第一編 總 則.............................................. 1－1 主題壹 土地法概念 ................................................................ 1－3 主題貳 法 例 .................................................................... 1－8 所有權 ....................... 1－31 主題參 地權（土地權利） 他項權利 主題肆 地權限制 .................................................................... 1－48 主題伍 公有土地私有土地............................................ 1－68 主題陸 地權調整 .................................................................... 1－83 關鍵教戰日記Ⅰ 特定主體與客體處分之限制 ................ 1－102 標竿學習─申論演練 ................................................................ 1－107
第二編 地 籍.............................................. 2－1 主題壹 地籍概念 .................................................................... 2－3 主題貳 測量概念 .................................................................... 2－10 主題參 土地登記概念............................................................ 2－25 主題肆 土地登記申請............................................................ 2－48 主題伍 土地登記應備文件 ................................................... 2－55 主題陸 土地登記申請程序 ................................................... 2－62 關鍵教戰日記Ⅱ 與民眾權利牽涉（有關）之測量種類 2－72
標竿學習─申論演練 ................................................................ 2－77
第三編 土地使用.............................................. 3－1 主題壹 土地使用之概念 ....................................................... 3－3 土地使用編定 ............ 3－5 主題貳 土地使用管制 土地使用分區管制 主題參 空地及荒地 ................................................................ 3－7 主題肆 土地使用計畫體系 ................................................... 3－15 主題伍 公共設施用地............................................................ 3－37 主題陸 都市更新 .................................................................... 3－42 主題柒 房屋及基地租用 ....................................................... 3－58 主題捌 農地使用管制及耕地租用 ...................................... 3－78 市地重劃 ...................................... 3－104 主題玖 土地重劃 農地重劃 主題拾 市地重劃 .................................................................... 3－111 主題拾壹 農地重劃 ................................................................ 3－141 主題拾貳 農村社區土地重劃............................................... 3－148 時勢教戰日記Ⅰ 復徵空地稅，促進地盡其利 ................ 3－156 標竿學習─申論演練 ................................................................ 3－159
第四編 土 地 稅.............................................. 4－1 主題壹 土地稅概念 ................................................................ 4－3 主題貳 平均地權 .................................................................... 4－8
