كيف انتقلت األرض من اليد العربية الفلسطينية إلى الحركة الصھيونية وأذرعھا ما دور االستعمار العثماني ما دور االستعمار البريطاني
1
قوانين االراضي في فلسطين
ﻫﻜﺬﺍ ﺳﺮﻗﺖ ﺍﻷﺭﺽ ﰲ ﻓﻠﺴﻄﲔ
اعداد :االعالم الجديد االصدار ٣٤نوفمبر
2
قانون االراضي العثماني وقانون الطابو سبب ھيمنة الصھيونية على ارض فلسطين بقلم :راسم خمايسي تؤكد دراسة التحوالت في نظام األراضي ،تسويتھا وإدارتھا ،أن ھنالك مسلسل شبه منظم أدى إلى تسرب وانتقال األرض في فلسطين من يد الفلسطينيين العرب إلى سيطرة الحركة الصھيونية .فإن صدور قانون األراضي العثماني في العام ١٨٥٨وقانون الطابو في العام ١٨٦١اللذان أكدا على وجوب تسجيل األرض الخاصة على اسم مستعملھا ومالكھا ،قد م ًكن من تسرب األرض من يد العرب إلى الغرباء .وأن تسرب ،نزع وانتقال ملكية األرض كان أحد المركبات األساسية لغرض تحوالت جيوسياسية بما في ذلك تقسيم فلسطين وطرد الفلسطينيين من قراھم ومدنھم خالل حرب ،١٩٤٨وتحول معظم أرض فلسطين من السيطرة العربية الفلسطينية إلى السيطرة الصھيونية .حالياً ،ما زال الصراع على األرض يشكل لب الصراع بين العرب الفلسطينيين وبين الحركة الصھيونية بما في ذلك منع منح الالجئين الفلسطينيين حقوقھم في ديارھم .وھناك من ينظر إلى األرض بحدود تقنية مثل الملكية ،اإلدارة والحيازة .ھذه النظرة الميكانيكية والمحدودة لوحدھا ال تكفي لفھم إسقاطات وتبعات كيفية انتقال األرض من اليد العربية الفلسطينية إلى اليد الصھيونية ،بل نظرة شاملة وماھية إلى األرض تؤكد أن نزع وانتقال ملكية وحيازة األرض والسيطرة عليھا ما زال يھدد الوجود العربي الفلسطيني بما في ذلك الالجئين وتوفير حقوقھم الطبيعية والمشروعة في وطنھم.
من اإلجحاف أن ندّعي أننا في ھذه المقالة الموجزة يمكن أن نتناول موضوع كيفية انتقال األرض من اليد العربية الفلسطينية إلى الحركة الصھيونية وأذرعھا؛ بل سوف نعرض بعض المركبات آلليات انتقال األرض وحجمھا واإلشارة إلى إسقاطاتھا .ال شك أن ھذا الموضوع ما زال بحاجة إلى أبحاث أكاديمية كثيرة للكشف عن الحقائق .ونكتفي بعرض شامل أولي في ھذه المقالة الموجزة ،والتي ندعي بھا أن اآلليات التي استخدمت في إدارة حيازة األراضي في فلسطين خالل نھاية الفترة العثمانية ،وخالل الوصاية واالنتداب البريطاني والحقا ً السياسة اإلسرائيلية التي سعت إلى تھويد الحيز ومصادرته كانت مركب رئيسي في نقل األرض من اليد العربية الفلسطينية إلى اليد والسيطرة الصھيونية عليھا 3
بدأت عملية تسريب األراضي في فلسطين إلى األجانب وتغلغل النفوذ األوروبي في الدولة العثمانية ،بما في ذلك فلسطين ،بعد إقرار إصالحات وتنظيمات عرفت باسم "التنظيمات الخيرية" في العام .١٨٥٦بموجب ھذه التنظيمات أصدرت الدولة العثمانية قانون األراضي " ١٨٥٨المجلة" ثم تبع ذلك إصدار العديد من القوانين الالحقة ،فأصدرت الئحة تعليمات بحق سندات الطابو ،١٨٥٩ثم إعالن قانون الطابو ،١٨٦١ونظام تملك األجانب .١٨٦٩إن فتح إمكانية تملك األجانب وتسجيل أراضي كأمالك خاصة ،والسماح لألجانب بشراء األراضي وما تبع ذلك من عملية بناء المستعمرات األلمانية والصھيونية في أنحاء مختلفة من فلسطين، خاصة بعد إلغاء نظام إدارة األراضي وفق الشريعة اإلسالمية الذي ساد قبل إقرار قانون األراضي العثمانية ،كانت المحرك للمرحلة األولى من تسرب وانتقال األراضي من العرب الفلسطينيين إلى غيرھم بما في ذلك مندوبي الحركة الصھيونية . سم قانون األراضي العثمانية األرض إلى خمسة أنواع :األراضي الموات، ق ّ األراضي األميرية ،األراضي المتروكة ،األراضي الموقوفة ،األراضي المملوكة. وفقا ً لھذا القانون ھنالك ثالثة أنواع من األراضي تبقى تحت السيطرة العامة )الدولة( :األراضي الموقوفة تستعمل ألغراض دينية شبه عامة ،وقد قدرت مساحتھا في فلسطين بين ١٠٠٠-٧٥٠ألف دونم ،تشمل أمالك األوقاف الصحيحة وغير الصحيحة .أما تسجيل األراضي المملوكة فكان محدود ،خاصة في فترة سيادة نظام الملكية المشاعية .حيث استھدف قانون األراضي العثماني لعام ١٨٥٨تفتيت الملكية المشاعية بما في ذلك في فلسطين .فحتى عام ١٩١٨كانت نسبة %٧٠من األراضي الفلسطينية أراضي مشاع ،ثم أخذت ھذه النسبة بالتقلص تدريجيا لتصل إلى %٥٦من مجمل األراضي الفلسطينية عام ،١٩٢٣ثم إلى %٤٦عام ١٩٢٩ووصلت إلى حوالي %٤٠عام ١٩٤٠م .من الجدير بالذكر أن لنظام المشاع سلبيات وايجابيات ،إذ عمل على عدم تفتيت األراضي المشاع لفترة من الزمن استمرت حتى إقرار االنتداب البريطاني قانون تسوية األراضي عام ١٩٢٨والشروع بعملية تسوية األراضي الفلسطينية .ھكذا فإن نظام المشاع شكل عائقا ً أمام بيع األراضي المشاع لألجانب وخاصة للحركة الصھيونية .لذا ليس من قبيل الصدفة أن عملية تسوية األراضي وتسجيل الملكية وإلغاء نظام المشاع ركزت في المناطق السھلية في فلسطين بدءاً من الحولة مروراً في غور بيسان ،مرج بن عامر والسھل الساحلي ،وھي المناطق التي تمكنت الحركة الصھيونية من السيطرة وشراء األراضي بھا وإقامة المستوطنات عليھا والتي تعرف بإسم ال " – "Nاالستيطاني للحركة الصھيونية ،والحقا ً 4
شكلت األساس لتقسيم فلسطين بعد إقرار وعد بلفور وإنجازه خالل فترة االنتداب، خاصة من خالل تسوية األراضي وتسجيل الملكية وتمكين األجانب من تملك األراضي بموجب قانون األراضي العثماني . من الجدير بالذكر ،أن جزء كبيرا من الفالحين والمالكين المستعملين لألراضي من الفلسطينيين لم يقوموا بتسجيل األراضي على أسمائھم تھربا ً من الخدمة العسكرية ودفع الضرائب .مما يعني أن اعتماد سجالت األراضي الرسمية كأساس لتحديد أو لتقدير ملكية األراضي الخاصة للفلسطينيين ھو أمر خاطئ وال يمثل حقيقة ملكية وحيازة األراضي الخاصة في فلسطين .وال يمكن اعتماده لتحديد حجم ملكية الالجئين الفلسطينيين حسب ما يتم عرضه من قبل المؤسسات الصھيونية واإلسرائيلية إلنكار حق الفلسطينيين في األراضي في مضاربھم ،قراھم ومدنھم . بالمقابل فإن إدعاء بيع األراضي من قبل الفلسطينيين كأساس إلقامة دولة إسرائيل يجب أن يتم فحصه ،فمنذ عام ١٨٧٨وحتى نھاية الحرب العالمية األولى كانت األراضي تشترى من قبل اليھود الصھاينة بواسطة: أ-
الجمعيات
التي
ب-
البارون
روتشيلد
ت-
شركة
تطوير
أسسھا وبعد
أراضي
"عشاق عام فلسطين
صھيون"
١٩٠٠
شركة
والصندوق
واألفراد
اليھود.
–
أ.س.أ.
ال القومي
اليھودي .
وحتى عام ١٩١٨كان بحيازة اليھود الصھاينة أراضي تقدر مساحتھا بحوالي ٤١٨ألف دونم .وھذا ما يؤكد أن تھافت الفالحين الفلسطينيين لبيع أراضيھم ھو إدعاء باطل وغير دقيق .لكن الوصاية البريطانية وانتدابھا على فلسطين ،سھل على الحركة الصھيونية شراء األراضي وتعزيز الھجرة اليھودية وإقامة المستوطنات ،وذلك كجزء من تحقيق وعد بلفور ،١٩١٧بمنح وطن قومي لليھود في فلسطين .كانت مھمة االنتداب البريطاني نقل نظام إداري غربي ،تطور بعد الثورة الصناعية ،وفرضه على الواقع في فلسطين وذلك شمل نظام إدارة، تخطيط ،تسوية وتسجيل األراضي ،مطبقا ً قانون األراضي العثماني ومعدالً له لخدمة األھداف االنتدابية والصھيونية الحقا ً .في سيل ذلك صدرت عدة أوامر وقوانين حددت نظام تسجيل األراضي تخطيطھا واستعمالھا ،بما في ذلك فرض الضرائب على األراضي بعد تخمينھا .ھذه الضرائب المرتفعة ساھمت في تردد بل رفض جزء من مالكي األراضي العرب الفلسطينيين تسجيل األراضي على 5
أسمائھم ،محاولين التھرب من عبء الضرائب مثل العشر ،الويركو ،ضريبة المسقفات في المدن ،١٩٢٨ضريبة األمالك في القرى ،١٩٣٥والذي صنف األراضي إلى ١٦صنف وحدد الضرائب المفروضة على كل صنف .وحسب المخمنين تمت مطالبة المالك بالضرائب الباھظة .بالمقابل ،نشأت عملية تسجيل األراضي على أسماء العائالت والمالكين الكبار الذين شغ ّلوا الفالحين في األراضي .ھؤالء المالكين الكبار والذين جزء منھم ليسوا بفلسطينيين ،قاموا ببيع جزء من أراضيھم للحركة الصھيونية أو سماسرتھا الذين بدورھم سربوھا لھا. فمثالً عام ١٩٢٤كان في فلسطين ١٤٤مالكا ً كبيراً ،يقدر ما بحوزتھم من األراضي بحوالي ٣٫١٣٠مليون دونم .وفي أوائل عھد االنتداب البريطاني كان حوالي ٢٥٠مالكا ً كبيراً يملكون حوالي ٤٫١٤٢مليون دونم .ھؤالء المالكين الكبار ،خاصة من غير الفلسطينيين كانوا من بين الذين باعوا أراضي للحركة الصھيونية خالل فترة االنتداب .ومن أجل تسھيل عملية تسريب األراضي وتنظيم الملكية بما في ذلك فصل األراضي الخاصة من أراضي الدولة )األميرية( ،الموات والمتروكة ،كان ال بد من تسوية األراضي لمعرفة موقعھا بدقة ،ومالكيھا الحقيقيين وتسجيلھم بصفة رسمية في سجل الطابو .وكل قطعة أرض ال يوجد ادعاء ملكية لھا تسجل على اسم الدولة .خاصة أن االنتداب البريطاني كان "الوريث" للسلطة العثمانية التي سادت على البالد حتى نھاية الحرب العالمية األولى .ألجل ذلك أقرت السلطة االنتدابية أمر تسوية األراضي وتسجيلھا لعام ،١٩٢٨بموجبه بدأ عملية مسح األراضي وتسويتھا من خالل طرح جداول ادعاءات وحقوق .حسب ھذا األمر بدأت عملية التسوية في األراضي السھلية، وبذلك سھلت من عملية فك المشاع وتسجيل األراضي مما سھل من عملية بيعھا بعد تحديد مالكھا وموقعھا .خالل فترة االنتداب سادت البالد مناوشات وقالقل، وزاد الوعي الفلسطيني بأھداف المشروع الصھيوني والدور االنتدابي في تحقيقه، وكان لذلك أثر على تسرب األراضي إلى الحركة الصھيونية .ورغم أن سلطات االنتداب أصدرت الكتاب األبيض الذي حدد المواقع التي يجوز للحركة الصھيونية شراء األراضي بھا وحجم الھجرة اليھودية إلى البالد لكن تطبيق ھذا الكتاب كان محدوداً . خالل فترة االنتداب استمرت عملية تسرب األراضي للحركة الصھيونية ،إن كان ذلك بواسطة اإلغراءات ،المضايقات ،بيع األراضي من قبل العائالت المالكة لألراضي .من أجل شراء األراضي من الفلسطينيين بذلت الحركة الصھيونية ً إضافة للضغوط على سلطة االنتداب موارد مالية كبيرة وجھد عظيم والفلسطينيين.على الرغم من ھذا الضغط فإن حجم األراضي التي تمكنت الحركة 6
الصھيونية من حيازتھا والسيطرة عليھا ال تتجاوز %٦٫٤من مساحة فلسطين االنتدابية .وھذا يعني أنه في عام ١٩٤٧وصلت األمالك اليھودية في فلسطين )الخاصة والعامة( إلى حوالي ١٫٨٥٠مليون دونم .وقد حصل المالكون اليھود على ١٨٠ألف دونم من حكومة االنتداب على شكل امتيازات ،مثل امتيازات الحولة وامتياز البحر الميت وامتياز كثبان قيسارية الرملية .وتم شراء ١٢٠ألف دونم من الكنائس المختلفة ١٫٥٥٠ ،مليون دونم من المالكين العرب ،تم شراء معظمھا من مالكين كبار وحوالي ٥٠٠ألف دونم من الفالحين ذوي الموارد المتوسطة والمحدودة . ھكذا فإن عملية انتقال حيازة وملكية األراضي من اليد العربية الفلسطينية إلى اليد الصھيونية خالل حوالي ١٠٠عام لم تتجاوز %٦٫٤من مساحة فلسطين رغم التسھيالت القانونية ،اإلدارية والسلطوية ،خاصة في فترة االنتداب ورغم اإلغراءات التي مارستھا الحركة الصھيونية والضغوطات واألعباء الضريبية التي فرضت على المالكين خالل الفترة العثمانية واالنتدابية ،والتي دفعت جزء منھم إلى إرجاء تسجيل األرض ،ولكن ال يمكن االدعاء أنھم تنازلوا عنھا . ولكن التحول الكبير في السيطرة على األرض كان بعد حرب ١٩٤٨وحدوث النكبة .بعد النكبة أقيمت دولة إسرائيل كدولة يھودية صھيونية على كل المناطق التي حددھا قرار التقسيم ١٨١لتقسيم فلسطين إلى دولتين عربية ويھودية، إضافة إلى ذلك احتلت أراضي إضافية خالل الحرب وضمت إليھا أراضي حسب اتفاقات الھدنة . ١٩٤٩ بعد إقامة دولة إسرائيل وامتالكھا السيادة إلدارة األراضي في الحيز الذي أعلن عن إحالة القانون اإلسرائيلي عليه ،قامت بسن قوانين تھدف إلى تأمين سيطرتھا على األراضي وتحويلھا من اليد العربية الفلسطينية إلى الحركة الصھيونية. وكذلك استمرت بعملية شراء األراضي تھويدھا ومصادرتھا ،رغم أنھا بسطت سيادتھا الجيوسياسية عليھا .يمكن إيجاز ھذه القوانين مثل قانون مصادرة األراضي العام والذي اعتمد أمر األرض )حيازتھا لتحقيق أغراض عامة (١٩٤٣ والذي مكن مصادرة أراضي عربية بحجة المصلحة العامة ،قانون أمالك الدولة ١٩٥١والذي ينص على أن جميع أراضي الحكومة البريطانية ستسجل باسم الدولة )إسرائيل( .قانون أمالك الغائبين ،١٩٥٠بموجب ھذا القانون وضعت كل أراض الالجئين الفلسطينيين بما في ذلك أراضي الوقف اإلسالمي المسجلة على اسم المجلس اإلسالمي األعلى تحت سيطرة "حارس أمالك الغائبين" .القانون يمنع بيع أمالك الغائبين ،عدا استثناء واحد قاطع؛ وھو نقل ملكيتھا إلى سلطة 7
