Tainan Transit Creative Hub Grab and Raise!
簡報架構 計畫緣起 基地環境 計畫目標 開發項目 開發流程
計畫緣起 台南公園
鐵工局 台南鐵路地下化計畫 基地 成功大學
以明挖覆蓋法進行地下化，將原有軌向 東移30米，地上不得有建物。預計106 年完成鐵路地下化，但目前工程延滯。
都發局 台南火車站
站前商圈
鐵路地下化周邊整體開發 101.08 通盤檢討(主計、細計已發布) 變更鐵路地下工程範圍為公園道用地 兼供鐵路使用。目前正委外進行車站 周邊整體規劃及都市計畫變更。
北門商圈
交通局 台南轉運站設置構想 102.03 提出之台南捷運化之公 車系統提到希望設立轉運站在 火車站周邊以整合交通系統。
計畫緣起
台南現有 大眾運輸系統 火車
白河
新營
公路運輸系統 國道客運 三家客運公司 直達台北、台中、嘉義
佳里
麻豆
玉井 善化
幹線公車(公路客運) 三家公車營運公司 16 條公車 + 2 幹支線公車
市區公車 行駛於原台南市與觀光景點 16種路線
台南
新化 系統各自獨立 台南大眾運輸系統使用率占所有 運具4% 為直轄市中最低
關廟
小東路
公園 南
計畫緣起
台南現有 大眾運輸系統
路
火車
前鋒路
公路運輸系統 國道客運 三家客運公司 直達台北、台中、嘉義
幹線公車(公路客運) 三家公車營運公司 16 條公車 + 2 幹支線公車
北門路
成功路
市區公車 行駛於原台南市與觀光景點 16種路線
大學路
系統各自獨立 路
中
正
台南大眾運輸系統使用率占所有 運具4% 為直轄市中最低
小東路
1. 公園 南
基地
路
發展課題
1.
2.
位於台南東西向主要聯外道路 上車流量大。
2. 統聯 前鋒路
國道客運佔據過多平面空間與 時間導致交通壅塞，尖峰小時 將近20班客運停等。
和欣 國光
3.
和欣
共32條公車路線經過此地與其 他運具爭道。 北門路
成功路
* 3.
路
中
正
大學路
透過交通使用空間內部化，釋 放火車站周邊土地做其他機能 使用，達到都市更新的效果。
!
!"
小東路
公園 南
路
發展課題
1.
*
位於台南東西向主要聯外道路 上車流量大。
2. 前鋒路
國道客運佔據過多平面空間與 時間導致交通壅塞，尖峰小時 將近20班客運停等。
3. 共32條公車路線經過此地與其 他運具爭道。 北門路
成功路
* 大學路
路
中
正
透過交通使用空間內部化，釋 放火車站周邊土地做其他機能 使用，達到都市更新的效果。
小東路
公園 南
基地條件
基地
路
面積 1.5ha（86*167）
前鋒路
土地權屬 國有財產局（55%） 鐵路局 （45%）
土地使用分區 創（專）、 鐵路用地 北門路
成功路
面臨道路 大學路
路
中
正
北門路 20m、小東路 40m
小東路
公園 南
基地條件
基地
路
開發注意事項
3.
1.
創意文化中心 前鋒路
應配合火車站街廓之整體規劃。
禁建區
2.
2.
東側鐵路永久軌地上為禁建區， 但仍需連接開放空間之關係。
成功路
北門路
1.
3.
台南火車站
南方創產中心（古蹟）之鄰接 面處理。 大學路
路
中
正
周邊環境
成功大學
台南公園
學術資源與人才 兩萬多名師生與多樣化的教學資源，提 供此地豐富的知識能量與創新產業發展 的可能性。
基地
創意文化園區
成功大學
台南公園 都市綠地與市民休閒場所
站前商圈 台南火車站
多樣的林相與豐富的步道系統及設 施，為台南市民重要的休閒與運動場 所，更為市中心不可或缺的綠肺。
創意文化園區 古蹟再生與創意發展 北門商圈 透過公賣局的建物再生利用成工作場 域，希望能在此發展台南文創產能， 向外推銷。
站前/北門商圈 聚集經濟與多樣商業型態 火車站帶來的人潮引發的聚集經濟，使此 區成為台南重要的商業發展地區，大量的 金錢與人的流動，創造多樣的業種業態。
1.
3.
計畫目標
1.
台南公園
運具整合 基地＋台南火車站
基地
調整火車站周邊個運具動線系統。 收納客運與公車至基地內。 提高運具轉乘方便度。
創意文化園區
成功大學
2.
站前商圈 台南火車站
2.
