更新共市，你嘉的事｜成大都計111級畢業展覽

更新共市 你嘉的市 GongHe Market Renovation Program, Chiayi City

共和攤販集中區環境改善計畫 X 嘉義市共和市場營運中心更新計畫 #市場改造 #都市更新 #公私協力

執行團隊｜國立成功大學都市計劃學系 111 級 李浩廷 柳為郡 謝承恩 顧永平

指導敎授｜曾憲嫻敎授 葉如萍助理敎授 鄭皓騰助理敎授 2022 JUNE｜NCKU UP 111th Graduation Project

Gong-He Market (2021) Gonghe Rd. and Guangcai St., East Dist., Chiayi City

大學四年，哭是我的日常。 不是因為難過，只是因為太開心、太感動、太累了、太迷惘，所以哭。 沒有人規定規劃師不能哭，對我來說「哭一下，就會有靈感了！」， 就跟有些人說「睡一覺，就會有靈感了！」是一樣的意思。 畫圖畫累了，就哭一下；排版排累了，就哭一下。 面對實習，我從來不怕，因為沒什麼是哭一下不能解決的。

柳為郡 Weichun Liu

「你好我是都計系的學生，可以跟我說聲加油嗎？」 這句話在腦中揮之不去，因為真的很需要加油，才有繼續前進的動力。 這四年的生涯，是一個在自我欺騙中成長的過程，或許未來能成為所謂 的規劃師，在這之前，只能不斷地在問題之間尋找答案。 常常有人問我，都市計劃學系在學什麼，說得好像跟你解釋就會懂一 樣，沒錯，你不會懂的。 謝承恩 Chengen Xie 「我是誰？我在哪裡？我在幹嘛？」 做實習做了四年，無盡的漫漫長夜，無數個破曉天光。 這三個問題，總是在意識彌留的期間，無限次敲擊我的大腦。 「人生沒有方向的普龍共，連自己都規劃不好，還做什麼都市規劃？」 深吸一口氣，故作鎮定地開始自我催眠。 「我是顧永平，一名規劃師。我在實習教室的大桌前做實習 ，努力堅強的跟我的組員們一起活下去。」 顧永平 Yongping Gu 都計系四年忙了那麼多，有成為一個更好的人嗎？實在不敢斷言。 常會懷疑來到都計是不是一個正確的選擇，傻傻地相信只要努力就會有 成果，騙自己經歷過滄桑的風景肯定不同。 但又覺得，如果再重新選一次可能又會回到這裡。 從未想說要放棄，這個領域實在太多需要努力的地方。 憑規劃師又如何呢？整座城市能不能給出一個答案。

李浩廷 Haoting Lee

目錄 00 共市之始 Introduction

02

01 計畫執行流程 Implementation procedures

04

02 共和市場發展簡介 Guide to Gong-he Market

06

03 周邊文化資產與城市政策 Nearby Cultural Heritages and Policies

08

04 地區再發展課題盤點 Local Issues in Urban Redevelopment

10

05 更新單元選定與簡介 Renovation Site Selection and Basic Information

12

06 相關權益關係人分析 Stakeholder Analysis

14

07 整體環境改善計畫 District Environmental Improvement Policies

16

08 設計理念與原則 Design Philosophy and Principles

18

09 更新建築量體設計 Architectural Plan

20

10 建築動線與開放空間設計 Circulation and Open Space Design

24

11 公益性設施捐贈與容積獎勵等價移轉模式 Compensation Facilities and Floor Rights Transfer

26

12 權利變換計畫 Rights Transfer Plan

30

13 後記─人物誌 Persona

32

14 附錄 Appendix

34

00

共市之始 Introduction

剛好發生，剛好的市 嘉義市，古稱「諸羅」，又名「桃城」。西元 1704 年， 清康熙時期文武官員奉召以木柵築城，設東、西、南、 北四門。此乃嘉義建城之始。

三百年間，嘉義市曾作為嘉南平原上的的物產集散處 所，近代又一度因阿里山林業的興起，成為全島重要 的製材據點。在林業發展因政策改變而消亡之後，嘉 義不若台北、高雄等大型城市吸引大量外來人口急速 嘉義市立美術館

擴張，城市維持原有規模至今，人口二十六萬，擁有 一定的工商業規模，近年積極利用城市豐富的歷史資 產興辦文化與觀光事業，透過「木都」系列政策，建 立城市獨特品牌。

許多人說，嘉義是一座剛剛好的城市。在快步與徐行 之間，復古與新潮之間，廣袤與窄小之間，嘉義數百 年的城市底蘊，總能在瞬息萬變的時代中，找到屬於 自己的獨特平衡。

吳鳳北路街景

共和市場，作為嘉義市的指標性傳統市場，從嘉義建 城之始，便一直在原處為市民服務。沿街的吆喝聲， 車水馬龍的嘈雜，五彩斑斕的各色蔬果、生鮮，是嘉 義人不分輩分的共同記憶。邊騎機車邊逛選，路邊殺 魚、剁肉攤販與蔬果、服飾店比鄰而居……這樣的採 買方式與環境看似不合時宜，卻是傳統市場具生命力 之處，也是她的特色。

傳統市場面臨連鎖超市、超商競爭，終將會被時代所 淘汰，逐漸沒落。但我們不想看到嘉義市的下一代， 只能去有集點卡回饋、使用 POS 系統的店家消費。

東市場肉販區

2

大四的這年在執行本案規劃時，我們不斷被提醒，究 竟在規劃中，我們希望能留下的是什麼？

大概是不分年齡的消費者站在攤前，用台語討價還價 的風景。

大概是男女老幼，都能用更優雅的方式，騎著機車在 市場穿梭，一同將這份美好、熱鬧的記憶傳承下去。

本組雖然利用都市更新方式辦理重建事業，然而，透 過公私協力的辦理模式，我們以不破壞當地都市既成 風貌為最大前提，改善當地窳陋的建物景觀，並辨識 各方權益人需求後，為當地住民建造更好的居住環 境，也為嘉義市民提供更好的市場逛選品質。

「剛剛好的更新，剛剛好的市場。 多贏的結果，也只是剛好而已 。」 3

01

計畫執行流程 Implementation procedures

X

本計畫為一公、私協辦的都市更新計畫，可分為先期作業計畫與更新計畫兩階段。

先期計畫─整體環境改善作業 先期作業計畫為嘉義市政府建設處市場管理科主辦之 「嘉義市共和攤販集中區整體環境改善委託技術服

務」計畫案。以《嘉義市設攤區段及攤販集中場自治 會設置辦法》為基礎，進行市場整體環境的改善作

整體環境改善作業流程 法令基礎：《嘉義市設攤區段及 攤販集中場自治會設置辦法》 基本現況調查與研究作業

業。

１

計畫首先針對市場基本現況進行調查與研究作業，統

３

計攤位設置類型、業種型態、基礎交通量調查、文化

２

４

資產調查作業等基礎資料蒐集，並以此為依據修正 「共和路區段允許設攤區」之執行範圍。

般房屋與特色木屋，進行全面之都市設計規範擬定。 其中包含建築景觀設計原則、整體配置與動線規劃原 則、街道設計原則、設備與安全維護原則與營運管理 原則五子項目。

基礎交通量調查 文化資產調查

執行範圍

擬定《嘉義市共和路設攤區（路） 段整體環境改善原則》

１ ２ ３ ４ ５

4

業種型態

修正「共和路區段允許設攤區」

而後擬定《嘉義市共和路設攤區（路）段整體環境改 善原則》，以調整範圍後之設攤區段為基礎，針對一

攤位設置類型

建築景觀設計原則

整體配置與動線規劃原則 街道設計原則

設備與安全維護原則 營運管理原則

更新計畫─實質更新作業辦理 更新計畫由嘉義市在地建商「三貴建設股份有限公

司」作為事業實施者辦理，以《都市更新條例》為與 《劃定嘉義火車站東側及東市場周邊策略性更新地區 及訂定都市更新計畫》為法令依據與上位計畫，擬定 「嘉義市東區元段二小段 146 地號等 25 筆土地都市 更新事業計畫及權利變換計畫」。

事業計畫辦理更新單元劃定、土地權屬調查與估價、

更新作業流程 法令依據：《都市更新條例》

上位計畫：《劃定嘉義火車站東側及東市場 周邊策略性更新地區及訂定都市更新計畫》 * 併送 擬定「嘉義市東區元段二小段 146 地號 等 25 筆土地都市更新事業計畫及權利 變換計畫」

建築量體設計與權利變換等基礎規劃作業。並擬定既

１

同時訂定實施者回饋內容，包含市場作為公益性設

３

有權利之分配原則，確保既有所有權人之財產權利。

２

施、公園周邊攤販遷移作業等。並依都市計畫法 24

４

條、更新條例 35 條等規定，併送分區變更作業。

５

建築量體設計

擬定既有權利之分配原則 訂定實施者回饋內容：

1. 市場作為公益性設施

而分區變更「擬定嘉義市都市計畫細部計畫 ( 配合新

建共和市場服務中心 )( 部分第二種商業區附帶條件變

更新單元劃定

土地權屬調查與估價

2. 公園周邊攤販遷移作業

更為第二種商業區 ( 特 )( 元段二小段 146 號等 25 筆

分區變更「擬定嘉義市都市計畫細部計

業，允許更新單元範圍完成回饋要求項目後，允許送

第二種商業區附帶條件變更為第二種商

納入本區之都市設計準則。

土地）案」

土地）案」中，訂定容積送出地區與容積移轉核可作

畫 ( 配合新建共和市場服務中心 )( 部分

出其容積獎勵部分。並將先期計畫之環境改善原則，

業區 ( 特 )( 元段二小段 146 號等 25 筆

計畫整體重視地區發展脈絡，以不破壞市心地區既有 建成景觀為前提，同時達成私部門開發之利潤目標， 於公、私兩造間取得利益的相互平衡。

１

訂定容積送出地區與容積移轉

２

訂定都市設計準則

核可作業

5

02

共和市場發展簡介 Guide to GongHe Market

城市的發展，同時也將帶動 市井商業的興盛，自古皆然。

發展歷程 嘉義的先民們自清朝時便開始在南門、城隍廟周邊市

國民政府遷台後，1986 年，東市場建物臨吳鳳北路

賣物品有關的街名，如魚仔市、菁仔市、米市等，這

物，遷入鄰近的共和路、光彩街上設攤營業。然市場

街擺攤兜售，形成聚集的商業街道，也出現許多與販 些交易的活絡熱區位於今天「共和市場」的範圍內， 表示其商業活絡自清代便已出現雛形。直到今日，嘉 義市雖亦有存在其他沿街市場，然論面積、客戶與攤 商數量，其他市集之規模均無法與本市場比擬。