التطوير .بموجب قانون سلطة التطوير )نقل األمالك( ،١٩٥٠وفي ٢٩أيلول ١٩٥٣وقعت اتفاقية بين سلطة التطوير والقائم على أمالك الغائبين وبموجبھا نقلت كافة أمالك الغائبين الموضوعة تحت تصرف القائم على أمالك الغائبين إلى سلطة التطوير .سلطة التطوير ھذه قامت بيع جزء من األراضي التي منحت لھا من القائم على أمالك الغائبين إلى الصندوق القومي اليھودي .حتى قبل تأسيس سلطة التطوير بشكل رسمي قررت حكومة إسرائيل بيع غالبية األراضي الريفية التابعة للغائبين )الالجئين( للصندوق القومي اليھودي .بموجب االتفاقية األولى الموقعة في كانون الثاني ١٩٤٩بيع ١٫١٠١٫٩٤٢دونما للصندوق القومي اليھودي %٩٨٫٥ ،منھا كانت أراضي ريفية .وفي تشرين األول ١٩٥٠عقدت اتفاقية ثانية بموجبھا بيع ١٫٢٧١٫٧٣٤دونما إضافية للصندوق القومي اليھودي .ھكذا تم نقل حوالي ٢٫٤مليون دونم من أراضي الالجئين العرب الفلسطينيين إلى الصندوق القومي اليھودي .بعد أن كان كل ما يملك الصندوق، حتى إقامة دولة إسرائيل ،ما ال يزيد عن ٩٣٦ألف دونم .ھكذا فإن عملية تھويد األراضي استمرت بعد إقامة دولة إسرائيل .ومن أجل إحكام السيطرة على إدارة األراضي قامت إسرائيل بسن قانون أساسي عام ١٩٦٠والذي يعرف باسم "قانون دائرة إسرائيل ،"١٩٦٠ھذه الدائرة تدير كل األراضي العامة – غير الخاصة في إسرائيل والتي تشمل حوالي %٩٣من مساحة إسرائيل .ھذه األراضي تشمل أراضي الالجئين الفلسطينيين وتلك التي صودرت من العرب الفلسطينيين والتي نقلت كأراضي مصنفة موات ،أميرية ،ومتروكة ،وفق القانون العثماني ،إلى السلطة االنتدابية ومنھا إلى السلطة اإلسرائيلية .وقامت إسرائيل بسن قانون األراضي ١٩٦٩والذي يعدل قانون األراضي العثمانية ،١٨٥٨ و ُي َم ِّكن إسرائيل من إحكام سيطرتھا على األرض وعدم السماح بعودة أراض للعرب الفلسطينيين ،فمثال تم إلغاء بند تمليك األرض اعتمادا على التقادم ،والذي أجازه القانون العثماني .وبذلك حرم العرب في منطقة النقب من تسجيل أراضي بحوزتھم على أسمائھم . باإلضافة إلى قوانين األراضي المتعلقة بالملكية والتي أدت إلى مصادرة أراضي عربية وتھويدھا رسميا ً من خالل تسجيلھا على اسم الصندوق القومي اليھودي أو دولة إسرائيل ،استخدمت السلطات اإلسرائيلية سلطتھا بإدارة الحيز بواسطة تقليص مناطق نفوذ البلدات العربية الفلسطينية ،واستخدام التخطيط الح ّيزي الضابط والمحدد كآلية إلحكام السيطرة على العرب الفلسطينيين وتقليص مجال حياتھم وحيزھم . 8
ھكذا فإن عملية نزع وانتقال األرض من ملكية وحيازة عربية فلسطينية إلى يھودية صھيونية بدأت بوادرھا في نھاية الفترة العثمانية ،رغم أنھا لم تھدف لذلك ،وخالل الفترة االنتدابية وضعت األسس لنزع الملكية العربية الفلسطينية وتحويلھا للمؤسسات الصھيونية .وكان التحول الفصل والرئيسي بعد النكبة عام ،١٩٤٨حين أصبح بمقدور السلطات اإلسرائيلية رسمياً ،قانونيا ً وعسكريا ً انتزاع الملكية ،مصادرتھا ،شرائھا وإغالقھا ،بما في ذلك إغالق مناطق عسكرية ،فرض أوامر طوارئ ومنع عودة الالجئين الفلسطينيين إلى أراضيھم .وھنا ال بد من اإلشارة إلى أن الحديث ھو ليس عن األراضي المملوكة فقط ،بل يشمل مجمل الحيز الطبيعي للعرب الفلسطينيين والذين حرموا منه بعد إقامة دولة إسرائيل .وما زال الصراع قائما المتالك ھذا الحيز والسيطرة عليه ،رغم محاوالت البحث عن تسويات غير عادلة حتى اآلن .وألجل بيان التحول في السيطرة وامتالك الحيز سوف نلخص ھذا التحول في الجدول التالي . تحول من سيطرة وحيازة عربية إلى سيطرة إسرائيلية صھيونية البند نسبة مئوية دونم مساحة فلسطين االنتدابية 100 26.323.000 حسب قرار التقسيم ،١٩٤٧رقم ١٨١ دولة عربية 41.35 10.885.848 دولة يھودية
9
57.99 15.261.648 القدس )وضع خاص) 0.66 175.504 مساحة إسرائيل بعد ١٩٤٩ 77 20.325.000 باقي مساحة األراضي الفلسطينية الضفة الغربية وقطاع غزة 23 5.998.000 مساحة األراضي التي امتلكھا اليھود قبل ١٩٤٨ 6.4 1.681.586 مساحة األراضي التي بقيت بحوزة/ملكية العرب الفلسطينيين داخل الخط األخضر 1.465.414 مساحة األراضي بملكية وبحوزة الالجئين الفلسطينيين واألوقاف 5.178.000 أراضي موات في النقب بما في ذلك تلك الموجودة بنزاع بين دولة إسرائيل والمواطنين العرب البدو في النقب 12.000.000 مساحة األراضي التي كانت بحوزة اليھود قبل ١٩٤٨ 10
1.681.586 مجمل مساحة إسرائيل 1000 20.325.000 توزيع األرض في إسرائيل أراضي دولة وتحت سلطة التطوير74.8
15.205.000 األراضي المسجلة على الصندوق القومي اليھودي18.4 3.570.000 األراضي المسجلة ملك خاص )يھود وعرب فلسطينيين)6.8 1.480.000 مما تقدم يتضح أن عملية نزع ملكية األراضي من الفلسطينيين جرت خالل القرن األخير وأنشأت مسألة الالجئين الفلسطينيين الذين ما زال حقھم بالعودة محفوظ وحقھم في أمالكھم يجب أن يؤمن ويستعاد وھنا ال بد من اإلشارة إلى وجوب إجراء دراسات تفحص كيف تسربت ونزعت األرض من األيدي العربية الفلسطينية ،وتحليل مسبباتھا ودوافعھا ألجل فھم ماذا مستقبال األراضي في الحقوق مع التعامل وكيفية حدث مصادر
11
الحزماوي محمد ،(١٩٩٨) ،ملكية األراضي في فلسطين ،١٩٤٨ -١٩١٨ مؤسسة األسوار ،عكا. أفنيري أريه ،(١٩٨٧) ،دعوى نزع الملكية؛ االستيطان اليھودي والعرب، ،١٩٤٨-١٨٧٨دار الجليل للنشر ترجمة بشير شريف البرغوثي. خمايسي راسم ،(٢٠٠٣) ،أجھزة السيطرة على األرض وتھويد الحيز ،مركز التخطيط والدراسات ،كفركنا. كريتشمر دافيد ،(٢٠٠٢) ،المكانة القانونية للعرب في إسرائيل ،مركز دراسات المجتمع العربي في إسرائيل ،فان لير ،القدس. ______________ د .راسم خمايسي ھو محاضر كبير في جامعة حيفا وھو جغرافي ومخطط مدن ===========================================
12
============================ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ )ﺍﳌﻌﺪﻝ( ﺍﻟﺒﺎﺏ ) ٢٣) (٧٨ﺏ ﺳﻨﺔ (١٩٣٣ ﻭﻫﻮ ﻳﻘﻀﻲ ﺑﺈﺟﺮﺍء ﺑﻌﺾ ﺗﻌﺪﻳﻼﺕ ﰲ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﺍﻟﻌﺜﻤﺎﻧﻲ
المادة ١ التسمية يطلق على ھذا القانون اسم قانون األراضي )المعدل( المادة ٢ تصرف بعض الورثة باألرض )(1إذا تصرف واحد أو أكثر من الورثة بأرض مستقلين عن سائر الورثة فيحمل ذلك على االفتراض أنھم يتصرفون باألرض بالنيابة أو بالوكالة عن سائر الورثة غير أنه يجوز رد ھذا االفتراض أمام المحكمة ذات الصالحية بشھادة شفوية أو تحريرية تثبت أن التصرف جرى بدون موافقة الوارث أو الورثة اآلخرين . )(2ال تسمع الدعوى القائمة بين الورثة السترداد أرض متنقلة من مورث واحد والمتصرف فيھا وارث أو أكثر ،مستقلين عن سائر الورثة بعد انقضاء مدة مرور الزمن المعينة قانونا ً في دعاوى األراضي وتبتدئ ھذه المدة من تاريخ التجاوز بدون موافقة بقية الورثة حسب نص الفقرة السابقة وإذا كان المدعي في تاريخ التجاوز ھذا قاصراً أو فاقداً األھلية القانونية فتبتدئ مدة مرور الزمن من التاريخ الذي أصبح فيه المدعي غير قاصر أو غير فاقد األھلية القانونية . )(3إيفاء للغاية المقصودة من ھذه المادة : يعتبر سن الرشد السنة الثامنة عشرة . (ب( يعتبر المختل الشعور أو المحجور من قبل محكمة ذات اختصاص فاقداً األھلية القانونية. 13
المادة ٣ سلطة إعتبار األراضي عمومية على الرغم من أحكام قانون األراضي العثماني أو أية أحكام أخرى في تشاريع األراضي يجوز إعالن أية أرض ميري أصبحت أو قد تصبح محلولة بمقتضى أحكام قانون األراضي وأية أرض طمرت من البحر أو من نھر أو بحيرة أرضا ً عمومية حسب مفاد الفقرة ) (١من المادة ١٢من مرسوم دستور فلسطين لسنة ١٩٢٢بأمر موقع بتوقيع المندوب السامي على أن تراعي في ذلك حقوق أصحاب الطابو فيھا. المادة ٤ تقدير قيمة األرض المستحقة للطابو )(1على الرغم مما ورد من األحكام في أي قانون عثماني بشأن إصدار سندات طابو لألراضي الميري إذا أصبحت أية أرض مستحقة حق الطابو وكان ھنالك أشخاص يملكون ھذا الحق فتقرر قيمة تلك األرض لجنة قوامھا قائمقام القضاء الواقعة تلك األرض في قضائه وعضوان غير موظفين يعينھما حاكم اللواء . )(2إيفاء للغاية المقصودة من الفقرة ) (١ال يسري تفسير عبارة "حاكم اللواء" الوارد في القانون التفسيري . )(3إن التثمين الذي تجريه اللجنة المشكلة بمقتضى الفقرة ) (١يكون عرضة لتدقيقه من قبل مدير األراضي الذي يكون قراره نھائيا ً ولدى تعيين قيمة األرض يعرض المدير األرض على أصحاب حق الطابو ،حسب أولويتھم في الحقوق ،ويكلفھم بقبول تفويضھا إليھم لدى دفع القيمة المقدرة خالل ثالثين يوما ً من تاريخ عرض األرض عليھم كما تقدم فإذا قبل أي شخص منھم ھذا العرض تفوّ ض األرض إليه بال مزايدة . )(4إذا أعلنت أرض محلولة بسبب عدم وجود من يملك حق الطابو فيھا أو إذا تنازل أصحاب حق الطابو عن حقوقھم فيھا ولم تعلن أرضا ً عمومية وفقا ً للمادة ٣ فتطرح األرض للمزايدة وتحال إلى المزايد األخير على أن يراعى في ذلك الثمن المحتفظ به من مدير دائرة األراضي )المخول ھذه الصالحية( وينشر إعالن المزايدة في إحدى الجرائد المنتشرة في اللواء الواقعة األرض فيه وتعلق نسخة منه في المدينة أو القرية الواقعة األرض فيھا. 14
)(5إذا لم يتقدم أحد للمزايدة أو لم تبلغ المزايدة الثمن المحتفظ به الذي وضعه بشأن األرض مدير دائرة األراضي فتصبح األرض بعد مرور ستة أشھر من تاريخ المزايدة أرضا ً عمومية حسب مفاد الفقرة ) (١من المادة ١٢من مرسوم دستور فلسطين لسنة .١٩٢٢ المادة ٥ شمول بيع األراضي الميري لألشجار المغروسة فيھا على الرغم من أحكام المادة ٤٨من قانون األراضي العثماني يشمل بيع األرض الميري أو فراغھا جميع األشجار الملك المغروسة قبل صدور قانون التصرف باألموال غير المنقولة العثماني المؤرخ في اليوم الخامس من شھر جمادى األولى سنة ١٣٣١وإن لم تذكر ھذه األشجار في سند البيع أو في أي مستند آخر إال إذا كانت ملكيتھا مسجلة على حدة مستقلة عن األرض. المادة ٦ تقييد مباشرة حق الشفعة )(1على الرغم مما ورد في المادتين ٤١ ،٤٤من قانون األراضي العثماني : ال يحق ألحد أن يطلب فراغ األرض له بمقتضى أحكام المادتين المذكورتين بعد مرور سنة من التاريخ الذي اكتسب فيه حق طلب تفويض األرض له . إذا ابتدأت مدة مرور الزمن المعينة في المادتين المذكورتين قبل نفاذ ھذا القانون فتنتھي بانتھاء أجلھا أو بعد مرور سنة من تاريخ سريان ھذا القانون وتعتبر في ذلك المدة التي تنتھي قبل األخرى . )(2إذا صدر حكم يمنح المدعي حق االدعاء في نقل األرض وفراغھا له وفقا ً للمواد ٤٥ ،٤٤ ،٤١من قانون األراضي العثماني فيجوز للمحكمة حينئذ أن تصدر قراراً بإجراء الفراغ خالل المدة التي تستصوبھا على أن ال تتجاوز ثالثة أشھر وإذا أصدرت المحكمة قراراً كھذا ولم يتم الفراغ ضمن المدة المعينة فيه لسبب تغيب الشخص الذي صدر القرار لصالحه فيبطل حقه في نقل ھذه األرض وفراغھا له وفقا ً لقرار المحكمة أو غير ذلك. المادة ٧ تعاريف 15