主題參 規定地價 .................................................................... 4－11 主題肆 照價徵稅（地價稅）............................................... 4－24 主題伍 田 賦 .................................................................... 4－49 主題陸 照價收買 .................................................................... 4－59 主題柒 漲價歸公（土地增值稅） ...................................... 4－68 時勢教戰日記Ⅱ 不動產交易實價登錄，實現居住正義 4－106 時勢教戰日記Ⅲ 課徵奢侈稅，打擊短期投機 ................ 4－109 標竿學習─申論演練 ................................................................ 4－115
第五編 土地徵收.............................................. 5－1 上級所有權 主題壹 土地徵收之概念 .................... 5－3 原始取得 一般徵收 區段徵收 ....................... 5－14 主題貳 土地徵收之種類 保留徵收 一併徵收 收回權 .................... 5－41 主題參 被徵收人之權利 優先購買權 主題肆 土地徵收之程序 ....................................................... 5－49 主題伍 土地徵收之補償 ....................................................... 5－62 主題陸 徵收之撤銷及廢止 ................................................... 5－81 時勢教戰日記Ⅳ 大埔及相思寮土地徵收事件 ................ 5－89 時勢教戰日記Ⅴ 撤銷徵收與廢止徵收 ............................. 5－93
關鍵教戰日記Ⅲ 量的一併徵收與質的一併徵收 ............ 5－96 標竿學習─申論演練 ................................................................ 5－98
第六編 自我實現（模擬試題） ................... 6－1 第一回 .......................................................................................... 6－3 第二回 .......................................................................................... 6－5 第三回 .......................................................................................... 6－6 第四回 .......................................................................................... 6－10 第五回 .......................................................................................... 6－13
《附錄一》歷屆測驗試題 ................................ 7－1 第一編 總 則 .................................................................... 7－3 第二編 地 籍 .................................................................... 7－12 第三編 土地使用 .................................................................... 7－21 第四編 土 地 稅 .................................................................... 7－35 第五編 土地徵收 .................................................................... 7－43
《附錄二》歷屆申論試題 ................................ 8－1 高普考試題（九十四～一○二年） ...................................... 8－3 基層（地方）三、四等試題（九十四～一○二年） ....... 8－12 土地代書（地政士）試題（九十四～一○二年） ............ 8－21 土地代書檢覈試題（九十～九十四年） ............................. 8－25
第一編 總 則 1－3
主 主題 題壹 壹
土 地 法 概 念
一、須熟讀土地法與憲法之關係，特別是憲法第一六六條「保護有關歷史、文 化、藝術之古蹟、古物」之基本國策為命題焦點。 二、土地法之立法九原則，作為制定土地法之依據，亦非常重要。 三、土地法內容就法律分類標準探討其性質，須熟記！ 掌握趨勢‧建立優勢