1910 年代，日治政府為整治交通，消除雜亂，於嘉

義市內設立西市場 (1912)、東市場 (1914) 二室內公有

市場，將攤商聚集其中，落實公共衛生的管理。然東、

側建築物受火災毀壞，市場內既有攤商被迫移出建

重建時程長達十年，該段時期台灣經濟成長飛快，使 得尤其如嘉義缺乏大眾運輸建設的城市私有運具持有 率飛速成長，又因市場原攤販遷出市場建物，於路邊 買賣，「騎機車逛市場」的慣習由此段時間而生。也 因此，東市場建物重建完成後，雖有部分攤商回歸建 物內，然多數攤商仍選擇持續於路邊營業，面狀開展 的沿街式傳統市場商圈大抵形成 。

西市場雖相隔不遠，性質卻明顯不同。西市場則為於 城池外，客源多為日人與商賈，為期選購生活用品處 所，早期亦被稱為「好額人市」。東市場則為於原城 池內，主要販賣生鮮蔬果予一般台灣民眾，由於鄰近 台人信仰中心，並且周邊地區商業活絡，該地區是一 般市井小民的活動區域。

蘭井街逛選情形

6

市場現況 共和市場無疑是全市規模最大 的傳統市集 ，現況攤位數共 計有 484 間，店鋪 579 間。 其營業模式普遍為「前攤後

店」型態 ，而業種以蔬果與 獸肉、家禽等生鮮食材為主

，亦有販售南、北雜糧乾貨、 熟食、日常生活用品及衣飾等 多樣化產品，提供市民多樣化 購物所需。其營業時段主要為 早上 7 時至 13 時之早市，以

及規模較小集中於文昌公園周

邊的黃昏市場，自下午 2 時營 業至 6 時左右。

嘉義市傳統市場分佈情形

共和市場店舖及攤販業種統計表

營業種類

蔬果

漁產

獸肉家禽

調理加工 食品

雜貨

飲食店

服飾

其他

總計

69

55

69

110

148

579

7

12

9

12

19

26

100

41

57

82

37

28

73

31

484

8

12

17

8

7

15

6

100

店 數量 ( 間 ) 鋪 比例 (%)

64

24

38

11

4

攤 數量 ( 間 ) 販 比例 (%)

134 28

時至今日，嘉義居民稱提及「東市場」，不僅指涉東公有零售市場之建物本體，亦包含共和路、光彩街等街 道形成的延續性商圈。嘉義市政府於 2000 年依當時之「台灣省攤販管理規則」( 已廢止 ) 將該地區部分路段

劃設為「共和路允許設攤區段」，一般民眾稱「共和市場」。允許設攤之路段共 1,796 公尺長，面積達 12.46 公頃，涵蓋十數個街廓，全區屬都市計畫第二種商業區，建蔽率 70%，容積率 350% 。依 《嘉義市設攤區段 及攤販集中場自治會設置辦法》規定，設置共和攤販協會進行日常管理作業，該會受市府監督與輔導。目前 該會負責每日早上 8 點至 12 點的汽車管制工作，並每月向攤商收取 800 元清潔費，以進行垃圾處理作業。

共和路允許設攤區段

計畫範圍土地使用分區

7

03

周邊文化資產與城市政策 Nearby Cultural Heritages and Policies

共和市場所在周邊地區為嘉義市早期發展地區，因此周邊文化資產眾多，且其機能多仍在使用中。

舊城文化資產 嘉義東市場又稱「大菜市」，1907 年始建，然其後

經歷天災、祝融等，歷經三次重建與局部改建。1987 年火災後，東市場建築西側毀壞嚴重，因此新建綜合 使用大樓，設有店面、停車場及東區行政中心與部分 市府行政單位，現況一樓店面多無使用。而東側保留 舊有木造結構至今，其為臺灣罕見的全木造且並同時 以大量檜木建造的市場建築，於 2015 年登錄為歷史 建築。

東市場東南側入口

嘉義城隍廟建於清康熙 54 年 (1715)，是嘉義市三大

古廟之一，長年作為地方市民信仰中心，日漸積累的 名望也使得信眾絡繹不絕、香火鼎盛，目前也已受文 化部指定為國定古蹟。其與東市場隔光彩街相望，其 帶來的人潮也造就該地區的商業活絡。而雙忠廟建於 清康熙 28 年 (1689)，相傳為嘉義市第一所由漢人創

建的廟宇，素有「嘉義第一古廟」之稱。然其於日治 皇民化時期遭拆毀，現有建物於 1947 年重建，不僅

有許多之名匠師參與建造，寺內更保存許多拆毀前遺 嘉義城隍廟

嘉義舊監獄

8

留的重要文物。現登錄為歷史建築。

舊監宿舍群

「木都 2.0」─市府的都市再生策略

2022 年，嘉義市都發處為將既有之老屋修繕政策納

除已登錄的文化資產外，周邊街區內亦有存有許多特

中區域劃設二處策略性更新地區，以整建維護為主要

色建築。近年更由於市府推行之「木都」主題政策， 積極修護市內既存特色木造建築，市府已於區域內劃 定十數個優先整建維護單元，並於 2022 年將共和市

場全區納入「東市場周邊策略性更新地區」範圍內。 由於嘉義市的製材產業歷史，早期在市內有相當高比 例建築為木造，形成特殊的城市街景。經統計，位於 嘉義市內的木造建築共有計六千餘棟。然而，木造建 築維護不若現代鋼筋混凝土建材容易，年久失修的木 造建物更可能形成較高的災害風險。為維護嘉義市素

來的「木都」美名，嘉義市政府長期推動「木都 2.0」

入長期都市更新政策體系中，於舊市區中木造建築集 手段，活化舊市區機能。並同時擬定更新計畫，替更 新地區內建築進行整維時給予指導性原則，提升民眾 辦理誘因。

目前我國大多數更新地區之劃定均以「重建」為主要 之執行標的，以整建維護為主劃設之都市更新地區實 為罕見。嘉義市內亦有許多具重建潛力地區，近年市 政府也積極推動公辦都市更新，於 2022 年完成「民

族國小西側」地區之公辦都市更新，令相關局處完善 相關法規，並具備一定辦理經驗。

系列計畫，強化木造建築的修繕與再利用。如文化局

共和市場地區雖被納入以整建維護為導向的更新地區

「老屋卸妝」等，並結合文化部私有老建築保存再生

其對周邊整維建物整體風貌的影響，而非因缺少重建

自 103 年起推動的「舊屋力」計畫以及 109 年執行的 計畫資源，歷年補助民眾修繕木造建築的成果已是相 當豐碩。

中，然正是因此，在其中實施的重建事業，更需評估 的相關規範而不將之周邊風貌納入考量。緣此，本次 規劃不僅將於周邊地區進行整體風貌的維護與規範作 業，更會在後續進行重建事業之規劃時，特別審慎考 量事業完成後針對周邊地區風貌之影響。

研究範圍木構造建築分佈

盤點研究範圍內潛力資源 廟宇：6 間 改造潛力房屋：250+ 間 國定古蹟：嘉義城隍廟 歷史建築：東市場

9

04

地區再發展課題盤點 Local Issues in Urban Redevelopment 「商業的多樣性本身，對城市而言具有無比的重要性，在社會上和 經濟上都是如此…當我們發現一個城市在商業上多采多姿，我們會 發現她也包含其他類型的多樣性，包含文化機會的多樣性、景觀的 多樣性，以及人口和其他者豐富的多樣性。這不只是巧合。」

─ 《偉大城市的誕生與衰亡》

共和市場地區素來為嘉義市重要之傳統商業核心地區，全年日間時段均有高強度的商業行為。然隨著嘉義市

目前社會與經濟情狀日漸改變，其周邊地區目前面臨之再發展課題，以下就交通、景觀、歷史三面向說明之。

交通 騎機車 88%

共和市場的逛選型態與一般行人逛選的型態不同，其 消費者的逛選型態以機車為主，經本組調研結果顯示 機車的旅次量接近九成以上，而少部分穿梭其間的行 人，大多為走動的攤商。

