a ad io er np di ive ile ct ur lle t oc i bl eșt t co res r s a tru cu iali ch en Bu oc Bu ii p în r s i n ar tă fo es en lis s tat Sc cia ario es so en ing Sc ous h
ISBN 978-973-0-06942-6 Carte editată / edited by: Zeppelin Editori / Editors: Ștefan Ghenciulescu, Constantin Goagea, Kai Vöckler Design graphic / Graphic design: Cătălina Zlotea București / Bucharest, 2009 Toate fotografiile aparţin lui Dragoș Lumpan cu excepţia celor de la paginile / All photographs by Dragoș Lumpan, except those on pages: 7, 23 sus / up, 32 jos / bottom, 43, 69 jos / bottom (Ștefan Tuchilă), 17 (autor necunoscut / unknown author), 90 (Ștefan Ghenciulescu) Traduceri / Translations: Magda Teodorescu, Codruţa Cruceanu, Roxana Vasile, Allison Moseley-Plath Copyrightul imaginilor aparţine autorilor și fotografilor / The copyright of the texts and the images belongs to the authors and the photographers Proiectul Magic Blocks / magic blocks project Iniţiativă și coordonare / Initiative and coordination: Archis Interventions, Zeppelin, Point 4, Arhitectura Parteneri / Partners: ATU, Space Syntax Romania, Hackenbroich Architekten, Platforma 9,81 Autori / Authors: Kai Vöckler (Archis Interventions) Ștefan Ghenciulescu, Constantin Goagea, Cosmina Goagea (Zeppelin, Arhitectura) Justin Baroncea (Point4) Vera Marin (ATU) Esenghiul Abdul, Christian Beros (Space Syntax România) Marko Sancanin (Platforma 9,81) Wilfried Hackenbroich (Hackenbroich Architekten) Autori ai proiectului Upside-down / Authors of the Upside-down project: Justin Baroncea, Carmen Popescu, Jean Craiu Colaboratori / Collaborators: Radu Enescu, Adrian Dobre, Jean Craiu, Dragoș Dragnea, Alin Toader, Christina Antonelli Art work & multimedia: Cristian Iordache, Vlad Basalici Marketing & PR: Raluca Marţis, Camelia Ghiţă, Monica David Proiect finanţat de către Institutul Cultural Român prin Programul Cantemir ICR nu poate fi considerat responsabil pentru conţinutul acestui material Project financed by The Romanian Cultural Institute through the Cantemir Program The Romanian Cultural Institute can not be hold responsible for the content of this publication Proiectul este susţinut de către: ERSTE Foundation Uniunea Arhitecţilor din România (prin intermediul fondurilor din taxa pe timbrul de arhitectură) Forumul Cultural Austriac Ambasada Regatului Ţărilor de Jos The project is supported by: ERSTE Foundation The Union of Romanian Architects (through the Architecture Tax Found) The Austrian Cultural Forum Embassy of the Kingdom of the Netherlands Exemplar gratuit / Free copy
Magic Blocks Scenarii pentru blocurile din perioada socialistă în București / Scenarios for socialist collective housing estates in Bucharest
Sumar Contents Magic blocks. Dezastre, oportunităţi, idei Magic blocks. Disasters, opportunities, ideas SEE! Archis Interventions în Sud-Estul Europei SEE! Archis Interventionsin South EasternEurope De la proiectul totalitar, la piaţa imobiliară From Totalitarian Project to Real Estate Activare în centru Activating The Downtown Negociere. De la non-spaţiu public la curţi comune Negociation. Non-Public Space To Common Courts
86 108 111
Reabilitarea blocurilor. De la acţiuni disparate la un proiect coerent Apartment Blocks and their Rehabilitation. From unrelated actions to a coherent project Concluzii (1). Principii pentru o strategie de reabilitare Conclusions (1). Principles for a Rehabilitation Strategy Concluzii (2) Conclusions (2)
INTRO
Magic blocks. Dezastre, oportunităţi, idei
Magic blocks. Disasters, opportunities, ideas
Un oraș mare plin de blocuri de beton. Oamenii le numesc cutii sau uneori cutii de chibrituri. Cutii pentru aproape 2 milioane de locuitori. Majoritatea acestor blocuri pun acum mai mult ca oricând problema identităţii pe care o oferă: te întrebi firesc dacă sunt sau nu parte a orașului, dacă oamenii le simt ca oraș sau nu. Un background ca un film mut și albnegru, blocurile și străzile Bucureștiului comunist au un umor și o anume nostalgie rezultate din contraste, din urâţenia brută și decăderea construcţiilor amestecate cu operaţiile vernaculare specifice mai degrabă unui sat, din suprapunerea unei arhitecturi serializate și industrializate cu decoruri și accesorii personale, din mașinile scumpe și abandonul celor vechi, din mixajul social, neschimbat în prea mare proporţie de aproape 40 de ani. Un ochi atent ar putea extrage cu precizie ceva ce e aproape invizibil, și mai ales neluat în seamă, o anumită frenezie și energie care stau înlăuntrul, dar și în preajma acestor cutii-blocuri magice, ceva ce seamănă cu normalitatea, dar și cu dezastrul în aceeași măsură. Pe de o parte dinamica socială, diversitatea, mixajul, densitatea care asigură un bun mers înainte; pe de altă parte un Babel al comunicării problemelor și al lipsei de reguli. Nu există o coordonare a mișcărilor între autorităţi, locatari sau profesioniști. Problema e atât de mare încât pare greu să vorbești la unison despre ea, sau să ajungi la un fel de consens.
There is the big city filled with concrete blocks. People call them boxes, very often matchboxes. There are boxes for 2 million dwellers. Most of these blocks of flats present now more than ever an identity problem: you have to ask yourself if they are or not really a part of the city, if people perceive them as urban or not. Looking very much like a background for a white and black, mute movie, Bucharest’s communist streets and blocks are humorous and nostalgic, which results from contrasts, raw ugliness and the decayed buildings jumbled with vernacular operations specific rather to a village than a city, mixing serial and industrialized architectures with personal décor and accessories, posh cars along with derelict ones, and finally showing the same social mixture that has not changed for forty years. At a sharp glance, you could extract that thing that is almost invisible, something that you might overlook as well – that frenzy and vigor dwelling inside and outside this boxes – magic blocks, something quite close to both normalcy and disaster. On the one hand, there is the social dynamics, that diversity, mixture, density ensuring its march forward, while on the other hands, there is this Babel of communication of problems, of lack of rules. There seems to be no coordination among authorities, tenants, or professionals. Here is a big problem, it is so big that is almost impossible to discuss it in unison, or reach consensus.
6 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 7
INTRO
Prin acest proiect, nu încercăm o analiză exhaustivă a cartierelor de blocuri și nici nu pretindem că oferim soluţii-minune. Ne propunem să stabilim niște caracteristici esenţiale, să decupăm câteva situaţii paradigmatice și să desenăm niște scheme de luat în calcul pentru strategii viitoare. Am încercat să privim lucrurile de la un nivel global, să înţelegem care sunt resursele economice, sociale și culturale care pot să ajute la transformarea acestor locuri. Prin cele trei studii de caz am vrut să verificăm că aceste principii chiar se pot aplica, propunând rezolvări ale unor situaţii reprezentative pentru București. Ne-am dori ca aceste idei să ajute la construirea unei perspective mult mai largi în care accentul să se mute de la stricta reabilitare tehnică la o regenerare urbană.
We don’t try to realize to this project a complete analysis of these structures, nor do we try to offer a set of miracle solutions. Our goal is to find some paradigmatic cases and draw up some schemes to be considered in the future strategies. We tried to look at things on a global level, to understand which are the economical, social and cultural resources that may help transform these places. Through the three case studies (solutions for for situations quite typical for Bucharest) we wanted to check that these principles really can apply. We wish they would help us build a more comprehensive perspective that would shift the emphasis from the strictly technical rehabilitation to urban regeneration. About the project
Why socialist apartment block neighbourhoods?
Despre proiect
De ce cartierele de blocuri din perioada socialistă? > Fiindcă, deși peste 70 % dintre bucureșteni locuiesc în ele, sunt aproape invizibile în discursul public. > Fiindcă se află într-un proces de deteriorare tehnică (starea clădirilor) și socială (populaţie din ce în ce mai săracă în cele din afara centrului) și fiindcă majoritatea lumii nu și-a dat încă seama de acest lucru. > Fiindcă acţiunile asupra lor (proprietari, autorităţi) sunt parţiale și necoordonate și nu există încă strategii globale. > Fiindcă aceste cartiere nu reprezintă doar probleme, ci și un potenţial urban remarcabil.
> Because although over 7o % of Bucharest’s population lives in them, they are almost absent from public discourse. > Because they are going through a process of deterioration which touches both technical (building status) and social aspects (increasingly poorer inhabitants in less central areas) and most people seem to ignore this. > Because either owners or authorities subject them to partial and non-coordinated interventions and as yet there is no global strategy to approach them. > Because these neighbourhoods are not only problem generators, they also have great urban potential.
8 | MAGIC BLOCKS
De la ce principii pornim
Where do we start: the principles
> Reabilitarea este o problemă socială, economică, arhitecturală și urbanistică, și nu doar tehnică.
> Rehabilitation is a social as much as an economic, architectural and urban process, hardly just a technical one.
>Locuirea nu înseamnă doar clădiri, ci și spaţiul aferent acestora. Locuirea colectivă presupune nu doar construcţii și terenuri, ci folosire, identitate, reguli și negocierea diferitelor interese.
> Dwelling is not limited exclusively to buildings, it also implies the space around them.
>Spaţiul public trebuie văzut nu doar ca o categorie legală și administrativă, ci drept un loc al comunităţii. Cadrul proiectului și etape
Încercăm să oferim idei și principii care să fie folosite în strategii de reabilitare a acestui fond de locuinţe. Ne-am concentrat asupra Bucureștiului, fiindcă este exemplul cel mai reprezentativ, însă rezultatele vizează atât România, cât și întreaga zonă cunoscută la un moment dat drept „Europa de est”.
> Collective dwelling essentially implies the negotiation of various interests. > Public space should not be perceived as a mere legal and administrative category; every community should have a right to public space. Project frame and stages
We bring forth ideas and principles which could be used in rehabilitation strategies that address this housing stock. We focused on Bucharest as the most representative example; results however can easily be extrapolated to cover all of Romania and the former (political) Eastern Europe.
> Etapa 1. Start (la începutul lui 2009): Un workshop în București, definind temele și ideile principale.
> Stage 1. Start: Workshop in Bucharest to define topical themes and ideas
> Etapa 2. Produs și prezentare: Pregătirea acestei publicaţii, a unei expoziţii la AedesLand în Berlin, a unei expoziţii, conferinţe și discuţii publice la București și a unei sinteze integrate în expoziţia itinerantă „Balcanology”, Viena.
> Stage 2. Product and presentation: Preparation of this publication; exhibition at AedesLand in Berlin; exhibition and public debate in Bucharest, followed by an integration of this material in the ‘Balkanology’ exhibition in Vienna.
> Etapa 3. Dezvoltare și aplicare: integrarea rezultatelor în programe reale, dezvoltarea de strategii, iniţierea unor proiecte-pilot.
> Stage 3. Development and implementation: integration of results in real-life programmes; strategy development; pilot project initiation
MAGIC BLOCKS | 9
INTRO
SEE! Archis Interventions în SudEstul Europei
SEE! Archis Interventions in South Eastern Europe
Archis Interventions, o organizaţie non-profit înfiinţată de Archis (cunoscută de asemenea și prin intermediul revistei Volume), și-a stabilit ca obiectiv să sprijine orașele prin idei și concepte menite să revitalizeze spaţiul public și să restabilească încrederea în dialogul public. În acest proces partenerii locali au rolul hotărâtor, ei fiind cei care dau impulsul necesar intervenţiei asupra dezvoltării orașului lor. Archis Interventions susţine proiectele iniţiate independent sau de către organizaţii de arhitecţi, designeri, sociologi, artiști etc, care se preocupă de problemele de dezvoltare urbană și intenţionează să propună și să pună în practică soluţii pozitive în orașele în care locuiesc. Activităţile organizaţiei Archis Interventions au evoluat din seria de „RSVP Events”, pe care Archis a desfășurat-o la nivel mondial începând cu 2004.¹ Pentru revista internaţională în limba engleză Archis/Volume acest pas a însemnat activarea reţelei de cititori și abonaţi, iniţierea în cadrul acesteia a unui dialog la nivel local care să permită schimbul de idei. Au avut loc întâlniri inspirate, s-au dezbătut teme și probleme locale, s-au creat noi reţele. Așa s-a născut idea „Archis Interventions” - concretizată prin înfiinţarea unei filiale locale (Archis Interventions/ Priștina) de către autor împreună cu colegi din Kosovo. Un alt rezultat palpabil al primei faze fost sprijinul acordat de către membrii olandezi unui grup de iniţiatvă libanez din Beirut,
The aim of Archis Interventions, a nongovernmental, non-profit offshoot of Archis (also known as the publisher of Volume magazine), is to support cities by supplying ideas and concepts that will help to revitalize the public space and renew faith in public dialogue. Local partners play the main roles in the process, since they are the ones requesting intervention in the development of their city. Archis Interventions supports projects coordinated by independent initiatives and organizations made up of architects, planners, sociologists, artists, and others who deal with the problems of urban development and want to be a positive influence on their cities. Archis Interventions’ activities stem from the RSVP Events that Archis has been producing around the world since 2004.¹ For the international, English-language magazine Archis/Volume, it was a step toward activating its network of readers and subscribers; Volume began publishing dialogues conducted with members of this network in their various localities, in order to achieve an exchange of ideas. These meetings were full of inspiration: a theme was discussed, local problems were examined, and new networks were created. This led to the idea for Archis Interventions, which began with the founding of a local branch in Kosovo (Archis Interventions/Prishtina), carried out by the author and his Kosovan colleagues. The
1. RSVP: Répondez s’il vous plaît – Vă rugăm să confirmaţi. Informaţiile referitoare la seria de evenimente „Archis RSVP Events” sunt arhivate în pagina de web www.archis.org
1. RSVP: Répondez s’il vous plaît – Um Antwort wird gebeten. The Archis RSVP Events are documented on the web site www.archis.org.
10 | MAGIC BLOCKS
Reţeaua Archis SEE în 2008 (Swiss Architecture Museum expoziţia “Balkanology. Arhitectură nouă și fenomene urbane în Europa de sud-est) The Archis SEE network in 2008 (Swiss Architecture Museum, exhibition „Balkanology. New Architecture and Urban Phenomens in South Eastern Europe”)
cu sprijinul unui grup de iniţiativă libanez. Aceste două eforturi de cooperare au dus începând cu 2005 la un prim set de proiecte, punând astfel piatra de temelie pentru o colaborare pe termen lung.² Pornind de aici activităţile organizaţiei Archis Interventions s-au extins în Europa de Sud-Est. În colaborare cu Srdjan Jovanović Weiss, autorul a început în 2008 dezvoltarea unei reţele de grupuri independente de iniţiativă urbană, mai întâi în statele din fosta Iugoslavie și în Albania, acțiune extinsă începând cu 2009 în Bulgaria și România.³ Aceste ţări aveau în comun depășirea unei etape de transformare, trecerea de la economia centralizată la cea de piaţă ulterior prăbușirii sistemelor socia liste, în contextul globalizării economice și al efectelor mondiale ale capitalului financiar. 2. Informaţii se găsesc la www.archis.org. Informaţii referitoare la proiectul din Priștina se găsesc în: Kai Vöckler, Prishtina is Everywhere. Turbo Urbanism: the Aftermath of a Crisis. Archis: Amsterdam, 2008. 3. A se vedea www.seenetwork.org. Archis Interventions în Europa de sud est este sprijinită de către ERSTE Foundation.
other half of this early phase involved Dutch members of Archis supporting a Lebanese initiative in their intervention in Beirut; these two cooperative efforts led to the first projects being developed in 2005, which laid the foundation for a long-term cooperation.² With this background, Archis Interventions began broadening activities throughout South Eastern Europe. In collaboration with Srdjan Jovanović Weiss, the author started building a network of independent urban initiatives and organizations in 2008, beginning in Albania and the countries that used to comprise Yugoslavia, and then expanding to Bulgaria and Romania in 2009.³ One thing that all of these countries had in common was that, after the collapse of the socialist systems, they had undergone a phase in which they transformed from planned economies to market economies. This phase 2. Documented on www.archis.org. For more on the project in Prishtina, see: Kai Vöckler, Prishtina is Everywhere. Turbo Urbanism: the Aftermath of a Crisis, Amsterdam: Archis, 2008. 3. See www.seenetwork.org. Archis Interventions in South Eastern Europe is supported by ERSTE Foundation.
