن يتقدم بر�أيه بالفعل و�أن يكون وا�ضح ًا ب�ش� ��أن م ��ا يريد �أن يراه � ،أعلنوه الآن ،ذلك �أنه ما �إن تبد�أوا ال�سري يف الطريق حتى ي�صبح من ال�صعب جد ًا واملكلف جد ًا �أن تغري االجتاه � ،سوف ن�ستفيد ب�شكل وا�ضح من م�ساعدة الكثري من املنظمات الدولية و�سوف ن�ستفيد من �أف�ضل ما هو متاح. ولك ��ن م ��ا هي الق�ضاي ��ا التي ت�ؤثر على ه ��ذه الر�ؤية؟ هناك جمموع ��ة من الق�ضايا املت�صلة باالجتاهات االقت�صادية .و�أنا �أطرح عليكم تلك الأ�سئلة كي تبد�أوا يف ر�ؤية من ��ط امل�سائ ��ل التي ينبغي �أن يناق�شها املجتمع الآن ك ��ي ي�صل �إيل نتيجة ما ن ماذا ينبغ ��ي �أن يك ��ون احلجم الأمثل ؟ ه ��ل ينبغي �أن جنعل حده الأق�ص ��ى 16مليون ًا �أم 24مليون� � ًا �أم 30مليون ًا ؟ ه ��ل ينبغي �أن نرتكه يزيد بال�سرعة التي يريدها ومي�ضي حيثما يرغب ؟ هذه هي الأ�سئلة التي البد �أن جنيب عليها. �إيل �أي ��ن ن�سمح للتطوير �أن مي�ضى ويف �أي اجت ��اه ؟ هل ينبغي تقييد تطوير املنطقة املبني ��ة بالفعل �أم تو�سعتها لتلتح ��م باملدن اجلديدة ونحن الآن نرى تو�سع ًا يف اجتاه امل ��دن اجلدي ��دة ،ه ��ل ينبغي �أن ن�ت�رك ذلك ي�ستمر وه ��ل ينبغ ��ي �أن ن�سمح للمدن اجلدي ��دة ب� ��أن تت�صل مبا�شرة بالقاه ��رة ؟ كل هذه النوعيات م ��ن الأ�سئلة تقليدية والبد لنا من الإجابة عنها. نحن حمظوظون �أن لدينا جزرا يف و�سط القاهرة � ،إن �أعظم �أ�صول مدينة نيويورك هي جزيرة مانهاتن ال�صغرية فهل ينبغي �أن تكون لدينا مانهاتن يف القاهرة ؟ نعم
فاجل ��زر حممي ��ة ،ولكننا كمجتمع لنا حق تقرير م ��ا �إذا كان ينبغي �أن تظل جزرنا مناطق حممية �أم ينبغي �أن تكون لدينا مانهاتن على واحدة من تلك اجلزر ،فلي�س هن ��اك ما مينعنا من �أن نحلم و�أن نحقق تلك الأح�ل�ام يف احلقيقة �إن جزءا كبريا من القاهرة ت�شغله مقابر �أجدادنا. فه ��ل ينبغ ��ي �أن ي�ستمر هذا الو�ض ��ع ؟ نحن كمجتمع علينا �أن نق ��رر ما �إذا كان من الأف�ض ��ل �أن تك ��ون لدين ��ا مقابر يف و�سط القاه ��رة ونبقى عليه ��ا يف �أماكنها �أم �أنه �سيكون من الأف�ضل نقلها لإقامة منتزه كبري بد ًال من هذه املقابر كلها .ونقل املقابر لي� ��س مو�ضوع� � ًا عادي ًا ولكن لي�س هناك مو�ضوع مغلق متام� � ًا يف املجتمع ،فالقانون ي�سمح لنا باتخاذ هذا القرار والبد للمجتمع من مواجهة تلك الق�ضايا واتخاذ بع�ض ه ��ذه الق ��رارات ،و�أنا ال اقرتح �أي اجتاه من االجتاه ��ات �أو �أية �إجابة من الإجابات لتل ��ك الأ�سئل ��ة � ،إين �أطرحها عليك ��م فح�سب كمثال ،وق�ضاي ��ا الإ�سكان والأرا�ضي مت�صلة باملو�ضوع. هن ��اك �أنا�س كثريون يعدون جزءا من القاهرة الك�ب�رى ،وهناك ثالث حمافظات والعدي ��د من الوزارات و�أربع هيئات لها �أرا�ض يف القاهرة الكربى على نحو مبا�شر وغري مبا�شر ،فما هي �أن�سب ا�ستفادة من الأرا�ضي التي ال تزال متاحة؟ وماذا عن برامج الإ�سكان ؟ وباملنا�سبة تت�صل برامج الإ�سكان بنوعية املدينة التي �سنقوم فيها بالتنمي ��ة ،ف�إذا كان ��ت ر�ؤيتنا تتعلق مبدينة �صناعية فنح ��ن بحاجة �إيل منط معني م ��ن الإ�سكان ،و�إذا كان ما نهدف �إليه مركزا مالي ًا فال بد �أن نتخيل للمدينة منط ًا خمتلف ًا من الإ�سكان وتلك �أ�سئلة ال بد لنا من �أن جنيب عنها. فيم ��ا يتعل ��ق بالنقل والبني ��ة التحتية هل ينبغ ��ي �أن يكون هناك مط ��ار دويل غرب القاه ��رة ؟ لق ��د �سمعتم جميعا م ��ا يقال عن ذلك ،فهل ينبغ ��ي �أن يكون هنا مطار �آخ ��ر ،وهل ينبغي �أن يكون هذا املطار يف مكان املطار الع�سكري املوجود حالي ًا؟ �أم �أن ��ه م ��ع التطوير والتح�سني الكبريي ��ن اللذين يجريان يف �شبك ��ة طرقنا ينبغي نقل املط ��ار �إيل �شمال القاهرة يف و�سط الدلتا لتخفي ��ف حركة املرور �أكرث ؟ �أم �أنه مبا �أن متحفنا �سوف ينقل قريبا من تلك املنطقة ف�إن نقل املطار �إيل منطقة �أبعد قليال �سيكون كذلك �أحد اخليارات التي ينبغي �أن ندر�سها. خياراتن ��ا كلها مفتوحة وينبغ ��ي علينا القيام بتلك اخلي ��ارات الآن ينبغي �أن نطرح الأ�سئل ��ة الآن ون�أمل يف الو�صول �إيل نتيجة ما – كيف �سندير القاهرة الكربى ؟ هل ينبغ ��ي ا�ستمرار وجود ثالث حمافظات ت�ضم القاهرة الكربى ؟ هل ينبغي �أن تكون هن ��اك �إدارة منف�صلة للمدن اجلديدة ؟ هل ينبغي �أن تكون هناك حمافظة واحدة �أم ينبغي �إن�شاء املزيد من املحافظات ؟ هناك �أجزاء معينة من القاهرة م�ؤهلة لأن تك ��ون بالفعل حمافظة جديدة .لن�أخذ حلوان على �سبيل املثال ،ف�إن حجم ال�سكان وحجم الأر�ض ي�سمح ب�أن تكون حمافظة جديدة ،هل ينبغي �إقامة حمافظة جديدة هناك؟ كيف �سندير املدينة على املدى البعيد؟ هناك �أ�سئلة ال بد �أن يجيب املجتمع عنها الآن ال�ستكمال �صياغة هذه الر�ؤية ،وهذه الر�ؤية لي�ست اخلطة العمرانية بل �إنها الأ�سا�س الذي �سوف نتمكن من �أن ن�ضع عليه خطة عمرانية تعك�س ر�ؤيتكم ،فنحن ال نريد �أن ن�ضع خطة عمرانية تعك�س ر�ؤية احلكومة فح�سب لآن تلك اخلطة هي التي �سوف ي�أمل �شعب م�صر يف عام � 2050أن تكون لديه ً ، �شكرا لكم على ح�سن ا�ستماعكم ونتطلع بالفعل كي يبقى وزير الإ�سكان يف من�صبه حتى 2050
- www.godraan.com
35
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
34
ملف العدد عندما نتحدث عن عام 2050هناك دائما احتمال ،كما قلت من قبل �إن احلكومة قدم ��ت ه ��ذه اخلطة حتى �إذا ما ذهبت لتتحدث معها ع ��ن امل�شكلة �سوف تقول لك تع ��ال وحت ��دث معي يف عام 2050لآن ل ��دى خطة طويلة الأم ��د ..ولكن الأمر لي�س كذل ��ك ،ف�أنا �سوف �أ�ضع �أمامكم عينة من بع� ��ض امل�شروعات التي يجرى تنفيذها يف القاه ��رة الك�ب�رى الآن ك ��ي �أعطيكم الثق ��ة يف �أن هذه لي�ست طريق ��ة ذكية من احلكومة للهروب م ��ن مواجهة امل�شاكل املوجودة حالي ًُا والتي يجب علينا مواجهتها دون انتظار. �سمعتم جميع ًا عن نقل الوزارات �إيل خارج القاهرة � ،أخري ًا لدينا املوقع وهو مقابل للقاه ��رة اجلديدة ،وهناك جلنة تعم ��ل على تخطيط املوقع ومن املنتظر �أن ينتهي بن ��ا احلال مبدينة حكومية م ��ن الطراز الأول تت�صل مبا�ش ��رة بالقاهرة اجلديدة، و�سمعت ��م جميع ��ا م�ؤخ ��را ع ��ن تطوي ��ر كامل ملنطق ��ة �شم ��ال اجلي ��زة ،وتبني لكم باخلرائ ��ط الفرق بني املناطق املخططة تخطيط ًا �سليم� � ًا وتلك املخططة تخطيط ًا �أهلي ًا ،فمنطقة املهند�س�ي�ن بالكامل كانت خمططة يف اخلم�سينات بوا�سطة وزارة الأوق ��اف ،وترون بعد خم�سني عام ًا �أنها ال ت ��زال تبدو منطقة منا�سبة �إيل حد ما. والآن انظ ��روا ماذا ج ��رى للمنطقة املجاورة لها .منطقة �شم ��ال اجليزة �أو منطقة �إمبابة وما حولها. وه ��ذا �أمر خميف .لي�س �أمامنا طريق لدخول �سي ��ارات املطافئ �إيل ه�ؤالء النا�س، ولي� ��س �أمامن ��ا طريق لتو�صيل خدم ��ات الإنقاذ �إليهم ولي�س هن ��اك طريق لإي�صال و�سائل املوا�صالت املنا�سبة .ولي�ست هذه هي البيئة التي �سوف يقبل م�صريو القرن احل ��ادي والع�شرين �أن يعي�شوا فيها ،والبد �أن نعمل الآن لأن هذا لي�س بالأمر الذي يظل هادئ ًا �إيل الأبد. لق ��د در�سنا جتارب ال ��دول الأخرى لتحديد ا�سرتاتيجي ��ة لتنمية وتخطيط املناطق املتده ��ورة عمراني� � ًا واكت�شفن ��ا �أن الطريقة التي تنا�سب قدراتن ��ا املالية هي دخول تلك املناطق الرئي�سية وتعترب تلك املناطق الرئي�سية من بني �أكرب املناطق يف العامل ،فمنطق ��ة �شم ��ال اجليزة وحدها ت�أوى حوايل � 800ألف ن�سمة على م�ساحة � 3أالف فدان ،وتق ��وم اال�سرتاتيجية اجلديدة على فتح طريق يف تلك املناطق وترك الأمر للمجتمع ��ات املحلي ��ة نف�سها كي تعي ��د تطوير تلك العقارات التي ت ��زداد قيمتها مع �إدخالنا اخلدمات. �أما بالن�سبة مليدان اجليزة ففيه م�شاكل كبرية ولذلك بد�أنا العمل فيه ،وقد �أجنزنا جزء ًا من العمل ونقوم حالي ًا بتنفيذ اجلزء الآخر من مداخل القاهرة بحيث يكون لدينا بالفعل طريق دائري حول القاهرة ،وقد بد�أ امل�شروع وتتذكرون �أن اليوني�سكو رف� ��ض �أن مير اجلزء اجلنوبي م ��ن هذا الطريق الرئي�سي بج ��وار الأهرام ،ولي�س ل ��دى �أي اعرتا�ض على قراره ��م ،فهذه منطقة حممية دولي� � ًا .وهكذا نقلنا �إكمال الطريق �إيل فوق ترعة املريوطية .وقد بد�أ البناء ون�أمل �أن يكون لدينا طريق دائري خالل الأربعة والع�شرين �شهر ًا املقبلة. هن ��اك �أي�ض ًا حمور ال�ساد� ��س والع�شرين من يوليو .فهذا الطري ��ق مل ي�شق ليتحمل امل ��رور املوجود عليه الآن ومل يكن خمطط ًا للتعامل مع ال�سرعات التي جترى هناك ،وه ��و بالت�أكيد مل يكن خمطط ًا لكي يتعامل مع �سلوكيات القيادة التي متار�س على الطريق ،فمن بني � 100ألف مركبة متر هناك كل يوم ،هناك � 15ألف �أو �أكرث من امليكروبا�ص ��ات ،النا�س منزعجة من ع ��دد احلوادث ،وب�أمانة �شديدة �أنا منده�ش م ��ن قلة عدد احلوادث ،ف�أنت ��م تعرفون �أن لدينا ظاهرة عل ��ى الطرق منار�سها مل REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ي�سمع عنها �أحد يف �أنحاء العامل ،ف�أنا مل �أر يف �أي مكان من العامل حمطة �أتوبي�س عل ��ى طريق �سريع ،نحن يف م�صر �أدخلنا حمطات الأتوبي�س على الطرق الرئي�سية وبذلك ال يقع اللوم على جودة الطريق وحدها. بع ��د �أن قلن ��ا هذا كله ف�إننا نعمل بكل طاقتنا كما وعدنا ،قلنا �إننا بد�أنا يف حتديث ه ��ذا الطري ��ق ال�شهري و�إذا م ��ررمت من هناك الي ��وم �ستجدون �أنن ��ا �أوفينا بالوعد حرفي� � ًَا ويف املوع ��د املح ��دد ،والآن �سوف تب ��د�أون بال�شك ��وى للحكوم ��ة لأننا نغلق الطري ��ق ،ولذل ��ك فنحن نهاجم �إذا �أغلقنا الطريق �أو �إذا مل نغلق الطريق ،ولكننا م�ستعدون لذلك وهو ال يزعجنا. نعود �إيل اخلطة املتكاملة لإقليم القاهرة الكربى – كيف نتو�صل �إيل خطة عمرانية لهذا الإقليم ؟ �أهم �شيء بالن�سبة لهذه اخلطة هو �أن نبد�أ ،و�أن تكون لدينا ر�ؤية وال ينبغ ��ي �أن تكون الر�ؤية خا�صة باحلكومة �أو �أي قطاع من قطاعات املجتمع بل يجب �أن تك ��ون خط ��ة نابعة منا جميع ��ا ،وهذا هو ال�سبب يف �أنه م ��ن املهم جدا �أن نفكر جميع ��ا فيما نريده من القاهرة يف عام 2050ه ��ل نريد فقط مدينة تكون عا�صمة عاملية للثقافة ؟ هل نريد مدينة تكون العا�صمة املالية للمنطقة ؟ ه ��ل نري ��د مدينة تكون مدينة �صناعية كبرية يف املنطق ��ة ؟ ما الذي تريده ؟ �سوف يتطلب كل اختيار من تلك االختيارات خطة تنمية خمتلفة ،وما �إن ن�شرع يف تنفيذ تل ��ك اخلطة حتى يكون قد فات الأوان بالن�سب ��ة لتغيري ر�أينا ،لذلك يجب �أن نفكر الآن ونتخ ��ذ الق ��رارات قبل �أن ن�ضع اخلط ��ة مو�ضع التنفيذ الفعل ��ي .فهذه م�سائل �شديدة ال�صعوبة و�سوف �أعر�ض عليكم بع�ض َا من النماذج الأكرث تف�صي ًال. م ��ا �إن تكون لدينا الر�ؤية حتى ي�صبح م ��ا بعد ذلك �سه ًال ،وما بعد ذلك هو الأمور الفني ��ة و�س ��وف ن�ستفيد من �أف�ضل اخلربات املتاحة يف الع ��امل للم�ساعدة يف تنفيذ
دمن ��ا نتح ��دث عن عام 2050فمعنى هذا �أننا �سنوق ��ف كل �شيء وننتظر حتى عام 2050قبل �أن نبد�أ يف معاجلة الو�ضع .بل �إن الواقع هو �أننا نعمل الآن على م�سارين. امل�س ��ار الأول ه ��و حت�سني نوعية مناطقنا العمراني ��ة يف الوقت احلايل .ونحن ن�ضع لأول مرة خطط تطوير �شاملة ملحافظات م�صر ومناطقها املختلفة .ويجرى ال�شيء نف�س ��ه بالن�سبة لكل مدن م�صر .ولدينا حوايل 222مدينة .وكذلك بالن�سبة للقرى ،وهي املرة الأوىل يف تاريخ البالد التي يكون فيها �أي نوع من املخططات العمرانية للقرى� ،إن لدينا 4617قرية ولأول مرة �سوف يكون لدينا خطط لها. مل ي�سب ��ق �أن ج ��رى تخطيط ًا لقطاعن ��ا الريفي من قبل .وال ميك ��ن �أن ي�صدق �أحد عل ��ى الإطالق �أنه يف ع ��ام 2000مل يكن قد جرى �أي تخطي ��ط للمناطق الريفية ، لقد خططه املواطن ��ون تخطيط ًا �أهلي ًا ومل يكن هناك تخطيط علمي لهذا القطاع. هذا كله يتغري الآن ،فنحن الآن يف منت�صف الطريق تقريب ًا نحو االنتهاء من و�ضع خط ��ة تنمية ح�ضرية ل ��كل قرانا .وقد ت�أخرنا يف ذلك حوايل � 50أو 100عام ،غري �أننا قد بد�أنا على �أقل تقدير. امل�س ��ار الثاين هو التعامل مع املناط ��ق الع�شوائية القائمة بالفعل حيث لدينا خطط لتحدي ��ث جمتمعاتن ��ا الر�سمي ��ة ،وال �أري ��د �أن �أخل ��ق تف ��ا�ؤال هن ��ا ب�أن �أي ��ة حكومة ،با�ستطاعته ��ا �إح ��داث �أي �أث ��ر كب�ي�ر عل ��ى �إعادة تنمي ��ة تلك املناط ��ق العمرانية املتدهورة. والتج ��ارب الت ��ي لدينا اليوم فيما يتعلق ب�إعادة بناء تل ��ك املناطق تعد ا�سرتاتيجية باهظ ��ة التكلفة ال ميك ��ن لهذا البلد يف ظ ��ل �أية ظروف �أن يتحمله ��ا .وجتربتنا يف الوق ��ت الراهن ه ��ي �أن ذلك �سوف يكلف حوايل � 100ألف جنيه م�صري لكل وحدة يف تل ��ك املناط ��ق املط ��ورة وعندما ت ��رون بع�ض ال�ص ��ور التي تدل عل ��ى �أن معظم التطوي ��ر ال ��ذي جرى يف اخلم�س�ي�ن �سنة املا�ضية ق ��د مت يف مناطق غري خمططة ، �سوف ت�ستغرق زمن ًا طوي ًال ،وهدم مبنى �أ�سهل بكثري من �إقامة مبنى ،وما نحاول عمله �أن نبنى مبنى كبري ًا. كما �أننا نقوم ب�إن�شاء حماور جديدة مثل الطريق اجلديد الذي يربط �صعيد م�صر بالبح ��ر الأحمر ،وهذه لي�ست جمرد طرق ،بل �إنها مناطق جديدة للتنمية وجترى درا�سته ��ا على ه ��ذا الأ�سا�س ،ون�أم ��ل �أن نتمكن من نقل ال�س ��كان �أو قدر كبري من الزي ��ادة ال�سكاني ��ة �إيل تلك املناطق اجلدي ��دة ،كما بد�أنا برناجمن ��ا لإقامة قرى جديدة بالقرب من القرى القدمية لوقف زحف املباين على الأرا�ضي الزراعية. ولدين ��ا بالفع ��ل 21قرية كل منها ق ��ادرة على ا�ستيع ��اب � 10أالف �شخ�ص على مر ال�سنني ،ونحن ن�ستهدف بناء حوايل 400قرية من تلك القرى لت�ستوعب حوايل 4 ماليني �شخ�ص يف ال�سنوات املقبلة حتى العام امل�ستهدف وهو .2022كما �أننا نزيد املع ��دل الذي تنمو به امل ��دن العمرانية اجلديدة �أو املجتمع ��ات اجلديدة كي ت�شجع اال�ستيطان هناك مبعدالت �أ�سرع لتخفيف ال�ضغط ب�شكل فعلى عن القاهرة. فيم ��ا يتعل ��ق بتطور القاه ��رة على مدى التاريخ جن ��د �أن م�ساح ��ة القاهرة يف عام 1900اثنني و�أربعني كيلومرت ًا مربع ًا فقط وكانت ت�ؤوى 1.5مليون ن�سمة. وبع ��د خم�سني عام ًا كان ��ت 120كيلومرت ًا مربع ًا وت�أوى 5مالي�ي�ن ن�سمة ،ويف عام 2000كن ��ا ن�شغل م�ساح ��ة مقدارها 525كيلومرت ًا مربع� � ًا وكان لدينا 13.5مليون ن�سم ��ة ،ويف الوقت احلايل ت�أوى القاه ��رة %22من �إجمايل عدد ال�سكان و %43من ع ��دد �سكان املناط ��ق العمرانية ومن بني 222مدينة يف م�ص ��ر ت�ؤوى مدينة واحدة %33من �سكان املناطق احل�ضرية وهذه �أرقام مفزعة ،ونحن نبحث �أ�سباب ذلك