حيثما ورد نص في قانون األراضي العثماني أو في قانون عثماني آخر يتعلق باألموال غير المنقولة في فلسطين لتحديد المدة التي يجوز فيھا سماع أية دعوى أو مباشرة أي حق فتعتبر اإلشارة إلى "الشھر" أو "السنة" شھراً وسنة حسب التقويم الغريغوري. المادة ٨ أثر الغياب عن فلسطين على مرور الزمن على الرغم من أحكام القانون العثماني ال يتوقف سريان مدة مرور الزمن بسبب غياب شخص من فلسطين يدعي بحق إقامة الدعوى أو مباشرة أي حق بشأن أية أرض خالل المدة المعينة في القانون إلقامة الدعوى أو لمرور الزمن أو في أي وقت أثناء ھذه المدة وإذا كان الشخص المتغيب قد أقام عنه وكيالً في فلسطين فال يتوقف سريان ھذه المدة بسبب غياب ھذا الوكيل عن فلسطين خالل مدة مرور الزمن أو في أي وقت أثناء ھذه المدة وإذا كان الشخص المتغيب قد أقام عنه وكيالً في فلسطين فال يتوقف سريان ھذه المدة بسبب غياب ھذا الوكيل عن فلسطين خالل مدة مرور الزمن أو في أي وقت منھا : ويشترط في ذلك أنه إذا كان ھذا الشخص قد تغيب عن فلسطين قبل تاريخ نفاذ ھذا القانون فيفسر تغيبه ھذا حسب أحكام القانون الذي كان نافذ اإلجراء حين تغيبه. المادة ٩ رھن الحق في عقد اإليجار رغبة في إزالة الشبھات يجوز لمستأجر أية أرض سجل عقد اجارھا في دائرة تسجيل األراضي ،أن يرھن حقه في عقد اإليجار وفقا ً لقانون الرھن المعمول به إذ ذاك ويجوز للمرتھن أن يسجل ھذا الرھن في دائرة تسجيل األراضي أما باإلضافة لما قام به الراھن أو بدالً منه إال إذا تضمن عقد اإليجار شرطا ً يقضي بغير ذلك
نظام االراضي في عھد االستعمار العثماني
ملكية األراضي في فلسطين 16
مقدمة: تعرضت األراضي الفلسطينية ألطماع الدول الغربية في القرون األخيرة خصوصا أواخر الحكم العثماني حيث بدأ الضعف يدب في ھذه الدولة، ومن ناحية أخرى بدأت الحركة الصھيونية في الظھور فسارع نشطائھا إلى شن حملة لشراء األراضي في فلسطين لصالح اليھود القادمين من أوروبا ومن ابرز ھؤالء النشطاء موشى مونتفيوري الذي إستطاع الحصول على موافقة السلطان عبد المجيد لشراء مساحة من األراضي في فلسطين شكلت نواة االستيطان الصھيوني في فلسطين. لقد استشعرت الدولة العثمانية خطورة األطماع الغربية واألطماع اليھودية في أراضي فلسطين فأصدرت مجموعة من القوانين التي تھدف إلي تنظيم ملكية األراضي في فلسطين ويالحظ على بعض ھذة القوانين أنھا صدرت تحت ضغوط الدول الغربية ،ولما كانت األرض جوھر الصراع العربي اإلسرائيلي وما زالت حتى يومنا ھذا فانه من المناسب استعراض تطور ملكية األراضي في فلسطين.
تعريفات عامة: الثيمار :ھو نظام إقطاعي لملكية األرض أدخله العثمانيون ليحل محل اإلقطاع العسكري الذي كان سائدا في بالد الشام منذ أيام السالجقة. األقجة :أول عملة عثمانية وھي من الفضة وقد سكت في عھد السلطان أور خان ٧٦١-٧٢٦ھـ. الزعامت :ھي مساحة من األرض يتسلمھا ما يسمى بالزعيم من الدولة وغالبا ما يكون من قادة الجيش ويتراوح مابين ١٠٠،٠٠٠ – ٢٠،٠٠٠ أقجة . خاص ھمايونى وخاص شاھنشاھي :ھي األراضي الممنوحة من السلطان بنفسه وتتميز عن الثيمار والزعامت بعدم خضوعھا لتفتيش 17
الدفتردار المكلف بمراقبة االقطاعات كما انھا ذات مساحات كبيرة .حيث تزيد مساحة القطعة منھا عن ١٠٠،٠٠٠أقجة ،والخاص نوعان: الخاص السلطاني :خاص ھمايوني – خاص شاھنشاھي خاص أمير االمراء :خاص أمير لواء. نظام ملكية األراضي في العھد العثماني: اعتمد نظام ملكية األراضي في العھد العثماني على األسس اإلسالمية فإذا ما تم الفتح بعض حرب تبقى األرض بأيدي أصحابھا األصليين شريطة دفع الخراج أما إذا تم الفتح عن طريق الحرب تصبح األرض غنيمة بأيدي الفاتحين ويبقى الخمس لبيت المال. وقد قسمت األراضي إلى قسمين :أراضي ملكية فردية وأراضي ملكية عامة للدولة وطبق العثمانيون نظام االلتزام وذلك حتى تضمن الدولة الحصول على مقدار ثابت ومحدد من المال لصالح خزينتھا وبقى ھذا النظام حتى بداية التنظيمات العثمانية في النصف األول من القرن التاسع عشر. وبموجب نظام االلتزام كانت ملكية األراضي تقوم على ركائز أساسية ھي: الدولة -اإلقطاعيون – المدنيون -العسكريون -الفالحون ،فالدولة اعتبرت نفسھا المالك الحقيقي لألرض ولھا الحق في جمع الضرائب والرسوم واألعشار أما اإلقطاعيون فكانت حيازتھم لألرض تتفاوت حسب مناصبھم العسكرية واإلدارية وقد قسمت ھذه الحيازات )اإلقطاعيات( إلى ثالثة أنواع: -١الثيمار. -٢الزعامت. -٣الخاص. 18
وكان كل إقطاعي منھا يختلف عن اآلخر حسب إيراده السنوي فالثيمار والذي يعرف صاحبه بالثيمارجي يمنح إلى السباھية وكان دخله السنوي ال يزيد عن ٢٠ألف أقجة وھي من أكثر اإلقطاعيات شيوعا. أما الزعامت التي يتسلمھا زعيم ويترواح إيرادھا مابين -٢٠،٠٠٠ ١٠٠،٠٠٠أقجة كان يمنح في الغالب إلى قادة الجيش. وكانت الثيمار والزعامة وراثية إلى حد ما ويالحظ في بعض األحيان أن الزعامة الواحدة كانت تتكون من أراضي تقع في عدة ألوية فليست من الضرورة أن تقتصر الزعامة أو الثيمار على منطقة واحدة أو لواء واحد. كانت فلسطين في بداية القرن السابع عشر تضم ألوية نابلس والقدس وغزة وصفد وكان فيھا ٢٨مقاطعة بدرجة زعامت و ٤٣٦مقاطعة بدرجة ثيمار وذلك على النحو التالي: مقاطعة بدرجة زعامت بـ ٤٣٦مقاطعة بدرجة ثيمار وذلك على النحو التالي:
وكان أصحاب ھذه اإلقطاعيات من العائالت المتنفذة ففي نابلس كان عدد اإلقطاعيات عام ١٨٣٣م ٥٧إقطاعية منھا ٥زعامات و ٥٢ثيمار ،أما الفالحون فكان عليھم زراعة األرض ورعي الماشية مقابل التزامات معينة يؤدونھا لصاحب األرض كدفع اإلتاوات والضرائب وقد عرف استغالل الفالحين لألرض "تصرف" 19
وطالما ظل الفالحون يعملون في األرض ويدفعون الضرائب فإن حق التصرف وراثي ينتقل من األب لإلبن ،أما إذا لم يكن للفالح ورثة فإن حق التصرف يعود إلى بيت المال أو يمنحه اإلقطاعي إلى فالحين آخرين مقابل مبلغ معين من المال. أنواع األراضي في العھد العثماني: أصدرت الدولة العثمانية قانونا لألراضي عام ١٨٥٨م ثم تبع ذلك إصدار العديد من القوانين الالحقة فأصدرت الئحة تعليمات بحق سندات الطابو عام ١٨٥٩م ثم نظام الطابو في نفس العام ثم إعالن قانون الطابو عام ١٨٦١م ،وملحق نظام الطابو عام ١٨٦٧م ،ونظام تملك األجانب عام ١٨٦٩م ،وبموجب ھذا القانون .قسمت أراضي الدولة العثمانية إلى خمس أقسام: أوال :األراضي المملوكة وھي االراضي المملوكه ملكية خاصة والتي يتصرف بھا صاحبھا كيف شاء كما يتصرف بالمنقوالت فله رقبتھا وكافة حقوقھا ويجوز له بيعھا او رھنھا او االيصاء بھا كما انه يورثھا لورثته الشرعيين فال تعود إلى بيت المال بعد وفاته إال إذا لم يوجد احد من ورثته. ثانيا :االراضي االميريه وھي األراضي التي تعود ملكيتھا لبيت المال وتشمل األراضي الزراعية والمحاطب والمراعي والغابات وماشابه ذلك من ذات النفع ،وكان يتصرف بھا بإذن وتفويض من أصحاب الزعامة والثيمار ،وأحيانا كان يستفاد من تلك األراضي بإذن وتفويض من المحصلين والملتزمين إال أن ھذا الحق ألغى وأصبح التصرف بھا بإذن من مأمور من قبل الدولة أي أن الدولة أصبحت الجھة الوحيدة المخولة بتحديد التصرف بھذه األراضي فتبيع منھا ما تريد بموجب سند طابو ،وبين قانون األراضي كيفية التصرف باألراضي األميرية فقد منع إحالة جميع أراضي قرية أو قصبة إلى ھيئة جماعية أو إلى شخص أو شخصين بل تحال األراضي لكل شخص من األھالي بمفرده وتعطي سندات طابو لكل شخص مبينة فيھا كيفية التصرف باألرض ،ويحق للمتصرف باألرض األميرية أن يزرع بھا ما يراه مناسبا في مجال االستثمار الزراعي ويمنع من زراعتھا كروما أو أشجار مثمرة ،كما ال يحق له وھبھا للوقف دون إذن من الدولة ،ووضع قانون األراضي نصوصا تضمن عدم إھمال األراضي األميرية من قبل المتصرف بھا وذلك بإبطال حقه في التصرف بھا في حالة عدم تسديد الضرائب والرسوم عنھا ،وعدم زراعتھا وفالحتھا لمدة ٣سنوات متتالية. 20
ثالثا :األراضي الموقوفة: وكانت معظم أراضي األوقاف في العھد العثماني خالل القرن السادس عشر الميالدي وذلك خالل حكم السلطان سليمان القانوني وكانت تتكون بداية من األراضي األميرية التي حددھا السلطان سليمان وما تبعه من سالطين باإلضافة إلى األراضي التي خصصھا بعض األغنياء أو األراضي التي أوقفھا بعض الفالحين وخاصة بعد صدور التنظيمات للتھرب من دفع الضرائب والرسوم. وقد عانت أراضي األوقاف خالل القرنين السابع عشر والثامن عشر من الفوضى والفساد الذي لحق بأجھزة الدولة بشكل عام فقد تسلم إدارة األوقاف أشخاص غير مؤھلين لذلك ،فحاولت الدولة الحد من ھذه الفوضى والفساد وذلك بأن أصبحت المسؤول المباشر عن أراضي األوقاف ،ومع ذلك استمر الفساد وحال دون تطبيق ھذه اإلجراءات نتيجة إلھمال القائمين على األوقاف إذ قام الكثير من النظار بتحويل أمالك األوقاف إلى أمالك خاصة وتسجيلھا في سجالت التمليك ملكا لھم ثم انقلبت لورثتھم ولمن ابتاعھا منھم وكان كل ذلك يتم بمعرفة دائرة األوقاف.
رابعا :األراضي المتروكة: وھي األراضي التي ترك حق االنتفاع بھا لعامة الناس أو ألھالي قرية أو مجموعة قرى وقصبات تكون مشتركة فيھا وقسمت األراضي المتروكة وفق قانون األراضي العثماني إلى قسمين: -١األراضي المتروكة لعامة الناس كالطرق واألسواق العامة والساحات والمسطحات المائية من بحار وبحيرات وأنھار وعيون ومجاري سيول األودية وغير ذلك مما ترك الستخدامات الناس. -٢األراضي التي تركت ألھالي قرية أو قصبة أو التي تركت ألھالي عدة قرى وقصبات كالمراعي والبيادر والمحتطبات والمشار. وبين قانون األراضي كيفية استخدام األراضي المتروكة إذ ال يحق ألي شخص أن يحدث أبنية أو يغرس أشجارا في األماكن العامة المتروكة لعامة الناس وقام بذلك يھدم البناء ويقلع الشجر وذلك ألن التصرف في ھذه األماكن يعتبر تصرفا في ملك الغير ،ومن األمثلة على ذلك ما حدث في الخليل عام ١٨٩٠م حيث أجبرت الحكومة رئيس بلدية الخليل عبد iالمحتسب على ھدم ثالثة دكاكين كان قد أقامھا لنفسه في ساحة محله القزازين في المدينة. 21
خامسا ً األراضي الموات: وھي األراضي الخالية والبعيدة عن العمران وليست بتصرف أحد والتي لم تترك ولم تخصص ألھالي القرى والقصبات كما أنھا لم تكن بتصرف أحد بالطابو كالجبال وتبعد عن أقصى العمران مسافة ميل ونصف الميل أو نصف ساعة سيرا على األقدام بحيث ال يسمع فيھا صيحة الرجل الجھير الصوت. وسمح قانون األراضي العثماني بإحياء ھذه األراضي من قبل الناس شريطة موافقة الحكومة على أن يكون إحياؤھا في مدة ال تزيد عن ثالث سنوات وإذا لم يستصلحھا خالل ھذه المدة تؤخذ منه وتعطي لشخص آخر ،أما إذا أحيا رجل أرضا مواتا بإذن الحكومة فعليه دفع بدل الطابو.