MAGIC BLOCKS | 11
INTRO
Evident, efectele la nivelul vieţii cotidiene și al dezvoltării urbane au fost dramatice.⁴ Paradigma acestor schimbări social-politice s-a impus alături de procesul de democratizare, de privatizare rapidă și de liberalizare a pieţei. Acest lucru a avut drept urmare incapacitatea de autoreglementare a statului naţional. În special încrederea excesivă în puterea pieţei a dus la ignorarea unor factori diferiţi de cei economici, dar care sunt la fel de importanţi pentru o comunitate eficientă. Aceasta a dus la un “turbo-urbanism”: o de-formalizare a spaţiului urban ca urmare a dezlănţuirii capitalismului de tip neoliberal, cu toate manifestările adiacente. Orașele au fost înecate de boom-ul construcţiilor noi și de cartierele rezidenţiale construite în cadrul unor proiecte îndoielnice de investiţii în centrele vechi ale orașelor sau de către nenumăraţi proprietari privaţi la periferia orașelor pe terenuri cu un titlu de proprietate neclară. Caracteristică este slaba capacitate de control a statului asupra acestor procese, uneori dusă până la forma extremă de renunţare totală la aplicarea reglementărilor. Ca și în alte ţări est-europene (cu excepţia Germaniei estice), construcţiile colective au fost privatizate, iar proprietarii de locuințe au fost lăsați în cea mai mare parte să se descurce pe cont propriu. Statul și-a abandonat rapid responsabilitățile sale sociale. Peste această tendință s-au suprapus eforturile de integrare ale Uniunii Europene, precum și perspectiva de acceptare ca membru al UE
took place under conditions dictated by a globalized economy and the financial capital coming from around the world. Of course, it had a dramatic effect on everyday life and development in the cities.⁴ Besides democratization, the paradigm for this socio-political transformation involved the speediest possible privatization and liberalization of the market. In most cases, the result was a weakening of the state’s ability to regulate and oversee the market. In particular, an overly confident belief in market forces ignored the non-economic factors that are just as important to a functioning community. This led to “turbo urbanism,” the de-formalization of urban space that results from unfettered neo-liberal capitalism and all of its concomitant phenomena. Cities were overwhelmed by new construction booms, ranging from questionable investment projects in downtown areas to the large quantity of informal, private housing developments, generally on the urban periphery. Characteristically, these booms occurred with weak city oversight, or even an outright lack of regulation. Even in the case of “collective buildings,” community property was privatized—something that was happening almost everywhere else in Eastern Europe—and the new owners were mostly left to fend for themselves. Governments quickly unburdened themselves of their social responsibilities. On top of this development came the EU integration attempts, with some countries aiming to join,
4. Aici se adaugă și efectele războaielor din anii 1990, soldate cu dizolvarea Iugoslaviei și cu conflicte politice, dintre care unele nesoluţionate nici în prezent, sau efectele prăbușirii statului albanez ca urmare a colapsului jocurilor piramidale din anul 1997. În contextul unui control deficitar al statului, acestea au dus la o catastrofă financiară devastatoare mai ales pentru investitorii mici, au declanșat emigrarea în mase, și au făcut necesară intervenţia trupelor internaţionale.
4. In addition, there were the wars in the 1990s that came with the break-up of Yugoslavia; these unleashed political conflicts, some of which remain unresolved to this day. Another example is the almost total collapse of Albania after the implosion of the “pyramid schemes” in 1997; the lack of government oversight had catastrophic financial consequences, mostly for small investors; it also led to mass emigration.
12 | MAGIC BLOCKS
(fapt realizat în cazul Sloveniei, Bulgariei și României). Principiul central al acordurilor de integrare este libera circulație, mobilitatea nelimitată a oamenilor, mărfurilor, capitalului și serviciilor, ceea ce a dus la noi raporturi între conceptul de mobilitate și cel de dezvoltare urbană, ale căror efecte nu sunt încă suficient analizate (efectul migrării de mari proporții a forței de muncă – în unele țări până la o treime din populație investește în locuințe pentru familie, dar nu locuiește în ele). Odată cu transformarea post-socialistă a avut loc și o modificare radicală a formelor de guvernământ și implicit a planificării centralizate. Nu mai există statul ierarhic, centralizat, care să formeze nucleul politic menit să conducă dezvoltarea în direcția dată de o planificare generală centrală. Acest lucru a fost înlocuit cu acțiuni diferențiate ale statului pe diferite niveluri, iar în procesele decizionale și de implementare sunt implicați din ce în ce mai mult alți actanți decât statul. „Buna guvernare” („good governance”) este un concept care vrea să însemne suma tuturor căilor posibile prin care instituțiile și organizațiile oficiale și cele private își reglează interesele și își soluționează problemele pentru a ajunge la reconciliere și cooperare. În acest ansamblu un factor de luat în seamă sunt raporturile de putere dintre actanți – mai ales în cazul implicării actanților din economie în parteneriate public-private care de multe ori se sustrag controalelor oficiale. Ca membri ai unor discipline care organizează spaţiul, arhitecţii și urbaniștii mai au perspective a fi luaţi în seamă doar dacă sunt priviţi ca făcând parte din această politică amplă a „ bunei guvernări”. În această accepţiune, ei produc noi strategii de planificare care răspund unor contexte sociale
as Slovenia, Bulgaria, and Romania eventually did. At the core of the integration agreements is the unrestrained mobility of people, goods, capital, and services—a freedom that has led to completely new conditions for mobility and urban development. The effects of this have not been sufficiently analyzed: for instance, there are high numbers of migrant workers— up to one-third of the population in some countries—who invest in houses for their families, but do not themselves live there. Along with the post-socialist transformation has come a profound change in government and thus, in planning. No longer is the hierarchical, centralist state at the center of policy-making, guiding development with comprehensive planning. Instead, when it comes to space and land, government action can be distinguished at a variety of different levels. Increasing numbers of non-government participants are active in decisionmaking and implementation processes. “Good governance” is defined as the sum of all possible ways in which public and private institutions and organizations regulate their common business through a continual process, in order to balance diverging interests and allow for cooperation. In this structure, however, power relations have an impact, and they have to be taken into consideration, especially when it comes to including business people from public-private partnerships, as they often withdraw from, or seek to avoid, government or public control. As members of disciplines that design space, architects, and urban planners have only one perspective when they are regarded as part of this integrative policy, or governance. They develop new planning strategies that belong in a variety of social contexts and at the same time, they prepare new contexts
MAGIC BLOCKS | 13
INTRO
diferite și care, în același timp, pregătesc contexte noi pentru părţile cele mai active ale societăţii.⁵ În acest sens planificarea trebuie să fie ușor de comunicat, dat fiind că actanții pot fi mobilizați doar prin dialog. În noua structură a „bunei guvernări”, procesele de proiectare sunt realizate după modelul „advocacy planning”, prin care sunt reprezentate și interesele celor excluși din procesele de luare a deciziilor și utilizează strategii de tip „empowerment”, pentru a facilita sau influenţa dezvoltarea. În ansamblul politicilor formulate la nivel internațional, dublate de nenumărate conflicte care se lasă simțite și la nivelul administrațiilor locale, și în contextul dezvoltării globale a pieței și a societății civile (în mare parte transnațională, dat fiind fenomenul de migrație masivă) modelul „advocacy planning“ poate susține noi forme de cooperare și comunicare în procesul de proiectare, prin care sunt favorizate mai ales capacitățile sociale deficitare ale societății civile. Poziționarea în acest ansamblu este hotărâtoare. O intervenție care se vrea de succes trebuie să asigure dezvoltarea relațiilor cu ambele părți, atât cu instituțiile statului, cât și cu societatea civilă. Rolul decisiv îl au grupurile de inițiativă non-guvernamentale și non-profit formate din profesioniști care își pun la dispoziție cunostințele de specialitate, și cărora le revin responsabilități de inițiatori și uneori de mediatori.
for those active in society.⁵ In this sense, planning has to be communicative, because participants can only be mobilized through structured dialogue. In the new “governance” structure, planning is “advocacy planning,” which represents the interests of those excluded from the planning and decisionmaking processes, and uses empowerment strategies in order to facilitate or influence development. In the conflicted bundle of internationally formulated politics (which impacts the structure of local administrations), a globalized market, and a civil society (portions of which are trans-nationalized, thanks to high emigration numbers), advocacy planning can develop new forms of cooperative and communicative planning, which can provide special support to the mostly weak forces of the civil sector. Thus, positioning within this structure is of crucial significance, because if an intervention is to succeed, then it has to develop relationships with both the government institutions and the civil sector. The independent, non-governmental, noncommercial initiatives formed by professionals play an important part here. Professionals not only bring their expertise to the table, but they frequently also play the roles of both initiator and mediator. Archis Interventions in Bucharest
Pe această direcție se înscrie și proiectul Archis Interventions de la București. În 2009 a fost pusă în discuție de către diverse organizații și grupuri de inițiativă o
Here is where the Archis Interventions project in Bucharest begins. In 2009 a variety of initiatives and organizations started discussing a central problem in Bucharest’s development: privatization of the old “collective buildings” had resulted in administration problems for commonly held property. Property owners were plagued
5. Vezi Nikolaus Kuhnert, Anh-Linh Ngo, „Governance“, în: archplus 173/Mai 2005.
5. See Nikolaus Kuhnert, Anh-Linh Ngo, “Governance,” in: archplus 173, May 2005.
Archis Interventions la București
14 | MAGIC BLOCKS
serie de probleme centrale ale dezvoltării Bucureștiului apărute ca urmare a privatizării vechilor clădiri colective: problema admi nistrării proprietății comune de către proprietarii locuințelor, neclaritatea în ce privește responsabilitățile în procesul de reabilitare a construcţiilor și lipsa de înțelegere a proprietarilor față de necesitatea de a întreține în bune condiții nu doar propria locuință, ci clădirea în ansamblul ei, pentru a-i conserva valoarea. Se adaugă și o puternică influență exercitată de factori de ordin superior asupra prețului pe piață al locuințelor, cum ar fi accesul la mijloacele de transport sau situarea în diverse zone ale orașului. De preț depind și posibilele credite care ar trebui contractate în vederea reabilitării. Modalitățile de negociere între proprietarii aceluiași imobil sunt în cea mai mare parte lipsite de eficiență atunci când aceștia au interese diferite. Dincolo de asta responsabilitatea în ce privește spațiul public, care este în proprietatea statului, rămâne o problemă nerezolvată. Și nu în ultimul rând, opțiunile în ce privește configurarea spațiului arhitectural sunt puțin studiate. Sistematizarea și înțelegerea acestui cumul de probleme, precum și elaborarea unor posibile soluții a fost primul pas făcut. Nu se poate ignora faptul că nu există, mai ales de partea celor afectaţi, o conștiinţă publică în ce privește efectele pe termen lung ale neglijării aspectelor menționate mai sus. Prin urmare publicaţiile, expoziţiile, discuţiile publice și acţiunile locale sunt o parte importantă a unei intervenţii de succes; ele atrag atenția atât actanţilor cu putere de decizie din politică și administrație, cât și proprietarilor privați și organizațiilor care le reprezintă interesele. Acesta este începutul discuției despre perspectivele de viitor ale unei părţi uriașe din oraș, dar și ale oamenilor care locuiesc aici.
by difficulties with the unclear allocation of responsibility when it came to renovation, or with other owners, who often did not understand the necessity of maintaining not only their own property, but also the building itself, in order to prevent the entire property from losing its value. In addition, the situation was strongly influenced by overriding factors, such as traffic and roads, or the building’s location in the city, which affected the market value of the property, which in turn affected owners’ ability to obtain loans for renovation projects. In the same vein, property owners in a single building, who might have different interests, do not have good guidelines for negotiating with each other. Additionally, the question of who is responsible for the public space owned by the city remains unsettled. And last, but not least, almost nobody is familiar with the different possible ways of maintaining a building of good architectural design. The first step was to systemize this tangle of problems and make them understandable, and then to develop some possible solutions. However, it is also clear that the public—especially those directly affected—is not yet sufficiently aware of the further problems that will develop if the current problems are neglected. Therefore, publications, exhibitions, public discussions, and local activity are an important part of a publically effective intervention, so that more attention is gained from responsible decision-makers in government, from private property owners, and from those who represent their interests. This is just the start of an exploration of future prospects for a section of the city whose size alone makes it impossible to conceive of the city without it, as well as for the people who live here.
MAGIC BLOCKS | 15
overview
De la proiectul totalitar, la piaţa imobiliară From Totalitarian Project to Real Estate Evoluţii sociale, economice și spaţiale ale ansamblurilor de locuinţe din perioada socialistă Să punem problema. Dacă până de curând despre blocurile socialiste se discuta în termeni politici, identitari, sociali etc., și ca despre un contramodel de locuire, în ultima vreme, odată cu criza și mai ales odată cu începerea programelor naţionale de reabilitare, se vorbește parcă numai în termeni economici și tehnici. Vom încerca să vedem ce se ascunde în spatele noţiunii globale de „bloc comunist”: categorii urbane și arhitecturale, dar și aspecte sociale și economice ale situaţiei iniţiale și ale evoluţiei în ultimii 20 de ani. Vom încerca să determinăm și un set de caracteristici esenţiale și, în consecinţă, de priorităţi de acţiune.
Socialist Housing Estates and their Social, Economic, and Spatial Evolution Let’s frame the issue: until recently discussions about socialist apartment blocks tackled political, social, and identity aspects; these blocks were the paramount counter-model of “normal” dwelling. However the current economic crisis and the launch of a national rehabilitation programme shifted the focus of the discourse, which now addresses almost exclusively economic and technical aspects. This is an attempt to see what hides behind the generic term ‚communist block’. We will look into urban and architectural categories as well as into social and economic aspects pertaining both to the initial situation and its evolution during the past twenty years. We will try to establish a set of essential characteristics which can prompt an action plan.
16 | MAGIC BLOCKS
Blocuri peste tot, însă nu chiar aceleași blocuri. În spatele imaginii omogene se află o suprapunere de uriașe diferenţe urbane, arhitecturale, sociale și economice.
Blocks of flats everywhere, but not quite the same blocks of flats. Behind the stereotypical image of homogenity lies a superposition of huge urban, architectural, social and economic differences
OVERVIEW
Modul de locuire ca efect A totalitarian project framed a new a way of living al unui proiect totalitar E foarte clar pentru oricine în România: la oraș, stai într-o casă veche sau într-un bloc vechi (deci, într-o construcţie antebelică) sau, dimpotrivă, într-o vilă nouă sau un bloc nou, deci într-o investiţie proprie sau o așa-numită „dezvoltare rezidenţială” post1989; la mijloc, între ele, blocurile comuniste, între 1947 și 1989, adăpostind astăzi majoritatea populaţiei urbane și având o imagine atât de specifică, încât au devenit unul dintre cele mai puternice simboluri ale regimului totalitar. În ciuda unor asemănări cu marile cartiere de locuinţe sociale din vestul Europei, aceste construcţii au avut o origine și un caracter foarte diferite: ele nu au fost destinate unor categorii defavorizate, ci au reprezentat singurul tip de locuinţă nouă. Aceleași locuinţe pentru toţi, într-un sistem colectivist impus era regula, și nu jocul dintre interese individuale și reguli specifice unei societăţi normale. Chiar dacă unele dintre ele erau în proprietate privată (printr-un sistem complicat de credite și de atribuiri dirijate), întotdeauna statul a reprezentat singurul proiectant, investitor, constructor și administrator. Dezvoltarea urbană și operaţiile arhitecturale erau parte a unui sistem de planificare generală, nu doar economică, ci și cu scopul de a crea o nouă societate. De aceea, ele au fost locuite de toată lumea (cu excepţia nomenclaturii), de la muncitori la intelectuali și poliţiști. Un amestec de categorii sociale visat de pionierii modernităţii și realizat aici doar din cauza lipsei de alternative.
Everyone in Romania is clear about this: when it comes to cities, you either live in an old house or apartment block (that is to say one built before World War Two), or, on the contrary, in a new villa or an apartment block, that is to say in a post-1989 building, be it an individual investment project or a real estate development. In between them stand the communist blocks built from 1947 until 1989 to house the vast majority of the urban population. So telling is their perceived image that they have become one of the totalitarian regime’s most powerful symbols. Despite certain similarities with big social housing developments in Western Europe, their origins and character differ radically. Firstly, they were not meant for economically disadvantaged people. They represented quite simply the only type of new housing. Similar dwellings for all in a given a collective system was the norm; the interplay between individual interests and widely applicable rules practiced in other societies was out of discussion. Even if some units were privately owned through a complicated credit system and some sort of channeled distribution, the state was the sole designer, investor, builder, and manager. Urban planning and architectural developments were part of a general planning system, one that addressed economy as much as the creation of a new society. Hence such blocks were inhabited by everybody(except the establishment), from workers to intellectuals or policemen. The modernist social-mix dream thus came true only in the absence of any other alternative.
18 | MAGIC BLOCKS
Toţi la fel (imagine de la începutul anilor ’90). Mixitatea socială datorată unei planificări ideologiei și lipsei de alternative începe să dispară în condiţiile privatizării și explozei pieţei libere.
Everybody the same ( image from the early 1990’s). The social mix, due to ideological planning and the lack of alternatives tends to disappear as privatization and the free market exploded.