義市民之機車持有率為全台第六

高，平均每百人擁有 66 輛機車。

機車也是嘉義市民最常使用的出行 運具，有 64.3% 的旅次均由機車

代步。另外值得注意的是，嘉義市 的公共運輸出行比例在全國敬陪末 座，僅佔全數旅次 3.1%。

前述數據反映目前共和市場現狀： 由於機車使用人數眾多，原有之計 畫道路寬度僅有 8.5 米至 12 米，

尖峰時段車輛穿梭其中，行人寸步 難行。而由於道路兩側均為攤販， 平均會各佔用道路 2 米之寬度。 通行中之機車亦會在路上暫停採

買，導致車流堵塞，不只使地區交 通雪上加霜，更影響市場整體空氣 品質。

10

* 平均機車 / 行人比：7.29 輛 / 人 逛選型態比例

根據 108 年的交通局的統計，嘉

道路占用比例

步行 12%

景觀

歷史

經本組實際調研結果，共和攤販集中區範圍內共有店

共和市場之商業歷史悠久，其所在區域自嘉義清代建

布、鐵皮等建築附屬物，其中以帆布鐵架為大宗，用

自古便是嘉義販賣蔬果、魚肉的場域。區域內部不僅

舖 579 家，其中有高達近七成的建物設有外推的帆

於白天營業時間遮陽功能，並具有多種帆布鐵架及鐵 皮結構的組合樣式。該類建築附屬物不僅經常延伸至 公有道路空間，影響行車動線，更由於雜亂無章的加

城之始便在舊城範圍內， 該地區舊稱「菁仔市」，

有東市場、嘉義城隍廟兩處重要歷史建築，東市場西 側巷道為亦清領時期歷史巷道——代書館巷。

掛，對本地區所在舊城地區整體風貌影響甚鉅。

嘉義舊城範圍

因為其悠久的歷史，該地亦存有許多具保存價值的木 立面搭接情形

由於延伸之帆布容易阻擋交通動線造成行車糾紛，在 攤販協會與市政府共同協商後，定調若汽車若撞壞帆 布鐵架不需賠償，應由攤商自行負責，而市政府則以 此為依據，不針對帆布鐵架延伸長度進行管制。

造建物，如蘭井街與忠孝路口之更新簇群。市場範圍 內存在許多具有相當特色之木造立面建築，市府不僅 辦理「木造建築策略性都市更新地區計畫」，同時在 而在本計畫的範圍內，更依前述尚上位計畫劃有「都 市設計重點區域」，可見木造建築在本區域的密集性 與該地區重要的文化意義 。

現今帆布鐵架之帆布材質採用夾網膠皮材質，色彩多

為鮮綠色；使用年限依日曬情況不等，短則 3~5 年， 長則 10 年以上。根據其與建築物搭接之形式，可分 為固定式、活動式 ( 收縮 ) 二類。

如何在帆布鐵架混雜之現況中，執行以嘉義城隍廟前 廣場、東市場等歷史節點為核心，並輔以周邊巷弄之 環境改善之景觀政策，須結合在地信仰文化及歷史風 貌，活絡在地發展，乃是本計畫重要之景觀面議題。

共和蘭井街口空拍

日間特色木屋風貌

夜間特色木屋風貌

11

05

更新單元選定與簡介 Renovation Site Selection and Basic Information

都市設計重點區域 依嘉義市政府 111 年劃定之「東市場周邊策略性更新地區」中更新計畫內容，於該更新地區中指認五處「重

點都市設計區域」，其為具代表性之景觀、建物，木造建築環境密集處與歷史風貌特出之區域。而在本案之「共 和路設攤區段範圍」中共有涵蓋四處範圍：市政府南側區域 ( 約 50%)、東門圓環西側區域 ( 約 25%)、東市場 與城隍廟周邊區域 (100%) 以及文昌公園周邊區域 (100%)。其中，「文昌公園周邊區域」乃 是與現有市場範

圍重疊程度最高，同時其範圍內亦有若干日治時期保留至今之木造建築，其中三棟已藉由市府之「老屋卸妝」 計畫修繕完工。本計畫將在此區域內，進行更新單元基地之選定。

在「文昌公園周邊重點都市設計區域」中，計畫中提及應在維護木造建築景觀特色之大原則下，分別就「廟 埕與公園再造」、「歷史巷弄改善」、「人行及攤販空間改善」、「巷弄沿線建物改善」四大方向進行改善 作業。而本計畫將依循上位計畫指導，於更新單元之設計回應上位計畫提及之四項原則。

針對重點都市設計區域內之土地進行盤點後，本案選定位於光彩街、共和路口之鐵皮棚架與街廓內廣場劃定 更新單元，進行再開發作業。並透過該案之開發效益，擴及至該地周邊之公園與攤販沿線區域。

12

道路占用比例文昌公園周邊重點都市設計區域

更新單元簡介 本案劃定更新單元位於嘉義市東區元段二小段 146 地號等 25 筆土地。全區屬都市計畫第二種商業區，法定建

蔽率 70%，基準建蔽率 350%，總面積共 2835.03 平方公尺，其各項劃定調件符合嘉義市之都市更新單元劃定 基準相關規範。

更新單元兩面臨路，北臨光彩街 (8.5m)、東臨共和路 (12m)。共和路之另一側為文昌公園，現已開闢，為社區 重要之小型休閒公園。然由於市場的使用，使公園之東緣、南緣遭固定式鐵皮棚架阻隔，尖峰時期四面均有 攤販擺設，嚴重影響公園之休憩功能。

更新單元北側多為平面層做店鋪用之透天，在光彩街的兩側每戶均有 搭設建築附屬物，影響市容與交通機能。西側有一位於街廓內部之空 置地，由於出入動線狹窄，目前僅供零星機車停放使用。

本更新單元之事業實施者為「三貴建設股份有限公司」，其同時為更

新單元之部分土地所有權人，持有總面積約 78.62% 之土地。經調查， 更新單元內之既有地上建成物共 22 筆，包含合法建物 9 筆、既成建

物 9 筆與其他土地改良物 4 筆，其中面積最大者為三貴建設目前所有 之鋼構鐵皮棚架，目前出租予攤商和共和攤販協會作辦公用。 更新單元範圍

三貴建設土地分佈情形

三貴建設建物分佈情形

13

06

相關權益關係人分析 Stakeholder Analysis

共和市場為處城市重要商業中心，同時具住、商混合之土地使用性質，區域內課題涉及權利關係人角色相對

複雜。經盤點權益關係人可依其特性分為「公部門」、「更新實施者與所有權人」、「實際使用者」三類型， 以下分析之：

公部門

1 嘉義市政府

2 共和攤販協會

嘉義市政府於市場業務之管理科處為建設處之市場管

為市政府依法設立之攤販管理協會，市場管理科進行

場地區之整體規劃缺乏資源投入。市府亦長期尋覓周

選理監事等職位為主，除非有重大事件發生外，其餘

理科。然而由於工作量能與管轄權責，市府對共和市 邊停車空間的解決方案，希望能解決地區之交通問 題，然未有所果。

另規劃範圍內設有公共設施「文昌公園」，雖已完全 開闢，然其四周長期遭固定式攤棚佔用，影響市民休 憩使用，對公益效果造成減損。

日常作業之輔導、監督作業，輔導內容以攤販協會推 事務由協會自行處理。

攤販協會每月向自願繳納之攤商收取 700 元清潔管理 費，協助廢棄物清運作業。根據協會統計，實際流動 不固定攤販總計約 1000 多個攤位，然有繳納清潔管

理費的攤位僅有 200 多攤。攤販流動性高，較難以管 理，因此繳納管理費之攤位多為垃圾清運需求較高、 廢棄物製造量大者。

更新實施者與所有權人

1 實施者─三貴建設股份有限公司

2 更新單元地主

為嘉義市在地建商，於本市外圍區域有如「三貴天空

本案除最大地主三貴建設外，另有 21 位土地所有權

將觸角跨入都市更新領域之意願。

單元內環境長期窳陋，更有數棟建物屋齡達 50 年以

樹」、「三貴未來樹」等大型住宅開發案。近年亦有

該 司 於 規 劃 範 圍 內 之 共 和 路、 光 彩 街 口 處 持 有 數 筆 土 地， 即 本 案 之 更 新 單 元 位 置， 佔 土 地 總 面 積

78.62%。其自 90 年代初期購入後已持有約三十年， 然因周邊環境影響導致開發誘因長期低落，因此該公

人，共和市場整體環境平均屋齡約 30 年左右，更新 上。使用分區雖為容積率 350% 之第二種商業區，然

多半未達最大之許可開發強度，其市場的使用現狀也 造成土地價值雖符合商業區價格水準，卻缺乏再開發 的契機。

司於 2000 年代初期於土地上建築鋼構棚架，將室內

另外，亦有數筆土地與建物由於位於街廓內部，其並

連結，現況多為攤販之備料與雜物儲藏空間，幾無商

米寬的狹小巷弄以機車出入。位於街廓內部的土地，

空間分別租與攤商使用，然由於並未與逛選動線直接

業行為，攤販協會、當地之里辦公室亦為鋼構棚架 市內攤位之承租戶。此外，三貴建設亦擁有鄰街數

筆建物之所有權，持有之樓地板面積共計佔全數之 55.22%。

14

未與計畫道路連接，致使出入困難，僅能透過不到兩 其使用效率亦相較低落。如何透過再開發行為提升既

有土地價值，同時保障當地所有權人住居與財產權 利，是本次更新事業的重點考量項目之一。

實際使用者

1 攤販集中區既有攤商

2 攤販集中區消費者

經本組訪查，共和攤販集中區段之店鋪與攤位空間多

共和市場每日都有相當大的人流出入，然人車動線混

較公有市場為高昂，然其鄰近道路，「機車得來速」

主，小擦撞雖時有所聞，然由於速度較慢，因此很少

半亦是向原所有權人承租一樓或全棟範圍。租金雖然 帶來的商業效益使多數攤商相較於承租東公有市場之 攤位，更傾向共和路、光彩街的路側空間進行銷售行

雜，造成市場逛選品質不佳。但由於其多以機慢車為 有嚴重的交通事故發生。

為，進而將帆布、鐵架與商品堆放至公有道路空間。

而由於設攤區段內缺乏機車停車空間，多數消費者亦

另外，位於文昌公園西側與南側之鐵皮棚架現由攤販

通壅塞，但根據訪談結果，多數消費者對這樣的消費

協會管理，其甚至不須向協會繳納租金，僅有部分選 擇繳納清潔費。公園周邊固定攤棚的存在不僅影響公 園的開闊性，更使公園成為機車的停放空間。

將機車臨停於要購買的攤商前值街購物，因此導致交 型態已經相當習慣，並認為停車走路對消費者來說相 當不方便。

上述行為雖然會占用到道路空間並影響公共設施服務 品質，然相關單位礙於行政量能，實則難以取締。

本計畫藉由辦理此更新事業，除改善地區既有之環境問題外，亦同時在不影響舊城區既有建成環境樣態的前 提下，提升土地使用效益，改善既有之市場逛選環境，為市場攤商、既有地主與消費之市民提升生活品質。 各權益關係人面臨之課題與改善策略分析如下表所示。 權益關係人困境與策略表