延續開放空間 成大＋基地＋台南公園 連結公園、地下化綠帶與大學創 造多樣的開放空間與都市活動。 作為交通繁忙地之緩衝空間。
北門商圈
3. 整合資源 帶動發展 商圈＋創產園區＋基地＋成大 建立學術資源與產業發展的交流 平台以強化縫合效果。
whatʼs next?
grab...
...raise
辦公
建 築 設 計
HUB 購物
轉運
Three entities – One building
TICKET 390m²
CONCOURSE 1,458m²
建 築 設 計
OFFICES 522m²
RETAIL 544m²
CONFERENCE 196m²
SERVICE 158m² PLATFORM 2,824m²
轉運
PLAZA 3590m²
FACILITIES 218m²
CATERING 522m²
STUDIO 375m²
商業
辦公
Programs 各種開發機能包含之事業內容樓地板面積
PARKING 5146m²
其他
公 共 性
PLAZA 3590m²
CONCOURSE 1,458m²
SERVICE 158m²
RETAIL 544m²
PARKING 5146m²
TICKET 390m² CATERING 522m²
建 築 設 計
PLATFORM 2,824m² CONFERENCE 196m²
STUDIO 375m²
OFFICES 522m²
私 密 性
FACILITIES 218m²
Programs 根據不同機能使用的公共性與私密性決 定建物內部空間排列方式與鄰接關係
轉運- passenger (P) 辦公 - coworker (C) 購物 - shopper (S) 辦公
建 築 設 計
P
HUB 購物
C
waiting
fast food souvenir gift shop cafe purchases information snack product display exhibition time showroom design visiting departure restaurant convenience store
passenger
S
P
PP PC PS
C
CP CC CS
S
SP SC SS
passenger
轉運
6 unique permutations PP - CC- SS (pure) PC - PS - SC (hybrid)
ticket
shopper
souvenir ticket waiting workshop seminar information studio convenience store exhibition socialize time visiting conference departure communication rest meeting sharing
coworker
fast food workshop cafe rest studio seminar meal exhibition exhibition product display socialize showroom design sharing conference communication meeting restaurant
coworker
User interfaces 考量不同使用者有不同的空間行為組合將影響空間安排的形式
shopper
建 築 設 計
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
1.5 ha (86m*167m)
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Maximum volume on site 容積率 240% 建蔽率50% 最高樓地板面積36000平方公尺
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Absorption of programs 開發事業包含:轉運、辦公、購物及各種關聯機能
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Connection to the train station 將量體放置於北門路以延續原有建築量體及前往火車站之動線
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Direction of main entrance 建物透過開口角度以顯示主要入口 與收納開放空間上的行人
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
Burying of transit and parking facilities 將會造成景觀衝擊的大客車停等空間與停車場收納至地下
路
南 園
公
H RT O N
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
Stacking of retail and catering programs 將購物與餐飲等商業行為放置於同層以創造聚集效果
路
南 園
公
H RT O N
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
Setback for public bus and shuttle services 將流動性與公共性最高的公車系統放置於北門路一側 以便於車行動線與搭乘便利性
路
南 園
公
H RT O N
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
Stacking of offices and studio spaces 將辦公空間與會議室私密性較高之使用放置於建物頂層
路
南 園
公
H RT O N
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
Linkage to the creative cultural center 辦公空間與工作室需與創產中心做空間上的結合以達到交流的效果。
路
南 園
公
H RT O N
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Sloping of rooftop spaces 設置空橋以直接連接兩建物體與活動。
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
An interactive landscape 頂樓為可活動的開放空間以連續兩側大面的綠地
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Continuity of urban green 建物量體與放置位置以連續開放空間為主要指導原則
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Pedestrian circulation 建築量體做雙面開口，增加行人在基地內部的流動性與便利性。
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Bicycle circulation 根據周邊腳踏車動線設質停車處以增加自行車行者的機動性與便利性。
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Coach circulation 客運動線以公園南路為主要進出口，進入基地後會走入地下室， 在小東路一側回到地面層連接回公路系統。讓停等時空內部化。
路
前鋒
小