MAGIC BLOCKS | 19
OVERVIEW
Dincolo de identitatea globală, o suprapunere de diferenţe
Beyond global identity a superposition of differences
Și totuși, așa cum știm cu toţii când trecem de la discursul general despre blocuri la unul particularizat despre blocul fiecăruia, ele nu sunt deloc la fel. Dincolo de cele enunţate mai sus, locuirea din perioada socialistă nu a fost uniformă. O suprapunere de diferenţe determină caracteristice extrem de diferite. Există mai multe tipuri de rezolvări arhitecturale și urbane, date de perioada în care au fost construite, de regimul de înălţime, de sistemul constructiv, de densitate. Localizarea – în centru (vom reveni asupra acestei specificităţi românești) sau la periferie, într-o zonă foarte accesibilă sau, dimpotrivă, izolată – determină diferenţe uriașe de valoare efectivă și percepţie între ansambluri altfel identice ca rezolvare. Vârsta lor declanșează discrepanţe enorme ale valorii economice (acum că ele se află de 20 de ani pe piaţa liberă): gradul de uzură al construcţiei și al echipamentelor, gradul de rezistenţă la cutremure (din ce în ce mai bun pe măsură ce sunt mai noi), suprafaţa apartamentelor etc. O privire oricât de sumară asupra hărţii orașului ne dă imediat câteva categorii. Avem de exemplu (puţine) locuinţe din perioada stalinistă sau plombe în centru, a căror scară, situaţie urbană și sisteme constructive le apropie mai degrabă de exemplele antebelice. Asemănător majorităţii orașelor din estul Europei, avem mari cartiere funcţionaliste, uneori de 200.000 - 400.000 de
And yet as we all know, when the general discourse moves from the generic level of ‚blocks’ to that of the block in which we live, no two blocks are quite the same. The above discussion apart, dwelling during the socialist era was far from uniform. A superposition of differences results in features that vary greatly. Architectural and urban solutions vary according to the period when they were put into practice, to height regulations, building systems, density. On the other hand, despite sometimes identical architectural ensemble solutions, location – be it central (massive operations in the center are typical for totalitarian planning in Romania) or suburban, readily accessible or rather isolated - yields huge differences in value as well as in perception. How old a building is constitutes another major differentiating factor when it comes to market value, now that such blocks have been on the market for nearly twenty years; the wear and tear of buildings and their equipment is under scrutiny as is earthquake resistance (the newer the building the better), the size of apartments, etc. A brief look at a city map will instantly reveal a number of block categories. For instance there are few housing ensembles that date back to the Stalinist period; similarly there are only a few central inserts whose scale, urban context and building solutions are closer to those dating from the interwar period. Like most other European cities, Bucharest has its fair share of immense functionalist neighbourhoods which can count as many as
20 | MAGIC BLOCKS
Tipologii de cartiere de blocuri din perioada socialistă (exemple). Examples of socialist neighborhood typologies in the city.
OVERVIEW
Balta Albă: extinderea orașului și visul funcţionalist Balta Albă: extending the city through the functionalist dream ©
locuitori (Balta Albă, Drumul Taberei etc.), construite în anii ’60 și ’70, după principiile urbanismului liber – mari bare și turnuri plutind în verdeaţă (1). Radicalizarea și personalizarea regimului în epoca Ceaușescu au determinat obsesia „modernizării” centrului. Ideea unui „oraș nou” pentru „oamenii noi” a dus la distrugeri fără precedent. Începute prin demolarea de-a lungul unor axe principale (2), operaţiile au culminat cu delirantul proiect al unei axe de 5 km, având într-un capăt imensul palat al dictatorului (3). Prăbușirea regimului în decembrie ’89 a oprit nebunia, lăsând un centru vechi brăzdat de cortine de beton și uriașe spaţii goale. Însă, așa cum vom vedea, poziţia ultracentrală a dus la o creștere a valorii comerciale. De altfel, și construcţiile sunt foarte diferite: de
200,000 or even 400,000 inhabitants (Balta Albă, Drumul Taberei); these were built in the ’60s and ’70s based on the principles of free urban planning, whereby slabs and towers float amid vast expanses of greenery (1). The regime’s radicalization during Ceaușescu’s era when the leader took charge of everything also entailed an obsessive need to ,modernise’ the city centre. The idea of a ‚new city’ for ‚new people’ led to unprecedented demolitions. In the beginning both sides of a couple of main thoroughfares were demolished (2); the process culminated in the delirious project of a five kilometer long axis with the dictator’s vast palace at one end (3). The regime’s collapse in December ’89 put an end to this madness, leaving behind an old city centre jagged by concrete curtains and huge expanses of wasteland. Prime location however boosted commercial value.
22 | MAGIC BLOCKS
2.Ștefan cel Mare și Calea Moșilor: în spatele cortinelor de beton se ascunde orașul vechi 2. Ștefan cel Mare and Calea Moșilor: behind the concrete curtains lies then old city 4. Militari: la marginea orașului, densitate, fronturi uniforme și curţi interioare 4. Militari neighborhood: outside the center, dense, uniform slabs and interiour courts
MAGIC BLOCKS | 23
OVERVIEW
la preluarea modelelor cu prefabricare grea aplicate și în afara centrului și până la apartamentele foarte mari, în blocuri pompoase și (relativ) mai bine construite. Nu numai centrul orașului, ci și noile extinderi din anii 1970 și 1980 au adoptat logica unor fronturi continue și uniforme și a incintelor. În acest caz, reprezentarea regimului nu a jucat nici un rol – doar economia și standardizarea duse până la absurd, uneori pe arii uriașe (cum ar fi cartierul Militari, de pildă (4). Limitarea tipurilor a dus la implantarea unor cartiere practic identice; diferenţa de localizare a adus însă după ’89 la diferenţe considerabile de preţ și compoziţie socială între ansambluri din Ferentari (5 – una dintre cele mai sărace zone ale Capitalei) și Aviaţiei (6 – aflată în nord, adică principala direcţie de dezvoltare). Această realitate a diferenţelor urbane 3. Bulevardul Unirii: de la expresia megalomaniei la centralitate și prestigiu 3. Unirii Boulevard: megalomania evolving now into a prestigious downtown
Buildings differ considerably, ranging from heavily prefabricated ones and which sprawled outside the city centre, to the rather pompous style of (better built) blocks with spacious apartments. The logic of uniform, uninterrupted slabs and inner courtyards was adopted not only in the city centre but also in the new neighbourhoods of the 1970s and 1980s which extended the city limits. In the latter case the representational value for the regime was no longer an issue; density, standardization and economy were taken to absurd levels resulting in incredibly vast built environments as is the case with the Militari neighbourhood (4). The limited typology led to the implementation of largely identical plans; however, after 1989 location played a major part in differentiating the price range and further led to different social mixes: take for instance the similar ensembles in Ferentari (one of Bucharest’s poorest areas -5) and Aviaţiei (a district to the north of the city and a major development area - 6). The reality of major urban and architectural differences implies different needs
24 | MAGIC BLOCKS
și arhitecturale majore implică nevoi și priorităţi diferite – de la rezolvarea rupturilor în centrul istoric la politici urbane pentru marile cartiere. Orice strategie de intervenţie ar trebui să califice categorii principale (prin suprapunerea criteriilor urbanistice, arhitecturale, tehnice, sociale și economice) și programe de acţiune în cadrul acestor categorii.
and priorities – which range from bridging fractures in the historical old centre to developing urban policies for the city’s biggest neighbourhoods. Every single intervention strategy should define the main categories it addresses (by superposing urban planning, architectural, technical, social and economic criteria) and by setting up action plans for all of these categories.
5. Ferentari și 6. Aviaţiei: structuri similare și dezvoltări sociale și economice foarte diferite 5. Ferentari and 6. Aviaţiei: similar structures and very different social and economic developments
MAGIC BLOCKS | 25
OVERVIEW
Cine (mai) stă la bloc și Who (continues to) live unde? O evoluţie socială in apartment blocks and where? An unsettling îngrijorătoare social evolution După 1989, ca în toate ţările din blocul comunist european (cu excepţia fostei Republici Democrate Germane), apartamentele au fost privatizate către locatari, pentru sume simbolice. Aceasta a creat imediat o piaţă liberă și, în condiţiile creșterii economice, a apariţiei foarte târzii a investiţiilor noi și a unei cereri intense, preţurile au crescut în mod fabulos. Prezenta criză a dus la o scădere bruscă a preţurilor (considerabil mai mare decât cea în cazul investiţiilor noi), ceea ce atrage atenţia asupra unor probleme pe care creșterea de până acum le ocultase. Dincolo de dificultăţile de uzură și întreţinere, despre care vom vorbi mai încolo, compoziţia socială amestecată, dată de condiţiile regimului, se schimbă din ce în ce mai puternic. Există o tendinţă foarte puternică de diferenţiere între cartiere mai bogate și altele din ce în ce mai sărace. Din păcate, datele statistice actuale, care nu iau în seamă categorii în funcţie de loc, nu ne dau informaţii clare în acest sens. Însă există un set de date care ne pot da o imagine destul de precisă a fenomenului, și anume preţurile în funcţie de zonă și corelarea acestora cu accesibilitatea zonelor respective. Creșterea, respectiv scăderea preţurilor într-o zonă și, mai ales, compararea lor ne dau o imagine destul de bună a diferenţelor sociale dintre aceste zone. E foarte interesant să analizezi împreună o hartă a gradului de accesibilitate a
Following the collapse of the regime in 1989, apartments in Romania (like everywhere else in former communist European countries, except East Germany) were sold to the tenants for a symbolical amount of money. This instantly generated a free market; economic growth, great demand and belated new investments in housing developments determined a steep increase in prices. The present economic crisis forced a reverse trend with prices of old flats dropping considerably more than those of new ones, thus drawing attention to certain problems otherwise overlooked during the recent period of economic growth. We will address issues of wear and tear later on. Let us focus for the time being on the rapidly changing social mix, a pattern established by the new liberal regime. There is a marked tendency towards segregation between rich and increasingly poorer neighbourhoods. Present statistics do not collect data on various categories by location and therefore a proper analysis is impossible. However information on prices by area and location is readily available as is that on a particular area’s accessibility, thus giving us a pretty clear picture of the phenomenon. The raise or fall in prices in various areas and the ensuing differences generate a fairly good account of social differences between areas. It is interesting to analyse the degree of accessibility of the city’s various socialist’ neighbourhoods and a map from 2007,
26 | MAGIC BLOCKS
Gentrificare și ghettoizare ca fenomene discrete Nu există cartări sociologice în funcţie de cartiere. Însă evoluţia socială și economică după 1989 se poate citi foarte bine în diferenţele de preţ ale apartamentelor în funcţie de zone. Dincolo de acest criteriu (cel mai important) mai există suprapuneri de diferenţe datorate vârstei și stării clădirii, apropierii de străzi importante etc.
Gentrification and ghettoization as discreet phenomena There are no sociologic mappings according to the position of areas in the city. But the social and economic development after 1989 can be very well read in the differences in apartment prizes according to localization. Beyond these (main) criteria there are overlapping differences according to the age and state of buildings, their distance to main axes etc.
O cartare a accesibilităţii carterelor socialiste în București. Intensitatea culorii marchează gradul de accesibilitate fizică. A mapping of the accessibility of socialist neighborhoods in Bucharest. The colour intensity corresponds to the degree of physical accessibility.
Comparaţia preţurilor pe zone pentru anul 2007 (cu cât o zonă apare mai închisă, cu atât apartamentele au preţuri mai mari). Această hartă se suprapune apropae perfect cu cea anterioară a acccesibilităţii. Zonele centrale sau foarte accesibile devin mai scumpe, deci tind să fie locuite de o populaţie mai înstărită. Cercetarea integrează preţurile la vânzare și chiriile pentru apartamente de 1, 2, 3, 4 camere în fiecare dintre zone. Prizes comparison by areas for 2007 (darker means more expensive). The map overlaps perfectly with the accessibility map – showing that central and very accessible areas are getting more expensive, therefore tend to be aquired by a richer population. The survey integrates selling and renting prizes for 1, 2, 3, 4 roomapartments in each of the areas.
Comparaţia preţurilor pentru 2009, deci după cunoașterea primelor rezultate ale crizei economice (estimare după un studiu preliminar). Diferenţierea continuă și se accentuează. Deși toate preţurile au căzut în valori absolute, zonele centrale își păstrează în mare măsură valoarea de piaţă. Prizes comparison by areas for 2009, after the first results of the crisis (estimation after a preliminary survey). The development of increasing differences continues. Although all prizes fell sharply, the neighborhoods in the center keep most of their market value. MAGIC BLOCKS | 27
diferitelor zone socialiste din oraș și o hartă din 2007, comparând preţurile pe zone (exprimate aici prin diferenţa de intensitate a culorii). Cele două hărţi se suprapun aproape perfect. Accesibilitatea se exprimă direct prin atractivitate, deci preţ, așadar, pe o perioadă mai lungă de timp, prin compoziţia socială a locuitorilor. Mixitatea existentă se transformă încet-încet într-o împărţire în care în blocurile din centru încep să locuiască oameni din ce în ce mai înstăriţi, iar zonele de margine sau măcar mai izolate încep să decadă. O hartă din 2009, deci în plină criză, arată că această tendinţă continuă. Privind datele propriu-zise, se observă cum preţurile într-un cartier excentric, tip Balta Albă, au scăzut mult mai puternic decât cele din zone centrale, cum ar fi Bulevardul Unirii sau Calea Moșilor. Suntem încă foarte departe de cartierele-problemă, strict definite social și chiar etnic, de la marginea metropolelor europene, însă, dacă tendinţa actuală va continua, ghettoizarea unor părţi uriașe din oraș nu va putea fi evitată. O ghettoizare în sistem privat, și nu de locuinţe sociale, ca în Vest, însă cu rezultate probabil la fel de înspăimântătoare. Observăm însă că toate acţiunile de până acum – programe de reabilitare termică, intervenţii asupra spaţiului liber etc. – nu iau în nici un fel în seamă această realitate. Creșterea valorii unor zone, cuplată cu declinul accelerat al altora nu mai permite lipsa de intervenţie a administraţiei și lăsarea procesului în voia mecanismelor pieţei. În primul rând, această situaţie ne obligă la o abordare diferenţiată a strategiilor și intervenţiilor de reabilitare. În condiţiile crizei și deci a scăderii dramatice a resurselor, acţiunea devine extrem de urgentă.
comparing prices by areas (rendered through varying shades of colour). The superposition of the two maps yields an almost perfect match. Accessibility results in greater appeal, hence higher prices, and from a long-term perspective a different social mix of inhabitants. An existing mix slowly turns into a segregation pattern, whereby blocks in the centre are occupied by increasingly wealthier people while those in the suburbs or more isolated start to decay. A map from 2009 that is at the peak of the crisis – shows that this tendency continues. If we look at data evidence, we notice that prices in an off-centre neighbourhood like Balta Albă dropped sharply, much more than prices in central areas like Unirii Boulevard or Calea Moșilor. We are still a long way from the problemgenerating suburbs of major European cities, strictly defined socially and perhaps even ethnically; however should the present tendency continue we will not be able to avoid the transformation of big city chunks into ghettos. This will be an individually-owned type of ghetto as opposed to the social housing ghettos in some Western countries, but the end results will be no less terrifying. It is strange to notice that up until now all programmes irrespective of whether they address thermo rehabilitation or the remodeling of open spaces etc., fail to take this reality into account. Steep value increase in certain areas coupled with sharp depreciation in other areas should force the administration to take action rather than dwindle hoping self-regulatory market mechanisms will do the job. First and foremost the current situation asks for a differentiated strategic approach with regard to rehabilitation. The economic crisis and a dramatic drop in available resources make action more necessary than ever.
28 | MAGIC BLOCKS
Spaţiul public ca spaţiu Public space as comal comunităţii. Necesita- munal space. Why we tea unui proiect urban need an urban project Dacă acceptăm faptul că locuirea înseamnă nu doar construcţii, ci și spaţiul aferent acestora, este evidentă natura schizoidă a locuirii din perioada socialistă, pentru care toate construcţiile au fost privatizate, în timp ce spaţiul liber a rămas public. Dincolo de decupajele legale însă, acest „spaţiul pentru toţi” datorat proiectului politic și urbanistic anterior a ajuns spaţiul nimănui. Individualizarea extremă din ultimii 20 de ani – o reacţie firească la colectivismul impus înainte – a dus la o retragere în cochilia privată și la închiderea faţă de spaţiul public. Spaţiul liber a devenit un teren de vânătoare. Retrocedări ale unor loturi izolate, construcţii provizorii sau permanente
If we accept that dwelling involves more than just buildings, that it implies the space around them, than we cannot fail to see the schizoid nature of dwelling during the socialist era, which led to the privatisation of all buildings whereas free space around them remained public property. Irrespective of all legal aspects involved, this type of „everybody’s space” which resulted from the former political and urban projects has now become a „no-man’s land”. For the past twenty years we have witnessed a growth in individualisation taken to the extreme – a natural reaction to the imposed collective spirit of yesteryears. This in turn led people to withdraw in their privately owned shells while taking no
Spaţiul public ca spaţiu al nimănui. Porţiuni din el sunt folosite și eventual delimitate, însă el nu funcţionează ca un loc de coagulare a comunităţii.
Public space as nobody’s space. Pieces of it are taken over, sometimes fenced, but as a whole it does not function as a community space.
MAGIC BLOCKS | 29
OVERVIEW
incoerente, decuparea de către locuitori a unor porţiuni din spaţiul general pentru parcări, grădini individuale etc; în fine, acţiuni izolate ale administraţiei (primării, administraţia domeniului public) ţinând de întreţinerea spaţiilor verzi și a căilor de rulare sau a introducerii de mici echipamente compun un puzzle dezarticulat de teritorii și maidane. În continuare însă, toată această colecţie de non-locuri – o parte uriașă a teritoriului – reprezintă un potenţial extraordinar. Nu numai pentru implantarea unor operaţii la scara generală a orașului sau a cartierului, ci și pentru a fi transformat într-un spaţiu al locuirii. Credem că orice strategie de reabilitare a locuirii din perioada socialistă trebuie să includă și spaţiul public ca parte integrantă și că operaţiile asupra acestui teritoriu ar trebui să facă obiectul unor proiecte urbane și nu să devină rezultatul unor acţiuni disparate.
interest whatsoever in public space. Free space became a hunting ground, the domain of isolated retrocessions, incoherent temporary or permanent constructions, abusively framed parking lots, plots turned into individual gardens, a ground for isolated administrative actions by the municipality or public domain department involving green areas, traffic- and public-works maintenance, all conducive to a disjointed puzzle of territories and wastelands. This entire collection of non-places occupies a vast territory and has huge potential, not only with respect to large-scale operations benefiting a district or the entire city, but also as a space for living. We believe that all strategies aimed at the rehabilitation of socialist dwelling should make public space integral to all operations and that interventions on any such territory should be based on urban projects rather than disparate actions.