جن ��د �أن %55من الأماكن باجلامعات موجودة يف القاهرة و %46من امل�ست�شفيات موج ��ود يف القاه ��رة الكربى ،و %40م ��ن ال�صيدليات موج ��ود يف القاهرة الكربى و %43م ��ن �إجمايل الوظائ ��ف العامة واخلا�صة متوف ��رة يف القاهرة الكربى .وهذا رقم �شديد اخلطورة يف الوقت الراهن ،ولي�س م�ستغرب ُا لآن القاهرة الكربى كانت وال تزال منطقة جذب كبرية بالن�سبة لكل ه�ؤالء املواطنني من كافة �أنحاء البالد ، كل هذا التكد�س ي�ؤثر بال�ضرورة على البيئة العمرانية لعا�صمة البالد. �إذا تركن ��ا الو�ض ��ع على ما هو عليه فمن املحتم ��ل �أن نعي�ش يف عام 2022يف مدينة ت�ضم 28مليون ن�سمة ،و�أنتم ت�شكون اليوم ،ولكن انتظروا حتى عام 2022و�سوف ت ��رون كيف �سيكون احلال ،البد �أن نفعل �شيئ ًا ،فهذا لي�س خيار ًا ولي�س �شيئ ًَا ميكن �أن ن�صرب عليه � ،إذ البد �أن نتحرك الآن لأننا �سوف نواجه م�شاكل �شديدة اخلطورة �إن مل نفعل �شيئ ًا ،ومع ذلك ف�إن �أهدافنا وخططنا متوا�ضعة. و�أن ��ا ال �أق ��ول �إنه ينبغي علينا التحرك الآن لإبقاء عدد م ��ن ال�سكان عند معدل 16 مليون� � ًا ،ب ��ل �إين �آمل فقط �أن نتمكن م ��ن احتواء الزيادة يف ع ��دد �سكان القاهرة الكربى لي�صبح 24مليون ًا بد ًال من 28مليون ًا ،وهذا رقم �ضخم ولكنه هدف جيد، وهدف ميكن التعامل معه وميكن التخطيط لبلوغه. فم ��اذا عن النمو ال�سرطاين للمناطق غري املخططة ؟ هناك �ضغط مبالغ فيه على البنية التحتية يف املناطق غري املخططة مبا يف ذلك املرافق .وعندما ي�صل النا�س هن ��اك ن�ضط ��ر �إيل تزويدهم بخدمات مي ��اه ال�شرب وال�ص ��رف ال�صحي والطرق وباقي اخلدمات .وباملنا�سبة يدفع هذا املجتمع �أربعة �أ�ضعاف تكلفة تلك اخلدمات يف املناط ��ق غري املخطط ��ة مقارنة باملناطق املخططة ول ��و كان هناك تخطيط ًا قد �سبق البناء لكانت تكلفة البنية التحتية التي يتحملها املجتمع ال تزيد على %33مما يتكلفه املجتمع الآن لتوفري البنية التحتية ال�ضرورية يف تلك املناطق الع�شوائية. واحلكوم ��ة ال تدفع ،بل �أنتم من تدفع ��ون و�أنتم الآن تدفعون ثالثة �أ�ضعاف ما كان ميك ��ن �أن تك ��ون عليه التكلفة ل ��و �أننا قمن ��ا بالتخطيط قبل البن ��اء ،ولكن هذا مل يحدث للأ�سف ،وبالن�سبة للتدهور البيئي ف�إننا جميع ًا لدينا ق�ص�ص مرعبة ميكن �أن نحكيها وبالن�سبة للمرور وحده �أظن �أنني �سمعت ما يكفى من الق�ص�ص املرعبة و�إذا �سمحنا لهذه القاعة باحلديث عن املرور ف�سوف نظل هنا حتى عام 2050ولن نحرز �أي تقدم ب�ش�أن هذه اخلطة. لق ��د �صدمنا جميع ًا عن ��د �سماعنا عن ال�شركة الأمريكية الكب�ي�رة التي قررت نقل مقرها الرئي�سي من الواليات املتحدة �إيل دبي � ،أنا �شخ�صي ًا �صدمت بع�ض ال�شيء فقد كان يجب �أن تكون م�صر هي املكان الطبيعي لتلك التو�سعات يف املنطقة � ،إننا ب ��كل ت�أكيد نفتقد موقعنا التناف�سي ،وه ��ذه م�س�ألة تتعلق مب�ستقبلنا املايل كمجتمع ،فلي� ��س من ال�ت�رف احلديث عن القاهرة الكربى يف ع ��ام .2050ذلك �أنه مل يعد ب�إمكانن ��ا االنتظار حتى ن ��رى الو�ضع التناف�س ��ي ملركز ن�شاطنا التنم ��وي الرئي�سي يتده ��ور �إقليمي ًا ودولي� � ًا ،البد لنا من ت�صحيح هذا الو�ض ��ع � ،إن لدينا �أكرب املوارد الب�شرية على امل�ستوى العاملي. والب ��د لن ��ا يف الواقع من احل�صول عل ��ى ر�أ�س املال لن�ستفيد من ه ��ذا املورد �شديد الأهمي ��ة ،وال يقت�ص ��ر الأمر على املال ،بل ي�شمل كذل ��ك م�ستويات املعي�شة .و�أظن �أنن ��ا جميع� � ًا لن ��ا احلق يف احلي ��اة يف مدينة نظيف ��ة ،ومدينة يتح ��رك فيها املرور ب�سرع ��ة معقولة ،ومدينة ال يوج ��د بها م�ستويات خطرية من التلوث ،هذا هوة حق كل واحد منا ومن واجبنا كذلك �أن نفكر معا يف طريقة جلعل اخلطة تنجح. - www.godraan.com
33
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
حما�ضرة �ألقاها وزير الإ�سكان امل�صري باللغة الإجنليزية �أمام غرفة التجارة الأمريكية بالقاهرة فى اغ�سط�س 2007
32
ملف العدد
القاهرة 2050 دعوة للحوار
بقلم�:أحمد املغربي
من ��ذ �إن�شائه ��ا قبل �أكرث من �أل ��ف عام � ،أ�صبح ��ت القاهرة مركز الثق ��ل التاريخي وال�سيا�سي والثقايف واالقت�صادي والعمراين مل�صر .وعرب التاريخ �أدى تركز ال�سلطة وكافة اخلدمات املرافق الكربى فيها �إيل ت�ضخمها ب�صورة كبرية. وتتمثل التحدي ��ات احلالية التي تواجهها القاهرة نتيجة الزي ��ادة ال�سكانية وغياب التخطي ��ط يف كيفي ��ة التعامل مع الت�ضخ ��م الكبري الذي مت ب�ص ��ورة غري خمططة يف م�ساح ��ة الإقليم وتخفيف ال�ضغط ال�شديد عل ��ى مرافقه و�سرعة حت�سني الو�ضع البيئ ��ي املتدهور وحت�سني احلرك ��ة املرورية ومواجهة الت�أث�ي�رات ال�سلبية الوا�ضحة على التنمية االقت�صادية. كم ��ا �أن هن ��اك حقيق ��ة ت�ؤك ��د �أن القاهرة ك�إقلي ��م ال متثل وح ��دة �إداري ��ة واحدة، لكنه ��ا مق�سم ��ة على 3حمافظات و 9وزارات و 4هيئ ��ات اقت�صادية ،الأمر الذي له خ�صو�صيته ،كما �أن له �إ�شكالياته: �أي� � ًا ما كان الأم ��ر يبقى التخطيط لقاه ��رة امل�ستقبل �أمر ًا فى غاي ��ة الأهمية ،ومع الت�سلي ��م ب�أن ��ه ال ي�صح ب�أن يكون حك ��ر ُا على جهة بعينها يط ��رح �أمامنا ( جميع ًا ) حتديات و�أ�سئلة كثرية ..رمبا من �أهمها: -1ما هو احلجم الذي ينبغي �أن يتوقف عنده الإقليم؟ -2ما هي اجتاهات النمو التي ينبغي ال�سماح بها؟ -3ه ��ل يتم التحكم يف منو الكتلة العمرانية القائم ��ة وعدم ال�سماح بنموها �أم يتم ال�سماح بنموها حتى تلتحم باملدن اجلديدة؟ -4كيف مت خلخلة الكتلة القائمة؟ -5هل من الأف�ضل التو�سع يف املدن اجلديدة وتنميتها؟ -6هل مت �إدارة الإقليم الكبري ككيان �إداري واحد؟ -7ه ��ل يتم �إن�شاء جه ��از تنفيذي ي�ضم جمل�س �إدارته املحافظ�ي�ن الثالث � ،أم يتم تق�سيمه �إيل عدد �أكرب من املحافظات؟ -8ما هو الأ�سلوب الأمثل لتخ�صي�ص الأرا�ضي داخل الإقليم ومراحل التنمية التي ينبغ ��ي االلتزام بها ونوعيات وبرامج الإ�سكان املراد توفريها يف املناطق اجلديدة ، واال�سرتاتيجية التي �سيتم اتباعها للتعامل مع املناطق الع�شوائية القائمة؟ -9كي ��ف يت ��م التعامل مع الواجهة النيلي ��ة وو�ضع اجلزر النيلية ؟ ه ��ل يتم الإبقاء عليه ��ا كما هي ؟ �أم يت ��م حتديد ا�ستعماالت �أخرى لها ( ترفيهية –مناطق مفتوحة – تنمية)....؟ -10كيف يتم التعامل مع املقابر املوجودة يف قلب الكتلة العمرانية؟ -11م ��ا هي الوظيفة االقت�صادية التي ينبغي �أن يك ��ون عليها الإقليم لزيادة قدرته REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
م� .أحمد املغربى التناف�سية على م�ستوى ال�شرق الأو�سط والعامل؟ -12وبع ��د كل ه ��ذا كيف ت�ضمن احللول املقرتحة للحف ��اظ على الرتاث احل�ضاري والتاريخي للقاهرة؟ و�إذ نتفق جميع ًا على �أن الأرقام واملعلومات ميكن �أن ت�شكل بداية جادة حلوار عميق وه ��ادئ حول هذه الق�ضية التي ال ميكن �أن ت�ست�أث ��ر حكومة بعينها ب�صالحية و�ضع حلول نهائية لها ،تدعو " وجهات نظر " املهتمني واملتخ�ص�صني يف هذا املجال �إىل الكتابة عنها �إثرا ًء للحوار.
كل اخليارات مفتوحة
�س ��وف يق ��ول البع�ض" ملاذا " 2050؟ �أحد الآراء الطريفة التي �سمعتها هو �أن وزير الإ�س ��كان يح ��اول �ضمان بقائه يف من�صبه حتى ع ��ام 2050وحقيقة الأمر هي �أنني �أتطلع فقط �إيل عام 2040مما ي�ؤكد عدم �صحة هذا الر�أي! كان ��ت القاه ��رة عا�صمتنا ط ��وال الألف �سن ��ة املا�ضية ،وكل �أن�شطتن ��ا االقت�صادية وال�سيا�سي ��ة و�سائر الأن�شط ��ة جميع ًا ترتكز نفي منطقة القاه ��رة الكربى ،وهو ما �أدى �إيل هذا النمو ال�ضخم للقاهرة مبعدالت �أعلى من معدالت زيادة عدد ال�سكان لدين ��ا ،ويف ع ��ام � 2004أدركنا �أن هناك م�شكلة كبرية ف ��ى تدهور بيئتنا العمرانية ،و�أح ��د �أ�سب ��اب ذلك قانون جترمي البناء عل ��ى الأرا�ضي الزراعي ��ة ،وهو القانون ال ��ذي بدا عن ��د تقدميه وك�أنه �شيء ن�ش�ت�رك فيه جميع ًا ،وهو ع ��دم ال�سماح مبزيد م ��ن التنمية العمرانية على �أر�ضنا اخل�ضراء � ،أي �أر�ضنا الزراعية .واليوم ميكنني �أن �أق ��ول لكم �إنن ��ا �إذا قمنا بتحليل – لي�س الأث ��ر الأول للقانون فح�سب -بل كذلك الأث ��ر الالح ��ق له ،ف�سوف جند �أن القانون مل يكن جي ��د ًا بالقدر الذي بدا عليه يف �أول الأم ��ر .وميكن �أن ن�ضيف ذلك �إيل قانون �آخر كان املجتمع �سعيد ًا عندما جرى تقدمي ��ه لأول مرة ،وه ��و القانون الذي حدد الإيجارات الت ��ي ميكن بها التعامل يف ال�شق ��ق والبيوت يف ال�سوق وثبات تلك املعدالت .وم ��رة �أخرى �أ�صبح لدينا عجز يف الإ�س ��كان نتيج ��ة لهذا القانون .يف �أوائ ��ل ال�ستينيات �سعدنا ج ��د ًا لر�ؤية الإيجارات وهي تنخف�ض ،ولكن �إذا نظرنا �إيل ما يحدث اليوم ف�أعتقد �أننا جميع ًا نتفق �أنه يف وقت ما يف م�ستقبل هذا البلد ال بد من حماكمة هذين القانونني ون�سيان �أن املجتمع وافق عليهما يف يوم من الأيام. كم ��ا قلت م ��ن قبل البد �أو ًال �أن تك ��ون لدينا ر�ؤية ويجب �أن ن�ضع ه ��ذه الر�ؤية مع ًا ن ولك ��ن قبل �أن ندخل يف الطريقة الت ��ي يتم بها و�ضع هذه الر�ؤية � ،سوف �أتطرق �إيل بع� ��ض اال�سرتاتيجي ��ات التي تتبعها الآن .ال �أريد �أن يك ��ون لديكم �إح�سا�س ب�أننا ما
املناطق املتدهورة التى �سيتم تطويرها خالل � 10سنوات :الدويقة وعزبة خري اهلل وا�سطبل عنرت ووادى فرعون وال�شهبة وعزبة العرب ومنطقة �أبو القرن وعزبة الهجانة وعزبة الن�صر وتل العقارب وحكر ال�سكاكينى وعزبة �أبو ح�شي�ش بالقاهرة ومنطقة ع�ش�ش ال�سكة احلديد ومنطقة �سن العجوزة بنزلة ال�سمان والزبالية ورابعة باجليزة وعزبة ال�صفيح وعرب ال�سالم وعزبة العمدة بحلوان وعرب ر�ضوان ور�ستم و�سيدى خ�ضر القطاوى وعزبة اجلمال بالقليوبية
حماور التطبيق
وف ��ى امل�شروع �س ��وف يتم توف�ي�ر 2،5مليون وحدة �سكني ��ة بكافة اخلدم ��ات وو�سائل النق ��ل الالزمة مبعاي�ي�ر دولية ملواجهة عملي ��ات اخللخلة لكل من القاهرة واجلي ��زة و�إعادة توزي ��ع ال�سكان لتطوير املناطق غ�ي�ر الآمنة وغري املخطط ��ة ،وهو املحور الأ�سا�س ��ى من خ�ل�ال عمليات اخللخل ��ة فى �إطار خط ��ة تنفيذي ��ة ونط ��اق زمن ��ى حمدد ف ��ى و�سط املهجري ��ن ووعود ت�س ��ا�ؤالت ع ��ن م�صري ال�س ��كان ّ وت�أكيدات دائمة من وزير اال�سكان وامل�س�ؤلني بعدم امل�سا� ��س ب�أى من حقوق الأهاىل فى احل�صول على م�سكن بديل ،حتقيقا للمبادئ الأ�سا�سية للإ�سكان فى العا�صم ��ة من �سكن متح�ضر ذات جودة عالية وتطوي ��ر املناطق الع�شوائي ��ة بتحويلها �إىل مناطق خمططة كاملة املرافق واخلدمات فى ظل مراعاة البعد االجتماعى للأهاىل. ويتعام ��ل املخط ��ط م ��ع الع�شوائي ��ات القائمة من خالل تق�سيمها �إىل مناطق غري �آمنة ومناطق غري خمطط ��ة فريى الأوىل على �أنه ��ا مناطق عمرانية متهالك ��ة وذات خط ��ورة عل ��ى �أرواح �ساكنيها مثل الع�ش� ��ش واملبانى املتدهورة وغ�ي�ر الثابتة ومناطق ذات خطورة على ال�صحة العامة وفى نف�س الوقت ال تتمتع باحليازة القانونية. وحددت الر�ؤي ��ة تطوير املناط ��ق املتدهورة خالل � 10سنوات من الآن لت�شمل تطوير الدويقة مبن�شية نا�ص ��ر وعزب ��ة خ�ي�ر اهلل وا�سطب ��ل عن�ت�ر ووادى فرع ��ون وال�شهبة وعزبة العرب ومنطقة �أبو القرن وعزبة الهجانة وعزبة الن�صر وتل العقارب وحكر ال�سكاكينى وعزبة �أب ��و ح�شي�ش بالقاهرة ومنطقة ع�ش�ش ال�سكة احلديد ومنطقة �سن العجوزة بنزلة ال�سمان والزبالني ورابعة باجليزة وعزبة ال�صفيح وع ��رب ال�س�ل�ام وعزب ��ة العم ��دة بحل ��وان وعرب ر�ض ��وان ور�ستم و�سي ��دى خ�ضر القط ��اوى وعزبة اجلمال بالقليوبية. ف ��ى الوقت الذى تتعامل فيه الر�ؤي ��ة �أي�ضا مع تطوير املناط ��ق غ�ي�ر املخططة والت ��ى متثل %50م ��ن كتلة القاهرة الكربى من خالل توفري اخلدمات الأ�سا�سية املطلوب ��ة ل ��كل منطق ��ة عل ��ى اجلي ��وب واملتخل�ل�ات والأرا�ض ��ى الف�ض ��اء لتطوي ��ر كل م ��ن ع�ي�ن �شم� ��س واملطري ��ة ودار ال�سالم و�شربا اخليم ��ة واخل�صو�ص وبوالق الدكرور و�إمبابة و�شمال اجليزة واملنيب. - www.godraan.com
31
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
30
ملف العدد
من جمموعة الدرا�س ��ات واملخططات التى �شملت جميع �أنحاء الإقليم.