القوانين المتعلقة باألراضي الصادرة عن الحكومة العثمانية قانون األراضي العثمانية الصادر عام ١٨٥٨م ھدفت الدولة العثمانية من خالل إصدارھا لقانون األراضي عام ،١٨٥٨إلى إحكام سيطرتھا على األرض وتأكيد حقھا فيھا في وجه القوى المحلية وبقايا اإلقطاع وجعل التصرف باألراضي من خالل قوانين محددة تضعھا الدولة فقامت بتقسيم األراضي من خالل قوانين محددة تضعھا الدولة لعدة أقسام كما وضح سابقا وجعلت لكل قسم أحكام وقوانين وحتى تكتمل سيطرة الدولة على األرض أصدرت العديد من القوانين الالحقة لقانون األراضي والتي تعتبر مكملة له فأصدرت عام ١٨٥٩ الئحة تعليمات بحق سندات الطابو وقانون الطابو ١٨٦١م وملحقاته عام ١٨٦٧م. وقد جعل ھذا القانون التصرف في األراضي واستغاللھا يتحدد من خالل العرض السائد بين السكان وفي بعض األحيان كان حق التصرف يثبت بأوراق تدعى حجج شرعية تكون مصدقة من القضاء وليس لھا أي قيمة فإذا ما ضاعت كان وضع اليد على األرض والتصرف بھا ھو الذي يحدد ملكيتھا وفي حال حدوث خالف أو نزاع بين الفالحين على األرض تكون الشھادات الشفوية ألھل القرية ھي التي تحدد الملكية األمر الذي أدى إلى نشوب خالفات ونزاعات مستمرة بين الفالحين االمر الذي دفع الى صدور قانون الطابو ومالحقه. قانون الطابو١٨٦١ ظاھرة طبقة المالك الكبار: 22
انتشرت ظاھرة طبقة المالك الكبار بعد أن بات الفالحون يتھربون من تسجيل األراضي باسمھم وكانت بعض العائالت تسيطر على مساحات شاسعة في المدن والقرى وجع صدور قانون األراضي وما تبعه من قوانين تتعلق بتسجيل األراضي ظھرت عائالت جديدة استغلت فرصة ھروب الفالحين من تسجيل أراضيھم فحصلت على مساحات واسعة من األراضي ويبين الجدول التالي توزيع األراضي في مختلف أنحاء فلسطين على فئات المالك عام ١٩٠٩م:
ﺍﻹﻃﺎﺭ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻲ ﳌﻠﻜﻴﺔ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﻭﺍﻟﺘﺼﺮﻑ ﻓﻴﻬﺎ ﰲ ﻓﻠﺴﻄﲔ دراسة من اعداد المحامي احمد جرار 23
مقدمة : عند الحديث عن موضوع التنظيم القانوني لملكية العقارات فانه يدور في األذھان مباشرة مدى التعقيد والتشابك والتداخل في موضوع األراضي والعقارات وملكيتھا على ارض الواقع ،وھو ما يشغل بال العاملين في ھذا القطاع الھام والحيوي بالنسبة للفلسطينيين ،إذ أن أساس الصراع كان على األرض وما زال . وحتى نغطي األمر من كافة جوانبه كان لزاما علينا أن نقوم بدراسة الواقع القانوني والتنظيمي لمسائل األراضي والعقارات في كافة الحقب التي مرت على فلسطين وما خلفته من أنظمة قانونية وتشريعات لھا عالقة وتمس بشكل مباشر موضوع تملك األموال غير المنقولة في فلسطين ،حيث كان لكل حقبة من ھذه الحقب ما يميزھا ويطبعھا بطابعھا العام ،ابتداء من الحقبة العثمانية وما خلفته من قوانين تطبق حتى كتابة ھذه الورقة مرورا باالنتداب البريطاني وما سنه من قوانين تتعلق باألراضي وغيرھا وما أثارته من إشكاليات عملية على ارض الواقع ،وتعريجا على الحقبة األردنية وما كان لھا من األثر الكبير في موضوع األراضي ،والتي تزامنت مع اإلدارة المصرية على قطاع غزة وما خلفته من قوانين ،ومن ثم مرحلة االحتالل اإلسرائيلي وما صنعه على األرض من السيطرة عليھا عن طريق ما يسمى باألوامر العسكرية ،وانتھاء بالحقبة الفلسطينية والتي تمثلت بقدوم السلطة الفلسطينية في العام ،١٩٩٤وما أصدرته من قوانين أو قرارات أو تعليمات بشان األراضي. أوال :تقسيمات وأحكام األراضي في فلسطين نظم قانون األراضي العثماني لسنة ١٨٥٨األحكام المتعلقة باألراضي وحدد تقسيماتھا وفقا للمادة األولى منه ،فقسمھا إلى خمسة أنواع متمايزة ،وھي: األراضي الملكاألراضي األميريةاألراضي الوقفاألراضي المتروكة-األراضي الموات
24
أ -األراضي الملك وقد تم تقسيمھا إلى أربعة أنواع وذلك بموجب المادة الثانية منه ،وھي: •األرض الملحقة ببيت السكن والتي ال تزيد مساحتھا على نصف الدونم ،أي أنھا األرض التي تكون في موقع البناء والتي تعتبر من قبيل األراضي الملك ،كما يتبين أيضا أن األرض التي تقع خارج حدود البلدية )سواء خارج بلديات المدن أو المجالس القروية( ال يؤثر على نوع األرض كونھا ملحقة ببيت سكن أم ال أو بناء بيت السكن في أرض أميرية ،ال يحولھا ذلك الواقع من نوع األميرية إلى الملك، بل إن األراضي التي تلحق مواقع البناء التي تدخل ضمن حدود البلديات فقط ھي التي تعتبر من نوع الملك األراضي التي أفرزت من األراضي األميرية وملكت تمليكا صحيحا بأسماء مالكيھا. •األراضي العشرية :التي وزعت وملكت للفاتحين عند الفتح . •األراضي الخراجية :التي تقرر إبقاءھا في يد أھلھا غير المسلمين على أن يدفعوا عنھا مبلغا من المال للدولة. أحكام األراضي الملك:صاحب األراضي الملك مالك لألرض نفسھا ،وفي الوقت ذاته مالك لما تحتھا وما فوقھا له كامل الحرية في التصرف فيه ،يحق له أن يتصرف فيه بكافة أنواع التصرفات العقارية سواء الناقلة لملكية رقبتھا أو غير الناقلة كالھبة والرھن وغيرھا ،وھذا ما أكدته مجلة األحكام العدلية في نصوصھا الواردة في الباب الثالث منھا .وتجدر اإلشارة إلى أن عبارة األرض وما فوقھا تشمل األرض وما عليھا من بناء أو غيره . ب -األراضي األميرية ھي األراضي التي تكون رقبتھا لبيت المال ويجري إحالتھا و تفويضھا ألحد من قبل ولي األمر بناء على طلبه لمدة غير محددة ،لقاء معجلة تسمى الطابو يدفعھا الطالب للخزينة ويعطى سند رسمي بذلك . أحكام األراضي األميرية:أن المتصرف بأرض أميرية له أن ينتفع بھا على الوجه الذي يريد ،إال أنه إذا أراد 25
البناء في األرض أو إذا أراد فراغھا إلى آخر عليه الحصول على إذن من إدارة الطابو ،كذلك إذا تركت األرض دون استعمال لمدة أكثر من ثالث سنوات بال عذر فإنھا تنحل عنه . التصرفات الجائزة على األراضي األميرية :قسم قانون األراضي العثماني التصرفات الواردة والجائزة على األراضي األميرية إلى ثالثة أنواع ،وھي: تصرفات مطلقة للمتصرف كالزراعة ،والرھن واالنتفاع بحشائشھا.تصرفات ال تتم إال بإذن المأمور وھي فراغ األرض أي بيعھا وھبتھا وقسمتھاوغرس األشجار وقلعھا وإنشاء األبنية. تصرفات محظورة مثل وقف األراضي األميرية.ومما تجدر اإلشارة إليه في ھذا السياق أن ھذا النوع من األراضي قد طرأت عليه تعديالت جذرية ،حيث صدر قانون تحويل األراضي من نوع الميري إلى ملك رقم) (٤١لسنة ، ١٩٥٣على النحو اآلتي: • 1أعطى ھذا القانون الحق لكل من يمتلك ارض ميرية تحويلھا إلى ملك بقصدوقفھا لجھة خيرية ،وذلك وفق اإلجراءات التالية : أ -استصدار قرار من مجلس الوزراء بتمليكه ھذه األرض تمليكا صحيحا، وتحويلھا من ميري إلى ملك. ب -يأمر المجلس بنشر القرار بالجريدة الرسمية بتمليكه األرض ،إذا اقتنع أن ھناك مسوغات قانونية . ت -يجب تنفيذ ھذا القرار خالل ستة أشھر في دائرة التسجيل من تاريخ صدوره وإال اعتبر الغيا . 2أعطى ھذا القانون الحق بتحويل األراضي الميري الواقعة داخل حدود البلدياتمن ميري إلى ملك ،إذا قامت البلدية بتوسيع حدودھا فتلقائيا تصبح ھذه األراضي من نوع الملك من تاريخ التوسع. 3وفيما يتعلق بآلية انتقال األراضي األميرية إلى الورثة بموجب ھذا القانون فقدأشار القانون إلى عدد من الحاالت وھي على النحو اآلتي : آلية انتقال األراضي :أ .الحالة األولى: 26
إذا كان صاحب أرض أميرية وتوفي قبل العمل بھذا القانون : ھنا تنتقل األرض إلى الورثة وفقا لقانون انتقال األراضي األميرية باعتبارھا أرضا أميرية )أي تقسم بالتساوي )للذكر مثل األنثى( وليس حسب تقسيم الشريعة( وتسجل بأسماء الورثة على اعتبار أنھا ملكا ولكن بشروط: 1إذا تم انتقالھا وتسجيلھا خالل سنة واحدة من تاريخ العمل بھذا القانون2أو في خالل سنة واحدة من تاريخ نفاذه إذا كانت األراضي األميرية محولة إلىملك وذلك وفقا لما ذكرناه في الفقرة) (٢ ،١أعاله. 3وفي حال لم يتم االنتقال خالل المدة المذكورة فتسجل األرض على أنھا ملكا .ب .الحالة الثانية : وأشار لھا القانون المؤقت المعدل لقانون تحويل األراضي من نوع الميري إلى ملك رقم ٣٢لسنة ١٩٦٢جاء التعديل على المادة ٤من القانون رقم ٤١لسنة ١٩٥٣بإضافة فقرة جديدة للمادة ٤وھي على النحو اآلتي : أ -حيث أشارت ھذه الفقرة على انه بالرغم مما ورد في الحالة األولى والتي اشرنا لھا سابقا ،إال انه ال تنطبق أحكام الفريضة الشرعية على أصحاب حق االنتقال والتصرف في األراضي األميرية التي لم تتم تسويتھا سواء كانت مسجلة أو غير مسجلة في حال حصلت الوفاة قبل العمل بھذا القانون ،حيث يتم توزيعھا حسب المسالة القانونية )أي للذكر مثل األنثى( وتسجل على أنھا ملك ،على انه يستثنى من ذلك أية ارض أميرية لم تتم تسويتھا وتم تسجيلھا بحسب الفريضة الشرعية بأسماء أصحاب حق االنتقال بعد العمل بالقانون. ب -أما في حال حصلت الوفاة بعد العمل بالقانون فكل ارض أميرية سواء كانت مسجلة أو غير مسجلة ولم تتم تسويتھا تنتقل إلى الورثة أو المتصرفين بھا على أساس التقسيم الشرعي. وھنا تجدر اإلشارة إلى أن العمل بالمسائل االنتقالية قد توقف العمل بھا بموجب تعميمات داخلية في المحاكم الشرعية من تاريخ .١٩٩١/٤/١٦ أما الواقع العملي الحالي :يؤكد عدم وجود فرق بين األراضي الملك واألراضي الميري ،فيحق له إجراء كافة التصرفات من البيع واإليجار والھبة ج -األراضي الموقوفة األراضي الموقوفة: إما أن تكون موقوفة وقفا صحيحا :إذا كان الواقف مالكا لألرض الموقوفة أي أن األرض من نوع الملك ،وفي ھذه الحالة تكون رقبة األرض وجميع حقوق 27