O logică a decupării de spaţii individuale. Pe o porţiune de teren cu statut de proprietate incert din cartierul Militari, un cuplu dintr-unul din blocurile din jur și-a amenajat o grădină individuală.
A logic of cutting out individual spaces. On a piece of ground with an uncertain property status in Militari neighborhood, this couple from one of the blocks of flats nearby has built up an individual garden.
30 | MAGIC BLOCKS
O vilă nouă răsare în mijlocul unui ansamblu construit în urma demolării unui cartier vechi. În cadrul spaţiului liber, o parte dintre vechile parcele au fost retrocedate și pe ele încep să se construiască locuinţe individuale sau clădiri comerciale. În general, construcţia haotică și lipsa unor planuri urbanistice distrug potenţialul spaţiului liber.
A new villa pops up in the hearth of a group of blocks of flats that replaced an old neighborhood in the 1980’s. After 1990, some of the old plots that weren’t built over, have been returned to their owners. Many sold them and new houses or commercial buildings are emerging. As a general rule in the city, chaotic operations and the lack of urban projects are destroying the potential of the free space.
MAGIC BLOCKS | 31
Rehabilitation as a community project
O orgie a modificărilor individuale. Balcoanele devin verande închise, extinderi ale spaţiilor interioare, curţi individuale suprapuse, depozitări etc. Preferinţele personale și (mai ales) statutul social sunt vizibile în materialele și tehnicile cu care se realizează intervenţiile. Aceste schimbări sunt de obicei ilegale și au un rezultat architectural deplorabil însă exprimă o nevoi evidente și omniprezente și care ar trebui luate în seamă de orice strategie de reabilitare.
An orgy of individual changes. Balconies become glazed loggias, extensions of rooms, superposed courtyards, storage spaces, etc. Personal taste and (particularly) social status are expressed by the materials and techniques used. These changes are usually illegal and their architectural outcome is deplorable, but they express obvious and general needs and should therefore be taken into account by any rehabilitation strategy.
OVERVIEW
Reabilitarea ca proiect comunitar
32 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 33
OVERVIEW
Individualismul extrem și refuzul oricărei răspunderi colective sunt cele mai evidente în evoluţia construcţiilor propriuzise. Combinaţia dintre foarte slaba aderenţă la lumea urbană a unei mari părţi a populaţiei acestor cartiere și concentrarea pe spaţiul privat propriu au dus la o transformare a fostelor structuri uniforme, a ceea ce a fost intenţionat ca un ansamblu de cazărmi într-un fel de sate pe verticală. Orice bloc este azi o colecţie de locuri private, asupra cărora se concentrează acţiunile de îmbunătăţire – de la închiderea individuală a balcoanelor până la înlocuirea tâmplăriei, amenajarea interioară și chiar acapararea unor porţiuni din proprietatea comună, de la închiderea unor părţi din holuri la zugrăvirea (sau chiar placarea cu panouri termoizolante) a pereţilor interiori sau exteriori aferenţi apartamentelor proprii. Fenomenul este general la nivelul orașelor românești, însă devine cu atât mai frapant în cazul acestor ansambluri, gândite iniţial ca un întreg de celule identice. Foarte puţini înţeleg faptul că o clădire colectivă ar trebui întreţinută și reabilitată în mod global, ca un bun aparţinînd tuturor proprietarilor. Numai astfel s-ar evita problemele de degradare globală și de siguranţă și s-ar menţine valoarea ei ca întreg, și ca atare și a fiecărui apartament în parte. Mecanismele de coagulare și funcţionare a unor spaţii comune trebuie reînvăţate la nivelul întregii societăţii, întrun proces care va mai dura multă vreme. Însă, chiar și acum, orice operaţie de reabilitare de ansamblu nu poate funcţiona decât dacă se reușește activarea unei acţiuni comune. Această activare presupune însă crearea
Extreme individualism and the refusal of any collective responsibility become evident in the evolution of buildings proper. Lack of urban values coupled with an exclusive focus on private space on the part of a large percentage of these neighbourhoods’ population transformed former barrack-style uniform ensembles into some sort of vertical villages. Today every block has become a collection of private spaces on which all improvement efforts are focused – from the closing of balconies and windows renewal, to the remodeling of one’s interior and the appropriation of communal property by partly closing off hallways, painting or even lining interior or exterior walls corresponding to one’s apartment with insulating panels. This is a large-scale phenomenon for Romanian cities all the more evident in the case of such ensembles initially conceived as units made of identical cells. There is almost no understanding of the need to maintain the building as a piece of property shared by all owners so, in order to avoid damage and safety issues and to maintain the value of the building as a whole and with it of each single apartment. Coalescence mechanisms and the functioning of communal spaces need to be learned anew by society as a whole and the process is a lengthy one. However any overall rehabilitation project requires some form of common action if it is to be successfully completed. Such activation can only be reached if a counseling and communication body is set up to bring the various partners together. These partners can be owners’ associations, local and central administration,
34 | MAGIC BLOCKS
Termoizolarea unui bloc prin programul naţional de reabilitare. Operaţiile complete (incluzînd reabilitarea instalaţiilor, echipamentelor și spaţiilor comune) nu sunt deocamdată luate în considerare.
Thermic insulation of a block through the National Rehabilitation program. Complete interventions (including the rehabilitation and improvement of common installation, equpments and spaces) are not taken into account yet.
unui mecanism de consiliere și comunicare între diferiţi parteneri (asociaţiile de proprietari, administraţia locală și cea centrală, instituţiile de credit, realizatorii proiectelor, firmele de construcţii etc.). Subvenţionarea cvasitotală a operaţiilor, așa cum este prevăzută acum, nu are șanse de a fi eficientă, având în vedere dimensiunile uriașe ale problemei. O strategie realistă de reabilitare trebuie să presupună un mecanism de participare: identificarea problemelor împreună cu locuitorii, definirea, acceptarea prin negociere și comunicarea unui proiect economic și tehnic și realizarea acestuia sub forma unor acţiuni coordonate.
lending institutions, project designers, construction companies, etc. Legal provisions currently stipulate that nearly all rehabilitation-related operational costs will be state-subsidised: given the size of the problem this solution can hardly be efficient. A realist strategy should comprise a participatory mechanism whereby problems are identified together with the inhabitants; terms of reference are established and accepted through a process of negotiation; the project outline comprises both clearly identified costs and technical solutions; project implementation is based on coordinated actions.
MAGIC BLOCKS | 35
COMMUNICATION PROBLEM 01
COMMUNICATION PROBLEM 01
Medierea și organizarea comunicării dintre administraţia locală și asociaţiile de proprietari
Mediating and organising communication between local administration and Home Owner Associations expertiza profesională necesare pentru managementul de proiecte și pentru cerinţele economice, arhitecturale sau juridice. O „agenţie de reabilitare“ – un ONG sau o agenţie colaborând cu municipalitatea și sprijinită de către aceasta - ar asigura expertiza necesară și ar îmbunătăţi procesul de comunicare dintre asociaţiile de proprietari și administraţia locală.
ADMINISTRAŢIA LOCALĂ LOCAL ADMINISTRATION
??? COMUNICARE SLABĂ WEAK COMMUNICATION
ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI HOME OWNER ASSOCIATIONS 36 | MAGIC BLOCKS
for project management, economic, architectural or legal issues. A »Rehabilitation Agency« - a NGO or an agency collaborating with and supported by the municipality would help to improve the communication process between HOAs and local administration by bringing in professional expertise.
GUVERN GOVERNMENT
CADRU LEGAL LEGAL FRAMEWORK
OVERVIEW
GUVERN GOVERNMENT
According to the 1996 Housing Law, home owners associations (HOA) should define the common interests of the owners, find financial means to repair and upgrade the buildings, and have the legal and technical expertise to manage construction contracts. The law states that local authorities have to support the HOAs, but lack managerial skills and professional expertise
ADMINISTRAŢIA LOCALĂ LOCAL ADMINISTRATION
AGENŢIA DE REABILITARE AGENCY FOR REHABILITATION
ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI HOME OWNER ASSOCIATIONS MAGIC BLOCKS | 37
CADRU LEGAL LEGAL FRAMEWORK
Conform Legii Locuinţei din 1996, asociaţiile de proprietari ar trebui să definească interesele comune ale acestora, să găsească mijloace financiare pentru a întreţine și îmbunătăţi construcţiile și să aibă expertiza juridică și tehnică necesare pentru a superviza contractele de construcţie. Legea cere ca autorităţile locale să sprijine asociaţiile de proprietari însă ele nu au capacitatea managerială și
Finanţarea reabilitării
Financing therehabilitation
Actualul program naţional de reabilitare definește subsidiile legale pentru reabilitarea termică: asociaţiile de proprietari trebuie să aplice pentru finanţare, iar 80% din suma necesară va fi asigurată de către guvern și administraţia locală. Proprietarii trebuie să plătească restul de 20%. Însă acest sistem pune problema capacităţii proprietarilor individuali de a-și asigura partea lor de finanţare. Îndeosebi proprietarii cu resurse reduse, și mai ales cei cu probleme sociale vor avea nevoie de împrumuturi speciale, garantate prin propriile apartamente. În schimb, printr-o astfel de creditare și prin realizarea operaţiei de reabilitare, ei își vor mări valoarea apartamentelor. Pentru a se realiza însă acest proces, este obligatorie o strategie economică specifică.
The present National Rehabilitation Programme defines legal subsidies for thermal insulation rehabilitation: individual HOAs have to apply for it and 80 % of the amount needed will be supplied by the national government and the local administration. Private owners have to pay the remaining 20%. This conflicts with the ability of the single owners to
achieve their part of the financing. Particularly socially lessfavoured owners will need special loans relying on the value of their apartments. In return, this financing together with the rehabilitation process will increase the value of their property. But in order to achieve this, a specific economic strategy is mandatory.
PROGRAMUL NAŢIONAL DE REABILITARE NATIONAL REHABILITATION PROGRAM GUVERN GOVERNMENT
PROGRAMUL NAŢIONAL DE REABILITARE NATIONAL REHABILITATION PROGRAM
INANCING
AGENŢIA DE REABILITARE AGENCY FOR REHABILITATION
ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI HOME OWNER ASSOCIATIONS
ASOCIAŢIILE DE PROPRIETARI HOME OWNER ASSOCIATIONS
?
?
20% FINANŢARE PROPRIE 20% FINANCING
38 | MAGIC BLOCKS
20% FINANŢARE PROPRIE 20% FINANCING
MAGIC BLOCKS | 39
FIN
AN
ȚA
RE F
ADMINISTRAŢIA LOCALĂ LOCAL ADMINISTRATION
ADMINISTRAŢIA LOCALĂ LOCAL ADMINISTRATION
80% SUBSIDII 80% SUBSIDIES
80% SUBSIDII 80% SUBSIDIES
OVERVIEW
GUVERN GOVERNMENT
ÎMPRUMUTURI SPECIALE / MICROCREDITE SPECIAL LOANS / MICROCREDIT
Un factor de sprijin
A supportive environment
Pentru a activa potenţialul tuturor actorilor (proprietari, municipalitate, guvern…), este esenţială crearea unui „mediu de coagulare“. O viitoare „agenţie de reabilitare“ ar putea aduce expertiza profesională, ar putea sintetiza informaţiile și sprijini atât Administraţia locală, cât și Asociaţiile de proprietari. Astfel ar fi stimulată implicarea comunităţii și s-ar îmbunătăţi capacităţile locale. Această agenţie ar putea fi organizată de către diferite ONG-uri și ar integra profesioniști din mai multe discipline.
The creation of a supportive environment is crucial to activate the potential of all stakeholders (owners, municipalities, government,). A future »Rehabilitation Agency« can bring in professional expertise, unify data, and support the local administration as well as the Home Owner Associations. This would empower the community and improve local capacity. The agency could be organized by different NGOs and could integrate professionals from various disciplines.
OVERVIEW
DEZVOLTAREA DE COMPETENŢE
- COMPETENŢA ADMINISTRATIVĂ - KNOW-HOW DE MANAGEMENT PENTRU IMPLEMENTAREA PROGRAMELOR PUBLICE - PRACTICI-MODEL - DEZVOLTAREA CULTURII SOCIETĂŢII CIVILE
CAPACITY BUILDING
AGENŢIA DE REABILITARE AGENCY FOR REHABILITATION
O BAZĂ DE DATE UNIFICATĂ
- CARTAREA STRUCTURII DE PROPRIETATE ASUPRA TERENURILOR - ESTIMAREA STĂRII CLĂDIRILOR - STUDII SOCIOLOGICE - ASPECTE ECONOMICE (IMOBILIARE)
- ADMINISTRATIVE CAPACITY - MANAGEMENT KNOW HOW FOR PUBLIC PROGRAMS IMPLEMENTATION - BEST PRACTICES - DEVELOPING CIVIL SOCIETY CULTURE
ÎMBUNĂTĂŢIREA COMPETENŢELOR GUVERNĂRII LOCALE IMPROVEMENT OF LOCAL GOVERNMENT CAPACITY
ACTIVARE COMUNITARĂ ACTIVATING THE COMMUNITY / EMPOWERMENT
- CONSULTANŢĂ PENTRU PLANIFICARE STRATEGICĂ CONSULTANCY FOR STRATEGIC PLANNING - DIAGNOSTIC DIAGNOSIS - COLECTARE DE DATE DATA COLLECTION
- IDEI IDEAS - SOLUŢII PRACTICE PRACTICAL SOLUTIONS
CONTRIBUŢIE PROFESIONALĂ
- ANALIZE TEHNICE - SOLUŢII TEHNICE ŞI INOVAŢII - STUDII DE FEZABILITATE - PROIECTE DE ARHITECTURĂ ŞI URBANISM - MANAGEMENT CULTURAL
UNIFIED DATA BASE
PROFESSIONAL INPUT
- MAPPING THE OWNERSHIP OF THE LAND - ESTIMATION OF THE CONDITION OF THE BUILDINGS - SOCIAL SURVEYS - ECONOMIC ASPECTS – REAL ESTATE
- ENGINEERING ANALYSES - TECHNICAL SOLUTIONS AND INOVATIONS - FEASIBILITY STUDIES - ARCHTECTURE AND URBAN DESIGN - CULTURAL MANAGEMENT
AGENŢIA DE REABILITARE AGENCY FOR REHABILITATION
PROFESIONIŞTI PROFESSIONALS
ONG-URI NGOs
40 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 41
OVERVIEW
Probleme, dar și potenţiale
Problems as well as potential
Putem încerca să esenţializam în câteva fraze situaţia acestui fond gigantic de apartamente din perioada socialistă. Există o lipsă de know-how și de conștientizare a problemelor globale. Dincolo de intervenţii individuale, starea generală a acestor clădiri, și mai ales a părţilor comune este dezastruoasă, iar valoarea lor pe piaţă scade neîncetat. Individualismul exacerbat permite cu greu conștientizarea interesului comun și a acţiunilor coerente. Resursele sunt insuficiente, situaţie ce se agravează odată cu criza. Echilibrul social este pe cale de dispariţie sub presiunea pieţei. În fine, se menţine lipsa de încredere, de iniţiativă moștenite din regimul trecut.
Let us now try to sum up the current state of this vast stock of socialist apartment blocks. We still lack the necessary know-how and are unaware of global issues. The general maintenance of these buildings and particularly of their communal facilities is disastrous, hence their market value is depreciating continuously. Exacerbated individualism hardly allows people to become aware of common interests and the need to take coherent action. Scarcity of resources is further enhanced by the crisis. Social balance is likely to disappear under the pressure of the market. A high level of distrust and lack of entrepreneurship inherited from the previous regime are still in place.
Și totuși, pe de altă parte Nu avem încă ghetouri propriu-zise. Privatizarea a creat o valoare economică, care trebuie să fie folosită pentru activarea reabilitării. Rezerva de spaţiu în aceste cartiere este încă uriașă. Autorităţile, specialiștii și o parte a populaţie au început să conștientizeze problema. În capitolele următoare, vom studia mai în detaliu trei categorii specifice de probleme, pornind de la trei situaţii concrete și reprezentative și vom schiţa principii de acţiune (legale, economice, sociale și spaţiale). Va fi vorba despre activarea spaţiilor reziduale din centru, despre construirea unui mecanism de reabilitare a construcţiilor și despre negocierea unor spaţii comunitare.
And yet, on the other hand... There are few if any proper ghettos. Privatisation generated an economic value which needs to be used to activate the rehabilitation process. Neighbourhoods still hold a precious space reserve. Authorities, specialists, and part of the population are increasingly aware of the issues at stake. The following chapters will look closer into three specific categories of issues and will briefly outline action principles (legal, economic, social, and professional), based on three concrete and representative situations in the city. They will tackle activating wastelands in the city centre, devising a mechanism for the rehabilitation of buildings, and negotiating communal spaces.
42 | MAGIC BLOCKS
Transformarea maidanelor din spatele cortinelor de beton în spaţii publice pentru orașul vechi și orașul nou. Turning waste grounds behind concrete curtains into public spaces for the old and new city.