مدينة جديدة
القاهرة فى �إطار ر�ؤية قومية مل�صر ..2050مدينة ت�ستوعب زيادة �سكاني ��ة قدرها 30مليون ن�سمة.. و�إقليم ي�ضم % 22من �إجماىل �سكان م�صر و%34 من �إجماىل �سكان احل�ضر ..مدينة جديدة تتغلب على امل�شكالت احلالية للإقليم من ارتفاع للزيادة ال�سكاني ��ة بالكتل ��ة العمرانية الرئي�سي ��ة والزحام امل ��رورى املت�صاعد وع ��دم توافر البيئ ��ة املعي�شية املالئم ��ة لتحقيق ج ��ودة احلي ��اة ..مدينة جديدة ممتلئة بامل�ساحات اخل�ضراء لتنتقل من حمدودية املناطق اخل�ضراء والتى تقدر بـ 3م لل�شخ�ص. � 3سن ��وات هى فرتة الدرا�سة الت ��ى قامت بها هيئة التخطي ��ط بامل�شارك ��ة م ��ع البن ��ك ال ��دوىل والأمم املتح ��دة ومت فيها تكليف خ�ب�راء متخ�ص�صني على امل�ست ��وى املحل ��ى بدرا�س ��ة كل قطاع ��ات التنمي ��ة والقي ��ام مبحاورة ممثلى الوزرات املعنية من خالل ور� ��ش عمل متع ��ددة ا�ستمرت مل ��دة � 9أ�شهر لر�صد نقاط القوة وال�ضعف واالتفاق على امل�شروعات ذات الأولوية وو�ضع �صياغة نهائية للر�ؤية امل�ستقبلية .
�أهداف الر�ؤية
وحت ��ددت �أهم �أه ��داف الر�ؤية فى ك ��ون القاهرة مدين ��ة عاملي ��ة ب�أن تك ��ون بواب ��ة �أفريقي ��ا و�أف�ضل عوا�صم ال�شرق ومركز ثقل �إقليمى وعاملى �سيا�سيا
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
املحور الأ�سا�سى للخطة توفري 2,5 مليون وحدة �سكنية بكافة اخلدمات وو�سائل النقل الالزمة مبعايري دولية ملواجهة عمليات اخللخلة لكل من القاهرة واجليزة و�إعادة توزيع ال�سكان لتطوير املناطق غري الآمنة والغري املخططة و�إدراي ��ا وثقافيا و�سياحي ��ا واقت�صادي ��ا وعا�صمة للرتاث العاملى ،مدينة خ�ضراء حتتوى على ممرات وط ��رق للم�ش ��اة ومناطق مفتوح ��ة و�ساحات عامة كرئ ��ة ومتنف� ��س ل�ساكنيها لتحقيق املع ��دل العاملى لن�صيب الف ��رد من امل�ساحات اخل�ض ��راء ،مدينة مرتابط ��ة اجتماعي ��ا تتميز بالعدال ��ة االجتماعية والتعاون بني احلكوم ��ة والقطاع اخلا�ص واملجتمع املحل ��ى ومرتابط ��ة ب�شب ��كات جديدة م ��ن الطرق واملوا�صالت وتكنولوجيا لتتمتع ب�شبكة من الطرق مل�شاة وراكبى الدراجات لك ��ى ال تكون جمرد ر�ؤية كان ال بد من طرح بع�ض الركائ ��ز الأ�سا�سي ��ة لرتجمة الأه ��داف �إىل نقاط ميك ��ن االحتكام �إليه ��ا وقت التطبي ��ق لتتحدد فى ا�ستثمار وا�ستغالل مقومات �إقليم القاهرة الكربى
باعتب ��اره �إقلي ��م العا�صم ��ة امل�صري ��ة التاريخي ��ة والثقافي ��ة وال�سياحي ��ة واالجتماعي ��ة واحلف ��اظ عل ��ى املناط ��ق التاريخي ��ة وت�أهيله ��ا مب ��ا يتنا�سب م ��ع قيمتها ودجمه ��ا �ضمن الر�ؤي ��ة اال�سرتاتيجية لإقلي ��م القاه ��رة الك�ب�رى ،وحتدي ��د االحتياجات امللحة للتنمية االجتماعية والثقافية واالقت�صادية والعمراني ��ة للمجتمع املحلى وتوف�ي�ر فر�ص العمل وا�ستثمار الطاق ��ات الب�شرية والعمل على االرتقاء بالأحي ��اء الفق�ي�رة واملناط ��ق الع�شوائي ��ة القائمة داخ ��ل الإقليم واملناطق املجاورة ل ��ه ،وا�ستحداث بيان ��ات �سكنية تتنا�سب مع خط ��ة الدولة لعمليات حتزمي الع�شوائيات خللق جمتمع �سليم ومتعافى. ركائ ��ز �أخ ��رى �أ�سا�سي ��ة تفر�ض �أهميته ��ا فى ظل التطوير كنقل ا�ستعماالت الأرا�ضى امل�سببة للتلوث بعي ��دا عن و�س ��ط املدينة وحت�سني وخل ��ق �شبكات الطرق والأنف ��اق واملو�صالت داخل �إقليم القاهرة الك�ب�رى وربطه ��ا بالط ��رق املحلي ��ة والإقليمي ��ة والدولية. ونقل الوزارات واملبانى العامة خارج و�سط املدينة �إىل مركز احلكومة اجلدي ��د الكائن على �أطراف الإقلي ��م م ��ع ربط ��ه ب�شبك ��ة الط ��رق واملو�ص�ل�ات لت�سهيل انتقال املواطنني من و�إىل مقار �أعمالهم، لتنتهى الركائز عند تعزيز انتماء الأهاىل للمجتمع وت�شجيعه ��م على تفعيل عمليات التنمية امل�ستدامة مل�شروع الر�ؤية القومية لإقليم القاهرة الكربى.
ف ��ى غ�ض ��ون ع ��ام 2009املا�ض ��ى ب ��د�أت وزارة الإ�س ��كان ممثله ف ��ى هيئ ��ة التخطي ��ط العمرانى بالإجابة على عدد من الت�س ��ا�ؤالت العامة املتعلقة مب�ستقبل �إقليم القاهرة الكربى ،وانتهت �إىل و�ضع ر�ؤي ��ة �إ�سرتاتيجية عامة للإقلي ��م ت�شمل اجلوانب االقت�صادي ��ة واالجتماعي ��ة والعمرانية وال�سياحية وال�صناعي ��ة وغريها مبا ي�ضمن حتقيق االن�سجام بني تلك الأن�شطة. ومتح ��ورت الت�سا�ؤالت حول الوظيف ��ة االقت�صادية الت ��ى يجب �أن يكون عليها �إقلي ��م القاهرة الكربى ف ��ى امل�ستقبل الذى مت حتدي ��د �سقفه املبدئى بعام ،2050وهل �سيكون امل�ستقبل االقت�صادى �صناعي ًا �أم �سياحي� � ًا؟ وكي ��ف ميكن اال�ستف ��ادة من الرتاث احل�ضارى املوجود بالإقليم؟ وكيف �سيتم التعامل مع الع�شوائيات؟ هل �سيتم خلخلتها من خالل فتح
القاهرة :2050ت�ستوعب زيادة �سكانية قدرها 30مليون ن�سمة.. �إقليم ي�ضم % 22من �إجماىل �سكان م�صر و %34من �إجماىل �سكان احل�ضر.. ممتلئة بامل�ساحات اخل�ضراء حم ��اور مرورية بها �أم حتزمي الكت ��ل ال�سكنية من الأطراف �أو تنمية املناطق املركزية بالع�شوائيات؟ وكي ��ف �ستتعام ��ل الدولة م ��ع اجل ��زر النيلية؟ هل يت ��م الإبق ��اء عليه ��ا كما ه ��ى �أم يت ��م تنميته ��ا �أو حتويله ��ا ملتنزه ��ات �سياحي ��ة وم ��ا ه ��و م�ستقب ��ل املقابر املوج ��ودة بقلب القاهرة ؟ وكيف يدار هذا الإقلي ��م فى امل�ستقبل؟ هل تتم �إدارته ككيان واحد
كب�ي�ر؟ �أم يتم �إن�شاء جه ��از ًا تنفيذي ًا ي�ضم جمل�س �إدارت ��ه املحافظني امل�شرتكني ف ��ى الأقليم ور�ؤ�ساء القطاعات والهيئات التنفيذية �أم �ستتو�سع الإدارة بتق�سيم الإقليم �إىل عدد �أكرب من املحافظات؟ ..مل تكن هذه الت�سا�ؤالت بعيدة عن الواقع ولكنها من ��ذ طرحها ف ��ى 2006م ��ن قبل وزي ��ر الإ�سكان واملراف ��ق والتنمي ��ة العمراني ��ة ور�ؤ�س ��اء الهيئ ��ات التابع ��ة لل ��وزارات املخت�ص ��ة به ��ذا ال�ش� ��أن ،متت الإجاب ��ة التنفيذي ��ة عليه ��ا بتفعيل تق�سي ��م �إدارى جديد مل�صر ليتو�سع �إقليم القاهرة الكربى وي�شمل خم� ��س حمافظات بعد �ضم حل ��وان و� 6أكتوبر ،ثم �إع�ل�ان وزارة الإ�س ��كان الب ��دء ف ��ى تنفي ��ذ احلى احلكومى اجلديد مبدينة القاهرة اجلديدة. �أما باقى الت�سا�ؤالت فقد متت بلورة الإجابة عليها ف ��ى خمطط القاهرة 2050ال ��ذى مت ا�ستخال�صه - www.godraan.com
29
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
28
ملف العدد
كثري ًا ماجتل�س �إىل �أحد �أقاربك.. جدك �أو �أبيك �أو عمك ويحدثك عن �أ�سعار الأرا�ضى فى املعادى �أو املهند�سني �أو م�ساكن �شرياتون �أو � 6أكتوبر منذ � 15أو � 20أو � 30سنة ويبدى �أ�سفه وندمه على الفر�صة التى �ضاعت حني كان مرت الأر�ض فى هذه املناطق قرو�شا �أو جنيهات معدودة وكان يرف�ض مثل غريه ال�شراء �أو يفكر فى �سكنى هذه ال�صحراء املتطرفة عن املدينة. ثم حدثت طفرات لهذه الأماكن رفعت �أ�سعارها اىل ال�سماء ،هذا على الرغم من �أنه مل يكن خمطط لها ,ولعل هذا هو العذر الوحيد لأبيك �أوجدك فى �ضياع الفر�صة لكن ماعذرك ونحن نقدمها لك فى هذا امللف.
40عاما قادمـة فى عمر:
القاهـــــــرة اعد امللف: �آية الغريب -ا�سماء عبدال�سالم
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
عارض الم
أجندة
1
و
تمرات
المؤ
املعر�ض :معر�ض التمويل اال�ستثمار العقارى "عقارى "20 الزمــان :من 13حتى 16يوليو 2010 املكـــــان :فندق �سمريامي�س انرتكونتننتال املنظـــم :دار املنياوى لتنظيم املعار�ض
تورتة جـــدران00
رئي�س التحرير يتو�سط عددا من �أ�سرة حترير املجلة
ف ��ى احتفال ب�سيط اجتمع ��ت �أ�سرة جدران حول تورت ��ة حتم ��ل عل ��ى وجهها ا�س ��م و�شع ��ار املجلة تعبريا عن الفخر وال�سعادة ب�صدور عددها الأول الذى ا�ستقبلت ��ه كل الأو�ساط �سواء ال�صحفية �أو العقاري ��ة �أو الق ��راء برتح ��اب و�إ�ش ��ادة كبريين ومتنيات مبزيد من الإجادة والنجاح.
3
�صورة تذكارية مع تورتة جدران
مب�ساحات ترتاوح ما بني 170 -100م2
نقابة املهند�سني تطرح وحدات �سكنية لأع�ضائها فى العبور و � 6أكتوبر �صرح خالد كامل حم�سن مدير �إدارة ال�شئون العقاري ��ة بنقابة املهند�سني �أن النقابة �سوف تط ��رح خ�ل�ال �شه ��ر يوني ��و املقب ��ل وح ��دات �سكني ��ة لأع�ضائه ،حيث تقيم ه ��ذه امل�شروع يف مدينت ��ي العبور و� 6أكتوبر ،مو�ضحا �أنه مت اختي ��ار هذه املناطق لأنها ت�شهد �إقباال كبريا من الأع�ضاء. و�أ�ضاف �أن امل�شروع يقام على م�ساحة كبرية وتغلب علي ��ه امل�ساحات اخل�ضراء ،حيث يتم عر�ض هذا امل�شروع على م�ساحات ترتاوح ما بني 100مرت مربع �إىل 170مرت مربع. و�أو�ض ��ح �أن النقاب ��ة تق ��وم بتوزي ��ع ه ��ذه
% 10
2
املعر�ض :معر�ض امللتقى العقارى املكـــــان :مركز القاهرة الدوىل للم�ؤمترات املنظـــم� :شركة زوم لتنظيم املعار�ض
الوحدات بعيدا عن املح�سوبية والو�ساطة، حيث يتم توزي ��ع هذه الوح ��دات ب�شفافية ب�ي�ن الأع�ض ��اء وذلك بع ��د الإط�ل�اع على الأوراق املطلوب ��ة ،مو�ضحا �أنه من يح�صل عل ��ى وحدة �سكنية ال ي�ستطي ��ع �أن يح�صل عل ��ى وح ��دة �أخ ��رى وذل ��ك لأن الفر�ص ��ة متاحة مرة واحدة فقط لكل ع�ضو. و�أ�ش ��ار �أن النقاب ��ة تت�ساه ��ل م ��ع الأع�ضاء يف �س ��داد قيمة الوحدة حي ��ث يتم دفع %25 مق ��دم وباقي املبلغ ي�سدد على � 3سنوات �إىل �أن يت�سل ��م كل ع�ض ��و الوح ��دة الت ��ي يرغب فيها.
ه ��ي ن�سب ��ة الر�س ��وم الت ��ي فر�ض ��ت عل ��ى �ش ��ركات الأ�سمن ��ت وت�صنيع الأدخن ��ة لتموي ��ل م�شروع ��ات الع�ل�اج على نفق ��ة الدول ��ة ،وتراجعت �أ�سه ��م م�ص ��ر للأ�سمنت – قنا بن�سب ��ة ،%3.95والإ�سكندرية لأ�سمنت بورتالند بن�سبة ،%1.6وال�شركة القومية للأ�سمنت بن�سبة .%1.35
املعر�ض :معر�ض تارجيت املكـــــان :فندق �سمريامي�س انرتكونتننتال املنظـــم� :شركة �أرت اليت
4
املعر�ض :املعر�ض الدوىل للبناء "بيلدك�س "2010الدورة ال�ساد�سة ع�شر الزمــان :من 12حتى 16مايو .2010 املكـــــان :مدينة املعار�ض فى دم�شق� ،سوريا. املنظـــم :املجموعة العربية للمعار�ض وامل�ؤمترات
5
املعر�ض: الزمــان�11 :إىل � 15أكتوبر 2010 املكـــــان :الكويت املنظـــم :جمموع ��ة ت ��وب �إك�سب ��و لتنظي ��م املعار�ض وامل�ؤمترات. معر�ض الكويت الدويل للعقار KIPS
6
املعر�ض :امل�ؤمتر الدوىل اخلام�س ع�شر حول التخطيط احل�ضرى "مدن للجميع: قابلة للعي�ش فيها و�صحية ومزدهرة" الزمــان :من 18حتى 20مايو 2010 املكـــــان :فيينا ـ النم�سا املنظـــم :منظمة ريال كورب ،املعهد الأوربى املركزى للتكنولوجيا "ق�سم التح�ضر والنقل" ،اجلمعية الدولية ملخططى املدن والأقاليم. - www.godraan.com
27
www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
26
أخبـار خالل �شهري مايو ويونيو:
توقعات فى �شعبة مواد البناء بزيادة ا�سترياد احلديد كتبت :زينب طلبة توقع ��ت �شعبة مواد البن ��اء بالغرفة التجارية زيادة الكمي ��ات امل�ست ��وردة م ��ن حدي ��د الت�سلي ��ح خالل �شهري ماي ��و ويونيه القادمني وذل ��ك بعد �أن �شهد هذا ال�سوق العديد من اال�ضطرابات ب�سبب ارتفاع �سع ��ره ب�ش ��كل مبال ��غ في ��ه ،بالإ�ضاف ��ة �إىل تراجع اال�سترياد خالل الفرتة املا�ضية وف ��ى ت�صريح لـ"ج ��دران" قال خ�ي�ري البطراوي ع�ض ��و �شعب ��ة م ��واد البن ��اء بالغرف ��ة التجارية �إن توقع ��ات ارتفاع ن�سب ��ة ا�سترياد احلدي ��د ت�أتى بعد ارتفاع �سعره بدون مربر ،حيث �أدى ذلك �إىل وجود مناف�س ��ة ب�ي�ن التج ��ار بالإ�ضاف ��ة �إىل ه ��دوء �سوق احلدي ��د مرة �أخرى كما كان م ��ن قبل وعدم وجود ممار�سات احتكارية. و�أ�ض ��اف البط ��راوي �أن ا�سترياد احلدي ��د كان قد �شه ��د تراجعا كب�ي�را خالل الف�ت�رة املا�ضية وذلك ب�سب ��ب ارتف ��اع �سع ��ر امل ��واد اخل ��ام كالبليت مما �أدى �إىل اقرتاب �سع ��ر احلديد امل�ستورد مع نظريه املحل ��ي ،حي ��ث ظل ال�س ��وق خالل الف�ت�رة املا�ضية يعتمد عل ��ى وجود احلديد املحلي فقط الأمر الذى �أدى �إىل ارتفاع �سعر احلديد. مو�ضح ��ا �أن احلديد امل�ستورد يف هذه الفرتة �سعره �أقل م ��ن احلديد املحلي لذلك ت�شهد الفرتة املقبلة �إقباال على احلديد امل�ستورد. و�أ�ضاف البطراوي �أنه خالل الفرتة القادمة �سوف يت ��م �إن�شاء م�صان ��ع حديد تنتج امل ��واد اخلام التي يت ��م ا�ستريادها وبذلك تعتمد م�ص ��ر اعتمادا كليا على اخل ��ام امل�صرى فى �إنت ��اج احلديد مما ي�ؤدي �إىل حت�سن ال�سوق العقاري ب�صفة عامة.
