ЗЕМЛЮ — НА ПРОДАЖ

БОРОТЬБА ЗА ВЛАСНІСТЬ НА ЗЕМЛЮ — ОДНЕ З НАЙГОЛОВНІШИХ ПИТАНЬ ІСТОРІЇ УКРАЇНИ. СЬОГОДНІ ВОНО ЗНОВУ В ЦЕНТРІ УВАГИ

ТЕКСТ АНАТОЛІЙ МІШИН

Перше липня 2021 року — день здійснення багаторічної мрії прихильників перетворення українських земель сільськогосподарського призначення на товар. Із цього дня землю можна офіційно продавати та купувати. Противники ідеї обурюються. Але навіть переможці не поспішають сповна радіти.

Нові люди навідуються; техніки навезли; землю, яка роками відпочивала, обробляють. Таке пожвавлення стала зі здивуванням помічати немолода пані Катерина у своєму селі. Воно приблизно за 50 кілометрів від Полтави. Раніше тут панувала відносна тиша. З колишніх приблизно 1000 дворів тільки в трьох постійно живуть люди. Пожвавлення почалося 2020 року, а навесні 2021-го посилилося.

Усе це відбувалося майже паралельно з подіями у Верховній Раді України. У ніч на 31 березня 2020 року її депутати ухвалили Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». «За» — 259 голосів. Торгівлю такими землями визнали законною.

Цього прагнув не один уряд України. У нашого парламенту з початку ХХІ століття з’явилася традиція — щоразу напередодні нового року провалювали скасування мораторію на торгівлю сільгоспземлями. На початку 2000-х років землі сільськогосподарського призначення в Україні вже перебували переважно в приватній власності. А ось продати чи купити земельний пай було практично неможливо.

Не допомагало навіть рішення Європейського суду з прав людини, який 2018 року визнав такий стан порушенням прав власності. Мораторій майже 20 років блокував продаж і купівлю 38,5 млн га земель сільськогосподарського призначення, а це 66% усієї території України.

Такі дані можна знайти в Білій книзі «Стратегія розвитку земельних відносин в Україні». Її в травні 2021 року видало Міністерство аграрної політики й продовольства України разом з Київською школою економіки та програмою Світового банку LAND TRANSPARENCY. Книга розміщена на сайті Міністерства.

77% українців переконані: рішення про запровадження в Україні ринку купівлі/продажу с/г земель повинне ухвалюватися на всеукраїнському референдумі

Наближення ринку землі відчуло українське село. «У нас стали обробляти землі, які десятки років відпочивали, — розповідає пані Катерина. — Люди навіть із сусідніх областей отримали землі, які я топтала з дитинства. Розвалили хати, які роками стояли пустками, і тут же землю під ними зорали та засіяли».

Українці все частіше почали користуватися своїм правом на отримання від держави у власність безплатно 2 га землі. Причому в будь-якому куточку країни, незалежно від місця проживання заявника. Проханнями на надання безплатної землі завалені сільські та селищні ради. Ті, хто зумів скористатися своїм правом, здебільшого швидко здають в оренду набуті ділянки сільськогосподарським виробникам: фермерам, холдингам тощо. Саме так розпоряджаються своїми земельними паями вже кілька десятиліть і більшість власників земельних паїв.

«Із 2015 року, коли дискусія про скасування мораторію посилилася, ціни за оренду земель сільськогосподарського призначення сильно пішли вгору, — говорить професор Київської школи економіки Олег Нів’євський. — Відбулося це не шляхом поліпшення продуктивності. Зазвичай між продуктивністю та цінами є добра кореляція. А тут, так би мовити, їхні дороги розійшлися. І це я пояснюю тим, що ринок повірив у можливість скасування мораторію».

Протягом останніх 13 місяців у Верховній Раді України було ухвалено понад 10 законів, які стосуються купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Кілька законопроєктів українські парламентарії планують розглянути найближчим часом.