一、意義 乃規範土地權利義務關係之法律，即為實現土地政策、規範土地分配利用 及改良之法律。 二、法源（母法）─（土地法與憲法之關係） 我國憲法有關土地政策之主張規定於「基本國策」章，其主要規定如下： 國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計 民生之均足。（憲法§142） 中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受 法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。（憲法§ 143Ⅰ） 附著於土地之礦及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家所有，不因人 民取得土地所有權而受影響。（憲法§143Ⅱ） 土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民 共享之。（憲法§143Ⅲ） 國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地之人為原則 ，並規定其適當經營之面積。（憲法§143Ⅳ） 國家應運用科學技術，以興修水利，增進地力，改善農業環境，規劃土地 利用，開發農業資源，促成農業之工業化。（憲法§146） 三、立法原則
1－4 土地法 民國十七年冬，立法院成立，著手制定各種重要法律，土地法亦為其中 之一。由立法院胡漢民院長與林森副院長依據 孫中山先生平均地權之 主張，擬具「土地法原則」九項，提經中國國民黨中央政治會議通過後 ，於民國十八年一月函送立法院，以為制定土地法之依據。 土地法制定所依據之九項原則，如下列所述： 徵收土地稅，以地值為根據： 即由人民自由申報地價，以其所報之數額為徵稅標準。低報地價者，則照 價收買之。 土地稅率，採漸進辦法： 輕稅率，無法達到地價低廉的目的；而高稅率亦窒礙難行。為便於施行起 見，或於經濟現狀不願發生重大影響，故採漸進辦法。 對於不勞而獲之土地增益，行累進稅： 因社會進步而增漲之地價，應歸公有。惟法貴乎施行有序，且貴乎便民， 故主張累進徵稅。 土地改良物之輕稅： 土地改良物，應輕其稅，以收土地改良之效。 政府收用私有土地辦法： 政府需用土地時，得照價收買私有土地，但不得收買土地為營利目的，地 上改良物，應予以賠償。 免稅土地： 公有土地不以營利為目的者，得免繳土地稅。 以增加地稅或估高地值方法促進土地之改良： 不依政府規定辦法使用土地者，應將該地稅率增加，或估高其地值，以促 進土地之改良。 土地掌管機關： 設省、市土地局及縣土地局，並設中央機關監督並指揮之。 土地權利移轉，須經政府許可： 土地為生產之根本要素，故政府於土地權利之移轉，認為有妨害國計民生 時，可制止之。 四、土地法之性質 土地法為公法兼私法： 公法：乃規定公權利義務關係之法律。土地法所規定之事項，大部分為
第一編 總 則 1－5
國家與私人間之土地權利義務公行為關係，例如：土地法第一編規定地 權限制、地權調整，第二編規定地籍測量與土地登記，第三編規定私有 土地使用之限制，第四編規定土地稅課徵，及第五編關於土地徵收規定 ，皆係規定私人與國家間之土地權利義務關係，顯然屬於公法性質。 私法：規定私權利義務關係之法律，如土地法第三編有關房屋及基地租 用之規定及耕地租用規定，即是規定出租人與承租人、地主與佃農間之 私權利義務關係。 土地法為普通法兼特別法： 普通法：乃施行於全國各地區，適用於全國人民規範一般事項，如土地 法係規範一般性土地權利義務關係。 特別法：適用於特殊的人、事、地之法律，如耕地三七五減租條例僅適 用於佃農，旨於保障佃耕權；都市計畫法適用於都市土地，旨在改善居 民生活環境，促進都市有計畫均衡發展；而農地重劃條例旨於調整農場 結構，改善農業生產環境，促進農業現代化。 故普通法與特別法之區別，主要在於適用上，乃屬相對性，而非絕對，土 地法相對於民法而言，僅適用於土地相關事項，故為特別法，但相對於耕 地三七五減租條例、都市計畫法、農地重劃條例等其他相關土地法規，則 為普通法。因此，土地法具有普通法兼特別法之性質。 土地法為程序法兼實體法： 程序法：乃規定行使權利及履行義務手續之法，如土地法第一編公地撥 用程序、第二編關於地籍整理程序、第四編關於規定地價程序、第五編 關於土地徵收程序之規定，皆屬於程序上規定。 實體法：乃規定有關權利與義務實體之法律，如上述列舉程序法外大都 屬實體規定。 土地法為強行法： 凡不問當事人之意思如何，依法律規定必須適用之法律為強行法。反之， 其適用與否完全由當事人之意思自由決定者，為任意法。土地法為實現國 家土地政策之立法，凡其所規定事項皆與社會公益有密切關係，自不允許 當事人隨意變更。 五、土地法之內容 現行土地法於民國十九年六月三十日由國民政府公布，民國二十五年開始 實施，其間歷經民國三十五年、四十四年、六十四年、七十八年、八十四 年、八十九年、九十年、九十四年、九十五年、一○○年，十次局部修訂
1－6 土地法 ，分為五編二十五章，各編主要內容如下： 第一編總則，分為： 法例、地權、地權限制、公有土地、地權調整等五章。其主要點在於闡明 土地所有權之本質，區分公有、私有土地之界限，限制私人土地所有權及 外國人土地權利，扶植自耕農及自行使用土地之人為原則，以建立平均地 權土地制度，創造均富社會，遏止私人壟斷土地。 第二編地籍，分為： 通則、地籍測量、土地總登記、土地權利變更登記等四章。其主要點在於 規定地籍整理之方法及程序，以樹立土地管理制度，保持地籍資料之完整。 第三編土地使用，分為： 通則、使用限制、房屋及基地租用、耕地租用、荒地使用、土地重劃等六 章。其主要點在於規劃管制土地使用，促進土地開發改良，保障土地與房 屋租用之公平，以期地盡其利。 第四編土地稅，分為： 通則、地價及改良物價、地價稅、土地增值稅、土地改良物稅、土地稅之 減免、欠稅等七章。其主要點在於規定地價，照價徵稅，漲價歸公，以達 地權平等，地利共享，消除土地投機，杜絕不勞而獲。 第五編土地徵收，分為： 通則、徵收程序、徵收補償等三章。其主要點在於規定國家因公共事業之 需要及實施國家經濟政策，得以補償損失為條件，強制收用私人土地，以 謀發展公共建設，調劑土地分配，提高社會安全，維護大眾利益。 六、土地法之特別法 耕地三七五減租條例： 本條例之立法精神乃在減輕佃農地租負擔、改善佃農生活及安定農村社會 秩序，以貫徹減租護佃之政策。 平均地權條例： 本條例之立法宗旨乃在藉規定地價、照價徵稅、照價收買及漲價歸公等四 大綱領之實施，以有效遏止土地之投機壟斷，進而達成地盡其利、地利共 享之目標。 都市計畫法： 為改善居民生活環境，並促進市鎮鄉街有計畫之均衡發展而制定。 區域計畫法： 為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速