التصرف عائدة للجھة الموقوفة لصالحھا األرض. أو موقوفة وقفا غير صحيح: وھو الوقف الذي يقع على أرض أميرية أوقفھا السالطين لجھة من الجھات أو أوقفھا غيرھم بإذن سلطاني ،واألراضي التي يقع عليھا مثل ھذا النوع من الوقف ال يجوز بيعھا ،بل يتم تناقلھا بالفراغ ،وتكون رقبتھا ملكا للسلطان .وھذا النوع من األراضي الموقوفة تجري عليھا كافة أحكام األراضي األميرية إال أن أعشارھا ورسومھا وكل ما يستحق دفعه عنھا لجانب الدولة يعود إلى الجھة التي أوقفت عليھا. د -األراضي المتروكة وھي أراضي قريبة من العمران تترك الستعمال األھالي وتعتبر ملكا لھم جميعا، وال يجوز بيع أو شراء أو زراعة ھذا النوع من األراضي أو التصرف فيھا إال باالنتفاع وبشرط أن يكون عاما لجميع أھالي المنطقة. ھـ -األراضي الموات ھي أراضي بعيدة عن العمران ،ليست ملكا ألحد .وفي الوقت نفسه ليست أرضا متروكة. وبموجب قانون األراضي يتم إحياء األراضي الموات بإحدى الطريقتين: إذن المأمور مجانا.بدون إذن المأمور بشرط زراعتھا فعال ودفع المزارع بدال نقديا) مثل الطابو(،ويعطى له بھا سند. رقبة األراضي الموات عائدة لبيت المال وحق التصرف للشخص الذي قام بإحيائھا. ثانيا :أحكام التصرف في العقارات ھنالك مجموعة من القوانين التي نظمت مسألة التصرف في العقار كجزء من األموال غير المنقولة ،ومن ھذه القوانين ما تناولت األحكام المتعلقة بحق التصرف في العقارات األميرية والموقوفة ،في حين أن ھنالك قانون آخر تناول التصرف باألموال غير المنقولة من قبل األشخاص المعنويين ،وقانون ثالث نظم صورتين من صور التصرف في األموال غير المنقولة وھما البيع واإليجار لألجانب. 28
أ -تصرف األشخاص الطبيعيين: نظم قانون التصرف في األموال غير المنقولة قانون رقم ٤٩لسنة ١٩٥٣تصرف األشخاص الطبيعيين في األموال غير المنقولة على النحو اآلتي: فيما يتعلق بھذا القانون فقد حصر إجراء جميع معامالت التصرف في األموال غير المنقولة بحيث تشمل التصرف في األراضي األميرية والموقوفة واألمالك والمسقفات والمستغالت الوقفية وإعطاء السندات فيھا بدوائر التسجيل -١ويؤكد ھذا القانون على الحجية القطعية لسندات التسجيل التي تصدر عن دوائر التسجيل . 2أشار ھذا القانون في المادة ٦منه إلى مسالة التصرف في األراضياألميرية؛ حيث أكدت على حق من يتصرف فيھا في القيام بكافة التصرفات عليھا من حيث فراغھا فراغا قطعيا وتأجيرھا وإعارتھا ووضعھا كتأمين للدين ،وإقامة األبنية وغيرھا من التصرفات. 3كما حظر ھذا القانون وقف األراضي األميرية أو االيصاء بھا ما لم تكنقد ملكته إياھا الحكومة تمليكا صحيحا . 4كما أشار إلى أن األبنية وما يتبعھا التي تنشأ على األراضي األميريةوالموقوفة وما يغرس فيھا من أشجار ودوالي تسري عليھا األحكام الموضوعة لألراضي فيما يتعلق بالتصرف واالنتقال. ظھور مستحق جديد : في حال ظھور مستحق جديد بعد إنشاء األبنية أو الغرس في األراضي األميرية أو الموقوفة )وقفا غير صحيح( يكون الحل وفق اآلتي : 1إذا كانت قيمة البناء أو الغراس قائمة تزيد على قيمة األرض ،ھنا يقومالشخص بدفع قيمة األرض إلى المستحق الجديد. 2إذا كانت قيمة األرض تزيد على قيمة البناء أو األشجار قائمة ھنا يقومالمستحق الجديد بدفع قيمة البناء أو الغراس إلى صاحب األبنية . تصرف الفضولي : ھنا وفي ھذا القانون وتحديدا المادة ١٢منه أشارت إلى أنه في حال أقام احد أبنية أو أشجارا أو غراسا فضوال في ارض غيره ،فيحق للمتصرف أن يطلب من الفضولي أن يقوم بقلع وھدم ھذه األشجار ،أما إذا كان الھدم أو 29
القلع يؤثر على األرض ،فإنه بإمكان المتصرف دفع قيمتھا مستحقة للقلع وتملكھا . دعاوي الحكومة : فيما يتعلق برقبة األراضي األميرية والموقوفة واألمالك والمحلولة: اعتبرت المادة ١/١٦أن مدة مرور الزمن لھذا النوع من األراضي ھي ست وثالثون سنة . وقد تم اإلشارة في ثنايا ھذه الورقة حول مدة مرور الزمن بالنسبة لكافة أنواع األراضي في موقع آخر وال داعي للتكرار . (كافة األحكام الموجودة في ھذا القانون وتتعلق باألراضي األميرية تنطبق على األراضي الموقوفة) تصرف األشخاص المعنويين وتملكھم لألموال غير المنقولة: عالج قانون تصرف األشخاص المعنويين باألموال غير المنقولة رقم ٦١ لسنة ١٩٥٣موضوع تصرف األشخاص المعنويين ،وقد تتطرق ھذا القانون إلى عدد من المواضيع والتي ندرجھا وفق اآلتي : حق الشركات الفلسطينية في تملك األراضي بشروط :1أن يكون أصحابھا من الفلسطينيين.2أن تكون أسھمھا محررة باسم أصحابھا المذكورين.3أن تتملك وتتصرف وفقا لنظامھا المصدق من قبل الحكومة.4أن ال تكون األراضي التي ترغب بتملكھا واقعة ضمن مناطق عسكريةأو استحكامات أو موانئ عسكرية ،أو أن تملكھا قد يشكل ضررا . 5وعندما ترغب ھذه الشركات ببيع ھذه األراضي يكون ألصحاب تلكالقرية حق الرجحان بشرائھا بثمن المثل . حق الجمعيات والمؤسسات الخيرية والدينية الفلسطينية في تملك األموال غيرالمنقولة: شروطھا : 1أن يكون تملكھا داخل المدن والقرى فيما تحتاج إليه.2أن يكون تملكه30
ثالثا :إجراءات تقسيم العقارات" قسمة الشيوع" أنواعھا واشكالياتھا : بداية ال بد من التأكيد على أن مسالة تقسيم األموال غير المنقولة قد تم تنظيمھا في فلسطين بموجب قانون تقسيم األموال غير المنقولة المشتركة رقم ٤٨لسنة ١٩٥٣والمطبق في الضفة الغربية وبموجب قانون تقسيم األموال غير المنقولة المشتركة لسنة ١٣٢٩والمطبق في غزة ،وھنا البد من اإلشارة إلى أن اإلجراءات فيما يتعلق بكل من القانونيين ھي تقريبا واحدة مع بعض االختالفات البسيطة في التسميات ما بين القانونيين . وفي ھذا البند سنتعرض إلجراءات تقسيم األموال المشتركة وأنواع القسمة والقيود والعقبات التي قد تعترض عملية التقسيم أو اإلشكاليات التي قد تثور أثناء عملية القسمة وذلك على النحو اآلتي : أ -إجراءات تقسيم األموال المشتركة وأنواع القسمة : قبل الحديث عن إجراءات التقسيم وأنواعه ال بد من اإلشارة إلى أن قانون تقسيم األموال المشتركة رقم ٤٨لسنة ١٩٥٣المطبق في الضفة والقانون لسنة ١٣٢٩ والمطبق في غزة قد عالجا مسالة تقسيم األموال المشتركة في حال الشيوع وذلك في األراضي األميرية والموقوفة والمسقفات والمستغالت الوقفية واألمالك والعقارات . وقبل الخوض في أنواع القسمة وإجراءاتھا ال بد من اإلشارة إلى أن كال من القانونيين أعطى الحق بطلب القسمة حتى لو كان ھناك اتفاق بين الشركاء على بقاءھا على الشيوع فترة غير معينة ،ويزال الشيوع بين الشركاء ويتم تقسيم المال غير المنقول إذا كانت المنفعة المقصودة منه ال تزول ،وإذا كان غير قابل للقسمة يزال الشيوع عن طريق البيع بالمزاد العلني . كما أعطى القانون الحق بإبقاء حالة الشيوع وتأخير التقسيم لمدة خمس سنوات برضى األطراف . أنواع القسمة : القسمة الرضائية :ويشترط فيھا رضى جميع األطراف في القسمة :وفي حال اتفق الجميع على قسمة األرض يكون األمر على النحو اآلتي ووفق اإلجراءات التالية : 1ھنا يقوم األطراف بالتقسيم فيما بينھم على الوجه الذي يرونه ويتفقون عليه.2يحضر الجميع إلى دائرة التسجيل مصطحبين معھم خارطة تبين حصة كل منھم31
مفروزة عن غيرھا . 3يقر جميع األطراف أمام الموظف المختص في دائرة التسجيل صحة المعاملةوموافقتھم على القسمة وفق الخارطة التي أبرزوھا. 4بعد ذلك يعطى كل منھم سندا بتصرفه مستقال عن اآلخرين .أما الحالة األخرى فھي أن يطلب الشركاء من دائرة التسجيل تولي القسمة وھنا يكون األمر وفق اإلجراءات التالية : 1يراجع األطراف دائرة التسجيل طالبين إليھا تولي القسمة فيما بينھم.2يذھب الموظف المختص مصطحبا معه احد المھندسين أو المساحين3يقوم بالكشف على المحل المراد تقسيمه4بعد الكشف على المحل المراد تقسيمه تجري معاملة التقسيم على الوجه الذيسنقوم بتوضيحه فيما بعد في البند الخاص بإجراءات التقسيم إذا ظھر أن ذلك المحل قابل للقسمة . القسمة القضائية: فھنا يكفي أن يقوم بطلبھا احد الشركاء أمام المحكمة مختصما باقي الشركاء وتسمى" دعوى إزالة الشيوع " خطوات وإجراءات تقسيم األراضي والعرصات والمسقفات : عالجت ھذا الموضوع المادة ٦من قانون تقسيم األموال غير المنقولة المشتركة على النحو اآلتي وھنا نكون أمام حالتين : أ .الحالة األولى :إذا كان المطلوب تقسيمه أرضا أو عرصة" ساحة بيت " في ھذه الحالة يتم تتبع اإلجراءات التالية وفقا لما ورد في القانون وذلك على النحو اآلتي : 1مسح المحل المطلوب تقسيمه بالمتر والدونم.2ومن ثم يتم إفراز الحصص ما بين الشركاء بعد أن يتم معادلتھا مع بعضھا منحيث المساحة ومن حيث جودة أو رداءة تربتھا وموقعھا باإلضافة إلى االعتبارات األخرى. 3إفراز حق الشرب والمسيل والطريق على أن ال يكون ھناك أي تعلق أي منالحصص باألخرى. 4يتم دعوة الشركاء لتقدير قيمتھا فان لم يتفقوا فيما بينھم فيعين مأمورالتسجيل خبيرا في ذلك لتقدير قيمتھا. 5إذا تبين أن ھناك حصة اصغر من الحصص األخرى وغير متعادلة مع32
الحصص األخرى فيتم معادلتھا عن طريق إضافة شيء من النقد عليھا لتامين معادلتھا للحصص األخرى. 6بعد ذلك يتم تحرير محضر بالقسمة مرفقا مع الخارطة ويوقع عليه جميعالشركاء. 7تخصص الحصص المفروزة للشركاء إما بالقرعة أو باالتفاق ويوقع محضربذلك من جميع الشركاء ويختم عليه من جميع الشركاء. 8وإذا تعددت المحالت المطلوب تقسيمھا واتفق جميع الشركاء على التقسيم منالممكن إجراء المعاملة بطريقة قسمة الجمع .بمعنى أن يتم جمع العقارات المملوكة وتقسيمھا مرة واحدة . ب .الحالة الثانية :إذا كان المطلوب تقسيمه مسقفات : وفي ھذه الحالة إذا اتفق جميع الشركاء على التقسيم ،يتولى مأمور التسجيل وفقا لإلجراءات السابقة مسالة التقسيم بعد تقويم األبنية والتعديل بين الحصص . وھنا وقبل االنتقال إلى اإلشكاليات التي قد تثور أثناء عملية القسمة يجدر اإلشارة إلى أن ھناك قانون بشان تمليك الطبقات والشقق والمحالت الفلسطيني رقم ١ لسنة ، ١٩٩٦والذي يعالج موضوع الطبقات والشقق والية قسمتھا وقسمة األجزاء المشتركة الشائعة ،وإدارتھا ،والتصرف باألجزاء المشتركة واالنتفاع بھا، وكذلك التزامات كل من مالكي الطبقات السفلى والعليا وما يترتب عليھم من التزامات ،باإلضافة إلى تسجيل الوحدات العقارية وإجراءاتھا ،وفد عالج أيضا مسالة حق األفضلية والية ممارسته في موضوع الطبقات والشقق . ب -اإلشكاليات التي قد تثور أثناء القسمة: ھناك عدد من اإلشكاليات التي قد تظھر أثناء عملية التقسيم منھا ما يتعلق بالشركاء أو بالعقار ذاته ومن ضمن ھذه اإلشكاليات ما نورده على النحو اآلتي : 1عدم اتفاق الشركاء على القسمة ورفض احدھم أو كان بينھم غائب أو قاصرأو محجور : في ھذه الحالة تكون اإلجراءات المتبعة حسب ما جاء في المادة ٧من قانون تقسيم األموال المشتركة المشار إليه أعاله وفق اآلتي : يقوم القاضي بتعيين يوم معين وإبالغ جميع األطراف للحضور في اليوم المحددبمن فيھم الولي أو الوصي وكذلك تبليغ الغائبين وفق الطرق القانونية المتبعة في قانون األصول.