Такий рух похвалив Держсекретар США Блінкен, коли відвідував Київ у травні 2021 року. Посилився оптимізм Кабінету Міністрів України щодо можливості отримати чергові фінансові транші від Європейського Союзу та Міжнародного валютного фонду. Ці організації давно очікували відкриття ринку одного з найголовніших багатств України.

І це посилює підозри багатьох українців — рідні гектари скуплять іноземні багатії: 79% українців проти надання іноземцям права купувати землі сільськогосподарського призначення. Це дані опитування населення групи соціологічної групи «Рейтинг», що були опубліковані в травні 2021 року. А 77% переконані: рішення про запровадження в Україні ринку купівлі/продажу таких земель повинне ухвалюватися на всеукраїнському референдумі. 64% з тих, хто взяв би участь у подібному референдумі, проголосували б проти такого ринку.

«Держава повинна сконцентрувати у своїй власності землю, — вважає віцепрезидент Асоціації фермерів та приватних землевласників України Василь Бурлака. — Вона повинна викупити в людей земельні паї та здавати в оренду фермерам. У держави ніхто землю не забере. У нас уже люди отримували ваучери на частки в промисловості. Ну і де зараз заводи й фабрики? Точно не в робочих, простих людей. А тут ще зайдуть на село багаті корпорації, ті ж іноземці. У наших фермерів немає грошей з ними конкурувати. І треба нарешті припинити «дерібан» землі, що тривав у нас останніми роками».

2020 року Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) повідомила, що під час інвентаризації в документах відомства не вдалося відшукати 5 млн га земель, які мали перебувати в державній власності. На думку керівництва служби, це свідчить про непрозорість використання земель саме зі статусом державної власності.

Зміни, що набрали чинності з 1 липня нинішнього року, не передбачають продаж сільгоспземлі іноземцям. Законодавець вирішив, що це питання має розв’язати всенародний референдум. Коли він відбудеться — поки що невідомо. Проте точно відомо, що певний час сільсгоспземлю не зможуть купувати й вітчизняні юридичні особи (фірми, компанії, холдинги тощо). А ось із 1 липня 2024 року вони отримають право придбавати до 10 000 га.

Отже, спочатку тільки фізичні особи — громадяни України купуватимуть землю сільськогосподарського призначення. В «одні руки» 100 га, з 2024 року — 10 000 га.

«З 1 липня 2021 року 7 мільйонів громадян, які є власниками пайових земельних ділянок, вільно розпоряджатимуться цим своїм майном, — говорить старший проєктний менеджер Офісу реформ (дорадчого органу Кабінету Міністрів України) доктор економічних наук Андрій Мартин. — Ніхто нікого не змушує продавати свій земельний пай. Хоче його власник продати — хай продає».

На думку Андрія Мартина, не всі з 1 липня кинуться розпродавати паї: «Основні продавці в перші роки будуть ті, хто давно вже не проживає у сільській місцевості. Це діти, онуки колишніх селян. Вони отримали землю в спадщину і не зацікавлені на ній працювати». Іноді від тих же селян можна почути — швидко продам пай, адже треба купити квартиру дітям у місті, підрихтувати будинок, витрати на лікування і т. і.

«Тут проблема в тому, що ніхто нині не зможе викупити весь свій земельний банк, яким користується. Ні фермери, ні навіть холдинги таких грошей не мають, — говорить заступник громадської спілки «Всеукраїнська Аграрна рада» Михайло Соколов. — А в людей можливості продавати землю в принципі були. Кому це дуже було потрібно, уже продали через обміни, через інші схеми. Багато хто й не захоче продавати. Вони отримують щороку прибуток у вигляді орендної плати, яка останніми роками суттєво зростає».

Можливо, ринок на старті охолоне під впливом численних прогнозів про зростання вартості сільськогосподарської землі. Наприклад, нещодавно Прем’єр-міністр України Денис Шмигаль заявив, що протягом 5-10 років вона подорожчає від 2 до 5 разів.