第一編 總 則 1－7
並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利而制定。 國民住宅條例： 為統籌興建及管理國民住宅，以安定國民生活及增進社會福祉而制定。 農地重劃條例： 為調整農場結構，改善農業生產環境，便於實施機耕以促進農業現代化而 制定。 農業發展條例： 為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由化，促進農地合理利用，調 整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水 準而制定。（農發條例§1） 土地稅法： 為關於統一土地稅徵收之創制性法律，其主旨在將現行各法律中有關土地 稅徵收之規定概行納入本法，俾今後土地稅之徵收，悉以本法為依據。 土地徵收條例： 為規範土地徵收，確保土地合理利用，並保障私人財產，增進公共利益而 制定。（土徵條例§1Ⅰ）
精選試題
自我模擬‧提昇戰力
LAND LAW
一、何謂土地法？試說明土地法與憲法之關係。
【代檢】
二、試說明土地法之立法原則。 三、試說明土地法之性質。
【高考】
四、試說明土地法內容，並請列舉五種土地法之特別法。
【普考】
五、試述土地法之意義及其性質。
【原住民特考】
1－8 土地法
主 主題 題貳 貳
法 例
一、熟記土地分類之內容並評論目前分類有何缺失？進一步探討土地分類與土 地登記之關係。 二、土地改良物、改良土地與耕地特別改良三者之意涵須釐清。 三、目前地方政府財政困難，為減輕其負擔，土地債券搭發時機及不動產證券 化亦非常重要！ 四、何謂農業用地？何謂耕地？尤其耕地之意涵，須從土地法、耕地三七五減 租條例、平均地權條例及農業發展條例加以比較研析之！ 掌握趨勢‧建立優勢
一、土地之定義 土地在經濟學上為生產三大要素之一；在政治學上為國家構成四大要項之 一；在日常生活中，為人類生存所需資源，因此所謂土地，一般有四種不 同解釋： 狹義之土地： 僅指地球表面之陸地，即日常慣稱之土地。 廣義之土地： 包括地球表面之陸地及水域。 最廣義之土地： 舉凡陸地、水域、地上空氣層、地下礦產物，以及附著於地上之陽光、熱 能、風力、雨水等一切有形之自然物及無形之自然力。 土地法之定義： 土地法第一條規定，本法所稱土地，謂水陸及天然富源。此乃採最廣義的 解釋。 二、土地法所稱之「土地」其所界定之範圍 最廣義之解釋： 按土地法第一條規定，本法所稱土地，謂水陸及天然富源。即指地球表面 之一切陸地、水面及天然資源，故凡能滿足人類生存活動所必需之一切自
第一編 總 則 1－9
然資源均屬之。 專指陸地： 土地法第十四條規定：下列土地不得為私有： 海岸一定限度內之土地。 天然形成之湖澤……及其沿岸一定限度內之土地。 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。…… 本條條文中將海、河、湖、澤等水源與其沿岸之土地相併列，可見此處之 土地係專指陸地而言。 土地不包括地下之礦產： 土地法第十五條第一項規定，附著於土地之礦，不因土地所有權之取得而 成為私有。故就私人土地所有權而言：「土地」之涵意，並不包括附著於 土地之礦產。 土地登記包括土地上之建築改良物： 土地法第三十七條第一項規定，土地登記，謂土地及建築改良物之所有權 與他項權利之登記。故就土地登記客體而言：「土地」二字，亦包括建築 物在內，故土地登記亦稱不動產登記。 三、土地之分類 所謂土地分類，係指將土地資源依照其各種特性予以適當分類，以達到研 擬土地政策、便於土地管理及促進土地有效利用目的。茲將其分類說明如 下： 依權屬分： 公有土地：依土地法第四條規定，本法所稱公有土地，為國有土地、直 轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。即土地所有權 屬於公法人。 私有土地：依土地法第十條第一項規定：「……其經人民依法取得所有 權者，為私有土地。」即土地所有權屬於私人，包括自然人、私法人及 非法人團體所有之土地。 依使用效能分： 依法使用之土地。 空地： 凡編為建築用地，未依法使用者，為空地。 土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為空 地。（土地法§87）