東
路
建 築 設 計 路
北門
路
南 園
公
H RT O N
Public bus circulation 公車停等區放置在北門路一側以方便公車行駛及行人轉成便利性
B1
建 築 設 計
F1
F2
F3
work spaces Studio spaces Shared facilities
shopping spaces transit spaces
Transit
circulation
Conference Meeting rooms
Fl.3 Retails Outdoor refreshments
事 業 內 容
Restaurants
Fl.2 Convenience stores
Ticketing Offices Tourist information
Fl.1
Public bus Shuttle services
Coach boarding Operator offices
B1 Catering Conveniences
work spaces Studio spaces Shared facilities
shopping spaces transit spaces
Transit
circulation
Conference Meeting rooms
Fl.3 Retails Outdoor refreshments
事 業 內 容
Restaurants
Fl.2 Convenience stores
Ticketing Offices Tourist information
Fl.1
Public bus Shuttle services
Coach boarding Operator offices
B1 Catering Conveniences
work spaces Studio spaces Shared facilities
shopping spaces transit spaces
Retail / Catering
circulation
Conference Meeting rooms
Fl.3 Retails Outdoor refreshments
事 業 內 容
Restaurants
Fl.2 Convenience stores
Ticketing Offices Tourist information
Fl.1
Public bus Shuttle services
Coach boarding Operator offices
B1 Catering Conveniences
Work work spaces Studio spaces Shared facilities
shopping spaces transit spaces circulation
Conference Meeting rooms
Fl.3 Retails Outdoor refreshments
事 業 內 容
Restaurants
Fl.2 Convenience stores
Ticketing Offices Tourist information
Fl.1
Public bus Shuttle services
產 品 設 計 產 品 包 裝 材 質 設 計
Coach boarding Operator offices
B1 Catering Conveniences
應 用 設 計
Work work spaces Studio spaces Shared facilities
shopping spaces transit spaces circulation
Conference Meeting rooms
Fl.3 Retails Outdoor refreshments
事 業 內 容
Restaurants
Fl.2 Convenience stores
Ticketing Offices Tourist information
Fl.1
Public bus Shuttle services
Coach boarding Operator offices
B1 Catering Conveniences
Work work spaces Studio spaces Shared facilities
shopping spaces transit spaces circulation
Conference Meeting rooms
Fl.3 Retails Outdoor refreshments
事 業 內 容
Restaurants
Fl.2 Convenience stores
Ticketing Offices Tourist information
Fl.1
Public bus Shuttle services
Coach boarding Operator offices
B1 Catering Conveniences
so how?
START 計畫研擬
·評估公益性、財務可行性 ·地籍、環境、法規調查 否
基地選定
是否需變更都市計畫 是、變更都市計劃
?
土地取得作業
公有土地撥用
取得土地 設定土地開發模式 發包建築設計與審查
基地開發設計 轉運站初步設計 未來經營計畫 事業主管機關評選 取得開發資格
? 不通過
細部建築設計
事業主管機關審核 通過
?
申請建照 發包營造 完工、 營運
FINISH
土地取得方式
1 建議都發局土地 使用計畫之變更內容
車 （專） 創 （專）
綠 （鐵）
創 （專）
將車站周邊設為車站專用區， 容許車站設施外之其他機能發展。 開發時必須提整體開發計畫。
機 住
鐵
車站專用區
車 （專）
50% 240%
廣
住
容許多樣使用 大眾運輸車站 、商業設 施、會議及工商展覽中心、 餐飲業 、百貨零售業、 其他經主管機關核準之設施
現況都市計圖
變更都市計圖
土地取得方式
2 申請公有地有償撥用 取得土地
車 （專） 創 （專）
綠 （鐵）
創 （專）
國有財產局(55%) 鐵路局(45%)
機 住
鐵
土地權屬
車 （專）
財政部 交通部
法令依據:
廣
1. 2. 3. 4.
住
現況都市計圖
申請單位
變更都市計圖
都市計畫法 第五十二條 土地法第 二十六條 公有土地撥用原則 國有財產法第三十八條 公用財產之撥用 各級政府機關互相撥用公有不動產之有 償與無償劃分原則”特定專用區容許住、 商、工業使用之不動產”須以有償撥用方 式取得 5. 都市計畫國營事業土地檢討變更處理原 則 鐵路局需義務捐贈一定比例土地作為 公共建設之開發。
2% 施工、監督、設計 5.5% 中長期利息 27,880,000 NT 3% 融資利息
額外成本
自有資金 30% 銀行融資 20%
興建成本 中長期貸款 50%
265,560,000 NT
base year
break even point
cost
財務分析 construction completed
capital
construction begins
基 本 參 數
折現＝5.21% 興建＝5年 營運＝45年 開發權利金＝當期土地公告現值 x 30% 物價上漲率＝1.3% 土地租金＝公告現值年 3% 房屋稅＝當期房屋價值 3%
轉運站 工作室 商場 停車場
60,000NT/月台/月 500NT/平方公尺/月 500NT/平方公尺/月 2,400/車/月
revenue
停車場 轉運站
4% 14%
工作室
25%
商場
57%
fixed cost 水電費 2% 維修費 3% 重置費 1%
base year + 5
管理費 2% 營業稅 5% 營利事業所得稅 25%
base year + 16
base year + 45
IRR = 2.6% 自償率＝30% 償債率＝14% 還本期＝16年
財 務 評 估
end