權益關係人 嘉義市政府

共和攤販自治會

更新前困境

改善策略

市場環境缺乏資源投入。 公共設施 ( 文昌公園 ) 效益無法最大化。

由公部門先行訂定整體改善原則後，由私部門協助 執行。

缺乏良好辦公空間。 攤販管理金不足，無法有效應用。

承租周邊地區修繕後老舊建物或重建建築之適當空 間。 修訂攤販自治會條例，並由政府提供管理經費。

三貴建設 長期以鋼構棚架出租養地未開發，建物坪效低，商 活化地區低密度利用土地與重建老舊建物。 ( 實施者、地主 ) 業區土地課稅高。

更新單元 私有地主

建物窳陋老舊，缺乏更新契機。 屋主年歲增長，既有建物不符需求。 文昌公園成為臨時違規停車場所，難以發揮休憩機 能。 建築立面裝設附屬物，車輛進出時容易損壞。

單棟建築條件符合可申請危老重建，或整合周邊所 有權人共同辦理都市更新。 公園外部規劃停車格，修繕公園既有設施。 街道家具與建築附屬物更新，同時可改善建築立面 景觀。

攤販集中區 既有攤商

市場機能活絡的同時，存在機車廢氣汙染問題。 加強攤販衛生管理，同時規劃適當停車空間，引導 攤販可使用空間不足，導致違規佔用道路空間，影 逛選者在部分區域徒步採買。 響交通動線。 調查攤販營業需求，訂定攤販設攤規範。

攤販集中區 消費者

市場逛選人車動線混雜品質不佳。 落實攤販管理，協調道路介面空間。 缺乏機車停車空間，因此大多只能違停或臨停於攤 文昌公園周邊攤商遷移至鄰近建物，增加公園開放 商店鋪前，導致交通壅塞。 性，提供路邊機車格。

15

07

整體環境改善計畫 District Environmental Improvement Policies

本段內容為本案之先期計畫《嘉義市共和攤販及中區整體環境改善委託技術服務案》內之實質計畫內容，依 照現況變更「共和設攤路段」之允許設攤範圍，並於變更後之設攤路段，訂定針對建築附屬物、街道景觀、

整體配置與動線規劃等擬定設計規範，回應上位計畫目標，將此原則納入後續更新事業計畫之具體執行成果。

修正既有相關法規

目前市政府公告之「共和設攤區 ( 路 ) 段」之範圍係依建設處訂定之《嘉義市設攤區段及攤販集中場自治會設 置辦法》第 2 條中詳列之範圍，然根據本組盤點結果，高強度的設攤、採購行為僅出現於設攤區段中部分地 區，且根據訪談與實際調查結果，設攤行為目前有向東移轉至和平路、公明路等區外道路之趨勢。該現象顯

示相關單位應確實控管設攤路段的範圍，並輔導設攤區段外攤商進入設攤路段擺放，避免影響主要道路交通， 減緩攤販向外蔓延、擴張的現象 。

緣此，本次計畫將攤販區路段縮減至既有攤販擺設範圍，並取消文昌公園四周之允設攤位區段，並在更新事 業之回饋項目規範實施者應協助該區段取消攤位之溝通、遷移、補償等作業。另外，本次修正要求自治會應

明訂攤販區營業時段並公告之，於後續確實執行攤販營業時段統一作業，避免區內道路全天受攤販擺設佔用。

新訂整體環境改善原則與建築附屬物改善補助作業辦法

為確實執行上位計畫訂定之目標與策略，本案擬定《嘉義市共和路設攤區（路）段整體環境改善原則》進行 整體景觀維護與建築附屬物改良補助作業，並透過後續都市更新事業之資源效益具體實現，於變更後之設攤 路段執行。

於改善原則中，針對上位計畫中所指之「特色木屋」與其他建築，擬定特定性與一般性規範。 其內容包含五項主題： １

建築景觀設計

２

街道設計

３

整體配置與動線規劃

就招牌與帆布鐵架之安全性與色

歷史建物與特色木屋周邊應以石

既有之閒置空地，以停車空間或

走訪帆布店家後訂定色系規範。

外就街道出入口、傢俱及工作物

設人行空間。

系一統性訂定設計規範，在實際

造或磚造鋪面營造場所意象，另 訂定細部設計之作法，以便進行

社區活動作優先考量。另鼓勵留

後續之巷弄空間與建物改善作業。 ４

設備與安全維護

老舊與廢棄建築物之整改，以整建維護、活化轉用 為優先考量。

５

營運管理

公園周邊攤位應輔導遷移之，而非屬現今允許設攤 路段之攤販，則應以輔導遷移進入允許設攤區為優 先考量，同時可配合老舊與廢棄建物之活化與更新 計畫進行攤商型態的轉型。

另外，針對既有之建築附屬物，本計畫透過更新計畫之收益，以鐵皮拆除、舊型活動式帆布鐵架更新、帆布 更換、帆布摻除及其他專案核定之改善行為進行補助作業，並在實際調查帆布與鐵皮產業現況後，訂定改善 補助金額之標準。

16

調整公告可設攤範圍

變更後共和路設攤區（路）段： 1. 共和路段：自民族路口起至公 明路口止。文昌公園邊除外。

2. 文昌街段：自民族路口起至公 明路口止。文昌公園邊除外。

3. 忠孝路段：自延平街口起至公

明路口止（東公有零售市場邊除 外）。

4. 中正路段：自忠孝路口起至文 昌街口止。

5. 光彩街段：自吳鳳北路口起至

文昌街口止。文昌公園邊除外。 6. 蘭井街段：自共和路口起至文 昌街口止。文昌公園邊除外。

7. 延平街段：自共和路口起至文 昌街口止。

建築景觀設計原則 1 木造建築以不得新增側懸式招牌為原則 2 側懸式招牌廣告以直式矩形型式為限 ３ 固定支撐物、構造及維修設施不得凸出超過 90 公分 4 延伸長度於營業期間不得超過道路邊線 5 廣告設置於三樓以上建物時，介於二樓樑底與四樓或頂樓樑底間 6 指定特色木屋，配合嘉義市文化局「老屋卸妝」計畫 7 帆布色彩應與周邊環境相容或符合建議色系色彩

17

18

08

設計理念與原則 Design Philosophy and Principles

在針對現況進行分析，並擬定課題、策略後，本計畫針對更新事業之規劃與設計作業，擬定六大重要原則。

原則 1

改善市場壅塞交通環境

原則 2

保留市民既有逛選習慣

更新單元位處之光彩街與共和路口為市場壅塞情

由於現有市場消費者將近九成都使用機車代步選

劃團隊將一樓沿街店鋪建築線退縮，留設攤販工

大多數人的使用習慣，因此會開放機車進入市場

形最嚴重區域。為改善道路既有的堵塞現狀，規 作物向外堆積的緩衝空間。同時於更新單元內部 新闢動線與開放空間，將人潮導入街廓內部，舒 緩現有動線之人潮。

原則 3

延續市場現有多元活力

逛，在進行新的市場設計時，我們不希望改變絕 選逛，並提供適切之硬體，符合機車的機動性強 的特性。在此之餘也會設計行人動線，提供步行 者友善的逛選環境。

原則 4

設計呼應重要景觀元素

由於目前共和市場業種多元，然各業種所需不甚

文昌公園、周邊量體高度與街道面連續性為市場

需求，在更新單元建物規劃時，規劃團隊針對各

歷史性的建成環境，並具備鄰接公園的特性。以

相同，其分布現況分散錯雜。考量不同業種使用 類業種需求設計不同尺寸，並設計集中業種之分 區。另外在選配環節，原店鋪地主可優先選配回 店鋪，並同樣配置於共和市場沿街面。

原則 5

引入新型商業引導轉型

環境重要元素，同時更新單元所在區域為具城市 此景觀脈絡為出發，設計時之開放空間應與文昌 公園呼應串聯；量體高度具層次設計，不影響視 野與量體；延續街道介面使市場氛圍不予中斷。

原則 6

住宅與市場動線應分離

現有沿街建物住商混合形式，造成動線混亂，並

參考嘉義東市場近年因傳統小吃飲食店的改造與

計時需考量不同機能在空間上的衝突，將不同機

本案預計除了納入既有的攤販型態，亦將參考周

對居住品質造成影響。為改善現狀，更新單元設 能與動線將分離處理；原地主分回之住宅，一樓 配置將配置相容性商業設施。

行銷而成為觀光景點，引入觀光人潮成功案例， 邊如東、西市場商圈等均有傳統店家翻新後形成 新型景點的創新案例，與地方重點商家合作，推 出新型態之門市於新市場內展店。在既有市場的 商業型態之餘，為地區商業注入不同可能。