33
في اليوم الذي تم تعيينه ،يذھب قاضي الصلح والشركاء الذين حضروا إلىالمحل موضوع القسمة وبعد التثبت من كافة األوراق وتعلقھا بذات األرض وان سندات التصرف التي أبرزت ھي لذات األرض موضوع القسمة. يباشر القاضي معاملة قسمة األرض بحضور الشركاء آو الھيئة االختيارية أوأمام اثنين من األھالي ).على أن يراعي في ذلك إجراءات التقسيم التي أشرنا إليھا سابقا). وبعد أن تتم معاملة التسجيل يقوم بإبالغ اإلطراف بعملية التقسيم ومن ثم ترسلدائرة التسجيل نسخة مصدقة عن المحضر الذي ينظمه في ھذا الشأن بشكل إعالم . 2االدعاء بعدم قابلية العقارات للقسمة:يعالج ھنا القانون الحالة التي يدعي فيھا احد الشركاء عدم قابلية األراضي والمسقفات والمستغالت للقسمة وطلب بيعھا للشركاء أو للغير ،وھنا تكون اإلجراءات التي يجب على القاضي وفق اآللية اآلتية : •على قاضي الصلح إذا تبين له بعد الكشف على األرض أنھا غير قابلة للقسمة أن ينتدب خبيرا أو أكثر لتقدير قيمة حصة طالب البيع بالنسبة لمجموع الحصص. •ومن ثم يطلب من الشركاء إبداء رأيھم خالل خمسة عشر يوما إذا كانوا يرغبون في شراء الحصة بالبدل المقرر. •فإذا اظھروا رغبتھم بالشراء تفوض لھم بالتساوي بنسبة عددھم. •وإذا رفض احدھم الشراء بالقيمة المقدرة بالتساوي ودفع ثمنا أكثر من القيمة التي قدرھا الخبراء ،في ھذه الحالة توضع بالمزاد فيما بين الشركاء ويحصل عليھا من يدفع منھم ثمنا أكثر . •وفي حال لم يتقدم احد الشركاء للشراء خالل المدة المحددة أو في حال لم يرض صاحب الحصة الثمن المقدر ،ھنا في ھذه الحال يعرض جميع المحل للبيع بكامله للبيع بالمزاد العلني بمعرفة دائرة اإلجراء ،ومن ثم يوزع الثمن بين الشركاء بنسبة حصصھم. •وإذا ظھر أي ممانعة في تسليم المحل للمشتري يقوم مأمور اإلجراء) التنفيذ( بتخليته وتسليمه . •وفي الحال التي لم يتقدم بھا احد الشركاء لشراء المحل بأكمله أو لم يبلغ الثمن الذي تقدم به المزايدون الحد العادل لھذا العقار ،فھنا أيضا يعرض العقار بأكمله للمزايدة بين الشركاء أنفسھم فقط .فإذا لم يتقدم احدھم لشرائه كامال ،فھنا أيضا 34
إذا باع صاحب الحصة حصته ألحد غير الشركاء فيعتبر عدم تقدمھم للشراء انه تنازل عن حق الشفعة أو الرجحان . وقد حظر القانون عدم سماع الدعوى من احد الشركاء أو األوصياء بإلغاء معاملة اإلحالة التي تمت بالمزايدة. •ھذا وتكون كافة المصاريف المتعلقة بالقسمة على الشركاء كل حسب حصته وكذلك بالنسبة لنفقات المزايدة والداللة. 3االدعاء بحق الشفعة أو األولوية :تطرق عدد من القوانين الناظمة لموضوع األراضي فلسطين لموضوع حق الشفعة واألولوية ففي مجلة األحكام العدلية عالجت المواد ١٠٤٤ -١٠٠٨موضوع الشفعة وكذلك المواد ) (٤١،٤٤،٤٦من قانون األراضي العثماني للعام ١٨٥٨ ھذا الموضوع ،وكذلك تطرق القانون رقم ٥١لسنة ١٩٥٨المعدل لألحكام المتعلقة باألموال غير المنقولة لموضوع حق الشفعة واألولوية في مواده وتطرق إلى إجراءات طلب الشفعة والقيود الواردة على ممارسة ھذا الحق وسنتطرق لھذا الموضوع وفق اآلتي: بداية ال بد من التأكيد على أننا ال ننوي ھنا في ھذا المقام التطرق إلى موضوع حق الشفعة من حيث أسبابه وشروطه وذلك في كل من قانون األراضي العثماني ومجلة األحكام العدلية لسبق الحديث عنھا في األوراق الخلفية في ھا الموضوع، ھذا من جانب ،ومن جانب آخر ،سنقتصر في ھذا الموضوع االطالع على قانون رقم ٥١لسنة ١٩٥٨وتعديالته واألوامر العسكرية التي عدلت عليه نظرا لكونه المطبق فعليا في المحاكم وھذا ال يعني أن قانون األراضي والمجلة غير مطبقة لدينا . آلية ممارسة حق الشفعة واألولوية وما ھي الفترة الزمنية لممارستھا : من المھم التوضيح بأن حق الشفعة يمارس على األراضي الملك أما حق األولوية فيمارس على األراضي األميرية وحق األفضلية يمارس في موضوع الطبقات والشقق. وقد عالجت المادة ٢من القانون المعدل رقم ٥١لسنة ١٩٥٨موضوع ممارسة حق الشفعة واألولوية وذلك وفق اآلتي : جاء النص على أن حق الشفعة واألولوية ال يمارس بعد مرور ستة أشھر على35
تاريخ الفراغ القطعي أو البيع في دوائر التسجيل ،مع العلم أن المدد كانت مختلفة في كل من قانون األراضي والمجلة إال أن ھذا النص ھو النص النھائي والمعمول به في دوائر التسجيل فيما يتعلق بمدة الستة شھور. • من جانب آخر جاء في التعديل رقم ٩٨لسنة ١٩٦٦على البند ب ،١/حيثأشارت إلى انه يتوجب على مدعي حق الشفعة أو األولوية عند تقديم دعواه أن يودع في صندوق المحكمة ثمن األرض أو أن يقدم كفالة مصرفية بمقداره. وإذا ادعى أن الثمن المذكور في العقد يزيد عن الثمن الحقيقي أو بدل المثلالمقدر فھنا تقوم المحكمة بتقدير المبلغ الذي يجب أن يودعه أو تقديم الكفالة به، على أن ال يؤثر ذلك في حقه باسترداد الثمن الزائد عن الثمن الحقيقي. وتقبل دعوى الشفعة دون التقيد بإجراءات المواثبة والتقرير واإلشھاد.وإذا كان المبلغ المودع اقل من الثمن فھنا يتوجب على المدعي دفع المبلغ خاللخمسة عشر يوما وإال ينتھي حقه في ذلك . القيود الواردة على ممارسة حق الشفعة واألولوية: وھنا نشير إلى الحاالت التي ال يمكن عند توفرھا ممارسة حق الشفعة واألولوية وفيما يلي ھذه الحاالت: 1إذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لإلجراءات التي وضعھا القانون.2إذا حصل البيع بين األصول والفروع أو بين الزوجين أو بين األقارب لغايةالدرجة الرابعة أو بين األصھار لغاية الدرجة الثانية. 3إذا كان الھدف من بيع العقار من اجل جعله كمحل للعبادة أو ليلحق بمحلالعبادة. 4أو إذا حصل التفويض من جانب الدولة.4وضع اليدوھذه احد اإلشكاليات التي قد تظھر أثناء القسمة أو حتى في أي وقت وليس فقط في القسمة ،وسنتناول بالبحث ھذا الموضوع والمدد الالزمة لذلك فيما بعد ،مع اإلشارة إلى انه في الحال التي يكون عليھا خالف وھناك تعدي على عقار ما بوضع اليد يتم اللجوء للمحكمة برفع دعوى ملكية ومنع معارضة . رابعا :أسباب كسب الملكية
36
يتم اكتساب حق ملكية العقارات ألسباب مختلفة ،وھي: أوال :العقد إن انتقال ملكية العقار بموجب العقد تستوجب التمييز بين كل من العقار الذي تمت تسويته والعقار الذي لم تتم تسويته . أ -العقار الذي تمت تسويته: التصرفات العقارية الناقلة للملكية الواردة على العقار الذي تمت تسويته تعد تصرفات شكلية ،فقد استلزم القانون التسجيل النعقاد ھذه التصرفات ،وھذا ما أكده قانون تسوية األراضي والمياه رقم ) (٤٠لسنة ١٩٥٢في المادة) (٣/١٦منه والتي نصت على أنه: "في األماكن التي تمت التسوية فيھا ،ال يعتبر البيع والمبادلة واإلفراز والمقاسمة في األرض أو الماء صحيحا ً إال إذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل". وعليه فإن التسجيل يعد ركنا أساسيا من أركان عقد البيع العقاري ،وليكون المشتري بموجب عقد البيع مالكا له كافة الصالحيات يجب أن تراعى في بيعه شكلية التسجيل في دائرة التسجيل. ب -العقار الذي لم تتم تسويته: أما العقار الذي لم تتم تسويته فان ملكيته تنتقل عن طريق البيع الخارجي ،وھو اتفاق على بيع ملزم لطرفيه ،وھذا ما تناولته المادة) (٣من القانون المعدل لألحكام المتعلقة باألموال غير المنقولة )رقم (٥١لسنة ،١٩٥٨والتي نصت على مايلي: "تعتبر البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق باألراضي األميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق لم تعلن فيھا التسوية أو التي استثنيت منھا نافذة إذا مر على تصرف المشتري تصرفا ً فعليا ً مدة عشر سنوات في األراضي األميرية وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة". وبناء على ما تقدم فإن صحة ھذا العقد ونفاذه يستلزم توافر الشروط اآلتية: 1وجود سند مكتوب تم بموجبه البيع.2تصرف المشتري بھذا العقار تصرفا فعليا ،كأن يسكنه.3مرور مدة زمنية على التصرف الفعلي مقدارھا متوقف على نوع ھذا العقار،فتكون عشر سنوات في العقارات األميرية ،وخمس عشرة سنة في العقارات الملك. 37
ثانيا :الميراث يعد الميراث سببا لكسب ملكية العقارات ،حيث يتم انتقال المال للوارث إثر وفاة صاحبه بقوة القانون ،في السابق كان ھنالك تمييز بين األموال الملك واألميرية في آلية انتقالھا ،فالعقارات الملك يتم انتقالھا بموجب أحكام الشرع اإلسالمي ،في حين كانت العقارات األميرية ينتقل حق التصرف فيھا بموجب قانون انتقال األموال األميرية القائم على اعتبارات مختلفة عن الشرع اإلسالمي فالميراث يقسم بين اإلناث والذكور بالتساوي ،إذ أنه بعد أن كانت تطبق مبادئ التقسيم االنتقالي على جميع سكان فلسطين من مسلمين وغير المسلمين على األراضي األميرية ويطبق الشرع في انتقال األراضي الملك .إال أنه قد تم توحيد انتقال األراضي بالنسبة للمسلمين في جميع أنواع األراضي سواء الملك أو األميرية بحيث يتم وفقا ألحكام الشرع اإلسالمي ففي ١٩٩٤/٤/١٦تم وقف العمل بقواعد االنتقال. ثالثا :التقادم في حال حاز شخص عقارا سواء كان ھذا العقار من صنف الملك أو الميري أو الوقف ،واستمرت ھذه الحيازة بعنصريھا المادي والمعنوي فترة زمنية يتحدد مقدارھا بناء على نوع العقار ،فيكون مقدارھا في الملك خمس عشرة سنة وفي الميري عشر سنوات في حين تكون ست وثالثين سنة قي العقارات الموقوفة، يصبح ھذا الحائز مالكا لھذا العقار ويمنع سماع الدعوى بعد مرور ھذه المدد، وھذا ما أكدته مجلة األحكام العدلية في المواد )).١٦٧٥-١٦٦٠ ھذا كله مشروط بعدم وجود تسوية في ھذه العقارات ،فالمادة ) (٣من القانون المعدل لألموال غير المنقولة رقم ) (٥١لسنة ١٩٥٨نصت" :على رغم ما ورد في أي قانون آخر ال تسري مدة مرور الزمن على األموال غير المنقولة التي تمت التسوية فيھا". خامسا :التصرفات العقارية في دوائر التسجيل وخارجھا إن البيع في األراضي غير المسجلة في دائرة التسجيل يتم في أغلب األحيان خارج دوائر التسجيل ،سواء بحجة بيع خارجية ،أو بنقل العقار باسم المشتري في دوائر المالية حيث يصبح المشتري مالكا معروفا لدفع الضريبة وإن كان ھذا اإلجراء ال ينقل الملكية وال يثبتھا كما بينا سابقا ،أو قد يتم البيع عن طريق إصدار قرار صوري من المحكمة .وھذه الطرق جميعھا ال تنقل ملكية األرض ،إذ أن المشتري ال يعتبر مالكا أو متصرفا أو منتفعا بالعقار من الناحية القانونية –خاصة إذا كانت األرض قد تمت تسويتھا -إال إذا تم تسجيل العقار باسم المشتري في دائرة التسجيل. 38
وھناك الكثير من األسباب التي تقف وراء عدم التسجيل ،منھا عدم تسوية ھذه األراضي إلى إلى ھذه اللحظة باإلضافة إلى الرسوم المترتبة على التسجيل ،كذلك فيما يتعلق بطول إجراءات التسجيل ،باإلضافة إلى فقدان العديد من قيود وسجالت األراضي في الفترات العثمانية واألردنية بعد انسحابھا واحتفاظھا بالسجالت معھا، وھناك العديد من األسباب والتي ال داعي للخوض بھا ھنا .وسنقصر دراستنا ھنا في ھذا المجال على التصرفات التي تتم خارج دائرة التسجيل ومشاكلھا باإلضافة إلى التصرفات التي تتم داخل دوائر التسجيل ،وھنا البد من اإلشارة إلى أن نسبة األراضي غير المسجلة في الضفة الغربية تصل إلى %٧٠من نسبة األراضي والمسجلة منھا فقط %٣٠أما في غزة فان نسبة األراضي المسجلة تصل إلى أكثر من ،%٩٠وفيما يلي سنتحدث عن ھذه التصرفات. وقبل الحديث عن أنواع البيوع داخل وخارج دوائر التسجيل ال بد من اإلشارة إلى نص المادة ٢من قانون التصرف في األموال غير المنقولة رقم ٤٩لسنة ١٩٥٣والتي جاء فيھا" ينحصر إجراء جميع معامالت التصرف في األراضي األميرية والموقوفة واألمالك والمسقفات والمستغالت الوقفية وإعطاء سندات التسجيل بھا في دوائر تسجيل األراضي". أ -البيع بواسطة الوكالة الدورية : وھي من الصور المعروفة والشائعة أيضا خاصة في الضفة الغربية لبيع األراضي خارج دوائر التسجيل ،وتكون في األراضي المسجلة والتي لھا قيود في دائرة التسجيل ،ويتم تنظيمھا أمام كاتب العدل وبتوقيع شاھدين ممن يعرفون البائع والمشتري ،والوكالة الدورية ال تنقل حق الملكية إلى المشتري إال بعد تنفيذھا لدى دائرة تسجيل األراضي ،عن طريق تسجيل صفقة عقارية أولية بھا بين المشتري والوكيل الدوري ومن ثم اإلعالن بالجريدة اليومية عن البيع ،وإعطاء مدة خمسة عشر يوما لالعتراض ومن ثم سماع الفراغ فيھا بعد استيفاء الرسوم القانونية والقيام بالكشف الالزم عليھا وتقدير الرسوم المفروضة ،ھذا وقد عالج كل من قانون األراضي العثماني في المواد ) (١١٧،١١٨ومجلة األحكام العدلية في المادة ١٥٢٢موضوع الوكالة الدورية وأحكامھا ،وھنا أيضا ال بد من اإلشارة إلى أن الوكالة الدورية غير القابلة للعزل لتعلق حق الغير بھا ھي عبارة عن عقد ناقل للملكية وال تقوم مقام سند الملكية ،مما يعني انه يتوجب تسجيلھا خالل المدة التي حددھا القانون حيث أن الملكية ال تنتقل إال بإتمام عملية التسجيل أمام دوائر التسجيل .