Activare Activating The Downtown în centru
activare activating
După blocuri, orașul istoric
Hidden Behind Blocks Lies the Historic City
Un oraș de blocuri răspândit ca o tumoare în orașul vechi: în nici o capitală din fostul lagăr socialist (european) nu regăsești ceva comparabil cu marile operaţii totalitare din anii ’70 și ’80. Până atunci, Bucureștiul postbelic cunoscuse doar mici ansambluri staliniste, extinderea prin cartiere funcţionaliste, iar în centru, intervenţii punctuale. Radicalizarea regimului Ceaușescu a mers mână-n mână cu „modernizarea” orașului istoric – de fapt, cu proiectul de înlocuire completă a acestuia cu un oraș de tip nou, colectiv și omogen, instrument și expresie a construirii unei noi societăţi. Datorită dorinţei dictatorului de a obţine cât mai rapid noua scenografie, s-a început cu demolări liniare de-a lungul unor axe principale (existente sau noi), urmate de construirea unor fronturi continue și uniforme. Din fericire, pasul următor – avansarea cu demolarea și reconstruirea în profunzime – nu a apucat să fie dus la capăt. De aceea, situaţia se prezentă azi sub forma unor cortine de beton de-a lungul bulevardelor, care ascund în spatele lor spaţii libere neregulate (porţiuni demolate și rămase libere) și o zonă centrală tăiată abrupt, de multe ori valoroasă și aproape intactă. Densitatea este considerabilă, spaţiul liber, extrem de redus.
A forest of blocks straggle just like tumors into the ‘old city’ – no other former Eastern European capital city experienced the huge totalitarian operations Bucharest underwent in the 1970s and 1980s. During earlier decades only few smallish Staliniststyle ensembles, functionalist neighborhoods, and city centre in-fills were built. The radicalisation of Ceaușescu’s regime went hand in hand with the ‘modernisation’ of the historic centre, indeed a project aimed at completely replacing it with a new, collectivist, and homogeneous city, itself a vehicle as much as the expression of the new society that was being forged. To complete this new stage setting at the fast pace required by the dictator, demolitions followed a linear trajectory along major axes (either in place or new) making space for the building of unbroken slabs with standardised fronts. Fortunately, the next step of in-depth demolitions and new constructions behind these lines was not carried out. As a result today concrete curtains along boulevards screen out irregular spaces (demolished and turned into terrain vague) and the jagged fringes of the historical centre, often intact and architecturally valuable. The density is high, while vacant land is scarce.
46 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 47
activare activating
După 1989, centralitate autistă: bulevardul din faţă și maidanul din spate
Unele apartamente, destinate nomenclaturii, sunt de o calitate superioară mediei, însă cea mai mare parte nu diferă deloc de cele din cartiere mărginașe. Însă, datorită poziţiei lor în centru, prestigiul, valoarea economică pe piaţa liberă, deci și nivelul financiar al populaţiei, sunt la niveluri ridicate. Deși criza a dus la o scădere generalizată a preţurilor și chiriilor, diferenţa de preţ dintre aceste apartamente și cele din zone exterioare s-a intensificat. Noile axe chiar funcţionează ca bulevarde urbane – spre stradă, cel puţin: spaţii comerciale scumpe, trafic auto și pietonal intens. Prestigiul apartamentelor însă este strict legat de poziţia în cadrul orașului; locuitorii nu se raportează în nici un fel la context. În spatele cortinei, spaţiile libere nu folosesc decât pentru parcaje sălbatice, depozitarea gunoiului, zone de serviciu: locuri moarte, lipite însă de un orașul vechi cu statut de zonă protejată (!).
The Post-1989 Autistic Centrality Syndrome: up front is the boulevard behind it lies the waste ground
Though apartments specifically aimed at high party officials have an above-theaverage quality, most of the others do not differ significantly compared to those in suburban districts. However, their central location, prestige, and market value have attracted tenants of greater financial power. Although prices and rents have dwindled during the current crisis, the price difference between such apartments and those in districts further a field has sharpened. The new axes do work as urban boulevards - or at least the front facing the street does: posh commercial spaces, heavy car and pedestrian traffic. Nonetheless, the prestige of apartments here is closely related to their location within the city; their inhabitants hardly relate to the built context. Behind the concrete curtain, empty spaces are wildly used as parking lots, for garbage storage or service areas; in short these spaces are dead - despite their proximity to the old city which enjoys a protected-area status (!).
48 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 49
activare activating
Principiul esenţial de intervenţie: activarea locurilor reziduale și declanșarea unui proces În aceste zone „privilegiate” mecanismele pieţei libere funcţionează în mod natural pentru construcţii. Nu atât stimularea, cât controlul și coordonarea operaţiilor de reabilitare a construcţiilor sunt necesare: ne putem gândi la kit-uri (subansambluri standard pentru goluri, pereţi, balcoane) sau cel puţin la regulamente pentru faţade (inclusiv pentru publicitate) care ar duce la imagini controlate arhitectural. În ceea ce privește spaţiul public, ruptura urbană implică două tipuri de abordare. „În faţă” nu ar trebui decât reglementată amenajarea unor bulevarde care au deja o dinamică remarcabilă ; „în spate” este necesară activarea spaţiilor libere reziduale. Aceste locuri moarte au un potenţial enorm
de a face legătura între două lumi – orașul vechi și orașul nou –și de a reintegra părţi mari ale centrului în imaginea orașului și în circuitul economic și turistic. Ca atare, ele trebuie privite drept locuri importante la scara mare a orașului. Scopul intervenţiilor nu se poate rezuma la rezolvarea parcajelor sau a unor spaţii verzi, ci trebuie să devină cel de a crea locuri publice atractive, integrate circulaţiei generale a orașului și care să activeze atât marginile cartierelor vechi, cât și partea din spate a șirurilor de blocuri. Crearea de spaţiu public de calitate duce în mod aproape automat la acţiuni de revitalizare individuale. Datorită lipsei de spaţiu și vecinătăţii cortinei de beton, construcţiile noi sunt dificile, iar demolările pentru a acţiona pe o arie mai largă, imposibile – din motive sociale și economice evidente. Propunem ca principiu de intervenţie o chirurgie urbană „soft”, prin intervenţii minimale, care să se concentreze asupra spaţiului liber. Zonă de articulare Connecting area Activare Activation
Zonele libere din spatele blocurilor capătă importanţă la scara mare a orașului. Activarea lor se poate realiza printr-o chirurgie urbană « soft » - prin reglementarea și amenjarea spaţiului public. These empty spaces behind the blocks of flats spaces are essential at a general urban scale. Soft urban surgery through interventions in public space – urban planning & landscaping.
Orașul vechi Good old city
The essential intervention principle: activate the terrain vague to trigger an improvement process These are so-called “privileged” areas: free-market mechanisms function here on a natural basis when it comes to real estate development. What is therefore needed is not a stimulus for the building rehabilitation process but rather control and coordination mechanisms. One can think of some sort of ‘kits’ - standard subunits for windows/ doors, walls, balconies -, or a set of regulations concerning façades (including advertising solutions) that would help control the architectural image. As far as public space goes, the urban fracture requires a sensitive dual approach. ‘Up front’ one needs a simple set of rules to regulate the refurbishment of boulevards which have a remarkable dynamic growth of their own, whereas wastelands ‘at the rear’ need to be activated. These dead places have a huge potential for bringing
together two separate worlds – the old and the new city – and thereby for reintegrating large areas of the centre into the city’s image as much as into its economy and tourism. On the scale of the city these are places of major importance. Interventions should not be restricted exclusively to solving the parking problem or landscaping some green areas; the aim of interventions should be the creation of attractive public spaces, integral to the city’s overall fabric and connectivity. Such spaces should fully participate in activating the fringes of the old neighbourhoods as well as the areas behind the lines of blocks. In urban rehabilitation, the creation of quality public space triggers almost automatically individual revitalisation actions. Lack of space and the proximity of the concrete curtain make the construction of new buildings extremely difficult; extensive demolitions are almost impossible for obvious economic and social reasons. Therefore our suggestion favours a ‘soft’ urban surgery with minimal interventions focused on existing free spaces. Activare Activation
Cortina de beton Concrete curtain boulevards 50 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 51
Strategy
activare activating
Strategie
Studiu de caz: o porţiune din Calea Moșilor. Rezerve de spaţiu și un oraș istoric invizibil Case study: a portion of Calea Mosilor Boulevard. Space reserve and the invisible historic center
Dată fiind importanţa și caracterul special al acestor locuri, intervenţiile trebuie reglementate prin proiecte urbanistice comandate de către administraţie și acţionând asupra unor zone clar definite. Aceste proiecte ar trebui să cuprindă atât scara unui proiect urbanistic zonal sau de detaliu (zonificare, reglementări), cât și pe cea a unui proiect de amenajare de spaţiu public (soluţia arhitecturală, tehnică și bugetul soluţiei de amenajare). Cel mai eficient mod de declanșare a procesului este prin realizarea unui proiect-pilot. Poziţia și compoziţia socială a locuitorilor determină un avantaj economic, însă, în mod aparent paradoxal, și o noncomunitate. Ocupanţii apartamentelor (de obicei, firme sau familii care închiriază locuinţele de la proprietari) se schimbă într-un ritm accelerat, locuinţele sunt văzute mai ales
drept investiţii; potenţialul de cointeresare în faza iniţială a proiectului, este, deci, foarte redus. Astfel, operaţiile asupra spaţiului vor cădea în sarcina administraţiei. Cum finanţări masive sunt improbabile, o strategie economică ar consta din următoarele puncte esenţiale:
› Concentrarea pe intervenţii minima-
le și esenţiale. De fapt, în mare parte, un astfel de proiect urban nu trebuie decât să modifice, să ierarhizeze, să ordoneze și să coordoneze operaţii care au loc oricum: amenajarea suprafeţelor de circulaţie, a spaţiilor verzi, a locurilor de joacă etc. Aproape aceleași lucruri, însă altfel. › Obţinerea de venituri prin crearea și închirierea unor locuri de parcare legale și prin perceperea de taxe pentru folosirea unor spaţii drept terase de restaurante etc. › Conștientizarea veniturilor necuantificabile prin creșterea atractivităţii zonei (deci, implicit, a valorii funciare și a taxelor), injectarea de activităţi noi etc.
52 | MAGIC BLOCKS
Studiu de caz: o porţiune din Calea Moșilor. Gentrificare datorită poziţiei ultra-centrale Case study: a portion of Calea Mosilor Boulevard: gentrification due to a highly central position in the city.
Since such places are of such great importance and specificity, interventions should be carried out through urban projects commissioned by the administration with regard to clearly defined areas. Projects should include both the scale of an area plan or of a detailed local plan (zoning, regulations) and a proper public space landscaping project (including architectural and technical solutions as well as the actual implementation budget). A pilot project would be the most efficient way to start the process. Though location and the tenants’ social status generate an economic advantage they also produce, paradoxically, a noncommunity. Tenants here change quite often as apartments are usually rented out to third parties, be they companies or families; they are regarded as money-spinning
investments. Therefore it is highly unlikely that owners will become actively engaged during the first stage of the process. So, it is the administration’s task to activate this space. Since massive financing is quite unlikely, an economic strategy would pursue the following key points:
› Focus on a minimum of essential inter-
ventions. In fact, such an urban project will only have to modify, prioritize, order and coordinate operations already underway: improvement of traffic and green areas, of playgrounds, etc. Do almost the same things – only different. › Generate income by creating and renting out legal parking lots and by collecting taxes from those who use certain spaces such as restaurant terraces, etc. › Increase awareness as to the unquantifiable income resulting from the area’s growing appeal (implicitly including the increase in land and tax revenues), and the generation of new activities, etc.
MAGIC BLOCKS | 53
FUNCȚIUNI
SPORT
CULTURĂ NATURĂ RECREERE
EDUCAȚIE COMERȚ LOCURI DE JOACĂ SPECTACOL
Activarea spaţiului public Urban Activation Of Public Space CETĂȚ EN I C
RE V
ACTORI
EN
S
RESI D
I
TS
LUNAR EC
REZIDENȚI
NȚ
EN
PERMANENT
DE
IZ
DURATIĂ
IT
ANUAL
SĂPTĂMÂNAL ZILNIC
ZI
ASOCIAȚII DE PROPIETARI
CETĂȚENI AI ORAȘULUI GOSPODĂRII VECINI
activare activating
ASOCIERI ALE ASOCIAȚIILOR DE PROPIETARI
Activarea spaţiului public O matrice cu diferite funcţiuni și actori indică posibilităţile de principiu de a activa spaţiul liber pe durată temporară sau permanentă.
IN
I
NEIG
H BO U R S
A continuous urban public space behind the »Concrete Curtains« The open space on Moșilor boulevard can be seen as a potential urban public space for local residents as well as for neighbours from the historical center and for citizens in general. By lending spaces different functions and by activating them a sequence of differentiated and dynamic public spaces will appear.
Un spaţiu public continuu în spatele „cortinei de beton” Spaţiul liber de pe Calea Moșilor poate fi privit drept un potenţial spaţiu public nu doar pentru locuitorii blocurilor, ci și pentru vecinii din centrul istoric și pentru cetăţenii orașului, în general. Inserând funcţiuni și activând aceste zone moarte, s-ar obţine în anumite porţiuni secvenţe ale unui spaţiu public continuu și dinamic.
EDUCATION COMMERCIAL CULTURE KIDS - SPACE NATURE ENTERTAINMENT RECREATION
RA
M
/B
US
SPORT
RESIDENTS CITIZENS NEIGHBOURS
/A UT OB UZ
MONTHLY
HOME OWNER ASSOCIATIONS HOUSEHOLDS ASSOCIATIONS OF H.O.A. 54 | MAGIC BLOCKS
TR AM VA I
PERMANENT
CA
YEARLY
M AȘ IN I/
WEEKLY DAILY
Activation of open space A matrix with different functions and actors shows in principle the possibilities for short- or long-term activation of open space.
SPAȚIU PUBLIC PUBLIC SPACES
P PE IETO DE N ST I RI AN
ACTORS
DURATION
RS
/T
FUNCTIONS
O secvenţă de spaţii publice active Sequence / Continous Public Spaces
MAGIC BLOCKS | 55
Flirt
Parcare organizată Organized parking
Sport
Joacă Playing
activare activating
Calea Moșilor: aplicarea principiilor într-un loc real Calea moșilor: aplying principles to a real place
Citit Reading
Conversaţie Conversation 56 | MAGIC BLOCKS
Servicii Services
Aglomeraţie pe bulevard Crowded street MAGIC BLOCKS | 57
activare activating
58 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 59
activare activating
60 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 61
activare activating
Studiu de caz: porţiunea definită de bulevardul Calea Moșilor, străzile Corbeni, Popa Petre și Cercului
Case Study: the area closed off by Calea Moșilor Boulevard, Corbeni, Popa Petre, and Cercului streets.
Calea Moșilor reprezintă un exemplu perfect al reconstruirii agresive a unei axe istorice și al imposibilităţii de intervenţie prin construcţii și demolări. În prezent, porţiunea aleasă este în mod evident un nonloc: mașini parcate haotic pe fiecare metru pătrat accesibil, „spaţii verzi” sub forma unor maidane îngrădite, calcane. Ca prim pas, în zonele reziduale de margine se vor amenaja 40 de locuri de parcare rezidenţială. Prea puţine – de altfel, nici un fel de soluţie organizată n-ar putea acoperi necesarul –, astfel încât restul de locuri va trebui asigurat prin măsuri la scara cartierului (garaje sub- și supraterane). Se vor amenaja locuri de parcare pentru biciclete, motociclete și scutere. Spaţiul verde existent este extins și primește plantaţii suplimentare (arbori și gazon) și este completat vizual de unul dintre spaţiile de parcare, amenajat cu dale înierbate. Punctul Trafo existent devine un „pivot public”, suport pentru coșuri de baschet ce deservesc două miniterenuri de sport. Elementul major al noii amenajări este o bancă din metal și lemn, cu variaţii pe verticală (locuri de așezat, culcat, dat cu rolele și skate-boardul), o linie continuă care organizează spaţiul general și definește zone sociale diferite. Banca înconjoară
Calea Moșilor perfectly illustrates the aggressive reconstruction of an historic axis and the impossibility of building or demolishing constructions now. Obviously, the chosen area is a nonplace: chaotically parked cars on every available inch, fenced wastelands as “green spaces”, blind walls. As a first step one would organise the existing residual space into 40 resident parking places. Obviously not enough; no smallscale solution here as only larger-scale neighbourhood garage projects (subterranean or over-the-ground) could do the trick. Bicycle and motorbike stands will also be set. The existing green space is quite large and will be further planted (trees, lawns); it will also be visually complemented by one of the parking lots covered with grass tiles. The existing transformation plant will be turned into a ‘pivotal’ public object supporting baskets ball stands that cater for the 2 mini sport grounds. The centerpiece of the new arrangement is a bench made of wood and metal, with vertical variations (areas for seating and lying down, roller-skating, skateboarding), an unbroken line that organises the overall space and creates different social areas. The bench designs the perimeter of the sport grounds, separates strictly
62 | MAGIC BLOCKS
Vizualizarea unei posibile soluţii. Reabilitarea spaţiului public ar fi probabil urmată în mod natural de activarea individuală (și privată) a parterelor blocurilor. Plan al ansamblui și vedere a elementului principal de mobilier 1. Spaţiu verde (existent și extins). 2. Spaţiu pentru sport. 3. Spaţiu public (mineral). 4. Bancă liniară organizând spaţiul general și definind zone sociale diferite. 5. Cișmea 6. Parcaj pentru locuinţe, tratat cu dale înierbate. 7. Parcaj de proximitate. 8. “Pivot social” - Post TRAFO devenit suport pentru echipamente sportive Visualisation of a possible solution. Public space rehabilitation would be followed naturally by individual (and private) activation of groundfloors. General plan and view of the main furniture element 1. Green spaces (existing and extended). 2. Sport. 3. Public space (paved). 4. Liniar bench organizing the general space and defining different social areas. 5. Small fountain. 6. Parking with grass tiles. 7. Parking space. 8. “Social articulation” – the electric transformer turns into a structure for basket stands MAGIC BLOCKS | 63
activare activating
Definirea unui spaţiu public veritabil și activarea limitelor. Defining a real public space and activating the limits.
terenurile de sport, desparte căile de acces la parcaje de zonele strict pietonale, determină buzunare pentru grupuri mici sau mari și zone de plantaţii noi. Accesul spre Calea Moșilor este marcat prin orientarea și densitatea corpurilor de iluminat, prin pardoseli și plantaţii. Transformarea spaţiului va determina cel mai probabil deschiderea către el a parterelor blocurilor de pe Calea Moșilor. Credem însă că va funcţiona de la început ca un scuar central, un spaţiu al locatarilor de la bloc și ai cartierului de case, dar și al bulevardului, un loc pentru skateri, rolleri și cei ahtiaţi după baschet, bunici, liceeni îndrăgostiţi și pentru băieţi și fete de firmă care își vor mânca sandviciul și salata pe bancă la umbră.