19

09

更新建築量體設計 Architectural Plan 更新事業作為「共和市場服務中心」使用，設計之建

三至五層平面圖

築配置可分為東、西二棟，分別作為市場與住宅使

用。兩座建築量體均由道路境界線退縮四米寬度，並 於兩建物間留設大型開放空間，不僅做為市場與住宅 間的緩衝用，更提供市民廣大的休憩空間。同時於二 建物地下層開挖相通之地下室停車場，並將出入口配 置於東南側 。

而為維護都市舊有的建成景觀，東西二棟之高度

均不超過 21 公尺。兩棟加總之基地設計建蔽率為

45.05%，設計容積率為 130.35%，符合都市計畫針對 計畫範圍土地使用強度的要求。且設計之量體高度具 層次設計，不影響住宅層視野 。

二層平面圖

西棟 5F | 集合住宅 /24 戶 2F 1F

東棟 2F 休憩區域、自治會辦公室、冷凍倉儲

貳 型 店 鋪 /6 間、 住宅大廳

B1F

1F

壹 型 店 鋪 /27 攤、 貳 型 店 鋪 /6 鋪、 壹型店鋪 /4 鋪

地下層

停車空間、垃圾處理

壹層平面圖

西棟

東棟

20

地下壹層平面圖

東棟 東棟建築量體共兩層樓高，建築面積 647.65 平方公尺。主要機能做市場使用，於平面層設置攤販 37 間，飲食 店鋪 4 間。於東棟一層主要配置攤販與店舖，樓層高度設計為 7 米，市場之油煙、機車廢氣等可透過挑高空 間向外排出。

平面層之市場以原位置之攤商、文昌公園周邊遷移攤商有優先遷入權，若無意願遷入或攤位數量設置不足者， 依法作業發放補償金，並輔導其於其他合法營業處開業或轉型。

東棟二層則作為用餐、新型攤販、攤販自治會辦公室與冷凍倉儲空間使用。由於原先使用中之鐵皮棚架絕大

多數便是作為冷藏、冷凍櫃位使用，因此考量既有使用者與平面層攤販使用需求，配置 38 處櫃位以供租用。

另外，本計畫也將引入地區具潛力之新創無煙店家如麵包坊、輕食等，並提供簡易的休閒與咖啡座，補足該 社區相對缺乏的入座式商業機能，並透過不同世代商家的引入，帶動市場服務中心整體商家的升級與轉型。

西棟 西棟作為住戶分回居住用，二至五層將設置每層 6 戶，共 24 戶住宅。每戶住宅單元面積約 20 坪，預計全數 住宅單元將作為地主分回之權利價值，不予將其販售。同時每層樓設置大型之公共陽台，不僅能作為建築綠 化用，同時也是同層居民交流休閒的空間。

西棟一樓設置六間店鋪 ( 標準貳型，2.50×6.50=16.25m2)，因其為於街廓內部，故於將於開放空間設計通道將

人流引入之。同時規範其販賣業種應為服飾、雜貨等對住宅生活品質影響較低之業種，近可能減少市場嘈雜對 住宅安寧的影響 。

共和攤販集中區現況

21

在針對市場各類型攤位進行的現地調查並統計後，我們針對不同的業種，設計出不同的攤位尺寸，並分別配 置於不同的業種區域，使不同業種均能達到最高的販售與消費效益。以下分別就分區說明之：

一樓｜攤販及店鋪 肉品店 8 攤

蔬果店 19 攤

位於共和路側，以肉類、海鮮販賣為主。 標準貳型攤販 (3.89×2.07=8.05m2)。 考量現有使用者需求，亦有配置較大之尺 寸，以處理大型食材或複合式販售項目的 後製處理作業。

配置於光彩街側，為多數文昌公園周邊攤 販之類型，故設置最多攤位以符合需求。 標準壹型攤販尺寸 (3.36×2.30=7.73m2)。 考量既有逛選習慣多為機車，配置於主要 道路側並臨近機車出入口。

飲食店 5 攤 位於廣場式開放空間北側， 標準壹型店鋪尺寸：(2.30×4.90=11.27m2)。 南側鄰接平面之戶外用餐空間，可吸納用餐 尖峰時段之衍生食客。據觀察提供長形攤販 以符合使用者需求。

調理加工品店 9 攤

位於建物較中心側， 標準壹型攤販尺寸：(3.36×2.30=7.73 m2)。 調理加工品項多為炸物、火鍋料、燻雞、醃菜等 處理作業會產生油煙或濃烈氣味之店家。配置於該處 使其可與飲食店共用排煙管線，亦可符合機車逛選之機動需求。

店鋪 6 間

位於西棟一樓， 標準貳型店鋪尺寸：2.50×6.50=16.25m2。因其為於街廓 內部，故於將於開放空間設計通道將人流引入之。同時 規範其販賣業種應為服飾、雜貨等對住宅生活品質影響 較低之業種，近可能減少市場嘈雜對住宅安寧的影響 。

二樓｜市場複合設施與住宅單元 二樓用餐區與新創攤販

冷凍倉儲空間

位於東棟市場二樓，提供共 38 位倉儲空間 租予攤販使用，攤販具有冷藏、冷凍、產品 雜物儲藏需求者皆可租用。

位於東棟市場二樓，引入市場原先 缺乏之新創攤販，提供簡易餐飲 ( 如：咖啡、豆花、輕食等 )，為地 區商業注入不同可能。 並配合攤販 提供用餐座位，同時作為半開放空 間提供休憩區。

辦公空間

住宅單元

住戶分回居住用，二至五層將設置每層 6 戶，共 24 戶住宅。每戶住宅單元面積約 20 坪，預計全數住宅 單元將作為地主分回之權利價值，不予將其販售。 同時每層樓設置大型之公共陽台，不僅能作為建築 綠化用，同時也是同層居民交流休閒的空間。

22

位於東棟市場二樓，回應攤販自治 會既有之使用需求，配置 45 平方 公尺辦公空間，便於就近管理市場 營運管理業務。

攤販與店舖種類一覽表 單元類型

建物基本資訊

數量 面寬 (m) 深度 (m) 單元面積 (m2)

備註

標準壹型攤販 27 (V01-V27)

2.30

3.36

7.73

蔬果與調理 加工區

6

2.0

3.89

8.05

肉品區

- 10.02( 均值 )

多配於 肉品區

攤 標準貳型攤販 販 (V32-V37) 其他型攤販 (V28-V31)

標準壹型店鋪 店 (S01-S04) 鋪 標準貳型店鋪 (S05-S10)

4

-

4

4.90

2.30

11.27

飲食店

6

2.50

6.50

16.25 西棟店鋪

建築棟

2 棟 攤位

41 攤

店鋪

6 間 住宅

24 戶

21 格 電梯數

3座

停車位數 法定建蔽率

70% 實設建蔽率

45.05%

法定容積率

350% 實設容積率

130.35%

總容積量 申請使用項目

3,695.50m

2

東棟 : B-2 市場、G-3 飲食店 西棟 : H-2 集合住宅、G-3 店鋪

東棟

西棟

23

10

建築動線與開放空間設計 Circulation and Open Space Design

由於本都市更新事業建成後之主要功能為原使用與周邊遷入共同形成之「市場服務中心」與既有地主分回後

予以作原始用之「住宅」。由於原有地區住、商混合的特性，使的沿街動線雜亂，土地未達最具效率利用模式。 在更新後，本案將設計符合「市場機能」和「住宅機能」之複合建築動線，並設計大面積之開放空間，不僅 作為市場與住宅之緩衝帶，更能提供既有社區與市場之休憩機能，讓市場不僅是市民逛選就離開的場域，而 是能駐足停留的舊城區再發展核心。以下就各類動線與開放空間說明之。

市場逛選：機車友善的逛選環境 共和市場絕大多數的逛選行為都是透過機車代步，並在車上以「得來速」的模式完成。與「步行者導向」的 趨勢不同的是，許多攤商對於禁止機車進入市場逛選存在顧慮。許多攤商是自原東市場遷出，其認為機車難 以進入東市場逛選乃是其沒落的原因之一。

規劃團隊認為，與其符合國際潮流改變絕大多數人既有的生活習慣，不如在新建之市場中提供機車友善的硬 體設備，以符合既有市民之市場逛選習慣，在動線設計上，讓機車由西北側、東北側的入口進入機車、行人

之混合車道逛選，並於共和路側出口離開。並設計 4 公尺之寬度與大於設計標準之迴轉半徑，使機車得以穿 梭其間。同時在路側退縮處、基地西北側入口周圍設置機車位，以增加採買者之步行意願。 另外，針對步行逛選之消費者，本案亦有設置步行專用之通 道，東西向串聯飲食店、中央廣場式開放空間與攤位區等。 針對二樓店家與倉儲之動線，於光彩街、共和路口設置單一 出入口予二樓專用。由於平面層市場之消費者大多並不會多 作停留，與二樓營業店家客群分隔顯著，二樓專用出入口的 設計不僅能避免動線混亂，更能透過三角窗出入口的位置， 吸引更多人流前往二樓消費。

住宅生活：出入動線分離，休憩空間共用 由於西棟作為既有地主權利分回用之住宅使用，並於平面層設置六間店鋪。住宅之主要

出入口設置於基地東南側，並有專用之人行步道將建築入口與光彩街連接。住宅之中心服務核

周邊為住宅之機車停車空間，分為大門前具屋頂之停車空間與既有巷道拓寬後劃設之停車格位， 主要提供予住戶使用。利用設計同時拓寬基地西側巷弄，提供住戶更舒適的出入動線。

西棟之動線與東棟動線分離，前者動線主要集中於更新單元西側，後者集中於東側。兩者動線匯聚於中央廣 場式開放空間，僅供步行，為住戶、市場服務中心提供共用之交往動線。

24

開放空間設計 計畫道路沿線，設置沿街步道式開放空間。寬度四米，包含機車之路邊停車空間與攤販外推堆放雜物之緩衝 空間。並沿街種植行道樹，提升光彩街原有之壅塞環境品質。