39
مدة سريان الوكالة الدورية فيما يتعلق بمدة سريان الوكاالت الدورية وتقادمھا ،فقد حدد قانون رقم ٥١لسنة ١٩٥٨ھذه المادة في البداية بسنة واحدة ومن ثم جرى تعديلھا إلى خمس سنوات وأخيرا جاءت األوامر العسكرية "اإلسرائيلية" لتعدل ھذه المدة إلى عشر سنوات ومن ثم إلى خمس عشرة سنة بموجب األوامر العسكرية رقم ١٩٨/٨٤٧ و ١٩٧٩/٨١١واألمر ،١٩٩٩/ ١٤٦٤مع التأكيد أن المدة المعمول في ھذه األيام حسب ما جاء في األوامر العسكرية "اإلسرائيلية" وھي مدة الخمس عشرة سنة .بمعنى أن تنفيذ الوكالة الدورية لدى دوائر التسجيل يجب أن يتم خالل خمسة عشر عاما. وھنا نشير إلى انه في حال تمنع الوكيل الدوري عن تنفيذ الوكالة الدورية أمام دائرة التسجيل ،فقد أعطى القانون الحماية للمشتري بان يرفع دعوى عدم التعرض دعوى تنفيذ الوكالة الدورية أمام المحاكم المختصة . كما وضع القانون حماية أخرى للمشتري في حال وفاة الوكيل الدوري ،بان احل مكان الوكيل الدوري في عملية الفراغ مدير دائرة التسجيل عند وفاة الوكيل الدوري . ب -البيع العرفي : بداية نشير إلى أن البيع العرفي يتم عادة في األراضي التي لم تتم تسويتھا وال يوجد لھا قيود في دوائر التسجيل ،ومن الممكن تعريف البيع العرفي بأنه البيع الذي يتم خارج دائرة التسجيل بموجب سند عرفي أو ورقة عرفية يتم تنظيمھا بين طرفي العالقة البائع والمشتري وبحضور الشھود على ذلك وتكون موقعة من األطراف ،والمتضمنة الشروط المتفق عليھا بين األطراف باإلضافة إلى أوصاف المحل المباع أو العقار من كافة الجوانب ،ومن الممكن تنظيم ھذا البيع أمام المحامي ويقوم بختم الورقة والمصادقة عليھا أو أمام كاتب العدل على صيغة اتفاقية بيع عقار بين األطراف وتصدق من قبل كاتب العدل. والبيع العرفي ال ينقل الملكية للمشتري وبيع األرض خارج دائرة التسجيل ليس له قيمة قانونية ،إنما حق المشتري منحصر في مطالبة البائع بالثمن الذي دفعه له، إال أن البيع العرفي ينتج جميع آثار عقد البيع الصحيح ما عدا نقل الملكية فھو ينشئ التزامات شخصية على البائع ،حيث يلتزم البائع بنقل ملكية األرض إلى المشتري ،كما ال يجوز للبائع إنكار ملكية المشتري لألرض بسبب عدم التسجيل، باإلضافة إلى كونه ملتزما بضمان عدم التعرض للمشتري سواء من قبله أو من 40
قبل الغير . وقد قضت محكمة النقض المصرية على أن الملكية ال تنتقل بموجب عقد البيع العرفي ،وبالتالي ال يجوز طلب تثبيت الملكية بناء على عقد عرفي ،وإنما يجوز للمشتري إلزام البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية بطلب الحكم له بصحة ونفاذ العقد .وال ينشأ حق للمشتري في العقد العرفي إال بعد صدور الحكم لصالحه، وتسجيله. ويكون للمشتري في ھذه الحالة لضمان حقه في نقل ملكية العقار له ما يلي: •مطالبة البائع بنقل ملكية العقار عن طريق دعوى صحة التعاقد. •إثبات الملكية عن طريق الحيازة لمدة تزيد عن مدة التقادم الناقلة للملكية. ال يكون للمشتري رفع دعوى االستحقاق ألنه غير مالك رسميا للعقار. ودعوى االستحقاق ال ترفع إال من قبل المالك ،وعليه ال ترفع دعوى االستحقاق من قبل المشتري في العقود العرفية ،وذلك ألن البيع غير المسجل ال ينقل الملكية، فالمشتري ال يصبح مالكا لألرض ،وال يستطيع أن يطالب البائع بتنفيذ عقد البيع عن طريق دعوى االستحقاق ،وبجانب دعوى االستحقاق يكون للمشتري الرجوع على البائع بدعوى اإلبطال والفسخ. ج -البيع المباشر: يتم البيع المباشر في األراضي المسجلة والتي لھا قيود في دوائر التسجيل ،بان يتوجه أطراف العقد البائع والمشتري إلى دائرة التسجيل مصطحبين معھم األوراق الالزمة مثل سند التسجيل وغيرھا من أوراق ،ومن ثم التوجه إلى موظف التسجيل في دائرة التسجيل ويتم االتفاق على بيع الحصص المتفق عليھا أمام الموظف المختص ،الذي بدروه يقوم بالتأكد من الملكية والحصص المباعة وتسجيلھا بحضورھم ومن ثم يتم توقيع الصفقة العقارية األولية بين األطراف، والحقا لذلك وبعد تقدير الرسوم المفروضة على األرض ،يتم سماع الفراغ فيھا ومن ثم نقل ملكيتھا للطرف المشتري وفقا لإلجراءات المتبعة في دوائر التسجيل، وقد سبق اإلشارة إلى موضوع انتقال ملكية العقارات التي لم تتم تسويته كسبب من أسباب الملكية في ثنايا الصفحات السابقة . د -التسجيل المجدد : 41
عالج قانون تسجيل األموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلھا رقم ٦لسنة ١٩٦٤موضوع التسجيل المجدد وإجراءاته ،وباالستناد إلى ما جاء في ھذا القانون فان عملية تسجيل األموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلھا تجري وفق اإلجراءات التالية : إجراءات تقديم الطلب : أ -يقدم الطلب إلى مأمور التسجيل . ب -يعلن مأمور التسجيل تفاصيل ذلك الطلب في صحيفة آو صحيفتين محليتين وفي مكان بارز في القرية التابعة لھا تلك األموال غير المنقولة ،وتكون على نفقة صاحب العالقة يتم دعوة من له اعتراض من خالل اإلعالن المشار إليه سابقا إلى االعتراض خالل خمسة عشر يوما من تاريخ نشر اإلعالن في الجريدة . ث -بعد انتھاء المدة المقررة يقوم مأمور التسجيل بعد استيفاء رسوم الكشف باالنتقال إلى موقع األرض المطلوب تسجيلھا للتحقق من جھة التصرف وأسبابه وسماع االعتراضات المقدمة. ج -يقوم مأمور التسجيل بتنظيم محضر يوقعه مع المجاورين وأھل الخبرة يبين فيه تفاصيل األموال غير المنقولة وواقع الحال بالنسبة للطلب واالعتراضات الواردة ضده. •. ت -ح -يقوم المأمور بإرفاق مخطط دقيق لألموال غير المنقولة لغرض معرفة حدودھا ومساحتھا وترفع كافة األوراق إلى اللجنة التي تشكل لھذا الغرض والتي يكون في عضويتھا)نص القانون على تشكيل معين لھذه اللجنة وجاءت األوامر العسكرية بتعديالت عديدة على تشكيالت اللجنة وكذلك لجنة االعتراض في حال ظھر أي اعتراض( وتكون قراراتھا باإلجماع أو األكثرية . خ -وإذا لم يقع أي اعتراض على معاملة التسجيل يتم تسجيل األموال غير المنقولة باسم طالب التسجيل وفقا لقرار اللجنة . د -في حال وقوع خالف أو تضرر احد من معاملة التسجيل ھنا بإمكانه االستئناف أمام اللجنة االستئنافية خالل خمسة عشر يوما) والتي تم النص على تشكيلھا في القانون وتم تعديلھا وفقا لألوامر العسكرية( ويكون للجنة حق تصديق القرار المستأنف أو فسخه أو إعادته للجنة البدائية .وتكون قراراتھا باإلجماع أو األكثرية. ذ -يتم تبليغ القرار إلى المتضرر ،وإذا لم تقم المحكمة بإبالغ مأمور التسجيل 42
بإيقاف المعاملة خالل خمسة عشر يوما يتم تسجيلھا. ر -في حال تم التسجيل يعتبر السند الصادر وثيقة رسمية غير قابلة للطعن ،مع إعطاء الحق للغائب والمجنون والمعتوه والقاصر حق إقامة دعوى على من سجلت األرض باسمه . ز -يجوز للجنة البدائية واالستئنافية تأجيل البت في قراراتھا إذا كانت المنطقة يجري فيھا أعمال التسوية ضمانا لتحقيق العدالة . ھذا وقد أشار القانون إلى أنه ال تجري أي معاملة تسجيل على ارض سبق تسجيلھا أو مشمولة بعمال التسوية. وھناك بعض األوراق الثبوتية التي تطلب من مقدم الطلب عند رغبته بإجراء معاملة التسجيل المجدد أمام دائرة التسجيل. سادسا :ملكية المواقع األثرية في فلسطين لقد جرى تنظيم األحكام المتعلقة باآلثار في الضفة الغربية بموجب قانون اآلثار القديمة رقم ) (٥١لسنة ، ١٩٦٦أما في قطاع غزة فيجري تنظيمھا بموجب قانون انتدابي وھو قانون اآلثار القديمة )الباب (٥لسنة ، ١٩٢٩وقد تطرق كل من ھذين القانونين للعديد من المسائل الخاصة باآلثار من حيث ملكيتھا والتصرفات الممنوعة في المواقع األثرية والصالحيات المخولة لمدير اآلثار في األراضي التي يوجد بھا موقع اثري. أ -مفھوم األثر القديم: حدد كل من ھذين القانونين الشروط الواجب توافرھا بشكل عام في المنقول وغير المنقول ليعد أثرا تاريخيا ،والعقار كجزء من المال غير المنقول يكون أثرا تاريخيا في حال كان ھذا العقار قد تم إنشاؤه أو تكوينه أو نقشه قبل سنة ١٧٠٠ميالدية، أو أي بناء ال يعود تاريخ إنشائه إلى سنة ١٧٠٠ميالدية ولكن يتم اإلعالن عنه كأثر قديم. ب -ملكية اآلثار : وفقا لھذين القانونين تعتبر اآلثار ملكا للدولة ،للمادة ٧من قانون اآلثار القديمة رقم) (٥١لسنة ،١٩٦٦والمادة ) (٤من القانون اآلخر الساري في غزة . التصرفات الممنوعة في المواقع األثرية : أوجب كل من القانونين السابقين نشر جدول بأسماء المواقع األثرية في الجريدة 43
الرسمية ،ومن باب المحافظة على المواقع األثرية حظر كال من ھذين القانونين عددا من التصرفات ،منھا: 1الحفر من قبل شخص معنوي أو حقيقي في أي موقع اثري أدرج في الجدولالمنشور على انه موقع اثري . 2إجراء أي عمليات حفر أو إنشاء أي بناء أو غرس أشجار أو فتح مقالع أوالقيام بعمليات ري أو إحراق كلس أو نحوھا من األعمال في األبنية والمواقع األثرية أو بجوارھا. 3تخريب أي اثر أو ھدم أي قسم أو نقله .4إدخال أي تغييرات على أي أثر أو إضافة أو اإلضافة إليه أو ترميمه.5إقامة أي أبنية أو جدران تتجاوز على اثر أو تالصقه .إال أن ھذين القانونين قد أجازا عدم سريان الفقرتين ) (٥ ،٤على المباني األثرية المخصصة لمقاصد دينية أو التي تملكھا ھيئة محلية . د -الصالحيات الممنوحة لمدير اآلثار على األراضي التي يوجد فيھا موقع أثري : ھناك عدد من الصالحيات حول األراضي التي يوجد بھا موقع أثري وسواء كانت ھذه األرض مسجلة ملك خاص أم ال وھذه الصالحيات الممنوحة على األرض ھي : 1االتفاق مع صاحب الملك على حفظه وتفقده مع جواز أن يقوم بتخصيص مبلغله للقيام بأية ترميم يراھا ضرورية. 2شراء الموقع أو استئجاره.3استمالك الموقع وفقا ألحكام قانون استمالك األراضي عند تعذر البيع أواإليجار بعد دفع تعويض عادل. 4ھدم أو نقل أي بناء أثري بكامله أو جزء منه .وبناء على ما تقدم تتولى دائرة اآلثار متابعة كافة األمور المتعلقة بالمواقع األثرية التي تعود ملكيتھا للدولة ،ولھا اتخاذ ما تراه مناسبا من اإلجراءات كتملكھا أو استئجارھا النتائج : على ضوء الدراسات السابقة ،والتي شملت التنظيم القانوني للتعامل بالعقارات في فلسطين في ظل الحقب التاريخية المختلفة ،حيث جرى العمل على إعداد ثالث ورقات خلفية ،كانت على النحو اآلتي: 44
1التنظيم القانوني للعقارات في ظل القوانين العثمانية واالنتدابية.2التنظيم القانوني للعقارات في ظل القوانين األردنية.3التنظيم القانوني للعقارات في ظل القوانين الفلسطينية.وبعد استعراض كل ما تضمنته ھذه األوراق الخلفية من أحكام ناظمة للتعامل بالعقارات ،جرى العمل على تفريغھا في ورقة التقرير المقدمة بين أيديكم ،وعليه وبناء على ما تقدم في ھذا التقرير فإننا نؤكد على النتائج التالية: أوال :إن اختالف القوانين الناظمة للعقارات في فلسطين من حيث المنشأ ،وذلكبوجود قوانين تابعة لحقب تاريخية مختلفة ما زالت سارية حتى اليوم ،منھا ما ھو عثماني ومنھا ما ھو انتدابي وأردني وفلسطيني ،مع اختالف النھج القانوني لكل حقبة من ھذه الحقب ،مما أدى إلى وجود إرباك قانوني في التعامل مع القضايا المتعلقة بالتصرف بالعقارات. ثانيا :اختالف الطبيعة القانونية للعقارات في فلسطين ،حيث أن ھناك منالعقارات ما ھو خاضع ألعمال التسوية ،ومنھا ما زال غير مشمول بالتسوية، األمر الذي يعني اختالف في اإلجراءات و القوانين التي تحكم التصرف بھذه العقارات. ثالثا :لم يعمل المشرع الفلسطيني منذ قدوم السلطة الفلسطينية وحتى اليوم علىتحديث القوانين الناظمة للعقارات في فلسطين ،فمجمل ھذه القوانين ھي قوانين قديمة قد تحتاج في معظمھا إلى إعادة تقييم ،بحيث تتناسب مع الظروف االقتصادية واالجتماعية والسياسية السائدة حاليا. رابعا :لم نجد في استعراض القوانين الناظمة للعقارات أن ھناك قوانين خاصةلبيان التصرفات القانونية الخاصة بالعقار )البناء( ،حيث أن كل األحكام الخاصة بھا كانت محتواه ضمنا في القوانين الناظمة لألموال غير المنقولة ) األراضي( بشكل عام ،حتى أن القانون الوحيد الذي صدر في ظل السلطة والمتعلق بتنظيم ملكية الطبقات والشقق والمحالت جاء قاصرا على بيان التصرف في البناء المكون من عدة طبقات ويبين األحكام الخاصة بالتصرف بھذه الطبقات أو األجزاء الشائعة من البناء 45
التوصيات :1التصرف بعقار مقام على ارض أميرية :يجب اإلشارة أوال إلى أن المادة ) (٦من قانون التصرف في األموال غير المنقولة رقم ) (٤٩لسنة ،١٩٥٣نصت على أن " األبنية وما يتبعھا التي تنشأ على األرض األميرية والموقوفة وما يغرس بھا من أشجار تسري عليھا األحكام الموضوعة لألرض فيما يتعلق بالتصرف واالنتقال ". ومفاد ھذا النص انه إذا كان ھناك تصرف قانوني لبناء مقام على ارض أميرية بسند تسجيل ،فان صاحب الملك لھذا البناء يستطيع القيام بكافة التصرفات عليه من حيث الفراغ أو التأجير أو اإلعارة وغيرھا من التصرفات . 2التصرف بالعقار الذي تمت تسويته :جاء القانون رقم ) (٤٠لسنة ،١٩٥٢والخاص بتسوية األراضي والمياه ليعرف مصطلح "األرض" في المادة الثانية منه على أنھا " تشمل األراضي األميرية والموقوفة والمملوكة واألبنية واألشجار أو أي شيء ثابت في األرض ". وعليه فان األحكام الناظمة للتصرف باألرض التي تمت تسويتھا يمكن سحبھا لتشمل أيضا األبنية المقامة على ھذا النوع من األراضي . وعليه فان المالك لبناء مقام على ارض تمت تسويتھا يستطيع القيام بكافة التصرفات القانونية على ھذا البناء بما فيھا نقل الملكية أو اإليجار أو الھبة أو غيرھا من التصرفات القانونية ،شريطة أن يتم تسجيل ھذه التصرفات في دائرة التسجيل . ومما تجدر اإلشارة إليه بعد ذكر ھاتين التوصيتين ،أن الواقع العملي اثبت انه ليس ھناك فرق كبير في التعامل مع البناء المقام على ارض أميرية أو جرت عليھا أعمال التسوية ،فكالھما يجب تسجيله ،إال أن نوع األرض أو العقار يذكر على انه ميري أو ملك . 3التصرف بعقار مقام على ارض لم تتم فيھا التسوية :تناولت المادة ) (٣من القانون رقم ) (٥١لسنة ،١٩٥٨القانون المعدل لألحكام المتعلقة باألموال غير المنقولة ،حكم الترف بالعقارات المقامة على ارض لم تعلن فيھا التسوية ،حيث أشارت ھذه المادة إلى أن التصرفات التي تجري على العقارات المملوكة في المناطق التي لم تعلن فيھا التسوية تعتبر نافذة إذا توافرت في ھذا التصرف الشروط التالية : 46
أ -وجود سند مكتوب تم بموجبه التصرف . ب -تصرف المشتري بھذا العقار تصرفا فعليا ،كأن يسكنه. ت -مرور مدة زمنية على التصرف الفعلي مقدارھا متوقف على نوع ھذا العقار، فتكون عشر سنوات في العقارات األميرية ،وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة . 4التصرف باألموال غير المنقولة بموجب تسجيل مجدد :بين القانون رقم ) (٦لسنة ،١٩٦٤إجراءات التسجيل المجدد لألموال غير المنقولة التي لم يسبق تسجيلھا ،حيث يقدم طلب إلى دائرة التسجيل للسير باإلجراءات القانونية لحصول المالك على سند تسجيل يخوله التصرف بھذه األموال .وعادة يرد ھذا التصرف على األموال غير المنقولة من نوع "المالية" حيث أن المالك في ھذا النوع من العقارات ال يكون لديه سوى إثبات متعلق بدفع الضرائب المستحقة على ھذه األموال . 5التصرف بالعقارات الموقوفة :جاء نظام األوقاف والشؤون اإلسالمية رقم ) (١٤٢لسنة ،١٩٦٦ليبين أحكام التصرف بالعقارات الموقوفة ،حيث أشار إلى أن التصرفات القانونية التي ترد على العقارات الموقوفة ال تكون صحيحة إال بموافقة مجلس األوقاف والشؤون اإلسالمية ،وعليه إذا ما أريد إعارة أو ھبة أو غيرھا من التصرفات القانونية التي من الممكن ان ترد على عقار موقوف ،ال بد من اخذ الموافقة واإلذن المسبق بذلك من الجھات الرسمية المعنية ،صاحبة االختصاص بإدارة أموال الوقف .