55 REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
الربملان يعد املقاولني باحل�صول على م�ستحقاتهم عند �شركات قطاع الأعمال ك�شف م .حم�سن يحيى ع�ضو احتاد املقاولني ورئي�س جمل�س �إدارة �شركة دارك للإ�سكان �أن �شركات املقاوالت اخلا�ص ��ة تتعر� ��ض لكث�ي�ر من ال�ضغوط من قب ��ل �شركات قطاع الأعم ��ال العام وذلك يرج ��ع �إىل عدم ح�صول �ش ��ركات املق ��اوالت اخلا�صة على م�ستحقاته ��ا التى تقدر باملاليني ولهذا ال�سبب تق ��دم املقاولون املت�ضررون ب�شك ��وى �إىل جمل�س ال�شعب بخ�صو�ص ه ��ذه املديونيات وعدم ح�صولهم عل ��ى م�ستحقاتهم نظري عقود العمل الت ��ي مت تنفيذه ��ا .و�أو�ضح يحيى �أنه �ضمن جمموعة من املقاولني التي تقوم ببناء الأبنية التعليمية حيث بلغت م�ستحق ��ات املقاولني م ��ن تنفيذ هذه الأبنية 300مليون جنيه حتى الآن ،م�ش�ي�را �إىل �أنه توجد بع�ض �شركات املقاوالت لها مبالغ كبرية مثل �شركة املقاولون العرب التى تبلغ م�ستحقاتها 60مليون جنيه. م�ضيف ��ا �أنه من املفرت� ��ض مبجرد �أن ينهي املقاول الأعمال التي مت تكليفه به ��ا �أن يح�صل على م�ستحقاته ولكن ما يح ��دث على �أر�ض الواقع �أن قطاع الأعم ��ال العام يقوم مبراكمة هذه الأموال مما يجعل املقاول عاجزا على �إجناز �أعماله ,وقال �إن م�سئولني فى جمل�س ال�شعب وعدوا املقاولني بحل هذه امل�شاكل واحل�صول على كل م�ستحقاتهم.
جمد الدين �إبراهيم:
ت�سجيل العقار �أهم عقبة �أمام جناح التمويل العقارى كتب� :إبراهيم الكا�شف يف الوق ��ت الذي يلهث في ��ه ال�شباب وراء �شركات التموي ��ل العقارى اجلادة لتمويل �ش ��راء وح ��دات عقارية ،ال ي�شه ��د ال�سوق �إال القليل النادر م ��ن ال�صفقات والعقود، وذلك ب�سبب وجود عوائق عدة �أهمها ت�سجيل العقار ،وهى عقبة دائمة ،خا�صة و�أن الوح ��دات ال�سكنية املتوافر فيها �ش ��رط الت�سجيل �أ�سعارها يف غ�ي�ر قدرة ال�شباب، وم ��ن ثم هناك فجوة كبرية ب�ي�ن �أ�سعار الوحدات ال�سكني ��ة وم�ستوى الدخول ،هذا ما �أك ��د عليه املهند�س جمد الدين �إبراهيم الرئي�س ال�سابق ل�شركة التعمري للتمويل العق ��اري فى ت�صري ��ح خا�ص لــ "جدران" و�أ�ضاف �أن هذا الأمر يتعار�ض مع �سعى الدولة لتوفري كل الآليات املالئمة ملواجهة الزيادة يف الطلب علي الوحدات العقارية ،و�إنه من هذا املنطلق كان الدعم امل�ستمر لزيادة فاعلية �أن�شطة التمويل العقاري الذي تقدمه الآن � 10شركات بالإ�ضافة �إيل 22بنكا توفر قرو�ض للتمويل العقاري ب�ضمان الوحدات العقارية وهذا ما مل يكن موجود من قبل. وق ��ال جمد الدي ��ن �إن املتابع لأن�شطة التموي ��ل العقاري يجد متغريا جديدا ط ��ر�أ علي املعادلة حيث �أ�صب ��ح حم ��دودو الدخل هم الأكرث ا�ستفادة من هذه اخلدم ��ات التمويلية التي ت�شرتط فيمن يتقدم للح�ص ��ول عليه ��ا �أن يك ��ون لديه حد �أدين م ��ن الدخل الثابت ،ورمب ��ا يدلل ذلك عل ��ي �أن �سيا�سات ال�س ��كان يف م�ص ��ر �شهدت تغريا ملحوظا خالل الفرتة الأخرية ،حي ��ث زاد االهتمام فيها ب�أ�صحاب الدخول املتو�سطة وال�صغرية.
�أل ��ف وح ��دة �سكنية هي عدد املنازل الت ��ي مت بنا�ؤها يف بولن ��دا بن�سب ��ة تراجع ��ت %50ع ��ن الأع ��وام ال�سابق ��ة، نتيج ��ة الرك ��ود وتراج ��ع احلرك ��ة االقت�صادي ��ة ،وفقاً لتقارير مكتب الإح�صاء الوطني ( )GUSيف بولندا.
2.5
ملي ��ار دوالر ه ��ي قيم ��ة �أك�ب�ر �صفق ��ة م�ستهدف ��ة يف ال�ش ��رق الأو�سط للرب ��ع الأول م ��ن 2010وذل ��ك م ��ن خ�ل�ال عملي ��ة ا�ستح ��واذ حكومة �أبوظب ��ي عل ��ى �أ�صول حم ��ددة للبنية التحتي ��ة والعق ��ارات من �شركة الدار العقارية.
وهابطون
صاعدون
هيئة املجتمعات العمرانية:
تراخي�ص وت�شغيل املحاجر فى املدن اجلديدة مق�صورة على �أجهزة املدن كتبت ـ �أ�سماء عبد ال�سالم : �أكد اللواء عادل جنيب ،النائب الأول لرئي�س جمل�س �إدارة هيئة املجتمعات العمرانية� ،أن هناك تعليم ��ات مبا�ش ��رة لر�ؤ�ساء �أجهزة املدن اجلديدة ،مبتابعة املحاج ��ر يف الأرا�ضي الواقعة داخل كردون ��ات املدن اجلدي ��دة ،حتى ال يت ��م ا�ستغاللها باملخالف ��ة للقانون ،و�أن يت ��م �إدارة وت�شغيل امل�شروع ��ات اخلا�ص ��ة باملحاجر الواقع ��ة داخل ك ��ردون كل مدينة مبتابعة م ��ن رئي�س اجلهاز، م�ش�ي�را �إىل �أن ��ه يف الوقت نف�س ��ه ال مانع من التن�سيق مع م�سئ ��ويل املحافظات التي تقع داخلها ه ��ذه املحاجر ،لإعداد الدرا�سات واملقرتحات والإجراءات املطلوب تطبيقها لتحقيق اال�ستغالل الأمثل لهذه املحاجر. و�أو�ض ��ح جني ��ب� ،أن �إدارة وت�شغي ��ل مرفق املحاج ��ر يف الأرا�ضي الواقعة داخ ��ل كردونات املدن اجلدي ��دة ،هى �أح ��دى مهام هيئ ��ة املجتمعات العمراني ��ة اجلديدة ،طبقا لن� ��ص املادة 13من القان ��ون 59ل�سن ��ة ،1979يف �ش�أن �إن�ش ��اء املجتمعات العمرانية اجلدي ��دة ،وكذلك ما ا�ستقرت علي ��ه فت ��وى اجلمعية العمومية لق�سمي الفت ��وى والت�شريع مبجل�س الدولة يف ه ��ذا ال�ش�أن ،وبناء علي ��ه �صدر الق ��رار الوزاري رقم 269ل�سن ��ة ،2006ب�ش�أن تويل �أجهزة امل ��دن اجلديدة �إ�صدار الرتاخي�ص الالزمة لإن�شاء املحاجر الواقعة داخل كردونات تلك املدن.
زيادة �أ�سهم اجليزة للإ�ستثمار العقاري � 3أ�ضعاف وافقت جلن ��ة قيد الأوراق املالي ��ة بالبور�صة على قيد �أ�سه ��م �إ�ضافية لر�أ�س امل ��ال امل�صدر ل�شركة اجلي ��زة العامة للمق ��اوالت واال�ستثم ��ار العقارى مــــن 10ماليني جنيه �إىل 30مليون جنيه بزيادة قدرها 20مليون جنيه موزعة على 4ماليني �سهم بقيـم ��ة ا�سمية قدرها 5جنيه ��ات لل�سهم الواحد (مدف ��وع بالكام ��ل) ،والزي ��ادة ممول ��ة بالكامل نق ��دا ح ��ق اكتتاب لقدام ��ى امل�ساهم�ي�ن ،على �أن ت ��درج �أ�سهم ال�شرك ��ة بعد الزي ��ادة النقدية على قاع ��دة البيانات اعتبارا من بداي ��ة جل�سة تداول يوم الأربعاء املوافق 5مايو احلاىل.
..وزي��ادة ر�أ�س م��ال" ليفت �سالب" � 10أ�ضعاف
دعت ال�شركة امل�صرية لتطوير �صناعة البناء "ليفت �سالب م�صر" لعقد جمعية عمومية غري عادية لزيادة ر�أ�س املال املرخ�ص به من 50مليون جنيه �إىل 500مليون جنيه ،وزيادة ر�أ� ��س امل ��ال امل�صدر ،واملدفوع م ��ن 43مليون جنيه �إىل 172مليون جنيه بالقيمة اال�سمية، وم�صاريف �إ�ص ��دار 0.25لكل �سهم بواقع 3 �أ�سهم لكل �سهم لقدامى امل�ساهمني. و�أ�ش ��ار البي ��ان ال�صادر عن ال�شرك ��ة �إن هذه الزي ��ادة ملواجهة متطلبات ال�شركة ل�شراء %5 من �أ�سهم �شركة "�إيه كيه لال�ستثمار العقارى وال�سياح ��ى" ،بالإ�ضافة �إىل حتوي ��ل ال�شركة �إىل مقاول عام و�إن�شاء و�شراء �شركات �أخرى تفيد الن�شاط.
خ�سائر �إعمار املدينة بلغت 53.5مليون ريال
% 3.3
ه ��ى ن�سب ��ة ارتفاع الطلب عل ��ى امل�ساكن بال�سعودي ��ة ،مما نتج عنه احتي ��اج اململك ��ة �إىل ملي ��ون وح ��دة �سكنية خالل اخلم� ��س �سنوات املقبل ��ة ملواكبة النمو ال�سنوي ،وفقاً لدرا�سة �شركة "جوار" لإدارة وت�سويق العقار.
�صايف خ�سائر �شركة �إعمار املدينة ال�سعودية للرب ��ع الأول من الع ��ام �إىل 53.5مليون ريال �سع ��ودي مقاب ��ل 62.3ملي ��ون ري ��ال خ�ل�ال الفرتة نف�سها من العام املا�ضي ،وعزت �شركة "�إعمار العقارية" هذه اخل�سائر �إىل امل�شاريع اجلديدة التي مل ت�سه ��م يف حتقيق العائدات املرجوة ،وفق ًا لبيانها الذي �أطلقته على املوقع الإليكرتوين للبور�صة ال�سعودية. - www.godraan.com
25
www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
24
أخبـار 5ماليني جنيه تكلفة م�سجد وزارة الداخلية فى� 6أكتوبر كتبت :دينا ح�سني على م�ساحة � 3آالف مرت مربع ،وبتكلفة تبلغ خم�سة ماليني جنيه تقيم وزارة الداخلية م�سجدا مبدينة � 6أكتوبر . �سامح العي�سوي رئي�س جمل�س �إدارة �شركة العاملية للمقاوالت الت ��ى تتوىل التنفيذ قال لـ "جدران" �إن ت�صمي ��م امل�سجد جاء عل ��ى طراز معم ��اري فريد بالإ�ضاف ��ة �إىل �أن املنطق ��ة التى �س ��وف يقام فيها ت�شهد عمليات تطوير خ�ل�ال الفرتة القادمة ،وهو ما �سوف ي�ؤدي �إىل ارتفاع �أ�سعار العقارات فيها. و�أ�ض ��اف �أنه �س ��وف يت ��م افتتاح ه ��ذا اجلامع مع بداي ��ة الع ��ام املقب ��ل ،وذلك يف ح�ض ��ور عدد كبري م ��ن امل�سئولني ب ��وزارة الداخلي ��ة وبع�ض اجلهات الأخرى ،مو�ضحا �أن ال�شركة حتاول بقدر الإمكان �إجنازه يف �أ�سرع وقت.
د .اجلعفري :تعديالت وزير الإ�سكان على الئحة قانون البناء ال تكفي ..والربملان يناق�ش تعديالت �أخرى �إبراهيم الكا�شف �أك ��د النائ ��ب د� .إبراهيم اجلعفري ع�ضو جلنة الإ�س ��كان مبجل�س ال�شعب �أن الأمانة العام ��ة للمجل�س طلبت من جلن ��ة الإ�سكان �إعادة قراءة قان ��ون البناء املوحد لإبداء الر�أي فيه مبا يحق ��ق م�صلحة املواطن امل�صري ،الذي وجد �صعوبات وعقبات عديدة يف هذا القانون ،وبالفعل بعد فرتة من البحث والت�شاور اتفق �أع�ضاء اللجنة علي �ضرورة تعديل ع�شر مواد يف الالئحة الأ�سا�سية للقانون. و�أو�ض ��ح اجلعفري �أن التعديالت التي �أقرها �أحمد املغربي وزي ��ر الإ�سكان والتنمية العمرانية يف قراره ال�صادر م�ؤخرا �أ�صابت بع�ض ما كنا ن�سعي وراءه ،لكن ما يزال هناك بع�ض ال�صعوبات التي ت�ضمنتها الالئحة التنفيذية �س ��وف ي�سعي الربملان لتعديلها ت�سهي�ل�ا علي املواطن ،م�ؤكدا �أن التقرير الذي �صاغته اللجنة ا�شتمل علي تعديل كل من املواد 56و 93و 97و 98و 103و 104و 108و 114و 119و 115و.116 وذك ��ر ع�ضو جلن ��ة الإ�سكان �أن تعديالت وزارة الإ�س ��كان الأخرية متثلت يف القرار ال ��وزارى الذي �صدر م�ؤخرا تخ� ��ص املادة ،11٩التي حت ��دد احلد الأق�صى للكثاف ��ة البنائية امل�سموح بها عند �إع ��داد اال�شرتاطات البنائية امل�ؤقتة ،حيث مت زيادة الكثافة لإجماىل م�ساحة الأر�ض بالقرى لت�صبح ٤مرات بد ًال من مرتني ،وباملدن ٦مرات بد ًال من ٤مرات ،وفق ًا لعر�ض ال�شوارع وهو ما يتيح زيادة عدد الأدوار امل�سموح بها. وك�ش ��ف �أنه م ��ن املواد املهمة ،الت ��ى مت تعديلها املادة ،١١٥التي حت ��دد امل�ستندات املطلوبة ف ��ى حال ا�ستخراج تراخي� ��ص تعلي ��ة �أو تعديل ،فتم �إلغاء م�ستند �صورة الرتخي�ص ال�ساب ��ق ال�صادر للعقار والر�سومات املعتمدة مع و�ض ��ع �ضاب ��ط �إن�شائى قوى للت�أكد من ال�سالم ��ة الإن�شائية للمبنى للحفاظ عل ��ى الأرواح ،وهو تقدمي تقرير من مهند�س �إن�شائى له خربة ال تقل عن ١٥عام ًا� ،أو مكتب هند�سى �إن�شائى تكون خربة امل�س�ؤول عنه املدة نف�سها. و�أو�ض ��ح �أن تعدي ��ل ه ��ذه املادة �سوف ي�سم ��ح بالتعلية على �أى مبن ��ى مت �إن�شا�ؤه بدون ترخي� ��ص فى ظل القوانني ال�سابق ��ة ،الفت ��ا �إيل �أنه وفق ًا لتعديل املادة ،١٠٨ف�إنه مت �إعفاء القرى من �شرط توفري �أماكن انتظار ال�سيارات، مع جواز قيام املحافظ املخت�ص بو�ضع ا�شرتاطات لتوفري �أماكن االنتظار لبع�ض القرى ،وذلك بعد العر�ض على املجل�س املحلى. و�أ�شار �إيل �أن تعديل املادة ١٧٥ت�ضمن �إدخال بع�ض �أعمال الت�شطيبات الداخلية للوحدات من بيا�ض ودهان، وتغيري �أدوات �صحية �ضمن �أعمال ال�صيانة ،التى ال حتتاج �إىل ترخي�ص ،م�ؤكدا �أنه مت ا�ستحداث مادة ١٣٥ مك ��رر بالتطبي ��ق للمادة ٥٩للقان ��ون ،وتت�ضمن حدود الرتاجع عن الإزالة فى بع� ��ض املخالفات ،التى حتدث �أثن ��اء التنفي ��ذ ،مو�ضح ًا �أن التجاوز �سيك ��ون لبع�ض الأخطاء الب�سيطة فى تنفي ��ذ ارتفاعات املبنى ،بحيث ال ت�شكل دورا كام ًال للمبنى. الن�ص الكامل لتعديالت القانون هدية العدد فى ملحق منف�صل
مذكرة مبعوقات ال�صادرات من �شعبة ال�سرياميك لقطاع االتفاقيات التجارية كتب :حممد �أبو عا�صي تقدم ��ت �شعب ��ة ال�سريامي ��ك باحت ��اد ال�صناعات برئا�س ��ة �شري ��ف عفيف ��ي مبذك ��رة �إىل قط ��اع االتفاقيات التجاري ��ة بوزارة التج ��ارة وال�صناعة طالب ��ت فيه ��ا ال�سي ��د املهند� ��س /حمم ��د ر�شي ��د وزير التجارة وال�صناع ��ة بالتدخل لدى ال�سلطات اجلمركي ��ة يف ال�سودان حلل بع� ��ض العقبات التي تواجه ال�شعبة عن ��د تعاملها مع اجلانب ال�سوداين وي�أت ��ي عل ��ى ر�أ�سه ��ا ط ��ول الإج ��راءات يف املوانئ وعملي ��ات التفريغ ويف املقابل ق�صر املدة املمنوحة
9.3 REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
للم�ساح ��ة ملك ��ون ال�سي ��ارات وارتف ��اع الر�س ��وم اجلمركي ��ة للمرت املربع م ��ن ال�سرياميك رغم �أنه من ال�سلع املعفاة متاما من الر�سوم اجلمركية. وقال عفيفي �إن املذكرة تو�ضح �أن ال�سرياميك من ال�سلع التي تقع خارج القائمة ال�سلبية امل�ستثناة من الإعف ��اءات اجلمركية يف �إط ��ار اتفاقية الكومي�سا م�ضيفا �أن ال�سريامي ��ك ي�أخذ �إعفاء %70يف �إطار جامعة الدول العربية. م ��ن جانبه �أ�ش ��ار �سعيد عب ��د اهلل رئي� ��س الإدارة املركزية لالتفاقيات اىل �أن واقع ال�شكاوى الواردة
مليار جنيه قيمة القرو�ض العقارية امل�صرية خالل ع ��ام 2009م ،ا�ستحوذت القاه ��رة الكربى على اجلزء الأك�ب�ر ،وذل ��ك ح�س ��ب تقاري ��ر �صن ��دوق التموي ��ل العقاري امل�صري.