«Консенсусний прогноз, згідно з нинішніми поточними ставками, показує, що середня ціна буде приблизно на рівні 2 тис. дол. США за гектар, — говорить Михайло Соколов. — Але все ж таки це поки що прогноз, адже ніхто точно не розуміє, як поведуть себе власники паїв. До кінця не відомо, як поведуть себе напочатку й покупці».

Андрій Мартин вважає, що нинішня ринкова ціна гектара коливатиметься від 1000 до 2500 доларів США. Він стверджує, що чорноземи центральної України — найдорожчі; найдешевші землі на півночі.

Точно не вдасться продати ділянку за ціною, меншою за нормативну грошову оцінку, — це передбачає законодавство. Відповідну офіційну таблицю можна знайти на сайті Держгеокадастру. Її дані на 01.01.2021 р. вказують, що найдешевший гектар ріллі — у Житомирській області (21 411 грн), найдорожчий — у Черкаській (33 646 грн). Але вони є лише стартовими для початку процесу купівлі-продажу.

«Я вважаю, що ціна нашої сільськогосподарської землі повинна бути не меншою за 10 тисяч доларів США за гектар, — говорить Василь Бурлака. — Я бачив землі у Франції, Німеччині, Бельгії. Вони гірші за наші, а ціна там у десятки разів вища. І в нас ціна дійде до тих 10 тисяч: буде перший оборот закупівлі, потім другий, третій, четвертий і так далі. А кому ці гроші підуть? Державі, фермеру, селянинові не підуть, а підуть ділкам, які вміють користуватися різними схемами. У більшості фермерів немає грошей на землю».

У Білій книзі вказано, що дрібні фермери в Україні виробляють більш ніж 50% усього обсягу сільськогосподарської продукції, причому 9% продукції створюються понад 30 тисячами офіційно зареєстрованих індивідуальних фермерських господарств, а 41,5% продукції виробляються понад 4 мільйонами фізичних осіб — фермерських домогосподарств.

Саме щоб захисти останніх, на першому етапі фізичні, а не юридичні особи матимуть право викупу земель сільськогосподарського призначення. Принаймні так пояснюють урядовці. Таку хоч і тимчасову, але дискримінацію критикують ліберальні прихильники реформи.

Втрати від недопущення на першому етапі юридичних осіб становитимуть найближчим часом 3 млрд дол. США на рік. Такі цифри називає професор Київської школи економіки Олег Нів’євський.

«Обмеження кола потенційних покупців зменшує попит на землю, — говорить пан Нів’євський. — Відповідно це впливатиме на ціни та на жвавість ринку, отже не варто спочатку сподіватися на великий ефект».

Але й ліберальні та консервативні прихильники реформ здебільшого єдині в тому, що головний недолік змін — це відсутність ринку кредитування. Є великі сумніви, що багатьом фермерам вдасться скористатися ще однією перевагою — згідно із законом, вони матимуть першочергове право викупу земельних паїв, які орендують.

У Білій книзі зазначається, що більшість дрібних фермерів в Україні (які обробляють площу до 500 га) недостатньо фінансуються банками та не мають доступу навіть до базових банківських послуг. Сьогодні банки переважно працюють з фермерами, які обробляють 400—500 і більше гектарів землі та вирощують зернові, олійні культури.

«Після скасування мораторію, коли вже можна буде використовувати земельну ділянку як заставу, розвиватиметься й ринок кредитування, — говорить Олег Нів’євський. — Банки, фермери, особливо малі, будуть до цього звикати, що також підтягне ринок фінансування, кредитування під заставу землі. І це матиме гарний вплив на економіку».

Михайло Соколов також сподівається на поліпшення стосунків між банківською системою та сільськогосподарськими виробниками. На його думку, це доволі нелегка справа. «У багатьох країнах, де запускався ринок землі, ціна спочатку йшла вгору, а потім починала падати, а потім знову зростала, — говорить пан Соколов. — Багато банків таких коливань бояться. Їм пропонують кредитувати під заставу землі. Припустимо, що ціна нині дві тисячі доларів, а вона раз — і впала. Залог втратив ціну. Банк не може чекати, скажімо, п’ять років, коли ціна зросте, адже згідно з нашим законом, треба реалізувати заставну землю протягом двох років».