Intervenţie cu mijloace minimale și folosind elemente de la faţa locului. An intervention through minimal means and re+using existing elements.
pedestrian areas from those leading to the parking lots, and builds ‘pockets’ for smaller or larger groups and new green spaces. Access from Calea Moșilor will be marked through the positioning and density of street lights, pavement and green fencing. In time, this space change will probably invite the ground floors of blocks on Calea Moșilor to open up to it. However, we believe that the space will function from the very beginning as a central square, one enjoyed by block- and individual unit- inhabitants as well as by boulevard passers-by; it will be a place for skaters, rollers or basketballlovers, grandparents, teenagers in love, one where yuppies will eat their prêt-a porter sandwiches or salads on the shaded bench.
64 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 65
negociere negociation
De la
nonspaĹŁiu public la curĹŁi comune
Non-Public Space To Common Courts
negociere negociation
Spaţiul tuturor, spaţiul nimănui, spaţii ale unora.
Space: Everybody’s, Nobody’s, Some People’s
O locuinţă nu e doar o clădire, ci și terenul pe care stă. Locuirea – fie ea și colectivă – nu cuprinde doar construcţiile, ci și un „spaţiu al lor”, diferit de cel pe care îl folosește toată lumea. Una dintre marile probleme ale cartierelor de blocuri e că nimeni nu s-a gândit la așa ceva; și nu prea o face nici acum, când discutăm de reabilitare. În prezent, (aproape) toate blocurile au fost privatizate. Tot terenul din jurul lor a rămas însă în domeniul public, conform conceptului iniţial. „Public” doar în sens strict legal, fiind vorba aici despre întinderi ambigue, din care locuitorii acaparează în mod individual sau în comun porţiuni. În efortul de a gestiona un teritoriu care evident le depășește posibilităţile, autorităţile recurg la operaţii-standard – demolări sau autorizări de garaje și chioșcuri, locuri de joacă și parcări – și la un mijloc simplu, acela de a îngrădi și a scoate astfel din joc suprafeţe cât mai mari. Mii de kilometri de gărduleţe definesc spaţii verzi intangibile, deci inutilizabile și nelocuibile. În acest capitol vom discuta un tip de abordare alternativă a spaţiului liber, care să permită transformarea non-spaţiului public într-un loc al unei comunităţi: o zonă semipublică, un tampon între spaţiul public general și cel privat comun al blocului și, mai departe, cel individual al locuinţei.
A house does not imply just a building, but also the ground on which that house is erected. Regardless of whether dwelling is of the collective or individual type, it comprises both the buildings and “their space”: one which is distinct from the space that belongs to everyone else. That nobody seems to have ever thought about this – either in the past or now, when the rehabilitation process is the talk of the day - is one of the major issues we are faced with when it comes to socialist housing estates. Today almost every apartment block has been privatized. Yet the grounds around them are, according to the initial concept, public domain. Though legally “public”, such stretches of land are vaguely defined spaces, appropriated either individually or by groups of inhabitants. At the other end authorities who attempt to manage spaces which they obviously can not, limit themselves to routine operations such as the demolition of - or the issuing of building permits for - garages and kiosks; the creation of playgrounds and parking lots; or simply the fencing of vast expanses of space. Thousands of kilometers of fences enclose green areas that become untouchable and thereby unusable and uninhabitable. This chapter deals with an alternative approach to open space, one that enables the conversion of public non-space into some sort of communal space; in other words, a semi-public area, a buffer between the overall public space and the private worlds within the buildings.
68 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 69
negociere negociation
Despre locuri diferite și abordări diferite
Different places different approaches
Pentru orice intervenţie asupra spaţiului urban, întrebarea fundamentală este cui se adresează ea și, de fapt, cine și în ce fel va folosi acest spaţiu. În București, poziţia și tipologiile ansamblurilor de locuinţe colective determină diferenţe uriașe. Aceste spaţii nu sunt la fel și, ca atare, ar trebui să facă obiectul unei strategii diferite. Zonele reziduale apărute în urma dezastruoaselor operaţii totalitare din centru (vezi capitolul „Activare”) aparţin în primul rând orașului și ar trebui să aibă un caracter public. În marile cartiere funcţionaliste (vezi capitolul „Reabilitarea construcţiilor”), cu greu s-ar putea determina porţiuni apte a deveni „mai private”. Există însă o mulţime de operaţii, datorate mai ales generalizării sistemului de fronturi și incinte din anii ’70 și ’80 care sugerează diferenţe de intimitate și protecţie între diferite zone. În ciuda unui caracter incomplet și a unei arhitecturi problematice, „atmosfera” incintelor este automat diferită de cea a porţiunilor spre stradă. Credem că nu e nevoie decât de intervenţii minime pentru ca aceste ansambluri să se apropie de modele urbane clasice de tipul insulei, al fronturilor de clădiri și al curţii interioare: spaţii mai private, cu adevărat „locuibile”.
The key question every intervention in urban public space needs to address is whom is it aimed at, who and how will use that particular space. In Bucharest as much as everywhere else, collective housing estates differ immensely on grounds of their location and typology. Different spaces require different approaches hence different strategies. Wastelands resulted from disastrous totalitarian demolition campaigns in central Bucharest (see Activate) belong primarily to the city and should therefore be treated as public space. When it comes to the vast functionalist neighbourhoods, it is difficult to determine if some parts lend themselves better to being turned into ‘more private’ areas (see Building Rehabilitation). However the generalization of the front and inner courtyard system of the 1970s and 80s resulted in a multitude of operations which suggest different areas enjoyed different degrees of intimacy and protection as compared to others. Despite the incomplete and often questionable character of their architecture, inner courtyards ‘feel’ inherently different from their respective street fronts. Only a minimum of interventions would be required to align such ensembles to the classical models of the urban block, street front alignment and inner courtyards, rendering spaces ‘more private’ and hence more ‘livable’.
70 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 71
A Community Project
SPORT
72 | MAGIC BLOCKS
ACTORI
CULTURĂ NATURĂ RECREERE
ANUAL
SĂPTĂMÂNAL ZILNIC
REZIDENȚI
EDUCAȚIE COMERȚ LOCURI DE JOACĂ SPECTACOL
PERMANENT
LUNAR
ASOCIAȚII DE PROPIETARI
CETĂȚENI AI ORAȘULUI
GOSPODĂRII VECINI
ASOCIERI ALE ASOCIAȚIILOR DE PROPIETARI
Activarea spaţiului public O matrice cu diferite funcţiuni și actori indică posibilităţile de principiu de a activa spaţiul liber pe durată temporară sau permanentă.
FUNCTIONS
SPORT
DURATION
Definirea și gestionarea unui spaţiu comun presupun un proces participativ. Spre deosebire de capitolul „Activare”, aici nu trebuie pur și simplu realizate proiecte arhitecturale și urbanistice, ci trebuie determinat un număr de locuri cu potenţial (spaţial și, eventual, comunitar – de exemplu, în ansambluri în care se pot vedea tentative în sensul aproprierii spaţiului) și, apoi construit un parteneriat între administraţia locală și locuitori. Devine necesară o organizaţie care să-i aducă pe aceștia împreună și să coordoneze întreaga acţiune. Poate fi un ONG sau o direcţie în cadrul primăriilor sau al administraţiei centrale, însă în orice caz va avea forma unei echipe multidisciplinare (arhitecţi, urbaniști, sociologi, activiști comunitari, economiști). În continuare nu vom prezenta decât schema unui astfel de mecanism – de fapt, un sumar al principiilor și metodelor –, urmată de ilustrarea printr-un studiu de caz. Pasul 1: Negociere primară. Definirea unor ansambluri cu potenţial, elaborarea unor variante preliminare, contactarea locatarilor, montarea parteneriatului cu administraţia, discutarea variantelor.
The definition and management of any communal space require a participatory process. The prerequisite here is the identification of a number of locations which have potential (both from a spatial and a community perspective – in some ensembles one may sense one form or another of space appropriation on the part of inhabitants) rather than the direct implementation of any number of architectural and urbanplanning projects as purported in Activate. This would be complemented by a staged partnership between local administration and the inhabitants. To bring the latter together and coordinate the entire operation a dedicated body becomes necessary. Whether this should be an NGO, an agency, a central or municipal department is less important than the team’s multi-disciplinary membership: it should comprise architects, planners, sociologists, community activists, economists). The following is the frame of such a mechanism, a mere list of principles and methods, illustrated by a study case. Step 1: Primary negotiation. Identify ensembles with potential; elaborate preliminary variants; contact inhabitants; set up partnership with local administration; open discussions on preliminary variants.
ACTORS
negociere negociation
DURATIĂ
FUNCȚIUNI
Un proiect comunitar
EDUCATION COMMERCIAL CULTURE KIDS - SPACE NATURE ENTERTAINMENT RECREATION
WEEKLY DAILY
YEARLY PERMANENT
RESIDENTS CITIZENS NEIGHBOURS
MONTHLY
HOME OWNER ASSOCIATIONS HOUSEHOLDS ASSOCIATIONS OF H.O.A. MAGIC BLOCKS | 73
Activation of open space A matrix with different functions and actors shows in principle the possibilities for short- or long-term activation of open space.
Step 2: Enforcing a legal system. To pro-
Pasul 2: Punerea în funcţiune a unui sistem legal. Acest pas depinde și de formele
legale care vor trebui definite. Asociaţiile de proprietari administrează construcţiile și celebrul metru dimprejurul acestora. Fără a se atinge această autonomie, s-ar putea defini o „asociaţie a asociaţiilor” care să gestioneze o porţiune de spaţiu liber aferentă grupării de clădiri respective. Această porţiune de teren ar trebui să rămână în proprietate publică, însă să fie administrată de către această asociaţie – un mod de a defini legal „spaţiul semipublic”.
Pasul 4: Realizare.
Step 4: Realization
Activarea unui spaţiu semipublic Urban Activation Of Public Space
AS OC HO IAŢII ME D OW E LOC NE A R A TAR I SS OC IAT
ION
OF
H.O
IDENȚI RESI EZ
NTS DE
AS AS OCIE LO OCIA RI AL CA ŢII TA LO E R RI AS DE SO CIA T
AGENŢIE – consiliere, coordonare, comunicare AGENCY – counselling, coordination, communication Spaţiu public – funcţiuni urbane Public space - urban functions
Step 3: Zonal and functional framing.
Printr-un PUD sau PUZ s-ar defini zonificarea de bază (spaţii publice și spaţii semipublice) și funcţiunile (conform negocierii între diferiţii parteneri), bugetul operaţiei și proiectul propriu-zis de amenajare.
R
negociere negociation
ceed further the legal framework has to be defined. Owners associations manage only the buildings and a strip of ground onemeter wide around them. In view of their autonomy, an “association of associations” should be set up for the purpose of managing the grounds attributed to a particular group of buildings. While these grounds will remain public domain, their management will be carried out by the new association: a legally defined “semi-public space”. Devise a Local Area Plan or Urban Design Plan to define the basic zoning (public and semi-public spaces) and the functions (based on negotiations between the various partners); set up project budget and devise the project plans.
Pasul 3: Decupajul teritorial și funcţional.
Spaţiu interior semi-public (va fi administrat de către o asociaţie de AP) Inner semi-public space (to be administrated by an association of HOAS)
.A
ION
74 | MAGIC BLOCKS
AP Asociaţie de proprietari HOA Homeowners Association
De la „spaţiu liber“ la „spaţiul nostru“ Spaţiul liber din studiul de caz „Aviaţiei“ poate fi transformat într-un spaţiu semipublic, servind mai ales locuitorilor din blocurile adiacente. Definind arii particulare și introducând funcţiuni noi (concentrate pe nevoile locuitorilor), curţile interioare ar putea deveni cu adevărat spaţii ale locuirii. Transforming open space into „our space“ Open space in the „Aviaţiei“ case study can be transformed into a semipublic space, of interest mostly for the residents of adjoining housing units. By defining specific areas and bringing in different new facilities, focused on the dwellers, it can become a truly livable space.
Studiu de caz: un ansamblu din cartierul Aviaţiei Vizualizarea unei posibile soluţii. Zone publice și semi-publice, parcaje, protecţia sau activarea parterelor Case study: an ensemble within the Aviatiei neighborhood. Visualisation of a possible solution: Public and semiprivate areas, required parking, protection or activation of building ground floors MAGIC BLOCKS | 75
negociere negociation
Studiu de caz. Un ansamblu din cartierul Aviaţiei, București
Case Study. An Ensemble in the Aviaţiei district, Bucharest
Cartierul Aviaţiei a fost construit în anii ’80, ca o operaţie tipică de „urbanism de prefabricate”. Câteva module standard de blocuri P +4 din panouri mari au fost asamblate de bine, de rău pentru a forma incinte. Spre deosebire de alte cartiere cu totul identice, poziţia sa – în nordul orașului, adică zona principală de dezvoltare (Pipera este la doi pași) – și accesibilitatea foarte bună au făcut ca după 1989 preţurile la apartamente să urce spectaculos în clasamentul general. Compoziţia socială, cuplată cu problemele unui spaţiu liber deplorabil reprezintă un potenţial pentru succesul unui proces de reabilitare. Am încercat să modelăm rezultatul unei negocieri care să echilibreze toate interesele. Insula mare se compune de fapt din două unităţi distincte. Acestea vor fi despărţite de un traseu pietonal – un spaţiu public protejat și accesibil, activat de terenuri de sport, locuri de stat și chiar o pistă de alergări. De-o parte și de alta a acestui pietonal și în interiorul fiecărei incinte sunt definite două spaţii semipublice, intens plantate și care vor servi fiecare grupare de locuinţe. Oamenii nu renunţă încă la parcări pentru nimic în lume. Așa că soluţia prevede și 150 de locuri de parcare, depășind necesarul de 121 pentru rezidenţi. Majoritatea acestora ar trebui închiriate de către administraţie, cele din incintă vor avea acces restricţionat. Cu mijloace minimale, se transformă pustiul existent într-un loc complex, o trecere între „afară la stradă”, „pe alee între curţi” și „înăuntru la noi în curte”.
The Aviaţiei district was built in the 1980s as a typical “prefab urban planning” operation. Standard five-storey modules made of big pre-cast concrete panels were assembled into some sort of courtyard structure. Unlike other virtually identical neighbourhoods, Aviaţiei enjoys prime location: the district lies to the north of the city, a major development area (and close to Pipera, currently the trendiest neighbourhood). This and the area’s improved road accessibility sent apartment prices here sky-high after 1989. The district’s gentrification coupled with the derelict condition of its open spaces could turn its rehabilitation into a potential success. We tried to model the results of a negotiation that would balance every interest.
The big block actually consists of two distinct units. The two will be separated by a pedestrian area: this safe and accessible public space will have adjoining sport grounds, seating areas, and a running track. Bordering on either side of the pedestrian area and inside each inner courtyard, two densely planted areas of the semi-public type will serve each group of units. Given the people’s lasting interest in parking lots, our solution includes 150 parking places, a figure that exceeds the 121 places currently necessary for the residents. The envisaged solution is that they be rented by the city administration, and access to those within the inner courtyards should become restricted. A minimum of interventions could turn a desert into a complex place, a transition area from “out into the street”, to “on the lanes between yards” and then “inside our own courtyard.”
Studiu de caz: un ansamblu din cartierul Aviaţiei Localizare în cadrul principalei zone de dezvoltare a orașului,, în consecinţă preţuri ridicate la apartamente. Potenţial ridicat pentru a se crea diferenţieri în cadrul spaţiului liber Case study: an ensemble within the Aviatiei neighborhood Position in the main development area of the city, therefore rising dwelling prizes. Potential for differenciating the empty space
76 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 77
negociere negociation
78 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 79
negociere negociation
80 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 81
Exemplu de soluţie urbană și peisageră: se asigură necesarul de parcări (și, în acelasi timp, o sursă de venituri pentru primărie), ariile semiprivate sunt clar definite, pasajul public ar putea activa o parte din partere pentru funcţiuni comerciale și servicii și ar injecta un tip de „recreere dinamică” într-un spaţiu de mărime considerabilă. Example of possible urban and landscaping solution: necessary parking is assured (in the same time an income source for the administration), semi-private areas are clearly defined, the public passage will activate the ground floors and serve as a dynamic recreation space.
negociere negociation
1. Pasaj pietonal 2. Spaţii pentru sport + baschet, alergări, joacă (publice). 3. Curţi interioare semiprivate(amenajate conform dorinţei locatarilor) 4. Bănci asigurând și delimitarea spaţiilor 5. Parcaje exterioare, pentru locatari și vizitatori 6. Parcaje interioare (cu acces limitat) 1. Public passage 2. Public space for sports and play – basket stands, running, gymnastics etc. 3. Interior semi-private courts (used and landscaped according to owners) 4. Benches that separate the different areas 5. Parking space outside the block, for inhabitants and visitors 6. Parking inside the block (controlled access)
82 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 83
negociere negociation
84 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 85
Apartment Blocks and their Rehabilitation From unrelated actions to a coherent project
Reabilitarea blocurilor
De la acĹŁiuni disparate la un proiect coerent
Să le aruncăm în aer!