計畫中央之廣場式開放空間為本案特色，創造「新型的市場逛選型態」。對規劃團隊而言，市場不僅是市民

日常逛選的環境，更有成為社區休憩核心之潛力。本案規劃中央之廣場式開放空間，呼應周邊重要景觀元素， 並延伸文昌公園之綠帶延伸性，不僅提供住宅單元開放休憩空間，更能作為市場與住宅之軟性阻隔介面。同 時，該開放空間的設計亦能增加視覺通透性，引入沿街逛選民眾進入街廓內部從事活動，亦能加強內部攤販 的商業機會。

開放空間整體呈東 - 西走向，配合步行者通行動線，於街廓內步行成一條新成通道，串聯住宅、商業與休憩三 大機能，並配合公園周邊之攤商遷移計畫，與文昌公園行程連續性綠帶。

住宅出入動線

行人通行步道

行人出入動線

廣場式開放空間

機車出入動線

機車通行空間

25

11

「公益性設施捐贈與容積獎勵等價移轉」模式 Compensation Facilities and Floor Rights Transfer

本計畫之重要核心在於在完成舊有市場建築更新同時，同時維護舊城區之既有風貌。目前全國多數之都市更 新事業由於實施者分回利潤之考量，大多會在更新單元內將基地達到最大之法定基準容積開發量，並最大化

申請容積獎勵。容積獎勵與容積接受的申請，往往會對既有地區造成設施、景觀上的衝擊 (Shih et al, 2019) 。 因此可以說，都市更新之利益目標，與保存歷史地區景觀風貌，經常難以並存。

為達成本計畫要旨，本司將於事業計畫提出後併送針對更新單元擬定之「擬定嘉義市都市計畫細部計畫 （配

合新建共和市場服務中心（部分第二種商業區附帶條件變更為第二種商業區特 ( 元段二小段 146 號等 25 筆土

地 ) 案））」，不僅於土管要點中新訂建築限高，限制以 21 公尺高度為限。然作為補償方案，本案進而提出「公 益性設施捐贈與容積獎勵等價移轉」模式，以都市外圍地區之街廓完整、地價便宜之重劃區土地之容積接受 權做為誘因，允准開發商若辦理都市計畫指定公益性設施項目後，得將基地劃為容積送出基地，並等量移轉 同容積獎勵面積價值之容積量，將該部分容積限定移轉至外圍之劉厝與湖仔內區段徵收區。

作高度限制之補償替代方案，本案進而提出「公益性設施捐贈與容積獎勵等價移轉」模式，以都市外圍地區 之街廓完整、地價便宜之重劃區土地之容積接受權做為誘因，允准開發商若辦理都市計畫指定公益性設施項 目後，得將基地劃為容積送出基地，並等量移轉同容積獎勵面積價值之容積量，將該部分容積限定移轉至外 圍之劉厝與湖仔內區段徵收區。

容積接受基地範圍示意圖

26

辦理程序：擬定細部計畫，允准送出公益性設施與容積獎勵部分 本案為「公益性設施捐贈與容積獎勵等價移轉」該機制實行，將於事業計畫提出後，實施者依都市計畫法 24 條併送前述細部計畫，允准以下事項：

第一，得就計畫書中所列之公益性設施如市場、社會住宅、攤販管理空間等項目於完工期限內辦理捐贈，以 獲取容積移轉許可。

第二，得按計畫書規定捐贈公益性設施後，將都市更新容積獎勵、其他容積獎勵等獎勵面積等值移出。 而整體事業的辦理程序，首先在辦理更新事業計畫同時就應先處理文昌公園周邊攤商的遷移作業，接著在權 變、選配階段同時併送擬定的都市計畫。最後的配回價值，實施者將分配到送出容積的發展價值，本司作為

一部分地主將配回新建之市場並捐贈之，而其他地主將配回計畫範圍內的住宅單元、店舖與停車位等不動產。

擬定細部計畫

重點１ 捐贈公益性設施允准送出容積 按本計畫土地使用管制，辦理公益性設施之捐贈回饋後，本計畫範圍得作容積送出地區，並得將公益性設 施辦理等量之容積送出作業。

捐贈回饋之公益性設施項目如下：

1. 市場空間：固定式攤位不得少於 15 攤，應設置停車卸貨與倉儲空間，以新建建物之一、二層為限。 2. 社會住宅單次捐贈戶數不得少於 10 戶。 3. 攤販管理單位使用空間

4. 其他經本市都市計畫委員會同意許可項目。

其中，允准捐贈市場空間使實施者得將後續權利變換分回而得之市場空間捐贈，並藉此換取容積送出地區 之核定與移轉作業。本案亦申請攤販管理單位使用空間作為申請允准項目。

重點２ 允准送出都市更新容積獎勵 本案為都市更新事業案，其中允准都市更新容積獎勵之項目依都更條例規定之獎勵上限為「基準容積量之 1.5 倍」。而本細部計畫變更案允准將申請之容積獎勵，辦理等量之容積移轉作業。

本案申請之都市更新容積獎勵項目包含按「都市更新建築容積獎勵辦法」申請之「更新時程獎勵」(10%)， 以及依《嘉義市都市更新建築容積獎勵辦法》申請之「管理維護都市更新單元內或其周邊公共設施」項目 (1.45%，文昌公園遷移辦理 ) 等，依都市更新相關辦法申請之容積獎勵量共 1139.09 平方公尺，總價值共 計 306,744,300 元。

重點３ 允准送出其他容積獎勵部分 除都市更新建築容積獎勵部分外，本案亦有申請其他類型之容積獎勵部分，分別為《建築技術規則》

中之綜合設計獎勵，沿街步道式開放空間與廣場式開放空間獎勵，獎勵面積 1,155.47 平方公尺，價值

311,976,900 元。亦有申請《嘉義市建築物增設停車空間鼓勵要點》之停車空間獎勵部分。根據本計畫推 行之模式，該類型之容積獎勵亦可將之移出。

27

「公益性設施捐贈與容積獎勵等價移轉」之核心目的在於以「容積發展權」的價值作為實施者共同負擔的抵

付，試算本案之共同負擔比例約為 53%，數額約 5.95 億，而本案試算後申請之容積獎勵僅得送出之容積獎勵

價值便達 6.6 億元，因此足以作為實施者共負的抵付數額。同時，在辦理整套程序後，實施者不僅可獲得都市 外圍重劃區之大量容積權利，可完全脫離土地所有權，同時市民亦能保存舊市區中之既有風貌。

容積獎勵項目試算表

法令依據

項目

獎勵 / 移轉面積 容積獎勵比率 (m2) (%)

基準容積比率 (%)

容積獎勵價值 (元)

按新訂之「共和市場營運中心」都市計畫土管允准辦理容積移轉公益性設施項目 「共和市場營運中心」 捐贈公益性設施 ( 市場 ) 都市計畫土管要點

1323.19

-

-

357,261,300

按新訂之「共和市場營運中心」都市計畫土管允准辦理容積獎勵送出作業項目 都市更新建築容積獎 勵辦法 §14

更新時程獎勵

992.25

35.00

10.00

267,907,500

嘉義市都市更新建築 容積獎勵辦法 §3

管理維護都市更新單元 內或其周邊公共設施

143.84

5.07

1.45

38,836,800

建築技術規則 §286

開放空間

1,155.47

40.74

11.64

311,976,900

嘉義市建築物增設停 車空間鼓勵要點 §3

增設停車空間

160.00

5.64

1.61

43,200,000

2,451.56

86.45%

24.71%

661,921,200

總計

28

東門圓環尿尿小童往公明路方向一景。 尿尿小童被老一輩嘉義人稱為「四仙尪仔」， 半個多世紀以來一直是嘉義市東門圓環的地標。

29

12

權利變換計畫 Rights Transfer Plan

本案之權利變換計畫依《都市更新條例》中之權利變換相關規定辦理，本案於更新後，依據各所有權人更新 前之價值比例，扣除共同負擔之部分後，分配回相對應之住宅、店鋪或車位，並且視最終分回之物產價值， 不足部分由實施者付予價金，超額部分則視所有權人需繳納差額價金。

而實施者「三貴建設股份有限公司」，因其同時持有更新單元內土地，於權利變換中可分回共同負擔與土地

之價值。共同負擔之資金由前述所及之容積移轉價值經換算後分回；土地部分則分回市場建物及汽車停車位， 作為公益性設施捐贈予市政府，依細部計畫辦理容積移轉。

權利變換計畫 本計畫之實施者為三貴建設股份有限公司，更新單元內土地所有權人共計 22 位，實施者本身為本案中最大之 所有權人。擔任實施者同時，持有 54% 的總體權利價值。更新前後之權利價值變換，詳見下圖。

本都市更新事業規劃之共同負擔金額共 5.95 億元，共負比 53.6%，其提列標準乃是按照市政府公布之《嘉義 市都市更新事業及權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準》計算之。

經規劃團隊於周邊進行類似標的勘估作業後，評估本更新事業之更新前房地價值共 3.25 億元，其中「三貴建 設」佔總體價值之 54%(1.7 億元 )，其他土地所有權人佔更新前總體價值之 46%(1.5 億元 )。

而更新後，由於土地利用效率提升，周邊環境水準顯著改善，本組評估更新後之土地，房地總價值為將成長

至 11.06 億，而該權利價值也將依據權利變換「等比放大」的原則，按比例分回與各所有權人。其中三貴建設 作為土地所有權人，將分得 5.9 億部分，其餘 5.1 億部分將分予其他所有權人。而在事業計畫辦理過程中，實 施者便可獲得 6.62 億之容積獎勵項目。