Уряд усе ще розробляє механізми часткового гарантування кредитів для зменшення ризиків банківського кредитування сільськогосподарських малих і середніх підприємств. Часу в таких підприємств не так уже й багато, адже через три роки на ринок вийдуть юридичні особи. Серед них і такі, що вже не один рік мають переваги, перш за все фінансові.

Тому доволі часто великі холдинги, компанії вдало конкурували в боротьбі за право оренди земельних паїв. Ще до початку продажу землі це був чи не єдиний законний засіб їх використання для вирощування сільгосппродукції. Декому з виробників вистачило коштів і вміння для укладання з власниками паїв довгострокових угод — аж до 49 років оренди.

Не секрет, що чимало фермерів, особливо дрібних, не підписувало орендних угод з власниками паїв. Сірі домовленості допомагають використовувати орендовані землі й економити на податках. А тепер перешкоджатимуть тіньовим виробникам скористатися пільговим правом викупу земель.

«Ті, хто використовує орендовану землю, як то кажуть, «почорному», будуть страждати, — говорить Андрій Мартин. — Закон буде на боці тих, хто офіційно оформив договір оренди. Тільки такі фермери й зможуть скористатися переважним правом орендаря на придбання в приватну власність земель сільськогосподарського призначення».

Отже, 1 липня 2021 року у власників землі сільськогосподарського призначення з’являється нова можливість – продавати її. Водночас у більшості громадян України — фізичних осіб з’явиться право її купувати. Землі стають таким самим товаром як, скажімо, квартира, будинок. Збільшення попиту на українські харчі тільки посилюють бізнес-потенціал українських гектарів: від здавання в оренду до власного сільгоспвиробництва.

«З погляду інвестування — тепер буде вигідно купувати землю, — вважає Олег Нів’євський. — Земля все ще в Україні дещо недооцінена, і вона буде дорожчати по ходу розгортання земельної реформи».

Звичайно, обережність з вибором володіння земельною нерухомістю не завадить.

Переважна кількість земельних ділянок уже занесені до цифрового земельного кадастру. І все ж залишилися ті, яких там не знайдеш. Це ділянки, що сформувалися в радянські часи чи в перше десятиліття незалежності України. Власність на них не втрачається, але власнику, щоб здійснити з такою ділянкою трансакцію, необхідно її зареєструвати в земельному кадастрі.

«Покупцеві треба дізнатися, чи є кадастровий номер. Без нього не купиш землю, — радить Андрій Мартин. — Треба переконатися, чи немає накладок із сусідніми ділянками, щоб узагалі всі характеристики були коректні. Зазвичай це можна перевірити, отримавши витяг із земельного кадастру. Якщо є якісь проблеми, то наймається землевпорядник, який здійснить роботи з відновлення меж ділянки та внесення виправлених відомостей у кадастр. Не забувайте, що першочергове право на купівлю ділянки має той, хто її вже орендує».

Боротьба за власність на землю — одне з найголовніших питань історії України. На сучасному етапі воно знову в центрі уваги. Політичні сили вкотре поділилися на два табори: одні за продаж земель сільськогосподарського призначення, інші — категорично проти.

Ухвалення законів про лібералізацію ринку землі збіглося в часі з ухваленням закону про всеукраїнський референдум. І цим правом уже погрожують ті, хто вважає: «торгівля землею — то торгівля майбутнім і душею українського народу».

Не забарилось і подання до Конституційного Суду про те, наскільки зміни обігу землі відповідають основному закону країни. Конституція вказує, що земля та її надра належать українському народові і це загальнонаціональний ресурс України.

За п’ять років до ухвалення Конституції Незалежної України Верховна Рада тодішньої УРСР ухвалила постанову «Про земельну реформу», якою була скасована державна монополія на землю. Трапилося це в березні 1991 року, тобто приблизно за пів року до проголошення Незалежності України. Що ж, нашу земельну реформу можна назвати однією з найдовших. І вона все ще триває.