3
للقطاع من قبل امل�صريني لل�سوق ال�سوداين تو�ضح �أن معظمه ��ا يتعلق بعدم �إلغ ��اء اجلانب ال�سوداين لقوائ ��م ال�ص ��ادرات امل�صري ��ة امل�ستثن ��اة م ��ن الإعفاءات يف �إطار اتفاقية الكومي�سا التي كان من املقرر �إلغا�ؤها يف ماي ��و 2006مبا ي�سمح بان�سياب ال�صادرات امل�صرية لل�سوق ال�سودانى. ف�ض�ل�ا عن ع ��دم منح بع� ��ض املنتج ��ات ا مل�صرية للتخفي�ضات اجلمركي ��ة املقررة يف �إطار اتفاقيتى الكومي�سا والتجارة احل ��رة العربية الكربى بحجة عدم ا�ستيفائها ن�سبة القيمة امل�ضافة املقررة.
مالي�ي�ن وح ��دة �سكني ��ة ه ��ي ع ��دد الوح ��دات الت ��ي توق ��ع اخل�ب�راء العقاريون ارتفاع الطلب عليها يف م�صر من �أ�صحاب الدخل املتو�سط الذين ميثلون % 45من �إجمايل عدد ال�سكان.
شر ك ا ت خـــــــــــاص
د .عبد احلميد زيد وكيل نقابة االجتماعيني :
مزايدة �إن�شاء مدينة االجتماعيني ال�سكنية هذا ال�شهر
ف ��ى ت�صريح خا�ص لـ" جدران" �أعلن د .عبد احلميد زيد وكيل نقابة االجتماعني وم�سئول مل ��ف املدين ��ة ال�سكني ��ة بالنقابة �أن النقاب ��ة ب�صدد عم ��ل مزايدة علنية بداي ��ة �شهر مايو احل ��اىل للمكاتب اال�ست�شاري ��ة الراغبة يف تويل م�سئولية م�ش ��روع املدينة ال�سكنية للو�صول لأف�ضل العرو�ض التي حتقق �أرخ�ص الأ�سعار و�أكرثها �أمانا ،مو�ضحا �أن املرحلة الأويل من امل�شروع �سوف ت�شمل � 10أفدنة من �أر�ض �أكتوبر ت�صل م�ساحتها �إيل 20فدانا وخمطط لها �إن�ش ��اء وحدات �سكني ��ة ي�صل عددها �إىل 350وحدة على م�ساحة � 5أفدنة بالإ�ضافة لإقامة ن ��ادى �إجتماعي عل ��ى � 5أفدنة ،كما ت�شمل املرحلة الأوىل �أي�ض� � ًا �إقامة 210وحدات �سكنية على م�ساحة � 3أفدنة ب�أر�ض برج العرب و مثلها على نف�س امل�ساحة ب�أر�ض �سوهاج . و�أ�ض ��اف زي ��د �أن بي ��ع هذه الوح ��دات �سيكون ب�سعر التكلف ��ة ولي�س هناك ني ��ة للرتبح لدى النقاب ��ة ،ون�سعى للو�صول لأرخ�ص الأ�سعار و�أكرثها �سالمة ،وقد يتم فر�ض مبلغا ال يتعدي �ألف جنيه للم�شاركة يف بناء النادي االجتماعي. وجدير بالذكر �أن د .حممد عبدالهادي نقيب االجتماعيني قد ح�صل من وزارة الإ�سكان عل ��ي 20فدان ��ا مبحافظة � 6أكتوب ��ر و� 10أفدنة ب�سوهاج ومثلها ب�ب�رج العرب لإقامة مدن �سكني ��ة لالجتماعيني توفر ( )5400وحدة ،كم ��ا يذكر �أن تخ�صي�ص هذه الأرا�ضى جاء قب ��ل �إجراء االنتخابات الأخرية ملجل�س النقابة بف�ت�رة ال تزيد على ال�شهرين مما �ساهم ف ��ى رفع �أ�سهم عبد اله ��ادى باالنتخاب ��ات والتفاف اجلميع حوله ليح�ص ��ل على من�صب النقيب بالتزكية .
بوركينا فا�سو ت�ستعني بخرباء م�صريني ال�ستك�شاف مناجمها وحماجرها كتب /حممد �أبو عا�صي
طلب ��ت دولة بوركينا فا�سو من غرفة �صناعة مواد البناء باحتاد ال�صناعات امل�صرية اال�ستعانة بخ�ب�راء ف ��ى ال�صناعة ال�ستك�شاف امل ��واد املحجرية من خالل التنقيب ع ��ن املحاجر واملناجم داخ ��ل الدول ��ة وكذلك عق ��د لقاءات ثنائي ��ة خالل الف�ت�رة القادمة بني امل�ستثمري ��ن امل�صريني ونظرائه ��م من بوركينا فا�سو لإقامة م�شروعات �صناعية م�شرتكة يف �إنتاج مواد البناء الالزمة لتلبي ��ة االحتياجات املت�صاعدة على �سوق مواد البناء ومواكب ��ة حركة البناء والعمران الوا�سعة الت ��ي ت�شهده ��ا بلدهم حاليا ,ج ��اء ذلك خالل اللقاء ال ��ذى �ضم �سفري بوركين ��ا فا�سو وامللحق التجاري بال�سفارة مع د .وليد جمال الدين رئي�س غرفة مواد البناء امل�صرية.
% 95
ه ��ي ن�سب ��ة زي ��ادة االكتت ��اب يف ر�أ� ��س م ��ال �شرك ��ة ب ��امل هيل ��ز ،ومن املنتظر �أن تعيد ال�شركة فتح باب االكتتاب فى الأ�سهم غري املغطاة �أمام قدامى امل�ساهمني.
بامل هيلز وبروج توقعان مذكرة تعاون لإن�شاء 425 وحدة �سكنية �ص ��رح ال�سيد يا�سني من�صور رئي�س جمل�س �إدارة �شرك ��ة ب ��امل هيل ��ز للتعم�ي�ر مذك ��رة تفاهم مع �شركة ب ��روج العقاري ��ة لال�ستثمار العق ��اري بيع 425وحدة م ��ن م�شروع �شركة بامل هيلز للتعمري "في�ل�ادج جاردنز القطامي ��ة" لربوج العقارية، قيمته ��م الإجمالية 315مليون جنيه ،م�شري ًا �إىل �أن ال�شرك ��ة حتر� ��ص على توفري �أعل ��ى م�ستويات الرفاهي ��ة واخلدم ��ات املتمي ��زة لعمالئها وذلك بحر�صها على عقد ال�شراكات الناجحة التي من �ش�أنه ��ا �أن تدعم وت�ضي ��ف للمزايا التي يتمتع بها عمالئها يف م�صر. وتعليق ��ا عل ��ى �إتفاقية التعاون قال ع ��ادل �أحمد الزرعوين الع�ضو املنتدب ل�شركة بروج العقارية: بع ��د النج ��اح ال ��ذي حققن ��اه يف �س ��وق �أبوظب ��ي العق ��اري ،توجهنا �إىل ال�سوق امل�صرى ال�ستكمال م�س�ي�رة التن ��وع والإجن ��ازات التي نق ��وم بها يف جم ��ال التطوير العقاري ،ونحن ملتزمون بتعمري جمموعة من امل�شاري ��ع املخ�ص�صة لذوي الدخل املتو�سط مبوا�صفات عالية اجل ��ودة بالتعاون مع بامل هيلز.
البنيان ت�ساهم يف تطوير الرثوة العقارية يف اط ��ار حتقي ��ق معايري اجل ��ودة العاملي ��ة تعمل �شركة البني ��ان لال�ستثمار العق ��اري علي تطبيق �أح ��دث م ��ا و�صل ��ت الي ��ه التكنولوجي ��ا يف قطاع البن ��اء والت�شييد وتطبيق �أح ��دث النظم االدارية يف متابع ��ة االعمال من �أج ��ل �إخراج منتج حملي يتمتع بجودة عاملية يحقق رغبات العميل. يق ��ول ح�س ��ام حمم ��د رئي� ��س جمل� ��س االدارة �أن ال�شركة تكر�س جهده ��ا ومواردها الب�شرية واملالية يف العم ��ل عل ��ي �إخراج منت ��ج يتمتع بج ��ودة عالية طبقا ملوا�صفات البناء العاملية ،م�شريا �إيل ال�شركة ت�ستع�ي�ن بكب ��ار املهند�سني واخل�ب�راء واملهنيني يف تنفيذ وت�صميم م�شاريعها لت�ساهم يف تطوير الثورة العقاريه يف م�صر.
- www.godraan.com
23
www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
22
أخبـار هيئة مياه ال�شرب وال�صرف ال�صحي تو�صى با�ستخدام موا�سري الفخار واملقاولون ميتنعون كتب /حممد �أبو عا�صي االجت ��اه املتزاي ��د ل�شركات املقاوالت نح ��و ا�ستخدام املوا�سري البال�ستيك ب ��دال من نظريتها الفخار �س ��وف يت�سب ��ب يف خ�سائر كب�ي�رة ل�شركات �إنت ��اج موا�سري الفخار ه ��ذا ما ك�شف عن ��ه اللقاء الذى جم ��ع �إ�سماعيل لقمة رئي�س �شعبة املوا�س�ي�ر بغرفة مواد البناء مع رئي�س الهيئة القومية ملياه ال�شرب وال�ص ��رف ال�صحي ملناق�شة تلك الأزمة التى باتت تهدد �ش ��ركات �إنتاج املوا�سري الفخار التي لديها عمالة كبرية تنتظر ت�سجيلها . وم ��ن جانب ��ه فقد لفت رئي�س الهيئ ��ة القومية ملياه ال�شرب �إىل �أن �ش ��ركات �إنتاج املوا�سري الفخار ال ت�ستطي ��ع �أن تلبي احتياجات �شركات املقاوالت مما ي�ؤدي �إىل حدوث عجز وت�أخري يف االلتزام بعقود الطلبيات التي �أبرمتها تلك ال�شركات. وانته ��ى جمل� ��س �إدارة ال�شعب ��ة �إىل �إ�ص ��دار ق ��رار ب�ض ��رورة التوا�ص ��ل الدائ ��م ب�ي�ن �ش ��ركات �إنت ��اج املوا�سري الفخ ��ار مع امل�سئول�ي�ن بالهيئ ��ة القومية ملي ��اه ال�شرب وال�ص ��رف ال�صحي لإفادتهم مبقا�س ��ات و�أ�سعار املوا�سري التي ينتجونها بالإ�ضافة �إىل خماطب ��ة اال�ست�شاري�ي�ن واملقاولي�ي�ن ب�ض ��رورة ا�ستخدام املوا�سري الفخار يف م�شروعات ال�صرف ال�صحي.
..واالحتاد الأوروبي �أي�ضا ّ يف�ضل الفخار ملطابقته بيئيا كتب حممد �أبو عا�صي
�أ�ص ��در االحت ��اد الأوروبي ق ��رارا بتو�صية ا�ستخ ��دام املوا�سري الفخ ��ار نظرا لتحقيقها كاف ��ة املتطلبات للمحافظ ��ة عل ��ى البيئة �سواء يف عملية الإنتاج �أو اال�ستخ ��دام للمحافظة على املدى البعيد بالإ�ضافة �إىل �أن هذا النوع من �أف�ضل املوا�سري احلاملة ملياه ال�صرف ال�صحي حيث �إنها تتحمل �أي �ضغط مائي وتنتج ب�أقط ��ار من � 5إىل 50بو�صة وت�صنع من الفخار احلج ��ري القليل امل�سام املتما�سك احلبيبات ذي الرتني املع ��دين وتتمي ��ز بطول عمرها االفرتا�ضي ال ��ذي يزيد �أحيانا على مئات ال�سن�ي�ن بالإ�ضافة �إىل املقاومة العالية للأحما�ض والغازات املتولدة بفعل مياه ال�صرف ال�صحي بالإ�ضافة �إىل مقاومتها ال�شديدة للرتبة العدواني ��ة م ��ن اخلارج لذل ��ك فهي حتتاج �إىل ع ��زل داخلي �أو خارج ��ي ,هذا �إىل جان ��ب رخ�ص ثمنها و�سهولة تركيبها و�صيانتها الدورية وتوفر مواد اخلام التي ت�صنع منها يف م�صر .
1.2 REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
ملي ��ار جني ��ه ه ��ي �إجم ��اىل قيم ��ة املبيع ��ات املحقق ��ة م ��ن ن�ش ��اط مبيع ��ات الوح ��دات العقارية ل� �ـ "جمموعة طلعت م�صطف ��ى" خ�ل�ال الربع الأول م ��ن العام اجل ��اري ،وفقاً لبيان املجموعة الذي �أر�سلته عرب الربيد الإلكرتوين.
84.5
عالء فهمي وزير النقل:
قريب ًا الطريق الدائري ثالث حارات كتب� :أحمد �أبو �شرابية
�أك ��د املهند� ��س ع�ل�اء فهمي وزي ��ر النقل عل ��ى �أن ملف ��ات نزع ملكي ��ة الأرا�ض ��ي على امت ��داد طريق القاهرة الإ�سكندرية ال�صح ��راوي �ستنتهي قريب ًا، مو�ضح ًا �أن الوزارة لديها خطة �شاملة للق�ضاء على هذه التعدي ��ات ،بالإ�ضافة �إىل خطة �أخرى لتطوير الطري ��ق الدائ ��ري م ��ن خ�ل�ال �إن�شاء ح ��ارة ثالثة �سيب ��د�أ تنفيذها بداي ��ة من ال�شهر اجل ��اري ،وعن وجود بع�ض التعديات على ح ��رم الطريق الدائري خا�صة مبنطقة كارفور �أك ��د فهمي على �أن الوزارة ل ��ن ت�سمح بتك ��رار �سيناري ��و الطري ��ق ال�صحراوي الذي و�صفه باملهزلة ،م�ؤكد ًا على �أنه يتجول بنف�سه بني حمافظ ��ات م�ص ��ر ،ويتعمد النظ ��ر على حرم الطريق للت�أكد من عدم وجود �أي تعديات. �أم ��ا عن ج ��ودة اخلدمة التي يقدمه ��ا قطاع النقل فيق ��ول الوزي ��ر �إن القطاع م ��ازال ينق�صه الكثري، م�شري ًا �إىل �أن كاف ��ة الطرق امل�صرية غري مطابقة للموا�صف ��ات العاملية �س ��وى طريق الع�ي�ن ال�سخنة الذي قامت ب ��ه القوات امل�سلحة م�ؤخ ��ر ًا ،مو�ضح ًا �أن ال ��وزارة ت�سعى للنهو�ض بقطاع النقل من خالل توف�ي�ر طرق جديدة للتمويل مث ��ل م�شاركة القطاع اخلا� ��ص والع ��ام " "PPPيف تنفي ��ذ م�شروع ��ات ال ��وزارة بعدما كان ��ت الأخرية حت�ص ��ل على املال من خالل القرو�ض واملنح فقط. �أل ��ف م�ت�ر مرب ��ع ه ��ي م�ساح ��ة الأر�ض املق ��رر بيعه ��ا مبدين ��ة الإنتاج الإعالمي �إىل �شركة فاكت ل�سداد قر�ض البنك الأهلى البالغ حوايل 50مليون جنيه ،وفقاً لت�صريحات العامل اليوم.
وع�ضو جمل�س �إدارة ال�شعبة. وف ��ى انتخابات احت ��اد ال�صناع ��ات ينح�ص ��ر التناف�س عل ��ى من�صب رئي�س جمل� ��س �إدارة االحت ��اد بني كل من د�.شريف اجلبلى رئي�س جمل�س �إدارة غرفة ال�صناعات الكيماوي ��ة و�شري ��ف عفيفى رئي� ��س �شعب ��ة ال�سرياميك ووليد جمال الدين رئي�س جمل�س �إدارة غرفة مواد البناء وطارق توفيق رئي�س جمل�س �إدارة الغرفة الغذائية خلفا جلالل الزربا الرئي� ��س احلاىل للإحتاد ،وتن�ص قوانني الإحتاد على عدم �شرعية توىل الرئي�س �أكرث من دورتني متتاليت�ي�ن وت�ش�ي�ر التوقع ��ات اىل �إق�ت�راب اجلبل ��ى من من�صب رئي�س جمل�س �إدارة االحتاد. وجدي ��ر بالذك ��ر �أن املهند�س ر�شيد حمم ��د ر�شيد وزير التج ��ارة وال�صناع ��ة كان ق ��د �أ�ص ��در ق ��رارا بفتح باب الرت�شيح لع�ضوية جمال�س �إدارات الغرف التجارية على �أن يتم حتدي ��د اللجان االنتخابية بكل حمافظة ،م�شري ًا �إىل �أن الوزارة ملتزمة بالأحكام املنظمة لالنتخابات.