按本案之更新設計，規劃團隊估算，本案「東棟」之所有權予其搭配之開放空間土地價值共達約 5.8 億，尚符 合三貴建設於本規劃案中之分回金額數。故於本案之權利變換原則，以三貴建設分回東棟所有權、其他所有 權人分回西棟所有權，中央廣場之土地由三貴建設於其他分回之所有權人共同持份。

三貴建設作為都市更新事業的實施者，於第 11 章所述之自提細部計畫變更中，便提出可將容積獎勵等價進行 容積送出作業。同時，三貴建設作為東棟的所有人，亦會將其市場整棟價值依個案變更土管規定之公益性設 施項目捐出。

30

更新成果 實施者將會在此中獲得 12.52 億的容積價值，將既有

土地與建物產權完全移交予市府、分回所有權人後， 轉換做容積權利，該司將掌握嘉義市湖子內、劉厝二 區段徵收區之容積提升之總量，成為嘉義市容積市場 中發展權之供給大戶。

同時，市府亦會獲得捐贈之「市場營運中心」，並透 過高度限制，都市設計準則之執行，改善地區交通現 況，並達成維持舊城區既有風貌之目標。

最後，當地所有權人將依既有之權利價值分回新型公 寓住宅，部分亦會配回一樓店鋪、停車位等其他設 施，提升整體效益。

後續建議，市政府受實施者捐贈市場獲得所有權後， 可將部分收益轉入整體環境改善計畫中之「建築附屬 物改善作業補助」提列基金，以將市場更新獲得之效 益，擴散至周邊社區，進而提升周邊景觀品質，真正 實踐，並完善地方「場所精神」之營造。

更新事業暨權利變換計畫流程圖

31

13

後記─人物誌 Persona 嘉義市政府 ( 建設處市場管理科 ) 自從發起共和市場都市更新計畫後，本府找到了 一個可行的模式，可以從攤商租金挹注環境改善 計畫，讓市場得以永續地維持商業繁榮與兼顧環 境的品質，創造政府、商家、民眾的多贏。

共和攤販自治會 向來自治會要管理偌大的市場實屬不易，且政府 向來對於攤放設攤區位曖昧不明。自從重劃了可 設攤區段，管理設攤地點更於法有據。共和市場 營運中心成立之後，環境有明顯的不同了，收的 租金一部分挹注助於市場環境改善經費，相信未 來的共和市場會越來越好！

三貴建設（實施者、地主） 三貴建設在此地養地多年，市中心商業區素來未 能有效利用，投入過多時間與維護成本；且共和 市場與本司近年推出住宅商品定位不同，故藉由 這次都市更新機會將發展權利移至嘉義市外圍之 重劃區，確保利益，並留給共和市場更適性的土 地使用。

更新單元私有地主 我是這裡的地主，房屋一樓出租給攤販，共和市 場這附近都會把一樓租處去，樓上當倉儲。都市 更新後，土地房屋價值都提升了， 雖然面積較

小了點，但這樣的品質與材質，以及看準它未來 發展潛力，還可以接受。

32

市場逛選消費者 嘉義人大大小小的日常採買都可以在東市場與共 和市場周邊完成！只是機車太多了，想要舒服逛 選的空間都沒有，常常與機車爭道，機車排放的 廢煙也讓空氣亂糟糟的。共和市場營運中心完工 後，攤販都不會像以前一樣擺到路上爭地，雖然 新市場機車可以進入，反倒是舒適式的環境更機 車族會有意願下來走路。

攤販集中區既有攤商 我原本承租這裡的店面外空間，幾年前聽聞政府 要都更，嚇得半死，深怕市場沒有位置可以供我 擺攤。不過幸好政府想得很周到，有把配套措施 做好，甚至連租客都有進行溝通。新市場看起來 生意很好，但租金也相對較高，於是要在外面另 外找出租攤位了。

33

附錄 A 修正《嘉義市設攤區段及攤販集中場自治會設置辦法》前後對照說明 嘉義市政府現況之公告可設攤區段範圍係依據《嘉義市設攤區段及攤販集中場自治會設置辦法》第二條規範 其設攤區段，且並無就營業時間之時段規範。本計畫預計透過前述之交通分析，修正該辦法之公告可設攤區

段範圍，並增修公告營業時段條文。設攤區段自原先之 3,502 公尺調整為修正後之 2,345 公尺。本次修正第 2 條與第 10 條，其餘條文如修正前並未更動之。 條 次

2

原條文

新條文

說明

本辦法名詞定義如下： 一、設攤區（路）段：係指前經本府公 告指定暫准設攤之下列路段。 ( 一 ) 共和路設攤區（路）段： 1. 共和路段：自民族路口起至公明路口 止。 2. 文昌街段：自民族路口起至公明路口 止。 3. 忠孝路段：自延平街口起至公明路口 止（東公有零售市場邊除外）。 4. 中正路段：自忠孝路口起至文昌街口 止。 5. 光彩街段：自忠孝路口起至文昌街口 止。 6. 蘭井街段：自忠孝路口起至文昌街口 止。 7. 延平街段：自忠孝路口起至文昌街口 止。 攤販集中場：係指本府核准設置之攤販 集中營業場所。

本辦法名詞定義如下： 一、設攤區（路）段：係指前經本府公 告指定暫准設攤之下列路段。准許設攤 之時段應以該管自治會公告營業時段 為準。 ( 一 ) 共和路設攤區（路）段： 1. 共和路段：自民族路口起至公明路口 止。文昌公園邊除外。 2. 文昌街段：自民族路口起至公明路口 止。文昌公園邊除外。 3. 忠孝路段：自延平街口起至公明路口 止（東公有零售市場邊除外）。 4. 中正路段：自忠孝路口起至文昌街口 止。 5. 光彩街段：自吳鳳北路口起至文昌街 口止。文昌公園邊除外。 6. 蘭井街段：自共和路口起至文昌街口 止。文昌公園邊除外。 7. 延平街段：自共和路口起至文昌街口 止。 攤販集中場：係指本府核准設置之攤販 集中營業場所。

因現況之准許設攤路段無時段限制，造 成管理困難，建築附屬物雜亂影響行車 動線，故增列營業時段條文作為允許設 攤時段之規定，以該設攤區段之自治會 公告為準。 另因現況攤販擺設位置與實際攤販位 置不符，部分允許設攤區段閒置，另有 部分路段攤位數量充足卻無法納入協 會範圍管理。另現況文昌公園周邊由於 允許設置攤販，使攤販固定定著物占用 公園用地，影響民眾休憩、使用公園之 權益。 為使管用合一，攤販協會得依現況實際 設攤區段進行策略式管理，本計畫以現 況實際擺攤位置、解除公園用地四周允 許設攤路段為二原則，變更允許設攤路 段範圍。

10 自治會應執行下列事項： 一、一般事項： （一）營業秩序之維持。 （二）環境衛生之維護。 （三）清潔費、管理費之收取與管理。 （四）糾紛之協調。 （五）違規之查報。 （六）年度經營計畫、年度預算、結 算、及經費籌措與運用等財務管理事 項。 （七）主管機關之交辦事項。 二、經營管理事項： （一）廣告企劃、媒體運用、及活動設 計等促銷活動事項。 （二）建築景觀、整體配置、動線規劃 及設備與安全維護等營運管理事項。 （三）攤販與自治會幹部訓練管理及其 他事務等行政管理事項。 自治會未能切實執行一般事項時，本府 得令其於二個月內改選會長。本府於必 要時得遴任自治會會員代表一人，執行 前項事務。

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（一）營業秩序之維持及營業時段之公 增列營業時段之公告，作為合法暫准設 告。 攤路段之執行依據。 （二）環境衛生之維護。 （三）清潔費、管理費之收取與管理。 （四）糾紛之協調。 （五）違規之查報。 （六）年度經營計畫、年度預算、結 算、及經費籌措與運用等財務管理事 項。 （七）主管機關之交辦事項。 二、經營管理事項： （一）廣告企劃、媒體運用、及活動設 計等促銷活動事項。 （二）建築景觀、整體配置、動線規劃 及設備與安全維護等營運管理事項。 （三）攤販與自治會幹部訓練管理及其 他事務等行政管理事項。 自治會未能切實執行一般事項時，本府 得令其於二個月內改選會長。本府於必 要時得遴任自治會會員代表一人，執行 前項事務。

附錄 B ：新訂嘉義市共和路設攤區（路）段整體環境改善原則 為改善現況共和設攤區 ( 路 ) 段之環境，解決建築附屬物層巒疊嶂，重複加蓋問題對景觀造成損害，本計畫依 「嘉義市設攤區段及攤販集中場自治會設置辦法」第十條之自治會經營管理應執行事項修訂整體環境改善原 則，訂定既有空間改善活化方向，新建之建築附屬物改善範本，同時利於未來補助作業要點之執行。