1－10 土地法 指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系 統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及 所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增 建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。（平權§3 ，土稅 §11） 荒地： 凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者，為荒地。但因農業 生產之必要而休閒之土地，不在此限。（土地法§88） 農業用地閒置不用者稱之。（平權§26 之 1） 依地區分： 都市土地：指依法發布都市計畫範圍內之土地。（平權§3 ） 非都市土地：指都市土地以外之土地。（平權§3 ） 依使用性質分： 土地依其使用，分為下列各類：→（專題研究） 第一類：建築用地，如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園 、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛 機基地、墳場等屬之。 第二類：直接生產用地，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地 、鹽地、水源地、池塘等屬之。 第三類：交通水利用地，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、 堤堰等屬之。 第四類：其他土地，如沙漠、雪山等屬之。 前項各類土地，得再分目。（土地法§2） 茲將臺灣省政府民政廳民國三十六年發布之「地類地目對照表」，檢附 如下： 地
類 地目名稱 說
建 雜 第 一 類 建 築 用 地
祠 鐵
明
房屋及其附屬之庭院、園囿一切基地均屬之 自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場 、飛機場、臺等用地及其他不屬各地目之土地 均屬之 祠廟、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均 屬之。但兼用住宅或家廟者，不在此限 車站、車庫、貨物庫等及車站內之站長、車長等 之宿舍均屬之
第一編 總 則 1－11
第 二 類 直接生產用地
第 三 類 交通水利用地
第 四 類 其 他 土 地
公 墓 田 旱 林 養 牧 礦 鹽 池 線 道 水 溜 溝 堤 原
公園用地 墳墓用地 水田用地 旱田用地 林地、林山均屬之 魚池 畜牧用地 礦泉地，但限於湧泉口附近及其維持上必要之區域 製鹽用地 池塘 鐵道線路用地 公路、街道、巷衖、村道、小徑等及公用或公共 用之輕便鐵道線路均屬之 埤圳用地 灌溉用水之塘湖、沼澤等 一切溝渠及運河屬之 堤防用地 荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之
土地依其使用分為四類，得再分二十一種地目，其缺失說明如下： 依土地使用的不同加以分類，太流於形式性、不切實際，無法達到土 地使用分區管制目的（實務上以都市計畫法及區域計畫法為依據）。 土地種類眾多，土地使用情形甚為繁雜，未能詳細列舉，無法達到促 進土地有效利用及作為課稅憑依。 無法維護名勝古蹟及國土保安。 地目年久失實且田賦停徵已久，地目與田賦的關係已經名存實亡，實 有檢討必要。 四、土地改良物、改良土地與耕地特別改良之區辨 土地改良物： 意義： 本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。 附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。 （土地法§5） 適用時機：政府機關因徵收、照價收買或土地徵用私有土地，因土地上 有土地改良物，應予以補償，茲說明如下：
1－12 土地法 土地改良物被徵收時，其應受之補償費，由該管直轄市或縣（市）地 政機關會同有關機關估定之。（土地法§241） 建築改良物價值之估計，以同樣之改良物於估計時為重新建築需用費 額為準，但應減去因時間經歷所受損耗之數額。（土地法§162） 被徵收土地之農作改良物，如被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年 以內者，其應受補償之價值，應按成熟時之孳息估定之；其被徵收時 與其孳息成熟時期相距超過一年者，應依其種植、培育費用，並參酌 現值估定之。（土地法§242） 本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，其地上建築改良物， 應參照重建價格補償。（平權§10） 照價收買之土地，地上如有農作改良物，應予補償。農作改良物價額 之估定，如其孳息成熟時間在收買後一年以內者，應按其成熟時之孳 息估定之；其在一年以上者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估 定之。（平權§33ⅠⅡ） 照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有權人所有者，應一併 收買。其補償價額由直轄市或縣（市）政府查估後，提交地價評議委 員會評定之。（平權§34） 建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。 農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相 距在一年以內者，按成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植 及培育費用，並參酌現值估定之。 建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣（市）主管機關 會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。（土徵 條例§31） 國家因興辦臨時性之公共建設工程，得徵用私有土地或土地改良物。 徵用期間逾三年，或二次以上徵用，期間合計逾三年者，需用土地 人應於申請徵用前，以書面通知；土地或土地改良物所有權人於收 到通知書之日起三十日內，得請求需用土地人徵收所有權，需用土 地人不得拒絕。 依前項規定請求徵收土地或土地改良物所有權者，不得再依第九條 規定申請收回其土地或土地改良物。 第二章規定，於徵用土地或土地改良物時，準用之。但因情況緊急 ，如遲延使用土地或土地改良物，公共利益有受重大危害之虞者，