تاون جا�س تبد أ� تو�صيل الغاز ملدينة الأمل ومن�شية ال�صدر كتبت /نورهان العي�سوي �أعلن����ت �شرك����ة ت����اون جا�����س العامل����ة يف جم����ال الغ����از الطبيع����ي ع����ن ب����دء تو�صي����ل الغ����از الطبيع����ي مل����دن زه����راء املعادي ومدين����ة الأمل ومن�شية ال�ص����در التابعة حل����ي املعادي حيث ي�أتي يف هذا �إطار اخلطة التنفيذي����ة للعام احلاىل 2010 بالإ�ضاف����ة �إىل انته����اء ال�شركة من �أعم����ال التو�صي����ل مبناطق �إ�سكان القادة وم�ساكن الإخاء والوح����دة الرئي�سي����ة لإنت����اج املهمات رقم "."1
وق ��ال د .راجح :هكذا ظلت م�صر لآالف ال�سن�ي�ن ال تعاين �أي م�شكلة يف الإ�سكان ،وظلت بعي ��دة عن اخللل العم ��راين حتي منت�صف الق ��رن الع�شرين ،الذي بل ��غ فيه االتزان بني الإن�س ��ان وامل ��كان مداه ،فعدد ال�سكان بلغ20 ملي ��ون ن�سمة يف مقابل 5ماليني فدان من الأرا�ض ��ي اخل�صبة يف ال ��وادي والدلتا� ،إال �أن اخللل �أ�صاب ه ��ذا االتزان خالل الن�صف الأخري من القرن الع�شرين ،نتيجة لعدم االهتمام مبحدودي الدخل ،الذين ميثلون%50 من ال�سكان. و�أ�ض ��اف �أنه عل ��ي الرغم من �أن ه ��ذه العالقة عادت لت�ستقر خ�ل�ال (- 1954،)1964 الت ��ي �شهدت اهتم ��ام حكومي كبري ب�إ�سكان حمدودي الدخ ��ل و�إ�سكان العمال يف املراكز ال�صناعي ��ة الأخري مثل احلديد وال�صلب وال�سد الع ��ايل و�إ�سكان الفقراء مثل زينهم يف القاه ��رة والقب ��اري يف الإ�سكندري ��ة� ،إال �أن ��ه يف �سبعينيات القرن املا�ضي ب ��د�أ االهتمام بالإ�س ��كان املتو�سط و�إهمال �إ�سكان حمدودي الدخل ،لأن الطبقات املتو�سطة كانت �أعلي
"م�ستثمـري" ال�شيــخ زايد متوقفة عن العمل
جمعية "م�ستثمري ال�شيخ زايد" متوقفة عن العمل متاما خالل الفرتة احلالية ب�سبب عدم وج ��ود موارد باجلمعية وكذلك تغيري الئحتها التنفيذية ه ��ذا ما ك�شف عنه �أحمد �سليمان ع�ضو جمل�س �إدارة اجلمعية. و�أ�ضاف �سليمان �أنه من املفرت�ض �أن ت�ستعيد اجلمعية ن�شاطها مرة �أخرى خالل �شهر يوليو القادم ،حيث تفتح باب اال�شرتاكات بها وت�ست�أنف م�شاريعها بعد احل�صول على الأموال.
52
%
ه ��ي الن�سبة الأعلى يف تاري ��خ ارتفاعات �سلعة احلديد يف م�صر وقدرت الزيادة بـ 820جنيها للطن الواحد ،وتقدم امل�ستثمرون ب�شكاوى لوزارة التجارة وال�صناعة ملواجهة املمار�سات الإحتكارية ل�سوق احلديد.
دليل املعلومــات العقـــاريـة ال يقت�ص ��ر مفه ��وم العق ��ارات عل ��ى املبان ��ى ال�سكني ��ة فح�س ��ب ،و�إمنا يتعدى ذل ��ك �إىل �أى من�ش� ��أ خر�سانى� ،أو حديدى� ،أو مبانى خفيفة، �أو حجر� ،أو مبن ��ى من اخل�شب ..بهذا املفهوم ال�شام ��ل للعقار افتتح م .ح�سني جمعة مقدمة كتابه (دليل املعلومات العقارية). وفى الكت ��اب تو�سع جمعة فى التعريف بالعقار وجماالته وطرقه ،وحر� ��ص على �أن يكون هذا الدلي ��ل �شام�ل� ًا ل�شت ��ى تفريعات العق ��ار حتى الدقيقة منها. تط ��رق جمعة فى كتاب ��ه للر�أى ال ��ذى ُيثار بني ذوى ال�ش� ��أن العقارى م ��ن �أن ال�سفن واملراكب ال�سياحية هل تعترب ثروة عقارية �أم ال.. ولعله من املنا�سب �أن نقول �أن العقار هو قا�سم م�شرتك فى جميع جماالت اال�ستثمار ،بل وفى جميع �شئون احلياة. والكت ��اب بجملته يتحدث عن العقار فى م�صر والأح ��كام التنظيمي ��ة العام ��ة ،وف ��ى ال�ش� ��أن امل�ص ��رى ق ��دم ج ��داول مرفق ��ة للقان ��ون فى م�صر ،وذكر مناذج خمتلفة. ويفي ��د هذا الكت ��اب العقارى املبت ��دئ ،و�أي�ض ًا ال ��ذى قط ��ع مراحل ف ��ى ه ��ذا القط ��اع ،لأنه ي�ضي ��ف معلوم ��ات مهمة جاءت م ��ن خبري فى هذا ال�ش�أن. ويحت ��وى الكت ��اب عل ��ى �سبع ��ة �أب ��واب ،ه ��ى بالرتتيب :الرثوة العقاري ��ة -ال�صيانة و�إدارة العق ��ارات -التقيي ��م العق ��ارى -املعلومات القانوني ��ة العقارية - ال�ضرائ ��ب العقاري ��ة ال�شه ��ر العق ��ارى -التمويل العقارى. ا�سم الكتاب : دليل املعلومات العقارية امل�ؤلف : م .ا�ست�شارى ح�سني جمعة النا�شر : جمعية احلفاظ على الرثوة العقارية والتنمية املعمارية - www.godraan.com
21
www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
ما اخلرب بعد ا�شتداد ال�صراع بني املتناف�سني:
اجلبلى وعفيفى �أبرز املر�شحني لرئا�سة احتاد 20 أخبـار ال�صناعات و�شيحة الأقرب للغرفة التجارية ممدوح بدر الدين :
�إن�شاء غرفة للمطوريني العقاريني رهني بانتخابات احتاد ال�صناعات كتب -حممد �سعيد: طالبت رابطة املطوريني العقاريني بت�أ�سي�س غرفة للمطوريني العقاريني ب�إحتاد ال�صناعات امل�صرية، لرتبط بني التنمية العقارية و ال�صناعات املختلفة التي ير�أ�سها الأحتاد. و �أك ��د مم ��دوح ب ��در الدين رئي� ��س الرابط ��ة � ،أن الرابط ��ة تقدم ��ت بطل ��ب جل�ل�ال الزورب ��ا رئي�س االحت ��اد لت�أ�سي� ��س الغرفة ،و�أرجع ت�أخ ��ر الرد �إىل اقرتاب موعد انتخاب ��ات االحتاد ،واختيار رئي�س لالحت ��اد ،ليتق ��دم بالطل ��ب �إىل وزارة التج ��ارة و ال�صناعة. و �أ�ش ��ار ب ��در الدين �إىل �أن املطوري�ي�ن العقاريني يحرك ��ون ف ��ى عمله ��م �أك�ث�ر م ��ن � 70صناع ��ة خمتلفة ،مما ي�ؤكد على �ضرورة تواجد املثمنيني العقاريني باحتاد ال�صناعات ،م�شري ًا �إىل وجود ه ��ذا الطل ��ب منذ �أوائ ��ل العام احل ��ايل ،و ت�أخر املوافقة عليه ،حلني االنتهاء من �إنتخابات احتاد ال�صناعات امل�صرية.
كتب :حممد �أبوعا�صى
�أك ��دت د.ليلى البيلى رئي�س جلنة امل ��ر�أة وع�ضو جمل�س �إدارة الغرف ��ة التجاري ��ة عل ��ى �أن التجهي ��ز النتخابات الغرف ��ة التجارية بالقاهرة املزمع �إجرا�ؤها فى الأ�سبوع الأخ�ي�ر من �شهر ماي ��و احلاىل ت�سري وفق� � ًا لإحتياطات وزارة التج ��ارة وال�صناع ��ة ب�ش� ��أن �سالم ��ة االنتخابات ونزاهتها و�ضم ��ان عدم التالعب فيها لأن الهدف منها خدم ��ة التج ��ار ،متهمه بع� ��ض و�سائل الإع�ل�ام بتهويل املوق ��ف االنتخاب ��ى وحتويل ��ه �إىل �ص ��راع مفت ��وح عل ��ى �صفح ��ات اجلرائد ،وم�شيدة ب� ��أداء املجل�س احلاىل يف خدمة التج ��ار وتقدمي الكثري من اخلدمات للغرفة مثل �إن�شاء مركز التمي ��ز و�أكادميية التجزئة ،بالإ�ضافة �إىل م�ؤمتر املو�صياد الذى نظمته الغرفة . وم ��ن جانبه قال �أحمد �شيحة رئي� ��س �شعبة امل�ستوردين �إن الغرفة تفتح �أبوابها لت�سجيل التفوي�ضات والتوكيالت لبع� ��ض الناخب�ي�ن ،ومل يتم ت�سجي ��ل �أى اعرتا�ضات من
املر�شح�ي�ن ومازال ��ت الغرفة تعم ��ل ال�ستكم ��ال الطعن ب�ش� ��أن املر�شح�ي�ن غري امل�ستوف�ي�ن لل�ش ��روط ،م�ؤكد ًا �أن املجل�س احل ��اىل ب�أع�ضائه ال ي�ستطيعون اتخاذ �أى قرار دون الرج ��وع �إىل ال ��وزارة؛ لأن الغرف ��ة مبثاب ��ة جمل�س ا�ست�ش ��ارى ،م�ؤكدا على �أن من�ص ��ب ع�ضو جمل�س �إدارة الغرف ��ة ال يزيد عن كونه من�صب �شرف ��ى .وي�أتى �أحمد �شيحة رئي� ��س �شعبة امل�ستورديني وعل ��ى مو�سى الرئي�س احل ��اىل ملجل�س �إدارة الغرف ��ة التجاري ��ة و�إيهاب �سعيد رئي� ��س �شعبة الإت�صاالت على ر�أ� ��س املر�شحني لرئا�سة جمل� ��س �إدارة الغرف ��ة فيم ��ا تعال ��ت الأ�ص ��وات ب�إعادة تر�شيح مو�سى مرة �أخرى. و�صرح �أحد �أع�ضاء غرفة مواد البناء -طلب عدم ذكر ا�سم ��ه -ل� �ـ "جدران" �أن هناك مناف�س ��ه �شر�سة داخل الغرف ��ة وبالأخ�ص فى �شعبة الرخ ��ام واجلرانيت بني كل من مدحت م�صطفى عطية الرئي�س احلاىل لل�شعبة وبني �سي ��د �أباظة رئي�س جمعية م�ستثم ��رى �شق الثعبان
د� .أبو زيد راجح:
�أزمة الإ�سكان نتيجة خلل ال�سيا�سات احلكومية �إبراهيم الكا�شف
و�ص ��ف الدكت ��ور �أبو زيد راج ��ح الرئي�س الأ�سب ��ق للمرك ��ز القومي لبحوث البن ��اء الن�سق العم ��راين امل�ص ��ري ب�أنه متمي ��ز وال مثيل له يف الع ��امل ،وذلك ب�سبب وج ��ود النيل والري الفي�ضي ،الذي �ش ��كل احلياة العمرانية فيه ،وحدد معامله علي �ضوء التفاعل بني الإن�سان واملكان ،حيث توجد القرية املتخ�ص�صة يف الإنتاج الزراعي ،واملدينة ،التي تتكون من عدة ق ��ري ،وتكون مبثابة مركز للخدمات ال�صناعية والإنتاجي ��ة ،فهي كما يطلق عليها ح�ضر الريف ،ثم يخ�ضع كل ذلك حتت ما ي�سمي بالإقليم.
احتاد ال�صناعات يرفع 32ق�ضية �إغراق وال�صني �صاحبة الن�صيب الأكرب كتب /حممد �أبو عا�صي
ك�شف م�صدر م�سئول باحتاد ال�صناعات امل�صرية عن قي ��ام االحتاد برف ��ع 32ق�ضية �إغ ��راق ووقاية و�إعادة جتديد ر�سوم �إغراق �ضد عدد من الدول ,حازت منها ال�ص�ي�ن على الن�صيب الأكرب بواقع 15ق�ضية منفردة
27 REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
و 3ق�ضاي ��ا �أخ ��رى مب�شارك ��ة الهند وتركي ��ا ,ويف هذا ال�سياق قام االحتاد ممثال يف جلنة �سيا�سات التجارة اخلارجي ��ة والنق ��ل واملوان ��ئ برئا�س ��ة عم ��ر الدريني ب�إ�ص ��دار دلي ��ل لل�ص ّن ��اع لتوعيته ��م ب�آلي ��ات مكافحة الدعم والإغراق و�إجراءات احلماية العاجلة ملواجهة
تريلي ��ون دوالر ه ��ي قيم ��ة ال�ث�روة العقاري ��ة العربي ��ة ،حيث بلغ ��ت ح�ص ��ة التمويل العقاري يف امل�ص ��ارف العاملية %20من ودائ ��ع امل�صارف وفق� �اً لت�صريحات �أحمد مط ��ر الأمني العام لالحتاد العربي للتنمية العقارية.
25
تداعيات الأزمة املالية العاملية حيث يركز الدليل على التعريف بكيفية �إقامة الدعاوى الق�ضائية �ضد ال�سلع امل�ست ��وردة املغرقة وكيفية جمع املعلوم ��ات والبيانات الالزم ��ة لهذا الأم ��ر واجلهات التي ميك ��ن اال�ستعانة بها للح�صول على املعلومات املطلوبة.
مليار دوالر �أمريكي هي حجم اال�ستثمارات العقارية يف م�صر ،والتي �س ��ددت قيمته ��ا نق ��داً دون �أن تتج ��اوز ن�سب ��ة التموي ��ل البنكي %3من �إجمايل حجم ال�سوق.
vw
ما اخلرب
امل�سابقة الأوىل م�ؤمتر �أو�ضاع الأر�ض وال�سكن يطالب احلكومة بالت�صدي مل�شكلة الإ�سكان
ملجلة جدران بالتعـــــاون مــع االحتاد العربى للتنمية العقارية
كتب � :إبراهيم الكا�شف
�أك ��د امل�شارك ��ون يف فعاليات م�ؤمتر "�أو�ض ��اع الأر�ض وال�سكن فى م�ص ��ر" �أن احلكومة مطالبة بدفع �ش ��ركات اال�ستثمار العق ��اري لتغيري ا�سرتاتيجياتها ،لك ��ي ت�ضع حمدودي الدخل يف ب� ��ؤرة االهتمام حت ��ي تت�شج ��ع علي البناء لهذه الفئة الأك�ث�ر احتياجا لل�سكن يف الوقت احل ��ايل ،خا�صة و�أن ال�سوق العقاري ��ة ت�شه ��د حالة م ��ن الت�شبع يف جان ��ب الوحدات العقاري ��ة الفاخرة مقاب ��ل التعط�ش ال�شديد لوح ��دات حمدودي الدخل والفق ��راء ,و�أو�صي امل�ؤمتر الذي نظمه منتدي �شركاء التنمية ب�ضرورة �أن تو�ض ��ع ق�ضية الإ�س ��كان يف ب�ؤرة اهتمام متخذي القرار ملا متثله ه ��ذه الق�ضية بجوانبها املختلفة من اجتماعي ��ة واقت�صادي ��ة و�إدارية و�سيا�سية بل وحتى اجلانب النف�سى منه ��ا �أهمية ق�صوى فى م�صر، مطالبا �شركات التمويل العقاري بالتو�سع يف متويل ال�شباب وحمدودي الدخل والفقراء. و�صرح د .م�صطفى كامل ال�سيد املدير التنفيذى ل�شركاء التنمية �إن هذا امل�ؤمتر ي�أتي ختاما مل�شروع بحث ��ى حول �أو�ضاع ال�سكن فى م�صر ،ويناق�ش عدة حماور �أهمها ال�ضوابط فى تخ�صي�ص الأرا�ضى للبناء ،وما يقال عن �سهولة ح�صول كبار �شركات املقاوالت على �أرا�ضى ،فى الوقت الذى ال يجد فيه عامة املواطنني �سوى الع�شوائي ��ات مكانا ل�سكناهم ،بينما تكرث الإعالنات ال�صحفية عن م�شروعات مل�ساك ��ن فاخ ��رة ،التى ال يقدر على دفع �أثمانها �سوى قلة حم ��دودة للغاية من املواطنني ،بينما ت�شري الإح�صائيات �إىل وجود ع�شرات الآالف من ال�شقق اخلالية. وف ��ى �سي ��اق قريب �أكدت املهند�سة مه ��ا عبد الفتاح وكيل ال ��وزارة بقطاع الإ�س ��كان واملرافق بوزارة الإ�س ��كان �أن الت�شريعات و�سيا�سات الإ�سكان هم ��ا العامالن الأ�سا�سيان اللذان �أثرا ت�أثري ًا كبري ًا على م�س ��ار الإ�سكان يف م�ص ��ر ،و�أن �أحد الأ�سباب الرئي�سية لبداية ظهور ه ��ذه امل�شكلة وتفاقمها ال�سريع يرج ��ع �إىل قوان�ي�ن حتديد الإيجارات ،التي �صدرت بدايتها بعد احلرب العاملية الأوىل ،حيث هيمنت الظروف ال�سيا�سية على الت�شريعات يف ظل �إ�ضطرابات احلربني العامليتني الأوىل ثم الثانية. وطالب ��ت ب�ضرورة تعديل قانون العالقة ب�ي�ن املالك وامل�ست�أجر ،ليكون متوازن ًا وذلك بعد طرحه على الأحزاب والنقابات املهنية وامل�ؤ�س�سات القانونية والهند�سية والو�سائل الإعالمية لإ�ستطالع ر�أيها مع مراعاة الأبعاد الإجتماعية ،و�أن تنتهى احلكومة من درا�سة التعديل الت�شريعي للقانون رقم 14ل�سنة 1981ب�إ�ص ��دار قان ��ون التعاون الإ�سكاين بهدف �إع ��ادة تنظيم وحترير احلرك ��ة التعاونية يف م�صر وتر�سيخ �إ�ستقاللها و�إر�ساء الدميقراطية داخلها. �أما د� .أنور النقيب �أ�ستاذ االقت�صاد باكادميية ال�سادات ف�أكد �أن قطاع البناء والت�شييد ي�شكل حموراً هام� � ًا م ��ن حماور التنمية مل ��ا يقوم به من دور هام يف دفع عجلة النم ��و ،حيث يرتبط به �أكرث من 92 �صناعة ون�شاط لذا البد من دعمه وتقدمي كافة �صور امل�ساندة له.
% 30
ه ��ي قيم ��ة انخفا�ض �أ�سع ��ار الأرا�ضي ال�سعودي ��ة ،مم ��ا �أدى �إىل ركود عمليات البي ��ع وال�ش ��راء يف ع ��دد م ��ن املناط ��ق ال�شرقي ��ة باململك ��ة مم ��ا يجع ��ل ال�سوق العق ��اري ال�سع ��ودي يف حال ��ة ترق ��ب ل�ص ��دور الأنظم ��ة العقاري ��ة اجلدي ��دة "الرهن العقاري ,التمويل العقاري".