嘉義市共和路設攤區（路）段整體環境改善原則

一、本辦法所稱之特色木屋，係指依《嘉義市木造建築策略性都市更新地區計畫》指定，具特殊價值應整建維護之木造建築。 二、建築景觀設計原則 ( 一 ) 建築附屬物設計 ( 含招牌、帆布鐵架 ) 1. 招牌： (1) 正面式廣告招牌依《嘉義市廣告物管理自治條例》第 19 條規範。 (2) 側懸式招牌廣告以直式矩形型式為限。 (3) 廣告物設置於三樓以上建物時，下端不得低於二樓樑底；上端不得超過四樓或頂樓樑底。 (4) 含固定支撐物、構造及維修設施凸出牆面寬度不得超過 90 公分。 (5) 制定招牌限高與凸出尺寸，以不嚴重影響街道景觀為原則。 (6) 木造建築不得新增側懸式招牌。 2. 帆布鐵架： (1) 色彩應與周邊環境相容，或能彰顯木都特色建築風格為原則。淺色建築應搭配米白色系；深色建築則應搭配棕色系。無 特定顏色者以低彩度之綠色為原則。 (2) 延伸長度於營業期間不得超過道路邊線，非營業時間須收起，並鼓勵非使用伸縮式帆布鐵架之店家換裝，以形塑建築立 面景觀韻律，同時避免影響道路通行空間。 (3) 依《嘉義市木造建築策略性都市更新地區計畫》指定特色木屋，配合嘉義市文化局「老屋卸妝」計畫，建築附屬物以拆 除為原則，並修繕恢復建築附屬物加掛建築立面接合點。 ( 二 ) 街道設計原則 1. 街道鋪面 (1) 歷史建物與特色木屋周邊應以石造或磚造鋪面營造歷史場所意象。 (2) 歷史特色風格之街道鋪面設計，以不影響正常通行與攤販營業便利性為原則。 2. 街道出入口 (1) 特色木屋若位於道路街角或入口大門處，退縮留設供公眾使用之開放空間，並進行綠美化景觀設計，形塑優美、具視覺 穿透性之空間，提供作為民眾活動、休憩及人潮疏散的場所。 (2) 位於路口之非特色木屋建築，其建築與其附屬物應以留設最大臨街面之開放空間為原則。 (3) 位於轉角之建築因同時為街道出入口，故特別針對三角窗之建築制定較為嚴謹之規範，如立面景觀、鋪面、植栽等，以 形塑入口意象。 3. 街道傢俱與工作物 (1) 路燈配合整體照明計畫進行改善與調整。 (2) 攤商使用之工作物若影響街道通行，須配合調整。 (3) 公共設施用地與建築物退縮留設空間應保持全日暢通，街道傢俱設置以不阻礙通行動線為原則。 (4) 文昌公園內老舊街道家具汰換，以木材質彰顯嘉義木都特色為原則。 (5) 遠期考慮將共和市場周邊劃入台灣電力公司嘉義區營業處實施地下配電區域，比照「文化路架空線路下地計畫」工程進 行電纜地下化作業。 三、整體配置與動線規劃原則 ( 一 ) 閒置空地應視其周邊環境現況、建築形式及使用者需求，反映其空間特性。 ( 二 ) 計畫範圍外周邊之閒置空地使用，建議以停車空間與社區活動使用作優先考量。 ( 三 ) 空地如臨主要道路或有逛選需求，鼓勵留設人行空間。 四、設備與安全維護原則 計畫範圍內之老舊、廢棄建築物整改，應以整建維護、活化轉用為優先考量。 五、營運管理原則 文昌公園周邊攤位及非合法設攤之攤商應以輔導遷移為原則，可配合至老舊或廢棄建築物之活化計畫使用。

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附錄 C：新訂既有建築附屬物改善補助作業辦法 為改善現況共和設攤區 ( 路 ) 段之環境，解決建築附屬物層巒疊嶂，重複加蓋問題對景觀造成損害，本計畫依「嘉義市設攤 區段及攤販集中場自治會設置辦法」第十條之自治會經營管理應執行事項修訂整體環境改善原則，並依循前述原則制定建 築附屬物之改善補助作業辦法，以推動地區景觀之整體風貌改造。

嘉義市共和路設攤區（路）段建築附屬物改善補助作業辦法

一、本作業辦法之制定與執行單位為共和路設攤區（路）段之管理自治會，嘉義市政府建設處市場管理科監督執行之。 二、本作業辦法提及之構造，定義如下： ( 一 ) 帆布：係指建築附屬物以金屬架支撐之夾網膠皮或壓克力纖維布。 ( 二 ) 舊型活動式帆布鐵架：為早期之構法，通常以兩根兩段式伸縮鐵架作為帆布支撐與伸縮調整。 ( 三 ) 固定式帆布鐵架：係指以固定之鐵架組合而成，無法伸縮、收合之藩布型式。 ( 四 ) 新型活動式帆布鐵架：係指以伸縮式鐵架支撐，得以人力、電動馬達等型式變更其外推長度之帆布鐵架。

( 五 ) 伸縮鐵架：調整活動式帆布向外延伸長度之金屬構件。 ( 六 )L 板：係指固定帆布、伸縮鐵架於建築物外牆或鐵皮之構件。 ( 七 ) 中座：係指帆布面寬過大時，固定伸縮鐵架之補充構件。 ( 八 ) 小伸縮：係指位於兩帆布間隔，用於遮擋縫隙之短帆布。 三、本補助作業之附屬物設計，應符合「嘉義市共和路設攤區（路）段整體改善原則」規範內容。 四、本辦法之立面及建築附屬物補助改善項目，以鐵皮拆除、舊型活動式帆布鐵架更新、帆布更換、帆布拆除與其他建築 附屬物之更換或拆除行為為限。各類補助金額上限參見附表一。 五、鐵皮拆除：既有之鐵皮構造拆除，以不妨害建築或其他附屬物之安全性為原則。 六、舊型活動式帆布鐵架更新：舊型活動式鐵架因其結構搭接型式，占用道路空間，阻礙行人通行。本計畫輔導其改善為 新型活動式帆布鐵架。 七、帆布更換：舊有帆布不符本指導原則建議色彩，可申請更換帆布與搭建形式，僅限更換一次且自負後續管理維護之責。 八、帆布拆除：既有帆布鐵架若無使用需求，得一本辦法補助其拆除作業。 九、其他建築附屬物之更換或拆除行為，可向共和路設攤區（路）段之該管協會申請審查作業之進行，經協會審核通過後 報請本府權責單位通過後得進行補助作業。 補助項目 補助金額

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鐵皮拆除

一千五百元

舊型活動式帆布鐵架更新 帆布更換 三千元

二千元

帆布拆除

一千五百元

其他建築附屬物之更換或拆除行為

專案定，以不超過一萬五千元為原則

附錄 D 擬定嘉義市都市計畫細部計畫 ( 配合新建共和市場服務中心 )( 部分第二種商業區附帶條件 變更為第二種商業區 ( 特 ))( 元段二小段 146 號等 25 筆土地 ) 案土地使用管制要點 為促進土地之合理使用，維護良好生活環境，本計畫訂定土地使用分區管制要點如下： 壹、總則 1.

2.

本要點依都市計畫法第 22 條及都市計畫法台灣省施行細則第 35 條規定訂定之。 計畫範圍之土地使用分區變更，應由本案申請者作為都市更新之實施者擬具都市更新事業計畫草案並辦理公開展覽 後，檢具變更細部計畫書、圖報市政府主管機關逕予核定，始得變更為第二種商業區 ( 特 )。在未依上開事項辦理前， 仍維持原使用分區。

貳、土地使用強度與使用項目 3.

第二種商業區 ( 特 ) 之土地使用強度規定如下：

• 建蔽率為 70%，容積率為 350%。 • 不得作為容積接受地區。 • 為維護舊城區既有都市風貌，新建之建築物高度不得高於 21 公尺。 4. 第二種商業區 ( 特 ) 之土地使用項目比照嘉義市細部計畫之商業區規定辦理。 參、容積獎勵及移轉事項 5.

第二種商業區 ( 特 ) 之開發作業若捐贈公益性設施者，得依《嘉義市政府都市計畫容積移轉審查許可要點》第二點 作為容積送出基地，以公告現值標準換算等價之剩餘容積量進入其他符合市政府規範之接受基地。 本計畫容積移出量計算應以如下公式辦理：

6.

• • 7.

• • • • • 8.

9.

10.

送出基地移出容積量 (S1)× 更新後土地公告現值 (P1)= 接受基地移入容積量 (S)2× 接受基地公告現值 (P2)。 送出基地之容積移轉面積 (S1 值 )，應以本案申請之容積獎勵額度為上限值。 本計畫指定接受基地範圍： 劉厝區段徵收地區 湖子內環保用地區段徵收地區 本計畫得辦理之捐贈回饋之公益性設施項目如下： 市場空間：固定式攤位不得少於 15 攤，應設置停車卸貨與倉儲空間，以新 1. 建建物之一、二層為限。 社會住宅：單次捐贈戶數不得少於 10 戶。 販管理單位使用空間 其他經本市都市計畫委員會同意許可項目。 捐贈之回饋樓地板面積得依鄰里社區實際需求設置公共服務或會福利等使用，並得經市府同意改以代金繳納。 前項公益性設施得經本市都市計畫委員會審議後，於建物新建完工後一百個工作天內辦理捐贈並完成移轉手續，始 得依本要點第五條公式辦理容積送出作業。 依本要點第五點辦理容積移轉之移轉案件，接受基地申請者應捐贈與當地基準容積之 2% 等價之代金予嘉義市政府 都市發展更新基金後，始得移入自第二種商業區 ( 特 ) 移入之容積。 本計畫範圍內欲申請容積獎勵者，應優先符合本市都市更新建築容積獎勵辦法第三條要件並申請之，始得申請其他 建築容積獎勵。

肆、停車與退縮 11. 第二種商業區 ( 特 ) 經本市都市設計委員會審查後，得免依建築技術規則建築設計施工編第 59 條規定設置停車數量。 12. 為考量整體都市視覺景觀一致性，並增進人行友善動線，本計畫範圍內應自道路境界線退縮 4 米建築，並留設 1.5 米寬之人行動線。退縮範圍得計入法定空地面積。

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更新共市｜你嘉的市 Gonghe Market Rennovation

國立成功大學都市計劃學系111級畢業設計｜顧永平、李浩廷、柳為郡、謝承恩 COPYRIGHT © NCKUUP_111_G4. ALL RIGHTS RESERVED.