6التصرف بعقار اثري :نظمت األحكام المتعلقة باآلثار في فلسطين بموجب قانوني اآلثار رقم ) (٥١لسنة ،١٩٦٦الساري المفعول في الضفة الغربية ،وقانون اآلثار القديمة )الباب (٥ لسنة ١٩٢٩الساري المفعول في غزة ،وعليه فقد جاء التنظيم القانوني للعقارات األثرية وفق ما يلي : التصرفات الممنوعة في المواقع األثرية :أوجب كل من القانونين السابقين نشر جدول بأسماء المواقع األثرية في الجريدة الرسمية ،ومن باب المحافظة على المواقع األثرية حظر كال من ھذين القانونين عددا من التصرفات ،منھا: 6الحفر من قبل شخص معنوي أو حقيقي في أي موقع اثري أدرج في الجدول47
المنشور على انه موقع اثري . 7إجراء أي عمليات حفر أو إنشاء أي بناء أو غرس أشجار أو فتح مقالع أوالقيام بعمليات ري أو إحراق كلس أو نحوھا من األعمال في األبنية والمواقع األثرية أو بجوارھا. 8تخريب أي اثر أو ھدم أي قسم أو نقله .9إدخال أي تغييرات على أي أثر أو إضافة أو اإلضافة إليه أو ترميمه.10إقامة أي أبنية أو جدران تتجاوز على اثر أو تالصقه .إال أن ھذين القانونين قد أجازا عدم سريان الفقرتين ) (٥ ،٤على المباني األثرية المخصصة لمقاصد دينية أو التي تملكھا ھيئة محلية . الصالحيات الممنوحة لمدير اآلثار على األراضي التي يوجد فيھا موقع أثري :ھناك عدد من الصالحيات حول األراضي التي يوجد بھا موقع أثري وسواء كانت ھذه األرض مسجلة ملك خاص أم ال وھذه الصالحيات الممنوحة على األرض ھي : أ .االتفاق مع صاحب الملك على حفظه وتفقده مع جواز أن يقوم بتخصيص مبلغ له للقيام بأية ترميم يراھا ضرورية. ب .شراء الموقع أو استئجاره. ت .استمالك الموقع وفقا ألحكام قانون استمالك األراضي عند تعذر البيع أو اإليجار بعد دفع تعويض عادل. ث .ھدم أو نقل أي بناء أثري بكامله أو جزء منه . وبناء على ما تقدم تتولى دائرة اآلثار متابعة كافة األمور المتعلقة بالمواقع األثرية التي تعود ملكيتھا للدولة ،ولھا اتخاذ ما تراه مناسبا من اإلجراءات كتملكھا أو استئجارھا. حلول قانونية لبعض إشكاليات التصرف بالعقارات : قد تظھر أثناء التصرف بالعقارات أو انتقالھا أو قسمتھا بعض اإلشكاليات على ارض الواقع والتي فرضتھا الطبيعة المعقدة للتنظيم القانوني لمسالة التصرف في العقارات وكثرة القوانين الناظمة لھذا الموضوع وخضوعھا لحقب تاريخية وفق النھج القانوني لكل منھا في كثير من الجزئيات ،وفي ھذا المقام سنقوم بالتطرق إلى البعض الحاالت مع الحلول المقترحة لھا وذلك 48
والتوصيات: وفق اآلتي : الحالة األولى :قسمة المال الشائعالفرض األول :عدم اتفاق الشركاء على القسمة ورفض احدھم او كان بينھم غائب او قاصر أو محجور الحل المقترح :وھنا عالج القانون ھذه المسالة وفق اإلجراءات التالية والتي اشرنا لھا سابقا وھي على النحو اآلتي: يقوم القاضي بتعيين يوم معين وإبالغ جميع األطراف للحضور في اليوم المحددبمن فيھم الولي أو الوصي وكذلك تبليغ الغائبين وفق الطرق القانونية المتبعة في قانون األصول. في اليوم الذي تم تعيينه ،يذھب قاضي الصلح والشركاء الذين حضروا إلىالمحل موضوع القسمة. وبعد التثبت من كافة األوراق وتعلقھا بذات العقار وان سندات التصرف التيأبرزت ھي لذات العقار موضوع القسمة. يباشر القاضي معاملة قسمة العقار بحضور الشركاء آو الھيئة االختيارية أوأمام اثنين من األھالي ).على أن يراعي في ذلك إجراءات التقسيم التي أشرنا إليھا سابقا في ثنايا الدراسة). وبعد أن تتم معاملة التسجيل يقوم بإبالغ اإلطراف بعملية التقسيم ومن ثم ترسلدائرة التسجيل نسخة مصدقة عن المحضر الذي ينظمه في ھذا الشأن بشكل إعالم الفرض الثاني :االدعاء بعدم قابلية العقار للقسمة الحل المقترح :وقد عالج القانون ھذه الحالة بشكل مفصل وفق اآلتي: على قاضي الصلح إذا تبين له بعد الكشف على العقار أنھا غير قابلة للقسمة أنينتدب خبيرا أو أكثر لتقدير قيمة حصة طالب البيع بالنسبة لمجموع الحصص. ومن ثم يطلب من الشركاء إبداء رأيھم خالل خمسة عشر يوما إذا كانوا يرغبونفي شراء الحصة بالبدل المقرر. فإذا اظھروا رغبتھم بالشراء تفوض لھم بالتساوي بنسبة عددھم.وإذا رفض احدھم الشراء بالقيمة المقدرة بالتساوي ودفع ثمنا أكثر من القيمةالتي قدرھا الخبراء ،في ھذه الحالة توضع بالمزاد فيما بين الشركاء ويحصل عليھا من يدفع منھم ثمنا أكثر . 49
وفي حال لم يتقدم احد الشركاء للشراء خالل المدة المحددة او في حال لم يرضصاحب الحصة الثمن المقدر ،ھنا في ھذه الحال يعرض جميع المحل للبيع بكامله للبيع بالمزاد العلني بمعرفة دائرة اإلجراء ،ومن ثم يوزع الثمن بين الشركاء بنسبة حصصھم. وإذا ظھر أي ممانعة في تسليم المحل للمشتري يقوم مأمور اإلجراء) التنفيذ(بتخليته وتسليمه . وفي الحال التي لم يتقدم بھا احد الشركاء لشراء المحل بأكمله أو لم يبلغ الثمنالذي تقدم به المزايدون الحد العادل لھذا العقار ،فھنا أيضا يعرض العقار بأكمله للمزايدة بين الشركاء أنفسھم فقط .فإذا لم يتقدم احدھم لشرائه كامال ،فھنا أيضا إذا باع صاحب الحصة حصته ألحد غير الشركاء فيعتبر عدم تقدمھم للشراء انه تنازل عن حق الشفعة أو الرجحان . وقد حظر القانون عدم سماع الدعوى من احد الشركاء أو األوصياء بإلغاءمعاملة اإلحالة التي تمت بالمزايدة. ھذا وتكون كافة المصاريف المتعلقة بالقسمة على الشركاء كل حسب حصتهوكذلك بالنسبة لنفقات المزايدة والداللة. الحالة الثانية :االدعاء بحق الشفعة واألولويةالحل المقترح :وقد قمنا ببين اإلجراءات المتبعة والحل لھذه القضية في ثنايا الدراسة )راجع صفحة ١٨وما بعدھا من التقرير ). الحالة الثالثة :وضع اليد على العقار المملوكالحل المقترح :وھنا أيضا قد سبق الحديث عن الموضوع ولكن ما يھمنا أن من الطرق القانونية التي يمكن اللجوء لھا في ھذا المجال ھو رفع دعوى ملكية ومنع معارضة . الحالة الرابعة :التصرف بالعقار لغايات الترميماحد المواضيع المھمة ھو التصرف في العقارات لغايات الترميم والتي تكون مملوكة لألفراد ،وھنا نضع ثالث فرضيات حول ھذا الموضوع مع الحلول المقترحة لھا وذلك وفق اآلتي : الفرض األول :موافقة صاحب العقار على الترميم 50
الحل المقترح :في ھذا الفرض ال يكون ھناك إشكاليات في التصرف ،ولكن السؤال المھم ھنا في ھذا المقام ھو كيف سيتم تنظيم العالقة باإلضافة لكيفية ضمان عدم التعرض لھذا الترميم بالھدم أو أي تعرض آخر كالبيع وغيرھا من التصرفات الجائزة ،وھنا نقترح بان يتم تنظيم الموضوع ما بين المالك والجھة التي ستقوم بالترميم من خالل اتفاقية يوقع عليھا الطرفين بحيث يتم إدراج بعض البنود التي تمنع من التصرف بھا بأي شكل من األشكال . الفرض الثاني :رفض المالك للترميم الحل المقترح :ھنا نشير إلى عدد من الحلول التي من الممكن أن تلجأ الجھة ذات العالقة بالترميم وفق اآلتي : 1االتفاق مع صاحب العقار على حفظه وتفقده أو تخصيص مبلغ لترميمه ضمناتفاقية موقعة بين الطرفين وتحمل شروطا لكل منھم. 2شراء الموقع المراد ترميمه بالثمن المقدر3استئجار العقار ألمد طويل ضمن اتفاقية خاصة توقع لھذا الغرض.4استمالك الموقع وفقا ألحكام القانون ،وھذا الفرض من الممكن تحقيقه عنطريق اللجوء للبلدية وبمساعدتھا بطلب استمالك ھذا الموقع ضمن اإلجراءات التي قررھا القانون ومن ثم دفع قيمته لصاحب العقار . 5القيام بتخيير صاحب العقار بشراء ارض له أو عقار في نفس الموقع او أيموقع آخر يختاره أصحاب العالقة وباالتفاق مع الجھة صاحبة الترميم وبقيمة تساوي قيمة العقار الذي تنوي ھذه الجھة تملكه مع احتفاظ ھذه الجھة بالعقار موضوع الترميم . الفرض الثالث :موافقة بعض الشركاء ورفض البعض اآلخر على الترميم الحل المقترح :ھنا يمكن الوقوف على عدد من الحلول ومن بينھا ما يلي: 1استمالك كامل الموقع عن طريق الھيئات المحلية وفقا لإلجراءات التي قررھاالقانون ،مع إمكانية بقاء ھذا العقار تحت يد الھيئة المحلية كموقع تاريخي ال يجوز التصرف فيه بأي شكل من اإلشكال مع إعطاء أصحاب العقار التعويض العادل حسب حصة كل منھم. 2ومن الممكن تطبيق الحلول السابقة الذكر في الفرض الثاني السابق ذكره علىھذا الفرض. 3ومن الممكن االتفاق مع الھيئات المحلية بعد الترميم على إبقاء ھذا العقارتحت تصرفھا للغايات العامة مثل" إنشاء مكتبة أو غيرھا من المنافع" مع قيام 51
الھيئة بدفع بدل نقدي متفق عليه ألصحاب العالقة إما بشكل اجر سنوي طويل األمد أو بدل منفعة.
א دאد :א מ א د د ﺍﺻﺪﺍﺭ – ٣٤ﻧﻮﻓﻤﱪ فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين لسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين فلسطين
52