ت�صميــــــــــــم وتخطيط م�شـــــــــــــــروع
املليون وحدة
�سكنية فى الدول العربية التفا�صيل فى الأعداد القادمة
www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
يرييو�س – م�صر يعر�ض خدماته على �شعبة الرخام واجلرانيت
18
أخبـار
كتب :حممد �أبوعا�صى
بعد زيادة ن�سبة البناء على طريق م�صر -ا�سكندرية ال�صحراوى �إىل :% 22
�سعر مرت الأر�ض على ال�صحراوى �ألفى جنيه كتبت :دينا ح�سني -زينب طلبة
تعد وزارة الزراعة مذكرة لزيادة ن�سبة البناء على طريق م�صر �إ�سكندرية ال�صحراوى �إىل ،%22وذلك بعد �أن كانت الن�سبة امل�سموح بالبناء عليها ال تتجاوز %2ثم ارتفعت اىل ، %7حيث يعترب الطريق من الطرق املميزة مل ��ا ي�شهده م ��ن تطورات كبرية �ساعدت على ارتف ��اع �أ�سعار �أرا�ضيه ولذلك يلقى �إقب ��اال كبريا من امل�ستثمرين ورج ��ال الأعم ��ال ،وت�ؤدى زيادة ن�سبة البن ��اء �إىل رفع �سعر الأرا�ضى على جانب ��ى الطريق وفقا لر�أى اخلرباء املثمن�ي�ن ،حي ��ث يقول �سالمة غبا�شى اخلب�ي�ر املثمن ونائب رئي�س بنك التنمية واالئتم ��ان الزراعى �سابقا �إن ارتف ��اع ن�سب ��ة البناء على ه ��ذا الطريق �سوف ت�ؤدي �إىل زي ��ادة �أ�سعار الأرا�ضى �إىل ثالث ��ة �أ�ضعاف �أ�سعارها، مو�ضح� � ًا �أن �أ�سعار الأرا�ضى تتحدد وفق ��ا لقربها �أو بعدها عن العا�صمة ،حيث يبد�أ �سعر الفدان من � 10آالف جنيه �إىل � 200ألف جنيه للفدان. و�أك ��د غبا�ش ��ى �أن الأرا�ضى الواقعة على الطريق ترتفع �أ�سعارها ب�ش ��كل كبري ،وفقا لتميزها كما تتحدد �أ�سعار ه ��ذه الأرا�ض ��ى ح�سب نوع الرى املتوفر ،ف�إذا كانت ت ��روى عن طريق مياه النيل يرتف ��ع �سعرها� ،أما �إذا كانت الأر�ض تروى بالتنقيط فينخف�ض �سعرها لأنه ينتج عنه تلوث زراعى بطرق الرى والر�ش عن طريق الآبار. م�ضيف ��ا �أن ��ه البد من �إحالل �أرا�ض ��ى زراعية تخ�ص�ص للإنت ��اج الزراعى بد ًال من الأرا�ض ��ى التى يتم البناء عليها ،وذلك حتى ال تت�أثر امل�ساحات الزراعية والإنتاج ،م�ؤكد ًا على �ضرورة ح�صول الدولة على مقابل لزيادة ن�سبة البناء التى حددتها الوزارة ب�شرط �أالتقل الر�سوم عن %25من القيمة احلقيقية للأر�ض. ف ��ى حني �أ�ض ��اف اخلبري املثمن حم ��ادة �صالح �أن زي ��ادة ن�سبة البن ��اء �إىل %22على طريق م�ص ��ر �إ�سكندرية ال�صحراوى �سوف يرفع �سعر الفدان ،و�سوف تباع هذه الأرا�ضى باملرت ولي�س الفدان و�سوف ي�صل �سعر املرت �إىل 2000جنيه ،وخا�صة �أن الأرا�ضى يوجد بها مرافق وطرق مر�صوفة وخدمات �أخرى ت�ساعد على املعي�شة فيها. و�أ�ضاف �أن هذه الأرا�ضى �ست�شهد ارتفاع ًا جنوني ًا فى الأ�سعار فى حالة �إذا مت ال�سماح بالبناء على االرتفاعات، مو�ضح� � ًا �أنه �إذا طرحت الوزارة هذه الأرا�ضى دون ارتفاعات �ستكون غري جمزية ،وفى حالة وجود ارتفاعات البد من االهتمام بالطراز املعمارى ليحافظ على التنمية العمرانية ذات الطابع املتميز باملنطقة.
تقدم بنك برييو�س -م�صر بعر�ض للتعاون امل�شرتك ب�ي�ن البن ��ك و�شعب ��ة الرخ ��ام واجلراني ��ت باحت ��اد ال�صناعات امل�صري ��ة ويتمثل هذا العر�ض فى تقدمي ت�سهيالت بنكية وائتمانية بعد درا�سة امللف االئتمانى للعميل واملوافقة عليه من قبل �إدارة البنك . هذا م ��ا �صرح ب ��ه طارق �شط ��ا مدير منطق ��ة �إدارة الودائع بقطاع اخلزان ��ة و�أ�سواق املال ببنك برييو�س م�ش�ي�ر ًا اىل �إمكانية تقدمي دورة تدريبية فى القطاع تهتم بجوان ��ب الت�سوي ��ق لتنبيه امل�ستثم ��ر �إىل كيفية ت�سويق منتجه باخلارج . و�أ�ض ��اف �شطا �أن العر�ض ي�أتى من خالل التو�سع فى تقدمي اخلدمات امل�صرفية التى �سوف ت�ساعد البنك عل ��ى تق ��دمي خدم ��ات متنوع ��ة ومتميزة م ��ن خالل فروعه الـ 47املنت�شرة على م�ستوى اجلمهورية. و�أب ��دى �شطا اال�ستع ��داد الكامل للبنك ف ��ى التعامل مع ال�ش ��ركات العاملة فى قط ��اع الرخام واجلرانيت بعينها و�إمكانية �إن�شاء فرع جديد للبنك مبنطقة �شق التعب ��ان ف ��ى حالة وج ��ود تعاون فعلى م ��ن ال�شركات العاملة فى الرخام واجلرانيت باملنطقة. من جانبه رحب مدحت م�صطفى عطية رئي�س �شعبة الرخام واجلرانيت بالعر�ض ووعد ب�أن ال�شعبة �سوف تقوم بدرا�سته وتقدمي ردود �إيجابية عليه.
بالتعاون بني هيئة التمويل العقارى و" �أوركل":
خلدمة املواطنني برنامج �إلكرتونى لت�سهيل �إجراءات التمويل العقارى كتبت :زينب طلبة
عق ��دت الهيئة العامة للتمويل العقارى اتفاقية تعاون بني �شركة �أوركل العاملية لالت�ص ��االت ،ت�صمم الأخ�ي�رة مبقت�ضاه برناجما ل�ش ��ركات التمويل العقارى يوفر على العمالء اجلهد وي�سهل الإج ��راءات والأوراق املطلوبة منهم ،وتتجه الهيئة العامة للتمويل العقارى خالل الفرتة القادمة �إىل �إقامة منظومة كاملة
2
مليار جنيه هي قيمة � 20ألف وحدة �سكنية مت �إن�شا�ؤها يف م�شروع �شركة �أورا�سكوم تيليكوم لإ�سكان حمدودى الدخل مبحافظة قنا، وفق� �اً ملا ك�شف عنه �سميح �ساوير� ��س رئي�س جمل�س �إدارة �أورا�سكوم القاب�ضة للتنمية.
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
للخدمات �أاللكرتونية لت�صبح املرجع الرئي�سى ل�شركات التمويل العقارى. وعلم ��ت "جدران" �أن ال�شركة امل�صرية للتموي ��ل العقارى من �أوائل ال�شركات التى يطبق فيها هذا النظام الآن ،كما ت�ستعد �شركة التعمري للتمويل العقارى ( الأوىل ) لعقد اتفاقية مناظرة مع �شركة �أوركل العاملية للح�صول على نف�س اخلدمات الإلكرتونية.
207
مالي�ي�ن دوالر ه ��ي قيم ��ة �أرباح �شرك ��ة �إعم ��ار العقارية خ�ل�ال الربع الأول م ��ن الع ��ام اجلاري ،و�أ�ش ��ار رئي�س جمل� ��س �إدارة ال�شركة حممد العب ��ار �إىل �أن ال�شرك ��ة عم ��دت �إىل تطبي ��ق ا�سرتاتيجي ��ات النم ��و الطويلة املدى لتخطي الأزمة العاملية وتعزيز ثقة امل�ستثمر.
@ مواقع
�إعداد :حممد �سعد فرج
عقارات م�صر
.
w
w
w
م ��ن �أج ��ل تق ��دمي خدم ��ة عربية متمي ��زة ،متخ�ص�ص ��ة� ،سريعة، �سهل ��ة ،وجماني ��ة ،ع ��ن طري ��ق الإنرتن ��ت ،لت�ص ��ل �إىل كل عربي يف جميع �أنح ��اء العامل ،دون قيد �أو ح ��د� ..أن�ش ��ئ موق ��ع "عقارات م�ص ��ر" ال ��ذى يوجد في ��ه كل ما يحتاج ��ه م ��ن يبحث ع ��ن �شـقق، �أرا�ض ��ى ،في�ل�ات ،حم�ل�ات، مكاتب ،متليك ،مفرو�ش ،ايجار. واملوق ��ع يتميز ب�سرع ��ة ت�صفحه، كما �أن ��ه يقدم اخلدم ��ة لي�س ملن يبح ��ث داخل م�ص ��ر فح�سب ،بل خارجها � ً أي�ضا. ويق ��دم املوق ��ع خدم ��ات التمويل العق ��ارى ،كم ��ا ي�ض ��م ً ق�سما عن الت�شطيبات والديكورات.
ح�ص ��ل برج دبي على جائزة �سيتي �سكيب ال�ش ��رق الأو�سط منذ عدة �أيام ،والربج مت افتتاحه يف �شه ��ر يناير املا�ض ��ي هذا العام ،ومت منحه اجلائزة لكونة �أكرب مبن ��ى مميز يف املنطقة العربية، وهو �أعلى ناطحة �سحاب يف العامل ،و�سجل العديد من الأرقام القيا�سية �أبرزها انخفا�ض درجة احلرارة يف �أعلى املبنى 10درجات مئوية عن �أ�سفله ،كما يزيد ارتفاع الربج على �أطول برج �سابق ًا بـ 308.8مرت ،كما يوجد يف الطابق � 143أعلى ملهى ليلي يف العامل ،ويعلوه بـ 15طابق ًا م�سجد ًا ه ��و الأعلى على م�ستوى العامل ،كما ميكنك و�أنت بالطابق 124ر�ؤية �سطح ال�سفينة املبحرة على ال�شواط ��ئ الإيرانية باجلانب الآخر من اخلليج ،كما ي�شغ ��ل فندق م�صمم الأزياء ال�شهري جورج �أرم ��اين جانب� � ًا كبري ًا م ��ن طوابق املبنى حتتوى عل ��ى 160غرفة ،ويحت ��وى الطابق76على �أعلى حم ��ام �سباحة فى الع ��امل وتتوقف الأجنحة ال�سكني ��ة عند الثلث الثانى من املبن ��ى تقريب ًا ،ومن عجائب املبنى �أي�ض ًا �إمكانية ر�ؤية قمته من على بعد 60ميال ،وعلى راغبي ال�صعود لأعلى املبنى من خالل درجات ال�سلم� ،صعود ثالث �آالف درجة (�سالمل) ،واحتوى املبنى على 8ماليني قدم مكعب من اخلر�سانة يف الإن�شاءات ،و� 26ألف لوح زجاجي لتغطية واجهة املبنى ،وا�ستغرق بنا�ؤه 22مليون �ساعة من اجلهد الب�شري ،وبلغت تكلفته الإجمالية 4.1مليار دوالر ،ومن امللفت �أي�ض َا تكلفة النافورة امل�شيدة �أمامه ،والتي ت�صل لنحو 217مليون دوالر !
% 20.35
m o
�أمالك ويب للت�سـويــق العقـــارى
.c
موق ��ع يق ��دم ل ��ك خدم ��ة البحث لك ع ��ن عقار منا�س ��ب فى كاف ��ة حمافظات م�ص ��ر وفى كافة الأقط ��ار العربي ��ة ،كم ��ا يق ��دم فر�ص ��ة مل يريد ت�سوي ��ق عق ��ار م ��ا ،وكل ذلك بال�ص ��ور اخلا�صة بهذا العقار ،وبعر�ض كافة تفا�صيله. كما يتميز هذا املوق ��ع (رغم �أنه حتت الإن�شاء) ب�إنه يقدم ق�سم ًا للأخبار. www.amlakweb.com
org
برج الأرقــام القيا�سية يح�صل على جائزة �سيتي �سكيب ال�شرق الأو�سط
www.aqarategypt.com
ه ��ي الن�سب ��ة الت ��ي ا�ستحوذ بها قط ��اع الت�شيي ��د وم ��واد البناء على �إجم ��ايل ر�أ� ��س امل ��ال ال�سوق ��ي بقيم ��ة 91.58ملي ��ار جني ��ه ،بح�س ��ب البيانات التي �أ�شار �إليها املوقع الإلكرتوين للبور�صة امل�صرية. - www.godraan.com
17
www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
16
أخبـار �ألف فدان للم�ستثمرين ب�أكتوبر ..والتنمية ال�سياحية ت�ضمن ت�سهيل الإجراءات تعت ��زم هيئة التنمي ��ة ال�سياحية ط ��رح م�ساحة 1000 ف ��دان مبحافظ ��ة ال�ساد�س م ��ن �أكتوب ��ر مق�سمة على قطعت�ي�ن الأوىل تق ��ع عن ��د مدخ ��ل طري ��ق الواح ��ات والثانية عل ��ى امتداد طريق الفيوم ،حيث �صرح خالد اجلن ��دي ع�ضو املكتب الفني بهيئ ��ة التنمية ال�سياحية �أن الهيئ ��ة ت�سع ��ى لتوف�ي�ر ع ��دد �أك�ب�ر م ��ن الغ ��رف الفندقي ��ة بالق ��رب م ��ن منطق ��ة الأهرام ��ات لتوفري الإقام ��ة املنا�سب ��ة لل�سائحني املتوقع زي ��ادة �أعدادهم خ�ل�ال الفرتة القادمة بالإ�ضاف ��ة �إىل تن�شيط �سياحة ال�صحاري. وع ��ن �أ�سعار ه ��ذه الأرا�ضي يق ��ول اجلن ��دي �أن الهيئة �سوف تعتم ��د على املفا�ضلة ب�ي�ن العرو�ض املقدمة من امل�ستثمري ��ن للو�صول �إىل �أعلى قيم ��ة مع �ضمان جدية امل�ستثمر وقدرته على تنفيذ امل�شروع ..مو�ضح ًا �أن هذه الأرا�ضي مملوكة لبع�ض اجلهات احلكومية منها هيئة املجتمع ��ات العمرانية التابعة ل ��وزارة الإ�سكان ،والذي يتم التفاو�ض معها الآن للح�صول على هذه الأر�ض.
فى ا�ستجابة �سريعة ملا ن�شرته جدران يف عددها الأول:
مذكرة على مكتب ر�شيد تطالب بوقف خطوط �إنتاج الأ�سمنت اخلبيث كتب� :أحمد �أبو �شرابية
يف ا�ستجاب ��ة �سريع ��ة مل ��ا ن�شرت ��ه "ج ��دران" يف عدده ��ا الأول ع ��ن ع ��دم �صالحي ��ة %10 م ��ن الأ�سمن ��ت املط ��روح بال�س ��وق امل�ص ��ري لال�ستخدام ��ات اخلر�سانية ،مم ��ا يهدد البنية التحتي ��ة لل�ث�روة العقاري ��ة امل�صري ��ة تقدم ��ت اجلمعي ��ة املركزي ��ة ملوزع ��ي الأ�سمنت مبذكرة ر�سمية �إىل املهند� ��س ر�شيد حممد ر�شيد وزير التجارة وال�صناعة تطال ��ب فيها ب�ضروة وقف خطوط الإنتاج اخلا�صة بهذه الأنواع �أو حتويلها لإنتاج الأ�سمنت البورتالندي العادي ،وا�صفني هذه الأنواع اخلا�صة من الأ�سمنت باخلبيثة.
وج ��اء فى املذك ��رة �أن ��ه رغم ا�ش�ت�راط وزارة التج ��ارة وال�صناع ��ة �ض ��روة تو�ضي ��ح ع ��دم �صالحي ��ة ه ��ذه الأن ��واع لأعم ��ال الأ�سا�س ��ات اخلر�ساني ��ة عن طري ��ق تلوين رب ��ع ال�شيكارة بالل ��ون الأحم ��ر وكتاب ��ة حتذير بخ ��ط وا�ضح عليها يحذر من ا�ستخدام هذه الأنواع يف غري الأغرا� ��ض املخ�ص�ص ��ة لها؛ ف� ��إن امل�صانع مل تلتزم بذلك وهو الأمر الذى ي�صيب امل�ستهلك بال�ض ��رر ف ��ى ح ��ال �شرائه ��ا وا�ستخدامها يف الأعم ��ال اخلر�ساني ��ة ،ويع ��ود بال�سل ��ب عل ��ى ال�ث�روة العقارية حي ��ث يجعل املبان ��ى عر�ضة لالنهيار ،وحياة �ساكنيها مهددة دائم ًا.
الأمني العام مل�صلحة ال�ضرائب العقارية
اخلوف من الن�صابني وراء ت�أخري عمل جلان التقييم كتب� :أحمد �أبو�شرابية علمت "جدران"من م�صدر م�س�ؤل داخل م�صلحة ال�ضرائب العقارية �أن هناك �أزمة مالية بني امل�صلحة ووزارة املالية ت�سببت فى عدم بدء عمل جلان التقييم حتى الآن حيث كان من املقرر لها �أن تبد�أ �أول �إبريل املا�ضى . فيم ��ا نفى الدكتور جمدى زكى الأمني العام مل�صلحة ال�ضرائب العقارية وجود �أزم ��ات مالية و�أرجع عدم �شروع جلان التقييم ف ��ى مزاولة عملهم �إىل انتظار امل�صلحة لتوقيع د .يو�سف بطر�س غاىل وزير املالية على مذكرة اعتماد اللجان وت�سجيله ��ا مبا يق�ضى على �أى ثغرة تتيح لبع� ��ض املحتالني الن�صب با�سم هذه
1000 REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
منطق ��ة ع�شوائي ��ة هي ع ��دد املناطق الآيل ��ة لل�سقوط يف م�ص ��ر ،ون�صي ��ب القاه ��رة منه ��ا �أك�ث�ر م ��ن 80منطق ��ة، يتع ��دى �سكانه ��ا 4مالي�ي�ن ن�سم ��ة ،ي�سكن ��ون "الع�ش�ش" والأكواخ وحمرومون من الهواء النقي واملاء النظيف.