‘Let’s blow them up!’ IZOLARE TERMICĂ THERMAL INSULATION
IZOLARE TERMICĂ THERMAL INSULATION
LIFT ELEVATOR
PROTECŢIE MAXIMĂ LA ZGOMOT MAX NOISE PROTECTION SECURITATE MAXIMĂ MAX SECURITY
MAX
REABILITARE REHABILITATION
DISTANŢĂ FAŢĂ DE MAȘINI DISTANCE TO CARS
Cam așa suna până nu demult prima reacţie a oamenilor când venea vorba despre reabilitarea blocurilor în care trăiau. De la instalaţii până la finisaje, toate li se păreau de nesuportat, dar ceea ce era cel mai greu era să ajungă la o înţelegere atunci când venea vorba despre reparat un acoperiș împreună, să pună interfon sau să-și zugrăvească faţada. Raţiunea învinge întotdeauna, mai ales când nu poţi chiar să arunci în aer 70% dintre spaţiile de locuit ale Capitalei. Oamenii au nevoie să discute despre problemele comune și să-și stabilească reguli, lucru care e încă foarte anevoios, dar ceea ce-i mai important este că România a demarat un program naţional de reabilitare care a început în martie 2009, program ce le permite multora dintre acești oameni să-și termoizoleze blocurile și să le schimbe faţa. Programul presupune o finanţare de 80% din partea statului, iar asociaţiile de locatari trebuie să reușească prin diverse formule (incluzând împrumuturi bancare) să găsească cei 20%.
Until recently this was people’s most common reaction when the rehabilitation of apartment blocks was discussed. From plumbing to finishing, everything seemed unbearable; yet reaching consensus proved extremely difficult when it came to repairing the roof, installing an interphone, or repainting the façade. However, reason will prevail as no one will actually blow up 70% of the city’s living quarters. People will discuss common problems and establish rules, no matter how difficult that still is. More importantly, in March 2009 Romania launched a national rehabilitation programme that makes it possible for many to insulate their blocks and change their façades. According to this programme 80% of costs will be covered by the state and 20% by the owners associations through various means (including bank loans).
88 | MAGIC BLOCKS
MAX
MIN
DISTANŢĂ FAŢĂ DE GUNOI DISTANCE TO GARBAGE
LOCUITORILOR DE LA PARTERȘI ETAJUL 1 O NEVOILE negociere a unor interese conflictuale NEEDS RESIDENTS GROUND FIRST FLOORS Întreţinerea unei clădiri ceAND reprezintă o comunitate de proprietăţi individuale duce la conflicte de interese între locuitorii de la primele niveluri și cei de la etajele superioare. Procesul de reabilitare înseamnă și găsirea de soluţii pentru nevoile fiecăruia.
După 1989, un amestec autist de intervenţii individuale
DISTANŢĂ FAŢĂ DE MAȘINI DISTANCE TO CARS
MIN DISTANŢĂ FAŢĂ DE GUNOI DISTANCE TO GARBAGE
NEVOILE LOCUITORILOR LA ETAJELE SUPERIOARE Negotiation of conflictingDEinterests NEEDS RESIDENTS UPPER FLOORS To maintain the building itself as the communal property of all private owners leads to conflicts of interest usually between the residents of the ground floor and those of upper floors. The refurbishment process also involves finding architectural solutions that answer everybody’s needs.
After 1989, an autistic mix of individual changes
MAGIC BLOCKS | 89
REABILITARE REHABILITATION
Mici și mari probleme
Problems big and small
În viziunea autorităţilor și acceptat de majoritatea oamenilor desigur, fiindcă are rezultate foarte vizibile și clare, reabilitarea presupune termoizolarea cu polistiren a pereţilor exteriori, schimbarea tâmplăriilor existente (ce-i drept mulţi și-au schimbat tâmplăriile aleatoriu, rezultând o diversitate de forme și culori care au distrus arhitectura originală), revopsirea faţadei. Neajunsurile majore ale acestui program sunt de mai multe naturi: > pe de o parte, ajutorul financiar acordat de stat, o sumă foarte mare de altfel,
For authorities - with whom most people agree, since results are visible and clear - rehabilitation means thermo-insulation of outside walls with polystyrene, window refurbishment (although many owners have already changed their windows, the resulting wide range of colors and shapes thus distorting the initial architecture), and façade repainting. There are however major drawbacks to the programme: > the state contributes a major amount exclusively for this operation; once the process is over, it will not generate new financial means or economic support; what will happen when further
Bloc reabilitat termic prin programul naţional Block of flats, rehabilitated through the national program
90 | MAGIC BLOCKS
este strict pentru aceste operaţii, și, odată încheiat procesul, el nu reușește să genereze o altă formă de finanţare sau de susţinere economică. Ce se va întâmpla cu o nouă reabilitare pe mai departe când va fi nevoie?; > termoizolarea clădirii este limitată la punerea în mod brutal a polistirenului pe pereţi, pe când o vedere de ansamblu asupra schimbului energetic al clădirii cu mediul presupune în același timp și diminuarea costurilor de întreţinere prin folosirea de energii alternative, controlul climatului prin elemente pasive ca parasolare sau obloane; > reabilitarea nu este privită decât la exterior, pe când toate elementele comune gen scară, ghenă de gunoi, lift, instalaţii, cutie de scrisori, balustradă rămân în continuare neacoperite; > implementarea programului nu ţine cont de potenţialităţile spaţiului dimprejurul acestor blocuri, coroborarea cu alte proiecte de reabilitare urbanistică nu este încă un subiect. > în fine, blocurile sunt privite în continuare ca ansambluri de celule omogene. Însă evoluţia lor și diferitele tipuri de relaţie ale apartamentelor cu terenul determină interese foarte diferite ale locuitorilor. Cei care locuiesc la parter și de la etajul 1 ar vrea ca parcările și locurile de depozitare a gunoiului să fie cât mai departe, au probleme cu zgomotul, poluarea directă și spărgătorii. În schimb, cei de la etajele superioare ar vrea ca parcările și gunoiul să fie cât mai aproape și sunt extrem de interesaţi de lipsa sau proasta funcţionare a liftului și de izolarea terasei. Toate aceste interese trebuie armonizate în cadrul unui proiect coerent.
rehabilitation will be needed? > thermo-insulation is currently limited to lining exterior walls with a layer of polystyrene; a more comprehensive take on energy exchange would address maintenance-cost reduction through alternative energy sources and the use of passive elements such as sun shades and shutters for climate control purposes > rehabilitation refers only to the exterior shell of the buildings, without addressing other communal spaces and facilities such as staircases, garbage pits, elevators, plumbing, letterboxes, or railings the programme’s implementation fails to acknowledge the potential of the space surrounding the blocks, and is not corroborated with other urban rehabilitation programmes > last but not least, blocks continue to be perceived as ensembles of homogeneous cells. However their evolution and the various types of relationships apartments establish with the surrounding terrain result in different if not all together divergent interests on the part of inhabitants: those who dwell on the ground and first floors would like to see the garbage collection points and parking lots as fart away as possible; they would like to see the noise and pollution levels reduced and are afraid of thieves; on the contrary, those living on the upper floors would like garbage collection points and parking lots to be as close as possible and are interested in the elevator and its proper maintenance as well as in that of the terrace which needs to be insulated. All these different needs have to be addressed and harmonised within a well-articulated project.
MAGIC BLOCKS | 91
REABILITARE REHABILITATION
UPSIDEDOWN. Un studiu de caz și două propuneri-pilot pentru blocuri în Balta Albă
UPSIDE DOWN. A case study and two pilot proposals for an apartment block in Balta Albă
Un episod de-acum 10 ani, o vânătaie mică M-am născut în Balta Albă. De fapt, de acolo am primele amintiri, fiindcă m-am mutat cu familia mea acolo când aveam vreo 4 ani. În 1998, eu avem 28 de ani și locuiam cu prietena mea, cartierul era într-o efervescenţă generală, aveai senzaţia că aproape toată lumea avea un mic butic alb de câţiva metri pătraţi, iar cine n-avea vindea direct pe jos. Multe dintre staţiile de metrou din cartier ajunseseră înconjurate pe zeci de metri de comerţ ambulant și ilicit cu tot felul de lucruri ieftine. Zi, noapte toată lumea era pe străzi, o viaţă în ritm non-stop, cel puţin cât era cald afară. Un model simplu de organizare microeconomică propagându-se rapid și absorbind energie socială rezolva problema multor locuri de muncă, ţinea loc de viaţă socială și comunitară, era ieftin și accesibil tuturor. Cu toate astea, era extrem de haotic, ba chiar insalubru și poluant, ajungând uneori până la mică infracţionalitate, destul de multă mafie și tulburare socială. Într-o bună zi, m-am ales cu o mică vânătaie într-o discuţie nocturnă și tot într-o bună zi primarul de atunci a interzis această formă de comerţ în tot Bucureștiul. În pofida unor previziuni catastrofale, cum că vor rămâne mii de șomeri și nimeni nu va mai putea cumpăra lucruri ieftine când are chef, că plăcerea de a sta pe stradă va dispărea, lucrurile s-au așezat pe un teren
Some ten years ago – a little bruise I was born in Balta Albă. My first memories are from there, since my family and I moved in when I was four. In 1998 I was 28 and lived there with my girl friend; the neighbourhood was in full swing, almost everybody seemed to own a small boutique and those who didn’t sold their merchandise on the pavement. Many of the subway stations were surrounded by peddlers selling their goods cheaply and often illegally. During the warm seasons everybody was on the streets night and day. A simple small-scale economic organization proliferated at a fast pace, absorbed the social energy, solved the job problem for many and replaced social and community life: it was cheap and affordable. One has to admit, however, that it also induced extreme chaos, lacked hygiene, caused pollution, generated petty crime, a lot of mafia activity and social turmoil. One day I got a bruise following an argument during the late hours. And one other day the mayor forbade this form of commerce throughout Bucharest. Despite catastrophic scenarios about thousands of unemployed, lack of affordable merchandise, and the disappearance of street life, things fell back into place smoothly. Kiosks vanished, one could walk again on sidewalks, and black
92 | MAGIC BLOCKS
normal, chioșcurile au dispărut, trotuarele au redevenit circulabile, comerţul negru s-a redus drastic. O istorie invizibilă, care a dispărut fără urmă și mai ales fără regrete. Oamenii au început să recunoască imediat avantajele unei vieţi cu reguli clare, impuse de o autoritate, să se bucure din nou de străzi și securitate, ba chiar să-și facă un program normal de cumpărături, mai puţine magazine non-stop desigur, dar, în schimb, locurile periculoase și mafia plecaseră din cartier.
market activity was reduced drastically. That sort of invisible history petered out leaving no regrets. People instantly admitted there were advantages to the rule of law, enjoyed their street walks and security, and even rescheduled their shopping programme as there were fewer non-stops shops but, let’s face it: the dangerous places and the mafia had also disappeared from the neighbourhood. Balta Albă, mijlocul anilor 90 Balta Albă, middle of the 90s
MAGIC BLOCKS | 93
REABILITARE REHABILITATION
Hyper, super
Hyper, super
Câţiva ani mai târziu, odată cu investiţiile mari în hypermarketuri și noi blocuri de locuit, au început diverse programe ale primăriei de reabilitare ale întregului cartier, cum ar fi organizarea parcărilor, îmbunătăţirea multor străzi, a parcurilor și spaţiilor verzi, amenajarea staţiilor de tramvai, a scuarurilor și a spaţiilor de joacă. Sunt zone din Balta Albă pe care le putem considera dintre cele mai bine îngrijite între cartierele construite în perioada comunistă din București. Cu un bun balans social și economic, cu o legătură destul de rezonabilă
A couple of years later, once the big hypermarkets and new apartment buildings had made their way, local district authorities embarked on a variety of rehabilitation programmes aimed at streets and parking lots, parks and green areas, tram stops, squares and playgrounds which served the district as a whole. There are areas in Balta Albă which can claim to be the best managed of all the city’s communist neighbourhoods. It is socially and economically well balanced, reasonably well connected to the city centre; yet ever since the ‘white
94 | MAGIC BLOCKS
cu partea centrală a orașului, totuși cartierul nu a mai cunoscut de la perioada chioșcurilor albe nici un alt dinamism social atât de considerabil, iar viaţa nu mai e deloc palpitantă pentru locuitori. Fenomenul acela spontan și necontrolat, paraurban în bună măsură, era însă foarte viu și activ și demonstra că potenţialul locului de prefacere este mult mai mare și ar trebui să nu rămână doar un dormitor uriaș și curat, doar cu ceva alei și ceva magazine. Construit în anii ’70, Blata Albă este foarte aproape de normele de locuire ale perioadei moderniste: bare de blocuri dispuse liber în zone verzi, cu o densitate echilibrată, iar calitatea proiectelor de arhitectură, în termeni de suprafeţe și funcţionalitate, deși puţină lume tolerează această afirmaţie, este încă valabilă. Blocurile sunt, desigur, uzate și prost întreţinute, echiparea urbană cu centre de sport, educative sau sociale este încă foarte slabă, lucru care menţine încă în bună parte aerul de dormitor și de loc obosit. Deși această structură urbană nu este foarte adecvată pentru a crea stradă și spaţiu public, fenomenul despre care vorbeam mai sus este esenţial în înţelegerea potenţialului care stă în spatele acestui loc. În Balta Albă operaţiile de reabilitare termică din programul naţional au reușit printre primele, trecând peste dificultăţile cofinanţării din partea asociaţiei de locatari cu cei 20%, însă această operaţie strict tehnică nu generează nici o altă valoare urbană.
kiosk’ period the area has not experienced a similar social dynamic and people’s life is hardly electrifying. Though hardly urbane, that spontaneous and uncontrolled phenomenon was very much alive and active and proved that the area’s potential for change was huge therefore it should not be turned exclusively into a gigantic and clean dormitory with only a handful of walking lanes and shops. Built in the 1970s, the Balta Albă neighbourhood comes very close to modernist standards: medium density, long slabs immersed in green; in terms of areas and functionality the architectural quality of projects withstood the proof of time, although few will admit to this. Certainly, these blocks are heavily marked by wear and tear, there are no sports, cultural or social centres and this contributes to the overall sleepy stagnant ‘dormitory’ feel. Although the type of urban structure here is not particularly apt to generate street life and public space, the phenomenon described above is essential in shaping our understanding of the area’s latent potential. In Balta Albă rehabilitation projects included in the national programme were among the first successful ones, with associations covering more than the required 20% of costs. However, this strictly technical procedure does not generate any other urban value.
MAGIC BLOCKS | 95
REABILITARE REHABILITATION
96 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 97
REABILITARE REHABILITATION
98 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 99
REABILITARE REHABILITATION
Așadar, UPSIDEDOWN
So, UPSIDE DOWN
Ceea ce ne propunem să folosim pentru acest proiect sunt elementele pe care le-am găsit operante în istoria cartierului; pe de o parte, libera iniţiativă comercială și gradul de cooperare socială și comunitară, deschiderea către valori urbane pe care o poate susţine mix-ul social echilibrat, pe de alta rezervele de spaţiu liber dintre blocuri, date de viziunea urbanistică de tip raţionalist șaizecist. Propunerea noastră se concentrează asupra două tipuri de clădiri, diferite prin dimensiuni, și, mai ales, prin relaţia cu orașul: Este vorba, în primul rând, de clădiri mari, situate pe străzile principale din Balta Albă, ale căror partere sunt încă locuinţe, situaţie inconfortabilă pentru locatari și nepractică în perspectiva folosirii spaţiilor din faţa acestor blocuri. Pe scurt, în proiectul numit Upsidedown este vorba despre construirea unor noi locuinţe peste ultimul nivel, la un standard mai bun și mult mai spaţioase, în care locatarii de la parter se pot muta, iar parterul astfel eliberat poate fi preluat de primărie și închiriat pentru dezvoltarea de servicii. În cazul în care chiria și taxele obţinute în urma activităţii agenţilor comerciali care își desfășoară activitatea în aceste spaţii revin în totalitate primăriei de sector care ar iniţia acest proiect, atunci asociaţia de locatari poate negocia un procent mai mic pentru contribuţia proprie la întreţinerea blocului și a spaţiilor comune de care ar avea nevoie întreaga comunitate (grădină, alei, parcări). Generarea continuă de fonduri prin aceste chirii noi o vedem ca pe o resursă ce se
For the purpose of this project we would like to resort to precisely those elements that proved operational in the neighbourhood’s recent history: on the one hand, entrepreneurship and a certain degree of social and communal cooperation, an open attitude towards urban values endorsed by a balanced social mix; on the other hand, the reserve of free space between blocks created by the rationalist urban approach of the 1960s. Our proposal targets two types of buildings which differ both in terms of size and in terms of their relationship to the city. The first type is that of big apartment blocks located on the neighbourhood’s main streets. Their ground floor apartments are still inhabited, a situation which is uncomfortable for the owners and rather impractical when it comes to using the spaces in front of these blocks. In a nutshell the project called “Upside down” envisages the building of more spacious and comfortable new apartments over the top floor. Inhabitants will be able to move there and thereby free up the ground floor space which will be further rented out by the municipality so as to help develop various services. If the rent and tax money collected from those using such spaces goes entirely to the district or municipal authority that initiated the project, then the respective owners association could negotiate to lower its contribution to the block’s maintenance costs as well as to those covering communal spaces such as gardens, alleys, parking lots. Income
100 | MAGIC BLOCKS
poate întoarce către asociaţia de locatari prin programe coerente de reabilitare care să includă și elementele pasive de protecţie (obloane, parasolare) sau panouri solare. Mai departe mizăm pe faptul că un astfel
generated through rental could contribute to a more sustainable long-term approach to the rehabilitation of those particular blocks, so as to further address the much needed passive elements such as shutters and sun
Cele două tipuri: bare înalte la bulevard și clădiri mai mic în adâncime
The two types : high slabs on the boulevard and smaller buildings behind them
MAGIC BLOCKS | 101
REABILITARE REHABILITATION
de program-pilot poate să genereze ansambluri multifuncţionale integrate, de servicii și locuire, care să ridice calitatea vieţii în cartier, ducând la avantaje certe pentru locuitorii săi – cum ar fi: scăderea costurilor de deplasare, temperarea traficului – sau ar putea să ajute la coeziunea socială și să confere o nouă identitate urbană în zonă. Cel de-al doilea tip de operaţie se referă la blocurile P+4, aflate în spatele marilor bare de la bulevard. Aici, apariţia unor funcţiuni comerciale este greu de susţinut, din cauza lipsei de accesibilitate și a inevitabilei distrugeri a unei atmosfere, destul de domestice, până la urmă. Propunem deci o variantă simplificată: printr-o investiţie s-ar construi apartamente la mansardă și un lift absolut necesar; acestea ar urma să fie vândute, iar prin fondurile obţinute, s-ar putea finanţa același tip de lucrări ca la primul studiu de caz, și o zonă de protecţie – privată sau semi-privată, în faţa apartamentelor de la parter. Dificultăţile pe care le percepem acum sunt legate de: definirea unui proiect mai amplu, coerent, care să integreze proiectele de reabilitare funcţională la nivel zonal (redefinirea caracterului zonei de loisir și comerţ/servicii) cu cele de reabilitare termică. Acest lucru îl vedem posibil prin interpunerea unei agenţii care să asigure comunicarea transparentă a proiectului către asociaţia de locatari și formularea pertinentă și negocierea intereselor acestor asociaţii în faţa autorităţii locale. Ne imaginăm această agenţie ca pe un organism în cadrul primăriei de sector; însă ar putea la fel de bine să fie o instituţie de sine stătătoare, cu filiale în sectoare, sau chiar un ONG care să se specializeze în oferirea unor astfel de servicii.
shades or even solar panels. A further argument in favour of such a pilot-programme is that it could generate integrated multi-functional ensembles where living and services coexist, enhancing the neighbourhood’s quality of life standards; inhabitants will benefit from lower transportation costs and lower levels of traffic; the project might also prove helpful in terms of generating greater social cohesion, and a new urban identity for the area. The second type of intervention refers to five-storey apartment blocks situated behind the big slabs which screen the main boulevards. The insertion of commercial functions in their proximity is hardly a sustainable solution since such areas lack accessibility but enjoy a strong domestic atmosphere which would be lost. Hence our proposition for a simplified version: invest in building a new top floor and an absolutely needed elevator, sell apartments there and use the money thus resulted for works as in the first case study as well as a semi-private protection area in the proximity of the groundfloor. High among the perceived difficulties is the need to identify a broader project frame that integrates insulation operations with functional rehabilitation on a wider zonal scale and addresses the area’s leisure and commercial and community needs. To make this possible an agency should ensure transparent communication of the project to the owners associations; the agency would also be able help them formulate their requests and negotiate on their behalf with local authorities. This could be a department run by district or municipal authority, a self-contained institution, with branches in Bucharest’s districts, or even an NGO specialised in such services.
102 | MAGIC BLOCKS
Activarea spaţiului public în urma operaţiei
Activation of public space through the operation
MAGIC BLOCKS | 103
REABILITARE REHABILITATION
Tipul 1 - clădiri înalte Type 1 – high buildings lângă boulevard. along the boulevard. Mecanism de reabilitare Rehabilitation mechanism Construirea și activarea unui mecanism financiar 1. Înfiinţarea unei agenţii (independente sau din cadrul primăriei) 2. Montarea proiectului împreună cu asociaţia de proprietari 3. Obţinerea de fonduri de la un partener privat 4. Lansarea proiectului Constructing and activating a financial mechanism 1. Founding of an agency (independent or integrated into the City Hall office) 2. Building up a project with the Home Owner Association 3. Fund raising from a private partner 4. Launching of the project
Parterul devine activ (și productiv) Definirea structurii funcţionale și proiecte pentru conversia parterului Amenajare: spaţii comerciale și servicii publice Spaţiile de la parter încep să devină rentabile și apte de a finanţa alte operaţii pentru imobil. The ground floor becomes active (and pproductive) Functional structure and design for the ground floor conversion Construction: commercial spaces and public services The ground floor spaces start to bring in money and to be able to finance other operations for the building
Mansarda cu apartamente pentru locuitorii de la parter 1. Proiectarea și construirea unui nivel de mansardă 2. Locuitorii de la parter iși cedează apartamentele și se mută la mansardă 3. Spaţiul eliberat la parter intră în administrarea agenţiei The mansarde – apartments for the ground floor inhabitants 1. Design and construction of an attic level 2. The inhabitants from the ground floor apartments move into the attic dwellings 3. The free ground floor space gets into the administration of the agency
Reabilitare integrată finanţată prin închirierea spaţiilor de la parter 1. Înlocuirea instalaţiilor existente (termice/ electrice/sanitare) 2. Îmbunătăţirea condiţiilor bioclimatice și a impactului ecologic (izolare termică, obloane) 3. Tratarea faţadei, reabilitarea și întreţinerea spaţiilor comune Overall rehabiliation financed by the ground flooor rental 1. Replacement of the existing installations: thermical / electrical / sanitary 2. Dwelling and ecologic improvement: thermal insulation, shading panels 3. Façade insulation, rehabilitation and maintaining of common spaces.
104 | MAGIC BLOCKS
MAGIC BLOCKS | 105
Type 2 – 5 floors buildings, separated from the big streets, without an elevator
REABILITARE REHABILITATION
Tipul 2 – clădiri P+4 în adâncimea ţesutului, fără ascensor
Montarea proiectului (agenţia împreună cu asociaţia de proprietari), obţinerea finanţării, proiectarea și construirea unei mansarde cu apartamente și a unui ascensor.
Building up of the project (the agency together with the Home Owners Association), fund raisign, design and construction of an attic with apartments, construction of an elevator.
106 | MAGIC BLOCKS
Vânzarea apartamentelor și finanţarea operaţiei precedente și a reabilitării integrate a blocului.
Selling of apartments and financing of the previous operation and the complex rehabilitation of the building.
MAGIC BLOCKS | 107
concluzie conclusion
Concluzii (1). Principii pentru o strategie de reabilitare
Conclusions (1). Principles for a Rehabilitation Strategy
În primul rând, ar trebui să vorbim despre regenerare urbană și de-abia în al doilea plan, despre probleme tehnice. Tehnicile există, pot fi importate și adaptate din alte ţări care se ocupă de multă vreme deja de reabilitarea fondului din anii ‘60 –’70; montajul urbanistic, economic și financiar trebuie însă să răspundă unei situaţii foarte specifice, caracterizată prin structura proprietăţii, diversitatea de situaţii și localizări, lipsa unei culturi comunitare.
First, let’s talk about urban regeneration and leave the technical problems for later. Rehabilitation techniques can be imported and adapted from countries that have long been busy rehabilitating their 1960s and 70s stock; we mostly need a fit-for-purpose urban, economic, and financial frame. This frame needs to address specific conditions here, such as property structure, various individual circumstances and locations, as well as a non-existent community culture.
ximă. Degradarea construcţiilor și echipamentelor (deloc influenţată de micile îmbunătăţiri individuale) și, independent de aceasta, scăderea accelerată a valorii din cauza amplasamentului și a apariţiei noilor ansambluri va duce la probleme economice (dispariţia unor valori, sărăcire, lipsa posibilităţilor de reabilitare) și, evident, sociale (ghetoizare și apariţia “cartierelorproblemă” cu toate consecinţele ce decurg din aceasta).
Urgent coherent action is required. We are faced with a dilapidated building stock whose facilities are in very bad shape; small individual refurbishments cannot improve their state in any way; bedsides price drop caused by changing perceptions about locations and the availability of new housing developments will lead to major problems, economic (loss of certain values, poverty increase, lack of rehabilitation means) as well as social (the emergence of ghettos and “problem-causing neighbourhoods” with everything they entail).
Strategii diferite pentru situaţii diferite dat fiind faptul că masa de blocuri gri
Different contexts call for different strategies given the superposition
se compune de fapt dintr-o suprapunere de diferenţe spaţiale și sociale. De fapt, nici nu știm destul despre aceste cartiere. Este esenţială constituirea unei baze de date (structură socială pe cartiere, analiză economică, decupaje arhitecturale și
of spatial as much as social differences. Indeed we know very little about these neigbourhoods. The setting of a database is essential. This should comprise information about the neigbourhoods’ social structure, an economic and legal analysis,
Urgenţa unei acţiuni coerente este ma-
108 | MAGIC BLOCKS
urbane, situaţii juridice) care să permită acţiuni ţintite.
architectural and urban contexts, all of which would enable well-tailored action plans.
Activarea prin spaţiul public din care avem o rezervă uriașă. Acesta ar trebui să devină un element al locuirii, de importanţă aproape egală cu cea a construcţiilor. În orice tip de societate urbană, calitatea spaţiului public este un factor esenţial pentru valorizarea (inclusiv economică) a unui loc și, totodată, una dintre cele mai eficiente componente ale reabilitării: investiţii minime cu un efect considerabil și care, odată realizate, declanșează operaţiuni individuale.
Activate public space of which we have a yet untapped reservoire. It should become an integral element of dwelling, almost as important as buildings. In any urban society, the quality of public space contributes to the status of a place as much as to its economic value and is one of the most efficient components of the rehabilitation process. The small investments it requires yield considerable impact and once in place, trigger individual actions. The Urban Project should integrate the
Proiectul urban ar trebui să integreze acţiunile disparate: locuitorii care aduc îmbunătăţiri individuale și acaparează bucăţi de spaţiu public, autorităţile care propun programe de reabilitare termică, administraţia domeniului public care amenajează spaţiul liber etc. Proiect urban înseamnă atât planificare (prin PUD-uri și PUZ-uri) aplicată unor arii bine definite, cât și proiecte de amenajare a spaţiului public; de fapt, de o gândire arhitecturală și urbană a întregului proces.
otherwise disparate actions: inhabitants who make individual refurbishments and appropriate chunks of public space, authorities who embark on thermo-rehabilitation programmes, the department of public domain which landscapes the vacant public space, a.s.o. An urban project includes both planning regulating strictly defined city areas (detail and zone development plans), and public space projects – indeed a process structured in architectural and in urban planning terms.
E nevoie de cineva care să asambleze piesele, adică de o organizaţie – să o nu-
Someone has to put all the pieces together namely an organization – let’s
mim agenţie – care ar trebui să coordoneze operaţiile; fie că este vorba despre o agenţie în cadrul administraţiei locale sau a ministerului de resort, fie despre un ONG specializat, această organizaţie ar avea o componenţă multidisciplinară și ar acţiona exact în punctul cel mai slab: relaţia dintre asociaţiile de proprietari și autorităţi sau instituţii de credit. Este
say an agency – tasked to coordinate all operations. It could be a local administration or ministry department or it could be just as well a specialised NGO. Whatever its subordination, this body should consist of a multi-disciplinary team whose role is to mediate the relation between owners’ associations and authorities or lending institutions, that is to say act where support is
MAGIC BLOCKS | 109
concluzie conclusion
vorba despre iniţierea acţiunilor, consiliere (inclusiv economică), comunicarea proiectului, negocierea între diferiţii parteneri, coordonarea operaţiunilor. Proiect comunitar înseamnă în esenţă parteneriat și consiliere – un rol pe care în momentul de faţă nimeni nu-l îndeplinește.
most needed. Tasks include action initiation, counseling (including economic) project communication, facilitation of partners’ negotiation, activity coordination. Community projects rely on partnerships and counseling, a role no one is assuming for the time being.
Comunicarea și promovarea sunt esenţiale, pentru că puţină lume
Project communication and promotion are essential as few people are aware of
conștientizează nevoia unei acţiuni urgente și coerente și a consecinţelor continuării în același mod ca acum. Nu ne gândim doar la discuţi și campanii, ci și la promovarea alterantivelor și a exemplelor bune. Ceea ce ne duce la ultimul punct, și anume la:
how urgent a coherent action plan is or how disastrous the consequences of continuing in the same manner as until now would be. This is not only about discussions and campaigns but also about promoting alternative solutions and examples of good practice. This leads us to the final point, namely
Importanţa proiectelor-pilot Institu-
ţiile din România se mișcă greu. Procesul, așa cum l-am descris, va fi lung și complicat. Pe lângă construirea și aprobarea de strategii, ar fi foarte eficient să se iniţieze proiecte-pilot aplicate unor ansambluri bine definite și de dimensiuni reduse. După alegerea locurilor și consultarea locatarilor, se poate defini clar tema (adică ce ar face “agenţia”, odată înfiinţată), se poate concepe un proiect urban și realizearea acestuia din urmă în etape. Astfel se testează mecanismele și, cel mai important, se duce la bun sfârșit o operaţiune concretă care poate fi comunicată și adaptată. Nimic nu este mai eficient decât un exemplu bun. De aceea, oricât ar părea de ciudat, poate că demararea acestui din urmă punct, proiectul-pilot, ar trebui să devină prima acţiune asupra căreia să ne concentrăm.
The importance of pilot-projects
Romanian institutions are notoriously slow. The process we described will be a long and intricate one. Apart from developing strategies and having them approved, it would be good to have a range of pilot-projects applicable to strictly-defined small ensembles. Once the ensembles are chosen and consultations with inhabitants take place, the project brief can be outlined (thereby modeling what the “agency” would do once established), the urban project conceived, and then implemented. Mechanisms could thus be tested and a full-scale intervention could be carried out, one that could then be communicated and adapted. There is nothing more efficient than a good example. As weird as it may sound, kicking off the pilot-project could in fact become the first action and a focal point of interest.
110 | MAGIC BLOCKS
Concluzii (2)
Conclusions (2)
Dincolo de blocurile din București. Estul sălbatic ca laborator
Beyond Bucharest’s blocks. The wild East as testing ground
Proiectul nostru se concentrează asupra unei categorii specifice și a unui oraș reprezentativ. Credem însă că aceste principii se pot adapta și la alte orașe din România (atenţie însă la resursele și mai mici din aceste locuri) și, având în vedere situaţia foarte asemănătoare, ar putea servi ca punct de plecare pentru discuţii privind și alte ţări din fostul Est. Peste tot (cu excepţia fostei Germanii democrate) avem o situaţie asemănătoare: un fond de locuinţe privatizat integral, acţiuni individuale autiste versus o deteriorare generală, un spaţiu public cvasiinexistent. Nu știm în ce măsură acest proiect poate fi relevant și în afara acestei categorii de probleme. Însă cartierele decăzute, dispariţia sau privatizarea spaţiului public și dezvoltarea dificilă a unui spirit comunitar nu sunt în nici un caz specifice estului Europei. Poate doar că, având în vedere trecerea bruscă de la un sistem la altul și lipsa unor mecanisme de autoreglare, în această parte a lumii sunt mai evidente, evoluţii care în Vest au loc într-un mod mult mai potolit (și mai ascuns). Estul ca laborator? Poate. Sperăm ca acest proiect să fie interesant cel puţin ca un demers de regenerare concentrat pe locuire și pe spaţiu public; ca o încercare de a găsi, ca în acupunctură, un set de acţiuni precise și cu mijloace minimale care să ducă la efecte majore; în fine, ca un mod de a privi atent la evoluţiile dintr-un loc și de a încerca “deturnarea”, și nu negarea lor.
This project focuses on a specific category and a representative city. We believe however that these principles can be adapted to fit other cities in Romania (one should always bear in mind that smaller cities have more limited resources). Since this is a common feature of many East European countries, it could be a good starting point for more general discussions. Similarities abound: a stock of dwellings that were entirely privatised, autistic individual actions versus general decay, an almost inexistent public space. It is difficult to say to what extent such a project could be relevant outside this regional frame. Yet decaying neigbourhoods, loss or privatization of public space and difficulties in fostering a communal spirit are by no means the exclusive domain of eastern Europe. It may well be that the brutal switch from one system to another and the lack of self-regulatory mechanisms enhanced our perception of certain evolutions which take place in a more subdued manner in western Europe. Could the East be a testing ground? May be. It is our hope that this project is deemed interesting at least from a regeneration perspective, given its focus on dwelling and public space. It is an attempt to figure out a set of precise actions that require a minimum of interventions but could lead to major benefits – similar to acupuncture, if you like. It is a way of carefully observing developments characteristic of a certain place within a given period of time in an attempt to make them change course to the better rather than deny them altogether.
MAGIC BLOCKS | 111