اللجان,الأمرالذى قد يعر�ض العديد من املواطنني لأعمال الن�صب وال�سرقة. م�ؤك ��د ًا عل ��ى �أن جلان التقييم ل ��ن تدخل �أى بيت و�سوف تعتم ��د ب�شكل رئي�سى عل ��ى ثالثة عنا�صرهى مكان وم�ساح ��ة وم�ستوى ت�شطيب الوحدة حمل التقييم مو�ضح� � ًا �أن العن�صر الأخري يعتم ��د على الت�شطيب اخلارجى للعقار ككل حيث تو�ض ��ح م�ستوى درجات ال�س�ل�امل وعدد امل�صاع ��د الكهربائي ��ة (الأ�سان�سري) م�ست ��وى الت�شطيب الداخل ��ى باال�ضافة اىل اعتماد امل�صلح ��ة على امل�صداقية بينه ��ا وب�ي�ن املم ��ول من خ�ل�ال االعتماد عل ��ى البيان ��ات املقدم ��ة بالإقرارات ال�ضريبية.
425
ملي ��ون جني ��ه ه ��ي قيم ��ة ر�أ�سم ��ال �شرك ��ة ق�ص ��ر ال�س�ل�ام امل�صري ��ة للإ�ستثمار العقاري ،والتي من املقرر �أن ت�شييد ثالثة �أبراج عمالقة على طراز "."French Baroque
83
رئيس مجلس اإلدارة
�أمرية منطا�ش رئيس التحرير
ال تعليـــــــق
عاطف عبدالغنى
بدون No comment تعلـيــــ������ق
هيئة التحرير
�شريف �سعد الدين �أحمد �أبو �شرابية عرفة �أبو املجد حممد فرج نورهان العي�سوى حممد �أبو عا�صى �أ�سماء عبدال�سالم �آية الغريب
مدير التسويق
عالء العقاد خطوط
المشرف علي الموقع
حممد حمدي حممد الري�س للإعالن :باملجلة واملوقع الإلكرتونى املرا�سالت 33047980 – 33048093 : �ش املر�سلني – الزمالك ت5 الأ�سعار
55 : الإمارات- ب. د6 : البحرين- دينار كويتى4.5 : الكويت- م. ج5 :م�صر : فرن�سا- ل. ل10000 : لبن ��ان- �س. ل300 : �سوري ��ا- ق. ر45 : قط ��ر- دره ��م : الوالي ��ات املتحدة وباق ��ى دول العامل- ج ا�سرتلين ��ى10 : اجنل�ت�را- ي ��ورو10 دوالر12
– mdf HDF www.godraan.com
88
ﺣﻮار
حتى ال تقع:اللواء عمر ال�شوادفى ا�س�ألنا.. �ضحية لن�صابني الأرا�ضى
■ ■ ■
حوار
0166611966 حممول
× × ××
REAL ESTATE MAGAZINE
88
الفنان حمام
المراجعة اللغوية
HDF
تقارير
عمر قنديل
المصور
84
ﺗﻘﺎرﻳﺮ
�سوق الأبواب وال�شبابيك..الرويعى "و"الأًُوكر
الشئون القانونية
حممد �سعد فرج
84
اإلشراف الفنى
بدون تعليق
" ■
" " ■ " REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
مطلوب
■ حمررين وحمررات للعمل باملجلة ■ مندوبني ومندوبات �إعالنات للعمل باملجلة
2010/3/4 بتاريخ2728 ت�صدر برتخي�ص من لندن رقم
Website: www.godraan.com E-mail : info@godraan.com
15
- www.godraan.com
www.godraan.com
REAL ESTATE MAGAZINE
ملا كان من الأهمية وجود مطبوعة عقارية تنظر لل�س ��وق نظرة �أ�شمل من كونها منربا تغطي،دعائيا ل�س ��وق العقارات فى م�ص ��ر وت�س ��د كث�ي�را م ��ن ثقوب ال�س ��وق وتر�س ��ى ثقافة عقارية وتخلق فى الوقت ذاته حوارا م�شرتكا بني كل املتعاملني مع وعلى العقار �إن قيمن ��ا تتلخ�ص فى حماولة تر�س ��يخ لغة حوار م�ش�ت�ركة جتمع بني امل�س ��تثمر منتج لغة �أه ��م مفرداتها...العق ��ار وامل�س ��تهلك �أن ي�أخ ��ذ امل�س ��تثمر يف اعتب ��اره متطلبات وعلى �سبيل املثال،م�س ��تهلكه بكل �أبعادها الب ��د �أن يتعل ��م امل�س ��تثمر كي ��ف يخاط ��ب امل�س ��تهلك مبا يبنيه ولي�س مبا ي�صنعه من
ﻫﺸﺎم ﺷﻜﺮى ﻳﺤﻜﻰ ﺗﻔﺎﺻﻴﻞ ﺣﺼﻮﻟﻪ ﻋﻠﻰ ﺟﺎﺋﺰة «mipim» ﻣﻌﺮض
www.godraan.com
دعاي ��ة حول ما يبني الب ��د �أن يبني وفقا ملا .يخاطب طبيعة امل�ستهلك وثقافته ون ��رى �أن هن ��اك غياب ��ا ملا ميكن ت�س ��ميته “الثقاف ��ة العقاري ��ة” التي يج ��ب �أن تكون ثقافة تنمي...قائمة على ال�ص ��دق والثقة قدراتن ��ا جميعا على االختيار كم�س ��تهلكني �أو تنمي ��ة قدراتنا على فهم التوجهات التي حتكم رغبات م�س ��تهلكي العقار فيما لو كنا .منتجني وم ��ع احرتامنا لدواعي ال�س ��وق ومفرداته �إال �أنن ��ا نحاول �إر�س ��اء قي ��م �أخرى ال تقل تعلي،�أهمية عن املفردات احلاكمة لل�سوق من قيمة العقار كمعن ��ى وكانعكا�س لثقافة
REAL ESTATE MAGAZINE 2010
2050 : اﻟﺸﻴﺦ ﻳﻮﺳﻒ اﻟﺒﺪرى
ﻻ ﻳﺠﻮز ﻓﺮض ﺗﺴﻌﻴﺮة ﺟﺒﺮﻳﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎرات
: ﻣﺼﻄﻔﻰ ﻣﺪﺑﻮﻟﻰ.د
ﻧﻨﺘﻬﻰ ﻣﻦ إﻋﺎدة ﺗﺨﻄﻴﻂ ﻣﺼﺮ ﺑﻌﺪ ﻋﺎﻣﻴﻦ
: أﺣﻤﺪ أﻧﻴﺲ.د
ﻟﺴﺖ ﻃﺮﻓﺎ ﻓﻰ اﻟﺼﺮاع ﺑﻴﻦ ﻣﻄﺮ واﻟﻔﻬﻴﻢ
2010 ■ ■
■
■
ﺧﺪﻣﺎﺗﻨﺎ
ﻫﺪﻳﺘﺎن ﻣﻊ اﻟﻌﺪد
ﻣﻠﺤﻖ ﺗﻌﺪﻳﻼت اﻟﻼﺋﺤﺔ اﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻳﺔ ﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺒﻨﺎء- 1 ﻣﻠﺤﻖ ﻓﺮص وﺗﻘﻴﻴﻢ وأﺳﻌﺎر ﻣﻮاد اﻟﺒﻨﺎء- 2
وت�ؤكد عل ��ى �أهمي ��ة ذلك ومدى،�س ��اكنيه حتكمه يف ال�س ��وق ب�ش ��كل ال يق ��ل عن باقي ال بد ان.املف ��ردات الأخ ��رى احلاكمة ل ��ه ن�ؤكد وبكل قوة على اهمية الطابع الإن�سانى ...للبناء و�ضرورة مراعاته �إن حتقي ��ق تل ��ك الأه ��داف �سي� ��ؤدى �إيل امكاني ��ة احل�ص ��ول على ت�شكي ��ل عمراين متالئ ��م م ��ع تركيبتن ��ا النف�سي ��ة وت�شكيلنا وهذا هو الهدف،احل�ضاري املماي ��ز للغري الأ�سمى الذي ن�سعى لت�أكيده «اننا ن�شكل البناء فيع ��ود وي�شكلنا» حقيقة قاله ��ا ح�س ��ن فتحى هى ملخ� ��ص حقيقى . لقيمنا وتوجهاتنا فى جدران
قيـــم جـــدران
الغالف
ح�سن فتحى.. »«�إننا ن�شكل البناء فيعود وي�شكلنا
www.godraan.com
ال�سنة الأوىل -العددالثانى -مايو 2010
REAL ESTATE MAGAZINE
14
إستشارى العدد
العدد -الثانى
14
انطالقة مبكرة للمو�سم ت�ساعد على اخلروج من تداعيات �أزمة �سوق العقارات ملف خاص .................صــ 54
عزيزى القارئ ي�سعدنا م�شاركتكم وتق ��دمي مقرتحاتكم والتوا�صل معن ��ا ب�إ�ستم ��رار لإبداء �آرائكم يف �ش ��كل وم�ضمون املجلة ون�شر مقاالتكم بها. ملحوظة هامة: الآراء ال ��واردة ف ��ى املجل ��ة تع�ب�ر ع ��ن وجه ��ة نظر �أ�صحابها وال تعرب بال�ضرورة عن توجهات املجلة جميع احلقوق حمفوظة ملجل ��ة جدران ويحظر ن�شر �أو اقتبا�س �أى مادة من حمتوى املجلة دون احل�صول على موافقة كتابية من النا�شر و�صاحب الإمتياز حمت ��وى الإعالن ��ات ال ��واردة ف ��ى املجل ��ة م�سئولية املعلن REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
املكتب اال�ست�شاري �أوكوبالن ÖKOPLAN
44
اخلوف من الن�صابني وراء ت�أخري عمل جلان التقييم
16
الربملان وعد املقاولني باحل�صول على م�ستحقاتهم عند �شركات قطاع الأعمال
26
ثروة م�صر العقارية على كف « خواجة »
46
«البيوت الطائرة» تظهر فى الأحياء القدمية للقاهرة
60
م�ؤ�س�س الإمرباطورية ..طلعت م�صطفى (بورتريه)
91
التوزيع داخل م�صر :م�ؤ�س�سة الأهرام -التوزيع خارج م�صر :ال�شركة القومية للتوزيع
■ منافذ التوزيع ■ الزمالك الديوان -مكتبة الزمالك الرومان�سية بوك �شوب �صربى كافيه مكتبة يونيفر�سال مكتبة اخبار اليوم املهند�سني فوليوم وان دار ال�شروق �شركة تو بى �سمارت نوت فورجيت مى الدقى دار ال�شروق -مكتبة الفجر و�سط البلد مكتبة ليلى -ريدارز كورنر مكتبة ليرنت اند الند روك مكتبة ال�شروق مكتبة البلد املعادى مكتبة ادم -بكري بوك �شوب فوليوم وان املعادى
بالإ�ضافة �إىل باعة ال�صحف واملجالت تتواجد املجلة فى املنافذ الآتية للبيع �أو للقراءة املجانية الكتب خان كارفور املعادى مدينة ن�صر مكتبة ال�شروق مرتو جنينة مول مرتو ماركت م ن�صر -هايرب مريكاتو هليوبولي�س مكتبة افرميان�س -مرتو الكوربة مكتبة ال�شروق مكتبة �سام�س التجمع اخلام�س مرتو التجمع اخلام�س �سوبرماركت مرتو في�صل املركز امل�صرى الأمريكى الأ�سكندرية املركز امل�صر الأمريكى للكتاب العلمى
■ منافذ للقراءة فقط ■ On The Run - Costa
- On The Runكو�ستا كافيه املعادى هاري�س – كو�ستا كافيه
هاري�س Costa Café -
Q Club Dine � - On The Runسبكرتا كافيه
م�صر اجلديدة هاري�س مدينة ن�صر و�سط البلد � - Costaسيلنرتو On the Run
املهند�سني هاري�س Costa -
�سبكرتا كافيه – رو�سرتى كافيه On The Run
الزمالك �سيلنرتو – كو�ستا كافيه هاري�س كافيه – �ساقية ال�صاوى رو�سرتى كافيه الدقى هاري�س كافيه
رو�سرتى كافيه الطريق ال�صحراوى - On The Runكو�ستا كافيه اكتوبر وال�شيخ زايد كو�ستا – On The Run �سيلنرتو التجمع والرحاب القاهرة اجلديدة كو�ستا – �سيلنرتو On The Run
الأ�سكندرية وال�ساحل ال�شماىل كو�ستا كافيه – �سيلنرتو On The Run
أول الكالم
أول الكالم أول الكالم أول الكالم إفتتاحية
أول الكالم إفتتاحية
أول الكالم
المفاجأة مفاج�أة حتتاج �إىل مراجعة لفك طال�سمها . املفاج� ��أة اكت�شفناها ونحن نع ��د ملف هذا العدد ومو�ضوعه م�شروع القاه ��رة 2050وتفا�صيل املفاج�أة ت�ش�ي�ر �إىل �أن خ�ب�راء التخطيط العمرانى يت�ب�ر�أون من امل�شروع احلاىل لتطوي ��ر القاهرة والذى �سوف ميت ��د فى عمر الزمن – �أمد اهلل ف ��ى عمرك – 40عاما قادمة و�أول دالالت هذه املفاج�أة �أن امل�شروع لي�س م�صريا حلمة و�سدى وهذه حقيقة اليعلمها كثريون . وخربا�ؤنا ال يعرت�ضون على �أن هناك حاجة ملحة لو�ضع ر�ؤية م�ستقبلية للقاهرة وا�ضحة املعامل لإن هذا مل يع ��د ترف ��ا �أو خيارا ,و �إمنا �ضرورة ملحة ل�ضبط التكامل و التن�سيق بني كل اجلهود املبذولة وتوحيد اخلط ��ة لدف ��ع عجلة التنمية و�ص ��وال �إىل عام - 2050كما قال ��وا لزميلتنا �آية الغري ��ب التى ا�ستطلعت �آرائهم -لكنهم �سجلوا عدد من املالحظات تت�شابه مع املالحظات التي �سجلها �أ�ساتذه التخطيط وقت الإعالن عن اخلطة العمرانية الطموحة مل�صر 2017يف عهد د .كمال اجلنزوري رئي�س الوزراء ال�سابق خا�صة عدم االتفاق مع بع�ض مالمح امل�شروع القومي لتنمية �سيناء وم�شروع تو�شكى . وعلى �سبيل املثال ف�أن د .طارق وفيق� ,أ�ستاذ التخطيط العمراين بجامعة القاهرة يرى �أن �ضغط القطاع اخلا� ��ص للإ�ستثمار يف القاه ��رة الكربى �أ�صبح ي�شكل توجها جارفا نحو التكثيف امل�ستمر لال�ستثمار يف �أقلي ��م القاهرة الك�ب�رى ..و�أن هناك موجة ت�صاعدية �شديدة ال�ضخام ��ة يف االجتاة نحو تكثيف النمو العم ��راين يف الأقليم الأم ��ر الذي ي�شكل خ�صما �ضخما لتنمية الأقالي ��م وامل�ضي ب�شكل �أ�سرع يف توجيه اال�ستثم ��ارات اخلا�ص ��ة لتنمية الأطراف ،وهو به ��ذا يعار�ض بذلك فكرة امل ��دن املليونية التي تقع على �أطراف القاهرة والتي تزيد من الكثافة ال�سكانية للأقليم, بينم ��ا يطالب د .عبا�س الزعفراين �أ�ستاذ التخطي ��ط العمراين مبزيد من التو�ضيح للمالمح العامة له ��ذه الر�ؤي ��ة بعيدا عن امل�صطلح ��ات املطاطة ,راف�ضا فك ��رة التخطيط الأ�سا�سي ��ة التي تقوم على �أ�سا� ��س ا�ستيع ��اب زي ��ادة �سكانية قدره ��ا 16مليون ن�سمة وه ��ي اللحظة التي ميك ��ن �أن تنفجر فيها القاهرة فكيف ميكننا القول �أننا نخطط لن�ستوعب �ضعف ال�سكان بل �أكرث من ال�ضعف ,م�ؤكدا على �أن ه ��ذه الزي ��ادة جتعل القاهرة قطب تنم ��وي �ضخم ي�شكل م�شكل ��ة ا�سرتاتيجية كربى ملوقف م�صر �أمام �أي اعتداء عليها. م�ضيف ��ا �أن ��ه �إذا كان ��ت ال�سياحة هدف ه ��ام وتنميتها عمل قوم ��ي لكنها اليجب �أال تك ��ون على ح�ساب الرتاث وال تكون تك�أة خللق ا�ستثمارات العا�صمة يف غنى عنها فال داع للتو�سع يف �إن�شاء الفنادق الكربى واملنتجع ��ات ال�سياحي ��ة فى قل ��ب القاهرة ويكف ��ى �أن تعتمد القاهرة على ما متتلك ��ه من تراث فرعوين و�إ�سالمي وقبطي ,م�ؤكدا على و�ضع �ضوابط لو�ضع النيل ال�سياحي لعدم تركيز احلركة و�سط القاهرة, راف�ض ��ا ما تدعو له الر�ؤية لنقل املقابر و�إن�ش ��اء جتمعات �سكنية ومنتجعات �سياحية بها قائال ب�أن ذلك �س ��وف يزيد م ��ن الكثافة املرورية وال�سكانية احلالية ،ناهيك عن البع ��د االجتماعي الغائب عن الر�ؤية والذي يطرح قدر كبري من الإزاالت تهدد العديد من �سكان العا�صمة احلالية . القاهرة فى الـ 40عاما القادمة ملف العدد فى � 14صفحة REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
11
- www.godraan.com
2010 مايو- العددالثانى- ال�سنة الأوىل
10
ملف
REAL ESTATE MAGAZINE www.godraan.com
9
- www.godraan.com
ملف
2010 مايو- العددالثانى- ال�سنة الأوىل
8
REAL ESTATE MAGAZINE
www.godraan.com
7
- www.godraan.com
REAL ESTATE MAGAZINE ال�ســنة الأولـى -العـدد الثـانى -مايــو 2010
هشام شكرى يحكى تفاصيل حصوله على جائزة معرض «»mipim
www.godraan.com
www.godraan.com
REAL ESTATE MAGAZINE
ال�ســنة الأولـى -العـدد الثـانى -مايــو 2010 م�صر 5:ج.م -الكويت 4.5 :دينار كويتى -البحرين 6 :د.ب -الإمارات 55 :درهم -قطر 45 :ر.ق � -سو ريا 300 :ل�.س -لبنان 1.... :ل.ل -فرن�سا 1. :يورو -اجنلرتا1. :ج ا�سرتلينى -الواليات املتحدة وباقى دول العامل 12 :دوالر
القاهرة 2050فر�ص عقارية واعدة د.أحمد أنيس :
لست طرفا فى الصراع بين مطر والفهيم
د.مصطفى مدبولى :
ننتهى من إعادة تخطيط مصر بعد عامين
الشيخ يوسف البدرى :
ال يجوز فرض تسعيرة جبرية على العقارات
انطالقة تد�شن مو�سم عقارات 2010
هديتان مع العدد
- 1ملحق تعديالت الالئحة التنفيذية لقانون البناء - 2ملحق فرص وتقييم وأسعار مواد البناء
خدماتنا
■ ب�أرخ�ص الأ�سعار �شطب فيال م�ساحة 200م ■ الو�صايا الع�شر عند �شرائك للعقارات
■ مزادات ومزايدات ■ م�ست�شارك العقارى